房地产开发三方合作协议（共14篇）
甲方: 法定代表人: 地址: 电话: 乙方: 法定代表人: 地址: 电话: 丙方: 甲、乙、丙三方本着平等自愿、互惠互利的原则,就合作开发房地产项目的相关事宜,经三方友好协商一致,达成如下协议: 第一条 合作、利润分配形式
因合作开发的需要,经甲、乙、丙三方协商,特成立 有限公司,公司注册资金 万元人民币,甲、乙双方各出资 万元,各占公司50%的股份;丙方不出资。
根据优势互补、互惠互利的原则,甲、乙、丙三方采取合作开发,由于丙方在项目开发中的特殊地位,甲、乙两方承诺利润分配按如下执行:
1、如项目收益达到(以财务核算为准),则丙方享有税前利润;
2、如项目收益未能达到,但高于,则丙方仍旧享受不低于项目总利润(以财务核算为准)20%的利润;
3、如项目利润低于,则丙方不享受利润的分配;
4、扣除丙方该分得的利润后,其余利润为甲、乙方各占一半。
第二条 开发项目
项目名称:项目地址: 第三条 项目用地性质
1.合作开发项目占地 其中平方米已经取得土地使用权证,土地使用权人为:;尚有平方米未取得土地使用权证,但乙方承诺能如期办出相关权证,否则由此引起的损失,由乙方承担。
第四条 项目管理
为了合作项目开发工作的顺利进行,甲、乙、丙三方有权各委派专人共同组织和协作办理项目工程相关的事宜。
第五条 权利的转让
未经三方协商同意,本协议规定的三方的任何权利和义务,任何一方在未经征得其他方书面同意之前,不得转让给其他人。任何转让,未经三方书面明确同意,均属无效。
第六条 争议的处理
房地产合作开发是指两个或两个以上的企业之间或企业与事业单位之间,通过签订联合开发合同,组成房地产开发经营实体,共享利润、共担风险的经济联合行为。由于房地产投资占用资金多,资金周转慢,而市场是瞬息万变的,加上房地产资金的流动性低,不能轻易变现,这些都会造成风险因素增加,所以房地产行业的投资风险很大。国际金融危机的爆发,更加剧了房地产投资的风险。而我国房地产行业起步较晚,企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足等问题,在这样的背景下,寻求企业外部资源,通过各自核心能力和优势资源的有效整合,合作开发项目,快速适应市场机会,降低成本、提高竞争力成了企业降低风险的首要选择。合作开发项目又带来了新的风险,比如合作伙伴的资质问题、合作者中途退出带来的风险等问题。要降低房地产合作开发的风险,必须对合作开发中可能出现的种种风险因素进行预先评价。
2 评价方法的选择
由于房地产项目投资风险因素具有明显的层次性和主观不确定性,这为采用基于模糊数学的综合评价法进行房地产投资风险度量提供了可能。模糊数学是处理不确定性的有力工具,基于模糊数学的综合评价方法主要是由AHP法确定各指标的权重,运用定性和定量相结合、专家评价和科学计算互为补充的系统分析方法,给出定量的评价结果。它克服了以往只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病,而是将房地产投资作为一个系统来衡量其整体的风险程度,最后以房地产投资系统风险度一个指标来衡量其整体风险。
3 风险评价的理论研究与实证分析
本文以保定市某合作开发的住宅小区为例,根据项目开发具体情况,从合作开发角度对其进行投资风险评价。
3.1 建立风险因素评价指标体系
首先利用风险因素预先分析法对风险因素进行详细地识别后,得出了风险因素的结构框架。在此基础上,构建出评价指标层次体系,详见表1。
3.2 判断风险因素影响程度
合作项目风险因素影响程度评语集M={不重要,一般重要,比较重要,非常重要},见表2。
根据表2,邀请业界内10位专家以上一层的某一要素为基准,对本层的要素进行打分。
3.3 利用层次分析法确定各因素的权重
其步骤如下:
(1)根据专家打分,对本级的要素进行两两比较建立判断矩阵,见表3。
(2)计算准则层对目标层的权重。
,其中Wi为依据方根法求得各因素归一化的权重系数,通过计算得出其权重向量为A=(0.326,0.169,0.069,0.066,0.370)
(3)进行一致性检验。
最大特征跟,n=5
一致性指标CI=(λmax-n)/(n-1)=0.011,随机一致性指标RI=1.12
一致性比例CR,对于此判断矩阵CR=CI/RI=0.011/1.12=0.010<0.1,所以判断矩阵A-B的一致性是可以接受的。
同理,指标层对准则层的各组成因素权重向量为:
B1=(0.222,0.222,0.111,0.445) B2=(0.157,0.056,0.133,0.327,0.327) B3=(0.333,0.667) B4=(0.142,0.429,0.429)B5=(0.110,0.196,0.309,0.048,0.245,0.092)
3.4 计算合成权重
应用加权平均模糊评价理论,根据指标层权重向量Bi和准则层权重向量A,组成评判矩阵UT=Bi×A,计算各项指标层对目标层的合成权重UT=(0.072,0.072,0.036,0.145,0.027,0.009,0.022,0.055,0.055,0.023,0.047,0.009,0.028,0.028,0.041,0.074,0.114,0.018,0.091,0.034)T
3.5 判定风险等级
由聘请的10位专家对20项指标层因素风险发生可能性等级进行模糊判断,其中低风险、较低风险、较高风险、高风险分别由T1、T2、T3、T4代表。本文以“合作伙伴战略目标差异”风险发生的可能性为例进行说明。专家认为低、较低、较高和高的专家数量分别为7位、3位、0位和0位,则其所占比例分别为0.7、0.3、0和0,评价矩阵见表4。
依据所有因素的评语集组成风险因素隶属度的向量矩阵R20×4。
3.6 进行模糊综合评价
己知风险因素隶属度的向量矩阵R20 4和UT,则该项目的风险隶属度矩阵S为:
根据最大隶属度原则,从向量矩阵S的结果可以看出,四个数中0.4083最大,隶属于风险等级T2级,得到的结论为:此房地产合作项目的开发风险为较低等级,单从风险归避角度考虑可以进行投资。
4 结语
实践证明,本模型克服了其他风险评价方法只能测算某单一风险程度的缺点,能够综合评价房地产合作开发项目的风险程度,对于预测开发项目风险度具有较高的实用价值,并能在开发过程中对一些风险因素提前防范,降低风险发生的概率和破坏力,可以作为房地产开发商投资决策的辅助工具。
参考文献
[1]周晓静,张瑶宁.房地产投资全过程风险识别[J].经济研究导刊,2007(8).
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。
二、合资与合作开发经营房地产的区别
根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。
通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。
三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定
由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。
四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让
关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。
甲 方： 乙 方：
经甲乙双方协商一致，就合作投资建设开发甲方位于湖南省岳阳市岳阳县富荣路XX号土地事宜达成以下协议：
的条件。
2、乙方提供的合作条件
乙方以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理支持团队作为合作条件。
3、合作前提
（1）、本合同订立后，甲乙双方均应按照本合同之约定诚信全面履行各自的合同义务。双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作；在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项甲方应给予乙方大力支持和协助。
（2）、本合同订立后____日内，乙方向甲方支付履约保证金 万元人民币（￥ 万元）；
（3）、甲方收到乙方支付的履约保证金同日应向乙方出具收据，并将合作项目的《国有土地证》原件交乙方保管。
（4）、双方全面履行本条款规定的（2）、（3）的合同义务后，即各自指派专人共同办理设立本合同 可相应顺延）。
费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。
2、【B阶段】
甲方的目标任务：将项目用地之商住性质的土地使用权作为甲方对项目公司的实物投资变更至项目公司名下，使项目公司取得合作项目的《国有土地使用证》。
目标任务完成时间：A阶段目标任务完成后____日内（因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延）。
费用承担：甲方承担完成本阶段甲方目标任务所需支付的全部费用。
3、【C阶段】
甲方的目标任务：将项目用地整理至“三通一平”的用地状态。目标任务完成时间：B阶段目标任务完成后____日内。
费用承担：甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。
4、甲方的其他合同义务
本合同履行过程中，甲方还须承担如下合同义务，甲方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担：
（1）、在合作项目建设开发阶段，甲方应负责协调合作项目建设过程中的四邻关系，保证合作项目的正常开发。
（2）、负责解决合作项目施工过程中的用水用电事宜，保证合作项目正常实施。（3）、协助乙方办理合作项目的设计、报建、建审、开工、销售等开发过程中所需的相关手续、资料。
（4）、负责办理其他合作项目开发期间必须以甲方名义办理的相关事务。（5）、负责办理其他合作项目开发期间若以甲方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务：
★降低处理成本； ★节约处理时间； ★有利于本合同双方合作。
（6）、其他甲乙双方经协商一致确定应由甲方负责办理的事务。费用承担：完成本阶段目标任务所需支付的全部费用均由乙方支付或负责解决。
4、乙方的其他合同义务
本合同履行过程中，乙方还须承担如下合同义务，乙方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担：
（1）、在合作项目建设开发阶段，乙方应保证其管理团队的人员稳定团结、专业敬业，保证合作项目的正常开发。
（2）、负责解决合作项目建设过程中的所有技术问题，保证合作项目正常实施。（3）、负责办理其他合作项目开发期间必须以乙方名义办理的相关事务。（4）、负责办理其他合作项目开发期间若以乙方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务：
★降低处理成本； ★节约处理时间； ★有利于本合同双方合作。
（5）、其他甲乙双方经协商一致确定应由乙方负责办理的事务。公司百分之_____的股权。
（3）、甲乙双方按照本合同所约定的股权分配比例享有及分配项目公司的经营收益。
（4）、项目公司在公司行政机关所登记备案的公司章程，应当作出与本合同双方约定一致的安排；该章程无论因任何原因与本合同之约定发生冲突时，甲乙双方一致确认双方的权利和义务均以本合同之约定为准。
3、项目公司的运营及管理
合作项目的所有设计单位、施工单位、监理单位及材料设备的供应的招标及开标均以项目公司名义对外举办，中标单位由项目公司确定。该项目的所有设计、施工、监理及材料供应合同均以项目公司名义签订并履行合同义务。
仍未完成阶段目标任务时，乙方有权单方解除本合同。
2、乙方在B阶段、D阶段或E阶段未能按照约定期限完成阶段目标任务时，每逾期一日应按项目投资总额的万分之一向甲方支付违约金；乙方在对应阶段逾期 日仍未完成阶段目标任务时，甲方有权单方解除本合同。
3、除前1.2款所约定的违约责任之外，一方违反本合同的约定使相对方遭受损失时，违约方应按相对方遭受的损失额的百分之三十向守约方支付违约金并全额赔偿其经济损失。
5、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国的法律。
6、本合同附件为本合同不可分割的组成部分。
7、本合同标题仅为方便阅读,不构成本合同的组成部分亦不作为本合同的解释之用。
8、本合同自双方签字之日起生效。
9、本合同一式两份，双方各持一份。
甲方（盖章）
乙方（盖章）
法定代表人：
法定代表人：
授权委托人： 授权委托人：
电话：
电话：
邮箱：
邮箱：
开户银行： 开户银行：
账号： 账号：
时间：
年
地点：
月
甲方：海南扶贫工业开发区总公司（以下简称甲方）
乙方：海南善水房地产开发公司（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ 海南教师村”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。
一、项目概况
本项目位于。项目用地面积平方米（约亩），规划用地性质为用地，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米，其中地上层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。
二、合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。乙方于合同签订之日起一个月内预付甲方人民币XXXXXX万元整（￥万元），作为甲方的项目前期补偿与收益。
乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。
甲方:王元忠（身份证号码：5***121592）
乙方:朱小华（身份证号码：5***200127）
丙方:李学平（身份证号码：5***10042X）
丁方:巴中市天柱房地产开发有限公司
鉴于：
1、甲、乙、丙、丁四方就共同投资合作开发经营通江县诺江镇原“南城金都”（现更名“华府首座”）房地产项目（以下简称“华府首座”项目）的相关事宜于2013年元月3日在成都签订了一份《合作开发经营房地产项目协议书》（以下简称“合作协议”）。
2、在履行“合作协议”过程中，丙方已投资到“华府首座”项目的资金共计800万元，其中300万元系向丙方借款，500万元系向第三人借款。乙方应于2013年1月5日前到位的1000万元投资款中，尚有200万元至今未到位。乙方无资金实力继续履行“合作协议”中约定的投资义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进，给甲、乙两方造成了损失。
基于前述情况，为了让“华府首座”项目顺利推进，经四方共同协商，一致确定乙方和丁方退出“华府首座”项目。现四方本着平等自愿的原则，就乙、丁两方退出“华府首座”项目的相关事宜以及由此导致“合作协议”变更的相关事宜协商一致签订本协议供四方遵守：
一、基于乙方无资金实力，无法继续履行“合作协议”中约定的投资
义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进的事实，乙、丁两方提出退出“华府首座”项目，对此，甲、丙两方表示同意。
自本协议生效之日起，乙、丁两方即算退出了“华府首座”项目，自此，乙、丁两方即不再是“华府首座”项目的合作主体，对“华府首座”项目不再享有包括“合作协议”约定的30%权益份额在内的任何权益，乙方对“华府首座”项目也不再负有投资义务。乙方除有权依据本协议第四条的约定向甲、丙两方主张该条约定的债权外，乙、丁两方不得以任何理由和任何方式对“华府首座”项目和对甲、丙两方主张任何权利。
与此同时，“华府首座”项目即归甲、丙两方合作开发，合作开发主体即由甲、乙、丙、丁四方变更为甲、丙两方。
由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，而丁方又系乙方的关联公司，且 “华府首座”项目刚启动不久，并未达到“合作协议”约定的管理费支付条件，故不存在“合作协议”第五条约定的管理费及其支付问题。
二、“合作协议”约定的乙方在“华府首座”项目所享有的30%权益份额及相应的义务全部由甲、丙两方某一方承接或两方共同承接或两方找第三人承接，具体承接事宜由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。
三、对于乙方利用从丙方所借的300万元借款投入到“华府首座”项目形成的300万元投资款的处理及乙方向丙方所借的300万元借款及资金占用费和相应违约金的归还约定：
自本协议生效之日起，乙方已向“华府首座”项目投资的300万元即转为丙方后续应履行的投资义务的投资款，同时乙、丙两方间300万元借款本金归还问题即算了结，“合作协议”约定的资金占用费即停止计算。
截止本协议生效之日止乙方应付丙方的300万元资金占用费和违约金共计万元，乙方应于2013年月日以前支付给丙方，如逾期不支付，则应按每逾期一日千分之一的标准向丙方支付违约金。“合作协议”中有关担保的约定对前述未归还的资金占用费仍然有效。
四、对于乙方利用从第三人所借的500万元借款投入到“华府首座”项目形成的500万元投资款的处理：由甲、丙两方各向乙方退还250万元投资款，退还时间为自本协议生效之日起由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，故不存在支付前述投资款利息的问题。若甲、丙两方逾期向乙方退还前述投资款，则根据逾期支付的金额和逾期的天数按每逾期一天千分之一的标准计算向乙方支付违约金。
五、乙方向第三人所借的500万元借款本息归还问题，由乙方自行处理，与甲、丙两方及“华府首座”项目无关，乙方确保其前述债权人不基于乙方所欠的前述借款而找 “华府首座”项目及甲、丙两方的麻烦，如有前述麻烦发生，则乙方应向甲、丙两方各支付100万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
六、乙、丁两方尚需履行的义务：
1、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将“合作协议”约定的以丁方名义竞买的“华府首座”项目土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司按照政府相关部门的规定办理，如涉及税、费等由四方平均分摊。
2、在前述土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下之前，乙、丁两方必须保证不因乙、丁两方的债务等原因导致前述土地使用权及“华府首座”项目被主张权利，否则，除按“合作协议”中的相关约定处理外，乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付300万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
3、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将近期开发经营过程中已经以丁方名义与相关主体签订的相关合同的权利义务与相关主体协商变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司及合同相关主体按照《中华人民共和国合法》的相关规定办理。如丁方拒绝办理，每拒绝办理一起合同，则乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
4、乙、丁两方对“合作协议”及本协议约定的所有事项及所知悉的有关“华府首座”项目及甲、丙两方的商业秘密负有永久保密义务，如乙、丁两方任何一方违反，违约方按每发生一起泄漏前述秘密的事件，分别向
甲、丙两方各支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
5、乙、丁两方应当及时适当地履行因其退出“华府首座”项目而涉及的应当履行的其他义务。若拒绝履行，应赔偿因此而给“华府首座”项目及甲、丙两方造成的损失。
七、乙方因首期投资款未足额到位及无资金实力履行后续投资款到位的义务，由此根据 “合作协议”第十三条的约定乙方应向甲、丙两方支付的违约金和赔偿金，甲、乙两方表示暂时保留追索权，在乙、丁两方完全履行了本协议约定的义务的情况下，甲、丙两方放弃追索权并不再追究。
八、因乙、丁两方退出“华府首座”项目而涉及调整和变更《合作开发经营房地产项目协议书》的其他事宜，由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。
九、本协议经甲、乙、丙三方方签字及丁方法定代表人签字并加盖公章后生效。
十、解决本协议的争议方式与“合作协议”相同。
十一、本协议一式四份，四方各持一份。
甲方（签名）：
乙方（签名）：
丙方（签名）：
丁方（盖章）：巴中市天柱房地产开发有限公司 法定代表人（签名）：
一、房地产项目合作开发模式
(一) 房地产项目开发的运作流程
房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目, 需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动, 分布于以下四个环节:
1.前期准备环节
前期准备工作主要包括取得土地使用权, 项目立项、图纸设计和规划, 五个许可证审批, 市场调研和规划, 预算, 融资, 决定开发模式, 确定建筑施工方、监理方。
2.建筑施工环节
按照确定的开发模式开展建筑施工, 工程监理;市场营销, 预售开发产品。完工验收和竣工结算。
3.销售环节
销售开发产品, 办理购房贷款和房产证手续。
4.保有环节
销售剩余开发产品, 或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。
(二) 房地产项目开发模式
国际上房地产开发有两种基本开发模式:香港模式和美国模式。香港模式的核心在于, 楼盘以项目开发为组织形式, 在整个开发流程中, 从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同, 整个开发的每个环节完全由独立的机构运行, 投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成, 物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中, 从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验, 土地使用权不能自由交易, 经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式, 与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合, 才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中, 人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式, 主要包括以下三种模式:
1.自建开发模式
有土地使用权的企业自行开发建设, 整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。
2.代建开发模式
有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设, 并支付代建费, 开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业, 委托方则无此限制。
3.合作开发模式
合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合, 是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中, 由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束, 内地房地产项目合作开发形式多样, 可归结为以下两大类:
(1) 共同出资成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目, 成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。
(2) 合作开发不成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目, 不成立独立法人公司来运作该项目, 合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中, 合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发:
①提供土地使用权换取固定收益方式--转让土地使用权行为
合作各方约定, 提供土地使用权一方不承担经营风险, 只收取固定利益, 如:固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。
②提供资金换取固定开发产品方式—销售开发产品行为
合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。
③提供资金换取固定货币数额方式–借款行为
合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。
④提供资金换取开发产品使用权方式–房屋租赁行为
合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只以租赁或以其他形式使用开发产品 (房屋) 。这种合作实为房屋租赁行为。
⑤共同投资、共享利润、共担风险方式–房地产项目合作开发
合作各方约定, 各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目, 共享利润、共担风险。该项目合作清算后, 按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。
二、房地产项目合作开发涉税处理
(一) 房地产税制概况
中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种:耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税;与房地产密切相关的有五个税种:营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等, 共十个税种。 (见表1)
(二) 房地产合作开发项目的涉税处理
2005年至今, 最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章, 为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规, 不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务, 税负高低不一, 差异较大, 开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式, 即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准, 分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起, 至合作清算结束, 均应以本企业 (有土地使用权一方) 为财务核算主体和纳税主体, 从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项:
1.四个开发环节
如上表所列, 企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务, 正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费;到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。
2.十个税种
在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项, 本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费, 其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。
3.两方纳税主体
合作开发项目的纳税主体包括两方:一方为本企业, 负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务;另一方为合作方, 承担项目税后利润分配的所得税。
房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时, 本企业应根据清算结果所列的项目税后利润, 按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时, 若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人, 企业还应就实际分配的项目税后利润, 代扣代缴个人所得税;若合作方为法人企业, 则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利, 属于企业所得税的免税收入, 合作方免交企业所得税。合作清算结束后, 剩余税后利润留归本企业, 构成企业的税后净利润。
合作清算结束后, 企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况, 并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理, 财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂, 故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。
房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动, 涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识, 故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验, 方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性, 从而尽可能规避或降低税收风险, 实现企业价值大化。
摘要：房地产项目合作开发是合作各方共同投资完成项目开发, 共担风险、共享利润的一种商业合作模式。本文通过对实务中各种合作开发模式的比较分析, 明确了房地产项目合作开发行为及主体的法律界定, 对合作开发项目的涉税处理方法及过程进行了分析阐述。
关键词：房地产项目合作开发模式,房地产税制,涉税处理
参考文献
[1]许明编著.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社, 2013.
[2]常青著.中国房地产到底怎么办[M].浙江大学出版社, 2011.
[3]毕宝德著.不动产经济研究[M].中国经济出版社, 2013.
【关键词】 房地产;合作开发;税务
一、项目合作开发方式
1.以物易物式合作建房。是指由一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
2.项目独立核算法。以拥有土地的一方企业为主体,另一方资金以协议借款方式参与项目的开发,并约定对项目税后利润的分配方式。
另外,还有新设公司合作建房,开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
在上述4种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同,但对投资各方的利益分配上只要方案得当,均能达到相同的结果。
二、项目合作开发方式的税务分析筹划
(一)以物易物式合作建房
1.土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房,因涉及办理房产证和施工许可证等,比较复杂,实际操作性较差,一般房地产企业不会考虑此种方法。
2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业一租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面,开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,该项目未成立独立法人公司,开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的,因土地出租,办理相关产权证较困难,不适合对外出售的开发产品。
(二)项目独立核算法
国税发【2006】第031号规定:开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
(2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
按此规定,合作双方实现利润先税后分,提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息,规避所得税。由于是利用自有资金开发,筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出,对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时,可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的,视同准注册资本的投资额,双方按此比例进行税后利润分配,项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式,获得开发贷款,使得投资方的借款利息能在税前扣除,充分利用财务杠杆,提高投资方的投资回报率。
甲 方：
法定地址：
乙 方：
法定地址：
依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设仲恺大道四段ZK-02号地房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行：
一、合作项目
甲、乙双方初步商定本次合作为房地产开发建设的技术支持、信息咨询、开发、管理、服务等项目。
二、合作的范围及内容
根据甲、乙双方目前的实际情况和市场状况，本次合作范围及内容是为房地产开发建设项目提供技术顾问、信息咨询等服务，包括项目开发建设所需资金的融通及筹措，项目的推介及招商，为项目寻找战略投资人或合作伙伴等。
三、合作方式
3.1在本次共同合作中，甲方主要负责进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关、项目承建、销售、谈判、签约等商务事宜，乙方以股东的身份协助甲方完成本协议约定的工作，进行相应合法商务活动。
3.2出资方式：甲方以现金方式出资元（大写），占总股份%（如甲方全权负责项目承建，则承建项目所产生的利润归甲方所有）。乙方以办理好国土使用证的土地做为投资，占总股份%（国土使用证必须是出让性质的商住用地，乙方以楼面地价1000元/平方计算地价成本）。
四、甲、乙双方的工作与责任
4.1、甲方：
4.1.1、向乙方提供商务活动所必需的一切商务谈判资料，如甲方的组织机构、管理机构、注册资本、企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为合作项目服务的资料证明文件。
4.1.2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上，负责筹备项目开发建设所需资金的融通及筹措，并及时告知乙方中小企业融资渠道及中小企业融资结果，并将中小企业融资所需的整套文件资料给乙方；在乙方提出需要的前提下为其寻求及联络相应的金融机构或投资机构。
4.1.3、在乙方提供必须的资料的基础上，负责协助乙方筹备项目的推介及招商所需的文件资料，并为其安排定向推介。
4.1.4、在乙方提出自行中小企业融资或寻求开发合作伙伴的前提下，负责协助乙方进行中小企业融资或合作开发的相关的协议、合同的谈判和起草；并协助乙方完成中小企业融资或合作的相关法律文件的准备和签署。
4.1.5、为项目寻找战略投资人或合作伙伴，并将谈判内容、结果和合作方式等以书面形式告知乙方。
4.1.6、承担本协议约定的合作过程中所发生的一切费用支出（包括乙方的管理费用，土地费用，项目设计、招投标等前期费用，项目广告推介费，财务费用，销售费用等）。
4.1.7、双方商定的其他工作。
4.2、乙方：
4.2.1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。
4.2.2、负责取得项目服务所需的全部基本资料。
4.2.3、负责协调使甲方获得项目服务合同及相应的授权。
4.2.4、负责协调关系并使甲方寻求、联络、推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标。
4.2.5、双方商定的其他工作。
五、管理等费用的支付方式
5.1、乙方在协议约定范围内所付出的管理费用由甲方承担，协议签定后按每个项目信息为单位，按每个项目总投资额的2%向乙方支付管理费。
5.2、本协议自签定生效之日起7日内，甲方向乙方支付前期开办费，之后按每月的实际投资额（含形象进度所代表的投资额）的2%向乙方支付管理费，前期开办费在月支付管理费中扣减。
5.3、广告费用、前期费用等双方另行商定支付方式，并作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
六、保证与承诺
6.1、双方有权签订并执行本协议约定的义务，并且无需任何其他人的同意。
6.2、双方无论口头或书面所提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述。
6.3、双方将所知悉的可能影响本协议的所有事项(如果有)尽快通知对方，并提示对方注意。
6.4、乙方在以甲方的名义进行或从事商业活动时，必须严格遵守中国有关法律和规定，一切违背法律和规定的行为，导致的法律责任与经济责任均自行承担。
6.5、乙方以甲方名义对外的一切承诺及相关的意见、观点、看法和操作，均应在甲方授权或双方议定的范围内进行，否则，乙方自行承担全部责任。
6.6、乙方在提出正当的合法商务活动时，甲方应积极的给予支持，七、合作期限
7.1、本协议有效期暂定为一年，若合作项目没有任何进展则经甲、乙双方签字盖章之日生效起的一年后终止，若合作项目进展顺利，甲方或甲方推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标，则本协议有效期延长至合作项目销售封盘为止。
7.2、在下述情况下，任何一方均可在书面通知另一方后立即终止本协议：
7.2.1、一方停止营业或进入清算（不包括事先得到另一方书面同意的、为了正当的有清偿能力的重组或合并而进行的自愿清算）或解散或关闭；
7.2.2、一方无法支付到期债务，或其全部或部分财产被指定给破产接管人、行政接管人或管理人（或依照其公司所在地或公司设立地点的法律规定的任何类似官员或程序），或正进入任何破产程序；
7.3、因不可抗拒力或意外事件致使协议无法履行时，遭遇不可抗拒力或意外事件的一方应在尽可能快的时间内将事故详细情况通知对方，最长不得超过十五日，双方应该通过协商暂缓或终止本协议的履行。
7.4、本协议的终止不影响保密协议的效力，但保密期限过后则不在此限。
7.5、本协议合作期满,如需延长合作期,双方可签订书面文件延长合作期。
7.6、在有效期内，为本协议上述项目提供的服务全部结束，则本协议终止。
八、违约责任
8.1、一方违反了本协议的任何条款，并且在另一方指出这种违反后15日内，这种违反仍未得到纠正，违约方应承担由此给另一方带来的相应的经济损失，并承担法律责任；
8.2、如果任何一方连续三十天无法实质履行其责任，则另一方可以在发出书面通知三十天后终止该协议或其中受到上述影响的任何部分，无法实质履行其责任的一方应承担相应的经济责任和法律责任。
九、不可抗力
9.1、由于任何一方所无法控制的原因，包括战争、火灾、风暴、政治封锁、罢工（不包括其自身员工的罢工）或自然灾害而导致其无法履行协议义务时，该方不承担违约责任，亦不对另一方因上述不履行而导致的任何损失或损坏承担责任。
9.2、各方在知晓可能导致不可抗力事件的发生后应尽快通知另一方。
十、适用法律
10.1、本协议的订立、效力、解释和履行，均适用于中华人民共和国的法律。
10.2、如果双方对本协议的效力、解释或履行发生任何争议，各方首先应通过友好协商。自争议发生之日起三十日内协商解决不成，则任何一方均有权向项目所在地法院提起诉讼。10.3、除有关争议的条款外，在争议的解决期间，不影响本协议其他条款的继续履行。10.4、本协议部分条款依法或依本协议的规定终止效力或被宣告无效的，不影响本协议其他条款的效力。
十一、协议的生效、协议的修改、变更、补充及其它
11.1、本协议经甲、乙双方盖章、签字后生效。
11.2、本协议一经生效即受法律保护，任何一方不得擅自修改、变更和补充。本协议的任何修改、变更和补充均需经双方协商一致，达成书面协议。
11.3、本协议以中文写成，正本一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。11.4、与本协议有关的任何往来文件均作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。
11.5、本协议于年月日在中国市正式签署。甲方（盖章）：乙方（盖章）：
甲方：
身份证号码：
(以下简称甲方)乙方：
身份证号码：
(以下简称乙方)丙方：
身份证号码：
(以下简称丙方)甲、乙、丙三方为共同承包建设
工程及相关配套工程项目的施工(具体内容以分包合同为准)，经三方友好、坦诚协商，现达成如下协议：
第一章 项目概况及合作条件
1.1 本工程项目总建筑面积为平方米，中标造价约
万元人民币。
1.2 经过三方测算，本项目的前期进场开工等所产生的费用为
万元左右，因此本工程项目计划投资
万元。
1.3 本工程项目的投资、股份比例分配如下：
1.3.1 甲方
投资
万元，占
%;
1.3.2 乙方
投资
万元，占
%;
1.3.3 丙方
投资
万元，占
%;
1.4 在本项目资金出现周转紧张时，由各投资者按上述股份追加投资或向其他机构借贷，借贷所产生的一切费用计入成本，由投资者共同承担。业主所支付的工程款，应优先支付工人工资及材料款，不得挪做它用。如有特殊情况需动用资金，应经三方同意后方可付款。
1.5 投资者应按照约定时间缴纳投资款，投资款应放在专用帐户
上，并且专款专用。各方都有权可随时查看、了解工程付款、垫款、收款的资金使用情况明细表、账户及资料。在本项目资金出现周转紧张时，由各投资者按上述股份追加投资或向其他机构借贷，借贷所产生的一切费用计入成本，由投资者共同承担。业主所支付的工程款，应优先支付工人工资及材料款，不得挪做它用。如有特殊情况需动用资金，应经三方同意后方可付款。
第二章 工程管理责任及分工
2.1 该项目工程管理责任及分工如下
2.1.1 该项目与总承包单位签订分包合同由 负责;承建公司内部合同应有甲乙丙三个股东签字后生效。
2.1.2 该项目的现场施工、质量安全及协调与其他相关部门的工作由 主管(其中造价方面由
主管，水电安装方面由
主管，质量安全方面由
主管);
2.1.3 该项目的会计日常工作由甲方负责管理，出纳日常工作由丙方负责管理。
2.1.4 施工相关材料等方面的采购、验收和保管由三方委托派工管理执行;其中主材部分采购当天应经三方共同确认签字方可入库记帐，辅材部分采购可在五天内经三方共同确认签字后入库记帐。
2.2 管理人员的选用、待遇
2.2.1 该项目工程建设中使用的高级管理人员如总工、施工员、采购经理的聘用、工资待遇由三方共同协商确定。
2.2.2 该项目的会计由甲方负责，出纳由丙方负责;
2.2.3 该项目工程建设中使用的施工班组的技术水平、工资的审定、应由三方共同协商确定。
2.3 材料采购及其他
2.3.1 在该项目工程中使用的材料的品牌、单价、数量、采购等情况应经三方共同意确认后方可进行。
2.3.2 在该项目工程中所需聘用的施工工组应由三方共同协商确定。
2.3.3 合作三方应即时沟通工程上资金安排使用情况、互相积极配合、保证工程按时保质完成。
第三章 利益分享和风险承担
3.1 利润、风险分配
3.1.1 该项目的利润、分险分享承担标准为在扣除该项目的各项成本费用后，按照投资比例分享承担。
3.1.2 甲方 分享承担
%;
乙方 分享承担
%;
丙方 分享承担
%;
3.2 本项目的管理人员工资按照项目部的规定发放。
第四章 其 他
4.1 资金和管理
4.1.1 该项目的各项资金支出及其他相关费用的支付需由三方签字确认后方可支付。
4.1.2 该项目的工程进度往来款由
负责跟踪落实，并存在开立专用帐户上，专款专用。
4.1.3该项目运营后，每个月 号开一次工程进度例会，讨论工程相关事情。
4.2 出纳与财务管理
4.2.1 出纳每10天应将编制好的现金流量表、财务收支情况表及下旬支出预算给财务，并随时接受合作三方股东的银行资金查询，以便安排资金投放。
4.2.2财务每月月底应将编制好现金日记帐、银行存款日记帐、存货日记帐及相关的凭证提交给合作三方股东，并经三方股东共同确认签字后作为最终三方决算分配利润使用。
4.3 合同争议与免责
4.3.1 该项目在合作中必须共同遵守上述条款，如有违约，则违约方赔偿守约方由此引起的经济损失。凡因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，各方应通过友好协商解决，或应提请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
4.3.2 在该项目实施过程中，由于国家政策的重大调整，人力不可抗拒，如地震、台风、战争、属于免责范围。
4.4 本协议生效、终止及其他
4.4.1 与该项目有关的所有合同、协议、管理制度、票据等作为本协议的一部分。
4.4.2 本协议在该项目工程竣工验收并办理完决算和收回工程保修金，同时内部费用核算确认无争议及投资利益分享后终止。
4.4.3 本协议一式六份，合作各方各执二份，本协议自合作三方签字盖章之后生效。
4.4.4本协议于 年 月
日，由合作三方在中国
市签字。
(以下无正文)
甲 方：
(签字)
乙 方：
(签字)
丙 方：
甲方：合肥禾味食品有限公司
地址：合肥市包河工业园区维五路
电话：0551-3359180
乙方：
地址：
电话：
邮编：
甲方及乙方在相互了解、相互信任的基础上，本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商，达成如下协议：
第一条 术语定义与解释
一、术语定义：
除非本协议中另有约定，下列词语各自具有以下特定含义：
1．合作双方：本协议中所规定的甲方及乙方。
2．保密信息：属于一方所有，并被该方视为保密信息的、包括但不限于有关技术、财务、商业、客户信息，交易记录等数据和信息。
3．协议生效日：合作双方签署本协议之日。
4．不可抗力：在本协议期限内发生的不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、火灾、水灾、瘟疫、战争、罢工、暴动、电信部门技术管制等情况。
5．合作期限：协议中述及的本协议之有效期限。
二、解释:
1．本协议所指之日为公历日，本协议所指之工作日系指法定工作日。
2．本协议中之标题仅供参考之用，并不影响本协议任何部分之含义及解释。
3．凡述及章、条款、段落时，均指本协议的章、条款、段落。
第二条 声明及保证
一、法律地位：
合作双方均声明及保证以下内容，自本协议签署生效之日起：
1．有资格从事本协议项下之服务，而该等服务符合各自的经营范围之规定；
2．可全权订立本协议并履行其于本协议项下之义务；
3．授权代表拥有充分授权,可代表授权方签署本协议。
二、法律效力：
1．自生效之日起，本协议对合作双方均具有法律约束力。
2．本协议合作双方均保证本协议的签署与履行及根据本协议所计划之商业行为在任何方面均不违反中华人民共和国的相关法律规定。
第三条 合作方式与内容
甲、乙双方共同合作三和名茶OEM黑豆系列食品，按照以下方式进行合作：
1．甲方将为三和名茶提供黑豆系列产品OEM。
2．乙方将配合甲方，完成三和名茶的方案制订，并提供相应的协助工作。
3．乙方为甲方提供三和名茶项目前期的合作达成及合作后三和名茶的维护工作。
4.甲方根据和三和名茶初步意向确认合作后，甲方和三和名茶确认价格后以产品价格的3%返于乙方。
第四条 费用与结算
一、结算货币：
合作双方在结算中的货币与货币单位为人民币（元）。
二、结算方式：
甲方按季度和乙方结算，甲方按实际收到三和名茶的回款额(税后)一次性支付给乙方，甲方收到发票后三天内向乙方支付全款；
甲方开户名：
开户行：帐号：
乙方户名：
开户行：帐号：
第五条 合作双方的权利及义务
一、甲方权利和义务：
1．甲方有权监督乙方工作过程和验收乙方工作；
2．甲方有义务配合乙方完成技术合作项目；
3．甲方有义务保护乙方的商业秘密，并在未获得乙方书面允许的情况下，不得向第三方披露有关乙方的数据资料和内容，以及任何与本协议有关的信息。
二、乙方权利和义务：
1．乙方有权利按照协议约定的项目、时间及要求配合甲方完成各项工作；
2．乙方有义务保护甲方的商业秘密，并在未获得甲方书面允许的情况下，不向第三方披露或允许第三方使用有关甲方的数据资料和内容。
第六条 合作期限
一、合作期限：
合作双方合作期限截止至xxxx年xx月xx日。
第七条 税务
本协议中的合作双方应按中华人民共和国法律之规定，各自独立承担因履行本协议而应交纳的任何税款。
第八条适用法律与争议之解决
一、适用法律：
本协议之签署、效力、解释和执行以及本协议项下争议之解决均应适用中华人民共和国法律，但适用于香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾省的法律除外。
二、争议解决方式：
对于因本协议的解释及履行而产生之争议，应首先由合作双方通过友好协商或经由中立之第三方调解解决。如争议未能于前述方式并在开始协商后30日内解决，则任何一方均可将有关争议提交上海仲裁委员会解决。
第九条其他
一、保密：
除非法律规定或合作双方事先书面声明，否则本协议的任何一方都应对对方的保密信息
及本协议内容负责保密，不得透露于第三方。不论有关数据和信息位于何处，一方对于该方保密信息拥有完整和全部的所有权。另一方理解并认同，不论其任何一部份是否己经或可以有效地取得版权，此类数据和信息为对方的专有信息。一方以任何形式向另一方提供的有关数据和信息，另一方只能在履行本协议规定的义务时方可使用。此类信息及其复制件在未事先征得对方书面同意的情况下，一方不得以任何形式使用、出售、出租、转让、复制、传送、收藏等。
二、弃权：
如果任何一方未能行使或及时行使其在本协议项下之任何权利和/或优先权时，不应视为弃权；而对任何权利和/或优先权的单独行使或部分行使亦不妨碍日后其对任何权利和/或优先权之行使。
三、不可抗力：
1．任何一方由于不可抗力，妨碍、影响或延误该方根据本协议履行其全部或部分义务，经合作双方协商一致，合作期限可作相应延长。
2．声称遭受不可抗力的一方应在不可抗力发生后不迟于十五日内通知另一方，并随附经有关部门确认的不可抗力书面证明，且应尽可能减少不可抗力所产生之影响。
3．如发生不可抗力，合作双方应及时协商解决问题之方案。如果不可抗力持续三十日以上，且对本协议之履行产生重大不利影响，则任何一方均可发出终止本协议的书面通知，经对方书面同意后本协议终止。
四、协议：
1．本协议及附件构成合作双方之间完整协议。对本协议任何条款进行修改，均应以书面形式作出并经合作双方当事人各自的合法授权代表签署，否则无效。
2．本协议的条款是可分割的，如果本协议一条或多条条款或本协议任何部分被认定全部或部分不合法、无效或不可执行，本协议其他条款或部分在此情形下应保持完全有效。
3．本协议以中文签署，一式两份，具有同等法律效力。合作双方各执一份。
4．本协议自合作双方有权人签字并加盖单位公章或协议章之日起生效。
五、未尽事宜：
本协议未尽事宜由合作双方另行协商解决。商定的内容以补充协议形式确定，经合作双方签字盖章后与本协议具有同等效力。
甲方：
签章： 乙方： 签章：
代表签字： 代表签字：
日期：
甲方：
乙方：
丙方：
甲、乙、丙三方本着互惠互利的原则，就三方共同开拓电脑产品市场，推动三方事业的繁荣和发展，达成如下合作协议：
一、总则
1、“授权代理商”发展的下级经销商称为“授权专卖商”，经乙方对丙方的考察及向甲方的申请，甲方授权丙方为“电脑授权专卖商”，丙方专卖资格授权期为签约之日起至年月日止，期满后本协议自动作废。丙方在授权期内有权使用以上名义进行电脑产品合法商业活动。
2、乙方对丙方的销售运作进行规范化管理，及时向丙方供货，并协助丙方在授权区域进行电脑业务的拓展。
3、丙方如实情况填写《电脑授权专卖商注册登记表》，并向甲方提供本经过工商部门年检的法人营业执照副本，税务登记证副本及法人代表、总经理身份证的复印件。如有变更，应在10天内提交书面变更说明及变更后的相关证件。
4、丙方有权对甲方或乙方的工作（市场秩序、市场推广、商务、产品质量、客户服务等）作出评价和投诉。
5、丙方有义务提高电脑的市场占有率。在经营活动中须维护和提升甲方及产品的形象，在广告宣传及其它商业活动中，丙方禁止使用“电脑xx总（独家）代理”、“电脑xx销售中心”等具有排它性文字。
二、销售政策
1、价格：丙方从甲方或乙方的提货价（经销价）统一规定为：甲方制订的经销价，乙方有权从甲方获取经销价。
2、价格秩序：甲乙丙三方有责任共同维护电脑的市场秩序及市场形象。丙方在销售甲方产品时，若违反甲方制定的价格管理制度，扰乱市场，损坏甲方或乙方的利益，甲方与乙方将视情节对丙方进行警告、扣罚违约金、停货、取消专卖资格。电脑的零售让利（含赠品等变相降价）不准超过50元。
3、销售统计：丙方从甲方或乙方购进签约产品，提货量计入乙方销售业绩。丙方每月2日前向甲方填报经过乙方确认证明的上月总提货量，作为甲方向丙方提供市场支持的重要依据。
4、销售奖励：为调动销售积极性，甲方将与乙方协商制定给予丙方的返点基数，返点金额由乙方承担。
5、丙方从乙方提货，运输费用由乙方与丙方协商解决，乙立负责丙方的价格保护、样机政策等相关支持。
三、商务政策（丙方原则上从乙方进货，若的确因为降低运输成本等原因，经乙方同意，丙方可从甲方进货，下列条款仅适用于丙方从甲方直接进货）
1、订货：当丙方向甲方订货时，须填写“电脑订货单”，同时须有乙方的确认。
2、付款；甲方坚持款到发货的原则，丙方在提货前将现金或支票交付甲方，或将付款凭证（汇票、电汇）传真给甲方，甲方收到货款之后即安排发货。
3、价格保护；甲方产品价格调整时，由乙方对丙方在调价前4天所进降机型给予价格保护。
4、运输：甲方承担从甲方到丙方所在地到岸价的货物运费，具体运输方式由甲方确定。
四、服务政策
1、乙方负责建立“电脑授权维修中心”，对丙方所售出的电脑产品提供售后维修服务保障。乙方可根据下属“授权专卖商”的实力、销售业绩、所处地域设立“电脑授权维修站”（由甲方客户服务部进行考核授权）
2、乙方负责向丙方及其用户提供电脑产品的技术咨询与指导。
3、丙方在用户购买时，向用户准确宣讲电脑产品的维修服务政策。
甲方有权监督乙方的服务质量。如对乙方的授权服务机构所提供的售后服务不满意，丙方可以向甲方进行投诉。
（以上条款的详细内容见电脑售后服务体系）
五、市场推广政策
1、形象宣传：丙方在进行广告宣传时，不得违反甲方企业标识的使用规定。
2、市场投入：甲方按照市场投入计划，可根据乙方的申请对丙方所在市场进行市场投入，配合丙方开拓当地市场。
3、市场支持：如丙方销售业绩比较突出，乙方可向甲方提出申请，甲方可以提供一定的市场支持，包括定期定量的各类宣传品资源分配，用于电脑的市场推广。
4、经甲方批准的项目执行后，丙方凭批准的申请表、完整的广告宣传正本、宣传活动照片及符合甲方要求的费用发票、相关合同副本向甲方报销，否则甲方有权不予报销。在一个月内不办理报销者，责任由丙方自负。
六、法律效力
1、保密条款：在甲、乙、丙三方合作关系存续期间，必须对有关的保息保密，信息包括产品价格、销售计划、客户清单、财务信息、技术秘密等。未经双方书面许可，任何一方不得向任何第四方泄密。
2、本协议解释权在甲方。
3、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。本协议未尽事宜，由三方协商解决。
甲方：
乙方：
丙方：
项目合作协议由：项目出资人（以下简称甲方、乙方和丙方）甲：，身份证号：
乙：，身份证号：
丙：，身份证号：
甲乙丙三方本着公平、平等、互利的原则订立合作协议如下：
第一条： 甲乙丙三方自愿合作经营塑胶地板项目，总投资为15万元，甲方以人民币方式出资万元，乙方以人民币方式出资万元，丙方以人民币方式出资万元。
第二条： 在合伙期间合伙人出资的为共有财产，不得随意分割。合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，届时予以返还。
第三条： 双方共同经营，合伙人执行合伙事务所产生的收益归全体合伙人，所产生的亏损或者民事责任由全体合伙人共同承担。
第四条：塑胶地板项目固定资产和盈余按照取得的销售净利润的甲方%、乙方的比例分配、丙方%的比例分配。
第五条： 每年塑胶地板总销售利润进行分配或再投资，由甲、乙、丙三方共同协商，决定权按出资比例多少来界定。
第六条： 本协议未尽事宜，三方可以补充规定，补充协议与本协议有同等效力。
第七条： 本协议一式叁份，合伙人各一份。本协议自合伙人签字（或盖章）之日起生效。
第八条：本协议有效期：只要三方继续合作，本协议持续生效。
第九条：争议处理
1、对于执行本合同发生的与本合同有关的争议应本着友好协商的原则解
决；
2、如果三方通过协商不能达成一致，则提交仲裁委员会进行仲裁，或依
法向人民法院起诉；
第十条：合作三方中如果有一方提出退出合作的须提前一个月向其他两方提
出，退出金额按退出时投资项目资产比例来返还，返还期限不超过
天。
第十一条：违约处理
如果一方违反本合同的任何条款，非违约方有权终止本合同的执行，并依法要求违约方赔偿损害。
第十二条：协议解除1、2、3、一方合伙人有违反本合协议的，另两方有权解除合作协议 三方同意终止协议的 一方合伙人出现法律上问题及做对塑胶地板项目有损害的，另两方有
权解除合作协议
第十三条：本合同一式三份，三方各执一份，具有相同的法律效力
甲方：（签章）
地址：
乙方：（签章）
地址：
丙方：（签章）
地址：
乙方：
丙方：
甲、乙、丙三方本着友好合作、相互支持、共谋发展的精神共同经营________公司，三方协商一致，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，达成如下投资协议，此协议需三方共同遵守，需公平，公正，保护三方的合法权益。
一、出资方式
1、甲以______出资______元，占股______%。
2、乙以______出资______元，占股______%。
3、丙以______出资______元，占股______%。
二、公司经营范围
公司经营范围为：_____________________。
三、合作宗旨
甲、乙、丙三方在合作期间，需同心协力，风雨同舟，不谋取私利，不偏私情，以快速发展，开拓市场为奋斗目标。
四、合作分工
在合作期间，甲、乙两方管理财务和现金，丙方管理公司的运转。三方都有权参加公司经营管理和督导工作，有权知道公司所有的资金用处各公司运营情况。
五、盈余分配
公司开始运营后，每月______日结算，除各项开支外，在还完投资贷款后，经营状况做到日清月结，盈利按股份分成。公司财产三方共有。
六、合作相关事宜约定
1、甲、乙、丙三方如果经营不善或其它原因造成损失或破产的，需共同承担全部责任，任何一方不得以任何方式逃避。
2、公司成立后，所有财产为公司公共财产，甲、乙、丙三方不得在没有得到另外两方同意后挪用资金或其它公共财物。在合作期间有任何问题，需三方共同协商解决，不得回避。
七、合作时间
本协议有效期为______年，自______年______月______日至______年______月______日止。
八、争议处理
1、对于执行本合同发生的与本合同有关的争议，本着友好协商的原则解决，如果三方通过协商不能达成一致，则提交仲裁委员会仲裁，或依法向人民法院起诉。
2、本协议到期后，三方均未提出终止协议要求的，视作均同意继续合作。本协议继续有效，如果不再继续合作的，退出方应提前三个月向另两方提交退出的书面文本，并将已方的有关本合同项目的资料及客户资源都应交给另两方。
九、违约处理
1、在合同有效内任何一方不能以任何借口撤资，如有一方违约，违约方需向别外两方支付违约金______万元。
2、如果一方违反本合同的任何条款，非违约方有权终止本合同的执行，并依法要求违约方赔偿损害。
十、协议解除
1、一方有违反本合同协议的，另两方有权解除合作协议。
2、合作协议期满。
3、三方同意终止协议的。
4、任何一方合伙人出现法律上问题及做出对企业有损害的，另两方有权解除合作协议。
十一、其他
1、本协议一式______份，三方各执______份。自签字(盖章)之日起生效。
2、本协议未尽事宜，三方可以补充规定，补充协议与本协议有同等效力。
甲方：(签字)
乙方：(签字)
丙方：(签字)
【房地产开发三方合作协议】推荐阅读：
房地产开发项目合作框架协议02-23
房地产合作开发合同协议书03-11
合作开发房地产方案07-05
房地产合作开发合同07-06
浅谈房地产合作开发07-23
城市房地产合作开发合同格式12-31
房地产项目联合开发协议12-27
房地产投资合作协议05-27
房地产开发模式05-31
房地产开发试题02-03
