房地产营销周工作计划（精选8篇）
销售四部周国胜
人员安排及岗位职责细化
目前我部共有营销人员六人，售后服务5人。当前分工不是很理想，有的员工对自己的工作职责不是很清晰，有的员工又固守于自己的工作岗位，没有真正体现人尽其才，物尽其用。。。面对这些问题，当前必须加以明确和细化。基与此，我对我部人员分工进行了调整，职责进行了细化。
分部经理及营销经理岗位职责是：（1）全面负责本部本区域、本行业内的市场营销工作,制订公关、市场开发等营销计划,主要工作对象：设计院、业主、监理、局指。根据掌握的市场信息,做好内外协调沟通、公关、市场开发工作,确保本区域、本行业经营大环境处于良好状态。行业具体分工：莫文龙主抓铁路，魏小东主抓公路及区域内其他行业。（2）负责本部信息归纳、整理、梳理,评估项目开发价值，确定项目开发方式;（3）指导营销助理市场营销工作，制定市场短期和长期的公关、市场开发及推广计划;（4）与客户建立良好的合作关系,广泛听取客户意见,处理客户投诉,以确保销售计划的实施和落实;（5）培训本部营销队伍,指导销售业务技能；（6）培育大客户群，并发展代理商；
助理3人对本区域内所有行业所有有开发价值的项目进行全面拜访，并协助营销经理开展营销工作，工作对象主要是：局指、项目经理部、工区、老板。有效巩固并发展忠诚客户群，协助培育建立大客户群，协助发展代理商,其他指定工作。
售后服务5人。三人专职售后服务，二人协助收款并负责基础信息收集。业务分析及策略
市场
目前本区域内在建的、有开发价值的项目有：兰渝铁路、兰新二线铁路、成渝铁路、汶马高速鹧鸪山隧道、雅康高速二郎山隧道、宁西新增二线铁路等，有的项目已开工多年，有的项目刚开工不久，既有铁路也有公路。特点：市场面很广、行业交叉、开发价值差异很大。根据当前每个项目开发价值大小，制定了不同的开发策略和方式。总结起来就是：一组团二专职三跟踪。开发价值高的，实行项目制，组团开发，如宁西新增二线铁路；有一定开发价值的项目，如汶马高速鹧鸪山隧道、雅康高速二郎山隧道等指定一名营销助理专职开发、一名营销经理协助并指导；当前开发价值很低的项目，如兰渝铁路、兰新二线铁路、成渝铁路，则由原开发人员继续跟踪。关于市场开发，我想说的是，由于我们的市场还处在培育阶段，还不是一个成熟市场，因而我们每一个营销人员都要有大市场培育、开发理念，并把这一理念付诸到我们每一次的行动中。特别是要加强学习与交流，学会与不同层面的客户群打交道。我常说人是教育与环境的产物，优秀的营销人员应该是在外行面前是内行，在内行面前不外行。
销售
虽然我们已经有了一套比较成熟的销售方法，但我们还要继续探索并总结创新适合我们产品销售的模式和方法。首先，产品的性价比是基础，试问谁不喜欢性价比高的产品。产品性价比很高，我们的底气才会更足，切入点才会更精准。因此要求我们的设计部门、生产部门，设计生产出优质的、适合市场的产品。其次，继续大市场开发理念，与业主、监理等单位保持密切的关系，建立广泛的社交关系群，交往久了，交往深了，进入市场的机会就更大了；继续加强与设计院的交流与沟通，因为设计院是源头，又号称二业主，与设计院打交道，以便掌握市场主动权、推动行业进步，提高行业话语权。再者，发挥团队精神，避免单打独斗，使每个人的长处、能力都得到发挥。在销售中，我特别想说的是：
（1）做任何事之前，要先分析。分析我们的业务现状：我们怎样才能达到目标，我们的优势、劣势，对手的优势、劣势。然后制定有针对性的计划。
（2）找准目标、做正确的事，也就是我们常说的找对人、说对话、做对事
（3）拜访前准备工作要做好：物品准备（资料、礼品等），信息准备（行业信息、客户相
关信息等），形象及心态准备，明确目的（因为目的不同，我们说话的内容就不同）
（4）交谈沟通原则：不与客户争辩、顶嘴、抬杠，重视对方（牢记对方姓名、尊称、倾
听心声），赞美对方、欣赏对方（但要适可而止）
（5）语言技巧：诱导对方说话（倾听是礼貌的最高形式），通过倾听，找到切入点及共同
话题。现场实地了解，提出有针对性的问题，成为问题的解决者。
说白了，销售就五步：
第一步 拉近距离 如何与客户拉近距离微笑 目光接触 交谈 握手（如果有必要）与客户谈话时的原则 面带微笑 主动向前 随时称呼客人的姓名 与客户保持目光接触 关注客人的反应 选择适当话题，运用适当的形体语言 提供准确的咨询 使用礼貌用语
第二步 预见需求 如何预见需求
1）观察、倾听和提问
2）理解不同类型的客户有不同的需求
第三步 提出建议（针对他们当前存在的问题提出解决方案，突现我们的专业性）第四步 促成购买意愿 帮助其下最后的决心
语言：目前湿喷工艺已被许多施工单位广泛采用，并取得了很好的经济效益和社会效益，您也很认同，您看我明天安排人员来配合您们，我们先从调整配合比开始好吗？ 第五步 签单 这是最爽的一步。爽虽爽，但合同要件的谈判，也是很有技巧的。回款
收款中存在的问题：许多人都有觉得找人要钱不好意思，老是放不开。我常说：欠债返钱，天经地理。他欠我钱，他理亏，不是我们理亏，我们应该是理直气壮的，我们怕什么？我们心虚什么？
我要求原经办人负总责，其他人员协助（主要是售后服务人员）。一周一报。经办人员必须拿出办法、措施，必须写出切实可行的收款计划，并付诸实施。对现场收款人员要求：采取跟班式收款，与欠款方同吃同住同工作，直到付款为止。当然，我们也要利用既有的关系和渠道，解决回款问题，有关系还是要利用的。
服务
加强公司内部的协调和沟通，无阻碍式办公，解决前线员工的后顾之忧，一事一办，特事特办。为前线员工建立绿色通道。
团队建设
团队追求奋斗目标的一致性。只要有了共同的目标，相同的见解和想法，那么这个团队就有了核心，就有了凝聚力。因而我们要不定期组织员工培训，给员工充电，以便更好的适应竞争环境的需要。好的团队，都有非常强的向心力，我们就是要把这个向心力激发出来，让销售人员围着这个心而努力工作，进而在工作中提高自身的素养。不定时召开部门会议，交流思想和意见，激发斗志，强化责任心，拧成一根绳，劲往一处使，将这些思想渗透到每个人的头脑中。
如何激励业务人员进而形成一个团队呢？我认为最重要的一点是学会倾听。业务人员对市场、对产品的看法，对公司的看法都有一定的代表性，应广开言路，认真倾听他们的声音，进行有选择性的采纳，并进行相应的表扬和奖励。让员工感觉到自身的价值，对他们的精神也是一种推动。二是奖励承诺要及时兑现。如果没有及时兑现，会给业务员的心理造成很大的影响。业务员会认为公司没有信誉，进而失去信心。
关键词：互联网,房地产营销,职业院校,培养计划
一、统筹专业基础课
在各门课程中加强理实一体化。第一, 增加计算机课程, 使学生在接受新的互联网形式下夯实基础课。第二, 聘请校外企业专家进校介绍社会现阶段互联网对行业的触动。
二、调整课堂教学
将原来的房地产市场营销和现在互联网营销模式进行对比, 调整课堂教学。
1.原有的房地产经营的模式。房地产开发公司有自己的营销队伍, 在开发初期通过广告形式进行房地产销售, 另外就是通过专门的房地产营销队伍进行营销策划, 中介公司和房地产开发公司对接, 对建好的房产及在建的房产进行代理销售, 这种营销方式基本上是以门店的形式对外宣传以及各种促销的传统形式来完成房地产销售。
2.互联网经营模式。互联网经营模式是一种线上销售和线下销售相结合的模式, 简单的说就是将所有的房源信息发布在互联网上, 人们可以足不出户地在网上检索自己所需要的房源, 通过在网上与销售人员进行沟通来了解房屋的所有信息, 当有房源信息符合购房者要求时, 购房者可以到就近的门店去看实体房, 也可以同时了解多个房地产网上销售商的房源, 当实体房和购房者的意愿相符时, 可以在网上也可以在实体店完成交易手续, 达到房产营销。
三、调整教学内容
在营销课程中指导教师及时调整营销教材的内容, 让学生以新的模式去学习实践房地产的营销案例。第一, 明确什么样规模的房地产企业能完成和互联网营销形式的对接及转型。在当今互联网时代, 人们可以足不出户在网上买到所需的生活用品, 甚至餐饮食品等, 但房地产的网上销售刚刚兴起, 不少房地产商看到这一商机纷纷迫不及待地加入这一行列, 但适合的企业还是有限的, 因为作为房地产有其自身局限性, 即大多购房者可以在网上获得购房信息, 但只能完成整个购房环节的一部分, 能不能确定买房还要到实体店看房。因此, 什么样的企业在网上发布房源信息, 成为了焦点, 抢占房源信息的弊端影响了房地产营销市场的交易量, 应形成网上统一的信息平台。第二, 明确进入互联网形式的房地站企业面临的困难是什么。从以上分析可知, 大的房地产企业进入互联网营销所面临的困难是, 房地产营销作为一个大的团队进行线上线下的分工细化, 有效进行市场常态化运转, 才能获得最大的经济效益, 但问题是专业人才要在短时间内完成转型, 理念更新是对人才的最大挑战, 全能型的人才是新的营销模式的需求, 因此, 培养信息化专业化人才是人才培养的关键。
四、适当布置实践作业
在假期期间布置考察市场的作业, 使学生在完成作业的同时体验互联网的营销模式。在假期给学生布置作业使其去与专业相关的企业进行社会实践, 亲身体验互联网在现实社会中如何快速融入到实体的企业中去。并以书面形式完成实践报告。
五、建立校企合作
积极拓宽校企合作的渠道, 及时调整教学模式, 使学生在毕业前就得到实践锻炼, 从而提高学生的就业能力。和本专业相近的企业建立紧密的校企合作方式, 使学生进入企业实践, 让学生在实习过程中掌握互联网在企业管理方面的应用技巧, 为毕业就业打下坚实基础。
参考文献
[1]戴甲芳.房地产专业应用技术型人才培养模式研究[D].上海:华东师范大学, 2009.
[2]李烜.我国高校房地产专业人才培养刍议[J].湖南大众传媒职业技术学院学报, 2007 (4) .
手机二维码的业务主要分为识读业务和被读业务两类，国内已推出了识读业务(即用手机主动扫描二维码)，如二维码户外广告及报刊广告等。在手机二维码服务提供商的推动下，用户对该业务的认知度已有所提高。
目前我国手机二维码业务正处于市场培育阶段，支持的终端较少。国内标准不统一，发展还比较慢。运营商和服务提供商是目前主要推动力量，产业链协作有待加强，尤其是手机终端厂商环节的参与。在我国3G牌照发放以后，手机二维码业务将步入快速发展阶段。
手机终端的互动营销必将成为热点
企业应该密切关注新媒体、新技术所帶来的营销变革，广告主在新媒体方面的广告投放比例正逐年增长，基于手机终端的互动营销将是3G时代的热点应用之一，手机二维码便是其中一项应用。
未来的移动营销将是多种技术的交融
基于手机终端进行移动营销有多种技术实现方式，如二维码、图片识别、LBS(Location Based Services位置服务)、小区短信等，手机二维码广告最大的特点是用户主动参与，当然也可以通过“PUSH”的方法将二维码优惠券直接推送到用户的手机上，未来移动营销将实现多种技术的融合应用。与传统广告不同的是，手机平台的互动营销更加强调“Consensual”的状态，即在商家和手机用户双方都愿意的前提下进行，用户得到更多尊重，利用技术手段实现潜在客户群的精准识别与用户的互动参与。
案例：雪铁龙
使用情况：
雪铁龙在C4型汽车的平面广告中全面使用中国移动二维码，顾客通过手机拍照轻松上网，随时随地可以查询新上市的C4车型相关情况、查询最近的雪铁龙经销商，并可以参与抽奖活动。
企业反馈：
雪铁龙是一个十分有创新精神的品牌，无论是技术使用还是设计理念等方面，一百年来都是如此。手机二维码技术推出以来，雪铁龙秉承一贯的创新理念，本着使顾客更加方便，更好地为顾客服务的宗旨来“试验”这种新技术。因此使用最新的技术为顾客服务对雪铁龙来说已经成了一种“风格”。
任何一种新的技术都有一个培育期，不能用暂时的效果来衡量这种技术的价值。使用几个月来，使用二维码的消费者不超过300个。所有的新鲜事物都需要时间来验证。现在雪铁龙对二维码的使用也只是在试用阶段，并没有花费什么成本。如果全面铺开，需要有一个配套的服务。从企业来讲，要好好利用这个平台。
周连升：诺达咨询高级咨询顾问
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网络营销 SEO 优化推广月（周）工作总结 2011 范本
部门 网络部 姓名 一朵油菜花（隐）日期 2011 年 5 月 7 日
本月工作重点工作在于商品信息添加、搜索引擎优化。1． 商品同步工作: 本周端午粽子、塑料杯、工艺礼品、伞、旅游礼品等商品资料的网络商品同步，现在主要还剩下广宣礼品,数码电 子,皮具礼品,水晶制品没同步.新品推荐画册上的产品在上述已完成同步的礼品中.70%都已同步.剩下是一些供货商资料丌全,和还未同步的分类.下期计划： 和采购继续同步供应商资料。完善其他礼品。2． 搜索引擎优化工作: 各大搜索引擎收录情况
搜索关键词排名:
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柱状图：柱状长度越小表示搜索排名越靠前，为 0 表示无搜索结果。12 名之前都可以排在搜索结果第一页。图例分析结果: 在 google，百度，雅虎，搜狗都有排名较高的关键词。这部分关键词可以不用做竞价排名。下期计划：针对节气，行业做关键词优化，如 38 节礼品。地产行业礼品。并制作对应专题页面。
3．客户来访记录进度
维尔美纸业-有日常沟通-准备 38 节的促销礼品 潼南菜花节礼品方案-杳无音讯了，估计被骗了方案。
4． 网站新域名已经启用:传。
可用此网址针对礼品网做单独宣
已经在支付宝申请网站在线支付接口，等待审核通过就可开通在线支付功能。
网站程序改动，禁用网站缓存功能。之前缓存爆满未及时清除导致网站经常访问出错。改进后就不用每天都要手 动清除缓存。
附录，本月关键词来源统计表 关键字(从 2010-12-29 到 2011-01-27)关键字 重庆礼品公司 重庆礼品 XXOO 礼品 格顿陶瓷豆浆机 重庆 XXOO 商贸有限公司 重庆礼品网 银行礼品采购 给领导送礼的技巧 春节给领导送什么礼 青花瓷 鼠标 鼠标垫 重庆 XXOO 商贸有限公司电话号码 XXOO 商贸 XXOO 礼品公司 格顿陶瓷豆浆机，价格 堆头礼品 春节给领导送礼的技巧 春节 领导 送礼 春节 领导 高档礼品 GDOER 陶瓷加湿器价格
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今年国家继续加强了对房地产市场的宏观调控，我行对房地产条线的各项资产业务也处于紧缩形势，上述情况在一定程度上使得我行对现有及潜在房地产客户的存款营销工作带来较大影响。同时，我行房地产客户多为集团成员，贷款种类多为经营性物业贷款，我行在积极做好各项贷后管理及挖掘潜在客户的基础上，努力开发客户潜在业务合作潜力，通过严格资金封闭和提高存贷比等措施，进一步提升房地产客户对我行的存款贡献度。在实际工作中通过多种渠道提高我行房地产客户存款收益：
1、针对我行经营性物业贷款客户较多，贷后占比较大的特点，我行将进一步加强了项目租金第一时间归行的管理和要求。以往由于种种原因，一些项目存在租金收入未及时归行，导致我行监管账户资金沉淀不足的情况。目前通过我行对贷后管理的严格要求，所有项目的租金收入的及时足额归行都较以前有了明显的改善，全部符合我行对经营性物业贷款租金收入归行的要求。这不仅提高了我行贷后管理的水准，在一定程度上也提高了我行监管账户的存款沉淀，提高了客户对我行的存款贡献度。实例为我行客户华熙中环、朝来天陆等公司。
2、针对现有客户或其关联方的新项目，我行将通过努力争取第一时间使得项目公司在我行开户，并且积极营销项目相关的土地出让金、拆迁补偿款等专项资金先期存入我行账户，提高我行存款沉淀。例如我行永利集团在通州新城项目顺利开工后降着手进行长安太和二期项目及金宝街2、3号地项目的融资和建设，我行将力争取得上述项目的全面业务合作。
3、继续加强中间业务营销，间接增加客户对我行对公存款或储蓄存款的贡献度。对于我行房地产客户，尽可能要求结算归行，要求开立基本账户，并开展代发工资等业务，在产生存款沉淀的同时提高中间业务收入，产生中间业务的同时也提高了我行储蓄存款。2011年北京五棵松文化体育中心有限公司与我行签订代发工资协议，月代发笔数200笔，代发金额76.8万元。
4、积极挖掘存量房地产客户的非信贷资产对存款的潜力。我行通过与永利集团的积极接触，了解客户潜在业务需求，特别是对于潜在的风险可控、预期收益较好的项目，我行积极营销，及时跟进，在激烈的同业竞争中抢占先机，率先与客户形成合作关系，积极关注潜在非信贷资产项目，目前已顺利拿下该集团私募基金项目。
5、继续加强对房地产开发贷款项目销售资金的监管，严格要求企业将项目销售资金第一时间归集我行，一方面增加客户在我行的存款沉淀，另一方面确保销售资金用于归还我行贷款。同时，积极要求开发企业必须在我行开展与我行贷款相匹配的按揭业务，提高我行综合收益。
一、策划营销部的工作目标
策划营销工作人员是通过创造性的思维对项目与产品进行准确定位、推广，且要用最少的投入为企业创造更大的价值。
二、策划营销部的工作内容
主要分以下七个方面：
1）市场调研、策划；
2）项目投资营销策划；
3）项目建筑规划的营销策划；
4）各种资源的整合能力；
5）项目形象展示策划；
6）项目营销推广策划；
7）企业的品牌塑造及宣传工作。
三、策划营销部的工作职能
（一）市场调研、策划
1.宏观调查，包括国家基本政策、商业地产现状及发展趋势。
2.区域内外市场供、需调查
3.竞争物业调查
4.相关市场调查报告编写（包括综合及个案分析报告）
5.相关项目的各种文案策划及推广素材积累
6.目标商家座谈会，及时掌握了解准客户需求，积累收集相关信息和资料，并对项目与产品的定位随时进行调整。
7.编写项目可行性研究报告及论证（内、外部环境分析及市场技术、经济的可行性分析）
（二）项目投资营销策划
1.项目周边环境分析与商业价值分析
2.区域发展现状及其趋势判断
3.区域项目SWOT分析
4.项目市场定位（包括形象、目标客户、目标消费者、功能、规划形态等）
5.项目投入产出分析（项目成本估算报告编写）
6.项目定价模拟
7.投资风险分析及其规避方式提示
8.项目开发进度总计划拟定
（三）项目建筑规划的营销策划
1.项目规划任务设计书编写、论证
2.项目地块环境分析
3.物业形态定位、总体规划布局
4.建筑风格、外立面风格、色彩定位
5.经营业态配比定位、卖场与商铺布局设计定位
6.建筑工艺、主要建材、设备选择定位建议
7.室内空间布局装修概念提示
8.项目环境设计及艺术风格提示
9.营销中心概念设计提示
（四）各种资源的整合推广与开发
1.广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关合作单位甄选
2.合作单位的管理
（五）项目形象展示策划
1.项目模型、效果图、3D动画设计
2.楼书、海报、宣传册、纸袋
3.项目视觉识别系统核心部分
4.工地环境包装设计
5.营销中心包装设计
6.物业管理系统包装设计
（六）项目营销推广策划
1.目标客户、目标消费者定位分析
2.价格定位及策略
3.项目推出时机策划
4.物业强势、弱势提示与处置方法
5.主卖点及广告语荟萃、储备、6.分阶段广告策略及主题制订
7.媒介策略及组合8.阶段性系列公关活动策划、现场包装、组织实施
9.推广费用预算、计划
10.对营销推广效果的监控、评估及修正。
四、策划营销的工作要求
1、遵守国家法纪、法规及公司的各项规章制度。
2、具备良好的职业道德和职业素养，高度认同公司的价值体系，忠诚于公司的事业。
3、谙熟商业地产全程营销策划，具备商业地产职业操守的素质。
4、能独立完成项目的相关定位策划案、市场调查报告、规划任务设计书的编写。
5、项目策划推广、促销策略及广告创意的制定。
6、各种优势资源的整合能力，加强客户关系的管理，做到公正、廉洁，维护公司的形象及利益。
7、能众观大局，对商业地产宏观、微观市场动态有真知灼见的认知，并能掌握商业地产的各种信息和相关理论，演绎到商业地产的全程开发之中。
8、掌握了解公司的发展战略和目标，并能有条不紊地按项目开发进度计划分解完成各项工作。
9、能以身作责完成重要工作，并能有效的发掘员工的潜能，发挥部门的团队精神。
10、加强管理工作，充分发挥“三要”原则：
1）工作要有目标和计划；
2）过程要监控，发现问题随时进行修正；
3）信息要及时反馈
关键词：网络营销,传统营销,房地产营销,整合
随着21世纪的来临,网络逐渐成为了人们的生活和工作不可分割的一部分。网络在改变世界的同时也改变了传统的营销模式,逐步形成了网络环境下的另一种新型的营销模式。为了使企业的利益最大化,将网络营销与传统营销整合起来发挥出最大的功能是大势所趋的。因此,出现了一种全新的营销模式,即整合营销。
1研究房地产网络营销的现实意义
房地产业已经是我国国民经济的重要支柱产业之一。 当前,我国的房地产业面临着诸多的挑战,造成这一问题的原因主要是房地产业竞争的日益严峻。所以,随着网络技术的兴起与发展,传统的房地产营销已经不能满足现实发展的需要,只有通过合理地利用网络带来的现代化的信息技术,再与传统营销进行整合,才能确保房地产商拥有自身的竞争力。因此,研究房地产网络营销在现在具有非常大的必要和现实意义。
2房地产网络营销与传统营销的比较
2. 1房地产传统营销的特征及其缺陷
房地产的传统营销模式,主要是由房地产销售者通过大众媒体等手段来推销当地房产这一特殊的产品。消费者是被动地接受信息的,虽然房地产销售者可以将房地产的相关信息清楚地传达给消费者,但是,却不能够及时地得到消费者的反馈意见,从而影响消费者与营销者之间的沟通。这不但使营销的速度降低了,而且还增加了营销的费用,还会造成消费者对被动接受的信息产生反感。很显然,这种传统的营销模式已经远远不能够满足现代快速发展的需求了,因此,改革势在必行。
2. 2房地产网络营销特征及其缺陷
房地产网络营销是对传统营销模式的一种超越与发展。与传统营销相比,网络营销主要是利用网络媒体来进行的一种营销模式,它既可以提供一种新的信息传播方式,又使信息的利用率增大。并且网络上的消费者大多数都是主动地去接受信息,同时,还可以相互之间进行信息的分享,这样又成为了信息的传播者。这样的营销模式不仅能够使信息传播的速度大大加快,而且还能够完全适应当今市场的变化和需求,还能及时满足消费者的需求。但对于一些不擅长使用或者很少使用电子商务的客户来说, 网络营销将无法发挥它的任何作用,这是网络营销在针对这类特殊客户群时出现的最大弊端。因此,将传统营销和网络营销进行整合,形成一种新的营销模式,即整合营销,只有这样才能够满足房地产快速发展的营销需求。
3网络营销对传统营销的冲击
3. 1营销战略的冲击
网络的最大特点就是信息的公开化和透明化,网络营销的横空出世使得营销市场的竞争更加的透明,使许多大公司的营销竞争优势被减弱很多企业不得不改变他们原有的营销战略,迎接网络营销带来的挑战。企业只有适应时代和市场的变化,并做出相应的战略来改变自己以增加自身的竞争力,才能不被淘汰。
3. 2营销策略的冲击
网络营销对传统营销的冲击主要体现在以下几个方面。第一,传统产品的冲击。互联网的特点之一是使企业能够在全球范围内进行市场调研并能够迅速地获得相应的反馈信息,这有利于企业可以针对不同的消费者提供不同的信息,从而提供不同的产品类型。第二,品牌管理的冲击。公司要开展网络营销,面临的一个最大的挑战就是管理好自己的产品比较困难,尤其对于全球品牌和国际市场来说,网络营销管理更加的困难。第三,定价策略的冲击。网络营销的优点之一就是促销费用少,可以大大地节省成本。这样就可以使得房地产商为了增大产品优势而降低价格,使消费者更能接受产品。第四,广告策略的冲击。网络营销可以利用网络空间不受空间的限制的特点来进行快速地传播信息,而且利用网络可以迅速提高广告的传播效率。这会进一步改变和影响企业的广告策略。第五,营销渠道的冲击。通过网络,企业可以直接与客户取得联系,这会严重影响传统中间商的作用,从而改变了传统的营销渠道,同时造成了网络营销与传统营销的渠道冲突。
3. 3营销方式的冲击
网络营销对传统营销在营销方式上的冲击主要有以下两点。首先,客户关系的冲突。网络营销是否成功的关键是与客户保持紧密的关系,让客户对企业取得足够的信任,这也是企业进行网络营销竞争的焦点所在。其次,竞争状态的冲击。网络营销的特点之一是使得竞争透明化, 造成企业使用网络信息来制定的竞争优势和策略发生改变,这样的策略是企业进行市场竞争的关键之处。
3. 4新网络工具的出现带来的冲击
随着网络技术的进一步发展,现在的网络交流手段更是层出不穷。房地产企业现在就很好地利用了网络的这一特点进行网络营销,以往的房地产企业主要是采取一些老式的网络营销方式,例如,做网站推广、利用网络来做相关的广告等。目前,房地产企业采用一些新型的,也是年轻人常常使用的网络工具来进行网络营销,例如,微信营销。微信是当前人们使用较多的网络工具之一,房地产商敏锐的商业嗅觉使他们能抓住这样好的工具来更好地实现网络营销。
4网络营销对传统营销的突破
4. 1采购平台的突破
房地产企业通过网络将收集的信息进行重新整合,从而使得采购平台实现了一定的突破,最终能降低交易成本。主要是不但减少了中间环节,提高了服务效率,而且还提高了企业营销活动的透明度,使得合作伙伴的范围进一步加大。同时,通过网络建立房地产网站,可以建立起与相关企业进行信息交流的平台,形成所谓的企业之间的信息链,使得企业办公的成本大大的降低。房地产企业也可以利用网络进行电子商务交易,直接与其上下游的产业之间展开业务,例如,建筑材料公司、物流公司、物业管理公司等。
4. 2广告平台的突破
房地产企业可以利用网络建立自身的网站来进行广告推广,这是广告平台的又一次重大突破,使得房地产的广告宣传更加快捷、高效。然而,传统的房地产营销使用的广告平台主要是采用电视、广播和报纸等传统的媒体进行推广,网络为网络营销带来的广告平台突破是不可小觑的。
4. 3销售平台的突破
房地产网络营销平台主要分为网络直销和网络间接销售两种。网络直销是指房地产开发商通过网络直接将产品销售给消费者的一种营销模式。网络直销的最大优点是销售成本低,房地产商可以大大地节省资金,而且,还可以利用网络直接收集到消费者对产品的意见,这样不但能够提高工作效率,还可以为企业树立良好的社会形象。这种网络直销非常适合大型的房地产公司的营销战略。网络间接销售是指房地产商利用网络上面的中间机构进行营销的一种销售模式。这些中间机构代理不仅具有房地产方面的知识,还拥有丰富的营销经验,能够很好地为房地产商完成一系列营销策划。这种间接的营销模式非常适合于中小型房地产公司的营销战略。
4. 4信息平台的突破
房地产商可以利用自己设计的网站进行相关信息的发布和宣传,这也突破了传统房地产营销信息传播慢的特性。而对于传统的营销而言,网络营销不但能够实现相关信息发布和宣传,还可以在网络上与消费者即时地进行信息的交流,并获得相应的反馈。这样,消费者与业主就可以即时明确房地产商的决策方案,同时,还可以即时地提出自己的意见,真正做到厂商与消费者之间的信息互动。
4. 5交流平台的突破
房地产网络营销还应该与业主之间建立一种有效的交流平台,这是信息交换的基础。网络为房地产商与业主之间的信息交流带来了巨大的便利,实现了交流平台的重大突破,这也是传统的房地产营销无法做到的。因此,房地产商要尽量充分地利用好网络这种方便的交流信息平台来与消费者进行交流,从而获得对企业有用的信息,这对于每个企业来说都是非常关键的一个环节。
4. 6管理平台的突破
房地产企业在售后服务中需要一定的管理,这就要求企业拥有一个管理平台,房地产网络营销实现了这一突破。从而实现了一系列的管理链,从开发商到物业公司, 再到社区管理,最后到业主,这样的网络营销管理平台有利于日后社区的规范化管理。为房地产企业的管理工作带来极大的便利。
5整合传统房地产营销与网络营销
5. 1作为铺路石的传统营销
网络的出现为房地产商和消费者之间建立了一个沟通的桥梁。网络营销必须采取一定的方式使消费者有兴趣进入他们设置的网站,这样才能够使消费者能够接触到产品的最终相关信息。而网络是没有方法将消费者引入到自己设置的网站中去的,但是,传统营销可以利用广告等媒体来对其网站进行宣传。因此,这需要房地产传统营销与网络营销进行有效的整合。当然,要做好前期的广告推广营销网站工作,企业必须树立自身的社会形象和品牌形象。 这种借助传统的媒介先进性网站推广,进而借助网络营销进行的一系列销售方式是将二者整合的一个较好范例。
5. 2网络营销作为企业的主力营销
即使房地产商倡导将房地产传统营销与网络营销进行整合的模式作为销售战略,但是依然不能忽略网络营销的突出特点,那就是网络营销的对象拥有信息量大的特点。 主要包括房地产产品的价格和位置等与房地产相关的信息比较多。网络虽然不能够像传统营销那样带消费者到现场进行考察并看房,但是,网络营销却能够为消费者提供大量且丰富的信息,所以,房地产网络营销现在还不能够做到在网上直接进行买卖的地步,因此,只能将网络营销与传统营销整合起来,利用网络营销来为消费者提供信息和交流平台,利用传统营销为消费者提供切实的看房体验并做好最后的交易工作。
5. 3实现房地产企业网站的推广和品牌的建立
通过将房地产传统营销方式和网络营销方式进行有效的结合,实现房地产企业网站的推广及其品牌的建立。房地产产品与一般的产品有着很大的不同,因为房地产是一种既昂贵又复杂的产品,房地产企业如果不能够树立良好的品牌效应,是很难取得人民的认可的。因此,在进行房地产营销的时候,采取将传统营销和网络营销两者结合的方式是非常合理且是有效的,这样既可以做好网站的推广工作,又可以在网络上树立好的品牌形象。
5. 4利用网络提供信息
要实现房地产的网络营销,利用好网络提供的信息是至关重要的,并且网络能够为房地产商提供的信息量非常之大。但是,网络上提供给消费者的信息却始终不能给消费者以真实感,也不容易取得消费者的认可度,所以,在采用网络营销带来的信息做好推广工作后,还是应该采取传统营销让消费者真实地体验到房地产的存在。只有将两者整合到一起,才能实现房地产利益的最大化。
6结论
2008年12月25-26日，轰动一时的上海地产富豪周小弟雇凶伤人案在上海市第一中级人民法院开庭审理。
周小弟系上海新世纪懿德房产公司（下称“懿德公司”）原董事长，最终被诉罪名包括“故意伤害罪”和“非法倒卖土地使用权罪”。而此前上海市公安局出具的《起诉意见书》上的“挪用资金罪”及“对非国家工作人员行贿罪”却不见了踪影。
据悉，周小弟在法庭上精神抖擞，话语间不时挥舞双手，情绪激动，并当庭翻供，对自己此前在公安机关和检察机关做笔录时所述的多项内容予以否认。
对于检方指控的“非法倒卖土地使用权罪”，周小弟并不承认。他解释道：“寻找合作方以及进行土地转让时，曾缴纳相关的土地使用转让金，因此转让行为并非非法。”周小弟一口咬定，有关部门对他的先后5次转让行为是“知情”的，并不存在“暗箱操作”。
周小弟的辩护人认为，通过项目公司的土地、房屋等不动产转让交易方式非常普遍。“在招拍挂等手续日趋完备，土地流转环境下根据相关程序操作，周小弟的行为也未构成刑法上‘土地倒卖的要约，很难认定是倒卖。”
似乎，周小弟非法倒卖土地有幕后黑手在操作，他们明知非法倒卖土地不合法，却还要给周小弟一路开绿灯。乃至有评论极端地认为，周小弟不过是个贪图财富的蠢货，在不知不觉中已上了某些部门的贼船，而这些人更是利用周小弟的贪婪之心来纵容他，让他变得目中无人，先让其富贵，再让其毁灭，然后这些人再来瓜分他的财富，坐享其成。
另据接近周小弟案的人士透露，此前因涉及此案被有关部门调查的一些国企高管、政府官员，都已安全过关。
草根出身的周小弟在案发前曾任上海市政协委员、民建中央委员，在上海政商两界人脉颇丰，这为他运作土地提供了便利。据说，周小弟还是个虔诚的佛教徒，日常都以居士身份自居；他还乐善好施，先后为教育、卫生、文化体育、扶贫帮困、慈善机构等社会公益事业累计捐赠数千万元；2005年更位列胡润中国慈善榜第31名。
这样一个佛教徒、大善人竟因商业利益纠纷动用黑道手段，雇凶伤人，致使被伤者命若游丝，几成植物人，确实令人匪夷所思。
精心策划的血案
2008年12月，和周小弟一同站在被告席上的，还有徐建刚、李广奎、姚伟、曾大宇、贺恒心、涂洪见、刘小军以及王维洪共9人，均被诉故意伤害罪。
徐建刚原为周小弟旗下懿德公司总经理，李广奎原为周小弟的司机，其余几人则是上海一家土方工程公司的负责人及下属务工人员。
据公诉人在法庭上介绍，周小弟因为2536亩三林懿德地块的土地转让价格问题与合作伙伴西子电梯（集团）有限公司及上海环境置业投资发展有限公司存有矛盾，而2007年8月下旬因懿德居住区（一期）开工典礼具体事宜的纠纷升级了矛盾。
起诉书显示，对于尹明华（懿德公司股东代表）的伏击，行凶者事先进行了周密计划。从2007年10月底至11月初，行凶者人选、尹明华体貌特征、尹明华乘坐的别克轿车，一切信息陆续汇总到行凶者的手中。此外，为实施殴打，行凶者还准备了一块假车牌、一辆奇瑞轿车和5根长度约半米的自来水管。
参与殴打的人员曾大宇、贺恒心、涂洪见碰面后，3人试图造成追尾，引诱尹明华下车，然后实施殴打。
“方案”定好后，几名被告先后进行了两次袭击，但一次未遂。2007年11月5日晚间，因为尹明华驾驶的别克车车速较快，曾大宇等人未能如愿。 11月6日下午2点左右，三林镇新华西路红旗村张家弄87号附近，尹明华的别克再次出现。根据起诉书上描绘，曾大宇发现目标后，立即向奇瑞司机刘小军发出信号，后者故意造成两车追尾事故。随后，贺恒心、涂洪见等3人对尹明华实施了殴打，而曾大宇和王维洪自称“仅仅看管着车子”。 贺恒心说，看到尹明华躺在地上不动了才收手。结果，尹明华的颅脑损伤、四肢四处骨折，伤势经鉴定属于重伤。
曾大宇称，找他“帮忙”的是上海盛灵建设有限公司原法定代表人姚伟，强调跟尹明华“有过节”，要尽量打断腿，但具体有何过节姚伟却并未细说。案发当晚，在一家饭店聚餐时，每个参与打人者从姚伟处拿到了4500元钱。
在解释自己的犯罪动机时，姚伟称，“教训尹明华”是受李广奎的指使，而后者的身份为周小弟的贴身司机。
案发后，尹明华一度长时间昏迷。按照尹的诉讼代理人的说法，即便是经过一年的恢复治疗，目前尹明华仍不能正常行走和说话。
据悉，在被捕后不久，周小弟即向警方承认自己为凶案主使，其司机则具体负责买凶和现场指挥。
最大软肋是没有文化
现年51岁的周小弟是上海浦东新区杨思镇人，文化程度不高，连“字都写不好”。据称其早年当过工人，后曾走私香烟，又曾与同乡合伙养猪，一度成为上海滩知名的“养猪状元”。
据公安机关透露，早在1982年8月，周小弟就曾因盗窃罪、诈骗罪被原川沙县人民法院判处有期徒刑2年6个月。
上世纪90年代起，周小弟开始发迹，但外界难明就里。后因一项投资失败，逃到海南避债。待其数年前复出时，已是一副富豪排场，成了上海慈善界名人。
此后不久，周小弟加入中国民主建国会，在案发之时，他已是民建中央委员。有媒体调取周氏企业工商资料发现，其旗下大部分企业利润有限，难以维持其和家属的奢靡消费，以及大规模的捐赠——自胡润编制慈善榜以来，他一直位居榜单前40位，每年的“公益捐赠”在2000万-6000万元之间。
近年來，周小弟曾获得“最具社会责任感企业家”、“2006年中国公益事业十大功勋人物” 、“2007中国最具影响力的财富人物”等一系列荣誉称号。
正因为周身份特殊，且案情重大，上海高层在案发后，当即批示严办，并指市公安局刑警总队主导此案。
2007年11月15日，周小弟被上海警方传唤。次日，以涉嫌故意伤害罪被刑事拘留。
一位与周小弟稔熟的朋友在得知此消息后深深叹了口气，他对媒体记者说：“周小弟是一位对公益事业很慷慨的企业家，但最大的软肋就是没有文化。周对于一些自己不满意的事情和人，会采用最原始的手段。所以，才走到了涉嫌雇凶杀人这一步。”
这位熟悉周小弟的人士表示，随着财富的迅速增长，让周有些忘乎所以，比如周小弟的座驾挂的是军用牌照，豪宅门口更是请来穿部队制服的人站岗。
同时，随着财富的迅速增长，周小弟急于摆脱自己的“农民”形象。2000年，事业蒸蒸日上的周小弟，出人意料地决定投资5.3亿元，开办上海本土第一家民营学校──上海工商外国语大学。花巨资于周期长、盈利少的教育事业，周小弟有何目的？据周本人私下透露，“我原来是个农民，赚多少钱还是被人瞧不起，因此我与素质高的人交朋友，与政府合作干项目，特别是办大学，这就很体面，而且也提高了自己的社会地位。”据悉，周小弟曾在飞机场遇到自己学校素不相识的学生，学生们称他“周老师”，这让没什么文化的周小弟获得了极大的满足感。
空手套白狼
“雇凶伤人”这桩血案，同时揭开了周小弟控制的三林“懿德居住区项目”，6年来以“合作开发”为名变相炒卖地皮、从6亿多元炒到20亿余元的惊人灰色交易。目前，这幅潜藏巨大利益的土地的使用权已被浦东新区政府收回，重新作为储备用地进入浦东新区土地资源储备中心。
1992年，三林辖区由原上海县划归浦东新区，上海县则撤销并入新成立的闵行区。区划调整前夕，当地政府突击批地，上海县房地产总公司获批征用三林红旗村、懿德村土地共合2536亩。但直到2001年，上海县房地产总公司没有支付一分钱土地出让金，也未获得该地块的土地使用权证，有的只是政府发给的立项批文。
2001年4月，国企上海县房地产总公司在改制前夕，将地块以每亩25万元，总计6.34亿元的价格，转予周小弟名下的上海新世纪创业有限公司。同年5月，周小弟成立“懿德公司”，名义上负责该地块的“开发”。巨幅土地第一次转手成功。
一个月后，2001年5月，新世纪公司出资2550万元，上海县房地产总公司出资300万元，上海中星（集团）有限公司出资150万元，合资成立了懿德公司，三家股东的持股比例分别为85%、10%和5%。
出人意料的是，在土地转让协议签订之后仅一个月，身为懿德公司第二大股东的上海县房地产总公司就改制为中祥（集团）有限公司，摇身成为一家民营地产企业。
两个操作接踵而来，目前尚不能准确判定协议出让土地与上海县房地产总公司改制之间的联系。但2008年3月，中祥集团董事长秦金龙被捕，原因是涉嫌在企业转制过程中，藏匿了一块400亩的别墅用地；同时被捕的还有该公司一名副总。
而懿德公司第三大股东亦非等闲之辈，中星公司的前身为上海市住宅建设办公室，现在依然是上海国有地产巨擘。
就在懿德公司成立的同时，徐建刚从浦东新区公安局辞职进入该公司，担任总经理。知情人士称，徐即为周小弟获得土地的“掮客”之一。
根据中国房地产开发流程，房地产开发首先要项目立项，整体立项之后再分批签土地出让合同。根据地方政府文件，浦东三林懿德地块的建设立项立在懿德公司名下，这也是周小弟后来据以和其他公司谈判、出让土地的最重要依据。
但是直至案发时为止，这2536亩土地中，只有约338.7亩已经拿到土地使用权证，其余2000余亩土地，尚未拿到土地证，这也是检方指控周小弟“非法倒卖”最重要的理由之一。
在拿到土地后，周小弟却无力支付巨额的土地出让金。据他在庭审前交代，受制于资金压力，在徐建刚的建议下，他决定通过“联合开发”式的倒卖土地快速获利。
2001年9月至2006年11月，周小弟以“联合开发”名义，通过懿德这个项目公司对外签订相关协议的手法，先后将该地块2536亩土地的开发和收益权，以每亩57万元至125万元不等的价格，分别转让给上海阳光投资（集团）有限公司（下称“阳光公司”）、西子电梯（集团）有限公司（下称“西子公司”）、上海欣荣房地产开发有限公司（下称“欣荣公司”）、上海环境置业投资发展有限公司。至案发，懿德公司和周小弟控制的新世纪创业共收到上述公司支付的转让款20亿余元。
根据《起诉意见书》，周小弟直到将土地转让给上述公司并取得转让款之后，才陆续将6.5亿元支付给中祥集团。
也就是说，周小弟在2001年得到其实业版图中的核心资产时，“借用”了其他公司的资金。日后，这些资产以逾30倍的价格暴涨，使周小弟的心理产生了不平衡，开始懊悔当初的“低价”转让行为，而这最终给他带来了牢狱之灾。
“一女多嫁”
《起诉意见书》显示：2001年9月至2006年11月，懿德公司与阳光公司先后签订《联合开发协议书》、《股权转让协议书》等4份协议书，共计1243亩土地的转让单价为每亩57万元、其中的793亩土地的转让单价为每亩60万元，总价为11.8亿余元。徐建刚交代，他计算下来，至少要卖60万元/亩才划算，但是有一部分还是按照周小弟的意见以57万元/亩卖掉了。
2002年5月30日，懿德公司与西子公司签订《合作开发建设上海市浦东新区三林懿德小区项目协议书》、补充协议，西子公司以单价每亩65万元，总计5.2亿元的价格，独自获得开发800亩土地，并独享收益，懿德公司不承担任何风险。
几乎与西子公司商谈转让地块部分土地的同时，2002年6月，懿德公司又与欣荣公司签约。最终，欣荣公司支付了2.4亿元，但既未拿到土地，也未拿到懿德公司的股权。
在上述协议履行的同时，上海的土地价格开始暴涨，懿德公司和三家合作者之间开始互相指责。且在三家合作者都分别支付了2亿-4亿元不等的土地款之后，懿德公司未能如约办出土地使用权证并按时交付土地。
最终经过两年的协商，懿德公司与阳光公司和西子公司约定，根据两者所付款项换算为土地面积，按此面积的比例持有懿德公司股权。2004年1月31日，阳光公司旗下控股子公司煜德公司和西子公司分别受让懿德公司20%的股权，并于当年3月完成工商变更手续。
自此，懿德公司的股权变更为新世纪公司占55%，煜德和西子各占20%，中星公司占5%。
根据了解此类操作的业内人士分析，这样转让项目公司股权的实质就是转让土地，这样曲线操作是为了规避法律对于土地转让中有关项目总投资的限制，并且偷逃数量可观的综合税。
而且，2002年是国有土地出让强制招拍挂的开始，处于协议出让和招拍挂的过渡期，西子公司、阳光公司这类非本地的地产企业，多以前述“项目合作”方式曲折进入，导致产权并未明确到位。
经过这3次转手，周小弟用新股东入股的钱不仅付清了原上海县房地产总公司转让款6亿多元（周自己只付约7000万元），而且已赚得3亿元净利。而周小弟所依凭的仅仅是一纸土地批文。但周小弟并不就此收手，而是一直拖延执行上述协议，继续实施第四次倒卖。
2003年年底，周小弟瞒着几家股东，与上海浦东新区房地产交易市场有限公司（下称“交易市场公司”）洽谈合作。“周小弟答应我们，很快就会把小股东清理出去。”交易市场公司的一位高管告诉媒体。
2004年2月，周小弟与交易市场公司签订合作开发协议，约定由后者投资4.5亿元启动土地拆迁和项目开发，“五五”分享利润。为了取信对方，周将公司營业执照和公章交予交易市场公司。交易市场公司在浦东开发房产经验丰富，更“带资进场”，周小弟就此幻想踢走旧日合作方，坐享项目半数利润。
由于阳光公司、西子公司拒不相让，周小弟便拖延土地开发进程，并通过媒体放风，要将土地交还给政府，以此逼迫两家股东出局。
2004年至2005年，阳光公司向上海本地法院状告周小弟侵占巨额资产、偷税、合同诈骗，并通过香港商人、全国政协常委徐展堂向全国政协、公安部等单位举报。全国政协派员调查后，周小弟迫于压力，在上海高级法院调解下，与阳光公司单独和解。承诺返还股本金，并给予赔偿。
但此时，周显然并无偿还阳光集团数亿元巨资的能力，于是又开始着手第五次倒卖。2004年10月至2005年年底，周小弟与上海环境置业投资发展有限公司（下称“环境公司”）签约，将地块中的1250亩土地“转让”给后者开发，后者共支付了11.2亿元。
这就是周小弟后来广受媒体诟病的地方：凭借一纸批文，打着“联合开发”的旗号，“一女多嫁”，连玩5次“空手道”。
知情人士透露，环境公司支付阳光公司5亿余元，这当属执行前述周小弟与阳光公司间的和解约定。另外，为入股新世纪创业，环境公司则另投入6.2亿元，其中2.7亿元付予周小弟，作为后者退出合资公司的补偿；另3.5亿元则存入交易市场公司共管账户，实为增资开发。
至此，多年来争执不断的阳光公司、周小弟尽皆退场，懿德公司实际掌控于环境公司、西子公司和交易市场公司之手。三方形成合作开发的共识：先启动项目，彼此利益分配“慢慢细谈”。
至此，周小弟一番机关算尽，却非但丧失了控制权沦为微不足道的小股东，且所获利益并未多过当初的“合作开发”。恼羞成怒之下，周小弟便一再使用暴力手段阻碍项目开发。早在2006年7月6日，环境公司相关负责人汪建玎被不明人员袭击头部；2007年8月27日懿德居住区（一期）开工典礼上，周小弟带领数几十人冲击“懿德居住区项目”回迁房开工仪式。
开工典礼事件之后，西子公司代表尹明华得知周小弟又在和北京一家公司洽谈合作开发“三林项目”，为了彻底解决与周小弟的纠纷，尹明华促成了西子公司、环境公司联手，计划与周小弟在2007年10月下旬打官司。尹明华的民事诉讼代理人曹海燕认为，正是周小弟得知此消息后，心知诉讼必败，才授意“教训”尹明华，试图阻挠诉讼。
疑团待解
在这2536亩土地长达7年的“倒买倒卖”过程中，懿德公司和阳光公司曾因为合作分歧诉诸法庭，后在上海市高级人民法院的主持之下达成调解协议。
但如果懿德公司和阳光公司之间的协议有效，那么周小弟的行为就合法，因为无效合同不允许调解；如果懿德公司和阳光公司之间的协议无效，那么高院的调解就难以理解。
而且作为上海市的最高法律机构，如果周小弟的行为确系非法倒买倒卖，法院又怎么连这点小儿科式的把戏都看不出来？
另外，上海市房地局文件显示：根据相关法律，原上海县房地产总公司与上海新世纪创业（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司签订的共同开发懿德居住区协议，以及收取土地款系转让划拨土地使用权的行为，除上海新世纪懿德公司已办理出让手续的22.58万平方米（约338.7亩）外，均属非法行为。法律界人士表示，既然上海县房地产总公司的出让行为非法，那么，此后的一系列转手当都属无效行为。
还有，在2008年12月底的庭审上，周小弟一再咬定，相关部门对自己先后5次转让行为是“知情”的，并不存在“暗箱操作”。那么，相关部门处理此事的人到底有哪些？他们为何对周小弟的非法倒买倒卖行为一路开绿灯？其中是否藏有猫腻？
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