棚户区改造（精选8篇）
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2017年武汉棚户区改造补偿标准棚户区改造政策解读 所谓最低补偿面积，即在房屋征收(俗称拆迁)过程中，给予居住困难户的一种补贴。
政策简单而言，即“建筑面积不足30平方米按照30平方米给予征收补偿”。
由修订稿可见，被征收房屋是被征收人唯一住房的条件成为享受该项优惠政策的唯一要求，具体为“征收个人住宅或者公有住宅房屋，建筑面积不足30平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照30平方米给予征收补偿”。
根据武汉统计信息网数据，武汉人均住房建筑面积35.78平方米。而武汉市保障性住房申请条件之一则是：家庭人均住房建筑面积12平方米(含)以下。
武汉房地产业内表示：“建筑面积不足30平方米按照30平方米给予征收补偿”实际是一个执行超过10年的“老政策”。只不过之前的要求较多，分别是：
一是未享受房改政策或者住房保障政策;
二是被征收人、公有房屋承租人及配偶在征收决定公告之日前2年内在本市另无产权住宅房屋或者承租的公有住宅房屋;
三是征收个人住宅，建筑面积不足30平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算)，且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房。
名词解释：房改政策，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，指的是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，对未享受房改政策或者住房保障政策者在拆迁过程中提供补贴是顺理成章的事情。
2017年武汉棚户区改造最新消息
武汉晚报讯(见习记者张希为)棚户区改造作为旧城改造的民生工程，也为房地产去库存带来新的机遇。武汉晚报记者近日从武汉市房管局获悉，今年武汉棚户区改造的目标是5.2万户。棚户区改造将提高货币补偿的比例，货币补偿占比将超过50%。
棚户区的形成可追溯至建国以后的工业潮，武汉最大的棚户区兴起于上世纪50年代，十多万产业工人支援武钢建设，住进临时工棚，逐渐形成11个棚户集中社区，居住着13709户共4万余人。棚户区由于缺乏规划、年久失修，房屋质量差、治安和消防隐患较大，地势低处遭雨家里“水漫金山”，一有火情就“火烧连营”。2005年开始，老工业基地东北三省在全国率先开展了大规模的棚户区改造工程。2016年全国两会《政府工作报告》明确要求，2016年全国还要开工改造600万套棚户区，同时要提高货币化安置比例。
市房管局住房保障中心负责人介绍，为了帮助拆迁户安居乐业，政府可以用整体团购的方式和开发商签订协议，提供打折优惠。
另外，记者在市国土资源与规划局网站上看到，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》(征求意见稿)中对情况特殊的被征收人还提供了一些优惠政策。征收住宅房屋，被征收房屋建筑面积不足55平方米，按照建筑面积55平方米计算临时安置补偿费。征收个人住宅，对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门可按照不超过被征收房屋价值10%的标准给予奖励。
1. 1 太原市棚户区改造背景
随着城市化进程的加快, 城市用地越来越紧张, 存量土地改造已经成为城市建设的重要内容。存量土地包括现状棚户区用地、现状污染企业搬迁收储用地、城中村改造用地和现状土地利用效率较低需进行改造的用地等, 其中棚户区改造已经成为全国的重点工作之一, 国务院于2013 年和2014 年两次下文要求全国各地加快推进棚户区改造工作。
为了对太原市棚户区改造统筹进行考虑, 太原市分别于2013 年和2015 年编制《太原市城市棚户区总体规划》, 希望通过编制棚户区改造总体规划对棚户区改造的宏观工作和微观工作进行指导。
1. 2 太原市棚户区改造存在问题
1) 缺乏统筹规划。
太原市棚户区改造工作启动伊始, 由于缺乏总体规划的指导, 基本属于需要改造哪片就改造哪片, 哪片容易改造就改造哪片。经过数年的棚户区改造, 剩余的棚户区基本属于改造难度较大的片区, 一部分棚户区由于周边建设基本完成导致该地块进行改造时会对周边造成较大的影响而无法改造; 一部分棚户区在城市控制性详细规划中规划为城市的绿地、中小学和其他公共服务设施, 由于没有利润导致这些棚户区没有开发商愿意改造。
2) 棚户区改造基础数据缺乏, 年度实施计划操作性不强。
太原市棚户区改造缺乏基础数据, 包括太原市建设用地范围内棚户区总数量和总户数、各片棚户区的房屋建设年代和建筑质量、各片棚户区的户数人数及人口年龄构成、各片棚户区在城市控制性详细规划中的规划控制情况、各片棚户区住户的改造意愿与诉求等数据。由于缺乏棚户区改造的基础数据, 管理部门不能直接了解全市棚户区住户的改造意愿, 而棚户区的住户也不能直接了解全市棚户区改造的政策方针和改造计划, 同时也不能直接了解目前所在地块在城市控制性详细规划的控制情况, 上述问题都是基于缺乏棚户区改造的数据库。
3) 现状存在问题总结。
结合对太原市棚户区改造的规划编制和实施过程得知, 前阶段太原市棚户区改造工作正是由于缺乏基础数据的统计和分析造成棚户区改造工作机制不健全, 同时没有建立公众参与的平台, 使得公众没有深入的参与到棚户区改造工作中, 造成居民的实际改造意愿不能在规划中落实。
2 太原市2015 年棚户区改造数据库建立方法及其作用
2. 1 现状调研阶段数据库
在2015 棚户区专项规划中, 总结之前的规划经验, 将太原市棚户区数据库的建立作为本次棚户区改造规划编制的重要版块。本次规划集合多个部门对棚改项目进行摸底调研, 太原市房地局、太原市国土局、太原市规划局、各区级房地局及相关部门进行数据的提供, 设计院对数据进行整理后分类统计。
现状数据统计首先由太原市各城区进行收集, 各城区按照太原市棚改办的要求对准备列入棚户区改造的项目进行摸底调查如表1 所示 ( 以太原市其中一个城区的局部为例) , 表1 将汇总至太原市规划局, 太原市规划局将各个城区的表格汇总后得到表2, 通过表2 就掌握了太原市近期需要进行棚户区改造的基本概况。
结合表1 街道办事处的工作人员将与各自负责的棚户区居民进行座谈, 需要了解居民的回迁安置需求 ( 安置户型面积、需要原址回迁或者异地安置还是货币补偿、公共配套设施的需求等) 。街道办事处将每片棚户区改造的调研情况汇总至区政府, 区政府将该意见进行总结后汇总至太原市规划局, 为下一步编制《太原市棚户区改造总体规划》提供基础数据。
2. 2 规划阶段数据库
太原市规划局与太原市房地局按照国家的要求进行编制《太原市棚户区改造总体规划》, 在获得基础数据后太原市规划局委托规划院进行编制总体规划。规划院对基础数据进行控规核实如表3 所示 ( 以太原市其中一个城区的局部为例) , 可以得到每片棚户区改造用地的详细情况。该数据库可以得知每片棚户区在城市控规中是否满足安置的需求, 若不满足还需要进行异地安置的户数, 这样的一些数据给政府进行保障房建设决策提供了很好的支撑。
规划院对表3 进行数据统计后得知各个城区需要进行异地安置的总量, 规划院会同各城区政府、太原市房地局、太原市规划局等相关部门初步划定异地安置用地如表4 所示, 基本保证棚户区改造后所有居民均得到安置。
2. 3 棚户区改造“效益”分析
棚户区改造是一项惠民工程, 同样也使城市的环境得到极大改善。在棚户区改造过程中也给城市带来了其他一些效益, 释放了城市的公共绿地、公共服务设施用地、市政基础设施用地和教育用地等如表5 所示。
2. 4 经验总结
太原市2015 年棚户区改造编制工作建立在详细的数据库基础上, 在现状调研阶段、规划编制阶段、规划效益阶段均通过相关的数据进行分析, 总结出每片棚户区改造工作的特性, 结合这些特性进行规划编制, 为下一步的年度实施计划提供了有力的数据支撑。
3 结语
城市规划是一项综合性较强的工作, 在规划编制、管理和实施的过程中需要综合考虑城市发展和运行的各个方面, 为了使城市能够进行有序的发展, 就需要在城市规划的各个阶段进行科学合理的决断, 这就需要科学数据的支撑, 而大数据及其分析正好能够解决城市规划所需的数据支撑。笔者希望通过介绍太原市棚户区改造过程中应用数据分析进行科学规划编制的方法能够应用于城市规划的各个阶段, 在城市总体规划和详细规划及其相关规划的编制过程中都能进行数据分析保证规划的科学合理。
参考文献
[1]陆伟芳.城市化进程中城中村改造思考[J].扬州大学税务学院学报, 2003 (3) :53-55.
[2]石晓东.大数据时代的城乡规划与智慧城市[J].城市规划, 2014 (3) :50-54.
关键词：棚户区；棚户区改造
中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）09-0058-01
一、棚户区概述
（一）棚户区概念。
棚户区是指城市建成区范围内，人口密度高，建筑年代久远，建筑密度大，容积率大，通风、采光条件差，住宅区内道路狭窄，安全性差，基础设施陈旧，配套设施不完善、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
棚户区包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区四种类型。
1.城市棚户区。城市棚户区，是指城市规划区范围内，简易结构的房屋、这些房屋建筑密度较大，使用年限久，质量差，抗灾性差，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。
2.国有工矿棚户区。国有工矿棚户区是指在国有土地上建设，由国有及国有控股工矿企业经营管理的，居住质量差、建筑密度大、建筑年代久远、基础设施和配套设施不完善的集中连片区域。
3.国有林区棚户区。国有林区棚户区是指各国有林区范围内破旧平房集中连片、泥草房和危房面积超过 50%，基础设施不齐全、治安和消防隐患大、环境卫生差，低收入家庭户数较多的居民点。
4.国有垦区。国有垦区是指各国有垦区范围内，破损严重、房龄超过四十年的房屋以及土坯、泥草结构的居民住房；建设部门认定的危房；基础设施配套不全，公共排水、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患的房屋；破旧平房集中连片、危房面积超过50%的居民点。
（二）棚户区改造的意义。
1.能够有效改善居民的住房条件。住房制度改革以来，房地产开发发展迅速，人民群众通过购买商品房来改善居住环境和条件，由于棚户区居民绝大多数都属于低收入困难群体，他们改善居住条件的能力有限，通过棚户区改造，能够有效解决困难群众想要改善居住环境的住房问题，从而增强社会凝聚力，促进社会和谐稳定。
2.是推进城市化进程的必然要求。棚户区都是破旧平房，土地利用率很低，通过改造可提高建筑容积率2至3倍，同时提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市发展提供了空间。因此，棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且完善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。
3.是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造一方面解决了棚户区居民的住房条件，另一方面还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。另外，棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需也做出了积极的贡献。
二、棚户区改造存在的问题
（一）资金匮乏问题。棚户区改造面临的最大问题就是资金短缺问题。棚户区改造涉及拆迁、征地、安置补偿等多个方面，这些方面都需要大量的资金支撑。而目前棚户区改造的资金来源主要是棚户区改造专项资金，通过土地储备和实施主体自筹这三个方面，但各自都有一定的局限性。例如，棚户区改造专项资金，给付的审批流程长，资金实际到位的周期长，导致了该政策的使用力度大大减弱。
（二）人口安置问题。对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重。在实际工作过程中，由于安置人口的标准难以界定，有的不在棚户区范围内的人口也纳入到了整体范围，棚户区改造的信息公开和区域统筹管理工作不到位，给了部分人投机行为，从而导致安置房供不应求。另一方面，棚改安置房很多都出现了质量问题，由于开发商为赚钱牟利，尽可能的降低建造安置房的成本来获取利润，忽视民众利益，而政府监管部门的职能缺失和不作为也是导致安置房质量出现问题的原因。
（三）环境保护问题。生态环境保护是棚户区改造中容易忽视的方面，一些棚户区改造项目在进行中出现建材垃圾随意堆放，尘土弥漫，给改造区附近的居民生活带来了影响，使“惠民”变成了“扰民”。一些棚改安置房新建社区的绿地面积也不符合最低要求标准。
三、棚户区改造的对策建议
（一）拓宽融资渠道，缓解资金压力。拓宽融资渠道，一方面可以吸引保险资金积极参与支持棚户区改造建设，提高社会资本参与棚户区改造的积极性。另一方面，政府可以通过完善棚户区改造融资的配套支持政策，建立起更好的激励机制，如完善各种财税优惠政策，简化审批手续，为企业推出更多补偿和担保措施以吸引更多社会资本为棚户区改造提供资金支持。
（二）采取货币化补偿安置模式。货币化安置，是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。这一方式运用在棚户区改造中，将会避免出现安置房由于各种原因出现质量问题，同时居民还可以根据自身需要购买房屋，方便了群众，也提高了政府的工作效率。
（三）完善社会保障制度。完善社会保障制度，建立一个广覆盖、保基本、多层次、可持续发展、覆盖全体市民的社会保障体系对棚户区改造有着极大的影响。完善社会保障主要是解决棚户区改造以后居民的住房和就业问题。
（四）加强棚户区改造的监管。加强对于棚户区改造过程中关于保障性住房建设准入机制的监管、棚改资金的监管以及棚改安置房质量的监管。政府在棚户区改造中处于主导地位，必须加强工程质量监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，定期对棚户区改造项目工程质量进行督促检查，同时成立棚户区改造领导小组或各部门的联席会议制度，在明确实施主体的基础上，政府各有关部门要统一思想、协调配合、形成合力，共同推进棚户区改造，地方政府还可以将棚户区改造工作纳入政府目标考核的内容，明确实施过程中的责任单位和责任人，并建立棚户区改造监察制度。
参考文献：
[1]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略.[J].福建行政学院学报.2010第1期
[2]赵阳洋.新常态下棚户区改造融资模式与风险防范措施探究.[J].河北金融.2015.09
[3]刘晶.北京市棚户区改造模式与管理研究.[D].2015
为加快我市城市棚户区改造步伐，切实提高城市居民的生活居住水平，根据省政府晋政发【20XX】3号《关于实施城市棚户区改造的指导意见》及晋建发【20XX】191号文《关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造的实施意见》规定，郑州铁路局郑州危旧房改造工程指挥部决定建设晋城车站棚户区改造建设项目，并委托晋城市工程咨询中心编制完成了《晋城车站棚户区改造建设项目申请报告》。经我委初审，现将主要内容报告如下：
一、项目选址
拟建的晋城车站棚户区改造建设项目位于晋城车站原货场内，具体按晋城市规划局出具的“选字第二十三号”选址意见书所确定位置新建晋城车站棚户区改造建设项目。
二、建设规模及内容
拟建的晋城车站棚户区改造建设项目总建筑面积为21030平方米，其中：住宅19350平方米/210套、地下用房1680平方米(其中地下车库1008平方米、地下储藏室672平方米)。
三、建设投资
拟建的晋城车站棚户区改造建设项目估算总投资为4803.2万元，其中：工程费用3646.4万元、设备购置费293万元、其他费用508万元、预备费355.8万元。
四、资金来源
工程建设所需资金全部由项目单位自筹解决。
五、建设工期：12个月。
现将《晋城车站棚户区改造建设项目申请报告》随文上报(附后)，请予审批。
专此请示
XX
大会上的讲话
（2011年2月
日）
同志们：
区委、区政府决定召开这次会议，主要是总结工作，表彰先进，部署任务，动员全区上下进一步振奋精神，真抓实干，以坚定的信心、坚决的态度、坚强的措施，全力加快棚户区改造工作步伐，为全面完成今年的棚户区改造任务打下坚实的基础。这次会议既是一次总结工作、分析形势的大会，也是一次再宣传、再动员、再鼓劲的大会。会上，观看了专题片；区住建局局长刘全义同志通报了全区棚户区改造工作情况；区委常委、区纪委书记杨运清同志宣读了《关于表彰2010棚户区改造先进集体和先进个人的决定》；区委常委、副区长高志勇同志宣读《关于进一步加强棚户区改造工作的实施意见》；区委、区政府与有关乡镇、各街道签订了责任书，隆重表彰了2010在棚户区改造工作中做出突出贡献的先进单位和先进个人。在此，我代表区委、区政府，向受到表彰的先进集体和先进个人表示热烈的祝贺！刚才，各街道、永安乡分别作了发言，还印发了部分单位的书面交流材料，总的感到，这些发言和材料都很好，很有代表性。特别是市房管局康局长作了重要讲话，对我区的棚改工作，提出了明确要求，讲的非常具体，具有很强的针对性，大家
要认真学习，抓好落实。下面，先讲三个方面的问题。
一、充分肯定成绩，进一步坚定做好棚户区改造工作的信心和决心
刚刚过去的一年，是我区致力于转型升级，经济发展水平明显提高的一年，是我区致力于改善民生，棚户区改造工作扎实推进的一年。一年来，我们按照市委、市政府的部署要求，把棚户区改造作为城市转型和城市建设的重中之重，进一步转变工作思路，调整运作模式，坚持“政府主导、市场运作、让利居民”的原则，加强领导，精心组织，强力推进，棚改工作取得了阶段性进展。截至目前，全区
个棚户区改造项目，已完成或正在实施拆迁的个，累计完成拆迁
户、万平方米。总结去年以来的工作，主要呈现四个特点：
一是领导高度重视，指挥协调有力。市委、市政府领导多次莅临我区，视察棚户区改造，听取工作汇报，提出指导意见。区委、区政府专门召开全区棚户区改造工作动员大会，进行了全面动员和部署。区级领导靠前指挥，勇于承担责任，对帮包项目精心组织，缜密运作，坚持定期调度，亲临一线检查指导，确保了棚改工作的健康顺利进行。同时，区委、区政府及时健全完善了棚改工作的组织领导体系，在成立棚户区改造工作领导小组的基础上，又成立了棚户区改造拆迁工作领导小组，领导小组下设7个工作组，各街道、有关乡镇也相应组建了专门的组织机构，做到了人员到位、任务明确、职责清晰、运转高效。区棚改办坚持每天一调度，区政府每周一调度，并邀请市直有关单位领导不定期召开棚改联席会议，分析问题，研究措施，有力推动了棚改工作深入开
展。区直各部门充分发挥职能作用，在项目申报、手续办理、资金拨付等方面开辟“绿色通道”，积极投身于棚户区改造工作，全区上下形成了真抓实干、齐抓共管的强大合力。
二是坚持规划先行，高标准编制各项规划设计。按照打造“枣庄中心城区东部核心区、全市商业中心区和城市转型示范区”的定位，坚持统筹规划，不单纯就棚改而改造，对重点片区按照“成片、成块、成建制”的要求，把棚户区改造与完善城市功能、开发建设中兴工业文化旅游景区、彰显城市定位结合起来，坚持高起点、高标准，先后委托苏州空间设计院、上海杰弗士设计公司和山东省城乡规划设计院等单位，编制了城市更新规划、中兴工业文化旅游龙头区策划和棚户区改造片区详细规划等，努力使各项规划做到“站得高、做得深、推得广”。
三是实行市场运作，建立多元化投入机制。区财政注资5000万元，成立了东城棚户区改造投资运营有限公司，既作为我区棚户区改造工作的管理机构，也具体参与项目运作。主要负责全区棚改计划的制定，项目策划设计、立项审批、投资合作和开发经营，以及棚改资金的筹集使用、拆迁安臵补偿的监督管理等。在区棚改公司设臵综合部、招商部、项目部、保障部四个部室，从区纪委（监察局）、建设、国土、规划、发改、环保、招商、财政、行政执法等部门抽调50名精干人员，集中办公，具体负责棚户区改造工作的运作实施。通过财政注资、银行融资、招商引资等方式，加快棚改资金融集步伐，目前累计融集资金10.5亿元。借助中安集团这一平台，以道南里、西沙河、前石碑、前陈湖、利民5个
棚改项目为载体，向工行融资15亿元，目前省工行7.5亿元贷款已全部到位。现正在积极与建行、农行、中行等金融机构对接，就棚改融资工作又达成了新的合作意向。同时，成立了2个招商小组，制定了招商方案和项目合同书，对每个棚改项目核算成本，建立电子档案，实行市场化运作，积极引进知名房产开发企业参与棚户区改造。
四是加大政策宣传，最大限度地让利于民。把实现好、维护好群众利益作为基本出发点和落脚点，按照让老百姓尽量少花钱，甚至是不花钱就能住上新房子，让发展成果惠及老百姓的原则，制定了《关于进一步加快推进棚户区改造的实施意见》和《关于棚户区改造房屋拆迁补偿安臵的意见》，出台了一系列优惠政策，最大限度地让利于民。充分尊重群众的知情权、参与权、表达权和监督权，通过设立咨询点、上门宣传、发放资料等形式，热情周到、耐心细致，解除群众的各种疑虑，争取群众的理解和支持。对被拆迁人保障面积标准、奖励标准、救助力度、减免支持等，在政策许可的范围内给予最大优惠。对就地安臵的拆迁群众，充分考虑居民生产生活实际，在安臵房户型、面积等方面最大程度地满足拆迁群众的需要。同时，加快完善养老、医疗等社会保险体系，落实最低生活保障，加强就业技能培训，扩大社会就业能力，并对棚改特困户视情况给予救济性补偿。
在肯定成绩的同时，我们也要清醒地认识到，目前我区棚户区改造任务仍十分艰巨，工作中还存在不少薄弱环节和突出问题。从出台的新拆迁条例看，取消了行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府向法院申请强制执行；拆迁补偿价格不低于市场价；征收补偿方案需开听证会
征求公众意见，等等。新拆迁条例提高了拆迁成本，增大了拆迁难度，给我们带来了严峻的挑战，若稍有不慎处理不好，还可能被问责。从开发商角度看，棚户区大部分位于城市边缘地带，区位较差，人口密集，违法违章建筑较多，困难户、低保户、下岗户多，实施棚户区开发和补偿安臵成本较高，开发商们参与的积极性不高。从群众角度看，部分居民对棚户区的改造政策认识不足，并不认为棚户区的改造是为了改善自己的居住条件，更多的是关注自己能否在改造中得到更多的征地拆迁补偿，一些人期望值过高，存在着等靠、攀比、索要等心理，加上个别钉子户想利用拆迁之机多捞一把，无理取闹，给拆迁也带来一定难度。涉及各种性质的企业也想借拆迁甩掉沉重包袱，解决历史遗留问题，为自身发展积累财富，就讲条件、找理由，百般阻挠，蓄意顶着不动，严重影响了棚改的进度。从个别街道（乡镇）来看，主体认识不到位，认为是区里的事情，推一推动一动，工作不深不实不细，导致项目开工迟，进度慢，难以按期完工。这些矛盾和问题，严重制约了我区棚户区改造工作的持续健康发展，必须引起高度重视，认真分析研究，切实加以解决。
全面实施棚户区改造，是一项政治任务，是惠及千家万户的民生工程，也是我区解放思想、推动转型、加快发展的难得机遇。党中央、国务院和省、市党委、政府，高度重视低收入家庭住房困难问题，作为基层党委、政府，我们必须不折不扣地完成好、落实好上级党委政府交给我们的任务，这是我们义不容辞的责任。安居才能乐业。实施棚户区改造，是按照科学发展观的要求，坚持以人为本，厚待百姓，突出解决弱势群体、困难群众在生产、生活居住方面突出问题的一个带有根本性的举措，也是我们党和政府执政为民的重要
标志。解放思想、与时俱进不是口号，不同时期、不同形势、不同任务而有不同要求和实际内容。当前，要以开展“解放思想推动转型大讨论暨软环境硬治理活动”为契机，把推动思想解放与加快棚户区改造结合起来，把棚户区改造作为城市转型的示范项目，采取有力措施，集中一切力量，强力推进棚改工程，努力实现经济效益、社会效益与环境效益相统一，促进经济社会又快又好发展。
棚户区改造难度很大，但决不能裹足不前，要勇挑重担，破冰、开拓。
二、任务面前不退缩、不畏难，要进一步坚定信心，迎难而上，迅速掀起新一轮棚户区改造的新高潮
实施棚户区改造，是广大人民群众的热切期待，是我们义不容辞的责任，也是历史赋予我们的光荣使命。无论是从落实科学发展观的高度，还是从建设“百年中兴、幸福市中”的实际出发，加快棚户区改造已经迫在眉睫，刻不容缓。要坚持“政府主导、市场运作、让利居民”的原则，把棚户区改造作为推动城市转型和促进科学发展的重中之重，突出重点，压茬推进，以前所未有的热情、前所未有的决心和前所未有的力度，迅速启动和实施新一轮棚户区改造，确保全面完成今年确定的100万平方米棚户区改造的任务目标，确保把这场软环境硬治理活动的第一场硬仗，打成大仗、漂亮仗、形象仗，打出干劲，打出激情，打出市中棚改精神。当前，要着力抓好以下三个方面。
（一）围绕做好迎接资源型城市可持续发展（国际）高峰论坛的准备工作，着力加快“双十工程”建设。一是认识上要再提高再加强。资源型城市可持续发展（国际）高峰论坛，将于今年下半年在我市召开，我区被列入必看的重点现场。这次会议规模大、规格高、影响广，不仅是我们展示精神面
貌和市中形象的一次重要机会，更是我们向全市、全省和国内外汇报展示城市转型成果和推介市中、宣传市中的一次重要机遇。对于这次城市转型的大检阅，全区上下一定要高度重视，以此为契机和抓手，全力以赴，争先创优，不折不扣、扎扎实实地做好我区现场的各项准备工作，在全区营造一个轰轰烈烈、声势浩大的迎接氛围，确保以崭新的面貌、优异的成果，全面展示我区科学发展、城市转型的成果。二是现场要有看相有亮点。棚户区是资源型城市的一个典型特征，棚户区改造是推进资源型城市转型、提升城市品位、塑造城市形象的一个有效途径。能否把棚户区改造好，是衡量一个资源城市转型是否成功的重要标志之一。要按照科学发展观和调结构、转方式的要求，紧紧围绕这次峰会我区现场的准备工作，充分调动各级各部门的积极性、主动性和创造性，强力快速推进今年确立的棚户区改造“双十工程”，即十大棚户区接续项目、十大棚户区新建项目，确保峰会召开前，能有焕然一新、脱胎换骨的新变化、新形象。要进一步开阔眼界，放眼全局，要有“自提标杆、自我否定”的进取精神、赶超意识，要跳出棚改论棚改，跳出市中看棚改，要勇于和省内、周边先进地区比，要敢于和资源枯竭型转型典型城市比，要力争于放在全国的发展标杆中比，看我们有什么亮点、有什么看相，有什么差距、有什么不足，要以时不我待的紧迫感、舍我其谁的使命感、勇挑重担的责任感，切实把我区的棚户区改造项目打造成为这次峰会的精品工程、亮点工程和示范工程，给与会领导、专家和嘉宾留下一个深刻、振奋、满意的良好印记。三是落实要有力度有效果。各级各部门各单位一定要树立大局意识和责任意识，把棚户区改造工作当作一项重要的政治任务来抓，要立下军令状，要没有效果就有后果，进一步振作起来、重视起来、紧张起来、行动起来，要有计划、有步骤地加以推进，既不能等靠要、迟动慢动，也不能贪大求多、只快不好。要带着责任、满怀深情、充满热情打好这场攻坚战、决胜战，在保质量、重实效的基础上，努力加速度、提进度、增强度，确保每天有新变化、每周有新进展、每季有新突破、每年有新跨越。
（二）围绕“百万目标”，着力打好“四大战役”。一是抓好春季大发动。一要坚持舆论引导先行。全区各级各部门要牢固树立“一盘棋”思想，继续把宣传发动贯穿于棚户区改造工作的始终，通过点线面、大规模、全方位的宣传引导，进一步加大宣传力度，放大宣传效应，真正让群众政策清、情况明、心底亮，从内心深处理解、认可、支持、配合棚户区改造，为工作组开展一家一户的搬迁、补偿、安臵工作打下坚实基础。区委宣传部、区文广新局等部门要发挥好牵头抓总的作用，要充分利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏和标语等多种形式，精心策划，深入宣传，努力增强舆论引导的针对性和实效性。要加强正面宣传引导，大力宣传实施拆迁改造的重大意义、先进典型；要主动加强与新闻媒体的对接、沟通，及时通报情况，特别要高度关注舆情信息，对造谣传谣、蛊惑群众的，要联合公安机关给予严厉打击，努力营造全社会积极支持配合的浓厚氛围。二要注重注重方法技巧。对主动配合、带头拆迁的居民要大张旗鼓地宣传、奖励；对等待观望的，要及时靠上，深入一线，不厌其烦、苦口婆心地做动员，引导他们算经济账、算对比账、算居住环境账，从而理解、支持、配合拆迁；对确有抵触情绪的，要摸清原因，把准思想脉搏，制定有针对性的措施，最大限度地实现和谐拆迁。各乡镇、街道要结合各自实际，精心组织，周密安排，广泛宣传，层层发动，大造声势，充分调动广大群众参与的积极性和主动性，在全区迅速掀起新一轮棚户区改造的新高潮。
二是抓好夏季大会战。一要确保快拆快建。“快”既是
一种工作方法，也是一种工作要求。要继续发扬连续作战、五加
二、白加黑的工作作风，快字当头，提高效率。要坚持“边拆迁、边建设、边完善手续”的原则，签订协议、验收房屋、拆除房屋要同步进行，以拆促迁。凡是能够提前办理的手续要提前办理，能够协调的关系要及早协调，最大限度地节约时间、加快进度。二要确保联动协调。各部门对棚改工作要全力支持，要建立棚改绿色审批通道，结合软环境硬治理活动，按照“特事特办、急事急办”的要求，尽快实施联合办公、现场办公等“一站式”、“一条龙”形式的集约化审批服务，加快各项审批手续的办理，为棚改项目规划、拆迁、供地、建设等提供高效优质服务。要采取领导干部包项目、纪检部门监督项目、组织部门考核干部等工作措施，最大限度的调动各方积极性。统一的思想形成统一的行动，高度的认识产生高度的自觉，广泛的共识牵动广泛的参与。要形成全区上下一条心、扭成一股绳，真心实意献真情，齐心协力抓落实的良好局面。三是确保表率带动。对涉及到机关事业单位宿舍和职工的，单位主要负责人要负总责，要集中时间、集中力量、集中人员，在规定的时间内完成任务，完不成任务的要向区委、区政府说明原因。各级各部门都要积极主动地出主意、想办法、献良策，做到人人有任务、天天有工作，确保各项工作、各个环节都压茬进行、有序开展，形成各级各部门各单位上下联动、左右互动的大会战局面。
三是抓好秋季大攻坚。棚户区改造涉及千家万户，工作量大面宽，矛盾集中，资金短缺，任务艰巨。面对群众的热切期盼，我们应以强烈的历史责任感和执政为民意识，坚持有条件要干、没有条件创造条件也要干，积极开动脑筋，创造思维，打开被动局面。要建立高效协调的指挥体系和运作平台，用新的工作机制推动棚改。特别是要积极组织赴外招商，提高项目签约率和落地率，积极做好资金调度、拆迁安
臵协调和拆出土地的招、拍、挂等工作，着力破解老大难地块启动难问题，加大土地收储力度，多渠道筹措改造资金。要加大房地产开发招商力度，对于参与棚户区改造的开发企业要观其言，查其行，使真正资质好、有实力的开发企业参与棚户区改造。同时，要将有关利民惠民的政策落实到群众，切实让老百姓真正得到实惠。
四是抓好冬季大突破。市委刘玉祥书记、市政府陈伟市长明确指出：市中区要把棚户区改造工作作为关注民生最重要、最紧迫的任务，在最短时间内要取得一个新突破。全区上下要形成一条心、扭成一股绳，同心同德，和衷共济，形成市中的“棚改精神”，认真按照市委刘书记和市政府陈市长对我区棚改工作的指示精神，严格对照年初确立的目标任务，倒排工期，列出形象进度，着力促进双十项目取得新的突破，力争全面完成今年棚改面积一百万平方米的任务目标，向全区人民交一份满意的、合格的答卷。
（三）围绕群众满意、社会和谐，着力打造“四大工程”。要严格按照国家的法律法规和相关政策，实施好棚户区改造工程。要围绕棚户区改造各个环节的工作，把各种可能发生的情况、可能出现的问题想在前面、做在前面、落实在前面，进一步细化工作措施和操作规程，切实把棚户区改造工程打造成为民生工程、示范工程、阳光工程、廉政工程，确保把这项事关民生的好事办好、实事办事、难事办成。一是倾力打造民生工程。继续实施棚户区改造成为新一届区委、区政府关注民生、改善民生最直接的体现。棚户区改造是最现实、最直接的民生工程，也是惠及群众的民心工程。群众关心的事，就是我们最应该关注的事。要将工作的基本立足点放在为老百姓办实事上，在政策制定上，首先考虑的是让群众受益，要使补偿安臵办法更科学，更具操作性，更能充分体现政府对困难群众的关怀，得到了群众的认可和支
持，特别是对生活确有困难的居民，区民政局、区人力资源和社会保障局、区住建局等部门要采取政府救助、享受低保、安臵廉租房等多种途径给予帮扶救助，使群众切实感受到拆迁带来的实惠。要让“关注民生、共建和谐”成为棚改工作的主旋律，把改善群众生活居住条件和环境作为根本目的，使棚户区改造真正成为利民、惠民的德政工程、民生工程，切实让广大人民群众共享经济社会发展成果。
二是倾力打造示范工程。一要高起点规划。规划是总纲，是方向，是指针。要把棚户区改造与加快推动城市转型、打造鲁南门户城市、建设低碳城市、建设保障性住房等结合起来，充分发挥规划的引导和调控作用，完善功能分区，调整空间布局，完善配套设施，提升城市的品位；要与城市总体规划的修编充分衔接，与城市功能定位的完善充分衔接，综合考虑道路、公交、绿化、休闲、医疗、教育、社区服务等问题，使规划更全面、更科学、更务实。同时，要注重规划的可行性，按市场规律办事，尽力而为，量力而行，分清轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，逐步解决零星分散的棚户区。二要高标准建设。要重视维护城市风貌特色，优化住房设计，做到经济、实用、舒适，基本功能齐备。要严把工程质量关，坚决杜绝劣质工程，确保每一项工程能够经得起历史检验，真正让群众住上优质、放心、满意的房子，真正把我区的棚户区改造打造成为绿色、健康、和谐的市中城市名片和全国资源城市转型的示范工程。
三是倾力打造阳光工程。一是拆迁补偿要做到阳光透明。折迁补偿，涉及群众切身利益，必须执行一个政策，坚持一个标准，做到公开公平、公正透明。对于每户居民，拆迁面积多少、补偿多少，都要向群众公开。对于低收入困难家庭给予政策倾斜，要严格标准审查，防止弄虚作假。二是
回迁安臵要做到阳光透明。要在充分征求意见的基础上，制定回迁安臵方案和具体的操作办法，确保回迁安臵的各个环节都臵于群众的监督之下。三是资金使用要做到阳光透明。对棚户区改造资金要实行专款专用、单独核算，严禁以任何形式挤占、挪用、违规抵扣建设资金。对原材料的采购、工程招标等资金使用的主要环节，要主动向社会公开，自觉接受监督，严禁暗箱操作。四是质量监管要做以阳光透明。百年大计，质量为本。有关部门要严把工程质量关，严肃查处违法违规降低工程质量的行为，严防出现“豆腐渣”工程，让棚户区居民住上优质房、放心房、满意房。
四是倾力打造廉政工程。要严把廉政关口。拆迁工作涉及大量利益调整，各级领导干部和机关人员要在为群众办好事的同时，时刻绷紧廉洁这根弦，切实管好自己，对自身负责。要不讲价钱、不打折扣，以攻坚克难的勇气，永不言败的志气，敢打硬仗的决心，务求必胜的信心，全身心投入到棚户区改造拆迁工作中去。工作中，任何人都不准打招呼、递条子、施压力，不能利用手中的权力循私情，为亲属朋友谋私利，干扰棚改拆迁工作的正常进行。区纪检监察部门要发挥好职能作用，要提前介入，全程监督，把好廉政关口，特别要加强对拆迁安臵、补偿资金等的监管，要实行专款专用、单独核算，严禁任何形式的挤占、挪用、违规抵扣建设资金。要严格各工作组的工作纪律及工作方法，加大问效、问廉、问责力度，做到监督指导到位，对拆迁过程中出现不作为、乱作为和违法违规等行为，发现一起，查处一起，确保拆迁安臵工作公平、公正、依法、有序开展，努力打造廉洁工程，切实对广大群众负责。
三、加强领导、明确责任，切实保障棚户区改造的大力推进。
棚户区改造是一件利国利民的大好事，有利于改善人民群众的生活条件，有利于提升城市整体形象，有利于促进社会和谐，有利于全面建设小康社会。从这个意义上说，“棚改”就是一项民生工程、德政工程、发展工程、“天字号”工程，怎么深刻认识都不为过，下多大力气抓也不为过，抓得再实再好也不为过。
一是加强组织领导，落实工作责任。区里将调整完善棚户区改造领导小组，建立高效运转的棚户区改造工作领导体系，对全区棚改工作进行全面指导。同时建立健全棚改调度制度，建立棚户区改造联席办公会议制度，坚持每周召开一次协调调度会，及时研究解决工作推进中出现的新情况、新问题。根据我区棚改实际，区委、区政府决定，将2011年棚改任务细化分工，实行区级领导帮包责任制。区级领导要对所帮包的棚改任务切实负起责任，全力靠上，一帮到底，协调解决推进中的困难和问题，区委、区政府将对帮包不力的有关区级领导进行问责；各乡镇、街道是棚改拆迁的主体，党政一把手作为第一责任人要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，成立相应工作机构，制定实施细则，扎实做好棚改过程中的招商引资、调查摸底、宣传动员、拆迁安臵和社会稳定等相关工作。每个棚改项目区委、区政府都将设臵完成时限，对时限内完成不了任务的乡镇、街道，党委书记要作出书面检查，同时脱岗专职做好棚户区改造工作，由乡镇长、街办主任主持全局工作。对完不成全年棚改任务的乡镇、街道，由区委组织部对其党政主要负责人进行诫勉谈话，责成其提出辞职申请；区棚改办要切实发挥好职能作用，为全区棚改工作做好组织协调、政策支持、服务引导等工作，确
保我区棚改工作的顺利实施。全区各级各有关部门都要增强工作的自觉性，不等不靠，主动履职，配合好全区的棚户区改造工作。决不允许任何部门、任何单位、任何人以任何借口设卡梗阻，对于那些只顾部门利益，不顾全局利益，工作玩忽职守、顶着不办、野蛮拆迁、干扰棚改的行为，要追究有关人员责任，严肃处理。区委、区政府将随时督查工作进展情况，决不允许出现因为工作不主动、不到位，耽误工程进度的现象发生。
二是健全工作机制，形成工作合力。棚户区改造涉及各个层级、多个部门，必须健全工作机制，加强协调配合，形成强大合力。区棚户区改造工作领导小组要切实发挥好牵头抓总作用，加强统筹协调，及时研究解决棚户区改造工作中的重大问题。各成员单位要树立全局观念、大局意识，各司其职、各负其责，密切配合、通力协作。要健全监管督查机制，对区委、区政府部署的棚改工作进行督察，跟踪工作进度、督促工程推进、调度棚改任务落实。同时，要严把政策执行关、资金使用关和工程质量关，对疏于管理、进度缓慢、配套资金落实不力的，严格追究责任。要完善奖惩机制，建立棚改工作风险抵押金制度，对完成棚改任务的要按照3倍的风险金标准对有功人员进行重奖，真正奖出干劲、奖出成绩、奖出发展；对完不成棚改任务的不仅要扣除风险抵押金，还要在全区范围内通报批评，取消其一切评先树优的资格。要加强工作方式方法的创新，提高效率，凡涉及棚户区改造项目的立项审批、项目招拍挂、用地计划、项目融资、建设管理等相关工作，要实行并联审批，简化程序，提高效率，确保棚户区改造工作高效开展。
三是深入宣传发动，营造良好氛围。实施棚户区改造直接面对千家万户，宣传发动工作是贯穿棚户区改造始终的一个重头戏，要深入细致地做好舆论宣传工作，特别是要注重政策的宣传和解释，准确解读目标任务和政策措施，要让社会各界都能够充分理解、积极配合、全力支持棚改工作，减少工作阻力。区委宣传部、各乡镇、街道、区文广新局、区棚改办要采取多种形式宣传棚改的重大意义、优惠政策、先进典型等。要充分发动群众，紧紧依靠群众，做好群众思想工作，讲清意义，讲明政策，最大限度地取得群众的理解、信任和支持，使群众理解、支持并自觉参与棚户区改造。区电视台、《市中通讯》都要开设专栏，在黄金时段、显著版面播放、刊登棚改工作宣传资料，让广大群众原原本本地了解政策、让被拆迁户心平气顺地搬迁、让棚改工作顺顺利利地进行。要及时总结宣传工作典型和经验做法，宣传感人事迹，发挥示范带动作用，使这项“天字号”工程得到社会各界的广泛支持，得到人民群众的衷心拥护，为顺利推进棚户区改造营造良好的社会氛围。
四是完善考核奖惩，切实奖优罚劣。要把棚户区改造纳入全区目标管理考核之中，严格考核奖惩，将考核结果与年终的目标管理考核和评先树优结合起来。要制定考核细则，确定考核时限，明确考核进度，细化考核打分，更加注重日常考核，对棚改工作的每个阶段都要进行评比打分，对完成棚改任务的要给以表彰；对未完成改造任务的，要按有关考核办法予以全区通报批评直至追究责任，真正考出压力、考出动力、考出干劲，为棚改工作创造出良好的“比学赶帮超”氛围，促进棚改工作的推进。期间，区委组织部要善于发现、注重选拔那些在棚改过程中态度端正、工作积极、成绩突出的干部作为区委提拔重用人选，在下步工作安排中，区委将优先考虑、优先提拔、优先重用。
五是维护社会稳定，确保和谐拆迁。棚户区改造涉及广大群众的切身利益，政策性很强，特别是棚户区改造工作，执行不好容易引发不稳定因素。对此，各级各部门各单位要始终遵循“政府主导、市场运作、让利居民”原则，严格把握相关政策措施，认真搞好拆迁补偿和住房分配等政策落实，公开、透明、阳光运作，把工作做细、做实、做透。要切实做好群众思想工作，使广大居民充分理解棚改的好处、政府的难处。要经常深入实地，及时掌握居民的思想状态，了解他们的愿望，真心实意地帮助他们克服实际困难。要加强各类矛盾的排查和梳理工作，及时把不稳定因素化解在萌芽状态，始终保持社会稳定，使棚户区改造的过程，成为密切党群干群关系的过程，成为促进社会和谐的过程。
为加快城市改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活环境，根据中共广丰县委、广丰县人民政府《关于加快县城棚户区（城中村）改造的意见》，按照县委、县政府城市棚户区改造的统一部署，结合我街道实际，特制定丰溪街道棚户区改造实施方案。
一、指导思想
坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十七大关于着力改善民生、促进社会和谐的要求，坚持统一规划、界定范围、突出重点、典型引路、分步实施原则，采取政府“搭台”、居民“唱戏”模式，实现居民得实惠、城市变形象要求，加快推进棚户区改造，切实改善群众的居住条件和生活环境，全面提升我街道城市建设水平，保障我街道经济社会持续、快速、健康发展，在新的起点上再创丰溪新辉煌。
二、基本原则
目前我我街道棚户区及居民的主要特点是周边区域环境恶劣，居民收入少、大多居民为失地农民，地处城乡结合部，居民的居住观念落后，因此，棚户区改造的基本原则是：
1、坚持政府主导、市场运作的原则。按照县委、县政府确定的原则、政策、目标，认真组织实施。
2、坚持科学规划、配套建设的原则。按照城市总体规划，认真组织，科学合理，不降低标准；实行连片改造，不留死角，全面完成我街道所承担的建设任务。
3、坚持量力而行、积极而为的原则。既要立足长远，又要面对现实，改革与改善相结合，突出重点、先易后难，综合治理、稳步推进。
4、按照县政府有关政策规定，实行阳光操作，依法运作，保持稳定。
三、改造模式
坚持政府“搭台”、居民“唱戏”模式。棚户区改造，要十分尊重人民群众的主体地位，充分调动和发挥其改善居住条件、提高生活品质的积极性和创造性。改造工作实行一居一案并交由群众讨论。拆迁、安置过程由群众参与，改造资金动作交由群众监督。政府主要负责制定有关改造政策、编审改造规划和工作计划，审批拆迁安置方案，统筹协调相关部门提供支持服务等工作。街道作为棚户区改造的责任主体，具体负责安排确定居委会改造时序和实施主体（居委会及居民理事会），提供智力支持和组织保障。
四、拆迁安置办法
棚户区改造拆迁补偿，原则上实行“实物安置、价值结差”办法，以原地安置为主，异地安置为辅。
1、棚户区居民（国有土地上）的房屋，拆改前通过市场评估确定补偿价值，拆迁后安置其同等价值的商品房。
2、棚户区居民（集体土地上）的房屋。拆改时建筑物按重置价结合成新状况评估确定补偿价值。房屋占用的土地（包括有合法证件的宅基地），比照同地段国有出让土地评估价值60%计算补偿价值。补偿安置商品房既要参照原有住房面积，又要适当均衡人均住房水平，同步解决本地住房困难户的住房困难问题。属于改造区域内的本集体经济组织成员，原房屋人均低于60㎡（建筑面积）的，可按60㎡标准给予补足，补足部分按成本价结算。安置商品房价格依其成本价确定。
3、被拆迁房屋原有的规划、土地、产权等相关证件，由拆迁改造主体代为收缴交回发证机关。
4、先签协议并在规定时间内搬迁完毕的被拆迁人，可以先行挑选安置房。
5、棚户区改造前的店面，可在改造区域内实行产权调换。产权调换安置后剩余店面，可由拆迁改造主体单位实行公开销售；棚户区改造资金宽裕的，安置区多余店面可不对外销售，由原集体经济组织全体成员（居民）以股份制形式共享。
五、具体措施
1、加强组织领导。切实加强棚户区改造工作的组织领导，街道成立以党委书记为组长的棚改工作领导小组，领导小组下设办公室，并抽调精干力量充实到棚改办专门负责棚改工作。
2、搞好宣传发动。要充分利用广播、电视等宣传媒体和发放宣传单，宣传棚户区改造的重要意义、各项优惠政策，宣传政府关于棚户区改造的各项措施，使广大群众理解支持并积极参与到棚户区改造工程中来。要开好棚户区改造拆迁动员大会，向被拆迁居民讲清楚棚户区改造的目的、意义、优惠政策及工作程序，要对一些群众长期形成的“房子要住有天有地”的观念和思维耐心引导、坚决扭转；让棚改居民吃下定心丸。
3、搞好调查摸底，做好改造方案。对棚户区改造区域内的情况做深入细致的调查摸底工作，棚户区改造要坚持政府协调和市场运作相结合，要通过对棚户区改造区域的难易程度调查摸底的基础上，通过阳光操作，依法运作，确保拆迁户准时回迁，住上放心房。
4、要充分发挥社区、居民代表和居民理事会的作用。棚户区改造涉及广大群众的切身利益，在实施过程中，可能会遇到很多矛盾和问题，要充分发挥基层密切联系群众的桥梁纽带作用，积极做好群众的思想政治工作，反映社情民意，积极帮助拆迁户解决在租房、生活等问题上的实际困难，搞好拆迁以及监督建设单位保质保量完成改造任务。
一、加强技术管理
1、重视施工图设计
设计是建设的“龙头”, 做好工程管理要从设计开始。工程项目在进行施工图设计前, 建设单位应组织专业技术人员进行现场勘察, 为设计单位提供详实的现场基础资料, 提高施工图纸的准确性;工程施工前, 建设单位一定要组织专业人员进行图纸会审, 增强施工图纸的可行性;若条件许可要进行设计方案比选, 进一步优化设计, 采用完善又切实可行的设计方案, 提升投资效益。
建设单位为施工单位提供较为完备的施工图纸, 可以减少在施工过程中因施工图不合理造成的不必要损失, 可以有效地提高工程质量, 保证工期, 有助于高效管理施工现场。
2、认真编写施工组织设计
施工组织设计, 对施工而言是对施工过程的全面、合理的安排, 正确指导施工的重要资料;对工程造价而言是对施工图的补充, 是竣工结算的重要依据。
二、加强建筑材料管理
工程造价中材料费约占工程总造价的60%～70%, 建筑材料质量、价格、用量等的管理直接影响工程总造价。所以, 要保证工程质量, 合理控制工程成本, 建材管理是举足轻重的。
1、确保建材质量合格
不管建材是甲供、甲指还是施工方自购, 采购方都需在采购前, 充分对货源进行调查, 寻求比较合适的货源, 并保证建材质量合格。要求施工方应确保材料合格后方可进行施工, 坚决杜绝使用不合格建材。
2、合理控制建材的价格
在市场经济下, 建材价格高并不一定意味着质量就好, 有的是价格偏离价值很大, 甚至是漫天标价;建材价格高低严重影响工程造价的合理性, 为节约工程资金, 在满足要求情况下, 尽量选用经济实惠的建材。
3、合理控制建材的用量
在建筑材料采购前, 根据施工组织设计制定详细的材料需求计划, 一方面可以保证材料供应能够满足进度的需要, 减少材料保管费用, 有利工程资金充分利用等。
4、严格材料进场验收制度
加强建筑材料进场合格检验制度, 要安排专人负责监管进场的建筑材料, 避免不合格材料进场, 不使用不合格的材料, 从施工的源头保证工程质量合格。
5、规范材料保管制度
建筑材料的保管损耗使工程成本提高, 建筑材料变质是影响施工质量的重要因素, 详细制定规范的材料保管制度, 妥善保管建筑材料。
三、加强施工现场资料管理
施工资料是建筑施工的过程记录, 不仅能够记录施工的全过程, 还能为竣工后的工程结算提供依据, 同时为日后使用维护提供指南。针对峰峰集团棚户区改造项目, 为了保留施工现场一手资料, 要求各项目部拍摄关键电子照片留存。如遇到地基处理, 就要求将水文地质、基础拓宽加深和地基处理等情况拍摄下来;对隐蔽工程, 要求将特殊部位和关键工序拍摄下来。这有利于保证现场签证真实, 方便双方进行工程结算。
四、加强施工质量管理
从项目启动集团领导就高度重视质量工作, 多次强调要严把质量关, 决不能出现豆腐渣工程。各项目部按照打造精品工程的目标, 强化质量管理, 加强施工过程监控, 严格按照程序施工, 对达不到质量标准要求的, 进行及时纠正, 杜绝了质量事故发生。为了确保施工质量, 必须使用合格建筑材料, 采用合理的施工工艺和得力保护措施, 还要充分发挥监理单位的工程监督作用。有些单位聘请具有一定工程管理经验的离退休人员对工程质量进行监管, 对提高工程质量起到良好效果。这个经验做法值得在棚户区改造项目中推广应用。
五、加强施工安全管理
安全工作无小事, 项目部必须建立安全责任制和安全保障体系。《建筑法》规定:建筑施工企业的法定代表人对本企业的安全负责。
1、确保安全设施
安全设施是施工现场的必需投入, 并且一定要保证安全设施的质量, 建立制定安全设施人员的责任制度。国家将安全措施费列为施工企业不可竞争项目, 这从制度上确保安全施工。
2、落实安全检查工作
施工企业要建立以安全员为领导的安全检查班组, 定期进行安全检查并进行抽查, 确保相关的安全管理人员在现场。我们集团各职能部门每月到项目部进行安全质量检查, 加大安全生产违规处罚力度。
3、加强安全教育
要求施工单位认真开展安全教育, 尤其是岗前教育, 实行动态教育;做好工种变换的安全教育;针对工种、工序的特点, 穿戴好劳保用品, 强调安全注意事项, 提高职工自保和联保意识, 警钟长鸣。
4、倡导文明施工
做好安全文明防护措施, 设立提示标语和安全警示牌等, 禁止无关人员进入施工场地。
六、实现和谐拆迁
峰峰集团棚户区改造工程拆迁涉及地方政府3个镇, 13个村, 如次巨大的拆迁、建设量, 所涉及的工农关系的复杂程度, 对峰峰集团乃至任何一个单位都是巨大的挑战。为此, 峰峰集团做了统一部署:利用多种宣传形式, 营造和谐拆迁氛围;制作和发放棚改资料;设立棚改政策咨询接待站, 及时解释有关政策, 解决群众的疑虑;公司指示将一些公房维修改造, 用于帮助困难住户;对住户按规定日期搬迁的执行奖励政策。针对拆迁中的"钉子户", "难缠户"开展了"多旗竞赛"的激励措施及领导干部保包责任制的形式, 限期完成。
棚户区改造虽然在工作中面临很多的问题, 需要在工作中进行改进和完善, 但集团公司有信心全面完成棚户区改造任务, 并真正打造成为民心工程、优质工程, 给棚户区搬迁户群众建造一个个具有人性化设计、居住舒适、设施完善、功能齐全、管理到位、绿色节能、文明的住宅小区。总之, 通过我们的辛勤工作, 有决心和信心为集团公司领导和棚户居民交上一份满意的答卷, 使老百姓体会到企业改革成果的实惠。
参考文献
[1]中华人民共和国建筑法[Z].
[2]建筑工程安全生产管理条例[Z].
关键词：棚户区改造 项目收益债券 融资模式 土地一二级联动开发收入
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭居住条件而实施的重大民生工程。2009年，棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕1，并被视为“稳增长”的重要举措。今年7月，国家开发银行获批成立专门的住宅金融事业部并发行住宅金融债券，向市场投资者筹资，重点用于支持棚改工程。在各级政府的大力推动下，棚户区改造工程迅速推进。据住建部统计，2008-2012年间，全国开工改造各类棚户区1260万户，基本建成各类棚户区改造安置住房750万套，棚改成就显著。
然而，资金缺口巨大是推进棚户区改造面临的最大障碍。近日，国务院下发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发﹝2014﹞36号）。根据该通知，2014年全国计划改造各类棚户区470万户以上。如果按每户50平方米、建安成本3000元/平方米计算，仅2014年棚户区改造资金的建安成本就将超过7000亿元，而财政部会同住建部下拨2014年保障安居工程专项资金仅有1193亿元（包括用于公租房、各类棚户区改造及配套基础设施建设的资金等）。即使保障性住房安居工程全额用于棚户区改造，加上国开行的千亿元贷款，距离470万套棚户区改造所需要的7000亿元资金仍存在较大缺口，而这就需要地方政府创新融资模式以拓宽融资渠道。
棚户区改造的融资模式分析与比较
（一）传统融资模式
1.政府直接投资
棚户区改造的公共属性，决定了政府直接投资是支持棚改的重要手段。目前，政府投资棚户区改造除通过公共财务预算收入安排资金以外，还通过地方国有资本经营预算、土地出让金收入等多渠道筹集建设资金。根据财政部统计，2010-2012年，用于棚户区改造的全国公共财政支出分别为231.25亿元、555.12亿元和580.08亿元；2013年，全国各级财政补助棚户区改造及配套基础设施建设资金780.61亿元。
2.银行贷款
除政府投资外，银行贷款也对棚户区改造提供了巨大资金支持。目前，我国的棚户区改造可采用的银行贷款主要有三种模式，分别是商业银行贷款、政策性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款。其中，政策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力，特别是国家开发银行为公租房建设提供了有力的贷款支持。据统计，截至2013年底，国开行累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，占全部棚改贷款余额的60%。住房公积金中心政策性贷款是指建设公司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。但是，受制于住房公积金的资金规模较小，其对棚户区改造的支持力度不大。
3.企业债券
企业债券是支持棚户区改造的重要资金来源渠道。为吸纳更多的社会资本参与棚户区改造项目，国家发展改革委发布多个文件，支持地方融资平台公司发行企业债券用于棚户区改造。据统计，2013年全国发行了63只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约527.06亿元；2014年上半年，全国已发行58只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约552.29亿元。从当前实践来看，由于企业债券发行额度受发行主体自身净资产规模的限制，通过发行企业债券来支持棚户区改造很难满足建设需要。但从长期看，随着企业债发行方式的改革与优化，通过发行企业债券来填补保障性住房建设的资金缺口具有可持续性。
（二）创新融资模式
1.REITs模式
REITs（房地产投资信托基金）在20世纪60年代兴起于美国，其本质是一种资产证券化，即由信托公司或基金管理公司发起信托计划并通过公募或私募方式面向投资者发行各种受益凭证（如股票、债券、票据等），从而筹集资金并投向房地产，其房地产运营收入的一部分将作为投资者的回报。需要强调，信托计划所募集资金主要投向不动产领域，包括直接收购物业、购买房地产抵押贷款或购买房地产抵押支持证券等，一般采用组合投资，从而分散单一项目的投资风险。
2.项目收益债券
2014年5月，国家发展改革委办公厅出台了《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，明确提出要推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。
项目收益债券是指以项目公司为发行主体，募集资金直接投入固定资产投资项目，项目运营收入进入专户并专项用于债券本息支付的债券。在我国，项目收益债券属于创新品种，目前尚无先例，但其运作原理与美国的市政收益债券类似。具体来说，项目收益债券应具有三大特征：一是在发行主体方面，以承担各类固定资产投资项目的项目公司为主；二是在募集资金投向方面，在开展初期应主要投向市政基础设施建设以及国家产业政策支持行业的项目建设；三是在偿债资金来源方面，以项目产生的现金流作为债券还本付息的第一来源，同时还设有适当的内外部增信。
与一般的企业债券相比，项目收益债券的最大特点在于“融资-投资-项目收入-本息偿付”资金流的封闭运行，即从募集资金的筹集使用到项目资金回收，再到债券本息的偿付，都在一个闭合的环境中操作，这既实现了资金的专款专用，也保证了债券的偿付。
棚户区改造项目涉及到土地整理和开发，会形成一定收益；棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；同时，作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。这就意味着，棚户区改造能够产生相对稳定的现金流。基于此，可以依托项目收益债券来支持棚户区改造，解决资金短缺问题。
（三）融资模式比较分析
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1.传统模式面临诸多限制，难以满足棚改所需资金
在棚户区改造的上述三种传统融资模式中，就政府投资而言，在我国经济增速回落的背景下，政府财税收入增幅也可能会随之下降，所以对棚改的资金支持力度不可能大幅提升，因此政府筹资将在棚改中更多地发挥引导作用，并非扮演投资主力的角色。就银行贷款而言，商业银行的逐利性决定其不会大规模向具有公益属性的棚户区改造提供低息贷款，而且利率市场化也会进一步强化其这种行为；而国家开发银行作为棚改融资的主力，每年投资规模也在千亿元左右，对有近万亿元资金需求的棚改工程来说，仍然杯水车薪。就企业债券而言，受地方融资平台债务负担较重以及发债企业净资产的约束，企业债券对棚改的支持力度有限。因此，传统的融资方式无法满足我国棚改所需的巨额资金。
2.REITs模式发展不成熟，难以适应棚改项目
对于成熟经济体来说，REITs是房地产建设融资的主要模式。但在我国，REITs属于创新品种，将其应用于棚户区改造领域，仍然面临三大问题：一是REITs的配套制度不完善。REITs的发行、运行以及赎回等过程中涉及众多法律法规，包括REITs的成立、募集、资产托管、证券交易和转让等，而这些制度建设在短期内是难以实现的。二是REITs要求的投资回报率较高。REITs模式的一大特点是依靠较高的投资回报率来吸纳私人资本，但棚改项目的保本微利特性决定其很难满足REITs所要求的收益率，所以投资者投资棚改REITs的积极性可能不高。三是REITs以已经开始建成运营的房地产为基础资产发行收益凭证，无法解决在建项目的资金筹措问题。
3.项目收益债是适合棚改的有效融资模式
依托项目收益债券来支持棚户区改造，在很大程度上能够消除传统融资方式和REITs模式所面临的障碍。第一，项目收益债券可以有效降低地方债务压力。项目收益债券的还款资金主要来源于未来项目收益，而不依托地方财政，因而不会增加地方债务压力。第二，项目收益债券可以有效隔离风险。与以融资平台为发债主体的企业债券相比较，项目收益债以具有稳定收入的棚改项目公司为发行主体，并实行严格的账户管理，确保募集资金专款专用和项目现金流闭合运行，能够有效隔离融资平台公司的其他业务风险。第三，项目收益债券的筹资规模较大且成本更低。项目收益债券的发行额可以匹配项目总投资，不受企业净资产等条件约束；另外，项目收益债券主要在银行间市场和交易所市场公开发行，面向的投资者以商业银行、保险公司、证券公司等大型金融机构为主，有较强的流动性，债券利率可参考同评级企业债券，较低的利率水平符合棚改公益属性的特点。因此，项目收益债券是适合我国棚户区改造的有效融资模式。
棚改项目收益债券的运作模式分析
（一）债券发行主体
在已发行的以棚改为募投项目的企业债券中，地方融资平台是主要发行主体，这就意味着目前的棚改企业债券隐含了政府财政担保并加大了地方政府债务压力。但是棚改项目收益债券与现行的棚改企业债券不同，其以独立运营的棚改项目公司为发行人，募集资金专项用于棚改项目，并由项目公司封闭运作管理。具体来说，由地方政府或融资平台设立专门且独立的棚改项目公司作为发行主体，负责棚改项目的投融资及经营管理，并以项目收益作为偿债基础。由此可见，棚改项目收益债券的最大特点在于实现了发行主体与地方融资平台的主体信用脱钩。
（二）偿债资金来源渠道
项目收益债券的偿债资金来源主要是项目自身产生的现金流，所以棚改项目收益债券也以棚改项目所产生的收益为主要偿债来源。从已发行的资金用于棚改项目的企业债券来看，棚改收入主要来源于三方面，分别是政府回购款、土地一级开发收入和土地二级开发收入。
1.政府回购收入（BT收入）
棚改属于重大民生工程，其公益属性和公共特征决定了政府应在棚改中发挥主导作用，相应的，政府财政资金也就成为棚改项目的重要收入来源，这种现象在棚改工程推进初期尤为明显。在具体操作中，棚改项目建设主体与当地人民政府签订“委托代建”协议（即BT协议），明确规定地方政府按协议约定向建设主体支付回购款，而这部分回购款也就成为棚改项目的收入来源。从已发行的棚改企业债券来看，大约有七成左右的债券都以政府回购款作为偿债来源。
以政府回购收入作为棚改项目的收入来源，最大的问题是增加了地方政府财政压力和债务负担。创新棚改项目收益债券，目的之一就是以项目公司而非地方融资平台作为债券发行主体，使地方政府不承担棚改债券的直接偿还责任，也不为其提供隐性担保。如果继续使用BT模式作为棚改项目收益债券的还款来源，则违背了债券创新的初衷，即没有起到缓解地方政府财政压力和债务负担的作用。因此，政府回购收入不适合作为棚改项目收益债券的偿债来源。
2.土地一级开发收入
土地一级开发收入是棚改项目的另一重要收入来源。就其操作而言，地方政府授权棚改项目公司承担土地一级开发职责，承诺待土地开发整理完成后公开出让，从而将一定比例的出让金作为收入支付给项目建设公司。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一级开发收入作为偿债来源。
值得注意的是，在传统企业债券中，政府通常会在棚改地块之外配套给予发行人土地出让金的收益权作为偿债保障，这种形式则违背了项目收益债券的“偿债来源于项目自身收益”的初衷。因此，以土地一级开发收入作为收入来源，出让金必须来源于棚改地块本身，但项目地块的出让金可能无法很好地覆盖投资成本。
3.土地一二级联动开发收入
对于土地一级开发资金不足以平衡项目投资的棚户区改造项目来说，政府与项目公司往往采取一二级联动开发的合作形式，即政府授予项目公司土地一级开发的权利，同时通过合法合规的方式，使得项目公司通过公开招拍挂合法获得土地二级开发权。项目投资主体可以进行商业开发，待项目建成后，项目投资主体有权获得房产的销售收入、租金收入以及停车费等配套收入，并以该收入作为偿债资金来源。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一二级联动开发收入作为偿债来源。
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与政府回购收入和土地一级开发收入相比较，土地一二级联动开发收入是棚改项目收益债券较好的收益来源。一是不增加地方债务压力。由于土地一二级联动开发收入是棚改建设企业经营棚改项目的经营活动收入，不属于地方政府收入范畴，地方政府也没有为其提供隐性担保，因此不会增加地方财政压力和债务负担。二是项目收益来源明确且多样化。以项目建成后房屋租售收入偿付棚改项目收益债券本息，可通过未来租售收益金额分布确定债券本息偿还的结构。
（三）债券的交易结构及还款安排
1.交易结构安排
棚改项目收益债券的交易主要分为以下步骤（见图1）：
第一步，投资人缴款，主承销商在扣除承销费用后，将净额划入棚改项目公司开立的募集资金账户，该账户由监管银行监管，资金划出必须用于约定的棚改项目；
第二步，棚改项目产生收入，一部分来源于土地一级开发收入，另一部分来源于商业开发收入；
第三步，棚改项目收入直接划入由监管银行监管的项目收款专用账户中，若有剩余则将剩余资金划入发行人日常账户；
第四步，若棚改项目收入无法覆盖应支付债券本息，可适当安排第三方作为外部增信机构，就实际账户金额与应付本息的差额部分进行补足；
第五步，在债券付息日前，项目公司将付息兑付款项划入登记托管机构开立的账户，完成本息兑付。
2.还款方式设计
以土地一二级联动开发收入作为偿债来源，是棚改项目收益债券的有效还款方式。在具体的还款方案设计中，应重点从三个方面着手：
一是债券偿付周期与项目现金流相匹配。应在科学估算棚改项目未来现金回流的基础上，设计债券偿付周期，确保棚改项目收入覆盖债券本息。
二是实行严格的资金账户封闭管理。一方面设立“募集资金专户”，确保债券资金专项用于棚改项目；另一方面设立“项目收款专户”，专门全额接受棚改项目未来产生的现金收入，并对项目资金流进行实时监控；同时，还要设立“偿债资金专户”，使其与“项目收款专户”对接，保证棚改项目收入优先用于债券本息偿付。
三是采取差额补偿措施，当预计的项目收入不能完全覆盖债券本息时，应由第三方就差额部分进行及时补偿，确保债券本息按时偿付。这里的第三方机构可以为企业法人，例如项目公司的母公司、担保公司等，也可以为各地为推进保障型住房建设设立的专项基金。
棚改项目收益债券的推广实施建议
最后，本文就促进棚改项目收益债券的推广实施提出以下建议：
（一）建议允许棚改项目收益债券发行利率超过同期定存利率的40%
《企业债券管理条例》第18条规定，“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改项目收益债券属于创新品种，在推广的初期，由于市场认可度相对较低，可能会推高棚改项目收益债券的发行利率，并使其超过同期银行存款利率的1.4倍，从而导致债券发行失败。因此，为保证棚改项目收益债券的顺利推广与实施，建议突破《企业债券管理条例》，允许棚改项目收益债券发行利率不受第18条规定的限制。
（二）建议允许棚改项目收益债募集资金占投资总额的比例最高为80%
根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发﹝2009﹞27号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。就棚改项目而言，鉴于当前有限的政府财力和较大的债务压力，政府难以向棚改项目提供大规模的财政支持，更多的资金需要从市场筹集。因此，除了20%的最低资本金由政府提供之外，建议剩余80%的资本金可以完全通过棚改项目收益债券来补足。
（三）引入专业咨询公司及评估公司对项目未来运行情况做出可靠评估
与一般的棚改企业债券不同，棚改项目收益债券以未来棚改项目收益作为偿债来源，并依托项目收入现金流来设计债券的发行额度与偿付周期，因此准确估算棚改项目的未来现金流及收益，对于债券的按时偿付非常关键。目前，棚改项目未来运行情况的估算主要由两类机构来完成，分别是工程咨询公司和房地产评估公司。其中，工程咨询公司的主要职责是评估棚改项目的可行性、工程进度、工艺标准、投资金额以及经济效益；房地产评估公司的主要职责是评估棚改项目完成后的项目收入。
为促进棚改项目收益债券更好的推广应用，建议选择高资质的工程咨询公司和评估公司对棚改项目未来收益做作出可靠评估。其中，工程咨询公司应具有国家发改委认定的甲级资格；评估公司应具有证券评估资格，或具有住建部认定的房地产估价一级资质，亦或是具有中国土地估价师协会认定的土地评估A级资信资质。
注：
1.2009年，棚户区改造首次在中央经济工作会议中提及，随后国务院常务会议决定启动城市和国有工矿棚户区改造工作，同时住建部、发改委等五部委联合发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保﹝2009﹞295号）。
作者单位：海通证券股份有限公司债券融资部
责任编辑：孙惠玲 印颖
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