北京房地产分析报告（推荐8篇）
京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势；再是房地产价格上升过快，上半年房价同比上升26％，北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万，远超市场公开信息披露值。
经过调查，近期集中抛售大户型房产的业主，并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心，而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。
大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政，后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产，既有无奈，又表现出较大的坚定成份。所以，在房产出手的交易谈判中，为富者杀价较为缓慢，寸金寸移——挂单观望居多；为官者杀价较为凶狠，甚至想一步达成交易。
大户型原本是稀缺资源，这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法：此类户型从前连看都未看过，近期的抛售让他们开了眼。因此，想让这一群体之外者接盘，难度非常大。
笔者在走访中了解到，这类“特种群体”对房产信息公开化怀有“激烈抵触”情绪。多数人口坚称：今年底实现房产信息公开化办不到。
上述现象至少说明，房地产市场已出现了分化的迹象。房价或将变得多元性，房价将出现历史性拐点，今后的定价条件和趋势值得关注。
从全局看，目前房价显现出三种分化趋势：一是经济发达地区价格将相对居高，非发达地区价格将趋于弱化。例如，京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位；二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如，北京三环以内价格相对居高；三是不同房型价格也在现分化。例如，传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”，根据目前我国人口家庭结构特点，未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。
定价要满足两个基础条件：其一，要有两条“均值价格”曲线相互交叉：一条（境外线）从首尔——东京——台北“均值价格”曲线，一条（境内线）从北京——上海——广州“均值价格”曲线；其二，在这两条“均值价格”曲线相交的时点，由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价，即为北京市未来房地产（高位区间）“均值价格”的“转化价位”。目前，定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋 “接轨”，而“两条“均值价格”曲线相互交叉”，恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前，从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线，正在“由高点向下滑行”；而从北京——上海——广州“均值价格”曲线，正在“由低向高攀升”；这两条“均值价格”曲线“相交”的时点，或正是北京未来房地产（高位区间）“均值价格”的价位。
2009年北京地区房地产市场基本情况, 主要表现在“四升四降”, 具体情况为:
(一) 房地产市场价格快速上升
1、期现房市场情况
从2009年整体来看, 北京地区房价呈现低位盘整、跳跃式增长、高位震荡三个阶段。2009年1月份的成交均价是今年最低价, 为10438元/平方米。此后, 房价一直呈现平稳态势, 1～3月份的成交均价并没有太大变化。但是, 从4月份开始, 房屋价格进入快速上升通道, 4月份成交均价超过12000元/平方米。到6月份则突破13000元/平方米, 基本和去年的均价持平。7月份则再次出现较大幅度的上扬, 超过14500元/平方米。其中, 四环路以内的商品住宅期房均价达到17478元/平方米。随着住宅销售市场的活跃, 新建住宅价格连续5个月上涨, 且涨幅加剧。3至6月各月新建住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%、0.5%和0.3%, 7月份环比涨幅超过1%, 达1.4%。
2、二手房市场情况
随着期现房市场价格的大幅攀升, 二手房市场价格也呈现出同步发展态势。据统计, 前三季度北京地区二手房成交均价分别为10560元/平方米、11486元/平方米和12359元/平方米, 成交均价达到历史高位。
(二) 住房成交量持续上升
1、期现房情况
2 0 0 6年北京市住宅期现房成交175812套, 销售率为61%;2007年成交145783套, 销售率为60.8%;由于市场低迷, 2008年北京市住宅期现房成交74298套, 销售率为33.4%, 当年未库存骤增至2 0 0 6年以来的最高点148236套。2009年上半年北京市住宅期现房成交量出现暴发性增长, 仅2009年上半年就成交73979套, 接近2008年全年水平。
2、二手房情况
前三季度全市累计成交二手房17.6万套, 超过了上年和前年的总和;其中, 第三季度成交7.5万套, 环比增长16.5%;9月份北京二手住房成交2.6万套, 同比增长4 5 7.8%, 环比增长1 1%。日均交易量维持在880套以上的高位。2 0 0 6年以来住宅投资平稳增长, 住宅供给面积却持续下降。2006年北京市住宅投资为863.6亿元, 2008年住宅投资为940.6亿元, 平均年增幅为2.97%。与此同时, 住宅施工面积从2 0 0 6年的6311.3万平方米降低到2008年的5538.2万平方米, 平均年降幅为4.1%;住宅竣工面积从2006年的2193.3万平方米下降到2008年的1399.3万平方米, 平均年降幅为1 2.1%;住宅新开工面积从2006年的1870.3万平方米下降到2008年的1565.3万平方米, 平均年降幅为5.4%。在这种形势下, 北京市住宅供给持续下降, 2006年北京市住宅期现房供应量为2 8 7 1 6 8套, 2007年降至239839套, 2008年进一步降至222534套, 至2009年上半年更降至183526万套。
单位:套
单位:元/平方米
单位:元/平方米
(三) 土地价格不断上升
北京地区住宅平均楼面价 (地价/规划建筑面积) 持续上涨, 从2006年的2796元/平方米上涨到2009年上半年的4529元/平方米, 涨幅62.0%;北京地区住宅平均地价 (地价/建设用地面积) 持续上涨, 从2006年的3416元/平方米上涨到2009年上半年的8796元/平方米, 涨幅2 5 7.5%。
按环线划分, 2009年上半年成交的住宅用地, 较2 0 0 6年同环线相比, 涨幅在220%～272%之间, 北京地区五环路以内土地楼面价格均突破了12000元/平方米。五环路以内位置好的住宅用地价格上涨最为明显, “地王”频现, 而且这种所谓的“地王”现象已经开始向郊区等“新城”蔓延。
(四) 房地产开发投资迅速反弹, 占固定资产投资比重上升。
二季度以来, 受上年同期基数较低和土地一级开发投资快速推进两大因素的双重影响, 北京地区房地产投资开始迅速回升。1～7月, 北京地区完成房地产开发投资1205.1亿元, 同比增长2 6%, 增幅比去年同期和今年上半年分别提高20个百分点和12.5个百分点。房地产开发投资比重开始回升。1～7月, 我市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为49.5%, 比最低时4月末回升了8.9个百分点, 已接近2008年同期 (5 0%) 的水平, 但仍低于2007年同期2个百分点。
(五) 房地产开发面积降幅较大
2009年初大部分开发商比较看淡楼市, “以销定产”是主要的策略, 所以很多项目即使达到施工条件未开工, 使得2009年以来开发面积下降幅度较大。随着房地产市场回暖和银行放贷宽松, 开发商投资积极性有所提高, 开发面积降幅开始逐步缩小, 但与上年同期相比仍有较大差距。1～7月, 商品房新开工面积为943万平方米, 同比下降29.2%, 降幅比上半年缩小2.3个百分点。其中, 住宅新开工面积为533.8万平方米, 同比下降42.4%;商品住宅新开工面积占全部房地产新开工面积的56.6%, 比上年同期下降13个百分点。同时, 保障性住房建设供给形势也不容乐观, 1～7月, 经济适用房新开工面积67万平方米, 同比下降49.4%。
(六) 住宅投资增速和份额均呈下降态势
1～7月, 北京地区完成住宅开发投资413.6亿元, 同比下降10.5%, 下降幅度虽逐月收窄, 但仍远低于房地产开发增速。1～7月, 住宅开发投资占房地产开发投资的比重为34.3%, 分别比上年同期、一季度末和二季度末下降14个百分点、13.8个百分点和2.4个百分点。土地供给下降幅度较大, 1～7月, 北京地区完成土地购置面积205.7万平方米 (7月份增加1 2 0.2万平方米) , 同比下降3 5.8%。完成土地开发面积59.5万平方米 (7月份基本上没有增长) , 同比下降3 1.5%。
(七) 住宅供给面积持续下降
(八) 空置面积不断下降
3月份以来, 受房价有所松动, 市场通胀预期增加, 以及股市财富效应显现等因素的推动下, 累积近两年的自住改善型需求开始释放, 投资性需求亦有所抬头, 商品房成交量明显放大。1～7月, 全市商品房销售面积为1219.6万平方米, 比上年同期增长1.2倍, 比2007年同期增长17.4%。其中, 住宅销售面积1014.4万平方米, 同比增长1.5倍, 比2007年同期增长20.5%。
新建住宅供给缺口较大, 1～7月, 新建商品住宅批准预售面积为498.8万平方米, 比新建商品房销售面积少647.9万平方米, 销售预售比达到2.3, 为历史新高。商品住宅空置面积大幅下降, 7月末, 空置面积为459.8万平方米, 较上年末下降1 3%。7月底, 可供销售住宅面积1448.5万平方米, 比年初减少461.4万平方米。
位:亿元、万平方米
单位:万平方米
二、主要问题
(一) 土地供给成为长期制约因素
2006年至2009年上半年, 北京市成交的住宅用地规划建筑面积为2935.9万平方米 (含配套与不可售面积) , 而同期北京市期、现房成交面积为5814.79万平方米, 两倍于同期潜在的住宅供应面积, 表明近年北京住房市场一直在消化开发企业手中的土地储备, 土地供给不足将成为影响北京地区房地产发展的制约因素。
(二) 政策扶持点燃北京地区房地产消费激情, 房地产市场呈现非理性繁荣
2008年12月22日, 国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) , 在房屋贷款利率、首付款额度, 以及相关税收减免等方面作出了规定, 从而刺激了房地产市场的消费热情。仅从二手房市场来看, 2009年前三季度成交17.6万套, 超过了前2年二手房成交量之和。据最新统计, 11月份北京地区二手房成交31376套, 创单月成交之最。在火热交易背后, 投机之风越来越浓, 有的二手房在短期内数易其手, 炒风日炽, 与国办发[2008]131号文件精神渐行渐远, 整个房地产市场呈现出非理性繁荣。
同时, 随着房地产市场逐步火热, 境外机构和个人在京购买商品期房和二手房意愿大幅上升。2009年上半年, 境外机构和个人在京共购房21.8万平方米, 同比增长42%。其中, 购买商品期房和二手房分别为9.6和7.7万平方米, 同比分别增长1 3 4%和4 5%。2009年二季度外资购房显著增加, 累计结汇1767万美元, 比一季度 (1037万美元) 增长7 0%。特别是6月份, 外资购房结汇达到1 2 4 2万美元, 是2009年以来最高。
(三) 地价屡创新高挤压房地产业未来发展空间
从2009年5月份开始, 北京土地市场出现井喷式回暖, “地王”频现, 土地成交价格迅猛飙升。土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件, 对房价也产生基础性的影响, 这既体现在土地价格左右着未来楼盘的价格, 又体现在土地高价成交对周边已建楼盘价格的示范效应上。地价抬升房价, 房价进一步推高地价, 从而形成恶性循环。导致一些刚性需求的购房者将无力承受, 在一定程度上影响了房地产业健康发展。
(四) 高企房价远超出居民收入水平, 成为房地产市场健康发展隐忧
据北京统计局公布数据显示:2008年北京地区年均工资为44715元。而截至2009年3季度, 北京地区平均房价为14305元/平方米, 四环内商品住宅均价达到1 7 4 7 8元/平方米。高企房价已远远超出普通收入家庭可以承受范围。不但影响房地产市场健康发展, 也在一定程度上影响社会的稳定。
(五) 房屋租售比远超国际标准, 北京楼市泡沫聚集
房屋租售比是指房屋单位使用面积租金与单位建筑面积售价之比。是衡量一个地区房地产市场健康水平的标志。一般情况下, 房屋租售比在1:200～1:300之间是合理范围。房屋租售比低于1:300表示该地区房地产市场存在泡沫, 不具有投资价值。房屋租售比高于1:200表示该地区房地产市场具有投资潜力。
截至11月份, 北京地区房屋租售比达到1:600, 有的地方甚至达到1:700, 远远超出合理范围。这表示北京地区房地产市场泡沫严重, 已经到达一个近乎疯狂地步, 成为经济健康发展的隐忧。
(六) 房地产贷款同比增速连续创新高, 房地产市场风险高度集中于银行
9月末, 房地产贷款余额6258.9亿元, 同比增长3 2.1%, 比年初增加1581.6亿元, 同比多增1525.9亿元。房地产开发贷款和二手房贷款新增额分别占全部新增房地产贷款的7 3%和2 1.8%。其中, 政府土地储备机构贷款余额1107.9亿元, 是上年同期的24倍, 比年初增加1044.9亿元。个人住房贷款余额2791.5亿元, 比年初增加419亿元, 同比多增438.9亿元。
从房地产开发资金来源结构也可以看出:贷款占比为43.3%, 比2008年同期提高14.3个百分点;企业自有资金占比为6.6%, 比2008年同期下降5.2个百分点;定金及预收款占比为25.7%, 比2008年同期下降5.2个百分点。
通过银行贷款推高的北京地区房地产市场, 在一定程度上也将风险集中于银行体系, 容易引发金融风险。
三、相关政策建议
(一) 房地产市场事关国计民生, 具有重要意义
1、住宅是生活必需品
从目前情况看, 住房仅仅被看作买卖双方自由选择、自由交易的普通商品。政府在房屋价格等方面不做过多干预, 由市场进行自行调节。其实, 住宅不仅仅是一种商品, 更是一种生活必需品。就像水、电、燃气等生活必需品一样。无论价格如何高企, 每个人必须去消费。从这一点上, 住房有别于汽车等其他非生活必需品。所以, 住宅价格不宜也不应该完全由市场进行调节。
2、住宅事关国计民生
同时, 住房问题解决的好坏, 不仅关系到普通居民的生活状况, 而且关系到经济的健康发展和社会的稳定。日本房地产市场泡沫破裂, 影响了日本10多年经济发展。2009年10月21日阿尔及利亚由于居民住房问题解决不好, 在首都阿尔及尔出现大规模骚乱。我们也应该从这些方面吸取教训, 防微杜渐, 防患于未然。
3、土地是一种稀缺资源
土地做为一种稀缺产品, 具有不可再生性, 尤其是我们国家人多地少, 耕地面积更少。以有限的土地同时满足居民的粮食需求和住房需求, 本身就是一个艰难抉择。所以, 对于房地产市场来说, 应坚持以下原则:一是自住为主, 投资为辅。以为居民提供基本居住条件为根本, 不宜将房产作为投资品种。二是保障为主, 享受为辅。以保障居民居者有其屋为根本, 不宜大量开发大户型奢侈住房。三是本地为主、外地为辅。以保障本地居民的居住权为根本, 不宜大量满足外来人口, 以及境外人员的需求。
(二) 相关建议
1、建立多层次住房市场体系, 保障不同阶层住房需求
根据收入水平划分, 可将居民划分为三个阶层:低收入阶层、中等收入阶层、高收入阶层。对于不同阶层, 应根据他们不同的住房需求, 实行三种不同的住房市场体系。包括廉租房、保障房、商品房。由于低收入阶层、中等收入阶层、高收入阶层的比例大约1:5:4, 所以, 房地产市场商品房比重不应该超过2/5。
(1) 低收入阶层
低收入阶层实行廉租房保障制度, 实行此项制度有以下几个要点:一是明确低收入阶层条件, 不扩大廉租房政策享受范围。二大力拓宽廉租房源, 争取在尽短时间、尽快实现符合条件人员全覆盖, 切实起到保障作用, 避免出现大人群、小覆盖现象。三是廉租房标准以保证基本居住需要为本, 不搞大面积、精装修。
(2) 中等收入阶层
据统计, 中等收入阶层大约占城镇人口的5 0%。对于中等收入阶层, 实行保障房政策, 即保障性住房土地以政府划拨方式取得。由非营利公益性建房机构和建筑开发商建造, 利润率以微利为主。同时明确保障房标准应该是小户型、小面积、低总价、高容积率。
实行此项制度有以下几个要点:一是明确中等收入阶层条件, 不扩大中等收入阶层范围。二大力拓宽保障房房源, 争取在尽短时间、尽快实现符合条件人员全覆盖, 切实起到保障作用, 避免出现大人群、小覆盖现象。三是强化事后监督, 对于恶意取得, 或者已经不符合此条件者要及时收回保障房。四是对于保障房不颁发房产证, 不允许上市流通, 不允许出租, 如有违反者应及时收回房屋。五是每个家庭只能有一套保障房, 不允许多占多得。
(3) 高收入阶层
高收入阶层住房需求以市场为导向, 政府不做干预。商品住房仍以“招拍挂”方式供地, 由建筑开发商开发建设, 户型面积和房价由开发商自主确定, 满足高收入家庭的住房需求。商品房可以是大户型、低密度、高价格, 为高收入人群提供高档商品。
2、银行要增强风险防范意识
银行应该进一步增强风险防范意识, 防止呆坏账的发生。
(1) 土地储备机构
银行要通过了解城市规划等有关信息判断抵押地块的未来价值, 尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。严格按照《土地储备贷款管理办法》, 完善担保手续。
(2) 购房者
银行应该采取电话核实、到单位核实等方式审查购房者的资质, 对于弄虚作假者应该及时取消贷款, 并将其纳入黑名单。
(3) 开发商
银行应该核实企业的资本充足率等财务指标, 对于仅靠不同银行贷款进行房地产开发的企业应不予贷款。
3、努力稳定市场预期, 并全力完成住房供给规划
加快“两限”房和经济适用房的审核, 落实保障性住房政策, 稳定保障住房保障范围的预期;切实落实《2 0 0 9年北京市住房规划》, 确保完成全年住房建设计划, 稳定住房供给预期。
4、保持房地产相关政策的稳定性和连续性
无论北京房地产市场, 还是全国房地产市场, 政策市的痕迹都非常明显。为了保持房地产市场的健康发展, 就应该保持相关政策的连续性和稳定性, 尤其要提高政策的及时性。对于房地产市场出现的异常情况, 要及时出台政策进行调整, 避免房地产市场的大起大落。在房地产市场投机氛围渐浓时, 要及时出台相关政策进行调整, 避免房地产市场硬着陆。
5、加大税收征缴力度, 遏制炒房行为
一是在房屋流通环节, 根据网签价格, 全额征收营业税、个人所得税等税种, 提高炒房者的成本, 打压其获利空间。
北京市投资类物业市场发展前景看好，投资热点区域和热点项目增多。建立在对宏观经济平稳发展态势的基础上，北京市房地产投资热潮有望升温，以自用为目的购买动机日渐增多。但随着存量的加大，投资类物业出租市场的竞争会变大，投资回报率有望趋于合理。目前在北京投资类物业出租市场上，正常投资回报率大约在10％～15％之间，当然具体到不同的物业类型和不同的片区，投资回报率有所不同。就写字楼出租市场而言，正常投资回报率多在12％以上；公寓出租市场的投资回报率约在10％左右，而商铺的投资回报率的变化范围较大，商务氛围较浓的区域的回报率可能会超过15％。
作为投资型物业应具备以下一些必要条件：
第一是地段，即物业所处位置是否在大型商圈内或靠近商圈，是否在人流集中的地区，是否有使用该类物业的客户等，地段基本决定了投资价值。
第二是影响物业本身品质的各项条件，现以居住型物业为例，列举如下：
自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染等。
环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。
交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全。
配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力。
但需要说明的是虽然一些黄金地段物业的价格不断攀升，但随着城市交通和其他基础设施的发展，非热点区域的物业投资回报可能会更好一些。因此除了地段以外还可以关注物业的稀缺性。投资性物业的最佳位置应该是交通便利、经济发达、环境优美、配套设施齐全的地区。目前在北京主要集中在城市交通枢纽、三大商圈、长安街沿线、大型商业街区、使馆区以及随着城市规划、市政基础设施建设而发展起来的新区等区域。
10年前的北京，曾经风行过买房投资，但在当时，市场尚未完全开放，物业较少且相互间无甚竞争，投资者中部分为先富起来的内地人士及部分港澳人士，其行为也多是炒作为主(炒楼花)的自发行为，经过10年的发展，产品与市场环境已逐渐走向成熟，在市场与媒体的引导下，投资行为日渐理性化，过去的自发行为变成如今的自觉行为。而目前的投资者中绝大部分为内地人士，由于房地产投资物业种类较多，在投资金额亦有很大差别，所以无法笼统的说出所有客群的特征，一般情况下，根据其购买物业的档次和投资金额把投资者分成高档物业投资者(大额投资者)和普通投资者(小额投资者)，然后再进行分别描述。就目前而言，所谓的投资者主要是针对高档物业而言，即面向高档物业，如高档公寓、别墅、商住两用房、写字楼、大型商铺等进行投资的客户，这部分客户中，自由职业者、民营、私企老板约占80％左右的比例，其次多为金融证券、IT、律师等行业中的佼佼者。年龄结构呈枣核形分布，31岁～45岁之间的客户占到九成，有稳定的经济来源及足够的支付能力，对将来发展预期良好。总的来说，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。
值得关注的是，最近一段时期，港人在内地投资置业的风气日盛，据统计，2001年港人在内地置业共达到19500个单位，与2000年相比增长15％，总金额达到87.75亿元，增长29％，预计今年港人在内地置业的单位总量会在此基础上再度增长12.8％，总金额会相应增长到23％。其购买单位主要分布在北京、深圳、上海、广州等地，在2000年港人置业行为中，投资比重仅占到7％，而在2001年，这个比例达到10％，预计今年的比例为15％～20％，回报率是置业中首要考虑的因素之一。
从总体上来说，商铺和写字楼物业的投资前景还是看好的，就写字楼市场而言，目前市场上人气旺盛，入住率和租金水平节节上升，投资者的信心也全线飘红，归纳起来有几方面原因：一是写字楼的客群中有相当一部分是来自于国外的大型企业财团，因此与国际接轨较早，市场也比较成熟；二是目前国内经济还处于高速增长期，对写字楼的市场需求量不会萎缩，在这里要特别提到民间资本问题，多年来默默无闻的民间资本会在短期内浮出水面并成为今后经济的新亮点，其相应的需求量也是非同小可的；三是在未来几年内，随着中国资本市场逐步放开，届时会有以金融、保险、电信、物流等行业为首的一大批外资企业进入中国，市场预期较高；四是目前北京的办公成本在世界排名28位，与世界经济中心的地位并不相符，预计今后上升空间较大。完善的市场环境＋新的内、外需求＋升值潜力，在这种情况下，市场想不热都难。
实际上许多开发商早以把目光投向几年后的市场，并瞄准CBD、金融街、中关村三大板块，但目前市场上的新项目并不是很多，主要是由于三大板块规划方案的出台只是近期的事，另外写字楼从立项到建设竣工，开发周期也比较长。随着三大板块规划的出台，预计在未来的5年内会有1000万平米的供应量，虽然如此大的供应量是前所未有的，但如果在政府宏观调控下，分阶段逐步推出，相信消化起来也不会是难事。由于北京特别是在三大板块区域，土地资源是有限的，所以即使短期内供应量相对过剩，但长期的经济发展也可以提供更多的市场需求来消化掉。
总之，大势虽好，仍需谨慎把握。正如“牛市”里也有人赔钱一样，没有风险的投资是不存在的。与居住型物业相比，写字楼投资存在着资金投入大、回报率高、存量难以掌握、需求不稳定、受经济形势影响大、适合长期持有经营而非短期炒作获利等特点，要求投资者具备一定的专业知识，对宏观市场的正确了解以及良好的心态。
商铺是近年来才兴起的投资热点，之所以称之为热点，与当前的市场需求以及它自身的特点是密不可分的。
从宏观角度来看，我国经济正处于由投资型经济向消费型经济转换的过程中，这是由市场经济而非人为因素决定的，因此在今后很长的一段时期内对商铺有很大的需求量，但是商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适合其开发的土地供应有限，通常较为紧缺，因而导致市场需求大，就北京目前而言，虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足，特别是近几年来，在旧城拆迁改造过程中，也拆掉了一部分商铺，因此进一步加大了供需矛盾。另外北京连续多年GDP增幅均超过两位数，经济活跃带动商业繁荣，进而导致商铺需求扩大。中国加入世贸组织后，商业、零售、金融、服务业等率先开放，国外零售业巨头准备正式进入中国市场。为应对新的经济形势，许多银行、零售商等已开始了新的“圈地运动”，商铺正是所谓商家必争之地。
商铺的特点是：回报率高，可以达到15％以上，在地块炒热的情况下，达到20％也并不奇怪；投资获利方式灵活，即可以从行业经营中获利，也可以很快转手变现而获取巨额利润；稳定性强是商铺的另一优势，租约通常为3至5年，或更长，因为承租户在装修投资、赢利预期上有长期规划；长期升值，商铺不会因时间增长而降低其价值，好的商铺还会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。旺盛的市场需求、高回报、稳定、长期升值等诸多因素，把今年的商铺市场衬托的非常火热，这是对去年下半年至今，京城商铺空置率下降，租金上调现象最好的解释。
但是商铺类投资与其它类物业投资相比更显专业，因为落实到最终使用者上，还是要依靠经营而收益，是纯商业行为，因此对开发商和物业管理商的商业经营、管理水平要求更高。另外经济形势变化以及国民消费水准的增减，也是影响投资、收益的主要因素。
1、北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元
2、年末楼市成交继续走高 恐慌需求再成托市主力 3、2010深圳楼市成交量创近十年最低 全年均价涨36% 4、2010年上海上演“房价飞” 每平米涨4223元 5、2010年昆明楼市走“V”步 岁末创下周成交新高
北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。
调控难遏房价。作为热点城市的北京，在2010年全年的成交中，呈现出价涨量跌的态势。官方数据显示，去年一年，北京共成交住宅超过30万套，同比2009年下跌31%。其中，新房、二手房成交量均有较大跌幅。
尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。
价涨量跌
根据北京市房地产交易管理网的数据，去年全年，北京共成交二手住宅196547套，期房住宅95523套，现房住宅15557套，总计307627套。同比2009年，下降三成。其中，二手住宅、期房住宅和现房住宅成交量分别下降26%、34%和54%。成交量全面下滑。
据统计，去年北京普通住宅项目共开盘303次，比2009年减少135次，降幅为30.82%。其中有不少项目曾多次开盘。
有分析认为，作为热点城市，政策调控是北京楼市成交量下滑的主要原因。为响应“国十条”，去年4月，北京出台了号称“史上最严厉”的地方版调控政策，其中包括“限购令”、提高首付比例等，很大程度上抬高了购房成本，并遏制了需求。
另一方面，房价却未受到调控的影响，一路昂然向上。2010年普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元，涨幅高达63.89%。而2009年，北京普通住宅项目开盘总体均价仅为14872元/平方米。
“价涨量跌”是去年北京房地产市场的主旋律。官方数据显示，在两轮调控之后的几个月间，北京市场也曾出现价涨量跌的态势，甚至一度引发了外界对调控效果的质疑。
通胀对冲调控
一边是强力调控，一边是市场的冷淡反应，政策效果有待观察。按一些业内人士的观点，“量跌”作为政策效果的先行因素，通常会带动 “价跌”，继而带来整个市场的盘整。
近期，成交量开始逆市反弹。据北京市房地产交易管理网的数据，去年12月，北京市共成交新房商品住宅15772套，环比11月上涨40.5%，二手房成交量同样涨幅明显。
而在今年元旦假期（2011年1月1日~1月3日），北京共成交商品住宅1246套（包含保障房），同比大涨143%。在作为传统淡季的岁末年初，成交量反弹的态势十分明显。
对此，亚豪机构副总经理高姗向《每日经济新闻》记者表示，在当前CPI高企、通货膨胀压力渐大的情况下，投资型购房需求有所抬头，使得岁末年初成交量上升，并在很大程度上对冲了调控效果。
事实上，“越调越涨”已成为不少民众对房地产调控的看法。有分析认为，在连续上涨两个月后，去年12月全国70个大中城市房价仍可能继续上涨。
年末楼市成交继续走高 恐慌需求再成托市主力
据搜狐焦点网“数字地产”栏目数据库披露，12月27日-2011年1月2日，北京市房屋网上住宅期房签约量为2863套，日均签约409套；住宅现房签约量为1559套，日均签约223套；存量住宅签约量为5611套，日均签约802套。
与前一周相比（12月20日-12月26日），住宅期房签约套数减少416套，降幅为12.69%；商品住宅现房签约套数增加1339套，是前周成交量的7倍多；存量住宅签约套数增加241套，增幅为4.49%。
12月27日-1月2日，北京市共有1个项目开盘，新增房源34套，为供应潮以来的最低点。12月31日开盘的龙熙顺景(论坛 新闻)为别墅项目，老项目后期，现新推34栋独栋产品，销售单价18000元/平米，户型面积356-480平方米，销售总价640-864万/套。
随着新年的到来，开发商推盘意愿降低。据统计，2011年1月北京楼市计划开盘项目仅有14个，纯新盘占一半，新年首月预计将进入供应“淡季”。
机构点评（点评专家，协成机构房地产经纪公司副总裁 王裕仁）
2010年最后一周，新房市场供应继续减少，新增房源不足百套；从成交来看，期房成交量略有下滑，环比前周下降一成多；现房成交量大幅增加，环比前周上涨6倍多，现房成交量上涨带动新房总成交量的大幅增加。而从二手房市场看，上周二手房交易继续保持活跃态势。从供应来看，新增房源4113套，较前周增加12.7%；从成交来看，上周共签约5611套房源，环比前周的5370套增加了4.5%，二手房成交量再破历史新高。从成交价格看，由于市场交易活跃，二手房价格稳中有升，尤其位于城区的东直门、双井板块，新增房源和成交保持稳定，导致部分业主暗中涨价，二手房价格甚至高于周边新房销售价格。
年末成交量的大幅上涨一方面由于大量结婚用房需求的集中释放；另一方面购房者忌惮于央行进一步加息，导致购房成本提高，也刺激了一部分需求的释放。
从后市看，2011年楼市调控还将继续，无论对开发商还是购房需求的限制都将更加严格，尤其是在供应层面的调整，明年北京市场将新增百万套保障房，对商品房市场将有较大的冲击。
2010深圳楼市成交量创近十年最低 全年均价涨36%
新房成交量创近十年最低，但销售均价再创新高，深圳楼市2010年的量跌价升行情完全超越了相关部门此前的预测，再次将调控政策置于尴尬境地。
世联地产(002285,股吧)根据深圳市规划和国土资源委的成交系统数据统计，2010年深圳全市新建商品住宅成交面积约320.97万平方米，共成交36729套，成交均价20205元/平方米。其中，2010年12月份，深圳一手房成交均价为每平方米18361元，环比上涨1.79%，成交量为4703套，环比上涨87%。
此前的2009年，深圳新建商品住宅销售面积为660.25万平方米，销售均价为每平方米14858元。对比可以发现，在遭遇史上最严厉的调控背景下，深圳一手房成交明显受挫，成交量环比2009年萎缩51%。而从深圳近十年来的全年销售面积数据看，2010年深圳新房销售量创近十年来最低。较2009年销售数据，深圳一手房2010年销售均价逆势环比上涨36%，房价之高再次刷新深圳楼市纪录。
世联地产集团研究部经理王军鹏在接受《第一财经日报》采访时认为，超过85%的成交量在关外两区，关内成交量不到两成，若没有这一结构性的差异，要想成交均价回落绝非易事。根据深圳中原市场部总监王世界的观点，岁末年初深圳楼市成交状况明显放大，开发商、业主和置业者在岁末都做了最后冲刺，促成了较大的成交量。新的一年，对于房地产市场来说，可以说是较为紧张的一年，继续执行的“限购令”，从紧的货币政策，大量的流通资金以及较窄的投资渠道，多方力量相互制约，使得房地产市场面临较大的挑战，未来楼市将会在各方力量的博弈下高位波动。
2010年上海上演“房价飞” 每平米涨4223元
在限购令、限贷令打压下，2010年的上海楼市经历了一个典型的调控年，但房价仍在上涨。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/平方米，12月份均价为24176元/平方米，较1月份上涨了21.16%。
去年12月量价齐飞
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年12月，上海市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月增加了47.37%。此成交量也与2009年12月的成交面积相当，进入年关，成交量出现大幅反弹。
2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。
2010年上海商品住宅成交均价总体呈现出上涨的趋势，尽管4月份开始的楼市调控后，均价短期内出现了一波明显的下跌，但是9月底开始的二次调控之后，均价又连续上涨。
供应量方面，2010年12月，上海商品住宅供应面积为156万平方米，环比11月增加了45.79%。年末上海商品住宅供应中，出现多个中高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源，官方网站“网上房地产”的报价也出现了一波明显的上升。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，首次调控是以打压投资投机购房需求为主，成交量和成交均价同时出现大幅下跌，效果显著。而二次调控逐步开始打压刚性需求，过高房价更使得刚需无力购房，而限购政策出台以及房产税的呼之欲出，促使以投资需求为主的中高端楼盘成交活跃，导致12月上海商品住宅量价齐飞。
上海继续“限购”
各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，在2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：“在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强。” 限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确表示将继续执行限购，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。进入年底，持续近3个月的“限购令”，上海将继续执行。
限购措施的出台最主要是缓解目前供不应求的状况，限制投资性需求购买多套中低端住宅，使得中低价位住宅的供需矛盾得到缓解。而措施出台3个月，刚需得到打压，供应无法跟进，政策效果无法体现，部分投资需求进入中高端市场，间接推高房价。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭执笔的《2010—2011全国房地产政策研究报告》认为，限购政策不仅将会继续执行，而且当房价继续上涨时，这一政策会从上海、北京等16个城市向其他城市蔓延。
2010年昆明楼市走“V”步 岁末创下周成交新高
2010年，楼市调控声此起彼伏，云南省、昆明市出台的地方性有关商品房预售等调控措施也是一轮跟着一轮，尽管如此，2010年昆明楼市仍不失火爆：全年共销售商品房73016套，仅比“疯狂的2009年”少5118套；全年均价6374元/平方米，每平方米成交价高出2009年1223元，走出了一条“量跌价升”之路。
业内人士分析，2010年昆明楼市数据的坚挺，支撑力主要来自于较高的市场信心以及旺盛的刚性需求。2011年楼市走向尚难预测，仍依赖政策的走向以及政策的执行力度。
平均每天卖房200套
日前，记者从昆明市房产信息网获悉的数据显示，2010年昆明楼市全年共销售商品房73016套，成交面积583.57万平方米，成交金额371.96亿元，成交均价约为6374元/平方米。平均每天销售新房200套。
环比楼市大丰收的2009年，2010年昆明楼市全年少成交商品房5118套，降幅为6.55%；成交面积也有下滑，降幅为16.91%；成交金额和均价有小幅提升，涨幅分别为2.82%、23.74%。从简单的数据对比看，2010年楼市数据确实不敌2009年，但结合2010年“史上最严厉调控年”的背景来评价，2010年楼市数据定格“量跌价升”仍属难得。纵观2010年全年，业内认为，较高的市场信心以及旺盛的刚性需求，一直是昆明楼市成交数据坚挺的重要支撑因素。
月度数据呈“V”型
从每月的成交情况看，2010年昆明楼市月度数据呈“V”字行走。年初，延续2009年楼市的火爆局面，尽管有元旦等节假日成交淡季的存在，2010年1月成交套数仍达到了8083套，成交均价5417元/平方米，打下了2010年楼市“量价齐升”的基石。受春节长假等影响，2月份成交数据出现惯性回落，成交套数大幅下滑至4839套，但成交均价依旧坚挺，为6160元/平方米。
3、4月份成交数据开始回升，月度成交套数分别为6779套、5792套。
“V”字的底部出现在4月份“史上最严厉的调控”政策出台后。受全国性调控以及昆明楼市预售证从严发放等政策影响，5-7月份昆明楼市成交数据出现大幅下滑，月度成交套数一直徘徊在4000套以内。5月份成交套数3429套，6月份为3922套，7月份3582套。
要说近几年最火的行业是房地产行业我相信没有几个人会反对，作为中国经济的支柱产业，房地产市场
对中国经济的推动起到了其他行业不可同日而语的作用。而作为房地产市场最重要的幕后推动者之一，房地产广告是功不可没。本人曾在房地产行业摸爬滚打国几年，也曾在广告行业厮混过一段日子，说起来对这两个行业还是有些了解，所以下面跟大家简单的聊一聊。
2010年房地产全案代理top榜十强：
1.宣道广告（）
品牌“地产综合智力服务商”。
2.东方博文
是一家具有深度整合能力的公司。
3.今久传播
强大的资源整合能力，实效为王的践行者
4.红鹤沟通
知名的地产顾问与行销传播机构
5.世纪瑞博
七种武器闯荡地产江湖
6.揽胜
以对地产独特的理解求生存
7.万有引力
以卓越的精神和狼的专注创造着传奇
8.红狐广告
擅长策略方面的研拟，并将其有效地付诸执行
9.浩文世纪
以不断创新精神，不断刷新历史
10.尚是中国
最具合作价值综合策略机构
(全文)http://法制晚报作者：陈斯 张焱2011/2/17 17:38:37 提要：限制性购房政策规定，京籍家庭有两套住房的禁止购房；非京籍家庭只能拥有一套住房，而且需提供连续5年纳税或社保证明。解读：也就是说，无论购房人此前购过几次房，有过几次购房贷款记录，京籍家庭只要目前无房或只有1套房，就可再买一套房。
本报讯（记者 陈斯）今起，备受关注的京版“国八条”正式执行。限制性购房政策规定，京籍家庭有两套住房的禁止购房；非京籍家庭只能拥有一套住房，而且需提供连续5年纳税或社保证明。
市住建委昨天召开了“落实国八条北京政策沟通交流会”，市房协副秘书长陈志表示，京版调控政策主要目的是抑制投资、投机，合理引导房价。之前，北京房地产市场涨价加剧，同时加剧了通胀预期，反过来又促使房价上涨。
而新出台的北京调控细则中，具体的房价控制目标尚未公布。据介绍，相关部门将综合考虑今年的全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，着手合理确定该指标，在一季度公布。
购房人细读
●北京籍
一家有两套房 暂时不能再买
新政：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含持有《北京市工作居住证》的家庭），限购1套住房；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，本市暂停向其售房。
解读：陈志表示，京版“国八条”出台后，去年执行的京版“国十条”自动终止。也就是说，一个家庭新限购一套房政策结束。今天零时起，在京购房将按新的调控政策执行。
新政针对京籍和非京籍人群制定了不同限购政策。其中，针对京籍购房人提出，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，本市暂停向其售房。
这比此前新购一套房的政策更为严格，从限购变为禁购。也就是说，京籍家庭只能拥有两套住房。想改善的话，可出售一套，再买一套。和限购政策一样，禁购政策也是以家庭为单位。值得注意的是细则中规定是“暂停”，并不是“永久”。
●非京籍
必须提供五年纳税或社保证明
新政：持本市暂住证、在本市没有住房、且连续5年及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，否则本市暂停向其售房。
解读：也就是说，非京籍家庭限购一套住宅。而且，不能满足以上前提条件的，即便没房也不能在北京购房。而细则中没有关于是否在其他城市已购房的要求。陈志表示，无论这样的家庭是否在外地有房产，只要符合条件，就可在京购一套住房。
对于在京工作5年及以上，且一直缴纳社保和个人所得税，但可能因换工作导致短期中断，可去相关部门补缴。社保和个人所得税，可择其一补缴即可。下月起，税务部门可提供新纳税证明，个人只要提供身份证号，就能清楚地看到自己在京全部的纳税信息。
●审条件
贷款购房 很可能认房又认贷
新政：购房人在购房过程中，只认定所拥有的房产。
解读：也就是说，无论购房人此前购过几次房，有过几次购房贷款记录，京籍家庭只要目前无房或只有1套房，就可再买一套房。非京籍家庭，符合纳税或社保规定，曾全款买过房或贷款买过房，现在名下没有房产的，可购一套房。
但新购房产若需贷款，很可能按认房又认贷的办法执行。陈志表示，按京版“国十条”，购两套以上房产时，既会看购房人实际拥有的房产数量，也会参考购房贷款记录。
即便手中无房或只有一套房，有贷款买房的记录，在购房时，贷款首付及利率会按二套执行，甚至视为三套时不予以贷款。陈志表示，细则对此没做规定。因为贷款时如何考核房产数量是由银行认定的，有待细则出台。
商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。
●公积金
二套房首付提至60% 利率提高
新政：对贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构和北京住房公积金管理中心要执行“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
对商业银行执行差别化住房信贷政策情况，银行业监管部门要加强监督检查，对违规行为严肃处理。
解读：新政出台前，本市公积金二套房首付比例为50%。但此次细则中提出，公积金二套房贷款须严格执行首付60%、利率1.1倍的政策。这使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。
对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，也会导致部分人贷款观望。
陈志表示，新政出台后，如果市场量价仍过快上涨，中国人民银行营业管理部可提高二套房首付比例，以及贷款利率倍数。可理解为，二套房首付比例可能提至70%或更高，利率按基准利率的1.2或1.3倍执行。
按100万贷款20年的话，执行1.1 倍利率与1.2倍、1.3倍利率相比，每月分别少支付404元、819元，总利息分别少支付约9.7万元和19.6万元。
●二手房
调整指导价 堵“阴阳合同”漏洞
新政：严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房建设等部门，根据市场及时调整存量房交易最低计税价格，堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
解读：目前，各区县的过户指导价相对市场价有较大反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生。比如，北四环健翔桥附近的建委过户指导价为6368元/平方米，而实际市场价逼近30000元/平方米，过户价格落差较大是导致购房人心生“避税”的主因。
陈志表示，为避免这种情况发生。政府将根据市场及时调整存量房交易最低计税价格，使指导价更符合目前的房价水平，对稳定房地产市场交易秩序迈出了有利的一步。
开发商细读
●出让地
“限房价、竞地价”全面推行
新政：增加住房用地有效供应，优先保证保障房用地，确保其用地占全市住房供地的50%以上，保障房和中小户型商品房用地不低于住房用地供应总量的70%。商品房用地供应量不低于前两年年均实际供应量。
“限房价、竞地价”在中低价位商品房用地供应中全面施行。
解读：北京去年3月推出“限房价、竞地价”的土地出让政策。意义是让开发企业竞买土地时，预知收益空间，在买地时圈定出利润空间，不会出现高价地，抑制房价过高。
陈志表示，今后，北京肯定有更多的中低价位住房。年底前实现配租入住1万户以上，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。
●防炒地
投资不足25% 项目不得转让
新政：加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，须说明资金来源并提供证明。对擅改保障房用地性质的，要严肃查处。
对超过2年没取得施工许可证开工建设的，须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得转让土地及合同约定的土地开发项目。
解读：中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，这条规定实际上是不许开发企业炒地。按以前的规定，开发企业通过招拍挂的方式买到土地后，只要交齐土地出让金，就可将土地出售或转让股权。在土地价格攀升阶段，易造成开发企业炒地。
新政要求开发企业要投入不少于25%的开发款才能转让，就是要让开发企业把精力放在项目开发上。
●定价格
房企报价与成本差距大将监管
新政：房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将土地成本、建安成本和销售价格等报送住房建设部门备案。经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的项目，提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房建设部门制定公布。
解读：陈志表示，通过此举，政府部门可掌握每个预售住宅成本价格，并核算他们上报的预售价格。对于报价与成本差距过大的将监管。此举能有效控制新建商品房预售价格，让房价保持在合理范围。
购房流程
提交材料
核对检查
停售
网上签约
产权登记
居民家庭向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口提交材料：
京籍居民：提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。持《北京市工作居住证》的家庭，还应提交居住证原件和复印件。
非本市户籍居民：提交家庭成员身份证明、婚姻证明原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，还有暂住证，以及在本市缴纳的个人所得税完税证明原件、复印件，或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息。
提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理
“新国八条”和“京十五条”陆续出台后，市场各界掀起了对新政解读的高潮，由于缺少更具体的执行细则，一些模棱两可的情况也引发了市场五花八门的猜测。日前，随着“京十五条”的执行细则出台，一些急需解答的疑问也有了明确的答案。那么，本次市住建委制定并下发的北京楼市调控新政的执行细则有哪些值得关注的地方呢？
第一，房改房计入家庭持房，有利于增加优质二手房源
执行细则规定：只要是拥有产权的住房，不管是商品房，还是房改房、拆迁安置房、有产权的保障房等，均计算为家庭已有住房。
据伟业我爱我家市场研究院统计，目前市场上的央产、市属产权等形式的房改房大约有200万套，这类房子大多地段好、户型佳、品质优良，很受市场欢迎。此次细则规定房改房计入家庭持房，使得不少已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭，要想再次购房那就必须卖掉原有住房，这将使得大量优质房改房释放到市场上来，增加二手房市场上的优质房源供应。
第二，继承取得“不限购”，不影响限购政策落地
执行细则规定：通过司法判决、继承等方式取得房屋所有权的，通过司法程序办理相关手续即可，不在限购之列。那会不会造成部分购房人群通过“继承”的方式来逃避限购呢？
伟业我爱我家市场研究院表示，继承虽然所要缴纳的费用很少，但是继承只有在直系亲属间才可以，而且必须在被继承人去世后才能继承过户，所以继承取得“不限购”不会影响限购政策落地。
第三，京籍在职“集体户口”条件符合者可购房，有利于释放自住需求，并吸引高端人才来京
执行细则规定：在职集体户口人员有接收单位和进京手续，属于本市户籍，所以只要符合本市户籍购房条件，就可以买房。
写字楼:甲级写字楼市场的平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。
虽然本季度有五个甲级写字楼入市, 但市场仍以业主为主导。本季度, 共有包括同方大厦D座、微软北京总部、嘉铭中心、财源国际中心西座 (IFC) 和安邦保险大厦在内的五个甲级写字楼入市。其中, 微软北京总部和安邦保险大厦将作为自用写字楼, 而其它三个项目进入租赁市场。这五个甲级写字楼共计建筑面积409, 946平方米, 它们的入市使得北京甲级写字楼的整体市场存量达到580万平方米。
外资企业是本季度北京甲级写字楼市场的租赁需求主力, 多家公司续签租约, 并扩大其业务。本季度整体租赁需求达到228, 473平方米, 而自用需求则达到215, 744平方米。最活跃的租赁市场仍然是CBD区域, 约占全部租赁净吸纳量的四分之三。其它区域中, 只有第三使馆区和亚奥区域实现较大的净吸纳量, 各占总租赁需求的近10%。
由于租赁和自用的需求依然强劲, 尽管本季有五个写字楼项目入市, 北京甲级写字楼整体空置率继续下降, 环比下降1.5个百分点至10.9%。其中CBD区域的空置率降幅最大, 下降6.6个百分点至19.3%;中关村和第三使馆区由于有新增供应进入市场, 空置率分别上升7.5和5.1个百分点;金融街、东二环和东长安街区域平均空置率则均实现了约1个百分点的降幅。
随着空置面积迅速减少和需求的持续强劲, 本季度写字楼租金迅速上升, 环比增长5.1%, 达到每平米每月218元 (按建筑面积计算) , 整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。第一季度所有区域均实现租金的增长, 其中CBD区域的租金仍然增长最快, 环比增长6.8%, 达到每平米每月226元 (按建筑面积计算) ;由于新增供应带来的压力, 中关村区域和第三使馆区增长最慢, 分别为0.9%和2.0%。仲量联行北京公司董事总经理张莹表示:“随着写字楼租金的快速上涨, 预计今后将有更多的外资机构投资者和国内保险公司活跃于写字楼市场。”
2011年预计还有超过50万平方米的新增供应进入市场, 其中近一半的新增供应将用于企业自用。因此, 尽管未来有更多的写字楼入市, 预计市场需求仍将超过新增供应, 租金将升至2000年以来最高水平。
优质商铺:北京商铺市场保持强劲需求, 新品牌积极入驻, 零售商加快扩张。
零售商扩张和首次开店需求旺盛。2011年第一季度, 北京国贸三期商城正式营业, 为市场新增供应面积约57, 000平方米。为提高整体项目品质, 北京部分商场在本季度进行大面积业态调整或装修, 导致了部分项目空置率的提高。商铺市场需求保持强劲, 珠宝服饰等奢侈品牌积极扩张, 例如Minimum、ZUGZUG、De soul、BadgleyMischka、东宫珠宝, 中艺香港等入驻国贸三期商城;LANVIN高端精品店和Versace落户三里屯北区, MAXMARA金融街购物中心店、GUESS华联万柳店即将开业;GAP、优衣库、H&M等快消时尚品牌继续在新的优质购物中心开店;随着居民生活水平的提高, 手表与珠宝零售商加快在京布局, 包括CK手表与饰品西单大悦城店、Rolex国贸三期店、华瑞手表华联万柳店及IWC侨福芳草地旗舰店即将开业。
另外, 众多国内外知名零售商在京开设首店或计划入驻。德国顶级珠宝Wellendorff首店即将在国贸三期开业;Manhattan Portage首店落户西单大悦城, 其东方新天地分店和三里屯分店也即将开业;国内首家Hello Kitty主题餐厅落户世茂工三;鄂尔多斯首家旗舰店在崇文门新世界商城盛大开业;健康奢侈品牌Dr.Comfort首店入驻金融街购物中心;瑞典户外品牌Klattermusen计划进入北京市场。
超市、影院以及餐饮等零售商需求同样活跃。OLE超市国贸三期店、物美高端超市丰联广场店、BHG宣武门庄胜崇光店等已经开业, 永辉超市恒基中心店即将开业;伊士曼影院国贸三期店即将开业, 金逸影城、万达影城以及保利影城等分店即将开出。味千拉面、爱锅、星巴克、三轩茶屋、金芭蕉、彩云之南等分店即将开张。
总之, 商铺物业市场需求继续保持旺盛。第一季度, 整体市场租金平稳上涨, 其中优质购物中心首层平均租金环比增长2.4%, 达到每平方米每月639元。由于部分商城升级改造, 导致市场平均空置率缓慢下降, 环比下降0.8个百分点, 达到13.1%。
我们预期2011年市场需求将继续保持增长态势。王府国际商城、国盛购物中心、北京华熙乐茂、北京侨福芳草地等优质项目将在本年度陆续开业, 为市场带来约60万平方米的新增供应。受益于强劲的市场需求, 优质商铺市场租金将保持上涨趋势。
高级住宅:服务式公寓供应量趋于减少, 需求平稳增长;高级公寓成交量下降, 但价格小幅上涨。
服务式公寓供应量趋于减少。本季度, 服务式公寓市场仍然没有新增供应, 而需求平稳增长, 特别是来自于制造业和医药行业的跨国公司的租房增长明显。跨国公司在每年6月份的外籍员工调换导致租赁市场更加活跃。位于东部区域的服务式公寓需求旺盛, 将整体市场入住率推升了1.1个百分点, 达到北京市场前所未有的88%的水平。由于雅诗阁和东环公寓预计6月前进行全面改造装修, 造成市场中有效供应减少, 有利于业主提高租金。本季度租金环比上涨0.7%, 达到每平方米每月170元。服务式公寓经营情况的好转已经引起了发展商的注意, 有些项目计划将部分尚未销售的高级住宅转为服务式公寓长期持有。仲量联行北京住宅地产部主管张红指出:“预计2011年二季度, 服务式公寓租赁市场将更加活跃, 租金仍保持上升的趋势。”
高级公寓成交量下降。2月份, 北京市政府出台的严厉限购政策已经对北京市高级住宅的成交量造成影响。同时受到春节长假影响, 本季度开盘以现有项目的后期为主, 没有成交单价在4万元以上的新项目开盘预售。需求方面, 高档公寓成交量开始下降, 总成交面积环比上季度下降15.8%, 同比去年下降33.6%。成交价格在上2010年四季度的基础上, 本季度小幅上升3.2%, 达到每平方米42, 328元, 同比上升12.3%。从项目成交结构分析, 3至4万元之间的项目成交量达到66%, 这部分需求主要来源于受限购政策影响相对较小的北京籍客户的改善型需求。高级别墅市场, 有三个新项目入市, 分别是丰台区的中海九号公馆、昌平区的御汤山和金科王府项目。本季度成交量放大, 成交面积环比上升10.8%, 同比去年上升24%, 但成交价格环比下降7.8%, 达到每平方米42, 366元, 主要原因是由于新开盘项目成交活跃, 而这些项目主要分布在昌平、丰台和通州等新兴别墅区域。
展望2011全年, 北京市政府将坚定执行限购政策, 高级公寓成交量将继续下降, 预计豪宅项目供应量有所减少, 导致平均市场成交价格稳中有降。鉴于高级别墅的供给量有限, 平均价格的波动性相对较小。
投资市场:商业物业成为投资的重点。
商业物业成为投资的重点。中资背景企业以强有力的资金实力在过去的一个季度中继续完成对北京优质写字楼的投资, 特别是位于成熟商务中心区的优质写字楼成为企业总部选址或企业长期持有投资的重点。其中重要的投资交易包括, 五矿集团对外发布公告, 将募集人民币资金45亿元用于收购位于东二环地区第五广场三幢甲级写字楼物业。
另外, 一家美国背景的投资公司也将其持有的西环广场3座写字楼以离岸交易的形式出售给一个香港背景公司。在商铺市场, 虽然业主鲜有出售已经开业运营的优质百货或购物中心, 但是拥有资金实力与运营能力的投资机构十分看好北京购物中心的经营收入前景。近期, 凯德商用整体收购一位于北京朝阳区冠城大厦裙楼部分商场, 总面积约为9万平方米, 预计将于2011年年底正式开业。
今天各国穷尽全力争取举办奥运会，没有哪个国家回避各自的“经济梦想”。一届奥运会就是一场经济盛典，奥运经济无处不在，所有商家都想在这个大舞台上展示自身最靓丽的形象，以博得消费者宠爱。
作为产业“新贵”，房地产市场奥运营销更是热火朝天。2007年11月17日，由复地集团、《新晋商杂志》、中国城市论坛奥运大讲堂活动办公室主办的“奥运文化沙龙走进山西——中国易经与西方管理论坛”走进山西。表面看似宣讲奥运文化，实质上是主办单位之一复地集团借奥运造势，宣传新项目“复地－北京Pekinghouse首府别墅”。这本无可厚非。
“奥运”地产热
房地产行业是近年来的行业“新贵”，不断攀升的房价和激烈的“圈地运动”就是最好的见证。针对“奥运”地产热，各地产商虽态度迥异，但地产升温仍在继续，尤其是北京房地产市场。
万科董事长王石坚持北京房价整体要降的观点；万通集团主席冯仑则认为，高档房有机会突破每平方米2万元；现代城的潘石屹认为在2008北京奥运背景下，北京平均房价要涨已经是不争的事实等等，2008年奥运给北京房地产带来好消息的同时，会不会带来北京楼市房价的变动，这是诸多开发商和购房人关注的焦点问题。
房地产市场是一个对宏观经济气候最敏感的市场，申奥成功给中国经济带来的影响也已经反映在房地产市场上。房地产业一直升温，难以降下来，一方面是由于其需求太大，尤其是北京等大城市；另一方面，是奥运给它带来的发展机遇。这几年来，房地产得到了前所未有的扩张。
申奥成功客观上刺激了房地产的有效需求，加大了写字楼和外销房的需求。同时，申奥成功对房地产行业的持续繁荣产生了极大的促进作用。城市道路交通、环境绿化、市政配套等在这几年内上了一个新台阶，带来相应区位房地产产品的增值，增强人们的市场购买信心；近几年来北京市投入1800亿元资金进行基础设施建设，由此带来的经济效益增加明显，作为更多依赖于市政基础设施建设和环境水平的房地产业更是首当其冲。
显然，申奥成功给北京乃至全国房地产开发商带来了绝佳的发展契机。
国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，房屋租赁价格上涨1.8%，土地交易价格上涨9.8%，物业服务价格上涨0.8%。有关人士分析说，从今年我国（尤其是北京、天津、南京市等城市）的房价走势看，已不是稳中趋升，而正在急剧飙升。
究其原因，除了房地产开发商和销售商方面的诸多因素外，在自住性需求和投资性需求的双重拉动下，造成市场需求极旺是房价飙升的主要原因之一。房屋既是消费品，又是投资品，投资性需求量与房价成正比例关系，两者相互影响、相互推动。今年一季度土地价格的暴涨，客观上拉高了对房屋的估价，不但对现房、期房的估价提高了，也增加了今后房价上涨的期望值，因此，激发了一批又一批的投资性需求欲望，这就叫买涨不买跌。现在拥有两套住房的家庭逐渐增多，这些家庭大致有三方面的考虑：一是为自己改善居住条件；二是近期内用于投资（因存款的利息跟不上房价的高涨幅）；三是为成年的、或未成年的子女做婚房准备，住房提前消费倾向开始出现。
“复地”挺进首都
首都北京是2008年北京奥运会的腹地，房地产市场或膨胀或下沉都诱惑着各路开发商，作为中国最大的房地产公司之一，复地集团大本营本来在上海，但在奥运的诱惑下，毫不犹豫挺进首都。
复地自1994年开始房地产业务以来，以“以人为蓝图”为经营理念，坚持从人性化视角打造优质房产项目。目前，复地已经在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、海口、杭州等地，成功开发数十个项目，所开发的项目既有公寓、别墅等传统住宅物业、也有办公场所、商业中心、钢铁总部基地等商用物业。2004年2月，复地在香港联交所H股主板上市成功，成功进入国际资本市场。经过多年的努力与积累，复地在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的售后服务体系。
复地集团虽是“外来户”，但大有喧宾夺主之势，将“复地－北京Pekinghouse首府别墅”项目地址选在了北京CBD，随着奥运会的来临和中国经济的强劲发展，这里不仅是全国的CBD，也是全球的CBD，业界称之为“中国的曼哈顿”。
如今，北京CBD已经进入成熟期。中央电视台新址、北京电视台新址、银泰中心、财富中心、万达广场、金地中心、华贸中心、国贸三期等一批超高层建筑已经在CBD区域内崛起，高度集中了这个城市的经济、金融、科技和文化力量。随着2008年奥运经济对区域的巨大辐射影响，北京CBD的国际价值已经发生质的飞跃。“Pekinghouse首府别墅”在创造力量的同时也在分享力量。
北京CBD土地天价，本可耸立万丈高楼，但“复地－北京Pekinghouse首府别墅”却选择打造百席容积率低至0.8的手工别墅，“这才是真正的无价之府”一位房地产专家说。
在北京豪宅房价不断攀升，销售市场却一片沉寂的2007年第二季度，“Pekinghouse首府别墅”在6、7月两个月的时间里却创下4个多亿的销售和认购额，刷新了同区域豪宅销售的奇迹，是北京豪宅平均销售速度的4倍。
这样的逆势旺销无疑刺激了“Pekinghouse首府别墅”，开发商复地集团顺势推出了首府别墅北侧社区内潜心打造的城市官邸标杆产品——“首府·官邸”。
“首府·官邸”位于CBD东线的中心位置，距国贸仅2公里，比邻长安街。“国贸－华贸－万达－东四环”构成的世界商圈随侍“首府·官邸”左右，众多高尚大盘围绕首府，其南北两大百万平米大盘华贸中心和珠江帝景的完善配套商业均可为首府所用。因此，“首府·官邸”从诞生之日起，就已经注定拥有了CBD的未来。
“首府·官邸”不但在空间尺度上尽显大户风范，且空间的使用率与通透率在CBD这样拥挤的区域也显得弥足珍稀，容积率仅为1.3。
