商品房交房条件法律

商品房交房条件法律（精选5篇）

商品房交房条件法律 篇1

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李涛

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因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。

一、案情概述

二十二户购房户（以下简称原告）于2007年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司（以下简称被告）签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定的交付期限是2008年11月8日前；交付条件选择是：

1、该商品房经验收合格。第二款特别约定：“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。2008年10月26日被告向原告等购房户发出了《交房时间顺延通知》，告知：“鉴于2007年—2008年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响，你所购买的商品房入住手续将顺延办理，具体交房时间以我公司书面通知为准。”2009年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在《竣工验收备案表》签暑备案意见并盖章。2009年2月中旬被告向原告等购房户发出《入住通知书》，该《通知书》通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于2009年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之中，故被告只出示《竣工验收备案表》复印件。原告等购房户认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中央“两会”期间到步行街拉横幅。当地房管局房产开发管理科于2009年3月9日向被告发出《通知》：“

1、停发《入住通知书》；

2、在15日内补办好商品房相关验收手续。”2009年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“

1、该项目于2009年2月18日经工程竣工验收合格、2009年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发《入住通知书》，并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续，经综合验收合格后方可通知购房户入住。

2、„„现公司认为按照合同的约定，交房 时间尚未超过雨天可顺延的时间，不存在延期交房的赔偿问题。因我局不是法律部门，对合同的条款无裁决权，建议双方能够协商解决，如果协商不成只能请司法部门处理。”2009年3月24日被告获得了规划验收合格意见书，2009年4月1日，当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室发出通知“经我办查验，该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全，基本符合验收条件，经我办研究，同意该项目交付使用”。原告得到此回复后与被告协商无法达成协议，故而起诉。

原告诉称：

2007年12月原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告依照合同约定履行了义务，但被告未能按合同约定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照双方的合同约定，被告应按日向原告支付万分之十的违约金（每户40000元左右）。理由：

1、“雨天按实际下雨天数计算延期交付”约定无效；

2、《竣工验收备案表》不能作为商品房验收合格交房的凭据，应符合2005年建设部颁布的《住宅建筑规范》国家强制标准，按照《房地产开发经营管理条例》规定经综合验收才能交房。

被告辩称：

1、按照双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款约定“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，当地气象局提供的资料表明，施工期间雨天数达170天，依此计算被告交房日期可顺延至2009年5月27日。被告实际交房日期在顺延期内，不存在预期交房，原告诉请商品房延期支付赔偿违约金的理由不能成立。被告出售的商品房已验收合格，符合约定的交房条件，原告拒绝办理交房手续，产生的后果应由原告承担。

2、该商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案表》，具备了国家规定的和合同约定的交房条件。根据2000年发布的《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工，工程监理等单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划，公安消防，环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案„„”，因此，“备案表”是各相关验收部门验收合格意见报告以及规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，所以“备案表”的取得标志着房屋建设工程验收合格并具备交付使用条件。虽然存在规划验收合格意见书正在办理中的瑕疵，但并不影响《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的效力。且“规划验收合格意见书”己在原告起诉前己取得，参照相关司法解释规定，应当认定被告交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的约定，被告向购房户发出的2009年2月22日交房通知应属有效。

二、双方争议的焦点

（一）、雨天顺延交房的约定是否合法有效。本案原告是否需要对“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”条款另提撤销之诉。

（二）、交房条件的标淮以什么为依据，本案合同约定“该商品房经验收合格”为交房条件是否符合国家强制性规定。

三、法院的意见

对于本案的审理，法院有两种不同的意见：

第一种意见 判决驳回原告的诉讼请求

理由：

1、原告与被告签订的合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 50386—2005）无效；

2、关于合同约定的关于“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，因现实中并非所有雨天都不能施工，故该条款有一定的不合理性；原告未在法定期限内以有重大误解或在订立合同时显失公平为由行使撤销权，因此，对于原告要求撤销该条款的主张不予支持；

3、因房屋施工工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间的雨天忽略不计是不客观的，故对原告提出的雨天计算应以双方签订合同之日起计算，不予支持。

4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，在进行备案时尚未收到所必需的规划部门出具的认可文件，故对该《备案表》的取得时间不能作为符合中华人民共和国国家标准可交付用户使用的时间。应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室综合验收合格时间，即以2009年4月1日为合法交付房屋时间，扣除施工期间雨天天数，被告未超过合同约定的交付房屋的最后期限，不存在违约逾期交付的情形，故对原告要求被告承担其商品房逾期交付违约金的诉请不予支持。

第二种意见 认为被告违约，应承担违约金（购房款×万分之三×违约天数）

观点基本与第一种意见相同，不同之处为：被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，其在备案的时间尚未收到规划部门出具的认可文件，应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室2009年4月1日综合验收为合法交付房屋时间，被告在不符合法定的交房条件即向原告发出交房通知存在过错，被告通知原告从2009年2月22日起陆续办理入住手续，故可认定被告自认雨天顺延因素已解除，之后被告未交付房屋的行为应属违约行为，应承担违约责任。由于被告始终在催促原告等购房户办理入住手续，而该商品房于2009年4月1日已属经综合验收合格房屋，故原告应当即时办理入住手续，由此所造成的扩大损失，被告不应承担。被告与原告约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金过高，属无效，应调整 到按日万分之三为宜。故应判决被告从2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的违约责任。

本案结果：原告撤诉，被告支付诉讼费结案。

四、笔者对本案的评析

（一）关于商品房交付标准适用法规问题

法院认为合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 50386—2005）无效值得商榷。法院仍以房管局“综合验收”为交房标准，笔者不予认同。因2004年国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发［2004］16号）中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，现房管部门己不在组织相关部门进行综合验收，已改为建设单位组织相关部门进行分别验收，将验收合格意见文件交质监部门备案。根据《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）11．0．1 规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。该交房标准与《建设工程质量管理条例》规定验收备案所需文件基本一致并不抵触。故笔者认为以建筑工程质量监督站签认的《建筑工程竣工验收备案表》作为“该商品房经验收合格” 的交房标准，同样符合《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）交付使用标准，不存在该“该商品房经验收合格”条款违反国家强制标准无效问题。

（二）雨天顺延交房的约定合法，法院不能以其不合理而撤销。

笔者也认为“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付” 该条款有一定的不合理性。因开发商应当预见房屋建设期间会有雨天而影响施工进度，虽然我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度，而气象局的资料是以降水量0.0mm以上即定义为雨天，显然并不是所有的雨天都可能影响施工进度。因此，在商品房买卖合同中开发商就应当考虑雨天因素确定交房时间，完全可以多预留影响施工的雨天天数而延长交房时间。开发商为了规避延长交房时间对商品房预售的不利影响，将雨天耽误工期的风险转嫁到购房户一方，虽对开发商一方有利，但又不属于法定意义上的显失公平。因此，在合同中开发商把“雨天按实际下雨天数计算延期交付”作为要约，购房户有权拒绝接受或提出修改意见，否则，只要购房户认可签定合同，就应当认定合法有效。因该约定条款符合《合同法》意思自治、契约自由原则，没有违反法律禁止性规定和强制性规定，不存在法定无效的问题，也不存在重大误解和显失公平，法院无法律依据对该约定条款进行撤销。

五、本案的启示

1、交房标准要明确依据。《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项：1．该商品房经验收合格； 2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格； 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。笔者建议，这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。就此，谈谈笔者对于这些交房条件的一些认识。

一是该商品房经验收合格。

《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件，所以在实践中缺乏统一的操作标准。开发商一般认为交付的商品房经过竣工验收，也就是经过勘查、设计、施工、监理、建设单位对该商品房的土建、水电等项目的验收合格后即可交房。购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房，而究竟要开发商出示什么东西才收房，购房人自己也很困惑，这样极易产生开发商与购房人之间的矛盾冲突。

所以，当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时，双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件（如《建设工程竣工验收报告》），这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。二是该商品房经综合验收或分期综合验收合格。

根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段，更是对购房人权益的有效保障。

可是近年来，几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件，交楼前要完成综合验收几乎是一句空话；而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收，而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发［2004］16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。

综合验收成为一种不可能完成的任务，所以在签订商品房买卖合同时，不论是开发商也好，还是购房人也好，都不选择此条款。

三是该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。

《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。开发商能够 取得该表，就证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准，购房人也可以比较安心的入住了。

所以，从购房人的角度考虑，若能约定以《建设工程竣工验收备案表》作为交房条件的话，则更有利于保护购房人的合法权益。

2、交房延期事由要合理合法，明确具体。

《商品房买卖合同示范文本》第八条约定出卖人可据实予以延期交房：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内告知买受人的；2.3.”。在空白栏内，开发商一般会填写：“因执行政府的政策政令造成的延期”、“因市政配套设施延误造成的延期”、“主管部门通知的停水、停电”、“政府部门需要的各项管制”、“因气候原因无法正常施工”、“应规划部门要求的重大设计变更”、“技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难”、“其他非出卖人的原因导致的延期”等五花八门的延期免责事由。

免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定，直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者，购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐，但购买期房追求的是一种期待利益，房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。因此，商品房预售合同双方往往会明确约定房屋的交付时间，要求出售方“应按期于某年某月某日前交付房屋”，购房者通过明确的合同约定尽量督促售房一方按期交付房屋，体现了其落实实现权利的准确时间的权利要求。而对于出售方来说，房产正在开发建设中，到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程，开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。故出售方往往通过增加免责事由规定以尽量减少其投资风险，售房一方希望免责范围愈大愈好，而作为利益相对的购房者，则希望免责条款的范围愈小愈好，双方发生争议时，其争议焦点往往会围绕免责条款的效力问题展开。

合同中约定的免责条款包括了法定的免责条款和约定的免责条款内容，在我国《民法通则》第107条中就明确规定了免责条款，这属于法定的免责条款，其他免责事项可以由当事人自行约定。免责条款是否有效力，关键是看约定的免责事由是否合理合法，是否属于《合同法》第五十二条规定五种法定合同无效的情形，及《合同法》第五十三条规定的两种免责条款无效。否则，免责条款为双方当事人自愿约定并达成一致意见的，是反映双方当事人真实意思的表示，就应该认定为有效。

此外，对于免责条款的解释应遵循公平原则进行限制解释，对于非为房地产开发企业进行合理化经营所必需的免责条款应从严进行限制解释，避免企业利用格式合同排除或限制企业依法应负的法律责任，谋取不当利益，侵害购房者权利。对于免责条款规定不明确的，应根据不利于条款提供者的解释的原则，即一般应作不利于房地产开发企业的解释，而倾向于保护购房者。

商品房交房条件法律 篇2

近几年, 全国各地关于开发商违规交房现象不断被媒体曝出, 互联网上关于违规交房的报道更是铺天盖地般, 由此所引发的社会问题也是层出不穷。鉴于这一现象所损害的利益群体通常具有一定的规模性, 所以极易导致群体性上访事件的爆发。然而, 开发商并不惧怕这些普通老百姓, 现实中他们的解决办法多半是视而不见或者久拖不决。因此, 利益受损的业主最后都理性的选择通过司法的途径来维护自身权益。2014年年底, 关于济南恒大房地产纠纷一案被法院判决赔偿业主一定的违约金。在这个典型的案例中, 开发商败诉的一个很重要原因是恒大房地产尚未获得由多个政府有关部门联合出具的《分期综合验收备案证明》, 这明显违反了国家以及地方政府对于交房条件的强制性规定。如我国《建设工程质量管理条例》第五十八条:违反本条例规定, 建设单位有下列行为之一的, 责令改正, 处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的, 依法承担赔偿责任:

1.未组织竣工验收, 擅自交付使用的;

2.验收不合格, 擅自交付使用的;

3.对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

从该条法律规定也能看出, 在建设工程不符合验收条件的情况下就强行进行交房是要承担相应地法律责任的。本文的研究重点即是案例中出现的现象:商品房交付需要满足的条件。然而, 在实践中与前面提到的案件类似, 在不符合条件的情况下即进行交房的房产开发商越来越多, 它与逾期不交房的现象恰恰相反。逾期交房情况出现的原因一般是开发商在房屋未建成之前或未开始投入建设之前, 为了吸引更多的购买者而在商品房预售合同中许诺给购房者在某固定期限到来之前完成交房, 但实际上不可能或者未能在规划的时间之内完成工程建设;而未达验收标准即交房的原因则是开发商为了将房屋的风险转嫁给购房者, 同时避免遭遇逾期交房而需承担的违约责任。2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:对房屋的转移占有, 视为房屋的交付使用, 但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险, 在交付使用前由出卖人承担, 交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知, 无正当理由拒绝接收的, 房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。现实中, 围绕商品房的“交房”这一问题而产生的纠纷和矛盾从未停止, 而且有越来越多的进入了司法程序。尽管在这些案件中, 法院基本都判决开发商承担法律责任, 但是判决执行的情况却不容乐观。这样也更加凸显了研究该问题的现实意义。

二、关于“交房条件”的几种争论

究竟是什么原因使得“交房”成了问题迭出的环节?商品房的交付涉及到诸多方面法律关系和法律责任的变动与转移。这其中比较具有影响意义的有房屋风险的转移、开发商是否承担逾期交房的违约责任、购房者何时实际占有并使用房屋、房屋保修期的起算时间以及房产证的办理时间等等。但由于现行立法的内容比较杂乱、缺乏协调性, 极容易使开发商利用消费者缺乏深入分析法律的能力而侵害消费者的利益。[1]正因为如此, 我们更加需要弄清楚我国现行法律对“交房条件”的规定, 以此才能更好地而维护广大消费者的合法权益, 既可以防患于未然, 同时当权利受到侵害时, 也能通过最直接有效的法律武器来捍卫自己的权利。

目前, 无论是理论界还是实务界对于商品房交房时条件的认定一直争论不休, 其根源主要是依据我国不同的法律。加上全国并没有一部统一而又明确的法律或政策出台进行规制, 因此, 关于交房问题引发的纠纷一直不得善终。其中, 主要的代表性的观点有如下几个:

(一) 设计、施工、工程监理等单位出具的竣工验收报告

依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定, 建设单位收到建设工程竣工报告后, 应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的, 方可交付使用。因此, 从交付时间来说, 这个起点几乎是最早的, 也最有利于房产开发商利益的实现。从主体的角度来看, 它规定只要是在竣工完成之后, 由建设单位主持进行并得到参与设计、施工的有关单位出具的验收合格证明之后就可以交付使用。这样看来, 应该说这是比较容易就能获得的一项证明, 因为它不涉及任何外部行政部门的认定、备案等问题, 只需与商品房利益相关单位的证明即可。这就决定了单纯以该条法律为依据的情况下, 容易导致不合格的商品房投入使用, 不利于维护社会公共利益和购房人的权益。[2]因此, 这也是对“交房条件”的最简单直接的一种观点。

(二) 具备 (分期) 综合验收备案证明

根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定, 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内, 将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。依据该条法律的规定, 相比前一种观点, 具备综合备案验收证明就不仅仅只是建设部门以及设计、施工、工程监理相关单位之间的事情。工程单位在获得内部的验收合格证明之后, 还需要将该证明文件在相关政府部门进行备案审查。这就决定了拥有验收合格证明文件的工程单位, 未必就能通过行政主管部门的备案审查, 如遇明显的不合格情况, 是享有否决权的。

目前, 全国已有北京、广州、山东、天津等多地明确规定开发商在交付商品房时需要向房屋购买者提供该政府部门的备案证明。以山东省为例, 2011年, 山东省就通过了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》, 该办法明确规定了实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度, 并且也专门对房地产开发企业和有关单位下发了通知, 要求“开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后, 持竣工综合验收报告, 到市城乡建设主管部门办理备案手续, 经审查合格的, 发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》”。[3]前文中提到的济南恒大房产纠纷一案中, 就是据此作出的判决。另外, 河南省郑州市在2010年1月1日起实施的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》中也规定了, 在房地产开发项目正式交付之前, 必须具备“建设工程已验收合格并依法向有关部门备案……否则, 将不得交付使用”的条件。

以类似综合验收备案证明为商品房法定交付条件的, 既不会造成时间上的过度拖延, 同时对于消费者来说又多了一重权益保障。因为, 在这种标准下综合验收包括的内容已相当完整, 比如备案时必须具备的证明材料中就包括:按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料;《建设工程竣工规划验收合格证》;基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料等等。[4]

(三) 具备房屋产权证

这种观点主要是依据我国《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定, 其中, 《城市房地产管理法》第三十七条中就规定了不得转让的房地产中就包括了“未依法登记领取权属证书的”一项, 以及第三十八条第二项“转让房地产时房屋已经建成的, 还应当持有房屋所有权证书”。因此认为, 房地产开发项目交付时由于已建成, 所以必须具备房屋产权证, 这同时也符合物权公示制度内容的要求。理论上, 开发商向购房者交付房屋的实质就是对其拥有所有权的房屋行使处分权, 因此在没有取得产权证的情况下, 其所有者身份也不能最终确定, 这时的房地产开发商其实并不具备法律意义上的处分权。

但是, 我们说这种观点在现实社会中几乎是不可能被执行的, 因为在房屋验收合格与取得产权证之间往往要相隔很长的一段时间, 更有甚者达十几年之久。在这期间, 房屋的风险、保修期的计算等重要的法律责任都由房产开发商来承担, 因此可以说这种观点实现的难度堪比登天。这三种关于“交房标准”的观点的争论分别是依据不同的法律规定内容, 因而都具有一定的合法与合理之处, 通过司法实践的判例可以看出, 尤其是第二种观点作为法院判决依据的情况比较多, 而第三种观点在实践中则鲜有被采纳。

三、立法中存在的问题及合理解读

通过了解前文中提到的法律、法规, 可以很明显地看出, 我国现行法律对于商品房交付条件的规定还存在着一些问题。

首先, 缺乏统一而有效的法律规定。在《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:房地产开发项目竣工, 经验收合格后, 方可交付使用。对于该台法律规定的内容较为简单, 只是说“验收合格”, 但是却无从判断“验收合格”的主体以及验收应当采纳的标准。这种模糊不定的规定极易导致对法律意旨作出不一致甚至矛盾的理解, 这恰好给房地产开发企业足够的空间作出有利于自己的解释, 相反消费者则更愿意理解为是将验收备案证明作为交房的标准。

其次, 立法的效力层级比较低。除了《城市房地产管理法》之外的, 多数法律的层级较低, 如《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程管理条例》等等, 各地市也有地方性法规, 如《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》、《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》等, 都是一些地方性的行政法规或规章, 后者的适用范围也仅限于本行政区域范围以内。而且由于高位阶的法律缺乏明确具体可供参考的标准, 这在一定程度上又增加了各地之间法律、法规的不一致性。

再次, 同一部法律不同法条之间理解有歧义。在《建设工程质量管理条例》第十六条规定, 建设单位收到建设工程竣工报告后, 应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的, 方可交付使用。而第四十九条则又规定必须在法定日期之内将规定的文件在相关部门进行备案。这种情况容易造成不同的解读, 也极可能被断章取义的理解为只需要组织验收合格便可。这体现了立法的不完善之处, 也没有相关的司法解释进一步加以明确、细化。

最后, 调整房地产行业的民事和刑事方面的法规比较欠缺。现行立法偏重于行政部门对建设方等市场主体的监管, 对开发商与消费者的交付商品房关系, 也侧重于行政手段调整。对于交付条件, 由于涉及到国家标准和行业标准, 不属于民法的调整范围。而现行的房地产法规定的又不全面, 所以就容易侵害消费者利益。[5]当遭遇开发商侵害消费者利益时, 又缺乏严厉的刑事惩罚手段来威慑违法行为的发生, 他们往往只需要承担民事赔偿责任, 这种惩罚力度显然根本不能真正救济利益受损害方, 也有失法律公平、公正的原则。

我们知道, 从保护弱者的角度出发, 验收合格不可能仅仅由建设工程单位组织验收那么简单, 另据《建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程, 必须符合规定的建筑工程质量标准, 有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书, 并具备国家规定的其他竣工条件。由此可以得出, 建设单位自身仅仅对房产的质量方面进行验收和把关, 对其他方面如公安消防、环保方面则必须由相关部门进行验收, 只有当这些部门全部验收合格方才真正符合“验收合格”的标准。因此, 对于《建设工程质量管理条例》中前后两条法律规定之间的解读也就明朗起来了, 只有当二者结合起来才更贴近立法的真正意图。一旦理解时刻意避开后者的, 都是对法律的故意曲解和误读, 也必将造成对消费者权利的巨大侵害。

四、对商品房交付条件的法律规制

正是由于理论界和实务界关于商品房交付条件的争论一直未中断, 使得实践中的围绕交房产生的纠纷才无法得到根本遏止。之所以有如此多的争论, 很大程度与我国相关法律规定的不够完善有关。从现行法律规定的内容以及全各地出台的关于该问题的法律、法规和政策趋势来看, 我国商品房交付基本采纳的就是验收备案证明的制度。该制度很好的平衡了开发商和消费者之间的利益分配关系。即可以照顾开发商的回收成本的效率, 同时又能兼顾消费者安全、舒适的消费观念, 是比较可行的一种方案。

具体来说, 将建设单位组织验收合格的《工程竣工验收报告》、房屋质检部门的房屋质量监督报告, 规划验收合格、消防设施备案、环境保护验收合格作为法定条件, 而将房屋的水、电、气、附属设施等作为合同约定条件列明就可。[6]另一方面, 通过法律宣传的形式提高开发商企业对于法律法规的正确认识, 增强房产开发商的社会责任感, 对于今后开发商违反规定, 不具备交付使用条件强行交房或提供虚假证明文件的, 由房管部门责令改正, 并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统。给业主造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。[7]如今围绕“商品房交付”引起的社会问题越来越具有普遍性, 政府部门应该予以足够的重视。完善商品房的交付使用制度以及制度的使用的统一标准势在必行。这对于减少现实生活中商品房交付所产生的纠纷或社会问题具有极大的帮助, 同时也会为司法机关在解决该类纠纷时提供强有说服力的法律依据。

摘要：近些年, 随着房地产市场的不断升温, 问题也层出不穷, 其中包括逾期交房、房屋未经验收即交房、未按照规划设计进行建设、质量严重不合格等等问题。实践中房地产开发商这种明知故犯的行为对购房者造成严重影响, 因此, 越来越多的购买者走上了维权之路。然而, 这一现象并没有因为司法的权威得到遏制。针对实践中越来越多的开发商为了避免逾期交房, 在未获得验收证明的前提下强行交房的情况, 亟待筑起维权的法律之网, 以此来遏止此类不法行为。

关键词：违规交房,维权,交房标准,刑事责任

参考文献

[1]肖筱刚.商品房法定交付条件研究[J].经济研究, 2010 (11) :2-4.

[2]肖筱刚.商品房法定交付条件研究[J].经济研究, 2010, 9 (11) :2-4.

[3]参见“关于转发<山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法>的通知 (2011年7号文) ”.

[4]山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法[Z].

[5]阳雪雅, 张新民.商品房交付条件的法律分析[J].长白学刊, 2007 (1) :85-89.

[6]解小平.商品房交付法律适用标准研究[J].东华理工大学学报:社会科学版, 2013, 32 (4) :459-463.

商品房交房条件法律 篇3

关键词：商品房预售合同；违约责任；违约金

一、商品房预售合同中开发商的逾期交房的违约责任及违约金的计算

商品房预售合同签订之后，双方当事人都要受到合同的约束，遵守合同约定，否则要承担相应的违约责任。目前开发商逾期交房，交付不符合约定条件的房屋已经成为引发商品房预售合同纠纷的主要问题。司法实践中对于开发商违约责任的承担方式及违约金额出现了不同的裁判结果，反映出以下几个问题：

1.违约责任的承担

买卖双方通常会在合同中对预售的商品房以及与房屋相关的基础设施、公用配套建筑都达到正常使用的标准予以明确规定，否则就要承担相应的违约责任。实践中可能出现的开发商逾期完工的情况有：

（1）商品房按期竣工交付，但是基础设施及公共配套建筑未能按期完工，在这种情况下，可以按照合同约定计算逾期交房的违约金，因为基础设施及公共配套建筑不能按期投入使用勢必会影响商品房的正常使用，故预购人有权追究开发商的违约责任。

（2）基础设施、公共配套建筑已完工，但商品房还未按期完工。对于一些较大且分期开发的商品房小区，开发商在前期开发时就已经将基础设施及公共配套建筑做好，但因故后期开发的房屋未能按期竣工。在这种情况下，预购人当然有权追究逾期交房的违约责任。

（3）房屋未按期竣工，基础设施、公共配套建筑也未按期完工，这是实践中最常见的现象，开发商先建好房屋，然后才开始建设基础设施和公共配套建筑。笔者认为，此时，预购人无权要求开发商就逾期交房及基础设施、公共配套建筑分别承担违约责任。因为商品房才是商品房预购合同的主要标的物，合同主要标的物不能按时交付，开发商理应承担违约责任。而基础设施及公共配套建筑并不是商品房预购合同的主要标的物，只是为了保证主要标的物商品房能正常使用的附属物，把基础设施、公共配套建筑与房屋放在同等的位置上不符合合同本义，因此，不应当对开发商追究双重违约责任。

2.违约金的计算

（1）违约金的数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”违约金的数额由双方当事人自行约定，没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

（2）违约金的计算期限。可以分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件且实际发生交付的日期为准。第二种仍以合同约定的交房日期为违约金起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。

二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理原则与建议

在预售方不能或不按期交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方解除合同并承担违约责任。有的预购方则要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，笔者认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施来保护预购方的合法权益，判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

根据处理原则，对上述问题的解决可以采用两种方式：

（1）在《商品房买卖合同》示范文本第九条中虽然没有可以写明这一问题，但是可以在第十四条中写上诸如“不得双重计算违约金”或者写明“如果出现逾期交房的情况，基础设施及公共配套建筑的正常投人使用时间应当相应予以顺延”之类的内容。

（2）另行制作补充协议，对于同时出现逾期交付房屋及基础设施、公共配套建筑不能正常投人使用的情况下避免双重计算违约金，或者作出与前述内容相同的更为详细的约定，并且应写明违约金的支付时间。

综上所述，可以看出关于商品房预售合同规定还不完善，商品房预售合同文本中还欠缺一些具体问题的规定。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。这样一旦发生逾期交房等问题，购房人便可以催促房产商尽快履行交房义务，或者按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任，避免因约定不清而导致的诸如此类的纠纷。

参考文献：

[1]陈明.商品房预售合同研究[M].西南政法大学，2010年9月

[2]彭俊.商品房预售合同法律问题研究[M].新疆大学，2012年5月

[3]符启林.商品房预售法律制度研究[N].北京：中国政法大学出版社，2002年版

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商品房交房时注意事项 篇4

商品房交房是大家十分关心的问题，很多人为了买房甚至花了一辈子的心血，那么什么是商品房的交房？商品房交房时的注意事项是什么？

目前中国的房地产市场交易的商品房多是期房，这就涉及开发商的交房环节。部分楼盘的业主在交房时却发现该商品房的质量问题严重：如小区道路泥泞不堪，配套设施未完工。为何开发商要匆忙交房呢?实际上有些开发商由于怕承担逾期交房的违约责任，即使不具备有关的交付条件，也匆忙让购房者办理交房手续。像这类开发商所交的房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，基础配套设施工程还未验收合格，而普通的购房者不具备相关的专业知识，即使有疑问也找不出什么好的解决办法，只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格。

商品房交房指的是什么？

所谓交房，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。

有些开发商对购房者反映的问题不予理睬。开发商未能按照合同约定准时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在以下四个方面：

一、交房程序倒臵，先交房后验收;

二、合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划;

三、违规收费或者违约涨价;四.部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协

议，设臵圈套。这里建议购房者在交房时应多咨询一下专业人士，避免相关的法律风险，以使自己的权益得到最大维护。

商品房交房时注意事项

一、先验收后交房

某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。

现场验收具体内容包括：1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒

绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。

二、明确开发商收取的费用

交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。

三、警惕协议陷阱

一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设臵圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发

生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。

商品房交房注意事项：

1、注意一：收房注意房款约定

如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。

2、注意二：物业费不能乱涨价

根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。

3、注意三：物业费可以按月交，在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。

4、注意四：缴纳契税签协议

根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带

保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。

对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。

5、注意五：先验房再办理手续

目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。

6、注意六：建议业主集体收楼

鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。

7、注意七：遇配套问题先收房

针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。

8、注意八：投资买房尽快收房

交房相关法律 篇5

根据《中华人民共和国消防法》第五十八条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，将责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。

交房手续有哪些

一、通知开发商取得新建商品

房房地产权证后，应以书面形式通

知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

二、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。

四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。