小区物业法（精选8篇）
物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。
小区物业管理系统的主要功能有以下方面：
第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。
第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。
第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。
第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。
第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。
第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。
第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。
第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。
第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。
随着计算机网络技术的发展, 人们生活水平与文化水平的提高, 各种各样的虚拟社区生活已经成为人们生活中不可或缺的部分, 它成为人们生活中的一种工具, 一种平台。而虚拟物业小区是网络时代的重要产物, 它以现实物业小区为原型, 在人们的现实生活中日益展现出它的社会功能和价值。
一、虚拟物业小区发展现状
(一) 虚拟社区发展现状
1、虚拟社区的概念。
瑞格尔德把虚拟社区定义为:“一群主要借用计算机网络彼此沟通的人们, 他们彼此有某种程度的认识、分享某种程度的知识和信息、在很大程度上如同对待朋友般彼此关怀, 从而所形成的团体。”
2、虚拟社区发展现状研究。
目前, 研究虚拟社区的文献很多, 主要包括:虚拟社区的重要性研究、虚拟社区建设过程中的信息安全问题等。在现实生活中, 虚拟社区已经出现了很多模式, 比如说人们经常浏览的论坛、博客等都是虚拟社区的形式。
(二) 虚拟物业小区发展现状
1、虚拟物业小区的概念。
虚拟物业小区是指:以计算机网络为载体, 物业管理企业、业主委员会和业主通过三方的交互作用, 以追求高品质的物业小区生活为共同目的, 营造出来的情感交流, 展现自我价值的业主自我管理, 体现物业管理公司管理价值相结合的虚拟社区。
2、虚拟物业小区发展现状。
虚拟社区理论已经比较成熟, 并在实践中被广大参与者所接受, 但是虚拟物业小区只是一个概念, 并没有在实践中广泛应用。就重庆而言, 90%以上的物业小区都有自己的网站, 但是该网站大部分是以论坛或官方网页的形式出现, 并没有形成真正的虚拟交互平台。因此, 没有有效发挥网络对物业小区管理的作用。
二、虚拟物业的小区构建
(一) 前提假设。
虚拟物业小区不仅依赖于计算机网络技术, 还依赖于现实物业小区, 它的构建必须建立在一系列前提假设的基础上;笔者认为虚拟物业小区的构建必须有如下的假设条件:
1、网络平台的搭建。
虚拟物业小区是以计算机为载体, 以网络为交流平台。那么在虚拟物业小区的构建过程中必须要搭建相应的网络平台。由于虚拟物业小区是一个发生三方 (业主、业主委员会、物业服务企业) 交互的虚拟社区, 因此平台搭建过程中必须要有承办者, 通常应该由物业服务企业负责网络平台的搭建。
2、物业小区业主的参与交互。
虚拟物业小区的交互是以物业服务企业、业主委员会和业主为主体, 前两者作为正式组织, 并不存在交互的难度问题。那么, 业主作为一个分散的群体, 其是否参与交互则关系到虚拟物业小区是否能够顺利运转的前提性问题。因此, 虚拟物业小区的构建必须建立在广大业主自愿、积极参加的假设基础之上。
3、物业服务企业的后台管理。
虚拟社区建立起来以后需要进行相应的网络管理工作, 那么在建立之前就必须明确后台管理的相关责任人或是负责单位, 这样才能保证整个交互过程的无障碍, 保证交互效果的优良性。
4、业主委员会的监督。
虚拟社区与现实社区相比较一个突出的问题就是信息传递的真实性保障问题。由于已经假设物业服务企业为网络平台的搭建者和后台的管理者, 那么就存在着交互过程中信息的对称问题、信息的偏向性问题。要想保证信息对物业服务企业和业主同样有效, 那么就必须由第三方进行监管, 在这里将监管方定义为业主委员会。
(二) 虚拟物业小区的构建
1、虚拟物业小区模型。
虚拟物业小区是以物业服务企业、业主委员会、业主为主要参与者和管理者, 体现物业管理职能、引导物业服务的综合性虚拟社区。其中, 业主是虚拟物业小区的核心和主体。物业服务企业是虚拟物业社区的管理者和服务者, 业主委员会是虚拟物业小区的监督者。通过设置多种界面进行交互, 增强业主的参与度, 通过虚拟物业小区管理来提升现实物业管理小区的管理水平。
2、虚拟物业小区的形式。
虚拟物业小区可以有多种形式:典型虚拟物业小区主要包括小区网页、目前最受网民欢迎的社区博客, 等等。
3、虚拟物业小区交互过程模型。
虚拟物业小区的主要成员为业主、物业服务企业、业主委员会。他们在由物业服务企业提供的虚拟社区中进行信息等交流;三者都必须遵守信息共享规则;在此基础上进行信息的交互。通过交互, 三方的信息有效地传递, 为管理提供方便, 为生活提供便利, 同时提升生活品质, 达到满意的目的。虚拟物业小区的成员在心理上得到满意之后就会增强对整个物业小区的情感投入, 加强小区的各方面建设。在整个交互过程中要注意信息的反馈沟通, 使整个运作按原计划进行, 在执行过程中如果出现偏差, 那么要注意控制, 这里的控制是指虚拟物业小区的三方参与者为了实现既定的目标, 对虚拟物业小区的实际运作进行检查、监督、衡量效果并找出偏差, 根据偏差及时调整实际活动, 使实际与目标相吻合。 (图1)
三、虚拟物业小区管理运作过程中应注意的问题
虚拟物业小区是虚拟社区的一种形式, 同时它又具有自己的特点, 因此在运作过程中要加强管理, 提高管理效果。
(一) 交互过程管理。
虚拟物业小区有别于现实物业小区, 在虚拟物业小区里进行交互是以计算机为工具、以网络为平台的, 因此为了保证交互的正常进行, 需要进行事前、事中、事后的管理。
1、交互之前的注册管理。
在虚拟社区参与者进入网络交互之前, 为了保证交互过程中的安全性, 要确定交互主体的身份。物业服务企业要先为虚拟物业小区业主注册信息, 同时, 业主变更后要在虚拟物业小区中做及时的更改, 如果有其他参与者要加入到该虚拟物业小区进行信息交互, 那么必须进行实名制注册, 由物业管理服务企业审核后方可进入网络平台进行交互。同时, 由于为了确保虚拟物业小区参与者的相关信息不被泄漏, 物业服务企业必须履行其为业主保密的义务。
同时, 为了保证交互的正常有效进行, 在进行交互之前, 以物业服务企业、业主委员会为主体, 广大业主参与来共同制定交互规则或信息共享规则。凡进入虚拟物业小区进行交互的参与者必须遵守交互规则。
2、交互过程中的管理。
在交互过程中, 还存在交互信息的安全性、健康性问题。为了保护广大业主或者是参与者的利益, 物业服务企业必须做好后台管理, 及时规避一些不符合信息交互规则的信息的传发。同时, 为了使虚拟物业小区真正起到方便管理、方便娱乐生活的作用, 还必须保证交互信息的有效性。这就要求物业服务企业的网络管理人员能够有效检索和传送信息, 并且要调动广大业主的积极性, 从而拓宽信息渠道。
3、交互过程中的管理控制和事后控制。
如果参与者进行交互过程中出现了违背交互原则的问题, 那么物业服务企业就要对参与者进行处理, 比如说拉进黑名单或者将该参与者踢出虚拟物业小区, 并制定允许违背规则参与者重新进入社区进行交互的条件。如果通过虚拟物业小区交互后没有形成预想的社区满意结果, 物业服务企业、业主委员会、业主就要通过投票等方式对交互问题进行表决, 提出改善措施, 提高社区满意度。
(二) 虚实结合, 发挥双重功效。
虚拟物业小区能够方便管理、提高管理效率, 提升业主的生活品质, 但并不意味着虚拟物业小区可以完全替代现实物业小区的管理。虚拟物业小区必须以现实物业小区为依靠原型, 在现实物业小区不断提高管理水平的同时, 提供一个网络交互平台。通过这个平台可以提高物业服务企业的管理水平, 同时打破业主之前信息交流不通畅的现实问题。大家在网络上进行交互, 能够更好地形成邻里关系, 从而更好地促成宜居环境的形成。但是, 很多现实问题还必须经过实体物业小区来解决, 比如说小区内的设施设备维修问题, 我们只能在网络上进行报修手续, 实际的操作还必须经过物业小区实体来完成。
因此, 要想更好地实现虚拟物业小区的服务功能, 必须虚实结合, 发挥双重功效。
(三) 虚拟物业
小区参与者加强自我控制。在虚拟物业小区运作过程中, 三方参与者都扮演着重要的角色, 起着重要的作用。那么就需要三方参与者提高自我管理意识。物业服务企业要做好相关的前台搭建、运作过程控制、后台管理的相关工作。同时, 本着为小区业主服务、对小区业主负责的态度来进行管理。
虚拟物业小区管理运作过程中的监督是必需的, 它是交互正常进行的需要, 是保证交互安全的需要。因此, 业主委员会要充分发挥其监督功能, 保证整个交互过程的公平、安全、高效。
虚拟物业小区业主是一个分散、个性化强的群体。如果完全靠业主委员会的监督, 靠物业服务企业的管理来保证交互的进行, 那么这种交互就带有了被动的色彩。因此, 物业小区业主要具有自我管理意识, 保证自身遵守交互规则, 同时能够积极为虚拟物业小区的管理献计献策。
其他参与者, 进入虚拟物业小区进行交互的其他参与者都是通过严格的资格审查才确定参与者身份的。那么, 这部分参与者必须本着在服务物业小区的同时实现自身利益的原则进行交互。
四、结论
虚拟物业小区是网络经济条件下的重要产物, 它是现有物业企业管理模式的有效补充, 它的建立减少了管理的复杂性, 增强了管理效果, 提高了业主的满意度。但是, 由于它是一种新生事物, 有其顽强的生命力, 同时也存在着一些局限性, 在实际运作过程中要加强管理, 通过有效的控制, 使这种管理模式更好地服务企业、服务业主。
参考文献
[1]王卫东.关于互联网方法和行为的研究[D].中国人民大学博士研究生学位论文, 2003.
[2]高丹桂.探析“虚拟物业小区管理”.上海地产, 2009.2.
[3]蒋永忠, 张颖.管理学基础[M].东北财经大学出版社, 2009.2.
要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：
第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。
第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。
第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。
补充：
物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”,以致缺少小区民主管理的“实施人”,各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:
一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过
在学习、工作或生活中，大家最不陌生的就是标语了吧，标语在一定程度上反映了社会经济制度的本质和社会的文明程度，它的意义十分重大。标语的类型多样，你所见过的标语是什么样的呢？下面是小编收集整理的`小区物业宣传标语，希望能够帮助到大家。
小区物业宣传标语11.讲文明，树新风，文明祭奠!
2.造林千日功，火烧当日空。
3.一颗烟头能毁千顷林、半柱香火可烧万亩绿!
4.清明祭奠做文明人，只送鲜花纸不焚。
5.清明时节，细雨纷纷，祭奠先人，骨肉情深;鲜花一朵，告慰亲人，改变陋习，祖先欢欣。
6.平安清明，安全第一。
7.栽树千日功，火烧当日空。
8.千辛万苦造林，切莫一火全焚。
9.林木生长数十年，火灾焚毁一瞬间。
10.十年树木皆辛苦，一朝失火前功弃。
11.纸火危险，祭祀在心。
12.森林火灾重防范，严控火源是关键。
13.森林防火千秋业，生态安全万代兴。
14.建设秀美山川护林防火当先。
15.共享森林美景，严防森林火灾。
16.护林木，不吸烟，文明就在你身边。
17.珍爱森林，防火于未“燃”。
18.防火，靠你靠我靠大家，人人有责;
19.灭火，打早打小打完了，事事无患。
20.森林资源是全社会的共同财富，21.森林防火是全社会的共同职责。
22.身在绿海中，防火记心中。
23.群策群防，森林防火有力量;
24.严查严管，森林安全有保障。
25.与时俱进兴林业，依法治林抓防火。
26.冬春草木干，防火要当先。
27.森林是生命摇篮，火灾是森林杀手。
28.一棵大树可造千万根火柴，29.一根火柴可毁千万棵大树。
30.林木生长数十年，火灾焚毁一瞬间。
31.千辛万苦造林，切莫一火全焚。
32.一颗烟头能毁掉千顷林海，33.半柱香火可烧光万亩绿原。
34.十年植树难成林，一朝山火前功弃。
35.枝繁叶茂逾百年，化为灰烬一瞬间。
36.火苗背后就是荒漠。
37.千里长堤溃于蚁穴，万顷森林毁之烟蒂。
38.千里长堤溃于蚁穴;万顷森林毁于星火。
39.栽树千日功，火烧当日空。
40.致富千日功，火烧当日穷。
41.造林千日功，火烧当日空。
42.十年树木皆辛苦，一朝失火前功弃。
43.一杯美酒是一次车祸的序曲，44.一个烟头是一场大火的前奏。
45.小小烟头不算大，森林景观它吞下。
46.万绿成荫久长时，星火燎原一瞬间。
47.火能带来光明，也能卷走文明。
48.一棵树木十年才成材一根火柴瞬间可毁树。
49.片片绿叶汇成万顷绿洲，星星之火可毁涛涛林海。
50.退耕还林好国策，锦绣中华添绿色;
51.若是大意着了火，毁掉千秋万代业。
52.十年难育一棵树，星火能毁万亩林。
53.万人防火不算多，一人疏忽惹大祸。
54.疏忽一时，火光四起，警惕一时，绿树常青.55.十年树木，百年成林;
56.一场大火，化为乌有。
57.点点烟头火，可毁万亩林。
58.森林火灾危害大，害人害己害国家。
59.森林，生命的起源;火灾，森林的终结。
60.一点星星火，能毁万亩林。
小区物业宣传标语21.手下留情，脚下留青。
2.资源有限，环保永恒。
3.资源有限，生命无限。
4.爱护环境，美化市容。
5.乱抛垃圾，有损人格。
6.拒绝废气，还我明净天空。
7.生命在于绿，环保在于行。
8.青青园中草，人人爱护好。
9.让风沙止步，让蓝天永恒。
10.地球是我家，环保靠大家。
11.垃圾分一分，环境美十分。
12.要做清洁龙，不做垃圾虫。
13.讲清洁卫生，树文明新风。
14.绿叶配鲜花，环保衬美化。
15.治理刻不容缓，防止同步进行。
16.减少噪音，创造美好生活环境。
17.小区是我家，清洁卫生靠大家。
18.搞好市容卫生，造福子孙后代。
19.还我绿色小区，建我绿色家园。
20.乱丢乱吐可耻，讲究卫生光荣。
小区物业宣传标语3● 手下留情，脚下留青。
● 资源有限，环保永恒。
● 资源有限，生命无限。
● 爱护环境，美化市容。
● 乱抛垃圾，有损人格。
● 拒绝废气，还我明净天空。
● 生命在于绿，环保在于行。
● 青青园中草，人人爱护好。
● 让风沙止步，让蓝天永恒。
● 地球是我家，环保靠大家。
● 垃圾分一分，环境美十分。
● 要做清洁龙，不做垃圾虫。
● 讲清洁卫生，树文明新风。
● 绿叶配鲜花，环保衬美化。
● 治理刻不容缓，防止同步进行。
● 减少噪音，创造美好生活环境。
● 小区是我家，清洁卫生靠大家。
● 搞好市容卫生，造福子孙后代。
● 还我绿色小区，建我绿色家园。
● 乱丢乱吐可耻，讲究卫生光荣。
小区物业宣传标语4一、事故隐患不除，等于放虎归山。
二、安全是生命之本，违章是事故之源。
三、关爱生命，安全发展。
四、平安社区靠大家 社区平安惠大家
五、推行安全标准化，促进企业本质安全。
六、安全社区 人人有责
七、安全规程系生命 自觉遵守是保障
八、生命宝贵 安全第一
九、用您的责任和细心，谱写安全的永恒旋律。
十、让祖国的花朵在安全的环境中健康成长。
十一、守法才能平安平安才能回家
十二、综合治理，保障平安。
十三、创建平安新环境 构建和谐新社区
十四、为了您和家人的幸福，请时刻注意安全。
十五、安全伴一生一世，幸福在你家我家。
十六、特种作业人员必须持证上岗。
十八、安全网，挽留宝贵生命。
十九、守法 护法 建设平安社区
二十、安全第一，预防为主，综合治理。
二十一、人人参与防范 社会和谐平安
二十二、宣传安全文化 传播安全知识
二十三、建平安社区 享和谐生活
二十四、提高安全意识 倡导文明风尚
二十五、上班上学家无人 停火关电锁好门
二十六、社区是我家平安靠大家二十七、一人安全 全家幸福
二十九、建设安全社区 营造和谐家园
三十、建设安全社区 构建和谐社区
三十一、人车分离 各行其道
三十二、消防事关你我他，安全系着千万家。
三十三、共建安全社区是你我的义务，共管安全社区是大家的职责。
三十四、人人都享受安全、人人都享受健康。
三十五、弘扬互助礼让精神 打造平安祥和城区
三十六、生命至高无上，安全责任为天。
三十七、治理隐患，防范事故。
三十八、社区是我家 安全靠大家
三十九、人人讲安全 安全为人人
四十、企业要发展，安全是保障。
四十一、社会治安综合治平安社区大家建
四十三、方便给别人，安全自己有。
四十四、安全社区 人人共享
四十五、平安建设 人人有责
四十六、增强安全意识 提高安全素质
四十七、全民齐努力 共建平安城
四十八、千家同普消防曲 万家共筑幸福路
小区物业宣传标语51、共管同心，和谐同行。
2、和谐物管，美好生活！
3、优美环境，优良秩序，优质服务；
4、全面提高物业服务质量，努力扩大物业管理覆盖面；
5、促进物业管理发展、加快田园城市步伐。
6、创安全文明社区，建安居乐业家园。
7、物管联着你我他，文明和谐靠大家！
8、居住改变习惯，物管促进文明。
9、物业管理，让生活更美好！
10、物业管理是改善人居环境的内在需求；
11、物业管理是保障民生需要的重要方面；
12、物业管理是提升居住质量的重要手段；
13、物业管理是物业保值增值的重要条件；
14、物业管理是节能减排，低碳生活的促进力量；
15、物业管理是扩大居民消费的重要环节；
16、物业管理是促进基层民主建设的重要平台；
17、物业管理是解决就业的重要途径；
18、物业管理是维护稳定，构建和谐的重要力量。
19、物业管理，有序参与，依法维权，互利互惠。
20、管理规范，服务优质；经营合法，履约诚信。
21、规范管理，贴心服务。
22、世人均需爱，同天覆，同地载。
23、孝心，爱心，事业心，责任心，心心关系幸福度。
24、共有家园，共管共享共维护；
25、创建和谐物管，维护合法权益；
26、服务提高生活品质，物管改变行为习惯。
27、共建和谐家园，共筑田园城市。
28、尊重民意，维护民利，改善民生，造福民众。
29、提示，公示，制止，报告，事事连着你我他。
为加强城市艺墅小区的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本规约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，必须遵守政府有关物业管理方面的法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、我们委托物业服务企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业服务企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业服务企业的各项管理工作。
五、业主和物业使用人对物业服务企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业服务企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、我们要加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守《天津市住宅室内装饰装修管理办法》，要事先到物业服务企业办理有关手续。物业服务企业对装修房屋活动进行指导和监督，如业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不纠正的，物业服务企业可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会或送交有关行政管理部门依法处理。对于业主装修产生的各种建筑垃圾，必须由其清理。
八、业主如委托物业服务企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维护、养护，应支付相应费用（保修期以内的除外）。
九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，十、与其他非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本管理规约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
4、损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
5、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
7、践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
8、在公共场所、道路两侧乱设摊点；
9、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、、乱挂、设立广告牌；
10、随意停放车辆；
11、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
12、违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
13、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、根据政府有关规定禁止安装境外卫星接收器。
十三、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十四、按规定交纳物业服务企业应收取的各项费用，如不及时交纳，则处以每日千分之五的滞纳金。无故连续三个月拒不交者，依法由物业服务企业追究其责任。
十五、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十六、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十七、如有违反以上行为者，依照国家有关法律法规处理，严重者移交司法部门处理。
十八、未成年人如有违反以上规定，其责任由其监护人承担。
住宅小区智能化是社会经济发展的需要。所谓智能化是将建筑、设备、运行服务及管理等要素进行综合优化,使其发挥多功能、高效益和高舒适性的住宅建筑和运营模式。人们对住宅智能化的要求大致体现以下几个方面:a)高度安全性的要求,包括防火、防盗、防爆、防泄漏等;b)舒适的物质环境和物理环境;c)先进的通讯设施与完备的信息处理终端设备;d)家用电器与设备的自动化、遥控化、综合化及智能化控制;e)资源使用及支付方式的网络化、智能化f)家庭化工作方式的需求。
1 小区安全防范子系统
1.1 监控报警联动装置
在小区出入口设置门岗,同时在小区的出入口,单元进出口,主要路段、围墙绿化带及停车场安装监控摄像机,通过电动云台对镜头的控制,完成小区的全方位监控。监控机房值班人员24小时值班,并可24小时录像存储,提供录像证据。周界防范报警采用红外线探测器,通过信息传输网络和控制设备相连,一旦发生非法越界行为,红外对射报警探头会立即报警联动周边摄像机跟踪摄像,并自动启动录像机录像,通过画面,值班人员可以随时切换到所观察的每个画面,显示出报警的时间和位置,管理人员可及时采取相应的措施。
1.2 电子巡更管理系统
为了强化安全防范功能,小区设有电子巡更管理系统,在小区相应的位置设置巡更签到器,规定保安人员的巡更路线和时间,保安人员配带签到器巡逻,控制中心的电子地图上就显示出配带签到器的保安人员的位置。保安人员在规定的时间内,按照规定的路线完成巡逻任务。当巡逻人员没有[收稿日期]2011-10-08
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[作者简介]张宝风,女,山西屯留人,太原理工大学毕业,建筑经济师。
按规定的时间到达规定的地点巡逻,控制中心即有声光报警信号,控制中心即可查询其所在位置,并用对讲机与其联络,指挥其行动,亦可处理突发事件。
1.3 住户报警与对讲防盗门控
户内安全防范系统主要包括门铃对讲系统和室内防灾探测报警单元。对讲系统主要由单元门口主机,住户室内分机、电控门锁、电源等组成。住户可根据与来客的对话了解对方,确定是否开门,防盗作用非常明显。对讲系统的单元主机纳入小区管理网络,来客在呼叫住户的同时,信号已传到管理网主机。户机上增加紧急呼叫按钮,可直接与管理中心联系,便于值班人员及时了解和处理所发生的情况。户内防灾探测报警系统是用于防盗、防灾、防可燃气体泄漏,紧急求救等。在住户窗内安装碎玻探测器,在卧室和客厅内安装烟感探头和紧急求救按钮,在厨房内安装煤气泄漏报警器,在卫生间内安装紧急求救按钮,发生事故时,除自动报警外,住户可通过紧急按钮向中心发出求救信号。住户不在家时,当发生盗警、火警、煤气泄漏等异常情况时,住宅内的声光报警系统启动,并经过管理中心向布防时所设的传呼、手机及电话号码发出信息,通知业主本人,与此同时信号传递到管理中心,在管理中心的屏幕上可显示出发生报警的具体楼号、房间,并可知道是哪一类报警,通知相关人员赶赴现场及时处理。
2 信息管理子系统
2.1 远程抄收与管理IC卡
自动计量收费系统主要配置的设备有电子测量表、数据采集机、计量管理机等,用几根总线挂接用户的计量表,并与数据采集机相连,通过采集机传输至三表计量管理机。工作人员可直接通过系统统计、核算,并将系统与银行联网,定期通过银行系统在住户的交费卡上扣取费用,同时住户也可以通过系统查看自己交费及帐户的情况,免去了抄表、收费对住户的打扰,也减轻了管理人员的劳动强度。
2.2 车辆出入与停车管理
对进出小区的车辆管理,分为小区常住户和临时车辆。常住户的车辆有固定车位,车主备有物业部门发放的感应或IC通行卡。该IC卡所储存的信息在发卡受权时,也同时寄存在中心管理计算机中,当常住户车辆出入时,读卡机识别判断有效卡并发出信息控制道闸,车辆通过地感应线圈后,管理系统发出信息,通过结束,控制道闸落下,恢复原状。临时进出的车辆,购买一次性车辆通行卡方可通行,卡和车必须对应,否则出口处不得放行。
2.3 供电设备监控
电气监控主要设置高、低压进线开关,低压出线开关的状态监控、电流、电压、用电量的监测和监控,变压器的温度显示及超温报警。
小区照明采用光、电自动控制系统,光线暗时,光电开关自动开启。
2.4 紧急广播与背景音乐系统
在小区的公共空间设置背景音乐,背景音乐能掩盖噪声,并创造一种轻松和谐的气氛,使人感到轻松和舒适。背景音乐和广播系统共用一套系统,正常时播放背景音乐,也可作为物业广播,遇到紧急情况时,可切换到紧急广播,紧急广播有优先权。
3 信息网络子系统
网络时代,人类日益渴求智能化、信息化的家居生活,小区的计算机网络布线系统能满足灵活应用的要求,即在任何一个信息插座上都能连接不同类型的终端,既能满足现在通信技术的应用,又能满足未来通信技术的发展。小区通过这个系统承载各种宽带业务,将信息高速公路延升至小区家庭,为用户提供多种服务,用户在家中即可享用VOD、高速上网等小区服务、休闲娱乐。
3.1 综合布线概述
结构化综合布线系统,可以通过一次布线工程提供各种语音、数据、图像或视频通信系统的通信线路。
设备间设置在小区物业部,由设备间向各建筑物敷设多模光缆,在每栋楼内设配线间,再由配线间把电缆引至各单元配线架,最后由每栋楼的各单元配线架敷设至各层用户信息插座。
3.2 综合布线系统和设备的连接
a)与电话系统之间的连接:建筑物内直拔外线电话(或专线线路上通信设备)与综合布线系统之间的连接,是由当地电话局直拔外线引入建筑物后,经配线架外侧上保安装置和经各配线架上几次交叉跳接后,构成直拔外线电话的线路。
b)与计算机网络系统之间的连接:计算机与综合布线系统之间的连接,是先在计算机终端扩展槽上插上带有RJ45插孔的网卡,然后再用一条两端配有RJ45插头的线缆,分别插在网卡的插孔和布线系统信息出线盒的插孔上,并在主配线架上与楼层配线架上进行交叉连接或直接连接后,就可与其他计算机设备构成计算机网络系统。
不同的局域网络间网络的互联,采用路由器或网络交换器等,加上在主配线架相应的跳接,即可灵活方便地进行网络交换。
c)与监控电视系统之间的连接:采用综合布线系统中非屏蔽双绞线缆为链路以及采用视频信号,控制信号适配器与监视部分,控制室部分的监控电子设备匹配相连后,构成各摄像机及解码器与监控室控制切换,设备之间采用综合布线系统进行通讯监控电视系统。
3.3 有线电视系统
CATV系统由前端、干线传输和用户分配三个部分组成。
前端部分包括电视接收天线、频道放大器、频率变换器、自播节目设备、卫星电视接收设备、导频信号发生器、调制器、混合器以及连接线缆等部件。
小区共用一个前端,把前端接收处理、混合后的电视信号传输给用户分配系统。
用户分配是CATV系统的最后部分,干线经过放大器、分配器、分支器至各用户电视插座。每户设两个电视插座。
整套CATV系统不仅可以接收电视台发送的节日,还可接收卫星电视节目和自办节目。
摘要：通过对智能化运营模式的论述,揭示出小区智能化建设的必要性。
目前双流县共471个商品房物业服务项目，项目总面积达4189万平方米。全县物业服务企业总数为179个，其中本地企业（本县注册）总数113个，外地企业66个。
问题
物业服务企业理念定位不清。物业服务既是一个管理过程，更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业，包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等；而服务对象是业主。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清，管理及服务方式缺乏人性化，导致工作单一，服务质量下降，纠纷不断。
物业服务企业人员综合素质偏低。部分企业为降低运行成本，低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗，使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面，遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。
物业服务合同不甚规范。部分小区管理规约条款简单，文本不规范，内容与合同的条款不相符合，双方的责权利书面约定不平等，致使双方的合法权益得不到有效的保证。其中业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定是关键因素。
物业服务费收费率低。收费难问题一直困扰着物业服务企业，影响物业企业健康发展。物业费收取率低主要存在两方面因素，一是物业服务自身服务质量无法保障；二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念，缺乏“花钱买服务”的消费意识。很多业主未建立正确的消费理念，另外，社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导。
物业承接查验存在的问题。由于建管不分，同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事，造成了物业承接查验制度不完善；移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员，无法发现工程质量问题。在查验时，只知道项目及配套设施设备的有无，是否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。
小区未真正纳入社区管理。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题，由于管理、服务工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后，物业服务企业因无任何行政手段，只能对居民进行劝阻。
因此，物业企业承担了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外，由于政策滞后，政府一些部门在相互配合上缺乏整体性，对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。
开发商遗留问题影响物业管理工作。开发商遗留问题转嫁物业服务企业，多数小区由于开发商向业主交房屋之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的不满。
举措
加强培训，全面提升物业机构人员专业素质。开展有目的性的培训工作，全面提升物业服务机构人员的专业素质。
严格执行承接查验标准。认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准，在物业接管时，明确物业企业与开发单位的责任，杜绝此类问题的发生。
培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作。针对业主消费观念不成熟，部分业主大会违规操作的问题，物业企业要加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主规约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。
双流县房管局创新经验
对此，双流县房管局将以业主大会规范化运作为重点工作，在全省范围内率先创新业主大会运作模式，采取选举楼栋长，业主通过书面委托的形式，授权楼栋长行使业主权利，解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题，使楼栋长发挥议事、决策和监督职能，迫使业主委员会更好地履职。
六大创新手段：
行政部门齐抓共管、各司其责，建立联动机制。业主购房阶段，房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题；规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性（虚假宣传）；建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段，房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”，大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”；物价部门负责双流县物业小区收费备案及许可，查处违规收费，规范物业小区经营收费行为，协调处理物业区域内收费方面的纠纷；公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段，房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理。防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素；公安部门负责流动人口管理，支撑相关部门联合执法，查处业主委员会的违规操作，负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况（具体视小区大小来定），防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素；规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为；技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题，防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。
建立“三级网格化”管理。即房管局、镇（街）和社区，一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。
建立履约保证金，健全对物管企业的监督管理。防止物管公司收缴水、电、气费后“卷款逃跑”。
建立对业主委员会的监管体系。监督日常工作，年终作为“评优选先”的重要依据。
此项工作纳入县委、县政府目标考核体系。县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职，各负其责的情况进行目标考核。
创新宣传方式。对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为，制作专题VCR宣传片，形象生动便于记忆，形成较强的威慑力。
（作者单位：双流县房管局）
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