房地产开发项目合作框架协议（通用14篇）
甲方：永城日成房地产开发有限公司
乙方：
一、项目简介：
甲方拥有永城市紫金华府北，中原路东、建设路北，共计211.2亩土地，约14万平方米，容积率不小于2.0，不大于
3.5.建筑面积约50万平方米。
二、合作形式：
根据优势互补和互惠、互利的原则，双方采取合作开发、分段实施，以土地合作开发形式进行开发。投资资金人民币共计亿元整。
甲方负责办理前期的土地、规划、协助办理施工许可证等相关手续，协调市住房保障服务中心办理挂牌出让地行政审核手续和规费、行政事业性收费等减免的确认手续（包括人防费等）除施工许可证以外，其它行政性收费均由甲方承担。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担建设项目的总投资费用，并独立享有项目销售的全部受益。
三、甲方权利和义务：
1、甲方负责办理项目前期的土地证、规划证、协助办理施工许可证等相关手续。
2、甲方承担项目前期土地出让金、各项规费与政府收取的配套费用。
3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款项之日起10日内，向乙方移交项目地块，并保证项目用地产权明晰，无界址纠纷、无银行抵押等问题。
4、在项目建设期间，甲方应负责协调施工现场周边关系，排除项目周边单位或居民对乙方正常开发建设的干扰，保证乙方开发建设能够顺利进行。
5、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任以及由此产生的一切经济责任。
6、甲方配合乙方办理房屋销售合同及房产证的工作。
7、本项目《国有土地使用证》办成后，应在一周内交乙方保管使用；办理本项目的有关文件资料全部移交给乙方。甲方使用土地证办理与本项目有关手续时，乙方应全力配合。
四、乙方权利和义务：
1、乙方应按照本协议约定的付款方式及时间，向甲方支付本协议约定的项目补偿与收益款。
2、乙方在向甲方支付补偿收益后，对本项目即有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。
3、为保证项目开发顺利进行，乙方定员派出二名工作人员协助甲方办理规划审批、施工图纸设计及许可证、招投标等相关工作。
4、乙方承担自己进行项目开发建设期间发生的一切有关债权债务。
5、乙方必须按照国家有关法律、法规及政策规定进行开发建设，因违反以上规定所产生的社会、经济等负面影响由乙方承担相应损失。
6、工程质量管理双方另行签订补充协议。
五、财务管理：
1、本项目甲方在乙方指定的银行设立专用账户，乙方所用于本项目建设的资金、销售回款须打入此帐户，此帐户的法人印章为乙方所指定的私人印章。
2、本项目所设立专用账户内的资金甲方无权调用，乙方应按照国家的税法规定及时缴纳本项目的相关税金。
3、甲方每年定期请注册会计事务所审计本公司的财务账目，本项目所设立的专用账户须与甲方的审计同步。
六、付款方式：
1、自本协议签订民币10个工作日乙方再向甲方支付合同保证金人民币万元。
2、自甲方取得本项目《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》平面完成，进入施工现场之日起10个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金人民币元。
3、自甲方取得本项目《建设规划许可证》或工程正负零
之日起10个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金人民币
4、自甲方取得《施工许可证》之日起10个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金人民币元。
5、在项目取得《预售许可证》之日起15个工作日内，乙方付给甲方项目补偿与收益金总额的60%的余款，即人民币
6、在项目主体结构10层完成之日起10个工作日内，乙方向甲方支付元，项目主体结构20层完成之日起10个工作日内，乙方向甲方支付元，项目主体结构封顶之日起10个工作日内，乙方向甲方支付总款项100%的余款，即人民币或本项目的销售额达到60%时，乙方向甲方支付余下的40%的项目补偿与收益金人民币元。
七、违约责任：
1、双方应严格履行本协议约定的责任与义务，任何一方未能履行本协议约定的义务则视为违约，如甲方在12月底之前没有办理完《建设用地规划证》、《国有土地使用证》甲方赔偿乙方前期投资款每天万分之一违约金，自付款当日计算时间，如乙方没有按照合同约定的付款日期付款，乙方赔偿甲方每天万分之一违约金，自约定截止时间计算，违约方应向守约方赔偿由此产生的一切经济损失。
2、甲方保证本项目用地位置及亩数不变，无论什么原因
导致本项目用地位置数量改变，甲方按乙方保证金额的3-5倍赔偿给乙方，乙方保证参与本项目合作不变。
八、其他：
1、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签章、保证金到甲方账户后生效。
2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
甲方：（签章）乙方：（签章）
法定代表人签字：法定代表人签字：
珠海、中山、江门三地共同签署的《珠中江旅游合作协议书》中主要提出六大措施: (1) 实行旅游联席会议制度的工作机制, 成立珠中江旅游合作领导小组, 由局长作为领导小组的负责人和联席会议召集人; (2) 整合三地旅游资源, 积极推动三地旅游资源开发, 打造珠中江“温泉度假区”、“高尔夫乐园”和“文化旅游区”; (3) 加强旅游宣传促销合作、联手推进旅游市场互动; (4) 对旅游市场管理、旅游安全和重大旅游投诉等问题实行联合应急机制, 共同处理应急事件, 推动无障碍旅游; (5) 建立人才合作交流机制, 实现人才资源共享; (6) 积极推进三地旅游企业和旅游协会间的紧密交流与合作等, 借以繁荣区域旅游市场, 共同打造珠江口西岸文化休闲旅游目的地, 实现三地互利共赢, 共同推进区域旅游大合作、大发展。
2. 珠中江区域旅游合作协议实施的障碍分析
2.1 珠中江旅游经济的高增长性需求之间的博弈竞争
随着旅游业以其较强的关联带动效应和就业效应已经成为我国重要的支柱产业, 珠中江三市也将其定位为地方优先发展产业, 其中珠海将旅游业定位为大力发展的四大特色经济之一、江门将旅游业定位为战略性支柱产业、中山将旅游业定位为现代服务业的重要支柱产业, 因此, 珠中江三地都存在对旅游业增长率的绝对需求, 但与产业定位不相符的是, 珠中江三地旅游在珠三角区域发展中竞争力不足, 其旅游总人数与旅游业总收入相对广佛肇、深莞惠旅游经济圈已经远远落后。
数字来源:2009年广东省旅游统计年鉴
同时, 珠中江三地旅游业增长速度相对缓慢 (表1) , 因此, 在现实经济体系中, 珠中江三地作为独立的行为主体, 在旅游资源非均衡性与独特性及地方财政有限性的约束下, 三地都希望旅游业能跨越式发展, 政府与旅游企业之间将展开博弈竞争, 极有可能按各自最优决策行事而产生不合作。同时, 随着区域旅游深度发展, 从旅游开发、旅游市场进入、旅游服务价格制定、旅游环境保护等方面都存在广泛博弈。因此, 在合作中如何让合作主体在一些关键问题上做出让步, 形成互相遵守的共同规则将十分关键。
数字来源:2009年广东省旅游统计年鉴
2.2 珠中江城市之间旅游形象遮蔽效应
虽然珠中江三地旅游发展差异较大, 但三地推出的主要旅游产品却极其相似, 发展目标基本一致, 形成明显的遮蔽效应。珠海形成了以休闲度假、会议会展为特色的旅游发展格局, 已成为全国著名的旅游热点城市和区域性旅游、休闲、度假城市, 其温泉、高尔夫等旅游产品在国内具有较高知名度;江门温泉资源丰富、华侨旅游资源突出;而中山温泉、高尔夫具有先发优势, 但随着近年来周边地区的旅游发展, 规模影响减弱, 因此, 三地温泉、高尔夫旅游产品交叉重叠, 但发展目标相似, 意味着三地主要客源市场相近, 优势旅游产品将在一定程度上对弱势旅游资源形成遮蔽, 这将在一定程度对区域旅游合作形成阻碍。
2.3 各自为政的重复性旅游项目建设
在大力发展旅游业的背景之下, 珠中江三地分别根据独自的资源特色, 进行大规模的旅游项目建设 (表2) 。从珠中江三地旅游近年来及未来几年旅游建设项目来看, 区域内的重复建设问题较为严重。
三地各自为政的旅游产品开发得在局部区域内相同产品集中, 以温泉和高尔夫产品为例, 三地有10家高尔夫产品, 20家左右的温泉产品, 最终极可能造成区域内的恶性竞争, 而非合作, 这将是三地旅游合作的严重阻碍, 是合作中应该极力要解决的问题。
2.4 缺乏有效的区域旅游深层合作推进机制, 利益关系尚未理顺
由于三地之间资源禀赋、区位条件、形象声誉以及旅游产业都存在较大差异, 各方多能获得的利益不可能完全一样:珠海、江门旅游经济突出, 是区域旅游发展的主要受益者, 发展旅游业积极性较高, 而中山作为边缘城市, 投资面临较大风险。因此, 这种错综复杂的利益关系, 单靠行政机制或主要依靠行政机制都是难以理顺的, 必须通过多种机制来共同协调。如果合作的行为缺乏有效的激励和约束, 合作的利益得不到合理的分享和补偿, 珠中江的区域旅游合作将难以为继。
3 珠中江区域旅游合作机制创新研究
3.1 观念创新——合作共赢, 保障利益, 统一市场, 重组要素
珠中江区域旅游合作要建立合作共赢的理念。对于珠中江旅游合作而言, 三地利益的分配及协调投资将成为最大的障碍, 因此, 在竞争和合作并存的珠中江区域旅游经济一体化中, 建立一套完善的的保障机制, 如建立旅游合作发展基金、实施年卡互通、培育制度化的营运机制等, 保证三方的共同利益, 对区域旅游合作的成功十分关键。
3.2 组织制度创新——强化区域旅游合作三级职能体系, 完善合作制度体系
珠中江区域旅游合作必须进一步强化目前的区域旅游三级协调机构, 向更具有实质性的方向转变, 实现成员和功能的对接和转化, 学习国际经验, 建立同域职能管理机制, 才能真正实现区域旅游深层次合作。在珠中江三地区域合作进程中, 应该逐步完善合作制度体系: (1) 成立区域性行业协会和研发机构, 近期可选择性成立各种旅游行业协会, 包括旅游企业协会、旅游人才与教育协会、旅游者协会、旅游研究协 (学) 会、旅游合作基金会等, 为各种形式的区域旅游交流、协调和管理提供平台和技术支持; (2) 制订并完善珠中江旅游城市合作组织的相关文件。制订并完善珠中江旅游城市合作组织的协议、规则、制度、标准, 以及相关的法律法规, 使珠中江区域旅游一体化旅游管理和调控法制化; (3) 继续加强珠中江旅游业区域联合行动。在联合营销、市场整顿、信息联网、投诉应急等基础上, 制定协同发展战略, 重点是珠中江的旅游规划, 打造旅游精品线路, 建设统筹化的大三角; (4) 建立监督反馈机制和利益协调机制, 建立区域旅游发展的调控模式。
3.3 产品创新机制——和而不同, 细分市场
在区域旅游产品建设中, 珠海应强化其旅游高端产品在区域发展中的引领作用, 大力发展大型活动, 增强城市的影响力;江门应该加大乡村旅游的特色培育;中山应该围绕香山文化和名人效应, 彰显其文化内涵, 使三地形成大众旅游和休闲度假旅游产品、自然景观产品和文化景观产品的多元组合, 以此增强资源的协同性和互补性。同时, 针对细分市场, 三地推出特色精品组合线路, 如名城一名人—名水 (温泉) —名岛旅游线, 并着力开发与彰显城市特色和地域经济特色的旅游产品, 如珠海的节庆旅游、中山的特色乡镇旅游等。
3.4 旅游企业合作机制创新——旅游企业资源共享, 产业联合, 战略联盟
珠中江区域旅游合作应该打破区域障碍, 建设完整的旅游企业合作机制。在合作初期, 允许三地旅行社不经地接社和配备地陪实行组团、接待一条龙服务, 实现区域旅游一社通;引导和组织本地游客到区域内旅游, 实现客源互送共享, 使珠中江区内各旅游城市之间互为旅游客源地和目的地;相互支持在区域内举办的全国和地方性旅游交易会和大型节庆活动。经过长期合作, 鼓励区域旅游企业的纵向、横向发展, 三地应当对进入本地的旅游企业给予与本地企业同样的待遇, 使旅游企业在优惠政策、景点门票、酒店食宿等方面享受同城待遇;三地的产业联合最终形成分别以旅行社、旅游交通、饭店为核心的战略联盟, 也将促进珠海拱北口岸中旅、九洲集团等优势旅游企业的纵向、横向发展, 加快三地的无障碍旅游区建设的步伐。
参考文献
成效共享,台湾收益更大
关于该协议,早期收获产品清单最受关注。据相关规定,大陆将在两年内分三期将539项台湾产品的进口关税降为零,而同期台湾将267项大陆产品的进口关税降为零,以2009年两岸贸易额计算,所涉及的金额分别为138.4亿美元与28.6亿美元。与商品贸易同时、并被一般媒体所忽视的是,两岸在服务贸易开放方面的承诺。台湾在商业、通信、配销、运动休闲等九项服务业做了允许大陆企业设立独资、合资、分公司等商业据点,并允许大陆银行在台设立办事处一年后,即可申请设立分行。
台湾官方认为,仅以早期收获清单中的货品贸易为例,台湾即可获得百亿美元以上的净减税收益,对经济增长的贡献度在0.4个百分点,考虑到贸易的乘数效应,及今年两岸贸易额将至少上升30%的因素,台湾的实际获益将会更大。
舆论冷静分析,民众热切期盼
岛内媒体对协议通过审查关多以冷静态度对待。台湾《经济日报》认为,协议在开启两岸经贸关系制度化与自由化序幕的同时,也将是台湾经济今后开启“黄金十年”的关键起点。岛内企业应善加利用协议带来的竞争优势,特别是对经营规模不大的服务业,台湾当局应帮助其加快国际化、规模化的步伐,提高竞争力。《旺报》称赞这是台湾民众与民主的胜利,朝野双方通过表决过程各自充分展现了政治立场,而民众利益也得到了确保。《中央日报》网络版更以“喝采”为题发表社评,认为协议为台湾经济长远发展提供了重要保证。
随着协议内容的公布,岛内民众对协议的态度由开始时的疑虑转向了拥护。特别是岛内“三中”群体(即中南部、中小企业、中下层)都可以从协议实施中取得看得见的立即收益,彻底改变了岛内的民意趋向。经过一个多月的沉淀,支持协议的民众呈持续上升的趋势。7月初台湾“陆委会”调查显示,支持签ECFA与认为签署ECFA将给台湾带来好处的民众超过60%。台湾“经济部”的调查表明,岛内中小企业对ECFA的支持度已达67.2%。可以说,现在岛内多数民众已经在热烈期待协议实施后可能带来的实惠。
“照表操课”,双方都有交待
在马英九主导下,国民党已经将ECFA作为年底“五都”选举中的重要王牌,五位候选人都在打协议政绩牌,因此必须加快其相关审议过程。鉴于7月初,民进党曾在台湾“立法院”强烈阻挠协议的审议过程,蓝绿双方还因此爆发了流血冲突,为防止8月的最后程序再生变数,蓝营采取了软硬两手:一方面,蓝营对外表达了强硬立场。国民党文传会主任苏俊宾表示,国民党不惜一战,一定要在8月完成相关审议程序。国民党“立法院”党团发布“甲级动员令”,宣示不惜再战的决心。国民党中央政策会执行长林益世甚至威胁说,如果民进党不接受“全案表决”,“冲突就在所难免”。另一方面,国民党也同意在表决过程中,在完成“逐条讨论、全案表决”程序后可提“附带决议”,最后还接受了“连续表决十六次”,即同意民进党就协议各条提出修正案,再以人数优势加以否决,从而成功化解了民进党要求“逐条表决”的压力。
民进党经过7月初全力阻挠后,一度宣布退出“立法院”审查,但很快发现岛内民意已经发生转向,玩弄了一年多的“抹黑”伎俩失效,党内高层开始感到危机,暗暗调整了策略。这可从蔡英文对ECFA的前后表态看出。从上半年的高调谈论“民进党上台后将公投废除ECFA”,到声称“想通了”,不能“狗吠火车”,最后谈及“会跟着民意走,并依当时的民主程序来进行”。在作法上民进党采取了两面手法,一方面抛出“要逐条、要表决、要英文版、要‘公投’”的“四要”原则,继续攻击两岸经济合作框架协议将使台湾“丧失主权”,向绿营支持者表示其“反对到底”的决心。一方面,又提出不要上国民党圈套。民进党“立法院”党团书记长潘孟安称,民进党要小心不要中了国民党制造的“为反对而反对”的圈套,一旦审议过程再次爆发冲突,只会给国民党在“五都”选举中做文章的空间,民进党要尽力避免。
在蓝绿各有考虑的情况下,ECFA审议的最后阶段可谓波澜不惊,出奇地平和。虽然审查历时长达13小时,民进党共提出18个包括ECFA名称、序言、及16个条文等修正动议,蓝绿双方展开了马拉松式发言辩论,历经19次投票表决,“全案表决”时民进党又全体弃权,但当晚(8月17日)10时15分,审议程序顺利完成。整个过程可以说是蓝绿双方都在“照表操课”,各自有了向支持者解释的空间:蓝营可解读为“全案表决”,绿营既可认为实现了“逐条表决”,又避免了直接站在民众利益的对立面。
政坛变化诡异,蓝消绿长仍在继续
随着ECFA即将正式生效,岛内政坛出现诡异变化。
一方面,民进党内部因“五都选举”出现分化,不少人对协议表示“有条件支持”。宣布脱离民进党参选大高雄市长的杨秋兴就表示要正视台湾经济发展的现实,在不开放大陆劳工与农产品前提下“绝对支持ECFA”。现任台南市长的民进党人许添财在大批民进党已“帮派化”的同时,强调要以“中庸之道迎ECFA”。台南县长苏焕智对ECFA的态度也发生了变化。这些人在民进党内的资历老,代表着民进党支持基础的相当一部分南部民众的意向。这正是民进党最后不得不调整策略的原因所在。
另一方面,虽然ECFA已经证明马英九当局在引导台湾经济走上正确道路方面功不可没,台湾经济也已走出低谷(今年增长率估计达8%以上),但蓝营在即将到来的“五都选举”中依然处于被动挨打的局面。蓝营不仅在台南、高雄两市的选举声势越来越弱,在台北、新北两市的选情也不容乐观。眼下,民进党已经将“五都”选举主轴调整为“向贫穷宣战”,针对此波经济复苏未能有效解决的失业和贫富差距等突出问题,力争中下层民众的同情与支持。根据官方公布的数据,2009年岛内贫富差距上升到6.34倍,仅次于2001年的6.39倍,居战后第二高。今年头七个月岛内工业与服务业雇员的平均收入扣除物价上涨因素实际收入甚至低于1993年。这些信息已经成为绿营反马的重要理由。各项调查也显示,民众对马英九的满意度并未因ECFA获得通过而得到有效提高,而且未来形势发展依然看不到有任何好转的迹象。特别是杨秋兴脱党参选不仅未动摇陈菊在大高雄的领先优势,反而挤占了国民党候选人黄昭顺的支持群众。形成了诡异的陈、杨夹杀黄昭顺的局面。许添财也因此放弃了宣布脱党参选的计划。
马英九仍有可为,ECFA乃大势所趋
半年多来国民党在选举中一再失利不仅丧失了在“立法院”2/3多数席次的绝对优势,而且年底“五都”选举也面临严重冲击,马英九势必将在年底前对人事进行重大调整,以确保全年经济形势不致恶化并加强施政效率。依目前台湾官方估计,今年台湾经济增长率将达8.2%,而明年的增速将放缓到不及5%,亦即马英九2008年竞选时提出的6%增长目标将难以实现。在即将面临2012年“大选”的紧要关头,全力稳住经济将是马英九明年施政的重点,而ECFA也将自明年元旦起正式生效,对台湾经济增长将会产生重要影响。
依照台湾官方的统计,今年前七个月,台湾对外出口额为1558亿美元,较上年同期增长47%,其中对大陆和香港出口665亿美元,增长了57.8%,快于其他出口市场。对外出口依然是台湾经济的原动力。ECFA即将生效,在未来一段时间内两岸将面临如何充分发挥协议成果,并加快后续协商进程的挑战。金融危机后国际市场依然动荡不安,充满变数,两岸经贸合作已经成为台湾可以利用的最大王牌,而ECFA开启的两岸经济合作机制化的过程,又将发挥综合效应,成为马英九开启台湾经济发展“黄金十年”的重要凭借。由于两岸既存的结构性差异,未来两岸协商面临的难题会越来越大,但加强合作的趋势已成为两岸各界深刻共识,台湾经济必将从两岸经济合作受益。至于马英九当局能否享受政治上的好处,则还要看其在其他方面的努力了。
甲方：××有限公司
乙方：××公司
鉴于:
1、甲方系政府授权从事土地一级开发的国有投资公司××公司（以下简称××公司）的全资子公司，从事房地产开发经营、城市基础设施建设及项目投融资方面业务。
××公司作为具有政府背景的投资公司，在土地一级开发业务方面具有丰富的经验和较强的综合实力和品牌优势。
2、乙方系公司。公司在云南省内具有多年从事项目开发的经验，成功开发多个房地产项目，具有较强的资金实力、房地产开发经验和品牌优势。
3、根据昆明市政府的授权，××享有对区片区的土地进行一级开发整理权，目前有片区内临近路零星地块（约70亩）可供开发。
4、甲乙双方愿意共同出资设立一家项目公司（以下称“项目公司”），由项目公司以社会投资人的身份出资，对片区70余亩地块进行合作开发。甲方以地块产权评估后核价参股项目公司，乙方以资金参股项目公司，共同组建双方出资由乙方控股的项目公司共同开发该项目。
现双方经过友好协商，本着平等、互利、共赢、发展的原则，达成如下协议：
一、合作开发的项目概况
甲方由××的全面授权，通过公开评估招商竞谈方式，确定乙方社会投资人参与区片区零星地块合作开发，开发面积约70亩。
本协议拟进行土地一级开发的土地位于区社区，临近路。土地面积70余亩，项目范围示意图详见附件，具体开发的范围及面积以规划部门批准的最终规划红线范围和面积为准。
二、合作开发的基本思路、内容和原则
（一）基本思路：
双方同意，在合乎法律法规和市政府有关规定条件下，按照合作开发、风险共担、利益共享、公平自愿的原则共同出资对该地块土地实施开发，其中土地一级开发由××全权委托甲方实施，并按供地方式实施供地办理产权，乙方作为社会投资人负责融资；后由双方合作成立股份制项目公司共同实施项目开发，甲方以该项目中资产通过公开评估核算为股本入股项目项目公司，乙方以项目前期所有投入资金及投资回报，同时作为后续项目启动资金出资额作为资本参股，双方成立项目股份公司对项目进行共同开发。
（二）开发内容：
共同合作开发的内容为：
1、双方按照约定比例，共同出资设立项目公司对70亩地块进行共同投资开发，其中甲方出资以项目土地资产（其中不含加油站用地）评估费为出资额，乙方以前期已投入资金及回报为部
分出资额（投资回报按市政府相关文件核算），同时按约定比例补足注册出资额作为项目启动资金，后续项目资金不足部分以项目公司及资产实施融资。
2、项目公司负责项目涉及的房地产销售经营、加气站经营、物业开发经营等所有项目，经营收益按双方出资入股比例分配，其中不含用地及经营项目。
二、双方合作的具体方式
双方共同出资设立项目公司，项目公司注册资本金：人民币万元整，甲方以地块、乙方以货币形式一次性出资到位。其中，甲方按土地评估价值作为股本，出资人民币万元（以双方认可具有土地评估资质单位评估报告为准），占项目公司注册资本的百分之三十（30%）；乙方出资人民币万元，占项目公司注册资本的百分之七十（70%）。
认缴出资的时间和方式，由甲、乙双方另行协商，并在项目公司章程中约定。
考虑甲方具有政府性背景属性，如因政策调整、法规作用等不可控因素对该地块开发的提出要求，造成该协议中止，则甲方按照乙方实际出资额及时点的9.8%年利率，连本带息给乙方一次性还本付息。除此之外甲方无需承担任何违约责任，也无需给予乙方任何赔偿/补偿。
三、增资扩股约定
1、双方约定，乙方按昆明市政府《关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知》（昆政发【2010】69号）要求通过公开竞谈方式确定作为社会投资人参与该片区的一级土
地开发。
2、项目公司成立后，由乙方按比例出资入股项目公司方式，负责合作开发项目的后续所需资金的筹措，不足部分由项目项目公司资产抵押实施融资投入。
若向原公司股东以增资扩股方式筹措的，则双方另行协商股本比例；
若以项目公司名义对外借款筹措的，则该借款金额应作为项目公司的负债，双方在项目公司中所持股权权益比例保持不变，相关权益责任按股权比例分担；
若以新增股东方式增资扩股的，各方增资金额及持股比例另行协商约定并按程序报董事会批准。
四、项目公司组织机构
1、项目公司设股东会、董事会、监事会、总经理。
2、项目公司最高权力机构为股东会，负责决定项目公司的所有重大事项。
3、项目公司董事会对股东会负责。董事会按照《项目公司章程》的有关规定和股东会授权，对项目公司重大事务进行决策。
4、项目公司董事会由三名董事组成，其中，甲方推荐一名，乙方推荐二名，乙方二名董事中含一名项目公司职工代表选举产生的董事。
5、项目公司董事会设董事长和副董事长各一名，董事长由乙方推荐的董事担任，副董事长由甲方推荐的董事担任。
6、项目公司设立监事会，由一名监事组成，监事由甲方推荐一人担任。监事依照《公司法》和《项目公司章程》的规定行
使监督、检查职权。
7、项目公司设总经理一名，根据工作需要可设副总经理职位。总经理由乙方推荐的人担任，总经理为项目公司的法定代表人。项目公司设财务总监一名，财务总监由甲方推荐的人担任。
8、项目公司的公司章程由甲乙双方根据本协议所约定的原则另行制定，其他及未尽事项按照《公司法》有关规定执行。
五、土地一级开发整理投资回报的分配
双方约定，项目公司提供资金参与一级开发所取得的投资回报，不按甲乙双方持有项目公司的股权比例进行分配，而由甲乙双方按项目实际投入一级开发的资金比例、市政府有关规定和双方的约定进行分配。
六、项目开发的资金筹措、资金成本及利润分配
1、按照有关规定取得该片区土地的建设用地使用权并评估入股后，乙方负责项目二级开发建设启动资金的筹措，并作为乙方项目项目公司参股股本。
2、项目公司向银行、其他金融机构、其他单位的融资，按实际发生的资金成本据实计入项目开发成本。
3、由项目公司向甲方、乙方或关联企业进行的融资，其利率由项目公司董事会根据当时市场资金成本的平均水平（不超过总成本的10%）协商确定，并计入项目开发成本。
4、项目公司在项目二级开发中所取得的利润，由项目公司各股东按股权比例分配；若发生的亏损也由项目公司独立承担。
七、争议的解决
本协议在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商
不成，任何一方均可向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉。
八、补充协议
未尽事宜，双方协商后以书面方式作出补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
九、其他
本协议经双方法定代表人或授权代表人签字、盖章后生效，本协议一式八份，各执四份，均具同等法律效力。
甲方：盖章
法定代表签字：
（授权代表）
乙方：盖章
法定代表签字：
（授权代表）
签订时间：
房地产项目合作开发协议
甲方:
乙方:
二0一
年
月
房地产项目合作开发协议书
甲方：出资收购方（以下简称“甲方”）地址： 法定代表人：
乙方：土地所有方（以下简称“乙方”）地址： 法定代表人：
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规及深圳市的相关规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发位于 市 区 路的“ ”项目事宜，经协商一致达成如下协议，以供双方共同遵照执行。
一、项目概况：
1、本协议中由甲、乙方双方合作开发的项目位于： 市 区 路，项目暂定名为：（以下称“本项目”），项目用地面积为：平方米，签约时土地用途为： 用地（本项目合作开发过程中进行土地用途的变更），宗地号为： 号，签约时使用权人为： 有限公司。（以上详见宗地图、土地使用证及房产证）；
2、本项目是通过对位于 区 路的 号地块（以下称“本项目所在地块”）合作开发，建成（什么样的社区），并在销售获利后双方按比例分配收益，实现甲乙双方互惠共赢；
3、本项目计划开发总建筑面积平方米，其中地上 层（包括住宅面积平方米、商用面积平方米），地下 层（面积平方米），上述面积若因政府规划审批等原因导致变动，应以规划审批的实际面积为准；
二、合作模式：
1、本项目计划投资总额 万元，甲方出资 万元，乙方出资 万元(双方出资比例)；
2、甲乙双方共同成立项目公司负责管理本项目的建设与销售。项目公司的设立方式、公司名称、股权比例、公司章程、人员配备、财务制度及运作机制等均由甲方制定,本协议中有约定的，依据该约定；本协议中未约定的，由双方另行协商一致后确定；
3、在本项目中，乙方负责办理项目前期的土地出让、土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续变更至项目公司名下，在此基础上甲方一次性期向甲方支付人民币 万元整，作为乙方开展上述工作的前期费用。
三、项目实施：
1、乙方须在本协议签订后五日内向甲方提供本项目所在地块的权属证明及宗地图；
2、甲方须在本协议签订后五日内向乙方支付本协议中第二条第3款的资金，以确保项目前期工作的正常进行；
3、乙方应与本项目所在地块所有权人（即 有限公司）的股东洽谈协商，以取得 有限公司百分之五十一以上股权的形式实际控制本项目所在的地块；
4、乙方实际控制本项目所在地块后，负责办理土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续变更至项目公司名下，甲方应予以协助；
5、在乙方实际控制本项目所在地块后，甲方负责出资人民币 万元成立项目公司，并保证设立后的项目公司的企业类型、经营范围等符合动作本项目。项目公司设立后，由甲方暂时取得项目公司100%的股权；甲方负责办理该项目公司的全部设立手续，设立该项目公司的费用由甲方承担；
6、乙方以其拥有的 有限公司 %的股权向项目公司出资（以下如没有特别说明，所称项目公司均指甲方出资后的项目公司），乙方出资后，甲方拥有项目公司 %的股权，乙方拥有项目公司 %的股权；
7、项目公司由甲方经营，甲方指派 担任项目公司的 职务，指派 担任项目公司的 职务；指派 担任项目公司的 职务；
8、甲乙方双方共同协商确定公司章程的内容；
9、对上述第三条第6、7、8、9项的事项，甲乙双方应共同办理相应的变更登记手续，为此所支付的全部费用由乙方承担；
10、项目公司在经营管理本项目过程中的其它事项，由甲乙双方或甲乙双方指派的人员协商后，以股东会决议、董事会决议等方式做出决定，但不得违反本协议中（包括本协议的补充协议）已经确定的内容，否则责任方应认定为违约。
四、收益分配：
1、本项目完成后，甲乙按双方各自所持有的项目公司的股份比例分配收益（即按51：49的比例分配收益：甲方获得全部收益的51%，乙方获得全部收益的49%）；
2、若本项目中的房产建成后，销售取现暂时困难，也可由双方协商同意后按上述第四条第1款的比例分配房屋作为收益，双方应对各自分得的房屋分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房屋。
五、其它约定：
1、本协议签订生效后，未经甲方许可，乙方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益；
2、如果乙方中途需要将项目股权转让，甲方拥有优先购买权，乙方转让时必须经甲方同意及确认，但本合同条款不变。
六、违约责任：
1、乙方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，或甲方在合理的时间内未能及时取得合作开发土地的报批报建手续，甲方有权终止本协议，并要求乙方赔偿相应经济损失；
2、若甲方在本协议约定的期限内无法全部履行出资义务，甲方应向乙方支付违约金并同时赔偿乙方的实际损失；同时，乙方有权终止与甲方的合作；
3、任何一方不履行本协议中的其它义务或履行义务不符合约定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；
4、任何一方若因不可抗力（如战争、自然灾害等）导致部分或全部不能履行本协议中相应条款的，均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切必要的补救措施以减少损失；
5、因甲乙双方指派人员的行为所导致的对本协议中任何条款的违反，均视为指派该人员的一方的责任。
七、争议的解决：
1、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规；
2、因履行本协议发生争议，甲乙方双方应协商解决，协商不成的，可向本项目所在地的人民法院起诉。
八、协议生效、修改及终止：
1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章后生效；
2、本协议未尽事宜，经双方共同协商一致，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；对补充协议的违反，视为对本协议的违反；
3、经双方共同协商一致，可修改本协议中的部分条款；凡对本协议中的任何条款进行修改，应签订书面协议；对修改后的协议条款的违反，视为对本协议的违反；
4、本协议中的所有条款全部履行完毕后本协议即自动终止。
甲方：（签章）
乙方：（签章）
法定代表人：
法定代表人：
委托代理人：
委托代理人：
电话号码：
电话号码：
传 真：
传 真：
甲方:王元忠（身份证号码：5***121592）
乙方:朱小华（身份证号码：5***200127）
丙方:李学平（身份证号码：5***10042X）
丁方:巴中市天柱房地产开发有限公司
鉴于：
1、甲、乙、丙、丁四方就共同投资合作开发经营通江县诺江镇原“南城金都”（现更名“华府首座”）房地产项目（以下简称“华府首座”项目）的相关事宜于2013年元月3日在成都签订了一份《合作开发经营房地产项目协议书》（以下简称“合作协议”）。
2、在履行“合作协议”过程中，丙方已投资到“华府首座”项目的资金共计800万元，其中300万元系向丙方借款，500万元系向第三人借款。乙方应于2013年1月5日前到位的1000万元投资款中，尚有200万元至今未到位。乙方无资金实力继续履行“合作协议”中约定的投资义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进，给甲、乙两方造成了损失。
基于前述情况，为了让“华府首座”项目顺利推进，经四方共同协商，一致确定乙方和丁方退出“华府首座”项目。现四方本着平等自愿的原则，就乙、丁两方退出“华府首座”项目的相关事宜以及由此导致“合作协议”变更的相关事宜协商一致签订本协议供四方遵守：
一、基于乙方无资金实力，无法继续履行“合作协议”中约定的投资
义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进的事实，乙、丁两方提出退出“华府首座”项目，对此，甲、丙两方表示同意。
自本协议生效之日起，乙、丁两方即算退出了“华府首座”项目，自此，乙、丁两方即不再是“华府首座”项目的合作主体，对“华府首座”项目不再享有包括“合作协议”约定的30%权益份额在内的任何权益，乙方对“华府首座”项目也不再负有投资义务。乙方除有权依据本协议第四条的约定向甲、丙两方主张该条约定的债权外，乙、丁两方不得以任何理由和任何方式对“华府首座”项目和对甲、丙两方主张任何权利。
与此同时，“华府首座”项目即归甲、丙两方合作开发，合作开发主体即由甲、乙、丙、丁四方变更为甲、丙两方。
由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，而丁方又系乙方的关联公司，且 “华府首座”项目刚启动不久，并未达到“合作协议”约定的管理费支付条件，故不存在“合作协议”第五条约定的管理费及其支付问题。
二、“合作协议”约定的乙方在“华府首座”项目所享有的30%权益份额及相应的义务全部由甲、丙两方某一方承接或两方共同承接或两方找第三人承接，具体承接事宜由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。
三、对于乙方利用从丙方所借的300万元借款投入到“华府首座”项目形成的300万元投资款的处理及乙方向丙方所借的300万元借款及资金占用费和相应违约金的归还约定：
自本协议生效之日起，乙方已向“华府首座”项目投资的300万元即转为丙方后续应履行的投资义务的投资款，同时乙、丙两方间300万元借款本金归还问题即算了结，“合作协议”约定的资金占用费即停止计算。
截止本协议生效之日止乙方应付丙方的300万元资金占用费和违约金共计万元，乙方应于2013年月日以前支付给丙方，如逾期不支付，则应按每逾期一日千分之一的标准向丙方支付违约金。“合作协议”中有关担保的约定对前述未归还的资金占用费仍然有效。
四、对于乙方利用从第三人所借的500万元借款投入到“华府首座”项目形成的500万元投资款的处理：由甲、丙两方各向乙方退还250万元投资款，退还时间为自本协议生效之日起由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，故不存在支付前述投资款利息的问题。若甲、丙两方逾期向乙方退还前述投资款，则根据逾期支付的金额和逾期的天数按每逾期一天千分之一的标准计算向乙方支付违约金。
五、乙方向第三人所借的500万元借款本息归还问题，由乙方自行处理，与甲、丙两方及“华府首座”项目无关，乙方确保其前述债权人不基于乙方所欠的前述借款而找 “华府首座”项目及甲、丙两方的麻烦，如有前述麻烦发生，则乙方应向甲、丙两方各支付100万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
六、乙、丁两方尚需履行的义务：
1、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将“合作协议”约定的以丁方名义竞买的“华府首座”项目土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司按照政府相关部门的规定办理，如涉及税、费等由四方平均分摊。
2、在前述土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下之前，乙、丁两方必须保证不因乙、丁两方的债务等原因导致前述土地使用权及“华府首座”项目被主张权利，否则，除按“合作协议”中的相关约定处理外，乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付300万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
3、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将近期开发经营过程中已经以丁方名义与相关主体签订的相关合同的权利义务与相关主体协商变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司及合同相关主体按照《中华人民共和国合法》的相关规定办理。如丁方拒绝办理，每拒绝办理一起合同，则乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
4、乙、丁两方对“合作协议”及本协议约定的所有事项及所知悉的有关“华府首座”项目及甲、丙两方的商业秘密负有永久保密义务，如乙、丁两方任何一方违反，违约方按每发生一起泄漏前述秘密的事件，分别向
甲、丙两方各支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
5、乙、丁两方应当及时适当地履行因其退出“华府首座”项目而涉及的应当履行的其他义务。若拒绝履行，应赔偿因此而给“华府首座”项目及甲、丙两方造成的损失。
七、乙方因首期投资款未足额到位及无资金实力履行后续投资款到位的义务，由此根据 “合作协议”第十三条的约定乙方应向甲、丙两方支付的违约金和赔偿金，甲、乙两方表示暂时保留追索权，在乙、丁两方完全履行了本协议约定的义务的情况下，甲、丙两方放弃追索权并不再追究。
八、因乙、丁两方退出“华府首座”项目而涉及调整和变更《合作开发经营房地产项目协议书》的其他事宜，由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。
九、本协议经甲、乙、丙三方方签字及丁方法定代表人签字并加盖公章后生效。
十、解决本协议的争议方式与“合作协议”相同。
十一、本协议一式四份，四方各持一份。
甲方（签名）：
乙方（签名）：
丙方（签名）：
丁方（盖章）：巴中市天柱房地产开发有限公司 法定代表人（签名）：
“这无疑是一个极大的利好, 以后拓展台湾市场的机会将更多。”
“未来我们台商在大陆将不再仅仅是投资设厂, 还可以进军更多领域。”
这不同领域、层层递进的愿景, 随着9月12日的《海峡两岸经济合作框架协议》 (ECFA) 的生效将逐渐变为现实。无论是投资台商还是从事两岸贸易的内地商人, 抑或普通百姓, 无不对ECFA的实效充满期待。日益走向深入的两岸经贸合作, 从此迎来一个全新的ECFA新时代。
2010年6月29日, 海协会会长陈云林与海基会董事长江丙坤在重庆正式签署《海峡两岸经济合作框架协议》 (ECFA) 和《海峡两岸知识产权保护合作协议》 (以下简称《知识产权协议》) , ECFA作为两岸之间关于经济贸易合作的总体框架协定, 其对于两岸经贸合作正常化、制度化、机制化之积极意义有目共睹, 而《知识产权协议》作为ECFA框架下的一个单项协议, 应该说是海峡两岸业界都有着长久期待的一份收获。对于切实维护两岸同胞的知识产权权益, 促进两岸知识产权保护领域的交流与合作, 乃至丰富和推动两岸经济文化交流, 都有着积极的保障作用。
ECFA关税下降:两岸互惠、商机无限
台湾食品在大陆市场很受欢迎, 其品质得到大家一致认可。然而真正把它作为日常消费的百姓却并不多, 因对其昂贵的价格望而却步。以台湾水果为例, 受运输时间长、天气热、保鲜费用高等因素影响, 一般台湾水果价格比普通水果价格高出5倍左右。虽然喜欢, 但只能偶尔买些尝鲜而已, 这是大多数大陆百姓的选择。之前台湾农产品进入大陆市场, 有10%以上的关税。这样台湾食品的售价自然不低。
ECFA的实施将改变台湾水果价高难以进入寻常百姓家的现状。根据ECFA协议, 台湾18项农产品出口至大陆将逐步享受零关税, 其中包括鱼类、生鲜甲鱼蛋、鲜兰花、金针菇、香蕉、柳橙、柠檬、哈密瓜、火龙果及茶叶等台湾地方特色产品。有专家表示, ECFA生效后, 台湾农特产品运到大陆销售, 免去关税压力, 可以降低约一半的成本, 从而极大降低台湾农特产品的售价。
ECFA的内容还显示, 在未来3年内, 台湾对267个原产于大陆的产品也将逐步实行零关税。关税减免, 大陆产品进入台湾市场的渠道将更加顺畅, 而且手续也将更为简化, 这无疑为大陆企业对台出口注入一支“强心剂。“关税降低, 对两岸市场开放, 对两岸贸易都有很大帮助, 大陆台商以后可以有很多产品经由这次的关税降低回销台湾, 同时可以从台湾进口比较低廉的原材料, 还有很多设备可以享有比较低的关税优惠。”浙江嘉兴台资企业联合会会长李茂春说。在台湾方面对大陆产品实行零关税的同时, 大陆也将对539种原产于台湾的产品逐步实行零关税。这无疑为台商发展提供了一个巨大的发展空间。企业的关税可以得到减免, 将刺激两岸之间的商品流通, 在大陆投资的台商, 有机会进军更多商业领域, 大力发展两岸贸易。同时投资成本的大幅度降低, 也帮助企业在发展的道路上走得更顺畅更广阔。
作为第一份推动两岸经济关系正常化、制度化的框架性协议, ECFA基本涵盖了两岸间主要的经济活动。9月以来, 台湾已接连有两家金融控股公司与大陆金融机构结成策略联盟。中国银行和交通银行就赴台设立办事处一事, 向台湾金融主管机构提交了申请。两岸金融机构都在积极争取ECFA为两岸金融市场带来的无限商机。
台湾桃园县长吴志扬在上海举行的招商说明会上说, “在ECFA签署等因素下, 桃园航空城原有企业决定扩厂, 原来准备出走的台湾厂商纷纷回流, 这使得两岸经贸关系会更加紧密、更加稳定。”ECFA签定后, 大大提升了海外台商投资大陆市场的意愿, 而谋求与台企联的合作则是整合两岸和全球资源、让台商在机遇中加快发展的又一切实之举。
据台湾方面最新统计, 在减免税收的早收清单方面, 台湾有539项, 大陆有267项;总降税获益方面, 台湾近300亿元 (新台币, 下同) , 大陆30余亿元;ECFA正式生效后, 台湾产值将增加8976亿元至9245亿元, 成长2.75%以上;在就业机会方面, 台湾将为此增加26万余人, 成长2.5%左右;台湾GDP为此将增长1.65%至1.72%。岛内经济专家分析认为, ECFA将为台湾经济带来多重利好, 大陆将对台逐步实施500多项产品零关税及数十项服务市场开放, 这将有效增加台湾产品对大陆的出口以及台商对大陆的投资, 将在一定程度上拉动岛内的投资与需求, 促进相关产业与总体经济的发展。而且, 由于早收计划在相当比例上涉及传统产业, 对台湾传统产业的转型升级与发展将大有裨益。台湾“经济部长”施颜祥认为, 两岸经济竞合新情势已经到来。他指出, “大陆市场将影响台湾经济成长, 并成为台湾经济成长的重要动力, 大陆已兼具了世界工厂与世界市场的双重角色。”
ECFA效应逐渐扩散
证券业
股市是反映经济状况的一个晴雨表, 台湾华信总经理李士豪指出, ECFA生效对传统产业与金融类股会有正面帮助, 尤其是列入早收计划的产业。他认为, 涉及大陆内需、金融、运输、电子等两岸相关题材的台股将持续受益。
农渔业
大陆相关业者看好18种台湾农渔产品登“陆”。大陆从2005年开始推出惠台农业政策, 已有34种农产品零关税, 效果及反响都很好。石斑鱼、文心兰等台湾农渔产品, 大陆几乎不生产, 对它们实施关税减免, 有利于台湾生产者与大陆消费者双重受惠。
ECFA的签署可降低经营成本, 促进就业空间, 是两岸互利双赢的成果。它不但是两岸经贸关系重要的里程碑, 也是两岸在各自面向区域经济整合及全球化发展趋势下, 跨出的极为关键的一大步。随着协议的签署, 有利于更好地形成两岸产业布局, 使两岸资源有效配置。两岸经贸活动在更加有利、有序的环境中, 可以利用各自优势, 提升经济实力, 布局全球市场。
伴随着ECFA的生效, 两岸经济互动会进一步加深, 这必将对两岸经济合作开创划时代的格局产生深远影响, 为两岸经济发展带来新的活力和机遇。相信两岸经济合作框架协议将会进一步排除两岸贸易和投资的障碍, 一方面促进贸易, 另一方面促进投资, 进而扩大就业、振兴经济, 让两岸同胞共蒙其利。
专家:后ECFA时代两岸经贸展新颜
ECFA的签署不仅对台湾岛内的经济振兴有益, 而且对两岸的经济关系发展也将产生重大影响。对此, 中国社会科学院台湾研究所研究员王建民这样评价:两岸从1949年到现在60多年中, 从未进行过这么全面深入的协商谈判。原来所签署的协议一般只涉及个别行业, 如“三通”协议。但ECFA的协商内容涉及到两岸的众多行业和领域。“ECFA的签订, 标志着两岸迈向了经济一体化发展的道路, 两岸经济融合从此走上了康庄大道。ECFA的签署, 也为两岸和平发展奠定重要的物质基础。”
“具体来讲, ‘后ECFA时代’两岸经贸往来的变化体现在:一是双方可以优势互补, 联手到国际市场上竞争, 为两岸经济发展开创更好的前景。二是凭借ECFA这个平台, 两岸可以进行经济结构、产业结构的调整, 对产业的分布、产业链的连接作出新的考虑。三是两岸经贸关系的许多单向性, 包括人员、投资、技术合作以及金融领域的合作等, 都将朝双向性发展。”台湾中国文化大学教授蔡玮具体分析指出。
“因此, ECFA签署后两岸经贸发展绝不仅仅是量的增多, 而是质的转变。”台湾东海大学教授杨开煌也如是说。
ECFA协议的后续解读
ECFA是一个框架性协议, 协议生效后, 两岸双方还须在6个月内, 就货物贸易协议、服务贸易协议、建立适当的争端解决程序以及建立投资保护机制等问题展开磋商, 逐一签署单项协议。此外, 在不迟于协议生效后6个月内, 开始实施货物贸易早期收获计划, 尽速实施服务贸易早期收获计划。预计ECFA早收清单将于2011年1月1日起付诸实施, 届时列入清单的约800项产品将逐步开始降税。
ECFA的生效还有一个重要意义, 就是协议中提出的“两岸经济合作委员会”将进入筹组阶段。该委员会是两岸双方在两会框架下首次共同组成的工作机构和联系机制, 这一机制将为ECFA的后续磋商, 乃至两岸经济合作制度化发展, 提供重要的组织保障。
许武首先代表中国科大欢迎程东红、任福君到中国科大开展交流合作。他指出，中国科大依托中科院、拓展“所系结合”是中科大发展的生命线，然而在新的时期这种“所系结合”需要进一步创新发展，“所系结合”的范围不能只局限于中国科学院系统内部，完全可以在合作共赢、共同发展的基础上寻求与中科院系统外相关研究机构开展战略合作。他称赞中国科普研究所是中国科普研究的国家队，在科普研究方面有着深厚的实力和广泛的国际影响；同时，中国科大人文学院在科技传播、科学普及等学科领域有着良好的师资力量和科研实力，相信中国科普所与中国科大人文学院这种新形式的“所系合作”一定会实现合作共赢，为我国科普事业的发展做出更大的贡献。
程东红高度评价“系所合作”框架下的中国科普研究所与中国科学技术大学的战略合作，她指出，《科普法》的颁布体现了国家对科普事业的重视，从2006年建设创新型国家的提出到《全民科学素质行动计划纲要》的实施，中国科协被赋予了更多的科普职能。中国科大在科研和科普方面具备优质的人才资源，科协将大力支持中国科普所与中国科大人文学院的合作，借助中国科大的优良资源，更好地开展科普研究和实践工作。同时，中国科协也将作为中国科大师生的科普研究实践基地与信息平台全面开放。中国科普所将成为中国科大与中国科协战略合作的一个门户，为将来开展全方位的实质性合作奠定良好的基础。
任福君介绍了双方合作的历史沿革，并重点介绍了此次“所系合作”框架协议的主要内容，其中包括学科建设合作，共建科普人才教育基地，搭建科普研究资源共享平台，共同开展科研项目等。任所长还对中国科普研究所的基本情况及其三个平台建设（科研平台、资源平台、服务平台）进行了简要说明。
随后举行了中国科普研究所与中国科大合作框架协议的签订仪式，任福君所长代表中国科普研究所，中国科大人文学院执行院长汤书昆代表中国科学技术大学在合作协议上签字。
签字仪式结束后，程东红一行参观了中科大国家人文素质教育基地——中国科学技术大学陶瓷艺术中心。程东红对陶艺中心开展的大学生人文素质教育活动称赞有加，认为这充分体现了中国科大科技与人文的融合，并欣然在瓷板上题词留念。
随后，程东红一行参观了中国科学技术大学的省级文科重点基地——科学传播研究与发展中心，作为省部级高校人文社科重点研究基地，科学传播研究与发展中心近年来在承担国家科研项目以及科普人才培养方面成绩显著，并与中国科协建立起了良好的合作关系，程东红对此表示肯定，她在听取中心的发展情况介绍后，进一步与现场师生进行了亲切交流。
程东红一行还先后考察了中国科大的两个全国科普教育基地——火灾科学国家重点实验室和国家同步辐射实验室，分别听取了相关负责人对实验室基本情况的介绍，还现场观看了细水雾灭火及火灾逃生的科普演示，参观了我国首台以真空紫外和软X射线为主的专用同步辐射光源设备，饶有兴趣地询问有关光电辐射方面的科普知识。程东红对中国科大的两个全国科普教育基地给予很好的评价，同时也对如何进一步培养专业科普人才、强化中国科大科学传播中心与理工科专家密切合作，产出更多让普通百姓都能懂的科普作品提出了殷切希望。（张义忠）
什么是合作开发
共同投资即指合作各方分别投入合法的出让土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。
共享利润是指房地产合作开发的各方共同分享房地产开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权以及其他经济利益表现形式。
共担风险是指合作各方对房地产合作开发失败，或没有完全达到预期目标而导致的现实损失或预期损失进行分担。分担的比例和方式由各方自行约定。
共同投资、共享利润属于房地产合作开发的必要特征很容易让人理解和接受，而把共担风险作为房地产合作开发的必要特征则与合同自治理论和现行合同法的.平等自愿原则发生冲突，不符合经济社会发展实际情况。只要合作各方在平等自愿基础上达成协议，一方投资后收取固定利益，他方投资后承担全部风险，收取风险利益(这种风险利益通常较高)，法律并无禁止，法律和司法机关也没有必要干涉民事主体自愿进行的权益处置。例如，房地产合作开发的各方出资成立项目法人公司，并约定一方股权为优先股，利润分配时优先获得固定股息收益，并由其他股东对此收益提供担保。该情况符合公司法第三十五条之规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”可见公司法明确支持股东利益分配自治原则。因此，司法解释把共担风险作为房地产合作开发协议的基本特征和内容有违意思自治的法理和法律原则。
房地产合作开发协议一般包括以下主要内容：
1. 合作的基本原则
2. 合作的目的
3. 合作的方式
4. 供地方的权利与义务
5. 非供地方的权利与义务
6. 风险分担方式
7. 利益分配方式
8. 房屋销售
9. 物业管理
10. 违约责任
11. 本协议的变更和终止
甲方：海南扶贫工业开发区总公司（以下简称甲方）
乙方：海南善水房地产开发公司（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“ 海南教师村”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。
一、项目概况
本项目位于。项目用地面积平方米（约亩），规划用地性质为用地，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米，其中地上层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。
二、合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。乙方于合同签订之日起一个月内预付甲方人民币XXXXXX万元整（￥万元），作为甲方的项目前期补偿与收益。
乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。
根据协议, ABB将通过新能源及电力保护领域的领先产品和解决方案, 支持深圳工业、交通和基础设施的转型升级。 作为全球第二大太阳能逆变器制造商, ABB将在深圳打造新能源研发制造中心, 重点发展太阳能逆变器产品, 同时将建立在华电力保护产品生产基地, 支持深圳及全国可再生能源、高端制造业等领域的快速发展。
同时, ABB将积极开发电动汽车快速充电技术和解决方案, 支持深圳推进电动汽车、电动公交车、现代有轨电车等新型绿色动力交通项目的建设, 从而降低对环境的不良影响, 实现交通可持续发展。
刘忠洲 北京德恒律师事务所武汉分所
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
从该定义可以看出，房地产合作开发具有三个基本特征，即共同投资、共享利润、共担风险。
共同投资即指合作各方分别投入合法的土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。
共享利润是指房地产合作开发的各方共同分享开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权及其他经济利益表现形式。
共担风险是指合作各方对房地产合作开发失败，或没有完全达到预期目标而导致的现实损失或预期损失进行分担。分担的比例和方式由各方自行约定。
笔者认为，共同投资、共享利润属房地产合作开发的必要特征，而把共担风险作为房地产合作开发的必要特征则与合同自治理论和合同法的平等自愿原则发生冲突，也不符合经济社会发展实际情况。只要合作各方在平等自愿基础上达成协议，一方投资后收取固定利益，他方投资后承担全部风险，收取风险利益（这种风险利益通常较高），法律并无禁止，法律和司法机关也没有必要干涉民事主体自愿
进行的权益处置。例如，房地产合作开发的各方出资成立项目法人公司，并约定一方股权为优先股，利润分配时优先获得固定股息收益，并由其他股东对此收益提供担保。该情况符合公司法第三十五条之规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”可见公司法明确支持股东利益分配自治原则。因此，司法解释把共担风险作为房地产合作开发协议的基本特征和内容有违意思自治的法理和法律原则。
房地产合作开发协议一般包括以下主要内容：
1.合作的基本原则
2.合作的方式
3.供地方的权利与义务
4.非供地方的权利与义务
5.风险分担方式
6.利益分配方式
7.违约责任
8.其他必要内容
技术合作框架协议书
框架协议
技术合作框架协议书
甲方:中国治理荒漠化基金会广东省办事处
乙方:广东省林业科学研究院
中国治理荒漠化基金会广东省办事处为在广东省更好地开展荒山治理的科学研究、人才培训、生态保护，进一步推动中国治理荒漠化基金会广东省办事处的工作，与广东省林业科学研究紧密合作，双方经过友好协商，达成以下框架性协议：
一、甲方聘请乙方作为中国治理荒漠化基金会广东省办事处的技术支撑，提供技术咨询、培训和专业技术服务。
二、乙方李小川(副院长、教授级高工)、吴泽鹏(高级工程师)、王振师(高级工程师)、李兴伟(高级工程师)、陈建新(研究员)等专业技术人员组成专家组，定期或者根据项目进展情况为甲方提供技术服务，必要时指派本院或邀请外单位的相关专业技术人员参与工作。
三、甲方乙方需要时提供工作条件，甲方因工作需要时，出差工作的费用由甲方负责。
四、甲方在项目启动后，根据项目实际的投资款项，在基金会章程规定的范围内拔付乙方一定比例(**.*%-**.*%，参照林业项目规划计费用标准)经费作为技术服务费用。
五、本协议一式三份，双方签字后生效。
六、本协议未尽事宜由双方协商签订补充协议解决。
中国治理荒漠化基金会广东省办事处广东省林业科学研究院
签字代表：签字代表：
2014年1月日2014年1月日
框架协议
技术合作框架协议书
甲方：*****有限公司
乙方：
鉴于甲方拥有;
鉴于乙方对甲方技术的了解，愿意实施甲方的技术及专有技术，并且具备实施该这些技术的物质条件、法人资格和必要的资金，双方经过充分协商，本着平等自愿、互利有偿和诚实信用的原则签订本合同，共同遵照履行。
一、甲方所提供技术的内容、要求和工业化开发程度：
二、甲方所提供技术乙方可使用的范围以及将来产品的销售范围：
三、技术秘密的范围和保护期限：
四、技术指导的内容：
五、技术指导的人员由甲方派出，差旅费、咨询服务费有乙方承担，具体费用标准，甲乙双方另行订立协议进一步明确。
六、技术情报和资料及其提交期限、地点和方式：
七、验收的标准和方法：
八、技术使用费及支付方法：(1)按利润分成，甲：乙：的比例分;(2)销售额提成%。
九、合作方式：甲方按照本协议约定提供符合要求的技术以及相关的技术咨询服务，甲、乙双方应就本协议的技术所生产的产品的成本、销售、利润设立单独的帐目，由双方派人共同监管。在条件成熟时，由乙方或甲、乙双方设立该技术生产项目的项目公司。
十、合作期限：。
十一、后续改进的提供与分享：甲、乙方商定在生产过程中对现有技术的改良或革新以及由此技术而得到的其他技术，所有权仍然归甲方所有，但乙方在合作期限内有权免费继续使用。
十二、其他约定：甲方在与乙方就该技术进行合作时，并不限制甲方和其他有条件实施该技术的企业或个人进行合作。
十三、违约责任：
十四、争议的解决办法：甲乙双方就本协议所产生的任何争议都应该进行友好协商，协商解决不成的一致同意提交技术提供方所在地的仲裁委员会进行仲裁。
十五、本协议自双方签章之日起即具有法律效力，一式二份，双方各执一份。
十六、本协议未尽事宜，双方可进一步协商后订立补充协议或变更本协议内容，补充协议或变更内容与本协议具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
签章：
签章：
签约地点：
签约日期：
框架协议
技术合作框架协议书
甲方：
乙方：
甲乙双方本着平等互利、优势互补的原则，就结成长期、全面的internet战略伙伴关系，实现资源共享、共同发展，并为以后在其他项目上的合作建立一个坚实的基础，经友好协商达成以下共识：
(一)权利与义务
1.甲乙双方皆承认对方为自己的战略合作伙伴，并在彼此互联网站的显著位置标识合作方的旗帜徽标链接或文字链接。
2.甲乙双方授权合作方在其互联网站上转载对方网站上的相关信息，该信息将由双方协商同意后方可引用(具体合作项目另签协议)。
3.甲乙双方在彼此互联网站中转载引用合作方的信息时须注明该信息由ｘｘｘ(合作方网站)提供字样，并建立链接。
4.甲乙双方必须尊重合作方网站信息的版权及所有权，未经合作方同意，另一方不得采编其站点上的任何信息，且不得在其网站以外媒
体发布来自合作对方站点的信息，否则构成侵权。被侵害方有权单方面终止合作并视情节选择要求对方承担损害赔偿的方式。
(二)相互宣传
1.甲乙双方应在彼此站点追踪报道合作方的市场推广计划及相关营销活动。
2.甲乙双方都认可的适当时间内，双方在彼此站点上开设专栏，撰写并宣传与合作对方商业行为有关的话题(具体合作项目另签协议)
3.甲乙双方在有关internet专题的研讨会和金融、金融等行业的各种展览会上，互相帮助、共同宣传，共同推进双方的品牌。
4.双方还可就其它深度合作方式进行进一步探讨。
(三)其他
1.甲乙双方的合作方式没有排他性，双方在合作的同时，都可以和其他相应的合作伙伴进行合作。
2.本协议有效期为
年，自
****年**月**日起到
****年**月**日为本协议商定合作方案的执行期限。
3.甲乙任何一方如提前终止协议，需提前一个月通知另一方;如一方擅自终止协议，另一方将保留对违约方追究违约责任的权利。
4.本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
5.本协议为合作框架协议，合作项目中具体事宜需在正式合同中进一步予以明确。框架协议与正式合作合同构成不可分割的整体，作为
甲乙双方合作的法律文件。
6.本协议期满时，双方应优先考虑与对方续约合作。
7.双方的合作关系是互利互惠的，所有内容与服务提供均为免费。
甲方：
乙方：
代表签字：
代表签字：
日期：
****年**月**日
日期：
****年**月**日
盖章：
1 房地产企业开展项目施工招标的法律依据
《中华人民共和国招标投标法》对在中华人民共和国境内进行大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标的规定,同时考虑到各企业的实际情况规定招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜,招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。《中华人民共和国招标投标法》的实施既要求房地产开发施工应规范施工招标行为,又结合房地产企业实际为合理招标提供了方便。
根据《中华人民共和国招标投标法》、建设部令第107号《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》,建设部制定了《建设工程工程量清单计价规范》。建设工程招标投标实行工程量清单计价是工程造价计价依据改革和规范建设工程招标投标行为的一项措施。该规范按照我国工程造价管理改革的要求,确定了市场竞争形成价格的原则。采用工程量清单计价,将实现量价分离,它较清楚地反映了工程的实物消耗量和有关费用,更能反映工程的个别成本和实际造价。工程量由招标人或发包人发布,同时承担报量的风险;工程价由投标人结合自身实力和市场行情,以不低于成本的综合单价形式报出,且承担报价的风险。充分利用工程量清单计价规范可大大减少计算的重复劳动量,亦可节省招投标开支和缩短招投标时间。
2 招标文件的编制
房地产项目施工招标人应当按照《中华人民共和国招标投标法》的规定根据招标项目的特点和需要来编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。它既是投标单位编制投标文件的依据,又是招标单位与将来中标单位签订工程承包合同的基础招标文件的各项要求,对招标工作乃至承发包双方都有约束力。招标文件要包括投标须知前附表和投标须知、合同条件、合同协议条款、合同格式、技术规范及建设地点的现场、自然、施工条件、施工图纸、投标文件参考格式。同时对评标原则和评标办法、工程合同价的确定方式、投标报价的计算依据、材料采购、运输、保管的责任、工期、质量标准等进行详细说明。在工程量清单编制时应树立工程量清单是招投标活动中对招标人和投标人都具有约束力的重要文件,是招投标活动依据的观念。工程量清单计价活动是政策性、经济性、技术性很强的工作,涉及国家的法律、法规和标准规范比较广泛,其专业性强,内容复杂,对编制人的业务技术水平要求高,能否编制出完整严谨的工程量清单直接影响招标的质量,也是招标成败的关键。工程量清单应反映拟建工程的全部内容,还应包括为实现这些内容而进行的其他工作。工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单组成。分部分项工程量清单应表明拟建工程的全部分项实体工程名称和相应数量,编制时一定要避免错项、漏项,在编制分部分项工程量清单时规范操作,做到四统一:即项目编码统一、项目名称统一、计量单位统一、工程量计算规则统一。对于措施项目清单来说,由于其影响因素太多,“工程量清单计价规范”中的“措施项目一览表”中不可能一一列出,因情况不同,出现表中未列的措施项目工程量清单编制时要适时补充,不可遗漏。工程量清单的基本内容应包括:工程量清单总说明、投标总价、单位工程报价汇总表、单位工程计价程序表、发包方指定项目清单、施工技术措施项目清单、施工组织措施项目清单、建筑工程一般项目分部工程项目汇总表、一般项目工程量清单、主要材料报价表、主要机械报价表、清单项目综合单价分析表、清单项目工、料、机分析表、主要材料需求数量表等。
3 对投标文件的评审
评审的目的是推荐中标候选人,根据房地产开发行业招标项目的特点,一般采用两阶段评审:初审和终审。评审内容应包括符合性评审、技术性评审和商务性评审,即对投标的施工企业资质和投标书与招标文件要求的符合度进行评审,对其技术方案的规范性和合理性以及先进性进行评审,同时对报价进行评审。在报价评审时应注意:投标报价数据计算的正确性,包括报价的范围和内容是否有遗漏和修改;报价每一单项价格计算是否正确等;报价构成的合理性,包括建筑材料价格是否与市场实际吻合;分部分项工量清单计价表中的综合单价是否合理,分部分项工程清单综合单价分析表中的各项目综合单价的构成是否合理;措施项目清单计价表中每一项措施费用是否以其技术标中的施工方案或施工组织设计为依据报价,措施项目费分析表中的构成是否合理;其他项目清单计价表中的总包服务费是否合理;零星工作项目计价表中的综合单价是否合理。在评标中,审查投标人报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。总价符合要求并不能说明单项报价符合要求,总报价最低并不能说明单项报价最低投标人往往在保持总造价不变的情况下,将工程量在施工过程中可能变小的项目单价降低,将工程量在施工过程中可能变大的项目单价提高,以期达到在竣工结算时追加工程款的目的。另外也要做到单价和相应工程数量的综合评审,工程量大的单价要重点分析,尽量预防投标人进行不平衡报价。
4结语
房地产开发项目的施工招标是一个非常复杂和严肃的采购过程,关系到业主和房地产企业的切身利益,经过充分的市场竞争形成的中标价是采用先进、合理、可靠且最佳的施工方案计算出的价格,作为建设单位的房地产企业无疑是最大的受益者。投标单价的固定性,也大大减少和有效控制了施工单位不合理的索赔,防止出现低价中标高价索赔现象的发生。因此作为房地产开发企业,必须贯彻和运用相关法律,在实践中努力探索和研究招标工作的科学规律,真正形成“用水平决定报价,用报价决定竞争”的竞争局面,从而更加有效地控制房地产项目工程造价,提高房地产企业的管理水平。
参考文献
【房地产开发项目合作框架协议】推荐阅读：
房地产项目联合开发协议12-27
房地产开发三方合作协议02-09
房地产合作开发合同协议书03-11
合作开发房地产方案07-05
房地产合作开发合同07-06
浅谈房地产合作开发07-23
城市房地产合作开发合同格式12-31
房地产开发项目市场分析报告构成11-25
房地产项目开发流程的10个步骤11-13
房地产开发项目市场部经理岗位职责06-13
