房屋所有权证书（共13篇）
3月1日起颁发的房地合一《不动产权证书》内页
这几天的网上，最醒目最令人震惊的新闻之一就是国土资源部公布的几张图片——新制作的房地合一的《不动产权证书》！关键是内页的内容，在所设计的唯一表格上，竟然以“使用期限”来体现不动产权利！既然是唯一表格，自然是既适用于土地也适用于房屋！
以往，针对八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产，只是给土地定了使用权期限（之后《物权法》又表示其中住宅“自动续期”，但既然“自动”，就不应存在“期”和“续期”。自相矛盾也无人解释。），但房屋不是“使用权”，没有期限，是永久的所有权。这些年来房和地的这种不统一当然非常荒诞，本应通过修改1982年宪法和若干法律来重归正常，让所有宅地恢复1982年以前的私人永久所有权，现在却朝相反方向“解决问题”了！
事实上，只要是所有权，就一定是永久的，只要是使用权，就一定是有期限的。前者是所有者的业权，后者是非所有者的租权，两者在常识和逻辑上根本不可能附着于同一个物，一个人不会同时兼做某一栋房子的房主和房客。由于在此之前，房地权属一直是分开记载的（指1982年宪法和1988年宪法修正案以后出现的新不动产），或者分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上（内页有“权”字，即土地使用权），或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上（如上海），但分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题没有明显地暴露出来。
但现在这份新制作的《不动产权证书》却把主和客放在了同一表格也是唯一的表格上，内在的荒谬便像火山岩浆一样突然喷出来了——到底业主们是主还是客？是拥有自己的房子还仅是使用它？制作方国土资源部应该发现，面对这仅有的一页表格，它已经不能回避私人土地所有权的问题了——业主们或者是房屋和土地（分摊宗地或整块宗地（注：具有财产权利的土地叫做宗地））的所有权人，或者就都不是！此时国土资源部应该做的是与政府高层沟通，以求解决法律规定上的障碍，还众业主一个明朗的身份，但它没有负起这份责任，而是选择硬性出台这份违反最基本法理的权证，房地的“分离”就这样被统一了。
可是大家要知道，在过去即八十年代以前的中国大陆，并不存在这种房地权利不一致的情景，尤其是没有经历过“土改”和人民公社的城镇。在城镇如北京胡同或杭州老街巷，业主既拥有房屋的私人所有权，也拥有土地的私人所有权，两权一致，而所持有的权证叫做《房地产所有证》。又由于是所有权，所以权利当然是永久的，没有任何期限。同时，1954年的宪法也早已明确规定保护这些私人财产（源自不同时代：清代、民国和1966年“文革”之前的中华人民共和国）。
其间众业主虽然经历了“文革”的磨难——住所被外来人占有，权证被红卫兵暴力逼迫上缴给房管局，但在法律层次上，业主已合法登记的私人所有权当然至今有效，无论产权人是否在“文革”后得以顺利地返回家园。“文革”自然是被否定的，“文革”初期红卫兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收归国有”也当然是无效的。“文革”结束后的1982年3月，国家建设总局就曾发文表示：“《房地产所有证》是房地产所有权的凭证，具有法律效力”“凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家、集体或和个人所有，均须到房管机关办理产权登记，领取《房地产所有证》。”
写到这里，必须要澄清一个很普遍的认识上的误区，就是认为“中华人民共和国实行社会主义的土地公有制”。但这句话其实来自1986年的《土地管理法》，它既没有写在1982年以前的三部宪法里，也没有写在忽然间宣布“城市土地属于国家所有”的1982年宪法里。同时这种说法也没有事实依据——如果“土地公有”是与社会主义制度相关，那么难道1949年至八十年代的中国大陆不是社会主义制度吗？实际上根据当时的制度设计，“公有制”只限于企业等生产资料，与属于生活资料的住宅宅地及房屋毫无关系。
但是《土地管理法》的这种说法却在三十年以来广泛地影响了法学界和一般民众的认识，使得很多人一谈及土地就以为涉及到了国家制度，就以为踩到了不便碰的雷区，这是非常荒唐的。
在法律用语中，每个字背后的含义都是重要的，看起来仿佛雷同的词汇，其不同的意思就体现在那细微的差别中。如上述82年宪法第十条的“城市土地属于国家所有”就属于虚义——全民所有，而“土地管理法”却给添了一个“权”字，变成了“所有权”（“所有权属于国家，用地单位只有使用权。”），即具体的实物土地的财产权，两者含义天壤之别。
事实上，只有购买了（或继承、受赠等）相关土地的业主才拥有这份财产的所有权，而非“全民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即国家所有。况且，1982年以前的私房主所拥有的土地所有权（公民私人财产）也并没有被政府出钱买下来，没有经过任何登记程序转移给政府。所以，《土地管理法》在表述上是违反宪法的，需要修正，而1982年宪法第十条则需要加以解释，或者予以取消。
以上所说的是全中国城区老私房主至今拥有的土地所有权，它的性质和脉络非常清晰，毋庸置疑。
现在再说忽然间被一份权证做成“房客”的新业主，后者在土地上又究竟是什么权利呢？到底是地主还是地客呢？这种九十年代后源自政府“出让”的土地，业主是仅有使用土地的权利，还是拥有土地财产权呢？其实这一点在房产价格的成分中已显示得很清楚了：这里面是包含地价的，而且是以地价为主！地方政府把地卖给了开发商，收了地价款，而后者卖房时则把地和相关款项都分摊到了各个单元里（注：自动续期——房主拥有事实上的土地所有权）。换句话说，当某个楼盘全部卖掉之后，无论是政府还是开发商都不再对这个楼盘拥有任何财产权利，前者此时剩下的只是行政和司法管辖的权利，这一点在政府与开发商之间签署的某些土地出让合同里写得很清楚（原文：“国家对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管辖权”）。而日后如果业主把自己的单元卖给他人了，所转让的也同时是房屋和分摊的土地，即房屋财产和分摊的土地财产。
所以，每个楼房单元的业主都是这份财产的所有人，而非这份《不动产权证书》表格上所显示的有着使用期限的使用者，无论是针对房屋还是土地。
因此，八、九十年代以后的新业主也同样是事实上的土地所有权人。李嘉诚到中国大陆做房地产，他的土地来源和众单元业主的土地来源没有两样，都是自政府“出让”取得，区别只在于他拥有的地产比较多，而众业主仅拥有自家的地产。每当谈到李嘉诚拥有上海等地区的地产时，人们都觉得很自然，却没有想想自己是不是也同样拥有。前面已解释：以财产角度定义的土地叫做“宗地”。无论拥有几十万平方米的宗地，还是只拥有几平方米的宗地，权利都是一样的。
当然,以上所说的楼盘土地，凡还有欠债存在的，需要责任方先把债还清，才能具备合法身份，业主们也才能真正拥有合法的分摊的土地财产。这个欠债，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今没有得到赔偿。
数月前，当国务院法制办向公众征求对《不动产暂行条例征求意见稿》的意见时，我曾起草过一份有八百名城区老私房主参与签名的意见书，在权证角度，一方面要求归还“文革”中强行收走的《房地产所有证》，另一方面也要求国土部印制新的私人土地所有权证，以便后人继承父辈已经合法登记的财产。同时，还希望给全国所有的新业主也签发《房地产所有证》。意见书里表示，归还和制作祖宅的土地所有权证，不用修改八二宪法就可做到（因“法不溯及既往”），而对于商品房新业主的土地所有权证，需要先对八二宪法做出修订。
房屋所有权注销登记一般发生在房屋或者房屋权利发生消灭或终止时, 权利人申请进行的登记。房屋拆除、征收、或者其他不可抗力导致的房屋实体灭失导致的所有权消灭, 由所有权人申请或者登记机构根据司法或者行政部门的文件注销权利记载于登记簿的行为, 都是房屋的实体灭失后办理的一个登记行为。
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。所谓转移登记, 就是从前一个所有权人转移到新的所有权人的过程。笔者认为, 只要是在不同的主体之间转移所有权而房屋实体不变的情况下, 应当办理的就是转移登记。
从法律规定上来看, 关于放弃所有权办理登记的法律依据有以下几个。《民法通则》第79条, 所有人不明的埋藏物、隐藏物, 归国家所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第175条, 人民法院受理申请后, 经审查核实, 应当发出财产认领公告。公告满1年无人认领的, 判决认定财产无主, 收归国家或者集体所有。《土地使用权出让和转让暂行条例》规定, 土地使用权使用期满, 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。以上相关规定是对无主财产的归属认定为国家或集体所有。
从中看出, 放弃所有权, 并不代表没有了所有权人, 而是所有权归属国家或者集体所有, 从本质上来说应当属于转移登记的一种。《房屋登记簿管理试行办法》第2条规定, 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据, 是房屋登记机构制作和管理的用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。从《物权法》规定设立登记簿制度和《房屋登记办法》对登记簿的规定来看, 房屋登记簿应当是从房屋建成办理初始登记, 从而衍生出后面的变更、转移登记, 直至最终房屋灭失后导致的注销登记。登记簿反映的是一个权利从衍生到最终消亡的过程, 如果按照《房屋登记办法》第38条办理了注销登记, 而后再设立一个新的登记簿记载权利给国家或者集体的话, 就破坏了登记的连续性和不可操作性, 失去了登记簿本来的意义。
《物权法》第31条规定, 依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的, 处分该物权时, 依照法律规定需要办理登记的, 未经登记, 不发生物权效力。这就是说特殊情况下, 虽然享有不动产物权之人取得该物权时不以登记作为生效要件, 但是应当先进行登记将过程中的权利人在登记簿上记载, 然后才能为其后手办理相应的登记。如果不登记过程中的权利人, 不动产物权变动关系从上手到下手的链条将会在该处发生断裂。
我国的房屋登记簿采用物的编成主义, 在这种编制方法中, “不动产”这一“物”在登记簿中处于核心地位。以不动产所在的行政区域、地段和地号为序, 相应地设置不同的登记簿, 要求就是以“物”为中心, 体现出变化过程。这是确立不动产登记簿权利推定效力所必须的, 是不动产登记法中“权利被涉及者已登记原则”的体现。要求权利被涉及者的权利必须已经登记, 不动产登记簿就能够完整的展现不动产物权交易的全过程, 不动产登记簿的推定效力即由此而生。
关键词:房屋所有权;土地使用权
一、房屋所有权与土地使用权
房屋所有权与土地使用权都是房地产的权属。所谓房屋所有权,是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利,分为国有土地使用权与农民集体土地使用权两种。
二、现存房地产热的原因
第一,中国长期的传统文化观念。由于我国经历了长期的封建半封建社会,长久的土地私有化,没有遗产税,让这种传统的文化成为现代大多数人一种根深蒂固的观念,加之生活与社会的多重原因使得人们不得不面对现实。自己挣一点,父母给一点,再向银行贷一点是目前购房的普遍做法。
第二,人民生活水平的不断提高。面对日益提高的生活水平,广大人民对生活质量有了更高的追求。于是旧房换新房,小房换大房,一套变多套是当前也是今后的一种发展趋势。
第三,中国的人口状况与城市化加快。中国的人口状况与城市化进程的加速,造成了城市建设加快,城市人口增加,房地产需求日趋增长。而长期压制的需求问题在这种特定的社会条件下爆发,虽然改革开放30年已经进行大规模的住房开发,但仍无法满足日益增长的需求。
第四,土地资源的相对稀缺性。土地是不可再生的生产资料,而市场经济条件下供求关系是影响价格的重要因素。土地资源的稀缺,加之体制的制约作用,使得土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了极度稀缺的产品,从而造成房地产的供求不平衡,这也是目前中国房价始终降不下来的最主要原因。
三、现实购房中的多种关键问题及解决办法
第一,土地使用权转入房屋、建筑物的价值后,怎样摊销其价值。我国城市住宅用地属国家所有,土地使用年限最长为70年。这就导致出现土地使用权限满后房屋处置问题,这要引起广大购房者的注意。
土地使用权到期后国家可无偿收回,这是由土地的生产资料属性所决定的。但对附着的房权及其他附属物,怎样进行折价摊销,是当前立法不能回避的问题。国家需要收回土地时,对房产应进行补偿,但按什么标准补偿,目前无明确的规定。据《深圳市到期房地产续期若干规定》可知,补偿是按建造成本折旧计算的。但房价随着年限的增加其折旧价值也会越低,这是必然的。
事实上,目前很多银行对高龄二手房贷款的做法正是体现了这一点,许多银行对贷款的房龄限制也有一定的规定。在贷款利率方面,部分银行的二手房贷款利率甚至达到基本利率的1.1倍的规定。另外,房屋质量会随着时间的推移而下降。现在很多房屋仅仅10年的房龄,建筑质量就已经非常差,会增加银行放贷的风险。还有就是评估,二手房贷款和抵押都要经过评估,而房龄越长评估折价额越低,造成部分高龄二手房的评估值达不到市场价的一半。
第二,房地产产权不一的情况。深圳是我国首先出让土地使用权的城市,自然也将会是最早面临土地使用权“过期”问题。同样是50年土地使用权的房产,有的业主买房后可以到国土局办理自动续期到70年,而有的则不能续期,何如处理?
土地使用权和房屋所有权的区别在于:房屋所有权属于生活资料,其产权是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损就能一直享有。土地使用权属于生产资料,产权是有期限的,其期限为土地使用权出让合同规定的年限。国家通过土地使用权有期限的出让方式,授予使用人法定的使用权年限。而到期后,由于房产在开发时有先有后,但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准,应按期收回,是没有异议的。对有多种不同到期限的土地使用权,有两种情况:一是国家要回收的,对未到期的产权人进行土地使用权的补偿;二是国家不回收的,到期后登记管理部门应予以顺延,并以法定的出让期限为准。
第三,关于地震房与房产质量的问题。购房者购房时为土地使用权全额付款,但却无法保证在任何情况下完整地享受这项权利,这是当前立法需要完善的地方。对地震的情况,可以使用民法的不可抗力条款。但对于因房屋本身的建造质量问题造成房屋毁损、灭失,土地使用权未到年限的情况下,按照规定国家是可以收回土地使用权的。然而对于购房者而言是不公平的。对这一问题,由于在法律上是空白。因此,购房时一是要搞清房屋的建筑质量,在购房合同上写清楚;二是购房后最好还是为房产投保,这样遇到突发情况时可以由保险公司承担理赔风险;三是政府要在购房监督与鉴定上做好本职工作,以切实保护人民利益。
四、结论
在当前房价上涨时期购房,要在研究我国房地产法律法规的基础上,认清市场经济运行规律,结合自己的实际购买力,对房屋的价格、区位、配套设施的完善程度与自身情况加以考虑,同时要在购房合同中对所购房屋的土地使用权年限、房屋质量条款及违约责任更加注意,避免因购房而发生的各种纠纷。
参考文献:
1、宋宗宇,黄锡生.房地产法学[M].重庆大学出版社,2003.
2、陈耀东.新编房地产法学[M].北京大学出版社,2009.
3、邹建明.中国金融问题报告[M].中国城市出版社,1999.
甲方：
乙方：身份证号：
丙方：身份证号：
协议签订地：
经三方友好协商，关于房屋所有权登记一事达成协议，具体内容如下：
一、乙方为甲方雇佣员工。丙方与乙方为夫妻关系。年月日，甲方与（以下简称：建设单位）签订《合同》。根据合同约定或商定，建设单位将坐落于的房屋（以下简称：房屋）抵顶给甲方，用于冲抵建设单位应付款项。
二、甲方现同意将房屋登记在乙、丙方名下，所有方式为共同共有。乙、丙方仅为登记所有权人，不享有房屋实际所有权及使用权。乙、丙方未经甲方书面同意不得以出租、抵押、转让等任何方式使用、处分房屋。
三、甲方对房屋享有实际所有权及全部使用权。甲方需抵押、变更所有权登记或以其他方式使用房屋，乙、丙方应及时、无条件配合甲方。由此产生的全部费用均由甲方负担。
四、房屋登记在乙、丙方名下，甲方不给予乙、丙方补偿。但由于房屋登记，而给乙、丙方造成的损失应由甲方负担。如乙、丙方怠于履行配合义务，而造成甲方损失，甲方有权向乙、丙方追偿，追偿范围包括直接、间接等全部损失。
五、如产生纠纷，三方应友好协商，协商不成任何一方均应诉至协议签订地法院解决。
六、三方已详细阅读本协议内容，对协议内容认识、理解一致，且为各方真实意思表示。
七、本协议一式三份，三方各执一份。自三方签字、盖章之日起生效。
甲方：乙方：丙方：
甲方: 性别: 身份证号码: 联系地址：
乙方: 性别: 身份证号码: 联系地址：
鉴于，甲乙双方为 关系，现有意共同出资购买（以下简称“ ”）于 开发的一处房屋；对外拟采用甲方为房屋单一认购人及所有人的方式进行房屋买卖；为明确房屋所有权的共有关系及确保双方履行房屋共有人的义务，经甲乙双方友好协商，依据国家相关法律规定，订立如下共有人条款以兹共同遵守：
1、甲乙双方共同出资购买坐落于(建设面积平方米，套内建筑面积平方米)的房屋（以下或简称“房屋”），该房屋所有权为甲乙双方，二人各占房屋所有权的50%，共同拥有该处房屋的所有权、经营权及处置权。
2.甲方知悉房屋所有权登记在其名下，但甲方实际仅出资50%，该房屋所有权及配套设施全部归甲乙双方共有。甲乙双方知悉并确认乙方因客观原因无法在房管部门办理房屋所有权登记手续，相关房屋购买合同及所有权证明文件对外仅以甲方名字予以登记，双方了解并知悉国家对不动产权登记的有关规定，故立此协议明确房屋所有权事宜。
3、房屋的出资安排
3.1 甲方于 年 月 日与 签署了《商品房买卖合同》，合同约定房屋的认购价为人民币 元（大写）元整（出资比例甲占50%、乙占50%），首期款为人民币 元（大写）元整，按揭贷款金额为人民币 元（大写）整。
3.2乙方于 年 月 日以现金方式向甲方支付了相应比例的房屋首期款 元（大写）佰 拾 万 仟 佰 拾元整，甲方收悉并根据买卖合同的约定向 支付了房屋首期款。
3.3 剩余按揭贷款金额为人民币 元（大写）整，经甲乙双方协商，甲方向 分行申请了按揭贷款（还款明细如附件一），通过甲方设立的 银行账户（账户名称： 账户信息：）每月进行扣款还贷；甲乙双方按照房屋所有权的50%承担每月的还款金额，乙方将于每月 号前以银行转账/现金方式向甲方支付人民币 元（大写）整。3.4 如任何一方未能如期支付其应承担的还贷金额的，守约方可给予一定宽限期，连续超过3个月未及时支付还贷金额的视为其放弃持有该房屋，守约方可根据房屋市价购买剩余50%的所有权，双方应配合办理房屋所有权登记变更事宜的手续，届时可另行协商细则。4.如乙方客观原因消除可办理所有权登记手续的，应乙方要求甲方将无条件配合乙方对房屋所有权登记进行更改，以在国家不动产登记证书上反映房屋所有权的实际情况。
5.甲方系该房屋对外的所有权人，对该共有房屋应恪尽善意使用的原则，不得随意处分（包括出卖、抵押、赠与等）该房屋。否则该处分行为无效，如该处分已完成造成乙方损失的，甲方应按照该房屋当时市价的50%向乙方归还出资额，同时考虑到房屋的增值部分，应按 房屋市场的30－50%向乙方支付违约金。
6.房屋所有权人共同拥有此处房屋的经营、管理权，房屋对外出租产生的费用及所得收益的分配，按照购买房屋出资五五的比例进行分配。任何一方所有权人，不得将共有房屋擅自出租或私自无偿让第三人居住、使用。经双方协商后，房屋共有人一方对外签订的出租合同，应视为有效，对外签订合同一方，有义务及时将扣除了成本后的房屋出租权益的50%，给付另一房屋共有人。任何一方在房屋单独经营，应给付另一方共有人相关费用，费用由双方协商，具体给付金额、给付时间、给付方式，应单独订立协议。
7.如共有房屋转让，须经房屋共有人双方同意并共同签字后，方可处置，所得收益各占50%，房屋共有人一方拥有优先购买权，如经协商，房屋共有人一方全资收购此房屋，应按照收购时间的市场评估价格出资购买，双方有义务共同办理转让等相关手续。
8.房屋所有权证件，由乙方代为保管，乙方不得私自将共有房屋进行抵押、转让等损害另一方共有人利益的事情。
9.本协议若有任何属于法律规定为违法、无效或不能执行的条款或经法律程序确认部分条款无效，不应影响本协议其它条款的合法、有效和实施；如果本协议的任何条款被确认属于违法或无效条款，或由于法律政策、规定等情况变化已成为违法或无效条款，双方应善意协商并将其修改为具有相同效力的合法有效条款。
10.因该房屋产生争议的，双方当事人应先协商解决，协商不成，可以向房屋所在地人民法院
起诉。
11.该协议一式肆份，双方各执贰份，均具有同等法律效力。本协议应在见证人的见证下由双方共有人签字捺印，本协议自甲方签署《商品房买卖合同（预售）》之日起生效。
附件：
一、《还款明细》
二、„„
甲方：
签字：（捺印）
见证人：，身份证号：
签字：（捺印）
签订日期： 年 月 日
签字：（捺印）
权登记暂行办法》的通知
【颁布单位】 城建部
【颁布日期】 19870
421【实施日期】 19870421
【章名】 通知
各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府：
城镇房屋产权产籍管理是城市管理的重要内容之一。建国以来，除少 数城市外，我国大多数城镇都没有进行过房屋所有权登记，核发过房屋所 有权证件，致使产权不清、产籍不明的现象普遍存在，产权纠纷日益增多，影响了城镇房屋的管理工作，很不利于经济体制改革和社会主义法制建 设。
为加强城镇房屋的产权产籍管理，我部决定从今年开始，用二至三年 时间在全国城镇开展房屋所有权登记、核发所有权证的工作，现将《城镇 房屋所有权登记暂行办法》印发给你们，请结合本地实际情况贯彻执行，并将执行中的问题，随时告我部城市住宅局。
【章名】 城镇房屋所有权登记暂行办法
第一条 为保护城镇房屋所有人的合法权益，加强城镇房屋管理，根 据《中华人民共和国宪法》和有关法规的规定，制定本办法。
本办法适用于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的所有房屋。包括 全民所有制行政、军队、企事业单位的房屋；集体所有制房屋；私人房屋 ；宗教团体房屋等。
第二条 城镇房屋所有权登记由市、县人民政府主管房屋所有权登记 的机关（以下称登记机关）办理。
第三条 城镇房屋所有人（自然人和法人）都必须在限期内到房屋所 在地登记机关申请登记，领取房屋所有权证。
全民所有的房屋，由国家授权的房产管理单位申请登记：共有的房屋由共有人共同申请登记；
申请登记的期限由市、县人民政府规定。
第四条 房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有 权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房屋所有权证和 房屋共有权保持证由市、县以上人民政府颁发。直辖市与省会城市也可授 权市房地产管理部门颁发。
全民所有的房屋，房屋所有权证发给国家授权的房产管理单位。共有的房屋，除发给房屋所有权证一份由共有人推举的执证人收执外，并对其余每个共有人各发给共有权保持证一份。
第五条 房屋所有人因故不能亲自办理房屋所有权登记，可委托代理 人代办。登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。
第六条 公民个人申请房屋所有权登记，必须使用户籍姓名，不得使 用别名、化名。依照规定改变姓名时，须于３个月内申请变更登记。法人申请房屋所有权登记必须使用单位全称，不得使用简称。依照规 定改变名称时，须于３个月内申请变更登记。
第七条 申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格 式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取 得房屋所有权的证件。
第八条 登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清 楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房 屋所有权证件。
第九条 房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，３个月内办理转移 变更登记。
第十条 新建房屋，应于竣工后３个月内申请办理所有权登记。第十一条 申请房屋所有权登记，应交纳登记费，以及按照契税暂行 条例的规定，补交契税，逾期登记应视逾期长短，采取累进办法加收登记 费。登记费收取办法，在全国没有统一规定前，由地方人民政府测算制定。
第十二条 有以下情形之一者，经申请可准予延期登记：
产权有争议，尚未解决的。
各种原因确实不能如期提交证件的。
延期登记的期限不得超过一年。
第十三条 无人申请登记的房屋，或虽有人申请登记，但不能证实其 所有权的房屋，视同无主房屋，依照法律的规定程序，予以代管。
第十四条 房屋所有权证遗失，应及时登报声明作废，并向房屋所在 地的房屋所有权登记机关申请补发。
关键词：房地一致,房地相对分离,立法模式
我国房地关系采取房地一致立法模式, 在资源配置相对单一、房地关系格局相对简化的市场经济初期阶段, 这种房地捆绑的存在状态和处分方法可以很大程度地维护交易上的安全, 避免房屋所有权与土地使用权分别属于不同的主体的时候出现的权利冲突。但随着经济生活的不断发展, 房地一致的立法模式无论在理论上还是在现实中都存在一些尚待解决的问题。因此, 我们应探索是否有更适合的土地使用权与房屋所有权关系的立法模式, 来满足现代社会人们多样化的需要, 与现代社会的交易习惯更相符合。
一、我国现行房地一致立法模式的内涵
由于我国特殊的土地产权制度的安排, 我国的土地和房屋关系的立法模式与其他土地私有制国家略有不同, 是土地使用权与房屋所有权结合的关系。长期以来, 我国的土地使用权与房屋所有权关系的立法模式采取“房随地走、地随房走”的房地一致立法模式。房地一致立法模式要求房屋所有权与土地使用权主体一致并一同处分。房屋所有权人和土地使用权人主体一致是从静态的角度对房地一致立法模式的规定。房屋所有权和土地使用权一同处分是从动态角度对房地一致立法模式的规定。虽然我国法律从来都承认土地使用权和房屋所有权是相互独立的物权客体, 但房地一致的立法模式还要求两者必须一并处分即土地和房屋随同转让、随同抵押。当物权发生变动时房屋所有权与土地使用权应当同时变动, 且两者归于一个法人或自然人的处分原则。
二、我国现行房地一致立法模式面临的困境分析
我国的房地一致立法模式虽然适应了市场经济初期阶段社会生活发展的要求, 但这种立法模式过分关注了土地与房屋在物理属性上的不可分性, 并没有充分考虑二者在价值形态和法律形态上的可分性。 (1) 随着社会经济的发展, 房地一致立法模式面对民法平等原则、意思自治原则和房地分离的需求时, 其困境也日益显现。
首先, 作为民法基本原则, 意思自治强调法律应给予通过个人自由意志形成的法律关系提供一种法律保护, 使民事主体获得自主决定的可能性。 (2) 土地使用权和房屋所有权的物权变动, 应是典型的意思自治范围内的契约自由, 所有权神圣的体现。作为拥有土地使用权或房屋所有权的权利人在处分其权利时, 通常不需要取得他人的同意。 (3) 但房地一致的立法模式则要求房屋所有权与土地使用权捆绑行使, 这种对民事主体进行房地处分的自治行为的干预, 违背了民法关于意思自治原则的规定。
其次, 我国房地一致立法模式要求在静态上房屋所有权和土地使用权主体同一, 在动态上房屋所有权和土地使用权一同处分。这种“房随地走、地随房走”的房地一致立法模式在公民取得土地使用权的对价性与土地使用权期限届满, 权利人不愿或不能续期的房屋所有权归国家取得的无偿性上相冲突。我国《物权法》出台之前, 对土地使用权期限届满后的房屋所有权由国家无偿取得, 此规定一经出台就引起了各方的质疑。我国《物权法》对此进行了修正, 物权法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。”虽然, 此规定看似解决了公民取得土地使用权的对价性和国家获得房屋所有权的无偿性之间的冲突, 却忽视了不想或因公益不能续期的房屋所有权人权利。因为现行《物权法》并没有规定此种情况发生时应该怎么处理, 而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和不与《物权法》相冲突的条款仍然有效, 所以当住宅土地使用权期限届满后, 当事人不愿或不能继续续期时, 房屋所有权仍然要收归国家无偿所有, 这显然违背了民法公平的原则。
最后, 虽然房地一致的立法模式有其自身无法克服的理论缺陷, 但现实社会经济生活的强烈需求更是房屋所有权与土地使用权在实践中大量分离的根本原因。对土地和房屋资源的充分利用的需求, 对实现投资、融资的经济价值的需求和对全面保护权利人利益的需求使现行的房地一致的立法模式滞后于现实生活, 忽视了现实生活中人们对土地使用权和房屋所有权分别享有权利并能独立地行使权利的强烈需求, 才导致了法律对“房地产一致”的法律规定与大量的土地使用权和房屋所有权相分离的矛盾。
三、构建适合我国的土地使用权与房屋所有权相对分离的二元主义立法模式
房地一致的立法模式已不适应现实的需要, 显现出越来越多的弊端, 再绝对坚持房地一致立法模式就可能产生严重的后果。因此, 与其对房屋所有权和土地使用权分离的现象予以限制, 导致实践中产生更多的冲突, 不如找到一条可以解决冲突的路径, 对这种现状予以确认和保护, 这样更有利于界定各种权利和利益, 对各权利人提供充分的保护。
(一) 各国土地与房屋关系的主要立法模式考察
作为服务于经济基础的上层建筑, 在经济生活发生变化的同时, 各国土地与房屋关系的立法模式也顺应潮流不断地完善与进步。这些房地关系的立法模式的经验, 可以作为我们审视和选择适合我国房屋与土地关系立法模式的基础, 为我们提供宝贵的借鉴经验。
在不同的历史时期, 为了适应不同的现实需要, 各国在土地与房屋关系上主要呈现出两种不同的立法模式。第一种是为了适应自然经济和简单社会关系而产生的土地吸附房屋的一元主义的立法模式。一元主义立法模式采土地吸附房屋的原则, 把房屋当做土地的从物, 此时土地与房屋不可分离。这种立法模式源于罗马法。从当时社会经济生活的需要出发, 因为能满足人们对土地的需求, 采取这种立法模式在土地资源较为丰富的社会背景下是较为适合的。罗马法后期, 为保护建筑人的权利出现了地上权制度。《罗马法》规定“地上权的所有主, 即建筑物的所有主, 仍然是地皮的所有主, 只是允许地上权人获得类似于现状占有的令状, 以保护自己对建筑物的享用。” (1) 该阶段的地上权人享有的只是房屋的使用权, 房屋的所有权仍归土地所有人, 其并没有改变建筑物属于土地组成部分的事实。所以, 地上权制度的产生, 但还没摆脱“一元主义”立法模式的束缚, 仍然属于土地吸附房屋的一元主义立法模式。
第二种是在社会分工更加细化、各种利益要求纷繁复杂的经济环境下, 进一步实现了物尽其用, 保护市场中各方主体的行为自由和利益实现的房地相对分离的二元主义立法模式。土地与房屋权属相对分离的二元主义立法模式中土地与房屋各自为独立的不动产, 可以发生法律上的分离, 土地权利和房屋权利可以独立存在并且分别处分。随着人口急剧增加, 土地资源日益稀少, 土地吸附房屋的一元主义立法模式己不再适应社会现实经济的需求, 而肯定房屋的独立性并使土地权利与房屋权利相对分离已成为发展的趋势。对此, 德国在1919年颁布的《地上权条例》规定房屋变成了独立的主物, 不再是土地的从物。自此, 《德国民法典》确立并规范了以“取得对建筑物的所有权”为目的的现代地上权原则, 同时也完成了土地与房屋关系立法模式从“一元主义”向“二元主义”的过渡。随后《日本民法典》仿照《德国民法典》确立了土地所有权与房屋所有权相分离的模式。这种立法模式中土地的权利与房屋的权利是各自独立的, 可以独立转让或者设定抵押。这种制度设计满足了他人较长时间对土地利用的需要, 同时也在法律层面解决了土地和房屋权利冲突的矛盾。
(二) 用房地相对分离的二元主义立法模式来构建我国土地使用权与房屋所有权关系
通过上述对各国土地和房屋关系立法模式的考察, 我们可以看出, 分别界定土地和房屋的权利和利益, 实现土地和房屋各自利用价值的最大化, 保障房地产资源配置效益最大的房地相对分离的二元主义立法模式, 可以很大程度地解决现行立法模式下的困境。
在房地相对分离的二元主义立法模式中, 土地使用权和房屋所有权可以依法分别由两个以上的自然人或者法人享有, 并可以分别转让、分别设置抵押。此种立法模式下, 权利人不但可以同时拥有或处分房屋所有权和土地使用权, 还可以分别享有并分别处分两种权利。房地相对分离的二元主义立法模式的理论可行性主要体现在法律对土地使用权和房屋所有权独立性的承认, 和对两者各自具有独立交换价值的肯定。在可行理论的支持下, 房屋所有权与土地使用权分别抵押和转让也都具有可操作性, 并且完善的不动产登记制度也可以消除两权分别抵押、转让带来的冲突。
综上所述, 承认房屋所有权与土地使用权可以相对分离, 构建适合我国国情的房地相对分离的二元主义立法模式, 不仅能为解决现在房地一致立法模式下出现的房地分离的现象找到理论支持, 更能够顺应我国经济发展的需要, 促进房地资源的充分利用, 满足各种权利人多元化的现实需求。
参考文献
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[4]谢在全.民法物权论[M].北京:中国政法大学出版社, 1999:349-351.
合同签订后，罗某依约向黄某支付了租金，2009年6月下旬至8月底，罗某根据经营需要并遵照黄某的要求对房屋进行了全面建设整修和装潢。当年8月15日，罗某去有关部门办理旅馆经营执照，需要黄某出具《住所产权证明》，但黄某一直未能提供，并且违反合同的约定及《合同法》规定擅自提高租赁房屋用电价格。
黄某的行为给罗某带来了严重损失，故罗某诉至法院：要求黄某赔偿经济损失，包括改扩建费用、装修费用及为旅馆配备物品费用，共计100万元整；返还房屋租金5万元；转租房屋可得利益及经营旅馆可得利益，共计20万元整。
案件经人民法院审理后认为：黄某根本没有权属证书及相关建设批复手续的房屋与罗某订立的房屋租赁合同，应视为无效，黄某对此应承担责任。罗某在缔约过程中未对其所租赁房屋的权属尽到注意义务，亦应对合同无效承担部分责任。由于罗某扩建房屋未办理合法建设手续，对其实际支付的扩建费用，依据双方的过错程度，确定各自承担的具体数额，判决如下：被告黄某于本判决生效后10日内赔偿原告罗某经济损失43万元；被告黄某于本判决生效后10日内返还给原告罗某租金5万元。
律师点评：
现声明自愿放弃对此房产拥有的50%产权, 转到XX名下.
声明人:XXX
XXXX年XX月XX日
办理放弃房产继承权声明书所需材料
1、公证认证申请表
2、接谈笔录(可在前台领取)
3、有效护照、居留原件及复印件
4、声明书(一式两份)
5、如涉及亲属死亡，请提供死亡公证
6、申请人与财产所有人的亲属关系公证
我公司开发XXX小区。东至XXX，西至XXX，南至XXX，北至XXX，于X年X月X日经长规字X号修建工程位置批准书，批准建造X栋房屋，商品房销售X号楼X平方米，自留房X号楼X平方米，回迁安置直管产X号楼X平方米，返还单位产X号楼X平方米，返还私产X号楼X平方米等等。其中一栋X号为商品房销售X平方米。于X年X月X日经（长）城规管理字X号城市规划验收合格通知书已验收合格交付使用，现申请房屋所有权备案登记。
注：商品房销售应写“申请房屋所有权备案登记”，自留房应写“申请房屋所有权初始登记”打字复印，取证拿法人代表名章或者法人代表委托书，委托办事人的名章也可以。
申请单位盖章
有观点认为，夫妻离婚协议将房产给予子女就是把房屋赠与子女，发生争议，可以按照《合同法》中的有关赠与条款进行处置。
离婚协议是夫妻双方为解除双方的婚姻关系以及离婚后处理子女抚养、夫妻共同财产和债权债务等问题而订立的，是基于婚姻家庭的身份关系所订立的协议，双方在离婚协议中对财产的处理（包括房产）与双方解除婚姻关系、子女抚养等条款都属于离婚协议的一部分且相互关联，密不可分。房屋归子女所有，依附于双方婚姻关系的解除，带有身份关系性质，不能套用单纯的财产赠与。
《合同法》第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、组织、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定”。可以看出，夫妻双方在离婚协议中约定房产给子女的，不适用《合同法》中赠与条款的规定，而应适用《民法通则》《婚姻法》及相关司法解释的规定。
离婚协议书是夫妻双方达成离婚协议时所签订，是双方的真实意思表示，只要内容没有违反法律规定，就合法有效，对夫妻双方均有约束力，不能随便反悔。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求”。可以看出，对离婚财产分割的反悔只能在一年内，并且证明有欺诈或者胁迫的才能反悔，不在限制条件内或者超出时限人民法院不予支持。但人民法院不予支持的，不一定就必须按照最初的约定进行登记，后文中将对此情况进行说明。
现将实务中常见的几种情况简要分析。
一是婚前登记为夫妻一方的房产约定给子女，产权方反悔的。本身就是婚前一方的房产，登记在一方名下，但夫妻双方在离婚协议中约定给子女的，产权方反悔，要求撤销约定。《婚姻法》第十九条规定，夫妻对婚姻关系存续期间所取得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。可以看出，不能因为属个人婚前财产就可以单方破坏协议，因签署离婚协议时，两人仍为夫妻关系，如反悔必须双方同意，方可生效。
二是约定给子女后办理了房屋登记的。离婚协议中约定给子女，并且办理了房屋登记，现在男女双方反悔，要求将房屋登记恢复至原状态，从子女名下再次登记回夫妻双方名下。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可知，一旦登记即发生物权效力，如果没有上属部门的证明材料，证明当时离婚协议书有上述可以撤销的情况，房屋登记部门不能因离婚双方对协议书的重新约定对已经登记给子女的房产随便进行变更。
三是约定给子女后未办理房屋登记的。约定后，男女双方都反悔的。将房产约定给子女后在未办理登记之前，男女双方都反悔，并对房产权属重新进行了约定。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因为未将子女的产权记载于登记簿，只是产生合同效力，未产生物权效力，离婚协议只对协议中两人产生限制作用，双方达成新的协议，新协议发生效力，如果需要进行房屋登记，按照新协议办理即可，也就是前文中说的，即使法院不予支持，但登记部门不需要进行把关，按照申请人意思登记即可。
约定后，男女一方反悔的。一方反悔要求将约定给子女的房产重新约定，另一方不同意，综合《婚姻法》第十九条和《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》的规定，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，夫妻对婚姻关系存续期间的约定，对双方具有约束力，即双方不能达成一致意见，不得单方进行变更。
金绍达:宗地是指以权属界线闭合形成的范围内的地块或者空间。在一般情况下, 宗地为一个土地使用权人使用的一块土地。如果同一个土地使用权人使用位置不相连接的不同地块时, 每一个地块分别为一宗。宗地是地籍的最小单元, 类似于房屋登记基本单元。《土地登记办法》第5条规定:“土地以宗地为单位进行登记”。
宗地和房屋登记基本单元并不是一一对应的。国有土地范围内的房屋, 成套住房以套为基本单元, 非成套住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元。而宗地是一个土地使用权人使用的一块土地。所以, 一个宗地的范围内有几幢甚至于数十幢房屋是常见的, 多幢房屋一般就不会是同一个房屋登记基本单元。因此, 当一个宗地上有多幢房屋时, 产权人当然可以办理多个房屋所有权证。
如果一个宗地上有多幢房屋而以其中一幢房屋作抵押, 这一宗地其它土地不能看作全部抵押 (否则, 其它土地抵押又导致地上房屋也抵押了) , 而是该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押;如果房屋转让, 也只是该房屋占用范围内的土地使用权随之转让。房屋占用的范围是一个合理范围, 一般指房屋本身直接占用的土地及房前屋后合理的范围, 其中大部分应该在房屋转让时由当事人自行约定。
按《城市房地产管理法》第61条规定, 房屋转让时, 由房屋登记机构先办房屋所有权证。当事人可以在转让合同中约定土地分割的具体界线, 但土地分割登记由土地管理部门凭变更后的房屋所有权证书办理。所以, 房屋发生转移时, 毋须先办理土地分割登记。
目前对以按揭方式购买的房屋或其他贵重财产进行分割的纠纷占了离婚财产纠纷相当大的比例。对于如何处理此类财产，法律及相关司法解释仍缺少明确的规定，正确处理此类财产纠纷，首先必须对按揭的性质进行合理的界定。
按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型，是指债务人(按揭人)将自己财产的所有权转移给债权人以担保债务履行，债务人通常继续占有该财产。当债务履行完毕时，该财产的所有权又转还给债务人。若债务人到期不能偿还债务，则债权人依据其对按揭财产的所有权而支配其交换价值，从而担保债权受偿的一种担保方式。而我国法律至今尚未对按揭进行明确的法律界定。我国的实际做法是购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。这就使我国按揭的性质发生了改变。根据我国现行的做法，笔者认为我国的按揭具有权利质押和抵押相结合的性质。对于期房的按揭，由于购房者并未实际拥有房屋，也未进行房屋产权登记，其仅享有请求开发商交付房屋的债权，此时购房者只是以此债权作为担保向银行贷款，这种情况下的按揭更符合权利质押的特点。当房屋建成并进行了产权登记之后，购房者是以其所有的房屋作为抵押向银行进行贷款，此时的按揭符合抵押的特点。因此，我国的按揭是权利质押和抵押的结合。在明确了按揭的性质后，结合当事人办理按揭的时间和首付款资金的来源，我们才能在办理离婚案件时确定这类财产的归属。
对以按揭方式购买的财产（以房屋为例）处理，主要可以分为三种情形：
一、婚前一方办理按揭手续，支付首付款，但婚前并未办理产权登记，婚后夫妻共同清偿贷款的房产在离婚时的归属问题
在这种情况下，双方当事人之间争议往往比较大。办理按揭的一方当事人会认为按揭是自己个人办理的，首付款也是以个人婚前财产支付，只是办理产权登记的时间在婚后，房屋应当作为自己的婚前财产。而相对方则会认为产权登记是在婚后办理，应当视为共同财产，况且是以夫妻共同财产在偿还贷款。笔者认为，这种情况仍应将按揭房屋作为婚前财产处理。根据我国的房屋预售登记（鉴证程序）使债权具有了特定性或对抗性，由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行对特定的购房人即贷款债务人（按揭人）的资信产生信赖，而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，在这种情况下即使产权证的取得在婚后，仍应属于个人财产。
二、婚前办理按揭手续，并已经进行产权登记，婚后夫妻共同清偿贷款的房产在离婚时的归属问题
购房人在婚前已取得房屋的所有权，在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产的公示原则的。同时，银行和债务人（按揭人）之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人，也是符合债务转移的理论的。婚后共同偿还贷款的行为并不改变该房屋个人财产的性质，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还；离婚后未偿还的债务仍为个人债务。
三、婚后办理按揭手续，但房屋产权登记在夫妻一方名下的房屋的归属问题
这种情况下，对房屋属于共同财产的性质没有争议，问题在于如果要把房屋判给非产权登记方，则涉及到是否是债务转移的问题及是否需要征得银行（债权人）认可的问题。有人认为如果将房屋判给非产权登记方，即意味着变更了还贷方，需要征得银行的认可，否则不能将房屋判给非产权登记方。笔者认为，这种观点既不符合照顾妇女儿童权益的原则，也没有任何理论依据。第一，不能以未经债权人（银行）同意而变更债务人（名义还款人）为由拒绝办理转按揭手续，因为在婚姻关系存续期间的实际还贷人是夫妻双方，并不是产权证上名义产权人或还贷人。第二，房屋产权在离婚时判决给任何一方都不影响银行的信贷利益，房屋作为抵押财产对债务进行担保的事实没有改变。法院在判决时也不能仅仅以银行的信贷利益作为考虑的标准，将房屋判决给偿贷能力较强的一方。应该考虑对房屋的需要程度，依然坚持保护妇女利益或照顾抚养子女一方的原则进行判决。第三，根据夫妻对婚姻存续期间的债务承担连带责任的原则，银行可以向离婚当事人任何一方追究责任。即使法院在离婚判决中对夫妻债权债务进行了分配，也只在离婚当事人之间产生内部效力，不能对抗债权人（银行）。由此看来，银行的利益并受到实质上的影响。因此，法院判决时不应过多地考虑对银行还贷方面的影响，银行也没有任何理由抵触法院的判决。
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创建时间：2009-8-18
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