地产项目全程策划流程

地产项目全程策划流程（精选7篇）

地产项目全程策划流程 篇1

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质

2，地块本身的优劣势

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

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7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表）

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润

6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一）市场调查 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

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· 经济实力

· 行业特征„„ 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

（七）、推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流）

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4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2，营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3，工地办公室 · 经理办公室

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· 工程部 · 保安部 · 财务部 4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格；

2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；

6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景

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等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略 入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

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1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）2． 印刷品（销售文件、售楼书等）3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理

地产项目全程策划流程 篇2

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

房地产项目造价全程管理浅析 篇3

一、设计阶段

通过了解工程设计要求想法，分析当期同类项目成本指标向设计单位提出限额设计指标，包括工程造价限额和工程实物含量限额指标，分别对应建筑、结构、机电、精装饰装修、园林绿化、环境工程、土石方及市政工程等。

首先根据方案设计，编制方案估算，提出对此方案是否可行或优劣的意见，并得出一些类似产品数据及技术要求等。然后在初步设计完成后，编制设计概算，得出相应概算和测算出经济指标，并与限额设计指标进行对比，提出更具合理化建议。在设计方案深化，进行方案比选时，采用专家咨询论证会，调整设计概算，从价值工程角度做不同方案的经济评价分析，给项目提供可选的最佳设计方案。

二、施工图预算及招标合约阶段

经审定的造价控制指标为限额指导，对施工图进行审查，加强施工图设计及其材料选配工作，找出施工图纸设计缺陷、错漏，制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案，并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算，计算限额含量，并编制施工图预算（包括工程量清单 ，清单组价编制 ），保证差异范围在5%以内。

以预算总额为依据，制订成本控制目标。进行项目合约规划，对整个项目标段划分，包括总包、直接发包的独立工程、直接采购（甲供）的标段。编写总包单位招标文件（含合同文件），编制专业分包招标文件，做好开标、评标、澄清等相关工作，分析各投标人的投标报价，并与控制价进行分析比较（提出施工方案与报价是否相符、是否存在不平衡报价、是否有漏项），得出技术经济分析报告，并与中标单位进行合同谈判、签订等工作，办理招标及备案手续。

三、施工阶段

经审定的施工图预算为成本指导，全程监督的施工造价管理，对中标单位的施工组织设计方案进行审查，对可能造成项目成本增加的情况提出应对措施。对施工过程中涉及造价调整的设计/工程（含材料）变更、经济签证、价格核定，作好监测跟踪，及时反馈，制定控制方案，同时编制动态成本报表数据、建安成本执行情况报告及工程成本超支预警报告。

（一）核实、调整和分类统计工程量清单

为了动态管理工程造价，做到心中有数，在项目中开展核实、调整和分类统计工程量清单工作，在施工合同签订之后对中标人的工程量清单进行核实调整，修正投标时候的错误和笔录，在招标文件中加入限制不平衡报价的条款，譬如招标人若发现投标人的投标单价与按定额计算的单价相比大于30%的时候，业主有权按定额调整综合单价;而分类统计工程量的目的是掌握各单项工程各分部分项的工程量组成，以便于编制产值计划和提高审核进度款的效率。

（二）编制产值计划、审核月进度款、动态成本报表

（三）主要材料和设备认质、认价核定

1.对材料设备价格及时进行调研，如遇可调材料价格上下浮动超过合同约定幅度时，及时提出书面分析报告，制定相应对策。

2.在收到施工单位关于材料和设备认质、认价核定书面要求后，监理（项目部）及时确认质量标准要求后，根据合同约定的方法，及时进行价格招标或询价，根据其询价结果，对其进行核价：确定价格、品牌、材质、参数等。

3.在变更某项材料、设备时，通过市场调研和经济指标分析，可能引起的造价增加或减少时，应对其进行成本控制。

4.现场收量

对现场土石方工程、隐蔽工程、签证中不能按图计量部分，及其他需要现场收量确定工程量的项目，进行现场测量收方。在收到施工单位整理后的收方成果文件，及时完成收方成果审核和资料整理工作，如有整改要求，及时要求其整改后重新收量。因单项签证涉及造价金额预期超过合同总价1%时，及时提出造价分析报告并报审，根据报审最终意见在签证单上签署明确核价意见。

5.技术、设计变更审核：因单项技术、设计变更引起造价上调预期超过20万元的，提出造价变更分析報告，报总经理审批。

6.索赔

（1）拟定引发索赔的控制点，如工期延误等，全程实施监控和预警，如发现符合合同索赔条件的情况出现，及时通知监理（项目部），并拟定索赔方案意见，报领导审批同意后，正式提出索赔。

（2）拟定施工方可能提出索赔的问题，如为我方可以预期的因素（譬如重大设计变更等，但不包括进度款到帐时间等我方不能预测的因素），全程实施监控和预警，如发现可能出现施工方索赔的情况，及时通知监理（项目部），并收集反索赔资料，拟定反索赔预案，施工单位正式提出索赔后，按合同约定的程序，及时处理索赔事宜，并将过程和结果报领导审批后执行。

四、结算审核阶段

工程完工后，在规定时间内完成结算资料的审核，提交：工程结算总价及其明细结算报告、各分项工程结算书、全过程的造价控制及分析评估报告等专业审核结算报告。

（一）结算资料的审查

1.首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。

2.工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。

（二）竣工结算的审查

1.工程竣工验收结束，在对结算资料的完整性审查后，按合同的规定时限完成对竣工结算的审查。

2.审核方法为全面审核法，包括所有实物工程量的审核，材料单价的审核等，审核依据严格按施工合同及相关文件的要求执行。

五、项目后评价

地产项目全程策划流程 篇4

1、测绘现状地形图

在确定开发项目后，联系重庆市勘测院测绘拟开发地块，并确定所需地形图份数，缴纳测绘费用后领取现状地形图（含管网）。

2、国土用地手续 2.1申请用地红线。2.2办理土地出让手续。

必须经过招、拍、挂程序取得土地使用权

3、项目立项

3.1编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”。

3.2根据项目规模大小：建筑面积10万㎡以上送市计委立项，建筑面积10万㎡以下送区计委立项。3.3如项目需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制，报市或区计委审批。3.4在取得建委初步设计意见书后，根据建委初步设计审查意见书下达的指标为依据编写下达投资计划及固定资产许可证申请并持有关资料向市、区计委申请下达年度计划及办理固定资产投资许可证。3.5计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。

4、规划定点、选址

4.1申办开发地块地质灾害危险性初审。4.1.1向市国土局大厅提交地灾评估申请资料

4.1.2根据审批情况，决定是否作地质灾害评估报告。若需作地质灾害性评估，联系有资质的评估单位进行地质灾害危险性评估，评估报告需经市地房局专家评审通过。4.1.3审批通过，领取批文，交资料员存档。4.2向区规划局提请定点手续审批

4.3审批同意后，向区规划局交纳40％的规划证照管理费，然后领取选址意见书、设计条件、规划红线图，原件存档、提供利用，复印件送相关部门。

5、修建性详细规划设计方案审批

若项目建筑总面积超过10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案审批

审批过程：详规方案报送区规划后，区规划上报市规划，市规划组织召开专家评审会，若通过，则形成请示并上报市政府审批。否则继续修改设计直至通过专家评审会。

审批通过后，市政府向市规划下达同意详规方案的批复，市规划在详规方案总图上划红线、盖章，领取市府批文及附图交本部资料员存档、提供利用，批文复印件送相关部门。6规划方案审批

6.1环境保护审批[申请环评书（表）编制要求通知书]。6.1.1 准备资料报区环保局审核：

6.1.2 取得“环评编制要求通知书”后，联系、确定环评单位，委托其编制环评书（表）并通过专家评审。

6.2在完成消防、绿化的设计方案后，开展以下工作： 6.2.1消防方案审批。6.2.2绿化方案审批。6.3规划方案审批。

审批同意后，领取规划用地许可证、方案审查意见书及方案，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

7、初步设计审批 人防（方案）、防雷（方案）、消防、绿化、综合管网专项设计，在取得上述设计初步设计图后，在等待项目初步设计图及说明过程中，首先进行专项设计的初步设计送审，下列工作除绿化需先取得消防初设审查意见书外其余均可同时开展：

7.1人防方案审批。7.2教委批复。7.3防雷方案审批。

准备设计方案原件1套（由策划部提供）报市防雷办审批。若有设计技术疑问，派员解释和答疑。审批通过后存档。7.4消防初设审批。7.5绿化初设审批。

7.6环境保护审批[环评书（表）审核意见]。7.7综合管网审批。7.8办理拆迁许可证。

办理程序详见《拆迁管理流程》。

8、建委、人防初设审定 8.1建委初设审批 8.2人防初设审批

9、规划施工图审批

9.1在取得建委初设审查意见书，完成人防、消防、防雷施工图设计后，在等待项目施工图设计中，首先完成（可同时开展）以下工作： 9.2人防施工图审批。9.3消防施工图审批。9.4防雷施工图审批。9.5环境保护审批[“三同时”审核意见]。9.6办理市政手续。9.7办理规划许可证。

10、办理施工许可证

取得建设工程规划许可证后，做以下工作：

10.1办理施工图设计审查备案书（建筑面积4万㎡以上须报市建委审查）。10.2申办招投标手续。10.3打印施工许可证。10.4施工许可证盖章

11、开工前手续准备

在办理施工许可证期间，可同时做以下工作： 11.1市政手续。11.2卫生许可证。

11.3若项目地块内涉及树木移栽、砍伐，应根据地块大小到市或区园林局办理相关手续。11.4办理施工用水、用电手续。

12、办理预售许可证

取得预售许可证后，许可证副本送房屋交易中心备案，正本存档。

13、天然气安装申请

房地产广告策划流程 篇5

房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：

准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）—→确定预算—→寻找广告公司

实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息

广告公司出媒体计划—→确定广告目标

—→主题确定及创意表现

—→广告投放时间的确定

—→媒体选择

传播阶段：各项活动和广告的正式推广

评估阶段：测定广告投放的效率

一． 准备阶段

1．拿地，规划出产品

一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。

2．确定预算

（1）广告预算内容

常见的房地产广告预算内容包括以下几项：

A． 广告调查费用

包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等

B． 广告制作费用

包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用

C． 广告媒体费用

购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用

D． 其他相关费用

是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用

（2）确定广告预算的方法

如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式

A． 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性

B． 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。

C． 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。

D． 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。

通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。

3．寻找广告公司

通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式：

（1）广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰；缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。

（2）经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者SLOGAN之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受；而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。

不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。

二．实施阶段

1． 广告公司了解项目及购买对象信息

只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项

目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。

2． 广告公司出媒体计划

（1）确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：

A． 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即卖点是什么？

B． 目标消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？

C．要传达给消费者的信息是什么？怎么样才能有效的传达这些信息？

D． 用什么来测定传达消息的效果？

（2）主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。

3． 广告投放时间的确定

一般来说，小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在二、三亿以上）时间会更加长一些，有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常可以分为如下四种：

（1）集中型。是指广告集中一段时间发布，以在短时间内迅速形成强大的广告攻势。优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激，以达到广告的效果，并能促成销售；缺点为广告费用集中于一段时间大批量的投入，发布时机的选择非常重要，若广告未达到预期的效果，则很难进行补救

（2）连续型。指在一定时期内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，以逐步加深消费者印象。优点在于不断刺激消费者，并节省广告费用；在于不可能每次都达到刺激消费者的目的，而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时间的广告攻势。

（3）间歇性。指间断使用广告的一种方式，即做一段时间广告，停一段时间，再做一段时间广告，反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机，注意销售对于广告的滞后型，还要考虑消费者的遗忘速度。

（4）脉动型。脉动型集中了连续型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势，集中了连续型和间隙型的优点，能够不断刺激消费者，还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。而广告时间的安排即广告周期的拟定，通常分为三个期间：

（1）引导期。作初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动

（2）公开期。楼盘被正式推向市场,一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪,一旦开盘,随着强销期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等，立体的促销攻击全面展开。

（3）续销期。为公开期后的续销行为，将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺，以达最圆满的成绩。

广告公司在拟定广告时间的同时，即制定广告节奏的安排，同时预先估算每段时间需要投入的费用。

在这里，选择广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关，小项目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。

4． 媒体选择

房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具，通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选择不同的媒体以及如何正确的组合不同媒体是极其重要的。

一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选择媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体选择是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及广播，高档项目除了在《北青》，更多的会选择《经济观察报》及《三联生活周刊》《IT经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。

大多数房地产的广告媒体会采用户外媒体、印刷媒体、和报刊媒体三种形式，户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都比较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面光，客源层多。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。

三．传播阶段

在此阶段，前期各项准备已经非常具体充沛，一旦项目开始运作，就启动整个广告计划。在这个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的非常详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在这个阶段，广告公司需要和销售总监密切配合，根据销售第一线及时反馈的情况来尽心广告计划的修改，若销售情况基本符合当初预制的，则广告计划改动不大；若有一定的差距，可以就内容和推广节奏上根据客户反馈的情况加以修改；但若销售情况极差就需要及时更改广告计划，不要使失误犯的更大。若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式，其实如果问题不是出在广告公司业务水平上的话，更换广告公司即劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在这种情况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品

沟通的不够，因此可以根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。

四．评估阶段

房地产开发流程项目开发操作流程 篇6

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓

向计委申报立项报告 ↓

计委函至规划局 ↓

规划局会签返计委 ↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓

规划局法征地意见函 ↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

旧城改造到区地政科

结果报市房地局

结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓

┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院

规划局办理建设用地规划

据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人

许可证

用地批准书,评估项目建设用地地价

│

│

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │

土地使用证

按规划设计条件征询意

│

见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房 │

│ 规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证 │

│

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置 │

│

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册 │

│

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

│

2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图

改造、移线方案

│

3.煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证

出施工图

开节能证明

│

│

│

运用“营销策划展示设计系统

到计委申请，列入

到税务局取税单

制作资料

计划（建委会签）

│

│

│

报价小组审查，领取内外销

到建委工程处领开工

持计划、税单到区计、经委领

许可证

审批表

投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │

建委、物价局下文批价 │

运用“营销策划展示设计系统”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售

到市政部门盖章，证明市政条件落实 │

四源费缴纳 │

到开发办市政处核实任务 │

开发办工程处同意招标 │

填招标申请书并到市招标办登记 │

招标办看现场 │

运用“投资项目概预算系统”编制标底 │

招标办审查标底 │ 开标会 │

定合同，写评标报告，发中标通知书 │

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工单位

质量总站受理

市统计局

市审查局审核

市开发办秘书

同意施工

质量监督

落实任务

资金来源，任

处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

1.小区内线

1.通知区园

1.按道路

1.到自来

1.到热力

（自建锅

1.到煤气公司

路委托设

林局绿化

方案进

水业务

公司报

炉房）

报装

计

办

行施工

科报装

装

1.环保

2.到规划科定

2.委托施工

2.交绿化费

2.市政办

委托线

2.委托线

局同

线路方案

3.配电室土

3.绿化施工

事处养

路设计、路设计

意锅

3.设计

建工程验

路队验

施工及

3.施工及

炉房

4.看现场

收

收

验收

验收

规划

5.施工

4.设备安装

2.到市政

位置

6.业务科检验

及验收

监理所

2.委托

同意接气

5.送电

下水报

设计

7.凭通气单到

装

3.到劳动

管网所办固 3.规划设

局报装

定资产转移 计

4.环保局

手续及通气 4.竣工验

审查消

手续

收

音除尘

8.凭接气单到 设备

液化气公司 5.竣工验收

办各户通气手续 9.通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

可参考下。

检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题

检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。

从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节

涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节

涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。

(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。

以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。

而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。

三、土地出让金方式存在弊端

商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。

其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。

因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

地产项目全程策划流程 篇7

关键词：房地产,项目管理,业务流程,信息化,KPI

0 引言

房地产开发业的信息化着重于概预算和工程管理等。而在项目管理方面存在:①涉及合作企业、供应商较多;②项目的运作流程变化多的特点, 至今还没有较好的信息化管理方法。因此, 将数字化业务流程的管理方法和技术应用于房地产开发业项目管理比较符合该行业的特点。

1 理论基础

1.1 业务流程管理的优势

计算机技术、网格技术和通信技术以及各技术软硬件的快速发展及其在工程项目管理领域中的广泛应用, 工程项目管理的信息化成为了必然的趋势[1]。随着网格计算机技术的发展, 网格计算机成为互联网发展的新阶段, 基于Grid的项目协同管理信息平台将成为未来的发展趋势[2]。把企业流程再造发展到将以职能为核心的传统企业改造成以流程为核心的新型企业[3], 使得事务处理规则、人和组织更加服从于业务过程的敏捷流动。业务流程从专业化分工职能管理, 经过业务流程再造工程, 结合信息技术 (IT) 得到了深入发展。

业务流程管理具有如下优势:①能够用计算机构建业务流程模型, 模型可存储、编辑、交换。模型可用国际标准表达成可视符号, 表示为交换和存储的格式, 也可转换为其它开发软件可接受的格式进入到开发环节, 实现计算机应用[4,5,6,7,8,9];②在业务流程中附加财务参数、人力资源参数、时间参数等属性数据, 进行定量描述;③能够在设计业务流程时方便有效地采用大量过去反复成功应用的最基础的业务单元进行构造;④能够利用数据和设置的指标进行过程模拟运算和逻辑推演, 以期得到对设计的业务流程模型的性能评估、路径逻辑评判、经济效能评估, 减少不必要的运行风险;⑤能够对业务流程的关键节点采用关键绩效指标 (KPI) 和设定业务规则, 由计算机处理绩效评估, 控制流程的效果;⑥能够对业务从需求分析、建模、开发和组装应用、部署、运行监控、再优化改进的整个业务流程生命周期进行管理, 如图1所示;⑦能够将设计出的业务流程模型直接开发或组装出计算机应用;⑧使管理人员和IT人员能够方便地对业务流程进行交流、交换, 并使业务和IT同步行动, IBM价值研究院称其为“业务和IT的对齐”[10]。

将数字化的业务流程管理用于项目管理需要解决业务流程的数字化表示、项目管理业务流程的建模、项目管理业务流程的参数属性、项目管理业务流程的过程模拟、项目管理业务流程的应用实现方法等。

1.2 业务流程的数字化表示

计算机要能够处理业务流程, 首先就需要一种语言来表示业务流程。现在人们倾向于采用WS-BPEL (业务流程执行语言) 标准。因为它得到众多厂家支持, 适合于分布式计算环境商务应用。然而BPEL语言很复杂, 难于阅读和应用, 它实际上是给计算机“看”的, 业务人员则更不可能使用。因此需要一种给人“看”, 使用方便, 并且业务人员、技术人员都用于互相交流的语言。目前业务流程建模符号 (BPMN) 比较适合这一要求。

业务流程执行语言 (Business Process Execution Lan-guage, BPEL) 是业界在XML、Web Service为基础的诸多规范之上提出的一种新型的业务流程定义语言。它是结构化信息标准促进组织 (OASIS) 正式批准的标准。它以业务流程及其参与者的交互为基础定义了业务流程的描述语法, 用于业务流程建模。BPEL的基本功能在于能够对Web服务加以编排和协调。WS-BPEL定义了一组用于创建Web服务合成的基本活动 (如表1所示) , 主要元素 (如表2所示) 和基本结构 (如图2所示) 。通过基本活动描述业务过程中的活动, 主要元素为流程的基本定义, 基本结构是文档的框架, 他们描述了业务流程。

业务流程建模符号 (Business Process ModelingNotation, BPMN) 是由业务流程管理组织 (BPMI, The Business Process Management Initiative) 开发的一套有关业务流程符号标记的标准, 目前由对象管理组织 (OMG, Object Management Group) 来维护管理。BPMN的主要目标是提供一些被所有业务用户容易理解的符号, 从创建流程轮廓的业务分析到这些流程的实现, 直到最终用户的管理监控。BPMN弥补了从业务流程设计到业务流程开发的间隙。BPMN业务流程图由一组图形元素构成。它们是:流对象 (Flow Objects) 、连接对象 (Connecting Objects) 、甬道 (Swimlanes) 、人工信息 (Artifacts) 。流对象是核心元素, 表示在业务流程运行过程中特定业务的活动, 发生的事件和流程的分支和聚合。连接对象将流程对象连接起来组成业务流程的结构。甬道用来区分不同部门或者不同参与者的功能和职责。人工信息添加到建模的业务流程上下文中作为信息备注, 便于人员理解。4种基本元素如表3所示。

1.3 业务流程模型的建模

为能在计算机上建立业务流程模型, 业界通常编写一个业务流程建模工具 (程序) , 用图形化BPMN符号表示流程, 供人们建立流程模型。模型能够被业务分析师、架构师、IT开发人员、客户等各种角色的人员编辑和交流。模型转换成BPEL语言存储。有的程序还能够将模型转化为UML语言格式或其他与开发工具配套的语言格式, 供开发人员进一步开发实现计算机应用。也有的系统在建模工具的后端接上流程引擎, 直接执行流程, 或者接入SOA架构, 由服务组合来实现流程的运行, 如图3所示。

2 案例实践

2.1 案例背景

云南省城市建设投资有限公司是2005年4月成立的现代大型国有企业, 经过六年的发展, 公司总资产逾300亿元, 拥有10多个控股子公司。

昆明市第一人民医院北市区医院是云南省城市建设投资有限公司控股并建设的一个项目。该项目占地92.5亩, 总建筑面积151475平方米, 工程投资概算7.9亿元。项目将医技楼、病房楼、门诊楼三大主要建筑项目总包, 及近百个分包, 涉及施工、监理、造价咨询、检测、劳务、原材料供应商在内的大小协作单位上千个。

2.2 项目管理施工阶段

房地产项目的运作过程如图4所示, 一般包括如下阶段:立项和可行性研究、取得土地使用权、拆迁安置、施工前准备工作、项目施工、竣工验收等。立项和可行性研究、取得土地使用权、拆迁安置阶段属于项目的确立期, 主要依靠人员的活动。施工前准备工作、项目施工, 甚至包括竣工验收阶段主要为工程性的活动, 属于现场管理。它有一定的规范性, 但由根据工程承包和分包的规模、建设单位、施工单位、监理单位和造价单位分担的任务不同而在管理流程上存在不同的编排。由于整个房地产项目及其复杂, 为研究的方便, 们选择现场项目管理作为本案例的研究样本。现场管理包括施工前准备工作、施工阶段和验收。

施工阶段横向供应链中主要的组织有:总经理/总工程师办公室、项目经理部、其他相关部门、施工单位、监理单位。设计到的主要文件参数有:施工总计划、施工总体进度计划表、施工方案、技术交底制度、施工方案、工程质量检查表、工程整改通知单、工程质量检查表、工程整改通知单、工程质量检查表、工程改通知单、竣工验收备案表、竣工验收表。IBM的Web Sphere系列套件中用于建模的软件为Web Sphere Business Modeler。Oracle公司的BPM套件也很著名。我们采用IBM Web Sphere Business Modeler建立模型。施工前准备工作模型如图5所示。包括图纸会审、制定施工方案、施工单位进场等流程。

项目施工模型包括可选的甲供材料 (即建设单位提供大宗材料) 、可选的工程预付款、三个并列的现场施工、监理巡视和抽检、建设方巡视处理问题和协调活动、阶段验收、阶段工程款审查支付等。该阶段是一个循环的工作流, 可按照国家标准[5]的分布工程循环, 即地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、室外建筑环境、室外安装, 具体内容可能根据实际情况按照子分布工程或分项工程组合进行。

2.3 项目管理业务流程信息化

我们通过IBM公司的Web Sphere IntegrationnDeveloper来图形化地处理这种业务流程调用编排。下面是项目施工阶段的月计划完成审批场景。首先由建设单位接收施工单位的月计划完成表, 然后交给监理单位审核, 同时也交给造价咨询单位审核。监理单位和咨询单位审核后再由建设单位审批, 然后交财务部门审核拨给进度款。采用IBM Web Sphere Business Modeler建模形成的业务模型如图6所示。

Modeler记录的成本、时间参数等参数如图8所示, 人力资源、组织等参数如图7所示。这些参数通过过程模拟分析, 能够得出业务流程的运行性能、可行性和瓶颈。

关键业绩指标 (KPI) 是根据业务目标跟踪业绩的重要度量方式。KPI具有目标和/或范围, 以度量关键业务活动的业绩好坏。在Web Sphere Business Monitor中关键业绩指标 (KPI) 显示为业务度量。KPI依据业务目标建立。业务目标是一种可量化、可度量且面向结果的基本参照。该目标可转换KPI, 使企业能根据预定目标来度量过程的某一方面。在Web Sphere Business Monitor中, KPI将与实际结果比较以确定成效。我们在施工准备的图纸会审形成会议纪要任务中定义关键业绩指标如图9所示。

4 总结