房地产市场分析策划书

房地产市场分析策划书（精选8篇）

房地产市场分析策划书 篇1

1.房地产策划代理行业的市场结构分析

1.1企业数目和规模

近年来，我国房地产策划代理行业进入了快速发展的轨道。在企业数量上，由于行业的利润高、发展潜力大以及进入该行业没有明显的专业限制，大量企业涌入了房地产策划代理行业。在企业规模上，策划代理企业紧跟房地产开发企业的步伐，不断扩张规模。有多于30个策划代理企业进驻了12个重点省市。其中，世联地产现已完成了39个核心城市的布局，服务项目遍及200多个城市。

1.2市场集中度

20，全国策划代理综合实力前十位的企业平均一手物业代理销售额为1051.68亿元，增长率达36.07%，提升市场份额至14.21%，同比增长了2.22个百分点；策划代理综合实力11-50名企业提升市场份额至12.62%，同比增长了0.86个百分点；策划代理综合实力51-100名企业提升市场份额至5.57%，同比增长了0.06个百分点。由此看来，房地产策划代理行业的集中度进一步提升，行业的资源流向综合实力较强的企业。

1.3区域分布

策划代理企业重点分布于一线城市，企业区域分布的集中度很高。以策划代理百强企业为例，28%分布于北京，22%分布于上海，22%分布于深圳，10%分布于广州，而其余18%则分布于其他城市。由企业的区域分布来看，策划代理行业存在区域发展不平衡状况。

1.4进入壁垒

由于我国策划代理行业起步较晚，开设房地产策划代理专业的高校较少且以高职院校为主，导致了策划代理行业没有明显的专业限制，再加上行业进入的资金需求低，因此，现阶段策划代理行业的进入壁垒较低。

2.房地产策划代理行业的企业行为分析

2.1拓展业务

随着房地产市场细分化的发展趋势，策划代理企业也不断拓宽自身业务链，以策划代理业务为中心开展金融、物业资产管理、养老地产、商业运营等业务。世联行通过自己组建、并购、合作的方式进入物业管理、金融、养老保险领域；同策咨询通过合作和入股的方式开展了金融、资产管理、商业运营的业务；合富辉煌通过对自身资源的.整合，打造贯穿策略服务、房产服务、商业地产、增值服务、信息服务的全产业链服务模式。

2.2扩张规模

策划代理企业通过全国扩张和区域深耕的策略提高市场占有率，增强自身实力。在全国市场布局方面，年策划代理百强企业平均进入28.97个城市，较增长了0.58个百分点，连续五年持续增长；在区域市场布局方面，百强企业实施以分公司为中心、周边进驻城市为重点的深耕策略，不断提升企业的单个城市贡献度，2013年策划代理百强企业平均拥有14.26个分公司，较20增长了0.17个百分点，单个城市贡献度为91068.94元，同比增长了37.09%。

2.3注重品牌塑造

随着房地产策划代理行业由服务竞争向品牌竞争方向的过渡，策划代理企业对自身品牌塑造的重视程度也在逐步加深。年，85%的策划代理企业成立了品牌管理部门，其品牌价值均值为17.03亿元，高出未成立品牌管理部门的企业7.77亿元。在品牌塑造的方法上，品牌的传播策略趋向整合，企业通过网络媒体宣传、行业研究报告、客户服务专业化、客户服务体系化、文化营销、开展公益活动等方式全方位塑造企业的品牌形象。

2.4服务创新

在房地产策划代理行业产品服务同质化的现状下，企业为获取竞争优势，不断进行服务创新，以突出自身发展特色，稳固市场地位。金网络地产整合土地资讯、市场研究、项目定位、产品策划、融资招商、市场推广、销售执行、物业管理、房地产金融的全品种技术服务链，融合业务的资源优势，构建了房地产综合服务平台。华燕置业将经纪、金融两大领域完美结合，实现房地产流通领域一站式服务，突破了房地产营销代理行业的传统盈利模式，向“成为中国房产流通服务领域最具创新价值整合力的领导者”的方向迈进。

2.5服务网络化

随着互联网的快速发展，房地产策划代理企业纷纷紧跟时代潮流，改善自身业务模式。一方面，搜房网、58同城、安居客等网络平台以其营销成本低、全方位无间断显示楼盘、方便客户了解全面信息、有效管理客户关系等优势赢得了策划代理企业的青睐。目前，搜房网的网络业务已覆盖了399个城市，其中还包括部分海外国家（美国、日本、德国等），大批策划代理企业纷纷与其建立了长期合作伙伴关系。另一方面，企业纷纷自建网络平台，在加强区域管理的同时整合自身的各项资源。世联地产在完成全国布局以及产业链构建之后，着力打造基于大数据和移动互联网的业主服务平台、互联网金融系统，构建顾客、金融、资产管理等多项业务为一体的房地产综合服务平台。

2.6注重企业人力资源

2013年，房地产策划代理百强企业的技术研发投入均值为2548.03万元，人均绩效为37.83万元。企业一方面通过人才选用、培养、评价、晋升、激励等机制构建研发团队，实现平均硕士学历以上员工占比9.57%和本科学历以上员工占比64.53%。与此同时，企业加大对员工的培训，实现年员工培训投入1375.74万元，同比增长45.38%。

2.7注重商业地产

房地产市场分析策划书 篇2

关键词：房地产,市场营销,营销策划

房地产开发离不开市场营销,营销策划对房地产市场具有重要的作用。对房地产商而言,营销策划是房地产营销的关键。房地产市场营销策划是指运用整合营销概念,从市场调研预测开始,对开发建设项目进行整合。我国房地产市场开发处于初级阶段,如何进行房地产开发市场营销策划是当前营销策划关注的焦点。鉴于此,笔者对房地产开发市场营销策划进行了初步探讨。

一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析

房地产开发市场营销策划的现状不容乐观,还存在着诸多亟待解决的问题,这些问题主要表现在市场调研不足、目标市场不明、营销主线不清和网络营销不佳四个方面,其具体内容如下:

1. 市场调研不足。

房地产开发市场营销策划中,市场调研不足是房地产开发迫切需要解决的问题。营销策划应以大量的真实准确的市场信息为依据,由于对房地产开发市场的市场调研不足,使得房地产开发商无法真实准确地了解房地产市场信息。纵观现今房地产业,许多房地产商对同行业状况,竞争对手,市场需求等情况,缺乏广泛而有深度的市场调研,直接影响了房地产开发市场营销策划的效果。

2. 目标市场不明。

在现有的房地产开发市场营销策划中,目标市场不明也是诸多房地产开发商面临的主要问题。目标市场不明主要表现在不少房地产开发商和策划者,在对房地产开发市场进行目标定位时,消费群体锁定高档消费者,没有结合具体的实际情况,盲目兴建高档商品,没有照顾到当地的经济条件和居民收入水平,无法适应广大中低收入家庭对经济住房的需要,最终导致很多楼房滞销。

3. 营销主线不清。

营销主线不清,使得房地产开发市场营销策划陷入困境。主题定位是整个营销活动的主线,但在房地产开发市场营销策划中,往往由于对房地产形势没有清楚的判断,使得整个营销策划在定位上出现了偏差,推广下来留给消费者的是模糊不清的印象,不符合房地产开发市场的实际需要。营销主线不清,导致在产品设计上跟随大流,无法发掘或者凸显楼盘亮点;在形象定位上也不能很好的把握和提升产品的核心竞争力。

4. 网络营销不佳。

随着互联网的广泛应用,在房地产开发市场营销策划中,利用网络进行房地产开发市场营销活动是房地产市场发展的必然趋势。就目前而言,房地产开发商通过建立自己的网站,加强房地产开发市场的营销活动的营销效果不显著。很多房地产企业在房地产开始市场网络营销方面还处于起步阶段,缺乏有效评估网络营销活动的手段,使得网络营销在房地产开发市场中难以发挥应有的作用。

二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施

为进一步提高房地产开发市场营销策划水平,针对上述房地产开发市场营销策划中出现的问题,解决房地产开发市场营销策划问题的措施,可以从以下四个方面入手,下文将逐一进行分析。

1. 认清消费需求,强调市场调研。

市场调研是获得真实信息的基础和依据,认清消费需求,强调市场调研,是进行房地产开发市场营销策划的准备。在房地产开发市场营销策划活动中,认清消费需求,应在市场调研前明确问题和目标,进行调查设计和计划制定,在制定好计划之后进行结果论证。由上可知,只有认清消费的需求,才能使房地产开发市场营销策划得到更好的制定和实施。

2. 明确目标市场,做好市场细分。

在市场竞争中成为强有力的竞争对手,必须做好市场细分工作。明确目标市场,做好市场细分,是房地产开发市场营销策划的重要环节。由于消费者构成极为复杂,不便于市场把控,房地产的市场细分工作应根据消费者购买行为的不同,对房地产市场进行细分,力求聚合具有相同偏好的消费者群体,区分具有不同需求的顾客群体,以充分挖掘消费者的购买力,进而实现房地产商的盈利。

3. 把握产品卖点,合理定位营销。

主体定位对房地产开发市场营销显得特别重要。把握产品卖点,合理定位营销,是房地产开发市场营销策划成功与否的关键所在。在房地产开发市场营销过程中,科学合理的定位房地产开发市场营销策划,房地产商应结合当地的经济发达水平和居民的购买力,突出产品的卖点,合理定位营销。与此同时,在进行房地产市场地位的过程中,所确定下来的主题应贯穿房地产营销策划的始终,这样才能使制定的房地产开发市场营销策划具有可行性和实用性。

4. 优化网络营销,完善网络宣传。

网络平台作为一种新的信息传播媒体,对房地产营销而言,网站建设是房地产营销的第一步。优化网络营销,完善网络宣传,是现代房地产开发实现营销策划的关键。房地产商建立自己的网站,在网络上宣传自身的产品,实现网络营销,有必要创建相应的评估体系,对房地产网络营销效果进行评价,提高网络宣传的目的性和有效性。另外,还要建立起和媒体的合作关系,通过媒体的跟踪报道,也有利于实现房地产产品的网络营销。

参考文献

[1]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.2008(1)

[2]刘薇,杨春柏.房地产营销策划存在问题与对策研究[J].商场现代化.2009(10)

[3]范向阳.小议房地产营销策划[J].商业文化(学术版).2009(4)

[4]成红巧,刘作君.房地产营销策划现存的问题及对策探析[J].商场现代化.2009(26)

房地产市场分析策划书 篇3

样板市场的选定：哈尔滨、长春、石家庄、沈阳、郑州、山东、成都、广州、西安、长沙、重庆、南昌等地；

上市计划：

第一阶段：产品铺市布局：（时间：20—30天完成任务的80%以上）

目的：

1、启动全方位的产品市场终端展示，强化产品形象概念及产品信息，以面带动主力销售点！以市场终端占有率提升产品知名度及制造出火爆效应，同时，便于事件炒作如：“怡浓巧克力为什么这么火？”等系列；

2、完成产品的“立体化流通体系工程”： KA店作为中心主线：如华联、 流通渠道作为外环线：如批发店 、礼品店、鲜花店、蛋糕店、玩具店等作为与中心主线平行的辅线； 大中专院校的自营餐饮店等作为外环线下的主据点； 执行要点：

1、样板市场的商超进店率达到90%；

2、流通渠道大面积展开，小型的社区超市和批发点终端均要有产品展示；

3、全面开展终端展示系统，造势进行；同时，进行人为事件营销及专题营销宣传；

4、人员队伍建设全面完成，其中包括：市场扩展人员、终端业务指导人员、促销人员等；

5、同时进行非传统渠道下的流通与产品展示如：礼品店、鲜花店、蛋糕店、玩具店、大中专院校的自营餐饮店、学校内部的报厅、学校内部的电话吧等；

6、大力发展移动性展架销售的代理客户，经销商并为其提供支持，它们将作为销售与宣传的一分子，对产品的推广起到一定的地面拉动作用；

第二阶段：产品造势阶段：（时间：30——60内完成一阶段与二阶段任务80%以上）

目的：做局、做势、做事 当产品布局完成以后，就要进行销售气氛的营造；

1、怡浓巧克力要营造出一种强势的推广姿态，让消费者认知到：中国本地巧克力的巨大品牌力；

2、怡浓巧克力要注入一种特有的巧克力文化，让消费不仅享受怡浓的品质，更是一种新的时尚代言。市场证明：火爆是引导时尚最有效的手段！

3、通过“立体化整合传播体系”，带动“产品的立体化流通体系”； 其中，高空传播以事件营销及人为炒作为主如：“怡浓巧克力情书大比拼”、“一种巧克力在校园情侣间引发的混乱”；

常规宣传为辅助如：海报、报纸、广播、电视等；

地面活动强势推广并与高空传播完美结合；

直接针对目标人群；以“立体化产品流通体系”下的各产品展示点为核心，进行零距离宣销；

活动营销由始至终常期开展如：“情书比拼活动、校园最佳情侣选拔活动、恩爱夫妻评选活动等”。

-情更浓突显始终！

独创“中国影视剧营销模式”，为企业量身定制的影视剧，超强实效的产品信息传播，执行“内容为王”策略！强势占领“内容”阵地，采取方式以自创为主，与影视公司合作为辅助；

执行要点：

1、大范围内进行怡浓巧克力的宣传推广，具体详见：宣传推广策略！

2、有明确的目标进行如校园内的定点定向宣传及事件炒作；

3、以产品立体化网络点为主心，向外扩张宣销，在此基础上努力销售产品；

4、在传统主战场如：KA店，进行强势的跟随策略，进行终端拦接；同时，进行终端的抢眼战略如：海报、易拉宝；终端话术统一标准化进行；

5、附加强势进行社区内的宣传推广，将医药保健品的作法精华嫁接到怡浓巧克力上，（注意：火而不烂！），选择宣传地点如：公告板、社区报摊、公园设宣传展示架、楼梯提示牌等； 工作思路：先确定地点，再采取急活的方式！

第三阶段：产品销售执行阶段，全面开花！

此阶段要完成产品流通的启动，大力提升渠道销售力；通过多种营销手段进行终端的销售执行，如：“终端拦、高空炒、社区带、人为拉动”等；开面启动“决胜终端战略体系”，在此阶段，销售在多点开花，目的是提升市场占有率； 此种方式叫：“全面开花策略” 具体见：市场推广执行及KA店运营指导体系！

第四阶段：市场理顺阶段 此阶段是要完成渠道选择，优化渠道资源，并对前阶段的人员及销售情况进行分析，数化量化工作细节，同时，突出并大力发展主力渠道群；使市场真正进行到良性的发展轨道上来； 此种方式叫“秋后收割策略”

二、营销目标/目的：

1、全面启动怡浓巧克力产品的流通体系；

2、通过整合化推广，提升产品市场销售量；

3、在传统市场实现本地品牌化策略，在非传统市场渠道下，形成垄断化策略；

4、品牌文化化的完美导入，使怡浓巧克力更具本土特色。情更浓口号成为本土巧克力的代言；

5、完成传统渠道下的80%以上的铺建工作，网络建全发展中；

三、营销模式市场分析

（一）市场销售分析：

目前，巧克力产业全球年收益超过 5000亿元人民币，我国目前巧克力的年消费量在30亿元左右。巧克力的魅力巧克力的魅力就在于它会带给你一种愉悦的感觉：香醇的口感、漂亮的外观、诱人的色泽、负载着许多情感、故事、欲望。其中，世界三大著名巧克力品牌——德芙、吉百利、金帝就占了近2/3的市场份额。

（二）市场推广现状：

（1）由于对市场流通体系、市场结构、中小城市分销渠道与方式、地域差异、消费心理、消费行为、饮食文化、口味差异等的了解和把握上不够全面，导致本地巧克力无法成为主流；

（2）消费者心理：在中国消费者潜意识深处，巧克力是完全意义上的舶来品，只有欧美的巧克力才是真正正宗的巧克力。消费者认为，国产巧克力在品质、口感等方面和进口巧克力根本不在同一个等级上。

（3）外资品牌在市场分额、品牌影响、产品质量、和营销资源上全面占优；本土企业由于没有足够的资金实力作支撑，可供企业支配的产品研发、技术创新、人力资源、广告投放、营销推广等营销资源普遍短缺。

（三）消费群体分析：

1、 消费者对巧克力的误解：普遍存在着巧克力是高糖、高热量的糖果，不仅会使身体发胖，还会导致心血管疾病、糖尿病等错误的认识，致使部分消费者想吃，但又不敢吃、怕吃。

2、消费者心理：在中国消费者潜意识深处，巧克力是完全意义上的舶来品，只有欧美的巧克力才是真正正宗的巧克力。消费者认为，国产巧克力在品质、口感等方面和进口巧克力根本不在同一个等级上。

3、消费者重品牌更重品质有近半数（45.7%）消费者表示只要产品品质好，性价比合适，就无所谓国外还是国内品牌，也有32.1%的消费者喜欢国外品牌，喜欢国内品牌的占到22.2%。巧克力的消费观在对巧克力产品重度消费者（即：每周食用巧克力一次或以上的消费者，这部分消费者代表了巧克力主要消费群）生活形态的考察中，我们发现：这部分消费者对于“时尚、”品质、身份”和“健康”的追求较为强烈。

四、产品优劣势分析

（一）优势：

1、一流的品质和口感；

2、独特的品牌文化内涵——中国情侣文化 3、精美、中国特色的包装；中档价格支撑的特色品牌。

（二）劣势：

1、在没有大力度广告和品牌影响的情况下，让消费者认知产品有较大难度；

2、消费者对国产品牌的品质认同度低； 解决办法： 以新、奇、特的公关宣传活动，迅速提升品牌，建立知名度和美誉度；

（三）机会：

1、 市场上缺乏口感好、有文化的中档产品；

2、 众多大品牌力量主要放在高空广告，情人节促销上，在所谓的淡季（日常销售、中国传统节日上）基本没啥行动；

解决办法：外资品牌主要在大中商超，中资低档产品主要在中小士多；没有中高档产品在做深度渗透。

（四）障碍：

1、企业和品牌知名度和影响力都偏低；

2、对手势力强劲，暂时无法正面竞争；

3、现有营销队伍和分销渠道薄弱，需要一定时间建立；

4、在没有样板市场的情况下招商有一定难度。

解决办法：多渠道、多方式地让消费者接触产品（宣传上重点讲内涵、文化，终端以3元左右的价格抢占高、低两端的分额）

五、产品市场定位

1、产品类别定位：情侣文化巧克力

2、产品功能定位：传达时尚情侣爱心的载体

3、产品个性定位：一样的口感，不一样的情感

4、产品价格定位：上等品质，中档价格

5、包装档次定位：精美，有中国情侣文化品味和特色

6、消费人群定位定位：18—35岁，有一定文化素养情感积累

7、区域市场定位：二级城市突破，往一、三级渗透

8、销售渠道定位：商超和特殊渠道相结合

【注明】价格定位： 普通单品市场零售价，3-4元，用于日常消费；礼品装，三款（48---188），三个价格档次

制定依据：市场承受力（消费者心目中认为的合适的价格）；同品类产品定价（德芙价位的6/10---8/10）；产品运营需要（产品运输、铺市）；产品单位包装（尝试购买率）价及日（次）服用价格。

六、产品目标市场轮廓

中国市场潜力巧克力以其特有的食品属性及特定的文化内涵，已日益风靡于拥有14亿人口的中国市场，以15%的年增长率迅猛发展，市场消费潜力高达200亿元。国人对巧克力的认识对巧克力的起源不求甚解，对巧克力的标准和分类了解不多，对巧克力的营养认识不足。

品牌占有分额方面，数据显示：中国巧克力市场中，前十大品牌一共占有整个市场近90%的份额。其中，世界三大著名巧克力品牌——德芙、吉百利、金帝就占了近2/3的市场份额。由此可见，中国巧克力市场品牌集中程度非常高，德芙优势最为明显。消费者品牌忠诚度上，排在前10位的品牌分别是德芙、金帝、吉百利等。合资品牌及洋品牌继续保持着其绝对的优势地位，其中德芙更是遥遥领先。

结论：中国巧克力市场潜力巨大，快速成长；大多消费者并不真正了解巧克力知识和文化；市场分额高度集中，是洋品牌及合资品牌的天下。

七、上市行销目标

1、第一阶段，完成产品布局工作；

2、第二阶段，完成产品的造势工作，使之成为行业热点；

3、第三阶段，产品销售体系全面启动，顺利进行产品销售执行。

八、品牌目标

1、打造成当地传统渠道如KA店一流巧克力品牌；

2、打造成校园第一巧克力品牌；

3、独占社区影响力；

4、“情更浓”成为怡浓巧克力特有代言；（提到情更浓就是知是怡浓巧克力）

5、情更浓成为产品代言，巧克力成为情人传达爱意的代表。

九、销售目标

1、年完成任务1000万；

2、成为本地区强势品牌化产品；

3、产品热销并更具品牌文化。

十、市场推广的关键点：

（一）产品定位关键点：

1、上等品质，中档价格；

2、传达时尚情侣爱心的载体；

3、一样的口感，不一样的情感；

4、18—35岁，有一定文化素养情感积累；。

（二）产品推广关键点：

1、以“立体化整合传播体系”，带动“产品的立体化流通体系”；高空传播以事件营销及人为炒作为主，常规宣传为辅助如：海报、报纸、广播、电视等；地面活动强势推广并与高空传播完美结合；直接针对目标人群；

独创“中国影视剧营销模式”，为企业量身定制的影视剧，超强实效的产品信息传播，执行“内容为王”策略！强势占领“内容”阵地，采取方式以自创为主，与影视公司合作为辅助；

2、执行要点：

1）大范围内进行怡浓巧克力的宣传推广，具体详见：宣传推广策略！

2）有明确的目标进行如校园内的定点定向宣传及事件炒作；

3）以产品立体化网络点为主心，向外扩张宣销，在此基础上努力销售产品；

4）在传统主战场如：KA店，进行强势的跟随策略，进行终端拦接；同时，进行终端的抢眼战略如：海报、易拉宝；终端话术统一标准化进行；

5）附加强势进行社区内的宣传推广，将医药保健品的作法精华嫁接到怡浓巧克力上，选择宣传地点如：公告板、社区报摊、公园设宣传展示架、楼梯提示牌等；

十一、市场目标整体推广方案（略）

十二、整合传播策略（略）

十三、促销推广活动（略）

十四、媒体投放（略，详见《媒体投放说明》）

十五、人员组建（略，详见《员工培训手册》）

十六、队伍建设与人员培训（略，详见《员工培训手册》）

十七、工作小组及岗位职责、工作流程（略，详见《员工培训手册》）

十八、渠道布局终端指导（略）

十九、经销商业务开展体系（略）

二十、KA店运营指导体系（略）

二十一、投放区域及首批投放市场（待定）

二十二、市场进入准则（略）

二十三、市场投入策略。（略）

二十四、不同阶段的市场投入策略（略）

二十五、经销商要求及终端进入政策经销商要求（略）

二十六、关于铺底损失政策（略）

二十七、报纸上市广告（略，详见《媒体投放说明》）

二十八、系列软文介绍（略，详见《媒体投放说明》）

房地产策划招标书 篇4

项目

策划销售代理公司

招标单位：陕西瑞普泰华实业有限公司

招

标

文

件

·

目录

（五）广告预算及媒体组合

销售代理

（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

（二）销售文件及管理文件的制订

（三）销售道具使用

（四）销售人员培训

（五）制订销控计划

（六）销售执行的内部协调程序

（七）客户资源库的建立

（八）售后服务机制建立

（九）定期报送各项统计报表

二、销售代理费收取标准

投标单位与招标单位合作的商务条件。

（一）、策划代理收费标准

甲方同意乙方按本项目写字楼、公寓等可销售总额的百分之（%）收取策划代理费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。

（二）、策划代理费计算及提取方式

A、本项目正式开盘销售后，乙方策划代理费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售代理成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款（不低于合同总额的%）时，即可进行策划代理费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。B、乙方总体销售目标是本项目可销售面积（不含）的%以上，策划代理费的提取比例与销售业绩挂钩：

（三）、履约保证金 保证金

1、乙方付给甲方履约保证金不低于万元。

·

2、保证金按乙方的xxx度返还，销售％，甲方返还乙方％保证金；销售到％，甲方返还乙方％保证金。销售完成或双方认可结束销售工作，同时乙方协助甲方办理完房产手续后，甲方全部返还保证金。

三、投标单位营销服务必须帮助招标单位实现下列目标：

（一）项目产品定位、价格体系制定、营销推广建议及客户资源的积累；

（二）通过开展有效的营销策略使项目投资利润最大化；

（三）项目营销过程中为招标单位积累品牌资产、树立品牌形象，提升品牌影响力。

·

二、项目指标

1.用地性质：商务办公用地 2.项目占地面积： 63.5亩 3.总建筑面积： 340000（计容）4.产品类型：商业服务业（B）5.容积率：5.5 6.建筑密度：48% 7.绿地率：25.0%（公共绿地面积为）

8.机动车（场）库面积：110000（地下建筑面积）9.机动车泊位数： 2760 10.图纸资料详见附件

三、招标范围

营销策划及销售代理（详见本章招标内容）。

四、投标费用

投标单位应承担其编制投标文件与递交投标文件涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标单位对上述费用不负任何责任。

五、招标文件的澄清

投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后3日内以书面形式（包括书面文字、电传、传真、电报等）向招标单位提出。招标单位认为必要时将以书面形式予以答复。

六、投标文件的编制

1.策划销售代理服务实施投标方案（提供纸质文本一份，电子文本一套，电子文本需现场提报）。

2.提供政府批准的有效营业执照和从业资质证书的复印件并加盖公章，并提供企业法人证明书、法人委托书。

· 3.提供招标单位简介、基本架构、运作模式，同时提供在项目运行过程中，不可变更的骨干人物简介及项目销售策划小组人员简介（附简历、业绩等）。

4.近三年来销售代理项目情况（包括代理的起止时间、销售率等）。5.招标单位销售代理佣金提取比例、财务结算方式及未完成指标的违约责任。

6.商务文件及合作事宜部分一式三份，必须密封并加盖投标单位公章，投标报价要求单独密封。将投标文件填写妥当密封于一个信封内，在信封封皮上要正确地写好项目名称、投标单位名称、并加盖公章。与此说明不符合或缺少上述材料的投标文件会拒收，并视为本次投标无效；招标单位承诺对投标单位提供的投标文件保密。

七、投标截止期

1.投标单位应在招标邀请书中规定时间将投标文件递交到规定地点。2.招标单位可以酌情延长递交投标文件的截止日期。在上述情况下，招标单位与投标单位在投标截止期方面的全部权利、责任和义务，将适用于延长后新的投标截止期。

3.招标单位在投标截止期以后收到的投标文件，将原封退给投标单位。

八、投标文件的修改与撤回

1.投标单位可以在递交投标文件后，在规定的投标截止时间之前，以书面形式向招标单位递交修改或撤回其投标文件的通知。在投标截止时间以后，不能更改投标文件。

2.投标单位的修改或撤回通知，应按本须知的规定编制、密封、标志和递交(在内层包封上标明“修改”或“撤回”字样)。

3.根据本须知的规定，在投标截止时间与招标文件中规定的投标有效期终止日之间的这段时间内，投标单位不能撤回投标文件。

·

九、招标程序

1.被邀请公司领取标书之日起三天内以E-mail或书面形式明确答复是否参加，逾期则视为自动放弃处理。

2.从领取标书之日起，投标单位最迟不超过2014年 2月日前提供全部回标文件。在此期限期满前，如果投标单位向招标方提出延长有效期的要求，招标单位可以选择是否同意延长，均需以书面方式进行。3.招标方案汇报时间：暂定2018年月日至。4.招标方案汇报地点：。

5.开标形式：由投标单位在开标日当天根据招标单位的时间安排，对评标委员会成员进行标的内容提案，提案以 PPT 形式进行，各投标单位陈述时间为90分钟，再由评标委员会对该投标单位进行咨询问答，问答结束后投标单位完成本次投标提案程序。6.我司将综合评定择优选定中标的合作单位。

·

单位全称： 联系人： 联系电话： 邮箱地址：

单位（盖章）

时间：年月日

房地产项目策划书 篇5

人员分工安排：

整体活动时间： 年 月 日 至 年 月 日 指导老师：

项目名称：弘阳上城(可以把它当做尚阳城(^o^)/）楼盘简介：弘阳上城，位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身，成为该项目全方位优越的生活配套，未来升值潜力巨大。

弘阳上城总建面积约28万㎡，欧式Art-deco建筑风格、皇家园林式的优雅景观、环绕小区的三条自然河流、小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所、精美装修的双入户大堂、还有利用自然空间分割打造出的欧式下沉广场，以及南通首家别墅级高尔夫练习场……弘阳上城，立城市主轴之上，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，必将成就未来的人居范本，世界级水岸生活蓝本！

弘阳上城由13栋高层建筑组成，24-34层分布在项目北侧及西侧，18层以围合的形式集中布置在小区东南侧，分区明确，地下车库可停放非机动地下停车位6001个，机动车地下停车位1367个，满足每户0.7辆的配比要求，小区 房型面积在90-140平米之间。

前言

通过几个月的资料搜寻，问卷调查和市场方面的调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身的积累经验和所学知识，以及对该项目的了解，为日后项目推广提供客观的依据，从而我们做出了这份方案。

这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略的建议、宣传策略和结束语五哥方面组成，我们从整体到局部再到各层次方面的戏细分，全面的阐述了方案的整体思路，我们同时做到了言简意赅，简介明了，让客户在很多的时间内更加具体全面的了解我们的房产项目。在合市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来，分析周围以及本市的竞争对手以及相应的配套设施和建筑风格，更加明确我们的项目优越性。在随后的推广销售中我们将采用先进的推广媒体，人格化、自然化的宣传理念，更加生动明确的阐明我们的建筑理念、建筑风格和建筑品味。只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段和方法符合本区、本市以及周边市区的消费者的消费心理，我们的项目策划销售工作完全能够达到预期设想的状态。

目录

1.市场分析 1.1.区域市场分析 1.2.定向市场分析 1.3.项目分析

1.4.项目周边配套状况 2.项目市场定位 2.1.市场定位 2.2.项目形象定位 2.3.项目客户定位 2.4.目标客户 3.销售策略建议 3.1.市场气氛培养 3.2.促销手段建议 3.3.付款方式建议 4.宣传策略 4.1.媒体选择建议 4.2.宣传主题 4.3.广告创意及诉求 4.4.广告宣传推广策略 4.5.媒体的组合策略 5.结束语 1.市场分析

1.1.区域市场分析

一、地理位置

弘阳上城位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身。

二、市场背景

目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，本案位于新老区交接处，占据了地理优势。

 产品结构过于单一

大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。 宣传推广理念落后

从产品的推广折射出发展商整体营销策划理念的匮乏，一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。

现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神的向往，弘阳上城居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。

1.2.定向市场分析

本项目位于新东区，但并不仅仅局限于新东区，从近的看，涉及到崇川区港闸区，以及整个南通市，从远的看，辐射到周边的市区。现在的南通处于苏南和苏北的交界地带，也是沿海沿江城市，是苏北地区发展的带头大哥，同时也学习苏南地区的发展模式紧跟其后，近几年南通发展迅速，交通系统也正在升级，未来的南通将是苏南和苏北发展的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是你购房置业的优先选择。1.3.项目分析

销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

一、客户需求的变化

一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。

二、市场环境的变化

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

三、优势点分析

 所属区域历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区；

 出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石；

 具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条件；

 区域内大型住宅区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛围；

 各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；  周围有南通大学附属医院，东方医院，还有若干医疗场所，离市中心较近，还有南通博物院，濠河和景色优美的狼山。

四、劣势



栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大；  本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对狭窄；

 本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；

五、机会点分析

 国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好；  整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；  现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；

六、威胁点分析

近期推案量加大，且总体规划品质均高，=促使本案竞争压力加大；  周围房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必须拥有独一无二的风格和品质；

 周围有拆除和建设项目，无形中将会降低本案周围的整体环境；  区域内各个的目标市场大致相同；

 高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是项目的竞争对手。1.4.项目周边配套状况

学校：崇川学校、南通大学、南通大学附中 超市：麦德龙超市 其他：车管所、汽车4S店

周围交通：28、36、42路公交车（车管所站下）

2.项目市场定位

2.1.市场地位

本案的均价在9300元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

2.2.项目形象定位 户数：总共1865户

建筑由18层，23--24层，30--34层组合而成

机动停车位：1367个 非机动停车位：6001个

户型面积在90--150平方米

户型：

 4室2厅2卫1厨  3室2厅1卫1厨  3室2厅2卫1厨  2室2厅1卫1厨

建筑面积：280000平方米 占地面积：88000平方米

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

2.3.项目客户定位

根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：

公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；

政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求； 中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

2.4.目标客户

① 新婚夫妇，单身一族，老婆夫妇等；

② 经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭； ③ 经济收入超高阶层，追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。

3.销售策略建议

3.1.市场气氛培养

市场氛围需要全方位的营造，采用相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下：

（一）视觉体系

意象表现区：雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏； 看板展示区：运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设；

各功能招牌：如销售人员指示牌，接待处，签订协议，交款等，让买家明确功能；

样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望；

（二）听觉体系：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。

（三）味觉体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具；

（四）触觉体系：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染；

（五）嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围；

综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户美好的心理感受，良好的专业素质确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。同时还要在综合外在宣传，可以采用悬挂彩旗，投放氢气球营造销售气氛。

3.2.促销手段建议

① 本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书；

② 选择访问量大的正规门户网站，比如搜房网，设立自己的宣传网页；

③ 成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情，提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延伸开发相应的项目；

④ 成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的情况下力争客源；

⑤ 参加房地产展销会，向市场介绍本项目，宣传推广公司及本楼盘，并可以在此间吸引客户看房，购楼及下定购买； ⑥ 参加一些评比活动，取得一些评比证书；

⑦ 工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果；

⑧ 电台广播，随时随地，敏锐性强，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果；

⑨ 进行潜在客户的开发，同时可以适当的提供额外优惠等。

3.3.付款方式建议

（1）一次性付款：选择一次性付款，赠送家电一份，赠送车位一个，同时可以享受98折的惊人优惠政策；

（2）分期付款：首付达到45%以上的，免一年物业管理费；（3）银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。

4.宣传策略

4.1.媒体选择建议

我们力求以最低的投入，达到最佳的宣传效果，引导市场消费为目的；在不同的推广阶段，采用不同的媒体组合；针对不同的客户类型、区别选择不同的媒体组合。为了更好的发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应将不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选，组合，以期以长补短。根据各媒体的功能，我们主张，主攻选择的适合本项目的几个媒体：

a.户外广告：可以控制广告的范围，固定地在某区域宣传，而且广告效力持久；

b.DM:透过客户资料，以邮寄、派发宣传单等方式，向附近地区及相应的目标客户进行推广，同时可以电话访问，并向每个客户推介本项目的优点和更详细的物业资料；

c.网络：网络是现代人取得信息的重要途径，我们可以制作属于我们的网站主页，进行楼盘宣传和推广；

d.报刊和电视：报刊可以利用文字和图片等更加详细的介绍楼盘信息，让读者更加了解；电视是一个比较实效的信息传播媒体，通过在电视上做广告，可以吸引更多的人了解楼盘，了解它的风格和特色。

综合所述，建议本项目的媒介组合以户外广告、DM和人员推广为主，辅之以报刊电视广告和网络广告。

4.2.宣传主题

湖水环绕，绿色生活商务享受。

选择弘阳上城，体验新鲜人生！阳光明媚的地方。

4.3.广告创意及诉求

以周边的环境为出发点，结合楼盘的整体风格和优点特色，突出个性化和人性化，使其推广创意和理念更深入人心，抓住消费者的心理需求打造时尚、舒适有品位的高质量楼盘。

湖水环绕，绿色生活商务享受:三条动态人工湖，绝对的绿化率，让你在喧嚣的城市里享受到诗意般的生活，同时商务理念的高品质打造，更能让你有高档的享受，提高你的身份地位；

选择弘阳上城，体验新鲜人生：优秀的设计，合理的人文搭配理念，优美的居住环境，是景与文的绝妙结合，让居住其中的你体验新鲜人生，提高人生的品味和精神的升华；

阳光明媚的地方：良好的地段选择，最大限度的采光点，让你体验生活的同时感受阳光的味道。

4.4.广告宣传推广策略（1）预热期

在预热期，大量的作业是一些推广前的准备工作，广告运用为软文和户外媒体。人员推广只是配合企业内部进行的认购工作。在这个期间，推出“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”的宣传主题，让大家开始了解本项目的整体品味。

（2）公开推广期

进入公开推广期，项目被正式推向市场，可以阶段可以增加户外广告的投放，并开始运用DM、人员推广，也辅助以软文广告，把市场渐渐热起来。这个阶段可以推出“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”和“阳光明媚的地方”的宣传主题，在让客户了解楼盘品味的同时，更多的了解楼盘的设计理念，这样更贴近生活更有生活气息。

（3）强力出击期

强力出击期是项目推广的核心阶段，力求达到签约的高峰，这一阶段的推广十分重要，必须综合运用所有的推广方式，包括户外广告、人员推广、DM、电话跟踪等，配合销售达到顶峰。这个阶段，“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”、“阳光明媚的地方”、“湖水环绕，绿色生活商务享受”，三则推广理念同时强势推出，冲击消费者的心理，让其更加详细全面了解楼盘的特色，促使其达到最终的购买欲。

（4）消化期

强力的出击期过后的消化期，我们着重对前期客户的消化吸收和一些事务性工作。此外，还应对此次推广策略的修正和检讨，努力为下一个营销周期的到来做准备。

4.5.媒体的组合策略

 户外广告：投放3--5块，投放时间在2011年1月至2012二月，打出“选择弘阳上城，体验新鲜人生！”和“湖水环绕，绿色生活商务享受”的宣传语；

 报纸、电视：在《南通日报》、《南通房产》上面刊登软文信息，同时在电视上做动态广告，让读者及观众了解楼盘信息；  活动：展销会，在现场展销楼盘，同时安培人员推广等；  网络：设置专业网站，制作网页广告，人人们更加快速的了解，同时文字、图片以及相应的特点结合介绍，让人们在网上全面了解，刺激客户的购买欲。

5.结束语

房地产项目策划书 篇6

一． 总论

二． 项目产品模式分析

三． SWOT分析

四． 项目定位

五． 整合营销传播战略

六． 新闻话题策划和传播计划

七． 广告战略

八． 营销策划

九． 风险防范

一．总论

针对目前住宅产品同质化的现象，住宅开发商要在激励的市场竞争中获得发展空间，除了要在产品的硬件方面下足工夫，还应该在住宅产品的内涵和外延上做文章，制造产品差异，才能强化企业核心竞争力。这就需要住宅开发商在经营理念上有所创新，客户不只是购买住宅，而是购买以居住为中心，系列需求的满足。以新的居住潮流引导消费者、吸引消费者，挖掘潜在的市场需求，必定能抢占市场先机。

●城市房地产市场发展现状

普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大。住宅价格受距离远近影响变小。实用型住宅仍是消费者的选择主力，改善性住房需求成为增长的主要因素。随着城市经济的不断发展，购房者的构成也在改变，外地购房者购买比重一年提高5%。成都房地产市场的需求受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素，以及需求主体方面的影响。从潜在需求来看，随着城乡一体化发展，到2020年成都市总人口将达到1600万人，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题，按每户3人，每套100平米计算，需住宅105万套，10500万平米。由此可见住宅的需求潜力巨大。

●住宅产品创新性分析

本案属于旅游住宅地产类型，但又不完全等同于传统意义上的住宅产品和旅游地产品。其模式是核心产品（本地城市住宅产品）+外延产品（旅游地住宅产品），购买核心住宅赠送外延住宅10年或N年使用权，或根据市场行情适当提升核心产品销售总价，完全赠送外延产品产权。主要特征是以旅游资源为核心，将本土住宅产品与旅游地的旅游资源有机结合，造成与本土房地产产品的差异化竞争，增强核心竞争力，开拓崭新的市场领域。●市场前景分析

四川省尤其是川西地区有着辽阔的地域和丰富的旅游资源，成都位于四川中部的优越地理位置和成都人较强的消费能力以及成都特有的休闲氛围、旅游市场的持续高温都有力证明了成都发展旅游房地产具有广阔的空间和乐观的市场前景。

二．项目产品模式分析

●核心产品

由于城市规模的不断扩大，住宅价格受距离远近的影响逐渐变小以及外延产品的竞争优势，因此项目具有很大的选址空间，可以选择距离市区一定距离但是配套设施较完备的地段，能节约大量土地成本开发住宅的外延产品。外延住宅所在地昭觉县在全国建设用地土地有偿使用费征收等级中位于十五等（末等），土地价格较低，因此虽然价格因素中包含了两种产品成本，但开发成本也不至于太高，从而能有效控制开发总成本，降低投资风险。●外延产品（核心竞争力分析）

凉山州虽然不及甘孜，阿坝两州自然旅游资源丰富，但是它的优势在于川西南山地有完整的垂直气候分带，从南向北是南亚热带、中亚热带、北亚热带、暖温带、温带，然后与高原气候相接合，在全省形成差异化的多样性气候特征,以州府西昌为例，8月最高23.8℃，1月最低9.4℃，最冷的1月也比“春城”昆明高1.7℃，气候条件相当优越。而距离昭觉仅100公里两小时车程的西昌冬季最低气温达到9.4℃,气候温和，阳光普照。在享受冰雪之旅的同时又可以感受到冬日暖洋带来的美丽心情。据来自政府有关部门的消息，以及天府旅游网等媒体的报道：西攀高速公路已经在建设中，从西昌到州内各县的道路已大多改造完成。雅安到西昌的高速公路明年有望动工。建成后成都驾车到西昌只需4小时，届时将大大缩短两城市之间的距离。这条道路的修建不仅大大推动旅游业的发展，同时为本项目的开展提供了更多的有利因素。

●资源报告

——地理位置

昭觉曾是凉山彝族自治州的首府所在地。位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县，西连州府西昌。交通：飞机/火车到达西昌，昭觉距离西昌仅100公里，2小时车程；也可以直接乘坐汽车到达昭觉。

——气候条件

川西高原雅江温带气候区。年平均气温 10．9℃，活动积温2949.8℃，夏季均温17-19℃，冬季均温-5-2℃。年日照时数1876小时,太阳总辐射量116．89千卡／平方毫米•年，太阳能相当丰富。年均降雨量1020．7毫米，空气年平均相对湿度76%，其中6-11月>80%。无霜期226天。境内高山河谷地形地貌多样，海拔高低差异较大，气温高低悬殊，具有“十里不同天”之奇观。

——深邃的文化底蕴

昭觉是全国最大的彝族聚居县，凉山手工艺之乡，凉山彝族文化的窗口。作为彝族聚居区的代表县，以璀璨的历史文化闻名于世，旅游业发展潜力巨大。彝族人民古朴神秘、多姿多彩的民情风俗与人文景观在这里汇聚、展现。昭觉拥有异彩纷呈、原汁原味的彝族文化资源，重点包括毕摩文化、德古文化、彝族民间文学、彝族传统体育文化、彝族文物、彝族服饰文化、饮食文化、建筑文化、传统工艺、歌舞文化、传统节日文化等。近年来不断吸引着越来越多外来目光的关注。

——自然资源

--.博什瓦黑岩画，位于碗厂乡，省级文物保护单位，距今1000多年，集历史文化研究和旅游休闲观光与一体。

--.拉青瀑布，位于解放沟拉青乡日次普峡谷断层面。

--.科且土司衙门遗址，位于四开大坝乡科且村。

--．竹核大温泉，泉眼水温达50℃。还可以品尝名扬中外的美食罗非鱼。

--．满漫山遍野淡红娇嫩的杜鹃花、索玛花，景色迷人。

--.环境幽静舒适的森林公园。

——人文资源

--.原始古朴的彝族民族文化。包括毕摩文化，服饰文化，民族舞蹈等。

--.传统节日：猴月（1月）男人狩猎节，鸡月（2月）花脸节，犬月（3月）妇女省粮节，猪月（4月）儿童聚会节，鼠月（5月）牧羊节，牛月（6月）晒衣节，虎月（7月）火把节，彝族最重要的节日，包括火把狂欢，选美，摔交，斗牛，赛马，射箭等活动，也是最吸引外来游客的节日，节日期间昭觉县接待旅游人数12万。兔月（8月）反咒节，龙月（9月）剪羊毛节，蛇月（10）新米节，马月（11月）彝族年，羊月（12月）风粮节，每一节日都有优美动人的传说和整套完整的仪式。新近兴起的国庆期间彝族服饰文化节，接待游客超过7万人次。

--.特色旅游产品：民族服饰，银饰品，漆器，土特产如等。

--.彝族特色美食：烤小猪和烤鸡；坛子猪、牛肉；涝渣米酒；骨头饭；豆渣饼；洋芋酸菜汤；石烙仔鸡；臼捣仔鸡凉辣汤„春天还可亲自上山随意采集营养丰富的野生蕨菜，其乐融融。

三.SWOT分析

●优势

--.卖点分析：新颖性、实用性、独创性。外延产品在夏冬两季的区位优势尤为明显。成都夏季闷热，最高气温高达37.3度。夏季成都只能靠空调度日时，在外延产品地昭觉县却几乎连风扇都不需使用，对老年人而言非常具有吸引力。而冬夏两季正处寒暑假之时，顾客及子女也有更多时间出行。

--.竞争优势：创造新的住宅需求，而目前房产市场上几乎无此雷同产品，前期宣传到位，扩大知名度和美誉度后，通过后期不断完善改进，必定能获得更大的市场机会。●劣势：理念不成熟，缺乏固定客户群，难以取得公众信任。昭觉知名度有待进一步宣传，传播力度不强就会导致市场狭小，市场占有率不足将达不到预期目标。

●机会：西攀高速的修建缩短直线交通距离。凉山火把节知名度不断扩大，游客数量日益增多。外延住宅地优势日趋明显。

●问题：后期管理复杂，物业管理难度大，维护成本高。

四．项目定位

●产品定位：成都住宅：户型中偏大，现代简约风格，融合零星民族元素，如雕塑等。昭觉住宅：多层，中等户型。可大量运用民族元素或彝族图腾装饰，运用在外墙面或小区雕塑等。符合当地建筑特色。

●市场定位：中高档住宅。

●价格定位：由于本项目包含两处住宅的开发成本，因此通过详细市场调查后，在不超过消费者心理底线的情况下，制定合理价位，尽可能获取最大利润。可采取中高价位或者略高于周边项目竞争对手价格。

●目标客户群定位：中高收入者，文化程度较高，有较多可自由支配时间，爱好旅行、爱好民族人文

五．项目整合营销传播战略

●整合营销传播的概念和机会点

--.概念：以买一套住房同时拥有两套住房为主要诉求点，通过资源的互补形成竞争优势，着力宣传外延产品，吸引目标客户群的关注。

--.机会点：把握3个最佳时机推出产品：7月火把节，10月彝族服饰文化节和冰雪时节。

●整合营销传播的战略组合和计划

--.战略组合：以扩大昭觉知名度，吸引游客，抢占旅游市场份额，活跃经济为诱因，取得当地政府、旅游局的支持，率先联合推出外延地产品地的体验之旅。达到先期宣传的目的。

--.营销计划：在购房者中引导旅游思想；在旅游者者引导停留在心仪旅行地的居住思想。分期开发，降低投资风险。

六．新闻话题策划和传播计划

●话题策划：将旅游地产概念推厂到深入人心。

--软性新闻主题：

炎炎夏日，当所有人都在忍受天气的煎熬时逃离成都，在你的另一个家吹微微凉风，在触手可及的蓝天白云下，泡温泉，吃美食，感受浓郁的民族风情。寒冷冬天，感受成都没有的冰雪天地，同时感受月城西昌的冬日暖洋。

●传播计划：尽可能大的扩大产品知名度。

--.公关活动策划及现场包装：联合旅行社推出7月火把节，国庆期间服饰文化节，冬季冰雪之旅等活动。与旅行社配合，在旅行社营业厅内设置本项目小型展台，张贴宣传海报。首先在游客中扩大知名度，吸引目标客户群的关注。

--.公益活动策划及现场包装：适量捐助昭觉当地失学儿童，邀请当地政府领导，媒体及成都媒体参加。现场布置简洁，以扩大本项目知名度为限，切忌过多渲染，以免在受众中形成作秀的不良结果，引起公众心理反感。

--.新闻活动策划及现场包装：凉山州政府每年在成都举行国际火把节和冬季阳光之旅媒体推介会。活动现场赞助，获得冠名权。提升项目的公众影响可信度。

七．广告战略

● 广告总体策略：推陈出新，对受众产生巨大吸引力

● 广告主题：比成都更惬意的生活

● 广告的阶段性划分（各销售节点广告配合）

预热期策略：首次全方位推广本项目的“双城”概念

登记期策略：通过各种活动扩大受众覆盖面

认购期策略：吸引目标客户群现场咨询

公开发售期策略：制定外延住宅地的旅行计划，签定预售合同书

持续销售期策略：分期分批旅行参观外延住宅地，签定商品房销售合同

尾盘销售期策略：不放松宣传力度，将概念贯穿于整个项目运作过程中。

●媒介策略

--总策略：有的放矢，选择最准确的媒介传播，以最低的价格最大限度传播品牌信息。--媒体选择及广告创意表现

报纸广告：多一个家，不一样的感受，更惬意的生活。

报纸软性新闻：蓝天白云、清新空气、清凉夏季、冰雪冬季、浓郁民族风情文化。网站广告：房产网站及旅游网站。

户外广告：人流量大的区域。

车身广告：经过城市主干道或终点站在火车站，汽车站，机场的公交车。

杂志广告：房产周刊及旅游杂志

影视广告：实景拍摄，吸引受众。

电台广告： 交通信息，旅游节目，音乐节目中以信息传递或者广告形式穿插。

●入市前印刷品的设计、制作

楼书

销售资料

宣传海报

DM单

礼品

购房须知

详细价格表

销售控制表

挂旗、吊旗、横幅、竖幅、布幔

置业手册：详细的项目基本情况介绍。

●投入频率及规模：适量。关键是把握好旅游时机和天气的配合●广告效果监控、评估及修正

八．营销策划

●营销准备阶段：

--项目整体形象设计与包装：统一风格，时尚民族风。

--入市时机安排

宏观市场环境分析

竞争对手各种推广活动分析

入市时机的确定及安排：法定假期和民族节日期间

天气状况、季节特征：夏冬两季为最佳推广时间

施工进度、资金状况

准备工作、市场状况

●项目阶段性营销推广策划

--预热期策略

-.统一视觉识别系统

-.工地环境包装视觉：有条不紊，整洁干净。

-.工地围墙：彝族相关装饰图案美化围墙，新颖独特

--登记期策略

-.销售处：装饰风格与建筑主体风格统一，包括民族装饰品的布置，实地风景张贴画等。

-.活动促销：民俗展览，民族歌舞文化表演等。

-.人员促销：销售人员要求：具备销售人员基本素质，专业知识丰富，了解项目外延住宅地的相关情况和彝族民族风情。统一着正装或彝族民族服装。

-.团队精神及文化理念推广：团队协调合作，在客户中推广本项目概念。

--认购期策略开盘活动策划及现场包装：首先举行一场原滋原味的彝族歌舞表演，篝火晚会等吸引受众关注，现场派发成本较低的彝族小饰品，漆器等。签定预售合同的客户同时获得一次为期2-3天的昭觉五折或免费体验之旅，活动与旅行社联合推广。

--公开发售期策略

-.样板间设计：时尚简约，融入少量民族风格，与项目整体风格协调。

-.休息区功能分布及家具摆设合理

-.注意清洁卫生和监护工作，提升项目整体形象。

--持续销售期策略：严格贯彻营销计划

--尾盘销售期策略：

-.分析尾盘未发售的原因

-.就尾盘滞销原因提出相应解决方案

-.广告效果和销售状况分析

-.提供尾盘销售可行性方案：制定弹性定价策略、加大宣传力度，宣传产品稀缺性„●营销推广效果的监控、评估及修正

●进行综合效果测评

--.各阶段进行性测评

--.结论性测评

九．风险防范

本案适合中小型项目的开发。总投资不大，控制灵活。昭觉县城正处于旧城改造阶段，土地选择空间也较大，原有住房结构老化，户型布置不合理，如果外延产品有一定余量可以出售给当地居民，需求潜力巨大，从而可以很大分散异地投资风险。

房地产市场分析策划书 篇7

关键词：房地产,营销策划,问题与对策

一、营销策划在房地产营销中的重要作用

房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为,根据房地产开发目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的主题策划为核,综合运用各种策划手段,按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。一个真正的策划案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析,以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据,通过房地产市场细分,来确它的核心定位,目的就是要为项目的营建,在设计、建设、营销、服务、管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则,从而为开发商的项目整概念,准确地建立起一整套价值体系,力求通过产品差异化战略,最大限度地避免竞争、超越竞争,使开发商及其产品在社会公众面前树立良好的品牌形象,最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界,达到把企业整体地销售给社会大众的目的。其重要作用主要表现在以下几方面:(1)为开发商带来更大的利润空间;(2)更好地满足消费者的需求;(3)增强居住品质;(4)提升开发商的品牌。

二、房地产营销策划中的问题分析

在中国房地产业发展的过程中,房地产营销是一股不容忽视的重要力量,回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程,在快速发展的同时,不难看出今天的房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时,仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈,房地产营销从策划、推广到销售,很多层面出现的问题已然值得重视和深思。

1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场

这两个概念是市场营销的基础,没有明显的目标市场和清晰的市场定位,一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上,两者在概念和功能上有明确不同。

目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后,决定作为服务对象、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象,从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位,即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提,市场定位则指明项目的服务方向。

概念弄不清,就更不可能按照定位的三个层次:产品定位、品牌定位、公司定位,来对项目进行系统策划。

2.对产品卖点的把握不准

如今,房地产产品定位同质化的问题比较明显,“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述,而真正涉及到产品本身的细节诉求,卖点挖掘就显得肤浅了。可以说,每一个地产项目、乃至于每一套房子都是绝不相同的,面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。

这些都是极好的卖点提炼的基础信息,但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹,在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌,往往给顾客一头雾水,得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场,这类现象已是十分鲜见了。

有人揶揄道,卖房子的人应该好好向卖画的人学习,一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的,其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中,应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点,基于产品的卖点,从而实施对整个项目的包装。

3.脱离市场需求的创新。

房地产是“创新制胜”的行业,一般情况下,在一个新项目推出后的“3-6个月”时间里,就有可能被跟随者复制。

如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后,市场开始在内涵上深入挖掘,在创新中谋求发展,从设计到销售,从用材到用人,房地产的创新,使其产品的价值含量增长,即所谓“创新创造财富”。

而现在一提“创新”,许多房地产商就叫苦连天:“现在房地产市场已经很成熟了,哪有那么多创新?”但是,就像手机、衣服的不断更新换代一样,住宅也是可以永远创新的。房地产创新,就是知识创新和技术创新,第一,产品创新,如建筑形式、外立面;生态化、艺术化的小区绿化、景观;智能化、人性化的房屋和小区设施等;第二,服务创新:服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的信息化、连锁化等。

如今的房地产开发商在创新方面,似乎都有一种“缺氧”的感觉,似乎每前进一步都非常困难,所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了,而离真正的消费需求却相去甚远。其实,真正站在人的角度上,把自己当做消费者,创新就会活水不断。

4.过分依赖广告传播

由于市场竞争的激烈,以及资金周转等方面的原因,很多开发商不愿进行长时间的拉锯战,过多借助于广告轰炸,希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道,曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。

但是,广告不是促使房地产项目或开发商进入消费者心智的决定性因素,项目自身的品质才是重中之重。而现在,广告在房地产项目中的实际作用在很大程度上已经被夸大了,“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时项目自身存在重大缺陷,那么广告做得越狠,那么刺向开发商心脏的力度也就越大。

同时,广告也不是促成最终销售的决定性因素,房地产毕竟关系一大笔开销,甚至是很多人的毕生积蓄,购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱,也就是说,任何一个房地产项目的成功都不是广告单方面的成功,还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合

三、房地产营销策划的对策

以上房地产策划过程中出现的一些问题,其根本还在于中国房地产策划属于新兴职业,中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段,科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。

1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种:(1)复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种类型的物业产品,并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是,将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求,在选用此模式时要慎重。(2)单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。(3)完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。(4)有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场,其中每个目标市场在客观上有吸引力,而且符合开发商的目标和资源。(5)复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。

2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸取众家之长,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。

3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性,见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候,既要是这些苛刻的消费者所关心的,也要实实在在能让他们感受到的。

参考文献

[1]纳雷西.K.马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京:电子工业出版社,2002.

[2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京:银声音像出版社,2003.

“换换爱小店”策划书 篇8

主要从事行业属于服务行业,同学将自己不用的物品,或自己不喜欢的物品拿出来,放到“换换受”小店进行二次销售,面向的对象是主要是学校

的学生,“换换爱”小店采用学校团委投资,学生经营的方式。准备于2008年8月底,即下学期开学的时候试营业。为了方便全校所有的学生,同时考虑小店的经营成本,营业地点暂放在人量流动较多的落脚吧店内。

2.服务

我们的服务是给同学们提供一个交流,物品交换的场所。我们开设“换换爱”,其目的是:同学们将自己闲置的物品进行二次销售。而且只需要办理两个手续,同学们的物品只可以面向全校师生销售。

(1)将物品拿到小店进行物品登记,进行编号。

江苏省通州职教中心“换换爱”小店物品登记表(见表1)。

在填写登记表时,如果卖主对自己的物品报价不清楚的话,我们可以建议按原价的5～8折。

(2)交纳手续费2元。低于10元的物品,按原价的20%收取手续费。如果商品售出,收取20%的手续费。由买卖双方分摊。

3.市场调查

对全校师生进行抽样调查,有80%学生家中闲置物品,并且都不知道怎么处理。这些闲置物品都有一定的使用价值,但对本人来说,已无价值。为了继续发挥物品的价值,将它们进行第二次出售,即有利于节约社会资源,同时也能使卖主获得一定的经济来源,去购买自己所需要的商品。因此,开设“换换爱”小店有很大的市场潜力。

4.经营地点

考虑众多因素,“换换爱”的经营地点分不同阶段不同地点:

第一步,进行试点,放在学校创业点落脚吧店内的一个角落。

第二步,独立经营,放在人流比较集中的小店附近。

5.市场竞争

同时,“换换爱”小店在校园中独此一家,别无他家。但顾客就是上帝,顾客的需要直接决定“换换爱”小店利润的多少。因此,“换换爱”小店要效仿许多经营好的公司,加强管理。

6.经营管理

“换换爱”小店主要分四个营业阶段,晨读之前、课间操时间、中午休息、晚间时间,后两营业为营业繁忙阶段。

“换换爱”服务时间(见表2)。

因此,前两个阶段为设两名营业员,后两个阶段设三个营业员。在一个营业阶段完成之前,由营业员填写该阶段的营业记录,供店长查实。

江苏省通州职教中心“换换爱”营业记录(见表3)。

7.人事组织

“换换爱”小店主要设店长一名店长,从全校学生中招聘产生,主要负责小店的宣传和管理,学期结束后,店长的待遇为利润的20%。

营业员设四名,主要是勤工俭学的同学,工作一小时5元,实行优胜劣汰制度。

8.财务分析

“换换爱”小店启动资金主要向学校团委借贷,共为1000元整。假设一天有5次成交,利润为10元:

一天的利润=15元

一学期的利润=15×4×30=1800元

借贷的资金分月偿还,每月还250元。

9.企业文化