商业项目招商流程

商业项目招商流程（共8篇）

商业项目招商流程 篇1

一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研

邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

1、市场条件成熟度调查

项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

2、项目位置可发展调查

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。

如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈

项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定

确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位

政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。

十一、项目招商的工作一般步骤

1、提前招租项目内的大型主力户

主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）

2、品牌商家的引进和规划

按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。

3、充分掌握客户需求

召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当

地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

4、多渠道进行招商沟通

从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。

5、商户确定

商业项目招商流程 篇2

一般而言, 流程是指一组相互关联的活动, 这些活动按照其运行的先后次序来排序, 共同作用于组织目标的实现。在《牛津词典》里, “流程”被定义为:指一个或一系列连续有规律的行动, 这些行动以确定的方式发生或执行, 促使特定结果的实现;而国际标准化组织在ISO9001:2000质量管理体系标准中给出的定义是:“流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。

流程有六要素:资源、过程、过程中的相互作用 (即结构) 、结果、对象和价值。把一些基本要素串联起来:流程的输入资源、流程中的若干活动、流程中的相互作用 (例如串行还是并行) 。哪个活动先做, 哪个活动后做, 即流程的结构) 、输出结果、顾客、最终流程创造的价值, 称其为“流程的六要素”。一个完整的流程基本包括这几个要素。

从流程的定义可以看出, 流程不是解决为什么而做、为什么这样做而不那样做的问题, 而是解决怎么做的问题, 更多的是从执行的角度来考虑员工、部门如何完成组织所分配的任务;进而将不同的流程组合在一起, 使组织的业务经营和内部管理顺利实施, 实现组织目标;而不考虑或者改变组织的决策, 在决策确立之后, 流程要解决的就是怎么更好地实现决策的目标, 而不是改变决策的目标。

二、企业流程审计的含义

流程审计是企业由职能管理向流程管理演变过程中, 企业组织形态调整而产生的一种新的审计模式, 是“受托责任”理论和“流程再造”理论相互作用的产物;是内部审计机构在充分掌握企业经营管理业务流程的基础上, 通过系统化、规范化的方法, 对内部管理控制和业务流程执行的符合性实施鉴证和评价, 发现对企业组织运营效率产生不利影响的因素, 提出切实可行的改进建议, 帮助企业实现经营管理目标, 增加企业价值。

在传统的财务收支导向审计模式下, 内部审计人员往往更多的将关注的重点放在对财务会计信息的真实性、合规性、合法性上, 注重对是否存在重大违规违纪、舞弊事项的监督和检查;较少的关注业务流程, 缺少对组织业务流程的了解和掌握, 审计监督的范围和审计方法的使用等方面都受到了局限, 内部审计作为组织内部规范监督的中坚力量没有得到充分体现;审计人员未能伴随组织变化而丰富、拓展专业技术范围;将流程理念引入审计工作成为审计模式调整的迫切需要。

与此同时, 国际内部审计师协会 (I-IA) 为适应企业发展变化和经营管理需求, 也对内部审计的定义进行了多次变动调整;2011年1月发布了新版《国际内部审计专业实务框架》, 内部审计被全新定义为:内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动, 旨在增加价值和改善组织的运营。它通过应用系统的、规范的方法, 评价并改善风险管理、控制及治理过程的效果, 帮助组织实现其目标。从这个定义所涵盖的内容看, 流程审计完全顺应内部审计的发展变化, 为内部审计监督在烟草商业企业的发展提供了新的审计模式。

就目前已经查阅到的资料分析, 审计理论界尚未对流程审计给予明确的定义;在审计实务操作中, 一般将流程审计定义为:是指企业的流程审计部门或企业专门组织相关专家组成流程审计小组, 对审计范围内具体流程的运作现状、执行情况、流程缺陷、客户满意度、流程存在的问题等各方面进行稽查和评估, 督促流程得到真正落实和执行, 帮助流程不断优化和改进。流程审计与流程日常管理相辅相成, 互相补充。

烟草商业企业内部审计部门已经对审计模式的转变进行了一些有意义的探索, 在保持常规性审计项目, 如定期的财务收支审计、经济效益审计等项目的开展的前提下, 还不断地拓展审计范围、改变审计方法, 例如选择相关业务实施内部控制管理、内部控制制度评审等审计项目。这些新项目的实施对内部审计监督模式的调整具备较好的参考价值。

三、烟草商业企业流程审计的意义

为顺应经济发展的趋势, 保持烟草行业持续、健康、和谐的发展, 烟草行业近10年来一直致力于体制改革和经营管理模式的调整, 内部常设机构和非常设机构得到充分的配置, 内部监督部门和监督机制在体制改革中也得到了完善和提高。烟草行业屡次开展全行业范围的内部整顿规范专项检查工作, 以促进烟草企业在卷烟市场管理、卷烟生产、卷烟营销等全方位的规范程度。

2003年烟草行业实施具有重大意义的整体行业体制变革——工商分离;烟草商业企业作为市场主体在卷烟流通领域开始承担起主要角色。随后为保障商业企业在卷烟专卖品的行政管理和市场营销的规范行为, 在行业内开始大范围的进行全面质量管理体系的建立工作, 通过ISO9001体系认证成为烟草商业企业规范管理工作的重要举措。在全面质量管理体系建立过程中, 企业对经营管理的过程操作进行了全方位的梳理, 建立了符合国家法律、行业规范的具体作业程序, 相应的作业指导书、记录清单、程序文件陆续完善, 相对固化的作业程序, 为内部审计监督模式的调整提供了便利, 也为烟草商业企业引入和应用流程审计理念提供了所需的充分条件。

烟草商业企业作为烟草行业运行的基本单元, 在行业整顿规范工作中具有举足轻重的作用, 同时随着烟草外部监督量力量的不断加强, 特别是以互联网为代表的媒体的发展, 烟草商业企业在行业、卷烟零售终端和卷烟消费者之间起到联系的媒介作用不断提高, 烟草商业企业的市场管理行为、卷烟经营行为的规范程度以及合法性都直接暴露于外部舆论监督之下, 也必将对整个行业的形象在较大范围内产生正面或负面的影响。因此, 烟草商业企业的内部控制管理、监督的职能必须按照行业的总体发展思路进行调整和加强, 并积极发挥出应有的作用。

烟草商业企业内部审计机构作为烟草商业企业内部规范管理和监督的重要组成部分, 其审计监督模式应伴随着烟草体制改革而进行相应的调整;审计监督的介入点也应进行改变, 由事后的经济性、效益性、合规性审查向事中的流程控制、事前的风险预测管理转变, 由常规的财务收支审计监督向内部控制管理、管理经营风险转变;审计监督的端口必须前移至各项经营管理决策的起始点, 真正在经营管理决策阶段起到提供参考、辅助作用。由此延伸可以得出, “事中的流程控制”即为内部审计模式转变中的“流程审计”, 在审计过程中注重关注相关业务流程控制的健全性和合理性, 以及内部控制措施的有效性, 以成本效益原则比较业务经营过程中的风险、收益的平衡关系, 来评价烟草商业企业经营管理的运作效率和内部管理控制的效果, 进一步提高内部审计监督和服务的层次。

实施流程审计, 既是适应烟草行业体制发展变化、充分发挥审计监督职能、拓展审计监督范围的需要, 是内部审计由“监督主导型”向“服务主导型”职能转变的需要, 也是烟草行业、尤其是烟草商业企业建立卷烟市场执法主体、经营主体的必然需求。

四、流程审计的程序与方法

(一) 程序。

通过借鉴全面质量管理体系ISO9000内部审核的程序, 烟草商业企业内部流程审计的程序可以设定为:项目立项——实施审计——流程建议——后续跟踪等四个环节。其中, 项目立项要提出流程审计的问题和需求, 确定项目的目标、范围;实施审计要对业务流程的现状进行分析, 发现存在的问题并与标准进行比较, 以确定相应的改进点;后续跟踪需要假设对未来的业务状态, 修订或重整新的系统和流程, 充分考虑修订或重整的原因, 并进行适度的试验, 然后督促相关部门制定、实施新的业务流程或系统。

对现有业务流程进行准确的描述和定义, 以角色、责任的不同, 对流程活动进行分析, 采用文字、图表、流程图等方式, 使审计人员掌握流程的现状, 分析流程中重点审核的范围。通过对流程中涉及的人员、流程的目标、衡量标准以及相关绩效考评体系、内部管理控制体系, 来评价现有的组织和控制系统。

重视审前的方案制订, 尽可能地细化审计方案;审计人员也应积累相应的技术知识, 比如工程、质量管理、认证内部审核、信息系统等;在审计实施过程中审计人员应多问“为什么”, 从流程的目的、流程设计的原则、流程中有无验证、流程的效率体现等多方面;更重要的是, 内部审计人员还需要加强与被审核部门的沟通, 将有效沟通贯穿于整个审计项目的全过程, 突出审计的服务增值意图。

(二) 审计方法。

采取穿行测试、内部控制测试、分析性复核、交易测试、细节测试、问卷调查、员工访谈等审计方法和对标管理, 从评估流程现状的角度出发, 了解流程所涉及到的主要控制点, 充分掌握流程现状, 提出相应的审计管理建议。

参考文献

[1]上海普瑞思企业管理咨询有限公司.如何进行流程审计.2011.6.

[2]沈满梅.引入流程审计深化监督管理.2009.5.

试析商业模式的价值创造流程 篇3

一、对资源异质性的认识。

企业是资源的集合体,其所拥有或控制的资源是企业进行一切活动的基础,只有充分认识企业的资源,并加以识别和分类,了解企业所掌握的弱势资源、一般性资源和异质性资源1,才能确定企业的竞争实力。当然,异质性资源越多,说明企业在竞争时更有优势。企业应该尽可能地增加异质性的资源,减少弱势资源。

企业对市场的细分最初只是为了解决大众媒体的资源浪费问题,即商家通过大众传媒,将一部分的广告费用花到根本不会购买你的产品的顾客身上。通过分析,就可以发现中高阶层人群的收入高、消费能力也高,而且对时尚事物的接受程度也高,这一人群对某些产品或品牌的忠诚度也是很高的,所以针对中高端的消费群,通过广告将他们消费最多的产品的相关信息生动、准确地传达给他们,是商家最乐意看到的。最后一个问题就是传播方式的问题了。大面积无目的的传播肯定会造成资源的浪费—商家浪费了资金,不会消费这些产品的消费者接到了广告。对这一问题的解决,公司提出的解决思路是要在恰当的时间、地点,将针对性的广告传达给有针对性的消费群体。

延边分众文化传媒有限公司在这方面做得较好。他们在对市场高度细分后,有针对性地采取行动并获得效益。延边分众文化传媒有限公司在2006年1月注册资金就是150万元,在同年5月份的时候,就占据了延吉市60栋的楼宇,安装了90台液晶电视,这样先期的投入没有资金的支持是绝对不可能发展如此迅速的。而且延边分众文化传媒有限公司在进入延边州市场的时候,州内还没有相类似的传媒公司。就是目前也只有新合作在延边的国贸超市中摆放了电视,但是电视数量和覆盖面都与延边分众文化传媒有限公司无法比拟,竞争的力度和激烈度都对延边分众文化传媒有限公司构不成威胁。针对性的传播方式和高消费能力的受众人群,空白的市场加上一定的资金实力让公司能够迅速的把握市场机会发展起来。

现在延边分众文化传媒有限公司开发利用的异质性资源是市场资源、资本资源和无形资源。

二、提出价值主张。

价值主张就是企业针对目标客户群,通过输出产品、服务、方案等,清晰地表达企业存在的目的、意义,这是企业构建商业模式的思路所在。而且在相当长的时间内,价值主张是不会发生太大的变化。一旦发现价值主张出现问题,那么企业的存在就是不合理的,商业模式也就达不到企业追求的目标,企业就需要一个转变。所以在提出价值主张时,需要慎之又慎,要综合考虑企业的资源基础,针对企业所拥有的异质性资源,提出有利于建立竞争优势的价值主张。

延边分众文化传媒有限公司的价值主张是针对中高阶层的消费群体,特别是都市白领阶层,通过在合适的时间、地点和方式推出其重度消费的产品、品牌的广告,最大限度地攫取目标客户群的注意力,提高目标客户群体的购买力,整合、优化媒体资源,打造一个区分受众的传媒广告公司。

由此可见,延边分众文化传媒有限公司的价值主张是独特的,但这并不是说其价值主张是完美的,隐忧还来自于对一些异质性资源的掌握还很少,由此得来的价值主张的独特性很可能不能持久,会随着异质性资源出现问题而使价值主张失去独特的保障,易于被竞争者、替代商模仿或者直接引用,甚至它们会建立在更为牢固的异质性资源基础上来引用或超越公司的价值主张,那么,其定位就完全失去了前期的优势。企业或公司的定位不够独特,价值链的提炼和能力的形成与其他企业或公司相比可能就没有多少竞争优势,如果价值链的设计也没有特色,市场竞争的前景就不容乐观了。

三、提炼企业的价值链。

每个企业都有一条价值链,它可能相似或大不同于同行业内其他企业的价值链。在提炼价值链时主要考虑的是将其分解还是整合。所谓分解可理解为外包价值链的相关部分,而整合则意味着整条价值链的优化。分解或者整合的目的是为了超越竞争对手和替代品生产者的价值链。同时还要关注企业所在的价值网络,这个价值网络是由供应商价值链、顾客价值链与企业价值链构成的,企业要做的就是协调好企业与供应商、顾客之间的关系,促使整个价值网络的升值,使价值网络成为一个紧密联系的统一整体。这时候还要观察企业的盈利模式是否合适。盈利模式是建立在价值链之上的收入—成本模式,目标是让企业所创造的价值获取最大利润。盈利模式是企业价值创造活动最直接、最现实的体现。

图1 延边分众文化传媒有限公司的价值链

通过图1可以发现,延边分众文化传媒有限公司的组织结构中市场部是最为重要的,在这五个价值链的环节中,其中市场部参与了其中的三个环节。而且公司赚取利润的关键是市场部门的运作效率,特别是市场部的营销能力。只有市场部的客户经理们签来广告合同,制作部和工程部才能有广告可制作,有东西可安装。市场部签来的广告合同越多,公司能够获得的收益就越多,就可以购买更多的液晶电视安装在楼宇内,进一步扩大市场,市场部也就需要再次吸引更多的商家来做广告才能将这一循环持续下去。如果市场部的营销能力不强,公司前期在液晶电视方面、平面广告牌、框架等方面的投入以及员工的薪水就能让公司陷入亏损的境地。

市场部目前只有六名客户经理,对于延边州这么大的市场来说还是相当少的,公司能够建立起目前这么大的联播网络,得益于分众传媒(中国)控股公司已建立起来的品牌效应,分众传媒(中国)控股公司自建立后(其成立于2003年)对品牌和理念的不懈宣传,才让延边分众传媒有限公司一进入延边州市场就能够取得客户的理解和认同。但是公司目前的市场扩张速度还不太快。目前延吉市内的大部分高档楼宇都安装了液晶广告电视,但是外县市目前只安装了26台,分布在龙井、安图、珲春三市的19个地点上。无论是销售网点的铺设还是销售覆盖面积都显得太少。所以稳步前进是可以理解的,但是圈地的速度还是要加快,以免被竞争对手夺走市场份额。

通过对公司价值链的分析可以发现,企业负责的只是简单的制作、安装问题,组织结构精简,任务简单,与同行业其他媒介竞争的优势还是来自于对异质性资源的把握,即对市场的高度细分和选择了合适的广告空间,以及在资金支持下占领市场的活动和借助了已建立起来的品牌效应。所以说,延边分众文化传媒有限公司虽然取得了一定成绩,但是简单易模仿的内部价值链条让公司在激烈的市场竞争中没有足够的优势,还是需要考虑对价值链的再整合。

四、形成独特的能力。

对价值链加以整合的目的是为了形成至少一种独特能力。这种独特能力能使此企业区别于他企业,在行业内处于优势地位。在整合完成的价值链条的各个环节上都可能也可以形成一种独特能力,如在生产环节上,能够以最低的成本生产最优质的产品,这就是一项独特能力;在销售环节上,能够低成本地覆盖最广大的市场面,这就是企业的独特能力。如果一个企业能够获得至少一种独特能力,就可以保证企业在行业竞争中处于优势。

拥有了独特的能力就可以让企业在竞争中处于优势,但不是说这样就可以一劳永逸了。对任何企业来说,都存在着一种商业模式,都有一个价值创造的过程,但每天都有企业被淘汰出局,可见,商业模式还是有着优劣之分,而且不存在永恒的商业模式。因此,商业模式还是一个动态的创新过程,需要适应环境而动,保持高度弹性,这样才能使企业不断地创造出更好的价值,并最终实现企业的发展壮大。

独特能力必须满足能够产生价值、不易模仿和独一无二这几个特性,所以,公司为了能够针对确定的目标客户群,通过三项业务——楼宇液晶电视联播、金角落传媒和飞机票封业务进行了针对性的广告推荐,在目标消费群体的目光长期停驻的位置播放广告,吸引消费者的注意力,使其能够接收到广告的内容,公司因此是能够向它的客户提供有效的价值。从公司的价值链条来看,公司的组织结构、工作流程都是很容易被模仿的,但是从公司各类联播网络的发展来看,公司在延边州的首府延吉市已经成功建立起市场准入门槛,并在稳步向外县市扩展。这一进入门槛的建立和不断提高,使公司不容易被竞争者轻易替代和在相同的区域复制。也就是说,公司的独特能力可以概括为可以在延边州内针对中高消费群体有效地传达广告内容。

商业项目招商流程 篇4

对于本项目的顾问工作内容，我们初步划分为五个阶段

1、第一阶段工作：市场调查报告

2、第二阶段工作：咨询策划报告

3、第三阶段工作：商业规划定位布局

4、第四阶段工作：招商营销

5、第五阶段工作：运营管理

1、第一阶段工作：市场调查报告

（1）消费群体调查与分析

针对消费者消费特点、趋向等进行调查研究。消

费群体进行抽样调查，安排户外拦访问卷和定点

问卷，并完成相应调查报告。

（2）商户调查报告

针对各类等商家、商业业态与品牌组合进行调查

研究，并完成相应调查报告。

（3）竞争者调查报告

针对项目区域现状及未来潜在竞争项目进行调查

研究，并完成相应调查报告。

2、第二阶段工作：咨询策划报告

（1）宏观环境研究

（2）商业市场研究 对商业市场及商业地产市场进行研究。

（3）项目区域环境分析对本案的区域环境及地段价值进行分析研究。

（4）商圈分析对本案辐射商圈的政治、经济、文化、商业环境、生活习惯、市场容量与发展前景等进行分析研究。

（5）产品定位对产品业种业态定位，供应量、建筑指标定位，产品标准、品质定位，产品基本定价定位等。

（6）目标市场定位 对目标消费市场进行定位与分级，预测购力，判断本案目标市场消费习惯,文化定位，及目标市场的推广模式。

（7）可发展规模预测 依据上述分析，对本案可发展商业规模进行预测，并就未来项目营业额及客流量进行预测。

（8）竞争市场研究 依据市场调查中的竞争调查，对本案所面对的现状及潜在竞争市场进行分析研究，并结合项目区域商业地产及典型项目进行比较分析。

（9）产品策划 包括项目名称及主题策划，建筑平面分析方案，建筑造型分析方案，功能对比分析方案，项目产品缺陷汇总分析与对策方案，项目产品卖点汇总分析方案，项目发展计划执行方案等。

（10）商业经营组织策划 包括商业经营管理模式及分析，商业经营管理合作方选择，商业品牌引入计划与针对产品方案，商业业种、业态方案等。

（11）项目开发财务分析报告

3、第三阶段工作：商业规划

依据市场调查报告和咨询策划报告，经过专业整合，提出规划设计任务书，对本项目内部的商业布局和业态组合进行规划，并提交“商业规划方案”图、平面设计方案以及具体商铺单元划分方案。

4、第四阶段工作：招商营销

通过准确的市场研究及可行性评估、考虑市场风格、文化底蕴、消费倾向、市场环境、经济条件、竞争环境的不同，来确定项目招商的方向，销售方式，拟定招商销售政策，招商方案，并依据产品设计，进行主力客户的选择引进，品牌商家的遴选引进，以及产品的销售等工作。

引进主力店品牌商家的招商在第二阶段完成后开始。

在上述工作基础之上，进行销售策略、销售方案的制定，组建销售团队，进行项目销售。

5、第五阶段工作：运营管理

诺丁山商业管理集团作为项目的商业管理方将本着提升项目商业物业价值，同时为广大入驻商家提供一健康良好、公平竞争的商业经营环境，以及为广大消费者创造一个服务优良、便利舒适的购物场所，即服务好业主、服务好商户、服务好顾客的原则，为服务项目提供国际先进水平、适合项目特点的优质商业管理。

我们将针对项目的特点,拟订商业管理方案并根据甲方要求提供顾问或实际管理服务:包括运营管理框架的搭建、运营管理费用的测算及执行;制订各项商业管理规章制度;二次招商管理;租户管理;消费者服务;商业物业管理;市场信息收集、商业动态研究;项目运营情况的分析与解决方案;商业媒体经营等工作。

上述五个阶段的工作成果包括

1、《项目市场研究报告》；

2、《项目定位分析报告》；

3、《商业经营合作与品牌引进计划书》；

4、《项目开发财务分析报告》；

5、《项目产品规划设计（调整）建议书》

6、《商业规划平面设计方案》；

7、《招商政策及方案》；

8、主力店、品牌客户的引进；

9、《销售政策及方案》；

10、销售成果；

商业贷款操作流程 篇5

商业贷款操作流程：

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

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审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

举例李先生办理商业贷款：

2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了20%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，等预售登记手续办完后，他才可以拿着《预售合同》到位于该项目的合作银行——农业银行北京分行西城支行在售楼现场设的律师办公处办理申请手续。

2月23日，李先生接到了到售楼处拿购房合同的通知。

2月24日，李先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到了售楼处，拿了购房合同便到农业银行指定的律师事务所现场办公地点填写借款申请表，并交纳了所有材料和法律服务费。

按律师的要求，2月24日，李先生又交了两口子近期证件照各一张、财产证明、收入证明。律师告诉他们，律师将对他们的材料进行初审并向银行出具法律意见书。

3月1日，李先生接到律师的通知，要求他们到售楼处现场的银行办公地点购买房屋保险，保险费为购房

3月14日，李先生接到律师的通知，告知他们已经通过银行的审核，可以来售楼处签借款合同。3月15日，李先生按约定的时间到了售楼处的律师办公地点签订了个人住房贷款借款合同、担保合同、/ 2

商业贷款操作流程

委托转账付款授权书等文件，并到银行现场办公柜台办理了个人住房贷款专用账户。至此，李先生办完了贷款手续。

住房公积金贷款置换商业性住房贷款流程：

1、到公积金管理中心领取申请表

2、到原贷款发放银行出具贷款余额清单

3、材料完备后送公积金管理中心

4、凭公积金管理中心批件到指定银行签订借款合同、保证合同

5、银行放款至原贷款帐户还贷

6、凭结清余额证明办理撤销抵押手续

7、如需撤销自然人担保，必须重新办理抵押手续，并将房屋他项权证送达放款银行，凭银行证明，向公积金管理中心申请。

置换商业性住房贷款的条件：

职工购买自住住房已办理了商业性住房贷款并具备下列条件的,可将商业性住房贷款转为公积金贷款。

1、具有扬州市城区常住户口或有效居留身份；

2、本人及所在单位建立住房公积金制度半年以上并按规定连续按时足额缴存住房公积金；

3、有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力，且无3期（含）以上逾期不良记录；

4、具备必要的担保手续即找一个符合下列所述担保条件的自然人担保。

置换商业性住房贷款需提供下列材料：

1、贷款申请表3份；

2、商品房提供购房合同、房产证(含共有证)、土地证、购房发票；二手房提供房产证(含共有证)、土地证、买卖契约、完税单复印件2份；

3、借款合同复印件2份；

4、贷款余额清单(加盖银行章)原件1份,复印件1份；

5、申请人夫妇及产权共有人身份证明、户口簿、结婚证复印件2份；

6、担保人身份证、户口簿、收入证明复印件2份及公积金帐号。

置换商业性住房贷款额度及年限

1、购买商品房不超过房价的80%,购买二手房不超过房价的80%,且均不得超过商业性住房贷款余额；

2、夫妻双方正常缴存住房公积金贷款最高额为50万元,借款人未婚或单身的贷款最高额为30万元,借款人配偶为现役军人的可视为双职工计算贷款额度；

3、可贷额度=借款人夫妇月缴存公积金额÷缴存比例×40%×12×贷款年限 按上述3款测算最低者为批准贷款额度。

4、贷款期限最长为15年，贷款期限加借款人年龄不得超过法定退休年龄，公务员可在法定退休年龄基础上延长5年。

担保人的条件：

1、具有完全民事行为能力；

2、具有本地城镇户口或有效居留身份,工作、收入相对稳定；

3、连续正常缴存住房公积金6个月以上且帐户内有1年以上缴存额；

4、无公积金贷款余额及其它不良债务、贷款逾期不良记录；

5、借款人未全部偿还贷款本息或撤销担保之前担保人不得提取住房公积金或申请住房公积金贷款；

6、担保人年龄加担保贷款期限不得超过法定的退休年龄。

担保方式的变更：

商业演出活动流程（最终版） 篇6

三、承办单位：漳州环艺演出公司

四、赞助单位：（待定）

五、活动时间：2004年10月1日（十月份）

六、活动地点：漳州市中山公园

七、活动流程：

（一）活动安排：

1、早上8：00 ：无偿献血活动开始，背景音乐响起，宣传员（由中心血站安排）用扩音器开始宣传；采血车和医护人员开始采血工作。在现场设置医师咨询台和志愿者签名长幅。全体医护工作人员和相关人员及设备用具必须准时到达各自岗位。在全市有选择地设采血点，并分发宣传单（由中心血站印制），鼓励人们前往中山公园观看演出和志愿报名，扩大活动宣传效果。

2、8：00——10：00 ：后勤人员必须把舞台、灯光、音响、拱门、条幅、彩旗和相关布置完成。

3、12：00之前 ：现场负责人必须确认所有工作是否完成，检查有否纰漏。

4、8：00——22：00 ：披挂绶带，扮成各种人们喜爱形象的爱心大使（由中心血站护士担任；建议提前强化培训；服装及化妆由中心血站负责）在现场分发传单，讲解献血知识，亲切和群众交流，宣传无偿献血活动，鼓励人们踊跃献血。

5、19：30——21：30 ：演出时间。

（二）节目流程：

1、开场歌舞《共同的荣誉》（创作）演唱：吴艳丽

吴宏宁 伴舞：福建漳州环艺艺术团

2、主持人开场白，介绍领导和来宾

3、表彰一年来献血先进和典型

4、舞蹈《夏威夷草裙舞》 表演：厦门歌舞剧团

5、无偿献血有奖知识问答

6、歌曲《报答》

演唱：吴艳丽 2003年闽南语电视大奖赛漳州赛区冠军

7、小品

表演：福建漳州环艺艺术团

8、歌曲《烧肉粽》、《向前冲》 演唱：福建漳州环艺艺术团

吴宏宁

9、川剧变脸

表演：四川省川剧院

10、血液健康有奖知识问答

11、街舞《Girl Player No.1》 表演：上海Sweet Girls 组合

12、歌舞《爱在天地间》、《一个美丽神奇的地方》 演唱：吴文玲

2004年闽南语电视大奖赛漳州赛区冠军 伴舞：福建漳州环艺艺术团 总协调：孙贺明（流程控制）

场布：丁冬强（把舞台、灯光、电脑、投影、音响、条幅、彩旗、10把椅子、一张桌子、和相关布置完成。）

财务：沈艳红（服装、晚餐盒饭、矿泉水）

客服后勤：慧慧（互动环节礼物，歌手献花、宣传单）主持：姚永帅4人等（要求演员服装化妆到位）音响师：

一、开场音乐1分钟

二、主持开场（）3分钟

三、演出3分钟

四、婚礼秀1、2各6分钟

五、演出5分钟

六、促销活动宣传

七、婚礼秀3、4各6分钟

八、互动游戏10分钟（采访群众如何选婚庆公司）

九、婚纱礼服秀10分钟

十、新人订单、采访8分钟

十一、婚礼秀5、6各6分钟

十二、演出5分钟

十三、化妆秀（10分钟

十四、促销活动宣传5分钟，十五、公司团队展示合唱8分钟）

十六、婚礼流程介绍

十七、插花秀

十八、订单10分钟

十九、现场订单发奖 经营范围：

演出策划:主要从事演出设计，舞美设计，工程预算。

礼仪庆典:专业提供礼仪庆典、商务咨询、会展服务、品牌推广等为一体的综合 型专业服务。公司专为各类企业和社会团体提供礼仪庆典、会务会展、产品推广、商 务演出、模特礼仪、企业年会的策划，组织，执行等方面的专业服务。

商业项目招商流程 篇7

关键词：商业银行,基层网点,业务运作流程,优化

基层营业网点是商业银行经营管理的最小单位, 它作为商业银行的窗口部门, 在商业银行整体的经营管理中扮演着重要的角色。近年来, 随着银行业之间的竞争日益激烈和各类新业务的不断开办, 银行基层营业网点任务重、压力大, 各项业务运作流程存在的问题也较多。如何发挥商业银行基层网点的能动作用, 优化其业务运作流程, 促进网点业务全面发展, 进一步赢得市场和客户, 是各商业银行一直探索和研究的重要管理课题。

一、当前基层网点业务运作流程存在的主要问题

经调查分析, 笔者认为当前商业银行基层网点业务运作流程主要存在以下问题:

一是管辖行部分业务制度不切合基层网点落地执行的实际, 各条线的业务管理制度自成体系, 未能充分考虑基层网点的运作实际与岗位设置特点, 基层网点负责人往往凭个人的工作经验和对制度的主观理解分配业务岗位和系统柜员, 部分网点存在不兼容岗位未能有效分离、排班难、执行难等问题。

二是部分业务流程未能从方便客户的角度设计, 同一客户需要根据银行各业务条线的规定, 按业务品种、分步骤多次填写申请表、重复输入密码和多次签名, 手续繁琐, 客户意见较大。

三是业务应用系统功能未尽完善, 部分业务未完全实现由系统联动处理和自动控制, 办理某些业务品种, 如个人结售汇、光票托收、大额汇划以及身份证核查等业务, 需要经办员切换多个应用系统和交易界面, 部分收费项目无法实现由系统联动收取, 复核人员需授权的环节过多, 且需柜员手工登记和存档备查的事项过多, 基层网点的运营服务效率急待提升。

四是部分机构未能抓住工作重点, 对上级行规章制度学习理解不透彻, 并且自行在其辖内推行一些内控管理措施, 额外增加一线业务人员的工作负担和操作环节, 而这些管控措施却未完全达到有效控制风险的效果, 造成银行各基层网点目前所执行的管理制度、业务权限和操作流程不甚统一, 削弱了银行内控执行效果。

二、优化基层网点运作流程的措施意见

银行要提升核心竞争力, 跑赢大市, 须有相对高效且具备市场竞争力的业务运作流程。针对上述基层网点业务运作流程存在的主要问题, 笔者提出以下几点优化基层网点运作流程的工作措施和意见。

(一) 提高规章制度的可操作性

一是规范业务制度管理, 增强条线之间业务操作的契合度, 提高执行效果, 指定牵头部门定期组织开展规章制度的梳理评估工作, 在充分调研分析的基础上, 认真梳理、分析本业务条线在规章制度管理和执行中存在的普遍性、突出性问题, 并根据业务发展实际, 组织开展对现行制度的立、改、废工作, 深入挖掘可调整简化的潜力, 建立对有关业务制度的日常动态维护管理工作规则。

二是结合内外审计检查发现的问题, 定期组织开展业务流程梳理工作, 明确有关管理操作要求。重点解决基层网点业务处理环节多、凭证与印章种类多、手工登记事项多、报告及报表多等问题。对各业务部门重新评估修订以及新出台的业务管理制度、流程, 需有基层网点负责人、业务骨干等各个层级专家人员参与论证分析, 充分考虑基层网点组织架构和岗位设置情况, 并配套制定简洁、易于基层行操作的流程图或作业指导书。

三是明确岗位设置标准。针对不同业务条线部门的规定对操作岗位设置自成体系, 与基层行的组织架构、岗位设置不相吻合, 基层网点难以安排和有效落实等问题, 由管辖行指定部门对基层网点业务运作流程和岗位设置进行分析论证, 根据不同类型的网点, 提出岗位设置指导意见, 尽可能使基层网点的岗位和人员设置实现标准化和统一化。明确管辖行有关业务主管部门新出台的业务系统、制度与流程, 须考虑基层网点的运作实际与岗位设置特点, 并明确相应的作业指导。

(二) 优化流程, 集中基层行高风险、同质的业务

管辖行有关部门需加强对先进同业流程的调研比较, 从方便客户的角度出发, 优先梳理并解决客户意见较大、流程比同业繁琐、操作程序复杂等问题, 并加快网点操作流程的优化进度, 使用影像与扫描等技术平台, 尽量上收基层行高风险以及同质、可批量处理的业务, 逐步实现前中后台分离、中后台业务集中操作和处理的网点运营服务模式, 促进营业网点由业务操作向营销服务转型, 提升基层网点的运营效率与对客服务产能。

(三) 深入挖掘业务应用系统的改造潜力

银行各有关业务部门应深入挖掘现有业务应用系统的改造潜力, 统筹对私和对公产品渠道资源, 积极拓展离柜服务设施的产品功能, 强化系统交易与控制能力, 从减少等待时间、方便客户的角度, 最大限度简化前台业务操作环节, 实现业务的连续性与不落地处理。重点解决系统交易界面切换多、手工落地处理环节多、客户重复录入密码、复核人员授权多、开户、结售汇及汇款业务流程复杂等问题。

(四) 提升内控制度的执行力

一是各有关部门规范设置辖内各管理层级及业务岗位的业务处理权限, 加强过程管理, 及时掌握、发现辖属行的业务运作情况和问题, 在重大产品项目、新系统投产或制度出台后应对有关落实情况进行跟踪了解, 有针对性地加强指导析疑, 致力于提升基层网点内控与制度的执行效果。并督导下级机构定期向管辖行反馈制度执行情况, 抓准工作重点, 加强对基层网点有关工作的指导检查, 确保有关规定要求有效传导及执行。

二是在制定各项内控制度时, 针对基层网点实际经营过程中可能面临的有关特殊情况, 建立必要的例外业务处理机制和应急预案, 从方便客户、高效运作、有效控制风险和成本合理等多个维度评估、设置、调整业务操作流程中的控制环节, 在将操作风险控制于可被接受范围内的基础上, 允许基层网点在紧急的情景环境下, 有适度的操作灵活性。

三是强化管辖行各业务条线的系统管理, 明确各级机构今后自行研发的业务制度、风险管控措施、应用系统等均须上报管辖行业务主管部门研究论证后方可在辖内推广实施, 以达到银行内控资源的有效利用和共享。

参考文献

【1】吴建杭著商业银行营业网点经营管理中国金融出版社2007年

【2】赖永平提高商业银行基层网点服务质量与效率的思考青海金融2008年第9期

【3】张意新银行基层网点内部管理制度探寻财会通讯2008年第2期

展会项目流程管理与风险控制 篇8

关键词：展会；流程管理；风险控制

2002年10月，原国家经贸委取消了国内会展的审批制度，对会展业的发展起了积极的推动作用。目前，虽然我国的会展数量不断增加，由于利益的驱动，办展风险小，很多主办单位办展属于获取短期收益的行为。这些组织办展人员素质不高，相关活动的组织不规范，对参展商、观展者的服务提供不到位，缺少对相关供应商和参展方的调控管理。

会展项目就是为完成展览和会议活动所做的彼此相互关联的人或活动的一次性过程。会展活动确定日程之后，一旦开展，其结果就具有不可修改性。大型会展活动不可能有预演，一个环节的疏忽就会造成不可弥补的损失，所以对活动的控制尤为重要。会展项目管理是对执行中的会展项目发展周期中的各个阶段工作进行计划、组织、控制、沟通与激励，以实现会展目标的各项活动的总称。通过对项目的过程管理起到降低风险的目的。

一、针对会展活动的不确定因素进行有效的管理

会展活动通常是一次性的活动，不确定因素较多，一旦出了问题，很难补救。大型会展活动不可能有预演，所以对活动的时间、成本、质量进行管理尤为重要。

由于会展活动的不可弥补性，使得在给定的情况下和特定时间内，可能会在结果和目标之间发生差异，差异越大，损失越大，在会展项目管理中，这种不确定因素一般来自三个方面：

1.1因由自然环境、市场或社会宏观环境所产生的对所有办展机构都发生影响。例如：自然灾害、经济衰退、政治法律因素，这些问题来源于办展机构外部，办展机构仅靠自身力量很难规避，不可控制。

1.2因办展机构经营方面的原因而给会展项目带来的影响。例如：现场布置不当和设施老化延误布展时间和影响会场活动的效果，甚至造成危险；通道安排不合理而引起的人群拥挤并出现事故；会展定位不当，招展不力，招商不顺，宣传推广效果不佳，人力资源及人员结构不合理，成本超支而使会展无法继续举办等；展览管理失误而引起参展商“闹展”和“罢展”等问题。

1.3因主办单位或承办范围管理方面的原因而给会展项目带来的影响。例如：前期策划方案不合理，导致计划变更而追加成本，工作进度延误造成会展延期，布展时间过短、展品运输紊乱，相关活动安排不合理，展览期间的服务工作不到位，导致会展无法取得预期效果。

会展项目管理贯穿会展活动的全部过程，在会展项目的不同阶段会有不同的侧重。

一般而言，在一个会展活动中会设立一个项目管理组织，由会展项目经理负起项目管理的全部责任，其他管理人员，负责各自职责范围内的工作；然后，通过定期的会议和报告，评估项目进展情况，识别潜在的不确定因素会造成的后果；最后，进行控制降低不确定发生的概率，减少已存在不确定因素释放的能量，降低不确定因素释放的能量速度，甚至改变不确定因素的性质。

本文以运用项目管理的理论和方法，对构建会展项目管理的理论及体系从理论层面对项目管理工作进行阐述，并从系统层面探讨会展项目管理应建立的管理体系。

二、会展项目管理理论

本论文中使用的项目管理相关理论包括项目组织管理、项目范围管理、项目时间管理、项目费用管理和项目质量管理五个方面的内容。

2.1.1项目组织管理

项目组织规划是为了更好地执行项目所必须进行的一步工作。总的来说，它分两个层次的工作：一是公司层面确定具体项目的组织形式，要求确定项目管理团队及其权限；二是项目层面，主要由项目经理负责，会同职能经理完成整个项目实施需要的人力资源规划。在这个环节中要具体确定和分派项目角色、责任和通报或报告关系。

2.1.2项目管理团队

项目管理团队一般包括项目经理，助理项目经理，项目办公室和专业人员。项目管理团队成员之间要相互合作，在人事关系上要避免冲突的指令。项目管理团队的组建应考虑招募所成员的专业技能和经验，以保证团队在必要的时间内获得合适的专业技术人员。

2.1.3项目人力资源管理

项目人力资源管理包括有效地使用涉及项目的人员所需的过程。项目人力资源管理的目的是调动所有项目关联人员的积极性，在项目承担组织的内部和外部建立有效的工作机制，以实现项目目标。在项目人力资源管理中，每项工作要分配到具体的个人（或小组），明确不同的个人（或小组）在这项工作中的职责，而且每项工作只能有唯一的负责人。在项目管理中，角色和责任分配通常采用责任分配矩阵来表示。

2.1.4会展管理团队的特点

管理会展活动的组织是组委会，它是会展主办方授权的会展管理机构，一般由举办方、承办方组成组委会，负责组建、管理会展工作团队。会展管理团队是为完成会展项目而建立的组织机构，置于会展组委会之下，接受组委会的管理，具体执行会展项目规划、组织、指挥、协调和控制。通常会展组委会的成员也是会展管理团队中的成员或领导。会展管理班子有一大特点：其成员多数是临时借调，来自不同的职能部门或组织机构。随着会展项目的进展，管理团队成员的工作内容和职务常有变动，甚至人数也会有不小的变化；团队成员往往要接受项目经理（组委会）和原组织机构负责人的双重领导。因此，会展管理团队建设对保证项目成功有重要的意义。

2.1.5会展管理团队的形式

会展团队的结构形式应视会展性质、组织环境而定，在会展的不同阶段，团队的结构形式应作相应的变化。会展是由众多子项目组成，有的子项目是会展的其中一个阶段，有的则贯穿项目始终。会展管理团队采用专业对应的结构流程图。如下图2.1所示：

2.1.6会展人力资源管理