商品房抵押贷款合同

商品房抵押贷款合同（精选10篇）

商品房抵押贷款合同 篇1

10.1按合同有关规定，准时提供贷款予借款人。该贷款人以购房者的名义转入房产商在贷款人处的帐户。

10.2借款人按合同规定，付清贷款总额，利息以及其它应付款项之后，将抵押的《房产买卖契约》或《房产权证书》交还给借款人。

第十一条违约及处理

11.1下列事项构成违约：

(1)借款人在付息日、还款日未能或未能足额支付应归还的本金及应付的利息，造成贷款逾期和欠息;

(2)借款人失去执行合同的能力或某些事件之发生使得本合同之执行成为违法或不可能;

(3)借款人违反本合同或附件的其他条款。

11.2违约的处置：

(1)当借款人发生上述11.1(1)的行为时，贷款人从借款人违约之日起按逾期和欠息金额在原定利率的基础上加收20%的罚息;

(2)当借款人发生上述11.1(1)和/或11.1(3)的行为时，经贷款人书面通知后从违约之日起60天内借款人仍不纠正;或借款人发生11.1(2)行为，贷款人有权宣布全部贷款到期，同时，要求借款人偿还已发放的贷款金额及利息。 第十二条适用法律

本合同适用中华人民共和国的法律并按其解释。

第十三条合同生效

需经借款人和贷款人签字，并经公证处公证后生效。本合同的任何修改、补充须双方签署书面协议。

贷款人(抵押权人)：

借款人(抵押人):

年月日：

商品房抵押贷款合同范文三

甲方：代款方(抵押权人)：

乙方：借款方(抵押人)：

丙方：担保方(开发商)：

一、总则

甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。

二、代款金额、期限、利率及还款方式。

1.代款金额( )币大写： 仟 佰 拾 万 仟元整小写： 元整

2.甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存 入丙方在 行的存款帐户上。

3.贷款期限：从 年 月 日至 年 月 日

4.贷款利率为年息 %，起息按贷款实际发生日起计息;计息按贷款余额计算。

5.还款

(1)乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息。

(2)首期还款日： 年 月 日，计 元。剩余款期分期并于每月 日前偿还。

三、抵押物状况

四、权利和义务

1.甲方应按合同约定提供贷款。

2.乙方应按合同约定归还贷款本息。

3.丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。

4.甲方和乙方有权检查和监督贷款资金的使用情况。

5.在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。

五、违约责任

1.乙方应按本合同规定的时间归还贷款本息及有关费用，若有逾期，则按日支付应还金额 ‰的违约金。

2.乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。

3.如因不可抗力致使本合同无法履行的，甲、乙、丙三方可按有关规定协商处理相关事宜。

六、争议的解决方式

本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商的办法解决。协商不成时双方选择以下第( )各方式解决。

1.向重庆仲裁委员会申请仲裁。

2.向人民法院起诉。

七、其他约定事项

八、附则

1.本合同正本一式肆份，甲、乙、丙三方各执壹份，房地产登记机关存壹份。

2.合同经甲、乙、丙三方签章，并经房地产管理机关登记后生效。

甲方(签章) 乙方(签章) 丙方(签章)

商品房抵押贷款合同 篇2

(一)预告登记的概念和性质

预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,为保护其取得未来物权之请求权而对其所进行的登记。(1)预告登记制度发源于早期普鲁士法的“异议登记”,《德国民法典》第883条第1款规定了该制度,德国学者曼弗雷德.沃尔夫将其定义为“一种必须在土地登记薄中登记的担保手段,它是保障债权人实现其进行物权变更的债权请求权。”(2)该制度在《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》及我国台湾地区的“土地法”中均有体现。

预告登记制度的意义在于保障债权请求权,但登记又使其具有公示公信力,故国内外学者对其法律性质存有不同争议。主要有以下几种:第一种观点是德国学者主张的预告登记产生了独立的限制权。第二种观点称为非实体权利说,认为预告登记仅具有程序法上的意义。第三种观点将预告登记看成当事人对物权的期待,为物权期待权。第四种观点认为兼具物权和债权的性质,如王泽鉴认为:“预告登记系介于债权和物权之间,兼具二者之性质,在现行法上为其定性,实有困难,可认为系于土地登记薄上公示以保全对不动产物权之请求权目的,具有若干物权效力之制度。”(3)第五种观点认为是物权化的债权。即该债权经过预告登记对后面发生的内容相同的不动产处分行为具有对抗效力,笔者支持此观点。

《物权法》第20条的规定可以有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益。从该条款看,预告登记是一种预备登记,其目的在于保障将来实现的物权,且具有从属性,只有存在请求权时才能进行预告登记,当债权请求权实现或消灭时,预告登记也归于消灭。同时也只能随同担保债权而转让。

(二)商品房抵押权预告登记的法律制度回溯、性质及意义

商品房抵押权预告登记因商品房预售制度的建立而开展。1994年的《城市房地产管理法》明确了商品房预售制度。但此后的《担保法》并未规定预购商品房能够抵押,依据物权法定原则,预售商品房不能抵押阻碍了个人买房贷款的开展。随后当时的建设部在1997年出台了《城市房地产抵押管理办法》。办法第三条和第三十四条规定了可以将预购房或在建工程抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保,并在抵押合同上记载。但该记载行为是否具有设定抵押权的效力,该办法没有明确。后最高人民法院在2000年出台了《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》,解释第四十七条规定以未建成房屋抵押的,当事人办理了抵押物登记,法院应认定抵押有效。2007年《物权法》规定了抵押权预告登记。2008年《房屋登记办法》第68条对此也予以明确。法律法规的逐渐完善,使得抵押权预告登记有法可依。

《物权法》第20条不仅包括房屋买卖,还包括“其他不动产物权的协议”。抵押权预告登记显然属于预告登记的一种,是一种具有物权性质的债权。

抵押权预告登记的意义在于两点,一是保护预抵押权人的合法权益。防止抵押人任意处分抵押物。二是保护善意第三人的合法权益。预抵押登记作为一种具有公信力的公示手段,经过登记可以向社会公众宣告不动产已经预抵押的事实,从而达到保护交易安全和善意第三人的合法权益的目的。(4)

二、关于商品房抵押权预告登记效力的案例及现状

(一)笔者代理的案例

受金融大环境的影响,商品房抵押权预告登记是否具有优先受偿的纠纷也日益增多。笔者也经办了多起类似案例。取其中一例,陈某与A房开公司签订了《商品房买卖合同》,同时向B银行申请个人住房按揭贷款,并签订了《个人贷款合同》,双方办理了抵押权预告登记。后陈某未按期还款,B银行诉至法院,因A房产公司向B银行存入保证金,故B银行仅起诉陈某,要求陈某归还借款、利息,及对抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖款优先受偿。一审法院认为:“双方虽已办理了预购商品房抵押权预告登记手续,但至今未办妥正式的房产抵押登记手续并取得房屋他项全会智能,为此,原告主张对抵押房屋以折价或者以拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权,无法律依据,本院不予支持。”后该案B银行上诉至杭州市中级人民法院,中院作出(2016)浙01民终922号判决,认为:“……上述法律规定表明,正在建造中的房屋即预售房屋可以作为抵押物,且以预售房屋抵押的,只要办理了预告登记,该抵押即为有效抵押,并依法享有优先受偿权,具有对抗第三人的物权效力,未经抵押权人同意,任意第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。本案所涉预售房屋已经办理了预购商品房抵押权预告登记,且该房屋目前已经具备办理产权登记的条件,故光大银行萧山支行可以享有优先受偿权。”

(二)司法困惑,同类案件不同判决

《物权法》关于商品房预告登记的规定目的为了防止“一房多卖”和重复抵押,但对于抵押权预告登记的效力并未明确,导致司法实务中存在各种分歧。各地法院对于预告登记权利人对预抵押登记的房屋是否享有优先受偿权存在众多截然相反的判决。

1. 银行享有优先受偿权

笔者查找了2015年的相关判例,对抵押权预告登记的房屋是否享有优先受偿权,支持的有如下判例:浙江省高级人民法院(2015)浙民申字第809号判决、嘉兴市中级人民法院(2015)浙嘉商外终字第12号判决、绍兴市中级人民法院(2015)浙绍商终字第390号判决、临安市人民法院(2015)杭临商初字第437号判决,杭州市余杭区人民法院(2015)杭余瓶商初字第698号,杭州市下城区人民法院(2015)杭下商初字第1873号判决,萧山区人民法院(2014)杭萧义商初字第1472号判决等。

这中间,有些法院事实上直接将抵押权预告登记的效力赋予了抵押权的效力,认为只要有预告登记,即对抵押物享有优先受偿权。有些法院认为事实上因义务人的原因已无法办理正式抵押登记,权利人即享有优先受偿权。

2. 银行不享有优先受偿权

最具代表性的是《最高人民法院公报》2014年9月刊载的上海第二中级人民法院案例,中国光大银行股份有限公司上海某支行诉上海某房地产有限公司、陈某某保证合同纠纷案,法院认为抵押预告登记不同于抵押权设立登记,预告登记仅是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。但并非对系争房屋享有现实抵押权,故无权优先受偿。杭州地区很多法院判决中参照了此观点。

三、商品房抵押权预告登记的效力

(一)抵押权预告登记的效力

抵押权预告登记的效力主要有以下几个方面:一是公示对抗效力,是将该商品房将来要设立正式抵押的情况公布于众。二是保全效力,是指预告登记后,如义务人处分不动产权利的行为妨害了预告登记人请求权的范围,该处分行为无效。(6)三是保全抵押顺位效力,未经权利人同意,不会出现后续的买受人、抵押权人等。四是完全效力,又称为破产保护效力,如义务人发生破产或被强制拍卖时,受预告登记保护的债权人仍然可以请求破产管理人实现该请求权。

(二)抵押权预告登记是否享有优先受偿权

以上是抵押权预告登记所具有的被广泛认可的效力,但对于权利人是否对抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权,由于缺乏法律规定及司法实践中的不统一,仍存有争议。笔者通过梳理,得出以下观点。

1. 仍区别于正式的抵押登记,并不必然具有抵押权的效力,即优先受偿

抵押权预告登记不同于抵押权登记,具有终局效力,其最终归于消灭,或转化为本登记。抵押权属于担保物权的一种,其基础是物权,依附于物权而设立。而预购商品房抵押权预告登记的基础是债的请求权,而非现实物权,因此,两者等同没有权利基础和法律依据,抵押权预告登记其并不必然具有抵押权的效力,即优先受偿。

2. 在非因预告登记权利人原因而导致正式抵押登记不能,权利人享有优先受偿权

《物权法》第20条第2款规定预告登记的除斥期间为:“自债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月”。法律作此限制,在于防止权利人怠于行使自己的请求权。如果请求权人届时并不积极行使自己的请求权,对原来希望发生的物权变动也采取消极的态度,法律也任由预告登记的效力继续,这对请求权人无关紧要,但对承受预告登记的义务人却可能带来不利,因为这种情况下,其无法与第三人发生物权关系。(5)故该规定是限制权利人无限制地怠于行使自己的请求权,如实际情况中,因义务人的原因在除斥期间内未办理正式抵押登记,法院判决权利人丧失优先受偿权则有违公平原则。

司法实践中,不少法院在非因权利人原因未办理正式登记的情况下,对优先受偿权予以支持。浙江省高级人民法院再审(2015)浙民申字第809号《民事判决书》,法院认定:“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记,并不直接产生设定物权的效力,但是杭州联合银行蒋村支行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错,一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权,并无不当。”嘉兴市中级人民法院(2015)浙嘉商外终字第12号判决,法院认为:“《物权法》第二十条规定‘预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效’,该规定旨在敦促预告登记权利人及时办理正式的抵押登记,但如果非预告登记权利人原因导致正式登记在预告登记后三个月内未办理,相应的预告登记不应失效。就本案而言,工行嘉兴分行与王某某已就坐落于对坐落于嘉兴市碧水澜湾的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。后工行嘉兴分行根据借款合同的约定发放了贷款,本案所涉办理预告登记的房屋已经现实交付,现因王某某未予办理产权登记手续而导致所购房屋无法办理正式的抵押登记,过错方系抵押人,而非抵押权人,故工行嘉兴分行有权对本案所涉预告登记的标的物在折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。”温州市中级人民法院(2013)浙温商终字第1188号判决,法院认定:“涉案抵押房屋已于2009年2月2日办理了预购商品房抵押权预告登记,但此后在合同履行过程中,因该房屋被法院查封,导致未能办理正式抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定:‘预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效’,而本案客观上存在涉案房屋因涉诉被法院查封,致使不能办理正式抵押登记,亦不存在归责于抵押权人怠于行使权利的情形,现抵押债权尚未消灭,故不宜宣告抵押房屋预告登记失效。瓯海中行作为预登记的抵押权人,对预登记的房屋所有权可以优先于他人实现其债权请求权,有权以预登记的涉案抵押房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”又如临安市人民法院(2015)杭临商初字第437号《民事判决书》记载:“关于原告要求就本案债务对预抵押财产处理后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求,鉴于该财产已办理预告抵押登记,现虽取得了权属证书,但由于抵押人下落不明,至今仍未能交付,且已被本院司法查封,导致该财产在诉讼中无法办理抵押登记手续,故对该项诉请,本院也予以支持。”

另外浙江省高级人民法院对于省内一些法院对抵押权预告登记未转为正式登记情况下,是否享有优先受偿权一律不予支持的合理性也提出了质疑。如省高院(2015)浙民申字第3298号《民事裁定书》本院认为部分载明:“抵押权预告登记是法律认可的登记方式,具有一定的公示效力……涉案房屋进行抵押权预告登记后被其他人民法院查封,本案是否存在非因权利人的原因无法办理抵押权登记的事实需要进一步查明,二审判决认定华夏银行义乌支行在未办理抵押权登记的情况下对涉案房产不享有优先受偿权的妥当性需要进一步论证……”可见,省高院对类似案子裁定提审,已经思考未办理正式抵押登记的具体情况。

回到笔者上述的代理案件,笔者认为预售商品房在能办理正式抵押登记时,义务人不予配合,后涉案房屋被法院查封,导致实际办理正式登记已无可能,在权利人无任何过错的情况下,法院应判定其对房屋的拍卖、变卖款优先受偿。

四、结语

由于物权法定原则,我国并没有从法律层面上创设一种“预告抵押权”,《物权法》第20条的规定是一种新的登记制度,而非新的物权类型,抵押权预告登记的效力仍不同于抵押登记。但在特定情况下,可放宽解释,使某些权利具有物权效力,使之适应社会的变化发展。

结合各案例及理论研究,对于抵押权预告登记的效力,不应完全拘泥于物权法定,应适应社会的实际发展需求,区分未正式办理抵押权登记的具体情况。如商品房抵押权预告登记由于义务人的原因无法转为正式的抵押登记时,预告登记权利人无过错而丧失优先受偿的权利,抵押权预告登记制度将形同虚设。据此,法院应查清事实,区别对待,在非因权利人过错的情况下,判定权利人对房屋拍卖、变卖款享有优先受偿权。

摘要：商品房抵押权预告登记体现于《物权法》第20条,法律赋予这种预告登记的行为具有物权效力,即对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有对抗性。商品房抵押权预告登记具有公示、保全、顺位等效力,但由于抵押权的预告登记仍区别于正式登记,其需要在能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记,故在具体的司法实践中,对商品房抵押权预告登记后是否享有优先受偿权存在众多截然相反的判决。单从杭州地区看,有法院支持有抵押权预告登记的债权优先受偿,也有法院不支持,甚至在同一法院中,此类判决也大相庭径,这势必造成法律适用的混乱及民众对此的不理解。本文对商品房抵押权预告登记的效力及各地法院的判决进行简要分析,并结合笔者在实践中遇到的真实案例,对该问题进行探讨。笔者认为应对未在三个月内进行正式抵押登记的情况区别对待,如是承受预告登记义务人的原因造成无法进行正式抵押登记的,预告登记的权利人可就该房屋享有优先受偿权。

关键词：预告登记,抵押权,不动产登记,抵押贷款,优先受偿

注释

1孙先忠.论不动产物权登记[J].中国法学,1996(5).

2[德]曼弗雷德.沃尔夫.物权法[M].吴越,李大雪译.北京:法律出版社,2004:208.

3王泽鉴.民法物权(一)通则.所有权[M].北京:中国政法大学出版社,2001:102.

4任颖.从商品房预抵押登记制度看商业银行风险防范[J].西部金融,2013(5).

5江平主编.中国物权法教程[M].北京:知识产权出版社,2007:143.

商品房抵押贷款合同 篇3

摘 要 近年来,房地产市场持续升温,银行按揭贷款成为购房者的主流付款方式。从美国的次贷危机引发的全球金融危机中可以得出启示,银行作为现代金融业服务的重要提供者,其信贷资金的安全关乎整体银行业的发展,更关乎国民经济的稳定。本文将从银行的视角出发,列举按揭贷款中银行所面临的风险类型,并给予解决之道。

关键词 商业银行 按揭贷款 风险

一、前言

近年来,全国各地房价的飙升又将房地产市场推向了风口浪尖,这是否是类似于美国次贷危机引发金融风暴前的虚假繁荣,国务院在2010年4月相继推出的房贷新政已经说明,政府对房价的高速增长以及这种过分依赖房地产业拉动国民经济的动向已经抱有很大的警惕。纵观我国商品房按揭市场发展现状,可以清晰地看出:我国的房地产市场是高度依赖银行信贷资金的市场,单一银行体系支撑着中国整个房地产金融市场。在银行资金推动下的房地产业成为我国经济增长的重要推动力和支柱产业。金融作为现代经济的核心,银行作为现代金融业服务的重要提供者,其信贷资金的安全关乎整体银行业的发展,更关乎国民经济的稳定。以下将以商业银行在按揭贷款中遇到的风险为视角来分析研究。

二、商业银行商品房按揭贷款风险的类型

我国《商业银行法》规定:“商业银行是指依照本法设立的吸收公众存款、发放贷款、办理结算业务的企业法人,商业银行以效益性、安全性、流动性为经营原则,实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束”,“商业银行以其全部法人财产独立承担民事责任。”这些规定使得银行成为自负盈亏、独立承担发放商品房按揭贷款风险的企业法人。下面将列举出几个当前商业银行所面对的几个主要的按揭贷款风险:

(一)按揭贷款人所带来的风险

商品房按揭贷款的主体主要是普通的居民,这类主体的一大特点就是情况多变复杂,潜在风险大。具体来说主要体现在:1.借款人提供不真实的材料,骗取银行贷款而形成的道德风险。2.借款人信用意识差,存在恶意拖欠行为。由于我国目前尚未全面建立个人信用系统,银行对借款人信用状况和偿还能力只能依据借款人所提供的证明材料制定,难以确切查证借款人及家庭成员的信誉状况和实际收入状况①。3.借款人还款能力下降而形成的意外风险。借款人因下岗、失业、商业投资失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加借款人违约的可能性。

(二)抵押权所带来的风险

在商品房按揭贷款中,抵押权的实现是对商业银行最基本的保障,一旦借款人在还贷过程中发生违约行为,抵押权人有权按照合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物,获得优先受偿的权利。但是,抵押权在实现中同样会遭受各种风险:1.抵押物即房屋在借款人还贷过程中可能因为来自外部的原因而致使抵押房屋毁损、灭失。2.房地产评估业这一作为房地产业及个人房屋抵押贷款体系的配套措施发展不够成熟,在评估过程中难免会出现房价高估现象,这无形中削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。3.实践中,银行作为债权人及抵押权人依法处置作为抵押物的房屋时,这种权利受到司法解释关于保护借款人生存权的严重冲击。依据主要有最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第2条:“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给与被执行人六个月的宽限期。在此期限内,人民法院不得强制被执行人及其所抚养家属迁出该房屋”。第6条:“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。

(三)“假按揭”带来的风险

“假按揭”一般指房地产开发商出于骗取银行信贷资金的目的,采用虚假申请人、虚假申请资料、虚假申请目的等方法向银行申请个人住房按揭贷款的行为。“假按揭”产生原因可能是房地产开发商临时性资金紧张。在实践中“假按揭”行为主要表现为:1.利用内部或外部关系人贷款。2.伪造借款人资料,恶意骗取贷款。3.开发商统一划拨首付款或还款。4.恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。现有法律尤其是刑法对于假按揭相关责任人的制裁不力使得假按揭行为成为银行信贷资产安全遭受严重威胁的表现之一。我国《刑法》规定贷款诈骗罪的主体仅限于自然人,单位不能成为贷款诈骗罪的主体,开发商的这种行为难以纳入贷款诈骗罪的处罚范围,只能按共同犯罪处罚相应的自然人;另外,按揭贷款合同是购房者与银行签订的,开发商并非贷款合同当事人,也不能构成合同诈骗罪。正是因为刑法上缺乏对“假按揭”的震慑,才使得开发商愈发用此方法钻法律空子。

三、商品房按揭贷款风险防范的制度实践

针对上述所列举的商品房按揭贷款的主要类型,在实践中,主要有以下几种防范措施:

(一)建立法律风险防范机制,大力发展个人征信制度

做好对购房人的预先调查工作,重视对借款人信誉度和还款能力评测以及加强贷后管理等工作。一般来说,主要对购房者的主体资格、收入情况、年龄、健康状况、职业的稳定性、受教育程度、家庭情况、购房目的等方面进行综合评估,逐步实现对住房贷款申请人资信调查工作地科学化、标注化和程序化②。笔者认为,应当建立以政府部门为主导,银行业金融机构为主体,社会中介机构为辅助的多层次个人信用调查体系。通过政府与按揭银行的信息联网,实现资源共享。商业银行在发放商品房按揭贷款时可以在个人信用信息库中方便查询到购房人的个人信用档案,以此作为银行是否发放贷款的基础材料。同时,我国也缺乏健全的信用评估制度,不像美国,我国的按揭贷款产品开发并没有与信用级别联系在一起,不同信用等级的信贷资产合并在一起管理。这一制度的建立包括在整个银行业金融机构范围内,设定一系列科学合理的评估方法,在掌握完善的个人资信档案系统基础上,针对不同客户类别进行相应的信用风险评级。通过这种评级,可以对需要按揭贷款的客户进行分类,避免贷款给信用风险高的客户。另外,我国还可以借鉴美国的经验,建立个人信用信息共享机制,个人信用信息的开放应该是全面完整的开放,应该在全社会范围内形成有效的信息共享机制。笔者认为,应该在尊重个人隐私权的前提下实现个人信用信息的全面开放,在银行之间,银行和担保方之间沟通信息,达到个人信用资源的有效利用,为银行放贷,担保方提供担保给予依据。从法律上来说,可行性的办法就是一方面修改《刑法》,《民法通则》,《商业银行法》等法律中有关个人信息方面冲突的法条,明确可以开放的数据信息;另一方面赋予《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》法律权威。

(二)政府加大调控力度,利用按揭利率抑制投资投机冲动

就2010年上半年来说,国务院有关部门制定的有关房贷新政已经说明政府正利用这一方法,降温房地产市场,降低商业银行的按揭贷款风险。2010年4月14日召开的国务院常务会议提出要求:贷款购买90平方米以上首套房首付三成;二套房首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。这一房贷新政的最严厉处是关于二套房贷利率的,对购房者来说,资金成本将明显提升。以20年期的100万元房贷为例,如执行5.94%的基准利率,按等额本息还款法,需偿还的本息总金额为171.11万元,月供为7129.74元。而执行1.1倍利率后,房贷年利率变为6.534%,需偿还的本息总额升至179.42万元,月供变为7475.76元。这样对于投资或者投机者来说,就得掂量投机或者投机的价值。对投资者来说,由于利率的上涨,使得月供和总还贷款变多;对于投机者来说,首付提高至50%以上,使其首次付款额要比原先提高很多。

(三)修改相关法律法规,使得抵押权能够更有效实现

上述提及,当出现购房人不能按期偿还银行贷款达到一定的程度,依照银行与购房人之间的按揭借款合同,银行作为债权人及抵押权人有权要求购房人偿还全部借款,若借款人不能偿还,有权依法处置作为抵押物的房屋,但是按照目前法律法规的规定,可能基于对低收入人群的人道保护,使得银行在抵押权实现时遭到困难。笔者认为,作为一个法治国家,对债权人的保护和对生存权的保护都应当纳入法治的轨道,并通过不同的法律部门来调整保护。生活困难的人与其他人发生财产关系时,不能因其生活困难就享有特权,都应当平等适用于财产法;对于其生活上的困难,国家应当利用其他政策法规来解决,例如提供廉租房、经济适用房,而不应当让商业银行这一经济实体独立承担不利的后果,交易安全就无法保证。

(四)商业银行应尽快建立法律风险防范机制

“假按揭”是由开发商所带来的引发银行按揭贷款风险的表现之一。银行若是要减少这种风险的发生,尽快建立法律风险防范机制是非常重要的。应当做好对开发商、开发项目的调查工作,银行受理按揭项目前首先要做好开发商的资信、经济实力、按揭贷款的房产地点、结构、周围情况、地理环境等调查工作。要按现有法律和法规的规定,检查开发商是否为准备办理按揭贷款的房产办好一切手续。如为现房,必须保证开发商对其具有完全产权且权利无瑕疵。对开发商的资信审查包括审查房地产开发商是否依法设立、注册资金及来源、注册是否到位、财务状况、经济实力、经营范围、资质等级、信用等级、法人代表素质、开发业绩及自身具备的优势等③。在贷款发放后,银行要加强与开发商的联系,掌握开发商的经营状况,有无资不抵债的情况。了解掌握开发项目的进度,按揭贷款的实际用途和流向,督促开发商及时完成开发项目④。当银行已经确实遭到“假按揭”行为的侵害时,应当及时利用现有的法律规定来保护自己,对于开发商虚构购房者的“假按揭”借款合同,按揭借款合同和商品房合同上的签名均为开发商伪造,并不存在真正的借款人,无真正合同主体,所以这种“假按揭”合同应当为无效合同;根据我国《合同法》第54条第2款规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此,由于借款人和开发商的欺诈行为,银行签订的借款合同违背其真实意思表示,银行有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。这种类型的“假按揭”借款合同应定性为效力待定的合同,按揭银行享有是否撤销的选择权。

注:①倪晓兰."假按揭"引发的风险分析及对策研究.希望月报.2007(10):19.

②Anthony M.Santomero.Commercial Bank Risk Management:An Analysis of the Process.Journal of Financial Services Research.1997.12(3):83-115.

③陈文.如何防范房地产买卖中的风险.法律出版社.2004:86-95.

商品房抵押贷款合同 篇4

基本案情：

2000年7月21日购房户甲与房地产开发公司乙签订《商品房购销合同书》，约定：由乙将跨世纪花园 一套住房出卖给甲，总房款638000元，由甲首付238000元，余款以银行贷款按揭方式支付。房屋交付日期为2001年7月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2002年7月26日前。为确保该购房合同目的实现，2001年3月18日、21日，甲、乙与银行丙分别签订抵押合同、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人住房贷款委托扣款协议各一份。

三方在上述三份合同中约定：由甲以所购乙住房抵押，丙银行向甲提供按揭贷款40万元用于购买乙开发建设的跨世纪花园一套住房，借款期限15年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息。甲所借贷款由丙直接划入乙在丙银行开立的存款帐户。乙愿在保证期内对甲的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证交丙银行代为保管之日。乙在贷款发放之日起3个月内办妥抵押房屋的`所有权证和抵押他项权证交付丙银行，否则承担由此引起的一切法律后果。

上述四份合同签订后，甲依约如期向乙支付了首期购房款238000元，丙银行也依约将甲所借40万元款项直接划入了乙在丙银行开立的存款帐户。甲按合同约定按期向丙银行支付了三期按揭款。然而至今，虽经甲多次催告，乙未按合同约定向甲交付房屋和办理房屋所有权证，也无法按合同约定在贷款发放之日起3个月内，办妥抵押房屋所有权证和抵押他项权证交付丙银行。房地产开发公司乙主要负责人因涉嫌犯罪，司法机关正在处理中，该公司开发的跨世纪花园项目已停工。该项目停工后，引起购房户恐慌，甲认为自己的购房目的无法实现，从2001年11月起未再向丙银行偿还按揭贷款，并同其他购房户一样，纷纷向所购房产所在地的A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。

A法院以要先行处理乙公司负责人刑事犯罪为由，未予受理。丙银行考虑到乙公司抵押房屋无法交付，依靠担保权人乙公司无法清偿债权，在A法院未受理甲的起诉之后，于2003年9月向贷款发放地也是丙银行所在地B法院抢先起诉，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前偿还40万元借款本息，乙公司承担连带保证责任。甲随即提起反诉和另行起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒绝受理后第二天，重新向A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同，判令乙退还甲购房款和已交的按揭款并支付违约金，判令乙直接返还丙银行40万元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求两案合并审理或中止诉讼，等A法院判决后再处理，未被采纳。A法院考虑到自己受理的商品房购销合同一案与B法院受理的借款合同一案有密切联系，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）的规定，应合并审理，遂向与B法院共同的上级法院请示，请求上级法院指令B法院将借款合同案移送本院合并审理。B法院在上级法院答复之前，已作出一审判决，判令解除甲、乙、丙三方签订的《个人住房借款合同》，甲归还丙银行40万借款本息，乙公司对借款抵押物（甲所购住房）处置后不足清偿部分债务承担连带责任。甲的住所地不在A、B法院管辖区，乙公司住所地在A法院管辖区。

分歧：

该案中后起诉的商品房购销合同到底应不应该与先起诉的借款合同合并审理，争论较大。

一种观点认为，最高法院“商品房买卖司法解释”第二十五条只规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；担保权人另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。也就是商品房买卖合同案先起诉，担保权人银行作为有独立请求权第三人后起诉商品房担保贷款合同的，才能将商品房担保贷款合同与商品房买卖合同合并审理，并未对商品房担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，应否合并审理作出规定。在该案中，担保权人先就借款合同起诉，购房户后起诉商品房购销合

商品房抵押贷款合同 篇5

文号：济房政字［2001］57号

各区房管局、市房产交易所、房产登记中心、房产测绘中心：

根据有关法律法规的规定，现将办理商品房贷款抵押登记的有关问题通知如下：

一、办理预购商品房贷款抵押登记的工作程序

(一)预购商品房贷款抵押双方当事人，持下列资料到预购商品房所在区房管局交易所申请登记。

1.商品房预售许可证(初次办理抵押登记的预购商品房，应提交土地使用权证或土地批文及建设工程规划许可证原件)；

2.贷款合同和抵押合同；

3.银行营业执照；

4.贷款人及抵押人身份证复印件；

5.授权他人经办的，提交授权委托书及经办人身份证复印件；

6.房地产估价报告或可以证明抵押房地产价值的资料。

(二)区房管局交易所进行初审，由市房产交易所审核后，报市房产登记中心。

(三)市房产登记中心复核审批后，签发预购商品房的《房屋他项权证》，由市房产交易所发给抵押权人。

二、办理预购商品房抵押登记换发现房《房屋他项权证》的工作程序

(一)已办理预购商品房抵押登记的房屋，抵押期间竣工后，建设单位应及时到市房产测绘中心办理房产测绘及面积计算确认，在三个月内向房管部门申请房屋初始登记。

(二)建设单位办理房屋初始登记后，应及时与预购商品房人申请房屋转移登记；同时银行持预购商品房《房屋他项权证》，按办理他项权利登记的程序，申请换发现房《房屋他项权证》。

(三)抵押贷款到期后，房屋所有权人应持《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及银行出具的贷款本息还清证明，及时办理他项权利注销登记。

三、办理已竣工商品房(现房按揭)抵押登记的工作程序

(一)建设单位持有关资料，到市房产测绘中心办理房产测绘登记。

(二)建设单位持有关房屋确权资料，按房屋初始登记程序，办理商品房的《房屋所有权证》。

(三)商品房贷款抵押双方当事人持下列资料到商品房所在区房管局交易所申请房屋转移和他项权利登记。

1.房产测量成果报告；

2.《房屋所有权证》；

3.房地产估价报告或可以证明抵押房地产价值的资料；

4.贷款合同和抵押合同；

5.银行营业执照；

6.贷款人及抵押人的身份证复印件；

7.授权他人经办的，提交授权委托书及经办人身份证复印件。

(四)区房管局交易所初审后，报市房产交易所复核，由市房产登记中心审批签发房屋权属证书。

(五)抵押贷款到期，房屋所有权人持《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及贷款银行出具的贷款本息还清证明，办理他项权利注销登记。



四、房屋档案部门，应将办理商品房贷款抵押登记的档案，设立专柜管理。



五、涉外房产的抵押登记，仍按原来规定由市局直接办理。



商品房抵押权预告登记办理协议 篇6

权利人（抵押权人）：

义务人

（抵

押

人）:_________________________________________

义务人因向权利人申请贷款购买位于

县

镇

街

号

栋

单元

楼

号的房屋，购买商品房预告登记证明号为：___________，经双方协议同意共同向郫县房产管理局申请办理商品房抵押权预告登记，并同意由权利人全权办理或权利人委托他方办理。

权利人（抵押权人）：

（公章）

义务人（抵押人）：

（签字并加盖手印或公章）

商品房抵押贷款合同 篇7

一、房贷利息中的资金时间价值

房贷利息从经济学的角度解释便是资金时间价值。资金时间价值是:资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。假设某人想银行贷款100万, 期限为一年, 贷款利息为10%, 那么一年以后该贷款人须向银行支付110万, 其中10万元即为占用银行资金所支付是时间价值。常见的资金时间价值计算方法包括复利终值和现值年金终值和现值。

(一) 等额本息还款

等额本息还款法, 即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加, 然后平均分摊到还款期限的每个月中, 每个月的还款额是固定的, 但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍, 也是大部分银行长期推荐的方式。

用文字表述即为:每月还款额=[贷款本金×月利率× (1+月利率) ^还款月数]÷[ (1+月利率) ^还款月数-1]

等额本息还款法的特点是:每月还款额相等, 在前半段还款期本金在月供中所占比例较小, 利息比例较大;在后半段还款期本金在月供中比例逐渐增加, 利息所占比例逐渐减少。由于每月还款金额相同, 操作相对简单。且每月承担相同款项方便安排家庭开支计划。但该方法占用银行资金时间长, 利息不随本金数额归还儿减少, 还款总利息较高。

(二) 等额本金还款法

等额本金还款法 (又称递减法) , 是指贷款人将所欠本金分摊到每个月内, 并付清上一交易日至本次还款日之间的银行利息。由于每月还款本金是一定的, 由于本金越来越少, 利息也越来越少。贷款人起初还款压力较大, 但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+ (本金-已归还本金累计额) ×季利率。等额本金还款法是一种计算非常简便, 实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金, 并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息每季最后一个月的20日结息惯例的要求, 一般采用按季还款的方式。

与等额本息还款法相比, 两种还款方式虽字面上只有一字之差, 但从计算方法和原理上来说, 二者有质的区别。从资金的占用时间角度来说, 在相同借款的情况下, 等额本金还款法占用资金时间短, 所以其总利息相对于等额本息还款法来说较少。从还款人的负担情况来说, 等额本金还款法前期支付的本金和利息较多, 还款负担较重;后期随着本金的减少, 利息负担逐渐减轻。适合于预计家庭将有大笔支出或收入逐渐减少的中年人群。而等额本息还款法是目前广泛使用的一种利息计算方法, 适合于收入处于稳定状态的家庭, 买房自住, 经济条件不允许前期投入过大, 如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。但作为消费者我们必须清楚的认识到等额本金还款方式, 不是节省利息的选择。学会理智消费, 根据自己的经济实力, 量体裁衣、量入为出, 尽量少贷款、贷短款, 才是节省利息的可行方法。

例如, 2011年12月, 王先生借商业贷款50万元, 分10年期偿还, 利率按照2011年07月07日利率基准计算, 则还款总额为698198.02元, 支付利息款198198.02元, 月均还款5818.32元。

二、提前还贷方式的选择

由于加息的影响, 不少投资者选择在手中有余钱的情况下提前还贷, 以减轻房贷以压力及利息支出。对于一般家庭来说, 选择一次性提前支付贷款额的为少数, 大部分家庭选择部分提前还贷的方式。

仍按前例, 假设2013年12月, 王先生经济情况好转, 欲提前偿还15万的商业贷款, 可采用2种提前还贷方式:缩短还款年限, 月还款额基本不变和减少月还款额, 还款期不变。

是否提前还贷应该根据房贷购房者的两个重要条件来判断:

一是购房者目前的经济状况, 尽管加息了, 但是购房者的手头并没有多余的闲钱, 即使遭遇加息, 那也没有必要提前还贷, 因为借贷的利率比房贷只高不低。对于那种购房后, 经济状况明显好转, 手头有一些闲置资金且无更好的投资途径消化的购房者, 这个时候可以考虑提前还贷, 在通胀背景下, 提前还贷既可以节省房贷利息成本, 又能防止货币贬值带来的损失。

二是购房者选择的具体房贷类型, 出于不同的考虑, 购房者在申请房贷时会根据自身的实际经济情况从众多的房贷类型当中选择一款适合自己的房贷品种。在申请房贷的时候是按照正常的个人和社会经济状况的发展趋势作出判断的, 现在经济状况有变, 在加息的背景下, 则需要重新作出一个判断, 那就是提前还贷是否划算。这就需要根据房贷具体类型、已经还贷的时间、剩余利息支出、违约金支出等综合衡量提前还贷的成本。

选择贷款方式并不能根据利息的多少决定, 而应根据贷款者自身的经济情况以及未来收入预期决定。资金时间价值在贷款方式中的体现与应用应结合贷款者的实际情况以及现实社会关于房贷的各项政策。

摘要：资金时间价值是财务管理中的重要概念, 是“理财的第一要义”。家庭理财如今已从“节流”发展成了“开源”。本文以房产大热为背景, 研究消费者如何合理选择贷款方式, 以求达到资金时间价值的最小化。

关键词：资金时间价值,房贷,提前还贷

参考文献

[1]张小蓉.基于资金时间价值的房贷规划思考[J].财会通讯2009 (35)

[2]黄良杰.财务管理[M].清华大学出版社2008

商品房预售合同纠纷案件六大特点 篇8

第一，案件增长量大。近三年来，商品房预售纠纷一直保持高速增长的态势，案件数量居高不下，今年较去年更是有大幅增加。2005年此类案件数量为638件，较前年增长16.8％，2006年此类案件数量为801件，增长25.5％，2007年前11个月案件数量突破1244 件，比去年同期增长55.3％。这主要是由于北京地区房地产交易大量增加、房地产价格不断攀升造成的。

第二，当事人情绪易激动，影响案件审理效率。由于房产价值巨大且与百姓生活关系密切，一旦出现纠纷，则可能使购房者在经济上蒙受巨大损失，因此在诉讼中购房者通常情绪较为激动，有的对法院的公正性抱有怀疑，这就增加了当事人双方及与法院之间交流的成本，影响了案件审理的效率。

第三，案件调解率低。近三年来，此类案件的调解率一直保持在20％左右的较低态势，这主要是由于一方面当事人之间情绪对立，不具备调解基础，另一方面由于房屋转让或损害赔偿有较为明确的计算标准，当事人的预期较为明确，一般不愿意为达成调解协议而让步。

第四，容易产生群体纠纷，社会影响不可忽视。商品房预售合同在履行过程发生的纠纷通常会涉及一大批购买者的利益，购房者也会自发组成维权联盟向开发商主张权利，对诉讼而言，个案的审判结果可能影响到其他购买者的行为选择，产生群体效应，引起广泛的社会影响，因此法院对此类案件的审理通常要慎重考虑判决的社会效果与法律效果的统一，增加了此类案件的审理难度。

第五，鉴定项目多，结案周期长。目前，有关商品房的鉴定类型多达十几种，此类案件审理过程中，当事人通常会申请各种有关房屋的鉴定，增加了结案周期，降低了案件周转效率。

第六，对法官的专业知识要求高。此类案件通常需要审判人员对与房屋设计、施工、监理、验收等环节的流程、规则有较高程度的了解，甚至需要看懂设计图、施工图、效果图等建筑专业的基本图样，因此对法官的专业知识提出了较高的要求，因此此类案件一般需要进行专业化审判。

随着商品房预售合同纠纷案件的审判实践不断深入，法院应该不断总结司法实践中的经验，制订相关的审理规范制度，并与房地产主管部门加强沟通，共同探索规范房地产市场秩序，维护开发商、购房业主的合法权益的有效途径。

预售商品房公积金贷款所需材料 篇9

预售商品房公积金贷款所需材料:

1.阳江市住房公积金个人购房贷款申请审批表1份；

2.借款人及配偶身份证原件及复印件2份；

3.借款人及配偶、未成年子女户口簿原件及复印件2份；

4.借款人结婚证或离婚证原件及复印件2份。未婚者提供未婚承诺书原件2份；

5.借款人收入及工作年限证明原件及复印件1份；

6.借款人及配偶、未成年子女户口所在地及购房所在地不动产登记部门出具的住房登记记录查询证明原件及复印件1份（外市户籍且在本市缴存公积金的职工仅需提供购房所在地的住房登记记录查询证明）；

7.首期收款收据及银行进账单（或首期收款发票）原件及复印件2份；

8.商品房买卖合同原件2份；

9.商品房买卖（预购）登记证明证书原件及复印件1份。

预售商品房公积金贷款其他补充材料:

1.如月供款额≥家庭月收入50%的，须提供担保人（借款人配偶、父母或子女）资料如下：

①身份证、户口簿原件及复印件2份；

②收入及工作年限证明原件及复印件1份；

③近半年的工资收入流水原件及复印件1份；

2.委托贷款银行为建行的，还须提供《个人征信客户授权书》。

3.申请二套房公积金贷款的，如首套房有贷款，须提供还贷流水原件及复印件2份。

商品房抵押贷款合同 篇10

“开发商故意隐瞒事实真相，请求判令我方与开发商签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》为无效合同，同时判令开发商双倍返还定金给原告。”

“我们在向银行抵押时，已在当地媒体上发布了公告，不存在隐瞒事实真相，请驳回原告的诉讼请求。”

5月20日，钦州市钦南区人民法院在钦州港法庭公开开庭审理了此案，双方就是否存在隐瞒事实展开了激烈的辩论。

旁听得知——

家住钦州市区的吴先生，亲眼目睹了几年来钦州港飞速发展的美好前景，一直想到钦州港投资买房，今年1月初，经过对比后，他在钦州远洋时代房地产开发有限责任公司（下称远洋公司）订购了一套房子。可是，在合同签订的第二天，吴先生无意中发现了远洋公司卖给他的那一套房子早就已经抵押给了银行。之后吴先生和开发商多次交涉，要求开发商给予退房，但均未达成协议，最后，吴先生以开发商故意隐瞒事实真相为由，把远洋公司推上了被告席。远洋公司接到法庭的传票后，认为他们在向银行抵押时，已在当地媒体上发布了公告，不存在隐瞒事实真相，并以吴先生不按时交纳剩余房款为由提出了反诉。

吴先生诉称，今年1月4日，他与被告远洋公司签订了一份《商品房认购协议》，并交了1万元定金，认购远洋公司位于钦州港区远洋滨海国际一套商品房，当天同时又与该公司签订了一份《商品房买卖合同》。第二天晚上，也就是1月5日晚，吴先生在互联网浏览钦州日报电子版时，竟发现远洋公司卖给他的那套房子早已经抵押给了建行钦州支行,钦州市建设规划委员会也在2008年12月9日发布了公告。而该商品房的认购协议书和合同书中均对抵押之事一字不提。吴先生说，当初他到被告公司商谈购房时，他们从来没有提及该商品房已抵押，而且在去看房之时问及此事时，远洋公司销售人员还信誓旦旦地说：“以我们公司的实力，不可能要拿房去抵押的。”

吴先生认为远洋公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，请求法院判决认定双方签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》为无效合同，判令双倍返还定金。

远洋公司接到法庭的传票后，认为他们在向银行抵押时，已在当地媒体上发布了公告，不存在隐瞒事实真相，并以吴先生不按时交纳剩余房款为由提出了反诉。法院对此两案进行了并审。

远洋公司辩称，公司在银行申请抵押贷款时，就已经同意钦州市建设规划委员会发布公告，告知社会公众涉案的商品房即将办理在建工程抵押登记，而且在当地媒体上发布公告了，没有隐瞒的故意。尽管已经抵押给了银行，但银行是同意销售的，只要把房款交到银行，银行就会申请注销在建工程抵押登记，不影响办理合同备案登记和办产权登记手续的。法庭没有当庭作出判决。（记者吴国清）

相关链接

《担保法》第49条的规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”