房地产金融与项目融资

房地产金融与项目融资（共8篇）

房地产金融与项目融资 篇1

主讲：宏皓

时长：12课时

第一讲2013年房地产发展趋势

一、2013年1-6月北京与全国房地产数据一览

二、全国土地出让收入情况

三、房地产行业面临的市场环境

四、地方政府债务危机与房地产调控

五、房地产行业可持续发展唯有转型升级

六、我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

1、高使用率的功能地产是房地产正能量

2、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

3、增加收入是中国人住有所居的希望所在4、房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期

5、城镇化决定了城市化模式选择

七、银行对房地产行业风险如何控制

1、严控企业资金链风险

2、严控政策及市场风险

3、严控土地市场风险

4、严控周期性风险

第二讲房地产企业融资方法与投融资管理

一、融资的核心策略

二、融资常规9种方法

三、私募股权基金的投融资应用

1、私募股权基金如何设立

2、私募股权基金投资的特点

3、私募股权基金流程的管理

4、目前上市公司参与私募股权基金的方式

5、案例分析：浙江上市公司房企用私募股权基金融资

四、房地产融资的创新工具：产业基金

1、产业基金的特点

2、我国产业基金的现状

3、产业基金对房地产企业发展的作用

4、房地产企业如何建立产业基金

5、银行为什么愿意参与产业基金（案例分析）

五、房地产企业的投融资管理

1、建立企业金融安全防范体系

2、企业家做投资的评估标准

第三讲银行金融创新与转型升级

一、中国经济发展与个人财富增长

二、商业银行发展现状

1、国际化步伐在加快

2、银行基层化

3、业务趋同化

4、中间业务比重日益加大

5、不断开拓个人银行业务

6、电子银行发展迅速

三、我国商业银行发展趋势预测

1、混业经营仍是大势所趋

2、集团化经营

3、合作经营越来越多

4、虚拟化经营

5、用增值服务来发展长期良好的客户关系

6、各显其能银行理财竞争激烈

四、当前银行金融创新与转型策略

（一）金融创新的内容

（二）商业银行金融创新的途径

（三）转型策略

1、管理转型

2、业务转型

3、服务转型

4、转型的商业银行定位要准确

五、财富管理的定义及具体流程

1、财富管理定义

2、财富管理具体流程

六、中国财富管理市场现状

1、国外金融机构财富管理发展阶段（以美国为例）

2、全球财富市场

3、中国的财富市场

4、我国对银行财富管理服务的需求增加

5、私人银行将成摇钱树

6、汇丰集团私人银行案例研究

七、用金融创新建立新的商业模式

1、银行金融产品的创新对策

2、中小企业货

3、影子银行

4、产业链融资

5、用金融创新解决中国农业落后的局面：帮地方政府组建股份制大型农场

6、互联网金融

八、中国财富管理市场的发展趋势展望

1、财富管理的趋势

2、建立资产配置组合3、用优秀的投资专家品牌提高银行的核心竞争力

4、打造出国内优质的财富管理银行

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

房地产金融与项目融资 篇2

关键词：房地产融资渠道,金融风险,融资渠道多元化

房地产业的规模性、收益性以及风险性决定了房地产业对金融市场的依赖性。从现阶段房地产的融资渠道来看, 其依旧严重依赖于国有银行贷款, 并存在上市融资、房地产债券融资、房地产信托投资等渠道;而在市场经济条件下, 房地产融资渠道将出现多元化发展趋势。

一、房地产融资渠道现状分析

从房地产开发投资资金来源结构上看, 房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其资金来源为主。

单位:万元

在2010年, 国内贷款增长10.3%, 自筹资金增长48.8%;其他资金增长15.9%。从上面我们看出, 我国房地产业严重依赖于房地产融资, 而对融资方式的选择, 则集中于各类融资方式的利润度和风险度上。在金融市场上, 商业银行的主体地位直接决定了融资面向国内银行, 尤其是国有银行。房地产业是规模型产业, 而银行贷款回收率稳定是银行进行借贷款的主要依据, 房地产业贷款往往是高额贷款, 其贷款金额的利息增长率较高, 鉴于经济效益, 银行必然为房地产业提供贷款。房地产业往往开发商业楼房数量较多, 这就使得住房投资比重增大, 这意味着对房抵押贷款的需求增多, 而现阶段看, 房地产业贷款集中于国内银行, 其金融体系存在着严重风险。其一, 房地产融资渠道集中于银行, 这就使得银行成为房地产金融变化的决定性力量, 每当银行利率变化, 房地产业必然会遭受到严重影响, 造成房地产业内部金融风险提高。其二, 我国银行将大部分资金运用于房地产贷款, 而房地产是高风险投资行业, 这就增加了银行自身的风险性。其三, 房地产业的高债务依赖性导致企业预算环节薄弱, 而自身资金偏低, 又引起投资增加, 这样一来就影响了整个国家的发展进程。

二、房地产融资渠道多元化

国内银行融资形式, 不仅给房地产业自身带来了风险, 而且也影响着银行和国民经济的发展, 所以, 必须探索房地产融资多元性融资渠道, 降低各方风险。多元化融资不仅要求融资途径多项化, 而且要求融资风险的最小化。一种理想的房地产融资体系应当具备, 房地产前期开发资金自有, 或者通过合作开发、股权转让等方式融资;中期则通过信托基金、债券以及银行贷款等形式融资, 而在销售中, 则通过公积金和银行获得等, 针对本企业, 房地产信托可作为融资渠道的创新形式。

房地产投资信托基金是一种专门用于房地产投资项目的投资基金, 它通过向社会发行流通收益凭证, 募集各种闲散资金, 与本房地产业项目投资结合后将投资收益按照一定标准分配给每个投资者, 这不仅使得社会闲散资金得到合理利用, 而且很大程地上实现了房地产业的融资, 满足中小投资者需求, 实现了投资者与房地产业的双效益, 有效地避免了社会各方的金融风险。信托融资与本企业特点吻合度最高, 采用其融资方式成为必然。

一方面, 本企业所承担的住宅项目面积较大, 其建设周期较长, 这客观上要求融资工具与其周期性相适应, 以避免开发建设中资金缺位, 而信托融资期限一般为3年, 这就为其提供了时间保证。信托的最大特点在于其独特的制度设计, 可以为本企业设计出适应于其发展的融资形式, 如权益融资、债务融资等。另一方面, 房地产商品在整个过程中, 资金流动较多, 这就要求新的资金支持, 而信托融资能够将资金进行灵活支配, 这就有效实现了房地产的融资需要;房地产资金投入往往是一次性高额投入, 这就要求具有稳定性收益的融资方式来实现其效益, 房地产信托基金通过投资于住宅这一经常性收入的项目, 并具有法律约束, 这就保证了投资回报率, 同时房地产是非流动性资产, 其项目一般需要几年, 一旦投入则会引起资金沉淀, 而信托融资不仅具有稳定的收益性, 而且具有很强的信用度, 适宜于长期资金融通, 这就为本企业房地产开发与建设提供了可靠保证。

三、总结

现阶段, 房地产融资渠道集中于国内银行融资, 给房地产业、银行以及国家带来了严重风险, 在分析房地产业融资风险、效益实现的基础上扩展融资渠道, 实行多元化融资, 已成为房地产业融资发展方向。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑.2009, (06)

[2]石金花.当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J].北方经济.2008, (14)

房地产金融与项目融资 篇3

摘要：在我国经济增长步入新常态的形势下，商业地产受自身及外部诸多不利因素影响。外部因素方面，经济增长放缓减少了商业地产潜在需求，网络消费的崛起对传统商业地产带来了巨大挑战，其潜在风险正在加大。内部因素方面，前期商业地产投资过快增长，项目区域集中且同质化，布局及规划不合理，租售收入低于预期。银行及信托等金融机构作为商业地产主要融资来源，面临的风险不容忽视。文章在梳理商业地产面临的外部压力及自身发展问题的基础上，深入分析其经营风险并由此引发的金融机构的融资风险，提出应对措施以化解风险。

关键词：金融机构；商业地产融资；风险管理

商业地产，区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，主要以零售经营和办公等功能为主，狭义上的商业地产即以零售经营为主，本文重点讨论狭义商业地产运营及融资风险。近年来，我国在零售商业地产领域的投资迅猛，由于商业地产投资建设时间长、规划设计复杂等特点，受其自身发展及外部影响，商业地产运营风险及由此引发的融资风险正在加大，需引起足够的警惕。

一、 商业地产融资风险研究综述

近年来，部分学者对商业地产融资风险做了研究，李烨、吴静（2012）对国外关于商业地产投资风险的研究进行了梳理，国外关于商业地产风险研究主要集中在基于REITs数据的研究；郭馨梅等（2013）指出我国商业地产面临泡沫化、同质化和边缘化等风险；刘颖、谢可（2013）对我国商业地产的融资路径进行了归纳，分析了目前商业地产融资环境和融资模式中的风险；康琪雪研究了我国商业地产运行状况和模式，指出了商业地产运行中的问题；（2010）李琳（2013）通过分析网购对美国实体商业及商业地产开发的冲击，来研究网络消费对我国商业地产发展的趋势影响；曹黎娟（2013）等从房地产信托实务出发，分析了房地产信托投融资业务与房地产市场风险的关联性；易传和、詹蕙卿（2009）通过数量模型分析了房地产景气指数与银行房地产信贷风险之间的关联关系；深圳银监局调查组（2011）基于对深圳市各银行经营性物业抵押贷款的调研，分析了该类商业地产融资普遍存在的风险。

二、 新形势对我国商业地产运行的外部影响

从商业地产运营模式来讲，主要分为建成销售和持有运营两大类模式。在建成销售模式下，开发商追求开发资金的快速回笼，商业地产项目被拆分出售，在后期运营中难以实现统一规划和管理。持有运营模式下，由于商业地产项目建设期投入资金量大，运营初期租金回报较低，对开发商资金实力和运营能力要求较高。

近两年来，在宏观经济增速放缓的大趋势下，房地产市场出现降温，同时，网络购物日趋繁荣，实体经营受到冲击越来越大。

1. 经济增速放缓导致商业地产需求下降。2014年以来，随着中国宏观经济结构的转型调整，GDP增速下降到7%左右，预计未来将继续保持中高速增长。经济新常态的出现，加之近年来房地产行业政策趋紧，商业地产投资和销售均呈现增长趋缓甚至下降的局面。从图1可以看出，商业地产新开工面积、销售面积与当年GDP增长率呈现正相关关系，在2010年～2011年GDP增幅较大年份，商业地产投资和销售均呈现较大增长。2014年以来，GDP增幅降至7%左右，全国商业地产新开工面积出现3.3%的下降，销售面积也降为7.15%。

经济下行，一方面影响商业地产投资和销售，使得全国商业地产新开工面积、销售面积和销售金额下降；另一方面，由于经济景气指数较低，PMI、CPI等指数低迷，影响商品零售领域成交额，从而使得商业地产租金下降、空置率上升。该现象在二、三线城市较为明显，一线城市商业物业空置率也出现上升。据戴德梁行监测数据，2015年1季度北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。同时由于经济增长新常态持续，房地产调控政策延续，地产商融资环境恶化，使得更多的中小地产商对商业物业项目选择建成即零售的模式。由此带来商业物业项目后期经营管理粗放、缺乏统一规划等问题，将持续影响三、四线城市商业项目的租金和空置率。

2. 网络消费的替代效应。网络消费对实体零售业有巨大的替代效应，影响商业地产的投资、销售和出租各环节。2015年2月发布的《第35次中国互联网络发展状况统计报告》数据，截至2014年末我国网络购物用户规模为3.61亿户，手机网购用户规模为2.36亿户。国内庞大的网购用户群体带动了网络消费总额的迅速攀升，全国网上零售额由2010年的4 610亿元上升到2014年的27 898亿元，年均增幅保持在40%以上；占全国社会消费品零售总额的比例也由2010年的3%增加到2014年的10.6%，这一迅速增长的趋势还将在未来持续发展。

在网上零售业畅销商品中，通讯类、电子产品及电器类、服装类、生活日用品类等为主要品种，而这些商品恰好为传统零售业的支柱产品。网上零售业的崛起对传统商业领域冲击巨大，如苏宁、国美等传统电器销售商大规模裁撤实体店，重心转至电子商务领域。北京中关村通讯类产品卖场衰落，太平洋、e世界等卖场陆续关闭。由此商业零售类地产也面临巨大挑战，租金下滑、空置率上升，使得商业地产运营商不得不调整营运思路、更新产品理念，成熟项目必须在规划、布局等方面作出调整。

三、 新形势下商业地产运行内部风险因素

1. 商业地产投资增长过快且同质化严重。2011年～2013年，国家陆续出台了极为严厉的房地产调控政策，对住宅市场投资、融资、交易等多环节进行了限制。但对商业地产市场没有明显的政策限制，该领域吸引了众多资金涌入。3年间，商业营业用房新开工面积年均超过22 000万平方米，截止2014年末商业营业用房待售面积为11 773万平方米，而2014年商业营业用房销售量仅为9 075万平方米，意味着仅消化库存需要的时间超过1年。

在供应量快速增大的同时，商业地产项目同质化现象也较为严重，在城市同一区域扎堆建设。由于大部分开发商特别是中小城市开发商主要从事住宅项目开发，在商业地产项目方面缺乏开发经验。未能因地制宜进行有特色的开发，而是普遍采用城市综合体，用购物中心配套公寓模式建设；地段选择上，多集中在城市新区。如广州金沙洲地区、成都天府新城地区均出现了大量的城市综合体项目。这些城市综合体项目在业态经营、运作模式上高度相似。

商业地产投资同质化和重复化，导致项目建成后在运营、招商方面无差异化，与入驻商家的议价能力降低，在租金、销售价格方面容易形成恶性竞争局面，不利于商业地产资金回流和价值实现。

2. 项目布局及规划不合理。由于部分中小开发商在商业地产开发方面缺乏实战经验，缺乏前瞻性，往往先建设、后招商，造成商业物业在选址、规划面积、内部布局、仓储管理、物业配套等方面无法满足后期经营的需要。在商业业态、网店布局选择上，也出现业态趋同、布局不合理的现象，开发商未能从深度挖掘该地区项目所在地高中低档人群的不同需要，商业项目规划和布局未呈现阶梯特点。

商业项目规划欠缺、定位不明，与商业地产同质化和泡沫化一起，加剧了项目建成后经营出租和出售的困难，使得预期现金回流难以实现，甚至出现项目未建成即烂尾的情况。

3. 项目出租出售状况低于预期。近年来，大量商业地产项目于经济高速增长期规划设计和建设，项目的重复化和同质化，以及项目布局规划存在的缺陷等问题，并未引起投资方及融资方的足够重视，但在经济增速放缓，加之网上零售消费的崛起对实体零售业的冲击情况下，商业地产内忧外患加剧，部分商业地产项目最终收益低于预期，主要表现在项目出售情况不佳、招商竞争激烈、养商期延长、租金收入降低等方面。同时，由于商业地产项目投资回收期较长的固有特点，受到地区经济环境、区域交通状况、居住人群等个别因素影响较大，投资风险增大。根据联商网统计，截止2014年末，全国主要零售企业（百货、超市）共计关闭201家门店，较2013年关闭35家，同比增长474.29%，创历年之最。实体零售业受经济低迷、互联网购物的冲击，呈现低迷的趋势，将持续影响商业地产项目的预期收益，最终会影响金融机构商业地产融资的安全。

四、 金融机构商业地产融资风险现状分析

商业地产融资是指围绕商业地产的开发和经营而进行的资金融通活动。由于商业地产投资具有初期投资规模巨大、投资回收期长、要求投资回报率较高等特点，开发商通常只出资不低于20%的项目资本金，剩余资金主要由会选择与金融机构合作，为商业地产为项目融资。我国目前商业地产项目融资来源包括银行贷款、信托融资、基金子公司融资、房地产私募基金夹层融资等，其中银行贷款仍是商业地产项目融资的主要来源。

银行贷款类型主要类型包括项目前期的开发建设贷款、项目建成后替换开发贷款的经营性物业贷款、以及为商业物业购买者提供的按揭贷款等。信托等其他金融机构融资，相对银行贷款较为灵活，既有债权性质的融资，包括传统形式的信托贷款、物业收益权融资；也包括夹层融资，如信托公司入股项目公司，开发商母公司按期回购股权等模式；近年来部分信托公司还针对具体项目开发出了股权性质融资，通过对项目成本收益的判断，在未明确设立开发商母公司回购条款的前提下入股项目公司，通过市场化操作进行退出。2014年以来，在经济增速减缓、结构调整的大背景下，银行贷款不良率出现攀升，信托计划违约事件也频频曝光。总体来讲，商业银行具有分支机构广泛、融资利率较低等优势，处于项目筛选的第一层，选择的商业地产融资项目一般优于其他金融机构，一般能取得商业物业第一顺位抵押权；同时受制于监管机构的严格管理及内部较为完善的风控体系，在商业地产融资的交易结构设计上，一般采取简单的经营性物业贷款、开发贷款等模式，法律关系清晰，如果后期出现风险事件，处置手续较为简单。近年来新起的信托、基金子公司、房地产私募基金等金融机构，要求较高的市场化融资利率，监管环境较为宽松，内部风控偏好较激进，交易结构设计灵活，接受的商业地产融资项目风险通常高于传统商业银行，同时部分公司由于项目风控、审批等措施不到位，出现了一些商业地产融资项目违约事件。

以某地产公司北京项目为例，该项目位于北京市北三环中路，城铁大钟寺站附近，地理位置优越。项目于2003年立项，2004年底开始建设，为当年度北京市60项重大工程之一，共有4栋独立商业物业建筑，规划总投资超过30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，建设初期定位为城市综合体的一站消费模式。该项目在建设中取得了商业银行的项目建设贷款，并以项目土地及地上建筑作抵押。该项目原定于2006年全部建成，2007年1月起开始招商，2007年年底商家入驻。由于拆迁、奥运停工、国庆六十周年停工等影响，直至2010年项目开业。工期延迟使得原先较为先进的设计理念失去优势，加之项目公司缺乏大型商业物业操盘经验，项目定位出现摇摆，在项目招商时才发现内部构架不符合商业需要，同时2012年后遭遇电商对传统商业的冲击和影响，项目空置率较高，现金回流情况不理想。项目公司为该项目内部装修改造在信托、基金子公司进行融资，由于经营出租现金收入较差，2015年曾出现信托贷款兑付危机。

该典型案例凸显了新形势下商业地产经营的风险，即商业地产运行受经济下滑、电商冲击等外部因素的影响，也受到自身规划设计缺陷、投资同质化等内部因素制约，最终导致招商情况不理想，无法实现预期租金收益的情况。而金融机构介入该类项目，承受风险等级也从传统商业银行到信托、基金子公司等逐渐提高。商业银行取得项目土地及地上建筑第一顺位抵押权，即使出现融资无法按约定偿还本息的情况，也可以通过追偿抵押物的方式，凭借抵押折扣率最终确保贷款本息安全。而其后介入的信托、基金子公司等新兴金融机构，由于无法取得项目第一顺位实物抵押，存在风险敞口。

五、 结论与建议

新形势下，经济发展增速降低、电商持续冲击传统零售业，商业地产项目运营风险在增大，特别是前期粗放式发展状态下，选址、规划设计等存在缺陷的项目，更容易爆发风险，金融机构需对此有清醒的认识，及早采取应对措施。

针对商业地产的风险特点，金融机构及监管方均应高度重视，并采取一系列的有利措施，逐步化解商业地产融资风险，引导商业地产发展走向健康轨道：

1. 立足自身特点，强化内部风险控制。在商业地产融资中，不同金融机构有其自身风险偏好。传统商业银行融资规模占市场垄断地位，坚持原有较为谨慎风险偏好基础上，立足自身经营特点，在贷前项目和合作机构选择上深入研究，在贷后管理上落实风控措施，特别是落实抵押物、监控商业物业经营现金流等。信托、房地产私募基金等新兴金融机构，作为金融产品创新的主力，在商业地产融资项目审批、操作中必须坚守风险底线，一方面把控项目实质风险，做好现金流预测，在把握第一还款来源同时最大限度争取担保抵押等第二还款来源；另一方面，在创新交易结构设计时，充分考虑复杂交易结构状况下，出现极端情况时的追偿难度，提前考虑相关法律障碍。

2. 加强外部监管，引导融资模式创新。在近期经济发展放缓的宏观背景下，金融机构风险事件增多，银行不良贷款率增加，集合信托计划违约事件也一再爆发。在此情况下，监管机构应该加强监管，对金融机构商业地产融资风险资产进行排查，要求对商业银行对该类型风险资产足额提取足额贷款拨备；信托等非银行金融机构，面向公众发行的集合信托计划等，如出现风险事件，应通过资产处置等方式积极化解，避免爆发群体性事件。

同时监管机构应该合理引导金融产品创新，在控制实质风险的基础上，引导和监督金融机构特别是非银行金融机构建立起有限的风控机制，对商业地产融资项目提取一定的风险准备金，以应对突发风险事件。

3. 合理选择合作机构，平衡风险与收益。金融机构在选择商业地产融资方时，应充分考虑项目自身情况，还要考虑融资方能力，包括商业地产运作实力、资本运作能力、公司其他地产业务运行情况等，优选大型开发商及一二线城市项目。对于缺乏商业地产运作经验和能力的中小开发商，不能因为融资收益高的诱惑放松风控底线，在对合作机构财务、经营实力充分评估的基础上，合理预测项目现金回流，通过控制合同用章、共管账户等具体措施落实期间管理，监控项目运行，争取平衡融资风险和收益。

参考文献：

[1] 李烨，吴静.国外商业地产投资风险研究综述[J].江苏商情，2012，（12）.

[2] 郭馨梅，张健丽，刘艳.我国商业地产发展面临的机遇与挑战[J].全国商情（理论研究），2013，（6）.

[3] 刘颖，谢可.我国商业地产融资路径考察及融资环境分析[J].中国房地产金融，2013，（3）.

[4] 康琪雪.我国商业地产运行模式及发展对策[J].价格理论与实践，2010，（3）.

[5] 李琳.网购浪潮下的商业地产出路[J].上海地产，2013，（9）.

[6] 徐天明.我国商业地产运营模式与策略探讨[J].科技情报开发与经济，2008，（19）.

基金项目：国家社科基金重大项目“转型发展新阶段中国经济增长动力研究”（项目号：14ZDB120）。

作者简介：许嘉和（1981-），男，汉族，河南省光山市人，中国人民大学经济学院博士生，研究方向为金融机构风险管理；刘攀（1985-），女，汉族，四川省乐山市人，就职于农银国际（中国）投资有限公司资产管理部，经济学硕士，研究方向为信托、房地产投融资。

房地产金融风险预防与制度的创新 篇4

房地产是一种风险比较大的行业，我们只有对房地产金融风险的成因有所了解才能很好地进行防范，本文根据我国房地产的现状来讨论房地产金融风险的防范与制度创新，欢迎各位金融的同学借鉴哦!

摘要:如果想很好地发展房地产业，房地产金融起着非常重要的作用。若想使房地产金融业和房地产业能够稳步发展，并且能给国民经济带来推动作用，那么就必须增强对房地产金融风险的防范意识。目前我国商业银行和金融市场尚处于发展阶段，所以一旦房地产信贷变成了不良资产，整个金融界将面临着很大的危险。

房地产开发与经营项目策划方案 篇5

第二部分：项目定位

项目名称：西城苑

项目前景：“十年河东，十年河西”，一句富含哲理的话，同样适用于XX东城和西城的发展。过去十年，XX近乎执拗地向东发展，其巨大的成就的确令世人瞩目，与之相比，XX西区显得有些落寞。但在20**年，这种格局将被打破。加快建设XX都市区，让XX西城迎来了全新的发展机遇。在此背景下，“郑西新城”呼之欲出。

项目简介：郑商地产公司承接的西城苑项目，地处XX市高新区，莲花街牡丹路与月季路交汇处，西邻河南工业大学新校区，连霍高速擦身而过。优越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的关注。

项目占地201亩，绿化率36%，容积率2.3，居住用户2666户，社区内规划有蓝山风情会所、社区活动中心、游泳池、网球场、篮球场等，以及5层退台式花园洋房、8+1情景电梯洋房、空中花廊联排别墅、院馆级高层等物业形态。

项目竞争力分析：西城苑所处的高新区，汇集了4所河南省一流的大学：XX大学、河南工业大学、解放军信息工程大学、XX轻工业学院。是国家级的一个产业开发区，位于XX市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建XX国际航空港30公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口20万，是河南省、XX市发展高新技术产业的核心区域。

根据20**年《XX高新城空间规划》，XX高新区将在西四环以西新建一座“高新新城”，与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意区共同组成“高新城”，到十二五末，XX高新区总面积将由现在的33平方公里，扩大为近66平方公里。彻底“变身”为集新兴产业、科技、创新、生态宜居为一体的XX高新城。

因此，将来高新区必定在人口和规模上增加一个层次，而住房的需求也让西城苑这个项目充满了无数的机遇。

第三部分：产品策略

产品定位：中原创新生态洋房大社区，打造湖景·休闲·绿色·生态、适宜人居的大盘，自然生态、和谐邻里、健康生活方式。项目整体规划坚持生态主义设计原则，崇尚自然生态，倡导健康生活方式。由南北纵向的景观水系与东西向的景观大道交汇处是社区中心的中庭湖心景观。采用开放式大社区、大景观，和分组团私密性相结合的手法，形成五大组团。既能营造环境优美、邻里和谐的大社区理念，通过多样人行交通流线，合理布置活动场地、休憩场地，又能保证各组团私密性的管理。项目主推产品大套、中套、小套5层退台式花园洋房，同时又在高层产品上采用创新的理念，推出空中花廊联排小墅，院馆级高层，加上风情商业街、会所、幼儿园等配套建筑，营造生态环境优美，居住生活便捷的大社区。

低碳节能、绿色环保，从地产开始。

建筑节能减排已成为新地产时代的主题，节能住宅、绿色住宅、环保住宅已成为房地产市场的主流，其不仅囊括了节能材料的使用，并将节能技术应用到住宅开发建设中。

价格定位：4800—12000元/平米

户型规划

现代简欧建筑风情，外观简洁、线条分明、讲究对称，运用色彩的自然过渡，营造舒适的视觉效果，出典雅、时尚、尊贵的建筑气质，富有浪漫主义塑造情感升温的友居氛围。

户型设计说明：

户型设计从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康生活，引入流行元素。如入户花园、落地转角窗、阳光房、空中露台、一步式阳台、空中庭院、奇偶错层等，带来生活便利的同时，构造出多种不同观赏角度和观赏体验。

●私家花园

●下沉式复式

●阳光房

●开放式客厅+餐厅设计

●豪华主卧、落地拐角飘窗，270度观景视野

●保姆房

消费者定位：

（1）经济基础比较好的高收入人群;

（2）有一定经济基础的普通消费者；

（3）对教育环境要求较高的消费者；

（4）房地产投资人群；

第四部分：营销策略

（1）媒体传播：通过墙体、车身、电视、网络、报纸等宣传房产项目，有利于提高项目在该地区的知名度，起到促销的作用。

（2）折扣优惠：通过给消费者以一定的优惠，以较小的代价拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的回笼。

广告语：新城市，新生活。

促销方案：通过媒体传播效应来提高项目本身的知名度，然后举办一些公益项目或者文艺项目，吸引群众来到这里了解该项目的各方面情况，再加上项目本身的一些促销优惠活动，比如前30名客户打几折，或者送礼品什么的使消费者心里感觉比较舒服实惠的方法，提高消费者来这里买房的积极性，从而达到促销的目的。

第五部分：结束语

房地产金融与项目融资 篇6

房地产信托一词，近来频频出现于媒体，究竟何谓房地产信托，有的媒体这样予以界定：“房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的万式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益”。

从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类万法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托、有价证券信托、动产信托、不动产信托、其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔看认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。

房地产融资信托的法律规制与法律规避

目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：

《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……

（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……” 《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：……

（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；

（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担”。

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（合5万元）”。

金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：

第一，信托投资公司利用分解项目的万法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。

第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些万式暗示提供保底保证。如，天津北万国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足”。第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%。

法律保护的缺失

由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚来体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策——购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？

《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任”。

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条：“信托投资公司违反本办法规定的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚；情节严重的，暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员，中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格；对直接责任人员，取消其信托从业资格”。

房地产价格波动与金融风险探讨 篇7

一、我国房地产金融存在的问题

1、房地产金融结构不合理，融资方式单一

外国的房地产金融行业已经发展了很长的一段时间，已经在发展的过程中形成了自己独特的经营方式，也逐步探索出了如何更好的规避房地长金融行业中可能出现的风险。他们的房地产经营结构在发展中已经日趋合理，而且融资的方式实现了多样化，已经形成了比较完善的发展模式。但是，我国的房地产金融行业发展的时间并不长，没有经过长时间的琢磨与探索，还没有形成我们国家自己的发展模式。这也就在一定程度上导致了我国房地产金融结构的不合理。长时间以来，我国的房地产金融行业的发展以间接金融为主，在房地产资金来源中，占据着主导地位的就是银行贷款，也可以说，在一定程度上就是主要依靠着银行的贷款，促使了我国房地产行业的繁荣。而其他的融资方式只占据着很少的部分。这种融资结构，就在很大程度上说明了我国房地产投资中可能会产生的风险基本上都过度集中于银行系统，商业银行其实承受了房地产市场运行中各个环节的信用风险和市场风险。

2、个人住房信贷存在违约风险

近年来，我国的个人住房信贷发展的越来越快。形成这一现象的主要原因有，一方面，随着我国经济的迅速发展，人民对于住房的需求也是越来越迫切，每个人都想拥有属于自己的住房；而另一方面，人民在住房贷款方面的不良贷款率一直很低，平均水平只有0.46%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率为0.23%，这些数据资料都有效的说明，我国的住房贷款信用良好。这也就在一定程度上导致了银行会大量的进行贷款。但是，住房贷款信用出现问题的时间会很长，一般在4-10年之间，才会将可能会出现的问题显现出来，但是在这一阶段的过程中，即便是有严重的问题，也难以一时察觉，这就导致了风险的可能存在，这样的话，对于居民的还款能力和还款意愿存在一定的缺失，对这些问题并没有很好的进行深入的探讨和研究，从而导致了风险的加大化和严重化，甚至会造成不可挽回的损失。而且，受到近年来我国银行盲目扩大个人住房信贷的规模来看，在很大程度上，无法很好的保证假合同、假按揭的出现，一些信用比较低的公民，会利用银行所存在的法律漏洞，找到可趁之机，进行投机取巧，从而损伤银行利益。还有就是，我国并没有建立对贷款人的信用状况查询制度，这就无法有效的调查信贷人的信用情况，从而导致风险的存在。对于一些信用低的贷款人，由于没有建立信用查询制度，我们无法很好的了解到他们具体的信用情况，这就导致了很多信用低下的贷款者，没有还款能力，或者是无法及时的还清贷款，从而造成问题的严重化，给银行带来巨大的损失。

3、金融机构的风险管理比较薄弱

很多的金融机构在现阶段的管理过程中，仍旧存在着重视业务的发展，而轻视风险管理的问题，这就导致了金融机构的风险管理比较薄弱。比如说现阶段，我国的个人住房信贷发展的越来越快，但是在个人信贷方面，金融机构并没有做好安全处理工作。金融机构对于信贷的人，没有实现的调查好他们的信用情况，对于他们的资金状态以及还贷能力知之甚少，很多金融机构都是一味的进行信贷的盲目扩张与急功急利。金融机构应该在信贷之前，对顾客的信用情况进行详细的了解，制定评定等级等。除此之外，我国金融机构在内部自身的管理上也存在着问题，比如说内部控制、经营机制、治理结构等，这些都是需要进行着重的管理的。

二、房地产价格波动与金融稳定的关系研究

1、银行稳定是金融稳定的核心

银行已然成为金融体系中重要的金融中介，这主要是因为银行具有实现储蓄转化为投资、提供支付体系、创造信用的基本功能，银行已经成为企业外部融资最主要的来源。这就在一定程度上说明了，银行的稳定是金融稳定的核心。因为银行在创造流动性的过程中不可避免的会出现各种问题，这也就对金融稳定和宏观经济的稳定造成严重影响。因此，必须要做好银行的稳定工作，从各方面全方位的考虑可能发生的实际情况，尽可能的避免各种不良现象的出现，从而保证银行的稳定，进而通过银行的稳定，来促使金融的稳定，保证房地产金融行业的稳步发展。

2、房地产价格波动通过银行体系影响金融稳定

房地产的价格波动、银行体系以及金融不稳定之间有着紧密相关的内在联系，房地产价格的波动会通过银行体系来影响金融稳定。房价的波动不可避免的会对银行的经营产生实质的影响，尤其是房价的下跌，可能引起经济活动和金融交易的紧缩、借款人和银行自身财务状况的恶化、房地产贷款坏账损失增加，这些都会在一定程度上拖累金融机构，产生金融系统性的风险。

三、平抑房地产价格，防范金融风险的政策措施

1、平抑房地产价格波动的货币政策选择

由于房地产价格波动较为明显，从20世纪80年代以后，就开始了货币政策该不该干预房地产价格波动的讨论，甚至是使用哪种货币政策进行干预，也一直是外界争论不休的问题。在应对房地产价格及较大的波动时，以通货膨胀为目标的货币政策都应该做出相应的反应；如果房地产价格波动对于通货膨胀和宏观经济而言影响不大，则不需要做出反应。传统的货币政策对于应对房地产市场的价格波动具有很大的局限性，比如说在房价波动已经影响到未来的通货膨胀预期时，中央银行才做出相应的提高准备金、加息的反应，但是这也存在着很大的局限性。因此，要善于采用货币工具，实现物价稳定和经济增长的长期发展。

2、构建宏观审慎监管框架

所谓金融监管，就是金融监管部门对金融机构实施的，经常性和全方面的管制和检查，对于经营过程中会出现的各种问题进行及时的发现，从而保证金融体系的安全和稳定，促使金融机构向着良好的方向经营。要对金融机构建立宏观审慎监督框架，将可能出现问题的所有环节进行严格的把关。比如说在个人住房信贷方面，要事先仔细的了解信贷人的信用情况，了解他们可能的资金来源，以及相应的还贷能力。这样经过详细的了解，就能够在一定程度上避免，因为盲目扩大信贷规模导致的风险存在。而建立审慎的政策，要将所有的环节进行自己的监督和检查，将用于检测的工作进行创新和更新，以顺应时代发展的步伐进行与时俱进。

3、分散商业银行房地产信贷风险

为了分散商业业银行房地产信贷风险，可以通过完善房地产金融支持方式来进行。现阶段，以及已经形成了商业性住房金融机构在房地产行业近乎垄断的格局，商业性住房金融已经占据了个人住房贷款的87%，占据着据对的垄断地位。商业性金融住房机构，直接或者是间接来自于银行贷款的比重已经达到了50%以上。因此，为了分散商业业银行房地产信贷风险，要对房地产经济实行多样化的金融支持，从而有效的分散银行的房地产金融风险。比如说通过住房抵押贷款证券化、实现房地产企业融资渠道多元化等来降低风险。

三、结束语

当前，我国经济发展的日益迅速，经济的发展促进了我国房地产地的长足发展和进步。但是，受到市场经济以及国际社会的影响，我国的房地产业与金融领域的联系日益密切，房地产价格的波动在很大程度上会造成金融风险，这就不利于我国金融行业的稳定，进而对我国经济的发展也会造成非常不利的影响。因此，必须要采取多种措施，有针对性的不断的平抑房价，避免房地产经济的过大的波动，最大可能的防范金融风险，保证我国房地产经济的平稳发展。

参考文献

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[3]周琼.KMV模型对房地产上市公司信用风险度量的实证研究[J].武汉商业服务学院学报.2011,23(04):21-22

[4]赖一飞,龙倩倩,罗海云.存在噪声交易的房地产价格波动研究[J].武汉大学学报(工学版).2011,12(03):32-33

房地产信贷与区域金融稳定分析 篇8

【关键词】房地产；信贷资金；金融稳定；风险管理

房地产行业的发展一直得到老百姓的广泛关注，特别是近年来，房价的不断攀升，老百姓的购房成本不断增大，国家下大力气制定了一系列调控政策，在政策实施的两年多时间里有效地抑制了市场上的投资性和投机性购房需求，有效地促进了经济的平稳发展。

房地信贷作为关乎房地产发展的重要资金支柱，其发展中面临的问题应得到相当的重视，因为，房地产业是资金密集型行业，一旦房地产企业的现金流出现问题，将直接影响到与其关联的上下游企业的经营状况，并把风险迅速传给银行，导致系统性风险的爆发。

一、房地产信贷与金融稳定分析

从一个地区房地产信贷的情况能较好地了解当地的经济发展水平、房地产企业的资金状况以及房地产行业的发展状况。房地产信贷的风险管理关系着当地的金融稳定运行。

（一）房地产企业资金来源依赖银行贷款

房地产开发投资资金主要来自房地产企业的自有资金、向银行的贷款、外商投资资金及其他资金来源等四个方面。近年来，西安市房地产开发投资资金来源中银行贷款的占比一般在15%-20%之间，而其他资金来源占比在30%-50%左右，表面上来看，其他资金来源的占比较高，但是究其根源就会发现，其他资金来源有很多也是来自于银行贷款，比如：预付款、应收账款很多也是间接来源于银行贷款。据此可出，房地产开发投资资金直接和间接来源于银行贷款的资金就占到六七成之多。企业资金较多的依赖银行贷款，会给银行信管理施加很大的压力。

（二）个人购买住房所需资金较多依赖银行按揭贷款

目前，市场上具有较强购买意愿的是刚刚走上工作岗位、面临结婚生子的年轻人，他们的购房主要以自住为主，属于刚性需求，其次还有一大部分是为了改善居住环境、提高生活质量的改善型住房需求。这部分人要么是刚参加工作的年轻人，要么是上有老下有小的中年人，其自有资金有限，要想购买住房和改善居住条件只能较多地依靠银行的按揭贷款。从购房贷款中的分类占比来看，个人住房贷款一直占居着购房贷款中的九成以上。而个人按揭购房贷款占居了银行的较多资金，同时这部分资金由于贷款期限较长，流动性差，安全性低，会增加银行在风险管控方面压力。

（三）房地产调控政策执行效果显著，利率优惠政策逐渐取消

房地产调控政策实行以来，西安市各家银行业金融各机构都能认真按照政策规定执行，积极支持了当地刚性住房者的购房需求，同时政策的逐步深入也有效地遏制了西安房地产市场中的投机性和投资性住房需求，促进了当地房地产市场的良性发展。2012年3月份以来，西安市各银行业金融机构已经基本停止七折利率优惠政策，在每月的新增个人按揭贷款中有七成以上都执行的是基准利率。优惠利率的取消一个很大的因素是银行基于自身发展的需要，而对于购房者而言，没有优惠政策的激励消费者可能会放缓购房计划，对于这部分，银行也存在流失客户的风险。

二、房地产信贷风险成因分析

分析造成西安房地产信贷风险的因素，笔者认为主要可以归纳为以下两点。

（一）传统的投资机制导致融资渠道不畅

过去我国长期实行的计划经济使得资本市场发展滞后，特别是直接融資市场极不发达，近年来，随着经济的发展，信托、股票市场、债券市场等不断发展壮大，但是对于房地产行业而言，一方面它属于资金密集型行业，项目对资金的需求量大，另一方面与其关联的上下游企业自有资金有限，因此，对于房地产企业来说，当经营活动受资金困扰时，较多的会选择传统意义上的银行贷款。

（二）房价的不断攀升给消费者带来的压力增大

2009年以来全国房价不断上涨，西安市场虽然没有向一线城市的涨幅那么高，但是相比历史情况，房价的增长还是较快的。按照目前市场上的价格来看，已经比2009年以前翻了两倍还多。对于经济社会中的中产阶层来说，一家人的积蓄远远不够购买住房，而目前最为安全，最为有效的方法就是通过银行按揭。

三、房地产信贷发展促进金融稳定的对策建议

房地产信贷的发展状况直接关系着一个地方的金融稳定，只有掌控好银行房地产信贷风险，避免出现类似房地产企业因资金链断裂造成的跑路现象、项目烂尾情况、停工、房价忽高忽低等情况，才能有效的促进当地经济社会良性发展。

（一）商业银行应不断加强房地产信贷管理，有效防范风险

一方面是合理调整商业银行个人住房信贷数量和结构，严禁发放“零首付”等违规的个人住房按揭贷款，同时加大对保障性安居工程建设项目的信贷资金支持力度，满足最广大人民群众的住房需求，另一方面是通过人行征信系统严格审查房地产企业资质，对不符合规定的企业和项目要停止发放贷款，严格执行贷前审查、贷中调查、贷后检查等措施，有效防控信贷风险。

（二）加大政策宣传力度，引导消费者理性对待市场情况

对于广大消费者来说，由于自身所处环境以及知识结构的不同，对于宏观经济形式的判断不是很正确，很多人都是跟风而行，就像不久前，很多地方出现的所谓“购房潮”一样，尽管不排除是个别地区房地产企业为造势而进行的宣传，但从另一个侧面也反映出对政策的不理解是出现此类事件的根本原因。作为货币政策制定者的央行，应通过各种方式加大宣传力度，使老百姓对相关房地产政策有一个清晰的认识，这样才能避免不必要的盲动行为。

（三）继彻执行房地产市场调控政策不动摇，有效支持刚性和改善型住房需求行为

不管央行降息也好，重提7折房贷利率也好，这些政策措施跟严格执行差别化房贷政策并不矛盾。对商业银行来说，还是应该继续支持购买首套自主住房和二套改善型住房者的贷款需求，停止对投资性和投机性购房贷款发放。

（四）不断完善房地产相关法律法规，保证调控政策的有效实行

涉及房地产行业的法律法规有很多，除了《公司法》、《合同法》等以成文的法律，有关房地产金融方面的政策法规仍然没有形成一套科学有效的体系，缺乏与已有法律之间的一致性与协调性，操作难度大，直接影响房地产融资渠道的正常开展。在“限购令”这种行政手段取得一定效果的情况下，如果能配合使用法制这种无形之手，就能更好地发挥房地产调控政策的作用。

（五）加大保障性安居工程建设，不断满足市场上中低收入人群的住房需求

加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。保障性安居工程主要包括：经济适用房、公租房、廉租房、限价房、棚户区改造等住房项目，这类住房由于享有国家财政的补贴，售价大多较低，能基本满足城市中中低收入人群的住房需求，同时，保障性安居工程的不断推出，也能缓解对与商品住房的需求，对稳定辖区的房价也能起到一定的促进作用。

【参考文献】

[1]吴云飞.房地产业发展依赖多元化融资[J].证券时报，2004.

[2]林朴.房地产价格波动对区域金融稳定的影响机制研究[J].金融经济，2009.

[3]人行宁波市中心支行课题组.房地产宏观调控与区域金融稳定[J].经济丛刊，2006.

[4]赵继东.我国房地产金融面临的主要风险和防范措施[J].管理观察，2010.

[5]戴国强，张建华.货币政策的房地产价格传导机制研究[J].财贸经济，2009.

【作者简介】

王字君（1980— ），女，硕士，中级经济师，现供职于中国人民银行西安分行营业管理部。