关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（精选12篇）

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇1

关于房地产开发企业注销前有关企业所得

税处理问题的公告

国家税务总局公告2010年第29号根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定，现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各多缴的企业所得税税款，并申请退税：

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各进行分摊，具体按以下公式计算：

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目销售收入÷整个项目销售收入总额）

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通

标准住宅的销售收入。

（二）项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当的应纳税所得额，并按规定计算当应退的企业所得税税款；当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各累计实际缴纳的企业所得税。

二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目销售收入、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率等。

三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。

主管税务机关应结合企业土地增值税清算至注销之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇2

为推进我国资本市场改革, 促进企业建立健全激励与约束机制, 根据国务院证券管理委员会发布的《上市公司股权激励管理办法 (试行) 》 (证监公司字[2005]151号, 以下简称《管理办法》) 的规定, 一些在我国境内上市的居民企业 (以下简称上市公司) , 为其职工建立了股权激励计划。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例 (以下简称税法) 的有关规定, 现就上市公司实施股权激励计划有关企业所得税处理问题, 公告如下:

一、本公告所称股权激励, 是指《管理办法》中规定的上市公司以本公司股票为标的, 对其董事、监事、高级管理人员及其他员工 (以下简称激励对象) 进行的长期性激励。股权激励实行方式包括授予限制性股票、股票期权以及其他法律法规规定的方式。

限制性股票, 是指《管理办法》中规定的激励对象按照股权激励计划规定的条件, 从上市公司获得的一定数量的本公司股票。

股票期权, 是指《管理办法》中规定的上市公司按照股权激励计划授予激励对象在未来一定期限内, 以预先确定的价格和条件购买本公司一定数量股票的权利。

二、上市公司依照《管理办法》要求建立职工股权激励计划, 并按我国企业会计准则的有关规定, 在股权激励计划授予激励对象时, 按照该股票的公允价格及数量, 计算确定作为上市公司相关年度的成本或费用, 作为换取激励对象提供服务的对价。上述企业建立的职工股权激励计划, 其企业所得税的处理, 按以下规定执行:

(一) 对股权激励计划实行后立即可以行权的, 上市公司可以根据实际行权时该股票的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额和数量, 计算确定作为当年上市公司工资薪金支出, 依照税法规定进行税前扣除。

(二) 对股权激励计划实行后, 需待一定服务年限或者达到规定业绩条件 (以下简称等待期) 方可行权的。上市公司等待期内会计上计算确认的相关成本费用, 不得在对应年度计算缴纳企业所得税时扣除。在股权激励计划可行权后, 上市公司方可根据该股票实际行权时的公允价格与当年激励对象实际行权支付价格的差额及数量, 计算确定作为当年上市公司工资薪金支出, 依照税法规定进行税前扣除。

(三) 本条所指股票实际行权时的公允价格, 以实际行权日该股票的收盘价格确定。

三、在我国境外上市的居民企业和非上市公司, 凡比照《管理办法》的规定建立职工股权激励计划, 且在企业会计处理上, 也按我国会计准则的有关规定处理的, 其股权激励计划有关企业所得税处理问题, 可以按照上述规定执行。

四、本公告自2012年7月1日起施行。

特此公告。

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇3

关于企业年金个人所得税有关问题补充规定的公告

2011年第9号

现就《国家税务总局关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》（国税函[2009]694号，以下简称《通知》）有关问题的补充规定公告如下：

一、关于企业为月工资收入低于费用扣除标准的职工缴存企业年金的征税问题

（一）企业年金的企业缴费部分计入职工个人账户时，当月个人工资薪金所得与计入个人年金账户的企业缴费之和未超过个人所得税费用扣除标准的，不征收个人所得税。

（二）个人当月工资薪金所得低于个人所得税费用扣除标准，但加上计入个人年金账户的企业缴费后超过个人所得税费用扣除标准的，其超过部分按照《通知》第二条规定缴纳个人所得税。

二、关于以前企业缴费部分未扣缴税款的计算补税问题

《通知》第五条规定的企业缴费部分以前未扣缴税款的，按以下规定计算税款：

（一）将以前未扣缴税款的企业缴费累计额按所属纳税分别计算每一职工应补缴税款，在此基础上汇总计算企业应扣缴税款合计数。

（二）在计算应补缴税款时，首先应按照每一职工月平均工资额减去费用扣除标准后的差额确定职工个人适用税率，然后按照《通知》第五条规定计算个人实际应补缴税款。

1.职工月平均工资额的计算公式：

职工月平均工资额=当年企业为每一职工据以计算缴纳年金费用的工资合计数÷企业实际缴纳年金费用的月份数

上式工资合计数不包括未计提企业年金的奖金、津补贴等。

2.职工个人应补缴税款的计算公式：

纳税内每一职工应补缴税款=当年企业未扣缴税款的企业缴费合计数×适用税率－速算扣除数

上式计算结果如小于0，适用税率调整为5%，据此计算应补缴税款。

3.企业应补扣缴个人所得税合计数计算公式：

企业应补扣缴税额=∑各纳税企业应补扣缴税额

各纳税企业应补扣缴税额=∑纳税内每一职工应补缴税款。

本公告自发布之日起执行。

特此公告。

国家税务总局

二○一一年一月三十日

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇4

2011年第36号

国家税务总局关于企业国债投资业务

企业所得税处理问题的公告

根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称企业所得税法)及其实施条例的规定，现对企业国债投资业务企业所得税处理问题，公告如下：

一、关于国债利息收入税务处理问题

（一）国债利息收入时间确认

1.根据企业所得税法实施条例第十八条的规定，企业投资国债从国务院财政部门（以下简称发行者）取得的国债利息收入，应以国债发行时约定应付利息的日期，确认利息收入的实现。

2.企业转让国债，应在国债转让收入确认时确认利息收入的实现。

（二）国债利息收入计算

企业到期前转让国债、或者从非发行者投资购买的国债，其 — 1 — 持有期间尚未兑付的国债利息收入，按以下公式计算确定：

国债利息收入=国债金额×（适用年利率÷365）×持有天数 上述公式中的“国债金额”，按国债发行面值或发行价格确定；“适用年利率”按国债票面年利率或折合年收益率确定；如企业不同时间多次购买同一品种国债的，“持有天数”可按平均持有天数计算确定。

（三）国债利息收入免税问题

根据企业所得税法第二十六条的规定，企业取得的国债利息收入，免征企业所得税。具体按以下规定执行：

1.企业从发行者直接投资购买的国债持有至到期，其从发行者取得的国债利息收入，全额免征企业所得税。

2.企业到期前转让国债、或者从非发行者投资购买的国债，其按本公告第一条第（二）项计算的国债利息收入，免征企业所得税。

二、关于国债转让收入税务处理问题

（一）国债转让收入时间确认

1.企业转让国债应在转让国债合同、协议生效的日期，或者国债移交时确认转让收入的实现。

2.企业投资购买国债，到期兑付的，应在国债发行时约定的应付利息的日期，确认国债转让收入的实现。

（二）国债转让收益（损失）计算

企业转让或到期兑付国债取得的价款，减除其购买国债成 — 2 — 本，并扣除其持有期间按照本公告第一条计算的国债利息收入以及交易过程中相关税费后的余额，为企业转让国债收益（损失）。

（三）国债转让收益（损失）征税问题

根据企业所得税法实施条例第十六条规定，企业转让国债，应作为转让财产，其取得的收益（损失）应作为企业应纳税所得额计算纳税。

三、关于国债成本确定问题

（一）通过支付现金方式取得的国债,以买入价和支付的相关税费为成本;

（二）通过支付现金以外的方式取得的国债,以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本；

四、关于国债成本计算方法问题

企业在不同时间购买同一品种国债的，其转让时的成本计算方法，可在先进先出法、加权平均法、个别计价法中选用一种。计价方法一经选用，不得随意改变。

五、本公告自2011年1月1日起施行。

特此公告。

二○一一年六月二十二日

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分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。

国家税务总局办公厅 2011年6月27日印发

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇5

现就《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》 (国家税务总局2012年第40号公告) 贯彻落实过程中有关问题, 公告如下:

一、凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目, 企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产, 可以作为搬迁支出, 从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产, 应剔除该搬迁补偿收入后, 作为该资产的计税基础, 并按规定计算折旧或费用摊销。凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目, 应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。

二、企业政策性搬迁被征用的资产, 采取资产置换的, 其换入资产的计税成本按被征用资产的净值, 加上换入资产所支付的税费 (涉及补价, 还应加上补价款) 计算确定。

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇6

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增

1.2.3.土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行

2.4.3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计

售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第 二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开 发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

国家税务总局

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇7

发文日期:2009.6.8

市地税稽查局、征收局，各分局、各市地方税务局；各市国家税务局、市内各国家税务局：现将《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号，以下简称《通知》）转发给你们，并提出以下意见，请认真贯彻落实。执行中遇到的问题，请及时向市局报告。

一、按照《通知》的规定进行企业所得税处理的应当是因政府行为而进行的政策性搬迁，因企业自身原因而进行的搬迁不得按照《通知》的规定执行。搬迁企业取得的政策性搬迁收入应是从政府财政、土地部门直接取得的收入。对搬迁企业直接从取得土地使用权的企业取得的补偿，不属于《通知》中所称的政策性搬迁收入。企业因政策性搬迁而处置除土地使用权之外的其它资产取得的收入，企业所得税的处理可以按照《通知》的规定执行。搬迁企业取得实物补偿的，以签订补偿协议时确定的公允价值确认收入。

二、搬迁企业取得政策性搬迁收入或处置收入，可自政府搬迁公告、文件明确的搬迁期限开始之日的次年度起，五年内暂不并入应纳税所得额，五年期满的当年度，企业应将已实际取得的政策性搬迁收入或处置收入按照《通知》的规定计入当期应纳税所得额。

五年期满后，因同一搬迁行为再次取得的政策性搬迁收入或处置收入应一次性全额计入当期应纳税所得额。

三、从搬迁收入或处置收入中扣除的项目限于以下五项：购建与搬迁前相同或类似性质用途或新的固定资产支出、购买土地使用权支出、其它固定资产改良支出、技术改造支出、安置职工支出。除此之外的其它支出，不得从中扣除。

企业按照规定将因搬迁拆除的固定资产或其他资产报废的损失，或安置职工的其他支出已在企业所得税前扣除的，不得重复计入扣除。

四、搬迁企业应自取得第一笔政策性搬迁收入或处置收入的年度纳税申报时，将政府搬迁文件、公告，原占有土地已进行招、拍、挂的文件，政府确定的政策性搬迁补偿收入总额以及实物补偿方案、政策性搬迁收入或处置收入、重置或改良固定资产、购买土地使用权、技术改造、购置其它固定资产、安置职工计划或立项报告等的收支预算，向其企业所得税的主管税务机关备案。

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇8

一、纳税义务人的范围界定问题

根据企业所得税法第一条及其实施条例第三条的规定,转让限售股取得收入的企业(包括事业单位、社会团体、民办非企业单位等),为企业所得税的纳税义务人。

二、企业转让代个人持有的限售股征税问题

因股权分置改革造成原由个人出资而由企业代持有的限售股,企业在转让时按以下规定处理:

(一)企业转让上述限售股取得的收入,应作为企业应税收入计算纳税。

上述限售股转让收入扣除限售股原值和合理税费后的余额为该限售股转让所得。企业未能提供完整、真实的限售股原值凭证,不能准确计算该限售股原值的,主管税务机关一律按该限售股转让收入的15%,核定为该限售股原值和合理税费。

依照本条规定完成纳税义务后的限售股转让收入余额转付给实际所有人时不再纳税。

(二)依法院判决、裁定等原因,通过证券登记结算公司,企业将其代持的个人限售股直接变更到实际所有人名下的,不视同转让限售股。

三、企业在限售股解禁前转让限售股征税问题

企业在限售股解禁前将其持有的限售股转让给其他企业或个人(以下简称受让方),其企业所得税问题按以下规定处理:

(一)企业应按减持在证券登记结算机构登记的限售股取得的全部收入,计入企业当年度应税收入计算纳税。

(二)企业持有的限售股在解禁前已签订协议转让给受让方,但未变更股权登记、仍由企业持有的,企业实际减持该限售股取得的收入,依照本条第一项规定纳税后,其余额转付给受让方的,受让方不再纳税。

四、本公告自2011年7月1日起执行。本公告生效后尚未处理的纳税事项,按照本公告规定处理;已经处理的纳税事项,不再调整。

特此公告。

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇9

问：按照现行政策的规定，企业注销前哪些情况应当清算？清算时限如何确定？清算所得是否可以享受税收优惠政策？清算所得如何计算？清算所得企业所得税是否意味着一定缴纳？企业清算所得如何申报？

读者 程璐

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号，以下简称《企业所得税法》）第五十三条、第五十五条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号,以下简称《企业所得税法实施条例》)第十一条以及《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕60号）、《国家税务总局关于印发（中华人民共和国企业清算所得税申报表〉的通知》（国税函〔2009〕388号）等有关规定，针对你所提出的问题解答如下：

一、企业清算的对象

按企业所得税法规定，企业清算时，应以清算时期作为一个纳税，清算所得应征收企业所得税。企业有两种情况需要进行企业所得税清算：一是按中华人民共和国公司法》（主席令第42号）、《中华人民共和国企业破产法》等规定需要进行清算的企业。1.企业解散。合资、合作、联营企业在经营期满后，不再继续经营而解散；合作企业的一方或多方违反合同、章程而提前终止合作关系解散。2.企业破产。企业不能清偿到期债务，或者企业法人已解散但未清算或者未清算完毕，资产不足以清偿债务的，债权人或者依法负有清算责任的人向人民法院申请破产清算。3.其他原因清算。企业因自然灾害、战争等不可抗力遭受损失，无法经营下去，应进行清算；企业因违法经营，造成环境污染或危害社会公众利益，被停业、撤销，应当进行清算。二是企业重组中需要按清算处理的企业。《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定：1.企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，或将登记注册地转移至中华人民共和国境外（包括港澳台地区），应进行企业所得税清算；2.不适用特殊性税务处理的企业合并中，被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理；3.不适用特殊性税务处理的企业分立中，被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

二、企业清算的时限

根据《企业所得税法》的规定，企业在一个纳税中间开业，或者终止经营活动，使该纳税的实际经营期不足12个月的，应当以其实际经营期为一个纳税。企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税。财税〔2009〕60号文对此进一步明确规定：企业应将整个清算期作为一个独立的纳税计算清算所得。也就是说，无论清算期间实际是长于12个月还是短于12个月都要视为一个纳税，以该期间为基准计算确定企业应纳税所得额。企业如果在中间终止经营，该终止经营前，应当以其实际经营期为一个纳税进行企业所得税汇算清缴，终止经营后则属于清算，按照清算所得计算缴纳企业所得税。

三、清算所得的税收优惠适用

清算所得是否不再适用任何企业所得税优惠政策？从国税函〔2009〕388号文中对企业清算所得税申报表的设计来看，清算所得到应纳所得额中间存在四个减项，包括免税收入、不征税收入、其他免税所得和弥补以前亏损四项。除不征税收入和弥补亏损并不属于税收优惠范畴外，免税收入和其他免税所得均属于《企业所得税法》第四章税收优惠范畴。企业清算期间，正常的产业和项目运营一般都已停止，企业取得的所得已是非正常的生产经营所得，企业所得税优惠政策的适用对象已不存在，企业应就清算所得按税法规定的基本税率缴纳企业所得税，因此，清算所得不适用《企业所得税法》所规定的税收优惠政策，包括小型微利企业、高新技术企业、重点软件企业、技术先进型服务企业的优惠税率，过渡期优惠税率以及在清算过程中涉及技术转让转让业务是不能享受优惠政策的。而企业在经营期的经营或投资行为，为企业在清算期带来的所得，应该仍然适用相关的优惠政策。如在清算过程中取得的国债利息收入,符合免税条件的股息、红利等免税收入,仍应按税法规定享受免税待遇。清算企业在清算前,因购买国产设备应享受的抵免税额或购买环保、节能节水、安全生产专用设备抵免税额尚未执行到期的,应允许纳税人从清算所得税额中减去上述应享受的抵免税额。因为投资抵免税额不是在清算过程中产生的,而属于纳税人正常生产经营期间应享受但尚未享受完的税收优惠,因此应允许其在清算过程中享受。创业投资企业在清算前,投资于未上市的中小高新技术企业且符合抵扣应纳税所得额相关规定的,其投资额70％尚未完全享受抵扣应纳税所得额的,应允许创业投资企业将其余额抵扣清算所得。

四、企业清算所得的计算

作为一个正常生产经营的企业，资产未销售或未处置相应不确认企业所得税应税收入。但对企业注销清算则不同。企业清算期间的资产无论是否实际处置，一律视同变现，确认所得或者损失。确认清算环节企业资产应按其可变现价值或者公允价值进行计算。也就是说，清算期间，对企业已处置的资产按照正常交易价格确认收入；对于清算企业没有实际处置的资产，应按照其可变现价值来确认隐性的资产变现损益。纳税人清算财产变现价值明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可以要求其限期提供中介机构的资产评估报告，并按经主管税务机关确认的评估价值作为清算财产的价值。因财产已经处置等原因纳税人确实无法提供资产评估报告的，主管税务机关可以按一定原则确定财产变现价值。

根据财税〔2009〕60号文的规定，企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。在清算所得的扣除项目上应注意以下问题：资产是按照全部资产的计税基础进行扣除，而不是企业账载金额；清算费用是指清算过程中所发生的各项费用支出，包括清算组人员工资、办公费、公告费、差旅费、诉讼费、审计费、公证费、财产估价费和变卖费等；相关税费是指企业在清算过程中发生的相关税费，不包含企业以前欠税；债务清偿损益是指税法上所说的确实无法偿还的债务，债务清偿损益＝债务的计税基础－债务的实际偿还金额；弥补以前亏损是指对注销前依法应弥补而未弥补的亏损。以及其他允许扣除的项目。比如商誉的扣除，商誉的初始确认，在会计上，商誉＝合并成本－被购买方可辨认净资产公允价值，而在税法上，外购商誉的计税基础为0。但根据《企业所得税法实施条例》第六十七条的规定，外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。

举例：某企业停止生产经营之日的资产负债表记载：资产的账面价值3360万元、资产的计税基础3890万元、资产的可变现净值4230万元，负债账面价值3750万元、负债计税基础3700万元、最终清偿额3590万元，企业清算期内支付清算费用70万元，清算过程中发生的相关税费为20万元，以前可以弥补的亏损100万元。清算所得＝4230－3890－70－20＋（3700－3590）－100＝60（万元），清算所得税＝60×25％＝15（万元）。

五、清算所得企业所得税并非一定要缴纳

计算清算所得企业所得税也是为了在被清算的企业有清偿能力的情况下作为缴纳的依据，并非意味着必须缴纳清算所得企业所得税。因为不论是破产清算还是非破产清算，企业清算所得应当遵循破产法的有关规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（主席令第75号）第二百零四条的规定，破产财产须优先拨付破产费用。破产财产在优先拨付破产费用后，按

下列顺序清偿：

（一）破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；

（二）破产企业所欠税款；

（三）破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例进行分配。根据财税〔2009〕60号文的规定，企业全部资产的可变现价值或交易价格在支付清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前欠税等税款，清偿企业债务完毕之后，才能将剩余的资产按股东各自出资进行分配。由此可见，财税〔2009〕60号文的规定与破产法的规定是完全一致的。清算所得企业所得税是作为第二清偿顺序，当支付清算

费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金后没有所得的，则终止企业所得税纳税义务。

六、清算所得税申报

《企业所得税法》规定：企业在中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起60日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴；同时企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。《国家税务总局关于企业清算所得税有关问题的通知》（国税函〔2009〕684号）规定：企业清算时，应当以整个清算期间作为一个纳税，依法计算清算所得及应纳所得税。企业应当自清算之日起15日内，向主管税务机关报送企业清算所得税纳税申报表，结清税款。并且进入清算期的企业应对清算事项报主管税务机关备案。企业未按照规定的期限办理纳税申报或者未按照规定期限缴纳税款的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》（主席令2001年第49号）的相关规定加收滞纳金。清算所得税申报表重点项目的填写：

（一）资产处置损益。本项目依据附表一填写,填写附表一时,要把握两个重点。一是要正确确认可变现价值或交易价格。由于清算结束后,清算企业将不存在任何资产,应确认全部清算财产的处置损益。因此,资产真正变卖的应填写交易价格,作为剩余财产分配给股东的应填写可变现价值。二是应正确确认资产的计税基础。资产的计税基础是指企业计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应纳税所得额中抵扣的金额,资产的计税基础不一定等于账面价值,比如交易性金融资产期末应以公允价值计量反映其账面价值,而其计税基础却保持不变,即按取得时实际支付的历史成本确定。

（二）负债清偿损益。本项目依据附表二填写。所谓“负债清偿损益”,即在偿还负债时,实际支付金额小于负债计税基础的金额。负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额。一般情况下,负债的账面价值与计税基础是相同的。

（三）其他所得或支出。本项目主要包括无法收回的债权损失、清算前尚未确认的递延收益、尚未在税前扣除的待摊费用或已在税前扣除不再实际支付的预提性质的支出等,其中无法收回的债权损失,经过税务机关批准后才能计算扣除。

（四）弥补以前亏损。本项目填写金额应包括清算当年正常生产经营期间发生的亏损额,并且弥补的年限应从当年算起,向前推算4年,共计允许弥补5年发生的亏损。

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇10

2012年第27号

国家税务总局

关于企业所得税核定征收有关问题的公告

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）和《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函〔2009〕377号）的相关规定，现就企业所得税核定征收若干问题公告如下：

一、专门从事股权（股票）投资业务的企业，不得核定征收企业所得税。

二、依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，应全额计入应税收入额，按照主营项目（业务）确定适用的应税所得率计算征税；若主营项目（业务）发生变化，应在当年汇算清缴时，按照变化后的主营项目（业务）重新确定适用的应税所得率计算征税。

三、本公告自 2012年1月1日起施行。

企业以前尚未处理的上述事项，按照本公告的规定处理；已经处理的，不再调整。

二〇一二年六月十九日

分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。国家税务总局办公厅2012年6月21日印发 校对：所得税司

关于《国家税务总局关于企业所得税核定征收

若干问题的公告》的解读

【发布日期】2012年07月13日【来源】国家税务总局办公厅

若干省市国税局反映，企业所得税核定征收工作中有若干问题不好把握，需要税务总局进一步研究明确。一是从事股票投资业务的企业是否可以核定征收企业所得税？二是如果可以的话，对于实行定率征收的企业，其取得的股票转让收入是按全额核定还是差额核定？《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的公告》（以下简称《公告》）就是对上述两个问题的解答。

关于第一个问题。《公告》明确：专门从事股权（股票）投资业务的企业，不得核定征收企业所得税。主要考虑专门从事股权（股票）投资的企业一般都有专门的财务、投资专家团队，具备建账核算的能力和优势，而且股权（股票）的交易痕迹较为明显，比较容易核算清楚，不符合企业所得税核定征收的政策导向，应该实行查账征收企业所得税。当然，这条规定主要是不允许对企业整体所得事先核定，对于企业出现《税收征管法》相关规定情形的，税务机关仍然可以依法对其某项所得实行事后核定。

关于第二个问题。《公告》明确：依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，应全额计入应税收入额。之所以明确按股票转让收入全额核定，而不是按收入差额核定，主要是根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇11

《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》(国发[2014]14号)和《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税[2014]116号,以下简称:“116号文”)发布后,各地陆续反映在非货币性资产投资企业所得税政策执行过程中有些征管问题亟需明确。2015年5月8日,国家税务总局发布了《关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第33号,以下简称:“33号公告”),对有关问题进行了明确。

33号公告适用于2014年度及以后年度企业所得税汇算清缴。此前尚未处理的非货币性资产投资,符合财税[2014]116号文件和33号公告规定的可按33号公告执行。

◆适用非货币性资产投资政策的企业类型

116号文第一条规定,“居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。”

考虑到核定征收企业通常不能准确核算收入或支出情况,33号公告明确只有实行查账征收的居民企业才能适用上述政策。

◆明确对116号文所称的“不超过5年期限”的理解

对于116号文第一条规定所称的“不超过5年期限”,33号公告明确是指从确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间。首先要求5年的递延纳税期间要连续、中间不能中断;其次明确“年”指的是纳税年度。

◆关联企业间非货币性资产投资收入的确认时点

116号文第二条第二款规定,“企业以非货币性资产对外投资,应于投资协议生效并办理股权登记手续时,确认非货币性资产转让收入的实现。”

非货币性资产投资收入的确认是执行递延纳税政策的前提,但是,关联企业之间发生非货币性资产投资行为,可能由于具有关联关系而不及时办理或不办理股权登记手续,以延迟确认或长期不确认非货币性资产转让收入,实际上延长了递延纳税期限,造成对此项政策的滥用。

为防止该情况,33号公告要求关联企业之间非货币性资产投资行为,自投资协议生效后最长12个月内应完成股权变更登记手续。如果投资协议生效后12个月内仍未完成股权变更登记手续,则于投资协议生效时,确认非货币性资产转让收入的实现。

◆企业非货币性资产投资同时符合多项政策的税务处理

符合116号文规定的企业非货币性资产投资行为,同时又符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)以及《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)等文件规定的特殊性税务处理条件的,33号公告允许由企业选择其中一项政策执行,且一经选择,不得改变。

◆适用非货币性资产投资递延纳税政策的纳税人申报

33号公告规定企业选择适用33号公告第一条规定进行税务处理的,应在非货币性资产转让所得递延确认期间每年企业所得税汇算清缴时,填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》(A类,2014年版)中“A105100企业重组纳税调整明细表”第13行“其中:以非货币性资产对外投资”的相关栏目,并向主管税务机关报送《非货币性资产投资递延纳税调整明细表》。

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 篇12

一、土地增值税的减免税规定

1.法定免税。

有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条）

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。===144平方（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条）

4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］48号第2条）

5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。（财税字［1995］48号）

6.个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。（财税字［1999］210号第五条）

7.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条）8.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48号第四条）

9.《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

二、土地增值税清算单位的确定

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

三、土地增值税预征率的规定

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。

四、土地增值税的清算条件

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）

   1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）

 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

  2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

 4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

五、土地增值税时应提供的清算资料

纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料。

  1.土地增值税清算表及其附表。

2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

 3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

 4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》

六、土地增值税收入的确定

1.要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 2.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。

3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。4.未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”

5.未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定）；

6.对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。

应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。

七、土地增值税扣除成本框架

八、土地增值税扣除项目应注意的16个关键点

1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。2.拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

3.不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。4.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

 （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。5.房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。

6.企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的。

7.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。

8.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。9.质量保证金的扣除问题

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”

10.房地产开发费用的扣除问题

国税函[2010]220号第三条第（一）项、第（二项）款规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。11.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照„取得土地使用权所支付的金额‟与„房地产开发成本‟金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按„取得土地使用权所支付的金额‟与„房地产开发成本‟金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”

基于以上政策规定，应注意以下几点：

第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。【房企财税微信：jxhzhaojie】

第二，国税函[2010]220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。

第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这一规定对于开发企业而言是相对有利的。

第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220号第三条

（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。

案例分析 案情介绍

某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。

《土地增值税见证业务规则》（国税发[2007]132号文件）第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。12.土地闲置费不得扣除

国税函[2010]220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。” 13.取得土地使用权时支付契税的扣除

国税函[2010]220号第五条规定：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。” 14.拆迁安置费的扣除

国税函[2010]220号第五条规定：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。国税函[2010]220号第五条规定：

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。15.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。16.关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

九、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金

国税函[2010]220号第八条规定：“纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。”

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计征土地增值额的扣除项目： 1）取得土地使用权所支付的金额； 2）开发土地的成本、费用；

3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 4）与转让房地产有关的税金； 5）财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定其他扣除项目，是指对从事房地产开发的纳税人按暂行条例第6条第1项和第2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此应特别指出的是，此条优惠，只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税人不再使用。

（3）根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围，在实际工作中，并不包括企业兼并转让房地产。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第三条规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”东国房地产开发公司由于被兼并到开兴房地产公司中去，故属转让行为，不征收土地增值税。

综合以上分析可知，7月份东国房地产开发公司应缴纳的增值税额为145万元，而不是270万元。从本案例中可以看出，尽管土地增值税是个小税种，但其中还是有不少筹划技巧的。

十、出售旧房的土地增值税税额的计算

（一）转让旧房准予扣除项目的确定 1.转让旧房能提供评估价格的情况

根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：

一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：

二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：

三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。2.转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的 根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：

一是购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：

二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买起至转让止的年数）：

三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。3.转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的

根据财税[2006]21号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

（二）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条规定：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（三）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

1.关于转让旧房土地增值税计算问题。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。2.关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题。

财税字[1995]48号规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒，虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

依据上述规定，2009年甲公司转让旧房店面土地增值税增值额的计算：增值额＝出售房地产取得的收入－旧房及建筑物的评估价格（房产评估重置价×成新率）－转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）－房地产评估费用。

另外，财税[2006]21号规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。

3.关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。

甲公司以账面净值20万元的房产（评估价为400万元）换取拆迁安置400万元的店面，甲公司按换出的账面净值20万元入账。

《企业所得税税前扣除办法》第七条规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

4.关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。

参照上述规定，甲公司置换的店面房产这部分资产增值380万元（400-20），若已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值400万元确定有关资产的成本。否则，一律按资产的历史成本价20万元入账，在处置转让时按照历史成本价20万元作为税前扣除。

十一、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为： 扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积或可供出售建筑面积）

十二、房地产开发企业代收费用的土地增值税处理

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

十三、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算

《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。

由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

因此，我认为，第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。

十四、销售土地增值税清算时未转让房产的土地增值税处理

某房地产企业开发了某花园小区项目，小区可售建筑面积为1万平方米，扣除项目中总建筑成本费用1200万元。2011年12月小区房屋销售比例达到90%，开发商共取得房屋销售收入1350万元，税务机关要求其进行土地增值税清算。企业在清算时，确定了该项目的单位建筑成本费用为1200元/平方米，缴纳土地增值税217.11万元。

2012年该项目又销售了门面房500平方米，取得销售收入500万元，税务机关要求其再次清算土地增值税。此时，对于如何计算缴纳土地增值税，有两种不同的计算方法，且两种方法计算出来的税款悬殊较大，税企之间存在争议。现将两种计算方法分别阐述如下。方法一，确定500万元是售房所取得的全部收入，按照税法规定允许从售房收入总额中减去扣除项目金额，确定土地增值额和增值率，以此来计算土地增值税。

2012年，售房取得收入500万元减去允许扣除的开发成本及费用60万元（1200×500），再减去营业税金及附加27.5万元（500×0.055），增值额为412.5万元。根据增值额与扣除项目的比值为增值率的公式，求得增值率为471.43%。

根据超过扣除项目金额200%的部分适用税率为60%的规定，按速算扣除系数35%计算，该房地产企业应缴纳土地增值税为216.87万元（412.5×60%-87.5×35%=247.5-30.63）。用方法一计算的理由是，土地增值税首次进行清算之后，再销售是一个独立的销售行为，是建立在首次清算确认过单位建筑成本费用的基础之上。因此，土地的增值额、增值率很容易计算出来，适用税率也容易确定，套用公式计算就可得知，且计算过程非常简便，便于税务人员的税收管理征管。

方法二，2012年取得的500万元售房收入，增值额计算方法同方法一，都是412.5万元，但增值率的确定就不一样了。根据配比原则计算相应的扣除项目，确定增值率，以此来计算土地增值税。

确定增值率的计算过程为：售房的全部收入＝首次清算收入1350万元+再销售500万元＝1850万元，开发成本及费用扣除金额＝首次清算扣除金额1154.25万元（1350×0.055+1200×10000×90%）+再销售扣除金额87.5万元＝1241.75万元，增值额＝1850万元-1241.75万元＝608.25万元，增值率48.98%。由于增值率是48.98%，未超过50%，对应的适用税率为30%，速算扣除系数为0，应缴纳土地增值税412.5×30%=123.825万元。因此，在销售土地增值税清算时未转让房产的土地增值税处理时，按方法二进行通盘考虑综合计算，可以节省216.87-123.825=93.045（万元）的土地增值税成本。

用方法二计算的理由如下：一是在国家税收政策没有改变的情况下，对于同一个房地产开发项目的应纳土地增值税是一个确定值，不可能是随着销售的时点不同而改变，不管过程如何变化，但最终土地增值税适用税率肯定是一个定值。二是从实际情况看，土地增值税首次清算后如有存量房未销售，在清算后企业再次销售存量房是一个很正常的情况。更重要的是，一个开发项目销售完毕后，清算的土地增值额、增值率和应纳土地增值税应是唯一的，不应该有两个以上的结果。

三是根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。这里规定了扣除项目的计算，但对税率的适用没有明确规定，这就意味着房产地企业可以自由选择税率的确定技巧。

十五、售楼部、样板房的土地增值处理

房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

十六、开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理

（一）房地产企业“开发间接费用”的税收规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等，在进行土增税清算时，能否扣除呢？要视具体情况而定。【房企财税微信：jxhzhaojie】

（二）房地产企业“开发间接费用”的企业会计制度规定

房地产企业在会计核算时，通常把《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）所规定的八项费用和与开发项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，都在“开发间接费用”科目核算。这就产生了会计与税法的差异。

（三）“9项费用”在土地增值税清算中的具体处理 1.样板间支出的处理：具体情况而定

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。对于样板间支出应分不同情况处理：

第一，对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。

第二，对于开发商品装修为样板间，并在以后销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。

第三，对于开发商品装修为样板间，但在以后不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。2.周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除

周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。

3.管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除

管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，可以在土地增值税前扣除。但列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。4.通讯费：具体情况而定

项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。5.交通差旅费支出：具体情况而定

项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。6.保安服务费：具体情况而定

项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。7.模型制作费：不可以在土地增值税前扣除

一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。8.利息支出

利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。

9.职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税前扣除

按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2010年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；

十七、所得税汇算不同于项目清算

2011年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算，即2011年需要缴纳多少企业所得税？

A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（1000＋2000＋3000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150＋200＋250），应纳税所得额＝6000－4200－600＝1200（万元），应缴企业所得税＝1200×25%＝300（万元），实际预缴企业所得税＝16.5＋25＝41.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税＝300－41.5＝258.5（万元）。（提示：这种清算是错误的）正确的项目清算办法： 第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2009、2010缴纳的企业所得税实质上是当汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。

第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，A房地产企业2009年销售收入对应的应纳税所得额＝1000×20%－150＝50（万元），2010年销售收入对应的应纳税所得额＝2000×15%－200＝100（万元）。

第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业的应纳税所得额。B项目计税成本为4200万元，实际毛利率＝（6000－4200）÷6000×100%＝30%，2009年、2010年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×（30%－20%）]和300万元[2000×（30%－15%）]，毛利差额400万元（100＋300）应当计入2011应纳税所得额。

第四，确定2011应纳税所得额＝3000－[4200－3000×（1－30%）]－250＋400＝1050（万元），应纳所得税＝1050×25%＝262.5（万元）。

以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额＝262.5－258.5＝4（万元），形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算指按照分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。

十八、注销中的土地增值税和企业所得税的处理

自2010年1月1日起，《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）就房地产开发企业注销前的企业所得税处理问题，进行了以下规定：

一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各多缴的企业所得税税款，并申请退税：