房地产项目开盘方案-方案（精选12篇）
附件十：项目开盘方案模板
XX项目开盘方案
荣盛发展XX分公司营销部
二○○X年XX月XX日
一、项目开盘背景
从项目区域市场房地产市场背景、项目整体营销推广计划或策略安排等方面分析项目开盘时机的选择和项目开盘销售的必要性。
二、项目开盘目的及预期目标
文字说明项目开盘的时机选择、目的以及开盘预期达到的目标。
三、项目开盘阶段计划安排
1、项目开盘庆典活动（XX年XX月XX日—XX年XX月XX日）
注明项目亮相当天庆典活动和其它活动的时间安排。
2、项目开盘阶段的推广计划安排
除公开认购的楼宇外，项目开盘还推出其它楼宇的，需详细说明推盘方案计划，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，以及每一批次预计推出时间和清盘（销售率达到95%）时间计划，以表格的形式明示。
批次 数量 楼宇单元编号 推盘时间计划
1期1批 200 1＃、2＃3单、3＃ XX年XX月
1期2批 120 …… ……
………… ……
另需文字说明项目开盘（项目开盘销售期一般为15天，参考时标网络）销售预期目标。
四、项目开盘阶段活动策划
1、项目开盘庆典活动
详细说明项目情况活动地点、流程、人员安排（公司出席领导、特邀嘉宾以及工作人员）、邀约媒体、突发事件应对机制、费用预算等；
2、项目开盘阶段其它活动（项目开盘阶段活动场次根据项目推广需要安排）
详细说明项目情况活动地点、活动事项流程、人员安排（公司出席领导、特邀嘉宾以及工作人员）、邀约媒体、、突发事件应对机制、费用预算等；
Z项目是A房地产企业将在2015年-2017年开发的集多层、高层普通住宅、别墅、商铺、办公楼、酒店为一体的综合性楼盘项目, 该项目总用地面积136612㎡, 地上建筑面积300546㎡, 包含住宅建筑面积250546㎡, 商业建筑面积50000㎡;地下建筑面积77050㎡, 包含地下机动车库面积73150㎡, 地下非机动车库面积3900㎡。该项目规划建设内容包括37栋住宅建筑、4栋商业建筑、1栋物业用房等。其中, 住宅建筑包括7栋低层、17栋多层及13栋高层, 商业建筑包括1座酒店、1座SOHO办公楼及2栋商铺。
一、Z项目税收筹划方案
1.用足利息支出扣除的政策。在该项目中, A房地产企业管理层原本打算仅从银行借入资金1亿元, 但是该企业在商业银行的借款额度尚有2.5亿元未使用。
建议再向银行借入资金1亿元, 用于该项目建设, 充分利用财务杠杆效应。同时在计算房地产开发费用时, 通过比较 (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) *5%与企业实际发生的利息20000*10%*3=6000万元, 前者大于后者, 故而建议企业选择不提供金融机构证明, 从而按照 (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) *10%计算房地产开发费用。A房地产企业财务人员在税法理解上存在偏差, 认为必须同时满足不能按房地产项目计算分摊利息支出和不能提供金融机构证明两个条件, 才可以按照10%扣除, 实际上只要满足一个条件即可, 这两个条件是“或者”的关系。按此思路, 可增加土地增值税可扣除金额7697.73万元, 借款利息还可以增加企业所得税税前抵扣金额3000万元。
2.普通住宅与非普通住宅分别核算。A房地产企业在计算土地增值税时, 是将普通住宅与非普通住宅混在一起计算的, 总体的增值率为33.86%, 适用的税率为30%, 如果将普通住宅与非普通住宅分别核算, 同时能够做到普通住宅的增值率在20%以下, 非普通住宅的增值率在50%以下, 那将可以节省大量的税收。根据我国土地增值税税法的规定, 普通标准住宅和非普通标准住宅扣除项目金额可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊, 或按建筑面积计算分摊, 或税务机关认可的其他方式。建议A房地产企业使用按照建筑面积分摊。
3.A房地产企业Z项目筹划三步曲:分立—合资—股权转让。A房地产企业在取得土地使用权时, 并未分别申请住宅用地、商业用地, 一定程度上增加了税收筹划的难度。因为如果单独申请了酒店用地, 同时已经联系到酒店的买家, 则可以筹划为代建房行为, 从而不用承受大额的土地增值税负担了。
(1) 公司分立。从A房地产公司派生分立出B公司, 将与此酒店有关的资产、负债、所有者权益从房A地产公司中分离出来, B公司组建成为一个新的独立核算的法人, A房地产公司仍然存续。1营业税、土地增值税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定, 在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人, 是营业税的纳税义务人。提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产, 是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的行为, 而有偿是指通过提供、转让或销售行为取得货币、货物或其他经济利益。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定, 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税只对有偿转让的房地产征税, 对无偿转让的房地产不予征税。由此可见, 无论是营业税还是土地增值税都要求“有偿”, 但是在公司派生分立中, 分立方并未向被分立方支付对价, 被分立方也未取得任何经济利益, 因而无论是A房地产企业还是B公司都不需要交纳营业税、土地增值税。2契税。根据《契税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》 (财税〔2012〕4号) 等法律法规的规定, 公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司, 对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属, 免征契税。3印花税。现行印花税采取正列举的形式, 即只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收, 没有列举的凭证不征收。A房地产公司与B公司签订的企业分立合同, 不属于印花税的列举范围, 所以该分立合同不需要缴纳印花税。同时税法规定, 对于以分立方式成立的新企业, 其新启用的资金账簿记载的资金, 凡原来已经贴花的部分不再贴花, 未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。如果分立后的公A司和B公司的“实收资本”、“资本公积”之和与分立前A公司相等, 未注入新资金, 则A、B均不需要缴纳印花税。4企业所得税。根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》 (财〔2009〕59号) 的规定, 企业分立, 被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权, 分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动, 且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%, 则按照特殊性的规定进行税务处理, 被分立公司可暂不确认被分立资产的全部转让所得或损失, 在不涉及非股权支付的情况下, 分立公司应按原计税基础确定其在分立公司的计税基础, 所以分立公司、被分立公司在分立环节都不需要缴纳企业所得税。对于被分立公司股东而言, 在被分立公司没有办理减资手续的情况下, 不涉及确认旧股转让所得或损失问题。因为此种情况下, 被分立公司股东取得新股并不需要放弃旧股, 其取得的新股及非股权支付相当于从被分立公司取得股息所得, 股息所得已经是税后的了, 也不需要再交企业所得税。所以, 公司分立后, A、B公司均不存在由于酒店相关的资产、负债、所有者权益的分离需要交纳营业税、城建税及附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税的情况, 但是却发生了酒店土地、酒店房产的权属变动。
(2) 合资。酒店建设竣工后, B公司也已经宣告成立, 此时可以去寻找有意向投资该酒店的企业。当然如果在酒店开工之前, 就已经与某酒店管理企业达成投资意向或签订投资协议, 是受该酒店管理企业之托开发, 按照对方的要求施工、建设, 则税收筹划无需公司分立这一环节。B企业在找到有投资意向的某酒店管理公司后, 与该酒店管理公司合资成立一家C酒店公司, B公司以竣工的酒店投资入股, 占相应的股份。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》 (财税〔2002〕191号) 的规定, 以无形资产、不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配, 共同承担投资风险的行为, 不征收营业税。所以B企业以酒店投资入股的行为, 不需交营业税。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税〔1995〕48号) 的规定, 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。所以B企业以酒店投资入股的行为, 不需交土地增值税。
(3) 股权转让。C酒店公司成立以后, B公司再将其所持有的股份全部转让给另一股东即某酒店管理公司。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》 (财税〔2002〕191号) 的规定, 以无形资产、不动产投资入股后, 对股权转让不征收营业税。根据《土地增值税暂行条例》规定, 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 为土地增值税的纳税义务人。B公司转让其持有的股权, 未转让公司名下的不动产物权等法人财产权, 也不需到相关部门办理物权变动的登记, 不构成转让不动产物权的事实行为。同时从土地增值税的征税对象上看, 只对有偿转让房地产的行为征收, 没有规定转让股权行为应当缴纳土地增值税, 所以公B司的股权转让行为也不需要交纳土地增值税。但是, 该转让所得要交纳企业所得税。
二、对房地产企业税收筹划的几点建议
关键词：建筑；外脚手架；施工方法
中图分类号：TU947 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）35-0172-02
在建筑工程当中对外脚手架的使用已经成为了其不可或缺的部分，而对建筑工程外脚手架搭设的重视度更高，在具体施工中需要做到安全可靠、节省开支和牢固稳定等，而这可以通过用扣件式的钢管脚手架的方式来达到。搭设方便、牢固耐用、装拆简单、寿命较长等都是钢管外脚手架的特点，它不仅是现今建筑高层所需要的，还在建筑物的平面立体方面也有着不可估量的作用。所以，对于房地产项目来说其建筑外脚手架施工方案与实施是具有重大意的。
1 实例概况
某工程是共八层的办公楼，这一建筑物其女儿墙的高度是28 m。其二楼都要使用特定的做法，也就是外飘1.5～2.0 m，所以，要从首层开始进行第一部分的外脚手架，一直搭设到第三层楼面的女儿墙为止，需要搭设的高度是9 m；从第三层天面露台的搭设是第二部分，所需要搭设的高度是20 m。此建筑物是坐落于；路口的西北侧方向，它的南面及东面都是临街，在进行具体施工的时候，先要封闭人行道，并做双层的安全防护棚，确保施工的安全性；西面是别的小区车辆及人流的入口；其北面是车辆与办公人员的入口。在进行外墙大修的过程当中，外脚手架需要具有施工通道、安全防护及施工操作平台等的功能。
2 施工方案及实施
2.1 构造脚手架
外墙扣件式钢管脚手架在构造形式有两种，一种是单排的手脚架，另一种是双排的手脚架。在高层建筑中通常使用双排脚手架。双排脚手架是由很多部分组成的，其中有斜杆、大小横杆立杆、底座等。各种杆件大小为Φ48 mm，壁厚为3.5 mm的焊接钢管，还可以采用Φ50～51/mm，壁厚为3～4 mm焊接钢管。若想达到脚手架宽度的需要，就要将小横杆钢管长度控制于2.10～2.30 m之内；将立杆、大横杆与斜杆的钢管长度控制至4.0～6.50 m。①底座：可以选择8 mm，60 mm外径，150的钢管作套筒，边是150 mm的钢板作底板，3.5 mm壁厚，再将这几个部件焊接成一个整体。二科选择锻铸铁制成，Φ150 mm，高度150 mm，10mm底板，插芯Φ36 mm，这种类型的底座是很少被采用的。
②扣件：对接扣件，也可以将其称为一字扣件，在钢管的对接中被普遍采用；回转扣件，这一扣件被运用于连接扣紧两根呈任意角度相交的钢管中；直角扣件，又称十字扣件，主要运用于连接扣紧两根互相垂直相交的钢管。③扣件分类：主要分成两类，一类是锻铸铁铸成，另一类是钢板压制。以A3钢来制成螺栓，并做镀锌的处理，以免有锈蚀的情况出现。
2.2 搭设脚手架
①手脚架的搭设顺序：首先牢固地基弹线，定位立杆，将扫地杆摆放好，在扫地杆扣紧上紧扣竖立杆；把扫地小横杆扣紧于扫地杆和立杆，将第一步大横杆装上并将其和各个立杆进行扣紧。加设临时的斜撑杆再装第二步的小横杆，并将其上端扣紧于第二步大横杆，装第三步以及第四步大横杆与小横杆，把接立杆及连墙件安装上，再铺设脚手板，挡脚板，剪刀撑，绑扎防护等。②确保准确的把握好立杆的垂直度，要是有两根相邻的立杆，它们俩的接头就需要错开500 mm。③大横杆的纵向水平高低差需控制在一皮砖的厚度内。同一步内外两根大横杆的接头需错开，避免在同一跨间。对于在垂直方向相邻的两根大横杆连接，同样需要错开，且水平距离在500 mm以上。④用扣件将小横杆紧固于大横杆上，若靠近立杆，则小横杆可紧固于立杆上。双排脚手架小横杆靠墙的一端应距离墙面50～150 mm。⑤搭设剪刀撑，选择两根斜杆扣，一根在立杆上，另一根在小横杆的伸出部分，控制斜杆两端扣件与立杆节点的距离在≯200 mm，最下面的斜杆与立杆的连接点和地面的距离为≯500 mm，这样能够确保架子的稳定。⑥为避免出现杆件滑脱，脚手架各杆件相交伸出的端头必须大于100 mm；⑦设置连墙杆的时候需要考虑砼墙体或者砼梁柱的实际增高情况来进行；⑧安装扣件：为避免雨水的进入安装对接扣件的时候要将螺栓向上，开口向脚手架内侧。并准确的把握好螺栓的松紧度，若螺栓太松了手脚架的承载能力就会收到一定的消弱，若螺栓太紧了会出现扣件与螺栓断裂的情况；⑨进行手脚板的铺设时可以采用竹芭与钢手板，它的优点是很明显的，就是具有很高的灵活性。在具体铺设的过程当中需要依据各种情况来进行，铺满以及铺稳，还需要离墙面的距离为120～150 mm。也可以依照纵向水平杆的方向来进行铺设，而后以铅丝在纵向水平杆上进行固定；⑩进行立杆的接长施工时需要至建筑物标高，用对接扣件来对其他各层各步接头做出连接；{11}若是采取了手脚架外侧面，那么就需要用密目式安全网来对它作出全方位的封锁，且不可具有丝毫空隙，可以在脚手架纵横杆上将密目式安全网固定。
2.3 拆除脚手架
①若是有拆除手脚架的必要，就必须要先在地面设置警戒的标志或围栏，并应该要有专人来看守，以防有非工作人员的进入而导致发生事故。②拆除的时候要根据特定的顺序，就是“先搭后拆，后搭先拆，”先拆安全网，栏杆，后拆大小横杆等等，不允许上下同时进行作业。③拆除那些连墙件时，需要随着手脚架进行逐层的拆除，禁止有拆除连墙件整层的情况出现，手脚架在后拆除。要是进行分段的拆除就不能超过二步，若是出现高差超过二步，那么就需要进行连墙件加固的增设。④在使用分段拆除手脚架的时候，就需要遵守相应的要求处理那些手脚架，通常设置横向斜撑和连墙件巩固。⑤做到在施工中保持协调性，为防止施工人员出现坠落，在松开扣件与另一连接的扣件时，一定要提前进行通知工作。⑥将钢管拆下后，对扣件做出分类堆放。⑦没有特殊下不可在进行拆除的过程中换人，要是有换人的情况出现需要详细的将具体的情况交代清楚，以防有事故的出现。
2.4 脚手架的质量控制
①搭设前需要检查所用的钢管，尤其是要对扣件的质量进行检查，若发现有裂缝、变形等现象，应该禁止使用，若存在滑丝的螺栓应立刻更换。②必须选择建筑专业人员进行设置，最好选用架子工，在具体的施工方案中，单位工程项目经理需要根据施工方案中有关脚手架的要求，对施工人员进行讲解，或者专业培训。③扣件规格与钢管外径应该保持一致，不得将Φ48 mm和Φ51 mm的钢管弄错，以总成混用情况。④脚手架的搭设应该根据施工进度进行，一次搭设高度应控制在相邻连墙件以上两步内。⑤剪刀撑，横向斜撑搭设参照立杆以及纵横向水平杆同步搭设。⑥地基处理与底座安装：确保脚手架搭设的地基要夯实找平，对建筑用水进行排水处理。
3 结 语
总之，对于建筑工程来说，在施工过程中外脚手架是不可或缺的部分，它确保施工顺利进行的同时也确保施工的安全，若要做到外脚手架安全可靠的进行就需要从选型、管理、设计、施工等的环节严格的把关，让它能够保障施工安全。
参考文献：
[1] 贾雪军，蒋晓东.谈高层外悬挑脚手架的安全性与经济性[J]，施工技术，2006，（7）.
[2] 王文，宋贞网.悬挑脚手架的设计与施工[J].江苏建筑，2003，（4）.
[3] 文云峰，肖宁海.4.5m悬挑脚手架工程施工实例[J].建筑安全，2003，（2）.
一、时间：
二、地点：******售楼中心现场。
三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体：xx电视台、xx日报、xx新闻台等。
六、预定目标：对外传达******开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大******的社会知名度和美誉度，体现******的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区****房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置：
1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“******开盘庆典仪式”。
2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区： 届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区：可放在******售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点：
1、室内外表现
1）彩旗（彩条）
2）
盆景花卉
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3）气拱门、气球
在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动内容：
1）军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2）腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
3）舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着******美好的发展前景。
3、开盘促销活动配合：
以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
活动文案如下：
为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIp卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIp卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIp卡同等金额的房款，购房VIp卡系无记名卡，可自由转让。
抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。
现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始接受排队。
本公司将于2004年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。
获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
“购房VIp卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。
活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民（每人限购、取卡一张）
购房VIp卡售出不退，购房时冲抵购房款；不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。
购房VIp卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。
本次活动对团购客户无效。
4、筹备工作：
1）拟定与会人员。于
2）提前准备好请柬，并确认来否回执。
3）提前5天向xx气象局获取当日的天气情况资料。
4）落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
5）提前6天落实指挥和负责秩序工作。
6）做好活动现场的礼品、礼品袋
7）提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。
6、人员安排：
1）预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。
2）工作人员15名；
3）公司工作人员30名；
九、仪式流程：
09：00－09：30
09：30－09：50
09：50－10：00
10：00－10：08
10：08－10：13
10：13－10：25
10：25－10：35
10：35－10：50
10：50－11：00
11：00
十、媒体计划：
1、
27日、28日、30日在《xx日报》第x版刊登整版广告，告知******开盘的信息。
2、电视广告
xx电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由xx电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。
3、电台广告
在开盘前后两个月播出******开盘的信息。
4、印刷品广告
楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。
十一、广告预算
1．《xx日报》27、28、30日整版
2．电视台录制开盘录像及新闻报道
3．电台广告宣传
4、开盘仪式场地户外广告管理处审批
5、礼仪公司各项费用
（含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金）
6．气球（开盘现场及市区主干道）
7．鲜花盆景租赁
共计
贵州演艺策划传媒有限公司
1． 专业文艺演出：大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作
2． 各式商务演出：公司晚会、会议演出、新年联谊活动
3． 新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演
4． 各种会议服务、展览展示
一、项目分析.目标锁定
通过对项目分析、定位锁定目标（锁定目标后通过表格方式列出）资源整合.联盟商户合作
通过不同的目标分析拓展出联盟商家：
合作方式：
拓客联合联合活动
营销整合二、活动规划
1、开放日活动
活动时间：
活动地点：
活动重点: 通过开放日提升本案品牌知名度，促使新老业主对该楼盘关注及了解，通过活动促进本案的销售计划, 为后续活动做好启动
活动形式：房模美女高雅表演
联合商家活动---投资理财讲座
活动内容：房模美女展示、寿山石品鉴、收藏投资讲座、乐器表演、魔术、人体彩绘等表演、茶点饮料
活动亮点：联合商家活动、互动参与、演艺节目、礼品回馈、抽奖 邀约对象：
1、地产商新老业主
2、合作企业客户邀约
3、媒体
4、慕名而来准客户
活动目的：
以房地产商为主体，邀请一至两家受众对等合作企业共同完成一 次客户拓展、产品促销活动。
寻求共通、亮眼活动主题，爆点宣传、聚焦媒体、吸引受众。与合作企业通过活动达成展示资源互补，为活动增色。
与合作企业通过活动达成客户资源互换、共享、双赢的目的。
2、日常拓客及周末售楼部活动
——游园篇
1.活动时间： 9月29-30日
2.活动场所：达润时代逸城售楼处现场
3.活动形式：以业主参与品位、和谐、轻松、时尚
活动内容：园区寻宝+人体雕塑+趣味游戏（真人版愤怒的小鸟）+电玩娱乐（儿童充气城堡、大型电玩游戏：篮球机、抓娃娃机）+现场漫画秀+coseplay+迷你高尔夫
4、具体活动流程：
一、园区寻宝：
活动时间：9月29日
活动场所
活动场所——达润时代逸城园林、样板间、会所。活动藏宝地设计两个组成部分，室外部分为园区道路的沿途景点；室内部分在售楼处及样板间里面。
奖品设置（数量及内容视到场人数确定）30人次一等奖 2名二等奖 5名50-60人次
一等奖5名：ipad
二等奖10名：电子相框
纪念奖若干：精美水杯、小玩具等
活动规则
A.事先将代表不同奖品的乒乓球分别藏在园林、会所、样板间相对比较隐蔽地方；
B.确定寻宝开始时间：10：00、结束时间：12：00。
C.一共设置30个寻宝点位，最后依找到的宝物最快最全依次领奖。
活动流程分解
9:30老业主及约访客户到访（安排车辆接送），点名，分组，依据到访人数多少
分为3-5组；贴队标编号；
10：00活动开始，领导讲话、宣讲项目
10：10主持人宣讲活动规则；
10：15活动正式开始，业主开始寻宝。
12：00活动截止，活动参与者集合，开始兑奖。没有找到宝藏的客户领取纪念奖。12：20活动结束。
活动预算
本次游园预计元以内
二、人体雕塑+趣味游戏（真人版愤怒的小鸟）+电玩娱乐（儿童充气城堡、大型电
玩游戏：篮球机、抓娃娃机）+现场漫画秀+coseplay+迷你高尔夫
流程简介：由活动公司引进游戏设施：包括：真人版愤怒的小鸟、儿童充气城堡、大型电玩游戏：篮球机、抓娃娃机、迷你高尔夫等
由专业工作人员进行现场展示及游戏规则说明，同时由礼仪引导客户按照次序进行体验游玩。参加游戏的客户还可以参与积分拿奖活动，兑换精美礼品。活动筹备
关键词：城市水土保持,房地产,水土保持方案
1 引言
改革开放30多年以来,我国房地产业的发展取得了极大的发展,尤其是在1998年后,国家启动了房地产业拉动内需,并逐步确立了房地产业支柱产业的地位,房地产开始进入持续、稳定、快速的发展,目前已进入相对成熟的发展阶段[1]。在一些大中城市,房地产项目已经成为最为广泛、扰动地表面积最大的开发建设项目[2]。
由于土地资源的紧缺,房地产项目通常楼层高且地下室深,房地产项目的实施往往伴随着大量土石方的挖填。房地产开发建设项目一般地处城镇市区,对脆弱的城镇区生态环境影响和危害也被扩大[3],因此若不做好水土保持工作,房地产类项目建设过程中的水土流失危害将非常严重。为保护环境,减轻项目建设对环境的影响,项目需在开工之前编报水土保持方案。
2 房地产类生产建设项目特点
2.1 建设区域
房地产业的建设区域通常主要有以下几类。
(1)城镇房地产业[4]。一般位于城镇区域,大到城区,小到社区。其受城镇规划制约性较大,其水土流失危害通常主要影响城市公共设施(如市政排水设施等)、水系、空气和景观等。
(2)旅游区房地产业。一般位于风景名胜区,尤其是生态环境良好的山区、自然保护区等。受生态环境制约大,其水土流失危害主要是破坏植被和生物多样性,破坏景观协调性和区域连续性等。
(3)休闲房地产业。通常位于较为安静和偏僻的湖区、林区或农村庄园,主要为高端人群提供养生场所,相关配套设施齐全,水土流失危害类似旅游区房地产业。
2.2 项目建设特点
(1)项目选址及用地情况。城镇房地产业通常包括两类,一类是旧址改造类,含大量拆迁工作;另一类是新址新建类,土地扰动强度通常较大。旅游和休闲型房地产通常依山傍水,对水系、植被、地形等破坏严重。
(2)项目组成。通常项目构成相对简单、集中,主要由建构筑物、道路广场、雨污排水和景观绿化四大部分组成。
(3)土石方工程。项目景观绿化填土用土要求高,一般存在土石方临时堆放、建筑垃圾处理、土方运输和综合利用等问题。
3 水土保持方案编制过程中需要注意的问题
3.1 水土流失防治责任范围及防治分区
根据水土保持防治分区的原则,房地产类项目在占地类型和方式上通常没有复杂性,造成水土流失的主导因子基本相同,防治分区可以简化,甚至无需分区只列一个主体工程区。
直接影响区主要根据地形地貌、工程平面布置情况、实地调查来确定。房地产项目通常会实施施工围闭措施,其对周边环境的影响主要位于施工出入口以及排水出口的位置,其直接影响区通常在施工出入口以及排水出口外扩一定的距离划定。
3.2 水土流失防治措施
由于房地产项目的特殊性,其建成后的永久工程措施及植物措施通常在主体工程中已有完整的设计,且其建设标准高,水土保持方案中需进行设计的水土流失防治措施主要为项目施工期间的临时防护措施。
3.2.1 工程措施
房地产类项目的水土保持工程措施通常为主体工程已列的雨水排水工程、边坡挡护工程、土地整治工程等。需要在水土保持方案中新增的工程措施设计不多,通常对主体工程已列进行复核、分析评价即可。
3.2.2 植物措施
房地产项目通常都会有配套的园林景观工程,其建设标准高,主要以舒适、美化为主,由专门的园林景观设计师设计。水土保持方案编制中主要需要分析其水土保持功能,并且对其提出植物种类的建议,尽量乔灌草结合、针阔混交,强调园林景观工程的水土保持功能。
3.2.3 临时措施
由于房地产项目自身的特殊性,通常其永久的工程措施及植物措施建设标准高,水土流失防治功效好,水土保持方案中需要新增的设计内容不多。但是其施工期间土壤扰动剧烈且集中,其施工期间的临时防护措施的设计是水土保持方案编制过程中的重点。
对于临时措施是布设,建议:(1)条件允许的情况下,要求对施工场地进行全封闭,减轻项目建设产生的水土流失对周边环境的影响;(2)对场地内布设临时排水设施时,尽量考虑主体工程设置的永久排水设施,做好永临结合;(3)对项目区内土地闲置裸露的时间做出规定,在已“三通一平”而不能及时硬化处理的,要限期进行临时覆盖或者临时绿化,防治水土流失,临时绿化采用临时植草即可,草种可选择野牛草、狗牙根等[5]。
3.3 水土保持监测
3.3.1 监测内容
根据《生产建设项目水土保持监测规程(试行)》的要求,结合房地产类项目施工的特点,确定水土保持监测的内容如下。
(1)水土流失因子监测:主要包括影响土壤侵蚀的降雨、地形、地貌、土壤、林草覆盖率等自然因子及工程建设对这些自然因子的影响;工程建设引起土地扰动及面积、弃渣量、挖方、填方量及占地面积等[6]。
(2)水土流失状况监测:主要包括工程建设期的扰动地表面积、损坏水土保持设施数量、水土流失面积、分布、强度、流失量及其变化情况以及对下游和周边地区造成的危害等。
(3)水土流失防治效果监测:主要是对水土流失防治措施的数量和质量的监测;以及林草成活率、保存率、覆盖率及生长状况的监测。
3.3.2 监测方法
根据《开发建设项目水土保持技术规范》(GB50433-2008)和《生产建设项目水土保持监测规程(试行)》规定的监测方法,结合房地产类项目特点具体监测方法如下。
(1)实地调查法:实地调查法主要用于施工建设期的扰动地表面积、破坏林草植被面积、损坏水土保持设施情况以及施工期水土保持临时措施的运行情况,自然恢复期水土保持措施的保存、运行情况以及水土流失危害监测。
(2)沉沙池法:结合项目区内新布设的沉沙池,在每次降雨结束后(主要是雨季),观测场地排水口径流量和泥沙量,采用标准取样器取出混水水样,经过滤烘干后,求得水量和泥量。通过沉沙池法获得系列侵蚀产沙量数据用以反映施工场地水土流失变化情况。
(3)现场巡查法:针对本项目建设过程施工场地的施工特点,定位观测比较困难,采取巡查法以监测其扰动地表面积及水土流失的发生、发展情况。
(4)综合分析法:通过对本项目试运行期水土保持设施效益的监测,在对各项水土流失监测成果的基础上,综合分析评定各类防治措施的效果以及控制水土流失、改善生态环境的作用[7]。
4 结语
房地产类生产建设项目水土保持方案的编制过程中要注意保护城镇水土资源、改善和美化城市环境,确保城镇的可持续发展。在后续项目建设过程中建议做好以下几点。
(1)建设单位根据水土保持方案的设计内容,要求施工单位及时实施各类水土保持措施,满足工程各阶段防治水土流失的需要;
(2)水土保持监理可列为主体工程监理内容的一部分,由于水土保持方案新增的措施主要为临时措施,时效性很强,监理单位应严格按进度要求督促施工单位落实好临时防护措施;
(3)建设单位应高度重视项目建设的水土保持工作,确保其方案落到实处。同时,应尽快委托具有相应水土保持监测能力的监测机构开展水土流失监测工作,为工程的竣工验收提供技术依据和技术支持;
(4)合理安排后续的工期,尽量避开雨季施工。雨季施工时要加强施工管理,采取相应的临时防护措施,尽量减少本项目建设所造成的水土流失量。
参考文献
[1]陈忠群.J住宅项目可行性研究[D].天津:天津大学,2008.
[2]王海燕.城市房地产开发建设项目的水土流失预测与水土保持措施研究[J].三峡环境与生态,2013,35(3):41~45.
[3]朱丽.房地产项目水土保持方案编制应注意的问题[J].中国水土保持,2009(7):49~51.
[4]孙礼.试谈如何突出房地产项目水土保持方案特色[J].亚热带水土保持,2011,23(1):58~63.
[5]朱晓琳.浅谈城市居民小区绿化设计与植物配置[J].现代园艺,2011(21):117.
[6]水利部办公厅.生产建设项目水土保持监测规程(试行)[S].北京:水利部办公厅,2015.
关键词：经营与估价专业
人才培养方案比较研究
前言：
全国高职院校有百余家院校开设了房地产经营与估价专业。这和日益兴盛的房地产行业有密不可分的关系，房地产行业兴起需要大量的房地产专业人才，房地产估价与经营专业从诞生之日就成为热门专业，毕业生供不应求。作为高职院校房地产经营与估价专业最重要的环节——人才培养方案对于本专业建设起到一个纲领性的作用。
学制、学分方面
五所院校在学制上基本一致。如浙江某高职院校、广东
某高职院校、湖北某高职院校都选择了三年大专学制，这是最常见的情况。而我校和辽宁某高职院校都不约而同的选择了弹性特殊学制。我校基本学制为三年，弹性学制为二年至五年。而辽宁某高职院校规定实行三学年的基本学制，并实行弹性学制。修业期满，经考试合格准予毕业；在符合有关规定的条件下，可延长在校学习期限，但不得超过两年延长期。这意味着我校最早可以两年毕业，最晚可以到五年。再看课程门数，大多数学校选择了30门左右的课程，基本符合高职学生的实际，除去实习外，这些课程要在2年左右时间完成，而且这些课程覆盖了从事房地产业的基本课程。如房地产开发、建筑工程技术、房地产策划、房地产营销、房地产财务管理、房地产估价、房地产法规等。课时一般在2000左右，体现了设置的科学性，而且保证了重要学科的课时。
(二)就业方向
只有适合社会相关岗位需要的人才，才是我们培养的合格人才。通过对五所院校人才培养方案的比较，发现房地产估价与经营专业的毕业生大体可以从事以下岗位：1)房地产开发企业营销部的营销策划、组织和商品房的销售及交易手续业务等岗位；2)房地产经纪公司商品房代理和二手房居间服务等岗位；3)房地产估价机构的综合评估岗位。4)物业管理企业工程部的房屋建筑和附属设备设施的养护与维修管理、安全部、环境部和客服部等相关业务管理岗位。其中前三个是本专业毕业生就业的基本岗位。物业管理行业属于拓展的岗位。还有些原来不是本专业的就业岗位，近年来比较热门的职业。这些职业接受本专业的毕业生，扩展了本专业学生的就业范围。在人才培养方案中也有所体现，如政府房地产管理部门的房地产权属登记、行业管理等业务工作；拍卖、典当等行业的不动产拍卖、典当等业务岗位、工程概预算、装饰装修岗位、房地产测量员。有的高职院校把就业岗位分为核心岗位：房地产策划、房地产估价、房地产经纪；边缘岗位：房地产测绘、房地产档案管理、物业管理。这种划分更具有科学性，本专业的学生日后会从事什么主要岗位和辅助岗位一目了然。
(三)职业岗位能力要求
对于学生的岗位能力要求，五所院校的人才培养方案都规定的很细，符合房地产相关岗位的要求。如广东某高职院校的培养学生具备进行房地产简单测绘的能力；能比较熟练地识读中小型建筑物的土建、水电、装饰施工图能力；具有对简单建筑工程及房地产项目进行工程估价、编制概预算初级能力；具有一定的计算机操作和应用能力，运用计算机进行房地产估价及经营、开发、管理工作；具有基本房地产财务管理能力；有基本沟通、协调、合作能力；具有房地产项目策划、开发、营销能力；具备房地产经纪的基本素质和基本能力；具备房地产、土地评估的基本素质和基本能力；具有物业管理方面的基本能力。
辽宁某高职院校要求学生具备：(1)房地产开发项目管理能力：具有开发项目可行性论证；开发流程设计；房地产投资收益及风险分析；项目招投标；施工组织设计；进度、安全、质量控制；工程造价管理、工程预算编制技术；建筑识图、建筑构造识别、房屋建筑材料识别、房屋装饰材料和工艺识别等技能。
(2)房地产营销能力：具有房地产市场调查与分析、房地产营销策划及推广、商品房销售、交割、接待礼仪等技能。
(3)物业管理能力：具有物业管理项目接管验收、物业初期管理、物业部门规范管理、基本与专项业务管理、冬季供暖管理、物业管理纠纷处理等技能。
(4)房地产中介服务能力：具有房地产估价技能；房地产经纪(居问代理)、房地产信贷、房地产保险、房地产法律政策咨询、房地产信息(收集、处理)咨询等技能。
湖北某高职院校要求学生具有：(1)具有较强的市场调查研究、市场分析、组织管理能力；(2)具有房地产开发前期、营销、物业管理策划能力；(3)具有房地产销售、签约等能力；(4)具有现场勘察、业务洽谈等处理事务的能力；(5)具有撰写土地估价报告、房地产估价报告、可行性研究报告的能力；(6)具有初步的中小企业管理能力。
浙江某高职院校将职业能力分为专业基本能力和分方向专业能力。前者包括：
(1)建筑制图与识图能力；
(2)房地產市场调研能力；
(3)土地的评价与获取能力；
(4)开发项目策划能力；(5)开发项目概念设计能力；(6)建筑工程技术基本能力；(7)安装工程技术基本能力；(8)房地产工程管理能力；(9)楼盘销售服务能力；
(10)物业管理能力。
后者包括：(1)房地产开发策划专业能力
1)房地产市场分析能力；
2)房地产形象策划能力；
3)房地产销售策划能力。
(2)房地产估价经纪专业能力
1)房产销售代理能力；
2)房产居间业务能力；
3)房产权属登记能力；
我校培养学生：专业技术能力
(1)具有房地产投资开发、房地产经营与管理等方面的知识，掌握房地产开发企业运作及管理等方面的知识；
(2)掌握房地产估价、土地评估的知识和方法；
(3)掌握房地产经纪人和房地产咨询等知识；
(4)掌握房地产营销及策划、房屋销售的相关知识。
3、社会能力与方法能力
(1)创新与创业的能力
(2)敬业与团队合作能力
(3)竞争与组织能力
(4)社会适应能力
(5)工作组织能力和协调能力
(6)制定工作计划、独立完成工作任务的能力
从以上可以看出，学生的职业能力主要包括专业能力和社会能力，二者均不可偏废。这一点上，各所院校做的都不错。这些能力既有所有专业学生都应具备的，也包括房地产经营与估价专业学生特有的。
一、活动预期目标
目标一：使绿色佳园开盘的信息得到广泛的传播，强势切入市场，同时还可以利用此次 机会加强与媒体的沟通与交流。
目标二：加深绿色佳园在消费者心目中的印象。吸引更多的目标消费群体来此参加活动。目标三：不管是从前期策划还是从后期执行上，都要力争做到使这一开业庆典达到空前 轰动的效果。
目标四：增强内部员工对公司的信心，加强公司凝聚力
二、开盘庆典目的
1、促进销售 ★提高到场参加活动的人数 ★提高到场人员的当日成交量 ★促进后续的 稳定成交量上升
2、树立良好形象 ★形成火爆的旺销场面 ★ 借助前期报纸广告、现场包装、户外广告 等整合传播形成的关注点，配合开盘前有效的媒体运作，引起目标客群的关注并尽可能 的使其参与到此次活动中来。★ 通过开盘活动这一事件营销所形成的经济效益和社会 效益，在传达远东房产独特的开发理念的同时，形成轰动性的品牌宣传效应。
三、策略思考
1、确保开盘仪式开始时人气鼎沸 策略：先到的30名等待选房（VIP客户）客户均赠 送精美礼品（待定）
2、始终保持现场人气 策略一：大气和具有热烈氛围的现场布置 策略二：现场军乐队、狮子表演、歌舞表演烘托火暴气氛。
3、保持活动前后的热烈氛围 策略：着重对项目现场、售楼部左右进行装扮，通过报纸，电视对此次活动进行软文，正面广告，专题等形式的有效控制的报道和讨论
四、宣传主题
◇ 主题：天上人间 绿色佳园盛大开盘
五、开盘内容安排
1、时间及地点 时间:2008年1月1日 地点：绿色佳园售楼部门口
2、嘉宾：建议 ★海口市政府领导 ★海南佳元房地产开发有限公司高层领导 ★其他嘉宾
3、开业庆典期间，邀请媒体进行活动追踪报导。邀请媒体：共计9人 报 界：海南日报社、都市晨报等（3人）广电界： 海南电视台、海口电视台、（4人）其他媒体：2人
4、现场活动内容 1．开盘典礼剪彩 2．领导发言 3．庆典节目表演 4．醒狮点睛 5．排号选房活动 6．下定的客户和重要嘉宾（范围和形式待定）
5、购买或制作一批有意义的礼品 一是可以表达对领导和嘉宾的尊敬和谢意；二是可以起到主题宣传作用和一定的品牌效应。
6、活动派发小礼品 如雨伞、笔、打火机、小气球、钥匙扣等，以上礼品均印上“绿色佳园开盘庆典活动留念”字样。签约客户和赠送纪念品
六、开盘庆典活动安排
1、开盘仪式程序
开盘现场场景布置
◆【贺语条幅】 数量：50条 规格：0．75m×l0m 材料：绸面 内容：（待定）布置：在绿色佳园售楼处两侧悬挂，红、黄、蓝三色间隔排列 印制精美的红、黄、蓝色彩的横幅错落有致，随风飘动，信息能够准确及时的告之我们的目标客户。非常抢眼的视觉冲击力，增添喜庆气氛，增加人流汇聚度和汇聚量
◆【花篮】 数量：30个 规格：五层中式 布置：主席台左右两侧 带有真诚祝贺词的花蓝五彩缤纷，璀璨夺目，使庆典活动更激动人心。
◆ 【高空气球即空飘】 数量：4个（数量暂定，视情况增减）规格：气球直径3米，空飘0.5m×8m 内容：（待定）布置：主会场附近
◆ 【中华柱】 数量：4个 规格：直径1米，高5米 内容：（待定）布置：现场主彩虹门边上两个、会场主席台一边一个
◆【充气带龙彩虹拱门】 数量：2座 规格：跨度15米／座 内容：（待定）布置：主会场两侧
◆【高 空 礼 炮】 数量： 12支（视情况增删）规格：不锈钢彩炮 布置：主会场左右两边排列，系上喜庆红绫
◆【开业庆典仪式主席台背景板】 数量：一幅 规格：10M×4M 材料：精美喷绘 内容：——绿色佳园隆重开盘庆典（暂定）
◆ 【主 席 台 / 舞 台】 数量：一座 规格：10M×5M×O.8M 材料：钢木结构（租用）位置：绿色佳园售楼部门口 小型演讲台（1个，位于主席台上左侧，放置座式麦克风，蒙红面，装饰鲜花）主席台前装饰鲜花10至20盆
◆ 【会场两侧】 易拉宝或海报每侧各3幅 摄像机（正对主席台）现场展示（远东地产公司的特色、优势、规模化发展前瞻等宣传资料）
◆ 【红色地毯】 数量：200平方米（暂定，台上50㎡，台下150㎡）布置：主席台上及台下部分地面 突出主会场，增添喜庆气氛
◆【签到台、遮阳伞】 数量：签到台1组、遮阳伞一把 规格：3m X0．65 m X0．75m 布置：主会场右边桌子铺上红绒布，写有“签到处”，以便贵宾签到用。
◆【其它】 ★绶带28条（数量暂定，视情况酌情增减）★ 庆典司仪2名 ★ 迎宾小姐 ★套中国大红传统旗袍（租用）★绿色植物50盆、盆花200盆（租用、数量视情况酌情增减）★其他临时物品……
4、开盘演出安排 根据对此次演出活动的策划，决定组织4个各具特色的演出队组具体实施该次演出活动进行。使其达到活跃现场气氛：
◆ [礼仪小姐] 数量：8位 位置：主席台两侧、签到处 礼仪小姐青春貌美，身披绶带，笑容可掬地迎接各位嘉宾并协助剪彩，是庆典场上一道靓丽的风景。
◆ [军乐队] 数量：16位，规格：专业人员 位置：主席台西侧（工地主入口西侧）军乐队在迎宾和仪式进行过程中，演奏各种迎宾曲和热烈的庆典乐曲，使典礼显得热闹非凡。悠扬动听的军乐声，余音绕梁，令每位来宾陶醉，难以忘怀，能有效地提高绿色佳园开盘仪式的宣传力度。
◆歌舞表演组： 表演者：？？？歌舞团 人数：6—10人(舞蹈演员、主持人、歌唱演员)表演内容：现代舞、民族风情舞、流行金曲、美声唱法等。
◆ 南狮表演组： 表演者：??南狮艺术团 人数：3--4人 表演内容：南狮表演艺术
七、销售配合
（本次活动的最终目的是为了促进销售，因而，开盘当天也要制定相应的促销政策刺激销售。）
1、通知已经交过诚意金的客户，在开盘当天到售楼处进行选房。
2、对之前积累的意向客户，进行电话通知其开盘当天到现场交钱，可享受一定范围的优惠。
3、对开盘当天前往现场看房的客户赠送精美礼品，视客户的购买意向给予大小不同的赠品。
4、开盘当天来选房并交纳定金的客户，可给予一定数额的资金优惠，或免半年物业管理费等。
5、老客户介绍新客户，并成交的，均可享受相应的优惠政策。
6、具体促销策略，根据项目具体情况制定。
八、硬件需要整理
“绿色佳园开盘庆典”硬件设施整体 物 品 规 格 数量 备注 彩虹门 15米跨度 1座 2天 空飘 8米 8个 2天 中华柱 Φ1 m 4个 高5m 高空礼炮 不锈钢彩炮 12支 含炮、彩色炮弹 横幅 0.75*10米 60条 制作、含安装 气球 主席台 10*5*0.8米 一座 临时搭建，钢木结构 主席台背景板 10*4米 一个 精美喷绘、设计安装 司仪人员 专业人员 1男1女 邀请 红地毯 优质 200平方米 购买 音响设备 专业音响 一套 租用 礼仪小姐 专业人员 8个 聘请（不含衣服）服装 旗袍 8套 租用 肩披（绶带）丝绸 28条 制作 盆景、鲜花、花蓝 主席台布景 50+200+30 租用 雨伞 500把 购买（定制）南狮 一对 含点睛、采青、表演 歌舞队 一队 军乐队 一队 贵宾卡 200个 签到簿 1个 胸花 100个 数码摄像 1人 摄影 1人 专业摄影
九、危机问题预防与处理
本次活动在具体的操作过程中将有大量的后勤保障工作需要得到足够的重视，后勤保障工作的好坏将直接影响本次活动的成败：
1、现场卫生清理： 配备2名清洁工，定时对活动现场进行清扫确保活动现场的整洁。
2、活动经费安排： 对活动所需的经费应指定专人专项进行管理，确保活动得以顺利实施。
3、活动工作报告： 定期举行联席工作会议，通报各项准备工作的进展情况。
4、活动当天安全保卫及应急措施： 配备10名保安员对活动现场进行全面的监控。
5、交通秩序： 4名保安负责活动现场入口交通秩序，路边不得停放任何机动车辆。车辆的摆放由专人负责指定停放。
6、消防： 配置灭火器，2名保安员确保进入典礼会场范围内的人员禁止携带任何易燃易爆品进入现场。
7、电工、音响： 主会场配备专业电工一名，预备发电机一台，检测维护用电，配备专业音响师一名，保证典礼正常讲话播音。
8、防雨措施：(1)、准备礼品雨伞500把，既可作为礼品赠送，又可防雨。(2)、准备l座规格为20×15米的气棚房，以备急用。工作流程 10月16号之前： 现场安排拱门，横幅、竖幅、道旗，在14日应安置完毕；户外宣传设施（礼仪公司的拱门，华裱，灯笼柱，舞台、幕布、背景架、音响，跳舞人）在25日下午全部到位及部分设施安装完毕；现场的气氛布置工作在25下午全部完成。10月16日开盘当日，保证工作人员于7：00准时到达莱茵名郡活动现场。
◆6：00 物业保安到位，物业人员将签到处桌椅，饮水机，电线插座准备好，安排在指定位置。
◆7：00 前，物业人员将活动现场清理干净，签到桌椅、募捐箱安排完毕。
◆8：00 音响调音完毕并播放音乐，主持人、演员、礼仪小姐到位，现场设施布置全部完毕（休息区域安排、易拉宝、赠品、礼品笔、食品、饮水机、水、纸杯等）。公司工作人员各就各位，主持人上台作现场秩序安排工作。
◆8：10 礼仪小姐到门口接待，客户到场，凭贵宾卡和开盘登记表到签到处登记，发放客户礼品，安排客户到指定地点就坐。
◆8：15 介绍绿色佳园项目。
◆8：40 保安及工作人员安排选房客户（1~5）按号顺序在排队区等候，6~20号在选号区就坐，其余安排在指定位置就座，并维护现场秩序。
◆8：55 主持人做简短开场词（感谢客户对绿色佳园的青睐、预祝各位客户喜得新居和选房圆满成功等贺词）。
◆8：58 主持人宣布开盘，由公司领导领导揭幕（剪彩）由六名礼仪负责鸣炮
◆9：45 主持人宣布第一轮1~30号客户已经进入选号区，然后依次介绍折扣说明、选号规则、优惠措施和抽奖活动规则。
◆9：55 实时公布选房信息。◆10：00主持人公布已经选房成功客户的名单，并对他们选房成功再次表示祝贺。（由专人负责从销售处将选房成功的客户的名单抄写一份，然后递给主持人。每半小时一次）。
◆10：55 介绍绿色佳园现场的活动。
◆11：00 进行第一次活动募捐，同时爱心款捐献，这个需要有一个接收单位，暂定为当地的福利机构或民政机关。（待定）
◆12: 00 主持人简单说明午餐安排情况，午饭时间。
◆12：30 主持人宣布下午选房活动开始，同时安排选房客户进场选房，后面5位进入候选区准备。
十 庆典安排：
◆ 8：10演奏迎宾乐及威风锣鼓、军乐队、舞狮，礼仪小姐及主办方接待人员开始迎宾，协助来宾签到，为来宾佩戴胸花，带领来宾到接待处。
◆ 8：58主持人宣布绿色佳园开盘庆典仪式正式开始。
◆ 9：00主持人介绍参加开盘典礼的领导、贵宾，及祝贺单位名称，并对他们的到来表示热烈的欢迎及衷心的感谢（鼓、乐同步奏上）。
◆ 9：05主持人邀请海南佳元房地产开发有限公司董事长致欢迎词。
◆ 9：12主持人邀请市政府领导致词。
◆ 9：20主持人邀请现场政府最高职务领导及海南佳元房地产开发有限公司董事长为醒狮点睛，礼仪小姐列队准备做好开盘剪彩工作。
◆ 9：30主持人宣布绿色佳园开盘剪彩仪式开始并宣读参加开盘剪彩的领导、贵宾名单到主席台前排剪彩，接着主持人宣布绿色佳园开盘剪彩正式开始，放礼炮，鼓、乐、炮齐。
房地产项目的开盘销售是房地产开发企业工作的重点，不仅是房地产营销部门的专职工作，也是全体企业人员的非常重要的工作内容。房地产项目的开盘是一个系统性的工作，它主要包括以下几个阶段，如开盘前的各项准备、开盘过程中的整体把控、开盘后的相关服务等。下面就具体阐述这三个阶段工作重点：
一、开盘前主要工作内容。
1、样板房管理：样板房是指按实际交楼标准设计施工的样板单位，及根据楼盘的主题风格设计、配有家电、家私等的示范单位。加强样板房的建设和营销环境的布场，开通开房通道，加强对客户看样板房的体验感。必须各个部门通力合作，从建设施工到软装布置，到营销宣传，都要满足一种贵族的体验。
2、明确营销方案：会同代理、广告等相关公司，明确楼盘市场定位、货源组织、广告投放、认筹解筹、开盘活动等各项相关工作。并形成有效的开盘前筹备工作时间倒排表。
3、媒体广告：重要针对报纸广告、新闻稿和软文、拍摄3D及广告宣传片、短信管理、以及平面立体网络等全方位宣传推广，媒体是一把推手，只要加好利用，将取得意想不到的效果。
4、物料设计：项目销售物料包括楼书、户型手册、派发单张、认购须知、按揭须知、交楼装修标准等。这里需要会同相关部门意见，形成公司统一的资料格式，并建立台账，形成相关的流程化管理。
5、现场包装：现场包装主要为现场布置围挡、户外广告、指示牌、灯旗喷绘等制作。这里重要包括营销中心的布置，沙盘和户型模式的设计，以及营销中心功能的具体划分。
6、销售人员：销售人员的准备工作包括置业顾问的选拔和培训、销售百问资料的收集、销售中心现场人员的管理等。
二、开盘中主要工作内容。
1、明确开盘活动主题：一个好的活动策划，必须有一个相对应的主题，房地产开盘销售也不例外。在许多房地产开盘过程中，明确了开盘主题，对项目的营销推广非常有利。
2、细化活动流程：这里需要明确人员配置、现场动线、功能区分、活动安排等相关流程性事件。以及明确媒体人员、政府接待、领导发言等等。
3、开盘售楼销控：有序地做好开盘几小时的关键控制，在营造超好的销售现场的同时，做好客户心理的把握，有的放矢地做好整个销售现场的控制。
三、开盘后主要工作内容。
1、做好日常销售管理：制定好认购相关规定、换房相关规定，变更姓名等相关规定，以及优惠折扣等相关规定。并随着市场动态进行实际行地有效调整。
2、形成报表专项制度：有效地形成周报表和月度报表，以及季度等报表形式，有计划地做好相关台账工作，以及档案资料的管理工作。
3、明确合同签约和资金回款：督促合同的有效签约，促进按揭银行的高效放款。有目的性的推进客户、银行的配合工作，形成合同的有计划性的签约和银行按揭的有计划性的放款，满足公司的资金回笼经营计划。
关键词：大学生；创业项目；创业方案
大学生创业项目的选择和确定以及制定创业企划方案，是大学生进入创业实践前所经历的物质力量和精神力量的聚集过程，为其日后的创业实践奠定了物质基础和思想基础。创业项目的选择和确定以及制定创业企划方案，有助于大学生明确创业方向、找准创业目标，积极把握机遇，不失时机地进行决策，将计划付诸行动。
一、创业项目的主要来源
1、实验及研究成果。指高校或各大研究机构自主研究开发的成果。选择这些成果作为创业项目将大大推进研究、教学和企业生产的衔接，加快实验及研究成果的转化进程。
2、大学生创业构思及创业计划大赛。大学生的创业构思是创业项目的重要来源。
3、各种发明和专利。发明和专利都是具有特创的设想，它如果被开发出来进行产业化生产将会带来巨大的社会财富。
二、选定创业项目需考虑的因素
1、个人兴趣与特长。根据霍兰德职业生涯测试得出的结果，依据个人兴趣与特长进行创业选择，可以极大地降低创业阻力。
2、对拟选行业的熟悉程度。应在自己熟悉的行业里选择创业项目，这样才能提高创业成功的把握度。
3、能够承受的风险。在选择创业项目投资之前，必须考虑“未来最坏的情况可能是什么”“最坏的情况发生时，我能不能承受”等问题。
4、国家的相关政策与法律。拟选定的项目是否属于国家政策和法律禁止或限制的范围；拟选定的项目是否属于国家政策和法律鼓励的范畴。
三、创业项目选择的原则
1、创业项目必须有市场前景。创业项目一般而言要有较高的技术含量，现在一般的风险投资基金和“孵化器”所感兴趣的项目主要有网络技术、软件信息、新材料、新能源、机电一体化、节能领域、生物医药及精细化工等，这些项目有技术含量，而且发展前景也较好。
2、创业项目要符合国家的产业导向。我国目前还处在工业化程度逐步加深的阶段，但必须要注意到一些西方国家，特别是美国已经进入了所谓的后工业化阶段，即所谓的信息经济阶段。为了不落后于西方一个时代，国家大力扶持发展高科技产业，给予政策和经济上的帮助。
四、选定创业项目的方法
1、分析市场供求差异，选定创业项目。市场需求不仅是多种多样的，而且是不断变化的，因此大学生创业者通过调查分析市场供求差异，可以从中找到创业机会，选定创业项目。
2、调查分析人们工作和生活中的困难，选定创业项目。大学生创业者只要善于调查分析人们工作和生活中的困难，分析其中的诉求和需要并及时加以改进，就不难找到合适的创业项目。
3、分析市场上热销商品背后隐藏的商机，选定创业项目。任何商品都有市场生命周期，它可分为四个阶段，即投入期、成长期、成熟期和衰退期。正确的做法应是以热销商品为导向，认真分析热销商品背后隐藏的商机，再选定创业项目进行经营。
4、进行市场细分，选定创业项目。所谓市场细分，就是通过市场调研，依据消费者的需求特点和购买行为及购买习惯等方面的差异，把某种商品的整体市场划分为若干个消费者群的一种市场分类方法。
五、市场调查
1、市场调查的作用。一是了解消费者需要的有效方法。二是项目实施者进行市场预测和决策的前提。三是企业正确制定市场营销策略的保证。
2、市场调查的类别。市场调查的类别按调查要完成的任务划分，可分为描述性调查、解释性调查和预测性调查；按调查的基本方法划分，有定性调查和定量调查；按调查对象的特点划分，有宏观市场调查和微观市场调查。
3、市场调查的主要内容。一是宏观市场调查的主要内容包括经济环境、政治环境、社会人文环境、自然环境和人口环境。二是微观市场调查的主要内容包括创业项目的市场需求调查、创业项目的购买力与供应量关系调查和创业项目的竞争力调查。
4、市场调查的步骤。市场调查的目的和要求不同，其实施步骤也不尽一致，一般分为调查设计阶段、调查资料收集阶段和资料处理阶段。
5、市场调查的手段。市场调查的手段主要有普查法、访谈调查法（包括走访调查、电话调查、书面问卷调查、邮寄调查法）和运用互联网调查等。
六、撰写创业方案
1、写好创业策划书要思考的问题：一是关注产品，二是敢于竞争，三是了解市场，四是表明行动的方针，五是展示管理队伍，六是出色的计划摘要
2、创业方案的内容。①封面。封面的设计要有审美观和艺术性，一个好的封面会使阅读者产生最初的好感，形成良好的第一印象。②计划摘要。它是浓缩了的创业策划书的精华。计划摘要涵盖了计划的要点，以求一目了然，以便读者能在最短的时间内评审计划并作出判断。计划摘要一般包括以下内容：公司介绍；管理者及其组织；主要产品和业务范围；市场概貌；营销策略；销售计划；生产管理计划；财务计划；资金需求状况等。摘要要尽量简明，生动.特别要说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。③企业介绍。这部分的目的不是描述整个计划，也不是提供另外一个概要，而是对你的公司作出介绍，因而重点是你的公司理念和如何制定公司的战略目标。④行业分析。在行业分析中应该正确评价所选行业的基本特点，竞争状况以及未来的发展趋势等内容。⑤产品（服务）介绍。包括以下内容：产品的概念，性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研究和开发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利等。⑥人员及组织结构。在企业的生产活动中，存在着人力资源管理，技术管理，财务管理，作业管理，产品管理等等。而人力资源管理是其中很重要的一个环节。
参考文献
[1] 田建敏，李宇红.市场营销.北京：中国财政经济出版社，2001—09：3—30。
[2] 龚国华，王国才.生产管理与运营.上海：复旦大学出版社，2003—01：455—465。
[3] 郭国庆.市场营销学通论.北京：中国人民大学出版社，2005：286—296。
培训作为人力资本投资的主要方式之一, 在人力资本增值中发挥不可替代的作用, 在企业发展中处于重要地位。培训效果评估是整个培训系统不可或缺的组成部分, 保证培训系统循环的完整性, 为改进培训提供判断依据, 并检验受训者技能或行为的改进效果, 促进提高员工参与培训的积极性。而目前很多企业往往更关注培训方式的改善和培训项目的增加, 对培训效果评估往往流于形式。
国内外学者对培训效果评估进行了较为深入的研究。美国学者柯克帕特里克提出了包括“反应层级、学习层级、行为层级和结果层级”的“柯式四级评估模型” (1) , 至今在美国仍被广泛应用。学者们也对该模型不断的深入研究并不断完善, 并产生了Hamblin的“五级评估模型”和Jak Philips的“五级投资回报率模型”等。我国学者在关于企业培训效果评估方面的研究成果主要包括定性评估法、定量评估法和定性定量结合法。其中定性评估法又包括目标评估法、关键人物评估法、比较评估法等;定量评估法包括问卷式评估法、收益评估法等;定性定量结合法包括FIF评估法、绩效评估法、集体讨论评估法等。 (2)
1 案例分析
1.1 案例背景
本文案例研究的企业系某房地产物业公司, 内设3个职能部门和4个物业服务项目中心, 员工队伍50人。自2012年成立以来, 陆续承接上级地产公司投资开发住宅项目、文体中心等项目的物业管理服务, 累计服务管理面积约25万平米。
本文借助国内外学者对培训效果评估的理论基础, 通过调研访谈和案例分析的研究方法, 按不同的培训时间和阶段分层次进行培训效果评估指标及评估方式的再设计。物业公司为调研访谈提供了大力支持, 为获得有关情况提供了便利性, 对保证本案例研究的可信度起到了关键作用。
1.2 问题分析
物业公司注重员工培训, 年度财务预算安排职工教育经费, 定期开展各种专业培训活动。通过调研发现培训评估环节只单纯测试培训传授的内容, 没有把培训后员工行为改变与员工的绩效考核相挂钩。
通过访谈记录表以及对上述公司的培训现状分析, 归纳出公司在培训效果评估方面主要存在以下问题:
(1) 培训评估的层次不够深入, 多数培训评估并未完全深入到受训者的工作行为及态度转变、能力提升、绩效改善和企业效益等层次上来, 评估工作停留在反应、学习层面, 行为层面评估不够全面。 (2) 培训评估方式较单一, 公司主要是以考试的形式进行培训项目评估。考试固然是一种有效地考核方式, 但并不是所有的评估内容都是用考试的形式。 (3) 评估与实际工作脱节, 更多是在培训刚结束时进行评估, 在行为层面上的评估倾向于“点到为止”, 另外忽略了将培训项目与公司绩效联系起来进行评估, 这就使得评估与实际工作脱节。
1.3 模型构建
针对物业公司培训评估存在的问题, 提出培训效果评估模型的构建方法, 如表2。
按照评估时间和评估方法与柯式评估四层次的关系, 将培训评估贯穿于整个培训的循环系统当中, 根据培训特点对培训效果进行评估。四个层级之间是逐级递进的关系, 无论在评估时间和评估方法上都有所区别, 但培训效果的评估结果最终必须通过这四个层级反映出来。从评估时间上看, 从反应层到结果层, 是一个连续不断的评估过程, 并且每一个层级都有相对应的评估时间;从评估方法上看, 根据各评估的阶段与评估的重点不同, 模型将以上各评估方法相应地运用在各层次评估当中, 以考察受训者的反应、知识、行为、绩效等方面的评估效果。
1.4 方案设计
1.4.1 实施流程
培训效果评估是一个培训流程的最后环节, 它是对培训活动实施成效的评价与总结, 同时评估结果又是以后培训活动的重要输入, 为后续培训提供培训项目、培训需求、培训效果等方面的依据。培训效果评估可分成三个步骤:评估的准备、实施和总结阶段。
在准备阶段, 采用科学有效的方法和技术进行培训需求的分析, 这是培训评估的基础。在培训实施前, 物业公司培训管理部门应明确培训评估的目的、数据收集方法和数据类型, 并从定性和定量两个方面收集评估所需的数据。在实施阶段, 把培训评估分为反应、学习、行为、结果四个层面, 物业公司培训管理部门针对各层面的评估选择合适的评估方法和评估时间进行评估, 将收集到的评估原始资料进行科学、客观地分析。在总结阶段, 将资料分析的结果进行整理形成培训评估报告, 并及时在物业公司内部进行传阅和沟通, 收集对报告的意见建议, 以达到对培训项目进行调整的目的。以下将从反应层面、学习层面、行为层面、结果层面四方面来进行具体的培训评估的分析。
1.4.2 反应层面培训效果评估指标
反应层评估的目的是分析受训者对培训项目的满意度。物业公司员工培训的反应层评估指标可为定性指标, 包括培训时间、场地设施安排、课程内容安排以及培训讲师的授课风格等。具体指标如表3。
公司员工培训效果的反应层指标数据的收集方法可采用问卷调查、面谈等方式。一般在培训结束后, 完成反应层指标的数据收集工作。另外, 在培训活动开展时, 可以邀请一至两名公司高管人员到场, 监督培训项目实施。培训结束后向上级领导进行汇报, 以弥补调查问卷数据的可靠性。
1.4.3 学习层面培训效果评估指标
学习层面的评估是分析评估受训人员在知识、技能等理解、掌握和使用程度。学习层面的评估指标内容可分为知识成果和技术成果。物业公司培训的知识成果一般应包括公司战略、礼仪常识, 沟通技巧等等。技术成果评价的是受训者是否学到了技术, 技术的水平是否得到了提高, 一般包括操作规范等。具体指标如表4。
该层级评估在培训结束后立即进行。物业公司培训管理部门可通过笔试、情景模拟、技能实践、角色扮演等来了解受训人员对培训知识、技能的掌握程度。偏重理论知识的培训, 可在培训前后用同一标准对受训者进行测验, 并对照分析;偏重技能的培训, 可通过情景模拟、技能比赛, 测评所学技能的掌握和熟练程度。由物业公司培训管理部门培训档案, 记录测评结果, 为后续绩效考核和岗位调整提供依据。
1.4.4 行为层面培训效果评估指标
行为层面的评估主要是测评受训人员在培训后其行为变化情况。结合物业公司所在行业特点与员工的工作行为特点, 行为层面评估主要设定包括:工作效率、职业态度、工作协作、准确度等指标。具体指标如表5。
行为指标水平反映受训人员将培训所学知识、技能运用到工作中改变工作行为的程度, 应该在培训结束后3-6个月内进行。由物业公司培训管理部门利用多种途径进行行为层面评估: (1) 可以通过对比受训人员培训前后的绩效考核; (2) 对受训者的下属员工、同级员工和其直接上级进行访谈; (3) 对业主的满意度调查, 通过网络留言和网络评价的中间媒介, 间接对受训人员的行为是否发生变化作出判定。
1.4.5 结果层面培训效果评估指标
培训在结果层面的效果是指从公司的角度判定培训给带来的效益。结合物业公司业务特点, 结果层评估指标主要内容如表6。
结果层指标是物业公司最关注的量度指标。由物业公司对比培训前后的物业费收缴率、成本、利润等, 衡量培训所带来的收益增长了多少, 从而确定培训的效果。该层级指标的数据收集方法多样, 客户服务、员工职业发展等数据可来源于公司的内部工作记录, 结合对受训人员的直接主管或下属的访谈, 获得受训员工在培训结束后该方面的指标改进程度。当然, 培训效果评估的工作除了培训部门本身的执行外, 离不开其他部门支持, 需要公司整体的支持力度, 以保证培训效果评估的顺利开展和有效进行。
2 研究结论
首先, 本文通过调研了解指出物业公司在培训效果评估中存在三项问题。其次, 以柯克帕特里克四级评估模型为基础, 设计了物业公司员工培训项目评估的培训效果评价指标和评估方法。培训效果评估还是一个有待深入研究的领域, 对培训项目效果以及培训产生的收益等问题还需深入分析。
参考文献
[1]陈雁枫.培训效果评估及其在企业的运用[N].上海交通大学学报, 2007, 4.
[2]李婉.浅谈如何针对企业中层管理者开展有效的培训[J].科学学与科学技术管理, 2007 (S1) :137-139.
[3]刘若鸣.谈如何评价培训的有效性[J].技术经济与管理研究, 2003 (S3) :110-111.
[4]宋夕平.浅析柯氏模型在培训效果评估中的运用[J].科技管理研究, 2007 (S2) :244-246.
[5]袁凌, 朱瑞娟.国外企业培训效果评估方法的比较分析[N].湖南经济管理干部学院学报, 2004, 10.
