有关房地产开发成本核算论文

有关房地产开发成本核算论文（推荐9篇）

有关房地产开发成本核算论文篇1

（一）成本费用分配的方法不合理

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。

（二）成本核算周期模糊

房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。

（三）竣工决算拖延

成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。

二、加强房地产开发成本核算的对策

（一）明确成本核算对象

第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。

（二）合理确定成本费用分配的方法

对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。

（三）合理确定成本核算周期

确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。

（四）及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

三、结束语

有关房地产开发成本核算论文篇2

一、房地产开发成本的内容

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定, 房地产开发企业的成本项目有六个, 分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。根据具体情况, 可以增加园林环境费、资金成本明细项目。 (1) 土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用, 主要包括支付的土地出让金, 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出, 安置及动迁支出, 农作物补偿费, 危房补偿费, 向政府部门交纳的配套费, 交纳的契税、土地使用费、耕地占用税, 土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价, 红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。 (2) 前期工程费。指在取得土地开发权之后, 项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括水文、地质、文物和地基勘察费, 沉降观测费, 日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。 (3) 基础设施费。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。 (4) 建筑安装工程费。指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括包括土石方、桩基、护壁 (坡) 工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。 (5) 园林环境费。园林环境费指项目所发生的园林环境造价, 由于现在住宅小区园林绿化费用增加较多, 单独设立二级科目核算。主要包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、雕塑、水景、环廊、假山、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、永久性围墙、围栏及大门、室外照明电气工程, 如路灯、草坪灯、室外背景音乐、儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。 (6) 公共配套设施费。指房屋开发过程中, 根据有关法规, 产权及收益权不属于开发商, 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括:在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出, 包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;在开发小区内发生的根据法规或经营惯例, 其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出, 如建造幼儿园、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时, 发生的没有投资来源的费用;对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施, 应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施, 得到政府部门认可, 取得了该配套设施的产权, 则应作为经营性项目独立核算应在该明细科目下按各项配套设施设立下级明细科目进行核算。 (7) 开发间接费用。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出, 以及项目营销设施建造费。包括工程监理费、预结算编审费、直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、赶工奖、进度奖、建设主管部门的质监费、安监费、工程保险费、营销设施建造费 (样板间、售楼处) 、小区入住前投入的物业管理费用等。 (8) 资金成本。房地产开发企业因开发周期长, 需要投资数额大, 因此必须借助银行的信贷资金, 在开发过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分, 所占成本构成比例有时也较大, 所以可单独设置明细科目核算。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、手续费, 以及因外币借款而发生汇兑差额等。

二、成本核算对象的确定方法

房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则, 并结合项目实际情况, 确定具体成本核算对象。对开发面积不大、开发工期较短的项目, 可以按整个开发项目为成本核算对象;对开发面积较大、开发工期较长、成片分期 (区) 开发的项目, 可以按各期 (区) 为成本核算对象;同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的, 在按期 (区) 划分成本核算对象的基础上, 还可按功能划分成本核算对象;同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的, 还可按结构划分成本核算对象;根据核算和管理需要, 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施, 不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本, 均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施, 可以不单独作为成本核算对象, 发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

三、合理设置开发成本会计科目

根据《企业会计准则——应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》的规定, 没有开发成本和开发间接费一级科目, 但依据企业会计准则中确认和计量的规定, 企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下, 可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目, 企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南》的统一规定, 并结合房地产企业会计核算的特点设置会计科目。房地产开发开发企业可将“5001生产成本”科目改为“5001开发成本”科目进行核算, 但现在很多房地产开发开发企业都是多元化经营, 因此建议保留“5001生产成本”科目, 增设“5002开发成本”“5102开发间接费”一级科目。开发成本属一级科目, 在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要, 确定成本项目, 进行明细核算。二级明细科目按其用途可设为土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发。在电算化条件下, 为了减少科目级次, 实务中可减化此二级科目的设置, 直接在开发成本科目下按成本核算对象或成本费用项目设置二级明细科目。

(1) 按成本费用项目设置二级明细科目。

在开发成本一级科目下设置土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施费、建筑工程费、园林环境费、公共配套费、开发间接费用、资金成本、成本结转九个明细科目, 成本结转科目是电算化的需要设立的, 辅助账类型设为项目核算、客商往来, 具体见表1。该方法的优点是项目账和客商往来全部在辅助账核算, 科目账清爽、简洁, 便于成本资料的比较和分析。缺点是不够直观, 录入凭证和查询项目成本较复杂。适合项目很多的情况下使用, 建议项目30个以上的使用这种方法。

(2) 按成本核算对象设置二级明细科目。

在开发成本科目下, 二级科目按项目设置, 三级科目统一, 具体见表2。该方法的优点是项目成本一看便知, 很直观, 查询方便, 缺点是项目多了科目会很多, 科目账不够清爽、简洁。适合项目较少的情况下使用, 建议项目30个以下的使用这种方法。

(3) 房地产开发企业应根据自己的实际情况和特点设置开发成本明细科目。

上述两种方法都可以根据需要再设置下级明细科目, 公共配套设施费明细科目下可以再设明细科目会所、游泳池等, 但建议不要设置太细, 否则录入凭证和核算比较麻烦。另外如果需要可以将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为一级会计科目, 也可以在开发成本下将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为二级科目, 再按上述两种方法明细核算。

四、房地产开发企业开发成本核算举例

以出包给外单位进行施工建造为例, 如某房地产开发企业在某年度内, 共发生了如表3所示的房屋开发支出 (单位:万元)

假设科目按以上第二种方法设置, 分录如下 (单位:万元) :

支付土地价款

借:开发成本——芳草地——土地征用及拆迁费50000

开发成本——大同花园——土地征用及拆迁费100000

贷:银行存款 150000

支付设计费

借:开发成本——芳草地——前期工程费600

开发成本——大同花园——前期工程费900

贷:银行存款 1500

预付给承包单位的工程款和备料款

借:预付账款——预付承包单位款 1000

贷:银行存款 1000

企业与承包单位依据工程价款结算单结算进度款

借:开发成本——芳草地——建安工程费 2000

贷:应付账款——应付工程款 2000

借:开发成本——大同花园——建安工程费 6000

贷:应付账款——应付工程款 6000

借:开发成本——在水一方——建安工程费 8000

贷:应付账款——应付工程款 8000

支付工程款

借:应付账款——芳草地 900

——大同花园 5800

——在水一方 8000

贷:银行存款 14700

领用设备进行安装

借:开发成本——在水一方——建安工程费 3000

贷:库存设备 3000

分摊银行贷款利息

借:开发成本——芳草地——资金成本 700

——大同花园——资金成本 1200

贷:应付利息 (或过渡科目开发间接费——财务费用) 1900

验收合格将开发成本结转“开发产品”账户

借:开发产品——在水一方 61000

贷:开发成本——在水一方——成本结转 61000

参考文献

有关房地产开发成本核算论文篇3

［关键词］高等教育成本核算

［作者简介］谭德旺（1953- ），男，江苏阜宁人，盐城工学院财务处处长，高级会计师，从事高校财务、审计工作。（江苏盐城 224003）

［中图分类号］G647［文献标识码］A［文章编号］1004-3985（2007）32-0065-02

一、教育成本的含义

教育成本是从经济学上移植而来的，是伴随着经济学的产生而出现，随着教育经济学的不断发展变化而不断发展丰富起来的。最早研究教育经济学的学者是约翰·维泽。1958年，他在其专著《教育成本》中，对20世纪初到50年代英国教育经费的变化情况进行了分析，当时他把教育经费等同教育成本。

科恩在《教育经济学》一书中也对教育成本进行了论述，提出教育成本可分为两大类：直接成本和间接成本。他认为，直接成本应该包括学校提供教育服务的成本和学生因上学而发生的支出两部分，如学生往返学校的交通费、额外的吃穿住费用以及学杂费、书本费等；间接成本主要包括学生因上学而放弃的收入，学校享受的减免税款以及用于教育的建筑物和土地等资产损失的利息和租金等。

袁连生在《教育成本计量探讨》一书中指出，教育成本的概念体系由两个层次组成：第一个层次是对实际发生或支付的教育资源耗费进行计量分类而形成的成本概念，主要包括财务成本、直接成本和间接成本、总成本和单位成本、社會成本和个人成本、经常性成本等概念；第二个层次是根据教育决策和教育成本分析的需要对教育资源的耗费进行计量分类而形成的成本概念，主要包括机会成本、变动成本和固定成本、标准成本和责任成本以及边际成本等概念。

从以上各位学者对教育成本的阐述可以看出，教育经济学界对教育成本的说法虽然不同，但就其本质含义形成了基本相同的认识，即教育成本的本质是为使受教育者接受教育服务而耗费的资源价值，它既可以表现为教育资源的购买价格，也可以表现为因资源用于教育所造成的价值损失。前者称为实支成本或货币成本，后者称为机会成本或间接成本。

二、教育成本核算的必要性

1.教育成本核算是政府对学校拨款及制定学费标准的需要。国际上高等教育拨款按其拨款机制可分为协商拨款、投入为基础的拨款以及产出为基础的拨款。大多数工业国家和一些发展中国家一般都是通过成本分析得出一组综合反映在校学生数和标准成本的公式，据此分配高等教育资金，实行以投入为基础的拨款。1998年颁布的《中华人民共和国高等教育法》规定，“国务院教育行政部门会同国务院其他有关部门根据在校学生人均教育成本，规定高等学校年经费开支标准和筹措的基本原则。”国务院发布的《〈中国教育改革和发展纲要〉的实施意见》提出，高等学校和中等专业学校、技工学校“学生实行缴费上学制度。缴费标准由教育行政主管部门按生均培养成本的一定比例和社会及学生家长承受能力因地、因校（或专业）确定。”可见，教育成本是政府对学校拨款及制定学费标准的依据。

2.教育成本核算是加强学校内部管理，优化资源配置的需要。长期以来，我国的高等教育投资事实上被当做是国家无偿给予教育单位的福利，教育单位往往不考虑怎样合理使用教育资源，也无须进行成本核算，因而，造成机构臃肿、人浮于事、人力资源浪费严重、无偿占有学校资源、设备重复购置利用率低、配置不合理等不良现象。鉴于此，高等教育只有实行成本核算，正确归集和控制培养合格人才过程中所发生的耗费，使各部门都具有成本意识，从而真正做到勤俭办学，优化资源配置，不断提高教育经费的使用效益，使高校进一步适应市场经济的要求，也为社会其他资本进入高校创造条件。

3.教育成本核算是保障学生及家长的知情权的需要。随着学生缴费上学的普遍实行，学生（或其家长）已成为教育服务的购买者，他们对于教育服务价格确定依据的教育成本自然非常关心。1998年海南大学的自费毕业生就提出，学校应对他们两年来的各项费用进行结算，对不合理及超出部分应予以退还。他们认为，既然是自费，学生就有权知道自己的钱用在了哪里。

随着我国高校体制改革的不断深入，高校已经步入市场经济的竞争领域，在招生规模不断扩大，政府拨款占学校投入比例逐年下降，社会上的各种开支不断增加的情况下，高校只有走成本管理之路，才能在竞争中求得生存和发展。

三、影响高校教育成本核算的因素分析

1.理论研究的不成熟。目前，我国对教育成本的研究还不成熟、不完善，在对教育成本概念的界定、教育成本核算对象及教育成本项目设置和成本所包括的内容范围等方面都仍存在着分歧。比如有关高校退休教职工的工资费用，有的学者认为应该属于高校教育成本的范围，而有的学者认为这笔费用与培养学生无关，不应包含在高校教育成本范围之内，所有这些都无法在实践中对教育成本核算进行统一的指导。

2.成本核算意识不强。目前，高校（不包括民办高校）基本上是属于事业单位性质或按事业单位管理，财务核算实行的是事业单位会计制度，其特点主要是以预算管理为主，虽是独立核算，但不自负盈亏。其经费来源主要是财政补助收入、教育事业收入和其他收入，虽然在经济管理上强调增收节支，但实际还是“看菜吃饭”，多收就多支，少收就少支。因此，高校成本意识相对淡化，成本管理相对弱化。

3.现行高校会计制度的影响。（1）现行的高校会计制度是根据国家预算资金运动规律设定的，是以收付实现制为基础的预算会计制度。收付实现制又称现金制，它要求会计主体收入和成本费用的确认，均以现金是否收到或支出为标准。显然，收付实现制不能正确地反映当期的实际收入和费用、成本。（2）缺少对固定资产的核算和反映。现行高校会计制度对固定资产是按原值核算，不计提折旧，高校固定资产不计提折旧，就不能反映教育过程中的所有耗费，从而直接虚减了高校当年会计期间所发生的费用，影响了高校教育成本核算的科学性与准确性。

四、对策与建议

1.加强信息化的建设。建议教育成本理论研究者多交流、多沟通，多深入实践，在高校教育成本核算的有关问题上，尽快达成一致的观点，给高校成本核算以比较合理、标准统一的指导。

2.强化高校办学成本意识。成本意识是现代成本管理中一个最为基本的立足点。现代成本意识意味着学校管理人员对成本管理和控制有足够的重视，把降低成本的工作从管理部门扩展到其他各个部门，形成全校全员式的降低成本格局，形成纵横贯穿学校各部门的“组织化成本意识”，并将降低成本从战略布局的高度加以定位，确立具有长期发展观的“战略性成本意识”。

3.改革高校会计制度及会计核算体系。要进行高校教育成本核算，就必须建立一套适合于教育成本核算需要的会计制度及会计核算体系。以权责发生制作为高校会计核算的基础，采用权责发生制，可以全面地反映高校的财务收支及资产负债状况，合理配比收入与支出的对应关系，既可有效地规避高校潜在的财务风险，也可明确界定收入与费用的成本归属期，正确地确定各期的高校教育成本，考核学校的经济效益。

4.建立科学的固定资产管理体系。为了随时准确地掌握固定资产净值，应完善高校会计核算体系。借鉴企业会计制度经验，对固定资产实行提取折旧制度。笔者认为，高校可参照企业会计制度，采取分类折旧率，按平均年限法、年数总和法、工作量法、双倍余额递减法等方法中的一种对固定资产进行计提折旧，增设“累计折旧”科目，作为“固定资产”的抵减项目。

5.确定成本计算期。理论上，成本计算期应与产品周期一致，但是高校提供教育服务的周期有其特殊性。以本科生为例，如果以四年为一个教育培养周期，那么每年核算成本时，存在很多“完工产品”与“在产品”，费用在“完工产品”与“在产品”之间分配的工作量会很大，核算期长，缺乏及时性，加上物价变动等因素，会造成不真实的信息，因此，笔者认为一学年可以作为学校进行成本核算的周期，即本年度9月1日始至下一年度8月31日止。

尽管目前高校学生培养成本核算有很多的困难，高等教育成本核算及相关政策有待国家整体改革的更进一步深化，对成本研究的真实性和准确性有待提高，但是，为了使教育适应市场经济的变化，借鉴国际改革的成功经验，一定要探索适合我国国情的高等教育成本核算体系。

［参考文献］

［1］蒋鸣和.教育成本分析［M］.北京：高等教育出版社，2000：34.

［2］王耕.高等全日制学校教育成本计算问题的探讨［J］.会计研究，1988（6）.

［3］杨丽丽.高校教育成本核算应解决的问题探讨［J］.事业财会，2004（4）.

有关房地产开发成本核算论文篇4

[中图分类号] F第一文库网275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02 0 引言

在房地产开发企业中最重要的环节就是成本控制，加强成本控制不仅可以减少甚至杜绝企业的浪费问题，还可以整合社会与经济资源。房地产开发行业在我国属于一种新型产业，其发展环境还不是很成熟，存在很多的问题。而在竞争激烈的房地产行业中，只有加强对成本的控制才有利于房地产经营管理模式的进一步完善。

1 房地产开发企业成本核算的特点

房地产行业与其他行业的经营管理模式是有差别的，开发周期长是房地产项目的显著特点。项目申请土地使用权的过程最快的也需要1～2年的时间，甚至3～5年，而房地产企业内部对于会计核算也是与其他行业有差别的。无论是在项目的开发成本、收入还是税息利率方面都是有差别的，下面针对会计核算方面的问题进行详细的介绍。

1.1 对开发成本的相关核算

试析软件开发项目的成本核算论文篇5

信息技术的不断推进，积极的促进了软件开发行业的蓬勃、快速发展。但是，在软件开发行业的快速的发展的同时，也带来了激烈的市场竞争，这也就使得软件开发企业需要重视软件开发项目的成本核算工作。科学合理的成本核算，有效的软件开发项目成本控制措施，能够有效的提高软件开发公司的竞争力，促进软件开发公司的经济效益的获取。以下本文就软件开发项目全过程的成本核算展开探讨，并结合实际情况，有效的实现软件开发成果的实际成本，以期为相关管理人员提供参考，实现软件开发企业的核心竞争力的获取，促进软件开发企业的持续健康发展。

软件公司开发项目的是软件开发公司的实际经营活动，项目的实际成果直接影响企业的持续健康发展。在实际的软件开发项目进行的过程中，成本是影响项目经济效益的重要因素。与此同时，软件开发行业间的市场竞争日益激烈。这也就使得软件开发企业需要迫切的进行开发项目的成本核算。科学合理的成本核算，有效的成本控制策略，能够有效的降低软件开发项目的成本，从而保障软件开发企业的经营成本。在对软件开发项目的成本核算时，需要合理的对软件开发的全过程成本进行核算，准确的对项目的开展状况进行评估，确保项目的进度和收益，从而增加软件开发企业的竞争力，增加软件开发公司的市场份额，促进软件开发公司的持续健康发展。

一、软件开发项目成本核算内容

现阶段，软件开发项目的成本核算内容主要分为直接成本和间接成本。软件开发项目的直接成本主要包括项目在实际的开发过程中的人工费用和材料费用、各类直接消费。软件开发项目的间接成本是各项非直接费用的综合，主要有管理费用、员工福利、各类保险等。在进行软件开发项目成本核算时，需要对软件开发项目的全过程进行成本核算。其中在进行项目立项和招投标阶段，需要对项目的实际情况：材料、工时、工作量、交货期的相关情况进行实际分析，此外，和需要有效的对相关合同款项进行审核，避免在软件开发项目中，相关合同条款不清晰，给软件开发企业带来成本增加。在项目的执行过程中，先量化项目，项目进度与动态成本控制，成本偏差与进度偏差，项目预算与项目实际执行每月比较，并关注项目的关键点和瓶颈，并合理的进行风险评估。最后进行项目的审核，完成项目收尾。

二、软件开发项目全过程成本核算

（一）项目立项和投标阶段

相关成本核算人员需要实际的清晰软件开发的具体情况，并合理的配合相关预算人员合理的进行成本预算，从而促进软件开发项目的成本核算。在实际的项目立项和投标阶段，成本核算人员需要对软件开发项目的材料、工时、控制点（工作量）、交货期等内容进行科学有效的分析，从而便于成本核算的真实性和有效性。此外，还需要进行严格的合同审核工作。在进行合同审核时，不但需要对公司自身的先关条款进行审核，还需要对对方的条款进行有效的审核。并对合同的相关权利和义务、责任进行有效的分析和明了，避免责任不清的情况发生。同时，还需要对合同中的文字、字面表达、相关条款是否完备。还需要注意合同的签订手续是否完备，并结合《合同法》的相关内容，对合同的风险防范措施进行优化，从而避免合同纠纷的发生，避免软件开发企业的不必要成本。

（二）项目的风险控制

项目的风险控制是确保软件开发项目进行的重要工作，是避免不合理之处发生的重要工作。首先，在实际的风险控制中，需要注意公司的外汇风险控制，合理的对国际市场外汇走势进行分析，合理的进行事前、事中、事后控制，避免经营外汇风险的发生。其次，有效的对技术风险进行规避和控制，制定有效的人才留住措施，避免人才的流失，科学合理的对相关技术人员进行培训，合理的对新的领域进行迈进，客观公正的对新技术和新开发方案进行评价，从而有效的控制技术风险的发生。再者，安全风险是影响软件开发公司的重要因素，一旦开发方案泄漏，避免会造成整个项目处于停滞阶段，影响项目的交货期，并造成大量的成本流失。因此，需要采取科学有效的保密措施，并合理的进行知识产权保护，规避安全风险的发生，从而有效的降低不合理的.成本支出。

软件开发企业需要建立有效的风险控制措施，并规范风险控制管理过程中，合理的进行风险识别、风险分析、风险计划，风险控制等等，从而有效的实现风险控制，避免软件开发企业不合理的成本的发生。

（三）项目执行阶段

在项目的执行过程中，需要合理的对项目的料工费进行分析与核算。对直接人工成本和间接人工成本进行核算，并有效的结合材料费。直接人工成本主要是将参与项目执行人员的工时进行整合，并结合项目人员的工资情况，将参与项目人员的总的人工成本进行累加，从而得到项目的直接成本。而间接人工成本的构成较为复杂，也就使得间接成本核算工作较为困难。在进行间接成本核算时，需要将参与项目开发员工的福利、各类保险、培训费用等纳入到成本核算中。材料费用是项目研发过程中的实际消耗的材料费用，是直接成本。对于其他间接成本也需要有效的进行记录与核算，从而有效的完成软件开发项目的成本核算。

项目进度与动态成本控制，在实际的软件开发项目执行过程中，项目的进度与动态成本控制是成本核算中的重要组成部分。现阶段，软件开发行业间的竞争日益激励，这也就使得软件开发企业需要合理的控制项目进度，避免出现交货期到不能实现项目提交的情况，在保证项目质量的基础上，有效的缩短工期，从而提升企业的竞争力。在有效的控制项目进度的基础上，有效的展开动态成本控制，从而降低项目执行阶段的成本，实现企业的持续健康发展。

成本偏差与进度偏差，项目预算与项目实际执行每月比较，合理的对成本偏差与进度偏差的分析。在进行项目预算与项目实际执行进比较，其主要比较内容包括：预算完工与实际完工，预算利润与实际利润，预算材料与实际材料，预算工时与实际工时。

关注项目的关键点和瓶颈，控制不好的差异，针对项目的关键点进行有效的分析，针对项目中的关键点，进行科学的成本核算，有效的控制项目中不好的差异，从而有效的提高软件开发项目的成本核算的效果。

（四）项目收尾阶段

在实际的软件开发项目收尾阶段，需要合理的对整个项目的成本进行系统的整合，并最终与初始的预算进行比较。并针对项目中不合理的成本支出进行有效的分析，并做好相关的预案避免下次项目再次出现。还需要对项目的工期，施工进度、暂停等内容进行总结，并有效的总结项目全过程的成本构成，合理分析期间的成本核算的不足之处，有效的促进整个项目的顺利完成，实现软件开发企业的持续健康发展。

三、结束语

有关房地产开发成本核算论文篇6

高金平

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费。

A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。

B 境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。6.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。

(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。7.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。8.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。9.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。10.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

有关房地产开发成本核算论文篇7

一、关于成本及其核算管理环节的分析

1. 市场经济中的成本, 是企业日常相关环境运行所付出的的最低

代价, 它产生于商品经济社会, 是商品经济环节的一个经济细节, 它是商品价值的关键组成部分。一把来说, 企业成本分为管理成本、财务成本两种类型, 它是企业进行相关程序运行所付出的物质代价。

2. 我们对财务成本的界定, 源自于我国的财务会计法规制度, 它是

企业内部环节管理的成本核算, 对于它的合理理解有利于财务报表环节的正常展开, 我们称它为制度成本, 也有一种说法是法定成本。在日常会计核算工作中, 我们依靠这种成本入账, 以有利企业财务成本的具体核算, 有利于保证价值补偿的合理性。在此过程中, 进行企业盈利价值以及其他环节的核算, 有利于促进企业成本利用水平的提高。我们所说的管理成本是相对于企业内部经营管理而说的, 它是在财务成本核算下, 进行相关环节配合计算出来的, 有利于促进财务成本的深度发展, 对管理成本环节的有效利用可以促进企业内部管理环节的预测、控制、决策以及其他业绩评价工作的进行。

3. 一般来说, 我们对于成本核算定理的分析, 是以成本计划执行

结果实现为前提的, 进行整体成本控制环节的及时性反映, 以确保产品价格系统的日常测定, 企业经济的发展, 离不开对成本核算原则的遵守, 通常来讲, 成本核算原则涉及的范围是比较广的, 主要包括分期核算原则, 实际成本计价原则, 相关性原则以及可靠性远着。这些相关成本核算环节的实现可以有效促进企业经济的可持续发展, 有利于提高企业的综合效益, 有利于控制企业的综合成本, 有利于实现企业的健康发展与市场会计环境的稳定性。

4. 为了确保企业内部管理符合市场经济的发展需要, 我们需要进

行及时性的企业内部管理环节建设, 具体来说就是及时有效的进行成本核算数据的利用, 以提高市场与产品的效益, 实现其可持续的盈利能力, 有利于促进企业生产经营管理的可持续发展。在日常企业内部管理中, 只有确保基础数据的质量, 才能有效促进企业经营管理决策的运行, 才能有利于成本核算工作的系统进行, 有利于日常成本监督、考核环节的顺利进展。有利于实现整体成本水平的及时性反映, 有利于企业成本管理的可持续性发展。企业内部运行的成本管理, 是企业内部经营管理的一系列决策分析环节, 这些环节的实现, 离不开相关职能的支持。只有实现成本核算的管理目的, 才能有效反映日常的会计生产经营工作, 确保企业对各个环节成本水平的控制。

二、企业成本核算与管理环节的现状分析

1. 在企业内部运行中, 影响企业成本核算的因素是许多的, 比如

不规范的企业成本核算程序, 传统陈旧的成本核算方法依然存在, 这些环节严重影响了企业会计成本核算工作的运行。尤其是对成本核算方法的不恰当利用, 更是导致企业的经营现状的日益低下, 在此环节中, 有些企业进行分步法与品种法的核算方式运用, 这些方法主要适用于传统的结构单一的生产环节, 并不适合当今企业的生产经营特点。在企业日常成本核算过程中, 对企业生产经营管理影响最大的就是分批法成本核算了。

2. 不恰当的费用分配方式, 也导致了企业相关分配程序的不协

调性, 不利于系统内部成本计算对象的相关费用的有效分配, 在实际操作中, 有些企业的生产费用由完工产品所承担, 不能有效实现对整体产品成本系统的考虑, 难以做到生产经营费用分配的有效性、科学性、合理性。

3. 内容相对缺乏的成本核算程序, 也不利于企业日常的各个环

节的成本核算, 一般来说, 传统的成本核算方法更加侧重于制造费用、相关物力财力的核算工作, 其核算的范围具备一定的局限性, 不能够实现生产过程中的整体环节所费成本的分析, 这是需要我们加以关注的问题。

三、企业成本核算与管理环节的完善方法

1. 为了提高企业成本核算的质量效率, 我们需要进行企业成本

核算环节的系统改革, 选择合适的成本核算方法, 以符合企业日常的经济运行状况, 以促进企业综合效益的可持续发展, 在此过程中, 我们要提高相关财务人员的素质, 实现计算机管理技术的日常运行, 对企业内部进行科学化管理, 以确保降低日常工作环节的复杂性, 以有利于企业成本核算工作的顺利进行。

2. 进行合适的费用分配标准的选择也是很必要的, 在此环节中,

我们要选择合适的费用分配方法, 以满足企业内部经济的发展需要, 企业内部的经营管理要与其生产特点、产品实际情况相符合, 以有利于企业不同环节的有效进行, 这些分配标准必须具备一定的科学性, 合理性以及简易性。只有确保上述情节的实现, 才能有效完善企业成本管理系统, 促进企业的可持续发展。

四、结语

企业成本核算系统的建立健全, 有利于促进企业经济的可持续性发展, 有利于实现企业的综合效益, 在此环节中, 我们要针对会计核算系统出现的问题进行深入剖析, 以应对企业内部管理的需要。

参考文献

[1]乐艳芬.《成本管理会计》[M].上海:复旦大学出版社, 2007.22[1]乐艳芬.《成本管理会计》[M].上海:复旦大学出版社, 2007.22

[2]李玉梅.论新建企业成本核算体系构建[J].现代商贸工业, 2009, (20) :158[2]李玉梅.论新建企业成本核算体系构建[J].现代商贸工业, 2009, (20) :158

有关房地产开发成本核算论文篇8

【关键词】房地产企业；成本核算；问题及对策

一、房地产企业成本核算的内容

房地产企业开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

1.土地及建筑安装工程费

土地及建筑安装工程费是房地产开发成本中的主要内容。第一，土地费用主要包括土地出让金、取得土地时支付的各项税费及拆迁补偿费用等。当前房地产开发企业获得开发用地，通常采用政府招拍挂的方式取得开发用地，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，并且由于土地的特殊性质，土地费用占开发成本的比例有进一步上升的趋势。第二，建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的土建工程费、安装工程费、装修工程费等，该部分成本在整个项目开发成本费用构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。企业在决定是否对某一项目开发前，首先需要计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），并根据项目审批的容积率合理预估开发产品的单位土建及安装工程成本，对项目进行可行性评估，为企业决策提供可靠依据。

2.前期工程费

前期工程费主要是指在取得土地之后，开发之前发生的项目整体报批报建费、规划设计费、“三通一平”费等开发费用。该部分费用在整个开发成本中占比较小。但前期工程费中某些财政收费支出如散装水泥资金，墙改资金等属于押金性质，该类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，比较随意，后期很难能够全部收回。

3.基础设施及配套设施费

基础设施费主要是指项目开发过程中，小区红线以内，发生的道路、水、电、煤气、有线电视等线路管道及设备的安装、绿化费等费用。配套设施费主要是指开发项目内为居民提供配套服务的非营利性的公共设施及配套设施，如学校、医院、物业用房、变电室等，该部分生活服务性设施是整个项目不可缺少的组成部分，在整个项目开发成本中的占比为20%左右。

4.开发间接费

开发间接费主要包含项目开发管理费及筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。房地产行业的资金来源主要渠道包括，自筹资本金、银行借款、企业借款等。随着近年来，金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠企业的资金拆借进行。因此，产生数额较大的利息支出，成为开发成本的重要组成部分。项目管理费用主要包含项目现场工程管理人员工资成本、办公费用等。

二、房地产企业成本核算存在的问题

1.成本对象设立具有随意性

针对目前房地产企业取得面积较大的综合体的土地，如果同时进行住宅、商业及各项配套设施等多业态产品建设开发，将给企业人、财、物等各方面资源带来巨大压力，于此同时项目建设的持续时间长，不利于企业长期发展。通常情况下，房地产企业均采用分期滚动开发的方式，将前期销售回笼的资金做为后期开发的资金来源，循环周转，使企业的各项资源得到合理利用及有效配置。这种分期滚动开发及多业态类型产品同时建设的行业特点，会计准则对房地产企业成本核算对象没有规定明确的划分标准，由此导致行业内各企业间或是同一企业不同项目，在进行开发成本核算时具有较大的随意性，根据企业自身利益来确定成本核算对象。

2.成本费用的归集和分配的方法不确定

（1）成本费用的归集不统一

房地产成本核算体系庞大、核算周期长、涉及面广，可变因素多，部分支出在成本预算初期无法准确估算，具有不可预见性。另外，有些行业押金如人防异地费押金、墙改基金等由行业主管部门执行征收，可否收回也具有不确定性。企业在成本核算时，土石方工程、主体工程、电气安装、装修工程费等成本费用支出名目繁多，专业性比较高，做为财务人员对工程成本相对陌生，在进行成本费用的归集时由于专业知识的局限性，容易混淆各类成本归类，造成财务口径与工程业务口径，项目建设过程中各类工程造价成本不一致；另外由于开发项目建设工期较长，人员流动性的特点，也可能造成财务核算前期后期成本费用的归集不统一。

（2）成本费用的分配混乱

开发建造的直接成本应直接计入各成本对象，而共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，有的甚至要进行二次分摊。成本分摊方法也复杂多样化，具体分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法，不同成本项目所采取的分摊方法也有所区别。对于项目内不能有偿转让公共配套设施成本费用的分摊，开发过程中将其作为一个成本核算对象进行成本费用的归集。待公共配套工程完成计算出总成本后，按照何种成本分摊方法记入有关房屋等开发成本中，会计准则中没有明确确定，在实际的工作中，类似于该类间接成本费用的分摊，具有较大的可操作空间。

3.会计核算的账面成本与实际工程成本不一致

从施工单位提报结算申请，到监理、预算部等相关专业人员的出具的工程量报告，再到完成付款审批需要较长的时间，这期间工程施工一直都在持续进行，而财务核算仅掌握截止上次请款时工程进度情况，具有滞后性；而对于综合体开发项目，项目内公共配套设施与开发产品不是同步开发建设，在先建房产并销售，后建配套设施的情况时，依据相关规定，财务成本核算时可根据公共配套设施预算成本或计划成本，预提建造成本，分配结转至可售房产成本中，因此造成财务核算帐面成本大于实际工程成本。

三、完善房地产企业成本核算的对策

1.参照行业规范，结合企业实际，明确成本核算对象

开发过程中房地产开发企业首先要在遵守国家的有关法规和制度基础上，结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。目前房地产企业在确定成本对象时参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》六大原则的规定，将项目内功能相同、开工、竣工时间相近的建筑作为一类成本核算对象；将单独建筑的停车场、幼儿园、会所等作为一类成本核算对象。合理划分核算对象有利于成本、收入正确的配比进入产品成本中去。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，以保证成本核算的一贯性和合理性。

2.完善成本费用归集与分配流程

房地产企业在成本核算中，根据国家颁布的有关准则、制度及公司管理要求，制定相关管理制度与核算方法，设置专人专岗。由于工程支出类型繁多，日常工程款支付时，应由施工方提出结算申请，监理方、总包方及公司业务部门对申请中的内容进行复核，并请相关专业人员在付款申请单中注明本次付款所属建设项目、合同名称、施工单位、成本类型等相关资料，建立工程合同付款台账，定期与业务部门进行对账；针对施工过程中购进的材料物资，进货时填写一式三联入库单，供货商、采购员及材料保管员签字确认后，办理入库手续。材料领用时，逐次逐笔填写一式三联出库单，单据上注明“领料单位”、“工程名称”、“所属项目”等信息，由材料保管员、领料单位人员签字后办理出库手续。并将上述进、出库单做为成本费用归集及工程结算的原始凭据。

对于开发建造过程中发生的共同成本和不能分清负担的间接成本，按照谁受益谁承担及配比原则分配至各成本对象。如利用地下基础设施形成的停车场所，首先作为项目的公共配套设施进行归依完成后，再在各成本对象中进行分配。

3.按照权责发生制进行成本核算，提高可靠性

成本核算的最终目的是计算销售成本和开发项目的总成本，最终能够可靠的计算出企业的经营利润。实践操作过程中，企业财务人员及时取得工程决算报告，根据工程决算报告计提成本费用，对于未结算工程施工项目，应定期向工程业务人员取得工程进度割算值报告，并据此计提成本费用。按照成本核算对象进行归依，结转产品总成本。以便反映企业真实的盈利水平。

四、结束语

目前，房地产行业由高速发展进入了调整期，房地产企业出现销售不畅，资金短缺，如何在严酷的环境中生存是房地产企业所面临的一个重要问题。完善房地产企业成本核算，规范企业管理制度，有利于提高企业的经济利润。

参考文献：

[1]国家税务总局.关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办.

[2]汤慧.对房地产企业成本核算相关问题的探讨.

[3]闵子桐.浅谈房地产企业会计成本核算问题.

房地产开发成本控制与管理篇9

管理和成本控制历来是企业管理的重心，工程项目亦然。对工程项目的管理及控制主要包括四个方面：合同控制、预算厦资金控制、供材管理、工程竣工财务决算与后评价管理。前三者最终目的是用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。前三者中，以预算及资金控制为核心，它是项目管理的重中之重。竣工财务决算与后评价管理是为以后的工程项目管理提供经验教训，有利于工程项目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制历来是房地产企业管理的重点，但从以往接触的企业来看，管理效果不佳，主要是缺乏系统的管理手段，合同控制分散在财务和业务部门之间，合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，合同信息核对量大，稍有差异，纠错耗费很大精力；对乙方执行合同的情况缺乏统一、有效的评估手段，造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功替代部分更合适的合格供应商。而合同控制作为成本和资金控制的基础，作为招投标工作成果的检验环节和支持环节，其管理效果对企业影响极大。

（一）合同会签。

合同控制涉及财务、预算、工程等多个部门。首先从合同会签开始，财务在合同会签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。

（二）建立合同台账并及时登记。

要结合房地产开发企业的实际情况，将合同分为工程合同、材料合同（包括设备）两大类，并建立合同台账，对合同的履约方式、付款要求、合同总价的确定（工程审计值、合同包死价、单价包死合同中总

量的确定）、付款情况等进行详细记录。

在合同的执行过程中，各部门要及时沟通信息。合同管理部门要向工程部门收集工程合同的执行情况、合同的施工进度、工程质量、有无违约等信息，向材料部门收集材料的到货情况、质量状况等信息，并及时登记合同台账，以便对施工方、供货商进行评价，作为以后业务合作决策的参考。合同管理部门也要与财务部门及时沟通，核对款项支付情况，增强合同控制作用。

（三）编制合同报表。

合同管理部门要定时编制合同执行情况表，编制合同清单并进行汇总统计，从整体方面掌握工程项目的合同执行情况。

对于需要处理大量合同的房地产企业，引入信息化工具并辅之以配套的管理措施成为一种迫切需求。

二、预算及资金控制

对一个工程项目来说，成本控制至关重要。很多企业在制定预算时为达到项目尽快批准的目的，尽量降低预算，结果在工程施工过程中，预算起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额叉相当巨大，故须重点控制。

（一）预算编制。

工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及财务人员等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员，以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后能与工程成本预算数同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发

项目的成本管理与控制提供参考和标准。

（二）预算及资金控制。

在支付工程款项填写用款单时，按“工程项目——分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

在工程款的支付过程中，重要的是要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部门（或材料部门）、合同管理部门、财务部门三方会签方可支付，工程部门负责审核工程的施工进度和质量（材料部门负责审核材料的数量和质量），合同管理部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，财务部门要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，这样使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。

三、供材管理

为了保证工程项目的质量及节约工程成本，现在大多数工程项目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建设单位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰当，造成没能节约成本反而浪费的现象。在甲供材的核算方面，由于材料保管与财务部门脱节，在与施工方的结算中核对困难，往往最后不了了之。

（一）材料的采购及保管。

首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

（二）材料的领用。

在施工方领料时，应完善手续。领料单最少应一式四联，乙方领料人一联，乙方财务一联，甲方材料保管留存一联，甲方财务记账一联。从甲方仓库领料时，由甲方的负责人、甲方材料保管、乙方的负责人、乙方领料人同时在领料单上签字。由供货商直接将材料送工地验收的，应填制材料直供单，由供货商、甲方、乙方三方签字，每方两联，甲方应及时将单据传财务部门人账。供货商应持其中一联到甲方财务部门

进行结算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及与供货商的材料结算及与施工方的工程结算。所以在施工方领用后，财务部门应根据领料单计人“预付备料款”或“预付工程款”，并注明为领用材料，用于何项单位工程。对材料直供的情

况，要同时记录应付供货商的材料款。

（四）甲方供材的核对。

甲方供材的核对包括材料管理部门与施工方的领料部门（或财务部门）之间的定期对账，也包括材料管理部门与财务部门的定期对账。单据的及时传递将会降低核对的工作量，定期核对也会减少工程决算阶段的核对难度，可以更准确地计算出甲供材的超欠供数量及材料差价，减少在与施工方的结算中因材料不

清引起的纠缠。

四、工程竣工财务决算与后评价管理

由于前面基础工作不完善，就会增加工程竣工财务决算阶段的工作量，并且由于工程期长、人员变更等客观原因，造成资料不完整，给后期的决算带来很大的困难。如果在前期有了良好的合同管理、预算控制，供材的管理也有条不紊，那么在竣工结算阶段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工财务决算。

1．工程竣工结算。与施工方的工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工

程造价和竣工财务决算的前提和保障。