房地产开发流程周期（精选8篇）
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局 ↓
规划局会签返计委 ↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓
规划局法征地意见函 ↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │
土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房 │
│ 规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证 │
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置 │
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册 │
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│
运用“营销策划展示设计系统
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │
建委、物价局下文批价 │
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实 │
四源费缴纳 │
到开发办市政处核实任务 │
开发办工程处同意招标 │
填招标申请书并到市招标办登记 │
招标办看现场 │
运用“投资项目概预算系统”编制标底 │
招标办审查标底 │ 开标会 │
定合同，写评标报告，发中标通知书 │
招标办盖章同意
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施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓
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1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
计
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定
2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案
3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计
建工程验
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
收
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验
及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到
装
3.到劳动
管网所办固 3.规划设
局报装
定资产转移 计
4.环保局
手续及通气 4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到 设备
液化气公司 5.竣工验收
办各户通气手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓
四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
可参考下。
检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题
检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。
三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
一、我国房地产开发项目的寿命周期及其寿命周期成本 (LCC) 的结构
(一) 房地产开发项目的寿命周期概述
房地产项目的寿命周期是从项目构思直到最后拆除的生命全周期过程。主要包括:项目立项与策划阶段。项目的立项与策划阶段主要包括项目可行性研究、项目定位确定、产品目标与发展计划的制定。项目实施阶段。第一, 前期准备工作阶段, 当投资决策已初步确定具体项目的开发地点后, 在项目开发建设过程开始前会有多项工作需要进一步开展, 其中主要涉及与项目开发全过程相关的各种合同条件的谈判与签约。第二, 施工建设阶段, 是将开发过程中所涉及的相关所有原材料集合在一个特定的空间和时间点上的全过程。第三, 房地产全程营销阶段。营销是房地产开发企业实现利润的关键环节所在, 所以不能予以忽视。第四, 竣工结算与物业维护阶段。竣工阶段主要包括办理验收手续、竣工资料审查;结算阶段主要包括结算办理、索赔办理、项目后评估;物业维护阶段:维护维修、保修金支付、质量缺陷统计分析等。
(二) 房地产开发项目的寿命周期成本的构成
房地产开发项目的寿命周期成本指在整个房地产开发项目的寿命周期内生产者、消费者以及社会所发生的一切费用。换句话说即为房地产开发项目在其确定的寿命周期内或在预定的有效期内所需要支付的研究开发费、制造安装费、运行维修费、报废回收费等费用的总和。房地产项目的寿命周期成本具体包括:项目启动成本、建设成本、使用成本 (物业管理成本、销售成本和维护成本) 等。主要包括:项目的启动成本。项目启动成本是业主初期为开发启动房地产项目所需要花费的既定成本, 其中包含投资决策成本、土地取得成本、房屋拆迁成本、设计前期与设计相关费用、风险成本、税费等等。在做出相关决定的过程中, 业主要利用自身所拥有的专业知识和丰富的经验对其所获得的有效信息进行综合分析, 直至项目建成运营后, 业主才有可能对项目的启动成本予以收回。项目的建设成本。项目的建设成本是指业主为建设该房地产项目所必须支付的相关成本, 其中包括原材料供应的成本、支付给承包商的工程款、变更及索赔成本、税费、公共配套设施建造成本等。项目的使用成本。是指在项目的全部运行周期内会发生大规模的修复、更换及维修成本, 这些数据信息则可以从以往的历史数据中予以获取。
二、我国房地产开发项目寿命周期各阶段成本控制分析
房地产开发项目寿命周期成本控制是项目中非常重要的一个环节, 它主要从建造费用和运营及维护费用之间关系分析入手, 通过典型的案例分析, 剖析传统管理模式对LCC实现过程中所存有的弊端, 进而论证房地产开发项目中寿命周期成本控制的必要性所在。其典型性的案例分析如下:美国一家名为Veterans Affairs的 (以下简称VA) 机构负责着全美国172家医疗供应中心共计2000幢建筑的运营、维护及维修工作, VA机构采用了40年的分析周期以及5%的折现率来进行其寿命周期成本LCC的分析, 最后他们发现其运营、维护及维修费用是建造费用的7.7倍。美国相关研究机构采用了25年寿命周期与20%的贴现率对纽约市总建筑面积约为27000㎡的某多层办公楼群进行寿命周期成本 (LCC) 分析, 研究结果发现, 该建筑一次性建造费用占LCC的49.6%, 运营及维护费用占LCC的50.4%, 具体数据如表1所示。
由此可见, 以建设成本最小化为目标的项目投资方案放在建筑物生命周期的大环境下并非处于最优状态, 还必须同时综合考虑整个项目生命全周期各阶段所发生的相关费用。
通过上述案例可知:第一, 由于房地产开发项目的类型不同、其运营及相关维护费用的范围界定也存在着差异, 同时由于房地产企业开发项目的寿命周期与其贴现率取值的不同等多种因素并行的影响, 一次性建造费用运营及其维护费用比例差距较大, 运营及维护费用在整个房地产项目运行寿命周期中占据相当大的比重。第二, 房地产企业开发项目中决策阶段和设计阶段的成本控制力度较为薄弱。需要新型的成本控制模式出台, 而这种新型的成本控制模式即为寿命周期成本控制。最后, 由于我国房地产开发项目成本管理着重于工程的施工阶段, 致使大部分工程项目因片面追求低建设成本而致运营和维护相关成本费用的大幅度提高, 最终导致该项工程的全部生命周期费用花费巨大。因此, 应加强寿命周期的成本管理才是最佳的战略性选择。
三、我国房地产开发项目寿命周期成本控制中存在问题及相关建议
(一) 房地产投资的高风险高回报特性存在的潜在危机
房地产投资具有高风险、高回报的特性, 影响最大的因素就是企业领导者的决策。一系列失败的房地产企业投资案例究其主要原因, 主要是这些房地产企业未对房地产开发项目寿命周期立项决策阶段的成本控制予以重视, 拿下项目前未进行项目的可行性研究, 从而导致投资的最终失败。
相关建议:第一, 建立科学合理的评价指标体系。我国房地产开发企业应科学借鉴西方发达国家成熟完善的可行性研究的理论和方法, 以及相应的评价指标体系, 从社会效益、经济效益、环境效益等各全面予以综合考虑分析, 建立起一套适应我国房地产市场特点的科学评价指标体系。从区域社会经济发展的角度, 分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用, 考察项目对社会经济的净贡献, 判断项目的经济合理性与否。第二, 建立素质较高的从业人员体系。一个项目的可行性研究小组, 一般应包括如下人员:造价工程师、注册房地产估价师、经济分析专家、社会环境专家等人员、市场调查和分析人员。
(二) 项目设计阶段的成本控制未予重视
项目设计阶段的成本控制的未得以重视, 缺乏设计控制成本的概念。房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段, 这是房地产发展商普遍存在的一种共识, 他们认为只要对施工阶段的监控予以加强, 就一定可以大量节约成本。然而, 最终结果是, 房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降。而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节。因此, 在项目进行阶段我们必须提高对设计阶段的成本控制的重视度, 做到从源头处对成本予以严格有效地控制。
相关建议:第一, 规划设计运用并行工程的思想。规划设计阶段并不是单独孤立的一个环节, 它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度出发综合考虑各方面因素。工作流程中不同环节的不同人员的思考角度不同, 但一切必须以需求者的喜好为根本提供服务, 从他们的角度出发予以设计。所以, 在新楼盘的设计阶段必须根据顾客的各方面需求综合考虑, 这样, 新楼盘的研究与开发过程中的决策过程完全不同于传统的串行过程, 它在每一个阶段同时考虑楼盘生命周期中的所有约束条件。设计过程和其他过程的集成出有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并及时进行解决, 这样, 当最终的设计被拟定以后, 该新楼盘便会具有较高的品质, 从而满足顾客的需求。第二, 设计与市场紧密结合, 树立成本效益的观念。企业成本控制的指导思想是最大限度降低支出、降低成本, 如果片面追求成本降低而忽视市场研究与产品定位, 虽可以节省成本开支, 但同时也极易造成产品与市场脱节。因此, 在设计前营销策划人员需根据市场调研的具体情况分析确定房地产开发项目的市场定位与产品概念, 然后进行规划设计, 这样最终开发出来的楼盘才可能满足市场需求, 才可能畅销。
(三) 房地产项目寿命周期成本控制的过程缺乏科学性
部分房地产开发企业的成本由于缺乏经营管理的内涵, 忽视了其为管理决策服务的目的。通常开发项目的成本核算仅在项目结算时才予以进行, 这样对于动态的开发过程而言, 则掩盖了其企业经营管理中的问题, 尤其是对于长期大规模滚动开发的企业, 更是难以反映其开发项目的真实成本。
相关建议:第一, 动态成本管理基础, 即房地产企业目标成本的确定。在实际运作过程中, 每一个版本的制订都是在上一个版本的指导下运行。在该版本的可行性研究阶段进行的成本估算, 其主要是从收益性的方面对该项投资的可行性进行预测与计算, 由于方案的不断更新, 应将目标成本逐步予以细化, 待主体工程施工图预算拟确定以后, 然后形成最终定稿的版本。第二, 目标成本的分解。将项目个体分解到相对独立、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元, 从而便于将各工作单元在该项目中的地位和构成予以直观有效地表现出来。各房地产企业可结合自身项目的开发地点、层高、周期、规模、方式、结构类型、功能设计、装修档次、施工队伍等因素和管理需要以及实际情况, 确定具体成本核算及管理对象, 并以此为依据进行工作结构分解, 具体将目标成本分摊至各工作单元, 从而形成各目标成本。第三, 动态成本管理核心, 即动态成本与目标成本差异的分析。动态成本与目标成本差异的动态分析内容主要包括:绘制全项目动态成本表、预测待发生成本、各产品类型动态成本表以及产品类型目标与动态成本比较表等。第四, 动态成本管理效果。房地产企业动态成本管理的实施, 使得房地产企业可以实时、动态地掌握项目成本, 从而为经营决策提供及时、方便、准确的数据, 有效反映动态成本并实施监控, 对房地产企业在控制成本方面的成效予以大幅提高。
(四) 房地产项目寿命周期成本控制的观念淡薄
我国的房地产业的项目成本管理极大地受到计划经济的影响, 本质上还处于被动的成本控制运行阶段。大部分企业未建立寿命周期成本控制的观念, 从而致使房地产开发活动难以达到预期的经济效益。
相关建议:第一, 建立寿命周期成本 (LCC) 管理数据库。现阶段我国房地产开发项目的历史数据欠缺, 建设期的历史数据记载地较详细, 但运营和维护期的数据, 系统地记载较为缺乏。因此, 应建立规范的寿命评估时间、方法及程序, 并建立相应的LCC成本管理数据库;应确认寿命周期成本 (LCC) 控制所用数据的可靠性, 即判断从正在使用的系统中所得到的数据能否用来确定新系统的费用, 并保证数据口径、计算方法、适用条件等方面的一致性。第二, 树立寿命周期成本 (LCC) 控制理念, 重视成本控制的综合性和全面性。
(五) 房地产项目寿命周期成本控制的过程中管理方法滞后
传统成本管理方法侧重于降低消耗、节约费用, 其强调的是通过最大限度地避免企业各种经营活动的成本, 来谋取成本的最小化和利润的最大化, 忽视了企业成本发生的过程;传统成本管理侧重于对己发生的历史成本进行管理, 没有对未来的成本从源头上予以控制;传统成本管理所采用的管理手段是对现实生产经营活动的指导、规范和约束, 是基于实时实地控制的管理思想。
相关建议:运用价值链分析法对房地产开发活动各环节进行分析。价值链前端:该阶段成本管控的技术路线遵循机会研究→产品定位→项目成本估算, 同时须重视项目开发时间估算及资源计划安排。还可运用关键路径法对各项目的活动时间及其成本占用情况进行综合分析与优化排序。价值链中端:价值链中端为规划设计环节, 要加强规划设计人员成本控制、产品定位、营销策略等知识的培训;可实行限额设计, 以批准的项目估算成本作为基线, 将其按WBS进行成本分解严格限制成本超标的设计方案。价值链末端:价值链的末端为建筑安装及产品销售环节, 项目进度的延误, 不但会加大项目成本, 严重影响房屋的销售, 以及影响企业现金流量, 扰乱开发商资金投放计划, 且对开发商的运营也会带来严重影响。
参考文献
[1]任国强、尹贻林:《基于范式转换角度的全生命周期工程造价管理研究》, 《中国软科学》2003年第5期。
关键词：飞机；定检；维修成本；定检周期
中图分类号：TD42 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）27-0154-02
1 飞机维修与飞机定检
飞机维修工作是对民用航空器或民用航空器部件所进行的任何检测、修理、排故、定期检修、翻修和改装工作（航空器或航空器部件的制造厂家的保修或因设计制造原因的索赔修理不属于本文所称维修范围）。飞机维修工作是公司管理的最主要组成部分，因此飞机维修的规范化管理是保证航空运输飞行安全的根本需要，是一项专业性、技术性很强的工作。
飞机定检是指根据适航性资料，在航空器或者航空器部件使用达到一定时限时进行的检查和修理。定期检修适用于机体和动力装置项目，不包括翻修。飞机机体的定期维修一般应完成计划常规类检修，计划非常规类检修和定检中对缺陷或者故障附加工作大的处理等三类工作。
航空器维修成本是指航空公司为保证航空器的持续适航性，对航空器进行维护和改装等工作所消耗的成本。航空器维修成本与航空器经济性、运营环境、劳动力成本、维修管理等因素有关。
欧美航空公司十分重视维修管理方式的研究，来降低较高的维修费用。目前我国飞机维修市场发展迅速，但维修资源利用率不高，成本粗放，维修管理系统不完善，使得整体维修工作成本不能得到有效的控制。只有找出定检维修在成本、效率和质量之间的平衡点，梳理管理流程，找出优化方法，才能实现维修单位利益的最大化。
2 定检维修工作中涉及的成本
主要集中在以下几方面：
①材料成本。主要涉及飞机维修的频度及每次维修所需的航材成本及设备损耗。
②人工成本。主要为维修工作所需人员产生的工时费用。
③停场成本。主要包括飞机维修停场时间的长短和停场时机，以及维修工作可能造成的航班延误等情况。
基于以上三个方面，材料的单价作为维修工作的基础及符合适航性的要求由外部因素决定，本次不做过多讨论，而对于企业内部只有通过维修周期的延长或紧缩改变整体维修工作成本。
人工成本本次以B737NG系列飞机C检为例，根据实际完成情况，人力和物力成本，建立工作包工时表。将实际工时与标准工时相比较，修订普遍可接受的工时标准，用以建立工时标准数据库。随着国内飞机维修工作的日趋成熟，对维修从业人员资质要求的提高，人工工时成本也在同时增长。
在维修工作中，通过建立的工时标准，调配工作区域的人力配比，避免人力资源的浪费，以减少人为差错和停场周期。
3 优化模型的建立
其中：
Ct表示总维修成本；
Cm表示材料成本；
Ch表示人工成本；
Cv表示需优化的目标值；
Cw表示飞机维修停场而引起的经营损失。
因此，在不影响航空安全和适航性的前提下，尽可能地减少飞机停场频度，降低航材成本，同时控制人工成本Ch和尽量减少停场所导致的营运损失Cw，从而使Cv值最小。
3.1 单个维修项目的优化——维修周期的缩短
某航空公司B737-800机队共装有点火电嘴20个。每架飞机的日利用率为12FHs，点火电嘴送修费用2 000美元，人工工时费为30美元，优化前点火电嘴的平均故障时间为2 000飞行小时，优化后点火电嘴在1 800飞行小时（约5个月）时即刻更换。每个点火电嘴的平均年使用时间为2 400飞行小时（约6.5个月），C检间隔为6 000飞行小时，A检间隔为600飞行小时。
设定优化前每月发动机点火系统故障而引起的停场和航班延误约为0.5天，优化后则减少为0.2天，飞机平均每日的运营收益约为20 000美元。则每年点火电嘴成本优化前后的变化如下所示。
通过上述的量化比较，通过对维修方案的优化，虽然增加了人工成本，可是却大大降低了材料成本和运营损失的成本。经过汇总发动机点火系统这一项维修工作就为公司节省了2.5万美元的费用。
3.2 飞机维修组合的优化——维修周期的组合
某航空公司B737-800机队共有10架次，装有空调散热器40个。每架飞机的日利用率为12飞行小时，人工工时费为30美元，优化前散热器平均更换时间为6月或3 000飞行小时，优化后散热器将在在2 400飞行小时（约5个月）时即刻更换。C检间隔为6 000飞行小时，A检间隔为600飞行小时，即4A检间隔为2400飞行小时。飞机平均每日的运营收益约为20 000美元。
航空公司考虑停场时间和飞行小时数决定将更换空调散热器工作结合此飞机4A检执行，采用这种合并的方式，可以使：
①系统A检与附件更换的两次停场合并为一次；
②节省了多次打开飞机同一部位的人工成本和停场周期；
③简化了控制程序，节省了控制人员的难度和成本；
④减少了飞机的非营运时间，降低了Cw。假定执行A检的总工时为300 h，停场时间为1 d；更换散热器总工时为40 h，单独停场时间为1 d。若A检和更换散热器结合一起完成，总工时约为300 h，停场时间为1 d。暂不考虑材料成本因控制方法不同的变化。
考虑到成本的因素，定检控制人员可以对工作管理流程进行简化，优化每一项工作项目，合理安排工作流程，使各项工作能同时进行而不冲突。
通过以上计算不难看出，对维修周期优化控制可以从很大程度上降低维修成本。所以在外部条件确定的情况下，飞机维修最好的降低维修成本做法，是提高航空公司机队飞机的可用率。
对于航空公司来说，在机队规模一定的条件下提升运力，开辟新的航线，在市场规模增长的情况下逐步扩大机队规模，这是航空公司逐步发展并取得利益最大化的最佳策略；而对于维修单位来说，提高飞机的可用率，只能依靠更加强大的维修水平。要达到这种理想的状态，核心依靠的就是一支实力强大的机务队伍。
要打造一支技术过硬、作风顽强、装备先进的机务队伍，就需要加强维修人员的技术培训。提高维修人员的维修技能可以提高维修效率，降低人力消耗；同时在培训方式、培训考核标准上更需要大大提高。提高对人员素质的要求，同时也要提高维修人员的待遇，才能获得更多的可用人才，进而保证维修任务。而通过以上的论证不难看出，人力成本的投入相对材料成本的投入只占了较小的比例，取得的成效却是非常明显的。
本次优化模型建立在部件材料成本固定的基础上，在实际的工作中大量的飞机维修所需器材报价过高，部件的国内生产厂家偏少也造成了对价格的变相垄断，如何从器材成本上减少支出，使飞机维修器材价格达到一个合理的范围，也是控制飞机维修成本的一个重要因素。
对于整体的机务维修工作，航空安全才是最终的目的。保障航空安全才能给企业创造更多的经济效益。优化航空人员的工作表现，是实现安全和效率的可靠保证。
随着航空设计和制造业的发展，飞机的可靠性得到很大提高，飞机的机械原因导致事故的比例从80%降低到20%，这使得提高航空安全的关注点逐步转移到人的身上。根据飞行安全基金会预测，全球范围内的航空运输量在未来10～15年内有望成倍增长。因此即使保持当前的安全水平，由于飞机数量和飞行时间的增加，航空事故数量也可能增多，到2015年飞行事故将达到一年45起，平均9天不到会发生一次飞行事故，这是难以让人接受的结果。维修人员的工作表现直接关系到航空维修工作的质量，而飞机的维修质量又直接影响着航空安全。以人为本，提高效率，减少人为差错，优化操作表现，才能扎实、科学、有效的增加企业效益，进而推进航空安全面发展。
参考文献：
[1] 黄梯云.管理信息系统[M].北京：北京经济科学出版社，1997.
一、甲方在开发前期的工作
（以上海市为例）
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理 1.所需资料
a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料
b.到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书
c 用地计划审核意见
d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证
f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序
a.准备数份项目建议书批复及数份地形图
b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料
a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）
d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批 1.所需资料
a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）
d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序
a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理
六、建设工程项目报建 1.所需资料
a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件
d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）
f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡
b.上海市建设工程设计招标项目登记表
c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料
a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料
b.提前三天分送各评委
c.到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料
a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告
f.地形图（划示用地范围）2份
办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案
二、基本建设工程预算审计咨询及其流程
一、基本建设工程预算审计咨询及其流程
基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。
基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。
1．预算的编制的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；
(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；
(3)计算工程量；
(4)确定分部分项工程的单价；(5)计算合价并汇总；(6)计算各项取费；
(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。
由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。
因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。
2．施工图预算审计的一般程序。
(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；
(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；
(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；
(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；
(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；(6)审查有无计算错误；(7)审查各项取费是否符合规定；(8)综合整理审查资料，形成初步成果；
(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。
二、基本建设工程结算审计咨询及其流程
基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。
结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。结算审计的一般程序：
(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。
(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。
(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。
(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。
(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。
(6)综合整理审查资料，形成初步成果。
(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。
三、基本建设工程决算审计咨询及其流程
基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。
竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。
竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。
1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。
2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。
3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。
4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。
5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。
7．综合整理审核资料，形成初步成果。
8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。
迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型
迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。
但是，米氏同时强调如下三个要点：
实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。
开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。
在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。
其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：
一：提出投资设想
开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。
二：投资设想细化
开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。
三：可行性研究
开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
四：合同谈判
开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。
五：签署正式委托协议
签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。
六：工程建设
开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。
七：竣工投入使用
开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。
八：房地产资产管理
业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。
三、申请改变住宅建筑使用功能的工作程序
1．所需要的资料。
1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。2)《房地产证》等房产证明（复印件）2份。3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。
4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）
5)《工商营业执照》（复印件）。6)申请人《身份证》（复印件）。以上资料需要带上正本。
2．到区规划局送案的工作的步骤。
1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：
2)准备所有的证件及复印件。
3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：
3．关于报告的写作要求： 1)说明住宅建筑的地点。2)改变使用功能的理由原因。
3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。4)提出改变使用性质的陈述及要求。4．到区国土、房管局办理步骤
1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。
2)费用到计财处交。5．主要费用
1)一般违章罚款，80—800元／平方米。
2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）3)测绘费（见《房地产测绘收费》）。4)行政费用约100元左右。6．备注
违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。
四、房地产开发过程中各环节所需要的文件材料
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；
（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：
（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；
（５）安全生产、文明施工教育制度；
（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案
→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范
围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定
竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分
物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
五、房地产开发过程中涉及到的工作
房地产开发企业
设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
↓
申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓
申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案
申报选址定点→取得选址规划意见通知书
落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓
可行性研究报告
（可委托有资质的咨询机构编制）↓
申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得
一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。
国有土地使用权出让程序：
办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证
国有土地划拨的程序
国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。
二是征用集体土地
其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案
拆迁安置的法律程序：
委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁
规划与市政配套
建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。
初步选址。
取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。
报审设计方案→审定设计方案通知书
（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。
委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证
开工前的准备
办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。
签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》
工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续
办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营
商品房预（销）售的程序
签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续
房屋租赁
申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止
房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分 物业管理阶段
物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准
安排签订管理公约
制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立
六、房地产开发流程设计的涵义
房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。
房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。
房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性
措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。
房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。
七、房地产前期准备工作详细流程（施工之前）
1、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证
需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。
（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。
（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预
售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。
八、房地产开发程序
一、立项审批
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；
（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；
（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；
（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
九、房地产开发大纲
房地产开发企业
房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。
一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。
房地产开发企业设立的条件
房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业的机构设置 房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业的终止 房地产开发项目决策
开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。
在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。
专项市场研究 定点市场研究 项目建议书
房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项
目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。
房地产开发项目建议书的内容 开发项目建议书的编制 开发项目建议书的审核批准 房地产开发项目的可行性研究
可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。
房地产开发项目可行性研究的必要性 项目可行性研究的内容 可行性研究报告的编制 可行性研究报告的审批 土地使用权取得
土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。
但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。
房地产开发项目操作流程
房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。
第一阶段
可行性研究决策阶段
项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。
1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。
2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。
3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。
4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。
――1――
房地产开发项目操作流程
5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。
6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。
7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。
8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。
9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。
10、编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。
11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。12、13、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。
参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。
――2――
房地产开发项目操作流程
第二阶段
项目前期准备阶段
项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。
1、项目产品及市场定位
明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。
2、立项
目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。
3、取得规划设计条件和红线图
土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。
4、方案设计
正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。
确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完
――3――
房地产开发项目操作流程
成正式报批方案。
方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。
5、初步设计
方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。
根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。
初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。
6、地质勘探
建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。
7、施工图设计
根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。
――4――
房地产开发项目操作流程
8、领取土地证
土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。
9、领取建设用地规划许可证
向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。
10、领取建设工程规划许可证
向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。
11、施工招标
目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。
（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。
（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。
（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。
（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。
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房地产开发项目操作流程
（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。
（7）在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。（8）招标办发中标通知书。
12、施工监理单位的选择
根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。
13、施工图图纸审核
国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。
14、设计合同签订
按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。
15、人防图纸审核
带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。
16、申领投资许可证
向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。
17、签订施工合同
与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。另外，――6――
房地产开发项目操作流程
与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。
18、建设工程灰线检验
工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。
19、有关规费缴纳
在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）： a 市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 绿化费 8元／平米 c 高教基金 10元／平米
d 人防建设费 15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）e 墙改费 8元／平米 f 白蚁防治费 1.6元／平米
g 城建档案保证金 总投资的1－3％，最高不超过3万元 20、领取施工许可证
领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：
A 当年有效计划文件 B 项目投资许可证
C 经批准的项目总平面布置图 D 建设工程规划许可证及其附件
E 市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本
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F 交纳市政配套费、白蚁防治费收锯 G 城建档案保证金收据
H 人防地下室审定通知单或交款收据 I
墙改费手锯
J
已签证的工程监理合同 K 已签证的工程设计合同
21、开工
开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。
第三阶段
施工建设阶段
1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。
2、项目建设完成后，工程质量由杭州市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要求实施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。
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房地产开发项目操作流程
第四部分
项目开发成分与内容
房地产项目是个高投入、高产出的行业。其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。具体项目简单统计如下：（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）
1、土地价款
土地出让金
因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费 契税
一般为出让金的3％ 拆迁补偿费
按实计算 拆迁安置费
按实计算
2、开发成本
(1)堪察费
按实计算(2)设计费
一般为工程投资的2％左右(3)可行性研究
按实计算(4)施工通水
按实计算(5)施工通电
按实计算(6)施工通路
按实计算(7)土地平整
按实计算(8)施工围墙
按实计算(9)建安造价
500－1500元／平米(10)设备费
按实计算
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房地产开发项目操作流程
(11)市政排污、小区道路、排水设施等
按实计算(12)小区环卫设施
按实计算(13)小区供电设施
按实计算(14)有线电视
按实计算(15)通讯管线
按实计算(16)管道煤气
(17)防盗设施
(18)消防设施
(19)邮政信报箱
(20)路灯
(21)绿化
(22)智能化装置
3、不可出售的一些公建配套设施
(1)文化活动室
(2)居委会
(3)公厕
(4)垃圾运转站
(5)围墙
(6)室外停车棚
(7)物管用房
4、各类规费
(1)市政配套设施费
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按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算
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(2)供水贴费
按实计算(3)供电贴费
按实计算(4)人防建设费
按实计算(5)墙改费
按实计算(6)白蚁防治费
按实计算(7)城建档案管理费
(8)教育建设费
5、其它费用
(1)附属工程费
(2)纯水装置
(3)热水装置
6、开发间接费
7、管理费用
(1)办公费用
(2)通讯费用
(3)交通费用
(4)人工费用
(5)办公场地租用
8、财务费用
9、税金
(1)营业税
(2)城建建设税
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按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算 营业收入的5％
营业税的7％
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(3)教育附加费
营业税的4％
10、销售费用
(1)广告费用
按实计算(2)楼书、促销会、样板房等
按实计算(3)售楼部装修等
按实计算
第五部分
房产营销部分
房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。
一、项目定位：
这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。
二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：
房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？何种居住方式？小区主题？建筑和环境艺术风格？住宅功能有哪些？配套标准如何？目标客户是谁？房产和价格？
一般房产项目开发周期短则
一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。
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三、销售组织：
早期房产销售，主要依靠售楼人员的个人努力，这在高档、外销房产尤其明显。1994年以后，房产市场步入集团话销售时代，即由开发公司售楼部、策划部、广告公司市场调查机构、建筑设计方、房地产中介公司联合进行市场调查、销售人员培训、场地布置、主题宣传促销活动执行等。
1、销售人员：房产公司小号手人员变动较大，新兴开发公司需要不断招聘、培训，每个项目开发销售时，人员也需要根据新项目的特点重点培训。招聘房产销售人员，对专业少有特别的要求，但要求有学习能力和信息分析、管理能力。公司通过广告和活动将客户吸引到售楼部和现场，销售人员主要时接待，介绍及售后的分析、联系，同时要求向策划部门即使提供市场信息。能够创造性工作的销售人员，往往被选拔到策划部门工作。
2、销售地点：售楼部最好坐落市区，同事相对靠近项目现场，这样一来方便去现场参观，二来有利于消除客户对现场的距离感。房子建成前，售楼部是项目的主要展示形象，形象级别当然应与项目整体策划一致。
3、促销活动：除通常广告外，开发商不断设计，实施各种促销活动，此类活动主要由策划部和售楼部联合运作，如参加房交会、现场促销、产品说明会、演出、打折赠物、老客户访问等。
四、广告策划：
开发商多数聘请专业广告公司，负责房产项目从整个公司的形象设计、广告策划、广告公司收取策划费、设计费、代理费。根据项目和工作内容，开发商支付策划费用。广告公司通常工作包括广告设计、代理、发布、市场调查、品牌推广、协调媒体关系、设计促销活动、场地及层位设计、印刷等。
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由于房产品理性购买的特点，房产广告主要以报纸为主，现在开发商也在积极寻求更新更有效的广告形式。以杭州市场为例，全年房地产报纸广告约6000万元。
第六部分
房产证
一、房产证
1、总证办理
A、测绘
涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发证科室、测绘科室。
需要提交的资料（以杭州市为例）：
(1)企业法人营业执照（复印件）(2)计委建设项目立项文件（复印件）(3)商品房预售证（复印件）(4)建筑工程施工许可证（复印件）(5)规划验收合格证（复印件）(6)单位工程质量综合评定表（复印件）(7)中华人民共和国国有土地使用证（复印件）(8)建设工程质量综合评定表（复印件）(9)红线图（复印件）(10)投资许可证（复印件）
(11)地名办批复（标准地名、门牌使用证）（复印件）(12)房屋竣工平面图（复印件）
测绘成果提取，时间30个工作日（视项目难易程度适当缩短或增加）
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费用按5元／平米。
B、竣工房屋物业维修基金和用房缴交
涉及部门：当地房地产管理局物业处，需提交资料（以杭州市为例）：(1)建设工程规划许可证（复印件）(2)规划总平面图（复印件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）
(4)房地产产权监理处提供的测绘成果（复印件）(5)物业管理办公室用房与商业测绘成果（原件）
物业维修基金和用房缴交单提取时间，自受理日起十五个工作日。费用为多层住宅35元／平米，高层65元／平米。C、总证办理
涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发放证科室、产权质监科。费用为210元／本，超500 M²按0.2元／平米增加。提供资料（以杭州市为例）：
(1)物业维修基金和用房清单（原件）
(2)房地产管理局产权监理处提供的测绘成果（原件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）(4)单位工程质量综合评定表（复印件）(5)标准地名门牌使用证(6)建筑总平面图
总证领取时间自受理日十八个工作日。
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D、总证备案
涉及部门：当地房管局交易处综合管理办公室
提供资料：商品房预售证、商品房预售批复、商品房预售登记申请表、平面图、商品房幢号、房号清单、预售合同、销售价格批复、物业管理专项基金和用房缴交确认单、规划验收合格证、单位工程质量综合评定表、标准地名门牌使用证、规划许可证（附件、附图）、房屋所有权证。费用为0.3元／平米，自受理日起十个工作日。E、办理分户证（房屋产权记一个人）
提供资料：合同（原件）、测绘成果图（原件）、购房发票（原件）、身份证复印件
涉及部门：房产交易所办证中心，交易费用：交易税万分之五 工本费 10元／本，注册费 100元／本，45个工作日。
二、契证
提供资料：身份证、测绘图复印件、发票（第五联）、合同（复印件）涉及部门：房产交易所办证中心，费用契税1.5％或3％（按合同时间）工本费，七个工作日。
三、土地办证中心
提供资料：契证复印件、房屋产权证、合同复印件、身份证复印件 38－55元左右／本，按面积不同计，十六个工作日。
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房地产项目开发流程
签署地块合作开发合同
（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证）
设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）（拿地与设立置业公司及项目公司同步进行）
项目选址意见
建设用地规划许可证
（总图：规划设计条件）
取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）
（控制性详细规划）
签署地块合作开发合同设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）项目选址意见建设用地规划许可证取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）立项申请：发改委审核批准做环评和环保审批报修建性详规消防审核意见书建设工程规划许可证准招标/议标防雷、人防、施工图审查、办理地名质量监督/安全监督施工许可证办理预售规划验收消防、环保验收工程竣工资料审查竣工验收备案
立项申请及批复
（预备和正式）
做环评和环保审批
（编制《环境影响评价报告书或登记表》及取得批复意见）
报修建性详细规规划
（地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。）
消防审核意见书
（1．公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2。人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3。防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书）
建设工程规划许可证
（建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证）
招标/议标
防雷、人防、施工图审查、办理地名
质量监督/安全监督
（填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）
施工许可证
一、施工图准备阶段：
1． 地质勘察报告（详细勘察报告）
2． 建筑施工图及节能设计表及计算书
3． 结构施工图及计算书
4． 防雷、消防、人防、水电施工图
二、施工图审查阶段
1． 施工图审查申请
2． 建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办）
3． 审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书
三、招标投标阶段
a)施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。
b)监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。
c)白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。
四、其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请）
办理预售
（网上备案/路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图）
规划验收
（现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证）
消防、环保验收（各专业主管部门验收）
一、1．公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2。环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3。人防验收：《人防意见书》 4。防雷验收：《防雷验收合格证》
二、单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
三、永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。
工程竣工资料审查
（城建档案馆备案---竣工档案接收证明书）
一、土地开发风险增加,项目收益受影响
要使房地产行业稳定健康发展,平均利润率是一个很重要的指标,如果一个行业的平均利润率长期低于社会平均水平,社会资本便会退出这个行业,从而使得这个行业不能持续稳定地发展。同样,对于一个企业或项目,其从事经营活动的直接目的就是赚取利润,只有持续盈利,才能维持企业稳定发展。
单个房地产项目的盈利能力通常采用销售利润率和成本费用利润率两个指标来衡量。销售利润率的计算公式为:销售利润率=税前利润/项目总收入×100%。其中,项目税前利润= 项目总收入- 项目总成本,项目总收入= 项目已实现收入+ 项目可实现收入,项目总成本= 土地成本+ 前期费用+ 各项规费+ 建安成本+ 室外工程费+ 不可预见费+ 管理费用+营销费用+财务费用+营业税。成本费用利润率的计算公式为:成本费用利润率=净利润/项目总成本×100%。其中,项目净利润=项目总收入-项目总成本- 营业税- 企业所得税- 土地增值税,项目总收入= 项目已实现收入+ 项目可实现收入,项目总成本= 土地成本+ 前期费用+ 各项规费+ 建安成本+ 室外工程费+ 不可预见费+ 管理费用+ 营销费用+财务费用。
资料来源:根据119个有成本收益测算的样本项目数据整理得到。
资料来源:根据119个有成本收益测算的样本项目的数据整理得到。
单位:元/平方米
资料来源:根据调查数据整理得到,建安成本是项目总建筑面积单价。
在全部169 个样本项目中,已经销售的项目有85个,正准备销售的项目有34个,总共有119 个项目可以进行项目销售利润率和成本费用利润率指标计算。从计算结果来看,样本项目的销售利润率和成本费用利润率分别为13.1%和16.2%。分城市来看,各个城市项目赢利能力表现不一。2009-2011年浙江省11个城市样本项目的销售利润率均大于0,成本费用利润率有10 个城市大于0,仅有台州市成本费用利润率为-1.7%,其中,舟山市销售利润率和成本费用利润率最高,分别达到27.4%和36.7%,其他各城市销售利润率和成本费用利润率波动较大(见表1)。
根据万德数据库提供的资料,2010年我国房地产上市企业销售利润率平均值为19.9% ;成本费用利润率平均值为9.8%。参照这个标准来看,浙江省样本项目的销售利润率低于行业水平,但成本费用利润率高于行业水平。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据,2011 年以来,杭州、宁波、温州和金华4 个城市的新建商品住宅价格指数表现出逐步回落的态势。2012年6月,杭州、宁波、温州和金华4个城市新建商品住宅同比价格指数分别为90.2、92.0、84.2和93.7。与2011年6月的价格指数相比,分别回落了9.1、10.2、16.5和10.3个百分点。
根据近期新建商品住宅价格的变化趋势,我们对样本项目的盈利水平进行了敏感性分析。根据119 个样本项目测算,若可实现收入下降10%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为6.3%和6.8%,分别下降了7.0%和9.4%,下降幅度明显。若可实现收入下降20%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-2.2% 和-2.6%,样本项目出现整体亏损。若可实现收入下降30%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-12.7%和-12.1%(见表2)。因此,若商品住宅销售价格进一步下降,行业风险将进一步暴露出来。
二、建造成本持续增长,项目质量受影响
无论是经济发达国家还是发展中国家,家庭购置住房都不是轻而易举的事情,都需要经过长期的努力才能实现。因此,商品住宅质量是关系到社会民生的大事,应该引起社会各界的重视。一般来讲,商品住宅的质量与商品住宅开发过程中的成本投入和项目管理有关,如果成本投入不足,商品房质量可能低于国家的建筑标准,就会引起质量风险。
说明:1.数据根据2007年6月-2011年12月期间杭州市主要建筑材料价格汇编的数据整理得到;2.螺纹钢按HRB335;3.泵送商品混凝土按C25(20)坍落度12±1cm;4.粉煤灰多孔砖按蒸压粉煤灰加气混凝土砌块600kg(元/立方);5.人工成本按砌筑工计算。
资料来源:根据调查数据整理得到,样本项目共有13个。
从样本项目的成本投入强度来看,建筑安装工程费用和室外工程费(含室外绿化工程费)呈现逐年下降趋势。在119个样本项目中,2009年、2010年和2011年拿地项目的建安成本单价(总建筑面积)分别为3161元/平方米、3044元/平方米和2513元/平方米,2010年项目和2011年项目分别比2009年项目下降了3.7%和17.4%。具体来看,建筑安装工程费用和室外工程费投入强度都有所下降,2009、2010 和2011 年拿地项目的建筑安装工程费用单价分别为2772元/平方米、2659元/平方米和2172元/平方米,2010年项目和2011年项目分别比2009年项目下降了4.1% 和21.6%。2009、2010 和2011 年拿地项目的室外工程费单价分别为389元/平方米、385 元/ 平方米和341 元/ 平方米, 2011 年拿地项目下降明显(见表3)。
根据调查,近年来浙江省房地产项目材料人工成本不断上涨,房地产项目建筑造价也不断上升。我们调查了杭州市2007 年6 月至2011 年12 月的各种主要建筑材料价格和人工成本价格的变化情况,发现圆钢价格2011 年12 月比2007 年6 月增长了22.78%,螺纹钢价格增长了30.78%,泵送商品混凝土C25的价格增长了47.04%,人工价格增长了127.21%,人工价格增加幅度最大。一般来讲,主要材料和人工成本占工程造价的比例接近80%(材料63.6%, 人工15.1%),其中,3 项主材占工程造价约35%。由此推算,材料和人工价格上涨的因素会造成建筑工程造价的增加(见表4)。
由此可见,一方面,在开发商控制成本背景下,样本项目建筑安装工程费用和室外工程费(含室外绿化工程费)的投入强度逐年下降;另一方面,建材、人工等成本却不断上涨。这一矛盾现象的同时出现,表明部分开发商在严峻的市场形势下可能存在过度压缩成本费用的倾向,房地产项目存在工程质量下降的风险,应引起政府有关部门重视。
三、销售价格调整困难,社会风险需防范
近几年,由于国家对房地产持续地严厉调控,有些开发商迫于资金压力,纷纷开始降价促销,但这却引发老业主“房闹”开发商事件的增加。根据不完全统计,从2012年1月至6月,杭州各类“房闹”事件已达近20起,参与者上千人。特别是2012年5月份,杭州、宁波连续几天上演“房闹”事件。“房闹”事件虽然违反市场经济的“契约精神”,但对房地产市场的影响却不容忽视,也给开发商和政府敲响了社会风险的警钟。从有分期销售信息的13个样本项目来看,一期、二期商品房销售价格分别为12009元/平方米和9603元/平方米,下降了20.03%,房价下降的幅度比较大。从项目未销售面积占项目总面积的比例来看,项目未销售面积的比重较大,一期项目未销售面积占项目总面积的比重为42.9%,二期项目未销售面积占项目总面积的比重为79.3%,也就是说样本项目未销售面积大大高于项目已销售面积,若开发商进行降价销售,可能引起先期购房者的不满,甚至带来社会风险(见表5)。
要遏制房地产开发项目诸如“房闹”和“交房”等社会风险,政府和房地产企业必须及早对房产交易的全部环节予以监控,严厉查处违法违规现象,理性引导房产交易行为。很多消费者当初草率入市,正是习惯了“房价只涨不跌”,忽视市场风险。政府部门必须从“为绝大多数人利益”的角度考虑,及时传递政策声音,健全、规范房地产市场,避免出现各类非理性行为,促使房地产市场健康、和谐、有序发展。同时对目前房地产的各类纠纷,也应有一整套处置机制,以创新性的社会管理思路,去化解和应对各类“房闹”和“交房”等社会风险。
四、调整项目开发策略,适应市场新常态
摘要：经济的运行具有周期性的特点，即繁荣与萧条的交替，正视房地产周期波动现象，通过对房地产周期波动产生影响的主要因素进行分析，吸取经验教训，提出反周期策略，这不仅对我国房地产的健康、稳定发展具有重要的意义，而且有利于国民经济的持续繁荣。
关键词：经济；房地产；周期波动；政策
经济的周期波动是经济增长过程中伴随的现象，这一客观规律已被历史发展进程所证明，对于房地产经济也不可避免的遵循这一规律。“房地产周期是房地产经济波动的一种形式，也是房地产经济水平围绕趋势增长线起伏的经济现象。在此过程中表现为扩张和收缩两大阶段和复苏、繁荣、衰退、萧条四大环节。”
1.城市房地产周期波动的原因分析
1.1 供需关系的变化
图1房地产的供应与需求
1.1.1 市场供给的不足
在房地产经济繁荣时期，即产业发展的高潮期，人们对房屋的需求量不断增加，房地产的价格也节节攀升。首先，由于经济的快速发展，人民生活水平的提高，对于各种建筑的需求量也越来越大。其次，群众只能通过购买方式获得房屋，开发商垄断着房地产市场，在房地产价格的制定的过程中占据主导地位。伴随着人们的盲目从众心理，社会各阶层都开始计划买房，这就进一步刺激了房地产市场的繁荣。最后，由于房地产行业的快速发展，各种银行以及投资机构也对房地产行业充满信心并对其投资，这就进一步拉动产业的发展。
如图1所示，在市场供求关系平衡的时候，房地产的供给量为Q0，对应的产品价格为P0。随着对房屋需求的不断增加，需求曲线由D变动到D1，若房地产的供给量能够根据需求量作出迅速的调整，从S移动到S1，则房地产价格可以保持不变。但是由于房地产具有建设周期长的特点，其不能根据市场的变化作出迅速的改变，所以在供应量Q0与需求量D1的情况下，房地产价格保持较高的水平。
1.1.2 市场需求的下降
在房地产经济萧条时期，即产业发展的低潮期，人们对房屋的需求量不断减少，房地产价格也跌入低谷。在房地产繁荣时期，房屋价格保持在较高水平，经过一段时间发展，到达一个最高水平超过消费者所能接受的价位，消费者的欲望不断减弱。在市场不景气的时候，房地产商基于房地场开发周期长，投资成本大，而且金融机构对未来收益的不乐观的预测也导致投资数量的减少，而此时，消费者抱着观望的态度，等待房地产价格的进一步下降。这就加速了房地产市场的衰退。
从图1所示，在市场衰退时期，随着对房屋需求的不断减少，需求曲线由D1变动到D，若房地产的供给量能够根据需求量作出迅速的调整，从S1移动到S，则房地产价格可以保持不变，但是由于房地产在短期之内缺乏弹性，所以实际供给曲线并没有移动，供给水平仍保持在S1的水平上，这样就导致了房地产价格的急剧下降，房地产价格由供应量Q0与D需求量曲线决定的P2价格上。
1.2 国家宏观经济政策的调整
国家宏观政策的方向与管制决定了房地产兴衰的主要力量。在经济危机发生以后，中央在分析了当前国际情势之后，准确地对经济走势作出判断，及时的调整发展策略，由从控制物价和通货膨胀为主，迅速转向以稳定经济和促进发展为主。国家采取宽松的货币政策和放宽具有抑制性购房的房地产信贷政策，包括下调利率，增加货币供应量来刺激消费者进行消费。为了“稳定预期，保持景气”，防止通货膨胀，国家通过调整供应结构，增加中低价位、中小套型的普通住房和控制商品住房、公共租赁住房等住房的供给，让住房双轨制落实到实处。通过出台第二套房与第一套房不同的购买政策，抑制投资投机性需求，并且严格控制信贷风险，对开发贷款进行严格管理，以稳定市场秩序，防止开发商囤地炒地。这些宏观经济政策对房地产的心衰起到重要的影响。
1.3 投资的波动
“投资规模及结构在短期内可能通过投资需求总量和结构影响社会供给与需求的总量及结构，在长期内可以通过所形成的供给总量结构对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模要受到社会需求总量的约束。”在经济繁荣时期，随着房地产行业的迅猛发展，越来越多的人开始关注这个行业并且开始投资。各个银行与投资机构也对这一行业的前景有美好的预期，产业结构的不平衡发展造成大量的资本投入所产生的供给量远远超出了需求量，从而产业经济转入萧条阶段，产业结构日趋平缓，投资又开始抬头，从而启动了新一轮的经济增长。因而，我们可以看出投资波动对房地产的经济的波动具有重要的影响。
2.城市房地产经济周期波动的对策研究
2.1 合理调整房地产的供求关系
“推动房地产业与国民经济协调发展。在产业内部，重点调节以住宅为主的供求关系，确保房地产商品供给总量与结构和房地产商品的有效需求与结构实现动态平衡；在产业外部，重点注意房地产业与建筑业等相关产业的协调发展，实现房地产业与国民经济的良性互动。”供求关系的调整应该以市场为准绳，只有这样，才能最大限度的实现供给与需求的平衡。
2.2 建立科学的房地产检测预警系统
2.2.1 及时预测报告房地产运行的波动趋势
由于房地产市场信息的不对称，房地产市场无法对经济市场的变化作出迅速的调整。通过及时报告房地产运行的趋势，可以实现信息的沟通，房地产开发者对灵活、多变的市场状况作出相应的调整。通过预测未来房地产运行趋势，有利于减缓在房地产周期波动中产生的损失，并对周期的波动做好充足的准备。
2.2.2 房地产政策、行情的公开化
房屋居住问题关系着社会中的每个成员。将房地产的政策、行情公開化，透明化，这不仅是保障居民了解房地产市场信息，作出正确决策的有效途径，也能够让房地产投资者更好的了解信息，迅速对市场作出回应。在各个地区，政府应因地制宜的将本地区的房地产信息公开化、透明化。工作人员对文化程度较低的人员进行政策的解释，政府建立专门的咨询电话，建立专门的网站，以便居民对政策及房地产项目的情况进行了解。实现民众更好，更快，更准确的了解到房屋的相关信息，并对房地产项目进行有效的监督。
2.3 完善房地产融资渠道
现今房地产融资方式的单一性，不利于形成公平的投资环境。因此，需要不断完善融资渠道，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金；推进商业性银行股份改革，政府从银行的营运中抽身出来；适度的引入外资方式，达到鲶鱼效益；避免地方保护主义或者过分优惠外来资本，以此确保公平的资本环境。
2.4 调整房地产产品结构
建立科学、合理的住房体系。我国台湾学者张金鉴教授提出政府的六大职能之一便是服务职能。政府服务是典型的公共服务，通过收取国民的税赋，用之于国民的福祉。调整好房地产产品结构，首先政府应将“经济租用房、廉租房、经济适用房、限价商品房”提升到公共物品的认识高度，尽可能的为辛苦的低收入者提供更多的住房。高收入者可以直接从市场中购买，中等收入家庭购买经济适用房。现阶段，国家应大力加强经济适用房的建筑面积以缓解经济适用房供需紧张的矛盾同时抑制房地产的过分需求而避免房地产泡沫产生。
要防止房地产的周期波动，在深入把握我国的基本国情、房地产政策，把握我国房地产周期波动的客观规律和形成机制的同时，注意供求关系的协调，构建稳定增长的房地产经济运行机制与经济发展模式，并利用房地产周期波动的契机，促进行业的创新和发展。（作者单位：南京理工大学公共事务学院）
参考文献：
[1]李思思.我国房地产经济周期波动与对策研究[J].江西财经大学.2003，4
[2]杨正东.我国房地产信贷调控对房地产周期的影响分析[J].区域金融研究，2011，11.
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