物业部安全管理手册（精选5篇）
第一章 总 则 第一条 目的
建立健全物业保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全。保障辖区的正常工作和生活秩序。
第二条 适用范围：
适用于本公司所管辖的区域 第二章 岗位职责 第三条
安防部主管岗位职责
安防部主管在物业经理的直接领导下，全面负责安防的各项管理工作。
安保主管岗位职责
（一）、总则
1、编制及按需要修订安全及消防工作的规章制度。
2、贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作之方针、政策和有关条例，建立健全各项安全保卫制度，督促员工执行并加以检查。
3、了解和掌握安防部的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。
4、负责维护物业内部治安秩序，预防和查处治安事故，协助国家公安部门侦破有关的违法犯罪案件，协助有关部门搞好安全保卫工作。
5、负责制定管理物业的治安，消防工作计划，做好安全管理预算及工作总结。
6、妥善处理业户有关安全管理方面的投诉。
7、对保安部门管理人员进行督促、培训、考核及工作安排。督促检查各项规章制度的落实，重点是公司《管理手册》及安防相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。
8、检查各项安全管理措施，每天巡视一项或多项内容，并做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。
9、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好安防队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。
10、教育培养所属队长、领班，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；
11、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
12、完成公司交办的其它工作任务。
（二）、安全管理工作
1、熟悉掌握安全管理的工作程序，做好全体员工治安教育及培训工作。
2、定期检查各部门落实治安制度情况，加强各部门的安全防范工作，对重点部位采取一定措施，发现问题及时与有关部门联系。
3、起草有关安全管理的文件、报告。
4、做好重要来宾及重要活动的安全保卫工作。
5、负责保安领班及保安员培训和考核，关心他们思想生活和业务水平。
6、发挥工作主动性，写好工作日记，完成上级交办的其它任务。
（三）、消防管理工作
1、熟悉和掌握消控室的消防工作性能，做好全体员工的防火常识教育和消防培训工作。
2、定期检查各部门防火安全制度的落实情况，对重点部位采取一定措施，加强检查。对风机房、高压配电间等重要设备间要求悬挂“闲人莫入”标志。
3、物业发生火警、火灾，应立即赶赴现场，查明报警原因，如非误鸣，应组织现场人员，迅速抢救，以减少损失。
4、做好义务消防队员的培训工作，每月对义务消防队员进行一次消防知识教育，每半年举行一次消防演习。定期检查各部门防火安全情况，发现问题及时与有关部门商量整改措施，发现重大隐患，书面向上级汇报，同时采取有效的防范和整改措施。
5、负责制订、修改消防安全责任制度及消防紧急方案。
6、起草物业消防安全方面的有关文件、报告。
7、定期巡查安全情况，并做好记录。
领班岗位职责
1、熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。
2、上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。
3、负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。
4、工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由领班妥当处理。
5、对违反《保安员条例》工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。
6、熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的业务指导。
7、对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。
8、写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。
9、领班对本队内工作负责。第四条
保安员岗位职责
1、保护服务单位的财产安全，维护服务场所的正常秩序。
2、保护服务区内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。
3、把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保安组织。
4、做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。
5、严格遵守辖区内各项管理规章制度，公司未公开的事，要严格保密，不得在其他人员及客户面前谈论内部情况。
6、与客户交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，未经组织许可不得同任何客户有其他来往。
7、不准以工作之变的任何方式，向客户索要钱物、小费或提供违法之便。
8、不准私自接受客人赠送的物品，如谢绝不了应及时报告，一切赠品一律上缴。
9、不准参与客户（业主）或其他任何违法乱纪得行为。
10、保安员拾到任何物品、钱财都应上交公司。
11、保安员上班必须着整洁的工作服，佩带值勤标志，不准留长发、胡须、指甲。
12、有事必须先请假，不准用电话请假，他人代假，不得无故拖延、拒绝或终止工作。
13、保安员的工作期间，非自身受到侵害时不得使用警具，更不能超限度使用。
14、尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。
15、上班时不准带与工作无关的物品上岗，各岗位配发用品须妥善保管，损坏按价赔偿。
16、对任何记录及投诉必须做到及时、准确、实事求是上报。任何人不得隐瞒、涂改、撕毁假造，更不能利用职务之便报复他人。
17、上班期间，喝水和上洗手间不得超过十五分钟，换班吃饭不得超过六十分钟，每班次十二小时。
18、熟悉业务，记牢有关电话号码、联络信号，处理事故程序，发生火警、盗警或其他突发事件，要及时上报，听从指挥，各岗位要密切配合，参加抢救或缉拿等工作。
19、要认真学习有关知识，增加法制观念，要有高度的事业心和责任感，积极的制止违法犯罪行为。
20、协助调解住户之间的纠纷。
21、讲文明礼貌，教育住户遵守住宅区的各种规定，共同搞好住宅区治安管理，班前不准喝酒，严格执行保安员职责。
巡逻保安岗位职责
1、当值班巡逻员要认真对所辖区域、楼层进行仔细巡查，发现可疑人或事，要礼貌查询或做好监控，但不能无故进入业主（用户）房内。
2、检查治安、防火、防盗等情况，发现问题及时处理，并做好记录。
3、检查消防设备、设施是否完好，机房门、电井门等是否有损坏和关闭，如无关闭，应将其关闭。
4、检查走廊、消防楼梯等疏散通道是否畅通，公用通道灯光是否有熄灭现象。
5、检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。
6、制止业主（用户）在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。
7、负责维持车场秩序及车场设施情况，保持消防通道的畅通，检查绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。
8、负责巡逻区域的车辆安全，巡查车辆情况，车辆必须停放在划定的车位（或指定区域，如地面）内。行车通道、消防通道、人行道、绿化带、居民活动场所及非停车位禁止停车。做好车况记录，如发现停放在小区的车辆有损伤或擦痕时，请立即上报当班领班或物业经理。
9、巡逻岗保安应按安防部门规定的时间间隔巡逻，夜班巡逻岗保安必须手持强光灯进行巡逻，对光线不足或死角的地方，用强光灯进行照射，排除藏匿的小偷或可疑人员。
10、巡逻岗保安应检查改造工程、装修工程及新施工现场，以确保其按规范安全施工，即可燃气体的使用、危险化学用品、施工现场的隔离等。发现违规操作均应记录下来并立即上报领班。
11、巡逻岗保安应与门岗、驿都酒店公寓大堂的保安、录像监控室的保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。
12、巡逻岗保安在遇到异常事件时应立即报告领班，在遇到可疑人物时应高度警惕，并通知录像监控室进行监视。如果当时不能使用监控设备或不在可监控区域，保安应跟踪该可疑人物直到确信不存在问题为至。
13、巡逻岗保安在遇到客户、家属、员工、患者发怒、紧急情况时应保持冷静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化。
门卫保安岗位职责
1、门卫保安应严格遵守公司工作程序及仪容仪表的规定。
2、门卫保安必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故时，追究交接班双方责任。
3、值班员应文明执勤、礼貌待人，不允许与车主争吵，更不允许与车主辱骂斗殴。遇车主刁难或羞辱时，应保持冷静，克制自己的情绪，确实无法处理的事情，应迅速报告队长、组长处理。如车主不听劝阻，无理取闹，甚至态度蛮横，动手打人，应通知领导，将肇事者送交公安机关处理。
4、对未领卡而冲入的车辆，记下其车牌号码，并用对讲机第一时间通知其它岗位的保安人员，以免误会。
5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或装有污染性物品的车辆、大货车、大拖车（经管理处同意的除外）等，严禁驶入住宅区内。
6、门卫保安人员应监督、控制出入的施工人员、房产中介、拾荒者和推销人员入内。
7、对驶出的面包车，箱式货车等，一律停车并打开车箱进行检查，如发现可疑物品应立即上报当班队长或物业领导进行处理。
8、门卫保安应按规定对外来车辆和访客进行盘查、登记。对带入、带出的建筑物进行检查、并对来访人员通行证的发放进行控制，减少不必要的人员进入小区。
9、门卫保安应与内部和外部的巡逻保安、驿都公寓大堂的保安、及录像监控室的保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。
10、门卫保安应打扫工作区域、填写交接班登记表、记录当班的重要事件、交接物品如钥匙、双向对讲机、传呼机等。
11、门卫保安在和接班的保安完成交接班前不得离岗，并在交接班时立正、互相敬礼。
12、如因保安人员在工作中玩忽职守、疏忽大意等，所造成的损失，当班保安人员应该做出赔偿，情节严重者公司追究其法律责任。
监控室保安岗位职责
1、录像监控室保安应严格遵守公司工作程序及仪容仪表的规定。
2、录像监控室保安应密切监视录像监视仪，以观察、跟踪可疑活动。
3、录像监控室保安应与内部和外围的巡逻保安、停车场、车库保安和门卫保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。
4、录像监控室保安在发现有火警和其它报警信号时，应在第一时间通知队长或巡逻保安人员，查看或解除报警险情。
5、录像监控室的保安在紧急情况下应保持镇静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化。
6、监控室保安在监控画面上，看到当班保安人员在岗位上出现的一些违纪行为（如：在工作区域吸烟、在岗位上打磕睡、门岗倒闸未能正常开放等），监控保安应在第一时间用对讲系统提醒该员工。
7、录像监控室保安在中控室内的设备出现故障时应立即上报给保安经理或保安主管。
8、录像监控室保安应打扫工作区域、填写交接班登记表、记录当班的重要事件、交接物品如钥匙、双向对讲机、传呼机等。
9、录像监控室保安在和接班的保安完成交接班前不得离岗，并在交接班时立正、互相敬礼。
10、如因保安人员在工作中玩忽职守、疏忽大意等，所造成的 损失，当班保安人员应该做出赔偿，情节严重者公司追究其法律责任。
第三章 管理制度
第六条 门卫制度
1、保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。
2、本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。
3、为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。
4、严格落实对外来人员、车辆进行查询，非住户机动车辆（除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外）其它车辆未经许可一律不准驶入住宅小区。
5、装修人员和临时人员必须办理出入证，由住户作保证，拉运装修材料的车辆白天必须由业主引领进入，夜间不的进入，大件物品必须有出门证可放行。
6、门卫室是小区的窗口，是保安的主要岗位，保安员要认真行职责，对出入小区的人、车辆进行查询、登记、管理，并做好值班日志、监控巡更、交接班记录等，严禁外来车辆和出租车进入小区，保安门卫人员应该尽忠职守，坚守岗位，确保安全，不得睡岗，不得在岗期间吃零食，阅读与工作无关的书籍。
第七条 交接班制度
1、领班提前15分钟集合全队人员，清点人数，整理着装，领班要简单扼要交待上岗工作，提出注意事项，队员对待的相关内容清楚后方可上岗。
2、领班带队到各岗位，接岗人员距下岗人员1.5米处，立正敬礼进行交接，认真查看上一斑记录，听取上班值勤情况的报告。检查通讯器材和岗位上的各种设备，物品是否齐全、完好，对上班遗留问题，及时向队里汇报。
3、交接清楚后，在30分钟内巡查完各岗位，对上一班遗留问题及时了解清楚，掌握情况后逐一进行处理。
第八条 请销假制度
1、请假人需书面申请（写请假条）经批准后方可外出。
2、请假条应注明外出事由、外出、归队时间，经领班确认签字。
3、不按时归队或不经批准私自外出者按旷工处理。
4、旷工一次扣除当天工资，另罚款三十元。
5、队员外出每天只限一人次，由领班安排，超过比例由公司批准。
6、特殊情况需要延长请假时间向领班、主管电话申请。
7、队员外出未按时上班的，领班、主管都有权做出处理。
8、队员私自不请假，一经发现将严肃处理，由此造成的损失由自己承担。
第九条 考勤制度
1、保安员实行24小时制，两班倒制，分白班夜班，每班12小时，每两周日转换班次。
2、上班期间不得擅离职守。
3、保安员工资现执行标准，基本工资 元，全勤奖 元，（工龄工资满一年，每月 元工龄津贴，依次类推、待定）。
4、按时上下班。无迟到、早退全月出勤30分，无故迟到、早退一次扣1分，及每分1元，迟到，早退累计10次以上，扣完本项分数及扣发全勤奖。请事假一天扣2分，请病假一天扣5分。请事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。旷工一天取消当月出勤分值。
第十条 学习训练
1、坚持每星期五下午学习，内容以《保安工作条令》、《管理工作细则》和消防知识为主，每月进行一次考核。
2、坚持每周五晚上召开全队例会，对本周工作小评，对下一周工作进行安排。
3、坚持每天和主管联系，听取班长工作汇报和意见。第十一条 奖励制度
1、对安防部工作提出合理化建议，被采用并有一定成效的。
2、在工作中一贯忠于职守，积极负责，遵守工作细则及各项规章制度的。
3、工作中秉公办事，廉洁奉公，遵守纪律，坚持原则，严格抚行职责，完成任务出色的。
4、在值勤中及时发现火险，火情等事故苗头，并及时果断处理的。
5、积极参加训练、学习培训及工作的。
6、积极配合班长做好各项工作，内务卫生评比优胜者，当月评比无扣分、被评为标兵的。
7、在工作中遇到违法犯罪分子敢于斗争，机制灵活，舍己为人或好人好事表现突出的。
8、其他应给与奖励。第十二条 奖励方式
口头表扬，物质奖励、报公司表扬。第十三条 处罚制度
1、无故迟到、早退10分钟或10分钟以上分别扣2分，30分钟为矿工。
2、当班时仪容不整，未按规定着装，服装不整洁，未佩带工号牌扣1分。
3、当班时间睡觉和脱岗、串岗、坐岗、做与值勤无关的事，不足10分钟且未造成损失者，礼宾岗未向业主和访客致敬失礼者，扣2分，超过10分钟或造成损失的另作处理‘
4、交接班手续不全，未按规定交接班的，交代不清的且未造成损失的，扣1分。造成损失的另作处理。
5、当班期间，服务意识差，态度不好，文明礼貌不够的，遭业主（用户）合理投诉的，扣2分，情节严重的另作处理。
6、巡逻或上班不认真，不按规定签到巡查的且未造成损失的，扣3分，造成损失的另作处理。
7、违反保卫员职责规定其他内容的，且情况轻微的，扣2分。
8、公司领导不定期检查发现问题的，将严肃处理。
9、违反1—8条两次或两次以上的，由保卫部按规定做出相应的处理。
10、无故不参加训练、学习、培训者，扣2分。
11、无故迟到、早退者，扣2分。
12、学习、训练时不认真，态度不端正，不听从指挥，故意捣乱者扣3分，视情节轻微重屡教不改的另作处理。
13、训练、学习业务考核不合格或达不到要求两次者，每次扣2分。
14、违反其他学习、训练制度的，由保安部做出处理。
15、违反以上条款扣分两次以上者，安防部另做处理。注： 对违反公司规定的其他制度，及处罚条令中其他项目的，按公司规定进行处理。
第十四条 处罚方式
书面警告、扣分、其它处理。
注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。
第四章 安保器材使用管理规定 第十五条 保安员警用器材
1、保证对讲机警用器材功能完好，使用正常，由专人统一领用、配发、送检、保养。
2、对讲机只能提供部门管理者，当值班上班人员使用，严禁用作其它用途，特殊情况由保安负责人同意方可；
3、对讲机严格规定频率，严禁保安员、干部私自拆乱调频率，否则按违纪处理；
4、对讲机电池充电6小时以上可使用，充电时间不能超过12小时，交班时要用布擦拭机身，并将音量调到适当（清晰听到）位置；
5、保安员交接班时，应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录，并及时报告部门负责人；
6、专人领用对讲机自行负责维护保养；
7、保安员要爱护使用警棍，严禁使用警棍嬉戏打闹，或给他人玩耍；
8、警棍只能提供保安员紧急情况下防卫使用，非值班、执勤人员严禁佩戴和使用。
9、警棍提供给他人使用，无特殊情况或保安负责人批准的，严禁携带警棍外出，一切责任由提供者负责；
10、保安员要爱护使用手电筒、雨衣、雨鞋，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣，手电筒，电池占为己用；
11、对雨天用过的雨衣、雨鞋要及时用抹布擦拭干净并折叠整齐后交当班负责人保管，对使用完毕的手电要用布擦拭干净并将电池抠出；
12、交班时对对讲机、警棍、雨衣、手电筒、雨鞋进行检查后，是否完好或正常，并记录在《保安员值班记录》上，发现问题及时报告部门负责人；
第十六条 保安员服装使用规定
1、保安员服装冬季、夏季制服使用期限均为2年；
2、帽子、领带、精神带、肩章、臂章等佩戴使用期限为2年；
3、保安人员对服装，应爱护妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损应按折旧缴纳折旧费，因救灾、抢险、擒罪犯等造成的破损可视破损程度进行更换；
4、保安人员入职时，收取服装押金，但因个人原因提出辞职或因工作表现违反公司规定被辞退的、应扣减服装折旧费用；
5、保安人员入职服务不到6个月（含六个月）离职时，扣回服装费用80%，服务满6个月，不满12个月时，扣回服装费用60%，超过一年减免服装折旧费用；
6、试用期间不符合用人标准被辞退或在工作期间违反管理规定的要按上述标准办理。因公司经营管理发生变化缩减保安辞退人员，不收取服装折旧费用，但旧装应交回公司；
7、扣回的服装费从保安人员辞职的结算费中扣取；
8、服务时间从试用期入职之日开始计算；
9、服装折旧费应由行政人事部计算结算工资时，负责扣减并通知财务发放清算工资；
10、冬季进入公司的保安，4月1日前配发夏装，夏季进入公司的保安人员10月1日前配发冬装；
11、保安服不得与便服混穿，不同季节的保安服不得混穿；
12、按规定佩戴帽徽，肩章，领花，袖章等标志不同制服标志不得混戴，不得佩戴，系挂与保安员身份或执勤员的标志，物品；
13、冬装（制服尼）一套 元，普通白衬衣 元，领带（拉链式）元，夏季一套 元配（佩饰男 元 女 元）精神带 元，男式帽连帽徽 元，女式帽 元，臂章 元，肩章（一对）元；
第六章 保安员对紧急情况处理程序 第十七条 突发事件的处理程序
凡遇突发事件（指火警、凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。
（一）、火警
1、如发现火情，保安员应迅速赶到现场，立即报告消防控制中心及管理处负责人，保安员（班）组织人员扑救，同时根据火灾现场情况，拨打报警电话，并立即报告安防主管、物业经理、相关部门负责人、公司总经理。
2、迅速封闭现场，尽快疏散业主（用户）或其他人员。
3、如有发现罪犯要奋力擒拿。尽可能利用一切消防设备控制灾情直到扑灭。
4、为警察和消防车辆安排好进出口路线，登记抵达时间、人员、数量、灭火时间。
5、火灾扑灭后，要继续保护现场，劝说周围群众离开现场。
6、尽可能地阻止记者拍摄有损辖区声誉的照片或录像。
7、事后应协助公司及有关部门查找火灾的原因。
（二）、谋杀
1、全体保安队应以辖区及业主（用户）的生命财产为己任，如发现谋杀案应立即报告安防主管、物业经理或相关部门负责人及公安机关。
2、维护现场，劝令闲人迅速离开，等待警察和医生到来。
3、阻止一切无关人员进入现场，并且保护好现场。
4、如发现凶手要奋力擒拿。
5、全力协助警察的工作，如有目击提供或传闻证据在握，在物业经理或相关负责人的同意后可提供有关人员资料。
6、不要干预事件现场，记录一切细节，包括发现时间、目击证人等。
7、技巧地阻止记者拍摄有关损害辖区声誉的照片。
8、在停车场安排好有关单位车辆停放，登记有关人员姓名、单位、车牌号码及抵达时间。
9、如公安机关提取被害者的财务，保安员有权要求其给予清单的复印件本，若被害人及亲属问及，可予恰当答复。
10、安防主管须书面报告管理处领导，有关事件的过程及处理情况。
（三）、打劫
1、在辖区范围内，如抢劫者携带武器，保安员应迅速报告安防主管、物业经理或相关部门负责人及公安机关。
2、发现抢劫者配有汽车或摩托车应：记录下车牌号码、颜色、车辆型号、人数及性别，当其逃跑时，应紧紧跟踪，详细记录一切情况。
3、保安员要保持清醒头脑，注意观察抢劫者的面貌、衣着及明显特征，看准时机奋力擒拿罪犯。
4、警察抵达后要全力协助进行搜查，对犯罪分子留下的一切物品不要移动，并保护好现场。
5、劝令围观者迅速离开，给警车或救护车安排正常路线。
6、保安员应联系救护车及时将业主（用户）送往医院。
7、安防主管（队长）就全部事件过程书面呈报物业经理或相关部门负责人。
（四）、殴打暴力事件的处理程序
1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。
3、保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
4、斗殴事件中如驿都酒店公寓的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院。
（五）、盗窃等破坏事件的处理程序
1、巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。
2、保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。
3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
第七章 保安员的礼仪规范、文明用语和纪律
（一）、保安员的礼仪
1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。
2、特点
（1）、保安礼仪以个人为支点。（2）、保安礼仪以尊敬为原则。（3）、保安礼仪以修养为基础。（4）、保安礼仪以美好为目标。（5）、保安礼仪以长远为方针。
3、保安员的行为举止
保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：
（1）、值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。
（2）、坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。（3）、站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。
（4）、行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。
（5）、谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。
4、保安员的仪容卫生（1）、服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。
（2）、上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章、领花、胸卡；要扣好领扣和领钩；如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。着制服时不得戴耳环、项链、戒指等饰物，不得描眉，涂口红、擦胭脂、染指甲。
（3）、注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。
（二）、物业保安常用的礼貌用语
1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等；
2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等
3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等
4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等
5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等
6、忌用语：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“猪脑袋”等。
7、接听电话时：“您好，***管理处；请问有什么可以帮您的吗？”“请问您贵姓？”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗?” “先生，您还有别的事吗？”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当？您能听清楚吗？谢谢您，再见。”
8、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗？谢谢您，再见。”
9、用户电话投诉时：“您好！悦樟物业。请问您是哪户的业主（哪家公司）？先生，请问您贵姓？请告诉我详情，好吗？对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在***时间给您答复。请问怎样与您联系？您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”
10、用户来访投诉时：“先生，您好！请问我能帮您什么忙吗？先生，请问您贵姓？您能把详细情况告诉我吗？对不起，给您添麻烦了。”
如职权和能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”
11、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在***时间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。”
（三）、保安人员纪律
1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。
2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。
3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。
4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。
5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。
6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。
7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。
8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。
9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。
（四）、保安人员工作行为规范
1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。
2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。
3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。
4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。
5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。
6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。
7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。
8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。
9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。
10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。
11、认真完成公司交给的各项工作任务。
第八章、保安员的考核标准
1、目的
为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。
2、考核办法
（1）、物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。
（2）、考核实施实行扣分罚款制。
（3）、在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款1元，并在本人当月工资中扣除。
（4）、考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。
（5）、保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理
（6）、对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。
3、考核内容及扣分标准。
（1）、不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分；（2）、不请假、无故矿工扣4分；并扣除两天工资，三次以上者予以辞退；
（3）、在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分；
（4）、交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分；
（5）、对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：
（6）、在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分；（7）、不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分；
（8）、在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退；（9）、在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分；
（10）、在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分；
（11）、严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分；
（12）、认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4 ～10分，严重者清除保安队；（13）、在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分；（14）、在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分；
（15）、在当班中带酒气上岗扣5分；（16）、当班中饮酒扣l0分，并予以辞退；
（17）、在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分；
（18）、对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分；
（19）、在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有效投诉扣3分；
（20）、在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—8分；
（21）、在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍；
（22）、对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分；
注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。第九章、保安员的聘用
1、保安员的招聘原则（1）、统一标准原则
在保安人员的招聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只有坚持一个标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把那些不符合保安人员条件和标准的人招进保安队伍。
（2）、公开招聘原则
为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风。招聘工作要坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供一个平等、竞争机会。将招聘条件公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在社会的公开监督下进行招聘，以保证招聘质量和保安队伍素质。
（3）、择优录用原则
在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按照从高到低予以公布，在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到低分择优录用。
2、保安员招聘的条件和标准
根据《保安服务管理条例》第十六条的规定，应聘保安须具备下列条件：
（1）、18周岁以上，55周岁以下的中国公民。（2）、身体健康
（3）、遵纪守法、品行良好、无犯罪记录。
（4）、初中毕业以上文化程度，专业技术人员须具有相应的学历或者资格。
（5）、经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关发给的《保安员资格证》。
3、应聘保安员应出具的证明材料
凡是参加应聘的保安员应出具以下证明材料：（1）、本人有效的身份证件。
（2）、户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明。（3）、《保安员资格证》
（4）、有效的学历或者专业技术资格证书。（5）、有关法律、法规规定的其他证明。
4、招聘保安员的程序
招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关的审批手续外，为保证保安队伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。
（1）、确定招聘人数和招聘条件
保安服务根据自身规模的大小，场所和师资情况，本地区客户的需求量，首先要确定招聘的人数。然后按照专业和工作需要确定具体的招聘条件。
（2）、发布招聘公告或启示
为保证招聘工作的顺利进行，好中选优，确保招聘质量，在招聘人数和条件确定之后，即可发布招聘公告或启示。
（3）、进行面试、目测、体检
报名结束后，对报名应招人员应进行当面谈话、观察或通过问话进行测试，面试目测要事先制定目测的程序和方案以及具体依据的条件和标准。要防止冒名顶替和面试目测不严的情况出现。体检要严格依照保安员的身体健康标准，在有关单位和医院的密切配合下，进行详细的体格检查和检验，看其是否符合保安人员的身体健康要求。
（4）、进行文化和智力测验
这项工作包括出题、组织监考、评卷、登分等项事宜。（5）、政审、录取
对面试、体检、考试均合格的应聘人员，要按照保安人员的政审条件和程序进行政审，审查其是否符合保安员的政治标准和品行标准。在政审合格后，依照择优录用的原则进行录用。凡被录用者，应发给录用通知书。
（6）、签订聘用合同
凡决定录用的，保安应与之签订聘用合同。签订合同要在双方自愿的基础上进行。由于保安人员的流动性大，为防止聘用后发生纠纷或问题，所以可以实行担保制度，即在签订聘用合同前，由被录用者提出一名在当地有常住户口、固定住所或工作单位、政治上可靠、作风正派的人作担保。
（7）、试用期的考察
在签订聘用合同前，要明确告知被聘用者要经过一段时间的试用考察，才能成为正式的保安人员。在试用期间，如果发现不符合保安人员条件或有违法违纪行为，将予以淘汰。附：
（一）、保安员值班制度
1、保安员值班实行24小时两班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。
2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。
3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作。
4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生。
5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。
6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明。
7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生。
8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理。
9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况。
10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。
（二）、交接班制度
1、每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人卫生,由带队领班带队在唐乾明月社区桥头大门岗列队集中,召开班前会。
2、由带队领班带队按规定顺序进行交接班,要求队伍动作整齐一致,岗位交接时实行双向敬礼形式。
3、在交接班过程中,队伍纪律要严谨、认真,严禁在队伍中出现一些不规范动作和出现聊天、打闹现象。
4、交班人员必须等接班人员验收后方可离岗,做到“三清三明”,交接班中发现的问题,由交班人员承担。
5、巡逻人员必须在规定时间内完成对小区内所有消防设施、公共设施及事物的检查,如发现有疑问,及时向上一班核实,规定时间后发现的事情由当班人员自己负责(一般规定时间在半小时内)。
6、交接班结束后,由交班领班列队,进行班后小结，发出口令,整理队伍回宿舍,在上、下班途中必须着装整齐,不得将帽子拿在手上,不准解领带、解衣扣、披衣敞怀、挽袖、卷裤腿或进行其它不规范的行为。
7、各交班人员应在回宿舍后,交班领班积极将交接班中出现的问题向上级领导反映,以便及时处理。
（三）、交接班操作规范
每班由班长带队到集合地点,检查当班着装仪容仪表是否附合要求,讲究当班期间注意事项并提出要求,带到达接班地点集体转体面向交班人员。由交班人员先敬礼,接班人员回礼。
交班班长:“上班时间无异常情发生,请接班!” 接班班长下达：左(右)跨一步走,并喊:“接班!” 接班人员向岗上走,交班人员向接班人员位置走。然后相互转体,敬礼,交班班长下达：“向左(右)转,齐步走”的口令,交班和当班人员乘坐电瓶车，依次在各岗交接班。
完成交班后，交班领班带队到指定地点集合,讲评当班情况，对当班好的情况进行表扬对存在的问题提出批评,并提出整改意见,记录班务会日记存档。
会议制度
1、小会:每天下班后进行讲评、总结,由班长主持。
2、周会:每周星期一晚19:00队会（时间待定）,主管主持。主要讲评上周工作和存在的问题及布置下周工作。
请销假制度
按公司请销假制度,在部门填写申请表,由班长、主管签字后,到物业管理处经理签字方能生效。时间不能超过一天,超过一天需到公司行政部门同意。
换班制度
非特殊情况,队员不允许换班。换班前,填写《换班申请单》,由班长、主管签字,每人每月不能超过两次(含两次)。
消防器材、设备设施检查检修制度
1、配合工程部对办公楼、地下库房和配电房的消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。
2、检查时进行各种联动操作试验，通过操作，仔细观察、听、看设备运行是否正常，在无异声、故障、打印机是否正常打印、走纸是否流畅，备用电源是否处于充电状态、电压是否稳定。
3、发现问题、故障，能修理排除的，立即排除恢复，不能排除需要更换件的应立即报告物业经理，说明原因，共同研究后，报主管部门安排资金解决。
4、烟感探头、手动报警的检查、维护和保养。
5、烟感探头检查试验。通过检查、抽查试验，看巡检是否正常，吸烟后是否马上报警。探头无巡检或吸烟后不报警，应立即拆下清洗，清洗后仍不报警，应进行修理更换。
6、手动报警检查试验。检查时应采取抽查试验，将手报按钮按下后，到控制室查看是否报警，检查时注意观察，手报按钮盖是否完好无缺，座体是否牢固，巡检是否闪动，如发现缺盖，座体松动，巡检不闪，应立即修复更换、紧固。
7、排烟的检查、维护和保养。检查各楼层门窗开启、关闭是否正常，有无损坏。
8、消火栓的检查、维护和保养。消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水是否符合要求。检查消火栓轮柄、开关是否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应立即维护修理。
9、各区域的消防设施及消防器材是各单位用于初期火灾的扑救，应指定专人负责管理，并定期进行检查、维护。
10、使用和保管人员要认真学习和掌握消防设施及消防器材的使用、检查、维护和保养知识，熟悉初期火灾的扑灭方法，熟悉消防设施及消防器材的各种设备和程序、方法。
11、使用和保管人员每星期交接班前后必须进行检查擦试保养和清点，要经常保持消防设施及消防器材的清洁，防止丢失损坏。
12、对其它消防设施及消防器材每月进行一次全面检查、维护和保养。主要检查消火栓、空气呼吸器、推车或手提灭火器、消防沙箱、消防锹、钩、桶等的完好程度，有无丢失损坏，检查灭火器和空气呼吸器和空气呼吸器的压力表的指示针是否在正常位置，并进行全面擦拭保养。
监控系统操作制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
（一）、监控室值班登记制度
1、监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
2、值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应重复值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
3、对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保行政中心的治安稳定。
4、每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
（二）、监控系统使用管理制度
1、监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
2、监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
3、非工作人员未经许可不得进入监控室，公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
4、禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意折装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
5、公司领导及相关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
6、必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
（三）、发现案件线索登记存档制度
1、监控人员每天对录像进行翻看，发现有价值案件线索及时保留，并作好标记，为公安部门破案提供有效线索。
2、监控人员对度假区内打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像要及时存档保留，并做好标记。
3、对公司领导要求保留的录像进行存档保留，并做好标记。
备勤制度（待定）
1、备勤时间规定每班上班一班为备勤时间。
2、备勤人员时入备勤时间内应穿着整齐在宿舍内,以便随时调动。
3、备勤时间内严禁赌博、酗酒、打架闹事;
4、备勤人员严禁在宿舍内大声喧哗影响其它人员;
5、备勤人员应听从各种调配指令,积极协助其它职能部门的工作;
6、备勤人员在接到各种突发事件指令时,必须迅速动作,力争在最短时间内赶到事故地点(一般为3分钟);
7、备勤人员非特殊情况不允许请假外出;
8、所有备勤人员严禁在岗上聊天,不得穿着制服在小区内随意行走;
9、备勤班班长应协助部门做好人员管理工作和安排打扫卫生人员;
2 月10 日18 时, 在南京汉府饭店二楼的一间普通会议室里, 肖琳女士以评标委员会组长的身份宣布:南京河海大学在竞标“南京市住宅物业管理条例”起草资格的8 家投标人中, 得分最高, 排名第一。南京市人大随即表示接受评标结果。于是, 国内首个采取公开招投标方式产生的第三方地方法规起草机构, 在南京正式产生。河海大学法学院陈广华教授向忙碌了10 个小时的评委们深鞠一躬。他不知道的是, 接下来的半年, 他遇到的挑战将大大超乎自己的预料……
年初伊始, 在热火朝天的互联网+、社区O2O的呼喊声中, 南京多家物业企业开始了自己新一年攻城略地的计划。华门物业公司推出了自己雄心勃勃的产品——“益社区”, 在这一年里, 它计划吸纳近100 个小区加入自己的社区O2O平台。银城物业的野心似乎更大, 他们并不满足加盟合作的方式, 而是计划在2015 年把自己大规模地推向“二手盘”, 对于一家传统的地产下属物业企业, 两年前的他们, 这样的做法可能想都不会去想……
也是在2015 年初的时候, 翠屏清华园的业主们, 拥进了小区物业服务中心, 他们选定的新物业公司紧跟在身后, 而挡在物业服务中心门前的, 是不愿离去的老物业。几乎在同时, 南京的另外两个小区——兴元嘉园和万达华府, 上演着同样一幕。三个小区的业主们“驱赶”的是同一家物业公司, 这家公司不久前刚在国内创造了业界神话。老物业保安主管在乱哄哄的人群里, 面对电视摄像镜头表示:我们打死也不会退出小区……
2015 年8 月, 南京市住宅物业管理条例进行了初次审议。市人大环资委向市人大常委会作了立法工作报告, 其中谈到, 当前物业管理工作业主不满意、企业不满意、政府不满意, 并表示这是他们确定物业管理立法计划的主要理由之一。
从2 月中标到8 月, 起草组只有短短6 个月的时间。在人大和政府部门的支持下, 他们开展了规模空前的调研工作。到2015 年6 月底, 共召开了28场征求意见会、在30 余个小区发放了1200 余份线下问卷、分析了近年来的2万份物业管理投诉, 并调研了北京、杭州、温州等10 余个城市的立法工作。条例草案初稿中, 共有14 项新创设制度, 这其中的重中之重, 则是“业主大会法人化”“第三方评估机制”和“前期物业管理重构”。陈广华教授认为, 物业管理矛盾纠纷的源头和重点在于前期物业管理阶段, 而前期物业管理阶段的最大问题在于权利义务关系混乱不清。他在条例草案中设计出一套新的制度, 其核心是重新构建前期物业管理阶段中开发建设单位、物业服务企业和普通业主之前的权利义务关系。具体实现上, 则是由开发建设单位负责筹集前期物业管理阶段的物业服务费用。制度刚刚推出, 就在起草组内部引起了巨大争议, 反对者的理由是该制度在操作中无法实行, 无法保护业主和物业企业的权益, 甚至会导致恶劣的局面 (这项制度虽然通过了8 月份的市人大一审, 但还是在10 月份二审中被取消了) 。
在这次立法过程中, 社会大众的热情被全面点燃。市人大组织的网议物业管理、条例草案公开征求意见等线上活动吸引了近万名普通业主的关注。与立法者们关注的焦点不同, 业主关心的是一些更具显性特征的条款。在草案中, 起草组曾设计要对欠缴物业服务费的业主征集个人信用, 引起了强烈反响, 《新代快报》等媒体长期跟踪并报导了相关内容, 2015 年7 月, 市人大公开征集意见的邮箱在1 周内收到了近400 封邮件, 来信业主中约有80% 的人认为:物业公司服务不好, 我为什么没有欠费的权力?
被公认为物业管理地方立法中最难的部分是业主组织的相关章节。对此, 有话要说的除了业主之外, 还有物业服务企业。在2015 年8 月的某一天, 市人大分别召开了两场征求意见会。在业主代表的那一场中, 一位业委会主任含着眼泪说:“我以前管理过2000 人的大企业, 但也没觉得像现在这么难。”而在物业企业参加的那一场中, 人大领导又听到了相反的论调——很多小区有了业主委员会, 就开始有了矛盾纠纷……在完全相左的两种意见声中, 南京市住宅物业管理条例中出现了一些关于业主组织的毫不起眼却非常重要的规定——南京市的小区将被划分成一个一个的业主小组, 每个业主小组将首先打理自己的“小共有”, 有一些小区将会通过议事规则设立“业主代表大会”, 他们将会由一部分业主代表来替代原来“一人一票”的全体表决方式……
物业服务企业最关心的问题有两个, 一是希望能通过条例确定优惠扶持政策, 第二是希望解决前期物业管理阶段由政府指导价带来的价格“天花板”。虽然南京物价部门在近10 年内, 从未调整过前期物业费政府指导价标准, 但对条例草案中提出的放开前期物业管理收费, 他们仍然保有疑虑。于是, 在发现没有优惠扶持政策, 以及前期物业收费制度没有任何调整之后, 物业服务企业成为对此次条例意见最大的一个群体。不过, 这丝毫没有减弱2015 年物业服务企业市场扩张的热情。到11 月, 全年物业企业已经新增近300 家, 住宅物业管理项目成为“香饽饽”, 从保障房到二手商品房项目, 竞争愈演愈烈。
2015 年, 南京市的一部分业主委员会试图联合起来。但他们很快发现, 问题并不完全来自于物业服务企业, 而往往源于内部的不协调。翠屏清华园业主委员会主任封顶律师在一次征求意见会上说:物业管理的最大问题在于业主难以形成共同意思表达。9 月, 该小区业委会中负责财务的副主任离职, 并拒绝移交财务专用章。
10 月底, 南京市住宅物业管理条例通过了二次审议。其中设定了业主委员会成员以及首次业主大会筹备组成员的资格条件。“业主委员会成员首先需要在道德上没有瑕疵”——这样的观点直接推动了上述内容的形成。反对者则直接引用了亚当斯密在《国富论》中的高论:“一个人为求私利而无心对社会作出的贡献, 往往远比有意图作出的大。”
一、员工着装要求
换装时间须由物管部统一规定：冬装、夏装统一着装时间，将根据天气情况确定。
二、站、坐、走姿要求
1、站姿
（1）双腿并拢直立，脚尖分开45度。
（2）自然挺胸，收腹。
（3）抬头、收下巴、目视前方。
（4）双肩松弛、放下。
（5）双臂自然下垂，手指并拢，手掌轻轻靠在大腿两侧，中指摸到裤线中缝。女员工双手放在前后摆动自然停止的地方，手掌轻轻靠在大腿两侧。
（6）在岗等待客人时不论男女，全部双手交叉右手在上，左手在下轻靠前腹部，身体重心略倾于前，双手不得插入口袋。
（7）身体不要紧张，全身放松，外观自然且有朝气。
（8）保持这种姿态，采用自然腹式呼吸。
（9）目光有神，环视四周，无论发生什么事情都可以从容应付。这种姿势正如剑道中的“正眼法”，姿势虽然自然松弛，但却充满力量。这是所谓应付任何变化的“静中动”。
2、坐姿
（1）挺胸直背深坐进椅子，伸腿仰坐不行，前坐椅子口也不行。
（2）坐下后双膝相距一拳，双腿平行，双手置于大腿上。若是女员工则双膝并拢，若椅子过低，则应将双腿并拢斜向一边。
（3）坐下时从椅子的左侧坐入，起立时也从椅子的左侧出来。
（4）离开座位时一定要将椅子放回原处。坐下时如发现椅子不正则应重新摆正后再坐，不能坐下后再挪动。
3、走姿
（1）正确的走姿来自正确的站姿。以正确的站姿一致向前走便是正确的走姿。
（2）走路要轻快，并保持安静。非万分紧张，一般不准在店内跑动。不能走小碎步。
（3）走廊的中央是客人的通道，员工应靠边行走。在转弯处要从外侧绕行，以免与客人相撞。
（4）在走廊内不可超越客人，因急事不得不超越时一定要向客人说“对不起”。
（5）与客人相遇时应有礼貌，行点头礼。
（6）员工2人以上同行时不可并排阻塞通道，而应纵排行走，走路时不可大声说话。
（7）为客人领路时应在客人侧前方2-3步，一边注意客人动静一边引导。跟随客人行走时应在客人左后方或后方2-3步。
（8）钥匙不能挂在腰间，以免走动发出声响。
三、文明用语
1、说话时的举止
（1）与客人对话时，应站立着并始终保持微笑。
（2）用友好的目光关注对方，表现出自己思想集中，表情关注。
（3）认真听取客人的陈述，随时察觉对方对服务的需求，以表示对宾客的尊重。
（4）对客人的异意或误解，我们应耐心听取并做好解释工作。
（5）如果能在听话过程中取出本子边听边作记录，其效果定会更好。
2、接电话规范
（1）电话铃响后：
A．铃响两声内，应立即去接。
B．对于在大厅里的客人，铃声就是噪音，因此应该调节适当音量。
C．应尽快处理事情，不要让客人久等。
（2）拿起听筒后：
A．拿起听筒先讲“您好”，报出所在部门，认真听取客人所讲内容。
B．对不理解的事情，应礼貌询问。涉及到金额、日期、时间和一些专用名词的时候，如果听错了会造成很大后果，所以必须仔细聆听，仔细记录客人的要求，并及时转达相关人员处理。
C．随时准备好笔和笔记本，必要时马上记录。
D．对不能立即回答的问题，应礼貌地询问客人地联系，并告知客人会在第一时间内为其解决问题，并将结果电话告知。
（3）说话的方法：讲话应礼貌、清楚。并保持适中的音量。
3、问候
（1）在业主或客人离开时，也应注意礼节，可以说“再会”。
（2）当传统节日来临之际，我们要向业主表示节日的祝贺，可以说“祝您节日快乐”。
4、操作
（1）为了给业主提供一个恬静、舒适的环境，要求每个服务人员在工作场所应保持安静，不得大声喧嚷，更不得聚众开玩笑，唱歌或争吵。
（2）业主有事召唤，不能高声回答；若距离较远，可用点头示意表示自己马上就会前来服务之意。
（3）如碰上业主出席会议、参加会见时需接电话，应轻声呼叫，伸手示意在何处接听电话。
（4）在走廊或过道上，对迎面而来的业主或客人要礼让在先，主动站立一旁，为业主或客人让道。与业主或客人往同一方向行走时，不得抢道先行。
（5）为业主或客人服务时，不可做出抓头皮、搔痒、挖耳朵、擤鼻涕、打哈欠等不文明举动。
（6）在引领客人时，要位于客人左前方二三步处。
（7）服务中要注意“三轻”，即说话轻、走路轻、操作轻。
（8）如工作中需进入业主的办公室时，须先轻声敲门并说：“可以进来吗”？待征得业主同意后方可慢慢推门进入。敲门时动作不要过急过猛，应轻敲一次，稍隔片刻再敲一次。
（9）需进入业主办公室与业主说明事情时，应简明扼要，不得拖延逗留时间。事毕，马上离开并轻轻把门关上。
（10）在为业主打扫办公室时，决不允许随意翻阅业主的皮夹、钱包、书刊、杂
志、信件及其他物品，也不得动用他们的照相机、录音机、化妆品、衣物等。如果打扫时需移动，在清扫工作做完后，应马上把这些物品按原样恢复。
（11）打扫办公室时，如业主在房内工作、看书、写字或正与别人交谈，不得在旁窥视、插话。
（12）平时也不能利用工作之便去探问宾客的年龄、薪水、婚姻状况、家庭情况等私事。
四、行为举止的忌讳
1、修饰穿戴忌
忌穿着不整洁，衣着不合身，上岗不穿工作服及不戴工作帽、工作手套，不佩戴或歪戴、斜戴、掩戴、反戴工号牌、领带、领结、领花、衣领衣袖不清洁。
2、举止忌
（1）站立时，忌讳：
A、弯腰驼背，摇头晃脑，东倒西歪，倚靠在桌、椅或门、墙上，尤其是靠在业主坐椅背上。
B、把脚踏在凳上或在地上蹭来蹭去，乱踢地上的东西。
（2）就坐时，忌讳：
A、双腿平直伸开呈叉开状，脚尖翘起左右晃动；或把双腿缩在椅下面。
B、翘“二郎腿”，脚尖对着他人，频繁地抖动。
C、双手抱膝或手捂小腹处。
D、旁若无人，整理头发和衣服。
E、不时搬弄手指、衣角、手帕及其他小物件。
F、双手交叉于脑后仰坐在工作台旁。
G、脱掉鞋子或把脚跟露在鞋外。
（3）行走时，忌讳：
A、急跑步，东张西望。
B、脚跟着地用力过度，发出咯咯声响。
C、行走路线弯曲。
D、抢道而行，不打招呼。
E、与人并行时，勾肩搭背。
（4）手势动作忌讳：
A、在他人面前拉拉扯扯，在他人背后指指点点。
B、在讲到自己时，用手指点自己的鼻尖；在讲到别人时，用手指点别人。
C、用手指掏鼻孔、剔牙齿、挖耳朵、抓头皮、打哈欠、搔痒等。
（5）面部表情忌讳：
A、绷着脸，表情冷漠。
B、眼神乏力，无精打采。
C、双眉紧锁，嘴唇不露。
D、放声大笑，面部表情失常。
（6）握手时，忌讳：
A、目光不正视对方，心不在焉。
B、用力过猛，长时间紧握不放，影响对方与别人握手。
C、握手后，用手帕擦手。
D、只顾与一人握手，忽视或冷淡其他人。
E、伸出双手同时与两人握手，或与多人交叉握手。
F、急不可待地上前与正在握手的人相握。
G、带着手套与他人握手。
H、用双手与女士握手。
（7）服务时，忌讳：
A、用手直接接触杯沿、碗口或食物。
B、工作时慢慢腾腾，故意拖延时间。
C、放取物品找不到位置而随意乱放，或东翻西找，记不起原来存放处。
D、给人指路，漫不经心，随处乱点。
E、业主在办公室内尤其在休息、会客时随意进入不打招呼。
3、交谈忌
1．与业主交谈，内容切勿涉及他人隐私，以及他国内政、宗教等问题。
2．对女士，忌讳询问年龄、婚姻状况、工资收入、家庭地址，更不得议论女士的身材。
3．在交谈中忌讳吹嘘自己，或重复罗嗦、喋喋不休，也不要沉默寡言、无动于衷。
4．在听取对方讲话时，忌讳打断别人的话语。
5．在与人交谈时，切忌使用粗鲁的语言或口头禅；也不要开玩笑，尤其是对女士或年长者，更不得以他人的生理缺陷作为笑料。两人交谈应保持半米的距离。
6．交谈时，切忌指手划脚、手舞足蹈、举止轻浮。
五、工作纪律
1、当班时的注意事项
（1）以精神饱满的姿态努力工作，同事之间应互相帮助，搞好团结。
（2）工作时间专心致志，不干私活。
（3）及时完成工作任务，提高工作效率。
（4）不要说客人、上司、同事的闲话。
（5）进岗后精神要高度集中，要努力做到业主需要即马上提供。为业主服务时一定要先打招呼，否则便是不礼貌行为。任何人在任何地方发现不洁品都应立即处理掉。
（6）爱护公司财物，养成节约习惯。
2、面对上司时的注意事项
（1）对待上司，必须注意自然的言语和态度，诚心和上司交流。
（2）认真听取领导的安排，及时完成所交的任务并汇报结果。
3、下班时的注意事项
（1）及时完成当班的任务，因故不能完成者，应协助下一班人完成后方可离开。
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第一讲：物业管理常识
目录
一、物业管理的基本概念
31、物业
32、物业的分类
33、物业管理
34、物业管理的目的
35、物业管理的性质
36、物业管理与传统的房地产管理的区别
47、物业管理的基本特点
48、物业管理的作用
59、物业管理中三大服务
510、物业管理的十大概念
5二、物业管理的产生与发展 61、物业管理的起源 62、物业管理在我国的产生 63、物业管理的发展趋势 7
三、物业管理的基本环节 71、物业管理的策划阶段 72、物业管理的前期准备阶段 83、物业管理的启动阶段 104、物业管理的日常运作阶段 1
1四、物业管理的基本内容 111、房屋管理 122、消防管理 123、治安管理 134、空调管理 135、电梯管理 136、供电管理 147、给排水管理 158、环境卫生管理 159、绿化管理 1610、车辆道路管理 17
第二讲：清洁绿化管理
目录
一、清洁卫生管理 191、概念 192、清洁卫生管理的一般性原则 203、清洁卫生管理的过程与方法
214、清洁卫生人员管理
215、特殊情况及相关问题处理 246、清洁技术知识 错误！未定义书签。
（1）清洁用品的使用 错误！未定义书签。
（2）清洁机械的使用 30
二、园林绿化管理
321、园林绿化工作安排与实施
32（1）概念 32
（2）主要过程及方法 322、绿化保养操作要点 38
（1）礼仪的培训 38
（2）草地保养管理要点 38
（3）灌木保养管理要点 38
（4）乔木保养 39
（5）时花保养 39
（6）室内植物保养 39
（7）修剪技艺 39
第三讲：大厦物业管理常识及特点
目录
一、大厦主要功能和服务对象
421、写字楼大小的划分
422、写字楼的特点
433、日常工作的内容
43二、大厦管理的成功经验及方法、管理模式 4
5三、管理经验 461、如何识别并阻止推销人员对大厦业户的干扰？
2、写字楼业户下班后未上锁如何处理？ 473、节假日如何做好安全防范工作 474、如何处理物业周边乱停乱放的车辆？ 485、如何处理乱张贴？ 486、如何防止高空抛物？ 487、发现可疑人员该如何处理？ 498、非办公时间出租户搬家怎么办？ 49
第四讲：保安与停车场管理
目录
一、保安及保安服务业常识
521．保安服务业产生与发展 52
2．我国保安服务产生的原因 52
3．我国保安服务发展的几个阶段 52
4．保安服务的基本原则 52
5．保安服务组织分类 53 46
6．保安服务组织与公安机关的区别 5
37．服务范围 53
8．禁止从事事项 53
9．内部保安组织组建 53
10．保安员的招聘 5
411．保安管理的特点 54
12．保安员的职责 54
13．保安工作分类 55
二、相关法规 5
51．宪法的基本知识 55
2．刑法有关常识 55
三、保安勤务管理 56
1．保安勤务一般性原则及特点 56
2．保安勤务管理范围 57
3．停车场及交通管理 58
4．突发事件处理原则 59
5．消防管理 59
6．保安员日常管理 59
四、保安岗位规程 60
五、停车场管理 60
1．收费管理(停车场收费标准及依据)
2．车辆的安全管理 6
13．车辆进出及车位管理 61
4．停车场的设施及设备管理 6
25．交通指挥手势管理 62
6．车辆损坏及车内物品被盗的处理 6
37．突发事件处理程序 6
4第五讲：财 务 管 理
目录
一、物业公司概况 69
二、收 支 预 算 691、资金的权属 692、收支预算的原则 703、预算项目的设定 70
三、合理化成本 711、成本开支项目 722、成本开支标准 7
2四、收费中常遇问题的处理和技巧 731、收费的理念 732、收费管理的机制 733、收费的方法 744、对不交费的处理 7
4五、财务制度的建立 75 601、财务管理制度 752、岗位责任制 753、岗位操作规程 754、检查制度 765、专项付款程序规定 76
第六讲：视觉形象管理与关于社区文化建设
一、社区文化的重要性 781、如何开展社区文化 78
（1）前期调查 78
（2）策划方案 78
（3）执行 78
（4）后期效果测评 792、开展社区文化的注意事项 79
（1）预算恰当 79
（2）要有较充分的方案及策划组织 79
（3）现场协调与调度也很重要 79
（4）时间安排的合理性 79
二、如何将社区文化活动与会所经营相结合 79
三、如何将企业文化渗透到社区文化中 80
第七讲：消防理论知识及器材使用
目录
一、消防工作的意义 8
2二、消防工作的特点 8
2三、消防法8
2四、高层建筑火灾特点 8
3五、高层建筑发生火灾，怎样组织灭火自救工作 8
3六、消防设备简介 8
5七、使用煤气、液化气为什么不能长时间离开人？
八、消防紧急情况的处理 86
九、火灾的几种预兆 87
十、发生火灾，如何逃生？ 87
十一、家庭火灾扑救方法和措施 88
十二、灭火器材等的使用 88
十三、典型火灾案例 90
第八讲：电梯安全知识
目录
一、电梯设备简介 9
21.结构组成 92
2.电梯的基本结构 92
3.电梯的安全保护装置 9
34.电梯可能发生的事故 93 86
二、电梯运行原理与维修保养 9
41.运行原理 94
2.电梯的一般保养 9
5三、电梯紧急情况的应急处理 96
1.盘车放人操作 96
2.电梯湿水处理 96
3.发生火灾、地震时处理 97
第九讲：电梯安全知识
目录
一、电梯设备简介 9
21.结构组成 92
2.电梯的基本结构 92
3.电梯的安全保护装置 9
34.电梯可能发生的事故 93
二、电梯运行原理与维修保养 9
41.运行原理 94
2.电梯的一般保养 9
5三、电梯紧急情况的应急处理 96
1.盘车放人操作 96
2.电梯湿水处理 96
3.发生火灾、地震时处理 97
第十讲：ISO9000质量管理体系
目录
一、ISO的涵义 100
什么叫ISO？
什么叫ISO9000？
二、贯标的意义
2三、ISO9000常用词语
2四、ISO9000族的基本思想 10
2五、质量管理（QM）原则
4六、QMS基础和术语
4范围
QMS基础
确定了相关术语
七、QMS要求 6
应用（允许的删减）
对部分要求的理解
QMS要求条款
第十一讲：物业管理模式--模块管理
目录
一、释义 110
二、模块管理特点 110
三、公司模块简介 110
四、模块管理建立 11
2五、模块管理与贯彻ISO9001标准比较 11
2第十二讲：创全国物业管理示范大厦（小区）考评活动的开展 114 目录
一、概述 11
5二、参加物业管理示范大厦（小区）考评活动的目的 11
5三、如何开展创优活动 116
1.考评迎检阶段性工作 116
2.考评资料的整理 117
四、接受检查中应注意问题 119
1.考评迎检现场工作 119
2.汇报材料 119
3.考评分组 120
4.考评检查线路的设计 120
五、合同条款的签订、注意事项、物业公司免责条款
1.合同的签订 121
2.注意事项 121
仓库管理
仓库管理模块主要用来处理有关存货采购入库、销售出库以及其他存货出入库等业务以及对物料的出入库进行管控，是协助仓库保管员正确及时地记载存货进、出、存动态的主要系统，也是企业物资存储环节的重要系统，通过系统提供的盘点、调拨等业务，企业可以严格贯彻存货清点制度，保证账账、账实相符。业务流程图如下：
内容提要：
仓库单据 库存查询 报表分析 操作主界面：
仓库单据
各种出入库单的录入以及调拨单、成本调整单的录入，以及即进即出的单据录入（即商品出库审核时，系统自动同时完成其他入库单据的录入，在【领料单录入】界面完成）。
在所有的库存单据录入界面，可对单据进行新增、修改、复制、审核、打印等操作。点击【查看】->【即时库存】可进入【即时库存查询】列表查询所有物料的当前的结存数量。内容提要：
采购入库单录入 其他入库单录入 领料单录入 调拨单录入 采购入库单查询 其他入库单查询 领料单查询 调拨单查询
采购入库单录入
功能描述
建立和维护采购入库单记录 操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【采购入库单】，进【采购入库单】录入界面。
在采购入库单录入界面，单据号由系统自动生成；带*号栏位为必录项，如‘仓库’。在出入库明细中直接选择物料、输入入库数量、入库单价。输入完相关信息好点击【保存】即可。在出入库明细中【库存(基本)】反映的是该物料在该仓库当前结存数量。
采购入库单有两种：蓝字采购入库单和红字采购入库单。红字采购入库单是对蓝字采购入库单冲红或采购退货。直接手工录入，在采购入库单界面，点击【红字】，系统弹出如下界面：
在红字采购入库单界面，在表头中录入仓库、供货商等信息，在表体中选择物料，录入数量、单价后保存即可。库存数量会自动减少。
其他入库单录入
功能描述
建立和维护其他非采购类型的入库单记录。其他入库单有三种来源：初始化库存入库、盘盈入库、其他入库。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【其他入库单】，进【其他入库单】录入界面。
在其他入库单录入界面，单据号由系统自动生成；带*号栏位为必录项，如‘仓库’。第一次初始化仓库库存时，业务类型选择【初始化】 出入库明细，选择物料：
点击黄色文件夹按钮可进入物料选择页面，单击选中物料，按住鼠标左键往下拖动可以一次选中多个物料，按下crtl键再用鼠标单击物料可以隔行选择物料。
物料选择好之后，右键，点“选择”，物料就被选到入库单里面了，录入物料的数量等数据。录入完相关信息保存即可。
其他入库单分为蓝字其他入库单和红字其他入库单。红字其他入库单是对蓝字其他入库单的冲红。具体操作和红字采购入库单录入操作方式类似。
领料单录入
功能描述
建立和维护领料单记录 操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出仓库管理的流程图，点击图中的【领料单】，进【领料单】录入界面，如下图：
部门与业务员是发料部门与出货人，领料人为物料领用人，领用单位不用填。出库明细中物料的选择与其他入库单操作类似，出入库明细里面的物料用途一定要选：
领料单分为蓝字领料单和红字领料单。红字领料单是对蓝字领料单的冲红。
调拨单录入
对于存在多个仓库或分支机构的企业来说，将货品在不同仓库之间进行划拨，是一种较为常见的业务。当发生这类业务时，使用本模块来记录与调拨业务相关的各项数据：调入、调出仓库名称，调拨货品的编号、名称、规格和数量，以及用于财务结算的调拨价格。在经财务结算后，形成【调拨单】，分别作为调入、调出仓库的入库、出库依据。
调拨货品时，既可以在不同仓库之间调拨，也可以在总部与分支机构间调拨，或者在分支机构之间调拨，此外通过仓库调拨单还可以简化业务流程，如：通过调拨可以实现将不合格商品调入废品仓库等。功能描述
建立和维护调拨单记录.操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，业务处理导航图即显示出物业管理的流程图，点击图中的【调拨单】，进【调拨单】录入界面，如下图：
在录入调拨单时需要选择两个仓库：调出仓库和调入仓库。在出入库明细中选择物料，输入调拨数量、单价等信息后保存即可。调拨单生成之后，在报表中分别作为出库和入库类型反映。物料调出为出库类型，物料调入为入库类型。
仓库单据查询
对库存管理中的所有出入库单据进行查询。在单据列表中可对各种出入库单据进行新增、修改、复制、删除、审核等操作。
采购入库单查询
功能描述
对录入的采购入库单记录进行查询。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【采购入库单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面, 设置好过滤条件后。点击【确定】后就可以进入【采购入库单查询】页面，如下图。
在上面的界面可以进行采购入库单的新增、修改、删除、审核动作。可以根据采购入库单生成采购入库单、采购结算单或销售结算单。
其他入库单查询
功能描述
对录入的其他入库单记录进行查询。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【其他入库单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面。点击【确定】后就可以进入【其他入库单查询】页面。案例说明 如下图所示
在上面的界面可以进行其他入库单的 删除、审核动作，可以进入新增、修改 页面。
领料单查询
功能描述
对录入的领料单记录进行查询。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【领料单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面。点击【确定】后就可以进入【领料库单查询】页面。（操作方式请参考 【其他入库单查询】 的操作方式）
在上面的界面可以进行领料单的新增、修改、删除、审核等操作。
调拨单查询
功能描述
对录入的调拨单记录进行查询。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【仓库单据】下的【调拨单查询】，会先弹出一个查询过滤条件设置页面。点击【确定】后就可以进入【调拨单查询】页面。如下图：
在上面的界面可以进行调拨单的新增、修改、删除、审核等操作。
库存查询
仓库负责人经常需要查看最新、即时的库存信息，通过即时库存报表分析，可以得到最新的库存数量。内容提要：
即时库存查询
即时库存查询
功能描述
查询物料即时(最新)的库存数量信息。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【库存查询】下的【即时库存查询】，进入如下界面：
点击【文件】即可对即时库存查询表进行打印、引出等操作。
点击【物料组】按钮:即可按物料组对物料即时库存进行过滤查询。报表左边显示的是所有的物料组；点击【组织机构】按钮:即可按组织机构对物料即时库存进行过滤查询，报表左边显示的是所有的组织机构。
点击【操作】--【更新及时库存】，查看最新库存。注意：
所有的单据必须审核，才会影响库存。若单据仅仅保存，未审核，在查询库存时是查询不到相应记录的！！
报表分析
对物料的出入库流水账、明细、汇总报表查询分析，以及调拨、盘点明细报表查询分析，以及销售、采购前台的各种汇总报表，以及零售毛利分析报表。方便相关负责的主管查看报表，分析报表的数据，及时作出正确的决策。内容提要：
出入库流水账 物料收发明细表 物料收发日报表 物料收发汇总表 物料调拨明细表 物料盘点明细表 物料消耗明细表 物料分组汇总表
出入库流水账
功能描述 对物料的出库和入库流水账信息 进行查询。查看每个物料的出、入库记录，可以知道物料出入库过程,可以用图表模式显示。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【出入库流水账】，进入如下界面：
选择绿过滤条件后点击【确定】进入出入库流水账，如下图：
点击【联查】可以进入相关单据查询页面，如下图：
图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比）。
物料收发明细表
功能描述
物料的期初、结存以及出人库的数量、单价等明细信息查询,可以用图表模式显示。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表信息】下的【物料收发明细表】，进入如下界面：
点击【联查】按钮 可以进入出入库单据页面。
点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比。物料收发日报表
功能描述
反映具体物料某日期的所有出入库类型的数量、单价、金额和结存，,以及昨日余额的结存数量和金额。可以用图表模式显示 操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【物料收发日报表】，进入如下界面：
点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比。
物料收发汇总表
功能描述 物料的期初、结存以及出人库的数量、单价等汇总信息查询,可以用图表模式显示。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【物料收发汇总表】，进入如下界面：
点击【联查】按钮 可以进入物料收发明细表查询页面。
点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比）。
物料调拨明细表
功能描述
对物料在不同仓库之间的调入和调出明细进行查询。方便了解和分析物料的调拨情况，对物料的存放地点、不同地点的存放数量进行合理的调整。减少仓库之间的调拨操作。提高出入库效率，减少调拨成本,可以用图表模式显示。操作方式 进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表信息】下的【物料调拨明细表】。进入如下界面：
点击【联查】按钮 可以进入选定的调拨单的详细信息显示页面，如下图：
点击【图表】按钮 可以进入图表显示页面（按Shift键可以选择多条记录在同一图表显示。可以直观的观察各记录的数据对比）。
物料消耗明细表
功能描述
根据不同的汇总类型反映物料消耗出库的单价和金额等信息，可以用图表模式显示。操作方式
进入操作主界面，从主功能选项中点击【物业管理】下的【仓库管理】，点击右边列表里的【报表分析】下的【物料消耗明细表】，进入如下界面。
汇总类型分为：成本项目、领料用途、物料用途。选择过滤条件后点击【确定】即可进入如下界面：
【物业部安全管理手册】推荐阅读：
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