城中村改造策略

城中村改造策略

城中村改造策略 篇1

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

城中村改造策略 篇2

一、研究的目的和意义

在中国城市化浪潮下, 随着经济迅速的发展, 城市规模日益扩大, 城市建设不断向外拓展, 昔日的城乡结合部有的已成为城市中心区, 有的处于城市建成区包围和半包围之中。这些被包围在城市中的农村, 由于多种因素, 特别是受我国长期实行人口、土地城乡二元制度的影响, 村内的社会经济结构、管理制度以及生活方式与城市存在着较大差异, 成为城市中一个特殊地域——城中村。目前, 学术界对城中村改造进行了广泛的研究, 有学者总结了城中村存在的突出问题, 并总结出改造的典型模式, 有学者针对广州、深圳、西安、武汉等典型案例城市的城中村改造进行研究。但总的来看, 专门针对城中村改造容量扩张进行研究的成果还比较少见。

本文在分析莱芜市城中村基本概况和突出特征后, 总结出城中村改造容量扩张后带来的显著问题, 并通过对国内城中村改造先进地区——广州的有关措施总结和英国伯明翰博德斯莱地区更新改造项目介绍, 总结出适合莱芜市情的应对城中村改造容量扩张的策略, 以供有关政府部门管理和决策参考。

二、莱芜市城中村的概况及突出特征

(一) 基本概况

在莱城区西到西内环 (现状西外环) 、东到博莱高速 (鲁中大街以南) —孝义河滨河西路 (鲁中大街以北) 、南到汶河、北至辛大铁路 (原山路以西) —银河大街 (原山路以东) 的范围, 分布着51个城中村, 占地面积10708.7亩 (合7.13平方公里) , 平均占地面积14公顷, 建筑面积406万平方米, 未改造户数为20490户, 户均建筑面积约为198平方米;钢城区由韩莱路—黄庄河—黄新路—牟汶河—永兴路—黄羊山—颜苗路—王子山—里辛河围合的范围内, 分布着57个城中村, 总户数为18833户, 总占地面积为9.22平方公里, 平均占地面积16公顷, 总建筑面积为240.78万平方米, 户均建筑面积约为128平方米。

(二) 突出特征

关于莱芜城中村, 既具有城中村的普遍特征, 也具有自身的特点。有学者也进行了相关总结性研究, 本文将其总结为以下几个方面:

1.城中村建筑破旧, 改造缓慢, 影响了城市面貌和土地节约集约利用;建筑物多为平房, 容积率低, 水、气、暖等基础设施不够配套, 环境表现为“脏、乱、差”的总体特征, 也影响了城市功能发挥和村 (居) 民的生活质量。

2.“城中村”中乱搭乱建、违规开发严重, 造成了大量的违章建筑和违法用地。

3.“城中村”贫富差距较大。由于历史原因, 一些“城中村”钻国家政策空子, 以安置村民为由进行住宅、商业及工业开发, 违规对外出售, 积累了大量资金, 并滚动开发, 出现了一批经济富裕的“城中村”。还有一批“城中村”因经济落后, 无法发展村办经济, 造成了大量“无地、无钱、无职业”的“三无”村民, 成为经济欠发达的“城中村”。

三、莱芜市城中村改造容量扩张带来的影响

不管是从城市发展整体要求来看, 还是从提高土地利用效率角度着眼, 将来的城中村改造都将面临着容量扩张的现实。作为政府职能管理部门, 首先应认清城中村改造容量扩张带来的影响, 主要包括以下几个方面:

(一) 对城市片区功能和格局的影响

城中村改造容量扩张将打破城市各片区原有的功能和容量格局, 是对城市内部功能和结构格局的改变。

(二) 对城市公共服务设施和市政基础设施的影响

城中村改造容量扩张将对城市原有的教育、医疗、文化娱乐、交通、体育、邮政及商业金融等带来压力, 也对市政道路、水、电、气等供应产生明显的压力。

(三) 对社会管理和服务的影响

城中村改造容量扩张后将容纳更多的人口居住, 随之会相应产生更大的社会管理和服务的压力。

(四) 对房地产市场的冲击

城中村改造容量扩张将带来更大规模的住宅、商业、办公等不同类别建筑的建设, 对莱芜房地产市场将产生一定的冲击。

四、国内外的有关做法和经验

(一) 广州城中村改造容积率控制的有关做法

1. 城中村基本概况

广州是广东省省会城市, 珠三角地区中心城市, 地处改革开放的前沿地区, 同时也是城中村产生较早的地区, 随着城市建成区面积由1980年136平方公里, 扩大到现在的1166平方公里, 越来越多的郊区村庄被城市包围, 形成城中村。截至到2003年底, 城中村的建设用地面积为88.63平方公里, 而当时老八区建成区面积为344.75平方公里, 城中村建设用地面积占到了25.7%。根据统计广州老八区范围在册的城中村就有138条, 340万外来人口, 有70%居住在城中村。从2009年初开始, 广东全省大力推进“三旧” (包括旧城区、旧村庄、旧厂房) 改造, 广州市再次大力实施城中村改造, 并明确对52个城中村进行全面改造 (见表1) 。

2. 容积率采取“分区控制+区域平衡”的办法

广州对城中村改造方案容积率确定采取经济平衡倒算容积率的原则, 但同时也从总体上采取分区控制的做法, 对于城市发展重点地区的城中村严格落实重点地区控制性详细规划确定的容积率指标, 对于一般地区要根据其与城市空间关系协调确定城中村改造方案容积率指标, 而对于部分确实无法实现单个改造项目经济平衡的城中村则采取由其他改造项目补贴的办法, 实现区域平衡 (见表2) 。

3. 公建配套按城市居住 (小) 区标准执行

在审批的城中村改造方案中, 村民复建安置住宅部分按照城市居住 (小) 区规划标准进行控制。如在琶洲村改造方案 (见图1) 中村民复建安置地块总用地面积为237672平方米, 其中可建设用地面积178915平方米, 市政道路用地面积58757平方米, 规划控制指标分别为容积率≤3.42、建筑密度≤30%、绿地率≥35%、建筑高度在125—160米之间, 均与城市居住 (小) 区规划标准相符, 而在公建配套方面则要求配置幼儿园15班3600平方米 (用地面积3600平方米) 、社区卫生服务中心2000平方米 (用地面积2000平方米) 、文化室2处每处200平方米、居民健身场所2处每处200平方米 (每处用地面积1000平方米) 、老年人服务站点2处每处120平方米、托儿所800平方米 (用地面积1200平方米) 、社区服务中心1500平方米、社区居委会2处每处100平方米、物业管理处2处分别为700平方米和800平方米、邮政所300平方米、垃圾收集站2处每处100平方米 (每处用地面积160平方米) 、公共厕所2处每处70平方米、肉菜市场1500平方米。

(二) 英国伯明翰博德斯莱更新项目的经验

国外专门针对城中村改造容量扩张的研究较少, 但在旧城更新与改造方面有着较多的研究。笔者选取了具有代表意义的英国伯明翰博德斯莱更新项目, 通过引入城市村庄概念实施更新改造, 以下简单介绍其更新改造的背景、措施、计划等。

1. 项目背景及地区概况

进入20世纪80年代后, 英国城市更新方式转向了以市场为主导、以房地产开发为主, 并迅速替代了原有的政府主导、以公共资源为基础的方式。此时, 英国伯明翰市议会对东伯明翰地区的衰落非常关注, 并决定采取措施促进地区更新, 1988年伯明翰市政府成立了伯明翰中心地区发展有限公司, 主管东伯明翰地区, 而后在每个地区又成立了特别工作组负责地区更新管理事务, 伯明翰南部的博德斯莱地区就是其中之一, 该地区曾凭借“金属器械”制造业闻名, 并建有大量联排住宅, 而到20世纪80年代后, 地方经济衰败, 商业及服务设施严重缺乏。

2. 更新措施

英国城市更新机构有城市开发公司、城市开发协作委员会及特别工作组, 主要的更新措施包括城市资助基金、土地复垦利用计划、城市挑战计划及单项更新预算, 主要是为更新项目提供必要的资金。

3. 更新计划

1988年, 伯明翰中心地区有限公司委派罗杰蒂姆规划和设计咨询公司为博德斯莱地区制定了一份发展框架, 而更新计划则是在此发展框架基础上引入了城市村庄的理念, 包括规划战略提议和一系列关于住宅、零售业发展和社区建设的规划原则。其中, 更新计划的具体提议包括: (1) 布局方面, 分离居住区和工业区; (2) 住宅方面, 修缮现有的350套住宅, 并计划建造600套住宅, 使该地区人口从1000人提升到3000人; (3) 交通方面, 改善道路状况, 在交通要道建立“门户”形象工程; (4) 公共设施方面, 建立一个拥有零售店、报亭、药店、邮局、社区中心和诊所的村庄中心。此外, 更新公共空间和注重地区特色营造。

五、莱芜城中村改造容量扩张的主要应对策略

(一) 重组空间格局, 优化利用各种空间资源

由于城中村改造, 容积率成倍提高, 所容纳的人口也成倍增长, 所以城中村改造必须站在城市整体发展的角度建构新的功能和空间结构, 并以此引导城市的各项具体建设。为推进城市管理服务体系的精细化, 城中村改造应从城区、街区、社区不同的空间层面研究配套服务需求, 构建新的城市单元体系, 系统地为配套服务设施预留土地, 综合落实到用地和空间上。

(二) 有序的时间——城中村更新改造时序问题

城市发展的动态过程决定了有序的框架, 不仅表现在空间上, 还表现在时间上。集中规划, 分期建设、基础先行是城市建设有步骤发展的基本原则。城中村更新改造中, 首先从位于街市中心的旧村开始, 同时建设配套的基础设施, 特别是交通设施、市政基础设施应该优先建设。

(三) 进行科学的扩容挖潜专题研究, 按照法定程序调整原有规划中的不适宜之处

城市的改造与更新工作量大、建设期长、风险大、涉及面广, 牵涉到方方面面的利益, 对经济、社会、政治都具有举足轻重的意义。在发展过程中难免出现匹配和前期研究跟不上发展形势的问题。因此, 需要进行科学的扩容挖潜专题研究, 按照法定程序调整原有规划中的不适宜之处, 统筹安排, 确定更加科学合理的建设规模和时序。

(四) 发展和利用先进的科学技术, 进行相关节能改造, 尽量减少城市级别基础设施的压力

先进的科学技术是建设现代化城市基础设施体系的有力后盾。

能源系统方面:重点加强大型变电站和电网的建设, 淘汰落后产能, 积极开展能源结构调整, 探索清洁能源。在供气方面, 借鉴发达国家普遍建设液化天然气 (LNG) 调峰厂, 有效借用城市燃气供应的成功经验, 加快建设城市液化天然气调峰厂来调节燃气供应。

水系统方面:建设规模水厂, 推进集约化供水, 对旧的供水管网进行更新改造。统筹考虑节水等措施, 引入中水回用、雨洪利用等先进技术, 建立水资源的循环体系。采用集中与分散适度结合的方式建设污水处理厂, 污水经处理后汇入中水管网, 实现污水资源再利用。

交通系统方面:城市内积极发展以快速公交系统 (BRT) 为主导, 与常规公交系统 (NBT) 相结合的城市公交系统, 像济南已经有先进的经验。

生态环境系统方面:完善中小型环境卫生基础设施配套系统, 提高城市机械化清扫率, 尽快建成现代化垃圾收运系统。

安全防灾系统方面:以先进的技术为基础, 建设高效的信息支撑平台, 将预防与应急处置有机结合起来, 快速搜集、处理并正确分析灾情, 及时作出反应, 有效控制危机。

(五) 实行多元化投融资体系

一方面, 改革投融资管理体制。按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则, 逐步放宽项目审批权限, 减少审批环节, 加强服务和法制监督。坚持“有进有退, 有所为有所不为”的方针, 加速国有资产从一般竞争性领域的城市基础设施建设中的有序退出。

另一方面, 加快体制创新, 拓宽投融资渠道。首先, 利用城市经营和基础设施市场化经营, 采用项目特许权、运营权与收益权等融资;其次, 利用资本市场来拓展城市建设资金来源渠道, 例如利用债券、股票、投资基金、银行贷款等方式, 广泛地、多元化地吸引民间资金和外资, 加快城市基础设施建设的步伐;再次, 探索新的外资利用形式, 利用项目融资方式, 积极推进政府和私人投资者之间的合作, 以多种形式参与建设和经营。

参考文献

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城中村改造策略 篇3

一、城中村改造拆迁领域中职务犯罪的手段

城中村改造涵盖项目审批、征地补偿、拆迁安置、工程项目发包与建设等各个方面，每一个环节背后都孕育着巨大的利益，也就极大可能滋生着职务犯罪。部分工作人员管不住贪婪的私欲，放任手中的权力与金钱相结合，导致职务犯罪的滋生。亟需建立一套行之有效的预防机制，为城中村改造的顺利进行保驾护航。城中村改造中的职务犯罪，手段广泛多样，手法隐蔽，专业化程度高。具体表现为：

1.犯罪主体相互勾结，出具虚假证明文件、违规审批、串通招标等；

2.拆迁工作人员与被拆迁人相勾结，合谋将违章建筑以合法的建筑名义拆迁、突击搭建、翻修建筑物，突击“种房子”，骗取拆迁补偿后共同瓜分；

3.丈量过程中，以小丈大；或改变房屋的定性、等级，或将未装修的房屋登记为已装修；或者暗中篡改所丈量房屋的用途，将生活型用房改为生产经营用房；或重复补偿动迁项目，或将无证面积价格计算成有证面积价格、将一证变多证等骗取超额补偿款及安置利益；

4.丈量过程中，采取虚构事实、虚构补偿对象、虚增补偿面积、虚增农业人口、虚报房屋丈量面积，骗取超额补偿款及安置利益；

5.弄虚作假伪造拆迁项目内容、伪造证照、出具虚假材料，为假离婚、假结婚等骗取超额补偿款及安置利益提供方便；

6.利用违规分户、死去的人不消户、突击迁移户口等手段获取补偿款及安置利益；在拆迁补偿中进行分户，以多人名义签署多份拆迁合同；

7.以投资收取权益等形式受贿，利用职务便利，为被拆迁人谋取利益；

8.利用职权收受被拆迁人提供的贿赂；

9.向欲承揽拆除的动迁、拆迁公司收受或索要贿赂；

10.利用发放拆迁补偿费的时间差挪用公款；

11.从事拆迁管理工作的国家公职人员，不履行或不正确履行职责，或放纵一些关系户搞违法建筑，或在被拆迁房屋定性上放宽标准，或在户籍管理中对分立户严重不负责任，玩忽职守、滥用职权，致使拆迁补偿款被骗。

二、城中村改造拆迁引发的职务犯罪的特点

近年来，由于土地资源的稀缺性及房屋价格的不断上涨，改造中拆迁补偿的价位变得越来越高，一些不法分子为了获得高额赔偿和额外安置，不惜重金收买国家机关工作人员；而一部分手中掌握着大量关系到群众切实利益权力的国家机关工作人员，私欲膨胀，将百姓赋予的权力用于向百姓索取贿赂，再与不法分子相勾结，徇私舞弊，从中牟取非法利益。这些职务犯罪的特点有：

1.涉案罪名多。职务犯罪的罪名多涉及行贿、受贿、贪污、挪用公款、职务侵占、滥用职权等，其中受贿犯罪比例最高，渎职类案件次之，而渎职类案件中以滥用职权为典型的犯罪数量比重最大。

2.犯罪主体多元化。多由基层组织人员、政府职员、领导干部、国家工作人员与社会人员等形成相勾结的多元化格局，主体既牵涉具体负责拆迁业务工作的政府管理部门、开发商、投资公司，也有农村“两委会”的集体成员、承揽拆迁业务的拆迁公司及其人员，还不乏有为职务犯罪牵线搭桥、提供便利的中介人员。

3.作案手法多样隐蔽，专业化强。涉案人员多利用职务之便，通过虚构事实，隐瞒真相、虚报假材料的手段，想方设法在拆迁中多报补偿款，或帮助拆迁户骗取补偿款，自己从中收受他人好处，实现双方互赢。

4.串案、窝案较多。相关工作人员既有内部勾结又有内外勾结，利用职务之便，为自己谋取利益；或为别人谋取利益，自己从中捞取好处，多以共同犯罪、涉嫌数罪的形式出现，群体腐败的现象严重。

5.涉案金额增大。城中村改造近几年来所查审的贪污、贿赂犯罪的数量数额不断涨高，涉案数额少则几万、几十万元，多则上百万元不等。

6.危害后果严重。这些职务犯罪行为极易激化社会矛盾，引发群众抗拆上访、闹访等事件，不仅直接侵害了群众切身利益，也降低了党在群众中的威信，使政府公信力下降，影响到社会的和谐与稳定。

三、城中村改造拆迁中职务犯罪产生的原因分析

除相关工作人员价值观改变，逐利思想严重外，制度设计本身存在漏洞，相关配套制度又滞后是重要的原因。

现行城中村改造制度设计上，由于农村宅基地上房屋的拆迁制度不全，普遍存在拆迁补偿标准不统一，随意性较大的问题。同一地区的征地拆迁补偿标准不一；同一个时期或相同位置拆迁补偿费用不一。而一些不成文的惯例，补偿标准、不统一的测算方法等，都使可操作的空间增大，使一些拆迁人有了可乘之机，其利用手中的职权，采取随意提高补偿标准，虚报面积数量等手段，为被拆迁人谋取利益，甚至与被拆迁人相互勾结，骗取高额补偿款。

第二，管理混乱，组织管理上机构不一，不同职能部门间工作脱节。城中村改造使原先的村集体两委会与村民之间的管理方式，从村委会管理过渡到城市社区管理，而人的素质并非经过一个有形改造就能使其适应转变，需要两方都有一个适应的过程，而在“城”“乡”并存的情况下，无论是在行政管理，还是在制度上，实践中都存在许多的不相适应。

另外，实践环节上操作程序不公开、不透明，缺乏监督机制。通常拆迁改造所需款项来源渠道比较繁杂，有国家划拨的专项建设资金、拆迁补偿费、评估费、动迁费、拆迁费、过渡费、无形改制费、协调费等。而这些款项基本都是通过城改办、街道办等基层干部实施的，他们既是具体经济活动的实际操作者，又是经济活动的管理者，集权、钱于一身，权力相对集中，缺乏行之有效的监督机制。

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四、城中村改造拆迁中职务犯罪的预防对策

城中村改造是一项复杂艰巨的城市化运动，改造中的违法违规问题已成为当前检察机关查办职务犯罪的重要工作之一，预防这些职务犯罪，就要建立起长期有效的预防职务犯罪有效机制。建议在思想领域，人民检察院在重视职务犯罪预防工作的思想前提下，应构建并实施城中村改造拆迁职务犯罪多层网络联动预防新体系，努力达到使拆迁有关人员“贪不得、不敢贪、不想贪”的预防理想境界，做好防微杜渐，既保障广大拆迁村民的利益，又体现社会的公平公正，维护社会的稳定和谐，促进各级干部的廉洁性。在此我们提出建立“多层网络联动预防职务犯罪新体系”的长效模式，具体内容有：

1.建立健全拆迁职务犯罪预防“人、财、事”网状联动机制。检察机关将各城中村改造参与主体全部纳入职务犯罪预防网络链接点，将预防工作深入到拆迁项目审批、拆迁流程中各工作环节，盯紧拆迁资金管理、补偿金发放等环节，重点把控“财随事走、事随人走”的预防策略；开展网状同步预防工作，努力做到无一留白，不漏空虚。

2.建立事前、事中、事后“三位一体”预防机制。拆迁前（事前）对参与改造拆迁的各部门、各环节工作人员进行法律法规的宣讲、到监所进行现场警示教育；拆迁中（事中）派出驻地检察室，实时进行检察及预防，为拆迁各方提供法律咨询、法律服务，解释城中村改造及拆迁补偿安置政策、审核拆迁安置补偿方案等，一旦发现“苗头”问题时进行关怀帮助，采取单独约谈、发出检察建议等具体措施以确保拆迁工作顺利进行；对于拆迁过程中所发生的违法犯罪行为（事后）也绝不手软、绝不姑息，采取严厉打击的措施。

3.建立城中村改造职务犯罪预防党风廉政建设年度考核机制，将城中村改造职务犯罪预防工作纳入党风廉政年度考核之中，作为考核的一项主要内容，实行一票否决制。

4.建立多渠道的舆情及监督机制。实行改造全程公众监督，采取明查暗访措施，关注舆情，设立举报信箱，公布举报电话，让广大市民参与监督，防止暗箱操作，使拆迁始终处于公众监督的阳光之下，切实发挥公众的监督作用。

5.建立健全城中村改造拆迁各项相关规章制度。要建立统一的集体土地拆迁补偿安置制度，制订统一的拆迁补偿标准；同时，要建立拆迁补偿资金专款专用制度、拆迁补偿安置工作程序制度、城中村改造拆迁信息公开制度、城中村改造拆迁资金使用审计制度及拆迁终结检察报告制度等。

城中村改造拆迁职务犯罪预防工作是一项重大的社会问题，一项复杂的系统工程，它同时需要全社会的共同关注和努力。参与城改的各相关主体、相关机构应树立正确的人生观、价值观和世界观，正确行使国家和人民赋予的权力，让百姓在城中村改造中得到公平、公正的补偿和安置，让经济发展和社会进步的成果真正惠及广大城中村村民，推动城市的文明进步，为社会的稳定，经济的健康发展做好保驾护航。

（作者单位：陕西省西安市长安区人民检察院。）

城中村改造论文 篇4

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

但是在城中村的改造中，依旧存在不少的问题。

关于拆迁政策方面：

一、是拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。需对现有的住房困难家庭政策进行修正，与宁波宅基地管理政策保持一致。

二、同区不同街道（镇）补偿办法的冲突。同在江北区，在同一时段各街道往往会有不同的拆迁补偿办法。老百姓会有互相的比较，认为拆迁补偿吃亏了，就会造成拆迁难度，有的甚至不同街道，但相邻的两个村，拆迁补偿标准不同，造成拆迁部门也难以向拆迁户解释，造成拆迁的被动。

三、政策的合理性值得商権。按照法律规定，村民应该享受同等的宅基地使用权，但目前往往是有一定关系的，活动力强的，早早享受了足额的宅基地使用面积，而那些经济困难、老实巴交的或是因为规划限制没有享受应有的宅基地面积的，在拆迁中往往享受不到应有的权利。如无房户拆迁时最多享受人均30平方，然而他可能就永远丧失宅基地申请权，同样的村民，只是因为政策，而不能享受同等的权利，这显然是不公平的。因此，在制定政策中，要兼顾合法性和合理性，如可以规定每个村民应享受多少面积，对意见建房投入给予评估，给予补偿，这样应该更合理一点。

四、政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

关于安臵方面：

一、安臵滞后引发不少矛盾。征地拆迁安臵在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安臵机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

二、拆迁过渡期过长（往往耗上好几年时间）。过渡期过长导致农民失业的情况增加，被拆迁农民无法正常的经商、打工、务农，政府虽然补偿农民这部分损失，但不补偿其他可得利益损失。如孔浦朱家安臵房地块共有128户，自2004年7月26日开始签订房屋拆迁安臵协议以来，绝大部分住户积极配合拆迁工作，签订了房屋拆迁协议，但至今尚有11户村民因各种原因尚未签订协议，成为“钉子户”，村集体仓库因集体仓库补偿价格严重偏低，未能及时签约。针对朱家地块安臵房迟迟未开工的现状，市，区在2007年8月出台了货币回购政策，但至今尚有11户钉子户和集体仓库尚未签约，因间隔时间长达5年，导致拆迁主体，过渡费不明确，引发群众上访，严重影响了拆迁工作正常开展。

三、房屋安臵（或者叫产权交换）适应性不够。经调查分析：并不是所有农民都愿意住进公寓小区，甚至可以说大多数农民不愿意住进小区，他们更倾向于自己再要一份地建房而不是商品房。问及原因，他们谈到住进公寓邻里关系就冷淡了，锄头、钉耙带进去也觉得别扭，种田也不方便，住着觉得不自在。原来自己种菜，用井水，生活开销少，现在要买菜，用水，用电都需要钱，另外还要支付一笔不少的物业费，原有的传统生活行为模式、人际关系被打破，感到生活无所适从。

四、安臵房小区物业管理缺失。安臵房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安臵房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安臵房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

队伍建设方面：

据调查涉农街道（镇）拆迁办现在工作人员除了少量同志有编制外，大多数人员均为临时聘用人员，显然于所承担的工作量不相适应。今后随着重点项目的不断推进和拆迁建设任务日益繁重，拆迁量和难度都将不断增加，更需要大批热爱拆迁建设工作的人员长期从事。因此建议各街道抽调一部分懂法律政策，善于做群众工作的人员充实到拆迁办。以便于拆迁队伍的稳定性，更有利于拆迁工作的连续性。

在城中村改造的过程中，现有如下几点思考：

1、加强学习，提高素质是做好城中村改造工作的首要前提。由于改造工作政策性非常强又错综复杂，政府从实际出发对政策常有调整，这就要求对参与拆迁安臵工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训。通过不断的学习和培训，锻炼能力，提高工作效率。

2、坚持原则，依法征拆是做好城中村改造工作的重要基础。在拆迁安臵工作中严格执行法律、法规和有关的安臵与补偿政策，坚持一个尺度，保持拆迁补偿、安臵政策的连贯性、一致性和严肃性，减少拆迁工作中的随意性和盲目性，倡导“无情拆迁，有情操作”，切实保护拆迁安臵当事人的合法权益。在拆迁工作程序上，坚持依法、公开、公正、透明的原则，让普通百姓参与拆迁全过程，接受群众监督，尤其对涉及农民切身利益的环节，让群众参与决策，实施阳光拆迁。如对拆迁区域规划方案、拆迁补偿方案，要征求被拆迁农民的意见；根据被拆迁农民投票表决的选择意见通过公证摇号选定拆迁评估机构；聘请被拆迁人代表，参与拆迁全过程的监督，使被拆迁农民从被动拆迁转化为主动参与配合拆迁，使拆迁安臵工作做到文明拆迁，阳光拆迁。

3、关注民生，依靠群众是做好城中村改造工作的关键环节。工程动工前期，要由街道（镇）分管城建的领导、干部牵头，分别召开村民代表、户主代表会议，统一思想，对征地拆迁补偿标准达成共识，把民主管理体现到征地拆迁和安臵工作中去，体现到城市化推进中去，以此为突破口使工作取得实质性进展。同时，在拆迁安臵工作中，因为利益的牵动，总有部分村民会提出一些过高的要求，从而与拆迁人产生纠纷，如果解决不好就会影响拆迁安臵工作的顺利进行。对此，要遵循“宜调不宜裁，宜解不宜结”的原则，太慎用、少用或不用强硬和强制手段，充分发挥人大代表、政协委员、被拆迁代表、专家、联村干部、村民代表的作用，在重大决策、重要环节上广泛发表意见，并在处理纠纷召开的听证会上进行说服、动员工作，以达到完成拆迁安臵工作的目的。

4、开拓思路，力求创新是做好城中村改造工作的有效途径。农村土地对于

昆明城中村改造名单 篇5

（共计335个）

五华区（51个）

一、普吉街道

（一）联家社区

1、王家桥村

2、尹家村

3、林家院村

4、吴家营村（居民小组）

5、范家营村（居民小组）

（二）大塘社区

1、谷堆村

2、大塘村

3、小屯村（居民小组）

4、观音寺村（居民小组）

5、大河埂村（居民小组）

（三）普吉社区

1、小普吉村（居民小组）

2、大普吉村

二、莲华街道

（一）校场中路

1、豹子头村

（二）虹山社区

1、苏家塘村

2、莲园村

（三）马村社区

1、上马村

2、中马村

3、下马村

4、沙沟埂村

三、红云街道

（一）麦溪社区

1、麦溪村

（二）北仓社区

1、浪口村

2、尚家营村

3、北仓村

（三）右营社区

1、上庄村

2、右营村

3、岗头村

四、黑林铺街道

（一）昭宗社区

1、依禄村（居民小组）

2、小团山村（居民小组）

3、河底村（居民小组）

4、昭宗小村

5、昭宗大村（居民小组）

（二）团山社区

1、前所村（居民小组）

2、后所村（居民小组）

3、黑林铺村（居民小组）

4、班庄村

（三）海源社区

1、龙院村

2、上峰村

3、海源寺小组

（四）梁家河社区

1、梁家河村（社区居委会）

（五）沙沟社区

1、沙沟居民小组股份合作社

五、大观

（一）棕树营社区

1、东区社区

六、华山

（一）桃园社区

1、小菜园村

七、丰宁街道

（一）洪园社区

1、麻园村

2、菜家村（七组居民小组）

3、黄土坡白村

4、洪家营村（村民小组）

5、新发村（村小组）

八、龙翔办事处

（一）潘家湾社区

1、潘家湾大村

2、潘家湾村

3、赵家堆村（居民小组）

4、李家堆村（居民小组）

官渡区（102个）

一、关上街道

1、香条后村（新村）

2、香条前村（新村）

3、关坡村

4、和甸营村

5、福德小村

6、社德大村

7、护福村

8、双桥村

9、长村

10、高家村

11、双凤第一居民小组（太平寺村）

12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村）

13、双凤第三居民小组（宏德村）

14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村）

15、双凤第五居民小组（双凤村）

16、小街第一居民小组（小街子村）

17、小街第二居民小组（含张居村、青棚玉龙村、梁家

18、日新村

19、苏家村20、苏凤村

21、上苜蓿村

22、中苜蓿村

二、金马街道

1、金马街道上凹村

2、下凹村

3、马军场村

4、金马寺大村

5、金马寺下村

6、太平村

7、十里铺村

8、大桥村

9、阮家村

10、朱家村

11、刘家村

12、牛街一、二、三社（牛街大村）

13、牛街新村

14、小羊村

15、大羊村

16、凉亭村

17、大树营大营村

18、大树营中营村

19、大树营后营村

三、太和街道

1、宋旗营新村

2、南窑村

3、佴家湾村

4、前卫营村

四、吴井街道

1、岔街署光新村

2、董家湾村

3、菊花村

4、太乙桥村

5、五里多村

6、新草房村

五、官渡街道

1、官渡社区一、二、三、四组（秀英村）

2、官渡五、六组（螺峰村）

3、官渡七、八组（尚义村）

4、官王家庄村

5、西庄村一、二、三组（西庄村）

6、西庄村四、五、六组（六谷村）

六、小板桥街道

（一）羊甫社区

1、大羊甫村

2、小羊甫村

（二）小板桥社区

1、一、二、三组（大街村）

2、四、五组（东西廊村）

3、六组（郭家小村）

4、七、八组（织布营村）

（三）鸣泉社区

1、一、二、三组（鸣泉村）

2、新治村民小组

3、陈旗营村民小组

4、一、二、三组（竹园村）

（四）晓东社区

1、晓东村民小组

2、土桥村民小组

3、雨龙村民小组

（五）云溪社区

1、第一、二、三村民小组

2、林家围村民小组

3、永丰村民小组

4、三家村民小组

5、阿角村民小组

6、时家湾村民小组

7、白得邑村民小组

（六）金刚社区

1、一、二居民小组（金刚村）

2、三居民小组（余家村）

3、居民小组四（团结村）

（七）中闸社区

1、小板桥街道中闸社区第二居民小组（赵家村）

2、三居民小组（王家村）

3、四居民小组（杨二甲村）

4、向化一二居民小组（向化村）

七、六甲街道

（一）盘龙社区

1、一组张家庙村

2、二组、三组叶家村

3、四组严家村

（二）陈家社区

1、陈家营

八、矣六

（一）矣六街道

1、一、二、三、四组（子君村）

2、广卫村

九、阿拉乡

（一）阿拉社区

1、公家村

（二）普照村委会

1、西邑村

2、常村

3、河岸村

4、普照小村

5、小麻苴村

6、大麻苴村

7、高桥村

8、普照村

9、小石坝

（三）石坝村委会

1、阿拉乡大石坝

2、阿拉乡小新村

盘龙区（67个）

一、东华街道

1、蒋家营村

2、周家营村

3、石闸村

4、迎溪村

5、新草房村

6、小龙村

二、拓东街道

1、苏家村

2、东站新村

3、唐家营村

4、东庄前村1—30号

三、茨坝街道

1、蒜村

2、茨坝村

3、花渔沟

四、鼓楼街道

1、敷泽村

2、桃源街村

3、粟树头村

4、席子营村

5、水晶村

6、伍家庄村

7、大厂村

8、凤凰新村

五、联盟街道

1、张官营村

2、小厂村

3、廖家庙村

4、王旗营村

5、新发村

6、麻线营村

7、下河埂村

8、小坝东村

9、小坝西村

10、上马新村

六、青云街道

1、沐东村

2、郭家凹村

3、何家院村

4、虹桥村

5、龙池村

6、黄土坡村

7、长地埂村

8、青龙村

9、苏家营村

10、云山村

11、伍家村

12、白龙寺村

13、刘家营村

七、金辰街道

1、罗丈村

2、三竹营村

3、大白庙村

4、小庄村

5、金刀营村

6、马家营村

7、任旗营村

8、老李山村

9、波罗村

10、羊肠小村

11、清泉村

八、龙泉街道

1、落索坡村

2、瓦窑村

3、龙头村

4、大波村

5、麦地村

6、棕皮营

7、小窑村

8、羊肠大村

9、司家营

10、清水河

11、雨树村

12、竹园村

西山区（115个）

一、马街

（一）梁源

1、梁源村

（二）张峰社区

1、止峰村

2、中峰村

3、下账在村

4、张家村

5、沙地村

6、兴隆村

7、陆家村

（三）马街社区

1、马街上村

2、马街下村

3、马街中村

4、马街村

5、新渔村

（四）明波社区

1、明波村

2、心村

3、河尾村

（五）普坪社区

1、小围村

2、干沟尾村

3、龙船甸村

4、下普坪村

5、上普坪村

6、大石咀村

7、小石咀村

8、董家村

（六）大渔社区

1、苏家村

2、大渔村

3、杜家村

4、小渔村

（七）积善社区

1、海源庄村

2、积上村

3、积中村

4、积下村

二、金碧

（一）刘家营

1、刘家营村

（二）严家地

1、严家地村

（三）卢家营

1、卢家营村

（四）弥勒寺

1、弥勒寺村

（五）西坝村

1、西坝新村

三、永昌

（一）永联社区

1、豆腐营村

2、黄瓜营村

3、螺蛳湾村

4、老鸦营村

（二）马家社区

1、大营村

2、丰盛村

3、解家桥村

4、沈家沟村

四、福海

（一）大坝社区

1、渔堆村

2、郑家河新村

3、大坝村

4、河尾村

（二）福海社区

1、马家堆村

2、彰家楼村

3、平桥村

4、福海大村

5、福海小村

6、陆家营村

7、韩家湾村

（三）河北社区

1、西坝村

2、五家堆

（四）陆家社区

1、高朱村

2、陆家营村

3、邬大村

4、邬小村

5、庄稼塘村

（五）新河社区

1、新河村

（六）杨家社区

1、杨家地村

2、李长官村

3、李家地村

4、卢家地村

5、王家地村

6、田家地村

（七）周家社区

1、庄房村

2、长竹沟村

3、新堆上村

4、新堆下村

（八）船房社区

1、船房村

五、前卫

（一）南坝社区

1、谭家营村

2、南坝村

3、马洒营村

4、积肖村

5、民胜村

（二）官庄社区

1、何家院村

2、官庄上村

3、官庄下村

4、前卫营上村

5、前卫营下村

6、陈顾村

7、粟牙村

（三）红庙社区

1、红庙寺村

2、楼房村

3、徐家院村

（四）太和社区

1、赵家地村

2、永胜村

3、太家地村

4、永富村

5、渔户村

（五）拥护社区

1、四道坝村

2、曹家场村

3、大庄村

4、二庄村

5、孙家湾村

6、李家场村

7、陆家场村

8、江家场村

9、李家湾村

10、陶家湾村

六、棕树营

（一）土堆社区

1、土堆村

（二）近华社区

1、大观楼村

2、新农村

3、白马庙村

（三）鱼翅路社区

1、六合村

2、新村

3、红庙村

4、上粟村

5、下粟村

6、江家桥村

说明：

城中村改造（最终版） 篇6

“为政之要首在利民，为治之道重在安民。”面对复杂严峻的房地产形势，昨日（3月3日），十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印教授经过实地调研和专业研究，提出一份卓有份量、针对性很强的提案——《加大老城区城中村改造力度，降低房价稳定市场》，受到媒体的广泛赞誉和热切关注。新浪乐居论坛6 d)U& q7 3 |

稳定房价关键在于平衡供需

许家印表示，近年来，随着中国经济高速增长和城市化进程的加速，城市人口数量及居民购买力显著增加，住房需求增长很快,特别是在经济比较发达、房地产市场起步较早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理归属感影响选择在老城区置业。旺盛需求与老城区持续紧张供应的矛盾突出，成为推高老城区房价及城市整体房价的一大因素，而国家为此而出台的一系列宏观调控措施主要集中在需求层面上，供需不平衡的根本矛盾未得到实质性的化解。

基于此，许家印建议，应主动挖掘老城区的供应，加大老城区城中村改造力度。这既符合中国城市化发展的大势，有助于提升城市形象和竞争力，改善城中村村民的生活水平和居住环境，更重要的是可以缓解房地产市场的供需矛盾，降低房价、稳定市场。

城中村改造资金应专款专用

据了解，许家印为了本次两会提案，不仅亲自走访了广州部分城中村，并详细地与村民进行实地访谈，并总结了当前城中村改造所存在的问题。另外，对于如何加快推进城中村改造，许家印也给出几点具体的建议：

首先，村民只对是否同意进行城中村改造进行投票，80%或以上村民投票同意进行改造的城中村，即由政府主导推向市场，实行公开拍卖。

其次，为了加快改造进度，建议城市的政府规划部门分区域设定统一的区域规划条件原则，使同一区域不同的城中村改造项目规划要点基本相同，例如容积率、限高、公建配套比例等重要指标。这样可以在保证公平的基础上，大大加快各个改造项目规划要点的确定，同时避免推诿扯皮现象的发生，为公开拍卖节省大量时间。

再次，村民投票同意城中村改造，规划部门很快确定规划要点，国土部门即可将项目推向市场，实行公开拍卖；同时建议将竞买保证金缴纳比例提高到起拍价的60%到80%，以确保城中村改造有充足的资金，并由政府主导专款专用，由村民自主选择货币补偿或回迁安置。

提案情系民生广受赞誉

许委员在两会召开前，经过实地调研和专业研究，针对当前楼市的严峻形势，提出“加大老城区城中村改造力度降低房价，稳定市场”这一鲜明而颇具实效的观点。对策一出，立刻受到与会代表及媒体的热烈讨论和广泛赞誉，各大媒体也都进行了相关报道，有媒体评论称，面对当下楼市调控成为主题的环境下，许委员的提案正当其时，毫无疑问，这样的代表和委员，敢于直言不讳，他们的存在，正是民心所向，自然会赢得社会的礼赞，他们的存在，让两会的影响和意义更加深远。

恒大让利于民，热心慈善事业

谈到恒大的销售策略和利润控制手段时，许委员表示，恒大坚持微利卖楼的企业理念，最大限度让利给购房者，特别是中低收入家庭，建更多老百姓买得起的精品房让恒大品牌已经深入民心，并得到广泛的好评。

恒大深知住房是民生之要，并在业界率先提出“民生地产”的理念，倡导多方面控制房地产开发成本，进而有效控制房价，让利于民。业内人士认为，恒大积极让利于民，以大量高性价比的产品投放市场，让其在调控年中反而获得了获得一个丰收年。

城中村改造策略 篇7

关键词：城中村,供水管网,改造

1 广州市城中村供水基本情况分析

目前广州市城中村采用总表供水方式, 以往供水问题不大。但随着城中村的发展, 出现了一系列的供水问题, 主要如下:1由于城中村管道管龄长, 材料质量差, 维护投入不足, 造成村内供水区域管网漏耗大、淤塞严重。管网设施情况与村内居民用水需求严重不相符, 缺水缺压情况严重;2管材为镀锌钢管和塑料管, 供水管材质不符合供水要求, 加上普遍存在管道私拉乱接, 造成用户终端水质存在安全隐患;3大部分城中村供水管网没有科学规划, 布局不合理, 消火栓布置不足, 存在较严重的消防安全隐患;4终端水价不执行物价部门规定的分类价格, 终端用户需要分摊总分表差额水量、管网维护维修成本以及村内的其它建设和管理成本, 造成终端价格普遍高于政府定价, 引起村民不满和投诉;5部分城中村以管网漏耗大、成本高、分摊费用高、村民拒缴水费、亏损严重等理由拖欠向市自来水公司缴纳水费。

2 城中村供水改造的必要性

2.1 管道漏失率严重

城中村管道管龄长、管材质量差、维护投入不足、管内腐蚀严重、管壁变薄等引起局部穿孔漏水, 造成管道暗漏, 日积月累下自来水大量流失, 给供水企业和居民造成严重损失。根据供水企业提供的分析资料, 由管道腐蚀老化造成的管道暗漏占漏水总量的30%以上。

2.2 运行动力费用增加

一般钢管在使用10~20年后, 粗糙系数由原来的0.012增加到0.016~0.018, 水流阻力增加, 造成水压降低, 无法达到用户的要求。如不更换管道, 则需加大供水能耗, 动力费用增加。

2.3 管网水质恶化

城中村的供水管材主要为镀锌钢管和塑料管, 金属管道由于内壁腐蚀、结垢、沉积, 锈蚀物中含有大量的铁、锰和各种细菌;塑料管道容易滋生藻类, 使管网中的铁、锰、浊度、色度和细菌、藻类指标值上升, 水质呈现一定程度的恶化。穿孔漏水管道一旦出现负压将造成污水侵入, 使水质恶化。

2.4 管网布局过时

城中村在演变过程中, 市政配套建设没有统一规划, 给水管道多数按近期规划设计, 没有考虑长远发展。城中村地域规划的调整使人口密集度及用水功能发生变化, 部分区域的供水管网流速偏低、停留时间长, 部分区域则出现管道超负荷运行的现象, 管网压力极不均衡。

3 城中村供水改造面对的难题

3.1 施工条件不足

城中村供水管网改造工作通常使用开挖埋管的形式, 公共面积的占用量很大。原有的供水管道通常都集中在交通繁忙、人口聚集的主要路段, 部分小口径管道甚至埋设在狭窄的村道, 造成了施工会阻碍交通正常运行、不施工则无法解决管道问题的两难局面。

3.2 资金需求量大

供水管网的改造工作不但需要拆除老化管道、铺设新管道, 还要修复施工时受到破坏的路面。而对于规模庞大密集的中小口径供水管网, 道路修复的花费通常比更新管道的费用要高出许多, 致使工程的整体造价大幅度提升。

3.3 协调难度大

由于供水管道的改造规模对周遭环境的影响较大, 所以有关的单位、部门及居民对管道改造工作的意见始终无法统一。虽然供水部门已经努力积极的进行工作协调, 但经常还是会导致工程的延后甚至取消。

3.4 环境与生活影响面大

改造供水管道需要开挖路面, 新管道敷设完成后开叉接驳需暂停供水, 所以会给居民的出行及日常生活带来很大的影响。而且, 施工时产生的泥水、噪音及灰尘等也都对人们的正常生活有着很大的影响。供水管道的改造工作始终难以得到民众的全面支持。

4 城中村供水改造策略分析

从过往已改造完成的城中村来看, 改造过程中有以下几点策略值得参考。

4.1 资金筹集的三个一点

城中村供水改造以“谁投资, 谁受益”为准则。从已改造的城中村来看, 改造原则都以区政府、村、供水企业按“三个一点”筹集资金, 即城中村红线外公共供水管道由供水企业筹资, 红线内供水管道由村负责筹资, 区城建部门负责市政管道及村内供水管网路面修复, 解决改造费用问题。为落实政策, 区政府、村、供水企业三者都必须设立改造专项资金, 政府部门负责路面修复及费用, 独立运作;工程及设计等费用按“一村一策”由供水企业和村按一定比例分摊。这种方式更加贴合实际的情况, 可有效增加村的积极性, 也同时兼顾了多方的利益, 达到共赢局面。

4.2 实施前需明确各方责任

政府职责主要是统筹辖区内城中村改造, 协调推进改水工作, 独立实施路面修复;区相关部门和街道, 代表政府具体参与实施改水工作, 协调解决村欠费等相关问题;村是改水主体单位, 负责资料摸查, 免费提供施工场地、协调村民配合村内改水工作, 确保改水工作在村内的顺利开展;供水企业负责改水工程的设计、施工、监理等实施和协调工作。

4.3 改水资料必须准确

改水资料是所有工作的基础, 必须由熟悉情况的人认真摸查。1保证后续各项工作的准确性;2如出现超出摸查资料的内容, 明确其责任, 避免各方相互推诿和纠纷。

4.4 加大工程管理力度

施工开始之前与园林、交通及村的相关管理部门进行沟通与商议, 订立完善的施工规划。工程实施过程中要遵照文明安全施工的准则, 严格管理工程现场。依照现场实际的情况, 灵活的规划与安排工作。最大限度的削减供水间断的时长, 保证明装管网的排列有序, 消除对城市整体美观性的影响。

5 结束语

结合以上分析, 作为城市化发展进程的一部分, 城中村进行改水工作十分必要。由于城中村改水投资大、规模也大, 涉及到多个主体的切身利益, 所以实施的难度很大。应当采用具有可行性及创新性的管理措施与改造技术, 更加具体科学的统筹及管理工程的实施。

参考文献

[1]王科伟.渭南市中心城区城中村改造规划策略研究[D].西安建筑科技大学, 2011.

关于“城中村”改造的思考 篇8

关键词：城中村 建设 改造 问题

1 “城中村”的由来

城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。

城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。

2“城中村”的特征

从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。

3“城中村”改造存在的问题

3.1基础设施薄弱，安全隐患较多

在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。

3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重

随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。

3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高

由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加强组织领导

村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。

4.2坚持科学规划

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。

4.3加强土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。

4.6制定扶持政策

财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。

5 结论