商品房销售方案表

商品房销售方案表（共9篇）

商品房销售方案表 篇1

（表六）项目名称：楼盘编号：每幢总层数： 项目坐落：幢号（建筑编号）：

共页第页

开发企业（公章）：

填表日期：年月日

填 表 说 明（表六）

1、项目名称：按商品房预售许可证上记载的项目名称填写。

2、项目坐落：按建设工程规划许可证上核准的房屋坐落填写。

3、幢号：按规划许可证或房产测绘机构或派出所编制的房屋幢号填写。

4、房号：按《房产测绘报告》上的编号顺序填写。

5、层次：按该套房屋所在的层次填写。

6、建筑面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的建筑面积。

7、套内面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的套内面积。

8、公摊面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的公摊面积。

9、销售价格：按该套房屋拟销售的单价填写。

10、房屋用途：按建设工程规划许可证上核准的规划用途填写。包括住宅用房（商品住宅、别墅、经济适用住房、廉租住宅、集资合作建房）、商业营业用房、办公用房、工业仓储用房、其他用房5种。

11、户型：包括一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室一厅、四室二厅、其他等八种。

12、状态：包括可售、自留二种状态。

13、开发企业：填写全称并加盖公章。

商品房销售方案表 篇2

法律背景：

1、何为《竣工验收备案表》

建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的“五方验收“），验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。建设单位（开发商）应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

2、商品房交付的相关法律规定

商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，其应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，同时，也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。

《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在2000年，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，其规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。” 因此，在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。

除了上述法律法规之外，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《消防法》第四十条、《人民防空法》第四十九条、《城乡规划法》第四十五条，对于建筑工程在环保、消防、人防、规划方面的验收或许可也做了专门的规定。综合上述法律法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，而且也取消了所谓的综合验收。

3、商品房验收的程序

具体而言，商品房验收程序如下：建筑工程竣工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请竣工验收，开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位等5家责任主体对工程进行竣工验收，政府工程质量监督机构参与验收过程，对验收进行现场监督，并形成工程质量监督报告，同时，在工程竣工前后，规划局、人防办公室、公安消防以及环保等部门对规划、人防、消防以及环保进行专项验收。最后，开发商在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》。

法律分析：

清楚了法律法规对商品房验收的规定，那么，商品房交付是不是必须取得《竣工验收备案表》呢？

一种观点认为，竣工验收备案是建设工程竣工验收的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，当然不能交付给购房者。因此，无论开发商和购房者在《商品房买卖合同》中约定了怎样的交房条件，如果该商品房未取得《竣工验收备案表》，就不能交付。但是律师认为，商品房交付是买卖双方的一种民事行为。在《商品房买卖合同》中，通常开发商和购房者都将交房条件约定为“该商品房经验收合格”，对于“竣工验收”的具体实施建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定得非常清楚：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时还规定了建设工程竣工验收应具备的条件。从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，比如人防、消防、规划、环保等专项验收必须通过，那么即使没取得《竣工验收备案表》，也可以交房。事实上，从前文列举的法律法规中，我们可以看出，法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案“才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。实践中，商品房办理竣工备案手续，一方面需要相关政府部门出具相关验收和许可使用的手续，另一方面，当开发商将备案所需的资料按法律规定的时间提交给建设主管部门后，备案手续何时能够办理完毕取决于建设主管部门的安排。因此只要开发商已经组织进行了五方验收，并且经过竣工验收，人防、消防、规划、环保等相关政府部门的专项验收，认为可以使用，只是没有办理备案手续，不应当影响商品房的交付。

案例及评析

案例一：

成都市民王先生千挑万选之后，选中了西门一个欧陆风格的楼盘，并与开发商签订了买卖合同，在买卖合同中约定的交付条件是“该商品房经验收合格”。在焦急的等待中，好不容易等到了开发商的收房通知，在收房时，王先生对小区和房屋的外观和质量还算满意，但为慎重起见，王先生还是要求开发商出示交付商品房的相关文件。开发商当时就出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及由开发商、设计、勘察、施工、监理单位共同出具的《工程竣工验收报告》。但王先生却认为开发商交付的房屋没有经过消防、人防、环保、规划验收，而且也没有建设主管部门出具的《竣工验收备案表》，所以其交付的商品房没有达到交付条件。开发商则认为买卖合同约定的是：“商品房经验收合格”，而其交付的房屋经过设计、勘察、施工、监理单位的验收，并出具了《工程竣工验收报告》，因此已经符合了合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件。对此，王先生并不认同，并拒绝收房。

点评：在建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，对于商品房交付条件是这样约定的：出卖人应当在＿＿年＿＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

在本案中，买卖合同对交付条件约定为：“该商品房经验收合格”。显然是使用的是该示范文本，且选择了第一项作为交付条件。开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处就是什么才叫“验收合格”。开发商认为自己组织“五方验收”合格之后，出具《工程竣工验收报告》，就叫“验收合格”，但购房者认为开发商应进行竣工备案，并取得《竣工验收备案表》才叫“验收合格”。从前文分析，我们知道，只要开发商已经过竣工验收，并且具备了向建设主管部门进行备案的条件，在未取得《竣工验收备案表》前是可以交房的。但是，本案中，该商品房未经消防、人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，其进行交付是违反相关法律强制性规定的，购房者可以拒绝收房。

案例二：

2005年东南亚某知名开发商进军成都，在城东开发了一个楼盘，由于其在国外开发的楼盘均以优美的景观设计、良好的小区配套而知名，因此，张先生毫不犹豫就买了一套房屋。在商品房买卖合同中，将商品房交付条件约定为：“该商品房经综合验收合格。”在等待收房的日子里，张先生满怀期待。收房的日子终于到了，但当张先生来到项目时，却傻了眼，小区里到处是建筑垃圾，规划中的道路一片泥泞，规划中的绿地还是一片黄土地，本应是游泳池的地方却还只是一个大水泥池子，规划中的会所还搭着脚手架。愤怒的张先生找开发商理论，要求开发商出示有关房屋交付的文件，对此，开发商只拿出了由开发商、设计、勘察、施工、监理等单位对楼栋单体建筑进行验收后出具的《工程竣工验收报告》和消防部门出具的消防验收合格证。由此，张先生认为：根据买卖合同的约定，该商品房必须经综合验收合格方能交付，也就是说除商品房建筑本身外，小区的基础配套设施也必须全部达到交付条件才能交房，但现在开发商不仅没有出示能够证明商品房已经验收合格的《竣工验收备案表》，也没有将小区的配套设施按条件交付，因此开发商已经违约。

点评：本案中将商品房交付条件约定为：“该商品房经综合验收合格。”显然是选择了建设部商品房买卖示范合同关于交付条件的第二项。2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经取消了综合验收这一审批项目。在此时间之后对于开发商与买受人在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”怎样处理？我们认为，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》仅仅是取消了综合验收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行审批，但是政府不实行审批不等于开发商可以不遵守自己的承诺。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买受人约定的交付条件是“商品房经综合验收合格”，那么开发商还应完成竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。在本案中，开发商除应对建筑工程的单体工程质量出具《工程竣工验收报告》，并取得消防、人防、环保、规划等专项验收合格证或许可之外，还应根据自己的承诺，在交付时完成各种配套的基础设施和公共设施的建设，否则，购房者可以拒绝收房，开发商仍可能需承担违约责任。

案例三：

06年10月，赵小姐看中了由成都某知名开发商开发的楼盘，随后即与开发商签订了购房协议。在购房协议中，对于房屋交付条件约定为：“在商品房交付时，该商品房已应取得规划验收合格证”。07年10月，开发商如期交房，赵小姐在收房时要求开发商提供相应的交付文件。对此开发商出示了由开发商、设计、勘察、施工、监理单位出具的《工程竣工验收报告》，同时开发商还出示了由公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证。开发商认为自己开发的商品房已经经过工程竣工验收和公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局对小区规划进行验收之后所颁发的《规划验收合格证》，其交付行为符合购房合同的约定，因此，自己的交付没有问题，赵小姐应该收房。但赵小姐认为，虽然开发商组织了设计、勘察、施工、监理单位进行竣工验收，且获得了公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证，但开发商没有在建委进行竣工验收备案，没有取得商品房《竣工验收备案表》，因此，开发商的商品房并没有达到交付条件，并拒绝收房。

点评：2006年6月，成都市出台了新的商品房买卖合同示范文本，其第十条交付条件约定：

（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第、、、、、项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、该商品房已取得规划验收合格证；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；

5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；

在本案中，购房者应该签订的是新版本合同，并显然选择了第一项为主要交房条件。在本案中，开发商组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收，并出具了《工程竣工验收报告》，同时开发商交付的商品房已经经过公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局颁发的《规划验收合格证》，应当说，其交付行为是符合合同约定的，并且未违反法律法规的强制性规定，因此，在本案中，虽然开发商还未取得《竣工验收备案表》，但购房者不应当拒绝收房，而是应当按合同约定进行收房。

律师建议

商品房销售催款函 篇3

业主：XXXX 您好！

首先，感谢贵方对本公司的支持，定购了我司开发的和县白桥镇“繁昌花园”项目XX号楼 X单元 XXX室物业（以下简称该房屋）。根据贵我双方 20XX年 10 月28日签订的《房屋认购书》约定，贵方应于 20XX年2 月10日前支付该房屋的房款，即人民币 408500元（大写：人民币肆拾万捌仟伍佰元整）。现贵方有房款人民币378500（大写：人民币叁拾柒万捌仟伍佰元整）逾期未付，且我司已多次致电通知贵方前来付款，但至今没有收到《房屋认购书》约定的应收房款。请贵方务必于2015年 4月 1日前至我公司售楼处付清上述房款，否则贵方将承担《房屋认购书》第六条规定的违约责任。

特此告知！

XXXXXX房地产开发有限公司

商品房销售管理规定 篇4

第一章总则

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条____建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在___%以内(含___%)的，据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出___%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在___%以内(含___%)部分的房价款由买受人补足;超出___%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在___%以内(含___%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出___%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积面积误差比=-------------____%合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起___日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起___日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起___日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售代理

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起___日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处___万元以上___万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款___%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处___万元以上___万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以___万元以上___万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以___万元以上___万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以___万元以上___万元以下罚款。

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第四十七条本办法由____建设行政主管部门负责解释。

商品房销售明码标价规定 篇5

近年来，各级价格、住房城乡建设部门加强房地产市场监管，净化房地产市场环境，营造公开、透明的房地产市场价格秩序。但在一些地方，未按规定实行“一套一标”、未一次性公开全部销售房源等损害消费者利益、扰乱市场秩序的行为依然存在，群众对此反映强烈。所以国家发展改革委制定了一系列关于商品房销售明码标价的规定，下面一起来了解下：

商品房销售明码标价规定

第一条 为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。

第二条 中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。

中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。

第三条 本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的`要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

第四条 各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。

第五条 已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。

第六条 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

第九条 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

第十条 商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：

(一)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

(二)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

(三)当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

(四)优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

(五)商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

第十一条 商品房销售应当公示以下收费：

(一)商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

(二)商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

(三)商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

第十二条 对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

第十三条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

第十四条 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。

第十五条 商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

第十六条 商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

第十七条 价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。

第十八条 省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本规定制定商品房销售明码标价实施细则。

商品房销售培训问题37-45 篇6

37住房公积金贷款提前还贷如何办理？

问：公积金贷款已经还了一部分，剩余部分现在准备一次还清，如何办理手续？利息如何计算？

答：请您与当时办理贷款的银行联系，办理提前还款手续。利息以原贷款利率和实际贷款期限计算。

38如何提取个人住房公积金帐户的存款？

问：我现已经办理完住房公积金，但对于如何提取我本人在公积金管理中心的帐户的存款以及如何与我现还款所使用的建设银行的储蓄卡相联系起来，不太清楚，现请专家给予详细解释。

答：支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理相关手续，个人需要提供本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，还贷款方式与其他现金一样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可。

39住房公积金，其贷款比例是不是因各城市的不同而不同。其贷款的最快期限是多长时间？

由于各个城市具体情况的不同贷款比例也不一样。贷款办理手续，一般应在一个月左右，但会因借款人情况的不同而有所不同。

40住房补贴如何领取？

住房补贴领取的办法：

(1)住房补贴资金管理，由市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)参照住房公积金的管理办法进行管理，委托银行承办有关的金融业务。

(2)各实施单位应按规定的归集渠道，在本单位存储住房公积金的银行，以职工本人名

义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在10日内将职工的住房补贴存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率计算利息。

(3)实行住房货币分配的人员，在实施单位工作满2年的，购买住房时可向市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款；款额不足的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。

(4)实行住房贷币分配的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租。

(5)计发住房补贴期间职务发生变动，从变动职务的次月起按新职务计发住房补贴至累计25年满为止。

(6)计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴，并将已计发住房补贴的月数、数额等情况(以下称已计发情况)记入本人人事档案；新工作单位可结合单位实际，根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴。

(7)计发住房补贴期间调离本市(含经批准出国、出境定居)的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的；已计发的住房补贴本息金额，本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发情况记入本人人事档案。

(8)职工与单位终止劳动关系或辞去公职、擅自离职或被辞退、除名、开除的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计发住房补贴，并将已计发情况记入本人人事档案。本人如重新参加工作，新工作单位可根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴；如未重新参加工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职工法定退休年龄时可一次性提取。

(9)职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提取；离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应继续按月按本人离退休时的职务待遇发放住房补贴至累计25年满为止。

(10)计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴；其中在实行住房货币分配前已参加工作的，可视本人工龄情况发放一次性住房补贴，但最多发至累计25年满止。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承人一次性提取；已办理住房抵押贷款的，由其继承人偿还贷款本息。

40什么是住房补贴？

房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单位已经实施，企业根据自身的条件参照执行。已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政府规定施行。

职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准计算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。

住房补贴的资金来源主要有三大块：一是国家下拨的建房资金；二是单位售房资金；三是单位多种渠道筹集的资金。

发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。

(1)一次性补贴方式，主要针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。

(2)基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积标准，逐步发放基本补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放。

(3)按月补贴方式，主要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。

41消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款？

目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格高，即使是得到银行的贷款支持，买房后每月所需偿还的数额对于购房者而言还是有相当大的压力，因此许多人对贷款买房还是望而却步。

消费者如果用贷款买到商品住宅以后，在偿还贷款期间，能够将所购买的商品住宅在一定期限内出租，用所得租金收入偿还贷款。这对于以自住为目的购房者来说不仅可以减轻单纯劳动收入，逐月偿还银行贷款本息给维持家庭正常生活带来的负担，同时也可以利用出租房子的收入，加大逐月偿还贷款本息的数额，缩短还款期限，减少利息负担。至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿还银行贷款更是顺理成章的事了。

在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000元，在东三环附近购买了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋总价为52万元。首付款为15.6万元，其余的36.4万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20万元、商业付贷款16.4万元，贷款期限为10年。那么，每月应偿还的贷款本息总额为4284元，占家庭月收入的54%。如果将房屋出租，租金净收入大约在每月2500元，如果全部用于偿还贷款，在不改变每月偿还贷款本息数额的情况下，每月的还款额降为1784元，只占家庭收入的22%，这就大大缓解了因还贷款给家庭正常生活带来的压力。

与此同时，我们还可以算一笔帐，在10年中，这个家庭共需偿还贷款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上购房首付款15.6万元，共是670080元。而10年内的房租金收入为300000元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080元。

从这些数据，我们不难看出，以租金偿还贷款确实是减轻贷款购房者还贷压力的一种有效途径。

这种作法是否合理？银行方面是否允许呢？贷款购房者在征得贷款银行的同意下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是可以出租的。

具体做法是：首先应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式《租赁合同》。在《租赁合同》上，一般明确三个问题：一是明确房子是为了取得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限；三是明确贷款人不能及时还贷时，承租人应无条件配合银行的决定。

42怎样办理房地产抵押登记？

房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。

抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：

(1)主合同及抵押合同；(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明；(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同；(5)有效的房地产评估报告；(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。

43共有房地产如何设定抵押？

共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

44用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办？

房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是相同的，如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。

但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。

作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。

这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时接济，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。

45我能申请按揭贷款吗？需在哪些部门办理哪些手续？

按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购买住房的房地产开发企业提供阶段性担保的个人住房贷款。个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。

商品房销售按揭贷款申请报告 篇7

贷款申请报告

紫阳县信用联社营业部：

紫阳县家发房地产开发有限公司于2006年9月16日在紫阳县工商局注册成立，属有限公司，注册资本1019万元，由单家发出资。紫阳县工商局于2009年6月16日下发了新的企业法人营业执照，注册号为：61242510000269；组织机构代码证号为：79078021-5；税务登记证号为：***090100287；贷款卡号为：***2。房地产开发企业资质证书编号：陕建房[2009]198号，资质等级为肆级。

公司开发的“紫阳怡景苑”项目，位于紫府路中段（原紫阳县科技局综合楼地皮），于2009年11月18日通过政府拍卖以9028000的价格获得。2009年12月2日公司在紫阳县国土资源局领取了《建设用地批准书》，证号为：紫阳县国土批字（2009）第062号，其使用面积为387.5平方米，（全部独用），地类（用途）为：综合用地。使用权类型为出让。2009年12月14日在紫阳县城建局领取了《建设工程规划许可证》，编号为2009第110号，核定建设规模7099平方米。2010年3月22日，我公司在紫阳县城乡建设管理局领取了《建筑工程施工许可证》，编号为2010007，核定建设规模7000平方米。

工程情况：于2010年4月份动工建设，总建筑面积为7099平方米，已于2011年5月18日取得了商品房预售许可证书，编号为：陕紫房预字（2011）02号，核准预售面积为7099平方米。

工程属框架结构、十七层电梯房，负三层至七层为商用房、八至十三层为商品住宅楼。商品销售价格执行公司已制定的价目表。

该工程商品房可实现销售3800万元，首付按销售总额的30%，为1140万元，其余部分需在贵社进行按揭贷款，贷款额为：2660万元。其贷款抵押物为本怡景苑总体房屋产权证。

为了满足购房户按揭贷款的需求，特向贵社申报怡景苑楼房屋按揭贷款。

特此申请，望审批为谢。

紫阳县家发房地产开发有限公司

商品房销售方案表 篇8

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第二十三条

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。第三十二条

销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

物业公司资质

（三）三级资质

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业是指以物业管理为主营项目，实行行主经独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理(如房地产开发企业兼营物业管理)，或者不能独立承担民事责任，不具备企业法人资格的分公司。

销售人员工作总结表 篇9

姓名： xxx 区域： 广西 填写时间： 5 月 份： 1 2 3 说明： 如果内容较多，本表填写不下，可另加附页。4 篇二：销售人员周工作总结表

销售人员周工作总结表

此表作为市场人员、评比、晋级提升的依据。篇三：销售人员工作总结范文

加入xx公司也有三个月时间了,回想起来时间过得还挺快的,从鑫帮来到xx感觉两个公司的工作模式有蛮大差异.不论是产品的专业知识还是管理与工作氛围都有很大区别.前一个月都感觉自己没有进入状态,找不到方向,每天都不知道要做些什么事,在xx领导的几次会议上,经过相互讨论与发言提建议,针对具体细节问题找出解决方案,.通过公司对专业知识的培训与操作, 这才让我找到了方向感,慢慢融入到了这种工作环境与工作模式,后面的工作时间里我每天都过得很充实,从打样与接待客户是陆续不断,虽然附出的劳动没有得到结果,很多次对我的打击也不小,但我相信,付出总会有回报的.努力了就会有希望,不努力就一定不会有希望.成功是给有准备的人.在xx各位领导及各位同事的支持帮助下，我不断加强工作能力，本着对工作精益求精的态度，认真地完成了自己所承担的各项工作任务，工作能力都取得了相当大的进步，为今后的工作和生活打下了良好的基础，现将我的一些销售心得与工作情况总结如下：

销售心得：

1、不要轻易反驳客户。先聆听客户的需求。就算有意见与自己不和也要委婉的反驳，对客户予以肯定态度，学会赞美客户。

2、向客户请教。要做到不耻下问。不要不懂装懂。虚心听取客户的要求与他们所做的工艺。

3、实事求是。针对不同的客户才能实事求是。

4、知已知彼，扬长避短。

做为一名合格的销售人员首先要对自己所售产品非常熟悉了解，了解自己产品的优点与缺点，适合哪些行业，客户群体是哪些，才能更好的向客户展示自己与产品的专业性，才能迎得客户的关注与信任。当然对竞争对手也不要忽略。要有针对性的了解对手产品的优势与劣势;才能对症下药，用我们的优势战胜客户的劣势，比如我们设备在精度与速度方面就略胜同行，这就是我们的优势所在，在与客户介绍产品时尽量多介绍自家产品的优势。缺点方面尽量少提，但是设备本身存在的缺点与不足，也就是该设备在所有同行中必不可少的缺点与不足可以适当的向客户说清楚，毕竟没有十全十美的东西。总说自己的产品有多好，别人也不会全信。同行中存在的缺点与不足也不要恶意去攻击与批判，要引导客户去分析判断，建议客户通过实地考察。

5、勤奋与自信;与客户交谈时声音要宏量，注意语气，语速。

6、站在客户的角度提问题，分别有渐进式与问候式。想客户之所想，急客户之所急。

7、取得客户信任，要从朋友做起，情感沟通。关心客户，学会感情投资。

8、应变能力要强，反映要敏捷，为了兴趣做事。

9、相互信任，销售产品先要销售自己，认同产品，先人品后产品。

10、注意仪表仪态，礼貌待人，文明用语。

11、心态平衡，不要急于求成，熟话说：心如波澜，面如湖水。

12、让客户先“痛”后“痒”。

13、不在客户面前诋毁同行，揭同行的短。

14、学会“进退战略”。

工作总结：

一、认真学习，努力提高

因为所学专业与工作不对口，工作初期遇到一些困难，但这不是理由，我必须要大量学习行业的相关知识，及销售人员的相关知识，才能在时代的不断发展变化中，不被淘汰，而我们所做的工作也在随时代的不断变化而变化，要适应工作需要，唯一的方式就是加强学习。

二、脚踏实地，努力工作

我深知网络销售是一个工作非常繁杂、任务比较重的工作。作为电子商务员，不论在工作安排还是在处理问题时，都得慎重考虑，做到能独挡一面，所有这些都是电子商务不可推卸的职责。要做一名合格的网络营销员，首先要熟悉业务知识，进入角色。有一定的承受压力能力，勤奋努力，一步一个脚印，注意细节问题。其次是认真对待本职工作和领导交办的每一件事。认真对待，及时办理，不拖延、不误事、不敷衍。

三、存在问题

通过一段时间的工作，我也清醒地看到自己还存在许多不足，主要是：

一、针对意向客户没有做到及时跟踪与回访，所以在以后的工作中要将客户的意向度分门别类，做好标记，定期回访，以防遗忘客户资料。

二、由于能力有限，对一些事情的处理还不太妥当。要加强认真学习销售员的规范。

总之，在工作中，我通过努力学习和不断摸索，收获非常大，我坚信工作只要用心努力去做，就一定能够做好。

回首2010,展望2010!祝xx在新的一年里生意兴隆，财源滚滚!也祝我自己在新的一年里业绩飚升!范文二：销售人员工作总结范文

在公司已经工作了不少的年份了，虽然我还是一名公司销售部的普通职员，但是我对公司已经十分的了解了，对公司的各项业务都已经了如指掌，所以在公司里工作我也是比较的顺心，总结我在过去一年的工作时总体感觉还是很顺利的。

今年我将更加努力做好自己份内的事情，并积极帮助他人。也希望公司存在的一些问题能够妥善解决。不断的开发新品，不断开发新的区域，相信公司一定会走得更远，市场占有率更高，楚天人都会洋溢着幸福的笑容！

虽然销售情况不错，但是回款率不太乐观，原因在于集团总部结款不及时。2011年我会尽量克服这方面的因素，及时与各子分公司解决回款问题。现将销售工作的内容和感受总结

1、在日常的事务工作中，自己在接到领导安排的任务后，积极着手，在确保工作质量的前提下按时完成任务。

2、销售报表的汇总：其中包括产品的销售登记，产品销售排名情况；清理业务理手上的借物及还货情况

3、对每一款新产品进行推广，与各经销商进行密切联系，并根据地区、行业、受众的不同进行分析；

4、公司上门业务的处理，对产品销售过程中出现的问题进行处理，与各部门之前进行友好的沟通；

5、与集团总部清理往年应付款情况，由于往年帐目不是我经手的，加上有些单据遗失及价格或等等问题，给现在的工作带来许多麻烦；

6、协助大区经理的销售工作：

①将有些电话业务或者需要送货的业务分配给业务经理，并辅助他们抓住定单； ②经常同业务员勤沟通、勤交流，分析市场情况、存在问题及应对方案，以求共同提高；

③合同的执行情况：协助业务经理并督促合同的完成；

总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，2011年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：

（一）努力做好每一件事情，坚持再坚持！

（二）确保完成全年销售任务，平时积极搜集信息并及时汇总；

（三）客户关系的维系，并不断开发新的客户。

（四）销售报表的精确度，仔细审核；

（五）借物还货的及时处理；

（六）努力协助业务经理的销售工作，从产品的价格，数量，质量以及自身的服务态度方面，细心的与客户沟通；

最后，想对销售过程中出现的问题归纳

1、新产品开发速度太慢。

2、仓库的库存量不够。虽然库存表上标注了每款产品最低库存量，但是实际却不相符，有许多产品甚至已经断货。在库存不多的情况下，建议仓库及时与生产联系下单，或者与销售联系提醒下单，飞单的情况大多于库存量不足有关。

3、采购回货不及时。回货时间总会延迟，对于这种现象，采购人员的态度大多都是事不关已，很少会想着怎么去与供应商解决，而是希望销售人员与客户沟通延缓时间。这样会让客户对我们的信誉度降低。

4、发货及派车问题。

5、财务应定期对销售却未回款的业务进行催款或者提醒。有许多已经回款的业务，财务在几个月之后才告诉销售人员，期间销售人员以为没回款一直都在催，给客户印象非常不好！

6、各部门之间不协调。为了自己的工作方便，往往不会太关心他人，不会考虑给他人带来的麻烦。有时候因为一句话或者一点小事情就可以解决了，可是却让销售人员走了许多弯路。

7、质检与采购对供应商退货的处理。很多不合格的产品，由于时间拖延，最后在逼不得已的情况下一挑再挑，并当成合格产品销售，这样对我们“追求高品质”的信念是非常不吻合的。经常有拿出去的东西因为质量问题让销售人员非常难堪。

自从转到销售部至今已经一年半了，回想自己这一年多所走过的路，所经历的事情，没有太多的感慨，没有太多的惊喜，多了一份镇定，从容的心态。在公司领导的带领和帮助下，加之部门同事的鼎力协助，自己立足本职工作，使得销售工作得及顺利进行。

虽然公司各部门之间存在着各种各样的问题，不过那只是小问题，不会影响我们公司的正常营业的，不过小问题会影响我们的工作效率，所以我还是建议要加强各部门之间的联系，将我们公司的业绩进一步提升上去。

范文三：销售人员工作总结范文

近一周来，随着气温的回升。万物复苏，大地春暖花开。我们红蜻蜓专卖店的销售工作也随着温度的转暖，开始了紧张而有序的辛勤与忙碌。

古语有云：磨刀不误砍柴工。就是放在今天的社会工作中，也深刻的指引和提示着我们。要在进取工作的基础上，先找准思想方向，即要有着明确的意识感观和积极的工作态度，方能付诸于努力工作的实践之中。使之事半功倍，取得良好业绩。

回顾这一周来，自己的工作情况，扪心自问，坦言总结。在诸多方面还存在有不足。因此，更要及时强化自己的工作思想，端正意识，提高专卖销售工作的方法技能与业务水平。

首先，在不足点方面，从自身原因总结。我认为自己还一定程度的存在有欠缺强力说服顾客，打动其购买心理的技巧。

作为我们红蜻蜓专卖店的一名销售人员，我们的首要目标就是架起一坐连接我们的商品与顾客的桥梁。为公司创造商业效绩。在这个方向的指导下，怎样用销售的技巧与语言来打动顾客的心，激发起购买欲望，就显得尤为重要。因此，在以后的销售工作中，我必须努力提高强化说服顾客，打动其购买心理的技巧。同时做到理论与实践相结合，不断为下一阶段工作积累宝贵经验。

其次，注意自己销售工作中的细节，谨记销售理论中顾客就是上帝这一至理名言。用自己真诚的微笑，清晰的语言，细致的推介，体贴的服务去征服和打动消费者的心。让所有来到我们红蜻蜓专卖店的顾客都乘兴而来，满意而去。树立起我们红蜻蜓专卖店工作人员的优质精神风貌，更树立起我们红蜻蜓的优质服务品牌。

再次，要深化自己的工作业务。熟悉每一款鞋的货号，大小，颜色，价位。做到烂熟于心。学会面对不同的顾客，采用不同的推介技巧。力争让每一位顾客都能买到自己称心如意的商品，更力争增加销售数量，提高销售业绩。

最后，端正好自己心态。其心态的调整使我更加明白，不论做任何事，务必竭尽全力。这种精神的有无，可以决定一个人日后事业上的成功或失败，而我们的专卖销售工作中更是如此。如果一个人领悟了通过全力工作来免除工作中的辛劳的秘诀，那么他就掌握了达到成功的原理。倘若能处处以主动，努力的精神来工作，那么无论在怎样的销售岗位上都能丰富自己人生的经历。

总之，通过理论上对自己这一周的工作总结，还发现有很多的不足之处。同时也为自己积累下了日后销售工作的经验。梳理了思路，明确了方向。在未来的工作中，我将更以公司的专卖经营理念为坐标，将自己的工作能力和公司的具体环境相互融合，利用自己精力充沛，辛勤肯干的优势，努力接受业务培训，学习业务知识和提高销售意识。扎实进取，努力工作，为公司的发展尽自己绵薄之力！

范文四：销售人员工作总结范文

自己从20xx年起开始从事销售工作，三年来在厂经营工作领导的带领和帮助下，加之全科职工的鼎力协助，自己立足本职工作，恪尽职守，兢兢业业，任劳任 怨，截止xx年xx月xx日，xx年完成销售额145225元，完成全年销售任务的38%，货款回笼率为52%，篇四：销售员年终工作总结范文精选

销售员工年终工作总结范文

繁忙的一年又快过去了，回望2011年，真是感慨万千，有得有失。2011年真是难忘的一年，感谢领导的大力栽培，和同事们的支持和帮助。努力开拓市场，对内狠抓生产管理、保证质量，以市场为导向，面对今年全球性金融危机的挑战，抢抓机遇，销售部全体人员团结拼搏，齐心协力完成了本的销售工作任务，以下八条是本的工作总结： 1．作为一个销售员工，一定要很了解公司和公司所销售的产品，这样你在跟客户介绍的时候才能有充分的自信去说服他去接受你，接受你的产品。2．工作一定要勤奋，这个勤奋不是做给领导看，是让自己更快的成长以获得更多的自信，一流的销售是混业绩，二流的销售是混日子，三流的销售时混饭吃，我现在如果把自己定位成一个一流的销售就必须把工作当成是自己的事，认真，努力，主动的去做，其实做销售做久了压力是比较大的，除了要对工作总结外还要不断的学习接触到与之相关的知识和专业技术，当然最重要的还是如何做出业绩，怎样使利润最大化，这都是要通过勤奋来完成，有句话是没有销售不出去的东西，只有销售不出去的人，其实做销售也就是在做人。3．良好的工作态度，有些人可能觉得一些销售人员每天要面对一些难搞定的客户或者是因为压力大的关系，难免会脾气不好，但我觉得这个也是工作态度问题，因为很多客户往往是不容易搞定的，这就看怎么放平心态，正确的面对，毕竟我们是做服务行业的，良好的态度也是客户考察我们的一个很关键的一点，所以不论在何时，请注意自己的说话和言行，拿起电话的时候，要让充满激情，面带微笑，相信电话那头的客户也能充分感受到你的真诚，从而被你打动。4．请为公司创造尽可能多的利润，如果不行就辞职吧，这是一种心态问题，一来你为公司创造的多，你自己得到的也多，二来不要总是认为自己被公司利用了或者为老板创造了多少自己才拿那么点，因为被人利用说明你还是有价值的，最可悲的是利用价值都没有，也就是说没有利润意味着失业。5．当你在和客户沟通时一定要记住你不是去求他们去买你的产品，而是去帮助他们解决问题的，这是一个各有所有的双赢，主管说这个非常重要，直接影响了心态，而正确的心态是成功的关键。6.做销售的一定要有自信，一个销售如果没有自信就连说话和打电话的勇气都没有，那就跟不用说出门拜访和做出业绩了，自信主导着销售的内心，有的自信你可以随机应变的应对客户的刁难和困难，我觉得作为一个销售在受到打击的情况下，还要唱着歌开开心心的来上班。7．一定要有耐心和恒心，相信自己只要付出一定会有回报，只是时间问题，我曾经一度很郁闷自己因为自己没有业绩，但是当主管告诉我他是进公司第3个月才出了第一个单我又对自己充满了信心，当然耐心不等同于混日子和等单，是要我们时刻保持上进心，不断的去努力。8．作为一个销售总结是很重要的，不仅是对自己的工作内容、工作效率、工作方式、沟通方式、错误的发生、工作计划、出差计划、项目运作等，还要对自己说话技巧、肢体动作，甚至是个人的为人处世等进行总结，总结了才能发现不足，才知道自己还有哪些可以上升的空间。

对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这xx年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。最后，我想说不管在哪里工作，做什么工作，态度和心态很重要，遇事把心放宽，才能更好的处理和解决面对的问题，从容的面对挑战，不断的去丰富充实自己，客观的面对自己的不足，更好的去改进，每个人都会有美好的明天！篇五：★销售人员周工作总结表(1)(1)销售人员周工作总结表

销售人员周工作计划表