房地产行业财务分析（推荐8篇）
一 房地产开发投资完成情况
2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%(扣除价格因素实际增长15.5%)，增速比1-2月份回落2.5%。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6%，占房地产开发投资的比重为68.7%。
1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4%；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9%；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4%。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1%；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3%；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5%。
二、商品房销售和待售情况
1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。
1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点 ；销售额7981亿元，下降11.5%，降幅扩大1.9个百分点。中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，增速回落8.3个百分点；销售额2653亿元，增长8.4%，增速回落5.9个百分点。西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8个百分点；销售额2629亿元，增长4.0%，增速提高2.7个百分点。
3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8%。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。
四、房地产开发景气指数
3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.40，比上月回落0.51点。
附注 1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。
商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。
商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。
房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。
2.统计范围
全部房地产开发经营法人单位。3.调查方式
按月(1月份除外)进行全面调查。4.全国房地产开发景气指数简要说明
全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。
5.增长速度计算
房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
（三）房地产市场走势的影响因素
1、经济增长存在下行压力
2010年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。2014年第一季度的GDP为7.4，比前几个季度低的GDP低，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。
2、房地产调控压力有所减轻
在2014年的政府工作报告中,提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控,表述为“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”
房产税将稳步推进
我国不动产登记进入倒计时。国土资源部21日在其官网上发文表示，将在2016年全面实施不动产统一登记制度，为全面开征房地产税提供条件。有观点认为实行不动产统一登记制度，有利于抑制腐败，有利于降低房价，虽然这些都不是不动产统一登记的直接目的，但客观上多少有些关系。
总体来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将逐步趋稳,大规模的调控政策将减少,政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。
3、房地产税的影响
世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收,但在金融危机之前,多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见,有了物业税或同类税收,即使短时期内房价下跌,最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。另外，中国的房地产业是卖方市场，政府所加的税最后可能大部分都要由消费者承担，房价上涨压力增大。
4、房贷利率上涨预期大
2014房贷利率上涨预期较大，2014房贷利率上涨预期较大 日前部分网友称合肥首套房贷利率较基准利率上浮了5%，而1月初的时候还是基准利率。房贷利率的增长将抑制购房需求，减轻房价上涨压力。
5、市场供应量减少
房地产新屋开工面积同比下降25.2%，房地产市场的风险加大。其中，住宅新开工面积下降27.2%。此外，房屋竣工面积也在下降4.9%。这将导致2014年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。
（四）公司的概况极其行业地位
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。
万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。
公司致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。
万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。
万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。
自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。
一、房地产行业利益相关人
房地产行业之所以能够牵一发而动全身, 就是因为其中利益相关人太多, 这其中的博弈, 非常激烈, 甚至会导致强拆这种血性事件的发生。从具体的分类来说, 房地产行业的利益相关人有以下几种。
1. 中央政府。
中央政府是非常强大的行政力量, 它的目的是保持整体经济平稳增长, 社会繁荣稳定。中央政府的博弈筹码主要是一些政策的制定, 如前段时间的房贷政策、限购政策和房产税政策;除此之外, 还有通过这种政策预期改变购房者的行为, 如在房价有松动迹象的时候, 会通过媒体声明, 后面还会有后续政策。
2. 地方政府。
地方政府虽然没有中央政府强势, 但在利益的诱惑下, 在政策的执行方面会向自己有利的方向偏移。它的目的是让地方经济快速增长, 出政绩, 同时不断扩大财政收入。土地财政已经成为地方政府非常重要的财政依赖, 要想解决这个问题, 非常困难, 如2012年以来, 许多地方财政陷入财政困难, 以致有些地方政府开始试探突破政策底线, 如佛山放开限购令, 没有几天就被中央政府叫停。所以地方政府的筹码就是在政策上的执行程度。
3. 开发商。
开发商作为企业, 顾名思义是要获取最大的利润。这是社会上骂的最多的群体, 他们认为商人都是奸商, 如果不是开发商涨价, 老百姓不会这么难过。这与中国文化传统有关, 因为人们对商人一贯轻视, 而对于强势的政府部门畏惧, 在这种逻辑下, 开发商也正好成为社会的发泄对象。不仅涨价难, 甚至连降价也会受到非议, 如最近杭州一楼盘降价, 原购房者抗议。
4. 购房者。
这是在博弈当中力量最薄弱的环节。如果把政府比作大鱼的话, 开发商是小鱼, 而购房者就是小虾。在市场博弈当中, 他们的利益最容易受到侵害, 他们也最容易受到忽视。不过现在一些购房者也慢慢掌握了博弈技巧, 当出现了问题时, 他们会组成一个团队, 给政府和开发商施压, 他们知道, 政府对社会稳定很重视, 通过这种大张旗鼓的闹腾, 媒体的传播, 会增加他们的谈判筹码, 最终达到目的。
二、房地产行业博弈分析
既然房地产行业涉及这么多博弈者, 那在当前社会环境, 博弈会导致怎么样的后果呢?如何让房地产行业更加健康的发展呢?这已然成为国家的重大课题。
其中的博弈理论应该很简单。
1. 中央政府作用于地方政府。
作用的媒介就是中央的政策令。最典型的就是要求提高首付比列、制定限购政策、制定房地产税的征收政策。但是中央政府制定各项政策也是有它的考虑的, 因为房地产行业是重要的支柱性行业, 关系到上游水泥、基建等各行业的生存和发展, 所以中央政府不可能希望房地产行业真的倒下, 我们预计, 中央政府是希望房地产能够保持整体稳定, 价格上也不要有太大的波动, 购房者没有怨言, 开发商也没有暴利, 地方政府也不会因为财政问题而烦恼。在这种思路下, 房价再暴涨的可能性基本没有, 当然暴跌的可能性也不存在, 最大可能是房价会在一定范围内波动, 等到国民收入增长达到一定程度, 房价才可能会有新一波上涨。
2. 作为地方政府, 它不可能直接对抗中央政府, 它博弈的筹码就是对政策执行的力度。
因为房地产不仅能够快速提高政绩, 而且能够给地方财政带来显著的效果, 但是中央的政策又不能不执行, 所以只能在政策执行上打折扣。比如在限购方面, 扬州就在房产补贴方面打擦边球。如果没有中央政府的限制, 地方政府对于房地产方面的需求是无限制的, 中央政府也深谙此道, 所以一个政策接一个政策出台, 给房地产降温。
3. 开发商作为企业, 追求利润最大化是它是市场目标, 这是无可厚非的。
企业如果没有利润, 最后肯定要关门。开发商从地方政府手上拿地的价格高, 自然房价也会相应提高, 这就是所谓“面包理论”。如果房地产市场降温, 开发商自然也会降价处理。开发商的最大的非议之处在于, 它和地方政府过于亲密, 给人形成官商勾结的形象, 从而成为人人喊打的对象。
4. 作为最为弱势的购房者, 他们的选择只有两个, 买还是不买。
如果判断市场价格还会上涨, 肯定会果断出手;如果反之, 则会持币观望。社会上对炒房者的批判非常严厉, 好像房价是炒房者炒上来的。从理论上来讲, 炒房者对于房价的上涨是有推动作用, 但不是根本力量。而且炒房者也要承担市场的风险, 因此要炒房者承担这么大的责任, 是为不智。但是购房者手中也不是没有博弈筹码, 因为在现代社会中, 民意汹涌。如果强烈的民意没有处理, 最终将会冲击到我们的和谐社会。因此当关于房地产的怨言铺天盖地的时候, 中央政府必须采取一些措施以平民愤。这也是中央政府一个接一个政策出台的依据之一。
三、当前几项房地产政策分析
1. 增加首付比例。
2008年金融危机, 为了支持房地产行业的发展, 银行把房子首付比例从30%降至20%, 大大缓解了金融危机带来的影响, 而且推动了房价的暴涨。到2010年, 房价暴涨带来了很多负面作用, 为了给房地产行业降温, 又把首付比例从20%增加到30%, 二套房比列则高达50%。政策产生了一定的效果, 但当年房价还是上涨较大, 因此才有了后面的限购政策。从博弈的角度分析, 中央政府是告诉购房者, 国家要限制房地产, 因此不要急着购房, 从而缩小需求。中央政府的效果没有达到, 因为很多人买房不用向银行贷款, 而地方政府显然也没有抑制房地产的冲动, 因此只能把一些原来能买房, 而增加首付, 把不能买房的刚性需求者, 把这些市场中最为弱势的群体踢出了房地产行业。
2. 限购。
限购首次是从北京开始, 并且催热了北京户口。限购政策限制了市场需求, 瞬间效果是非常大的。从2011年限购令出台以来, 房地产行业降温效果明显。甚至出现了许多城市价格下降的局面。但是限购执行到现在, 又有了新的问题, 地方政府赖以生存的土地财政, 因为限购收入大为缩减, 经济危机二次探底临近, 其他的财政收入也降低不少, 因此可能会有越来越多的地方陷入财政危机。在这种现象的博弈下, 限购政策到底要持续多久, 我们不得而知。
3. 房地产税。
房产税就是对房子的拥有者征收税务, 但是对房产税的征收, 专家是以填补土地财政的需要进行设计的。房产税的征收对降价可能会有一定的影响, 但是其合理性一直存在怀疑。因为房地产的使用年限是七十年, 就相当于你租了七十年的房子, 还要对租房者征收拥有者应该付的税收, 是为不合理。但是在控制房价的舆论压力下, 这些不合理的政策也可能成型。
4. 保障性住房政策。
从2011年以来, 政府加大了保障房的投入, 努力解决底层公民的住房问题。应该说政府的初衷是好的, 而且确实起到了一些作用, 但是保障性住房也产生了一些问题。如地方政府对保障性住房不积极, 用员工宿舍充当保障性住房, 保障性住房分配的公平如何保证。
四、对策和建议
本来就是市场经济里一个正常的产业, 然而由于其中错中复杂的利益关系, 最重要的是作为裁判员的政府直接参与市场, 才导致这样的结果。作为政府最重要的是把房地还给市场, 自己回归到服务者和裁判员的角色, 市场价格有市场供求自由决定, 最为关键的是不要垄断房子建筑权力。
增加首付、限购、房产税等, 这些措施都只能是暂时性的政策, 如果不能把房地产还给市场, 让政府退出, 那房地产市场恩恩怨怨的还将延续下去, 而且永远没有结束。
具体来说, 应该从以下几点出发: (1) 中央政府和地方政府退出房地产市场, 特别是如今备受诟病的土地财政, 如地方政府一直牢牢掌握土地财政, 以卖地作为自己的财政支撑, 傻子也知道要多卖地, 而如果要土地把价格卖高, 只能推高房价。 (2) 推动房地产行业的公平竞争, 制定透明的行业制度。房地产行业其实有许许多多的潜规则, 如果要拿地, 可能要和地方政府有千丝万缕的关系, 为了这些关系, 房地产上也要花上很多成本, 这些成本必然会算在购房者身上, 也会推高房价。 (3) 完善健全保障房建设和分配制度, 让低收入家庭能够有基本的住宿条件。尽管政府在保障房建设上下了工夫, 但更多是为了应对中央政府的措施, 没有真正的做到实处, 有些地方会用员工宿舍充当保障房。因此, 必须用制度来约束地方政府为百姓办事, 把保障房建设加入地方政绩考核中, 而把GDP建设的比重降下来。另外, 保障房的分配制度必须公开透明, 让社会监督, 唯有如此, 才能让低收入者享受到保障房政策, 而真正的房地产市场则由市场供求决定。
摘要：房地产是中国经济发展的支柱性行业, 然而对于房地产行业的争议也是最多的, 有人骂开发商、有人骂炒房者, 还有人骂政府, 然而大家都是雾里看花, 没有抓住房地产发展的本质, 旨在从博弈论的角度, 对房地产行业进行严谨的分析, 并提出相应观点和建议。
申银万国
投资要点：
1、2012年开发商合同销售额增长好同业。
2、政策将成主导板块表现的核心要素。
2012年房地产市场复苏明显，开发商合同销售额增长好于全国及一二线城市整体表现，公司间分化主要来自于所在区域市场差异和产品结构差异。2012年全国房地产销售额增长10％，尽管仍低于2011年12.1％的增长，但自2季度以来呈现逐季回升态势，4季度单季同比增长达到22％，复苏趋势明显；一二线城市（40大城市）市场复苏更为明显，销售额增速达16.7％。从申万重点跟踪的开发商来看，合同销售额整体增速达到33％，明显好于同业表现，我们预计2013年仍将有26％的增长。开发商间存在分化，我们认为这一差异主要来自公司所在区域市场的差异和产品结构的差异，区域市场上行明显、产品以小户型为主的公司都获得了大幅增长。其中合同销售额增速高于50％的公司包括：南国置业（武汉商铺市场火爆，全年合同销售额增长206％，下同）、滨江集团（杭州市场销售面积增长40％，公司增长140％）、苏宁环球（南京市场销售面积增长91％，公司增长120％）、中天城投（贵阳市场销售面积增长72.4％，公司增长79％）、世茂股份（长三角区域商业地产市场火爆，公司增长68％）、招商地产（坚持快周转战略，公司增长63％）、荣盛发展（小户型、快周转、京沪高铁沿线市场复苏，公司增长62％）、首开股份（北京市场销售面积增长35％、公司增长55％）、北京城建（北京市场火爆、公司增长54％）。
投资建议：短期负面政策预期制约板块相对表现，静待政策预期明朗。近期，由于房价上涨再度成为焦点，同时两会临近，我们建议投资者关注舆论与政策导向，未来1个月，政策力度及其实施效果将成主导板块表现的核心要素。中期来看，假定政府不出台一刀切的政策，行业复苏格局将带来企业盈利的持续改善，产品适销对路，快周转的公司将受益明显，如万科A、保利、招商、华夏幸福、南国置业、金科和苏宁环球等。
煤炭：继续看好焦煤和无烟煤
山西证券
投资要点：
1、2012年煤炭产量国内微增，进口巨增。
2、节后焦煤无烟煤存在上涨的动力。
2012年全年产量增长4％。中国煤炭工业协会通报称，2012年中国煤炭产量36.6亿吨，比上年增长4％左右，但增速同比回落4.7个百分点，“三西地区”总计贡献产量23.73亿吨，占总产量的64.8％。2012年中国进口煤炭2.35亿吨，同比增长28.91％。12月进口煤炭2900万吨，同比上升35.64％，环比上升23.02％，同比、环比继续保持增长。
下游需求持续改善。12月火电发电量为3554.42亿千瓦时，同比增长5.57％，环比增长11.3％，同比环比继续双增长。受火电发电量增长影响，12月全国电力行业耗煤总量为1.74亿吨，同比增长3.8％，环比增长11.27％。需求端库存上升。12月山西煤矿库存825.59万吨，环比减少2.31％，连续四月下降。
投资策略。动力煤方面：春节部分煤企停产放假以及矿难频发一定程度上影响煤炭供给，社会用电量持续增长，印证煤炭需求逐步改善，鉴于电企煤炭库存始终处于高位，进口煤仍冲击国内煤炭市场，我们预计动力煤价格仍维持弱势；焦煤方面：考虑到钢价上涨节后钢企或对炼焦煤进行补库存，将促使焦煤价格继续小幅上涨；无烟煤方面：预计春节后，农种将增加化肥需求，带动尿素价格上涨，无烟煤价或将跟随上涨。建议关注永泰能源、冀中能源、兰花科创、潞安环能、国投新集等。
环保：从主题回归基本面
招商证券
投资要点：
1、大气污染事件频发推动环境质量改善。
2、投资逻辑从主题投资向基本面改善转变。
全国大范围高频率雾霾天气引起高度重视，将推动环境质量改善。1月7日以来，我国华北、黄淮、江淮、江南等大部地区相继出现大范围雾霾天气。类似的污染事件曾出现在20世纪50年代的工业发达国家。我国大气污染事件的增加，预计将带来发达国家当年污染事件的类似效应，推动环境质量改善。雾霾污染物来源多种多样，治污政策预期将再度加严。从近期发布的各项文件来看，对雾霾天气的应对暂时还停留在各地独立控制的阶段，尚无总体性规划文件出台。我们认为，此次雾霾天气的持续爆发，已经引发了政府对环境治理的进一步关注，后续将进一步强化环境治理的硬性指标，并有望出台应对雾霾天气、加强大气治理的总体纲领性文件，治污力度将再度加大。
大气治理有望实现从主题投资到基本面改善的逻辑转变。大气治理行业2012年的表现在环保行业内相对偏弱。但从2013-2014年来看，大气污染治理工程市场需求总量很大。而且2012年市场未充分反映行业启动，在污染事件的刺激下，后续的治理政策重拳有望出击，2013年行业基本面好转的弹性大，优质龙头公司存在超预期可能，投资逻辑有望从主题投资向基本面改善转变。
目前板块内企业估值接近，关注未来持续成长性差异。目前，大气污染治理企业对应2013年PE估值大多在25倍左右。在估值水平相当的情况下，需要更关注企业的持续成长性及未来布局新业务可带来的发展空间。综合来看，重点推荐估值水平相对较低、除尘脱硫脱硝等大气治理领域都将受益、且未来新市场布局正逐步完善的龙净环保。此外，从长期发展来看，建议关注背靠中电投集团、环保运营业务有望持续增长的九龙电力；以及身处监测大市场，进军新领域机会多的雪迪龙。
商业零售：黄金热销 衣食平稳
国泰君安
投资要点：
1、春节期间餐饮增速低，行业增速好于往年。
2、黄金热销，数码产品紧俏，食品稳定，服装放缓。
据商务部统计，2013年春节期间全国重点零售餐饮企业销售5390亿，同比增14.7％。虽然整体增速慢于2012年春节同期16.2％的增速，但是与往年不同，2013春节期间各地餐饮消费增速低于零售餐饮销售整体增速，我们分析若剔除餐饮企业增速放缓，零售企业实际增速好于2012年春节同期。
在各个商品销售类别中，黄金销售火爆，食品增速稳定，服装略放缓。黄金珠宝恰逢情人节，销售迎来高峰，全国销售同比增38.1％，各地黄金珠宝销售皆呈热销势，一方面有情人节因素，另一方面金价略有回落也刺激消费；食品、饮料此类刚需消费稳定增长，销售同比分别增9.8％、11.2％；服装鞋帽在各地企业的冬季促销下，销售分别增6.3％、7.5％，增速相比11、12月份略有放缓。
时尚数码产品俏销：数码相机、手机、平板电脑、单反相机等电子产品成为年货“新宠”。南京市重点监测商贸企业iPad、iPhone等高端数码产品黄金周销售额同比增长约36％。
一、前言
,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争经济增长保持在 8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市，上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商迎来了又一春，房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。
二、全国房地产市场形势分析与展望
1、全国房地产开发企业完成投资及增速情况
统计局公布的`最新统计数据表明，全国房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;统计数据表明20，全国商品房销售面积达到万平方米;销售面积增速为%。
2、习水县房地产开发企业完成投资及增速情况
统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期下降;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期下降%;统计数据表明:习水县商品房销售面积达到(万平方米)，销售面积增速为53.7%。
国家发改委数据显示，从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升，房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆，使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。
三、习水县房地产开发投资情况
从去年1月份开始，习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道，新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹，据统计，1至4月份习水县城区销售数据分别为、、、套，接连刷新了单月销量纪录。5月份，习水县城区销售量达到了套，到6月份时，这个数据是套，其中120-144平方米的户型占了三分之一，100-120平方米的户型占了近四分之一。除网上签约销量猛增之外，各楼盘销售点的看房客户大量增加，市民对房地产市场的关注度大为上升。
随着房市的火爆，各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示，将加快现有项目的开发力度，新盘开发将尽快上马。业内人士认为，随着市场销售的回暖，特别是优质楼盘的住房销量稳步上升，同时，政府给予开发商的一系列优惠政策，减小了后续项目开发的压力。2014年下半年，新开发投资项目面积约平米，有实力的开发商都会加快施工进度，尽快启动后续项目开发。在2014年12月以前，将有约80万平米的销售面积。
四、20住房市场价格形势分析
1、政府关于促进房地产健康发展的意见
14年，市政府出台了《关于进一步促进房地产业加快发展的意见》(以下简称《意见》)。一、实行购房优惠政策
(一)对个人购房实施补贴。(二)实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。(三)实行房地产交易相关费用优惠。(四)调整住房公积金贷款政策。 (五)实行银行贷款利率优惠。(六)支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的，可视为首次购房。(七)实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的，购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍，相应可办理子女入学等手续。
2、支持房地产企业发展
(八)减少城市基础设施配套费。(九)对行政事业性收费实行“一费制”。(十)降低水电气有线数字电视安装费。(十一)盘活存量建设用地。(十二)鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。(十三)加大税收支持力度。
3、营造良好发展环境
(十四)提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。(十五)强化市场监管。(十六)加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家，快乐习水”形象主题词和 “生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征，优化市场交易环境。(十七)加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。
这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注，大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠;开发商希望“新政”能启动楼市，销售出现有房源，减轻自己的资金压力;政府希望“新政”启动楼市，让楼市带动整个地域经济的发展。
欢迎大家参加下午房地产行业发展分析与对策这样一个论坛，我是这个论坛的主持人陈国强，今天下午有幸请到了几位重要的嘉宾。
首先是建设部原副部长杨慎；中房集团的董事长，现在是中房集团的理事长，同时也是幸福人寿的董事长孟晓苏；北京首创的总经理刘晓光；北京光亚集团的总经理李贵斌；北京国瑞兴业地产股份有限公司董事、总裁鲍筱斌。
下面我们首先以热烈的掌声请建设部原副部长杨慎给我们致辞。
杨慎：
开会总有致辞，致辞是主办单位给我起草的，我不按致辞讲了。
这次我们论坛主题是什么？今天这个地方开了两场会，一场是财富论坛，下午是房地产业的聚会，上午的论坛各行各业、直接人士参加了，将近400人，规模非常大。我们这个会的人数比较少，人数少质量高。为什么？到会的人都是代表企业的人才，刘晓光是首创董事长每年开发规模5000平方米，孟晓苏现在是幸福人寿保险的董事长。这个会总有一个主题，讨论什么呢？房地产行业发展的形势分析。大家都非常关注，房地产目前究竟是什么状态？下一步怎么走？大家都很关注。所以，我说今天下午来的人数少，但是质量高，大家都关注这个行业发展的命运和前途。大家知道，去年全国宏观调控，最严格的宏观调控，但是收效甚微，没有达到原来预期的目的。总体来讲，房地产业发展很快，对国家贡献很大，大家都公认，但是存在着三大危险。第一，规模失控；第二，房价过高；第三，质量失控。
今天这个论坛我们就是根据中央的决策和“十二五”规划讨论如何应对，所以今天的主题就是讨论形势应对，什么形势，怎么应对？今天上午厉以宁教授参加了，他讲当前的经济问题，物价上涨他提出了七条对策。我们今天下午的会议大家都讲有用的话，我个人意见房价问题怎么对策，要说短话、开短话、讲有用的话。我主持论坛三原则，我搞了20年协会的会长，组织过多少次论坛，就是三大原则。第一，鼓励说真话；第二，反对说假话；第三，允许说错话。特别是现在政策多变的情况下，三句话是我20年来主持论坛的一贯原则，所以今天下午咱们本着论坛的三原则大家热烈讨论，有什么说什么，大家可以有不同的争论，共同把会议开好，共同迎接新的机遇期的大好形势。
这是我致辞的主要目的。谢谢大家！
陈国强：
非常感谢杨会长给我们热情洋溢的致辞，他给我们出了题目，针对目前的形势我们来研讨对策，今天的论坛就按照杨会长提出的“三不”原则来展开。下面就请对话嘉宾。
刚才杨部长在致辞当中提出去年应该是房改以来调控最严厉的一年，但是同时我们也看到去年一年无论是房地产的开发投资，我们知道创下了“十一五”期间，无论是投资总规模还是增长规模创下了房改以来的之最，去年我们看到住宅市场的成交金额和最辉煌的09年相比有过之而无不及，我们看到了住宅市场千亿级销售规模的万科诞生了，所以2010年应该说是一个非常不寻常的一年，也有很多非常耐人寻味的情况。
第一个问题，请台上各位嘉宾用几个关健词，或者用简单的话对去年一年做一些盘点，或者说从你们的角度对210年是如何看待的？
孟晓苏：
刚才我们房地产业界的老领导、老前辈杨慎部长一口气说了三个失控，我看确实是失控，而且去年正是因为这些失控就造成了老百姓的情绪失控，媒体的语言失控，媒体人能利用中央电视台这样一个国家电视台向总理发问，说房价是总理说了算还是总经理说了算？这一问弄的全国人民都糊涂了，一想是总理说的算还是总经理说的算？第二天我就在一个大会上讲，不是这两个选项吧，是市场说了算，但是听这个会的人毕竟是少数，多数人还是没明白，一直磨叨到了一年。盼到年底总理到电视台作客了，一个傻主持人大姐就问温总理这个问题了，总理回答了，说这个问题也正确也不正确，就是批评这个主持人了。说房价应该有政府管的部分，也有应该由市场管的部分，商品房是市场管的部分，总理说，总理的职责主要是管保障住房，保证低收入家庭住房问题，讲的这么清楚了，我看网站还在出怪题目，说房价不归总理管你怎么看？你说这是真傻呀还是什么？所以，我看去年一年是情绪失控。
刘晓光：
去年一年我概括就是调控的力度比较大，还有就是大量的行政的手段开始应用；供需结构发生变化社；地产商也在转型。
李贵斌:
去年应该说是供销两旺，价格还是没有达到政府希望达到的目标，房价确实是高了一些，这些问题还是供需的问题，因为这一个时期供应量没有很有效的跟上，市场比较强劲。
张民耕：
太阳底下没有新东西，我还是学习住建部一个副部长，用几个前所未有。一个是调控的力度前所未有；另外调控的难度前所未有；第三需求前所未有；第四而实际市场达成的承销价格和承销总额土地交易量是前所未有，一个是9.5亿平方米，一个是2.7万亿土地交易量，说明市场在调控中应该说平稳的向前发展了。
鲍筱斌：
我讲两点。
第一，2010年政策很多，但是还留下很多不到位的空间，政策不到位，就是对政府的公信力从市场、从企业对政府提出了挑战。
第二，2010年需求和供给不是很好，但是应该来讲我看到的材料，总体来讲就是库存增加了，如果说对2011年房地产投资进行分析，我觉得这两点是应该注意的。
陈国强：
2011年如何看待当前的政策环境，当前的市场状况呢？我们从最近总理接受媒体采访的谈话当中我们知道，2011年政府政策两条主线，一是保障房去年580万套，今年是1000万套，保障房应该是2011年政府调控楼市的要点；二是继续抑制投资性需求。去年政策没有很好的落地，效应没有充分的显现出来，我们先从两个主题之一，保障性住房的角度说起。从住房发展思路，刚才几位嘉宾也都提到，应该说过去十年市场在推动商品房建设方面成绩非常显著，但是在保障性住房建设，政策落实方面应该说缺乏很多，需要补课。未来政府在构建符合国情的商品房体系和保障房体系方面我们想请教台上的几位嘉宾，在这方面我们有一些什么样的思考，有什么的建议？
孟晓苏：
谈到保障房，今天大家算来对了，因为最早向国务院建议，由政府建保障房是杨部长和我，应当说最早中国在没有商品房的时候是全民保障，那时候的结果是全民蜗居，我记得在80年代组织调研的结果，城镇人均住房面积3.7平方米，说明全民福利并不能满足老百姓的住房条件。98年推动房改的时候我们这些人在一线参与设计，杨部长主持的课题组专门研究保障房的问题，认为要同时建立起完善的住房保障体系，由政府出资建立廉租房，当时设立商品房、经济适用房、廉租房三个体现，后两个都属于住房保障体系。在1998年提出以后，到现在12年了，应当说有9年时间是没有被认识到的，虽然我们建了一些经济适用房，但是廉租房多少年都没有建设，这样积存的问题就慢慢积累起来，就使得中低收入家庭他们收入水平和高涨的商品房房价越来越远，积存到了9年、10年的时候问题爆发了，意见很大。现在好了，从07年国务院开会提出了政府要承担保障住房责任，到现在已经三年，这三年里从开始国务院提出，最终形成全党的共识，到这次“十二五”规划和中央经济工作会议提出来要建立符合国情的住房保障体系和商品房体系，这样两个体系总算是把12年前提出的问题认识到了。但是缺钱，怎么办？从去年开始发国债搞投资，发2000亿国债，今年还得靠发国债，怎么还再说吧，先把眼前的问题解决再说，谁让我们旷课10多年呢？去年是前所未有的保障房规模力度，今年更是前所未有的。有人说用不用拿这么多土地搞保障房呢？我认为旷课总要补，所以这时候力度大一些是可以理解的。所以我相信随着保障性住房的建设，结构性问题将得到缓解。商品房是两一个体系，现在一味的打压商品房价格，试图不用政府投资就实现保障，这种想法已经过去了，很幼稚的想法，不是这届政府的想法，是原来的某些人的想法，这已经过去了。所以，这两个体系将应该成为一个主线，我认为这是全党和主管部门认识上重要的突破，相信在新的一年会有好的成果。
刘晓光：
首先，我们要明确下一步房地产开发的双轨制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，现在搅合在一块儿打压商品房，如果把模式定下来，保障房的发展速度快和慢当然对整个中国房地产市场健康发展很有关系。我想这有几个问题。
一是保障房的地在哪里？这个政府要想办法，收到土地出让金之后，用这部分资金还有其他一部分资金来源来解决保障房地的问题，没有地建不了。
二是保障房要有政策体系，财政、税收、信贷的体系。这个体系现在也没有很深入的琢磨。
三是保障房是去建？投资主体是谁？我们作为大地产商也想建保障房。
陈国强：
北京很多开发商已经承担了保障房的建设。
刘晓光：
这个很难拿，这个要建立公正、透明的通道，谁都可以建。
四是保障房这个问题要有很好的市场化的融资体系要出现，比如说建保障房回报率8%可不可以，如果8%可以发一些投资债券，如果达不到8%怎么办？政府应该拿出一部分资金来保证利润。
杨慎：
经济适用房是3%。
刘晓光：
3%是有问题，我的观点是略高于银行利息是可以的。以投资者为基数，投资回报率嘛。这样的话，土地成本是低的，时开发商的利润水平是低的，各种税费和各种政策配起来成本也会低下来。这样老百姓也愿意投资这种投资品，比如说保障房的什么样的长期债券，实际上这是有意义的。
李贵斌：
关于保障房的问题，现在呼声很高，雷声很大。现在中国区域之间发展很不平衡，再一个城市之间也是如此，往往政策如果总想一刀切，恰恰事与愿违，有好东西不见得有好效果，出于这种情况，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地得是全面的、系统的，因为房地产它是一项系统工程，是不可分割的整体，而恰恰在这方面有些东西属于缺位，没能把这个事儿很好的解决好。再一个就是保障房本身和商品房应该是两个共同发展的体系，第一个体系里面就是随着经济的发展城市化进程，房子的需求量是有限的不是无限的，与其说加大土地供应量，加大开发量，这个事情在未来很快也能过去，而恰恰这个时期是不可逾越的。再一个就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出台了一个政策，说你拿地的时候如果超过房顶价再溢价出来的部分盖保障性住房，我觉得这个政策比较好。关于保障性住房一系列的配套政策出了台，才能更有效地解决这个问题。
张民耕：
我看有一篇记者的长篇报道，说保障房体系有了很大的推进。特别是这次总理在中央广播电台的讲话为标志，前所未有的把界限说清楚了，政府就管保障房这一块儿，市场就管商品房，说的非常清楚，连问责制都出来了。在中国这样的政策体系下，保障性住房再有困难，今年的1000万套是能够完成的。但是那个记者也算了一笔帐，他那个帐不是很内行的，不是房地产出身的记者，他算了一下1.4万亿就够了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000万套，连土地加上建筑的成本2000块钱，这样算出来1.4万亿。咱们都搞房地产，如果算上土地、建筑成本不够，翻一番都不够，怎么也得3000块钱，算一算就是3万亿。3万亿相当于一个什么数字呢？咱们形象的来说，就是扛这次国际上的金融危机就是4万亿，实际上政府还没出那么多，不管是中央政府出还是地方政府出，总之那么大一笔钱让政府来负担是不太现实的。所以，我特别赞成刘总的意见，就是保障性住房盖了以后产权要卖掉不是一个路子，其实盖的越多卖的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，对平抑房价还是比较有效的，否则就变成投资了。
刘晓光：
老百姓有的租廉租房了，但是他还是要退了买经济适用房，他还是要产权。
张民耕：
如果能把这一块儿做成在政府补贴下的有市场机制的衍生产品，比如说发债券，我在做基金就盯着这一块儿，我就在跟一些大学在讨论，大学问题严重到什么程度呢？北大、清华的校长都说，现在搞千人计划什么，我连吸收一个人都吸收不起，从美国回来一个大学教授，我至少保证他住房得有150平米，北大、清华周边你买买看，500万未必能拿得下来，过去引进一个教授给100万的住房津贴就够了，所以现在能不能跟大学联手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作为基金发得出去。比如说和大学国家级的研究院所，他们每年要进人，而且他们进人好处公租房的房租不会赖，还有政府税收上的出让，总比政府自己出2万亿要建这些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3万亿就是2400亿，这2400亿要比3万亿好得多，如果再通过税收的补贴，能够转化成一个商业行为，而这个商业行为又有一因的市场，那么这件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心诚意想用这个办法来解决住房问题，这个事情是做得下去，而且是能够做得成的，孟总说的10几年的愿望是能够实现的。从我们开发商来说，就是刚才刘总说的那个话，大家听了一带而过，我心里特别重视这个，一定要认清现在的房地产市场是双轨制，是有一部分保障房，有一部分商品房。
刘晓光：
死一块儿、活一块儿。
张民耕：
这块儿影响是极其巨大的，如果没忘记的话董建华是因此什么下台的，就是8万套吗？什么概念呢？当时香港人口六、七百万。实际上供求是一方面，人的预期是另外一方面，所以我们作为开发商来说面临双轨制的情况下要谨慎，当然首先我是乐观的，必要的谨慎还是需要的。
鲍筱斌：
保障房应该是好事儿，从我本人十几年的房地产从业生涯，我没做过保障房，但是我谈几点看法。
第一，要解决房地产的模式问题。就是说财经杂志上有一篇仇部长写的文章，由美国模式、日本模式、欧洲模式等等，但是现在目前房地产行当里面到底是什么模式，实际上我自己感觉不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么关系？从政策层面，公共媒体的引导上界限不太清楚，我们必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式怎么形成互动，到现在也有一些探讨，但是我感觉不系统。
第二，保障性住房如果说作为政府职能的话，就要解决公共财政第二次分配的问题。去年有一些新的情况，第一个报道了中信产业基金，在江苏试点做保障性住房，前几听我看到一个文件，就是讲国开航准备投资1000亿做保障住房，我觉得做保障住房要解决土地出让一系列的问题，如果这些问题没有解决保障住房的钱哪儿来呢？以前我也是做基金的，基金不是对保障住房没兴趣，8%左右是有兴趣的，但是现在这块儿怎么样形成一套金融系统，一方面需要财政支持，另外一方面需要金融系统的支持，当然现在有很多创新的东西，但是目前这块儿有很多地方需要创新。如果保障性住房把土地问题都解决到郊区去了，没有配套设施一系列的社会问题就会出来了。比如说学校老师肯定希望住在学校旁边，但是你要保障住房，如果在二环里面没有哪个政府能背得起这样的经济负担。所以私募包括国家的融资等应该有一套系统来试试保障性住房。
第三，政府保障性住房的步子迈的过快，去年是580万套，今年提出1000万套，北京是100万套，“十二五”期间就是7000多万平方米，我感觉这段时间迈的有点儿急躁，所以对保障性住房的选址和冲击都会很大，但是作为房地产商还不能轻视这个问题。保障性住房的启动对上下游端的带动很大。
所以，我最后想提示大家不能小视保障性住房对房地产的影响。谢谢！
孟晓苏：
从要不要建保障房到怎么样找钱建保障房了，保障房为什么这么年没建起来呢？就是差钱。新财富论坛得找钱呀，刚才专家都说要找基金，叫房地产信托投资基金，在国外有这个产品。在座的几位里面就是我从房地产公司董事长转化成了保险公司董事长，过去我干房地产公司董事长的时候项目多，总为没钱着急，现在干了保险公司董事长又为钱多花不出去着急，世界上不是光有缺钱的，还有不少拿着钱花不出去的。比如说新的一年股市能不能投，有人说是快牛，有人说是慢牛，我们当时的判断是熊市的延续，果不其然下跌了15%，就在下跌的过程中我们还能挣出7.6%，你说得多不容易，我们是全保险行业收益第二位。但是新的一年，股市还敢投吗？什么叫做稳健的货币政策？就是紧缩，在紧缩状态下股市不可能好。这不是我说的，我们研究过，觉得新的一年做股市很难，这笔钱是干什么用的？是老百姓养老保命的钱，给人家弄丢了不行。怎么办，怎么保值增值，我们也着急。有了新36条，要引导社会资金、民间资金投资保障性住房，那就你拿出产品来吧，其实这种产品在07年6月份我们就跟国家建议出来了，就是把国外成熟的房地产信托投资基金引到中国来，专项做保障性住房，美国允许有25%的资金进入到政府推动的保障性住房里面去，我们全国有5.1万亿，如果按照保监会的规定拿出10%就是5000亿，如果再变成基金就是不按投资房地产来算，是按照投资股市，最多可以投到35%，这就是1.5万亿，光一个保障房基金就可以撑起来了，也把房地产搞起来了，如果将来租屋转售还可以赚一把。所以今天我们要呼吁，正在进行的保障房的（房地产信托基金REITs）试点，把这个尽快试点，保障性住房的资金有稳定的来源，也早点儿把国债还上。希望把这种思路进一步的推进，我们新财富论坛又为国家出了一个好主意。
陈国强：
对近年来说，我们面临的政策环境没有变化，应该说调控的基调未变，我们观察最近的政策信息，高层表态应该说在融资方面、在土地市场整治方面，包括最近我们看到的重庆也开始房产税的开征试点，所以政策环境没有变化，应该说2011年房地产市场仍然面临很多不确定性，我想接下来请各位嘉宾从你们的角度对2011年是什么样的期待？或者说您最关心的关健词是什么？我们从鲍总开始。
鲍筱斌：
2011年房地产也没什么新东西了，我有自己的看法。
第一，我觉得2011年在今年二季度左右，房地产企业银根会比较紧，因为从去年4月份开始调控。
第二，2011年的房子不同的产品价格的走势可能会不一样，有些处在高端真正很好的价格可能还会提升，但是中低端可能价格就会振荡。
第三，政策肯定还延续，但是房地产这个行当跟股市不太一样，房地产是资产它对价格的变动是需要有周期的，所以我认为市场不会有太大变化，但是中国的房地产市场某种程度讲比股市更重要，按照货币的价值来算，房地产价值在90万亿的价值。股市大概是20万亿左右上下，所以我个人感觉房地产在2011应该还是振荡前行。谢谢！
张民耕：
你说是振荡前行，我说的是谨慎乐观。我们看到有四方面的政策还是会冲击。
第一，宏观调控力度不会撤，限购令还会继续。
第二，银根收紧，我和若干银行都碰过，实际上各个方面银行可以放开其他，对于信贷尤其是房地产信贷是要继续收紧的。
第三，保障房的批量出现，双轨制正式确立。
第四，房地产税上路了。
这些方面对于房地产行业来说，尤其对于价格来说是看跌的因素，但是这些政策真正发挥作用是要有相当长时间的，比方出1000万套房，这对于每一年两、三千万人进城，历史有巨大的欠帐，一年不能解决，但是如果“十二五”期间年年1000万套你看一下这个作用是什么样子。当然，政府如果不把资金来源问题解决，年年1000万套是无以为继的。另外，刚性需求还是很强，老百姓的投资渠道还是很少，股票还是不能做，黄金可以炒一炒，不管怎么调控房产还会成为一部分人的投资品。刚才说了地方政府卖地，中央政府印票子，印票子还会继续，不是为了应对国内，其实是为了应对国外，美国量化宽松还会继续，我们也继续往人民币里面兑水。从去年的趋势看，房价基本上没怎么降，明年可能会出现一些波动，但是我感觉不会太大的波动，只不过作为开发商来说以前只要看前边就行了，现在是要看前面也要看后面，因为这四项对于整个房地产形势会造成重大影响，有的上路了，有的箭在弦上，有的已经发挥作用了，所以我的判断是谨慎乐观的。
李贵斌：
以上两个老总对2011年房地产的走势说的很全面，其实我有几点看法。
第一，从供销来说就是需求量和供应量还仍然在加大，应该是供销两旺的一年，这是我的判断。它的根据是印的票子多，经济发展快，城市化进程快就需要这些房子。所以，应该是供销两旺的局面。
第二，国家对于房地产价格的问题还是持续的用比较严厉的手段来抑制房价，因为有些城市房价确实是过高了，只能一部分人买到房子，一部分人买不起，政策应该是叠加式的，不可能再放松，包括房产税。其实房产税对房价有没有影响？肯定有，只是大小的问题，这些政策一出来对房价的抑制肯定能起到作用。
第三，信贷从紧，这种从紧很大程度上房地产开发企业会有一些分化，越强的越强，越弱的会越弱，在拿地的过程中，在项目的推进过程中，市场在逐渐的走向成熟，竞争的市场越来越激烈，也就是说房地产开发企业未来分化会越来越严重。
第四，现在的开发企业转型，有些企业已经转向做商业地产，原来是做住宅的，就是由原来的单一性向混合型、综合型方面转，这个趋势在加强。
陈国强：
说到转型刘总是代表性企业，请刘总说说企业转型方面的一些做法和经验。
刘晓光：
第一，双轨制明年基本上定型。
第二，刚性需求仍然非常旺。
第三，政策调控进一步驱紧。
第四，需求多样化会出现。
第五，商人的转型。
结论：今年从4月份以后可能价格还会稳步上升。
转型角度不多说了，我们从去年就开始转型了，从单一的开发普通房地产向打造新的城市中心过渡，把产业跟地产融合在一起，把城市的功能跟产业的功能，把商业功能跟低密度住宅融合在一起，适应城市未来的城市化需求，缓解交通压力、提供就业、提高税收等等。我们一方面是在大的城市建设新的城区；另一方面就是建设新的城市中心。这样的转型我相信在今年是波澜壮阔的趋势。
孟晓苏：
我想尽管已经明确了建立符合我国国情的保障性住房体系和商品房体系。尽管去年保障房和今年保障房的力度加大在未来改善贫困家庭的居住状况和缓解社会情绪，但是它的产出还需要实践。所以，我认为面临2011年我感觉尽管我们对未来形势充满乐观，但是它是充满矛盾的一年。充满了乐观和不乐观的各种因素，而在政策上将是理性和非理性交汇的一年，所以说这一年一句话说清楚不容易，因为人们正在迷茫中走出去。如果说到4月份，我再加重一点儿语气，我认为新的一年将是迷茫的上半年和清醒地下半年。
我们现在正处在商品房和保障房都供不应求的时期，在这个时期是应当减少供应量还是应当增加供应量，我们在05、06年就是错误的在这个时候紧缩银根结果造成了越调控房价越上涨，面对新的一年又听说有人要打压限制投资，进一步推升房价，各方效果如此，所以这可能就是一个迷茫。那么，再一个迷茫来自社会，人们误以为只有打压商品房价格就能保证房地产价格。
去年国务院文件明确说在一定时期内采取行政手段确实过去没有，但是到了年底打顺手了，又继续要实行这种行政调控，我想起当年我看那个小品，黄宏演的农民工砸墙，最后业主说你别砸了都砸坍了，他说我砸顺手了。什么时候能住手呢？限购令应该逐渐的退出市场，实现把短期的调控正常和长期的发展政策有机的结合起来，而在年初我们看到的反而是调控限购令的加码和延长，这就反映了一种迷茫，这种迷茫会不会导致房屋供应量的减少，从而抵消国务院为了抑制过热的需求而抑制购买力呢？这两个就抵消了，白调控了，所以未来的房价还会上涨。但是，到下半年就会明白了，原来这么调控不行，还得增加商品房的供应量，增加保障房的供应量，真正做到在03年提出来了的供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这个时候人们就明白了，下半年会是一个好的年景、好的时间。
所以，为了能够争取下半年的清醒，希望业内人士还要多把这个问题提出来，提的明确一点儿，兴许就能明白的早一点儿，就能实现中央“十二五”规划提出的使中国经济保持长期持续较快的发展。
杨慎：
刚才我讲过这次会议虽然比上午范围小，但是质量高。今天下午不到两个小时的发言应该证明我说的是正确的，这些人发言都是有理论有实践，都是自己深刻教训的发言。在这里借这个机会，我想提一个问题大家思考，现在都说房地产价格上涨不能控制，需求不能控制，土地的供应是有限的，资金的供给是过量的，因此这个大的怪圈出现了，在这个怪圈中大家不能自拔。
因此，我提出一个问题，究竟中国房地产发展到多大规模，多少量才能满足？因为现在大家把房地产不是做成一种居住的需要、生存的需要，而是投资的需要，投资的需要不断地赚钱，在这种情况下永远是无止境的，绝对没有止境，在这种情况下我们应该用什么样的思路，通过什么样的体制，或者什么样的政策来研究这个问题怎么解决。我讲几个基本数字，这个数字不是国家统计局的有关数据，是我自己整理的。全国目前各类住房加在一块儿，住宅商业用房、营业用房、公共用房加在一块儿总量580亿平方米，现在的统计数据相当不准确，我敢说我统计的准确。这个数字包括城乡，一共是580亿平方米。从什么时候算起呢？
中国现存的土地总量，其中1949年中华人民共和国成立以前总量是52亿平方米（占9%），全国建国以前统计出来的房子只要是在建的一户一户登记调查52亿平方米，占全国总量的9%。第二，改革开放以后，前30年从1950年开始到改革开放1980年49亿平方米，占全国总量的8.4%，两个加在一块儿17.4%，其它的都是改革开放以后建设的，480亿平方米，就是改革开放以后建成的。
现在目前全国每年建房总量13亿平方米，折合一下200万套，这样的速度规模还再不准建，现在没有敢说出这样一个权威数字的，所以中国的住房就成了无底洞。在这种情况下，永远无止境。我认为中国这样的政策下去必须改变，因为目前的数量人均城市已经达到31平方米，农村达到30平方米，全世界发展中国家是第一位的。在这种情况下，一个国家的资金有限、土地有限、城市容量有限、基础设施有限，我们无止境的开发，中国的住房制度改革要做1000万套的保障性住房，资金从哪儿来，还是卖土地，卖多少？全国卖地7万亿收入，平均每年1400亿，房地产、税收、土地总和加在一块儿6万亿。“十一五”期间3万亿，每年6000亿。现在我们靠卖地这种办法去填这个大窟窿，永远是需求不足，需求不平衡，因此促进价格上涨。
在这种情况下，建议在不准确的数据下总量的估算，必须要改变政策。现在正在换届，下一届政府谁当皇帝谁好，体会一下吧，怎么来应对这样一个局面。住宅人均30平方米，每个人的占有量是不一样的，都要求要提高，在这种情况下总量上用什么办法解决，过去就是总量不清楚，底数不清，这种情况下做的决策，不断地修订决策、不断地完善决策、不断地错误，最后就是错误不断地增长，我们的错误到了不能自拔的地步。所以，作为研究问题来讲，这样的政策需要我们很好的思考。我把这些基本的数据告诉大家，提出了这样一个问题供大家思考，大的体制政策背景需要大家考虑。
陈国强：
杨部长提供的数据希望在这个会议室里面分享，请媒体记者不要报道相关的数据。我们再一次用掌声杨部长给我们提出了他的一些思考，给我们提出了非常基本的命题，或者说是根本的命题，就是如何来看待这些年房地产发展过程当中的政策体系，房地产发展模式的问题，房地产发展的目的问题等等。这些问题实际上是值得业内所有人思考的问题。
今天由于时间关系，另外一场马上就要开始了，非常感谢台上各位嘉宾，也谢谢大家！
主持人：
各位来宾，咱们下午的会议后半段按照大会的安排主题是“保障和改善民生”。
今天下午会议非常荣幸请到了很知名的专家，坐在我旁边这位是蔡昉研究员，是咱们中国社会科学院人口与劳动经济研究所的所长，蔡所长是夺得十七次代表大会代表，也是本届常委会的委员，在这方面有很深的研究，咱们中央政治局搞集体学习就有关的专题蔡所长都去讲过。旁边是社科院社会学所的景所长，是上一届全国政协委员，是这个领域资深的研究专家。还有就是环保部环境规划研究院的副院长；财政部财经研究所的所长贾康研究员，贾康研究员是全国政协委员，也曾多次出席中央领导问彻中央经济工作的座谈会，也在中央集体学习有关问题上进行过专门的讲解。所以，今天能够有幸请到他们四位和大家一起进行交流，应该说是一个非常荣幸的事情。今天下午时间很宝贵，时间是一个小时，刚才我们几位商量了一下，开始的时候请咱们四位专家就保障和改善民生这样一个主题把他们最主要的想法给大家简要的谈一下。之后咱们大家有什么问题，利用这个机会互相交流一下。
蔡昉：
实际上我们现在讲民生的时候，解决民生基本的着眼点实际上是两头，一头是在初次分配的领域，除了初次分配的领域最重要的就是老百姓关心的话题，就是涨工资，到底能涨多久，能够持续多久，涨多高，能不能赶上劳动生产力的提高速度，能不能赶上企业拿到的份额的增长速度，能不能赶上政府拿到的份额的增长速度，这是初次分配领域。初次分配领域里面我想有很多抓手，其中一条我个人比较关心的就是要用劳动力市场制度或者说具体的一种做法工资的集体协商制度来解决如何在企业和职工之间进行合理的分配，也就是说劳动力市场看上去是市场供求关系决定，但是我们要知道劳动力市场跟一般商品市场部一样，劳动力市场实际上参与的人和劳动力的载体都是人，因此就决定了人在这其中的作用尤其的重要，因此在这种情况下不仅仅是用劳动力供求关系来调节，而应该各个方面的协商也要参与其中。
我们从国际经验来看，大部分比较发达的国家，他们基本上都有工资的集体协商制度，反而在那些工资很低，工资不上涨那些地方没有这种制度，那么我们也有很多人担心，特别是经济学家容易担心，因为经济学家关心效率，比较注重效率，担心是不是有了劳动力市场制度会增加交易费用，会增加谈判成本，如果谈不拢还会出现社会的不安定，但是我觉得这些疑问其实都是现实存在的，但是我反问一个问题，关键是说从国际经验看，你有没有这种劳动力市场制度劳资纠纷总是存在，工人的诉求总是存在的，因此没有这个制度工人的诉求就用各种方式表达，企业内部表达，企业内部不能表达就到街上去表达，到街上就会串联起来，社会动荡就会更严重。如果政府参与其中，有领导的工会参与其中，与企业和工人对话的三方制度的话，就有好的平台规范工资集体协商，来综合和妥协各个方面的诉求，所以我觉得在“十二五”改善民生建立劳动力市场制度特别是工资集体协商制度是初次分配中最重要的制度建设之一。
那么，接下来我们还知道再分配领域也是改善民生的重要领域，其中中央在“十二五”规划建议中提出建立健全基本公共服务体系，体系这两个字加在基本公共服务后面是第一次，就是在“十二五”时期我们给自己设了硬的时间表，在社会保障方面比如说新农保的全面覆盖，现在基本上已经定了要在三年之内全面的覆盖。基础养老金的全面统筹在“十二五”时期要完成，过去是城市的基本养老保险制度是职工养老保险制度，现在要把没有就业和灵活就业的人员也充分的覆盖，因此建立城市居民养老保障制度，那么除此之外我们还要完善基本养老关系的跨省接续，以便把更多的农民工纳入其中。这是再分配领域。
我再简单说两句话，在初次分配领域之外我觉得应该还有一个抓手，能够把改善民生，就是说利用已经有的财富存量把它进行新的组合，新的调整改善，它的分配关系之外还应该有一个东西是既改善民生做重新的调整，同时又做大馅饼，我觉得这就是中央提出来的所谓的经济发展方式中的三个转变。一是经济发展方式从依靠投入转向依靠技术进步生产力提高；二是把过去过度的依靠外需出口和投资转向更加依靠消费需求；三是把过分以来二产转向服务业，以及更高的经济增长方式。
我们知道，曾经的经济发展更多的是给外国人做世界制造中心的工作，我们的经济拉动需求来自于国外的消费者，那么到了我们这个发展阶段以后只有扩大自己的消费需求才能保持经济增长的可持续性，因为我们也知道金融危机以后很多经验都表明这么大的金融危机要完全恢复到原来的经济发展水平趋势上需要7年的时间，在这7年里面整个世界的经济增长速度可能会低10%左右，因此没有原来那么大的外需了。第二，我们也知道现在外国人在讲再平衡，什么意思呢？中国人多消费点儿，少储蓄点儿，美国人少消费点儿，多储蓄点儿，就意味着美国也要调整，调整后需求也不会像原来那么大。因为美国的缓慢复苏，我们叫无就业复苏，在这种情况下美国的老百姓就业不充分，收入增长不会，消费业不能提高，因此我们必须转向自己的国内消费需求，才有可能保持过去这样的10%左右的经济增长速度。
那么，与此同时我们知道消费的扩大其实更主要的是收入分配的结果；二是城镇化的结果，因此扩大消费需求就成了逻辑链条中一个关键点，就是说它既是促进经济增长保持可持续发展势头关键的引擎，与此同时它又是收入增长以后改善收入分配，反过来又会刺激消费，因此它处在良性的经济循环，也就是我们想要达到的经济发展方式。
景天魁：
“十二五”期间从民生这块儿来说应该特别重视，就是在原来资金保障上改善民生的同时要加强服务保障的建设，我把它叫做社会服务体系的建设。这一点恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特点，当然目前的社会保障和民生问题总的来说资金保障应该大幅度的继续提高，但是下一个提高应该和“十一五”期间的提高不同，“十一五”期间基本上是提供资金，少提供或者没有怎么提供服务，“十二五”期间我觉得应该是资金和服务协调、硬性的提高，大量的工作应该开拓社会服务。开拓社会服务的主要方向就是民生的若干紧迫的需求，比如说养老服务、医疗服务、就业服务、就学服务等等各方面与老百姓生活相关的建设服务的领导，这将是很大的财富增长的源泉，或者说领域。
比方说养老服务，现在城市也好、农村也好经常会出现这样一些情况，特别是现在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些区域会达到80%左右都是空巢老人家庭，养老需求缺在什么地方呢？我们发现很多老人迫切需要的是服务，有的老人甚至因为没有服务在家里去世很多天了也没人知道，现在包括农村都会先这种情况了，这些人不见得没有养老金，也不见得没有基本的生活来源，是没有人管。所以，社会这方面的照顾包括短期的、临时的照护，或者长期的照护制度应该迫切的建立起来。医疗的问题也是这样，现在除了医疗资源分配极其不合理以外，缺少医疗服务体系，这是很重要的方面。
大家看到北京就医的外地人，特别是外地的农民到北京来以后，找医院要跑18个医院以后才能真正找到看自己病的医院的医生，因为缺乏这类相应的服务造成多大的资源上的浪费，时间上的浪费，贻误医疗的机会等等。所以，我觉得“十二五”期间的规划，目前的提法是基本公共服务，我觉得这个概念需要扩展，基本公共服务的概念主要还是政府提供的面向所有人的一般性的服务，不包括由社会自主提供的面向个人的更个性化的更贴心的服务，基本公共服务一般是指基本的平台，当然很需要，但是有这样一个概念还是不够的，所以我觉得还是应该像国外那样就是讲社会服务，这里面既包括政府提供的，以财政支持为主的基本公共服务，同时也包括以社会组织提供的，社会自主组织的面向所有社会成员的个性化的服务。后一个领域要求全体社会学家大量发扬社会组织的建设，这是我们欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期间公益性的社会服务组织应该大量的发展，让它自主面向社会方方面面的需要。
我看到北京市还有其他省市都在向这方面发展，包括政府也大量的购买服务，也鼓励公益性社会服务组织的建立，支持他们的活动，同时我希望企业也要积极参与到这里面来，现在全国各地也有大量的企业参与到社会服务里面来的成功案例，同时也要大力支持社会企业的发展，所谓社会企业最主要是面向社会服务的，但是基本上是以公益性为主的，这样企业的组织形式在发达国家占企业数量里面很大的比例，但是在我们国家欠缺的多，我希望在“十二五”期间能够在这个领域有所开拓。同时，就像蔡所长讲的，社会服务领域可能是未来中国新的财富源泉，有远见的企业要提早的开发服务。有的研究已经做过测算，我记得南开大学做过测算，比如说估计养老服务会创造多少的财富，医疗服务会创造多少的财富，这恐怕很难讲，比方说有一位教授测算光社会服务将来每年会创造8000亿的新财富，这个东西都是很难讲的，我相信随着中国人收入水平的提高，大量的财富来源应该从提高人民的生活品质过程中获得。
王金南：
在这里我想跟大家共享一个观点，因为今天的题目是怎么来保障和改善“十二五”的民生，我个人来看保护环境应该是实实在在的改善民生的基础工程。怎么说呢？
第一，保护环境本身它跟一般的民生是密切相关的。在座的可以想像，假如说我们现在把环境污染的一塌糊涂，水不能喝，空气不能呼吸，土壤污染以后种出的庄稼不能吃，其他的财富都归零。环境污染的问题在30年前没有感觉到那么紧迫，当时享受的是碧水蓝天、绿地净土不是梦想，但是现在来看对中国来说是比较遥远的梦想，至少三、四十年以后才能得到目标以上。西部很多地方生态环境质量很差，河水的问题、住房的问题等等的问题都很差。像这些地方生态环境就直接影响到生存的问题，像西部地区有一些像生态难民一样，在全世界也不少。富裕地区也是这样，东部很多地方已经污染的不能再污染了，现在绿色GDP的核算，总体来看整个环境污染的损失总量每年都在上升，特别是东部地区，虽然说经济发展，所谓的经济财富增长量很大，但是在环境方面绿色财富越来越少。举个例子，现在GDP总量全世界来看我们从近三年看从第四名到第二名，但是从做全世界环境绩效评估，把全世界160个国家和地区环境绩效进行排队以后，中国从原来的94名下降到现在的120多名，经济总量往上升，但是整个环境的绩效是往下走的，这种趋势表现的很明显。所以，保护环境、改善环境应该是很实实在在的基础工程。
第二，我们在“十二五”期间怎么做这个事情？我是来自于环境保护工作部门，直接协助政府制定环境保护政策，在这个层面上我们看到了依据这样基本的理论，把“十二五”环境保护怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我们要具备相应的目标和保护环境改善的指标，这里面有一些分歧，比如说“十一五”大家看到了，环境保护做的最多的，在社会层面上影响最大的就是污染减排，二氧化碳、二氧化硫指标的减排，这两项跟当地政府的官员的政绩是挂钩的，这是从另外一个层面看出来这两项指标跟地方乌纱帽挂钩必然会出现结果，某种程度说也是好事儿。从指标方面我觉得应该更多的向民生方面改变，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空气质量怎么样，我出去郊游看到水的情况怎么样，这些他是能感受到的。现在吃的东西安不安全、放不放心是能感受到的，我们应该把环境保护的指标应该往这些方向去靠。或者说报二级空气以上的人口怎么减少，清洁饮用水的供给有多少，城市百分比多少，农村百分比多少，应该明确的提出来，这样的话环境保护跟民生更挂钩一些。
第三，“十二五”环境保护从改善民生的角度来说需要做什么事情？环境保护面临的任务很多很多，我想从改善民生角度来看，主要是抓三个方面。
一是全面推进水污染防治，让老百姓能够尽早的喝上干净的水，我只能说尽早，这个任务很重，现在涉及到农村的饮用水安全问题，城市的饮用水安全问题。农村的饮用水安全问题跟城市里完全不是一回事儿，08年跟全国政协副主席、人大委员长专门调研全国农村饮用水安全问题，这个结果让我大吃一惊。大家知道，那时候全国还有2.5亿左右的农村人口喝不上干净的水，有的是喝不上，有的根本就没水喝。像贵州1吨水的水价成本很高，另外水质很差，西部地区的水一闻都是有味道的。
二是防治大气污染，让老百姓呼吸到新鲜的空气。
三是抓土壤污染防治问题，让老百吃上无污染的蔬菜。
第四，怎么来改进环保、民生的问题，我想最主要的是结合“十二五”，把环境保护纳入到基本的公共服务范畴。说到基本公共服务都不包括这个，或者说民生工程也很少触及环保这个领域，我建议把这个领域实实在在放在基本政策框架里面去。我们现在比较高兴的看到，在“十二五”国民经济发展规划中已经把环境保护作为最后一项基本公共服务的内容放进去了，放进去究竟能起多大作用，公共财政会有多大支持还是一个未知数。希望能够真正实实在在的包括环保民生工程上一个新台阶。谢谢！
贾康：
我作为一个研究者也感觉方方面面都比较关注民生这个问题，大家关注这个问题就有特别不满意的地方。针对的问题我想有几点：
第一，在整个分配格局里面，中央说的两个比重下降这个格局要改变。
第二，收入差距过大，宏观指标上两个比重，一般老百姓不一定能够说得很清楚，说收入差距过大很多人都感觉是这样，越来越的人认为自己是弱势群体，跟发展更好的社会成员比自己的水平在落后，差距扩大，有人甚至强调出现了两极分化。宏观指标也有这方面的佐证，就是经济系数官方承认0.47，这是发出预警以后的区间。
第三，环境问题、食品安全问题，生活质量问题这些年在中国越来越突出。
第四，大家特别看中分配格局里面还有一个隐含的空白，政府看起来财政收了不少钱，但是政府透明度低、行政成本高、职能转变不到位。
第五，存在所谓中等收入阶段上民众预期的福利和收入的提升是快于实际的福利增长的，这是发展中间有共性的印象，到了这个阶段，民众不是先表态感谢党感谢政府，而是更多的强调政府什么什么事情没做到位，很多情况表现为端起饭碗吃肉，放下筷子骂娘，就是他预期的本来更好，你总是不能满足我的预期。
在“十二五”这样一个很重要的战略机遇期关键阶段，我们实现全面小康抓什么？从大的思路还要强调中央科学发展观所占的人民主义立场，可持续发展实际上还是要惠民、富民，在具体的取向上，前所未有的特别强调，在阶段性的转换的另一阶段强调扩大内需而是把整个中国发展的基点强调在发展民生问题上。这是带有统领全局的方针了，扩大内需就要鼓励和引导消费，鼓励和引导消费是扩大内需的要领，同时要民众得实惠，贡献改革开放成果的要领。
再往下至少要提出五方面具体的政策要点：
第一，在社会保障体系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，这样就是解除社会成员后顾之忧，可以有益于减少预防性储蓄，这样得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于积极消费，这样是得实惠的第一个事情，这是安全网建设。
第二，怎么样调整收入分配结构，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感觉现在可操作的手段上大家注意到提高最低工资标准，这个已经研究论证过，可做的空间其实并不大。最低工资标准定的很低不起作用，企业要用工自然就把工资提上去了，提的过高适得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不离十。北京宣布提高最低工资标准以后收益面是10万人，北京现在劳动人口至少几百万，也就是说这10万就是整个劳动人口的1%多一点儿，在这种情况下政府提高最低工资标准扩大覆盖面就可能越过零界点，反而造成最需要得到就业机会，增加劳动机会的低收入阶层丧失了机会，所以经济方面的规律我们还要进一步研究。
第三，组织工会和自发的集体谈判。这个原则我也是同意的，我个人观察在“十二五”操作空间可能相对有限，因为中国现在矛盾凸显，很多关系绷的很紧，现在这么强调三农，但是管理部门死守一个底线就是对成立农会不松口，对城镇企业这方面敢不敢放手让工会发挥作用，这个政治敏感性也比较高。我个人感觉敏感度会上升到政治层面，在这方面“十二五”期望的操作空间可能是有限的。还有一件事可做，政府更多的容忍农副产品价格上升，这样中国人民中一半的人最多实惠，恰恰现在是物价高度敏感的问题，一系列的措施包括行政手段死压的措施都出来了，这方面的空间也不大。初次分配没有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各种各样的保障、救济、福利。另外，就是要有调节手段，抽肥补瘦，现在直接税一定要发挥更多的作用，直接税已经有框架就是所得税，企业所得税以后会往下调，就是个人所得税。还有就是财产税，最近的消息是说成都在试点，上还有可能跟进，财产税首先在房产税方面先搭框架，这些只能是渐进的往前推。在再分配和优化方面还要贯彻中央的一个方针，就是创造条件，壮大中等收入阶层，这里面又涉及到比较敏感的财产收入问题，中等收入阶层除了靠劳动，靠其他技能之外其实很多的实际支撑是靠财产收入，但是财产收入如果处理不好就出现房地产市场这样严重的矛盾纠结，这些事情就不展开说了。总体来说，收入分配格局的调整是非常复杂的综合性的问题，但是我们一定努力在“十二五”有所优化和推进。
第四，一定要强化深化改革，反过度垄断是不可能绕过去的坎，现在看起来是难啃的硬骨头。在行业看来说我不是垄断，其实大家一直在强调推进反过度垄断的改革，但是很难推动，即得利益的阻碍，这是很现实的问题，所以就要寻求切入点。提高财政的公共透明度，提高绩效。比如说在公共预算之外，在08年确立了国有资本经营预算，这几年提高透明度，要求大型、特大型国有企业对国库做出贡献。还有其他更大复杂的配套改革问题，降低行政成本建立服务型政府等等方面，以及发展各种要素市场配合方面，应该是一个良性互动的。
第五，还应该强调我们要把短期利益和中长期的转轨，长期利益相结合。要把物质文明、社会文明、生态分明相结合，追求民富。这里面强调一下，中国其实要借鉴拉美的陈彤教训，拉美进入中等收入阶层以后，曾经有一段心气很高，在上世纪60、70年代以后，这几十年一蹶不振，是陷入民粹主义的福利赶超，民众特别看中眼前实实在在的利益，谁都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美国的选举制度，千方百计回应选民的要求，争取自己能选上，尽量按照自己的承诺把福利提升起来，这两边的互动超过了经济活力的支撑度，活力跟不上，福利赶超到一定阶段，整个经济的活力没有了，这个时候社会矛盾更加尖锐，就出现拉美很多国度里面军人通过政变的方式一下子翻盘，这方面经济效果起到很多作用，但是很多社会矛盾又激化起来，这就带来很多的负面效应。
中国在这方面是不是也值得警惕这样的教训？所以，一定要强调惠民生、追求民富应该是理性的把短期利益和中长期的经济社会转轨以及可持续发展的长远利益相结合的问题。调高胃口不可持续我们也会落入中国式的滞胀，一方面物价推的很高，另一方面经济活力没有了。从物质文明角度看，除了收入这些指标外，还应该有更综合性的指标，生活质量、环境质量、政治文明推进的指标也应该追求，我总感觉在中国走向现代化的过程中，惠民生需要和强民权相呼应，但是必须理性的把握，不能走极端，要可控有序追求综合的现代化。这样一种综合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活质量怎么结合，这种物质文明和政治文明怎么结合，这个结构互动的问题也是非常复杂的，我们有很多的挑战，但是我们要应对挑战争取把它处理好。
第六，还应该特别强调鼓励自下而上的创业，包括草根自救式的创业，中国现在收入差距很大，在城市区域我们可以看到很多像非洲的农村区域流入城镇的这些人，不断地出现被城管驱赶，他们自命式的小摊小贩都不能得到社会的宽容待遇，我们草根金融、创业金融是远远跟不上社会需要的，实体经济层面往往关注不足，更多是金融方面看起来很有势头但是很容易泡沫化的经济活动。实体经济层面的支撑性的，从草根开始的创业创新我觉得更多的需要给予关注，它也是直接关系到市场经济环境下怎么样有效地上下互动促进民富。
这些事情可能概括的很不全面，但是我觉得直说我说的这五方面都应该正面讨论的问题，总体一条我认同就是中央总结起来的加快发展方式转变为主线，一方面要调结构节能降耗；另外一方面必须结合深化改革，破除过度垄断，促进政府转型等等，这些才能够实现民富国强，而不是偏激的把民富和国强对立起来，在整个良性互动中间保证短期利益和长期利益相结合的现代化赶超。
主持人：
刚才听了几位专家从不同的角度讲了保障和改善民生的问题。我刚才介绍了，这都是国内著名的专家，咱们也不用做过多的评价，今天这个时间很宝贵，时间很有限，咱们在座的各位嘉宾你们有什么问题借这个机会可以提一下。
我先提一个好奇的事儿，咱们贾所长和蔡所长都参加过中央集体学习的活动，他们在集体学习的过程当中，你们讲完有没有提问题的环节？
贾康：
有。
提问：
我想问一下贾所长，提高财产税重庆和上海房产税的事情，现在争议也非常大，我不知道您对房产税的试点还有推出的看法？
贾康：
我的基本态度我认为这是我们不可回避的制度建设，这个制度建设的事情现在看来这么明显的争议，就要按照小平理论里面的一个亮点，淡化争议而要在改革的方向上大胆的试，我认为现在重庆、上海这样的动向是非常值得肯定的，是要通过有些地区的施甸县建一个初步框架，然后让全社会方方面面一起推动对它的动态优化。不同意见的争论实际上就是因为牵动利益、牵动感情，网一说这个事儿就是开骂的态势，我是不赞成。
今年是辛亥革命100周年，现在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有联系有区别的概念，到了财产权、消费者主权，并是少数服从多数的问题。假设说你要做一个全民公决，中国的个人所得税何去何从？在现在的情况下公决的结果就是应该取消，但是稍微有一些基本的制度安排知识，财税知识和国家治理这方面考量的人，都得承认不能按照少数服从多数去解决问题，更多的应该用听证会这种方式，让各种利益集团理性、严肃、透明的表达出来。上次调个人所得税起征点就是电视直播的听证会，这个形式很好，为什么在房产税这方面大家都缩头缩尾，任凭大家在网上骂，我觉得这种形式不好。这种制度长信我认为无可回避，任志强先生有人跟他谈的很好，但是税上就谈不通，他就认为是税就不是好东西，他马上写博客说重庆改革昙花一现，我说你说这个太绝对了，你要充分考虑对整个中国完成转轨的制度建设意义。
提问：
从技术上现在征收房地产税是不是成熟的？
贾康：
技术上现在我觉得官方应该适当透露一下，前面已经有很多年在十个城市，东部、中部、西部都有，开始六个后来是十个，所谓的物业税空转的试点，要解决就是信息基础的测算，模拟测算以后实施改革以后，怎么样使改革和操作的技术性问题，我了解的情况是实际上技术上没有硬障碍，在最低评估方面模拟的时候都是软件化，干部的培训要赶紧做，绝对不是说这个多么复杂，中国人做不了，外国人才能做，这个理由是完全不成立的。
提问：
贾所长您好，改善民生的话，有一个方法是提高才商，我想问一下您对中小学生学习才商有什么看法？对我们研究这个课题和探索有什么好的建议呢？
贾康：
您说的才商是不是从智商、情商来发展，怎么让我们的后一代如何知道理财？
提问：
是。
贾康：
从孩子的教育里面应该引入理性的才商的信息，不要觉得金钱就是铜臭味，但是又不能让他们是拜金主义，怎么把握好确实有很多东西要探索，需要大家共同努力。美国在前不久在一个社区集会上，有一个美国女孩子很小，卖矿泉水，有城管说你这个没有卫生许可不准卖，后来这个女孩儿含着眼泪不卖了。最后美国公众都指责城管，最后这个城管上门道歉，说我们压制了这个孩子的创业冲动，而这个冲动对美国的孩子来讲是最可贵的。而中国就是振振有辞，我就不让你在这儿做。从另外一方面，孩子、成人、社会管理部门更应该注意才商怎么掌握，这是官家的，因为毕竟孩子的可塑性强。你要给他跟宽容的引导，可能会影响他一生的健康成长。
提问：
各位专家、各位在座的朋友大家下午好！很高兴认识各位专家，想请教一下贾所长，刚才您谈到重庆和上海现在要实施房产税，这个房产税的实施现在是不是意味着今后解决贫富差距的一个政策？
贾康：
它会在这方面发挥正面效应的作用，但是你不能全指望它，它的效应在哪儿？社会上先富起来住好房子的人他们有承受能力，他们应该给国库多做一些贡献，而国家增加这部分收入会去更好的改善低收入家庭的境遇，这是优化再分配。
提问：
在上海、重庆试点成功以后什么时候在全国各地实施？
贾康：
如果试点成功后应该很快的扩大覆盖面。
提问：
这是解决贫富差距的利好吗？
贾康：
这是一部分，我们认为在中国市场经济框架里面不能少这部分。
提问：
我前一段时间知道有这样一个观点，叫能玩儿虚的不要玩儿实，第二个是钱要玩儿得转，不要埋头干。过去有一段时间我们国家政策支持玩儿虚的东西，而刚才你一个观点让我感觉到很高兴就是支持中小型实业创业者，我关心的是你参加中央的相关会议的时候有没有成型的方案和建议？
蔡昉：
我们归根到底是说，实体经济能够获得同等的竞争环境，就是说实际上我个人认为制度设计本身已经基本上具备了他所需要的要素，这是第一，它的进入是自由的，我们没有任何政策说小型的企业创业是不能够进入这些领域，当然有一些关系国计民生也不是我们想要进的。再一个，实际上税收对创业带动就业的相关的小企业的创建是有各方面的优惠的，在金融危机时期我们出台，随后会大幅度的正常化，还包括那些社会保障等等，它们本身也能够得到一些特殊的优惠。
除此之外，虽然我们看到了城管现象、警察现象会打击小型的创业活动，实际上在某种程度上中国的创业环境其实好于其他国家，城管跑到街上抓人，大家吓的像小偷一样跑掉了，在任何国家我都看到过，在欧洲、美国、纽约非常普遍，比如说中国的很多画家跑到纽约街头画肖像，只要警察一露面，他马上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中国是一样的。相比来说，实际上我们也知道很多场地或者说在一定程度上城(论坛 新闻)管的视而不见等等的现象，我们的环境还是比较好的。因为比较正式的企业的创建其实我们是同等待遇，现在把外国人的优惠也取消了，从比较微小的创业活动来说还有很多的优惠待遇，包括小额信贷等等。那么，制度上其实没有什么缺陷，但是制度的执行中的确有缺陷，那么实际上这个是我们工作所要进一步加强的部分。
主持人：
刚才工作人员提示我，因为咱们这个活动完了之后下面还有活动，所以咱们的时间就不好再演唱了。今天时间并不长，但是我觉得质量还是比较高的，首先咱们几位专家从不同的角度讲保障和改善民生的问题，我觉得确实讲的水平很高。其次，我们互动的时间并不长，但是互动的气氛效果还是挺不错的。所以，大家对专家的讲解表示感谢，对互动的成功表示祝贺。
这次中央在指定“十二五”规划的时候强调要更加注重保障和改善民生，我觉得这个说到了我们老百姓的心里，看了“十二五”规划的建议，我过去没看到过在指导思想里面加上这样的话语，顺应各族人民过上更好生活新期待，在经济社会发展的目标里面明确提出要使城乡居民的收入普遍较快增长。实事求是，看了这个东西心里头高兴，那么我最大的期盼就是希望写在文件上的这些话到2015年年末的时候我们能够看到一个很好的成果，这样的话我觉得就需要把中央制定的这样的目标有好的办法，解决好桥的问题、船的问题，确实能够实现这个目标，拜托我们这些高层的专家给中央多出好主意。刚才这位年轻的女士他们正在研究小孩子的才商，我也是第一次听到，你这个工作很有创意，很有建设性，我希望你们这个课题能够搞成功。
1.房地产策划代理行业的市场结构分析
1.1企业数目和规模
近年来，我国房地产策划代理行业进入了快速发展的轨道。在企业数量上，由于行业的利润高、发展潜力大以及进入该行业没有明显的专业限制，大量企业涌入了房地产策划代理行业。在企业规模上，策划代理企业紧跟房地产开发企业的步伐，不断扩张规模。有多于30个策划代理企业进驻了12个重点省市。其中，世联地产现已完成了39个核心城市的布局，服务项目遍及200多个城市。
1.2市场集中度
20，全国策划代理综合实力前十位的企业平均一手物业代理销售额为1051.68亿元，增长率达36.07%，提升市场份额至14.21%，同比增长了2.22个百分点；策划代理综合实力11-50名企业提升市场份额至12.62%，同比增长了0.86个百分点；策划代理综合实力51-100名企业提升市场份额至5.57%，同比增长了0.06个百分点。由此看来，房地产策划代理行业的集中度进一步提升，行业的资源流向综合实力较强的企业。
1.3区域分布
策划代理企业重点分布于一线城市，企业区域分布的集中度很高。以策划代理百强企业为例，28%分布于北京，22%分布于上海，22%分布于深圳，10%分布于广州，而其余18%则分布于其他城市。由企业的区域分布来看，策划代理行业存在区域发展不平衡状况。
1.4进入壁垒
由于我国策划代理行业起步较晚，开设房地产策划代理专业的高校较少且以高职院校为主，导致了策划代理行业没有明显的专业限制，再加上行业进入的资金需求低，因此，现阶段策划代理行业的进入壁垒较低。
2.房地产策划代理行业的企业行为分析
2.1拓展业务
随着房地产市场细分化的发展趋势，策划代理企业也不断拓宽自身业务链，以策划代理业务为中心开展金融、物业资产管理、养老地产、商业运营等业务。世联行通过自己组建、并购、合作的方式进入物业管理、金融、养老保险领域；同策咨询通过合作和入股的方式开展了金融、资产管理、商业运营的业务；合富辉煌通过对自身资源的.整合，打造贯穿策略服务、房产服务、商业地产、增值服务、信息服务的全产业链服务模式。
2.2扩张规模
策划代理企业通过全国扩张和区域深耕的策略提高市场占有率，增强自身实力。在全国市场布局方面，年策划代理百强企业平均进入28.97个城市，较增长了0.58个百分点，连续五年持续增长；在区域市场布局方面，百强企业实施以分公司为中心、周边进驻城市为重点的深耕策略，不断提升企业的单个城市贡献度，2013年策划代理百强企业平均拥有14.26个分公司，较20增长了0.17个百分点，单个城市贡献度为91068.94元，同比增长了37.09%。
2.3注重品牌塑造
随着房地产策划代理行业由服务竞争向品牌竞争方向的过渡，策划代理企业对自身品牌塑造的重视程度也在逐步加深。年，85%的策划代理企业成立了品牌管理部门，其品牌价值均值为17.03亿元，高出未成立品牌管理部门的企业7.77亿元。在品牌塑造的方法上，品牌的传播策略趋向整合，企业通过网络媒体宣传、行业研究报告、客户服务专业化、客户服务体系化、文化营销、开展公益活动等方式全方位塑造企业的品牌形象。
2.4服务创新
在房地产策划代理行业产品服务同质化的现状下，企业为获取竞争优势，不断进行服务创新，以突出自身发展特色，稳固市场地位。金网络地产整合土地资讯、市场研究、项目定位、产品策划、融资招商、市场推广、销售执行、物业管理、房地产金融的全品种技术服务链，融合业务的资源优势，构建了房地产综合服务平台。华燕置业将经纪、金融两大领域完美结合，实现房地产流通领域一站式服务，突破了房地产营销代理行业的传统盈利模式，向“成为中国房产流通服务领域最具创新价值整合力的领导者”的方向迈进。
2.5服务网络化
随着互联网的快速发展，房地产策划代理企业纷纷紧跟时代潮流，改善自身业务模式。一方面，搜房网、58同城、安居客等网络平台以其营销成本低、全方位无间断显示楼盘、方便客户了解全面信息、有效管理客户关系等优势赢得了策划代理企业的青睐。目前，搜房网的网络业务已覆盖了399个城市，其中还包括部分海外国家（美国、日本、德国等），大批策划代理企业纷纷与其建立了长期合作伙伴关系。另一方面，企业纷纷自建网络平台，在加强区域管理的同时整合自身的各项资源。世联地产在完成全国布局以及产业链构建之后，着力打造基于大数据和移动互联网的业主服务平台、互联网金融系统，构建顾客、金融、资产管理等多项业务为一体的房地产综合服务平台。
2.6注重企业人力资源
2013年，房地产策划代理百强企业的技术研发投入均值为2548.03万元，人均绩效为37.83万元。企业一方面通过人才选用、培养、评价、晋升、激励等机制构建研发团队，实现平均硕士学历以上员工占比9.57%和本科学历以上员工占比64.53%。与此同时，企业加大对员工的培训，实现年员工培训投入1375.74万元，同比增长45.38%。
2.7注重商业地产
房地产经济的增长和国民经济的增长一样, 不是平稳的发展, 而是波浪式的前进。这必然伴随着经济波动, 即房地产经济总量围绕着长期趋势上下震荡。房地产经济在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程, 就被称为房地产经济周期。
周期性的分析研究是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律也可为宏观调控提供参考性依据, 使政府能采取必要的反周期干预措施, 克服市场经济的弊端, 促进房地产市场健康发展。研究房地产周期波动情况, 有利于制定房地产业相关政策来调控房地产业的发展, 选择合适的投资时机, 避免遭受因周期波动造成损失。研究房地产业周期是为了调控周期, 延长上升期, 缩短下降期。我国房地产业在1995年城镇住房制度改革以后逐渐走向市场化, 因此, 从实证角度研究1995年以后我国房地产的周期波动情况, 可以对住房制度改革以后的房地产业发展状况有一个明确、清晰的认识, 为实践中决策提供依据。
二、对于我国房地产行业周期研究状况的分析
房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象, 表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏—繁荣—衰退—萧条4个环节。国内的学者对于房地产业周期波动的研究主要集中在房地产周期原因分析、波动影响因素、指标体系探讨及全国房地产业周期预测等方面。对于房地产周期的测定方法及指标选定方面, 专家和学者们有着不同的主张。在选用指标上, 主要存在两种主张。一种主张认为应采取单一指标进行计算。如梁桂采用年商品房销售面积指标, 分析了1986-1995年中国不动产经济的周期波动及其特性。还有学者分别采用投资额和住房销售量作为单一指标来计算。另一种主张认为应使用多指标综合评价方法, 这也是多数专家的意见。何国钊等利用商品房价格等8项合成指标, 分析了1981-1994年中国房地产周期波动现象及其特点。房地产周期波动研究课题组中用基本建设房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率两指标, 反映了1981年以来我国房地产周期波动状况。
在周期测定方法上, 专家们也有不同的意见。对于单一指标, 主要的测定方法有直接法, 剩余法等。对于多项指标, 主要测定方法包括综合指数法, 扩散指数法等, 另外还有调和分析及谱分析等多种统计技术。由此可见, 不同的指标和计算方法会产生不同的周期划分, 也导致了部分结论大相径庭。因此, 在进一步讨论房地产周期波动特征及进行房地产周期研究的时候, 必须选取恰当的指标体系, 采用最能综合、准确反映周期波动的测定方法。与宏观经济周期波动一样, 房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的, 任何一个经济变量本身的波动过程不足以代表全部波动过程。因此采用多指标进行综合评价。采用多项指标分析房地产周期的方法有多种, 其中简捷准确的扩散指数法受到了一些专家的青睐。何国钊和谭刚应用扩散指数法分别对全国和深圳市房地产周期波动形态进行了描述。然而, 扩散指数法也有一定的局限性。近年来我国房地产行业迅猛发展, 各项指标值几乎全部上升, 在这种情况下, 该方法不能清晰的描绘出我国房地产行业的发展状况, 也不能准确地划分出周期波动的不同阶段。因此采用聚类方法来做进一步的分析。
三、我国房地产行业周期的聚类分析研究
(一) 聚类方法简介
聚类分析 (Cluster Analysis) 又称群分析和类分析, 它是从“物以类聚”现象出发, 按照个体 (变量或样品) 在性质上的亲疏、相似程度将之进行分类的一种多元统计方法。即将一个样品看作P维空间的一个点, 并在空间定义距离, 距离较近的点归为一类。
聚类分析内容丰富, 目前用于聚类分析的算法已经超过200多种, 分析方法包括一般聚类分析、模糊聚类分析及自组织聚类分析等。这里用的是应用最广的一般聚类分析中的Q型 (样品) 系统聚类法
(二) 聚类方法的运用
1、指标的选取
能反映房地产经济波动的指标众多, 在没有一个较为权威的指标体系来衡量房地产业周期发展的时候, 应更加谨慎的考虑指标的选用。房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。通常表现在四个方面:投资量增减、产业增长率、价格涨落、交易旺衰。四方面具体化指标既是商品房开发完成投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、新开工面积、销售平均价格和房地产企业数量。选用了从1995年以来有详细统计数据的8项指标来讨论, 即商品房开发完成投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、新开工面积、销售平均价格和房地产企业数量。
2、聚类分析
运用spss软件, 计算样本间的欧几里得距离的平方 (Square Euclidean dis tance) , 根据Ward’Method法 (最小离差法) , 进行Q型聚类分析。
3、分析结果
从1995年到2006年, 我国房地产经济发展可划分为三个阶段:第一个阶段从1995年到1999年, 第二个阶段从2000年到2003年, 第三个阶段2004年到2006年。
现仅对1995年到2006年的数据进行分析, 不能说第一阶段一定是从1995年开始的, 也不能说第二个阶段的长度为4年。将聚类分析结果与我国房景气指数相比较, 可以发现, 这11年间我国房地产经济经历了3个小周期波动, 周期波动的起始年限 (仅指这11年) 与聚类分析得到的三阶段划分年限大致相同。在图1中, 可以根据年与年之间的距离把第一个阶段内部划分为2个单元:1995年, 1996到1999年, 第二个阶段2000年到2003年以及第三个阶段2004年到2006年。每个单元中的样本间距离很近, 可以看成是一类。也可以把周期中的各年看成是周期性复苏—繁荣—衰退—萧条中的某个环节。
由表1可知, 我国房地产新开工面积从1995年的17061114万平方米降到1996年的13187157万平方米, 销售面积也有少量下降, 而商品房空置面积则由503114万平方米增长到6224万平方米。这表示从1995年开始, 我国房地产周期波动进入衰退阶段。1996年我国房地产新开工面积最少, 出现了负增长的波谷。1997年我国商品房施工、竣工面积减少, 销售面积较之提高, 可见从1997年起我国房地产周期波动进入复苏与增长阶段。此后, 随着市场机制的不断健全以及我国加入WTO等有利因素的刺激, 房地产业和国民经济同时进入了稳步增长时期。
四、相关预测分析及建议
由上面的模型预测未来我国房地产业发展迅速, 市场正处于景气高位期。 (1) 2007年前10个月, 城镇固定资产投资88953亿元, 同比增长26.94%, 高于2006年度的增速24.46%。2007年, 全国完成房地产开发投资25280亿元, 同比增长30.2%, 比上年提高8.4个百分点。2007年, 全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米, 同比增长5%, 比上年上升5.8个百分点;销售面积6.91亿平方米, 同比增长24.7%, 比上年上升11.6个百分点与此同时, 商品住房空置面积继续下降, 12月全国空置商品住房6756万平方米, 同比下降16.6%, 降幅较上年加快8.6个百分点。 (2) 房地产投资继续保持高速增长。2007年前10个月房地产开发投资19192亿元, 比上年增长31.4%, 这是2004年6月份以来的最高值。由于施工和新开工项目均呈上升态势, 预期固定投资增速仍将居于高位。截至10月底, 施工项目计划总投资230757亿元, 同比增长18.7%。新开工项目计划总投资66704亿元, 同比增长26.5%。 (3) 建筑业盈利能力有所好转。2003-2006年建筑业总产值稳定增长, 利润、税金增长率指标均在2005年出现低位拐点。2007年前三季度全国建筑业完成建筑业总产值30582亿元, 同比增长22.7%, 全国建筑业总收入27624亿元, 同比增长26.6%, 实现利润658亿元, 同比增长44.5%。这些数据验证了模型的预测效果是比较准确的。
但到2008年, 市场变得难于预测, 根据模型来分析2008年可能出现拐点。2007年年末及2008年年初, 有数据显示, 深圳、北京、上海、广州等中国一线房地产城市有交易量萎缩乃至房价下跌的迹象, 可能我国房地产进入了拐点。在2008年, 国家采取了紧缩的货币政策、税收政策、处在高位的房价将进一步抑制住房的需求。预计2008年供应紧张状况将得到一定程度的缓解, 但制约供给的因素依然存在。建议在2008年, 国家应该增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施继续执行, 这样供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。
参考文献
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关键词：财务风险；风险分析；财务比率；模型分析
中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。
2 保利地产基本状况
2.1 保利地产的发展现状
保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。
2.2 保利地产基本财务状况
从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。
从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。
从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。
从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。
2.3 财务比率指标分析
财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。
2.3.1 偿债能力
2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。
2.3.2 资本结构
保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。
保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。
2.3.3 总资产的收益率
保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。
2.3.4 营运能力
保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。
2.4 保利地产财务风险的总体评价
综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。
3 保利地产财务风险的成因
3.1 宏观政策
3.1.1 宏观调控
2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。
2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。
2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。
2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。
2014年，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。
因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。
3.1.2 税收政策
我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。
3.2 行业形势
3.2.1 市场竞争激烈
因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。
3.2.2 市场需求
房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。
3.3 内部原因
（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。
（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。
4 保利地产财务风险防范的建议
4.1 决策者财务风险意识需加强
企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。
4.2 财务人员的风险管理能力
财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。
4.3 保障偿债能力
从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。
4.4 海外融资
保利地产是我国房地产行业的龙头企业，高速发展和高负债是分不开的。保利地产的融资渠道一直在国内，近年来国内的房地产行业不景气，国家宏观调控政策多，保利地产的资金的流动性也较以前不好。与此同时，保利最大的竞争对手万科已经在海外融资的道路上，万科的海外融资降低了万科的融资成本。对此，保利地产也应该加快拓宽融资渠道的步伐，以此来降低融资成本。
4.5 市场需要是关键
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