某房地产开发公司制度

某房地产开发公司制度（推荐8篇）

某房地产开发公司制度 篇1

一、总则

● 为保证公司政策及规章制度的有效贯彻、执行，在公司内建立一个良好的工作秩序，特制定本员工守则

● 本守则为公司员工在工作中必须共同遵守的规则。

● 本守则由公司起草，总经理批准发布。若有更改，则颁发新版本 ● 本守则中未提到的事宜可咨询公司。

● 公司新出台的制度或规范与本守则相矛盾时以公司新出台的制度为准。

（一）每位员工都要热爱公司，忠诚公司事业，维护公司形象。

１.员工在工作中要严守职业道德，履行岗位职责。努力贡献自己的聪明才智，尽自己的能力完成所承担的工作，促进公司的发展，并造福于社会。

２.在对外交往中，每位员工都要坚决拒绝企图影响公司利益的宴请、佣金、回扣、免费旅游、特殊折扣和其它服务。

３.每位员工都必须严格遵守中华人民共和国的法律和公司的各项规章制度。

（二）团队合作精神

１.树立团结协作精神，相互支持与合作。２.积极参与并拥有明确的团队目标。

３.分享知识、信息与技术，分享责任与成果。４.出现内部矛盾时，坚持以双赢策略处理。

５.局部利益服从公司整体利益，个人利益服从公司利益，融个人努力于公司奋斗之中。

（三）客户至上

１.树立“客户至上”的观念，尊重并真诚对待客户，以奉献精神为客户提供高质量的产品及专

业的服务，保证客户满意程度高于98％。

２.主动了解客户需求并在不违反公司有关原则下予以满足，提高企业知名度及美誉度，努力扩大公司在地产市场中的影响力。

（四）信任尊重，善于沟通

１.自重及尊重他人，尊重事实，尊重承诺，尊重知识及科学。２.尊重个人隐私，不诋毁同事声誉，不讥讽他人成功。

３.公司内部之间、上下级之间、部门之间以及同事之间应经常性进行公开、直接的沟通，坦诚相见，并相互提供诚实并有建设性的反馈。

（五）追求卓越，不断创新

１.以主人翁态度及高度热情投入工作，不断学习，开拓思路，取长补短，完善自我。２.踏实肯干，努力钻研，不断提高业务及管理水平，不断为自身制定更高目标。

３.善于吸收接纳其他人、其他部门、其他公司的优点、知识以及经验，并善加运用，加快个人和公司发展的步伐。

（六）遵守公司各项规章制度

１.服从主管的领导。

２.遵守公司关于保密的有关规定，不准泄露公司明确规定的机密。

３.严格遵守公司关于劳动纪律的有关规定。需要请假时按审批程序办妥请假手续。

４.遵守公司关于安全操作的有关规定。当公司财产遇到火灾或其它危险时，每位员工都有义务报告，并采取一切可能的措施减少公司财产损失或人员伤亡。每位员工都有义务在采取抢救措施和消除危险源时保护现场，并及时将情况通知主管领导和行政部。

（七）每位员工都有义务、有责任爱护公司财物，遵守公司关于各类设施、设备使用的有关规定

１.每位员工都要管理、保养好归自己使用的各类设备（包括车辆、仪器等）。

２.员工不得利用公司的设备、设施、工具等干私活，不得利用工作时间做与工作无关的事。３.损坏或遗失公司财物要立即报告主管领导，并由员工承担其个人原因造成的全部或部分直接损失。

４.严禁利用工作之便窃取公司财产。因公携带公司财物出门也要办理相关审批手续。

（八）每位员工都应注重精神文明并自觉规范自己的行为

１.遵守公共道德，保持良好行为和语言，文明着装，礼貌待人，诚实守信。２.保持工作区域的整洁，爱护公司一草一木。

３.遵守公共场所的秩序（食堂、洗手间、车等），养成良好的习惯。

（九）对于违反本守则条款的员工，按公司关于员工奖惩条例的有关规定处理

二、员工礼仪

（一）仪表：着装应保持端庄、整洁、得体、大方 1.员工在工作时间必须着统一工作装（或职业正装）； 2.员工工作时间必须按规定配戴胸卡。

（二）仪容：要求整洁、美观、大方。

（三）言行、举止

1.员工上班时应保持良好的精神状态，精力充沛，乐观自信，精神饱满； 2.所有员工凡在职场内遇到同事及客户都要点头示意以示友好；

3.站姿要挺直，尤其在面对客户或会议发言时；

4.坐姿要端正，不跷脚、不晃腿，不叉腿，不得倚靠在椅子上或坐立于桌面上； 5.行姿要稳重，不得与他人勾臂搭背，严禁在职场内奔跑或嬉闹；

6.严格遵守公司考勤制度，应准时上、下班，不得迟到、早退。拟申请病假或事假时，需及时告知 部门经理；

7.不准无故窜岗，8.自觉保持办公环境清洁卫生，不准随地吐痰，乱丢杂物及烟头；晨会、小组会议、洽谈等活动结 束后，应及时收拾桌面卫生；

9.自觉保持办公区域肃静，严禁大声喧哗，嬉笑打闹，办公室内应用语文明，不说粗话、脏话、刻薄话，对话轻声以能听清为度，以免影响他人，坚决杜绝争执、吵骂、打架等行为； 10.自觉遵守会场秩序，按时参加会议，严禁在会议进行中接听或拨打电话；

11.尊重公司各位领导，真诚对待各位同事，团结协作，乐于助人，不得将个人喜好带进工作中，严禁拉帮结派、党同伐异；

12.遇事要处理沉着、冷静，凡事要从大局出发，积极维护公司利益，富有责任感。13.办公时间不擅离工作岗位，需暂时离开时应与同事交待.（四）销售部业务行为规范

1.对客户要彬彬有礼、面带笑容、文明用语，要热心、诚心和耐心； 2.要虚心听取客户的意见，尊重客户，不准与客户争执，做到忍让宽容；

3.要熟悉本职工作、业务流程和行业知识，要专业、客观地解答客户提出的问题； 4.回答询问时，用语要贴切，表述应准确，不得使用含糊不清的措辞或心不在焉； 5.积极维护客户利益，在公司允许的范围内尽量满足客户的需求，不得拒接业务； 6.遵守职业道德，不得损害公司利益，不准收取客户回扣；

7.不准对客户作任意承诺，严禁做虚假承诺而破坏公司形象、损害公司利益； 8.业务办理过程中，应服务周到、善始善终，让客户得到优质、诚信的一体化服务； 9.自觉规范自我行为，严以自律，认真对待每一个客户。

（五）文明用语规范

1.公司工作用语为标准普通话，每位员工必须严格遵守； 2.语态要自然、流畅、清楚、柔和，音量力求适中

3.使用文明用语,争做文明员工,严禁说粗话说脏话。

考勤管理制度

一、目的：为加强公司员工考勤管理，特制定

二、员工正常工作时间：

1、工作时间：

夏季作息时间：每天早8：0０上班，中午11:30—13:00午休，晚17:00下班。冬季作息时间：每天早8：３0上班，中午11:30—13:00午休，晚16:30下班。如相关部门遇到因公司业务繁忙而加班的，公司不再另行计算工资。

2、财务部以及工程部的员工因工作需要实行轮休制，由部门负责人根据工作需要制定具体的排班表，并于每周一上午报公司。

3、财务部及工程部遇销售工作繁忙或工程施工需要调整作息时间公司将另行通知。

4、销售部工作人员采取轮休制，由销售经理统一安排。

5、节假日或特殊事情需要调整作息时间，公司将另行通知。

三、考勤：

1、公司指定行专人负责考勤，严格执行公司考勤制度。

2、公司一律实行上下班登记制度，有关记录将作为工资核算依据。

3、员工上下班均需亲自签到，任何人不得代理他人或由他人代理签到，违返此项规定者，双方均给予记过处分一次、各罚款50元。

4、员工原则上要求先到公司签到后，方能外出办理各项业务；因公事外出而无法签到的，包括：当天直接从家外出办事的、上班期间外出办事，下班赶不回公司的，应及时通知负责考勤人员，并由直接上级确认，不办理批准手续者，按事假处理。

5、公司负责监督员工上下班签到，遇违纪行为应立即主动制止，并汇报经理。如发生行政文员徇私涂改或造假，公司直接予以辞退。

6、员工外出办理业务前须向本部门负责人申明外出原因及返回公司时间，填写《员工外出登记表》，否则按外出办私事处理。

7、上班时间外出办私事者，一经发现按旷工处理，扣发工作日200%工资，并给予书面警告一次。

8、考勤每月3日由考勤员报至财务部，节假日顺延，以便准时核发薪资。

五、请假程序

1、因事或因病请假需提前一天填写“请假单”，于履行审批手续后提交备案。

2、审批权限：员工请假一天以内(含一天)由部门负责人或直接上级审批，报公司备案，三天以上（含三天）直接报总经理审批。无故未履行审批手续擅自不到岗者或履行手续不全者，视为旷工。

3、如遇突发事件或急病不能提前填写“请假单”履行请假手续，本人须直接通过电话向相应权限领导请假，由相应权限领导通知公司，但事后需及时补交“请假单”，否则视为旷工。

4、公司试用期员工如因特殊情况请假，则转正日期顺延；试用期间出现病、事假超过一周以上者，公司将终止其试用。

六、休假类别及假期待遇

（一）病假：

１.员工请病假必须在次日将区级以上医疗机构出具的诊断书交到行政办公室，无诊断书按事假或旷工处理，病假期间奖金、福利停发，保留职位。（请病假超过一个月，公司有权停止双方工作关系）

２.有下列情况时，员工将不能计算为病假：

（１）部门经理同意，但不能出示医院有效病假单，医药报销单；

（２）探亲、事假、公差时在外患病，但无当地县级以上医院的急诊病历及化验单；（3）此外，伪造病历证明文件或病假单者，将受到纪律处分。3。病假工资：（病假天数为一个月内累计天数）（1）病假3天以内，病假期间工资=日基本工资*100%；

（2）病假1天以上6天以内（含6天），病假期间工资=日基本工资*50%*天数；

（3）病假6天以上，病假期间无薪，出勤期间工资=日基本工资*天数。

（二）事假：

1、员工因私人事无法到公司上班，需履行请假手续方视为事假，请假归来按批准权限及时销假

2、员工事假期间无薪；

（三）请假时间单位：

病假、事假以“1小时”为请假最小单位。

（五）正常岗位的员工请病假、事假当月连续或累计时间达10天以上，由考勤员核定情况上报。

（六）带薪假

1、国家规定的法定假日享受全薪。

2、员工婚假7天、丧假（直系）4天、男员工产假7天，女员工产假（入职一年以内30天，入职两年以上为45天，同时保留岗位三个月）。

七、迟到、早退

1、无特殊原因超过规定时间1—30分钟未到岗者，视为迟到；

2、提前离岗30分钟以内者为早退；

八、旷工

1、下列情况之一按旷工处理：

（1）迟到或早退超过30分钟者，按旷工半日处理；（2）请假未获准而擅自不上班者；

（3）在工作时间内未经许可外出办私事者；

（4）请假期已满，不续假或续假未获批准而逾期不归者；

（5）不服从领导工作安排，费用管理规定

一、总则

为加强公司的费用管理、减少费用支出、杜绝浪费、加速资金周转，现对公司各项费用特做如下规定：

二、出差费用及补助管理规定

１.出差乘坐交通工具、食宿标准及其相关说明

（１）副总和部门经理级员工出差除乘飞机、火车软卧、轮船二等舱以上需总经理审批外，其余不限；市内交通费实报实销；

★ 住宿标准：员工出差住宿费不得超过120-150元。(根据区域)★ 伙食补助：每天60-90元。（一餐20-30元根据区域）

（２）一般员工乘火车时间超8小时且夜间超过“0”点的可以乘座硬卧，能乘火车的不允许乘座汽车，乘轮船允许三等舱以下；市内交通费实报实销但无特殊情况不允许乘出租车；食宿费一般员工120-150元/天（应住正式的宾馆或酒店）。

（３）未规定可乘坐飞机的员工出差原则上不允许乘坐飞机，但本人要求坐飞机的，只按本人应享受的规定标准报销费用；如有紧急任务出差，经总经理批准后方可。

（４）离开长春地区出差至外地，并于当日返回，可给予本人伙食补助20-30元。

（５）普通员工本市内公出凭公交票据报销，禁止乘座出租车，否则不予报销，特殊情况要事先请示并经总经理批准方可报销。

（6）坐飞机、火车、汽车、轮船和市内交通工具等费用必须凭当地交通部门正式票据报销，若特殊原因未能取得正式票据，由出差人填写《付款凭据》经主管副总审核，总经理批准后方可报销。（7）特殊出差补助（如培训学习或参加会议等公司行为），参照有关学习和培训通知另行规定。２.出差注意事项

（１）出差者不能因私事绕道，若出差地点与家接近，经领导同意绕道回家的，旅差费按直线路程报销，多余部分由自己负担。

（２）出差超过预计时间，必须向审批人说明情况，审批人同意后方可延长出差时间。３.旅差费报销

（１）出差人员出差回来后次日办完报销手续，每超出一天扣减报销总额的５％。

（２）出差工作期间必须实事求是，如实报账，若有弄虚作假，一经查实，给予相应经济处罚。

三、招待费报销

（1）各部门因工作需要招待来访客人，公司副总以上对口接待标准为每位50元，陪客要根据情

况（原则上一人）不许主团陪。超出标准自负。

（2）公司招待客人由公司安排招待地点及标准，未通过公司安排私自安排招待的不予报销。

四、外出办事方面

（1）原则上一律做公交车，特殊情况提前申请公车，如未申请到公车就不办事的情况，一经发现列入工作考核之中，与个人工资直接挂钩。

（2）坐公交车外出办事的，根据办事申请单是由报销市内交通费。

三、借款管理要求

（１）日常费用借款：因工作需要借款时，由借款人填写借款单，并详细填写借款日期、事由、金额等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。

（２）差旅费用借款：公司员工因工作需要出差时，应该填写借款申请表，申请单上详细填写公出地点、起止日期、路线、事由等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。差旅费参考借款金额（以长春为起点）：往返车票金额+住宿费+餐费+市内交通费。

（３）借款审核：财务审核时，查看以前的借款情况，如仍有借款未冲帐结清的财务不予借款。（４）核查：财务定期对差旅费及各项费用支出、使用、报销情况进行核查，如发现出差人在出差回来后超过2个工作日或日常费用借款超过2个工作日（如有特殊情况应提前告知）仍未报帐的，停发工资，并从其工资中扣除帐面所欠金额，扣完为止。如有特殊情况必须事先说明理由。（5）如遇公司总经理因特殊原因不能及时签字，电话请示总经理是否予以报销后先行报销后补签手续。

（6）如遇公司总经理与财务经理均不在公司，出差人员仍需填写报销凭证，公司将以出纳员签字报销的日期为依据为员工报销。

七、报销管理要求

１.原始票据：原则上需报销的原始票据必须是省（外）国（地）税局印发的统一发票，票面上加盖开票单位发票章或财务章，票面金额清晰，票面填写正确，否则财务视为无效票据，不予受理。如有特殊情况，经部门经理及财务经理审核后特殊处理。

２.对于采购物资的报销，经手人必须在原始票据或财务指定票据上书写清楚，采购物资用途、采购地点、采购厂家以及厂家联系人和电话。

３.报销程序：在原始票据正式、正确的前提下，首先填写报销单，由经手人部门经理签字，然后到财务部门审核，经总经理或财务经理签字同意后到财务部报销

九、实施时间：本制度自2013年1月1日起执行

薪酬管理规定

一、薪酬政策

１、公司将在工资政策的基础上管理工资

２、员工工资将根据其岗位，并随着公司的经营效益及当地劳务市场的趋势而发生相应的变化。３、公司将根据员工个人的表现和业绩来确定和调整其工资，予以提升或降级。

４、公司根据当地的基本工资标准，保证每位员工的最低基本工资与劳动管理部门的规定相符。

二、工资构成

员工的薪酬包括固定工资绩效福利。(固定工资1000元)

三、工资计算方法

１、当员工在月中开始或离开公司时，其工资按日计算。２、每日工资=每月工资/每月平均天数（30天）。

四、工资的支付

公司每年发放十二个月的工资，每月10日发放上个月工资(遇节假日将顺延)。工资发放表由财务主管根据考勤员月考勤表编制，经财务审批后执行。

五、工资的扣除

１、本制度工资表中所列的标准是税前工资，根据中国现行有关税法规定，公司将从薪酬中自动扣除按规定需要上缴的税金、保险等自筹部分。

２、因个人原因给公司造成经济损失或违反劳动纪律的，按公司人事管理制度及相关制度执行。

六、工资及其调整

公司根据员工所在岗位及公司的经营情况相应调整薪酬。

七、工资标准

公司高管层、中层及一般员工试用期均为３个月，总经理特批的员工除外，试用期工资按定岗后工资的50%发放。

八、试用期工资的管理

1.新员工入职时，首先试用为7天（双向选择），如7天内不符合公司标准，不予发放薪金，符合用人标准的，该7天计入3个月试用期，按试用期计薪。

某房地产开发公司制度 篇2

关键词：房地产,开发成本,问题,管理

0 引言

目前, 很多企业往往由于管理团队的经验相对不足, 对当地房产市场的状况及市场需求的研究不够深入, 缺乏完善合理的规章制度, 资源配置使用不合理等各方面的原因, 在项目成本管理上存在种种不科学和不合理的现象。但只要认真分析出其原因所在, 从项目建设全过程, 从公司管理的层面提出相应的优化措施, 就有可能很好地解决甚至避免这些问题的出现。

1 某房地产企业开发成本管理的问题

该企业为发展城市的非大型房地产企业。企业年销售额达2亿元左右, 具备国家二级资质及年均开发6~12万m2住宅的工程管理能力。该企业与其他专业房产公司一样, 从2012年末开始围绕“成本管理”这个中心, 大力展开成本管理分析并改进工作。

通过对该企业工程造价管理现状的分析, 笔者认为该企业在工程造价的管理中存在以下问题:

(1) 工程造价的全员全过程控制没有在管理中具体地体现。一味强调直接工程的管理, 而忽视了期间费用等间接成本的控制。企业在成本控制方面几乎将所有的精力都放在主体工程建安成本的控制上, 而对财务、销售、管理等费用却没有很好地进行跟踪和控制, 结果是大量的资金没有进行合理分配、资金的利用率不高, 销售及管理的各项费用一直较高。

(2) 没有深入地进行市场调研和稳定的数据库, 目标成本设定不合理。房地产企业应在开发前进行详细的市场分析和市场定位, 同时在房地产企业进入前期, 还应根据土地及其周边的各项环境和资源对该项工程的造价进行合理的评估。应该建立在大量资料收集的基础上进行客观的评估。

(3) 设计方面存在严重的问题。 (1) 忽视设计阶段的成本控制, 单位对设计阶段的成本管理缺乏清晰的思路, 经常边设计、边施工、边修改, 也缺乏对设计的限额及优化, 致使各项设计指标严重超出合理的范围, 因此产生了许多重复成本和无效成本。设计人员成本观念淡薄、设计变更随意性大, 设计指标经常超标; (2) 设计阶段造价控制方面存在的问题是欠缺在设计阶段有多个部门的介入, 及精心的成本分析与讨论, 也没有具体科学的实施方案。

(4) 招投标管理过程中存在的问题。评标分析时间短、较为简单, 缺乏系统性分析, 不利于招标领导小组定标时参考决策;对供应商、承建商的考察与管理, 造价管理部介入程度不深;一味地强调价格的因素, 经常忽视投标人的信誉、资质等级等其他重要因素, 没有很好地建立相对稳定的价值链体系, 或投标单位较少, 没有充分地体现竞争性;对于好的承建商没有建立长期合作的战略伙伴关系, 短期的合作使成本相对较高。

(5) 没有充分合理地进行资源配置、没有形成自己标准化的产业模式。虽已开发了几个组团, 但不能从规模效应中降低施工、采购, 以及宣传推广的成本, 资金利用率低, 企业总收益下降。每个组团均采用了一套采购模式, 对供应商的选择也是临时性的, 每个项目各有不同, 使得在同一地区、同一类型的需求却选择来自不同地区、不同企业的供应商。

(6) 动态成本控制只停留在简单的数据统计, 而没做到动态跟踪成本执行隋况并及时分析和反馈, 且加以控制, 更不用说提前预防。由于管理成本高, 造成资源浪费。

2 房地产开发工程造价管理问题的原因分析

由于该企业成立时间相对较短, 管理团队的经验相对不足, 其成本管理中还存在着许多的问题需要改进, 细细分析起来原因如下:

(1) 缺少全过程的成本管理意识, 关注重点偏移在施工阶段。在目前的该企业日常成本管理过程中, 没有将全过程、全费用、全员成本管理理念运用其中, 只是把成本控制的重点放在施工阶段, 这种方式已经不适合现在日益发展的房地产市场, 但是受惯性思维和成本管理水平的影响, 当前一些先进的成本管理理念及方法虽已有所思考, 但迟迟不能形成有效的运作机制, 更没有使其得到有效使用, 缺少对这方面的专业研究, 与公司的定位和发展是严重不相符的。

(2) 设计阶段准备不足, 缺乏完善合理的规章制度, 设计人员的工程造价成本意识较差。由于该企业是以快速开发为原则来进行房地产投资的企业, 从拿地到设计、施工, 这期间往往只有几个月的时间。一味强调速度而忽略了设计对成本的影响, 所设计的产品又没有形成标准化, 导致设计成果粗制滥造, 使得施工过程产生了大量的变更, 从而加大了成本。

该企业在设计阶段没有制定相关有效的制度和科学的流程, 与设计单位之间又缺少必要的沟通协调, 既没有充分发挥好甲方在设计阶段的作用, 又没有真正做到限额设计及优化设计, 结果导致设计造价超标也就无法采取相应的措施。另外, 为了降低设计费用, 加快进度, 不顾设计内容和质量的好坏, 拼命打压设计单位的设计费用, 压缩正常设计周期, 最终造成设计质量太差的结果。

(3) 对当地房产市场的状况及市场需求的研究不够深入。由于早期有关房产建设时一直是保持相对的盈利, 房产产品开发在设计阶段仍然先按习惯性思维设计产品, 总认为房产开发就会赚钱, 只要有资金实力就能打开房产局面, 没有充分地去研究市场从而导致设计完成后开始施工了, 才发现有很多的设计细节不符合市场要求及业主的要求, 这时重新再改, 必然会产生浪费并造成相当多的无效成本。另外, 对于目标成本的设定主观性强, 一味想压低造价, 缺乏对市场变化及历史数据的客观分析。

(4) 资源配置使用不合理, 该企业每个项目甚至每个标段孤立地进行操作, 没有充分地利用好资金开展, 如战略采购、整合资源等可降低成本的举措。同时缺乏长远的观点, 没有建立长远的战略伙伴。

3 房地产开发工程造价管理制度的优化措施

综上所述, 在分析了该企业在项目成本管理上存在的不科学和不合理的现象与形成的原因后, 在此将从项目建设过程, 特别是项目设计阶段, 即从公司管理的层面提出了一系列的优化措施。

3.1 房地产开发造价控制全程化

据相关资料统计, 规划设计阶段, 影响项目成本的可能性为75%~95%, 因此设计阶段的成本控制就显得非常重要。造价管理部、设计管理部、工程管理部都应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的会审及评估, 参与材料、设备的经济性评价, 尽可能为设计提供全面客观的经济性建议, 使之逐步地完善设计。另外, 设计部门还应以项目定位为原则, 在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计, 注重进行设计成果性价比分析, 重点抓好事前的设计修改、多选样、多对比分析、了解市场、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。公司目前在这方面还有很大的提升空间, 公司须由设计管理部、工程管理部、造价管理部组成设计成本管理小组, 真正地实现全员的工程造价管理, 对设计的各阶段进行相应的成本控制。

3.2 房地产开发工程造价管理流程及职责分工科学化

该企业全过程造价管理应根据项目开发的不同阶段, 采取不同的管理流程和方法:

(1) 决策阶段成本估箅通过市场及成本预测确定项目成本预控目标。

(2) 产品定位策划阶段工程造价估算根据设计管理部提交的概念设计成果, 造价管理部前期得算的项目成本预控目标, 营销管理部提交的初步产品建议书等资料, 造价管理部将采用成本测算模板, 组织相关部门完成编制概念设计阶段成本测算, 成为深化产品建议书的附件。

(3) 建筑方案设计阶段工程造价概算造价管理部依据设计管理部提供的方案设计成果 (未通过设计评审) , 采用成本概算模板, 在10个工作日内组织相关部门完成编制项目成本概算, 成为方案设计评审的重要依据之一。

(4) 建筑扩初设计阶段工程造价概算造价管理部可依据设计管理部提供的扩初设计成果, 采用成本测算模板, 组织相关部门完成编制或审核所委托的设计单位提交的项目成本概算资料, 概算依据扩初图纸针对典型配套工程及不同层高建筑标准层的主体结构混凝土含量、砌体含量、模板含量、地面、墙面装修等分部工程计算单位含量, 作为扩初设计评审的重要依据。

(5) 建筑施工图设计阶段成本预算这时工程量可以进行详细到位的计算, 造价管理部依据设计管理部提供的已通过设计评审的施工图设计成果, 完成编制工程量清单控制价或招标的标底。

(6) 工程施工阶段的成本变化主要是工程变更及现场签证。首先是设计变更的成本控制:要做好变更评估, 确定是否要变更及变更的意义, 拟定多种变更方案进行成本对比分析, 为审批提供参考依据;加强施工前的审图工作, 进行多单位多部门的会审, 对可能发生变更的地方要有预见性, 并予以事先约定;同时变更也必须有设计单位、设计部、工程部、监理和施工单位共同签字后生效。其次是现场签证的造价控制:检查现场签证要素与合同条款、清单或定额等相关规定的符合性。对确实要签证的工作内容要认真核对工程量, 在确认签证前, 应按相应的审批程序报审, 通过后方可正式签证。最后要对工程变更定期进行分类再汇总、再统计、再分析, 进行工程造价的动态管理及分析, 并根据统计资料对控制工程签证提出合理化建议。

(7) 项目竣工结算及评估工程竣工后, 施工单位上报的决算首先由造价管理部根据存档资料进行审核, 对于同存档资料不符的工程决算资料要求施工单位进行整理后重新上报, 根据审核认可后的完备资料进行决算审计, 如果是委托事务所算的, 应注意审核的严肃性及机密性, 在审核初稿未出来前保证施工单位不与审计人员接触, 审核初稿出来后由造价管理部进行复审后组织施工单位、事务所、甲方三方共同对账, 完成决算审计工作。

3.3 房地产开发管控和考核机制高效化

工程造价的控制还必须制定严格的考核制度。首先, 对工程预算的设定是否科学合理进行考核;其次, 对项目工程预算目标完成情况进行考核。此项考核是建立在工作过程中的对比分析基础上的, 根据施工过程中不同部门负责不同的工程任务进行划分。如施工图的变更由设计部负责 (图纸设计时以设计部的审核为主) , 工程施工现场的签证由项目管理部负责 (工程预算目标设定时以项目管理部负责提供资料进行测算) , 市场材料及定额清单的变化造价管理部为主负责。考核不仅仅是项目完工后的最终考核, 也是进行工程预算目标控制全过程的实时考核。

3.4 房地产开发激励机制量化

为了激励各部门及相关员工的积极性, 在建立成本控制责任考核制度自的同时, 还必须将责任工程造价体系和该企业的绩效管理体系相结合, 把考核制度尽量量化, 以便建立有效的成本控制激励机制。如要建立产品开发节约奖等专项奖励机制, 奖励成本控制工作成效好、效率高的部门或个人, 及项目工程造价管理制度实施中积极配合的部门及个人。

4 结语

某房地产开发公司制度 篇3

【关键词】 房地产开发；公司成长；战略管理；行业分析

房地产开发行业是从事各类房地产开发专业服务的行业，是现代国民经济体系的重要组成部分。房地产开发行业的产品特征，是以一个又一个的房地产开发项目单元形式来编组组织生产、销售、出租或转化为长期物业资产合资合作经营，房地产开发公司对房地产开发项目的经营管理具有周期性、一次性、长期投资性特征，从而房地产开发行业的公司生命周期战略管理，不同于一般行业的公司战略。本文主要将现代公司成长生命周期战略管理的一般理论，结合房地产开发行业实践的具体特征，来分析论述房地产开发行业的公司成长战略。

一、一般行业公司成长的生命周期

一般行业公司成长的生命周期可以分为四个阶段：

1.准备期（萌芽期）。这是公司对所要进入的市场考察的时期，公司的投资主要局限于市场调研、产品技术开发、与金融机构的接触。

2.进入期（成长期）。这一阶段公司筹组销售力量、组织生产、设置管理机构。

3.持续期（成熟期）。公司转向长期目标,着手战略发展的时期。公司大量投资于广告宣传、产品设计、提高质量、增加花色品种，改进服务，塑造品牌，保持市场份额。

4.后进入期（衰退期）。公司的战略一般是维持或防守已经占领的市场位置，同时，通过市场调研、考虑开拓新的业务或新的产品线。

公司成长首先与行业成长有关，但公司成长与行业成长的生命周期不是完全重合的。一方面，公司成长的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期，不一定就等同于行业发展中的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期；另一方面，行业生命的完结不等于公司生命的完结，同样公司生命的完结也不等同于行业生命的完结。

与行业的生命周期一样，公司所从事的产品也有生命周期，同样也经历了由萌芽、成长到巅峰、衰退的S型西格玛曲线。但公司的生命周期毕竟与产品的生命周期不同。公司在其所从事的产品生命周期结束之后，公司的生命却能延续。主要原因在于，当一种产品的西格玛曲线终结之前，另一种新产品的西格玛曲线正在开始。如下图所示：

公司通过内部行业或产品结构的战略性调整，通过新兴行业与衰退行业，新兴产品与衰退产品的更替，使公司生命不断的得以延续。公司内部的产品结构调整，主要是通过某一市场进入与退出的经营行为来完成的。就公司的整个生命周期看，公司总是处于“市场进入—市场停留—市场退出—市场进入—市场停留—市场退出”的不断循环之中。市场进入是公司从事生产经营的起点。公司在市场退出过程中，会造成资源转移的泄漏与损失。

日本学者简井信行等认为，一个公司最理想的产品结构应是：属于引入期的产品可占公司总产品的2%，属于成长期的产品占15%，属于成长后期的产品占66%，属于成熟性的产品占15%，属于衰退期的产品占2%，这就要求公司对市场的进入与退出拥有较大的自由度。

二、房地产开发行业公司成长的BCG战略决策

首先看房地产开发行业的行业生命周期。房地产开发行业是房地产经济服务行业的一个有机组成部分，作为房地产投资、开发、建设、流通的重要环节，主要负责房地产商品的开发、生产建设、租售管理和售后物业管理服务组织。随着房地产开发行业的飞速发展，我国的房地产开发行业正处于行业生命周期高速发展的时期，房地产开发行业被称为21世纪的朝阳行业。因此，从行业生命周期的角度看，是现代公司进入的战略行业选择之一。但具体到各个公司的实际市场竞争位置和实力不同，不等于对每个公司来说房地产开发行业都是理想的战略行业选择。这可以通过以下现代公司战略管理的BCG经典模型来分析：

1.现代公司产品/行业组合战略的BCG矩阵分析模型

矩阵是美国波士顿咨询公司在经济大萧条时为公司集团提供战略咨询所创造的分析模型。BCG模型以百分数表示某种产品或一组产品的销售成长状况。圆圈大小表示该产品

1.0相对竞争位置（市场占有率矩阵）BCG模式

销售占公司总销售的比例。成长率10%为中速，20%为高速。理想的位置是作市场上的大公司，即以1.0为分界线的话，一个公司至少要处于此分界线的左边，取得明星或现金牛的位置。右上角区域，表示低占有率、高成长率，称为“问号”或“问题儿童”，该行业高成长，但公司的低占有率使他能否参加竞争成了问题。左上角区域，表示高占有率、高成长率，称为“明星”，该区域对应了产品寿命周期的成长期，公司通常应追求高成长战略，以建立牢固的竞争优势地位。左下角区域，表示高占有率、低成长率，称为“现金牛”，它能够为公司带来大量的利润。公司主要目标是保持其市场竞争的优势地位。右下角区域，表示低占有率、低成长率，称为“瘦狗”，BCG建议此类产品应减少、清理。

2.房地产开发行业的公司BCG战略决策

房地产开发行业内的公司BCG战略管理，是根据房地产开发大行业内的子行业来确定。房地产开发行业可以分为以下子行业：住宅小区房地产开发子行业；服务性公寓房地产开发子行业；工业厂房与仓库房地产开发子行业；酒店宾馆房地产开发子行业；写字楼房地产开发子行业；购物中心房地产开发子行业；旅游景度假区房地产开发子行业；路桥设施收益性物业开发子行业；机关大院房地产开发代理子行业；机场、港口、码头等特殊物业开发子行业。

以上房地产开发大行业内的子行业，在我国不同地区的发展并不平衡，其中住宅小区类房地产开发子行业在全国各地区发展较为普及，已经趋于成熟。但在各类非住宅房地产开发子行业方面，沿海地区处于较发达的阶段，门类齐全，竞争渐渐趋激烈，而内陆广大地区则处在在早期发展阶段。

对于不同的公司来讲，在各类房地产开发子行业的市场占有率、品牌实力优势、相对竞争地位等并不相同。因此，房地产开发大行业内的公司“进与出”的问题，要采用上述BCG战略管理分析模型来决策。如某公司对住宅小区类房地产开发行业，处于BCG分析模型中的“瘦狗”区域，则应采取“退”的策略。若相反，该公司对酒店宾馆类房地产开发行业处于BCG分析模型中的“明星”区域，则应采取“进”的策略，加大各项投入，提高市场占有率和行业地位。同理，对处于BCG分析模型中的“现金牛”区域的房地产开发子行业，则要稳固市场，则应采取“进”为主的策略。处于BCG分析模型中的“问题儿童”区域的房地产开发子行业，则应采取“退”的策略或加大投入，力争转化为“现金牛”或“明星”区域。

三、房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理导入

根据美国学者戴维·贝赞可的考察，在一个典型的行业中，1/3的公司寿命不超过五年，而在下一个五年中又有1/3的公司退出该行业。任何公司都是由不同的产品线或业务单元构成的，公司成长与行业成长有很密切的关系。一个行业经过一定阶段的发展，行业内的公司就会走向集中，发生公司兼并的浪潮。先发制人，后发制于人。传统上，由于地区分割、条块分割等原因，我国各行业的成长周期较短，主要行业内是公司数量增加的结果，这与公司外部管理体制、内部发展战略失误、经营管理落后有关。造成很多公司“只会生、不会长；只会老、不会大”。

没有任何公司能够拥有无限资源，公司“进与出”的发展战略所要选择的主要问题，就是公司在有限资源的约束下，决定进入何种新的行业、推出何种行业；进入哪个产品市场、退出哪个地区市场。这种战略决策，决定了公司的长期竞争优势。无论结果好坏，进入和退出的战略决策，对公司会有持久性、全局性的影响。因此，现代产业经济学的理论认为，决定公司生存和发展的首要问题，就是随时进行行业细分，时刻把握行业演变的脉络和节奏，从自身条件出发，依据比较优势的原则，决定推出那些子行业、进入那些子行业，行业进入与退出的选择，总是比公司技术管理效率的提高更为重要。

房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理方法：

1.进行房地产开发行业内公司之间的资产重组，吸收外部的优势技术和优势资源。

2.推进房地产开发公司内部的业务项目单元重组，实施范围紧缩，强化主营业务项目的管理水平和品牌建设。房地产开发公司对业务项目单元实施分拆、剥离的方式有：

（1）分立，成立各个子行业事业部，下属各类房地产开发项目，子行业事业部门实行独立核算，或组建分公司；

（2）出售，即将其中处于劣势的子行业事业部出售给其他公司；

（3）置换，与其他公司的子行业事业部实习置换，达到战略整合、优势互补的目标；

（4）清理，将处于BCG矩阵“瘦狗”类的子行业事业部出售转让。

3.选择适当的时机和方式，通过参股、联营、收购等方式，收购房地产开发行业内的其它公司，组建公司集团，实施科研、生产、销售、资本运作、股票上市、跨国连锁经营等一体化战略，构建现代房地产开发集团。

某房地产开发公司多列支出偷税案 篇4

2008-09-28 08:11:45| 分类： 案例分析 | 标签： |字号大中小 订阅

一、基本案情(一)案件来源

2007年5月，市地方税务局稽查局将某房地产开发有限公司涉税案交我局承办，责成我局对该公司2004-2005年期间履行地方税义务情况进行检查。

(二)纳税人基本情况

某房地产开发公司位于 经济开发区，成立于1996年8月，法定代表人姜某。历年来开发了“ 花苑”、“银河花苑”、“新佳园”等规模较大的房地产项目。2004年取得商品房销售收入320009397.66元，账面利润1471266.06元；2005年取得商品房销售收入108562208.36元，账面利润7907251.32元。企业所得税实行查账征收。

(三)主要违法事实

2004－2005年，该公司在账簿上多列成本支出7464770.43元，少缴企业所得税2463374.24元，滞纳金560473.05元。

(四)定性及处理情况

该房地产公司采用在账簿上多列支出等手段少缴企业所得税2463374.24元，构成偷税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条、《中华人民共国企业所得税暂行条例》第一、二、三、四条的规定，追缴该公司所偷的企业所得税2463374.24元，加收滞纳金560473.05元，并处罚款1231687.12元，合计4255534.41元。

鉴于该单位的偷税行为超过标准，触犯了刑律，我局已及时将案件移送司法机关处理。

二、稽查方法 确定检查方案 某房地产开发公司是 城区较大的房地产开发企业之一，历年来在 城区及周边乡镇开发了多个房地产项目，是一个在我市颇有影响力的知名企业。

市地方税务局稽查局将该公司涉税案交我局承办后，我局高度重视。经过认真研究，决定从检查股和检查一股抽调2名具有多年房地产检查经验的检查人员组成检查组，迅速对该房地产开发公司进行检查。

在进户检查前，检查人员对该公司的税收征管信息和税收征管资料进行了分析。发现其每年的销售额都在亿元以上，但会计报表上的利润并不高。2004-2005年企业所得税的税负率仅为1.99%，这与房地产行业的一般利润水平有较大差距。

针对这一明显疑问，检查人员决定将该房地产公司的企业所得税列为检查重点。

凭以往的检查经验可知，企业少交企业所得税一般都是在成本上做文章。但该公司经营规模很大，要详查成本难度很大，检查人员决定采用逆查法对公司成本进行检查。

一审财务报表

进户后，检查人员首先审核了该公司的财务报表。

在审核2004 年《损益表》时，一个细节引起了检查人员的注意。那份报表的利润总额一栏，会计手工填列了以前年度损益调整-2406990.30元。众所周知，“以前年度损益调整”只是一个过渡科目，其余额在年底应全部结转到“利润分配”科目，也就是说，“以前年度损益调整”科目在年末是没有余额的，在《损益表》利润总额前出现这个负数金额是不正常的。

针对检查人员的疑问，公司会计解释，这个“以前年度损益调整” 金额-2406990.30元，属2002-2003年期间企业所得税纳税调增项目，应该在2004年纳税申报时作纳税调减，现为图方便才在报表上进行税前调减，结果是一样的。但检查人员敏锐地指出，如果2002-2003年调增的这个金额-2406990.30元，全部是时间性差异，则在本期将以前各期发生的而应在本期转销的各项时间性差异进行纳税调减是允许的；但如果它是永久性差异，则就不可以在本期调减了。

那么，原来的调整项目究竟是些什么内容呢？检查人员认为不能听会计一面之词，决定顺藤摸瓜，对以前年度损益调整项目进行复查。经查，发现该公司2002-2003年企业所得税的纳税申报，均委托了某税务师事务所进行代理的。某税务师事务所在认真审核的基础上，调增了两年的应纳税所得额2406990.30元。再查看两年的调整项目明细，发现基本上都是业务招待费超支、非公益性捐赠等内容，这些都属会计制度与税收制度之间的“永久性差异”，无需在以后年度作纳税调整。会计把这些内容当作“时间性差异”进行纳税调整，显然是错误的，并事实上造成了偷逃企业所得税的事实。

在铁事实面前，企业会计哑口无言。二核销售成本

该公司“开发产品”明细账采用的是三栏式，未按相关规定采用“数量金额式”。账面只记载应结转的开发产品成本，没有相应的数量及单价。难道是会计怕麻烦没在账页上进行详细登记？但在凭证中有详细的计算过程吗？

带着疑问，检查人员随即翻看了相关凭证。但让检查人员感到疑惑的是，会计凭证中只有记账凭证，没有应作为成本结转附件的原始凭证。那么，该公司每月的销售成本这个数据是怎么取得的呢？

针对检查人员的提问，公司会计道出了这些数据的来源：原来，公司会计嫌成本结转麻烦，他们认为房地产企业的利润率一般为15%。因此，只要根据每月商品房销售收入扣除15%的利润后，就得到相应的“销售成本”，也就是当期应结转的开发产品“数据”了。而开发产品总成本和可售商品房面积等一些税务关键数据，对他们来说都是多余的。

该公司会计根据销售收入的一定比例倒挤成本的做法，显然是不符合税收规定的，而倒挤出来的成本也是及不准确的。检查人员当即指出了该公司的错误做法，并责令该公司在规定的期限内改正这一做法，统计出所有开发项目的可售面积和2004-2005年期间已售商品房的面积。

该公司在规定的期限内拿出了相关数据。经检查人员核实，计算出该公司在2004-2005年多结转商品房销售成本1053340.00元。

三查开发成本

成本的不实会导致企业所得税的流失。因此，成本的真实性是企业所得税检查的关键。检查人员又对“开发成本”分开发项目对成本支出逐笔进行了审核。

经审核发现，该公司“开发成本－建筑工程费”科目频繁出现“红字”。会计解释，这主要是公司平时根据建筑工程进度，在开发成本中“预提”建筑成本而出现的“临时”现象。我公司是严格执行《 市建筑业管理办法》的，即在施工企业开具来《建筑业发票》后，及时将原来预提的建筑业开发成本的冲回，再根据发票金额登记开发成本。

会计的解释乍听起来似乎合乎情理，但检查人员却未轻易相信会计的解释。他们集中精力，对所有开发项目的建筑工程费进行了审核比对。在比对中发现，“星源佳苑”小区项目的建筑成本与同类小区相比，有异常现象，其平均每平方米的建筑成本要比其它小区高出很多。这又究竟是怎么一回事呢？ 检查人员决定弄个水落石出。他们要求会计提供该小区的工程决算资料。通过将工程决算资料与实际记入开发成本的建筑工程费进行比对，问题出现了：公司账面的建筑工程费竟比工程决算多出14270783.90元，明显属虚列开发成本。

紧接着，他们又对账面开发成本逐笔进行了审核，终于发现了问题所在：原来，该公司2003年底在这个小区项目上预提了建筑工程费14270783.90元，2004年施工单位开具来的建筑业发票为26533319.67元，按该公司的所谓会计核算流程，首先应将原来预提的14270783.90元冲回，再按发票金额26533319.67元登账。但该公司却直接将发票金额26533319.67元进行了登记处理，却“忘”了将原来预提的14270783.90元作冲回处理。

考虑到该小区商品房在当时没有全部售完，虚列的建筑工程费还没有全部结转到销售成本。检查人员根据可售商品房面积及已售商品房面积的比例调增了2004－2005年期间的应纳税所得额4004440.13元。

查后税务处理

通过“三查三核”，检查人员最终计算出该房地产开发公司2004-2005年在账簿上多列成本支出7464770.43元，少缴企业所得税2463374.24元，滞纳金560473.05元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条、《中华人民共国企业所得税暂行条例》第一、二、三、四条的规定，我局及时追缴了该公司所偷的企业所得税2463374.24元，加收滞纳金560473.05元，并处罚款1231687.12元，合计4255534.41元。另外，还追缴了其他地方税费及罚款7802.55元。同时，鉴于该公司的偷税行为超过标准，触犯了刑律，我局已及时将案件移送司法机关处理。

三、案例分析和点评 通过对该房地产公司的的查处，我局有以下思考：

（一）认真开展税法宣传，增强全民纳税观念

从对该案的查处中可以看出，该企业负责人和财会人员的纳税意识十分淡薄，平时也不太注重对财务会计、税收法规知识的学习，对会计及税收的理解停留在感性认识上，看不到财务制度与税收法律法规的严肃性。有些企业负责人从主观出发，过多地干涉会计的核算工作，使会计核算的随意性大增，背离了会计核算的宗旨。为此，我局认为，必须认真开展税法宣传工作，努力提高全社会的纳税意识。

(二)积极搞好纳税服务，提高会计核算质量

该公司会计成本核算很不规范，甚至出现采用销售收入的一定比例倒挤销售成本的错误做法。为此，作为税收管理人员，应强化工作责任心，认真钻研有关行业税收管理规定，正确履行好自己的工作职责。如在下户巡查的过程中，应耐心细致地进行税收政策宣传，对企业会计核算规范化问题应予高度重视，及时督促企业严格按照会计制度、会计准则及相关税收规定进行规范核算和履行纳税义务。对纳税人的疑问应及时解答，并加强辅导和督促，手把手地帮助企业搞好会计核算工作。

(三)严格执行税收法律法规，加大稽查工作力度

某房地产开发公司制度 篇5

题目：中外合资重庆某房地产开发有限公司总经理张先生，获悉澳大利亚著名建筑设计师尼克.博谢先生将在上海作短暂的停留。张总经理认为，澳大利亚的建筑汇聚了世界建筑的经典，何况尼克.博谢是当代著名的有许多杰作的建筑设计师！为了把正在建设中的金盾大厦建设成豪华、气派，既方便商务办公，又适合家居生活的现代化综合商住楼，必须使之设计科学、合理，不落后于时代新潮。具有长远发展眼光的张总经理委派高级工程师丁静副总经理作为全权代表飞赴上海，与尼克.博谢先生洽谈。

一、谈判议题：重庆金盾大厦设计造价问题

二、市场行情介绍：

1、金盾大厦建设方案是在七八年前设计的，其外形、外观、立面等方面有些不合时宜，与跨世纪建筑的设计要求存在很大差距。

2、尼克.博谢在我国注册了“博谢联合建筑设计有限公司”。该公司是多次获得大奖的国际甲级建筑设计公司，声明显赫。在上海注册后，尼克.博谢很快赢得了上海建筑设计市场。但是，内地市场还没有深入进来，该公司希望早日在大陆内地的建筑设计市场上占有一席之地。由于有这样一个良好的机会，所以尼克.博谢一行对该公司的这一项目很感兴趣，他们同意接受委托，设计金盾大厦8楼以上的方案。

3、博谢联合建筑设计有限公司在上海的设计价格为每平方米6.5美元。若按此价格计算，重庆金盾大厦25000平方米的设计费应为16.26万美元，根据当天的外汇牌价，应折合人民币136.95万元。这是一家讲求质量、注重信誉、在世界上有名气的公司，报价稍高是理所当然的。但是，鉴于重庆地区的工程造价，以及中国大陆的实际情况，40万元人民币这一价格是充分考虑了内地情况，按每平方米人民币16元计算的已是最优惠的价了。

三、正确认识和处理本次谈判中的价格关系。

重庆某公司的谈判代表丁静女士应试图说服对方：尼克.博谢虽然很快赢得了上海建筑设计市场。但是，内地市场还没有深入进来，尼克.博谢的公司如果希望早日在大陆内地的建筑设计市场上占有一席之地就必须抓住这样一个良好的机会，同意接受委托，以合适的价格设计金盾大厦8楼以上的方案。

四、谈判目标：

对方舍不得丢掉这次与本公司的合作机会，对方有可能还会降价，通过本次的谈判使公司以最小的代价换取最大的利益。

五、本次谈判中用到的谈判技巧。

1、在谈判过程中，除权力有限策略外，双方都运用了制造僵局策略、喊价要高、还价要低策略、时间策略等。

2、权力有限是指谈判人员在商务谈判中借助权力的有限性来削弱对方的议价能力，保证己方获得最大利益的一种谋略和技巧。

房地产开发公司奖惩制度 篇6

员 工 奖 惩 制 度

总 则

为了完善现代企业制度，实施规范管理，弘扬正气，激励员工努力工作，致力于从事有益于本公司发展及改进，惩戒违规违纪行为，有针对性地解决各种实际问题，保障企业的顺利运营和各项规章制度的有效执行，维护公司的荣誉和共同的利益。根据国家有关政策，制定本制度。

奖 励

公司对做出下列贡献之一的员工给予奖励：

1、完成工作任务、改善经营管理、提高经济效益做出显著成绩者；

2、积极为公司提出合理化建议并被公司采纳者；

3、拾遗即报（价值300元以上）令公司增加信誉者；

4、见义勇为受到社会赞誉者；

5、抵制歪风邪气，维护公司利益和正常的工作秩序，实绩突出的；

6、遗留问题解决有重大突破者；

7、对公司的开源节流、成本控制、管理等做出显著成绩者；

8、对公司损害能防患于未然者；

9、获得社会、政府或行业专业奖项，为公司挣得重大荣誉者；

10、在公司服务达到一定年限者；

11、其他方面做出显著成绩者。

奖励的形式

1、公司内部通报表扬；；

2、公司对符合奖励条件的员工在给予荣誉奖励的同时，给予一次性奖金，以资鼓励。

奖励的程序

1、公司通报表扬的由部门经理提名，报公司总经理办公会讨论、决定；

2、获奖人员，均需填写《员工奖励登记表》，各级管理者签署意见，办公室备案，记入本人档案。

4、奖励每年进行一次。遇有特殊情况，报总经理随时给予奖励。

处 罚

处罚的种类

对违犯国家法律法规、违犯公司规章制度的，直接或间接损害公司利益的，公司将给予必要的经济处罚和纪律处分。经济处罚按其情节及给公司造成损失程度，由公司作出决定。纪律处分包括口头警告、书面警告、记过、记大过、辞退。处罚的实施

1、执行权的限定：处罚的执行权在部门经理（含）以上管理人员和办公室。处分类别 行使处分权

口头警告、书面警告/部门经理

记 过/ 主管领导

记 大 过/ 主管领导 / 总经理

辞 退/ 主管领导 / 总经理

2、执行的程序：

（1）执行人员应向当事人讲明违纪行为，进行纠正谈话；并允许员工本人对处分决定发表意见。

（2）对于口头警告以上的任何一种处分，均须填写《过失通知书》，并让当事人签字确认违纪事实。如本人拒签，在由旁证人签字的情况下视为有效。

（3）违纪员工的辞退必须由总经理签字批准。

3、纪律处分的程序：

犯有A类过失，第一次发生，给予口头警告一次；第二次发生时，给予书面警告。受到三次书面警告的员工将予以解除劳动合同；

受到二次书面警告或犯有B类过失的员工，给予记过一次；

受到二次记过或犯有C类过失的员工，给予记大过。

受到记大过二次或犯有D类过失的员工，公司将予以辞退。

4、具体实施

A：书面警告

发生以下行为之一的，属A类过失。第二次发生，受到书面警告处分，扣除当月工资的100元。

a.擅离工作岗位，串岗，扎堆聊天谈论与工作无关的内容；

b.工作时间看与工作无关的书报和杂志；

c.工作时间吃零食；

d.工作时间内睡觉；

e.在工作时间内下棋、打扑克或搞其它文娱活动。

f.在办公区域内大声喧哗影响他人工作；

g.因私较长时间占用公司电话或用其他通讯工具办私事；

h.在工作时间内未经许可利用公车干与工作无关的事；

i.对同事不礼貌，使用污言秽语；

j.未办相关手续或未经许可擅自离岗；

k.不遵守公司保密制度的；

l.工作责任心差，造成经济损失1000元以下；

m.与相关部门员工不能团结合作，情节轻微者；不服从公司领导和管理，情节轻微者；

n.领导不力，管理不严，下属涣散，影响工作质量；

B：记 过

犯下列错误，属B类过失，受到记过处分，扣除工资的200元。

a.伪造虚假考勤纪录的；

b.工作期间未将重要资料收存保管好，造成不良影响；

c.工作时间内与同事、客人吵架，影响工作的；

d.工作态度不认真，影响工作质量，至使其他部门或合作方投诉或提出书面意见对公司声誉造成损害的；

e.工作责任心差，造成经济损失1000元--2000元的；

f.警告中所列条款情节严重者。

C：记大过

犯下列错误，属C类过失，受到记大过处分，扣除工资的300元。

a.工作期间未将重要资料收存保管好，造成严重后果；

b.弄虚作假，出具假病假证明或其他假证明，欺骗领导；

c.在同事之间，在同事和领导之间，搬弄是非，挑起事端或不通过正常渠道反映意见，而是在员工中发泄不满情绪，造成较坏影响的；

d.工作责任心差，造成经济损失2000元以上5000元以下；

e.因违反规定造成较大影响和损失，金额在5000元以下；

f.记过中所列条款情节严重者。

D：辞退

犯下列错误，属D类过失，受到辞退处分。

a.旷工月内累计三次，年内累计五次的；

b.对领导、同事暴力威胁、殴打、恐吓的；

c.相互殴斗、无理取闹、聚众闹事，影响工作秩序的；

d.私自向客户、合作方索取报酬、财物者；

e.严重泄露公司的机密情况；

f.行贿、受贿，贪污，盗窃公司财物；

g.因违反有关规定造成重大影响和经济损失，金额在5000元以上； h.有意损坏或唆使别人损坏公司设备财产，造成恶劣影响；

i.未经公司书面批准在外兼职；

j.违法行为：

(a).纵容、教唆或从事色情、吸毒、迷信、赌博等活动和交易的；

(b).其他触犯国家法律，被依法拘留、逮捕、判刑的。

第七条 员工发生的违纪行为不在本制度所列条款之内的，公司有权酌情处理。附则

1、公司有权根据经营发展情况对本制度进行修订。

2、本制度由办公室负责解释。

某房地产开发公司制度 篇7

某集团公司拥有位于昆明市内一宗土地的使用权, 计划开发一栋综合楼, 用于酒店、集团公司办公自用房和对外出租的商业用房, 因集团公司的资金较紧张, 而其子公司 (某房地产公司) 资金充裕, 拟采用如下方案进行开发:在集团公司不转让土地使用权的情况下, 由房地产公司出资建设该综合楼, 项目建成后由房地产公司获得一定年限的经营权, 在此期间集团公司每年向房地产公司支付一定的款项, 在经营期结束之后将经营权移交集团公司。该方案涉及到较复杂的税收政策, 是否可行?需要进行全面的分析。

二、企业综合楼项目涉税分析

(一) 关于项目开发的涉税分析

1. 关于营业税分析。

国家税务总局关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 规定以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如, 甲方将土地使用权出租给乙方若干年, 乙方投资在该土地上建造建筑物并使用, 租赁期满后, 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中, 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为, 对其按“服务业———租赁业”征营业税。乙方发生了销售不动产的行为, 对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时, 其营业额按《中华人民共和国暂行条例实施细则》第十五条规定核定。综合楼项目开发在营业税方面应适用该政策规定, 即集团公司以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司发生了出租土地使用权的行为, 按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加。房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 按“销售不动产”税目缴纳营业税及附加。

2. 关于企业所得税分析。

在企业所得税方面, 没有直接针对综合楼项目此类交易的直接规定, 比较适用的政策是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]3l号) 规定:企业、单位以换取开发产品为目的, 将土地使用权投资房地产开发项目的, 按以下规定进行处理:

(1) 企业、单位应在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

(2) 接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项自的成本。

因此, 在移交综合楼项目时, 集团公司按该项目的市场公允价值扣除支付的现金、土地使用权成本及该环节的税费确认转让所得或损失 (类似支付补价的非货币性交易) , 房地产公司按市场公允价值扣除该项目的成本 (包含税法规定土地使用权视同销售的相应的视同购置的成本) 和该环节的税费确认转让所得或损失。但是, 适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]31号) 的规定表面看企业所得税的处理是清楚的, 但实际上存在逻辑上的矛盾, 无法操作。因为, 以综合楼项目的公允价值为基础确认集团公司土地使用权转让收入金额同时构成昆钢房地产公司转让该项目的计税成本, 陷入了自我循环状态, 致使综合楼项目的计税成本无法确定。

如果按照《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 对此交易的界定思路来判定企业所得税的处理, 集团公司属于以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司摊销土地使用权在税前扣除, 在合同约定的综合楼项目移交日确认应税收入 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第十九条规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现) ;房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 在综合楼移交日确认转让所得或损失。

在企业所得税方面不论如何处理, 由于集团公司与房地产公司属于全资的母子公司关系, 从总体上不会增加企业所得税的税务成本, 但存在暂时性差异, 增加会计核算的难度。

(二) 综合楼项目建成后由集团公司自用办公部分的涉税分析

如果房地产公司按照独立交易原则向集团公司收取租金, 房地产公司应按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加;如果不收取租金, 可能涉及关联交易不符合独立交易原则, 由税务机关核定征收营业税额并对企业所得税作特别纳税调整处理。

三、结论和建议

综合楼项目按上述方式开发, 其税务成本太高、企业所得税适用政策规定的不确定并且形成企业所得税暂时性差异, 增加会计核算的复杂程度, 所以应由集团公司自行筹集资金开发。自有资金不足部分通过从房地产公司分配股利来筹集, 按新企业所得税法分得的股利属于免税收入 (《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条) , 资金仍不能满足开发需要, 尽量从金融企业融资, 避免从关联企业借款。从关联企业借款会存在以下税务问题: (1) 如果不支付利息, 可能被税务机关认定为不符合独立交易原则, 资金借出方仍然涉及缴纳营业税及附加、企业所得税问题, 且按补缴企业所得税税款额在银行同期贷款利息基础上加5%计算缴纳利息 (《中华人民共和国企业所得税条例》第一百二十二条) ; (2) 如果支付利息, 借入资金方的利息支出税前扣除受到税法的防止资本弱化条款的限制 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第四十六条规定企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出, 不得在计算应纳税所得额时扣除) , 并且借出资金的关联方将承担营业税及附加, 从总体上增加企业税负。

由于该公司没有、也没有必要专门配比人员管理综合楼项目的开发建设, 需要委托房地产公司代管项目的开发。如果按代建方式处理, 集团公司与房地产公司发生了交易行为, 房地产公司应按独立交易原则取得代建收入, 缴纳营业税及附加、印花税。如果按代建方式处理还应注意以下形式要求: (1) 以集团公司的名义立项验收; (2) 土地使用权权利人为集团公司; (3) 房地产公司不得垫资; (4) 并发过程中的所有发票均开具给集团公司; (5) 有代建协议。否则, 房地产公司从集团公司收到的所有与项目开发有关的款项不论是代建收入还是代收的项目开发款项均需计算缴纳营业税及附加、印花税。

某房地产开发公司制度 篇8

关键词：房地产；企业财务会计；管理制度；完善

一、房地产财务会计管理特点

与其他企业相比，房地产行业作为资本密集型行业，对于资金需求量十分巨大，房地产企业财务会计管理尤为重要，总体来看，我国房地产企业财务会计管理主要有以下三个方面的特征：第一，房地产企业的上游和下游产业链很长，投资周期较长，生产的中间环节较多，需要资金量较大，决定了房地产企业财务会计管理十分复杂，难度较大；第二，我国房地产企业财务会计管理风险较高，要求企业财务会计人员拥有较为全面的知识结构和能力结构，能够及时！准确！科学地预测风险控制财务风险；第三，房地产企业财务会计管理需要处理与工商税务部，投资者以及债权人的关系。在实际工作中，如果处理不当，将会直接影响到本企业的正常运转。

二、我国房地产财务会计存在的问题

（一）房地产企业财务会计管理制度不健全

对于我国房地产企业财务会计管理工作而言，制度的缺失始终是影响企业发展的重要因素。从目前出现财务问题的房地产企业实例来看，大部分房地产企业都未能建立起科学严谨的企业财务管理系统，在财务会计管理工作实践中，管理随意性问题较为明显，虽然一些房地产企业已经初步建立起财务会计管理制度，但是却难以得到有效执行，制度形同虚设，给房地产企业的资金管理带来极大风险，甚至影响到企业的资金安全。

（二）房地产企业财务管理人员素质有待加强

如前文所述，我国房地产企业财务会计管理风险较高，要求企业财务会计人员拥有较为全面的知识结构和能力结构，具备较强的财务管理经验、风险意识以及专业素养。但是，目前我国大部分房地产企业财务管理人员风险管理意识较为薄弱，专业素质能力较低，未能认识到房地产企业持续健康发展必须要有完善的财务会计管理作为基础和后盾，而只是把财务会计管理视为简单的工资发放和记账销账等，在实际工作中也仅仅是凭着主观经验做判断，缺乏财务会计管理的系统规划。

（三）房地产企业成本管理存在不足

对于房地产企业而言，施工成本控制。工程招投标！土地使用权竞夺和项目方案设计，都与其成本直接相关，但是，我国一些房地产企业在土地使用权竞夺过程中存在不理性行为，造成土地实际成本和竞买价格严重偏离，在项目方案设计过程中，未能整体考虑各种成本影响因素。在工程招投标过程中，标价与最终成本差距过大。在工程施工之前，未能进行有效的造价控制，导致工程造价管理各个阶段工作脱节。以上存在的种种问题，直接说明房地产企业财务会计管理不力，直接导致成本管理不足的问题。

（四）租入固定资产和借款购置固定资产的核算方法不一致

《企业单位会计制度》对于未付租金的部分在“其他应付款”中进行了反映，也充分体现了资产与权益的关系，并形成了固定基金。但由于借款购置固定资产和融资租入固定资产在性质上是一样，而处理方法的不同，导致了利用借款购置固定资产和权益的关系不能充分的反映出来，违背了会计信息的一致性原则，不利于会计信息使用者对事业单位会计信息的了解。

三、我国房地产财务会计制度完善对策

针对我国房地产企业财务管理制度中存在的问题，要着力建立健全房地产企业财务会计管理制度，主要从企业内部和外部两个角度入手。

（一）加强房地产企业财务会计管理制度完善的外部环境

从房地产企业的外部环节来看，房地产行业在我国整个国民经济体系中作用十分重要，关系到民生，国家必须要加大对房地产企业的管理和控制，加强对房地产行业的监督！管理和指导，不断优化房地产行业发展的外部环境，为各个房地产企业提供公平公正的外部发展市场环境，特别是要不断完善房地产企业财务会计管理相关规定。

具体而言，首先要建立健全我国房地产企业财务会计管理制度和准则，从国家法律角度来保障财务管理的合法性，让房地产企业财务管理有法可依、有章可循。与国外房地产企业财务会计管理相比，我国房地产企业财务会计管理水平较低，必须不断提高企业财务会计管理工作水平，不断借鉴国外房地产企业财务管理的成熟经验，房地产行业协会也要担负起相应的行业管理责任，引进国外房地产企业财务管理最新方法和最新理念，政府部门要建立和完善房地产企业财务会计信息披露，加强企业财务审计，通过企业内部审计和外部审计有效配合，不断推动我国房地产企业财务会计管理制度完善。

（二）优化房地产企业财务会计管理制度完善的内部环境

要着力完善房地产企業财务管理制度体系，加强资金的统一管理和统一监管，避免多头管理或分散管理；要根据房地产企业实际情况和房地产行业特点，建立相应的资金控制模式，如资金调度模式和资金监控模式，加强资金的安全管理，合理安排、统筹兼顾，不断扩大房地产企业自有资金比例。

（三）提升房地产企业财务会计管理人员的素质能力

从房地产企业的内部环境看，我国房地产企业要更加重视企业财务会计管理的重要性，无论是企业财务人员还是企业管理人员，都必须在思想上真正认识到财务会计管理的重要性，而且要完善岗位责任制，明确企业财务部门。财务管理人员、财务人员的职责，确保责任落实到人。房地产企业财务管理的重要性和对财务会计管理人员素质能力结构的需求，要求房地产企业必须不断加强对财务会计管理人员的培训，通过开展在职学习来提高管理人员的素质能力。

（四）加强固定资产会计核算和监督

建立健全公司固定资产清查制度，确保账目与账目、账目与实物都要相符。提高财会人员的从业素质，增强财务会计人员的高度责任感，端正工作态度，加强与资产部门的沟通，及时与资产部门核对。此外，通过建立固定资产盘点制度，对固定资产进行彻底的盘点清查，发现并及时解决问题。

四、结语：

总之，房地产公司的财务会计制度需要根据公司实际情况和国家相关法律法规不断改进与完善，建立严密的内部会计制度，规范核算加强内部控制和管理，才能提高财务会计的信息质量，保护财产的安全完整。（作者单位：贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司）

参考文献：

[1] 张春.浅谈房地产企业财务管理存在的问题与对策J[].中国对外贸易，2011（24）：167

[2] 余永洋.房地产企业的全面财务管理分析J[].新财经，2011（11）：344

[3] 李霞山.关于我国房地产企业内部控制问题的探讨J[].新财经，2010（12）：39一39