常见的物业管理招投标注意事项（通用8篇）
一、物业管理的目标
是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,具体有三个目标:(一质量目标:
1、硬件质量目标:主要是保证和维护物业的物理功能:结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能;
2、软件质量目标:主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等;(二安全目标:
1、物业使用环境的安全,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理;
2、物业的安全:指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。
3、物业使用人的安全:指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。在安全目标上,物业公司要留存各种记录和资料,以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。
(三物业管理费用目标:各项费用,最终的收支应能保证物业企业有适当利润。
二、几个名词解释:
1、物业管理的本质:是物业管理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。
2、业主:指物业的所有权人;
3、物业使用人:指物业的承租人(客户或实际合法使用物业的人;
4、临时管理规约:开发商和物业公司制定的先期约束;管理规约:指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿;业主和物业使用人违背管理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持;
5、物业管理服务收费=物业管理服务费(基本物业管理服务费+机电设备设施日常运行维护费+特约服务费+代办服务费。
6、客户手册:指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。
7、机动车场地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨 论收多少的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,(写字楼区业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外,由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。
8、几个主管部门: 私搭乱盖――城管;不按规定从事摆卖加工经营活动――城管;占压、破坏绿地――城管;拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门;
三、小区车辆管理:
1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是场地占用费,二是车辆保管费;场地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,但是为车辆上全部保险,平均摊到每一天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。
2、小区停车收费是必然趋势,也是管好小区车辆的必要手段。
3、现阶段,车位费开收据即可,盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标,在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。
4、小区车辆场地占用费,除了物业公司必须的开支外,余下的可用作应急维修资金,用于小区维修。
表面上看,物业公司好象没有好处,但实际上,一方面是做好了小区车辆管理,二方面增加了部分人手,三方面用于小区维修,其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。
5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进维修资金中。另外,这一点应与保安做好协调工作。
四、规避物业管理风险的几个方法:
1、相对于公众责任险,物业管理责任险保费相对较高,但能更好地规避物业管理中因为管理不善或不到位而造成的风险。
2、日常的工作,特别是巡回检查、日常检修等工作,按照物业管理合同以及设备设施的特点,先期制定管理方案,严格地明确地做好提出管理要求,并在日常工作中,以表格记录的形式做好记录,并落实到责任人。
3、质价相符原则,不同的价格,对应不同的服务标准,如四级标准中,楼道每天保洁一次,那就是保洁一次,而不是两次,不是保证楼道整洁;只要每天一次保洁到位了,物业公司就没有责任了。
4、物业公司并不是承担所有的责任,该行政主管部门承担的责任,就不应 是物业管理企业的责任,如邢事案件。
五、在装修阶段,如何做好成品保护工作:
1、对施工单位进行前端控制:登记、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、必要时还需要发包方背书担保;
2、进材料的过程,要采取人盯人的方式;
3、禁止结构性和功能性拆改:采取每天巡查的方式;
4、对于写字楼,紧密联系业主,在业主与租户协议中加入装修约束性条款,引入业主进入监督机制内;
六、关于物业区域内的公共秩序维护和安全防范的几点说明:
1、物业公司管理的是公有共有财产,维护公共秩序,而自行车、电动车、机动车属于私产,不在物业公司的管理范围之内,其丢失、损坏都不是物业公司的责任,有特别约定的除外;有的也要看物业公司是否按合同履行责任。
2、负责小区生活秩序维护,而不是负责社会安全防范,社会安全防范有行政主管和执法部门。
七、对欠费业主的起诉与把握:
1、平是注意积累和掌握、留存有关记录和证据;
2、评价服务工作是否到位,主要看物业公司是否按合同约定做到了,主要看多数业主的意见;
3、起诉时一次不要太多,太多后易反弹,且法院不易支持;
4、对于物业费打折的判决,一定要据理力争,是哪项不合格,哪项费用打折,没有不合格的,就没有理没打折。
八、关于专项服务和物业创收:
1、对于专项服务,通过都是事先设立服务项目,并公布服务内容与质量、收费标准,当业主或租用人需要这种服务时,可自行选择。费用在公共服务费外独立收取。
2、物业服务企业可根据自身实力及所管理区域的特点,开展接受业主(或其它组织委托的物业租赁、产品介绍等广告,以完善服务设施、增加企业收入。
九、物业企业内部管理的几点经验和做法:
1、业主的便利性和被尊重性需求:在物业管理工作中,要记住一点,任何人,包括业主和租户、以及来访办事人员,都有同相的要求:那就是便利性、被尊重性;在制定任何与业主和租户打交道的制度中,都要贯彻这一点。
2、日常监管要做到位。任何人都有惰性、任何人工作都需要督促,只是督 促的方式不一样。这一点在各领导和主管的日常工作中要明确知晓,各项工作的日常监管必须到位。
3、制定岗位职责和工作说明时,要注意一点,任何人,对于自己的岗位职责,不仅仅要做到知晓,还要做得到位;
4、做好客户管理和经营:要想办法发挥客户资源的优势,经营好客户:保存好客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户本身经营和生产上的需求;对于客户的需求,可在适当范围内发布,或代为联系,并向成功(指中标或签订合同者收取信息服务费(一般为合同额的0.5%-2%。
5、如何了解客户需求:要做好物业管理工作,首先要了解业主和客户需要什么,有以下三种方式: *在相应的管理阶段,作为物业管理方,应定期如开务虚会,搞几次“头脑风暴”,就业主的需求问题畅所欲言;*问卷调查,设计好问卷形式,开展问卷调查,在满意度调查时也可做;
*与客户协管员以及客户领导定期进行沟通;
6、如何在公司内部建立良好的沟通机制: *各部门每周(或每天晨会或例会;*公司每周管理人员例会;*员工每月或每两月大会;以上三会的主要内容:一是汇报工作,二是分析总结不足并提出改进方法,三是安排工作;
十、绩效考核的主要内容和目标:
1、绩效考核目标是激励员工首先完成好本职工作,其次是激励站在公司的角度,超出本职工作做好工作;
2、内容之一:经营,对于承担经营项目的部门和个人,制定相应的激励措施;对于不承担经营项目的部门和个人,提出并被采纳的建议,要给予适当奖励;
3、内空之二:管理,对于管理人员,其所管理的各项内容都要有明确的管理目标;对于操作人员,其所负责的工作内容要制定明确的工作目标,客户满意度是考核的主要目标之一;
4、内容之三:员工的学习和发展,鼓励员工学习,给员工创造学习条件和发展的条件,同时,学习和发展的机会也作为奖励条件之一,用于激励员工。
5、绩效考核的结果应用:一是奖励:升职、升薪、评优、培训机会、不同 场合表扬;二是处罚:淘汰、降薪、不同场合点名不点名批评;要注意一点,大部分处罚,都要大张旗鼓,以起到效尤作用,让员工知道,什么是错误的;
十一、新建物业查验的主要内容:
1、物业资料:主要是物业的各项施工图纸的验收资料;供水供电供气合同等;
2、对设备设施按设计进行查验数量和配置,通过试运行和跟踪安装调试的方法进行使用功能查验;
3、对建筑物外墙面、顶、地等进行目视查验;对建筑物请专业人员进行查验;
4、园林绿化工程查验,一是绿植数量品种、二是喷头够不够;
5、对物业水电气暖管线和线路、元器件等设备设施进行查验(特殊件要通过监理和业主等留下部分材料,以方便以后维修;
6、对配套设施进行查验;
7、查验的方法有: 目视:主要指外观、数量、完好程度;使用:设备、设施、元器件、零件等通过使用来检验其安装质量和使用功能。检测:防雷避电等通过检测或检测报告来检查其完好性;试验:通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量;查看施工验收检测报告:通过检测报告来检验;
8、发现问题的处理原则:小问题记下来,填写物业查验记录表,并提出整改意见,交建设单位,建设单位要求施工方整改,物业跟踪;对整改完的进行验收,办理查验手续。
大问题,特别是结构性问题,提交物业查验记录表,以及物业公司意见,交建设单位,如果业主要求接管,该问题双方应明确责任。
十二、关于物业管理招投标:(一物业管理投标过程中,常见的几种错误:
1、没有很好地响应标书;
2、没有很好地贯彻落实新政策和法规;
3、组织架构、人员配备与项目不符;
4、成本测算不精细;(一定要注意物业管理服务费由基本物业费和机电维修维护费构成;登录 免费下载物业管理资料
（二）编制标书的方法： 编制标书的方法：
1、成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能完成的，所以一定 要成立班子负责标书编制工作；对于编制班子成员要求见下述。
2、搞好分工，明确责任：如商务标编制、资信能力编制、技术标编制（技 术标内容还可以细分）；各司其责；
3、商务标和技术标编制之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后 集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案，在此基础上再行分工，以保证标 书各部分之间有序衔接；
4、标书编制之前，首先要占有资料，来源有：招标文件、现场勘查、市场 信息、政策法规、企业自身、网络；
5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障；
（三）编制标书的注意事项： 编制标书的注意事项：
1、标书编制人员要做到五个熟悉： *熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收 政策、消防、加班管理规定等）； *熟悉各岗位工作运行程序； *熟悉企业总体情况； *熟悉投标文件的格式及内容：无固定格式，但有约定俗成的相对固定的基 本格式； *熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格；
2、标书编制人员要有三个能力一个负责： *分析判断能力； *文字表达能力； *计算机操作能力； *有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神；
3、编制标书，一定要注意十种废标情形；
4、有一点约定俗成的做法：技术标一般在 100 页左右；
5、招标书有评分标准的，一定要按照评分标准进行编制，并在目录中明显 标注出评分标准的内容；
6、一定要注意在技术标中不能出现
与投标报价有关的经济性内容；
7、标书编制完成后，一定要送交负责人审阅；
8、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章； 6 登录 免费下载物业管理资料
9、注意按招标书要求封装；
（四）技术标的基本格式： 技术标的基本格式：
1、对项目管理服务的定位及整体规划；
2、对项目的基本分析及组织架构安排；
3、人员培训及考核机制；
4、管理服务的内容、标准、措施；
5、前期物业复写蛀要工作环节运行程序；
6、突发事件处置应急预案；
7、眼高手低管理服务标承诺及保证措施；
8、物资装备及办公用品配备；
9、物业管理服务的有关制度；
10、社区文化的设想与安排；
（五）标书编制完后，应做到六看： 标书编制完后，应做到六看：
1、看有无废标情形；
2、看投标文件对招标文件是否做出积极响应；
3、看标书格式和要求是否有缺项；
4、看有关材料是否符合政策法规；
5、看有无过高承诺；
6、看商务标是否合理。
（六）特别指出，物业管理合同签订后，一定要到当地房地产主管部门办理 特别指出，备案程序；
十三、天津市目前与物业管理有关的法律法规： 天津市目前与物业管理有关的法律法规： 做物业管理工作，特别是市场行为时，对于政策的了解是十分必要的，下面 列出了天津市范围内目前与物业管理相关法律法规条例，建议物业管理从业人员 认真学习并运用到实际工作中：
1、天津市物业管理条例：2008.12.01 重新修订；
2、天津市房屋安全使用管理条例；
3、物业管理区域划分管理办法；
4、业主大会和业主委员会活动规则；
5、物业管理用房管理办法；
6、天津市笺业企业退出项目管理办法；
7、商品房住宅维修资金管理办法； 7 登录 免费下载物业管理资料
8、非住宅专项维修资金管理办法（针对非住宅项目，现行的要求按照 100 元/平米标准缴存）；
9、维修资金使用管理办法；
10、房屋应急解危专项资金管理办法；
11、旧楼区维修资金管理办法；
12、天津市物业管理招投标管理办法；（保障性住房物业管理企业可加分）
13、天津市物业管理费政府指导价；
14、另有七个备案程序、七个示范文本；
15、高院有：建筑物区分所有权管理办法、物业纠纷管理办法等解释；
1.1 假公开招标和串标的问题
某些建设单位在招投标前暗中敲定施工队伍后,随便指定几个施工队伍前来投标,制造公开招标的假象;有的施工单位以利益分成、转包工程等好处相许,拉拢其它施工队伍前来作陪衬,以达到自已中标的目的。投标者之间相互约定,一致抬高或者压低投标报价;或在投标项目中轮流以高价或低价中标;或投标者之间先进行内部竞价,内定中标人,然后再参加投标等;招标者在公开开标前开启标书,并将投标情况告知与其有特殊关系的投标者,或者协助投标者撤换标书,更换报价;也有招标者向投标者泄漏标底的,并商定在招标投标时压低或者抬高标价,中标后再给投标者或者招标者额外补偿;或招标者预先内定中标者,在议定中标者时以此决定取舍等。
1.2 投标资质审查中的问题
一些施工企业在资质问题上做手脚,有的出钱购买营业执照和资质等级证书,有的盗用或借用他人证件参加投标;业主在选择投标单位时没有深入实际了解其管理水平、技术力量、机械装备及信誉等情况,标书编制的好坏在很大程度上代替了施工企业的形象,为此,有些施工企业高薪聘请经验丰富的人员编制标书,从表面上看,标书确实编得不错,实际上根本不具备相应的施工能力和管理水平。
1.3 业主过分注重标价,施工企业盲目报价
有的业主过分注重将投标报价作为评标的尺度,有些企业就抓住这个特点,在对设计意图、工程面貌和现场情况不是很了解的情况下,为了揽到工程,承诺虚假条件,低价抢标,而业主也没有实事求是地去考察投标单位能否按报价完成任务,结果导致让盲目或有意降低报价的投标单位中标,甚至有些中标单位还不愿意自己去做,而是分包下去自己抽拿管理费,这样层层克扣,若要保证工程质量就根本无利可图。
1.4 招标中有些未尽事宜没有得到及时处理
招标文件中出现工程量的差错,特别是工程量增加或在施工过程中出现新增的项目,业主对这些增加的投入往往采取打折或回避的方法,甚至采取否定的态度,从而导致承包商在承受这笔难以兑现的工程投入时,便从其它项目中通过减少工、料、机等费用投入予以补偿,也就是人们常说的“羊毛出在羊身上”。另外,有些承包商本可对招标中的某些未尽事宜向业主提出索赔,然而为了搞好关系却不敢索赔,使明正言顺的赔款变成了偷工减料的不当行为。
2 解决的方法和策略
2.1 加快立法进度,加大执法力度,加强法制宣传
招标投标是一个竞争过程。应当有严格的规范,以保证它是公开进行的、公平合理的。《中华人民共和国招标投标法》就是实行招标投标的具体规范,它作为招投标领域的基本法,起到了规范招投标的奠基作用,使招投标管理部门有法可依,招投标活动有法可循。此外,我国还有《建筑法》、《反不正当竞争法》、《民法》等法律可资参照。在有法可依的前提下,按照我国的法律原则,还应做到执法必严、违法必究。具体来说就是:(1)加大宣传教育力度,建立思想防线,使人不想违法。(2)加大执法监督力度,并在监督机制上设立防线,使人不能违法。(3)加大打击力度,强化惩戒手段,使人不敢违法。
2.2 强化资格预审程序
资格预审主要是审查有兴趣投标的法人或者其他组织,是否具有圆满履行合同的能力。招标单位对投标单位进行资格审查,可以同时审查投标单位的业绩信誉、投标单位之间是否存在关联关系等。这主要包括:直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制,以及同受某一企业控制的两个或多个企业;合营企业;联营企业;主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员;受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。对于有关联关系的单位同时投标的,招标单位可以采取相应措施,比如只允许其中一家单位进行投标,或是在进行评标的过程中,对于存在关联关系的单位的评标得分一律乘以一个小于1的系数。通过对这种利益相关单位的限制,可以对投标者之间的串通投标进行有效防止。
2.3 采取无标底招标
目前我国大部分工程建设项目采用的是公开招标方式、评标标准采用的为“经评审的最低投标价中标”。根据国际建筑业通行的准则和《工程建设项目施工招标投标办法》的规定:“任何单位和个人不得强制招标人编制或报审标底,或干预其确定标底。招标项目可以不设标底,进行无标底招标”。
2.4 要加强工程施工过程中的监督管理
确定了中标人,工程投入施工,工程监理至关重要。对大部分业主来说,由于自身专业技术力量、水平的限制,必须在很大程度上通过监理工程师来对整个工程的进度、质量和投资进行实时、全方位和全过程的监督管理。一个好的监理单位,对工程的成功起到十分关键的作用,因此,业主事先一定要对监理单位的资质、管理力量、信誉等方面的情况严格审查。在签订监理合同时,应对监理单位及其所属人员提出明确的工作要求,如:公正客观、清正廉洁,积极实施巡视及平行检查、核验,坚持现场旁站监理和及时验收准确核查验证。在施工过程中,业主还要通过甲方代表及时检查、监督监理工程师的工作质量,要求监理方尽职尽责,防止监理失职渎职,确保工程的进度和质量符合要求。
实行工程招标投标的目的,是为了市场竞争的公平、公开、公正。招投标过程中上述问题的存在,显然违背了这一目的。
因此必须对其表现形式有深刻的认识,并在招标投标实施过程中,遵循法律法规的规定,加强政府监督管理的职能,同时规范招标程序,建立有效的监控机制,以防止工程招标投标活动中不和谐音符的发生。
摘要：招标投标制度作为工程承包发包的主要形式,在国际国内的工程项目建设中已广泛运用。它通过市场竞争机制,遵循公平、公开、公正的原则,有助于发包单位择优选定设计单位、施工单位、材料设备供应单位。实践证明,招标投标制度比较成熟,而且科学合理的工程承包发包方式,也是保证建设工程质量、加快工程建设进度、获取理想经济效益的必要手段。
关键词：建设工程；招投标；不正当竞争；措施
一、建设工程招标投标概述
1.建设工程招标投标的概念及特点建设工程投标指投标人利用报价手段销售工程、服务或货物的行为。特点：通过竞争机制，实行交易公开。鼓励竞争、防止垄断、优胜劣汰，可较好地实现投资效益。通过科学合理和规范化的监管制度与运作程序，可有效地杜绝不正之风，保证交易的公平和公正。
2.建设工程招标投标活动的原则公开原则：招标投标活动应有较高的透明度，招标人应当将招标信息公众于世，以招引投标人做出积极反映。在招标采购制度中，要贯穿于整个招标投标程序中。公平原则：要求招标人或评标委员会严格按照规定的条件和程序办事，平等的对待每一个投标竞争者，不得对不同的投标竞争者采用不同的标准。公正原则：招投标活动要按照招标文件中的统一标准实事求是地进行评标和决标，不偏袒任何一方。
二、建设工程招标范围
1.法律和行政法规规定必需招标的范围《招标投标法》第三条规定：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目：全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
2.可以不进行招标的建设项目范围涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家规定可以不进行招标。建设项目的勘察、设计，采用特定专利或者专有技术的，或者其建筑艺术造型有特殊要求的，经项目主管部门批准，可以不进行招标。法律法规规定的其他情形。
三、建设工程招标投标的主要形式
公开招标指招标人通过报刊、广播、电视、网络或其他媒体，公开发布招标公告，招揽不特定的法人或其他组织参加投标的招标方式。公开招标形式一般对投标人的数量不做限制，故也被称为“无限竞争性招标”。邀请招标指招标人以投标邀请书的方式直接邀请特定的法人或者其他组织参加投标的招标方式。由于投标人的数量是招标人确定的，所以又被称为“有限竞争招标”。
四、建设工程招标投标代理
1.自行组织招标我国《招標投标发》规定，招标人具有编制招标能力和条件的，可以自行办理招标事宜，向有关行政监督部门进行备案即可。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标的能力，具体包括以下几点：①具有项目法人资格②具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量③有从事同类工程建设项目招标的经验④设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员⑤熟悉和掌握我国《招标投标法》及有关法规规章。
2.委托招标代理机构组织招标招标代理机构必须具备的条件：①有从事招标代理业务的营业场所格相应资金。②具有编制招标文件和组织评标的专业力量。③有符合法律规定，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。
五、建设工程招标程序
1.建设工程招标应具备的条件①按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续②工程资金或者资金来源已经落实③施工招标的，有满足招标需要的设计图纸及其他技术资料④法律、法规、规章规定的其他条件。
2.招标前的准备工作：确定招标范围工程报建→招标备案→选择招标方式→编制资格预审文件→编制招标文件→编制工程标底。
3.才召标与投标阶段的主要工作：①发布招标公告或投标邀请书②资格预审文件的编制与递交③资格预审④发售招标文件⑤勘察现场、投标预备会⑥投标文件的编制⑦投标文件的递交与接收。
4.决标成交阶段的主要工作①开标——在投标截止日期后，按规定的时间、地点和规定的议程举行开标会议。②评标——在招标管理机构的监督下。按相关规定成立的评标委员会依据评标原则、评标方法对各投标单位递交的投标文件进行综合评价，公正合理、择优向招标人推荐中标单位。③定标——中标单位由招标管理机构核准，获准后由招标单位向中标人发出“中标通知书”。
5.建设项目报建→招标申请→组织招标小组、并报请主管机关核准→编制资格预审文件和招标文件→对报名的招标人进行资格预审→对资格预审合格的投标人发放投标文件→组织评标小组及编制标底并送审→组织投标单位现场踏勘→召开标前会议并对招标文件澄清答疑→接收招标文件→公开开标→评标→确定中标单位→发出中标通知书→与中标单位签订合同。
六、建设工程施工开标、评标和定标
开标：建设工程施工开标的时间、地点开标时间：提交投标文件截止时间的同一时间主持人：招标人（或其委托的招标代理机构）开标地点：建设工程交易中心。评标：要求①评标由评标委员会负责②评标委员会由招标人组建③评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成④人数为5人以上的单数，其中技术、经济方面的专家不得少于2/3⑤专家人选来自国务院或省、自治区、直辖市政府有关部门提供的专家名册，以随机抽取⑥评标委员会成员不得与投标人有利害关系。定标原则：建筑工程施工定标原则条件一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准条件二：能够满足招标文件各项要求，并经评审的价格最低，但低于成本的除外。
七、工程招标投标中的不正当竞争行为及其预防措施
1.工程招标投标中的不正当竞争行为。工程招标投标的不正当竞争的表现形式虽然各种各样，但其行为归纳起来不外乎三个方面。即招标人与投标人之间的恶意串通：投标人与投标人之间的恶意串通：投标人与评标人之间的恶意串通。
《招标投标法》第27条规定，投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
首先，投标人要到指定的地点购买招标文件，并准备投标文件。在招标文件中，通常包括招标须知，合同的一般条款、特殊条款、价格条款，技术规范以及附件等。投标人在编制投标文件时必须按照这些内容编写投标文件。
投标人应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并按要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。“实质性要求和条件”是指招标文件中有关招标项目的价格、项目的计划、技术规范、合同的主要条款等，投标文件必须对这些条款作出响应。这就要求投标人必须严格按照招标文件规定填报，不得对招标文件进行修改，不得遗漏或者回避招标文件中提出的问题，更不能提出任何附带条件。投标文件通常可分为以下3类：
商务文件。这类文件是用以证明投标人履行了合法手续及招标人了解投标人商业资信、合法性的文件。一般包括投标保函、投标人的授权书及证明文件、联合体投标人提供的联合协议、投标人所代表的公司的资信证明等；如有分包商，还应出具其资信文件供招标人审查。
技术文件。如果是建设项目，则包括全部施工组织设计内容，用以评价投标人的技术实力和经验。技术复杂的项目对技术文件的编写内容及格式均有详细要求，投标人应当认真按照规定填写。
价格文件。这是投标文件的核心，全部价格文件必须完全按照招标文件的规定格式编制，不允许有任何改动。如有漏填，则视为其已经包含在其他价格报价中。
为了保证投标能够在中标以后完成所承担的项目，本条还要求“招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等”。项目负责人和主要技术人员在项目施工中，起到关键的作用。这样的规定有利于招标人控制工程发包以后所产生的风险，保证工程质量。机械设备是完成任务的重要工具，这一工具的技术装备直接影响了工程的施工工期和质量。所以在本条中也要求投标人在投标文件中要写明计划用于完成招标项目的机械设备。
招标工程投标技巧
招标投标已普及，经过实践对招标工程投标技巧作以下总结：
1标段的选择
业主招标时，常允许一个承包商同时报投多个标段。投标单位要考虑投几个标段、投哪些标段，有力量，承包商尽可能多投标段。报投标段数量太少，投标覆盖面小，限制了投标操作灵活性，降低中标率；太多了，在限定时间内，标书编制任务重，编标人员精力分散，影响标书编写质量而降低中标率，同时还加大了购买、编制标书的费用开支。在选择工程标段位置方面，一是所选标段工程施工内容要与本单位施工强项相吻合；二是要做到标段大小兼顾，施工兼顾，有条件的话，可以到工地现场查看后再做决定；三是要注意避开实力较强的竞争对手。
2投标书的编制
编制投标书是投标工作的主要内容。一般业主出售标书以后，会很快召开由投标单位参加的标前会并组织现场考查，以解答投标单位对标书及施工现场的疑问。所以，投标单位在购买标书后要抓紧时间认真阅读、反复研究招标文件，列出需要业主解答的问题清单和需要在工地现场调查了解的项目清单。工地现场调查的主要内容包括：地貌地形情况、当地气候水文情况、道路交通状况、就地取材的料源分布、天然材料的开采条件和质量、采购材料的价格、各种材料的运输距离、电源水源情况、通信条件、物价消费水平、社会治安状况、综合社会经济情况等。
现场考查后要立即制定编标计划，明确人员分工，使整个编标过程按计划进行，以免造成前松后紧，粗制滥造。投标书的主要内容是工程预算标价和施工组织设计。编制预算要注意以下几个问题：第一，采用的定额要正确，业主没指定的，一般采用同行业国家最新定额；第二，各项预算单价要考虑施工期间价格浮动因素；第三，工程量以业主给定的工程量清单为准，即使发现有明显的错误，未经业主书面批准不得自选调整；第四，其他项目费用预备费、监理费、暂定金等要按招标文件要求列计；第五，预算编制完成后要复核审查，切不可有误。另外还要注意工程预算与施工组织设计相统一，施工方案是预算编制的必要依据、预算反过来又指导调整施工方案，两者是相互联系的统一体，不可分离编制。工程施工组织设计是中标后施工管理的计划安排和监理工程师监督的依据之一，一定要科学合理、切实可行。施工组织设计主要包括：项目经理部人员机构组成、工程施工方案、工地平面布置、工期进度安排、劳力和设备调配、质量保证措施、安全生产措施、后勤供应措施等。工程施工方案是其中的关键，直接影响到预算标价及投标的成败，投标单位要根据现场考察情况，初定几套方案进行测算、比较。以确定合理、经济的方案。工期安排至少要比业主限定时间提前，以取得标书评审中工期提前奖励得分。
3确定投标最终报价
投标最终报价是投标单位以标书编制的预算价为基础，综合考虑各种因素后对预算标价进一步修订的报价，可以在标书中列报，也可以以降低函的形式另报。投标单位投标最终报价一般要占整个投标书分值60%-70%，将对是否中标产生直接影响。所以，一定要根据所做工程预算认真分析、反复比较，以使所确定的最终报价最大限度地接近报价，提高中标率。以下根据招标工程报价类型的不同，就如何确定最终报价分别论述。
3.1合理标报价
合理标是工程招投标常用的最基本形式，现阶段黄河下游基建工程施工招标大部分采用这种形式。所谓合理标就是业主根据工程设计预算，制定出工程招标“标底”，投标单位的投标最终报价与业主的标底相比较，误差在业主限定的合理范围之内，称之为“入围”。确定候选中标单位资格后，业主将组织人员全面评审入围单位的投标书，计算出投标单位的整体得分。相反投标单位的最终报价不在限定范围之内者，称之为“飞标”，此类投标单位已无中标。合理标的报价一般是稍低于业主的标底（-5%－-8%）的报价，可能是一个范围，也可能是一个确定的数。所以投标单位要以正确的预算为基础，认真分析研究业主标底的可能范围，计算出投标最优报价即为投标最终报价。合理标最优报价的简单计算公式为：
B=A×C×K
其中：B为投标最优报价；A为工程设计预算额；C标底系数，一般取0.90-0.95；K为报价系数，一般取0.92-0.95。投标单位的最终报价愈接近B值得分愈高。
3.2复合标报价
泉州市住房和城乡建设局关于加强建筑工程 施工招标投标管理若干事项（试行）的通知
泉建筑［2011］48号
各县（市、区）、泉州开发区、台商投资区建设主管部门，市直有关单位：
为进一步规范我市房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标活动，根据福建省住房和城乡建设厅《福建省创建省优质工程暂行管理办法》，结合我市的实际情况，对全市行政区域内全部使用国有资金或者国有资金投资占控股或者主导地位、依法必须进行招标的房屋建筑与市政基础设施工程的施工招标活动有关事项进行修改完善。
一、工程项目施工招标投标活动相关规则
为激励建筑施工企业创建优质工程，更好地体现工程项目招标投标活动的公正、公平，提高评标效率，对工程招标投标活动的有关规则进行修改完善。
1、招标项目K值的确定
招标项目K值取值区间，由招标人按照省、市建设行政主管部门有关规定在招标文件明确；招标项目K值由招标人采用摇号机在招标文件规定的K取值区间内随机摇取确定。
⑴K值采用摇号机摇取产生。注：招标文件应明确每个号码球所对应的K值，抽完应留一定时间给在场人员查验后当众宣布K值。
2、中标候选人的确定
评标委员会对全部投标文件按照资格标、技术标（如有，下同）、商务标三阶段的顺序进行评审。评标委员会完成全部投标文件的资
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格标、技术标评审后，招标人按规定随机抽取K值，之后评标委员会对资格标、技术标评审合格的投标文件进行商务标评审。
⑵评标委员会应评审全部投标人的资格标及技术标，然后摇取K值评审商务标。
在商务标的评审中，选取投标人投标报价（投标报价必须在招标项目最高控制价与最低控制价的范围内）与[（A-N）*（1-K）+N]差值绝对值最小的7家投标人的投标文件进行评审【其中，A为招标项目最高控制价；N为暂列金额（投标报价时不得优惠），无暂列金额时取0；最低控制价C=（A-N）*（1-K的下限）+N】。经评审合格投标人不足7家的，则从其他资格标、技术标评审合格的投标人中按差值绝对值从低到高的顺序依次递补直至资格标、技术标、商务标评审的合格投标人为7家，这7家投标人即为中标候选人；若在递补的过程中，因出现名列最后的差值绝对值相等而导致多于7家的情况，则通过在名列最后的差值绝对值相等的投标人中采用摇号机随机抽取的方式确定递补的投标人，使中标候选人为7家；若所有投标人经过递补、评审，资格标、技术标、商务标评审合格的投标人仍然不足7家的，则所有经资格标、技术标、商务标评审合格的投标人即为中标候选人；若中标候选人不足3家的，招标人应重新组织招标。
⑶评选中标候选人为7家。注：旧的范本是选取20家投标人。⑷不足3家，应重新组织招标。
招标人应在招标文件中明确：投标报价比最高控制价下降幅度不在K取值区间内的投标人不得推荐为中标候选人。
⑸不在K取值区间内的投标人不得作为中标候选人。评标委员会应对投标人项目经理本岗位无在建项目事项进行审查，在各建设工程招标投标信息网或建设行政主管部门信息网查
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询投标人拟派项目经理本岗位在建信息情况。投标人应按规定在投标文件中提交《项目经理本岗位无在建声明》；对投标人拟派项目经理，若各级建设行政主管部门或招标投标信息网仍载明在建，且投标人在开标时未能提供该项目（网络载明在建的工程项目）建设业主完工证明并经同级建设行政主管部门签署意见（同时其法定代表人应签名）并加盖公章的书面证明材料的，评标委员会不得推荐该投标人为中标候选人。
⑹投标书原有的《项目经理本岗位无在建声明》，如网上仍有在建，应提交相关证明，未提交的不得推荐为中标候选人。
⑺评标专家应通过核对投标资料、上网查询对项目经理进行是否在建审查。注：代理应当在资格标评审表格增加此项核查结果栏。
3、中标候选人的公示
招标人将评标委员会推荐的中标候选人在规定的媒体上公示10日（此后确定的中标人不再公示），投标人和其他利害关系人认为招标投标活动违反法律、法规规定或中标候选人不具备中标资格的，可以向招标人提出异议，也可以向当地建设行政主管部门投诉；涉及投标人投标资格问题的投诉，由招标人会同监督管理部门调查处理。超过公示期的异议或投诉，招标人和当地建设行政主管部门不予受理。
⑻中标候选人公示不排列名次。注：公示内容除按以往规定外，尚应当增加所有中标候选人拟报优质工程业绩、加球数、随机抽取中标人的时间地点等；另：有6名未中标的候选人投标保证金要等合同签订后退还。
招标人应在招标文件中明确，在随机摇取中标人之前，若中标候选人因资格方面的原因而导致不再符合中标候选人条件的，则取消其中标候选人资格；若中标候选人被投诉，经查实不符合中标候
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选人条件的将取消其中标候选人资格。若全部中标候选人资格被取消的，招标人依法重新组织招标。
4、中标人的确定
中标候选人公示期满，招标人在规定的时间采用摇号机随机摇取的方式确定中标人。若中标人放弃中标或被取消中标资格，则招标人在其他中标候选人中随机摇取中标人；若第二次随机摇取的中标人放弃中标或被取消中标资格，则招标人在其余的中标候选人中随机摇取中标人；若三次摇取的中标人均放弃中标或被取消中标资格，则招标人应重新组织招标。经过公示、投诉处理后，若合格中标候选人多于１家的，招标人应采用公开随机摇取确定中标人；若合格中标候选人仅剩1家的，则招标人直接确定其为中标人。
⑼明确中标人放弃中标后的处理办法。
二、对创优企业实施奖励的措施
招标人应在招标文件的评标定标办法中明确，中标候选人可以用优质工程业绩增加投标号码球，增加投标份额、提高中标概率。
5、实施奖励的工程业绩范围
在工程招标投标活动中作为奖励所采用的优质工程业绩，指招标项目的招标公告发布之日起前两年内（招标人应在招标文件中明确具体起止时间），在泉州市地域范围内施工的项目荣获刺桐杯(泉州市优质工程）、闽江杯（福建省优质工程）、鲁班奖（国家优质工程）的奖项。
奖励措施所采用的优质工程业绩（即获奖的奖项）应与招标项目的专业一致。招标人应在招标文件中明确奖励措施所采用的优质工程业绩的专业。
优质工程的参建单位不能享受以优质工程业绩增加投标号码球的奖励；联合体投标的以牵头单位的优质工程业绩奖励。
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⑽可采用优质工程奖优提高中标概率。从有效期、区域、专业、主体四方面明确可加球的优质项目。附：《泉州市优质工程业绩投标奖励卡》样式。
6、优质工程业绩的奖励方法
在招标投标活动中，投标人自主决定是否使用优质工程业绩增加投标号码球参与投标。
招标人在中标候选人中随机摇取确定中标人时，每个投标人选取三个号码球；若投标人使用一个“泉州市优质工程”的增加选取一个号码球；若投标人使用一个“福建省优质工程”业绩的增加选取两个号码球；若投标人使用一个“国家优质工程”业绩的增加选取三个号码球。但投标人在一个招标项目的投标中最多只能增加选取三个号码球。
招标人在所有中标候选人所选取的号码球中，以随机摇取的方式产生的号码球所对应的投标人即为中标人。
⑾明确基本球数、获奖优质工程的加球数、每次加球数。注：代理应当在评标表格中增加上述内容的详细记录。应分为：各中标候选人自行随机抽取的3个基本球号、采用优质工程业绩所增加的球号两类；务必记录：随机抽取确定中标人的球号、抽中的号码球是基本球或奖优球。
7、优质工程业绩的使用
以增加投标号码球数量的方式参与投标的，每个优质工程业绩最多只能中标一个项目；同一工程项目获得多级优质工程奖项的，投标人应按最高奖项选取增加投标号码球的数量；一个优质工程奖项所增加投标号码球数量不得分开使用,但使用优质工程业绩并已中标的，该项目若在此后获得更高级别奖项的，则更高奖项所应增
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加投标号码球数量与已使用原优质工程业绩所增加投标号码球数量的差值可在更高奖项获得之日起两年内使用。
⑿明确经奖励中标后的优质项目获得更高级别的加球办法。同一优质工程业绩不得重复交叉使用。投标人参加两个或两个以上项目投标使用同一优质工程业绩并同时处于中标候选人公示期的，或投标人在其他工程投标中使用处于中标候选人公示中的优质工程业绩的，取消中标候选人资格，同时该优质工程业绩不再作为奖励使用，由当地建设工程交易中心在其《优质工程业绩投标奖励卡》（原件）签署“该工程业绩重复交叉使用”等字样并加盖公章。投标人有上述行为，以及在其他工程投标中使用已中标的优质工程业绩的，将被清出泉州市政府投资项目预选承包商名录库，清出之日起一年内不再受理该企业的入库申请。
⒀明确投标人弄虚作假使用优质工程的处理办法。注：理论上启用优质工程专用平台、使用升级后的业务不会出现以上情况。
三、优质工程业绩凭证的管理
以优质工程业绩作为奖励措施的工程招标投标活动，使用《优质工程业绩投标奖励卡》。
8、《优质工程业绩投标奖励卡》的核发
泉州市住房和城乡建设局（质量安全科办理）统一核发《优质工程业绩投标奖励卡》，载明优质工程获奖名称、建设项目名称、工程项目所在地、专业、施工企业名称、项目经理名称、获奖时间、有效期（优质工程获奖证书颁发日期起之后两年）、业绩使用情况等相关信息。
尚未使用的优质工程业绩，若该项目获得更高奖项，则创优企业应在领取更高奖项获奖文件之日起5个工作日内向泉州市住房和
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城乡建设局申请核发更高奖项的《优质工程业绩投标奖励卡》，同时交回原优质工程业绩凭证。
⒁明确《奖励卡》申办程序及审核部门、申办时限、填报内容。与建立企业基本信息类似，不同的是受理部门为市住建局质安科。
9、《优质工程业绩投标奖励卡》的使用及其管理
拟使用优质工程业绩的投标人，应将《优质工程业绩投标奖励卡》复印件（电子版投标文件为扫描件）作为投标文件资格标的内容。投标人应在递交投标文件截止时间前应将原件提交当地工程交易中心。
⒂交标时，在交易中心交标处的代理人员应收取投标人提交的《奖励卡》原件，并出具收条。
评标委员会应在评标报告中写明每个中标候选人申请使用的优质工程业绩名称和增加投标号码球的数量（评标委员会应与当地建设工程交易中心核对），并在中标候选人公示时一并进行公示。
⒃评标委员会应到“泉州市建设工程招标投标信息网”的优质工程专用平台查询《奖励卡》使用情况，而非与当地交易中心核对。评审表内，应填写优质工程名称、奖球数等内容，对相关内容进行公示。
投标人投标文件中无《优质工程业绩投标奖励卡》复印件或未在规定时间内向当地工程交易中心提交该卡原件的，不得以优质工程业绩增加投标号码球数量。
在工程项目评标结束后，当地建设工程交易中心应将非中标候选人的《优质工程业绩投标奖励卡》退还投标人，将中标候选人的《优质工程业绩投标奖励卡》封存直至确定中标人。中标人确认后，当地工程交易中心应在中标人的《优质工程业绩投标奖励卡》上签署“该卡已在XX招标项目中使用并中标”等字样及签署中标时间和
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加盖公章（之后，由当地建设工程交易中心交回泉州市住房和城乡建设局质量安全科），其余的直接退还给投标人。
⒄评标前，代理应将《奖励卡》转交评标委员会评审。评标结束后，代理应与评标委员会组长、监管部门、交易中心当值人员、建设单位几方人员共同将中标候选人的《奖励卡》封存到交易中心的专用文档柜内；同时，退还非中标候选人的《奖励卡》，并收回、销毁收条。
摇取中标人会议前，应开封、取出《奖励卡》；中标人确定后，代理将经使用中标后的《奖励卡》移交工程交易中心，由交易中心剪角作废，网上更新信息后交回市住建局质安科。
四、优质工程业绩网络信息管理
10、设立全市统一的信息平台
在泉州市建设工程招标投标信息网（）上设立“优质工程平台”，作为全市统一的信息平台，具备录入、输出、发布、状态显示、查询等功能。运行泉州市建设工程招标投标信息网招投标系统时，各环节可同步向该平台传递信息，专栏内同步显示使用状态；在外网可查询优质工程信息及使用状态。
⒅简要阐述“优质工程平台”的功能。在升级后的业务系统操作说明中将详细介绍。
11、优质工程信息的申报和录入
泉州市住房和城乡建设局（质量安全科）统一受理优质工程信息登记录入申报。具体程序为：获奖企业使用信息锁登录并填写有关信息——泉州市住房和城乡建设局质量安全科审核获奖企业的相关证件后将信息发布到专栏内——系统平台生成、打印——核发《优质工程业绩投标奖励卡》。
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建筑施工企业在使用优质工程业绩并中标之后，若该工程获得更高奖项，则获奖企业应及时按本文件规定的程序申报录入相关信息并申请领取《优质工程业绩投标奖励卡》。
获奖企业申报优质工程信息登记录入时应提供有关原件供核验。
⒆明确《奖励卡》的申办程序及相关要求。
12、优质工程业绩使用状况信息及其处理
建筑企业的优质工程业绩的使用状态分为未使用、已使用、部分使用、使用公示中（包括投诉处理中）四种情况，在全市统一的“优质工程平台”公布。四种使用状态的信息按不同颜色区分，即未使用的用白色，已使用的用红色，部分使用的用蓝色，使用公示中的用黄色。
各级工程交易中心应全程使用泉州市建设工程网上招投标系统，并在中标候选人公示、确定中标人后立即录入有关投标人的优质工程业绩使用信息，同时及时将未中标的投标人所使用的优质工程业绩状态信息恢复到该项目招标之前的使用状态，确保“优质工程平台”信息的及时与准确。
⒇明确“优质工程平台”的内容，及工程交易中心的职责。如全程应用招投标业务系统，将在各环节自动传输相关信息到“优质工程平台”，自动更新、显示使用状态。在升级后的业务系统操作说明中将详细介绍。
五、其他有关规定
全市行政区域内全部使用国有资金或者国有资金投资占控股或者主导地位、依法必须进行招标的房屋建筑与市政基础设施工程的施工招标活动分别实行如下评标定标办法：
原则上所有施工招标项目采用本文件规定的评标定标办法；
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属于通用技术、一般性能标准的小规模施工项目招标，实行简化招标的办法，按泉州市住房和城乡建设局《关于房屋建筑与市政工程小规模施工项目实行简化招标办法的规定》（泉建筑[2010]14号）执行；
属于技术特别复杂、施工难度大的施工项目招标，可采用综合评标法评标。
本文件自2011年11月1日起试行（试行期一年），试行之日起，本局原下发的文件与本文件有抵触的条款以本文件为准。
二〇一一年九月三十日
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随着建筑市场的发展，项目法人责任制等制度的推行，建设各方对合同的重视程度也越来越高。招标过程中虽然业主相对处于比较优势地位，但由于工程项目的复杂多样性，合同履行的长期性，环境的不确定性等因素，以及业主及一些招标代理机构相对来说不如承包商对工程较为熟悉，使得业主在工程实施过程中经常会遇到一些违背招标原意的问题。现结合工程合同履行过程中常见的一些问题，从业主的角度谈谈招标过程中应注意的一些问题。
1费率固定，合同价不一定固定目前，我们的工程造价计算都是先按施工图计算工程量，然后套综合单价定额，再取费率。某些工程为了加快工程进展，在施工图未出的情况下。便进行费率招标，认为施工图是死的，工程量不变，综合单价也是死的，只要费率确定，整个造价便可控制住了。其实这有一定的片面性。对一些大型工程及特殊工程而言，采用何种施工方案对工程造价的影响非常大。如果不事先对可能的施工方案进行技术论证和费用测算，评标过程中很难准确估算出采用此施工方案的造价。施工方取得施工合同后，考虑最多的就是企业利润，而不是降低工程造价。中标后，若再想让承包商改变方案比较困难。例如，对大型网架安装工程来说，有高空散装、整体提升及高空滑移等施工方法，对同一个工程采用不同方案，造价差异很大。费率招标一般来说只适用于规模不大、内容简单的工程，对大型和复杂的特殊工程则未必适用。
2招标工作不光是按标准合同条件确定合同价目前招标文件的编写人员往往以经济方面的人员为主，而其他专业人员容易受到忽视。其实由T：E程技术的复杂性，工程经济人员其实很难完全清楚整个工程，尤其是很难做到对专业的施工技术及施工管理都很熟悉。例如，某大型土石方工程的工程招标文件主要是由经济管理人员编写的，由于编写人员对土石方施工的专业技术不熟悉，招标文件出现了一些错误。首先，招标文件中对挖方区岩石分级分错了，不同的岩石硬度显然影响工程造价。另外文件允许施工方将场区清表的淤泥树根堆在二期开发用地上，这将直接影响二期开发的进行，又增加了二次清除的费用，等等。待到监理工程师进场后发现这些问题，因中标通知书已经发出，承包商已进场，使得工程合同条款修改的谈判比较困难。后来，业主方只有作出一些费用上的让步才达成协议，保障了工程的正常进行。
3合同文件中进度目标过于笼统关于竣工日期，应该说所有的合同文件都会很清楚地写明的。但对一些较大规模范围的工程来说光写明一个竣工日期还是不够的，还应该注明一些阶段性的进度目标要求。例如，某小区开发工程合同中只写明了一个竣工日期，在工程实施过程中，开发商希望沿街建筑先行交付，这部分工程何时交付，合同中未作规定。而当时正值钢材涨价，承包商为了减少损失有意暂停沿街框架结构的门面房施工，而施工小区内的多层砖混结构建筑。为了达到沿街建筑先行交付的目的，开发商只好补贴该部分的钢材差价。这显然因为合同的阶段进度目标不明确，导致本应由施工方承担的风险转移到业主方承担的缘故。
4要合理回避风险，合同价不是越低越好目前建设各方对合同的重视程度越来越高，风险控制意识已比较强。这是好事。但如对某些不确定因素强调过分，反而增加业主的风险。如合同条件中加入了一些诸如：“承包商可合理推知需要提供的为本工程服务所需的一切辅助工程”等条文。
这些条文是可作为无限解释的条款。这些风险对承包商来说完全不可控制，而对业主来说是可控制的。过于回避风险，孰不知这已经造成风险，苛刻的招标过程中招标人应注意的几个问题：合同条件易吓跑一些优秀的承包商，并且也会使投标价偏高；即使某承包商迎合业主要求报出低价，在合同实施过程中也容易出现矛盾和纠纷。另外，合同价也不是越低越好，特别是最低价比次低价低较多时应特别注意。合同招标应以追求合理低价为目标。因为任何一个企业都是以追求利润为经营目的的，遵循高风险高收益的原则。招标过程中业主虽有优势，但在合同履行过程中，则相对来说要平等些。承包商若无法兑现合同承诺，将采用拖延工程交付、降低工程质量等手段来应付业主，最后损失最大的还是业主。
5不平衡报价问题
不平衡报价的情况一般只会出现在单价合同中。如，经常遇到对工程前期进行的分项报价高而后期项目报价低；对可能调增工程量的分项报高价，对可能调减的报低价；对暂定项目，如不参与评标的项目便报一高价等。不平衡报价也有出现在可调价总价合同中。例如一般工程招标时，为评标方便一般规定了一个统一的预算价。某工程招标时工程材料实际价格高出预算价较多，某承包商的投标总价比其他承包商略低，但其材料含量比其他承包商标书都高，由于合同规定材料价格可按实计算，因而实际此承包商的报价比其他承包商都高。对于这些情况，业主必须心中有数，在招标过程中尽可能予以避免。
6平行发包并不一定比总承包方式省钱
目前有些业主认为，一个工程项目，与其给总承包商分包工程，还不如自己搞平行发包，这样可以节省一笔总包费。其实这要根据业主工程师的合同管理能力及合同招标能力来确定。平行发包合同及有指定分包的合同，承包商往往会从与其他承包商的工作交叉部分着手，争取索赔。搞得不好，平行发包反而比总承包费用高。因此，为减少索赔，这类合同必需做到工程范围明确具体，界面清楚，责任分明。对于有指定分包商的合同还必须写明总承包商为指定分包商提供的何
种条件，承担什么责任以及计算总包费(配合费)的方法。因此，在决定总承包或平行发包时，业主要对内部人员的合同能力、招标能力进行审定，熟悉各分包工程的范围、责任、界面、相互关系等，以避免不必要的索赔发生。
7其它
在招标过程中，还有一些问题应引起重视。如有的投标单位利用签订合同与工程实际实施的时间差，赚取差价(这种情况一般在弱电工程合同中出现较多)；又如，可能有几家投标单位在投标过程中采取联合保标的做法等等。这些情况，在招标过程中也应予以警惕。
工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。是招标人按照招标要求和施工设计图纸要求,依据《建设工程工程量清单计价规范》规定将拟建招标工程的全部项目和内容,依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求,计算拟建招标工程的分部分项工程项目清单、措施项目清单和其他项目清单的表格。工程量清单计价,是投标人计算和确定完成由招标人提供的工程量清单项目所需的全部费用的过程,包括计算和确定分部分项工程费、措施项目费、其它项目费、规费和税金[1]。与原有定额计价模式相比,具有完全不同的特点。
1.1 计价规则统一
工程量清单主要表现在统一项目编码、统一工程量计算规则、统一计量单位、统一项目名称,即所谓的“四统一”。通过这些规则的设置,达到规范计价行为的目的,且这些规范和办法是强制性的,建设各方都应该遵守,同时为投标人提供了一个平等的报价平台。在计价方面主要由建设单位提出工程量清单、统一的清单计价格式和统一的施工图纸,各投标的施工企业根据有关规范结合企业自身情况报出每一清单项的单价及工程的总价。
1.2 企业自主报价
工程量清单计价要求投标单位根据招标文件中的工程量清单和有关要求,施工现场实际情况及拟定的施工方案、企业自身的技术专长、材料采购渠道和管理水平等对工程量清单项目逐项报价。从而避免了工程招标中的弄虚作假、暗箱操作等违规行为,有利于招投标工作的顺利进行。
1.3 价格市场竞争有序
工程量清单计价模式将工程消耗量定额中的工、料、机价格、利润和管理费全面放开,由市场的供求关系自行确定价格,引入充分竞争形成价格的机制,制定衡量投标报价合理性的基础标准,在投标过程中,有效引入竞争机制,淡化标底的作用。在保证质量、工期的前提下,按国家《招标投标法》及有关条款规定,最终以“不低于成本”的合理低价者中标。
2 招标单位存在的问题及解决办法
2.1 存在的问题
2.1.1 招标文件存在不公平性
《建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2008)》(以下简称《清单规范》)第4.5.3条规定:“工程计量时,若发现工程量清单中出现漏项、工程量计算偏差,以及工程变更引起工程量的增减,应按承包人在履行合同义务过程中实际完成的工程量计算。”执行中应注意,不论由于工程量清单有误或漏项,还是由于设计变更引起的新的工程量清单项目或清单项目工程数量的增减,均应按实调整。但是,不少的招标文件中却有这样的规定:“招标文件所附工程量清单仅供参考,投标人须根据招标人提供的施工图纸和技术规范要求自行核实工程量后进行计价,本工程实行总价包干”。显然这样的规定违反了《清单规范》和有关法规。这种将风险转嫁给投标人的现象,给下一步建筑项目的合同谈判、施工、管理、协调、工期、质量、索赔等都会带来一系列问题,处理不好,会使招投标双方均会蒙受重大损失。
2.1.2 工程量清单存在质量问题
工程量清单的编制是一项非常重要的基础工作,其质量高低,直接影响到建设项目的投资、投标人的投标报价、施工过程中的管理、资金拨付以及最后的工程结算。《清单规范》规定工程量清单由招标人编制,当因其自身原因不能编制时,可委托具有相应资质的工程造价咨询单位编制。由于诸多方面的原因,不管是招标人还是工程造价咨询单位编制的工程量清单质量均不太高,如清单范围不明确、项目特征描述不清、工程量计算不准、漏项严重以及与《清单规范》的计算规则不吻合的现象普遍存在,有的招标方甚至将工程量清单编制的责任和风险转嫁给投标人,如果施工企业不能及时摆脱清单责任,业主随时会以投标人报价里面包含了所有工程量风险为由来打压施工企业,导致施工企业不得不承担本不应该承担的工程量风险。
2.2 解决办法
我国的建筑市场目前尚处于在大力推广工程量清单计价方式的初期,企业内部定额的建立和健全、市场机制的完善和成熟,都难以一蹴而就。建筑市场需要有一个良好的市场机制,需要建立相对发达的市场信用体系、工程担保和保险制度、健全的项目管理体系等,而良好成熟的市场环境则作为企业外在约束机制,能够有力制止不正当的恶性竞争的产生。采用工程量清单方式招标时,工程量清单必须作为招标文件的组成部分,其准确性和完整性应由招标人负责,并作为整个工程计价活动的重要依据贯穿于整个施工过程中。
3 投标单位存在问题及解决办法
3.1 存在的问题
3.1.1 造价从业人员的专业素质较低
从业人员只要能看懂图纸、会套用定额就可以计算出工程费用,预决算人员根本不用去管项目是否可行,工程施工过程变更费用合不合理等。只要能把工程款计算出来就行,谈不上“管理”,更不用说“全过程参与”,造价人员缺乏主观能动性。
3.1.2 对工程量清单计价认识不足
工程量清单计价实施以后,原有的企业预算价格体系受到很大冲击。新的计价体系尚待构建起来,企业定额缺乏,完全凭过去的经验结合市场行情计价,对工程的风险估计不够,盲目进行计价。于是出现这样一种怪现象,要么“一投就飞”,要么“一中就亏”。同时投标人对招标文件学习理解的深度不够,缺乏科学完整的投标评价体系,在获得招标文件后,首先召集各部门开会,然后由各部门分别进行经济标、技术标和信誉标的编制,最后汇总报相关领导,部门负责人进行最后决策,而忽视了一个重要的环节,就是认真学习、理解、研究招标文件,组织人员踏勘现场,了解竞标对手情况,根据招标文件揣摩发包人的心理等等,然后根据自身的经营管理水平,确定计价策略,决定是否投标和如何投标等。
3.1.3 综合单价不合理
实际工作中,综合单价经常被认为是绝对固定单价,包括了一切风险,工程结算时均不作调整。对于低价中标且没有考虑风险费用的工程,当遇到不可预见的不利事件发生时就对工程实施相当不利。近几年来,建筑材料价格涨跌幅度较大,如钢筋、沥青涨价翻倍,如果不考虑风险费用或者在合同中没有约定风险范围,施工单位是很难抵挡如此大的风险,导致工程中途停工,甚至偷工减料出现质量隐患,最终使工程无法顺利实施。受目前施工企业技术及管理水平的限制,企业缺乏对成本测算资料的积累,而且大部分造价从业人员已经习惯了定额计价模式,在单价分析上仍然存在着依赖定额的思想。没有充分认识到所有单价组成部分均属于竞争性质,是企业水平的体现,更是投标报价策略体现的关键。
3.2 解决的办法
3.2.1 提高造价人员的专业水平
施工企业要实现清单计价的合理性,在投标中占有主动权,要依靠本企业人员的素质,尤其是编制投标文件的造价人员。从业人员需要通晓工程技术、工程经济与管理知识,还要掌握金融、法律、房地产、计算机信息等相关专业知识,具有经济分析、预测未来、项目管理的能力[2]。通过多种方式包括继续教育、培训、学习、借鉴国内外先进经验等多种办法,熟悉清单计价的方法,认准清单计价的本质和内涵。在清单计价过程中,灵活运用企业定额,并能根据企业的发展随时补充;对人、材、机的市场行情有一定的把握能力,并了解企业自身的项目管理水平和施工工艺,降低非实体性消耗,减少现场管理和临时设施的费用,扩大利润空间,快速、准确、合理地组价。
3.2.2 合理进行组价
工程量清单中的工程量是根据图纸和清单规范计算出来的净用量,而具体的消耗量会因企业的技术和管理水平不同而异,由投标人根据企业的自身情况或《企业定额》自定,反映的是企业的经营能力和水平。而对于分部分项工程费用中的人工费、材料费、机械费的得出,施工企业首先应根据自己的施工方法、施工工艺、技术水平测算各分部分项工程人工、材料、机械消耗量,再分别乘以当时当地的市场价格后得出。施工企业应根据企业定额自主报价后,不应再摊销工程定额管理部门的定额测定费。其人工、材料、机械单价的确定,根据企业的劳动力来源组成、材料采购渠道和市场价格、拥有的机械装备和机械的市场价格并考虑各种风险,按招标文件的有关规定和工程现场情况等因素综合确定。
3.2.3 合理确定管理费和利润
管理费和利润也是市场竞争的重要环节。对于管理水平高、管理效率高的企业,分摊到每个分部分项工程中的费用便少,而一些小型企业管理水平低,且企业无能力同时经营多个项目或者经常无后续工程,则每个分部分项工程分摊到的管理费便高。利润的多少,企业根据竞争的激烈程度灵活掌握,根据报价策略和企业目标合理确定利润水平,使自己的报价在投标中有竞争力。
3.2.4 收集和积累资料
清单计价环境下,关于企业人工、材料、机械消耗量以及相应单价的获取,都不能单纯地依赖预算定额,这样无法体现企业低于社会平均水平的个别成本在技术和管理上的水平和优势。那么现阶段施工企业要在报价上取得优势,积累工程资料的工作已迫在眉捷。同时在每一个工程实施过程中和结束后,收集积累关于劳动力消耗、材料消耗、机械消耗的指标,分类分析处理,找出节约和浪费的原因。经过多个工程的积累和数据的分析处理,建立企业的消耗量定额,并随着企业的发展不断更新,体现企业的经营管理水平、技术生产力水平、劳动生产率水平和机械化水平。
3.2.5 建立材料供应网络,制定企业定额
积累不同时期的进货渠道、供应方式、付款方式及相应的材料价格。应用计算机技术建立工程造价管理数据库和信息网络,发展完备的造价信息库,包括价格信息,即人工工资、材料和机械的最新价格。同时完善企业的管理制度,根据自身的技术和管理水平,以及有关构成造价资料制定的完成单位合格产品所必须消耗的人工、材料和施工机械台班消耗量及其它生产经营要素消耗的数量标准,编制出符合本企业实际,又具有市场竞争力的企业内部定额或相关数据资料。根据企业定额的报价才能体现企业个别成本,只有企业定额的水平低于社会平均水平,在投标报价上才占有优势。企业只有依据企业定额及自身特点和发展要求,才能在工程量清单招标中做出合理的具有竞争性的报价方案。
4 结束语
随着工程量清单计价的不断推行,传统定额计价的模式将逐渐弱化,但同样也对造价管理工作者提出了更高的要求,学习、推广工程量清单计价解决工程量清单计价实施中的问题,完善提高工程量清单计价管理办法,是我们义不容辞的责任和义务。工程量清单计价虽然是一种计价模式的改变,而我国目前尚处于推广的初期阶段,但其影响却不仅仅在于它的计算方法和过程,这一计算模式的发展,积极促进了工程造价管理工作的合理发展,也给建筑市场带来了又一次改革的冲击和文明的提升。
摘要：工程量清单计价是我国加入WTO与国际管理接轨的必然要求,为规范建筑市场,全面实行工程量清单计价势在必行。从工程量清单计价的特点出发,分析了工程量清单招投标活动中相关各方存在的问题,并寻求合理的解决方法,旨在促进工程造价管理工作的发展。
关键词：招标,投标,工程量清单,计价
参考文献
[1]马楠.工程估价[M].人民交通出版社,2007.
[2]陈晓聪,刘连芬,卢维明.工程造价专业人员素质分析及培养方法探讨[J].山西建筑,2008(21):180-181.
【关键词】 投标文件 招标文件 评标 响应
投标文件是描述投标人的产品、公司生产能力、投标报价竞争力及投标人对招标文件响应程度的重要文件，也是评标委员会评价投标人的主要依据。投标人在产品、服务和实力能够满足招标文件要求的前提下，编制出高水平的投标文件，决定着投标活动的成败。
1. 深入研究招标文件
投标人依据招标文件规定编制投标文件，因此投标人应该深入研究招标文件的各项条件。如对采购车辆的基本技术要求、交货期、付款、废标条款等一些关键性信息进行揣摩，比较与以往项目的异同之处。
在研究招标文件时应注意以下几点：
1.1关于招标程序方面：
1.1.1投标截止日期、时间。
1.1.2开标时间、地点。注意是否与投标截止时间相同。
1.1.3评标办法。主要关注评标办法里的商务和技术评审标准、价格计算公式以及废标条款。
1.1.4对投标人资格审查的要求。包括投标人提供的资格证明文件；有没有对生产、销售经验以及年产量等业绩有要求；需要提供哪些认证及资格证明文件；对投标形式，如联合体投标及分包有没有特别的要求和限制等。
1.2关于招标车辆
1.2.1车辆的主要技术指标及一般技术指标
1.2.2车辆的附件、工具、备品备件、易损易耗件
1.3关于合同条款
1.3.1交货期。交货分为几个批次，每个批次的交货数量和交货时间。交货期内是否有其它正在执行的项目与此项目交货冲突。
1.3.2运输和保险条款。对于运输，有无特殊要求。是陆路运输，海运，还是航空运输。有无和大铁路连接的铁路线可以直接运输到交货地点。
1.3.3支付条款。支付批次、支付比例、以及支付里程碑。
1.4投标文件
1.4.1对投标文件组成的要求。按照投标文件格式要求对投标文件进行编排和编写。如果一些你认为必要的或者能够表现出本公司的优势但是招标文件里没有规定的内容，也可以加进投标文件。
1.4.2对投标文件的装订、分册等要求。
2. 确定投标产品
招标文件的技术规格文件中详细说明了招标采购设备的名称、规格、数量、工具、安装、培训等诸项要求。投标人应该选择各项技术指标全面满足招标文件技术规格要求的投标设备。
对规定的主要技术指标偏离，属于实质性偏离，其投标将被拒绝。注意在确定产品时，一定要符合主要技术指标。
3. 确定投标报价
投标人根据招标文件的要求在确定投标产品之后，应研究确定投标报价，投标报价包括成本和利润。投标产品的成本除了包括设备、备品备件、工具成本外，还应考虑招标文件规定的合同条款和价格条件下相关的费用开支。
合同条款下交货条件、付款条件、运输、保险以及质量保证条款等都直接影响投标成本，这些都是投标报价必须考虑的因素。
如今的项目评标，不是投标价格越低，中标几率越高，因此在投标报价确定之前，应根据可能参加投标的竞争对手的数量及特点以及以往类似项目投标各个企业的投标价格等数据和资料，最终确定合理适中的投标报价。
4. 投标文件的编制
在仔细研究招标文件并确定投标产品后，即可开始投标文件的编制工作。编制的投标文件绝大部分格式和内容已由招标文件提供。
对于技术规格建议和偏差，投标人在编制技术规格响应说明时应依据招标方提出的技术规格要求一一作答。
下面重点介绍通常的轨道车辆项目投标文件中需要填写的几个常见文件并简要说明其中应注意的一些问题。
（1）投标书
招标机构、项目名称、招标编号等填写不得有误并应保持前后一致，任何错误都有可能导致投标无效。
（2）开标一览表
投标人在开标一览表及投标报价表内所填报的投标总价应一致。
（3）投标报价表
投标人应按照投标报价表的各分项填写分项价格表，注意按照每个分项表下方注释中的要求进行填写。
（4）投标人的资格证明文件
资格证明文件一般都会在招标文件的投标人格式中给出样式。对于一些招标文件中并没有明确规定投标人提供，但是投标人提供后能够充分证明或展示自己在某方面的实力的资料，投标人可以自行编排加在投标文件中。这样可以充分证明企业的实力的同时又给人以深刻的印象。
关键系统供应商提供的文件必须经授权人签字盖章，投标人还可以要求其供应商提供一些能够证明其生产能力的其它文件，比如营业执照、供货保障协议、原产地证明函等。
（5）投标保证金保函
投標保证金保函一般要求单独封装。投标保证金的金额应符合招标文件要求，有效期应多于投标有效期30天。
（6）商务条款偏差
商务条款偏差涉及的内容包括报价、备件、维修服务、交货、付款以及投标保证金等。有些偏差是实质性偏离，其投标将会被拒绝。所以投标人在编写投标文件时要根据之前所设定的投标方案，结合成本、以往产品及项目经历、本公司实际情况以及招标文件规定，编写出适当的商务条款偏差表。注意要尽量满足评标办法中商务得分项的要求。
（7）技术规格建议和偏差
技术规格建议和偏差是全面说明投标货物性能和指标的文件。注意不允许照抄招标文件的技术规格，评标时如果发现这种情况其投标将被拒绝。
一般在技术规格建议和偏差后还附上技术简要说明一览表、技术条件偏离表、技术文件和图纸响应表等，要注意参考评标办法中的废标条款及技术要求的得分项，应尽量满足得分项，如果实在不能满足，则可以用委婉的语气或者提供投标人认为更好或更合理的技术要求并陈述其优势。
（8）其它文件
投标文件中还包括一些其它文件，包括但不限于工程进度时间表、运输方案、国产化方案、分包方案、测试、检查与试验、质量保证计划、项目管理、培训计划、备品件和辅助设备建议清单等。根据每次招标项目不同，招标文件要求提供的文件也不尽相同，但是大体要求基本一致。在提供这些文件时注意一定要以公司和项目的实际情况出发，并参照评标办法中的要求及评分情况，尽可能的满足得分项的要求。
5. 投标文件编制过程中应注意的其它事项
5.1投标文件是否包括招标文件要求提供的全部内容。
5.2是否在需要的地方都签字并盖章，是否逐页小签。
5.3是否有书写失误，包括名称、编号错误及错别字。
5.4检查投标文件中是否包括废标条款中的内容。
5.5尽可能多的提供能够说明自己优势的证明。
总之，在面对同一个项目招标的众多投标参与单位时，如何使自己的标书编制得更加严谨充实、更符合招标人的口味，以取得更大的中标机会，是摆在每一个企业面前必须切实做好的问题，也是关系到企业未来发展的核心问题。因此，研究和探讨轨道车辆投标文件编制应注意的问题是十分必要的。
参考文献：
[1] 王建国：招标、投标、评标与管理，机械工业出版社，1998年.
[2] 邓辉：招标投标法新释与例解，同心出版社，2003年.
[3] 林密：工程项目招投标与合同管理，中国建筑工业出版社，2007年.
作者简介：王丹：（1983- ），女，吉林省长春市人，长春长客－庞巴迪轨道车辆有限公司。
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