地产公司质量管理制度（通用8篇）
一、公司考勤制度
本规定是对公司全体职工进行出勤检查与管理的基本依据。第一章 考 勤
第一条 根据岗位不同，工作时间分为两种：
(一)日常班:每日工作时间为上午8:30－12:00，下午1:00－5:30;实行每日8小时工作制度，每周工作时间不超过44小时。
(二)特殊岗位:由其直接上级领导安排工作时间，报公司总经理审批。
第二条 迟到、早退
(一)于规定上班时间五分钟后三十分钟内到职为迟到；(二)于规定下班时间前三十分钟内离去为早退；(三)一个月内每迟到/早退三次以旷工一日计；
（四）员工因公或确因其它突发的、不可抗拒的情况事前来不及请假或打电话请假迟到的，事后说明原因后不作缺勤处理；
（五）忘记打上班卡的，视为迟到；忘记打下班卡的，视为早退。
第三条 事假
(一)职工人员因私人事务必须亲自处理时，可以申请事假；(二)事假以半日为最小计算单位，不满半日以半日计；(三)事假年累计达7天者按自动离职处理。第四条 病假
(一)职工因疾病、非因公负伤必须休养时，可以申请病假；(二)病假以半日为最小计算单位，不满半日以半日计； 第五条 旷工
(一)未经准假或未办理请假手续而未到职者，以旷工论处；(二)迟到、早退超过三十分钟者视为旷工半日；
(三)一个月内累计旷工三日或一年内累计旷工六日者，视为自动离职；
第二章 假 期 第六条 国家法定假日
(一)元 旦：一天(二)春 节：七天(三)清明节：一天(四)劳动节：一天
(五)端午节：三天
(六)国庆节：七天
(七)中秋节：一天 第七条 婚假
员工可在结婚一年内申请休婚假五个工作日，休假期间工资照发。第八条 产假
女职工产假为15天。第九条 丧假
(一)父母(含配偶的)、配偶、子女、兄弟姐妹逝世可请丧假三天；
(二)(外)祖父母、配偶的(外)祖父母、配偶的兄弟姐妹逝世可请丧假一天；
（三）丧假期间工资照发。第三章 请假、消假审批权限和程序
第十条 职工请假应由本人填写《请假单》。一天以下（包括一天）的假期由部门领导审批后交行政人力资源部备案，一天以上假期由部门领导审批后交公司主管副总审批。三天以上（包括三天）的假期必须经总经理审批。
第十一条 职工将经过审批的《请假单》交到考勤人员处后，方可离开工作岗位。
第十二条 新聘人员在试用期内，不享受婚假、产假、年休假待遇。在试用期内
不享受事假、病假。待试用期满按有关假期规定享受有关假期待遇。
第四章 考勤管理 第十三条 公司考勤
(一)记录员工出勤情况。不 限——08：30 打早上上班卡 12：00——12：30 打早上下班卡 12：31——13：00 打下午上班卡 17：30——不 限 打下午下班卡
(二)每月第一周内统计前一个月公司考勤，于10日下班前将考勤资料上报。
第十四条 其他办公地点
(一)各办公地点考勤人员每日记录员工考勤。
(二)每月第一周前将考勤资料交行政人事部负责人审批后，连同所有考勤资料交公司考勤人员。
第五章 工资的扣发及处罚
第十五条 一次未按规定打卡且未说明原因的，降一级基本工资；每月累计3次
以上（含3次）未按规定打卡且未说明原因的，公司予以辞退。
第十六条 旷工者，扣发旷工时间三倍的薪资。第十七条 事假者，扣发事假期间薪资。第十八条 病假者，扣发病假期间薪资。无外派人员考勤制度。
行政人力资源部
一、房地产公司股权转让模式
当前在进行房地产公司股权转让中, 主要采用的方式是签订股权转让合同, 实现股权转让, 此流程主要依据的是《合同法》及《公司法》中的相关规定。相对来讲股东之间的股权转让则比较简单, 股东向公司之外的人员实施股权转让则比较复杂。首先需要转让方将股权转让各事项对其他股东实施书面通知, 或者在公司内部提交股权转让申请, 就此问题召开股东发挥, 将股权转让相关事宜由股东会决定, 其他股东对购买权享有优先权。之后股东及受转让方需要签订股权转让协议, 股权转让双方均需要依照协议履行相关的股权转让流程。在实际操作中, 关于股权转让的价款, 一般都是依照公司在特定时间内评估净资产确定, 股东的原出资额并不是股权转让价款确定依据。具体的操作流程需要严格依照《公司法》第三章相关规定操作。
二、房地产公司股权转让中存在的法律风险
( 一) 股权出让方风险
股权出让方存在的法律风险主要是受受让方在交易过程中, 对相关股权转让对价义务不履行或者不完全履行, 从而带来相应的资金风险。
( 二) 股权受让方风险
相对于股权出让方来讲, 股权受让方的法律风险比较多。首先房地产公司股东有限购买权的行使及相应限制。依照《公司法》中的相关规定, 股东在进行股权转让的时候公司股东必须要通过公司股东数的过半同意, 在这一条件下其他股东均具有优先购买权。股权出让方需要出具股权转让行为是否通过其他股东同意证明, 其他股东的购买意愿等等, 这些因素均对股权转让行为具有直接影响; 其次公司是否存在负债风险, 这一方面则包括未对外披露的对外担保、一般性债务及合同违约等。如果股权公司有可能存在的债务, 股权受让方必须要对其有形资产及债务有详细了解, 同时也必须要对公司对外提供担保风险及已经构成违约合同风险进行评估及判定, 只有对这些情况有真实了解, 才能够对其风险最大化降低。然后转让股权本身的风险。股权公司股权中是否有公司表决权、委派董事及管理人员全、分红权、质押担保等第三人权利以及清算剩余财产分配权等相关权利, 股权出让方的股东权利以及出资情况等等也需要明确, 这些权利在确定中均具有一定的难度, 这些就需要股权受让方进行调查及合理评估。又然后房地产项目的风险评估, 股权出让方的目的是让受让方接受公司项目, 那么关于公司项目的风险也必须进行合理评估。对房地产项目合法性审查, 对其权属问题调查, 对其各项法律隐患进行合理的评估等等。最后股权转让交易中存在的履行风险, 对于出让方的履行协议义务必须严格控制, 同时加强资金安全键控制, 促进履行的顺利进行。
三、房地产公司股权转让的法律制度规制
( 一) 房地产公司股权能转让的法律依据
在进行股权转让过程中必须要严格依照法定股东人数规定, 对具有购买优先权的股东权益有效保障, 这一行为则依照的是《公司法》中的四七十二条规定。对于不动产物权设立、转让、变更以及消失的判定依照的法律为《物权法》第九条规定及第十七条规定; 股权转让并取得相应土地使用前之后, 实施房地产开发行为的相关规定则依照《城市房地产管理法》的第二十六条规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定。
( 二) 完善登记制度
想要对房地产股权转让中的简便性及风险性之间存在的矛盾有效解决, 则必须要对其等级制度有效完善, 所以需要把房地产公司股权转让和一般股权转让进行区分。在和房地产项目股权转让相关的时候, 不但要对其工商登记进行变更, 也就是股东的变更, 在土地使用权登记中也必须要将土地所属公司的股东变化情况详细标明, 之后进行对外公示, 对股权转让当事人的合法权益实施有效保护, 并确保购房者的合法利益。
( 三) 强化监管制度
在进行股权转让之前, 就必须要对转让主体有效审查。在房地产公司出现较大股权变动的时候, 监管机关则需要对其股权合法性及时审查, 比如说土地来源及其是否和相关规定要求相符等等。关于股权价款的制定, 则也必须严格依照相关评估机制确定。在进行股权转让过程中, 则必须要对其登记制度等相关转让手续规范。在股权转让之后, 还必须要对公司继续实施监管, 以免受让方出现违反合同行为, 或者防范公司出现倒卖土地等行为, 对国家和集体、他人利益造成影响。在股权转让中可以构建相应的监管机制, 对其监管职责及监管范围有效明确, 以此促进房地产行业的健康发展。具体措施包括:
1. 明确监管职能及转让条件。想要对城市房地产实施有效管理, 确保房地产行业的健康发展, 有效保障房地产公司股权交易双方的合法权益, 则实现需要对监管机构的法定职责和职能明确。所以在立法过程中首先对监管机构及其管理职能明确, 确保监管机构受到相应的法律保护且具有一定的可操作性。关于机构的具体监管内容, 则可以由房地产管理部门实施统一监管。房地产管理部门不但要具有一定的法定管理职能也必须有丰富的管理经验, 这样才能够对房地产股权转让实施有效监管, 对此过程中各项手续办理提供便利。另外也必须要对转让条件明确。在进行房地产公司股权转让中和其他股权转让具有一定差异, 和公司资产一样具有直接获利性, 并且对房地产市场流转秩序具有直接影响。所以需要设置严格的股权转让条件, 具体情况可以依照房地产转让限制条件制定。
2. 确定相应的征税制度, 在进行房地产股权转让过程中, 其具有直接获利性, 所以也必须要制定相应的税收制度。可以让公司直接到相关部门对相关营利性实施审查, 并将其相关费用进行缴纳, 以上这些流程是监管部门进行备案及工商变更登记的基本条件。
3. 制定具体的转让程序, 只有制定具体的科学的转让程序, 才能够让相关制度具体落实。因此在立法过程中则需要将房地产公司股权转让的具体程序有效规定。在此过程中不但要依照《公司法》中的相关规定, 也必须要让双方当事人严格依照相关程序办理: 首先双方进行股权转让合同签订; 其次在协议规定时间之内必须要转让合同到房地产监管部门进行登记, 其中包括公司资产证明、双方身份证明等相关文件; 第三, 房地产监管部门针对转让协议进行相关审查、核实等操作, 并给予双方答复; 第四, 依照相关规定房地产公司股权转让双方将相关费用缴纳完毕; 第五, 监管机构将股权转让备案意见提出; 第六, 对于满足相关要求及规定的双方当事人需要到工商部门, 对其实施股权变更登记。
4. 制定相应的信息公开制度, 其中公司收购信息公开制度也就是达到相应的比例的持股大股东需要将持股情况以及变化进行公开的制度, 或者公司收购信息进行依法披露的制度。通常情况下公司为了掩盖自身不足, 会将公司的不利条件掩盖起来, 但是目前在我国实施信息披露制度, 那么在房地产行业也应该实施信息公开制度, 提高股权转让安全性。
( 四) 强化市场主体的自律能力
房地产公司股权转让在实际操作中程序比较简单, 但是影响因素比较多, 风险比较大。因此必须要对其交易双方的每个环节实施全方位监管, 对其存在的风险有效监管。具体的过程可以依照以下步骤实施: ( 1) 股权出让方及受让方进行谈判, 初步确定双方股权转让意象; ( 2) 对公司项目实施前期调查, 双方相互了解对方基本情况; ( 3) 对公司项目实施综合评估, 可以从经济、法律以及其他因素等方面对双方股权转让风险以及存在的优劣势综合分析, 并对股权转让价款评估; ( 4) 初步制定相应的股权转让实施方案; ( 5) 双方当事人签订股权转让框架协议; ( 6) 对股权转让工作进行实质准备, 依照《公司法》中关于股权转让的相关规定实施房地产股权转让, 并且在此过程中严格遵循房地产监管制度; ( 7) 股权转让双方签订股权转让协议; ( 8) 双方当事人严格依照协议履行义务。依照以上流程, 能够提高当事人双方的自律意识, 并且在此过程中始终保持高度审查意识, 对此过程中存在的风险有效防范, 确保房地产公司股权转让的顺利实施。
( 五) 提高法律意识
受让方在签订收购股权合同的时候, 则需要对以下几点注意, 首先股权转让合同不能够对当前的房地产法律法规相关规定违背, 就算是合同形式能够满足要求, 也必须要确保其相关内容也严格依照相关法律规范。比如相关的开发建设约定及项目质量约定等等。其次, 合同制定必须要满足《合同法》的相关规定, 例如出现恶意串通, 损害国家或者机体利益的合同, 则为无效合同。在进行转让操作中如果实际价格要比合同约定的价格高, 以此减少缴纳费用, 对国家利益造成一定的损失, 那么合同中的价格条款则为无效条款。
四、结语
在房地产公司股权转让过程中, 具有一定的存在价值, 但是同样也具有负面效应, 例如可能对房价造成影响等等, 双方当事人在转让过程中也需要面对一定的风险, 这些风险对房地产市场经济发展也具有直接影响。通过对房地产公司股权转让法律制度完善, 有助于降低相应的转让风险, 同时也能够对其风险危害性显著降低。总之房地产行业是我国国民经济重要组成部分, 在住房体制不断改革环境下, 相关法律政策也有所改变。在这种情况下则需要不断完善相关法律体系, 对房地产公司股权转让相关人员的合理权益有效保护, 促进房地产行业的健康发展, 同时促进我国经济活动的参与者合法利益。另外也必须要对房地产公司股权转让流程监管, 以此促进各项经济活动的顺利实施。
摘要：房地产公司股权转让涉及到公司法及土地使用权流转等问题, 对当事人来讲具有一定的风险, 因此需要对房地产公司股权转让法律制度有效完善, 对其实施适度规制, 以此提高房地产公司股权转让实务操作规范性。本文则对房地产公司股权转让中存在的问题及法律制度规范策略展开探讨。
关键词：房地产,股权转让,法律制度
参考文献
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关键词：上市公司；企业发展；房地产企业；内部控制
目前很多房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是其内部控制意识管理淡薄，缺乏应对风险的相关措施，而且内部控制有效性和实施状况也不是很乐观，很多房地产企业在爆发金融危机后，相继陷入经营发展的困境，而且市场需求也在大幅度地下滑，很大程度上是因为房地产企业的内部控制的缺失，在世界经济一体化的背景下，全球经济的持续低迷，房地产企业只有完善自身的内控管理及评价体系，才能适应环境的变化，帮助企业度过危机，抵御风险。
一、关于企业内部控制及评价研究的概述
企业内部控制是企业董事会、监理会和经理层等实施旨在实现经营效率、效果、资产安全、财务报告相关信息的真实程度、法律法规和资产安全提供一个合理的保证过程，它是企业管理的重要组成部分，它与企业的经营紧密地联系在一起，对企业的经营起到调节和约束的作用，保证整个经营管理能够起到监督和控制的作用。内部控制评价是指企业董事会或者决策的机构可以对内部控制起到一个有效的评价，并且形成评价结论，出示评价报告。在企业内部控制过程中，实行内部控制评价，保证企业开展的管理活动都可以有评价的标准。
二、房地产企业内部控制管理及评价的发展现状
据统计，仅有70%的房地产企业在官方的场合上，披露了董事会对公司内部控制的自我评价报告，而30%的企业并没有进行内部控制的自我评价；同时也有20%的企业是聘请了独立的会计师对其进行内部控制审计，并根据审计的内容，出示内部控制的审计报告。
三、房地产企业内部控制的特点和内涵
房地产行业是属于资金密集型的行业，具有非常强的特殊性，而且作为房地产开发的企业，它能够建立与实施内部控制的关系：一是内部控制建设需要房地产企业能够根据自身的情况出发，有针对性地采用内部控制，保证企业规模和管理水平能够相适应，同时能够符合企业经营发展的效率，实现企业经营管理的发展要求，真正把握控制点，保证内部控制能够作为企业内部的管理，严格按照企业的发展贯彻执行，同时实现企业外部环境的优化；二是内部控制执行，需要满足企业财产物资的安全和会计信息的真实性，真正促进经营方针和提高经营发展的效率，从而确保企业各项业务活动能够真实规范。
四、房地产企业内控管理及评价研究出现的问题
（一）内部控制的风险意识非常淡薄
金融危机之后，经济的发展形势正在恶化，所以国家加大了企业宏观调控制的发展力度，房地产企业面临着很多风险问题，而且40%的企业已经披露了风险评估的报告，风险评估是根椐企业的经营发展策略，利用自身的风险去分析技术，找出风险并采用合适的方法去降低风险，从企业的发展现状来看，大部分的企业并没有一个健全的风险预警系统，从制度上并没有风险评估的机制，所以企业不能够准确地辨别各种风险，就会失去处理各种风险的机会，一当风险不是企业可接受的范围，就会给企业带来巨大的损失。
（二）内部控制人员的执行力不足
房地产企业一般是独大的现象，接近百分之七十的房地产企业存在着这种情况，而且43%的房地产企业是国有控股，主要是因为国有股东并不是真正的股东，他不会像自然人股东那样在意出资和因出资带来的经济效益，所以国有大股东并不关注企业运作的风险，企业针对各种风险的控制只是流于形式，而且大部分的自然人控股，只是家族式的管理，只注重业绩而忽略了内部控制体系的建设，所以家族式管理最明显的标志就是最终决策权集中到一个人手中。
（三）治理结构过于简单
目前我国很多房地产企业只是根据法律和法规的形式建立股东大会、监理会、董事会、经理层，并没有建立完善的法人治理的结构，具体的表现是：房地产企业股权结构最重要的是一股独大，董事长和监事长都是大股东所许可或者委派，所以董事会和监理会并不能真正发挥他们应有的作用。同时由于下属机构的设置并不是很完善，所以许多房地产需要设立审计委员会，建立完善的制度和人员配置，但这样并不能完全发挥作用。独立的董事人选一般情况下是董事长的提议，然后需要股东代表所通过，所以这种独立董事很容易成为真正的大股东的利益，无法真正独立。
五、房地产企业内部控制及评价的建议
1.鼓励管理层加强专业的内部控制培训
如果管理层对于企业的内部控制认识并不准确，就不能够向员工去传达真正的内部控制思想，而且整个企业并不能形成对内部控制正确的认识，所以内部控制的效果也会受到严重的影响，所以需要鼓励管理层去参加专业的内部控制的培训 ，从而提高管理层对于内部控制的认识，这样才能真正提高企业高层管理人员对于内部控制的认识，形成一个良好的内部控制的氛围，保证企业内部控制体系的良好运转。
2.将内控思想与企业文化相结合
企业文化是影响企业员工思维的一种无形的力量，同时也是企业经营当中重要的部分，房地产企业可以把企业的内控思想真正融入企业的文化当中，通过企业文化来增加员工的控制意识，同时以一个相对较强的意识去组织并控制好环境，通过企业文化培养企业员工的内部控制的观念，使其能够真正影响到企业内部控制的执行，让内部控制的观念真正融入到企业员工的思想当中，保证内部控制的贯彻执行。
3.健全房地产企业的治理结构
改善企业股东大会的结构，股权集中和分散程度可以利于公司治理结构的完善，从而抗衡大股东的超强控制。为了确立股东大会在公司治理的核心地位，其他人员需要起到制约和监督的作用，所以合理分散股权非常必要。
同时还需要保证董事会的独立性，保证其在决策和监督过程中的独立性，只有董事会的功能完善了，才能完善企业的治理结构，保证董事能最大限度地发挥监督的作用和决策的作用。
4.加强成本管理
它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，提高信息管理水平非常重要，作为企业管理者以及每一位职工，要尽可能去学习企业成本管理，提高员工的素质，将企业成本管理的理念灌输到每一位员工的头脑当中。同时企业的管理者需要加强自身的企业成本管理意识，强化企业成本管理的强度。
结语：金融危机的爆发，国际的经济形势也越来越严峻，所以给房地产企业带来巨大的冲击，中国的房地产企业需要抓住危机当中的商机，重视建设企业的经营发展策略，优化企业的治理，保证企业能够真正度过难关，根据目前房地产企业内部控制及评价，可以分析其中现状中发展的问题，在竞争激烈的市场环境下，完善企业内部控制管理及评价体系。
企业的内控管理是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内控管理方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业的企业内控管理的任务任重而道远，我们要坚持企业内控管理，相信在不久的将来，中国的企业将会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：成都万华房地产开发有限公司）
参考文献
[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大學出版社，2008
总 则
为了加强公司管理，使公司管理标准化、制度化，特制定本公司管理制度，
第一章 组 织 机 构
一、 岗位设置原则
工程部岗位调设置依据以下原则：(1)精干高效的原则;(2)灵活弹性、相对稳定的原则;(3)因事设岗的原则;
二、 组织机构
1. 工程部的编制
工程部是公司所有工程项目唯一的组织协调机构，也即公司所有开发工程现场项目部的.管理机构。
根据公司总体要求及工程部机构设置原则，工程部人员编制由工程部经理(公司副总经理)、总工程师、项目部人员组成。
工程部经理(副总经理)、总工程师对公司开发所有项目负责并管理。
2. 现场项目部编制
现场项目部直接接受公司工程部经理(副总经理)及总工的领导，并对其负责。
项目部人员编制及组成根据开发项目规模及实际需要而定，配备项目部经理1名，内勤1名，专业工程师若干(一般每10万方项目配备专业工程师4名，分别为土建、水暖、电气、装修工程师各1名)。
本着灵活弹性的原则，项目部人员编制随着工程任务量的增加进行人员的增加和职责的细分。每新开发一个项目，现场项目部按上述编制和原则进行设置。
项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。
3. 工程部组织机构图
4. 工程部人员编制图
第二章 部 门 职 能
一、 工程部部门职能
工程部是公司所有工程项目唯一的施工管理、质量监督、组织协调机构，
主要职能包括：
1. 配合公司进行项目前期运作，设计规划的论证与可行性分析;
2. 负责工程开工前的准备及审查工作，成立现场项目部，创造“七通一平”，保证工程按时开工;
3. 负责工程施工总承包单位、施工分包单位、监理单位招标工作，及随后的合同谈判及草拟;
4. 负责公司开发所有工程项目施工过程中质量、进度、投资的控制管理;
5. 严格按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量监督和技术管理;审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务;指导、监督、检查监理公司的工作;
6. 组织工程竣工验收及物业移交工作;负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。
7. 协助物业公司负责移交竣工工程保修期的外部联系，并督促施工单位及时进行维修。
二、 项目部部门职能
现场项目部受总公司工程部直接领导，是工程项目现场唯一的管理、组织、协调机构，其主要职能如下：
1. 项目部实行项目经理领导下专业工程师负责制;
2. 组织完成工程项目开工审批手续，协调施工过程中的内外部关系;
3. 组织图纸会审、技术交底工作，负责施工过程中设计、施工变更的确认，工程建设技术指导工作。
4. 组织实施专项招标、评标及合同的洽谈与签订工作;
5. 负责工程建设过程中工程量变更签证工作，结算签认工作，负责工程材料选型及品质的签定工作。办理工程进度款审批签认手续。
6. 负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作，确保项目目标的实现;
7. 负责对设计院、施工总承包单位、施工分包单位、监理单位的管理及各单位之间的协调;
8. 对工程管理过程中的文件、资料进行管理、归档。
第三章 职位说明书
一、 工程部经理
职位名称 工程部经理 所属部门 工程部
直接领导 总经理 工作场所 办公室、现场
职位概要
第一章 总则
第一条 目的
为加强公司的安全管理，增强员工的安全意识，落实各项安全措施，保障公司各项工作的顺利开展，本着“预防为主、杜绝隐患”的原则，结合公司实际，特制定本制度。
第二条 定义
本制度的安全管理是指消防、财产、用电突发事件处理及项目施工现场等方面的安全管理。
第三条 职责 公司成立安全责任领导小组，全面负责本公司的安全管理工作。第四条 适用范围 本制度适用于眉山大地之屋臵业有限公司全体员工。
第二章 消防安全管理
第五条 公司安全领导小组应每半年组织员工学习一次消防安全，开展多种形式的消防安全宣传教育，以增强全员安全意识，使员工了解和掌握必备的安全防范知识。
第六条 公司应按照消防法规和消防部门的要求，在办公区域内配备消防设施设备，并对消防设施设备的性能情况经常进行检查，确保消防栓、灭火器具完好、有交往，消防通道畅通，消防标识清晰、准确。第七条
安全设施的摆放要有固定位臵，不得随意改动，“注意”、“禁止”标牌、标志、应醒目标准，消防标识清晰、准确。
第八条 办公区域严禁存放易燃易爆物品。
发生火情应立即拨打报警电话，并上报公司应急指挥办公室。准确报告起火部位、燃烧品等情况，按动附近火灾报警器，关掉一切电源，并利用附近灭火设备灭火。
第三章 财产安全管理
第九条
公司全体员工都有保障公司财产安全的责任和义务，在公司财产受到损害时，应采取果断措施，维护公司资产的完整和安全。部门总监应全面负责本部门配臵资产的安全，资产的直接使用者或保管者为第一责任人，如因不负责任造成丢失或损坏，将根据公司相关制度处理。
第十条 每天下班及节假日应关好门窗、电灯、开关、水龙头或其他用电、用水设施，公司定期对下班及夜间值班情况进行检查；上班时间外出应及时锁了抽屉，钥匙随身携带，最后离开者关窗锁门。第十一条 财务部、档案室等重要部门应安装防盗门窗，财务部门的重要票据、支票等一律入保险箱，随时上锁。
第十二条 财务部应严格按照现金管理规定，巨额资金的存取应保证在保安不少于两人及专车护送的条件下，由财务人员专人办理；帐面资金的管理严格按照有关制度输，对不按照规定办理造成损失的，当事人应全额赔偿，直至追究法律责任。
第十三条 公司印章应存放在保险柜或其他安全的地方，财务专用章和法人代表印章应分开存放（具
体参照公司印章管理制度）
第十四条 公司车辆使用应严格遵守公司车辆管理制度，公司司机及驾车人员必须严格遵守交通法则和行国规范，杜绝酒后驾车违章行为，服从交警指挥，保证行车安全。公司车辆应停放在指定地点，并要做好安全防范工作，要关窗锁门、不得存放贵重物品。（具体参照公司车辆管理制度）
第十五条 员工上下班途中要牢固树立交通安全意识，如遇加班超时至深夜，尽量避免单人独行。
第四章 用电安全管理
第十六条
员工使用各类设施设备，应遵守相关的操作程序和要求，禁止违规操作以保障用电安全。第十七条
除办公设备以外的电力设施设备的维修应由物业管理人员负责，公司人员不得擅自维修。第十八条
维修人员在维修各类电力设备时，应严格按照安全操作规程操作。
第一十九条 员工不得在办公区域内私拉电线，不得擅自使用电热器具，下班应切断办公设施设备的电源，不得在禁烟区域抽烟。
第五章 突发事件处理管理规定
第二十条
公司的突发事件是指与公司有关的、突然发生的，已经或者可能对公司的经营、财务、声誉产生严重影响以及相关法律法规规定应当采取应急处理机制的重大事件，主要包括但不限于纠纷引起的重大堵门事件、公司重大安全事故、公司财产事故、员工人身伤害等。
第二十一条
突发事件处理应遵循的原则
预防为主、常备不懈；反应及时、措施到位；统一领导、分级负责；最大程度地减少对公司经营及形象的影响。
第二十二条
突发重大事件一经发生，由公司迅速成立危机处理小组，危机处理小组由事故相关管理部门的分管副总裁担任组长，其他相关部门全力配合。公司处理突发事件的具体组织工作由危机处理小组负责。相关详细规定参照《公司安全生产事故应急预案》。危机处理小组的主要职责包括：
（一）决定启动和终止突发事件处理系统；
（二）拟定突发事件处理方案；
（三）组织指挥突发事件处理工作；
（四）协调与政府部门和其他有关部门的关系；
（五）突发事件处理过程中的其他事项。第二十三条 预警和预防的规定
各项目、部门负责人作为突发事件的预警、预防工作第一责任人，应定期检查及汇报有关情况，做到及时提示、提前控制，将事态控制在萌芽状态中。
第二十四条 预警信息的传递及处臵
预警信息包括突发事件的类别、起始时间、可能影响范围、预期事项、应采取的措施等。公司预警信息的传递主要由公司各部门及各项目、案场的责任人负责向事故（件）相关部门领导进行汇报，然后由事故（件）相关部门领导对信息进行分析及调整，确定为有可能导致或转化为突发事件的各类信息并予以高度重视。公司的任何人均可作为信息的报告人，报告人有突发事件信息后应立即向事故（件）相关部门领导进行汇报，由事故（件）相关部门领导按照工作程序进行处理。
第二十五条 突发事件处理程序
接办。值班领导接到事故（件）报告时，要做详细记录，接报时间要具体到分钟。发生在各项目或案场的突发事件，必要时值班领导应与各项目或案场取得联系，确有必要的，要责成案场上报事故（件）处理的有关情况。
报告。值班领导将有关情况了解清楚后，一般性的安全生产事故和突发事件，按正常工作程序处理。重大安全生产事故和突发事件，要形成简明报告，并在5分钟内送总经理和分管领导。
关于重大事故（件）的批示意见，值班领导要迅速转办，并做好情况跟踪和详细记录。公司对处理时间较长的突发事件和重大事故，成立危机处理小组进行处理的，值班领导要及时进行沟通，掌握有关情况。跟踪。值班领导要准确了解和掌握事故（件）发展的动态和进程，随时搞好跟踪调度和信息反馈，及时将事故（件）进展和处理情况报告领导。
结案。对重大事故（件）的处理过程，要形成完整的局面材料。在接报当天处理完毕的，由当日值班值班领导及事故相关部门领导负责材料的汇总、整理工作；需2日以上方可处理完毕的，以接报当日值班领导和相关部门主管领导为主，组织有关人员共同完成材料汇总工作。处理完毕，要及时将有关材料送至公司资料室存档，必要时可作为公司知识成果，报至综合办公室备案。
更多详细规定参照相关详细规定参照《公司安全生产事故应急预案》。
第二十六条
工作职责
实行事故部门领导负责制，事故相关部门领导为主办领导，值班领导的跟踪、协调的责任。当日不能正理完毕的，值班领导交接班时，要向接班领导讲清情况，接班领导继续跟踪协调。
主办领导要高度负责，做到不拖、不误，务求准确、及时。对迟报、漏报的，要追究主办领导的责任。同时，主办领导要准确领会公司意图，严格按照公司指示精神协调处理，不得擅做主张。
值班领导夜间或公休日遇有难以独立处理的紧急情况，要及时报告分管副总裁，请有关人员协助处理。第二十七条 突发事件处理过程中相关工作人员应遵守的纪律
（一）恪守保密原则，有关突发事件处理工作中的情况，不准随意泄露；
（二）牢固树立全局观念，坚决服从公司统一安排；
（三）忠实履行职责，不得损害公司利益及形象。
第六章 施工现场安全管理
公司对所开发的工程项目必须实行安全管理，建立安全管理责任制度、安全事故处理制度、安全教育培训制度，强化安全管理监督，在实施过程中贯彻“安全第一、预防为主”的方针，减少和避免安全事故。
第二十八条 公司对工程项目委派项目负责人，由项目负责人对工程项目施工现场的安全向公司负责人负责，并承担相应的责任。
第三十条 项目负责人的安全管理职责如下：
（一）监督工程项目各参与方的安全管理制度的建立及实施；
（二）监督工程项目施工单位施工组织设计中的安全措施在施工过程中的落实情况；施工单位安全设施、人员投入及其资格认证；
（三）与各项目参与方一起制定安全应急救援方案，并建立安全救援体系；
（四）发现施工现场存在安全隐患，及时要求相关责任方采取防护措施并制定预防方案；
（五）检查安全设施及安全防护用具的使用、维护情况；
（六）组织各项目参与方进行安全检查，检查内容为：日常性检查、定期不定期检查、节假日前后检
查、季节性检查，检查形式为：巡查、抽查、专项检查；
（七）与各项目参与方一起制定消防安全责任制度，确定消防责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆等各项消防安全责任制度和操作规程，设臵消防通道、消防水源，配备消防设施，并在重要场所设臵明显标志；
（八）对施工现场特殊作业应制定专项建设方案，需要报行政主管部门审批的应进行报批，在经审批同意后方可进行建设；
（九）发生安全事故及时向公司负责人报告并保护好现场。
第二十九条 项目负责人受公司负责人委派对工程项目进行管理，在安全管理方面具有：监督检查权、建议权、现场事故调查处理权及其他授权。
第一章
总则
一、为了加强公司财务管理,规范公司经济活动行为,确保公司财务管理工作健康有序进行, 依据《中华人民共和国会计法》、《会计准则》以及相关《内部会计控制规范》的法律法规和公司的各项规章制度。特制定本办法。
二、财务管理的基本任务和方法，是做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
三、财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。
第二章
财务人员及工作职责
四、财务人员的聘用一律由总经办负责。
五、财务人员必须对会计凭证、会计账簿、会计报表等重要的会计资料要健全档案管理，严格按照《档案管理条例》进行立档、归档、借阅、注销等登记工作，妥善保管，防止毁损、丢失。
六、出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。
七、财会人员力求稳定，不随便调动。财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。必须会同有关人员编制财产、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账簿、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须监交。公司一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部经理进行监交；财务部经理的交接，由集团财务会同单位领导进行监交。
八、财务部经理的主要工作职责：
1、主持财务部的工作，领导财务人员实行岗位责任制，切实地完成各项会计业务工作；协调、配合集团总部的查询。
2、执行董事长和集团总部有关财务工作的决定，控制和降低公司的经营成本，按期向总部财务、董事长、提交财务分析报告等资料；
3、指导本部门财务人员的业务工作，正确核算成本、盈亏，不断提高财会人员的素质和业务水平。
4、财务部门向税务、工商、银行等单位报送的所有报表，必须经公司法定代表人或由董事长授权资格人签名后报出。
5、按照公司要求，协调并正确处理好企业与税务、银行之间的关系。掌握最新税法规定，及时向税务人员咨询并办理纳税和减免税申报工作。按月按时申报纳税，积极配合公司领导进行融资工作。
6、负责公司制度施行时的有关协调、审核、监督工作，参与公司经济合同等重要事项工作，发现问题及时纠正。对违犯规定的事项有权提出异议并报告总经理、董事长。
7、完成董事长、总经理临时交办的事项。
九、会计人员的主要工作职责：
1、在财务部经理的领导下，认真执行岗位责任制，记账、算账、报账必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月结，按期报账。各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。
2、会计人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级领导和财务部门报告。
第三章会计核算
十、公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。
十一 计账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制。以人民币为计账位币。人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。一切会计凭证、账簿、报表中各种文字记录用中文记载；数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。
十二、公司对同一时期的各项收入及与其相关联的成本、费用都必须在同一时期内反映，如应付工资、应提折旧等均按规定时间进行，不应提前或延后。
公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非董事会同意，任何人不得随意改变。
十三、各类固定资产折旧年限为：
1、房屋及建筑物
30年；
2、机器设备（含室内装修）10年；
3、电子设备、运输工具
5年；
4、其他设备
5年。
固定资产的残值率为10%。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。
十四、无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。
法律和合同或者企业申请书均未规定有效年限的，按照不少于10年的期限确定。
十五、递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。
开办费从企业开始生产、经营月份的次月起，按照不短于5年期限分期摊入管理费用。
第四章
现金管理
十六、公司的现金收支业务必须通过出纳人员，由出纳人员根据审核无误的收付款凭证、业务发生的顺序，及时登记“现金日记账”，做到日清月结、账款相符，严禁白条抵充库存现金。财务主管人员应对出纳库存现金随时进行抽查（每月至少二次），查账是否相符并做好抽查记录。非本公司人员不得借款(含集团总部)，特殊情况须董事长批准或同意。财务人员要经常督促借款人员按时报销。每月末须报借款明细附报表后。
十七、核定现金借款限额；因公借款，一般情况下，事情办妥或出差回来必须七日内报账，归还借款；特殊情况下（事先告知财务主管）十曰内报账、还款；否则财务有权按违反财务制度论处。
十八、所有款项（楼款或预售定金）原则上存入专用户，不得坐支；特殊情况须说明原因（不影响相关事项的情况下）。所有支出经批准后从专用户转入正常户使用。
十九、销售规定：
1、售（租）楼（铺）签约：由销售部或招商部办理售楼签约的同时，通知公司财务人员带票据前来收款；
2、开票：销售部或招商部人员按照合约条款开出收款票据，注明相关款项内容和金额，并在收款票据开票人处签字，以示负责。
3、收款：公司财务人员根据合同条款和收款票据开出的金额进行核对，确认无误后，签收货款，并在票据收款人处签字，以示负责。
除规定所用现金支付的项目外，一切付款均通过银行转帐结算（不得用现金支票），任何人员不得将现金收入款直接用于款项支付。
二十、财务主管人员应及时督促有关部门对应收款项的催收，清欠工作，任何人员不得以任何理由长期拖欠公款，是公司员工的直接从工资中扣除，超通知期限的按月息5%计收利息。
第五章
银行存款管理
二十一、任何单位和个人不得以任何理由出租、出借帐户，不得将公司资金以个人名义开立帐户存储，损坏公司形象和利益，如发现立即制止并报董事长进行处理。
二十二、按揭楼款以存入的银行回单为凭，出纳人员据此填写收据或发票。每月对账
若有不明款项收支必须及时查明并按规定及时处理。按照各种结算方式的规定，填制或取得银行即发的收款或付款结算凭证，要随时掌握银行存款收支和结余情况。严禁签发空头支票，并按业务发生的顺序，逐笔登记银行存款日记帐，为合理调度资金组织货币资金的收支平衡提供资料。
第六章费用及款项支付管理
二十三、报销或付款时的经办人员流程：
费用类：
本司员工谁经办谁负责。
费用单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②综合管理部→③财务审核→④分管财务经理→⑤总经办→出纳复核付款。
其它类：
对特殊无法取得发票又属于正常经营开支的。财务只要审核数量、金额、大小写是否一致即可；月底统一整理后到税务局申请开发票补税后再入账，原单据做为附件附在后面。
工程类：
工程(进度)款或供货款支付程序：
（1）乙方单位提出并填写工程进度款审核表,按程序到各部门审批后，由工程部预算人员为经办人到财务部门填写工程款支付申请书并经各部主管签字后,财务部连同工程进度款审核表串发（OA）报董事长、集团财务。董事长三天内批复（假期顺延）。
（2）工程(供货)进度付款审批表。
(3)财务根据合同和预（结）算等资料进行审核。付款时要附发票，货物采购还要有本司指定人员的验收。
（4）多数散户付款，有关部门要统一造册，集中审核，手续完备后才能支付。
二十四、任何人无权随意给员工增加工资，调增工资需经董事长审批方可调资。
每月工资发放必须按规定的考勤制度计算后编出工资表，经审批后发放；奖金及过节费应事先向董事长申报，批准后开支。
二十五、电话费严格控制公务外使用电话，要求长话短说，废话少说，尽量减少通话时间和次数。对公司固定电话、个人移动电话公务通讯实行包干制度即：办公、移动电话包干。办公室每月报送或取单给财务报销并登记；财务年终统计结算。
二
十六、差旅费报销标准
1、出差人员交通费、住宿费、市内交通费，实行分项计算的方法，经审核后方可报销。
3、探亲人员根据不同地区由办公室统一拟出方案(夫妻、儿女)，报总经理审批。
4、公司有紧急业务或特殊事由的出差人员，其出差费用(含交通工具)由总经理特批后报销。下级人员随从上级人员出差可以按上级人员或特批人员的住宿标准执行。
5、遇到特殊情况，超出报销标准，审核时须注明超出金额，最后由总经理决定签字。
二
十七、办公费用，办公用品用具由办公室统一采购，办公室根据各部门使用情况填写“申请单”经批准后购买，并由专人负责登记保管，各部门人员领用办公用品用具时应登记，到办公室领用。
二十八、对于10000元以下的低值易耗品、固定资产购置必须事先写出书面申请报告，说明购置原因等事项，报总经理审批后方可购置。
二十九、除预付工程款以外所有非实物性款项支出，单笔凡超过10000元的要说明事由并经董事长批准后方可付款。日常经常性开支按月计划统一审批。
三
十、业务招待费，本着“节约、实惠”的原则。严格执行报批制度，每次业务招待均应事先征得总经理同意并批准。
三
十一、礼品费用。赠送礼品一律实行事先申请，并征得总经理同意及批准。凡一次赠送礼品费用超过5000元以上的必须事前报董事长审批。
第七章 其他事项
三
十二、财务部门要进行定期或不定期的资产清查工作，确保公司资产安全完整，帐实相符，提高公司资产利用效率。如发生财产盘盈盘亏，应立即书面报告、查明原因，正确划分责任并按规定程序报批后处理。
三
十三、建立票证的购买、保管、领用、注销登记制度，特别应对现金支票、银行结算支票、发票和收据等重要票证加强管理，做好备忘记录。
三
十四、加强对财务印章内部牵制管理，实行印章分离掌管，财务专用章由财务主管负责保管，支票印签由公司授权者保管，登记并妥善保管。
三
十五、出纳人员定期向总部和董事长报送的资料有：
1.现金日记账OA（每天）
2．银行日记账OA（每项）
3．员工的工资表OA(每月)
4．现金结余清单（含借款单）OA(每月)
5．银行调节表OA(每月)
6．银行对账单(OA)
三
十六、财务部门定期向董事长报送的会计资料有：
1．资金收支计划情况表（月计划表 季计划表）在当月25日前报下月或下季。
2．财务报表(每月)OA(资产负债表、利润表)
3．财务情况分析(每月)OA(开发成本明细项目、费用、纳税、往来分析)
4．工程(供货)进度款一览表(每月)OA
5．合同登记一览表(无新增不必)(每月)OA
6．楼款销售一览表(每月)OA
第八章附则
三
十七、本规定是公司财务管理工作的主要依据。
三
广州的新闻媒体在2011年4月连续报道了房地产经纪行业的一些行为。
先是报道了经纪人帮助购房者规避限购政策。2010年10月广州出台商品住房限购政策, 规定常住广州的外地户籍家庭, 必须提供1年以上纳税证明或社保证明, 才有资格购买一套商品住房。但有房地产经纪人协助外地购房者去地税局补缴个人所得税从而获得一年以上的纳税证明, 规避限购政策。广州市房屋交易监管部门表示这属于违规行为, 正在对相关公司和经纪人进行查处。当然, 当事人辩解说他们帮助买房者获得的是税务局开具的真实纳税证明, 买房者也是真金白银补缴了所得税的。
随后又系列报道了经纪人一些常见的“招数”, 由于是系列报道, 并仿照“三十六计”将其命名为“三十六招”, 因此在社会上引起较大的反响。
广州市房屋交易监管中心 (原广州市房地产中介管理所, 是广州市国土房管局属下专管房地产中介市场的机构) 和广州市房地产中介协会很重视这些报道, 立即组织全体会员单位召开了紧急会议, 要求行业内部进行整改。
这些都是必要的管理措施, 应该也是会有一定成效的。但从经济学的角度思考这些问题, 我觉得更重要的是要通过有效的制度安排来避免这些现象的发生, 通过制度安排来让市场的参与者为了自身的利益而必须遵守法律和规则。
在此之前本专栏曾经介绍过MLS系统和独权委托, 实际上这就是一种对参与市场的各方都有好处的有效制度安排:在MLS系统加上独权委托的制度安排下, 业主可以不必费力劳神去多家放盘 (多家放盘的结果往往是要应付多家中介无休无止的询问) ;经纪人可以不必担心自己收不到佣金;买家也可以通过MLS系统用最快的速度找到最合适的房子。
当然, 独权委托和MLS系统虽然是一项好的制度安排, 但真正实施起来还是会遇到一些障碍, 这些障碍主要来自市场参与者的路径依赖———大家已经习惯了现在的这种中介模式:业主多方放盘, 经纪人各显神通去寻找买家 (当然在这个过程中就免不了出一些媒体所报道的“招数”) ……
制度经济学告诉我们, 制度变迁的过程不仅需要诱致性制度变迁, 也需要强制性制度变迁。一项对各方都有利的制度, 由于通常所说的“囚徒困境”, 各方博弈的结果就是这项制度不能被引入, 这时仅靠诱致性制度变迁就不能完成制度变迁的过程, 而必须引入强制性制度变迁。在此情况下, 正是行业协会可以发挥作用的时候。行业协会应该先行搭建制度平台, 建立MLS系统、制定独权委托的相关制度并加以宣传;再积极协调各会员单位, 让大家走出“囚徒困境”中互不信任的困境, 代之以相互信任。
【关键词】 公允价值； 盈余管理； 房地产业； 新会计准则
近年来，房地产行业发展迅速，房地产市价节节升高，俨然成为我国经济发展的主要动脉。2006年2月15日，财政部发布了新会计准则并于2007年1月1日起在上市公司试行。新准则大量引入公允价值，房地产企业采用公允价值计量备受争议，公允价值能否成为房地产公司进行盈余管理的手段，选择公允价值计量的偏好是什么？为了解答这些问题，本文选取了房地产行业上市公司进行实证分析。
一、文献综述
（一）国外文献综述
对于盈余管理的研究，国外从20世纪80年代就已经开始，且研究范围较为广泛，大多数学者是关于盈余管理的概念、动因等方面的研究，少数则通过实证分析对具体盈余操纵进行研究。
Catherine（1989） 认为盈余管理是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理发生在管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告时，旨在误导那些以公司经营业绩为基础的利益关系人的决策或者影响那些以会计报告数字为基础的契约的后果。Catherine （1999）深入研究企业经营者进行盈余管理的主要手段之后，提出了不同经济环境下，企业经营者为达到预定财务目标，会运用公允价值计量中大量的估计因素来操纵企业利润。William（2000） 认为，盈余管理是因为会计政策的选择而具有经济后果的一种具体表现，当经营者可在一系列的会计政策中自行选择时，他们会选择那些使自身利益或公司股票价值最大化的会计政策。
（二）国内文献综述
国内从20世纪90年代才开始着手盈余管理研究。顾兆峰（2000）提出盈余管理是企业管理人员通过选择会计政策使自身利益最大化或企业市场价值最大化的行为。陆建桥（2002）认为盈余管理是企业管理人员在会计准则允许的范围之内，为了实现自身效应最大化和企业价值最大化作出的会计选择。任春艳（2004）认为盈余管理是企业管理当局在不违反会计准则的前提下有目的地采取多种手段达到期望报告盈余的行为。王婷婷（2007） 认为公允价值的引入将对上市公司盈余管理产生较大的影响，增加企业管理当局会计处理的自由度，而在未来随着公允价值的规范使用，公允价值计量将发挥更大的作用。黄亦农（2008） 通过考察公允价值在上市公司的使用情况发现，公允价值变动使得上市公司损益和资本公积出现巨幅波动，其可靠性被大大削弱。
国内外学者对盈余管理研究在理论和实践方面较为全面，但缺乏从具体行业角度进行实证分析。
二、 研究设计
（一）研究假设
公允价值计量属性的引入使管理层的盈余管理方式有了更多的选择，无论其动因如何，归根结底都是出于对企业利润的影响。本文选择利润表中的相关项目作为盈余管理的影响因素，并提出以下假设：
假设一：企业利用公允价值变动损益进行盈余管理
利润表中的公允价值变动损益项目，直接反映企业资产在本会计期间与上一会计期间的变动差额。在房地产行业中，由于计量方式的选择，这一项目将会发生很大变动，进而影响上市公司的当期损益。
假设二：企业利用营业外收支进行盈余管理
利润表中的营业外收支项目虽然并不完全反映公允价值计量方式下的全部损益，但毋庸置疑的是公允价值变动对净利润产生较大影响，而大部分的营业外收支的产生就是通过公允价值变动来实现。例如：企业处置固定资产、无形资产等长期资产都是通过该项目反映公允价值的变动，进而反映在企业利润当中。
假设三：企业利用资产减值损失进行盈余管理
与营业外收支项目类似，资产减值损失项目的大部分发生额是因公允价值变动而产生的，公允价值变动对资产是否减值影响较大，资产计提减值是在公允价值计量属性下资产的可收回金额与账面金额相减得到的并计入当期损益，因此对企业盈余的影响也通过这个项目反映在利润表中。
（二）样本选取
本文以房地产行业上市公司为例并利用SPSS16.0统计分析工具进行实证分析。众所周知，企业盈余管理行为很可能产生利润波动现象，虽然利润波动并不一定是盈余管理行为引起的，但利润的连续大幅度波动存在盈余管理现象的可能性很大。因此本文从房地产行业上市公司中选取2008—2010年三年净利润连续波动大于50%的上市公司，并剔除一些数据缺失的公司，共筛选出48家房地产公司，认为这48家公司存在盈余管理现象。
（三）变量设计与模型构建
本文应用多元线性回归模型研究净利润与各变量之间的关系。首先进行相关分析，即用一个指标去表明现象间相互依存关系的性质和密切程度；然后进行回归分析，即用一个变量对另一个或另外多个变量依存关系进行研究。
因为构成企业净利润的主要因素是营业利润，同时营业利润也能反映企业规模的大小，因此可将营业利润项目作为模型的控制变量，基于上述研究假设的分析，本文构建以下研究模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X2：△公允价值变动损益
X3：△营业外收支
X4：△资产减值损失
（四）实证分析
1. 相关性分析
对自变量与因变量进行相关性检验，判定公允价值变动损益、营业外收支、资产减值损失与净利润之间是否存在相关关系，进一步确定是否存在盈余管理现象。相关性分析见表1 Correlations （相关性）。
**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.
*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.
根据表1的相关性检验可以得出：净利润的变动与营业利润和资产减值损失显著相关，而公允价值变动损益和营业外收支未通过检验，说明房地产公司会利用资产减值损失调节利润进行盈余管理，且相关系数为负，说明房地产公司会通过计提资产减值调减利润，少提资产减值调增利润。因此本文接受假设三，即企业利用资产减值损失进行盈余管理行为，说明房地产公司存在通过使用公允价值计量进行盈余管理的动机。
2. 回归分析
在对自变量与因变量相关性检验后，原构建回归模型根据相关分析结果变动如下：
Y=β0+β1X1+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X4：△资产减值损失
利用多元线性回归分析确定两个自变量对净利润变动的具体影响。分析数据见表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回归系数）。
根据表2、表3和表4进行分析，得出以下结论：
从表2可以得出：多重可决系数为0.845、修正可决系数为0.839，说明该模型的拟合优度良好，换句话说，营业利润和资产减值损失对净利润的联合影响程度很大。
从表3可以得出：F=123.063远大于临界值，通过了检验，说明该模型总体线性关系的显著性较强，因此，说明营业利润和资产减值损失整体对净利润的影响较大。
根据表4数据，求得回归系数，建立具体回归方程为：
Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4
上述回归方程说明：在资产减值损失不变的情况下，营业利润每增加一个单位，净利润将增加0.609，说明营业利润的增加将有利于净利润的增加；在营业利润不变的情况下，资产减值损失每减少一个单位，净利润将增加1.074，说明资产减值损失的减小将有利于净利润的增加。此外，X1和X4的t绝对值14.476和5.920均大于临界值，通过了检验，说明营业利润和资产减值损失两个变量分别对净利润有显著影响。
三、结论与启示
（一）结论
通过以上相关性分析和多元回归分析，房地产公司偏好通过计提资产减值损失减少利润，不提或少提资产减值损失增加利润，进而达到盈余管理的目的；出于样本的选取，公允价值变动损益和营业外收支这两种方式在房地产公司中进行盈余管理行为并不明显。因此，对于房地产行业，资产减值损失的计提主要包括存货跌价准备、坏账准备和投资性房地产减值准备等项目，对利润表的调减或调增也主要通过这几项资产减值的计提或不提。
（二）启示
1. 完善公允价值的应用环境
运用公允价值最大的前提是有一个公平、成熟的市场环境，只有市场信息透明化，买卖双方对于交易才能获得对等的市场消息，因此，要完善市场机制，大力倡导企业间的公平竞争，杜绝垄断、合谋等不良行为，使公允价值的应用空间更广泛。
2. 建立公允价值的相应准则
在一个活跃、完善的市场环境下，能有一个具体、可操作性的应用准则才具有指导意义。目前我国公允价值计量方法刚刚起步，很多方面还处于初级阶段，公允价值的应用也迫于与国际趋同的压力，还有很多不完善之处，这些不足在很大程度上阻碍了其发展。因此，制定一套公允价值计量的应用准则体系具有一定的应用价值。
3. 提高公允价值的可操作性
对于房地产行业来说，公允价值的取得是非常重要的，因此需要有专业人士通过可靠的模型和基于现行市场的各项要素作出预测并进行价值评估。因此，要建立房地产行业的相关统计数据和强大的信息网络，培养相关的高素质人才，进一步提高公允价值的有效操作。
4.发展诚信高、威望高的评估中介
在新会计准则下，房地产公司采用公允价值模式进行后续计量，并以资产负债表日房地产公允价值为基础调整其账面价值，两者之差计入当期损益。因此，房地产公司当期净利润会随着公允价值的变化而产生波动，进而对净利润产生一定的影响。目前我国房地产价格年年持续增高，未来不确定利润还在增长，升值空间还很大，因此房地产公司的巨额利润在账面上得以充分体现，也大幅提高了企业的盈余。在这种情况下，以评估价值代表公允价值的可靠性和相关性直接取决于评估中介机构的诚信，因此，要建立诚信高、威望高的评估中介，让房地产行业市场价格更加公平、合理。
盈余管理与公允价值本身并不存在必然联系，公允价值只是作为盈余管理的一种手段，在不完善的会计政策和市场经济环境中，公允价值能够为管理者进行盈余操纵提供契机。
【参考文献】
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