房地产市场发展前景

房地产市场发展前景（共8篇）

房地产市场发展前景 篇1

建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

为进一步促进我县房地产市场持续健康发展，县统计局组成4人专业调研组，对部分房地产开发企业及售楼处进行了调查，与县房管局进行了座谈分析，现对我县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告如下：

一、房地产市场现状

近年来，我县以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制已确立，三级房地产市场体系逐步建立，居民消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势

头，已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

1、企业多。我县房地产市场启动较晚，加之房地产行业的平均利润高于其他行业，因此吸引了外来开发企业的大举进入，发展较快。，全县只有2家房地产开发企业，到了11月份已发展成16家。

2、比重增。作为一个新型行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从开始，受“新区”规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉动投资增长的新生力量。仅为%，1-11月份高达%。

3、贡献大。近年来，我县房地产业呈现出百花齐放、蓬勃发展的喜人形势，为地方税收带来巨大的贡献。1-11月份，共组织入库房地产业各项税收1105万元，是去年同期的倍。

4、管理好。针对我县房地产开发企业

多，发展快等特点，县政府和县建设系统同时加大监管力度，制定并实施了一些促进我县房地产业快速健康发展的举措。如政府对华诺集团、湖左岸等未按期开发的土地予以收回；县建设局规定对主体封顶的楼盘才给办理“预售证”，坚决杜绝开发商“开溜”事件发生，有力地保护了我县购房消费者的权益。

5、土地足。近年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模化、整体化出让转变。据调查，就华诺和港澳城两家土地总面积达1000多亩，截至目前已开发面积不足30%，近几年尚有700多亩有待开发；湖左岸有待开发面积约50亩；锦绣城和龙腾花园约50亩。

6、价格高。因商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，土地实行市场竞价，钢材、沙石等建筑材料和人工价格上涨，新型保温材料和黄河淤泥砖的使用，提高了开发成本。

从楼盘看：金羚华府价最高，售价在1600-1850元/㎡之间。从区域看：新区高于老区。如湖左岸二期已封顶，五楼售价为1538元/㎡，不打折，因其位置临近“三实”，在新区楼盘售价最高；香榭里大街二期已封顶，五楼售价为1458元/㎡，一次性付款打折，合1400元/㎡。

7、销售旺。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。截至调查时点，香榭里大街待售房19套；湖左岸二期55套，仅剩5套；龙腾花园二期预售55%；金羚华府几乎销售完毕。

二、房地产市场发展前景

随着我县国民经济的高速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车等已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

1、从住房需求看：根据县房管局5月份的调查报告显示，目前有购房意向的4430户，占建成区总户数的%。首先是居住水平提高带来的住房需求，这一消

费群体经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，目前占需求主导地位，约87%；其次是人口自然增长造成新婚人口的增加对住房的需求，约%。其三是不在调查范围内的无房户解决居住问题的住房需求，这部分消费群体包括企业职工、乡镇行政事业单位职工和退休干部以及农村“富裕户”，是今后几年的需求主体，激活这群消费群体，将给我县房地产带来极大的发展。

2、从需求户型结构看：有购房意向的4430户中，各类人群需求的户型结构不同，具体情况见下表。

有购房意向的结构类型分布表 类型户数比重 60㎡以下 60-90㎡ 90-120㎡ 120㎡以上 合计4430100

3、从潜在购买力来看：首先，我县职

工平均工资保持了快速增长势头，为购房提供了可能。城镇在岗职工平均工资13016元，比增长%，若按这一平均速度增长，城镇在岗职工平均工资将达到20500元；第二，城乡居民储蓄存款余额大幅增加。我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比增加亿元，增长%，1-11月份我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比去年同期增长%；第三，随着国家有关住房政策的落实，广大的城镇居民的消费心理发生了很大变化，正在从“吃、穿、用到住、行”发展，表现在贷款买房上非常明显。

4、从城市化进程来看：首先是新区建设。随着新区交通网络的完善，生态城市功能的进一步强化，城市品味将大大提高，越来越显示出它的价值和魅力，一片“天蓝、地绿、水青”的生态人居环境和休闲消费中心，将吸引大批向往者；第二是对接新区。新区的“大发展”，已经带动了无棣镇、信阳乡两乡镇的小城镇建设，加快建设步伐向其靠拢，空间、布局不断接近，对接形成一体化发展必将成为可能。第三是老区改造。县城新的总体规划要求，加快旧城改造步伐，加快老区设施配套更新，将带动沿级及周边地区的人口有效聚集。第四是小城镇建设。其它乡镇以商贸园区拉动小城镇建设的格局基本形成，四级市场已经启动，我县房地产业将迎来新的春天。

四、房地产市场发展建议

1、加快新区公共配套设施建设步伐。据湖左岸开发商反映，此小区目前已有业户入住，年底一期工程将全部交付入住，但目前急需解决的是电、天然气、有线电视、宽带、电话等基础设施的“入区问题”，建议各级领导积极协调，抓紧落实，早日完善住户日常生活设施。

2、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，全面、及时、准确地向社会通报全县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等有关情况。职能部门

要定期对房地产市场进行调研分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，根据走访售楼处结果，个别楼盘存在未取得“预售证”而向顾客预售现象，应该要发现一起查处一起，绝不姑息。

4、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房

房地产市场发展前景 篇2

1.1 房地产产业景气指数处于平稳回升的阶段

根据国家的相关统计数据可以看出, 目前, 哈尔滨地区的房地产产业景气指数处于平稳回升的阶段, 这表明哈尔滨地区的房地产开发情况非常有利于地区经济的提高和进步, 同时也是对房地产产业发展的一种肯定。在哈尔滨房地产开发的过程中也遇到了很多的挑战, 城市的发展状况也在不断变化, 这对于房地产事业的发展非常不利, 但是开发商通过不断学习和完善, 已经掌握了提高景气指数的方法, 并投入到了实际的应用中。通过土地供求量的增加和商品房销售业绩的提高, 哈尔滨地区的房地产事业迎来了崭新的发展时代, 也获得了丰厚的经济收益, 建筑施工团队加强了技术应用的水平, 缩短了施工建筑的工期, 开发商的资金周转也非常灵活, 这些因素都是景气指数提高的原因, 同时也可以看出哈尔滨房地产产业进步的程度。

1.2 哈尔滨房地产进入了成熟的发展阶段

通过对哈尔滨房地产发展历程的分析可以看出, 其经历了很多的历程最终实现了开发的目标, 在国家总体房地产产业发展趋势的带领下, 哈尔滨地区结合自身的房地产开发特点, 已经成功进入到成熟的发展阶段。在不同的发展阶段当中, 采取不同的发展策略, 以此来应对哈尔滨房地产市场的变化, 以及满足人们购房的心理需求。在加强了开发水平的同时, 开发商也强化了物业的服务质量, 通过细致认真的服务来使人们更加舒适的生活在住宅中, 提高了房地产产业的整体开发水平。在居住类建筑的物业服务中, 各个时期都会提供给居民不同的服务, 在高档住宅中加强物业管理的水平, 保障高档住宅居民的人身安全, 同时在住宅当中也修建优美的环境, 全面的提高居民建筑的整体修建水平。

1.3 居住物业区域特点的展现

在哈尔滨地区当中, 有非常受人们欢迎的住宅位置, 这些楼盘位置都处于城市的发展中心, 具备方便的出行条件, 在人们的心中房地产作为不可动的一种资产, 其具有非常高的保值性能, 所以人们在选择居住位置时, 会结合多方面的考虑。在条件比较好的住宅内, 其内部的设施非常齐全, 这时就体现出了居住物业的区域特点, 当然人们在选择购房时也要结合自己的实际经济情况和收入, 不要盲目选择高档的小区环境和设施, 主要以自己的实际需求为出发点, 使自己可以承担起购房的压力。

2 哈尔滨房地产市场发展过程中存在的问题

2.1 经济适用房的开发疑问

房地产产业是一种新型的发展产业, 由于兴起比较迅速, 很多技术和管理还不是很成熟, 使得哈尔滨的房地产产业在发展的过程中还是存在着很多的问题。技术人员在开发的过程中缺少足够的经验, 相关规定的法律也不是很健全, 房地产市场的宏观控制能力低下, 这些因素都影响着哈尔滨房地产产业的进步。其中在经济适用房的开发阶段就存在很多的问题, 首先开发商提高了经济适用房的价格, 使得经济适用房失去了其自身的使用价值, 增加了很多人的经济负担, 不能满足中低收入家庭的需要, 并且还存在想要购买的人群申请不到经济适用房的情况。这些存在的问题在很大程度上降低了经济适用房的开发效果, 很多人在没有能力购买经济适用房的情况下就会选择二手房, 降低了经济适用房的销售业绩, 目前, 哈尔滨地区就闲置了很多的经济适用房, 所以开发商应该结合城市的实际发展和人们真实的经济能力, 合理设置经济适用房的价格, 使其可以体现出自身的价值。

2.2 高档住宅的虚热

在哈尔滨地区人们对于高档住宅的需求非常大, 经济条件好的人们都会选择高档住宅, 高档住宅在修建的过程中会占据城市很多的地理面积, 对于城市的规划来说非常困难, 所以在高档住宅虚热的今天, 人们应该合理选择自己居住的场所。通过国土资源管理, 限制哈尔滨地区的别墅类土地供应, 对集中开发的位置应该细致地进行清理, 这种限制方法的出台, 有效改善了哈尔滨地区的土地开发情况, 使哈尔滨地区的住宅形成了协调建设的形式。同时国土资源的这种管理形式也是对土地资源的一种保护, 在建设高档住宅的过程中一定会存在土地资源浪费的现象, 经过明确规定和管理会规范开发商的行为, 实现土地资源利用效率的最大化。

2.3 房地产开发欠缺结构性

在房地产开发不断发展的过程中, 出于对城市规划方面的考虑, 必须要求开发的过程实现结构化的开发模式, 实现统一的开发管理。目前, 在哈尔滨地区房地产产业开发的过程中, 就缺乏这种结构化的模式。很多的房地产企业都从事项目开发, 使得房地产资产经营的企业非常少, 过多的项目开发使得房地产资源失去了整合的能力, 会产生很多的缺陷和不足。房地产开发欠缺结构性会影响哈尔滨地区整体的房地产发展, 开发商只是注重项目开发带来的经济收益, 忽略了开发过程中的管理, 所以在未来房地产事业发展的过程中, 应该大力发展房地产服务业, 从根本上提高房地产开发的水平。

3 解决哈尔滨房地产市场发展过程中存在问题的措施

3.1 提高经济适用房的实用价值

经济适用房的建设就是为了解决城市居民的需要, 并且房屋的价格非常合算, 应该是大多数中低收入家庭的选择, 但是哈尔滨地区的经济适用房逐渐失去了自身的实用价值, 使得很多人不能购买到经济适用房。所以政府应该加大房屋价格设定的管理力度, 投入到实际的监督当中, 也可以制定出明确的管理制度, 通过强制的条件来规范开发商的行为。同时开发商也应该明确自己建设的目的, 不要过分追求经济利益, 应该以城市和人们的发展为前提, 实现经济适用房本身的实用价值。

3.2 合理的建设高档住宅

城市建造的高等住宅只是一小部分人的需求, 所以哈尔滨地区应该明确建设的目标, 适当选择建设的数量, 这样既满足了不同生活水平的人们的需求, 又实现了土地高效利用的效果。开发商要严格按照政府的规划和要求去使用土地资源, 对于国土资源部门的清理工作要积极配合, 实现城市的统一规划和建设。通过政府部门的管理来选择适合城市发展的高档住宅建筑, 彻底杜绝土地资源的浪费。

3.3 加强房地产开发的结构性

目前, 哈尔滨地区的房地产开发现状偏向于项目的开发, 使得城市的整体建筑失去了结构性, 这在一定程度上也影响了城市的规划和统一, 所以在哈尔滨地区房地产开发的过程中, 政府应该不断鼓励开发商去开发地产资产, 并给予适当的支持, 这样才能协助城市的协调发展。结构化对于房地产产业来说非常重要, 地产资产开发速度的缓慢也影响了城市的综合收入, 政府的介入可以增加开发商的信息和动力, 同时也起到了很大的推动作用。

4 哈尔滨房地产市场发展的前景

通过对哈尔滨地区房地产的开发情况进行分析, 可以发现存在的很多问题, 所以在未来房地产发展的过程中, 应该全力解决这些问题, 这样才能为长远发展奠定坚实的基础。同时也要提高房地产的服务水平。如今, 很多房地产的开发商只是注重经济方面的收入, 忽略了后期的房地产服务, 改善这些哈尔滨地区的房地产事业一定会迎来全新的发展模式, 未来的发展前景也会非常宽阔, 也会为房地产产业带来更多的经济收益。城市的发展离不开住宅的建设和修建, 住宅建设的情况也可以直接反映出城市的综合能力, 所以对于哈尔滨地区来说, 房地产产业是一种生命力长久的产业, 其发展的前景也非常有潜力。

5 结语

经过我国社会经济的进步, 人们在提高了经济收入的前提下都会想要改善自己的居住条件, 同时也会对不同的住宅进行选择, 所以在开发商开发的过程中既要满足建筑施工的要求, 提高住宅修建的质量, 又要完善后期的服务水平。在哈尔滨地区房地产产业开发的过程中还存在着很多的不足和缺点, 这就要求在开发的过程中, 应该结合城市的实际需要和情况去建设, 满足城市规划的要求, 把经济适用房正规合理推入房地产市场当中, 并合理利用高档住宅的修建面积, 杜绝土地的浪费。哈尔滨地区具有独特的建筑特点, 所以房地产开发商应该抓住这个机会, 不断开拓房地产市场, 向着更远大的发展前景去努力。

摘要：随着我国经济收入的不断提高, 人们也在追求着更高的生活品质, 这也促进了哈尔滨地区房地区事业的发展, 为其带来了全新的发展机遇。经过国家的相关要求, 哈尔滨地区房地产市场也对其发展模式做出了规划, 使其更加适合城市的发展速度, 根据居民的实际需求, 合理开发房地产市场。结合了我国整体的房地产开发情况和趋势, 根据哈尔滨地区实际的房地产市场现状, 强化发展的要求, 为哈尔滨未来的城市发展奠定了坚实的基础。

关键词：哈尔滨,房地产市场,现状,发展前景

参考文献

[1]罗龙昌.发展房地产业与优化产业结构[J].北京:经济管理出版社, 2010, 32 (12) :10-13.

[2]包宗华.房地产丛书--住宅与房地产[J].北京:中国建筑工业出版社, 2012, 12 (18) :23-25.

房地产市场发展前景 篇3

推高房价的原因

住房价格的变化不仅受供求关系的影响，而且受市场信息的影响，住房价格涨幅过快，就是由以下几方面共同作用的结果。

一、需求方面的原因。

我国目前的住房需求由正常的住房需求，超前的住房需求，被动的住房需求和投机的住房需求构成。这次房价的上涨主要由后面三种需求共同推动。

正常的住房需求。这是指现有城镇居民不断增长的住房需求或城镇化过程农民进城产生的对住房及其他房屋的合理需求，正常的住房需求随着住房制度改革的深入和我国经济的高速增长，规模每年都在逐渐上升。

超前的住房需求。这是指超出自身现行购买力而形成的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重达24.7%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。

被动的住房需求。这是指拆迁城镇旧房产生的住房需求。随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改成了货币补偿。拆迁户得到补贴也大幅度增长，拆迁户借机改善住房条件的愿望也越来越强烈，同时一些地方片面强调经营城市，盲目大拆大建，引起大量被动的住房需求。

投机型的住房需求，这是指由于投机而形成的需求。

二、供给方面的原因。

城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提。本轮住房价格上涨与市场上预期土地供给政策趋紧是有关系的。一方面，2004年“8.31”大限之后，开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地，成本和难度都有所增加；另一方面，为防止农用地无序转用，政府强化了土地计划审批管理，这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息。

建筑成本上涨也是房价上涨的一个原因。政府规划和建设标准的提高，房地产商追求高品质，采用新型材料及提高绿化率，增大小区配套设施的投入等都造成单位面积建筑成本的上涨。

三、其他方面的原因。

房地产开发商对信息的操纵放大了市场失衡状态。市场均衡总是相对的，不均衡是绝对的。一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况，而房地产市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特点，对价格信号的反应相对比较迟缓，自我调节能力薄弱。因此，准确提供各类信息，对矫正市场预期，平抑住房价格意义重大。

遗憾的是，在本轮房地产价格高涨的初期阶段，由于有关政府职能部门的缺位，主动将信息提供权让给了房地产开发商及其利益集团，使得他们能够向社会发出对自己有利的、片面的信息来操纵房价。

促进房地产市场平稳发展的对策

在社会市场经济中，政府的宏观调控一般只发生在于“市场失灵”的时候和价值规律起不到作用的地方。因此，当前房地产业发展的重点应是规范发展房地产市场（包括规范开发企业、中介企业的行为，严禁欺诈、投机炒房和囤积房源等行为）的同时，加大面向低收入家庭的住房供应，包括中低价位，中小套型的普通商品住宅，经济适用房和廉租住房等，即从市场和保障两手抓，才能解决房地产业发展中的根本问题。具体需要从以下几方面对相关制度做出安排才能促进房地产市场的平稳发展。

一、改革土地使用权出让金收取办法，开征土地财产税。

目前土地使用权出让金采取一次交清的办法，是将今后50-70年的收益提前收取，这是导致政府在出让土地上的短期行为，引发土地投机活动的重要原因，也是商品房价格居高不下的主要因素。建议改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。这样做，一方面有利于房地产业的可持续发展，避免土地供应中的短期行为，为后届政府创造稳定的财源；另一方面也可平抑房价，减少土地交易中的投机行为，防止房地产开发中的过热现象。

二、强金融监管，抑制投机需求。

首先，加强银行资金的管理，加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度，严格执行房地产企业资本金制度，提高企业自有资金的比重。土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相联系。原则上，银行贷款不能用于土地购买活动，开发活动也应有一定的自有资金保证，以降低银行资金的比重；要严格控制对投资和投机购房者的住房消费贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款额度递减制度。其次，要强化外资的监管力度。外资在中国房地产市场中扮演着推波助澜的角色，对外资在我国进行房地产投资行为要加以警惕，事实上，外资通过直接投资的方式进入我国的房地产市场还不多，他们更多地通过其他方法来进行操作以逃避国内的政策监管，因此政府一方面应考虑为外资投资资金确定合法的进入渠道以加强监督。一旦拥有合法身份，遮遮掩掩的暗箱操作反而会减少；另一方面，提高资金退出的门槛如征收高额税，使得部分追求高额利润回报的投机炒作资金知难而退，达到有效监管的目的。

三、加强住房需求管理。

首先，区别管理住房的需求。为区别对待各类住房需求，要依据有保有压的原则，对住房需求进行差异化管理：适度增加住房供给，鼓励正常需求，限制集团购房，抑制超前需求。其次，强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的发展。同时，要构建合理的住房租赁体系，为低收入家庭提供廉租房。第三，培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房，购买二手房，租赁住房等方式，让住房市场回归正常供需状态。

四、强经济适用房和廉租房建设。

首先，要明确政府有责任帮助人民实现“居者有其屋”，但并不是要让所有人都能购买商品房。政府每年应推出一定比例的经济适用房和廉租房，以满足中低收入人员的住房需求，维护社会安定稳定，同时要落实经济适用房和廉租房的优惠政策，完善经济适用房的销售管理办法，明确购买对象的条件，购买程序，严格执行经济适用房购买申请，审批和公示制度。

五、完善房地产税制。

首先，对交易环节少征税，可以鼓励住房流通，提高房地产资源的利用效率。如在住房转让环节征收营业税和契税，虽然有利于抑制投机和投资性需求，但在需求旺盛的情况下，这部分税收可能转化为交易成本，推升房价；在需求平稳的情况下，又会极大地抑制二手房交易活动，因为“惜售”会阻碍二手房市场和租赁市场的发育。其次，增加对房地产保有环节征税（如房地产税），房地产税主要是作为财产税征收，并且是地方税种，不仅可以为地方政府提供稳定的税收来源，还可以让全体市民分享房地产增值收益的成果；第三，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税中征收。

六、建立和健全信息发布制度。

首先，增强信息发布的权威性和准确性；其次，要缩短信息发布的周期；第三，要完善信息资源的开发利用；第四、建立房地产预警系统。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体提供服务。

七、建立和完善相关的法律、法规。

为确保我国住房市场的健康发展，需要建立和完善相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供法律依据，规定住房开发的具体要求和标准，明确住房保障制度，这就要求制定一部完整的《住宅法》。

当前政府对房地产的调节和干预，主要目的是调控住宅市场，来实现住房公平及运用再分配手段，通过住房政策和制度，缩小中低收入阶层和其他收入阶层居住水平的差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。但是这样有悖于房地产业的发展规律，因此要出台《住宅法》来明确这种关系。

强化监管促进房地产市场健康发展 篇4

随着市场经济的不断发展，我市的房地产市场发生了巨大的变化，成交量逐年增加。根据房地产市场的变化发展情况，市房管局根据杭州的实际，创新举措，建章立制，透明信息、严格执法，不断加强对房地产市场的监督和管理，促进了杭州房地产市场的平稳健康发展。

一、建章立制，规范市场行为

应对房地产市场发展的新形势，近年来市房管局先后出台了《关于加强房地产中介代理房款监管的通知》、《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》、《关于进一步加强和规范杭州市商品房预(销)售经营管理的通知》、《杭州市房产管理诚信档案制度实施办法》、《关于进一步加强商品房（预）销售管理相关事宜的通知》、《杭州市市区商品房预（销）售合同网上备案办法（试行）》等一系列规章和文件，形成了较为完善的房地产市场交易制度体系。这些规章和制度对开发企业和中介公司在各个经营环节应遵循的规则作出了全面的规范，如房地产中介机构不得违反的12类禁止行为，开发企业严格禁止的商品房预（销）售违法违规行为，这些制度为开发企业和中介公司合法诚信经营提供了依据，对于规范我市房地产市场秩序，促进市场平稳健康有序发展发挥了重要作用。

二、透明信息，创新监管方法 开通商品房预（销）售和二手房签约合同网上备案系统，实现信息公开透明

2004年12月，市房管局率先在全国开通商品房预（销）售合同网上备案系统，将本市市区范围内新建商品房销售纳入该系统进行管理，并在房产信息网上将所有在售楼盘的预售许可、商品房销售状态、可售数量、预销售进度情况等数据在网上即时进行公示，所有商品房预销售信息一目了然。2007年1月，市房管局又正式对外推出了“二手房合同网上签订”系统，将中介公司的二手房买卖、出租信息实时反映在房产信息网上。目前，市民可以方便地通过房产信息网查询、浏览所有杭州在售楼盘（包括预售楼盘与二手房）的动态市场行情，轻松掌握整个杭州市的房地产市场行情。

依托网上备案系统，建立完善诚信档案

2005年3月，市房管局正式建成“房产诚信档案”系统，诚信档案将各类房地产企业和中介服务机构及执业人员的基本情况、经营情况、经营中的违法、违规以及受到的各种处罚情况等记入企业和个人的信用档案，形成了强大的舆论监督体系，也为百姓选择诚信的开发企业、中介机构、经纪人提供了参考。

诚信档案搭建了市民曝光投诉、企业反馈的平台，把知情、参与、监督权交给群众。同时分月、季、年对有效投诉件汇总统计，量化后实行排名管理，向社会公示披露企业的奖惩信息，接受社会监督，以网络为载体实现高效、及时的有效管理，真正起到了将开发企业和中介企业经营行为置于全社会监督之下，有效规范市场秩序的作用。

通过对透明售房网诚信档案栏目与网上合同签订系统的关联，加强对房地产企业经营行为的监管。对群众投诉和反映的热点、难点问题，开展执法检查，并将检查结果适时向社会公布或通过新闻媒体曝光，严格查处了违规行为。如2005年，市房管局根据网上单套、多套连续预订排名，对各项指标均排名第一的金达房地产开发公司14套房源的违规销售行为进行了核查处理，责令14套房源按开盘价重新公开销售，金达房产一销售人员被取消从业资格。

三、严格执法，加强违规处理

建立多部门执法联席制度，成立了市房管局、建委、发改委、工商局参加的市房地产交易市场整顿领导小组，建立并公开投诉电话，方便群众投诉。06-07年集中对市房地产预（销）售情况、房产中介情况进行了专项检查，市房管局作为房地产市场监管的牵头部门，建立了房地产行政执法制度，组织成立了执法领导小组，定期对房地产市场进行检查执法，建立多部门执法联席制度，及时对房地产市场中出现的问题进行研讨，完善行政执法制度。同时，对网上商品房预售合同连续预定、解除合同、投诉等情况由专人负责进行定期和不定期的监管：一是通过综合信息系统透明售房网对房产开发企业的商品房连续预定、连续退房等情况进行重点监管，以杜绝房产开发企业利用连续预定、连续解除合同来达到“销控”目的。通过每月、每季对连续预定、连续解除合同的房产开发企业进行排名，并对社会进行公示，对名次靠前的企业通过发放核查通知书要求限期整改。二是着重加强对诚信档案的管理，利用网络平台将房产开发企业、房产中介企业的失信行为公之与众，杜绝企业在法律空白的情况下钻空子，损害消费者的利益。

人居展作为每年房产交易的一个重要平台。市房管局每次都把人居展作为规范市场秩序的重要窗口，强调企业诚信经营、加强自律。如2003年第四届人居展围绕“倡导诚信，规范市场，促进杭州市房地产业持续健康发展”主题，倡导参展企业签订规范经营销售行为“承诺书”。2008年、2009年的人居展上，又组织了开发企业开展的“诚信宣言”活动，要求开发企业、中介企业规范、诚信经营。

四、创新方法，确保交易安全

市房管局在市场监管中充分注意运用先进信息技术手段和合理的制度，创新方法，确保交易安全。

在商品房预（销）售合同网上签订，通过技术手段确保了交易的安全。一是通过楼盘表的公示，杜绝了开发企业有房不售、一女二嫁等行为发生的可能；二是运用预定后十五天内不签订合同就自动取消预订的技术手段限制了市场炒楼花行为；三是设置交易双方当事人密码的办法，杜绝了开发商单方违约撤销购房合同行为发生的可能；四是通过建立网上诚信档案，市民群众可以将自身在购房过程中碰到的开发商违规、不诚信行为在网上进行投诉，使开发企业的楼盘质量、销售行为处于全社会监督之下。

在二手房合同网上备案系统中实现了房源真实性的核查。在二手房网上备案系统中，利用房产信息网和房产综合信息系统的接口，挂牌房源将直接进行综合信息系统的产权数据库进行权属信息的核查，将核查后具有房产权证的房源的地段、户型、建筑面积、层次、挂牌价格等信息在网上刊登挂牌发布，而所有具有查封、抵押、冻结等限制信息的房屋将不能挂牌交易。确保房产信息网上挂牌的真实合法性，保证房屋交易的安全；

实行保证金帐户制度，确保交易款项支付的安全性。我局已在2004年发布文件，要求中介企业在二手房代理过程中必须在银行设立监督付款保证金帐户。中介企业在代理房产办证时必须提交由四方（银行、买卖双方及中介企业）签订的中介监督付款协议书，产权中心作为必收件进行审核。这一举措有效地对资金进行监管，办证交易行为的安全性，维护了买卖双方的利益，维护了市场的有序、稳定。

五、加强监测，为调控提供依据

依托房地产市场信息系统，在数据统计分析上可以按照任意要求进行统计，如按房屋属性能进行区位、土地等级、价位、用途、户型面积、建筑结构的统计分析；价格分析上实现了简单平均、加权平均和典型楼盘同质跟踪比较，按照房地产价格指数理论，依托我局商品房预（销）售合同网上备案系统和房产管理综合信息系统，对房产交易信息进行整合、统计，编制房地产价格指数程序，建立月度房地产价格指数。全方位的价格分析为准确反映我市住房价格变动情况提供了依据。从2005年5月以来，按照住建部要求，按时上报房地产市场月报、季度市场分析以及各类专题分析。2008年10月，市房管局又建立房地产市场周报制度，每周对杭州及重点城市房地产市场动态进行研究分析。为加强对房地产市场的正确舆论引导，近年来，市房管局与杭州电视台、杭州日报等媒体联合举办“今日说房”和房产专栏，以及时、客观的视角报道房产市场的情况，引导居民正确认识房地产市场调控措施和住房消费预期。

我国房地产市场的现状及发展趋势 篇5

【内容提要】房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

【关键词】房地产 房价 政策发展

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？

一、中国房地产业发展现状

1、房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2、房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若

干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。

3、房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

二、中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

【参考文献】

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程.2009(04)

[2]吴天全,史宏军.房地产测绘发展浅析[J].科技信息(科学教研).2007(29)

[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊).2010(07)

房地产市场发展前景 篇6

2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心;与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。

综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。

目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归;得乎其中，将实现房地产市场稳中有进;避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。

倪鹏飞谈到，2013年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降;在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升;在投资上要总体适度，保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。

中国社会科学院副院长李慎明表示，房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合当前调控的时机，选择突破口，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。

福州房地产市场理性发展研究 篇7

关键词：福州房地产,房地产市场,理性发展

0 引言

城市房地产市场在其发展过程中,对经济、社会和生态环境的影响是不可忽视的。城市房地产市场的发展是否理性,体现的是经济系统、社会系统和生态环境系统等多方面效益是否均衡。积极开展城市房地产市场理性发展评价,对于促进城市房地产市场与社会经济协调发展,促进建设资源节约型、环境友好型社会,具有十分重要的理论和现实意义。

1 福州房地产市场发展现状

1.1 商品房价格处于高位运行

2010年房地产调控力度大,手段多,持续时间长。在经历国家出台的调控政策后,福州房地产指数震荡前行,楼市步入调整期。房价涨幅趋缓,表明政府对房地产市场的调控起到了一定的作用。据相关数据显示,福州房地产指数在经历了7月份的小幅下挫后,呈现出不断上扬的趋势。在“限购令”和上调准备金率政策的双重围堵下,房地产开发商并未选择打折降价措施,却采取少量推盘方式,导致房价仍居高难下。

在均价方面,2010年12月福州市中心以17575元/平米的均价继续蝉联第一,但较11月创福州楼市板块均价最高点后有所下降;江滨板块则以15750元/平米紧随其后,较之11月有所回升;东区板块12月继续保持上个月的增长势头。除市中心外,12月仓山、西区、金山板块均价也有所下降。但福州各板块均价破“万”的整体形式,说明房价仍在高位运行。

1.2 投资需求和投机需求并存,住房空置率偏高

与近两年物价涨幅相比,实际上有时储蓄资产是负增长。由于房地产具有保值增值性,因此,一部分人将钱投入房地产市场,构成了房地产市场上的投资性需求,推动了房地产价格的上涨。此外,由于福州房价的持续上涨,仍然存在一些炒房团进行房地产的投机炒作,这也一定程度上促使房价的上涨。

由于统计局的住房空置率数据寄望住房普查计划,故目前未发布空置率数据。从《东南快报》对福州住宅密集开发的金山、北城、东区三大板块的市场抽样调查结果来看,共抽样调查18047户,其中空置房3953户,平均空置率在22%左右。调查显示,交付时间较早和周边配套的完善度较高的,相对空置率就较低;从空置房客群来看,主要由投资客买房保值抗通胀、“未来需求”早作打算、八县客群进城先买房和自住客等配套完善再入住四大类构成。

1.3 保障性住房供应不足

由于政府体制和市场机制等问题,目前福州保障性住房供应和现实的需求存在一定的差距。据福州市房管局数据显示,截至2008年12月,福州保障性住房申请12678人,而提供的保障性住房只有9456套。此外,保障性住房在住房供应中所占的比例相对较小,对平抑商品房价格所起的作用很小。从《福州市区2010-2012年住房建设规划》中可知,2010年保障性住房(含经济适用住房、廉租住房、经济租赁住房、限价住房)的年度实施计划为83.7万m2,而商品住房的年度实施计划为238.3万m2。

2 福州房地产市场理性发展评价体系的构建

2.1 评价指标的构成

房地产评价涉及的指标不尽相同,可归纳为单指标评价和综合指标评价两大类。单指标评价是指用一个指标来对房地产市场进行评价。单指标评价可以从一个重要侧面反映市场概貌,简单易行,但不能全面系统反映市场的情况。综合指标评价是指用一系列指标进行评价,通过对各指标的测度、计算、比较,得到综合结果。

福州房地产市场的理性发展需综合考虑经济、社会和生态环境等多系统的平衡。本文在经济、社会和生态环境三大指标类别下共设九个指标,为了突出重点又兼顾一般,在评价指标的权重设置上采用等权重法。

经济指标类别设三个指标,分别为:房价收入比,是指一套中等水平的住房的市场价格与中位年住户收入的比例;住房消费支出比,是指居民家庭的住房支出占生活消费支出的比重;租售比,是指在特定时期某一国度或地区内,平均一套住房租金与售价之间的比例关系。

社会指标类别设三个指标,分别为:城镇最低收入家庭人均住房建筑面积,是指城镇最低收入家庭居民按人口平均摊得的建筑面积,反映政府保障最低收入家庭的居住情况;人均居住面积,是指城市家庭居民按人口平均摊得的居住面积数,是衡量家庭居住状况的主要指标之一;住房成套率,是指城镇居民居住的有独用上下水道、厨房、卫生间等设施的住房占全部住房的比重,反映了居民的生活质量。

生态环境指标类别设三个指标,分别为:区域环境噪声平均等效声极值[dB(A)],是指在区域声场内的一定点位上,将某一时段内连续暴露的不同A声级变化,用能量平均的方法以A声级来评价该时段的噪音大小;城镇污水处理,是指经过各种水处理装置净化处理后的外排污水量占城镇总污水排放量的比值;人均公共绿地,是指城市中每个居民平均占有公共绿地的面积。

2.2 确定评价指标的目标值

房地产市场理性发展各评价指标的目标值与国家整体发展目标、城市发展所处的阶段以及地方规划等多方面因素有关。福州房地产市场的理性发展是社会经济发展对资源合理利用的必然要求,也是可持续发展的必然要求。因此,本文结合参考国内外相关水平、国家政策和地方标准等来确定目标值,所选各评价指标目标值和目标值来源见表一。

2.3 综合评价方法及评价等级的确定

综合评价方法及评价等级确定的步骤如下:

(1)求取等标比值。

式(1)中,Pi为等标比值,即第i个评价指标的实际值与目标值之比;Ci为第i个评价指标的实际值,即搜集到的实际数据;C0为第i个评价指标的目标值。

(2)求取调整值。若求取综合值时指标的极性不一致,则求取出来的结果就不科学。因此,求出等标比值后,还需调整各等标比值的极性,见表二。

(3)求取综合值。

评价采用等权重法,综合值计算公式为:

式(2)中,P为综合值;i为等标比值的项数;Ki为第i个评价指标的调整值。综合值可作为评价的依据参与最后的评价。

(4)评价等级的划分。根据国外经验,结合相关学者的研究和福州房地产市场的特点,以“1”为理性临界点。具体指标的评价等级划分根据经验确定,见表三。再用综合值与评价等级进行对比,判断其理性程度,进行综合评价。

3 福州房地产市场理性发展评价与分析

在对福州房地产市场基础数据资料收集的基础上,运用福州房地产市场理性发展评价体系加以评价。

3.1 各指标评价结果

根据福州市统计局、房地产相关网站和报纸的相关数据进行测算(由于数据的局限性,本次研究中有些数据不得不用相关数据来代替,表中标有“*”的指标数据为2009年的数据,其他为2010年的数据),各指标评价结果见表四。

注:(1)依据《2010年12月福州市统计月报》(福州市统计局);(2)数据来源:《高房价引房租再涨!福州租售比远超国际标准》(福房网);(3)依据《福州保障性住房体系建设新思路》(2009年3月)和《福州廉租住房申请条件》;(4)依据《福州市区2010-2012年住房建设规划》;(5)数据来源:《2009年福州市国民经济和社会发展统计公报》(福州市统计局);(6)依据《福建省“十一五”城镇体系建设专项规划》;(7)数据来源:《福州市城区园林绿化工作成效明显》(福建住房与城乡建设网)。

3.2 福州房地产市场理性水平评价结果

3.2.1 指标的理性等级

从表四可见,存在两个很不理性的指标,包括房价收入比和住宅消费支出比。

福州市房价收入比调整值为2.5。福州市统计局的数据显示,2010年福州城市居民人均可支配收入为23245.98元,较2009年上涨12%左右;2010年福州全市住宅销售均价较2009年上涨22%左右。由于福州为地处东南沿海的省会中心城市,加上“海西”概念以及地铁、高铁等利好因素刺激,福州房地产市场受到了投资者的青睐。2005年以来,福州房地产价格上升快,相对而言,城市居民人均收入水平的上升却较为缓慢,拉大了房价收入比。

住宅消费支出调整值为1.61。福州市统计局的数据显示,2010年福州城镇居民人均消费性支出中食品、交通通讯以及教育文化等方面所占的比例较大,而在医疗保健方面的支出较往年有所下降。由于目前社会保障和社会福利制度还有待于进一步完善,加上近两年物价不断上涨,导致居民对未来生活的预期不确定,故住房消费支出比偏低。

3.2.2 总体评价

对照表三和表四可得,各经济评价指标的调整值加和之后的平均值为1.84,属于很不理性范畴;各社会评价指标的调整值加和之后的平均值为1.16,属于比较理性范畴;各生态环境评价指标的调整值加和之后的平均值为1.04,属于理性范畴;采用等权重法,可得九个指标的综合值为1.35,属于不理性范畴,可以得出结论:福州房地产市场发展总体上不理性。在九个指标中,存在房价收入比偏高、住房消费支出比及租售比的比值偏低、城镇最低收入家庭人均住房建筑面积偏低等情况,可见,经济评价指标中存在的问题构成了福州房地产市场的主要矛盾。

4 促进福州房地产市场理性发展的建议

基于上述分析,从政府、企业和消费者角度提出促进福州房地产市场理性发展的建议。

4.1 政府应履行职责,充分发挥监管作用

城市房地产市场的理性发展问题如果不从地方政府入手,就根本解决不了。福州市政府在履行政府职责,发挥政府的监管力量中应重点把握以下几个方面:

一是应当贯彻中央宏观调控房地产业的精神,在不违背国家和人民利益的前提下,结合福州的实际情况制订切实可行的方案,积极行动,有所作为。

二是加强对房地产价格的调控管理,积极调整产业结构。目前福州房价的增长速度明显高于居民收入的增长速度,在稳步提高居民收入的前提下若不加强对房地产价格的调控管理,稳定房价,则会进一步拉大居民收入与房价的比例,同时也难以让住房消费支出比重回归到理性范围内。因此,在增加居民收入的同时,积极调整产业结构,增加居民能够消费得起的住房供给,以构建阶梯式房地产供给市场和消费市场。

三是加大保障性住房建设,满足广大中低收入家庭的住房需求。当前福州保障性住房建设中,仍存在供需矛盾突出、分配不公平和质量环境比较差等问题,原因主要体现在以下两个方面:一方面,政府在执行过程中执行力不够,仍存在应付上级政策和检查的现象,未能够全面地管理保障性住房的建设;另一方面,保障性住房资金投入不足,政府追求社会发展效率的同时却忽视了中低收入者同样享受基本的住房配套措施的权利。因此,在大力发展保障性住房过程中,政府应加强对保障性住房的管理,履行公共服务和社会公正的职责,加强对保障性住房的统一布局。

四是加强对土地的使用管理。土地是房地产发展的基石,只有有效地严把土地使用才能够有效地控制房地产市场的供给管理。政府应加大对土地管理行为的监督检查,严惩乱用土地的违法违规行为,严格规范土地执法方面的要求和标准,从而有效控制土地的使用。

4.2 房地产企业应承担相应的社会责任

有关企业社会责任的解释和定义不尽相同,但就其核心内容而言,研究者基本上达成一定共识,即企业在创造利润、对股东利益负责的同时,还要承担对员工、社会和环境的社会责任。目前,房地产企业对社会责任认识不足,存在偷税漏税、诚信缺失、侵权、“破坏性”开发等行为,这些对福州房地产市场的理性发展产生了负面效应。

为了促进福州房地产市场的理性发展,房地产企业在追求经济效益的同时,也需承担相应的社会责任:一要自觉遵守《公司法》、《税法》等法律法规,合法经营,依法竞争,守法纳税;二要以社会的责任感来响应国家对住房市场的宏观调控政策;三要建立合理的诚信体系,保障房屋质量、不作虚假宣传、不搞价格欺诈,履行公开承诺,对消费者诚信;四要树立人与环境和谐发展的价值观,推广节能和节地建筑,保护生态环境。

4.3 消费者应树立理性的消费观

促进福州房地产市场理性发展,在从经济的角度寻求对策的同时,也应结合文化层面。在传统居住文化的影响下,福州人重亲情,家庭观念重,往往追求大面积住房。如果把购买力都押在住房上,也就没钱去搞别的消费和投资创业,其他社会消费就会受到影响,从家庭到社会就难以建立合理的消费结构。可见,这是一种不健康、不科学的消费方式。因此,消费者应树立理性的消费观,这也就需要社会构建适度住房消费新文化。适度住房消费就是支持个人住房条件的逐步改善,避免住房面积的闲置和浪费,提倡年轻居民租房居住,形成租房与购房并行。住房面积的大小要立足国情和居民家庭实际情况,不是简单地追求越大越好的消费模式。

福州市适度住房消费新文化还未形成,因此,一方面需要进一步研究如何构建和培育,并加以有效传播,从而引领住房适度消费,逐步转变人们传统的住房消费观念;另一方面需要从政策的层面上对适度消费有更明确的导向。近几年政府一直倡导90平米以下的中小户型住房建设,可以看做是对适度住房消费的引导。在构建适度住房消费新文化,引导消费者树立理性的消费观的过程中,政府还需对追求大户型、大面积的消费行为实行调控,如通过物业税等税收调控面积。

5 结束语

城市房地产市场理性发展研究是关于城市房地产市场对于推进经济、社会和生态环境的持续协调发展的探析,笔者以福州为例探讨了房地产业理性发展评价指标体系,并提出促进福州房地产市场理性发展的建议,可作为对其他城市发展的借鉴。房地产市场的区域特征明显,因此,评价指标及评价指标的目标值的选择在不同时段和区域也应有所不同。

参考文献

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[3]刘洪娥.住宅产业化与住房建设和消费模式[J].住宅产业,2009,(8):18-21.

房地产市场发展前景 篇8

去年，全市房地产管理部门按照“管理要有新突破，服务要上新台阶”的总体要求，紧跟形势，更新观念，转变职能，着力培育和发展房地产市场，使全市房地产市场呈现出良性发展的局面。住宅建设投资开发力度加大，投资9个亿，建设150万平方米住宅，面积同比增长24％；彻底消除了房改房上市的政策性障碍，住房二级市场全面放开，房改房上市交易量同比增长63％；住房公积金归集和个贷成效明显，同比分别增长47％和28％；房地产交易活跃，转让、抵押突破12000起，交易额、抵押贷款额分别达到7.4亿元和6.1亿元。

随着房地产市场的进一步发展和行业内部分工的不断细化，房地产中介服务、拆迁估价纠纷调处、房屋安全鉴定等一些新兴的房地产行业或业务已经在南阳这个中、小城市派生出现，给行业管理工作提出了新的课题。同时，随着群众依法维权意识和民主意识的增强，群众对政府部门转变职能、提高效率、加强行风建设的关注将会更多，这给行业的服务工作无疑提出了更高的要求。因此，进一步提高管理与服务水平，仍然是当前和今后一个时期摆在全市房管部门面前的一项重要任务。

第一，提高管理与服务水平必须更新观念。管理与服务是辩证统一的。规范的管理、高效的管理、人本的管理本身就体现着为被管理者服务的价值取向，而优质的服务、文明的服务、便民的服务都是以严格的管理、科学的管理作保障的。因此，作为房地产管理部门，必须牢固树立服务也是管理的意识，克服为管理而管理的单纯管理观，坚持管理与服务并重，主动管理，真诚服务，以服务促管理，为服务而管理，以更好地提高管理与服务水平。同时，必须认识到，管理与服务的内涵和外延是有本质区别的，因而，既不能以服务之名行越权管理、违法管理之实，也不能假管理之权强行提供服务。

第二，提高管理与服务水平关键是提高依法行政能力。当前，全市住宅与房地产业发展的形势比较好，房管部门相继建立，管理关系基本理顺，管理职能基本到位。但是，房管队伍还比较年龄，整体素质特别是依法行政的能力还有待提高，存在着不会管、管不住和该管不管等问题，已经成为影响房地产市场秩序的重要因素之一。解决这一问题，领导是关键，认识到位是关键，加大房管队伍的培训投入是关键。各级房管部门必须以提高房管队伍依法行政能力为重点，落实持证上岗制度，组建专业执法队伍，不断提高管理人员的法律政策水平和业务素质，从根本上提高管理服务能力和水平。

第三，提高管理与服务水平必须体现在办实事上。一是要坚持“三个面向”(面向百姓、面向市场、面向未来)指导思想，重点抓好经济适用住房和普通商品住宅建设，引导企业调整住房供应结构，引导居民梯次消费，有效满足不同层次居民的住房需求。二是要以建立住房货币化分配制度为核心，全面建立住房新制度，为群众住房、建房、购房、卖房提供政策保障或必要的资金支持。三是要进一步加强房地产交易和房屋权属登记规范化建设，简化办事程序，降低服务门槛，方便社会群众。四是要加强对房地产的宏观调控，切实搞好年度住宅建设计划和中长期住宅建设规划的编制工作，从源头抓好管理，确保住房供应结构基本合理，保持总量平衡，维护供需双方的长远利益。五是要尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，为政府决策、企业开发、群众入市提供真实充分的市场信息，使房地产市场始终处于可预知、可调控的安全状态下，确保房地产市场的持续健康发展。