房屋拆迁申请范文

房屋拆迁申请范文（精选9篇）

房屋拆迁申请范文 篇1

由于城市房屋拆迁的矛盾主要集中在拆迁人与被拆迁人之间, 房屋承租人主动提出行政裁决申请在实践中并不多见, 但也不排除在某些特定情形下, 承租人会从自身权益出发做出此项选择。由此便提出一个值得探讨的问题:房屋承租人能否作为城市房屋拆迁行政裁决申请人?

从现行拆迁法规政策来看, 房屋承租人李四提起行政裁决的依据应当是《城市房屋拆迁管理条例》 (国务院令第305号, 以下简称《条例》) 第十三条“拆迁租赁房屋的, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”, 以及第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决”。李四认为, 在存在租赁关系的情况下, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订三方协议, 不得单独与被拆迁人签订, 否则拆迁补偿安置协议应当视为违反了行政法规的强行性规定而无效, 而承租人也可以尚未达成拆迁补偿安置协议为由提出行政裁决申请。

笔者认为, 结合现行拆迁法规政策和拆迁实践, 房屋承租人不能作为城市房屋拆迁行政裁决的申请人, 理由如下:

一、房屋承租人和被拆迁人在拆迁过程中的权利并不等同

虽然《条例》规定在被拆迁房屋存在租赁关系的情况下, 必须由拆迁人、被拆迁人与承租人签订三方协议, 但这并不意味着房屋承租人享有与被拆迁人同样的权利。《条例》第二条规定“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁, 并需要对被拆迁人补偿、安置的, 适用本条例”。第四条则将被拆迁人明确为“被拆迁房屋的所有人”。由此可见, 拆迁人与被拆迁人之间的权利义务关系才是《条例》调整的核心内容。《条例》第二十七条则明确了房屋承租人的权利:“拆迁租赁房屋, 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的, 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的, 拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租, 被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

结合《条例》的上述规定可以发现, 在拆迁过程中, 被拆迁人和承租人的地位是有所差别的。首先, 被拆迁人的权利来源于房屋所有权, 而承租人的权利来源于租赁权, 两者的权利位阶谁高谁低不言而喻;其次, 作为房屋的所有权人, 被拆迁人才是名副其实的拆迁当事人, 而房屋承租人仅是租赁合同当事人, 并非严格意义上的拆迁当事人。这种情形与房屋买卖中“买卖不破租赁”的原则是相似的, 即房屋所有权发生转移后, 房屋承租人有权继续租赁房屋, 但显然房屋承租人不是房屋买卖合同的当事人。《条例》第二十七条的规定正是体现了《合同法》中“买卖不破租赁”的原则, 只不过作为行政法规, 《条例》又进一步明确了必须签订三方协议方能视为拆迁补偿安置完成, 更加完善了对房屋承租人权利的保护。但这种规定只能视为是对房屋承租人权利保护的一种途径, 绝不能认为《条例》已将房屋承租人的地位等同于房屋所有权人。

二、现行拆迁法规政策并未明确房屋承租人可以作为行政裁决申请人

笔者认为, 《条例》第十六条的立法本意在于对两种申请行政裁决情形的列举, 是对被拆迁房屋存在或不存在租赁关系的分别规定, 同时也是对第十三条的进一步说明, 其并没有解决“谁是申请人”的问题。不能因为其前提条件是“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的”, 就想当然地把“当事人”理解为“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人”。

我们可以结合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》 (建住房[2003]252号, 以下简称《规程》) 的相关规定对此问题做进一步分析。《规程》第二条规定:“因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议, 当事人申请裁决的, 适用本规程”。第五条、第六条分别规定了拆迁人、被拆迁人申请行政裁决应当提交的材料, 并没有提及房屋承租人。第十七条则规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的”, 可依法组织行政强制拆迁。可见, 一方面, 《规程》调整的对象应当包括存在租赁关系在内的所有类型的被拆迁房屋;另一方面, 《规程》只明确了行政裁决的申请人可以是拆迁人或被拆迁人, 并无房屋承租人申请行政裁决的相关规定。所以总体来看, 现行拆迁法规政策倾向于不认可房屋承租人申请行政裁决的权利。

三、承租人提出行政裁决申请会产生一系列操作层面上的问题

虽然行政裁决是房屋拆迁主管部门依法居中做出的具体行政行为, 其公正性和合法性不容置疑, 但由于拆迁行为本身的特殊性, 实践中被拆迁人主动提出行政裁决的情况并不多见。在拆迁补偿安置协商过程中, 由于行政裁决是实施行政强制拆迁的必经程序, 行政裁决都将注定成为被拆迁人最为排斥的程序。作为被拆迁房屋产权人, 被拆迁人有权选择最有利于自己的方式来处理拆迁补偿安置问题, 是继续协商还是进入行政裁决程序, 应当由被拆迁人在评估各种风险后做出决定, 而且这种决定权绝对不能由房屋承租人代为行使。如果认可了房屋承租人的行政裁决申请权, 被拆迁人将失去自己作为所有权人的主动权。一方面, 因为有启动行政强制拆迁的可能, 房屋承租人提起行政裁决无疑将被拆迁人“送入火坑”, 这在情理上无论如何是不能接受的。另一方面, 认可房屋承租人的行政裁决申请权将导致其在拆迁补偿安置协商中的权利与被拆迁人等同, 从而使得被拆迁人的优越地位完全丧失。且由于房屋承租人的利益并不完全与被拆迁人一致, 实践中难免会出现房屋承租人与拆迁人恶意串通, 故意提起行政裁决申请的情形, 使得被拆迁人处于被动地位。

综上, 笔者认为无论是在协商过程中, 还是在行政裁决程序中, 房屋承租人都应当依附于被拆迁人。作为拆迁补偿安置的对象, 房屋承租人理所当然可以成为被申请人, 但却没有主动启动行政裁决程序的权利。因此, 对行政裁决申请人的范围应做进一步明确, 以较好平衡拆迁人、被拆迁人和房屋承租人的合法权益。

介绍信不能用于申请房屋登记 篇2

一、介绍信与委托书的不同性质和用途

1.介绍信属于事务性文书，适用于事务性活动。它是机关团体、企事业单位用于本单位派出人员或与本单位有关的人员到其他单位联系工作、了解情况或参加各种社会活动时所使用的一种信件，具有介绍、证明持信人身份和任务的作用。被介绍人一般限于本单位职工或与所在单位有关联的人员。持信人可凭它与有关单位或个人直接联系工作或了解所需情况。收信人依据介绍信明确持信人是谁，哪个单位的，要办什么事等，以便安排相应的接洽事宜。其文书格式和内容相对简单，只需写明持信人的姓名、职务、接洽事项等内容就行了。既不赋予持信人代理权、处分权和签字权，亦不约束持信人的行为。同时，也不要求持信人对承办事务承担责任。形式上，不需要审批人与持信人共同签字，只需在介绍信上加盖单位印章就行了。由于介绍信是一种事务性文书，适用于联系工作、了解情况或参加社会活动等非法律性的民事活动中，公司房屋登记涉公司财产权利的主张或处分问题，属于民事法律行为，因此，不能使用介绍信申请公司所有的房屋登记。

2.委托书是一种法律文书，适用于法律活动中需要代理的情形。它是委托人因故不能亲自在民事法律活动中行使权利或履行义务时，书面委托他人代行其职责并由委托人承担法律后果的法律文书。委托书一经双方签订，对委托方和受托方产生法律约束力，委托方委托的事项、权限必须明确，受托人必须在委托权限内行使代理权。受托人既可是本公司职工，也可是本公司以外人员。作为公司法人，代理权只能来源于公司法定代表人，一旦公司法定代表人授予其代理权，受托人就成为法人代表，享有代理权、签字权，有权代表公司法定代表人在公司的民事法律活动中签署法律文件，实现委托人的民事法律活动目的，法律后果由委托人承担。其文书要求往往比较严格规范，《民法通则》第65条规定：“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”由此可见，委托书既是受托人享有代理权的法律凭证，也是受托人履行代理行为和承担代理责任的法律凭证。

二、介绍信与委托书承担的法律后果不同

持介绍信开展的是一般性事务活动，因此持信人既不用承担法律责任，也不用承担行政责任。主要是因为公司既没有赋予持信人代理权、签字权，活动本身也不会涉及公司财产性权利的处分问题，联系接洽的事情成功与否，向公司如实汇报就是了，不会给公司带来不利的法律后果。就算公司负责人不满意，最多批评一下或再派人联系接洽就是。其文书内容和格式较简单，一般不约束持信人的行为和明确责任承担内容。但委托书就不同了，持委托书开展的是民事法律活动，行使的是代理权，必须承担相应的法律责任。《民法通则》第63条第2款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第66条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事法律责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。”由此可见，代理行为是要承担法律责任的。

三、公司类法人权利行使方面的规定

公司属于经济组织，本身不能从事民事法律活动，由它的法定代表人代为行使。《民法通则》第38条规定：“依照法律或法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”《公司法》第13条规定：“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”《企业法人登记管理条例》第11条规定：“登记主管机关核准登记注册的企业法人的法定代表人是代表企业行使职权的签字人。”《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”由此可见，我国实行的是单一的法定代表人制度，也就是公司法定代表人独立行使法人职权，公司其他职工没有代表权。若法定代表人因事不能亲自行使职权时，应当书面委托他人代为行使职权并应在委托书上签字。

四、房屋登记上存在的问题

非法定代表人持公司介绍信申请房屋登记主要存在以下问题：一是持信人的代理权问题。公司房屋登记涉及到公司财产权利的处分问题，依法应由法定代表人代表公司申请登记，其他人持公司介绍信申请房屋登记，不能证明持信人因此得到了法定代表人的授权，形式上既无法定代表人的明确授权，又无法定代表的签字确认，属无权代理情形。合理审慎职责要求登记机构必须注意这个问题，如果仅凭介绍信上盖有公司印章就认为是公司的行为，持信人当然享有代理权，显然不符合我国法律对公司类法人权利职责行使方面的规定，是一种失职行为。如果予以受理登记，一旦出现损害公司利益的情形，登记机构难以免责。二是房屋登记的真实性问题。由于介绍信上没有法定代表人的授权和签字，申请房屋登记是否公司的真实意思，登记机构难以核实。三是不符合房屋登记的相关规定。《房屋登记办法》第15条第2款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”。公司类法人申请房屋登记适用此条规定，登记机构应严格按此规定审查房屋登记申请行为。

房屋拆迁合同登记申请 篇3

遵义市房屋拆迁管理处： 贵阳白云东方房地产开发有限公司经批准在人民路与深圳路交汇处（原货运场）地块实施房屋拆迁，经协商拆迁当事人就房屋拆迁事宜已达成一致意见，并签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定产权调换房屋为：若有未尽事宜，按照国家有关政策或合同管理有关规定处理，为保护被拆迁人的合法利益，确保用于产权调换的房屋不被抵押、出售，特向贵处申请房屋拆迁合同登记，请予办理。

附：

1、《房屋拆迁补偿安置协议书》合同号：

2、被拆迁人身份证复印件。

申请人：拆迁人（签字并盖章）

被拆迁人：（签字并盖章）

房屋拆迁安置补偿返房申请 篇4

县通达房开公司工作组：

申请人黄祖飞，男，1962年2月生，苗族，原住本县蓼皋镇公园路10号，2005年9月被通达公司强拆，9年来本人长期自行租房居住，以下简称我。

申请事项：

1、按规定返房给我房屋。

2、按规定补偿我安置过渡费。

事实理由：

2005年9月，通达公司未与我协商签协议，就对我住房实行强拆，当时测得我的住房是78.71平方米，但对我住房的阶沿，房屋走廊没有测量（阶沿长12米，宽1.5米，房屋走廊长9米，宽2米），通往后院的过道属于我所有，过道面积（长16米，宽2米）应当按空地和房屋一起补偿给我。我被搬家出外租房居住，九年来的拆迁安置过渡费也应按规定给我补偿。

特此申请！

申请人：黄祖飞

房屋拆迁申请范文 篇5

申请人：李××，男，××年×月×日出生，汉族，住北京市通州区梨园地区××村××号。

被申请人：北京市通州区住房和城乡建设委员会 法定代表人：××，职务：主任

地址：北京市通州区车站路49号 联系电话：×××××× 申请事项：

1、请求贵院停止执行通建裁字（2012）第××号房屋拆迁纠纷行政裁决书的内容；

2、请求贵院撤销（2012）通执字第××号行政裁定书。

事实与理由：

北京市土地整理储备中心通州区分中心与申请人因房屋拆迁纠纷，向被申请人申请房屋拆迁纠纷裁决。2012年3月××日，被申请人做出通建裁字（2012）第××号房屋拆迁纠纷行政裁决书。2012年7月××日，被申请人依上述裁决书向法院申请强制执行。法院于2012年9月××日作出（2012）通执字第××号行政裁定书，并于2012年12月××日下达（2012）通执字第××号执行通知书。申请人认为贵院的执行行为违法，特根据相关法律规定，以书面的形式提出执行异议，主要理由如下：

一、据以执行的被申请下发的通建裁字（2012）第××号房屋拆迁纠纷行政裁决书（下文简称“裁决书”）在实体上、程序上均存在违法情况，人民法院应当裁定不予执行。

1、作为裁决主要事实依据的《估价报告》，无论在程序上还是实体上均存在违法之处，不应作为裁决的依据。首先报告没有依法送达；其次评估结果未依法公示；最后房地产评估机构的选定方式违法。本项目的的评估机构是拆迁人自行委托的，拆迁人没有与被申请人协商共同选定评估机构的证据，剥夺了被拆迁人选择的权利。

2、裁决前未组织双方当事人进行调解、听证。

依据《裁决规程》第××条规定，裁决前被申请人有义务组织第三人和申请人调解，举行听证工作，充分听取双方意见。而被申请人却未能按此规定履行前述义务。因为，自始至终，被申请人没有找申请人调查了解核实过相关事实也没有进行听证工作。

3、未经领导班子集体讨论决定，而迳行作出《裁决书》。

被申请人没有经过该局领导班子在《裁决书》作出前进行讨论的决定或会议记录。此即意味着被申请人没有经此程序就已作出《裁决书》，此举已违反《裁决规程》第××条，即“书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定”的规定。

4、《裁决书》并未生效，因此不能作为申请执行的依据。

首先法律文书只有送达当事人后方才生效。被申请人并未在裁决作出后依法向申请人送达《裁决书》，因此该《裁决书》并非如被申请人所言于2012年7月20日已经生效。

其次申请人在收到裁决书后已经向北京市住房和城乡建设委员会提起复议，该裁决书并未生效，也不能作为强制执行的依据。

二、贵院作出的（2012）通执字第××号行政裁定书，在实体上未对《裁决书》进行严格审查，在程序上，违反了相关规定，侵害了被执行人的权利。

1、贵院未对该《裁决书》进行认真审查。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第九十五条的规定：被申请执行的具体行政行为明显缺乏事实根据，明显缺乏法律依据或者其他明显违法并损害被执行人合法权益的，人民法院应当裁定不准予执行。在被申请人存在上述诸多违法行为的情况下，贵院依然做出了准予强制执行的裁定，显然对据以执行的《裁决书》没有进行严格审查。

2、贵院的执行程序不合法，未书面告知当事人在执行程序中享有的权利和义务等相关情况。

根据《最高人民法院关于人民法院执行公开的若干规定》第三条及第五条：人民法院受理执行案件后，应当及时将立案的有关情况、当事人在执行程序中的权利和义务以及可能存在的执行风险以及案件承办人或合议庭成员及联系方式书面告知双方当事人。贵院并未依法告知申请人，实际上剥夺了申请人进行申辩的权利，不能保证执行行为的合法性。

综上所述，本案执行的依据及程序均存在诸多违法之处，为维护自身的合法利益，申请人根据《民事诉讼法》第二百零二条的规定，提出执行异议申请，请求贵院依法裁定支持申请人请求事项。

此致

北京市通州区人民法院

申请人：

年 月 日

附件：

1、通建裁字（2012）第××号房屋拆迁纠纷行政裁决书复印件1份；

2、京建复字（2012）第××号行政复议决定书复印件1份；

3、（2012）通执字第××号行政裁定书复印件1份；

4、（2012）通执字第××号执行通知书复印件1份。相关法律规定：

1、《民事诉讼法》

第二百零二条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

2、《北京市高级人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序部分及其司法解释若干问题的指导意见（试行）》

房屋拆迁申请范文 篇6

一、申请人

依据《房屋登记办法》 (下称《办法》) 第76条的规定, 异议登记的申请人是利害关系人。与更正登记相比, 显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。

在《办法》起草过程中, 异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是应包括登记簿记载的权利人, 存在较大争议。一种观点认为, 异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益, 如果其已经是登记簿上记载的权利人, 其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力, 因此, 登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为, 权利人固然不会也不应就权利归属表示异议, 但在权利内容记载错误且无法更正的情况下, 也不妨申请异议登记。从《物权法》第19条第2款的表述来看, 其认为异议登记的申请人为利害关系人。《办法》也采用了《物权法》的表述。

我们认为, 异议登记制度的设立目的是为了保护真正权利人的利益。因此, 通常情况下, 登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。即便其有不同认识, 也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意, 而直接进行更正登记;即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记, 其也完全可以限制自己的处分行为, 来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。

但需要指出的是, 登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记, 如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。如果其申请未被登记机构接受, 登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。例如, 抵押权担保的主债权数额本为1亿元, 而误登记为1000万元。在此情况下, 如果抵押人在该房屋上设定了第二顺位抵押权, 基于其善意, 第二顺位抵押权人就1000万元之外的抵押物价值享有优先受偿权。为了保护自己优先受偿的范围, 抵押权人可以申请异议登记。再如, 抵押权担保的主债权数额本为1000万元, 而误登记为1亿元。如果不能及时更正, 作为抵押人的所有权人也有必要申请异议登记。否则, 如果债权人转让了主债权, 抵押权也一并转让, 受让人可以基于善意按照1亿元向其主张抵押权。

因此, 在登记实践中, 对《物权法》第19条第2款所称的利害关系人应当做广义理解, 凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记, 或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人, 均属于这里所说的利害关系人。换言之, 这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人, 也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下, 登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议, 也不妨认为是利害关系人。

二、异议登记的申请材料

1. 关于权利人不同意更正

《物权法》第19条第2款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记”。可见, 其将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。

异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提, 对此存在争议。赞成说认为, 从我国《物权法》的规定来看, 只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。反对说认为, 有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记, 而无需在进行更正登记而未获权利人同意之后再申请异议登记, “异议登记实际上是一种暂时的保全登记, 可以作为更正登记的前置辅助手段”。折中说认为, 为了节约登记资源, 异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前, 利害关系人必须首先提出更正登记, 只有在权利人不同意或者登记机关拒绝更正的情况下, 更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之, 如果利害关系人确实发现了登记存在错误, 其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题, 而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记, 因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记, 自然就没有必要申请异议登记。

我们认为, 异议登记制度的目的在于对真正权利人提供一种临时性的救济。因此, 应当尽量降低异议登记的门槛。《物权法》起草过程中, 不少学者主张应当要求异议登记申请人提供担保, 但最终立法者拒绝了这一做法, 就鲜明地表达了这一态度。

抛开法理分析不谈, 首先, 从《办法》确立的制度体系来看, 在申请更正登记的同时或之前, 申请人有申请异议登记的必要。依据《办法》第23条, 自受理更正登记申请之日起, 房屋登记机构应当于10个工作日内, 将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做出不予登记的决定。而且, 《办法》第74条对依申请更正登记, 并未像第75条依职权更正登记那样, 明确规定“办理更正登记期间, 权利人因处分其房屋权利申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”。这就是说, 在申请更正登记之后, 可能需要10个工作日登记机构才能最终做出判断。如果在此期间, 登记簿记载的权利人对房屋权利加以处分, 登记机构可能无法拒绝其处分登记的请求, 从而使第三人善意取得该房屋权利。故而, 要么将《办法》第75条第2款“办理更正登记期间, 权利人因处分其房屋权利申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”的规定做广义解释, 同样适用于第74条依申请更正登记;要么允许申请人在申请更正登记的同时或之前申请异议登记。

其次, 对《办法》中“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正”这一前提条件也应当从宽把握。因为这一条件在登记实践中很难操作。实践中, 如果登记簿记载的权利人同意更正, 其可以出具书面同意以资证明;但是其不同意的话, 申请人恐怕很难要求其出具书面意见表明自己不同意更正, 登记机构也无法强制其提供。因此, 我们很难想象异议登记的申请人如何提供证明权利人不同意更正的证据。

此外, 这一要求也不符合常理。如果以权利人不同意更正作为异议登记的前提, 无异于要求真正权利人发现登记簿的记载有错误时, 必须先行向登记簿记载的权利人提出异议。这实际上就是要求真正的权利人提示登记簿错误记载的权利人抓紧时间转让、抵押房屋, 以使真正的权利人无法取回房屋的所有权。

至于折中说所言的以更正登记被拒绝作为前提, 在技术上比较好操作, 但在法律上缺乏依据。如果一律要求更正前置, 显然没有上位法依据。而且, 异议登记制度设立的目的就在于给真正的权利人提供一种临时性的救济, 给予其一段时间去搜集证据。如果真正的权利人证据十分充分, 其一般也没有必要去申请异议登记;往往是真正的权利人暂时没有证据才去通过异议登记给自己一个缓冲的时间。按照折中说, 即便真正的权利人没有证据, 也要先申请更正登记, 在登记机构拒绝其更正登记申请之后才能再申请异议登记, 显然枉费其时间、精力、登记费用, 而且可能“打草惊蛇”, 提示登记簿上错误记载的权利人对房屋进行处分。

最终, 《办法》实际上对《物权法》的规定进行了变通处理。一方面, 《办法》第76条规定“利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。这些申请材料中并未列入“权利人不同意更正的证明材料”。换言之, 异议登记并不要求申请人提交“权利人不同意更正的证明材料”。另一方面, 《办法》第18条规定:房屋登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”询问申请人。这实际上采用了登记替代原则, 要求在异议登记中, 登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”进行询问, 以询问来代替审查。这种做法既维护了《物权法》的规定, 又避免了操作上的困难。

2. 关于房屋登记簿记载错误的证明文件

我们认为, 对房屋登记簿记载错误的证明文件, 应当从宽把握。异议登记本身就是在无法及时完成更正登记或者确权判决的情况下, 申请人采取的一种临时性救济措施。如果申请人能够获得比较充分、完备的证明登记确有错误的证据, 其一般可以直接通过更正登记来一劳永逸地解决问题, 而无需申请异议登记。因此, 只要申请人提供了一定的证据, 能够初步证明登记簿存在错误, 登记机构就应当予以受理并载入登记簿。

三、申请内容

如前所述, 登记簿记载的权利人提出异议登记时, 其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容, 而且仅限于登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的情形;对于登记簿上的其他事项, 也不能申请异议登记。

而登记簿记载的权利人之外的利害关系人, 其申请异议登记的内容, 应当限于权利归属和内容, 而不能包含自然状况。这是因为, 异议登记的目的旨在打破登记的公信力, 避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力, 即《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此, 异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋自然状况的记载, 包括房屋坐落、编号、房屋总层数、所在层数、面积、规划批准用途、土地的权属性质、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等, 固然有其节约交易成本等意义, 但其并不涉及权利状况, 其正确与否, 并不影响对交易相对人善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。

需要指出的是, 登记簿记载的权利人可以对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请更正登记, 但不能对此申请异议登记。例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误, 该房屋并未被法院查封, 利害关系人可以请求更正但不能请求异议。主要原因在于, 查封、异议等都属于限制处分的情形;其申请人不能据此处分房屋权利, 也不存在善意取得的可能性, 故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

此外, 对于预告登记, 也不能请求异议登记。例如, 甲公司将某栋房屋预售给某乙, 并办理了预购商品房登记。此种情况下, 即便某丙已经和甲公司签订了商品房预售合同, 其也无权就该房屋申请异议登记。这是因为, 一方面, 异议登记的目的在于避免第三人善意取得房屋权利。如果某丙对该预告登记进行异议, 鉴于预告登记表示的只是某乙对该房屋的债权, 办理了预告登记之后, 某乙也没有享有房屋的所有权, 也根本不存在房屋被某乙转让或者进行其他处分、第三人善意取得的可能性。因此, 某丙的异议显然是没有必要的。另一方面, 按照合同法原理, 合同债权具有平等性, 即便某丙签订预售合同在先, 其合同债权也并不优先于某乙, 反而某乙办理预告登记在先, 其债权因预告登记而具有优先效力, 法律优先保护某乙的债权。显然某丙对某乙的预告登记申请异议也是没有法律依据的。在此情况下, 某丙只能对甲公司主张违约责任, 而不能通过异议登记来解决问题。

有人提出, 在特定情况下, 应当允许对预告登记申请异议登记。例如, 甲公司将某栋房屋预售给某乙, 并办理了预购商品房登记;而某丙系某乙的配偶, 现因预购登记的权利人只写了某乙, 其提出异议, 认为预购登记的权利人还应当包括自己。我们认为, 这种情况下, 也不应允许某丙对预告登记申请异议登记。理由在于, 一方面, 如前所述, 某乙此时没有取得房屋所有权, 也没有另行处分、第三人善意取得的可能性。因此, 某丙没有必要申请异议登记。另一方面, 按照《办法》第20条第1项对主体一致的要求, 给某乙办理预告登记, 显然以该预售合同一方当事人是某乙为前提。某丙如果对其配偶单方以其自己的名义购房不满, 其完全可以与某乙协商, 更改预售合同, 再与甲公司一同办理更正登记。某丙也完全可以等待完成转移登记之后, 再要求某乙办理相应的转移登记。

四、关于反复申请和重复申请

1. 同一申请人的反复申请

如果同一申请人在异议登记失效后, 反复申请异议登记, 是否应当许可, 在《办法》起草过程中有较大争论:一种观点认为, 此种情况下, 实际上就是在恶意行使权利, 登记机构有权拒绝。另一种观点认为, 反复申请异议登记的情形很多, 登记机构难以判断其主观动机, 以不规定为妥。实践中, 《上海市房地产登记条例实施若干规定》第9条对异议登记的限制情形进行了规定:“登记异议因记载于房地产登记册的三个月期满失效后, 原申请人就同一事项再次提出登记异议的, 登记机构应当不予登记”。《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第47条也规定:“异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后, 原申请人就同一事项再次提出登记异议的, 登记机构不予登记”。

《办法》最终没有借鉴这一实务经验, 主要理由在于:第一, 反复申请异议登记的情况复杂多样, 如在异议登记失效前, 申请人无法取得足够的证据等等, 不宜一律认为主观上有恶意。第二, 登记机构的审查能力和审查权限, 都决定了其无法像法院那样, 对申请人是否以同一事实和理由反复申请加以判断。而且, 《物权法》也未要求异议登记的申请人就其申请的事实和理由加以说明。第三, 《物权法》对申请人滥用异议登记, 已经规定了比较完善的控制措施, 一方面, 其强调申请人在异议登记之日起15日内不起诉的, 异议登记失效。另一方面, 其规定了异议登记不当、造成权利人损害时权利人对申请人的损害赔偿请求权。这里所言的“异议登记不当”, 是指经法院判决, 申请人对房屋权利的归属和内容的异议不成立, 其确权请求未被支持的情况。而赔偿范围, 不仅应当包括登记簿记载的权利人为此实际支出的费用, 如律师费等, 还包括由此丧失的可得利益, 如权利人本可高价出售房屋, 但异议登记失效时房价已大幅下跌造成的损失。在此情况下, 没有必要通过限制申请人反复申请来遏制其滥用异议登记。尤其是如果登记机构拒绝登记, 而法院最终确认异议成立, 且登记簿记载的权利人在此期间将房屋另行转让, 则第三人将善意取得房屋所有权, 由此造成的损失可能由登记机构承担;而登记机构办理异议登记, 但异议最终不成立, 该损失则由异议登记申请人承担。在此情况下, 登记机构办理异议登记, 显然更有利于避免登记不当造成的索赔风险。

2. 关于重复异议登记

如果就同一房屋, 不同的申请人就同一事项申请异议登记, 是否应当予以办理?

我们认为, 一方面, 《办法》明确强调只要受理异议登记, 就应当记载于登记簿, 而没有要求登记机构按照《办法》第20条的要求对登记申请予以审核。故而, 登记机构没有必要对此前是否存在异议登记予以审查, 自然也不能以存在异议登记为由拒绝重复异议登记。

另一方面, 从制度衔接上讲, 允许重复异议登记更有利于维护真正权利人的利益。例如, 某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记, 某丙也要求进行异议登记。如果登记机构拒绝某丙的要求, 则在法院判决某甲的异议不成立之后, 某乙可以请求注销异议登记。而某丙并非该房屋的登记权利人, 某乙注销异议登记某丙并不知情, 登记机构也不会通知某丙。在此情况下, 如果某乙另行转让了房屋, 而法院最终确认该登记错误, 房屋原本应当属于某丙, 则某丙可能对登记机构提出赔偿的请求。因此, 允许重复办理异议登记, 显然更为审慎。

此外, 在异议登记的效力问题上, 我国《物权法》未予规定。德国法上认为异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人。例如, 某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记, 某乙将房屋以市场价格卖给了某丙并进行了转移登记, 现某丁提起确权诉讼并获得法院支持。此种情况下某丙仍然能够善意取得该房屋。虽然《办法》第77条排除了异议登记之后办理处分登记的可能性, 但如果某丁申请异议登记时, 登记机构因存在某甲的异议登记而拒绝了某丁的异议登记, 事后某甲的异议登记被撤销而某丁不知, 导致某乙的房屋转移登记到某丙名下, 仍然可能引发登记机构的赔偿责任。故而, 为谨慎起见, 应当允许重复异议登记。

3. 关于存在查封登记

房屋登记操作规程范文 篇7

大家好：

今天很高兴和大家一起学习和探讨关于房屋登记的有关知识及操作堆积，房屋登记涉及到我们每个家庭，面广量大，也是我们每个人最关心的问题，今天能和大家一起学习，使大家对房屋登记工作有着进一步的了解，也是对我们具体办理房屋登记工作人员工作上的促进和推动。

今天主要和大家共同学习房屋所有权登记，房屋所有权登记的依据，主要是依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《村庄和集体规划建设管理条例》建设部《房屋登记办法》等法律、行政法规及规章。

房屋所有权登记分为：

一、所有权初始登记

二、所有权变更登记

三、所有权转移登记

A、初始登记又分为

a、国有土地范围内非商品房屋所有权初始登记

需要提交下列文件

①房屋登记申请书

②身份证明及共有人关系证明（身份证、结婚证、户口簿）③建设工程符合规划许可文件（规划许可证）

④建设用地使用权证明（土地使用证）

⑤房屋已竣工验收的证明（个人自建除外）

⑥房屋测绘报告

⑦现场查看表

⑧公告

办理时主要审①规划许可证和土地使用证上记载的使用权人是否

一致。

②规划记载的房屋座落、用途、幢数、层数、面积等内容与测绘

报告是否一致。

③建设工程规划许可文件记载的内容与竣工证明记载的内容是

不一致，办件时限为8个工作日，国家法律规定是30个工作日，盐城市缩短为10个工作日

b、商品房所有权初始登记（开发企业的初始登记）这和非商品房屋登记基本一致，不同的是有开发企业代表全体业主申请登记（开发企业办总证提供各业主分户图）以后作为转移登记证明，时限同上

c、集体土地范围内所有权登记

需要提供下列文件

①房屋所有权初始登记申请书

②身份证明及共有人关系证明

③宅基地使用权证明或者农民集体所有建设用地使用权证明

④房屋符合规划的证明

⑤房屋测绘报告、平面图

⑥要提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明，农村集体经济组织申请的房屋初始登记的提交，经村民会议同意，或者村民会议授权村民代表会议同意的证明材料

⑦申请集体土地范围内的房屋登记事项内容须在所在地农村集体经济组织公示栏中予以公告，登记机构对公告现场进行取证。⑧审查核准登记的，在登记簿和权属证书上注明，集体土地字样

B、所有权变更登记

1、权利人姓名、名称、房屋坐落的变更登记需提交的文件 ①变更登记申请书

②身份及共有人关系证明

③房屋所有权证及共有权证

④由公安、工商、民政等部门的变更证明文件，2、房屋的面积发生增减变化的变更登记，除正常的证明外，还需提供规划部门和房屋竣正证明

3、同一权利人的房屋因分割或者合并的变更登记

4、因房屋土地性质发生变化的变更登记

5、因房屋共有关系变化的变更登记，象此情况都很少

C、所有权转移登记

1、新建商品房买卖的转移登记

新建商品房买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人共同申请。

需提交下列文件：

①房屋转移登记申请书

②身份及共有人关系证明

③商品房买卖合同（原件）

④不动产销售发票及完税凭证（原件）

⑤商品房初始登记证明，维修基金证明（原件）

⑥房屋平面图

2、新建经济适用房等政策性住房的转移登记

需提供经济适用房准购证、经济适用房买卖合同，对集资建房，安居房，拆迁安置，中低价位的商品房等其它政策性住房，提供相应的协议，合同及有关部门批准文件

3、存量房转让的转移登记

需提交下列文件

①房屋转移登记申请书

②房屋所有权及共有权证

③土地使用权证

④身份请及共有人关系证明

⑤房屋转让合同

⑥不动产发票及完税凭证

⑦首套房证明

集体土地上的房屋申请转移的还应提交受让人属于集体经济组织成员的证明，以及农村集体经济组织同意转移的证明材料，农村集体组织申请房屋转移登记的还应当提交经村民会议同意或者因

村民全文经村民代表会议同意的证明材料。

2008年后新建的经济适用房上市的须提供房产主管部门的审批文件，其它政策性住房须符合相关的上市规定。

下面还有包括：

1、公有住房的转移登记

2、房屋互换的转移登记

3、房屋赠与的转移登记

4、房屋继承、受遗赠的转移登记

5、夫妻之间房屋权属的转移登记

6、以房屋出资入股与他人成立企业法人的房屋的转移登记

7、因企业分立、合并的转移登记

8、企业改制房屋权属的转移登记

9、因人民法院仲裁机构已经发生法律效力的法律文书申请房屋的转移登记

10、房屋拍卖的转移登记

登记程序

① 申请

②

③

④

⑤

房屋委托购买合同（范文模版） 篇8

编号：

委托人：(以下简称甲方)受托方：(以下简称乙方)依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就房屋购买的委托事宜达成协议如下：

第一条 委托事项

甲方委托乙方为其购买房屋提供以下服务。

第二条 房屋状况 ：

甲方对购买房屋的基本要求是：坐落范围：

户型：面积：

交付日期：

其他

第三条 甲方委托乙方购买的房屋参考价（含设施设备及装修）人民币大写元，￥元。

其他要求：。

第四条 委托期限

自年月日至年月日。

超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。

第五条 现场看房

乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设 1

施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。

第六条 甲方义务

（一）应出示身份证或等真实有效的身份资格证明；

（二）应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合；

（三）不得在委托期限内及期限届满后___个月内与乙方介绍的客户进行私下交易。

（四）乙方完成委托事项，应按约定支付佣金

第七条 乙方义务

（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营 资格证明；

（二）应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立；

（三）收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据；

（四）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。

第八条 佣金

佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。

当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后日内，甲方应按照房屋成交价格的%向乙方支付佣金。

第九条 违约责任

（一）在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金元；

（二）甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金元；

第十条 合同争议的解决办法

本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第种方式解决（以下两种方式只能选择一种）：

（一）向常州仲裁委员会申请仲裁；

（二）依法向有管辖权的人民法院起诉。

第十一条 其他约定事项：

第十二条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。

第十三条 合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。

甲方：乙方（公章）： 住所：住所：

身份证号码：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

电话：电话：

日期：日期：

房屋拆迁申请范文 篇9

一、行政行为确定力的相对性

首都师范大学李昕教授认为, 行政行为的效力体现为“效力群”, 而非单一的某个效力, 因此, 称之为效力体系, 只有在各种效力均得以实现的情况下, 行政行为的作用效果才能完全体现。中国大陆行政法学界通说认为行政行为的效力体系由公定力、确定力、拘束力和执行力组成。行政行为的确定力是指行政行为具有不受任意改变的法律效力。确定力是其他三种效力得以发挥的前提, 是约束政府诚信的重要保障。行政行为是否具备法律要件尚存疑问的情况下, 在有权行政机关或法院依法定程序否定其效力之前, 要求任何人均应承认其具有确定力。行政行为因具有这样的确定力, 任何人不得以自己的判断而否认其确定力。换句话说, 行政行为的确定力是指行政行为一经作出, 即对任何人都具有被推定为合法、有效而予以尊重的法律效力。叶必丰教授认为, 行政行为确定力的理论依据是“社会信任说”。如此推定和尊重, 是基于社会对行政主体及其意思表示的信任, 是对国家权力权威性的维护。行政行为是行政主体所作的一种意思表示, 行政主体是公共利益的代表者、维护者和分配者。公共利益高于个人利益。关于行政行为公定力的界限问题, 主要有两大学说, 即“有限公定力说”和“完全公定力说”。大陆法系大多数行政法学家持“有限公定力说”。叶必丰教授持“完全公定力说”。按这种学说, 不论行政行为存在什么样的瑕疵, 即使行政行为具有重大且明显的瑕疵, 在被依法否定前都具有确定力。

笔者认为, 完全确定力说在实践中的副作用是十分明显的, 特别是在我国目前政府官员法治意识还比较淡薄的国情下, 它很容易变成官员专横的借口。在当前土地财政的背景之下, 借口补偿决定或裁决的确定力, 极易损害被征收拆迁人的利益。目前, 国内大多数学者都坚持认为确定力是有限的:从实质正当性要求出发, 无效行政行为不具有实质正当性, 所以不应当具有确定力。一方面, 为了维护公共利益, 必须赋予行政机关必要的权力, 并维护这些权力的有效行使以便实现行政目的;另一方面, 又必须维护公民的合法权益, 强调权利保障, 重视公民参与和权利补救, 及时对行政权进行监督。这两方面都不能偏废。无效行政行为理论发端于大陆法系国家的行政法理论。大陆法系通说认为, 重大且明显的瑕疵是行政行为无效的原因。德国《联邦行政程序法》第44条第1款规定:“行政行为具有重大瑕疵或根据理智的判断绝对明显的瑕疵时, 无效”。日本学者也认为:“当行政行为有重大瑕疵, 并且通常人也能够较容易地把握之时, 无效。”通常认为, “重大且明显”是我国行政程序法中确认无效行政行为的一般标准, 包括并且提出了几类特别重大且明显瑕疵的行政行为范围:一是无权行政行为。二是违反一事不再理原则作出的行政行为。由于行政行为具有确定力, 即使是有瑕疵的行政行为, 在未经法定程序撤销或变更的条件下, 行政主体针对同一事件作出一个新的行政行为, 应当视为前一行政行为继续有效, 而后一行政行为无效。三是行政主体违反正当程序原则作出的行政行为。从理论上讲, 行政行为是否成立是一个事实判断问题, 其着眼点在于判断行政行为在客观上是否形成或存在;而所谓“行政行为依法不成立”则是法律在对行政行为是否客观存在这一事实判断基础上的再判断, 即价值判断。四是行政主体作出的内容或在形式上有引导相对人违法的行为, 对这种根本不符合法治要求的行政行为理应视为无效。可撤销行政行为是指有权主体对已经发生法律效力但存在一定瑕疵的行政行为予以撤销致其失去效力的状态。引起撤销的原因是行政行为的一般瑕疵。

对于行政行为的无效, 除了由特定主体予以确认外, 行政相对人及其他利害关系人也可以自行判断并进行抵制。我国学者普遍承认对无效行政行为的抵抗。对无效行政行为, 相对人可视之为无效, 复议或审判等有关国家机关当然应当宣告该行为无效。而对于可撤销行政行为则是由有权主体按法定程序在法定的期限内予以实施的, 行政相对人在该行为被撤销或变更前仍受其拘束。相对人或者利害关系人可以在任何时间请求有权机关对无效行政行为确认其无效;而对于可撤销的行政行为, 相对人或者利害关系人必须在复议期限内或者起诉期限内提出。所以, 行政行为的确定力是相对的也是变动的, 当出现了明显重大违法或者超过时效时, 行政行为的确定力便会被击得粉碎。

二、征收补偿决定或者拆迁裁决效力丧失

征收补偿决定是解决征收补偿争议的行政行为, 拆迁裁决是解决拆迁补偿安置争议的行政行为。根据最高人民法院法明传[2011]327号《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》 (以下简称《紧急通知》) 要求, 对涉及征地拆迁申请法院强制执行的案件, 凡是被执行人尚未超过法定起诉期限的, 一律不得受理;凡是当事人就相关行政行为已经提起诉讼, 其他当事人或有关部门申请先予执行的, 原则上不得准许, 确需先予执行的, 必须报上一级法院批准。当事人在法定的起诉期限内向人民法院提起行政诉讼, 人民法院依法判决维持之前, 原则上不予受理先予执行, 因此, 在行政行为被诉至法院以后, 其执行力暂时冻结, 确定力处于待定状态。当法院判决维护被诉行政行为效力后, 从行政行为转变成司法行为, 效力进行了提升, 通过法院强制执行, 即实现了司法行为的执行力, 也实现了行政行为执行力。

当事人在法定的起诉期限内没有向法院提起行政诉讼, 即行政行为交代诉权时应当在3个月内向法院起诉, 未交代诉权时应当在2年内向法院起诉。最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第88条的规定, 作出具体行政行为的行政机关应当在180天内向人民法院申请强制执行。《行政强制法》规定, 应当在3个月内向人民法院申请强制执行。逾期申请的, 法院不予受理。这说明行政行为在有限的期限内具有确定力和执行力。在征收拆迁实践中, 通常由于政府或者拆迁管理部门的疏忽, 没有在法定的期限内, 就征收补偿决定或者拆迁裁决向法院申请强制执行。少数“钉子户”以维权为由漫天要价, 满足其要求必将破坏公平补偿原则、破坏公平正义, 不满足其要求就会影响征收拆迁项目的实施、损害多少被征收人的利益。政府或者拆迁管理部门显得非常无奈。如此尴尬状态, 善后工作如何进行?是否还有补救措施?显然, 不能因为没有及时向法院申请强制执行, 就会导致公共利益不能实现, 也不能一味地放弃原则满足被征收拆迁人的要求而破坏公平正义。政府或者拆迁管理部门可以通过依法纠错, 实现行政行为的目标。众所周知, 无论是征收还是拆迁, 都需要评估, 而评估报告的有效期为1年, 超过申请期限一般都会导致评估报告失效, 以评估报告失效为由撤销征收补偿决定或者拆迁裁决, 然后重新作出征收补偿决定或者拆迁裁决。在超过法定的起诉期限后, 依法申请人民法院强制执行。

三、重新作出征收补偿决定或者拆迁裁决的法律依据和程序

行政机关依法纠错的程序应当在《行政程序法》中进行规范和调整, 遗憾的是, 我国并没有行政程序法, 导致行政机关纠错存在障碍。事实上, 虽然我国没有统一行政程序法, 但是, 在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了作出征收补偿决定的法定条件, 《城市房屋拆迁管理条例》规定了补偿安置裁决的法定条件, 这些法定条件可以作为依法纠错尺度和标准。可以说, 纠错的程序为做出原具体行政行为的程序, 纠错的法律依据为做出原具体行政行为的法律依据, 即“遵循原路径”原则。具体来讲, 行政机关纠错应当遵循以下规则。

1. 纠错时必须遵循更加严格的规则。

应当纠正的行政行为, 应是违法或不当的行政行为以及由于事实的改变和法律的修订而不适宜再存续的合法行政行为。这是由行政行为确定力的相对性所决定的。行政机关侵害相对人利益、违背公共利益、破坏公秩良俗的行政行为, 法律不仅不禁止其纠错, 反而要求行政机关及时纠正。同时, 对于作出时符合公共利益, 但由于超过申请法院强制执行期限而无法实现公共利益的行政行为, 行政机关也应及时予以破解。但这种破解也只有在有确凿的证据证实原行政行为违背或已无法实现符合公共利益时才能进行。惟有如此, 才能实现实质上的公共利益。

2. 行政机关纠错的限制。

按照依法行政原则, 违法或不当的行政行为都应予以撤销或变更。但在特定的情况下, 即使行政行为违法, 也不能将其撤销。如撤销授益行政行为意味着剥夺相对人基于对行政机关的信任而已经获得的利益, 即信赖利益。当撤销授益行政行为时, 可能会给相对人造成较大的损失。因此对授益行政行为的撤销应予以限制。行政机关自我纠错时, 对于授益行政行为, 如果相对人主观上有故意或重大过失, 应撤销该行政行为;如果相对人主观上没有故意或重大过失, 原则上不能撤销该行政行为, 除非不撤销会对公共利益或第三人利益造成的损失明显地超过了应保护的相对人的信赖利益, 这时应在给予相对人合理补偿后, 撤销该行政行为。在旧城改造中, 一些地方政府进行毛地出让, 许多被拆迁人已经搬迁, 只有少数被拆迁人拒绝搬迁, 拆迁裁决已经超出了申请强制执行的期限, 为了实现开发商的信赖利益和多数人回迁的愿望, 裁决只有撤销然后重新作出, 再依法申请强制执行, 才能实现开发商的信赖利益和广大被拆迁人的利益。

3. 行政纠错中的唇齿关系。

行政机关自我纠错既要纠正原行政行为的违法或不当, 又要作出新的合法的行政行为, 两者不可偏颇、不可省略, 因此纠错和作新属于唇齿关系。行政行为违法或不当主要表现为:证据不足、超越职权、滥用职权、适用法律法规错误、违反法定程序、行为不合理、不适当。对丧失确定力和执行力的征收补偿决定或者补偿安置裁决, 可以径行撤销, 效力戛然而止;而重新作出征收补偿决定或者补偿安置裁决则需要告知相对人并给予其陈述和申辩的机会, 在采信新的证据材料时应当给予相对人知悉和辩论的机会, 这是行政程序公开、公正原则以及程序参与原则的基本要求。