满堂红房屋租赁合同（精选8篇）
承租方：(以下简称乙方)
一、甲方将房间出租给乙方。
二、租赁期限定壹年，自3月16日起至3月15日止。
三、双方约定按实际入住人数月付费，元/月，有关城建费、卫生费、安全保卫费、水电费等管理费均由甲方负责缴纳。
四、租赁期间，乙方只能作为员工住宿使用，房间住宿人数不得超过两人。乙方住宿人员应爱护甲方财产，注意安全，一切安全责任事故由乙方承担。如发现甲方财产损坏的，维护费用由乙方承担，但不可抗力的原因造成损坏的除外。
五、租赁期间，甲方不得干涉乙方的入住人员的合法活动。如甲方提前收回租房，应提前壹个月通知乙方，乙方应无条件退还甲方;如乙方不需用该出租房，应壹个月通知甲方，不得自行转租，不得转包。
六、租期满，如乙方要继续承租，乙方应提前壹个月向甲方申请续订租赁协议。租赁费与现年市场价协商调整，但同等条件下，甲方应优先考虑租给乙方。
七、租金约定每月15日准时支付，每超一天按10%收取滞纳金，超过一个月未交，即中止合同。
八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，本协议甲乙双方签字盖章后立即生效。
甲方：乙方：
代表(签名)：代表(签名)：
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合同解除作为一种法律制度, 产生合同效力消灭的后果。通常行使解除权的时间在自合同生效之后、履行完毕前, 解除权可以依双方当事人约定, 也可由一方当事人行使。合同的解除事由有合意、约定、法定之分, 故解除情形依解除事由不同, 有以下分类:1、合意解除, 即双方在合同中未预见可能产生解除的情形, 双方可协商行使解除权;2、约定解除, 即在合同中就预先定好条件, 一旦解除条件成就即可行权;3、法定解除, 即必须按照法律规定行使解除权。我国《合同法》九十三、九十四条规定了约定解除和法定解除情形, 为当事人行使合同解除权提供法律依据。
二、房屋租赁合同解除权的行使主体
《合同法》九十四条规定了法定解除的五项情形, 但在法条表述中, 仅表述为“当事人可以解除合同”, 并未指明该当事人为守约方还是违约方。
普遍看法认为, 约定解除权的主体更为简单, 合同当事人之约定不得违反法律的强制性规定或禁止性规定, 即可在双方合同中予以明确。但在法定解除的规定情形中, 争议主要以谁可成为解除权行使的主体展开, 有主张守约方为天然行权人, 也有为违约方发声的支持者。有些违约为当事人蓄意为之, 但在一些情况下违约方并非蓄意, 为减少自身损失不得已向法院提起合同解除之诉, 法院的处理方式不尽相同。通过对关联案例的分析, 笔者尝试归纳了法院的处理模式:
此表可以看出, 对于违约情况, 救济手段首选合同的继续履行, 违约方因违反约定不享有解除权, 法院据此精神, 作出继续履行或裁定驳回起诉的判决。从合同解除设立的初衷来看, 将解除权仅赋予守约方, 是保护守约方的合法利益。但解除权从性质上来说是一种形成权, 无须相对方配合即可发生效力, 现行合同法只赋予守约一方合同解除权, 有悖平等、公平、效率原则:首先, 合同是平等主体之间设立的法律关系, 双方当事人地位平等, 享有同等的权利义务, 仅凭违约方存在违约行为而罔顾其违约原因、剥夺其解除权, 极易导致守约方借此权利压制对方意志, 谓之不平等;其次, 守约方享有解除权的条件是违约方的违约行为致使合同目的无法实现等严重程度, 不考虑实际履行时现实环境复杂性导致的被动违约, 笼统规定只要符合规定的违约行为即可解除合同, 谓之不公平;最后, 解除权作为守约方的权利, 其可以选择及时行使权利, 亦可随时放弃而改选其他救济方式。若守约方凭借手持的合同解除权, 在合理期限内不行权, 那么解除权会因过了时效而消灭。对于合同来说, 解除未发生, 合同持续有效。对于合同当事人来说, 违约的行为没有及时处理, 即使诉至法院, 法院也因“不告不理”无法处理。于情于理, 于合同涉及的各方都是有害而无益的, 不符合效率。
笔者认为, 房屋租赁合同的现实环境十分复杂, 在合同签订到合同履行完毕这段时间里, 蓄意违约和被动违约情形均应纳入考虑范围, 解除权该特殊权利不应仅赋予守约一方, 作为平衡, 应综合考虑违约的具体原因及违约的效果等多种因素, 有条件地为违约方设置有限的解除权。
三、房屋租赁合同解除权的行使
(一) 房屋租赁合同的任意解除
任意解除权, 指享有权利方无需任何理由, 可以根据实际情况, 在合同成立后履行完毕前解除合同而使合同关系趋向消灭的权利。《合同法》第二百三十二条对租赁期限不明的合同解除作如下逻辑判断:如果当事人没有约定租赁期限, 或者该期限的约定不明, 参考合同法六十一条后还是无法确定期限的, 那么判断该租赁为不定期租赁。在不定期租赁合同里, 双方当事人可以随时解除合同, 但是须在合理期限之前通知租房方。因此对于不定期的房屋租赁合同而言, 租赁双方均享有任意解除权。本文所谓不定期的房屋租赁合同, 结合合同法第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条, 可分为以下三种:租期在半年以上但是没有书面订立合同的, 视为不定期租赁合同;当事人没有约定租期或者租期约定不明的, 视为不定期租赁合同;合同规定了租赁期且租赁期满、承租人没有返还房屋反而继续使用的, 视为不定期租赁合同。
任意解除权作为特殊的解除权, 给予当事人最大意思自治的空间, 但任意解除权利不得滥用。对不定期租赁合同任意解除权, 王利明教授认为应体从如下三个方面进行限制:解除权须附条件、解除权须在合理期限内通知对方以及解除权兼顾诚实信用原则: (1) 附条件。因法律充分尊重当事人的意思表示, 当出租人和承租人均享有任意解除权时, 当事人可根据利益的随时变化, 向相对方提出解除合同的要求, 若不对任意解除权设限, 会导致其滥用, 损害相对方的合法利益, 损害租赁物的使用价值, 不符合物尽其用的原则。 (2) 解除权须在合理期限之内通知对方。该精神在《合同法》第232条规定得以体现。作为租赁人, 随时冒着出租人任意行使解除权的风险, 对于租赁物的利益没有保障, 因此合理期限的通知实为必要。此外, 合同法虽肯定了解约人的通知义务, 对于“合理期限”并未做具体规定。 (3) 解除须秉承诚实信用原则。在纷繁复杂的民事活动中, 当事人应做到诚实守信, 履行义务务必通过善意方式, 滥用权力或者规避法律规定义务的行为不可取。何况任意解除权带来的是更大更广的合同自主权, 该规则在一定程度上会违背合同必守原则。正是基于这种冲突, 诚实信用原则更要突出发挥其指导作用。
因《合同法》分则“租赁合同”一章并未规定租赁合同的解除权行使方式, 按照交易习惯, 如行使房屋租赁合同的任意解除权, 以“解除的意思表示通知到对方”为必要。至于通知的形式, 有口头与书面通知之分。《德国民法典》以“口头形式不宜作为通知的形式, 因为口头通知缺乏证明力”为考量, 规定了“必须用书面形式向对方通知对方, 表达终止租赁关系的意思。”笔者看来, 口头亦或书面, 是当事人行使解除权的自由。书面更为规范, 不必赘述;口头形式在交易习惯中方便快捷, 在效率上更甚一筹。至于口头方式不利于举证证明的问题, 不足以作为限制解除权行使限制的理由, 况且采用口头形式并不会对承租人的利益造成不利影响。
(二) 房屋租赁合同的法定解除
《合同法》第九十四条列举了五种情形, 满足之一即可行使合同解除权。针对房屋租赁合同, 法律还特别规定了出租人和承租人享有解除权的情形: (一) 承租人未经出租人同意的转租, 出租方有理由解除合同; (二) 承租人经出租人催告后在合理期间不支付租金, 出租方有理由解除合同; (三) 若租赁物部分毁损或者全部毁损, 承租人有权提起解除; (四) 承租人的安全和健康遭受质量不合格的租赁物的威胁时, 承租人有权提起解除。以上四种特殊的解除权, 实质是将《合同法》九十四条具体化, 符合法律规定的特定条件才可产生, 同属于法定解除权。
在多数租赁合同纠纷案件中, 由于被告在合理期限内不支付租金, 构成根本违约, 原告无法实现合同目的, 据此提出合同解除。此时原告的解除权属于法定, 即按法律行使合同解除。同时, 现有的房屋租赁合同多在补充协议中对租赁合同的解除进行了约定。在此种情况下, 原告基于法律规定享有解除权还是基于双方合同约定享有解除权?笔者看法和崔建远教授一致, 认为:法定解除在具体适用时, 多为一方当事人对合同约定的违反, 结果造成如合同目的不能实现等严重后果;约定解除不同, 约定解除在适用时不一定以违约作为条件。因此可以把约定解除看作法定解除的一种补充, 假使约定的解除条件无法涵盖全部解除条件的情况, 在未涵盖的领域内, 可以适用法定解除。[1]
我国在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除权的当事人要解除合同, 只需通知对方自己要解除的意思。对方如对解除的效力有异议, 可请求法院或者仲裁机构来确认。在约定解除和法定解除的情形下, 惯用通知解除作为合同解除的标准。
四、解除后发生的效力
依据合同法九十七条规定, 适用到房屋租赁合同上, 合同解除后当事人的权利义务发生如下变化: (1) 承租人对租赁房屋的返还。合同解除后承租人应当恢复原状, 负有把租赁物返还给出租人的义务。 (2) 承租人欠付租金的支付义务。 (3) 承租人对因使用原因造成的房屋损害进行修缮的义务。 (4) 损害赔偿责任。 (5) 未履行的部分终止履行。[2]
返还租赁房屋时, 返还的房屋除了应符合约定的状况, 房屋内的附属物品也应返还。如果没有经出租人的同意, 承租人对租赁房屋
进行了装修或增设了他物, 增设物和装修费用问题如何解决?A公司诉B公司租赁合同添附物案的审判结果可以作为参考。在此案中, 两家公司租赁合同的解除是A公司一方违约导致的。A公司的装修得到出租方B公司的同意继而作了改善, 因此出租方不得以“未经其同意增设他物”为由提起诉讼。该添附出于使用价值和经济价值的考虑, 不宜拆除, 故归B公司所有。如果因承租人的改善、增设行为, 出租人受有利益的, 为了实现交易公平, 平衡利益, B公司作为受益人, 应当适当补偿A公司。
五、总结
实践中, 对于解除权的主体规定较为模糊, 在不定期租赁合同中赋予当事人任意解除合同的权利等等规定, 致使承租人的住房利益无法得以保障。因此, 解除权的主体不应只限于守约方一方, 违约方在特殊事由下理应平等享有解除权;对于不定期的房屋租赁合同而言, 出租房也不得滥用合同解除权, 应本着诚实信用原则, 考虑承租方的利益, 履行提前告知义务, 从而实现交易安全, 实现资源的优化、合理配置, 达到租赁物的效益最大化。
摘要：租赁合同一旦有效成立, 即具有法律约束力;租赁双方都应严格遵守, 不得擅自变更合同内容, 违约一方须承担法律责任。但客观状况约束着履约者的履约行为, 若情况使然, 合同无法继续进行, 为保护自身利益, 解除合同成为必然选择。租赁合同的解除权由谁行使、如何行使、行使条件如何, 解除后的法律效力如何是本文所探讨的问题。考虑到当事人意思自治原则、合同交易安全的维护以及社会资源的优化配置, 租赁合同解除权的价值不可小觑。
关键词：房屋租赁,合同解除,任意解除权
参考文献
[1]崔建远, 吴光荣.我国合同法上解除权的行使规则[J].法律适用, 2009 (11) :14-18.
您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？
青岛 赵华闻
赵华闻：
您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。
对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。
现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。
商品房逾期交付 开发商可以免责吗
律师：
您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？
济南 吕婷婷
吕婷婷：
您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。
开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。
婚内夫妻间借款 离婚后还需要偿还吗
律师：
您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？
烟台 刘刚
刘刚：
您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。
以父母的名义购买房改房
离婚时能作为夫妻共同财产分割吗
律师：
您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？
平阴 张伟
张伟：
您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所 刘洪涛律师提供）
合同编号：
签订地点：
出租方（以下简称“甲方”）：
地址： 电话：
承租方（以下简称“乙方”）：
地址： 电话：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜协商一致，订立本合同。
第一条
租赁房屋及其附件的名称、数量、质量、用途及现状
1.乙方通过甲方组织的公开招租活动获得标的房屋使用权。房屋位臵为，建筑面积约平方米，结构，租赁房屋用途为经营。乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担。
2.甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前
对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。
第二条 租赁期限
租赁期限暂定 年，甲方自 年 月 日起将出租房屋交付乙方使用，至 年 月 日收回。
第三条 租金和租金的支付
1.出租房屋年租金人民币
元（大写：）。
2.租金每年支付一次，先付租金后使用。租金全部交入甲方指定账户（开户行：
，单位：，账号：）。款到甲方账户后甲方应向乙方提供有效收款凭证。
第四条 履约保证金
乙方须在签订合同时，向甲方一次性交纳履约保证金人民 币 元（大写： 元）。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。
第五条 租赁房屋交付和收回
1.甲方将房屋按现状交付给乙方，经双方交验签字盖章后视为交付完成。
2.租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起 3日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的，甲方有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担。乙方对房屋的
装修装饰无偿归甲方所有。
3.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态，不得故意破坏，不得留存物品或影响房屋的正常使用。
第六条
租赁期间费用承担
1.租赁期间，房屋和土地的房产税、土地使用税由甲方依法交纳。
2.租赁期间，租赁房屋发生的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费以及房屋、附属物、相关设施设备的日常维修费等所有费用，均由乙方承担，并直接向有关管理单位交付。
第七条 房屋及附属设施的维护
1.甲方应保障该房屋及附属设施主体结构交付时处于安全适用状态，房屋主体结构由甲方负责维修，其他由乙方负责维修并承担全部维修费用。属于甲方维修范围的，甲方应在接到乙方书面通知后十日内组织维修；属于乙方维修范围的，乙方也应在发现后十日内组织维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方阻拦甲方维修的，视为乙方违约，甲方有权解除合同；房屋及附属设施设备使用过程中的日常维护、安全管理由乙方负责，因之产生的费用由乙方承担。
2.乙方如对房屋进行室内外装修，须事先征得甲方的书面同意后，方可施工。此施工如需向政府相关部门报批，可以以甲方的名义申报，但报批、验收工作及费用由乙方承担，甲方应积极予以协助。对于乙方装修、装饰、改善和增设的他物，甲方不承
担维修义务。
3.乙方应合理使用并爱护房屋及附属设备，因乙方原因造成毁损灭失或发生故障的，由乙方负责修理、更换或按市场价赔偿，具体方式由甲方决定；乙方拒绝的，甲方有权自行维修或购臵新物，费用由乙方承担。
第八条 房屋的转租
乙方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋。第九条 合同解除
（一）有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：
1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的； 2.该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的； 3.因自然原因导致该房屋毁损、灭失，或者被鉴定为危险房屋的。
因上述原因而解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补。若因前款第1、2项解除合同，根据政策规定如对该房屋装修、装饰给予甲方拆迁补偿的由乙方享有。
（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同： 1.未按约定时间交付房屋，经乙方催告后20日内仍未交付的； 2.交付的房屋危及人身安全的。
（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：
1.未按约定期限支付租金达20日的；
2.未经甲方书面同意擅自改变该房屋用途的；
3.擅自装修、装饰、拆改变动房屋或改变其主体结构的； 4.转租、分租、出借、转让该房屋或以其他方式将该房屋让与他人使用的；
5.利用该房屋存放危险物品或有违法、违规行为的； 6.逾期20日未支付按本合同约定应当由其承担的费用的； 因上述情形解除租赁合同，乙方在租赁房屋内添臵的装修装饰资产无偿归属甲方所有。乙方有上述情形之一的，自甲方终止合同的通知到达乙方时，本合同立即终止。
第十条 合同期满
合同到期前，乙方若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋拍租竞标，在同等条件下享有优先承租权；若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方房屋。
第十一条 违约责任
1.甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按年租金的5‰向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金的 ‰向甲方支付违约金。
2.乙方有本合同第九条第三款第2、3、4、5项约定情形之一的，除甲方有权解除合同外，还应向甲方支付 个月租金作为违约金；若对方遭受的损失数额超过违约金数额的，还应赔偿该超过部分。
3.乙方有本合同第九条第三款第6项约定情形的，除甲方有
权解除合同外，乙方还应补交齐所有的费用、滞纳金、罚款等款项，否则，甲方有权从履约保证金扣除；给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。
4.租赁期内，甲方需提前收回出租房屋的，应提前 日通知乙方，退还剩余租赁期对应的租金，并向乙方支付 个月租金作为违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前 日通知甲方，且应向甲方支付 个月租金作为违约金。
5.乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按年租金的5‰向甲方支付违约金。
6.乙方未按约定支付违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。
7.本条约定不影响违约方按照本合同其他条款应履行的义务与应承担的责任。
第十二条 争议解决方式
因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决；协商或调解不能解决的，依法向金寨县人民法院起诉。
第十三条 其他约定事项
1.租赁期内，乙方对承租房屋进行装修、改造，应以不影响房屋主体结构安全为准，装修施工前，乙方必须向甲方提交详细的设计方案及图纸，并须经甲方书面同意后方可施工。
2.租赁期内及乙方逾期返还期间，租赁房屋及附属设施设备范围内的消防、防盗等工作由乙方负责，若发生消防事故、失窃
等致甲方或任何第三方人身、财产损害的，一切责任由乙方承担。
3.本合同未尽事宜，经双方共同协商签订补充协议，补充协议内容与本合同不一致的，以本合同为准。本合同和补充协议中未规定的事项，遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
4.本合同经双方负责人或授权代表签字、盖章后生效。甲、乙双方自觉接受财政部门的监督管理。
5.本合同一式叁份，甲方壹份，乙方壹份，省产权交易中心金寨分中心备案壹份，均具有合同法律效力。
出租方（章）： 承租方（章）：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
联系电话： 联系电话：
合同编号： 出租方(甲方)：南宁邕州饭店 承租方(乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，就乙方承租甲方所拥有的财产（租赁物）事宜，订立本合同。本合同结合甲、乙双方的实际情况，在双方协商一致的情况下制定，是双方真实意思的表达。
一、租赁物位置、面积及设施等情况
1－1 甲方出租给乙方的租赁物的主要情况如下： 座 落：南宁市兴宁区民主路 18号 建筑面积： 0平方米。
1-2 甲方将房屋按现状出租给乙方，该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。
二、租赁用途
2－1 乙方向甲方承诺,租赁该租赁物作为乙方xxx 使用，乙方保证遵守国家和本市有关租赁物使用规定和邕州饭店物业部的管理。
2－2 乙方保证在租赁期内，若未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。
三、交付日期和租赁期限
3－1 甲、乙双方约定，甲方于２０xx年xx月x日前向乙方交付该租赁物。租赁物的租赁期自２０xx年x月x日起至２０xx年xx月xx日止。
3－2 租赁期满，甲方有权收回该租赁物，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该租赁物的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。
四、租金支付方式
4－1 甲、乙双方约定，该租赁物租金按以下第 种方式计算：
（1）该房屋租金第一年为 元/月，合计 元/年，此后从第二年开始每年的租金均在上一年租金的基础上逐年递增10%（即第二年的租金为 元/月，第三年租金为 元/月）。甲方收款后应向乙方提供有效的收款凭证。
（2）该房屋租金为 元/月，年租金合计为 元，甲方收款后应向乙方提供有效的收款凭证。
4-2 租金的支付期限：以现金方式支付，先付租金后使用。其中，第一期租金共计人民xxxx元，应在合同签订当日支付给甲方；此后各期租金按季度交纳，每个自然季度末的一周内为下一季度租金的交纳日。
五、保证金和其他费用
5－1 甲、乙双方约定，合同签订后 日内，乙方应向甲方交纳租赁保证金人民币xxxx元，保证金不能抵租金。租赁关系终止时，乙方按合同约定履行完毕后7个工作日内退还乙方（不计息），如乙方有违约现象发生，甲方有权没收保证金。
5-2 乙方应将租金和租赁保证金支付至甲方以下银行账户： 户名：南宁邕州饭店
开户银行：建行南宁新民路支行 开户帐号：4505 0160 4258 0000 0118 5－3 租赁期间，使用该租赁物所发生的水、电、卫生、通讯、有线电视、供冷供暖、物业费用等均由乙方承担，具体收费标准为；水、电价格按当时使用度数及损耗定价。
乙方应在下月5日前向甲方支付上月应交费用。
5-4 租赁合同存续期间发生的其他公益性费用、租赁物和设备日常维修费用均由乙方承担。其中，租赁物日常维修费用指租赁物日常发生的小的损坏所产生的维修费用，包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于租赁房屋的配套设施的轻度损坏；如租赁物非因乙方原因出现足以影响租赁物正常使用的严重损坏的（如墙体裂缝、基础下沉、租赁物漏雨渗水等），维修费用由甲方承担。
六、租赁物使用要求和维修责任 －1 租赁期间，乙方发现该租赁物墙体裂缝、基础下沉、租赁物漏雨渗水时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后应尽快进行维修，费用由甲方承担。另外，属于甲方维修范围需要进行大修时，若因维修工作对乙方的营业造成较大和较长时间的影响，甚至导致乙方完全无法营业，甲方同意在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金，具体减免比例由双方根据影响时间和影响程度协商确定。市政工程、道路和设施维修或公共部分维修所造成的影响不属于此范围，但双方同意根据实际情况通过协商的方式妥善解决。
6－2 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该租赁物及其附属设施。因乙方使用不当，造成该租赁物及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修并承担维修费用。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
6－3 租赁期间，甲方保证该租赁物及其附属设施处于正常的可使用状态。甲方对该租赁物进行检查、养护，应提前2日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该租赁物的影响。
6－4 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须报有关部门审批的，则应由甲方委托乙方报有关部门批准后方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责。乙方不得擅自改变房屋的外墙及主体结构，否则甲方有权要求乙方无条件恢复原状。
6-5 乙方保证按本合同规定合法使用该租赁物，不擅自改变使用性质。6-6 乙方保证不在该租赁物内存放危险性、放射性、腐蚀性物品，否则，如该租赁物及附属设施因此受损，乙方应承担全部责任。
6-7 乙方不得占用租赁房屋外的公共区域内堆放垃圾及其他物品，不得搭建违章建筑，应注意维护公共区域的卫生及正常秩序，否则甲方有权要求乙方整改，如乙方在限期内未整改的，甲方可委托工作人员清除，由此产生的费用由乙方承担。
七、租赁物返还时的状态
7－1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日内或合同提前解除后三日内返还该租赁物，未经甲方同意逾期返还租赁物的，每逾期一日，乙方应按合同所约定的租金标准的1.5倍向甲方支付该租赁物占用费。
7－2 乙方返还该租赁物时应当保持房屋及设施、设备的完好状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。7－3 属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，无偿归甲方所有,以免破坏室内的装修状况。
7-4乙方不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权处置，甲方处置乙方留存物品所支出的费用由乙方承担。
八、转租、转让和交换
8－1乙方在租赁期内，未经甲方同意，不可将该租赁物部分或全部转租给他人。8－２ 在租赁期内，乙方将该租赁物与他人承租的租赁物进行交换，必须事先征得甲方书面同意。交换后，交换双方均应与甲方签订租赁主体变更合同。
九、合同变更、解除与终止
9－1 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：
(1)该租赁物占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(2)该租赁物因社会公共利益被依法征用的；
(3)该租赁物因城市建设需要被依法列入租赁物拆迁许可范围的；(4)该租赁物毁损、灭失或者被鉴定为危险租赁物的；
(5)该租赁物因甲方有重大建设改造项目需要拆迁的，甲方应提前1个月书面通知乙方。
9-2 甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：
（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响使用的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。
9-3 房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：
（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；
（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未按约定交纳应由乙方交纳的租金以外各项费用超过7日的；（7）拖欠房租累积超过7日的。
十、违约责任
10－１ 甲方的违约责任：
（1）甲方因不能提供本合同约定的房屋或违反本合同约定提前收回房屋，导致合同解除的，应向乙方支付两个月的租金做为赔偿。
（2）由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
10－２ 乙方的违约责任：
（1）在租赁期内，乙方如逾期支付租金（但未达到合同约定的甲方有权解除合同的条件，或者虽达到合同约定的解除条件但甲方选择继续履行合同的），每逾期一日，则乙方须按日租金的5%向甲方支付违约金。
（2）租赁期间，乙方有本合同第九条第9-3款约定的违约行为之一，且甲方要求解除合同的，乙方交还房屋并交清所欠租金及其他费用后，还应按月租金的2倍向甲方支付违约金，若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，同时甲方有权没收乙方的租赁保证金。
（3）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的其他费用的（但未达到合同约定的甲方有权解除合同的条件，或者虽达到合同约定的解除条件但甲方选择继续履行合同的），每逾期一天，乙方应按拖欠上述费用总额的3%支付甲方违约金。
（4）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方结清租赁期间已发生的费用后，还应按月租金的2倍向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方的租赁保证金。
（5）乙方逾期交纳水、电费用超过7日以上的，甲方有权切断水源、电源，由此造成的损失由乙方自行承担。
十一、其他条款 11－1 租赁期间，甲方如需抵押该租赁物，应当书面告知乙方，并且处分该租赁物须按照国家的有关规定办理。
11－2 乙方超过用电量时须报增容计划给甲方批准，不报计划给甲方批准的，甲方有权切断电源，造成事故及损失由乙方承担。超过甲方规定的用电、用水量所发生的增容量及其他费用（用电每ＫＶ按７２０元计，用水增容按国家规定计）由乙方自行负责。
11－3乙方保证按照国家的有关规定合法经营，保证不在本租赁物内从事任何违反国家法令、法规的事情；乙方使用租赁物应符合消防安全条例；若乙方因违反国家法律、法规而受到政府部门的处罚，乙方承担全部责任，并承担全部损失。
11－4 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
11－5 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
11－6 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，并签定补充协议，补充协议与本合同同等法律效力；协商解决不成的，任何一方均有权向租赁物所在地的人民法院提起诉讼。
11－7 本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字盖章之日起生效。
出租方(甲方)：南宁邕州饭店
承租方(乙方)： 法定代表人：
法定代表人： 地址：
地址： 电话：0771-2101358
电话： 委托代理人：
委托代理人：
甲方（出租方）___________身份证 电话
乙方（承租方）身份证 电话
为保护签约双方的合法权利，双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方租用甲方房屋一事，达成如下协议。
一、租赁物位置及用途。
郑州市 用途为 ,除双方另有约定除外，乙方不得擅自改变用途。
二、租赁物基本情况
租用面积约为，包括公摊。双方已经共同查验确认无误。
三、租用年限
租用期为 年，自 年 月 日起，至 年 月 日止。
四、租金标准及支付方式
1、第一年租金人民币 元(大写）。
2、付款方式。
乙方 支付一次房租，金额为 元（大写）。
递增方式，在原租金基础上递增
.3、乙方需先付房租后用房，第一次租金应当在合同签订当日支付，以后每次提前一个月向甲方付清下一个计算租金周期的房租。
五、担保条款
担保人为乙方履行本合同提供连带责任担保。担保责任范围包括但不限于房租、水电费用、物管费用、房屋租赁税、甲方实现债权的律师费等费用等。
六、履约保证金
乙方在交纳首期租金的同时，向甲方交付 元（大写），履约保证金，用于抵扣甲方扣除乙方无故退租所拖欠的房租、水、电费及其他给甲方带来的损失费用。如无可抵扣事由，合同终止，乙方结清费用并将租赁物返还甲方，经甲方确认无误后，由甲方将保证金退还乙方。
七、其他费用的约定。
1、水费、电费、物业费、税金等一切税、费由乙方交纳。
2、如乙方违约欠付税、费，由甲方承担了垫付责任或给甲方造成损失，则甲方有权向乙方追偿，乙方并应当向甲方支付为实现债权而支出的包括律师费在内的一切费用。
3、乙方转让房屋前，需经甲方书面同意，乙方并应结清房租、水电费、物管费、税金等一切税、费，并向甲方支付不低于转让费总额25%的管理费。
4、本合同约定租金为税后租金。乙方如需甲方提供发票，另行支付税金。
八、维修养护责任。
1、租赁期间，房屋自用部分（内墙面 天花板 门窗 门头 灯座 插销等）的维修责任由乙方承担。
2、因乙方管理使用不善造成房屋及其附属设备的损失和维修费用由乙方承担并负责赔偿损失。
九、甲方权责。
1、租赁物现有水、电设施按现状交付，如改动水电线路或流量负荷，双方另协调解决。
2、如乙方逾期支付租金超过15天，甲方有权解除合同收回房屋。
十、乙方权责。
1、乙方应依法经营，不得改变租赁物用途，否则甲方有权解除合同收回房屋，因乙方改变租赁物用途或给甲方造成的损失由乙方承担。
2、未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构，因此造成房屋或设施损坏，乙方应负责恢复原状并予以赔偿。
3、遵守物业管理有关规定，履行物业服务合同，缴付物业费、水电费。
4、未经甲方书面同意不得转租、转让、对外承包或联营，不得抵押，否则，甲方有权解除合同收回房屋。
5、乙方已经充分了解租赁物的现状，对租赁物的规划许可、产权登记、消防手续等现状均予以理解，保证不以此作为抗辩或拒绝履行本合同上义务的理由。
十一、违约责任。
1、如因甲方原因解除合同，应返还乙方未实际履行期间的租金，并向乙方赔偿相当于 个月租金的损失。如因乙方原因解除合同，履约保证金不予退还，乙方应另向甲方赔偿相当于 个月租金的损失。
2、乙方如逾期支付租金，甲方有权采取包括停水停电等催收措施，乙方并应以欠交租金额为基数，按日万分之五支付违约金。逾期支付超过15天，甲方有权解除合同收回房屋。
3、合同解除后，乙方应于2日内腾空租赁物并向甲方返还租赁物，逾期租赁物内的所有物品、设施视为乙方废弃物，甲方可自行处理。
十二、乙方续租
合同期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权，双方另行签订书面合同。若乙方不再续租，须提前通知甲方。合同终止后，租赁物内不可移动的装修无偿归甲方所有，乙方无权进行破坏性拆除。
十三、消防安全。
乙方的装修、开业所需消防手续由乙方自行办理，相应的责任由乙方自行承担。乙方应按国家有关消防规定，装备消防设备设施，并对员工进行消防安全、逃生技能的培训，经营期间出现事故和损失，均由乙方承担责任。
十四、其他事宜。
1、如因水灾、火灾、地震、拆迁等因素致使合同不能继续履行，双方均可解除合同，互不承担违约责任，2、本合同自双方签字或盖章之日起生效，甲乙双方各持一份，未尽事宜，双方另行协商或签订补充协议。
备注：
甲 方 身份证 电 话
乙 方 身份证 电 话
乙方的担保人 身份证 电 话
首先, 对身为银行工作人员的曹毅也对金融相关法律研究的必较透彻, 而表示敬佩。同时, 对“租赁司法解释对银行业的影响”中的观点:“今后对于出租人出卖租赁房屋提前通知承租人的‘合理期限’, 应当认定为15日”持反对意见。其理由如下, 原作者在“租赁司法解释对银行业的影响”中, 提出上述观点的依据为:“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释” (以下简称“租赁合同司法解释”) 第二十四条第三项 (而非原文所称“ (三) 款”) 规定的“出租人履行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购买的”承租人丧失优先购买房屋权。应当明确此15日即为法律上所称的“除斥期间”, 而非法律上所规定的出租人将出卖房屋的事实通知承租人的“告知期限”。笔者纵观现行法律, 还未有明确规定通知义务的“合理期限”究竟是多长时间, 也推断不出具体的时间来。原先, 唯一出现有3个月通知期限的司法解释, 即1988年4月2日法 (办) 发【1988】6号“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条规定:“出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人, 承租人在同等条件下, 享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的, 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该解释规定的3个月通知期限, 实践中包括司法机关在内的绝大多数人都普遍感到时限太长, 不利于买卖交易的进行, 进而影响发挥物的效用。故在1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》, 未再明确规定3个月期限, 而是在该法第二百三十条规定了:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”为了与国家法律规定相一致, 最高人民法院于2008年12月8日在《关于废止2007年底以前发布的司法解释 (第七批) 的决定》中, 将上文所提“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条给废止了。所以说, 原作者混淆了出租人履行通知的“合理期限”与承租人享有优先购买权的15日的“除斥期间”, 若不予及时纠正, 很易误导读者。
另外, 笔者认为, 原“租赁司法解释对银行业务影响”一文的另一观点:“抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时, 属于出租人出卖房屋的方式, 按法律及《司法解释》的规定, 承租人有以同等条件优先购买抵押的租赁房屋的权利, 而这种权利的行使不会影响抵押权人实现债权, 而不论抵押权的设立是在租赁合同成立之前或之后”也值得怀疑。笔者的观点是:抵押权与承租人的优先购买权发生冲突时, 应当区分抵押权是成立在租赁合同成立之前还是之后二种情况。若租赁合同在抵押权设定之前的, 原“租赁司法解释对银行业的影响”一文的观点是正确的;但若是抵押权成立之后, 原作者的观点就站不住脚, 因为抵押人将房屋抵押后又将房屋出租的, 则出租人与承租人的“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”, 法律依据为《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定。同时, 《租赁合同司法解释》第二十条第一项规定的除外情形:“房屋在出租前已设立抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的, 人民法院不予支持。既然先抵押后出租, 租赁关系都不得对抗已登记的抵押权, 且物权变动后承租人也无权请求受让人继续履行原租赁合同, 那么, 后设立的租赁关系的承租人也就不能享有优先购买权。所以说, 在此种情况下, 抵押权人与抵押人协商以抵押物抵债时, 抵押权人有法定的优先权, 而负有抵押负担的承租人则不享有优先购买权。
至于《租赁合同司法解释》第二十二条规定的“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务, 应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的, 人民法院应予支持。”虽然该条未指出租赁关系与抵押权的设立谁在先, 但结合《租赁合同司法解释》第二十条第 (一) 项和《物权法》第一百九十条之规定, 该条规定使用的前提条件理应为先设定租赁而后设定抵押。同样, 对于《租赁合同司法解释》第二十三条所规定的“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋, 应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的, 人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”, 笔者认为其前提条件亦应为存在依法成立的无任何负担的租赁关系, 而不包括事前负担有抵押权的“租赁关系”。因为, 从上边所分析“租赁合同司法解释”第二十条第一项的规定来看, 在抵押权设立在先时, 后设立的租赁关系便不能对抗已设立的抵押权, 即租赁合同都理应解除而对受让人无效, 那么派生的优先购买权当然也随之无效而无法行使。
附带需要提及的是, 作为银行等金融机构面对租赁设定在先而抵押权设立在后时, 如何生法变被动为主动, 即让自己抵押权的行使不受租赁关系的影响呢?笔者作为常年担任南阳市农村信用联社的法律顾问, 一向建议金融机构在办理此类房屋抵押贷款时, 应当结合《中华人民共和国合同法》的规定去寻找答案。也就是使得新签的房屋抵押合同附加一定条件, 若承租人申请用已出租房屋抵押贷款时, 必须让出租人与承租人协商一致同意, 在抵押合同到期时, 承租人放弃剩余租赁权及其优先购买权, 于是抵押权人就享有无负担的抵押受偿权了。否则, 银行等金融机构就不同意发放贷款或让担保人 (债务人或第三人) 另找担保物后再贷。
以上为笔者的个人见解, 如有不妥, 敬请爱好金融法律的朋友们再次指正!百家争鸣, 相互提高!
摘要：作者对《中国律师》发表的曹毅所写的《浅析房屋租赁合同纠纷司法解释对银行业务的影响》一文提出了自己的一些见解。
原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)
被告：宜昌HX航运有限公司
2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。
“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。
三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。
判决后，双方当事人均不服提起上诉。
2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。
判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。
因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。
三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。
被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。
裁判
上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。
评析
一、船舶实际交付的判定标准
本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。
根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。
二、光船租赁合同的法定解除
合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。
对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。
1、承租人的法定解除事由
根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。
不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。
2、出租人的法定解除事由
(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的
《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。
这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。
(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同 《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。
