游泳馆投资可行性报告
一、在二公司建游泳馆分析
2012年人口普查显示，上街区人口大约13.15万。是郑州人口最少、消费能力最低的一个区。目前有：
1、铝城游泳馆（投资2000多万、最多580人使用），大约15-25元/次，成人卡成人30次卡480元；学生30次卡345元
2、雅乐轩游泳馆，大约15-25元/次
3、河南省鼎润集团游泳馆（上街区洛宁路与许昌路交叉口西南角，总投资一亿俩千万，一期饭店、KTV2016年一月试运营，二期2016年10月试运营。
4、金海岸游泳馆
，办卡30次300元，平均10元/次，10元--20元/次。
5、西马固游泳馆，8元/人，露天
6、金屏露与中心路交叉口向南500米露天、充气，水上乐园，8元或10元/人。每年夏天营业，9月收摊。
从贴吧上搜索也可以看出，主要咨询游泳问题的，都在7--8月两个月。
这是生意最好的时候，剩下的时间，游泳馆几乎无人问津。上街区的消费能力低，以前经常听人说：“铝厂生意不好，吃早点的都少了”，从此就可以看出问题。
按照每千人有3人会选择游泳，整个上街区在夏季每天会有520人游泳，而平均到各家的最也就85人，85（人）*15（元）=1275元。1275元*60天=76500元
这7万多块钱，要减去人工工资，加热游泳水的电费（要保证恒温27摄氏度），水井工作电费，水质处理费（化学药物），室内射灯电费，人工：
1、售票员一人
2、检票员一人
3、卫生员一人(持证上岗）
4、救生员一人（持证上岗）
5、水电工一人
工人平均每人2000元：2000*5人*2个月=2万元
照明电费 ：
16射灯*300瓦*10小时*60天=2880元 恒温加热电费：20KW*每天工作5小时*60天=6000元 室内空调电费：（可以先不安装）
水井电费：15KW*每天工作2小时*60天=1800元 水质处理药品费：2000元
水循环电费：5.5KW*每天工作10小时（必须一直循环）*60天=3300
合计：35980元。76500-35980=40520元
设备投资大概40万，装修投资大概100万。合计140万。不带厂房每年租金假设1万。
140万/4.052万=34.5年。也就是说，在不计算租厂房成本的话，需要34年半收回成本。
二、羽毛球馆、网球馆。
这两个场馆，如果设在室外，因为场地是自己的，也投资不了多少钱。但如果想对外经营，收取费用就不现实了。
至于室内网球场，就别想了，就算是郑州市区，目前也没有一家室内网球场，只有在几个大学，市体育场等有室外网球场。
投资多的就是网球场，四面要有拦截网球的拦网。
1、一个标准的网球场，场地面积18.29*36.75=673平米。用丙烯酸地面大约 35元/平（国产），进口的70元平。
35*673=23555元。
2、网球场围网，大约50元/平方，50*440平=22000元。
合计45555元。不包括灯光，发球机等。
根据现代管理决策理论的解释, 决策是为达到一定的目标, 从两个或多个可行的方案中选择一个较优方案的分析判断和抉择的过程。投资项目决策是指从两个或多个可行的投资方案中进行择优, 并最终做出是否投资建设某个项目的决定过程。
项目投资决策过程一般可分为信息收集、方案设计、方案评价和方案抉择四个相互联系的阶段。企业进行重大项目投资或重要经营业务决策, 一般都包括上述四个阶段。其中:第一阶段收集信息是为第二阶段方案设计打基础;第三阶段方案评价既是对第二阶段的方案设计进行可行性分析, 又是为第四阶段的方案选择提供可靠的依据。在上述四个阶段中, 最基本也最关键的是方案设计和方案抉择这两个部分。
图1为我国目前投资项目决策的一般流程, 其中基本部分为:编制项目可行性研究报告, 并由有项目投资决策权的部门或人员根据可行性研究报告做出是否投资建设该项目的决定;在涉及政府投资、国有企业投资等特殊情况时, 一般在进行项目可行性研究前, 还需要完成立项审批, 即编制和报批项目建议书或初步可行性研究报告;出于决策的科学性和谨慎性考虑, 对于技术较复杂、资金投入多、各方面影响大的投资项目, 一般还要组织相关技术、财务、法律等各方面专家对编制项目的可行性研究报告进行项目评估, 以进一步确定拟投资项目的可行性。
从图1可见, 可行性研究工作及所形成的可行性研究报告处于现行投资项目决策流程中最关键的地位, 实际起到为最终决策提供决策意见和参考的作用。
二、投资项目可行性研究报告内容
根据国家有关部门组织编制的《投资项目可行性研究指南》规范, 可行性研究报告内容涉及的重点包括:项目建设必要性、建设可能性、方案设计可行性 (包括技术可行性、工程可行性) 、方案评价可行性 (包括财务可行性、经济可行性、资源环境可行性、社会可行性、风险与不确定性) 等。具体有: (1) 项目建设的必要性。 (2) 市场分析。 (3) 项目建设方案研究, 主要包括:建设规模和产品方案、工艺技术和主要设备方案、场址选择、原材料和燃料供应方案、总图运输和土建工程方案、节能和节水措施、环境保护治理措施方案、职业安全卫生健康措施和消防措施方案等。 (4) 投资估算、融资方案。 (5) 方案评价, 主要包括:财务分析、经济分析、经济影响分析、资源利用分析、土地利用及移民搬迁安置方案分析、社会评价、不确定性分析、风险分析。 (6) 结论与建议。
对比上述的可行性研究报告内容与投资决策过程可以看出, 标准的可行性研究报告从形式上涵盖了信息收集 (市场分析) 、方案设计 (项目建设方案研究、投资估算、融资方案等) 、方案评价 (财务分析、经济分析、环境分析) 等投资决策阶段, 直至在最终的结论与建议中会直接形成投资建议供决策者采纳, 从而部分替代了方案抉择的功能。但仔细研究可行性研究报告的实际内容则会发现, 现行的可行性研究模式及由此形成的可行性研究报告, 由于未能真正体现投资项目决策的根本要求, 因而并未起到为项目投资决策提供依据和辅助的作用。
三、现行投资项目可行性研究报告的缺陷
1. 无法形成多个可行的建设方案。
现行的投资项目可行性研究分为方案设计和方案评价两个部分, 其基本流程如图2、图3所示:
在方案设计部分, 目前的方案比选一般是在产品方案研究、技术方案研究、选址方案研究等各个阶段内部进行, 各个阶段之间形成“串联关系”。这样的比选方式可能会造成这样一种情况, 即在技术方案研究中进行三个方案 (如技术方案1-1、1-2、1-3) 的比选研究, 只是从上阶段比选出来的产品方案1 (假设产品方案1优于方案2及方案3) 衍生出来的;同样, 在选址方案研究中进行三个方案 (如选址方案1-1-1、1-1-2、1-1-3) 的比选研究, 又只是从上阶段比选出来的技术方案1-1 (同样假设技术方案1-1优于方案1-2及方案1-3) 衍生出来的。
这样, 最终只能得到一个可行的建设方案 (本例中的建设方案由产品方案1、技术方案1-1和选址方案1-1-1组成) , 不仅不能形成决策所需要的多个可行方案, 而且这种串联式的研究比选流程也仅仅能保证方案可行, 虽然它包含了产品、技术、选址一组方案, 但不能确保方案在产品、技术、选址等方面达到综合最优。
由于在上述方案设计阶段未能形成多个可行方案, 造成在方案评价阶段只能针对已经选定的唯一“最优”方案进行评价, 因而只能起到论证和评价所推荐方案的可行性, 无法达到择优方案的目的。
2. 方案评估重影响评价、轻效益分析, 且项目效益分析过于片面。
现行的投资项目方案评价的内容主要有: (1) 财务分析。通过对所推荐方案在财务效益与费用上的预测, 进行盈利能力、偿债能力和企业生存能力的分析, 据以评价所推荐项目方案的财务可行性。 (2) 经济分析。又称国民经济评价, 是按合理配置资源的原则, 从项目对社会经济所做贡献以及社会为项目付出代价的角度, 考察所推荐项目方案的经济性和效率性以及经济合理性。需要进行经济分析的主要是具有自然垄断特征、具有公共产品特征、外部效果显著等市场配置资源失灵的项目。 (3) 经济影响分析。分析所推荐方案投资建设和运营会对区域经济发展、产业发展及宏观经济所带来的影响。 (4) 社会评价。识别和评价所推荐方案的社会影响以及当地社会环境对拟建设项目的适应性和可接受程度。
从以上研究报告内容可以看出, 现行可行性研究报告采用的是“审批”思路, 即可行性研究报告主要立足于获得投资决策机构尤其是政府投资主管部门的审批, 它实质上是一种申报材料。这种模式报告, 除财务分析部分外, 在方案评价部分所涉及的经济分析、经济影响分析、社会评价等内容均是站在政府部门审批的立场提出来的要求, 着重点在投资项目对资源、区域宏观经济、社会环境等的影响, 而不是投资项目的效益。
事实上, “影响”和“效益”是一个问题的两个方面, 只不过, 审批部门看重投资项目的“影响”, 而建设单位则更关心项目投资后所能产生的“效益”。当然这个“效益”应该是综合效益, 而不仅仅指纯粹的经济效益, 还可能是资源能源的节约和利用、生态环境保护、环境治理成效、增进就业和社会公平等方面的效益。
过分追求效益的定量分析, 使得目前可行性研究中的经济分析也采用与财务分析相类似的方法和指标, 导致大量宏观经济效益、环境效益及社会效益方面的定性信息被舍弃, 以致许多战略性、公益性的投资项目无法得到合理采用。随着投资项目研究分析技术的发展, 宏观经济效益、环境效益及社会效益的分析也引入了定量分析技术, 但总体看, 定性分析仍占主导地位。
3. 可行性研究的分析评价结论零散, 不能对最终的投资决策提供统一、清晰的倾向性意见。
由于目前的可行性研究报告一般只会产生一个可行方案, 在报告的分析评价结论部分就只需要汇总前面的各个方面可行性分析结论, 为决策者做出“是否投资”的决定提供参考。
这样的结论汇总模式存在以下不足:一是只能提供“项目在各方面均可行”的基本结论, 无法就其可行的“程度”进行清晰的判断;二是若项目在不同的方面存在互相矛盾的可行性结论时, 不能区分不同因素之间的重要性, 无法为决策者提供有效的建议;三是若存在多个平行的可行方案时, 无法进行方案之间的比较。
四、投资项目可行性研究报告编制的改进
1. 项目可行性研究流程的改进。
图4是针对现行方案在设计流程上的缺陷所进行的改进。它是一个多方案矩阵形式的流程框架, 即根据投资项目的市场分析、建设目标等前提条件, 分别在产品、技术、选址等各个阶段设计多个方案进行交叉研究比选, 最终为下阶段的方案评价提供多个建设方案。这种流程框架弥补了原流程可能丢失最优方案及无法形成多个可选方案的缺陷。
在多个方案的交叉研究比选时, 由于阶段数和各阶段方案数均较多, 可采用正交试验法减少分析量。如在阶段数和各阶段方案数均为3时, 正交试验法所需要分析的方案数可由27个减少至9个。
需要注意的是, 经过上述流程后进入后续流程的若干个可行建设方案, 并不一定是优选出的前几个方案, 需要结合各方面因素综合确定, 也可以结合其他方案优点, 对选定的方案进行适当改进后形成新的建设方案。
改进后的项目方案评价流程框架如图5所示:
图5表明, 方案设计阶段的任务是提供多个可行性方案, 它不是进行方案择优, 而是按照项目方案后续评价步骤分别进行财务、环境、社会责任等分析工作, 最后再根据各项分析评价结果, 提供比选意见, 供决策者对这些可行方案做最后决策参考。
2. 对投资项目效益评价内容的扩展。
为使效益评价适应各类不同性质的投资项目, 需要对效益评价的内容进行扩展和整合。与现行方案评估内容相对应, 投资项目的效益一般可分为企业经济效益、宏观经济效益、环境效益和社会经济效益。 (1) 提高企业的纯经济效益; (2) 促进资源合理配置、促进区域及产业经济发展的宏观经济效益; (3) 促进资源节约、污染治理、生态环境保护等环境效益; (4) 促进社区就业、社会和谐和发展等社会效益。
目前的宏观经济效益、环境效益及社会经济效益的分析都是整体归入经济分析部分来进行, 通过引入社会折现率、影子汇率、影子工资、影子价格等经济分析参数, 进行经济净现值 (ENPV) 、经济内部收益率 (EIRR) 等经济费用效益的定量分析。为充分考虑投资项目对宏观经济、环境、社会等方面的贡献及效益, 需要扩展项目效益分析内容, 对宏观经济效益、环境效益、社会经济效益等的分析评估应定量与定性并重, 注重定性分析。同时, 定量分析也不应局限于现行的经济效益分析方法。
在图5中, 将项目方案评价阶段划分为三个部分, 即财务分析、其他效益分析和宏观影响评价。其中其他效益分析主要是对项目的宏观经济效益、环境效益及社会经济效益进行定量及定性分析, 宏观影响评价为对项目在宏观经济、环境及社会影响等方面进行的评价。
3. 构建项目可行性研究结论的综合评价指标体系。
在改进的可行性研究体系中, 最终形成的是多个具有可行性的方案, 为综合比较这些方案的优劣, 为最终决策提供有指导意义的结论, 就需要建立项目可行性研究结论的综合评价指标体系。在项目方案设计和方案评价阶段涉及的主要方面都或多或少会对项目投资的决策产生影响, 主要包括:产品市场、原材料获取、技术适应性、选址合理性、施工难度、经济效益、宏观经济效益、环境效益、社会效益等。下表为笔者建议的综合评价指标体系。
如表所示, 将评价指标分为项目方案本身的质量、项目建设方面的情况、项目在外部影响方面的优劣、项目效益以及项目的风险与不确定性等五大类, 具体再分解为20个评价指标。在对项目进行综合评价时, 应根据项目的不同性质, 分别给各个评价指标赋予一定的权数 (右表所列的权数为一个公益性投资项目的假设例子) 。各个评价指标的得分由评价分数 (满分10分) 与相应权数相乘而得, 最终的合计得分即为该方案的可行性综合评价得分。多个方案比较, 综合得分高者为较优方案。
需要注意的是, 在对同一项目的不同方案进行综合评价时, 各指标的权数应保持一致。
五、结论与建议
作为企业投资项目决策的核心文件和主要依据, 目前的可行性研究报告在编制和使用方面尚存在一些缺陷, 主要是:在方案设计阶段即进行产品、技术、选址等方案的比选和取舍时, 无法形成多个完整的可供进一步评估和比较的可行方案;方案评估重影响评价、轻效益分析, 对项目方案的效益评价只采用精确定量分析方法, 且主要针对纯财务效益, 而忽略宏观经济效益、环境效益和社会经济效益等因素的定性分析;可行性研究结论零散, 不能区分重要性, 且无法对最终的投资决策提供统一、清晰的倾向性意见等。为此, 有必要对现行的可行性研究过程及报告编制进行改进, 具体建议是:
第一, 采用多方案并行的矩阵式分析方法, 确保通过项目设计阶段形成多个较优完整的可行方案, 避免过早丢失方案信息。
第二, 扩展投资项目效益分析内容, 对宏观经济效益、环境效益、社会经济效益等的分析评估实行定量与定性并重, 以适应不同类型投资项目可行性研究的需要。
第三, 构建可行性研究结论的综合评价指标体系, 通过对不同权重的设定, 形成统一、清晰的可行性研究综合性结论, 为投资项目的最终决策提供可靠依据。而科学的评价指标体系的构建, 指标权重的设定十分关键, 政府部门应针对不同类别的投资项目做出统一规定, 以方便各类企业使用和进行横向比较。
参考文献
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婴儿游泳馆走俏
初为人母的蔡女士最近正为两个月大的儿子物色合适的婴儿游泳馆。“听医生说，让宝宝参加游泳，可以增强他的体质。”她告诉笔者，由于经验不足，怕弄伤宝宝，因此不敢在家里帮宝宝游泳锻炼，而把目光投向专业婴儿游泳馆。
据了解，让新生儿参加游泳是新兴的训练婴儿体质项目，能促进婴儿大脑、骨骼和肌肉的发育，激发婴儿的早期潜能。近年来各大医院和专家都很推崇这种运动方式，这使得目前市场上的婴儿游泳馆生意十分红火。
“女儿3个月大，我们每周都带她来游泳锻炼。”5月15日下午，笔者跟随家住福州台江的苏女士一家带着宝宝到万象城一家婴儿游泳馆游泳健身。在游泳馆里，宝宝经过15分钟的游泳，便“转移”到洗澡盆洗头洗澡，最后又享受了一次专业的全身抚触。“虽然每次都要花几十元，但考虑到省时、省力、专业性等因素，还是觉得很值。”
笔者在这家游泳馆内看到，20多平方米的游泳馆里，安放着4个游泳盆以及各式浴巾、爽身粉等。前来游泳的婴儿每人—个“游泳池”，大小如同小型浴缸，近处则有一张抚触床，孩子出水后在这里进行抚触。游泳馆挤满了人，护理人员与家长们忙着给宝宝们游泳、洗头、洗澡，场外还等着不少带着宝宝排队的家长。
“婴幼儿的个体情况不同，对游泳的接受力也不同，是否适合游泳以及如何有效进行游泳，需要操作者掌握一系列专业技巧。”工作人员杨小姐告诉笔者，另外，专业的抚触也有利于宝宝的身体健康，“年轻的父母没有经验，十分乐意带宝宝前来做SPA，目前我们已有了两百多名会员”。
“现在很多家庭注重婴儿早教，带孩子来游泳的家长不少，高峰时需提前好几天预约。”福州小海豚婴儿游泳馆的负责人陈小姐告诉笔者，目前游泳馆的生意不错，平均—天有二三十人，最多的一天有70多人。
据了解，在福州，新生儿游泳主要仍由医院开展，私人婴儿游泳馆仅有爱多多、小海豚、康童等几家，主要面向3岁以下的婴儿开放，收费通常以次数来计算，一般一次收费在30－50元之间。
“目前的游泳馆数量还远远不能满足市场需求。”业内人士表示，随着生活水平的提高，人们对待自己的“独苗”更加细心，这也给婴儿游泳馆这—新兴行业提供了广阔的市场空间。
更需注重专业化
目前，福州市场上的婴儿游泳馆多以加盟为主，前期投入并不高。笔者以加盟商的身份致电一家婴儿游泳馆的总公司，公司负责人表示，加盟之初仅需2万～3万元的器材费即可，无需加盟费。而店址一般选在人口流动量大及居民比较集中的社区中心，30平方米的店铺月租金在2000元左右，加上装修和首期员工工资等，前期投入大约在6万元左右。
一些市场人士提醒，与其它行业相比，婴儿游泳馆的开设门槛低，收入丰厚，不过替代性较强，如果要在市场竞争中保持优势，就必须提供更加专业化的服务；另外，成功开办一家婴儿游泳馆最重要的是注意孩子的安全，一旦孩子的安全不能保证就会失去家长最起码的信任。
调查中，笔者发现，目前一些婴儿游泳馆的卫生状况和服务人员素质堪忧。福州的一些婴儿游泳馆在招聘时，对从业人员的学历、专业并无特别要求，员工只需在上岗前接受两三天的培训即可，内容仅包括按摩技巧、操作流程等。采访中，有家长向笔者反映，不少宝宝因为接触了不干净的水而感染了疱疹，还有的宝宝则因为不专的抚触而受伤，这让一些家长不敢让宝到私人婴儿游泳馆。
“开设婴儿SPA游泳馆，对员工的素质要求较高，不仅要求具备相应的资格证，还要具备丰富的育儿知识，在接待家长时可以给他们传授育儿知识，做好增值服务。”爱多多婴儿游泳馆培训师告诉笔者，员工的服务是婴儿游泳馆留住客源的最好方法；同时，要制订—套管理方案，安排宝宝进场、照顾家长情绪等方面都必须规范。另外，店内的卫生也是非常关键的，每天必须对游泳馆的空气和婴儿用品进行紫外线消毒，泳池的一次性薄膜必须做到每次更换。
超 市 审 计 报 告
前言
1、企业名称：喜乐多超市
2、行业类别：零售（吃喝玩乐购）
3、组织形式：有限责任公司
4、经营地点：宝鸡
5、经营面积：10000平方米
6、选择该城市的理由：因宝鸡的大型超市集中在城市的中心位置，且几个超市相距不到一公里，可想而知宝鸡的消费能力。我们选址可避开与这些已有的店竞争，环线选址，包围城市，方便顾客就近购物。宝鸡城区人口约74万人，市场前景非常广阔。
7、项目提出的背景：随着人们生活水平的提高，人们对物质生活的要求也不断提高，因为超市拥有齐全的货物，它即可以满足高消费人群，也是低消费人群的购物天堂。所以我觉得办一家大型超市是志在必行的。
二、超市的定义
超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场。又称自选商场。是许多国家特别是经济发达国家的主要商业零售组织形式。超级市场与20世纪30年代初出现在美国东部地区。第二次世界大战后，特别是60年代，超级市场在发达国家得到较快发展。超级市场最初经营主要是各种食品，后来经营范围日益广泛，逐渐扩展到销售服装.日用百货，家电家具药品等。超级市场一般入口处备有提篮手推车供顾客使用，顾客将挑选好的商品放在篮或车里，到出口处统一结算。
一、超市的特点
1、超级市场内的商品品种齐全，明码标价，挑选方便。人们可以在一个商场内购买到日常生活所需的绝大部分商品，免除了许多麻烦。
2、超级市场广泛使用计算机和其他现代化设备，便于管理。自动标价、计价、结算效率高，降低了成本，随意商品的价格相对低廉，受到广大顾客的欢迎。
三、企业的定位
1、产品特性
（1）注重品项齐全，可以提供消费者日常所需的生鲜.蔬菜.熟食.水果.副食品.日用百货.家用电器.服装等，以满足顾客一次性购足的需求。合理的将部分柜台.店中店出租给第三方，即可直接产生利润。（2）.强调合理的价格，以提供大众化.丰富性商品为主。
（3）.强调交通停车方便，是提供给顾客的良好购物场所的必备条件。（4）注重服务，除提供轻松.舒适的购物环境外，要以贴心的服务方式吸引顾客，如提供商品资讯.料理方法等。
2、目标市场特性
（1）追求新鲜、卫生、品质要求较高的有车家庭（2）注重服务、购物环境舒适的消费者（3）女性多于男性，年龄在16-50岁之间（4）较喜欢闲逛的消费者
3、竞争特点
（1）注重服务的同时强调价格的合理化，利润最大化。（2）做出生鲜特色，满足家庭菜篮子。
（3）提供特别金融服务，如现金预付卡.提货券.等给予适当折扣，可有效融资提高销售额。
（4）强调卖场气氛及促销活动的活性化。（5）强调高格调的整体形象。
四、市场的发展趋势
谁能让消费者用最少的支出，最短的时间。最快的速度。最优质的服务完成一次快乐的购物，谁便能最大化的占有市场竞争的优势，这句话看起来简单，但做起来难度是很大的。在商品的同质化。价格的同价化。促销同样化的竞争阶段，苹果的味道都是一样的。如何在有限的商圈内摄取理想的。尽可能多的顾客。顾客忠诚和销售利润？在沃尔玛、家乐福、麦德龙等无数个国际顶尖商业巨头充斥国内超市的态势下，中国超市如何应对？随着中国消费者钱袋的渐渐鼓起，国人的消费意识和消费能力发生了翻天覆地的变化，如何对消费者的心理欲望和消费需求做出尽可能快。尽可能到位的满足，并能够将这种满足一直持续？消费者对生活质量的要求越来越高，消费形态已从以往的“物美价廉”“节衣缩食”发展到今天的“个性购物”“健康购物”“快乐购物”以至于“享受购物”“体验购物”“感受购物”的高度。从消费者接到商家DM单那一刻起，从消费者的“贵足盈门”开始，他们便在无时无刻地向商家索取一种时时刻刻的服务和满足。单纯的商品丰富与否，单纯的价格比较，单纯的促销活动，已经无法满足消费者对商家的要求和期望。在这种形式下，超市应该脱离传统的销售理念，置于“售货”之上着重于售前.售中.售后全方位的销售服务。
五、超市适应人群
超市适应人群范围大，具体从两方面来看。（1）高收入人群的消费行为及心理特征：
品牌偏好明显，受文化需求的影响大于价格上的诱惑。高收入群体多为高品位、高消费、高需求的三高消费群体，易于接受新事物和大品牌，并会由此产生相应的品牌偏好。单次购买数量较大，购买频率次数较少。高收入群体忙于工作，生活不太规律，超市对他们来说也极为方便，省时、省力、省心。（周末做好吸引高收入群体很重要）（2）低收入消费群的消费心理特征
注重价格，喜欢抢购低价促销的生活必需品，对他们来说一分一厘的支出都要精打细算，购物数量较少，次数较多。抓住他们的心理带动人气也是不错的。
综上所述，可知超市的适应人群很广，只要办的合理，超市市场将是很有前景的。
六、如何切入市场
由于本地超市开店都有些年头，服务态度欠佳，促销力度不大。前期尽量接近顾客，引导顾客享受优质服务和实惠的价格是切入市场的当务之急，采取以下措施做好宣传：
（1）开业前期，通过门店悬挂大型喷绘进行宣传。做好开业首期的DM单的制作和发放
（2）在其它大型超市边设立大型广告位（3）开业当天的一些优惠活动（4）开业购物卡大力度推广
（5）开业一年内每十天做一期DM促销
（6）在节假日展开大型促销活动或抽奖.演艺活动
七、投资及收益分析（以10000平方米超市计算）
（1）投资估算：月租金：30万元 * 6个月：180万
装修：80万
设备，货架：50万
电脑收银系统：前台40后台15个 共计：20万元 防盗系统、监控设备：20万元
预计总库存：500万元 须支付现金货款：100万元 流动资金 ：20万元
合计：470万元
开业前期收益：出租4000平方米*60元*12月=288万 入场费.条码费100万元（部分须从货款中扣除）
合计：388万元
预计开业前实际投入资金300万元内 开业一个月内可再收回资金200万元
实际投资：100万元
（2）利润估算：
日营业额按每平米30元计算
6000平米*30元= 18万元 预计每月销售额为：18万元*30天=540万元 毛利润 540万元*18%= 97.2万元
入场费、管理费、陈列费共计每月 15万元 店中店租赁费每月：25万元 共计每月毛收入：122.215万元 费用开支
工资：按每人2500元一月计算共计160人=40万元 税收：每月5万元
水电费：每月5万元 报损：每月5万元
折旧：3万元 房租：每月30万元
其它：5万元 共计开支：93万元
每年净利润：
月收入122.215万元减去月开支93万元乘以12个月共计年利润约为350万元
八、结论分析
第一部分 嵌入式微波炉项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、嵌入式微波炉项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
| 序号 | 名称 | 单位 | 数值 |
| 1 | 项目投入总资金 | 万元 | |
| 1.1 | 建设投资 | 万元 | |
| 1.2 | 流动资金 | 万元 | |
| 2 | 项目总投资 | 万元 | |
| 2.1 | 建设投资 | 万元 | |
| 2.2 | 铺底流动资金 | 万元 | |
| 3 | 年营业收入（正常年份） | 万元 | |
| 4 | 年总成本费用（正常年份） | 万元 | |
| 5 | 年经营成本（正常年份） | 万元 | |
| 6 | 年增值税（正常年份） | 万元 | |
| 7 | 年销售税金及附加（正常年份） | 万元 | |
| 8 | 年利润总额（正常年份） | 万元 | |
| 9 | 所得税（正常年份） | 万元 | |
| 10 | 年税后利润（正常年份） | 万元 | |
| 11 | 投资利润率（％） | ％ | |
| 12 | 投资利税率（％） | ％ | |
| 13 | 资本金投资利润率（％） | ％ | |
| 14 | 资本金投资利税率（％） | ％ | |
| 15 | 销售利润率（％） | ％ | |
| 16 | 税后财务内部收益率（全部投资） | ％ | |
| 17 | 税前财务内部收益率（全部投资） | ％ | |
| 18 | 税后财务净现值FNPV（I=12%） | 万元 | |
| 19 | 税前财务净现值FNPV（I=12%） | 万元 | |
| 20 | 税后投资回收期 | 年 | |
| 21 | 税前投资回收期 | 年 | |
| 22 | 盈亏平衡点（生产能力利用率） | ％ |
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 嵌入式微波炉项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、嵌入式微波炉项目建设背景
(一)项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
(二)项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
(三)项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
(四)……
二、嵌入式微波炉项目建设必要性
(一)产业发展的要求
(二)市场发展的要求
(三)企业发展的要求
三、嵌入式微波炉项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 嵌入式微波炉项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景(重点)
二、XX市场容量(重点)
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
第四部分 嵌入式微波炉项目产品规划方案
一、嵌入式微波炉项目产品产能规划方案
二、嵌入式微波炉项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、嵌入式微波炉项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 嵌入式微波炉项目建设地与土建总规
一、嵌入式微波炉项目建设地
(一)嵌入式微波炉项目建设地地理位置
(二)嵌入式微波炉项目建设地自然情况
(三)嵌入式微波炉项目建设地资源情况
(四)嵌入式微波炉项目建设地经济情况
(五)嵌入式微波炉项目建设地人口情况
二、嵌入式微波炉项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 嵌入式微波炉项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、嵌入式微波炉项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、嵌入式微波炉项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、嵌入式微波炉项目节能方案
(一)项目节能设计依据
第一部分 项目情况
一、项目名称
顺驰·洛阳第一大街名店街（商业效果图）
二、项目定位
高档品牌餐饮、休闲娱乐购物名店街（商业资料图片）
三、地理位置
河南省洛阳市洛南新区太康路与龙门大道交汇处（区位图）
四、产品
1、产品形式：独立全临街商铺，整体三层局部四层，全框架结构
2、外观：大面积玻璃落地窗，外墙采用红色拉毛砖，方钢横栅
3、面积总量：2万平米
4、单位面积区间：60—600平米
5、户型图：
6、单间商铺分布：附图
五、配套设施
1、水：自来水
2、电：240kw
3、气：可接市政管道天燃气
4、暖：市政供暖
5、电梯：升降电梯
六、业态分布（图示）
s1——高档品牌特色餐饮、休闲、娱乐 s2——高档大型洗浴中心、休闲、娱乐 s4——餐饮、超市、洋果蔬菜行、s5——家居家纺、装修装饰、美容美体、七、目前情况
已入驻商家：上海凯德华洗浴城、信阳菜馆、上海美朝荣欣装饰有限公司、天津久安装饰有限公司、上海水星家访、特莱维美容美体中心第二部分 推荐经营项目
一、行业
餐饮：洛阳惠迪隆饮食有限公司
二、经营项目名称：老洛阳面馆
三、消费人群定位
目标客户：行政事业单位、大众消费、中高档消费人群
四、经营项目介绍
1、来源： 来自十一朝古都悠久的饮食文化，挖掘地方传统的餐饮名吃，弘扬洛阳饮食文化
2、发展历史：公司成立于1997年，现有十多家分支机构，营业面积有7000多平方米，老洛阳面馆作为洛阳经典老字号饭店，对出品质量要求非常严格，同时对原料进行自己加工、自己使用。老洛阳面馆以其多年的品牌信誉和品质，打造洛阳特有的中华名小吃，将奉献给洛阳市民最放心最美味的食品。
3、经营范围：面食、酒水、洛阳特色菜系
4、主要经营品种：洛阳浆面条、糊涂面、洛阳大角片、偃师卤面、洛宁蒸肉、蒜苗炒扁垛、小酥肉、浆水鱼、老洛阳扣碗、老洛阳皮冻、栾川醮汁豆腐、东关包子肉等。
5、特色：老洛阳面馆汇集洛阳各地方地区面食及菜式之精华，取众家之长，锐意创新，不断推出精美菜肴，充分满足宾客不同口味的需求，逐渐形成自己独特的风格，老洛阳面馆自建店以来始终坚持：民俗化、特色化、标准化和规范化的经营战略，坚持创新、特色、品种、品质、卫生、特色的经营特点，现代化的管理理念和优质的服务赢得了社会各界的一致赞誉，先后赢得了洛阳十大美食特等奖、洛阳餐饮业特色风味点、河南名吃、洛阳名小吃，同时在河南省第二批“名菜”“名店”“名师”认定命名活动中，被评为优秀参展奖。
五、经营条件
1、硬件：
（1）营业场地要求：面积、户型、开间、进深、门面、大厅（2）设施配套：水：进水管6分、电：三项电、30个千瓦，气：煤气或燃气、暖：空调、停车位
（3）灶具：1台蒸车、1台双口灶、1台单口灶、4个单眼独灶、2个大合台、2台冰柜、和面机等。
（4）餐具：100餐位×2 包括：口杯：料碟：调羹：面碗：荷花盘：凉菜盘等。
（5）桌椅数量：22张桌子、112张椅子、（6）员工人数：28人，其中包括：经理1名、会计兼保管1名、收银员1名、领班1名、传菜3名、服务员7名、厨房13名、杂工2名
2、软件
（1）技术：技术手册、烹饪、菜式、配方
（2）管理：管理手册
（3）培训：现场培训，实地演练
（4）店面设计方案及餐厅布局方案：可以参考现有老洛阳面馆店面设计方
案，可以由惠迪隆饮食有限公司的专业人员为其设计。
（5）装修标准：传统式中档装修。
（6）菜单策划与制作艺术：荤素搭配形式、价高价低的形式、特色推荐的形式、图文并茂的形式、通俗易懂的形式；
（7）原料的采购与管理：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度
（8）服务管理：参照惠迪龙饮食有限公司的相关制度
（9）员工管理及员工素养要求：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度
（10）安全与卫生管理：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度
（11）加盟合同：参照惠迪隆饮食有限公司的相关制度
六、布局规划（规划图）：预设台位22张，其中包括4个包间，18张散台；
七、1、包间分布
2、大堂布置
3、座位布置
八、经营优势
1、竞争对手几乎没有，目前洛南餐饮服务行业较少，且档次规模属于中低
档，餐馆情况：立足传统名吃开发，保证食品的安全，提供环保得放心的美食
2、洛南开发节奏的加快，及居民的入住，对行业需求快速增大
（1）本身小区情况：共计516户，约有2000多人，（2）周边覆盖小区人口情况：洛龙区公务员小区、行政中心、洛阳市
公务员小区及洛阳市政府相关下属机构
（3）潜在消费群体（关林、中油一建）：关林12万人，中油一建3万人
3、九、经营劣势
1、目前暂时没有成熟的商圈。
十、竞争对手
1、目前在新区还没有和老洛阳面馆想同档次的餐厅。
十一、自营者总体资金投入：
1、加盟费：（包括要点）3-5万包括品牌、厨师的培训、经理的培训、门头的设计指导、餐厅的布局安排（前厅、厨房）及后期老洛阳面馆新研发菜品的推广和传授、2、管理费：按营业额的1%收取
3、装修费：10万左右
4、物料购置费：5万左右
5、购买费用：
面积：300平米单价：3500（不保租）总房款：1050000元 首付：530000元 贷款：520000元
月供：52×111.62=5804元 10年共计月供：5804×120个月=696480元 其它费用：
维修基金：31500元 保险费：4709元 公证费：300元
按揭登记费：1040元
合计：1264029元
6、经营预算：
（1）经营状况良好：日营业额8000元，月营业额240000元
每月固定费用：
管理费：4800元工资：20000元 物料用品：1000元 水电：2600元 其它费用：2000元 税金：2000元
燃料：7000元
预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：240000×56%=134400元
当月利润：毛利－每月费用=纯利=134400－39400=95000元 10年共计利润：95000元×120个月=11400000元
（2）经营状况一般：日营业额6000元，月营业额180000元
每月固定费用：
管理费：3600元工资：14000元物料用品：800元 水电：1800元 其它费用：1400元 税金：1400元
燃料：5300元
预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：180000元×56%=100800元
当月利润：毛利－每月费用=纯利=100800元－28300元=72500元 10年共计利润：72500元×120个月=8700000元
（3）经营状况差：日营业额4000元，月营业额120000元
每月固定费用：
管理费：2400元 工资：10000元 物料用品：500元 水电：1300元 其它费用：1000元 税金：1000元 燃料：3500元
预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所
得出的数据），毛利为：120000元×56%=67200元
当月利润：毛利－每月费用=纯利=67200元－19700元=47500元 10年共计利润：47500元×120个月=5700000元
7、租赁预算：租金：42元/平米 面积：300平米 共计租金：12600元/月 10年共计租金：12600元×120个月=1512000元（租金）
十二、投资者总体资金投入：
1、加盟费：（包括要点）3-5万包括品牌、厨师的培训、经理的培训、门头的设计指导、餐厅的布局安排（前厅、厨房）及后期老洛阳面馆新研发菜品的推广和传授、2、管理费：按营业额的1%收取
3、装修费：10万左右
4、物料购置费：5万左右
5、购买费用：
面积：300平米单价：3500（不保租）总房款：1050000元 首付：530000元 贷款：520000元
月供：52×111.62=5804元 10年共计月供：5804×120个月=696480元 其它费用：
维修基金：31500元 保险费：4709元 公证费：300元
按揭登记费：1040元
合计：1264029元
6、经营预算：
（1）经营状况良好：日营业额8000元，月营业额240000元
每月固定费用：
管理费：4800元工资：20000元 物料用品：1000元
水电：2600元 其它费用：2000元 税金：2000元
燃料：7000元
预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：240000×56%=134400元
当月利润：毛利－每月费用=纯利=134400－39400=95000元 10年共计利润：95000元×120个月=11400000元
（2）经营状况一般：日营业额6000元，月营业额180000元
每月固定费用：管理费：3600元工资：14000元物料用品：800元
水电：1800元 其它费用：1400元 税金：1400元
燃料：5300元
预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所得出的数据），毛利为：180000元×56%=100800元
当月利润：毛利－每月费用=纯利=100800元－28300元=72500元 10年共计利润：72500元×120个月=8700000元
（3）经营状况差：日营业额4000元，月营业额120000元
每月固定费用：
管理费：2400元 工资：10000元 物料用品：500元
水电：1300元 其它费用：1000元 税金：1000元
燃料：3500元
预计毛利率为：56%（此毛利率是根据老洛阳面馆7个店平均的营业额所
得出的数据），毛利为：120000元×56%=67200元
当月利润：毛利－每月费用=纯利=67200元－19700元=47500元 10年共计利润：47500元×120个月=5700000元
7、租赁预算：
前五年租赁预算：平均每月收取租金价格在17.5元/平米，面积是300平米×17.5=5250元/年
五年共计收取租金价格26250元
后五年租赁预算：（1）租赁状况良好：月租金在50元/平米
五年共计收取租金价格：300平米×50元/平米×5年=75000元
共计十年收入租金为：前五年租金+后五年租金=26250元+75000元=101250 元
（2）租赁状况一般：月租金在40元/平米
五年共计收取租金价格：300平米×40元/平米×5年=60000元
共计十年收入租金为：前五年租金+后五年租金=26250元+60000元=86250 元（3）租赁状况差：月租金在30元/平米
五年共计收取租金价格：300平米×30元/平米×5年=45000元
共计十年收入租金为：前五年租金+后五年租金=26250元+45000元=71250元
8、保租测算：包租商业售价为：4600元/平米 面积为：300平米
总房款为：1380000元，优惠幅度：8% 优惠后总房款：1269600元 按总房款的8%返租金来计算一年的回收租金为：101568元
(一) 项目简介
江西南昌市朝夕教育培训机构
初期:建立一个总办事处 (财大蛟桥) 、两个分部 (枫林、交大) ;中期:新增分部2-3个, 扩展至南昌大学江西农业大学;成熟期:建立独立的教学场地, 力争每年培训学员人数在5000人以上。建立在南昌专业从事会计类 (会从、职称、注会、注税) 、金融类 (银行、期货、证券) 教育服务机构。
(二) 项目市场分析 (SWOT分析) S:强项, 优势
第一:实力雄厚的培训师团队
第二:严格的员工培训
W:弱项, 劣势
外部:知名度不高, 营销意识不强
内部:缺乏必要的员工制度
O:机会, 机遇
外部:市场需求量大
内部:人员、产品创新潜力大
T:威胁, 竞争对手
第一:政府的限制
第二:面临强大的竞争对手
(三) 分析总结
从以上分析中可以看出, 投资教育行业是一个明智的选择。在目前的情况下, 朝夕教育培训机构内部和外部情况从总体上来讲基本良好。但是如果不抓紧对发展的研究、分析, 则很快就会滑向劣势。
二、现金流
(一) 财务评价的依据
本项目的财务估算是依据项目建设所在地的同类项目的产业水平和投入水平, 以达到对项目规范化的财务经济分析。
(二) 财务评价基础数据收入:基本定价
会计从业资格证报名100元, 会计电算化报名280元 (集中在3.4月) , 计算机二级报名260元, 注册会计师报名100-150元一门, 证券从业资格报名85元, 银行从业考试报名115元。
(三) 财务评价
1. 销售收入的确认
营业收入估计的增长率为55%:
2. 利润总额及分配
利润总额是以2012年的销售利润率估算
说明:所得税政策:
大学毕业生从事个体经营的, 自批准经营日起, 1年内免交个体户登记注册费、个体户管理费、经济合同示范文本工本费等。此外, 如果成立非正规企业, 只需到所在区县街道进行登记, 即可免税3年。所以项目所得税前三年免税, 第四年开始按25%征收, 盈余公积金按利润的10%计算。
3. 产品成本估算
说明:第一:成本是根据收入减去利润来确定的
第二:本项目所有的设施设备, 原材料, 辅助材料及用电价格均以当地现行市价为基础。
第三:固定资产按平均年限法计算折旧, 年折旧为14781.62万元。
4. 终结期现金流
因为不涉及流动资产的垫支, 以及固定资产的残值较小可以忽略, 所以不涉及终结期的现金流
三、WACC (加权平均资本成本)
(一) 含义
加权平均资本成本是在金融活动中用来衡量一个公司的资本成本, 是指企业以各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数, 对各种长期资金的资本成本加权平均, 从而计算出来的资本总成本。
(二) WACC的计算
1. 计算公式
= (债务/总资本) *债务成本* (1-企业所得税税率) + (资产净值/总资本) *股权成本
We权益资本在资本结构中的百分比=10/15=0.6667
Wd是债务资本在资本结构中的百分比=5/15=0.3333
T所得税税率=0.25
所以WACC=0.3333*0.144* (1-0.25) +0.6667*0.144=0132
四、财务可行性分析
(一) 基准收益率
1. 含义。
基准收益率 (benchmark yield) , 也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。
2. 计算。
简化的计算公式:ic=i1+i2+i3i1为年资金费用率与机会成本之高者;i2为年风险贴补率;
i3为年通货膨胀率
(二) 投资回收期 (PT)
通过计算投资回收期2.25年<投资有效期的一半7.5年, 具有财务可行性
(三) 投资收益率 (ROI)
通过计算总投资收益率>基准收益率, 具有财务可行性:ROI=495346.8÷100000÷6=0.826>0.162
(四) 财务内部收益率 (FIRR)
通过计算IRR=0.53>0.162, 具有财务可行性
(五) 财务净现值 (FNPV)
通过计算NPV=279100.54大于0, 具有财务可行性
(六) 盈亏平衡分析
1. 含义。
盈亏平衡分析是指通过计算项目达产年的盈亏平衡点 (BEP) , 判断投资方案对不确定因素变化的承受能力, 为决策提供依据。
2. 盈亏平衡点。
(Break Even Point, 亦称保本点、盈亏分离点) 它是指企业经营处于不盈不亏状态所须达到的业务量 (产量或销售量) , 即销售收入等于总成本, 是投资或经营中的一个很重要的数量界限。盈亏平衡点较低, 说明项目盈利的可能性较大, 亏损的可能性较小。本项目的盈亏平衡点=营业总成本/ (销售收入-销售税金及附加) =1882578/ (2379414-22270) =0.799, 经营安全率=1-生产能力利用率=0.201, 上述指标表明公司该项目经营较为安全, 抗风险能力一般。
(七) 敏感性分析
可不予分析:因为本项目的IRR大于WACC, 所以在此可不去分析。
(八) 项目风险分析
1. 市场风险。
(1) 人员多少, 直接决定项目的收益; (2) 消费水平高低, 从侧面反映出当地人群对项目的接受程度; (3) 消费潜力大小, 影响项目的发展空间。
2. 风险规避。
(1) 在项目的前期工作中, 做好市场调查, 调查项目所在位置的规模、人群消费力的高低、人群素质的高低, 并在此基础上分析项目的最佳区位选择; (2) 采取相应的优惠措施, 降低项目的有关收费, 例如:对前几名报名的优惠, 对在平时表现突出的再次优惠等等。
(九) 可行性分析结论
综上所述, 该项目建设目标明确, 实施方案科学, 经济效益良好, 社会效益显著, 该项目的建设是可行的, 建议尽快实施。
参考文献
【关键词】保险资金 保障性住房 社会信誉价值
1. 问题提出
随着越来越多的外来人口涌入城市，以租赁形式为夹心层1提供住房保障，成为主要选择方式。我国“十二五”规划中明确指出应加大发展保障性住房。但由于属于公众服务性基础设施建设的保障性住房利润空间相对较小，提不起房地产投资商的积极性。由此，资金便成为了保障房建设项目中最突出的困难。
那么从保险公司的角度，保险资金投资保障性住房是否具有可行性？在什么条件下，保险公司愿意将保险资金投入此项目，这需要更深一步的探讨和分析。
2. 可行性分析
2.1战略上的可行性——基于保险公司资产负债匹配
保险资金现行主要投资方式为债券、银行存款、股票、基金，其中近几年债券与银行存款投资比例逐渐下降，股票与基金投资比例有所增加。据2011年《中国保险年鉴》，从配置结构上看，截至12月末，固定收益类资产占比80.06%，比年初下降0.32%，权益类资产占比16.80%，比年初增加0.12%；股权和债权投资余额占比4.99%，比年初增长22.1%。银行下调大额存款利率且限制金额规模，使得保险公司能够签订的大额协议逐年下降，影响资产负债的匹配。2010年9月保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台，为保险资金投资开辟了新的渠道，同时政府为债务人又有资产公司作担保，因此投资保障性住房的风险也相对较小。目前中国太平洋资产管理公司和中国平安资产管理公司投资保障性住房建设，保底利率为6%，高于保险资金投资于债券的年平均收益率（约4.6%），而保险资金的总投资近十年间的平均收益率也只有4.921%。
2.2综合效用的可行性——基于效用函数模型
2.2.1模型建立
为了能够准确说明保险公司的效用函数模型，做出如下假设：保监会在确保险资安全的范围内将投资管制放松到最大限度；由个人偏好的角度，保险公司追求其信誉价值；一个单位财富值与一个单位信誉价值等价；地方政府在吸引保险资金投资保障性住房时，承诺给予保险公司适当的税收优惠。
基于以上假设，引入两个自变量保险公司的财富值w，其社会信誉价值2v，对应的效用函数为U(w)|U(v)。由保险公司是风险规避者，可以得出：
2.2.2运用模型分析
现假设A、B两家保险公司适用于相同的效用函数，均拥有的财富值，并分别将其投资于保障性住房项目和债券，经过相同的时期，预定收益率分别是r1和r2，相对应对应积累的财富值分别可达w1和w2，接着对r1和r2的大小进行分类讨论：
(1)r1>r2，即w1>w2，此种情况下，A保险公司财富收益效用明显大于B公司U(w1)>U(w2)，同时A公司由于参与公共服务类基础设施的建设，即投资于保障性住房项目，必将会使U(v1)>0，而B公司社会信誉价值U(v2)几乎为0，如此则A保险公司总的投资效用U1>>U2，市场上的保险公司最终都会选择投资保障性住房。
(2)r1<=r2，即w1<=w2，此时U(w1)<=U(w2)，U(v1)>U(v2)。则A保险公司的总效用为U1=U(w1)+U(w2)；B公司的总效用为U2=U(w2)+U(v2)，则A、B两公司的总效用之差为：U1-U2=U(w1)-U(w2)+U(v1)-U(v2)，接著可以通过比较与的大小来比较A、B两公司总效用的大小。由于债券与保障性住房项目风险类似，除了有约定的利率外，都会受到市场利率波动的影响。而两者与收益率相关的其他方面则相差甚微，因此可以得出r1与r2相差不会很大，所以w1与w2不会相差很大，最终也不会很大。
综合以上两种情况分析，投资保障性住房项目明显高于投资债券的总效用，具有可行性。
3. 保险资金投资保障性住房富所面临的问题
首先，监管问题。前文第一个假设是保监会在确保险资金安全的范围内将投资管制放松至最大限度。其次，安全性问题。保险资金投资保障性住房2011年才正式启动，到目前尚未经历完整周期，投资收益率等还未可知。最后，与投资债券类似，投资保障性住房也面临政策、管理、利率、操作等风险。
4. 增强保险资金投资保障性住房可行性的政策建议
4.1政府——积极引导，政策支持
一是政府（尤其地方政府）在引导保险资金参与保障房的建设时，可通过优惠政策鼓励和吸引保险资金的介入，对保险资金投资保障房建设实行优惠的土地和税收政策，提高保险公司的投资收益，提高其投资效用；二是采用“政府主导、商业化运作、协同发展”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制，共同推进保障性住房工程的建设与发展。
4.2保险监管部门——合理限制，规范运作
保险监管部门要充分发挥其制度设计和规范运作的作用，同时要适当放松监管。例如：保险监管部门可以在风险可控的前提下，适当放权给保险公司，让保险公司自衡风险，自行决策。
4.3保险公司——防范风险，积极探索
保险公司应建立专项资金并完善资产管理制度，合理分配和运作资金，严格按照法律法规和监管规定，优化和完善内部投资决策流程和风险防范机制，建立动态风险评估机制，对项目风险全程实时监控。
注释：
（1）夹心层：是指游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。这群人中，有的够不着廉租房条件、又没钱买经适房，有的没资格买经适房、又买不起商品房。
（2）社会信誉价值：指企业由于参与社会公共基础设施建设或参加社会公益活动，而获得的社会认可和信任。
参考文献：
[1]王星，席友.保险资金投资保障性住房研究[J].《金融与经济》，2011-6.
[2]段善雨.我国保险资金的运用渠道及其风险管理[J].《经济经纬》，2007-4.
[3]张艳，刘丽华.保险资金参与保障性住房建设的长效机制研究[J].《经济问题探索》，2011-9.
