物业设备管理标准标准篇（精选8篇）
标准篇
序
物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。
物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。
当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。
我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目
录
1．0前 言………………………………………………………（2）2.0术语
3.0物业设备管理体系扑拓……………………………………（7）4．0物业设备运行管理 …………………………………………（8）4．1设备运行的环境要求的概…………………………………（8）4.1.1设备运行的环境的标准含义 ……………………………（8）4.1.2供配电系统设备房环境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低压配电房 …………………………………………（8）4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）…（8）4.1.2.3备用发电机组机房 ……………………………………（9）4.1.3中央空调系统设备间 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空调系统主机房 …………………………………（9）4.1.3.2新风机房及风柜房
………………………………（10）4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 ………………………（10）4.1.3.4 排风机房 ……………………………………………（10）
4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风………………………（10）4.1.4给排水系统设备间………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房
………………………………………（11）4．1.4.2减压阀房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4楼层管井房
………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房
…………………………………………（12）4.1.5消防系统设备间
……………………………………（12）4.1.5.1消防中心
…………………………………………（12）4.1.5.2气体灭火设备间 ……………………………………（13）4.1.5.3楼层设备间
………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等设备 …………………………………（14）4.1.6电梯设备间
…………………………………………（15）4.1.6.1电梯机房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轿厢 …………………………………………………（15）4.1.7通信设备机房
………………………………………（16）4.1.7.1通信总机房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房
………………………………………（17）4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 …(18）4.1.8.1控制中心机房
……………………………………（18）4.1.8.2楼层设备房
………………………………………（18）
4.2设备运行管理
…………………………………………（19）4.2.1运行管理的概念
……………………………………（19）4.2.2.1系统标识：……………………………………………（19）4.2.2.2高低压配电运行记录要求
……………………………………（20）4.2.2.3设备完好标准
…………………………………………………（21）2.4运行情况分析
…………………………………………………（21）4.2.3中央空调系统
………………………………………………（22）4.2.3.1 系统标识 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、运行技术参数 ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、运行状态记录 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班记录……………………………………………………（23）4.2.3.3、系统运行情况分析 ……………………………………………（23）4.2.4给排水系统
……………………………………………………（24）4.2.4.1系统标识
………………………………………………………（24）4.2.4.2系统巡检记录要求
……………………………………………（24）4.2.4.3系统运行情况分析
……………………………………………（25）4.2.5消防系统
………………………………………………………（25）4.2.5.1系统标识
………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心记录要求
……………………………………………（26）4.2.5.3系统运行情况分析
……………………………………………（27）4.2.6电梯及提升设备
……………………………………………（28）
4.2.6.1系统标识：
……………………………………………………（28）
4.2.6.2运行情况分析
…………………………………………………（29）4.2.7通信系统
………………………………………………………（30）4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统
………………………（30）4.2.8.1系统标识
………………………………………………………（30）4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求…………（30）4.2.8.3运行情况分析
…………………………………………………（32）4.3设备台帐
…………………………………………………………（32）4.3.1设备台帐的概念
………………………………………………（32）4.3.2 设备台帐应列的项目内容 ………………………………………（33）4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定
…………………………（33）
4.3.4 故障报告
………………………………………………………（33）
4.3.4.1故障报告的格式
………………………………………………（33）4.3.4.1故障报告的归档
………………………………………………（33）5.0系统保养 ……………………………………………………………（34）5．1系统保养的概念
………………………………………………（34）5.2供配电系统保养项目
……………………………………………（34）5.2.1月度维护保养项目
……………………………………………（34）5.2.2季度维护保养项目
……………………………………………（34）
5.2.3半年维护保养项目
……………………………………………（35）5.2.4维护保养项目
……………………………………………（35）5.3消防系统保养项目
………………………………………………（36）5.3.1月度维护保养项目
……………………………………………（36）5.3.2季度维护保养项目
……………………………………………（37）5.3.3半年维护保养项目
……………………………………………（37）5.3.4维护保养项目
……………………………………………（38）5.4中控维护保养项目
………………………………………（39）5.4.1月度维护保养项目
…………………………………………（39）5.4.2季度维护保养项目………………………………………………（39）5.4.3半年维护保养项目………………………………………………（39）5.4.4维护保养……………………………………………………（40）5.5空调系统维修保养项目……………………………………………（40）5.5.1月度维护保养项目………………………………………………（40）5.5.2季度维护保养项目………………………………………………（41）5.5.3半年维护保养项目………………………………………………（42）5.5.4维护保养项目………………………………………………（42）5.6给排水系统保养项目………………………………………………（43）5.6.1月度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.2季度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.3半年维护保养项目………………………………………………（43）5.6.4维护保养项目………………………………………………（44）
5.7土、木工维护保养项目………………………………………………（44）5.7.1月度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.2季度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.3半年维护保养项目………………………………………………（45）5.7.4维护保养项目………………………………………………（45）6.0外判项目 6.1外判项目的定义 6.2外判项目的考核 6.2.1 故障的认定 6.2.1.1故障率考核
6.2.1.2电梯故障率的计算公式 1．0术语：
1．1.技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解； ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。
⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。
1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”
等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。
1．3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。
1．4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。
1．5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。
1．6．检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。
1．7．监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。
1．8．检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。1．9．预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间
段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。1．10．技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理 2.1设备运行的环境标准要求 2.1.1设备运行的环境要求的概念
高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求
2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
地板：可根据实际情况选以下一种处理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖。C.用阻燃夹板作地板。
上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。
2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。
对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房
地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。
发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间
2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。
主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。
属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。
2.1.3.2新风机房及空气处理机（风柜）房
设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。2.1.3.4 排风机房
机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。
风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功能、状态等内容），设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。
2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机
露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。
在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。2.1.4给排水系统设备间
2.1.4.1生活水泵房
生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。
水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。
2.1.4.2减压阀房
减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。
减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。2.1.4.3水表房
水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。
水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷
有水流流向的箭头。
水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房
管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。
地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。
集水井内应无废胶袋、木块等杂物。控制电箱整洁无尘，并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间 2.1.5.1消防中心
门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。
墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。
高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。
各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。
2.1.5.2气体灭火设备间 气瓶间严禁堆放杂物。
门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。
气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3消防水泵房
加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。
闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。
控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备
水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。
水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。
室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。
2.1.6电梯设备间 2.1.6.1电梯机房
电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。
机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。
主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。
盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。
电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。
当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。2.1.6.2轿厢
轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。
轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。
厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。2.1.7通信设备机房 2.1.7.1通信总机房
（1）通信交换机机房
机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。
地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。
应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。（2）通信机房内的电源室 门外应标示“通信机房电源室”
室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。墙身及地面、天花无渗漏水现象。
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。按要求配备手提消防灭火器。（3）通讯机房内的话务员室
门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外
开的放火门。
室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。
地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。室内应按要求配备消防灭火器。2.1.7.2通信管井房
门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。
地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。
通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。
井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。2.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间
CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。
2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房
门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。
使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗
水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。
室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。
UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。
自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。
CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。
室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。3.2设备运行管理 3.2.1运行管理的概念
为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。3.2.2供配电系统 3.2.2.1系统标识：
（1）高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。
（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。
（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。
（5）高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。
（6）在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。
（7）在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。（8）楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。
（9）高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。
（10）对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内（干式免维护电池应定期检查）。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。3.2.2.2高低压配电运行记录要求
(1)运行技术参数：
高压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录 电压（KV）、电流（A）直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。
低压侧受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）电流（A）功率因素（COSφ），每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。(2)运行数据统计 电能耗用统计表（附表）月总负荷变化情况曲线表（附表）××回路月负荷情况变化曲线表（附表）变压器投入运行情况统计表（附表）(3)交接班记录与检查
当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.2.3设备完好标准
(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。
(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。
(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。
(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。
(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。3.2.2.4运行情况分析
每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年平均荷载（KW）、各台变压器的运行时数（H）、总用电量、重点用电回路的用电总量（KWH）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（℃）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备）
(2)分析系统运行的主要技术特点(3)分析出现故障的主要原因(4)对全年系统运行的评价
(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.3中央空调系统 3.2.3.1 系统标识
(1)在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌
(3)冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志（注）
(4)冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌 3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求
（一）、运行技术参数
(1)制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COSφ，冷却（冻）进出水温度（℃）、压力（MP）和流量（M2 /H）等
(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度(3)主机电能消耗数量（KWH）
(4)室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）
(5)空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）
(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）
（二）运行状态记录
通过固定表格对如下情况进行记录：
(1)主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间
(2)空调配电系统各回路运行状态(3)各控制阀门启闭状态
(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态
（三）交接班记录
(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况(2)当班的设备操作记录（操作设备、时间等）
(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）
(4)当班系统运行状况的综合评价(5)签名
3.2.3.3、系统运行情况分析(1)能源统计分析
空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。
(2)运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算(3)系统故障、事故统计分析
(4)温、湿度统计（室内、外）对本的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据
(5)负荷运行统计与预测分析 根据各的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价 3.2.4给排水系统 3.2.4.1系统标识
(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。
(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。
(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。3.2.4.2系统巡检记录要求
给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。
(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作
(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。
(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比（附用水记录表）。
(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。3.2.4.3系统运行情况分析
每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。
(2)全年出现故障的主要原因分析。
(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。
(4)对全年系统运行的评价。
(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.5消防系统 3.2.5.1系统标识
(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。
(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。
(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。
(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。
(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。
(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。
(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。
(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。
3.2.5.2消防中心记录要求(一)报警主机运行记录：
1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名（附屏蔽烟、温感探测器申请表）。
4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。
5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。
6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。(二)消防联动系统设备运行记录：
记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。
记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录所有联动设备（防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播）的动作时间和相应的地点。
记录其他特殊情况的故障。3.2.5.3系统运行情况分析
系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项
目如下：
(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。
(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。
(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。
(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合要求）和对地绝缘电阻测试。
(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。
(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。
每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：
1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。
2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。
3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。
4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。
5、根据所测的水压评定系统正常与否。
6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。
3.2.6电梯及提升设备 3．2．6．1系统标识：
电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。
首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。3.2.6.2电梯设备运行记录要求： 电梯设备以巡检为主。
（一）运行技术参数：
记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。
（二）运行数据统计及其表格：
电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）电梯故障停梯记录表 电梯保养停梯记录表
电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）
其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录）
当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。
3.2.6.2运行情况分析
每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：
1.全年电梯运行的故障率（%）
故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100% 2.分析该时段系统运行的主要技术特点 3.分析该时段出现故障的主要原因 4.对全年系统运行的评价
5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.7通信系统 3.2.7.1系统标识： 3.2.7.2设备运行记录要求 3.2.7.3运行情况分析
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。
3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。3.2.8.1系统标识
(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底
红字的标志牌。
(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。
(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。
3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。
（一）运行技术参数记录
1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。
2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。
3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。
4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。
（二）运行数据统计
1、每月空调运行时间统计
2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。
3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。
（三）运行记录与备份
1、自控系统
当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。
2、CCTV保安监控系统
当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录（故障记录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。
3、运行故障报告
当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。3．2.8.3运行情况分析
每年的1月份，由该系统的系统工程对上的系统运行情况进行技术分
析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：
1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。
2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。
3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。
4、分析系统运行的主要技术特点。
5、分析存在的问题及解决办法。
6、对全年系统运行进行综合的评价。
7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。4.3设备档案
物业设施档案由物业设施台账、物业设施综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。4.3.1设备台帐的概念
设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。
4.3.2 设备台帐应列的项目内容 4.3.2．1设备设施的原始技术参数。
包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。
4.3.2．2运行、维修及系统保养动态记录
包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。4.3.3物业设施系统的分类
依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。4.3.3．1供配电系统：（1）供电子系统主要包括：
变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。（2）配电子系统 主要包括：
低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。（3）照明子系统
户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；（4）户内的灯具：
大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。
4.3.3．2空调系统：
（1）中央空调子系统主要包括：
制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。
（2）专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。
（3）专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。
（4）采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。4.3.3．3给排水系统：（1）给水子系统
升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制；（2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；（3）管道。（4）排污子系统
抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备 卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备 排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）通气系统（通风设备及其电气控制）污水池、化粪池、隔油池及隔油井
4.3.3．4消防系统：（1）报警系统：
火灾报警控制器（主机）；
火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）； 网络通信设备 模块。
手动火灾报警按钮 警铃 辅助指示装置 隔离器 消防紧急电话 电梯回降控制系统 停非消防电装置 应急广播设备（2）灭火系统 Ⅰ.自动喷淋灭火系统 喷淋泵 湿式报警阀
水流指示器、检修阀 喷淋头 监控阀
压力继电器 水力警铃 延迟器 试验及泄漏装置 管网及阀门 压力表 Ⅱ消火栓子系统 消防水泵 稳压泵 气压罐 消火栓 接合器 消防水箱 管网及阀门 压力表 Ⅲ气体灭火 容器 瓶头阀 释放阀 喷嘴 配管 检测控制器
失重装置 泡沫灭火 灭火器具 粉末灭火器 其他灭火器具 Ⅳ防火分区
风机（正压送风机、排烟风机）风道
送、排风阀、余压阀
防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁 控制系统 Ⅳ安全疏散系统 疏散指示灯 应急照明
4.3.3．5公共安全技术防范系统（简称安防系统）： Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它；
Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它；
Ⅲ对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它； Ⅳ周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它；
Ⅴ安防软件；报警软件、监控软件、其它；
Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它；
Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它；
Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台、金库保险、其它。
4.3.3．5电梯系统：
I.乘客电梯 II.载货电梯 III.客货两用电梯 IV.病床电梯 V.住宅电梯
VI.服务电梯（杂物电梯）
VII.特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道
VIII.其它提升设备（液压升降平台、高空作业车）IX.电气控制系统
4.3.3．7楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）：
I.计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；
II.传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）；
III.家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。4.3.3．8通讯系统： I.语音与传真服务系统、II.电话信息服务系统、III.传真信箱系统、IV.可视电话系统 V.无线对讲机、VI.无线电台、天线、VII.移动通讯设备、VIII.交换机、IX.电话机、X.通讯线缆、管井、XI.电源、XII.计费系统。
4.3.3．9计算机与网络系统： I.综合布线；
II.计算机网络、小区物业管理计算机系统；
III.交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；
IV.视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统；
V.信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。
4.3.3．10视听广播会议系统：包括会议系统
会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。I.公共广播（背景音乐系统）；
II.周边（调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台）；
III.功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；
V.视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；
VI.音源（卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机）；
VII.辅助设备（机柜、话筒、耳机、线材）；
VIII.同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元、翻译软件模块、红外发射主机、接收机、辐射机、系统主机（标准、加强型、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)； 4.3.3．11土木建筑设施系统：
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容
⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容： I.设备的规格型号；
II.设备的名称； III.制造单位； IV.出厂日期及编号； V.设备的技术规范； VI.安装地点（部位）； VII.数量； VIII.特别备注等。
(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录
要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：
I.检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；
II.系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等； III.技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整； IV.变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等； V.运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。
4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4设备正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新
4.3.4 故障报告 4.3.4.1故障报告的格式
故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故（故障）发生时间（年月日并要精确到几时几分几秒）；表格内有现场人员名单、发生何种事故（故障）、事故（故障）原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。4.3.4.1故障报告的归档
故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。5.0系统保养 5.1系统保养的概念
按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。5.2供配电系统保养项目 5.2.1月度维护保养项目
5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。
5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。
5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。5.2.2季度维护保养项目。
5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。
5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。
5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.2.3半年维护保养项目
5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。
5．2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。5.2.4维护保养项目。
5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。
5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。
5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。
5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。
5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。
5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。5.3消防系统保养项目 5.3.1月度维护保养项目
5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。
5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。
5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。
5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。
5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。
5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况 5.3.2季度维护保养项目
5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。
5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。
5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。
5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。5.3.3 半年维护保养项目
5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。
5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。
5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。
5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。
5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。
5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。
5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。5.3.4维护保养项目
5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。
5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。
5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。
5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。
5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。
5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。
5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Ｙ隔滤网。5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目 5.4.1月度维护保养项目
5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。
5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。5.4.2 季度维护保养项目
5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。5.4.3 半年维护保养项目
5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。5.4.4维护保养 5.4.4.1电脑：备份数据。
5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。
5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。
5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。
5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。
3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。
5.4.4.7送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。
5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。
5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5.5 空调系统维修保养项目 5.5.1月度维护保养项目
5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。
5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。
5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打
扫卫生。
5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。5.5.2季度维护保养项目。
5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油
5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。
5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。
5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。
近年来各行各业都在开展标准化工作, 均是源于2015年2月11日, 李克强总理召开国务院常务会议指出, 推动中国经济迈向高端水平, 提高产品和服务标准是关键。会议确定, 鼓励学会、协会、商会和产业联盟等制定发布满足市场和创新需要的团体标准, 选择部分领域开展试点。允许企业自主制定实施产品和服务标准, 建立企业标准自我声明公开制度。
国发办【2015】13号, 深化标准化工作改革方案中, 改革措施提出, 培育发展团体标准, 在标准制定主体上, 鼓励具备相应能力的学会、协会、商会、联合会等社会组织和产业技术联盟协调相关市场主体共同制定满足市场和创新需要的标准, 供市场自愿选用, 增加标准的有效供给。在标准管理上, 对团体标准不设行政许可, 由社会组织和产业技术联盟自主制定发布, 通过市场竞争优胜劣汰。
国发办【2015】67号, 贯彻实施《深化标准化工作改革方案》行动计划, 指出开展团体标准试点, 做好学会有序承接政府转移职能的试点工作, 在市场化程度较高、技术创新活跃、产品类标准较多的领域, 鼓励有条件的学会、协会、商会、联合会等先行先试, 开展团体标准试点。
二、我国物业管理团体标准现状
我国的物业管理起步较晚。它作为房地产业的一个分支, 经历了起步、休眠、复苏与发展四个阶段。
随着行业三十来年的不断发展, 目前相继出现北京市、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、安徽省、山东省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市等地区发布实施了地方标准, 而全国行业团体标准未见出现。目前随着国家标准化工作制度深化改革, 行业团体标准化工作也随之开展。2016年3月24日在中国物协第四届理事会第三次全体会议上通过并发布了《中国物业管理协会团体标准管理办法》。目前济南市已开展了物业管理行业的标准化编制工作, 除此以外, 上海、深圳、武汉等地也在积极探索物业管理的标准化工作, 中国物业管理的团体标准化建设将逐步走向完善。
三、物业管理团体标准定位的思考
关于物业管理团体标准的定位, 笔者认为存在战略和战术两个层面。下面就两个层面具体解说。
战略层面:战略层面主要需要考虑团体标准的制定宗旨和制定原则。宗旨是什么?宗旨是指标准制定者认清自身的位置身份, 即在政府、行业、社会、企业等所扮演的角色, 如接受谁的领导、对谁负责等。标准的定义:GB/T20000.1-2002《标准化工作指南第1部分:标准化和相关活动的通用词汇》中对标准的定义是为了在一定范围内获得最佳秩序, 经协商一致制定并由公认机构批准, 共同使用的和重复使用的一种规范性文件。由标准的定义来看具体说就是认清自身的位置身份才能确定范围, 找对公认机构。制定原则方面, 众所周知ISO9001-2015标准有七大质量管理原则, 即以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、改进、循证决策、关系管理。服务标准制定的原则:①合法性原则;②科学性原则;③明确性原则;④可衡量性原则;⑤可操作性原则;⑥利益均衡原则。GB/T24421《服务业组织标准化工作指南》基本原则:①体现行业特点, 突出地域特色, 促进行业健康有序发展;②提高服务质量, 规范服务行为, 满足顾客的需求;③关注安全、环境和卫生, 维护顾客和员工权益;④全面协调开展工作, 实施统一管理;⑤坚持全员参与和持续改进。诚然, 在标准的制定不论是国际上还是国内都有相应的原则规范和约束, 有了原则才不会在标准的制定过程中出现不必要的转折, 才能找到最终的目标。在此试问, 我们的团体标准制定的原则是什么?是依据GB/T 24421《服务业组织标准化工作指南》的原则还是需要增加突显自身需求、解决现实阶段性问题和地域行业特点等。这个需要标准制定组织的最高领导者 (组织) 思虑清晰。
战术层面:战术层面主要考虑团体标准的主要依据、编写模式以及文件的表现形式。主要依据笔者推荐目前国内服务类较好的标准框架, 即服务业组织标准化工作指南系列标准, 来组织团体标准的编写。标准框架如下图所示:
在本标准体系框架中, 能够使体系内标准符合国家有关法律法规要求, 能够优先采用国家标准、行业标准和地方标准, 并且使体系内的标准相互协调。编写模式方面, 目前已有的1+n的编写模式, 笔者在此考虑能否借鉴ISO9000族标准的编写模式, 即质量管理体系基础和术语、质量管理体系要求、质量管理体系业绩改进指南等, 在已有的1+n模式上变革一下采取基础加模块化的编写模式, 使每个标准都能够发挥其作用, 如清洁公司采用物业管理团体标准的时候直接采用清洁服务模块的标准, 物业企业在聘请保安服务的时候保安服务公司可以直接采用秩序服务模块的标准等。文件的表现形式方面, 即通常所考量到的是分星级标准编写、标准的查阅使用人群等问题。分星级标准的编写主要是看法律法规及采用基础模块标准来决定, 以山东省为例, 如普通住宅类项目采用山东省财政厅下发的《物业管理收费管理办法》, 那接下来标准的编写也需要按照法律法规的要求采用分级标准的编写主线。其他类型项目没有确定的法律法规或基础模块标准, 则可以采用其他方式为编写主线。在此笔者仍推荐使用分级标准, 原因有三点:第一, 团体标准的覆盖面需要很广泛, 不能只关注在某一点上;第二, 团体标准是做合规性要求还是需要引领行业发展, 在2016年4月6日李克强总理召开国务院常务会议时决定实施《装备制造业标准化和质量体系规划》引领中国制造升级, 即制造业采用标准化倒推中国制造升级, 目前行业内各类型项目以及各家企业服务管理的项目水平也各不相同, 我们是否也可以考虑此种方式提升整体行业;第三, 实施标准化最终以经济效益和社会效益为体现, 根据行业的特点以及项目的管理服务费用各有不同, 相应的服务费用也只能配套相应的服务标准, 做到质价相符, 如大家常用的手机, 2000元左右的手机和4000元的手机肯定不同, 但是往往没有出现手机因为质价不符的投诉。
四、物业管理团体标准的落地思考
标准的落地可以按照标准的建立、运行实施、检验验收三大方面和十小板块来实施。下面进行具体解说。
标准的建立:
1) 组织机构的设立:
领导小组:负责资源协调及方针目标原则设计。
常设管理机构:负责日常标准化管理组织工作、标准编写、组织培训等。
编写小组:负责标准文件编撰、标准实施跟进等。
自我评价和持续改进小组:负责标准实施情况收集、跟进、修改等。
2) 相关标准的培训:主要依据标准、标准编写模板等相关培训工作。
3) 实施推进的工作方案及计划的确定:制定切实可执行的标准化工作计划。
4) 梳理相关的法律法规、规范、制度等文件了解现状:收集整理法律法规等文件。
5) 搭建标准体系文件:文件的编写具体要求的培训。
6) 编写标准:全员参与标准的编写工作, 以编写小组为主, 领导小组负责审核。
7) 标准文件的培训:常设管理机构组织试点单位进行标准文件的培训。
标准的运行实施:
1) 实施计划:常设管理机构制定可执行的实施计划, 并跟进实施情况。
2) 实施问题:常设管理机构在跟进试点单位实施过程中发现问题, 对标准文件进行修订。
3) 运行评价:常设管理机构对标准实施运行的情况进行总结和评价。
注意:运行评价是指在标准运行三个月后进行。
标准的检验验收:
组织编写标准的制定、运行的情况和结果向主管部门申请验收。
五、物业管理团体标准的发展趋势思考
我今年61岁,身高1.72米。自发现患糖尿病两年来,我从原来的160斤瘦到现在的142斤。我想请问专家,我的体重正常吗,标准体重应该怎么算? (重庆 吴某)
答:计算标准体重有一个比较简单的计算公式:身高(厘米)－105=标准体重(千克)。理想体重在标准体重上加减10%,超出20%为肥胖,低于20%为消瘦。目前公认的计算体质指数BMI的方法也可用来表达肥胖程度。体质指数=体重(千克)÷[身高(米)]2。目前世界卫生组织公布的体重指数为,正常范围:18.5～24千克/米2,超重:24～28千克/米2,肥胖:大于28千克/米2。您可以根据以上计算公式来看您符不符合标准。
食物中产生能量的营养素都包含哪些?
我患糖尿病4年多,目前血糖控制稳定。这可能得益于我每天的饮食控制,每天饭前算好热量,饭后计算补充的能量。但我并不清楚,食物中产生能量的营养素都包含哪些。 (山东 杨某)
答:蛋白质、脂肪和碳水化合物,是食物中产生能量的三大营养素。其中碳水化合物和脂肪酸是提供能量的主力,蛋白质也提供能量,但它的主要作用是构成身体的细胞、组织和器官,是生命活性物质的基础。根据我国居民膳食习惯,这些营养素摄入的比例:碳水化合物占总能量55%～60%,脂肪占25%～30%,蛋白质占10%～15%。1克碳水化合物、蛋白质、脂肪产生热量分别为4千卡、4千卡、9千卡。这三种物质的正常代谢,使得机体得以生存、发展、繁衍。
电子结肠镜是检查肠道的唯一方法吗?
我今年86岁,患糖尿病7年。2010年5月,我因为大便不规律并伴有形状改变,在当地县医院做了电子结肠镜检查。检查结果为镜下肠段未见明显器质性病变。我已是高龄老人,做这种检查很难受。想请问专家:除了电子结肠镜检查,还有其他检查肠道的方法吗?(重庆 鲍某)
答:您的大致情况我已知晓。但我还想进一步了解,您的大便形状是否变窄?干稀如何?排便表面是否有脓血?我们可以通过大便的症状及表现来决定您需要进行何种检查:①吸收不良性:通常是由小肠的病变造成对营养物质的不吸收,比如乳糖不耐受、脂肪吸收不良等。通过检查小肠吸收功能可以了解病变的情况。②神经功能性:常见于糖尿病合并神经功能病变,表现为腹泻、便秘或者交替发生。通过检查神经功能来了解病变的情况。③大肠性疾病:表现为腹泻或者脓血便,需要通过直肠指检或者肠镜检查明确诊断,也可以通过影像学进行诊断。④药物性:有些药物如双胍类、α-糖苷酶抑制剂类等都会引起腹泻。以上这些情况都需要在专科医生的指导下完成操作。
怎么改为打一日一次长效胰岛素?
我目前用预混胰岛素:早餐前10单位,晚餐前6单位。中餐、晚餐各服用半粒拜唐苹。上午10:30、下午4:00及睡前需少量加餐,否则容易出现低血糖。我想可不可以改成每日一次长效胰岛素?请专家指导。
(江苏 陆某)
答:您目前的胰岛素用量不算太多,如果时常出现餐前和睡前低血糖,可以考虑把预混胰岛素改成长效胰岛素。目前可供选择的长效胰岛素有甘精胰岛素和地特胰岛素,都是在每晚睡前或每天早餐前注射一次,起始注射量您可在每日预混胰岛素总量的基础上减少一部分,从14单位/日开始。同时三餐前加服拜唐苹50毫克。具体的剂量调整要根据血糖情况再进行。
糖尿病患者可以吃维生素C片吗?
近半年,我在注射胰岛素的同时,每天服用维生素C片三次,每次0.1克。自测血糖空腹在5.0mmol/L左右,餐后两小时在7.0mmol/L左右。药物说明书上说:糖尿病患者服用维生素C会干扰血糖定量。我不知道自测的血糖数值是否受影响;如果有影响,那么血糖数值是虚高还是虚低?我能不能按现在这个量继续服用?恳请专家指导! (北京 杨某)
答:测量血中葡萄糖含量的常用检验方法是葡萄糖氧化酶法。若用葡萄糖氧化酶法测血糖时加入维生素C(抗强氧化剂), 在维生素C的浓度较高时会影响检验结果,降低测出的血糖值。您现在服用的维生素C片剂量不大,这种常规剂量不会影响测出的血糖值,可以放心继续服用。
如何联合运用降压药?
我今年68岁,有糖尿病史8年,高血压史14年,冠心病史2年。这么多年来,一直吃一种降压药,血压控制得还可以。但最近一段时间,血压总是居高不下。医生认为我需要再吃一种降压药。我想请问专家:降压药需要吃这么多吗?我合并这么多症状,应该如何联合使用降压药? (江苏 吴某)
答:目前常用高血压药物有血管紧张转换酶抑制剂、血管紧张素Ⅱ受体抑制剂、利尿剂、β-受体阻滞剂、钙通道阻滞剂和其他类型的降压药。应用降压药时,要注意从小剂量开始,效果不满意时,可增加剂量或搭配其他药物。研究表明,有2/3的高血压患者需2种到3种药物的联合运用。
患者在联合应用时应注意药物安全性及血压达标。具体应用时要考虑:①高血压合并冠心病:优先选用β-受体阻滞剂或ACEI、ARB、CCB,血压仍不降者可加利尿剂。②高血压合并心力衰竭,优先选用ACEI、ARB和利尿剂,心衰稳定后应用β-受体阻滞剂。③高血压合并糖尿病,优先选用ACEI或ARB,可联合应用CCB。
网友“爱吃糖”问:晚餐不吃主食,是否有助于控制空腹血糖?
陕西省人民医院内分泌科主任医师王养维
答:严格说每餐均应吃主食,这样有利于保证营养及血糖稳定。晚餐不吃主食未必有助于控制空腹血糖,因为空腹血糖主要受肝脏葡萄糖输出决定。晚餐不吃主食,易造成夜间低血糖,反而对控制空腹血糖不利。
网友“jsjyscg”问:性功能障碍如何治疗?
煤炭总医院内分泌科主治医师张军
答:性欲的高低和性能力的强弱并不是等同的。糖尿病导致的神经病变很容易导致勃起功能障碍,这是性能力的下降。性欲的降低往往是伴随着性能力下降造成的心理“创伤”而来的,因为即使没有糖尿病的人一样可能会因为一两次失败导致性欲下降。糖尿病患者受生理状况和心理作用的影响更大,二者共同作用,让患者陷入一种恶性循环。客观来说,神经损伤的修复很困难,希望单纯通过某些药物或者仪器来改变现状是不现实的,因此,更多地需要通过别的途径来弥补,比如男女双方更多的相互鼓励、改变性爱的技术环节等,但不能急于求成。
网友“兮兮爸爸”问:男方患糖尿病1年多,女方的血糖正常,现怀孕5个月,糖尿病会遗传给孩子吗?
北京燕化凤凰医院内分泌科副主任医师郝德军
答:糖尿病的病因很复杂,目前医学还不能将糖尿病的所有病因一一列清,遗传因素在其中起着一定的作用。您的子女在以后的成长过程中相较于其他无糖尿病父母的子女有更多患糖尿病的风险,而且相同的生活方式会对糖尿病的发病起促进作用,这更使糖尿病易于表现出家庭发病性。首先您应注意女方的孕期筛查,孩子出生后要合理膳食、积极运动、保持体重,以降低其患病风险。
网友“hnly”问:胃转流手术治疗2型糖尿病效果怎么样?
煤炭总医院内分泌科主任医师李洪梅
nlc202309022205
答:“胃转流手术治疗2型糖尿病”并不适用于所有的糖尿病患者,该手术适合于肥胖的糖尿病患者。
最初这种方法的发现是这样的,在一些肥胖的患者出现胃部情况需要做手术时把胃切除掉,发现该患者合并的糖尿病也见好,所以就提出这种方法。可以说,胃转流手术对一部分糖尿病患者有效,但不是全部。
网友“swan”问:糖尿病患者能否怀孕?
广安门医院南区内分泌科副主任医师王竹风
答:糖尿病患者可以正常怀孕。血糖控制良好,风险会降到最小。建议您改为胰岛素治疗,怀孕后,可到妇产科和内分泌科同时复诊。
Q:我父亲今年60岁。自患糖尿病5年来,一直注射胰岛素。最近一段时间测空腹血糖总在3.7mmol/L左右。请问我父亲这种情况应该如何治疗?
A:根据您父亲的血糖监测结果,已经属于低血糖了。因此,应该弄清造成低血糖的原因,如忘了吃饭或饭吃少了,胰岛素用量太多,肥胖等原因。查明原因后,再根据不同情况找当地经治医生诊治。
Q:我是新诊断的糖尿病患者。我想问是不是只要改善胰岛素抵抗的现象,就可以康复呢?
A:患糖尿病的病理、生理机制包括胰岛素抵抗和胰岛素分泌不足两方面。具体您属于哪种情况还是两种兼有,需要进一步检查。确定何种治疗方案,要根据您的体型、血糖水平以及目前治疗情况等方面综合考虑。
Q:当地医生认为我母亲血糖控制得不稳定,应注射胰岛素。我想是不是与她不良的生活习惯有关?照这样发展下去会不会加重母亲的病情,诱发一些并发症呢?
A:应该肯定的是,您母亲的不良生活习惯会影响血糖控制。如果这种情况依然持续,后果是比较严重的。建议她逐渐改变原有的不良生活习惯,慢慢适应患病后的生活方式,养成良好的习惯。同时,这也需要家人的配合和鼓励。
Q:我母亲自查出糖尿病,用药已经一年多了,但是血糖控制得不理想。现在开始打胰岛素,早晚各15单位。我想请问专家,有什么更好的建议吗?
A:我的建议是加强血糖监测,及时调整胰岛素用量,务必使血糖达标。具体达标值要根据您母亲的年龄、是否有并发症等情况来确定。一般而言,最好将血糖控制在空腹血糖小于7.0mmol/L,餐后2小时血糖小于10.0mmol/L,糖化血红蛋白小于7.0%。
Q:我现在怀胎三月,最近听说孕妇也会得糖尿病,是这样吗?如果得了,该怎么治疗?注射胰岛素对胎儿和母体有影响吗?
A:孕妇患糖尿病的可能性稍高于同龄的非孕妇。如果孕妇有高血糖,需要通过注射胰岛素来控制。不过,如果通过合理饮食、适当活动能够控制好血糖,也可以不用注射胰岛素。另外,注射胰岛素对孕妇和孩子均没有影响。
Q:我今年52岁,不幸查出得了2型糖尿病,是典型的腹型肥胖。有朋友跟我提过利拉鲁肽这个降糖药,我在网上查了一下,好像商品名叫诺和力,有人用过吗?真的像网上说的那样能延缓糖尿病进程,还能降体重吗?
A:诺和力在降低血糖的同时,不但不会引起体重增加,反而使得体重减轻。就诺和力所致体重减轻的机理,据专家分析,可能是胃排空延迟加上刺激中枢神经系统的结果,二者均可导致饱腹感的增加,从而降低食欲并减小食量。诺和力所减少的体重,既有内脏脂肪,又有皮下脂肪,其中大多是内脏脂肪。事实上,在与二甲双胍合用时,诺和力可使内脏脂肪减少13%～17%。这一点非常重要,因为内脏脂肪被公认为心血管风险方面最危险的脂肪。另外,对于并不超重的患者,诺和力不会引起不必要的体重减轻,从而让较瘦的患者也能放心使用。
三、物业管理服务标准
为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下：一级服务标准：
(一)基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
(6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。．
(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。
(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
(二)房屋管理
(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
(6)小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
(5)载人电梯24小时正常运行。
(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
(8)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
(9)路灯、楼道灯完好率不低于95％。
(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序
(1)小区主出人口24小时站岗值勤。
(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查。1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六)绿化养护管理
(1)有专业人员实施绿化养护管理。
(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
(5)定期喷洒药物，预防病虫害。
二级三级服务标准参见教材
物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：
(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。1.2 物业档案管理
建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、租户资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。规范保管和移交物业管理所需资料。1.3 制度建设
物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。按照合同约定向甲方上报物业服务费用的收支情况。2 租户服务 2.1 进驻和离场
商户进驻时，应按甲方规定程序及时受理：
—— 指引商户填写和提供进场资料，讲解商业项目管理规章，并建立商户档案。—— 提供水电气空调等服务，与商户确认有关表底读数。—— 门匙交收。
—— 按规定要求管理商铺的备用钥匙（包括封存保管、紧急启用）。商户离场时，应按甲方规定程序及时受理：
—— 指引商户填写撤场资料。
—— 对于商户的拆除和搬运活动进行监督。
—— 最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。2.2 装修管理
受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等（如有）相关要求。
对装修材料、风格、道具的选用，按照甲方的统一规定进行审核。
涉及到特殊经营的业态，必须要求商户办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等（如有）书面的专项批复。
装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议和消防安全责任书，发放施工许可证明。
装修期间负责协调与甲方、装修商之间的接口关系。受甲方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：
—— 装修时间、装修区域、建筑材料进出与临时仓库、建筑垃圾堆放与清运；
—— 装修人员的进出、现场管理，应主动控制营业期间施工人员的频繁出入； —— 装修现场的外围装饰性一体化封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制，应严格控制营业期间的严重噪声和刺激性气味的施工；； —— 临时供电、供水和升降机等设备的使用；
—— 现场灭火器材的配置。动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用必须办理手续；
—— 建筑物本体和设施设备的保护； —— 制止违章搭建与占用行为。
配合甲方、政府相关部门进行装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。
收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。2.3 报修服务
全天24小时受理报修。有值班记录和报修记录。
报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。
—— 小修急修及时率100％； —— 一次维修合格率>90％； —— 维修服务回访率30％；
—— 有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。2.4 服务接待
文明礼貌，主动热情，耐心周到，规范使用礼貌用语，做好商户来电/来访/来函意见记录。设立24小时服务热线电话；建立24小时值班制度；
公示各类服务收费项目和收费标准，公示热线电话号码和服务承诺。2.5 客户意见管理 服务意见征询
—— 每半年进行一次抽样的物业服务意见征询；每年进行一次物业服务意见普调。—— 征询面为商铺总户数的80%以上。—— 物业服务满意率95%。客户投诉意见跟进处理
—— 一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复；书面来函的三个工作天内书面回复；非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并协助解决。—— 投诉处理及时率为100%。3 环境管理 3.1 室外区域
3.1.1 建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。
3.1.2 对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。
3.1.3 出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺
设防滑垫，其附属设施保持完好。
3.1.4 绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。3.1.5 环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。
3.1.6 商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。3.2 室内区域
3.2.1 保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。3.2.2 空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。
3.2.3 柜台、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。
3.2.4 物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。
3.2.5 按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、厨余垃圾处理进行检查（如有）。
3.2.6 商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。3.3 绿化管理
3.3.1 委托有资质的专业公司对辖区绿化进行养护工作。
3.3.2 根据辖区绿化工作情况制定绿化岗位职责、管理程序、服务规范、操作规程、质量标准和管理制度。
3.3.3 花草树木长势良好，无病虫害，无斑秃。
3.3.4 室内摆设植物生长良好，长期保持叶面清洁光泽，无枯叶，花盆干净，底盆定期清理，适度淋水，施肥，及时更换养护，盆栽插花美观大方。3.3.5 春夏季每月至少杀虫1次；秋冬季每季至少杀虫1次。
3.3.6 逢重大节日，根据辖区实际情况结合业主/使用人需求，合理进行绿化装饰布置。4 房屋及设施设备管理 4.1 基本要求
4.1.1 建立设施设备档案及设备台帐，设施设备管理制度健全，流程规范，责任人明确；根据设施设备特点按系统分类管理。
4.1.2 按照国家相关规范及公司VI系统要求设置各类公共设施设备标识；保持完整统一规范。
4.1.3 严格按国家规范、设施设备管理和保养制度对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业单位/部门负责的除外），记录齐全。
4.1.4 对共用设施设备定期组织巡查，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金预算并向甲方上报，根据甲方审批意见组织维修或者更新改造。
4.1.5 高压配电系统、后备电源发电机设备委托有资质的专业公司负责维护。
4.1.6 各设备房及设备有明显警示标识，房内配置专用灭火器，做好防鼠防虫害措施，严禁吸烟、堆放杂物。
4.1.7 各设备房、管井房天花、墙身、地面干净整洁，无积水、无积尘、无蛛网。4.1.8 各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度达到设备供应商提供的技术参数要求。4.1.9 各设备表面干净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。
4.1.10 商业物业设备设施按系统划分进行管理，具体管理标准如下。4.2 供配电系统
4.2.1 制定供配电设施设备管理规定、岗位职责、安全操作规程、应急处理规程等规章制度，相应的规章制度悬挂在各主要设备房明显位置。
4.2.2 重点连接部位（插接母线、插接母线开关箱内各接头、电缆、开关），每月不少于一次安排测量温度，并做好记录存档。
4.2.3 供电高低压系统应配备高低压系统一次接线图，接线图中各开关状态应与实际开关的使用状态一致。供电电缆首尾两端设置标志牌，注明电缆型号、用途、编号；插接母线设置编号、用途，注明走向；所有配电箱按使用功能进行了编号，总开关、分路开关分别注明用途。
4.2.4 制定合理的节电措施，不断优化，减小能耗，低压补偿功率因素保持在0.90以上；配合供电部门做好错峰用电工作。
4.2.5 计划性的停电情况，应提前通知业主/使用人；故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业主/使用人，均须做好应急准备。4.2.6 低压配电系统主回路，每年不少于一次除尘清洁，检查紧固接线端子。4.3 维护管理
编制设备设施的维护保养计划及中大修计划，维修资金预算，应事先报甲方审核批准后实施。
房屋及附属设施维护要求：
—— 每年至少二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，发现损坏及时告知甲方和使用人，修理并保持相关记录； —— 保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响； —— 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损； —— 定期对排水沟、排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通； —— 每半年检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时修复； —— 休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。设施设备的系统维护应符合国家标准。
对共用设备进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的影响。
被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、防水工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘/接地性能及水管（含配件）的承压能力等。
定期做好设备设施的日常清洁、紧固、注油、检漏等维护保养工作，发生设备突发故障时应及时组织抢修、恢复。5 秩序维护服务 5.1 资料档案
建立完整的秩序维护队伍资料档案。5.2 人员出入管理
5.2.1 劝阻拾荒者、小商贩等进入物业区域。
5.2.2 对出入内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。5.2.3 因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。5.2.4 因节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口
畅通。5.3 宠物控制
5.3.1 劝阻携带宠物者进入物业区域。5.3.2 限制无主宠物进入。5.4 车辆管理
对本物业红线范围路段内的车辆进行管理，及时引导车辆进入地下停车场或地面停车场，禁止社会车辆随意在路边及本物业红线范围内行车道上随意停车行为。5.5 货物装卸管理
5.5.1 货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。5.5.2 维护货物装卸区域的正常秩序：
—— 阻止无关人员和车辆进入； —— 卸货车辆按序进入装卸平台；
—— 车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场； —— 督促作业人员及时清除废弃物； —— 劝离完成卸货任务的车辆。5.6 监控管理
5.6.1 监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。
5.6.2 监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。
5.6.3 监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。
5.6.4 接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。
5.6.5 对商业促销活动的关键区域等宜进行重点监视。
5.6.6 对项目公共区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。5.7 巡逻管理
5.7.1 按商业物业的特点，对开放区域有针对性的设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等（如需要）增加巡逻频次，至少每1-2小时巡逻一次。巡逻应使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡逻。
5.7.2 巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。5.7.3 巡逻中发现异常情况时应及时处理：
—— 违章占用通道等有碍安全的行为； —— 消费者的违规行为和危险举动； —— 可疑人员；
—— 设施损坏或设备异常。
5.7.4 节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。5.8 大型活动保障服务
5.8.1 遇商业促销、推广宣传等大型活动，应配合甲方编制秩序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。
5.8.2 确定活动方案后应及时协助甲方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。
5.8.3 活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。
5.8.4 活动中宜对商业项目入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。
5.8.5 监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。5.9 消防管理
5.9.1 建立健全消防管理防火安全责任制，按物业服务人员的30%组建志愿消防队，每季度组织一次以上的消防知识学习。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%。
5.9.2 制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。
5.9.3 火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少委托专业机构对建筑消防设施进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。5.9.4 定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。5.9.5 除有特别注明外，每月组织一次全面的消防安全检查，并保持检查记录，检查内容应包括：
—— 无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）；
—— 消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品（每天至少1次）； —— 防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。—— 无乱接乱拉电线、超负荷用电； —— 排油烟装置及烟道有定期清洗记录；
—— 停车库、装卸区域及机房内无吸烟（每2小时巡视一次）； —— 装修施工现场无安全隐患（每2小时巡视一次）； —— 火灾隐患的整改及防范措施（限时完成）。5.9.6 每年至少进行2次消防演习。5.10 应急管理
5.10.1 根据商业物业的特点，应配合甲方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。5.10.2 常见的突发事件包括：
—— 停电、停水； —— 溢水、水浸； —— 燃气泄漏； —— 火警、火灾；
—— 电梯困人、自动扶梯逆行； —— 盗窃、斗殴等治安事件； —— 人群拥挤、踩踏； —— 突发疾病、意外伤亡；
—— 车辆碰撞、自燃交通堵塞等。
5.10.3 定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。
5.10.4 突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。
编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向甲方或相关行政主管部门报告。5.10.5 工作记录
工作记录及时、清楚、完整。
目录：
第一章、物业管理标准化建设的目的及意义
第二章、物业管理标准化建设主要任务
（一）、物业管理现状及问题分析
(二)、物业管理标准化对现行存在问题的解决办法
第三章、物业标准化建设的主要功能
（一）、物业标准化建设的基本功能
（二）、物业标准化建设的基本资料管理
第四章、物业管理标准化建设的实施办法
（一）、管理规模实现有序扩张
（二）、切实向专业化管理过渡
（三）、建立经营型物业管理模式 结束语：
物业管理标准化建设的发展趋势
一、物业管理标准化建设的目的及意义
随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，各类型物业项目越来越多，并成为人们生活中必不可少的一部分。人们花的钱越多，不但对物业本身质量要求越来越高，同时对物业管理的服务和管理水平也要求很高，例如对物业的维修维护，甚至对各项投诉都要求物业管理者做的好，做的完善。这样要求物业管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用统一的标准及相关法规来规范物业的管理，这就为我们制定统一的管理标准提供了市场需要。而我们所制定的管理标准针对的是在现代社会是最普及的行业，是关系到每个城镇居民的切身利益的，而且必须使管理者对所管辖的物业内的事物能更方便、更快捷的进行有效管理，使业主(客户)对物业管理范围内存在的问题也能得到更满意的答复。伴随着各类物业类型的规模不断扩大和品种的不断增多，就拿住宅物业小区来说，像小区中的汽车停放，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但我国物业管理大部分还属于起步阶段，长期以来人们使用统一的标准进行管理不够严格，而在一些管理方式方法中存在着许多缺点,最显著的就是管理标准化程度不够，给管理者本身带来管理难度。而物业管理标准化建设的目的，就是为了对现阶段物业管理的现状作统一梳理，制定统一标准，树立良好的行业规范，促进行业持续建康的发展。关键字：物业管理、标准化、建设
二、物业管理标准化建设主要任务
（一）、物业管理现状及问题分析
随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：
1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。
2、配套设施运作不理想。
目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。
3、维修保养不得力。
小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。
4、物业管理经费难以为继
。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。
5、物业管理法制不健全。
全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。
6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。
物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。
7、物业管理不到位
目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。
8、地区间发展不平衡。
各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。
（二）、物业管理标准化对现行存在问题的解决办法
国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。
1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。
2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。
3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。
4.设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。
5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。
6.加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。7.强化管理、树立品牌。
8.建立激励机制，促进物业行业健康发展。、三、物业标准化建设的主要功能
小区物业标准化管理建设针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而制定，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。对物管中心来说小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。
(一)物业标准化建设的基本功能：（1）． 对楼盘、户型要有介绍（2）． 对住户、房产资料要有记录（3）． 对楼房的租售情况有记录（4）． 对物业设备要有登记（5）． 对住户的水电煤气交费进行管理，保修进行处理
（二）物业标准化建设的基本资料管理
主要介绍住户、房产等基本资料。
（1）.住户资料 介绍小区住户的姓名、工作单位等基本资料。（2）.房产资料 介绍小区中房屋的一些房型、面积等基本资料。
（3）.物管中心，对小区各项常见业务的管理；其主要对报修、投诉、停车场、物业设备维修管理等进行管理 体现在：
a.物业设备维修管理 提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。b.仪表数据管理 提供小区住户日常生活中水表、电表等数据资料。c.停车场管理 记录小区用户车辆位置、停车用户等资料。
d.收费管理 记录小区住房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。e.用户投诉管理 记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。f.用户报修管理 记录用户报修项目及处理的情况等资料。g.用户维修管理 记录小区用户维修项目及处理的情况等资料。
第四章、物业管理标准化建设的实施办法
从目前整体的发展状况来看，物业管理行业被公众认为是门槛低、风险小的微利行业。那么，利润微薄就迫使企业要去寻求生存与发展的道路，即不断扩张，以规模求利润。应该说将企业做大做强，是所有企业的共同追求；让有实力的品牌企业占领更大的市场份额，使的业主享受到优质服务，对行业的优胜劣汰是一件好事。但是一些企业在管理规模扩张的时候存在一定的盲目性，往往是做大了但并没有做强。因此，企业在扩张中，应注意以下几方面问题。
（一）、管理规模实现有序扩张
首先，具备训练有素的专业人才是实现有序扩张的前提条件。物业服务企业具有劳动密集型的特点，意味着一个项目需要众多的员工协力开展工作。保证员工能够保持企业既定的管理水平，应该是企业追求扩张前的必修功课。物业管理工作是一项系统地、复杂的工作，要想实现有序扩张就要在人才培训上下大功夫；从实际情况出发，采取多种形式对员工进行培训教育；有计划地从专业院校招收物业管理及经营方面的专业人才，逐步改变企业管理人才的年龄和知识结构，向知识化、专业化、年轻化方向迈进；建立公司人才储备库，把有培养和发展前途的员工列入后备队伍中，并有目的的下放到基层，“苦其心志，劳其筋骨”，从而，形成企业自己的人才库，一旦接管新的物业项目，即可组建强有力的管理班子进入。其次，标准化管理是实现有序扩张的根本保证。国内的物业服务企业在行业摸索了十多年，对各岗的工作流程、标准应该有一套适合我们自己实际情况的范本，应以这种范本来消除员工流动性大而带来的管理服务标准下降的弊端。虽然现在不少物业服务企业在积极推行ISO9002质量管理体系和一些其他的标准性文件，但这些新的质量管理体系、标准、流程往往是束之高阁，流于形式，较少用于实践，更缺乏在实践中的持续改进。在这种情况下，项目不断增加，新员工大量涌入，但管理服务的水平，却由于对新员工培训的不及时、不到位而有所下降。这样一来，管理规模虽然不断扩大，但企业的口碑和品牌却不能得到相应的提升。由此可见，推行标准化管理是实现有序扩张的根本保证。
再次，找准扩张项目是实现有序扩张的关键。在选择扩张项目时，提前要做详细周密的考察分析，可选择那些项目基础较好，业主的消费意识较高、区域经济相对发达的项目来做。只要企业具备实力并精心运作项目，就能得到较好的社会效益和经济效益。在项目拓展的过程中，企业应该紧紧把握自己的品牌模式，将目光锁定能够发挥自己实力且有助于提升品牌模式的项目。如此有选择地外接项目，为树立企业形象、巩固企业品牌奠定了坚实的基础。因此，拓展项目的关键是企业要根据自身状况，在拓展方向上认真规划，做出适合企业发展的正确选择。
（二）、向高标准化的专业管理模式过渡
现阶段物业管理距离高标准的专业化管理存在一定差异。我们通常所说的物业管理的标准化的专业模式，其实只是物业服务企业内部的具体专业分工与协作，而真正意义上的标准化的专业管理是指物业管理行业内，包括与相关行业间的专业化分工与协作，也就是将管理内容细化后发包给清洁、秩序维护、设备维修等专业化公司，然后由物业服务公司对专业公司的工作进行监督验收，从而达到对物业进行管理的目的。但就目前我国的物业管理状况来看，由于近年来劳动力成本的不断增长，物业管理刚性成本持续上扬，企业各项支出捉襟见肘，很多物业服务企业为了生存与可持续发展已逐步走向项目分包的标准化专业管理道路，但其标准化程度还比较低，仅仅处于初级阶段。物业服务企业能够实行外包的项目，主要是保洁等简单的劳务型项目，标准化的专业服务市场还不完善，大致是一些管理或技术含量很低的劳动密集型项目。这与实行物业管理标准化建设是为了充分利用社会分工，用较高的标准备规范，让专业的人做专业的事，从而达到提高管理效率和专业服务水平这一目的的物业标准化管理建设理念是相悖的。标准化的专业管理是国内外成熟物业管理最显著的特点。物业服务公司将自己的服务“社会化”，一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业服务公司接盘后将管理内容细化后再分包给清洁、设备维修等专业单位。在具体管理方面，成熟物业通常采用封闭式管理，管理者对楼宇内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。园区内还有24小时的昼夜巡岗，保证园区物业的绝对安全。在为业主的服务方面，物业服务公司做的也比较周到，管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个业主感到舒适方便。
（三）、建立经营型物业管理模式
经营型物业管理模式是物业管理与物业经营的结合，是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式。物业服务企业不仅要做好物业管理工作，而且为业主、客户策划并实施物业经营方案，实现物业资产的经营效益；同时将服务由物业管理委托期，延伸到物业资产整个寿命期，为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。这种模式适合于写字楼、零售商业物业、酒店式公寓以及其他可出租物业的管理中。经营型物业管理运作的主要内容包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。据了解，国内外健康成熟的物业服务企业，大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务。国外发达国家注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理不仅为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的是经营型物业管理使物业资产的经济效益得到充分的发挥。经营型物业管理模式不仅可以更好地满足市场需求和客户需要，更好的体现经营、管理的一条龙服务，减少客户投入的精力和资源，更主要的是还扩大了物业服务企业的盈利空间。物业服务企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与物业管理费不足之间的矛盾，租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业服务企业综合实力和生存能力得到提高。
同时，在实施经营型物业管理模式的实践中，一要注重培养物业经营的人才队伍。随着我国经济的发展和改革开放的进一步深化，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、物业管理市场规模不断扩大，这就需要大量的租赁、法律、估价、测量、咨询、维护等专业人才。物业经营具有知识型、信息化、市场化的特点。没有丰富的经验和高素质的经营人才，经营型物业管理模式就无从谈起。二要注重向专业公司学习。目前，我们在物业经营专业上与境外先进的企业还存在较大的差距，因此应该与一些优秀的物业服务企业在业务上保持合作，建立稳定的业务关系。在汲取他人的经营管理经验的同时，也培养了自己的专业人员和实力。三要根据不同的物业项目，处理好经营和管理的关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。要严格区分物业管理收支与经营收支，保持各类业务的相对独立和规范性。要特别注意的是，物业服务企业要具备与物业经营相关的专业资质，做到合法经营。
结束语：
物业管理标准化建设的发展趋势
关键词：油田物业管理,标准化体系,构建
一、长庆油田物业管理的标准
ISO9000质量认证与管理体系是由国际标准化组织制定并实施的一项国际标准, 此概念在1994年首次提出, 而后在世界各国普遍推广与运用, 该标准有助于各种类型的企业有效建立并运行其质量管理体系, 我国在引入该体系之后随即与我国实际相结合将其转化为通行的国家标准, 而后, 各行业结合自身实际将其进一步转化为行业标准。长庆油田物业管理公司应该采用并规范地导入物业管理ISO 9000国际标准质量体系工作, 通过该标准的实施实现物业管理各个部分的标准化操作与经济效益的提高。
油田企业通过建立和实施物业管理ISO 9000国际标准质量体系可以为其带来如下几方面的益处:
1. 增强以顾客为中心的服务定位。
物业公司由于其性质比较特殊, 提供的是无形的劳务与服务, 所以更应该以顾客为中心, 物业公司应该通过各种措施与方法去了解和满足顾客需求, 尽可能超越顾客需求, 在此基础上, 采用各种措施测量顾客满意程度, 搜集各类反馈意见, 不断提高服务定位。
2. 强调公司最高管理层的直接参与。
公司最高管理层往往是政策措施的直接制定者, 要想让所出台的政策符合实际, 具备可操作性和可执行性, 必须要求最高管理层, 即政策制定者直接参与物业公司的质量管理活动, 从公司层面与物业管理实际制定出切合实际且颇具可行性的标准化管理体系相关对策。
3. 明确界定不同层次人员的职责权限。
界定不同层次人员的职责权限有利于从诸如教育、培训、技能和经验等各个方面综合考虑、统筹兼顾, 满足和明确各类人才的需求, 并充分加强对各类人才的管理, 充分调动各方人员积极参与到整个物业管理标准化体系的构建过程中。
二、物业管理标准化体系的构建
如上所述, 长庆油田物业管理在导入并构建符合自身发展实际的ISO9000质量管理体系的过程中应该遵循以下几个步骤:
1. 聘请顾问。
ISO质量管理体系诞生的时间并不长, 在我国开始采用的时间更短, 同时, ISO标准的建立必须与本企业的实际紧密结合, 否则非但不能起到促进企业发展的作用, 反而会有碍于企业的长远发展。总之, 物业企业导入ISO9000标准体系是一个专业性很强的环节, 必须聘请资深的物业管理行业的专家, 必须具备标准体系与物业管理两方面的专业知识与管理经验, 才能很好地指导物业公司建立切合自身实际的物业管理标准化体系。
2. 抽调业务骨干送外培训。
在聘请顾问与专家建立了符合长庆油田物业管理ISO 9000标准化体系之后, 接下来就是这个标准化体系如何运行的问题了。要保证该体系能够沿着符合本企业实际情况的轨道顺利运行, 长庆物业企业必须建立对干部与员工进行有关ISO 9000专业管理知识与基本理论的培训制度, 定期展开相关理论知识的培训与训练。在此基础上, 为了加强与外界的联系, 积极吸收其他物业管理企业先进的管理经验, 加强该系统与本公司的契合, 还必须抽调业务骨干送外培训, 培训结束后回来之后必须在全公司进行经验介绍与汇报。
3. 建立两阶段服务质量测评标准。
第一阶段应该毫无疑问地进行顾客感知质量测评, 要想获得顾客的真实感受与评价, 必须设计出合理、科学的问卷与调查机制, 即“真话表露机制”, 因为业主对物业评价的高低, 可能与其物业费的缴纳额度存在关系, 所以站在业主的角度来考虑, 既要保证其说真话, 又不至于承担更高的物业管理收费。
第二阶段是对物业企业及其组织支撑进行质量测评, 即设计出合理的指标体系, 对物业公司的服务等综合实力进行测评, 完成两阶段测评后, 对物业公司的得分进行加权平均, 然后提交认证机构进行考评, 根据得分不同划分出不同的档次。企业的综合得分可以用下列方法计算求得。
式中:OSQ——组织支撑质量, 即上述第二阶段所衡量的内容, 其权重为0.3;CPQ——顾客感知质量, 即上述第一阶段所衡量的内容, 其权重原则上为0.7;SQ——物业企业综合管理服务质量。通过计算, 可以较为直观地获得不同物业管理公司的综合管理服务质量的高低, 审查组在综合评比上述两个因素以及其他没有考虑到的因素 (如业主投诉率、小区入室盗窃等的发生率、刑事案件的发生率等) 的基础上, 形成物业企业服务质量评价报告, 上报认证机构, 由认证机构审核、查验相关证件之后, 授予物业管理标准化等级。
4. 监督检查。
一般情况下, 监督检查机构应该自物业管理企业获得证书之日起第八个月开始进行第一次监督检查, 以保证物业企业在获得相关认证之后仍然继续保持优良的服务水平, 以后每隔12个月进行一次例行检查。检查过程中如果发现获证物业单位出现严重质量问题或顾客频繁投诉无果等情况的必须严肃处理, 如果被查物业企业逾期不改的话, 要考虑取消其认证资格。认证机构再进行监督检查的过程中, 对相关信息必须保密, 以维护物业公司的形象, 保证物业公司在积极改正上述问题之后可以继续为广大业主提供优质服务。
结束语
长庆油田物业管理企业在建立标准化管理体系的过程中, 一定要和自身实际结合起来, 例如长期物业规模较大、较分散, 有些小区业主与住户以老年人和小孩为主等等, 所以在制定标准化物业服务体系、量化评价指标的过程中, 一定要考虑这些特殊情况, 切实体现业主的需要。长庆油田物业企业与其他物业公司相比, 有其特殊的企业背景, 或者说处于垄断地位, 所以对优胜劣汰的市场情势感受不是太深, 故而在物业管理标准化体现的构建过程中可能会听到来自各方的反对的声音比较多, 希望长期物业公司不要受其所累, 坚定改革的信心, 将建立物业管理标准化体系的工作坚持到底, 打造出油田物业服务企业的不倒品牌。
参考文献
[1]董江涛.胜利油田物业管理标准化体系的构建[J].经济研究导刊, 2011年15期.
河北高某
答：尿微量白蛋白是糖尿病肾病的一个重要指标。具体标准是：正常情况下，尿白蛋白排泄率不超过30毫克/24小时；30～300毫克/24小时称微量白蛋白尿(早期糖尿病肾病)。尽管并不是所有微量白蛋白尿患者都会进展为显性蛋白尿和肾衰竭，但目前我们还不能确定一个必须开始治疗的判断标准。因此，现阶段强烈建议所有微量白蛋白尿患者积极做好早期防治。除控制血糖、血压、血脂以外，可服用ACE(血管紧张素转化酶抑制剂)，如卡托普利、依那普利、雷米普利等。注意减少植物蛋白摄入、防治尿路感染、每年定期检查微量白蛋白尿情况。
(南通大学附属江苏省泰州市人民医院内分泌科高佳麟)
Q我应该用胰岛素还是服用口服降糖药?我目前在用药物治疗，最近查血糖都基本达标。但我作为一名2型糖尿病患者，为了保护胰岛功能和身体的各个器官，是应该打胰岛素还是服用口服降糖药?是早打胰岛素好?还是晚打胰岛素好?胰岛素对机体有哪些危害?
湖南向某
答：2型糖尿病的主要发病机理有两点：胰岛素不足与胰岛素抵抗。但对于每一个个体，是以上述哪种情况为主是不同的；同一个体在不同时期的胰岛素需求和敏感性也大不一样。所以是否需要用胰岛素治疗，用多大剂量、多长时间，也要具体情况具体分析。
一般来说，2型糖尿病患者使用胰岛素治疗的指征有以下几点：①对于发病后诊治较迟或分型上不能排除成人迟发性自身免疫性糖尿病者，如血糖增高明显，体型消瘦、血清胰岛素检测提示胰岛B细胞功能受损较重者，宜早期应用胰岛素治疗，这样有利于尽快纠正代谢紊乱，延缓胰岛B细胞凋亡；②2型糖尿病病程较长、已有数种并发症者，如口服降糖药疗效欠佳或需较大剂量几种口服降糖药联用，建议改用或联用胰岛素作为补充治疗；③2型糖尿病患者合并严重感染或慢性消耗性疾病(如病毒性肝炎、结核、肿瘤等)；④外伤、手术、心脑血管意外等应激情况时，是胰岛素治疗的指征；⑤2型糖尿病患者合并酮症酸中毒、高渗性昏迷等急性并发症时，必须停用口服降糖药改用胰岛素。目前，对2型糖尿病开始胰岛素治疗的时间，认识上比过去更为积极。担心胰岛素治疗会成瘾或产生依赖性，是没有科学根据的。
胰岛素使用中可能出现的问题有：①低血糖反应(这是胰岛素的主要不良反应)。应加强低血糖防治意识，提倡不同时段的多点自我血糖监测，在专科医生指导下及时调整胰岛素种类和剂量，严防低血糖；②短期的晶状体曲光改变所致视物模糊；③治疗初期因体内水钠潴留可引起轻度水肿；④较少见的不良反应：胰岛素过敏(通常为局部皮疹)；脂肪营养不良(注射部位皮下脂肪萎缩或增生)。问题2和3一般不需特殊处理可自行恢复，但其他问题应及时就诊，请医生指导。
根据现代的治疗理念，糖尿病治疗的关键是控制好血糖，尽可能使血糖达到或接近正常范围，同时还需要控制好血压、体重以及纠正血脂异常。如果您目前的血糖控制已经是基本达标，而您本人又没有严重的危及生命的糖尿病并发症，建议您坚持口服降糖药，没有必要更换为胰岛素治疗。临床上更重视的是治疗是否达标，也就是治疗效果，而不是治疗的方式。
(南通大学附属江苏省泰州市人民医院内分泌科高佳麟)
Q眼科医生拒绝给我做手术对吗?
我今年67岁，身高170厘米，体重66公斤。患2型糖尿病20年，5年来坚持用胰岛素治疗，三餐前及睡前血糖在5.5～6.6mmol/L之间，三餐后2小时血糖在7.5～8.0mmol/L，四段尿糖基本阴性。最近因患白内障准备手术，但上午赶到医院，眼科医生在门诊给我测空腹血糖为10.0mmol/L，因而拒绝给我做手术，理由是血糖未控制好。请问，他们的做法正确吗?
北京梁某
答：平时患者的血糖控制得非常满意，是做手术的最好时机，早餐前血糖应当是早上6：00～7：00的血糖，但是眼科医生是在病人未注射胰岛素，未吃早饭，在上午8：00以后测的“空腹血糖”，必然要高，它并不代表平时的状态。在医院测的或各厂家免费测的早8：00以后的血糖都不是早餐前血糖，失去了早餐前血糖的意义。只有住院患者，医院才有条件正规测血糖。
正确做法是患者自备血糖仪，正规定期测一天7次血糖，做好监测记录，看病时将监测记录给医生看病情的真实情况，然后请医生依据病情决定手术计划。
(首都医科大学附属朝阳医院内分泌科李经)
Q应用非药物疗法控制血糖，为什么还会在餐后出现低血糖反应?
我是一名糖耐量损害患者，现通过非药物疗法进行血糖控制，但最近一段时间我经常在餐后出现低血糖反应。请问专家，非药物疗法控制血糖，为什么会在餐后出现低血糖反应?
吉林伊某
答：您上述症状可能是反应性低血糖，多发生于早期2型糖尿病患者，或发生在确诊糖尿病之前，尤其是肥胖型患者。其特点是多在餐后3～5小时后出现心慌、出汗、饥饿感，但空腹血糖正常或仅稍低于正常。糖耐量试验近似糖尿病曲线。
反应性低血糖发生的原因是患者体内胰岛素的分泌量实际上并未减少，只是胰岛素分泌高峰延迟。患者进餐后，体内胰岛素的分泌量较少，低于正常人；当血糖逐渐下降时，胰岛素的高峰来临了，其峰值可高于正常人水平。此时体内的葡萄糖已大部分消耗，出现了胰岛素的相对过多，故而产生了反应性低血糖。
(中国中医科学院西苑医院陈艳)
Q糖尿病患者妊娠时胰岛素剂量该如何调整?
我是一名即将当母亲的1型糖尿病患者，现有身孕12周。请问专家，糖尿病患者妊娠时胰岛素剂量需要调整吗?
云南史某
答：糖尿病孕妇对胰岛素敏感性降低，应根据血糖、尿糖结果调整胰岛素的用量，一般增加1/2以上。正规胰岛素与长效(或中效)胰岛素配合使用，可减少昼夜血糖波动，使血糖控制在正常或接近正常范围，使尿糖(+)控制正常。调整胰岛素剂量方法如下：
1、胰岛素剂量在妊娠早期，因胎盘拮抗激素量较少，早孕反应使摄食减少，以及妊娠期的加速饥饿倾向，可使胰岛素需要量减少约1/3。
2、孕后期(约第20周)，因胎盘中胰岛素拮抗激素的迅速增加，胰岛素需要量增加1/2，甚至2～3倍，给药每日不少于2次，可用中效胰岛素与正规胰岛素合用以减少昼夜血糖波动。
3、妊娠期出现糖尿病酮症酸中毒，可予以小剂量胰
岛素治疗。
(中国中医科学院西苑医院陈艳)
Q低精蛋白锌胰岛素的“双时相”是指什么?
我父亲今年73岁，1995年患上的糖尿病，从2004年6月起注射诺和灵30R胰岛素，早15单位、晚12单位。请问专家，我父亲使用的胰岛素剂量大吗?低精蛋白锌胰岛素的“双时相”是指什么?
安徽任某
答：一般来说，患2型糖尿病10年以上的患者，自己体内分泌胰岛素的胰岛细胞功能多数已经衰退得比较严重。此时，为了更好地控制血糖及代谢紊乱，一般都需要用外源性胰岛素作补充治疗或替代治疗。您父亲现在每日所用胰岛素总量为27单位，这个剂量并不大。胰岛素的用量存在着明显的个体差异，主要取决于患者自身残存的胰岛细胞功能、机体对胰岛素的灭活清除率和组织细胞对胰岛素的敏感程度。因此，每个患者要根据自己的血糖水平，在内分泌专科医生的指导下酌情调整胰岛素用量，以能够满意控制血糖，又不至于经常发生低血糖为宜。
诺和灵30R是预混之生物工程合成人胰岛素，其主要成分为双时相低精蛋白锌胰岛素。这里的所谓“双时相”是指该产品中含有两种起效时间和作用维持时间不一样的胰岛素，其中30％为可溶性人胰岛素(速效)，70％为低精蛋白锌胰岛素(中效)。请不要与葡萄糖刺激下胰岛细胞分泌胰岛素过程中的“第一时相”和“第二时相”混淆。
(中国中医科学院西苑医院陈艳)
Q为什么我的治疗方案中要加诺和龙?
我今年45岁，刚刚被确诊患有2型糖尿病，检查时空腹血糖为11.8mmol/L，餐后血糖为15.7mmol/L，小便常规正常，专家给我用了二甲双胍还加了诺和龙，为什么加诺和龙呢，这是出于什么考虑?
重庆赵某
答：这位患者年龄45岁，刚确诊糖尿病，没有用过药物治疗，所以首先考虑促泌剂的使用。因为您没有检查肾功能情况，而诺和龙是第一个获得批准可以供肾功能不全的糖尿病患者使用的药物，故使用诺和龙比较安全，所以专家会考虑让您使用。另外，目前患者的整体血糖水平较高，可以考虑联合用药，诺和龙与双胍类合用疗效增倍也是制订方案的原因之一，添加了增敏剂，可以减轻患者的胰岛素抵抗。患者在使用以上治疗方案1个月后可再复查，可根据血糖的检测调整用药的剂量，诺和龙的每日最大使用剂量为16毫克，每次4毫克，每日3次，故针对患者情况，还可以根据病情调整剂量，以达到满意控制效果。
(重庆电信职工医院杨先敏)
Q我需要手术治疗静脉曲张吗?
我今年65岁，现在血糖控制达标了。但我患有下肢静脉曲张10多年，走路、站立时间长就感觉涨。虽不痛，但表面血管突出。我知道如果血糖控制不好，很容易出现并发症如糖尿病足，最后落得截肢的结局。请问专家，我这样的情况需要手术治疗静脉曲张吗?能根治不复发吗?
北京丁某
答：糖尿病足通常是在神经病变和血管病变的基础上合并了感染，导致下肢发生溃疡、坏疽或糜烂，其病程较长，治疗比较困难。严重的下肢静脉曲张可以造成静脉血液回流不畅，出现下肢肿胀，也可以形成溃疡，如果血糖控制不好，溃疡就难以愈合，最后造成不良后果。您患下肢静脉曲张10多年，且有涨的不适感觉，为了防止静脉曲张进一步发展，在血糖控制好的情况下可以考虑手术治疗。静脉曲张是下肢的浅静脉病变，深静脉的功能往往是正常的，能保证下肢的静脉血液回流，手术后可以达到根治不复发的目的。
(石家座市第二医院内分泌科张连记)
Q根据我的情况，我该补充胆固醇还是降低胆固醇?
我今年82岁，患2型糖尿病20余年。脑、足经多普勒检测均发现动脉粥样硬化。今年4月，检查总胆固醇3.6mmol/L，我查资料了解到70岁以上糖尿病患者总胆固醇应达到5.2～5.7mmol/L，否则就有潜在血管容易破裂出血的危险因素。请问专家，根据我的情况，我是需要补充胆固醇还是要降低胆固醇?
湖南姚某
答：高龄老年人多数都患有不同程度的动脉粥样硬化，尤其是糖尿病、高血压和血脂异常的患者。我们健康人血液中总胆固醇含量为2.6～5.7mmol/L，过低或过高都不利于健康。胆固醇在体内具有重要的生理功能，可以转化成多种身体所需要的物质如维生素D、雄激素、雌激素、皮质激素等。胆固醇也是细胞膜的组成成分之一。但过高的胆固醇常常会沉积在血管壁而造成动脉粥样硬化，严重时导致脑卒中、冠心病或周围血管病变。您的总胆固醇为3 6mmol/L，在正常的范围内，所以不要太紧张。老年人血管破裂出血的最大危险因素是严重的高血压和动脉硬化。根据您的情况，不必过度关注胆固醇的补充还是降低。
(石家庄市第二医院内分泌科张连记)
Q为什么空腹血糖还是降不下来?
我是一名老糖尿病患者，目前我已用胰岛素治疗两年，早20单位。晚14单位，用的是诺和灵N中效胰岛素。但目前我的空腹血糖还是降不下来，最低的时候也有10.0mmol/L。我现在已经很注意饮食，每天只吃5～6两主食，另外也很注意运动，我该怎么办呢?
江苏黄某
答：不知您老多大年纪，肝肾功能怎样?从您叙述的情况看：您的胰岛功能较差，解决的方法有以下几种：如果您年纪不大，肝肾功能较好，可以睡前加点二甲双胍，控制空腹血糖；如果您年纪较大，肝肾功能较差，可以睡前加一针诺和灵N中效胰岛素，控制空腹血糖。
(煤炭总医院内分泌科李红梅)
Q合并高血压、糖尿病肾病的2型糖尿病患者，可否选择糖适平，为什么?有什么好处?
我患有糖尿病3年，最近合并了高血压、糖尿病肾病等并发症，医生建议我口服糖适平，请问我可以服用吗?服用糖适平的好处是什么?
新疆王某
答：2型糖尿病合并肾病、高血压者选用糖适平降血糖是可以的。糖适平是第二代磺脲类药，服药后刺激B细胞释放胰岛素，降低血糖。一些研究显示，糖适平改善糖负荷后早时相胰岛素分泌，能更有效降低血糖。同时该药可增加胰岛素受体和强化胰岛素受体后的作用，增加B细胞对葡萄糖的敏感性。该药不渗入B细胞内，只在膜上和受体结合，不同于优降糖等长效磺脲类药物，防止了对B细胞持续作用，避免B细胞衰竭。糖适平最大的特点是它是唯一非主要经肾排泄的磺脲类药物，代谢产物的95％不通过肾脏，而从胆道经肠随粪便排出体外。所以轻、中度糖尿病肾病的患者应首选糖适平。但肾功能减退明显，肾小球滤过率<30毫米/分时，要停口服降糖药改用胰岛素。糖适平属短效磺脲类药，半衰期短，剂量易调整，不易发生低血糖，适合老年2型糖尿病患者选用。
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