土地储备促进节约集约用地的几点思考

土地储备促进节约集约用地的几点思考（共5篇）

土地储备促进节约集约用地的几点思考 篇1

南通市土地储备中心

顾旭雯

土地是经济社会发展的重要物质基础，不可或缺的重要资源。随着工业化、城镇化进程的加快，建设用地刚性需求持续上升，土地供需矛盾日益凸显。因粗放用地造成的矛盾和问题，已经成为影响我国经济社会持续平稳运行的现实问题。当前节约集约利用土地已成为发展循环经济和建设节约型社会的重要内容之一。土地储备作为政府实现土地市场宏观调控，促进土地资源合理利用的有力工具，应充分发挥其在促进节约集约用地方面的作用。

一、当前土地储备在促进节约集约中发挥的作用

土地储备的发展，从1996年第一家土地储备机构的成立至今已有16年；从2001年国发15号文件的“试行收购储备制度”至今已有11年；从2007年《土地储备管理办法》出台至今已有5年。经过长时间的摸索实践，土地储备制度日趋完善，其在盘活城市存量土地，保障城市建设用地需求，促进节约集约用地等方面发挥着重要作用。

（一）优储闲置空闲土地，促进节约集约用地

2007年发布的《土地储备管理办法》是以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目标制定的，办法特别指出要求优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。通过旧城改造、企业退二进三等土地收储，实现在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合，大大改善了人文居住环境，有力推动了国有企业改革改制和结构调整，促进了土地资源的节约集约利用。

（二）明晰土地权属界址，避免新增闲置土地

土地储备机构是执行经营性用地招拍挂出让制度的重要载体，通过完成土地报批、征收、整理、配套等达到权属清晰、场地平整、配套到位的净地标准。制定地块出让前期工作进展时间表，明确各节点时限，有助于缩短整理周期，防止由于拆迁、产权纠纷、界址不清、基础设施配套不到位等原因而出现新的闲置土地的问题。净地出让将倒逼开发商加快开发节奏，避免土地闲置或开发不充分，有助于形成对房地产市场的有效供应。

（三）统筹城乡建设用地，实现资源有效聚集

为化解城镇建设用地供应短缺问题，统筹城乡协调发展，国家大力推进实施城乡建设用地增减挂钩制度。江苏全省范围内启动的“万顷良田建设工程”是对该项制度的深化和创新。土地储备机构以保护资源、保障发展为出发点，参与推进城乡建设用地增减挂钩制度的实施，通过土地开发整理，建设用地空间整合，优化用地结构，节约集约用地，实现了农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显的目标。

（四）参与价格杠杆调节，保障土地高效利用

自土地有偿使用制度实施以来，土地储备制度作为土地招拍挂出让制度的重要前提，通过价格杠杆协调各类经营性主体的用地需求，使土地价格真实反映土地市场供求和土地价值，提高了房地产开发企业的拿地成本，倒逼企业占用尽可能少的土地获得尽可能大的经济效益，促进经济发展方式的转变，实现土地资源的高效利用。

（五）加大储备融资力度，保证前期开发资金

土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支，为净地储备奠定了基础，是土地储备事业发展的命脉。有力的资金保障，高效的资金运作，可控的资金风险，有助于缩短储备土地开发周期，为顺利开展闲置、空闲和低效利用等

土地的收储提供了有力保障。

二、土地储备促进节约集约用地的几点思考

尽管土地储备制度在促进节约集约用地方面已经起到了一定的助力作用，但仍有突破的空间，还存在着土地储备规划的引导作用不强等问题。为进一步挖掘土地储备潜力，促进节约集约用地，现提出以下几点建议：

（一）科学编制土地储备规划等规划计划

应从节约集约利用的视角出发，严格控制建设用地总规模，严格保护耕地资源，科学编制土地储备中长期规划及相应的普通商品房用地专项规划、拆迁安置房用地专项规划、城中村改造规划、危旧房改造规划等子规划，合理确定各类用地的规划储备量。土地储备规划及相应的子规划应实现与土地利用总体规划、城市总体规划的高度衔接匹配，兼顾土地储备、房地产开发周期，结合现有存量和可新增土地面积，明确不同发展阶段对住房的保障水平和保障措施，对房地产用地需求进行提前预测。科学编制土地储备规划有助于提高土地收储和出让计划的针对性，可以对收储、整理、储备、出让四个环节进行合理的控制，有效统筹各阶段工作，缩短土地储备周期，形成“规划控制一批，超前研究一批，净地储备一批，推进出让一批”的土地储备新格局。

（二）及时公开土地储备规划等规划计划

应加强土地储备规划、城建规划等信息的公开，运用规划理性预期引导的开发模式经营城市，激发、引导市场力量进行先期的相关投入，尽快形成与规划目标相一致的外围环境，以便在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图，实现区域土地的节约集约利用。近期，很多城市相继出现土地流拍流挂现象。流拍流挂不仅直接影响土地的有序供应，还引发社会对土地招拍挂出让制度的一些争论。对此，可以参照香

港的“勾地制度”，在公布土地储备规划等相关规划计划后，意向人可以提出用地申请并承诺愿意支付的土地价格，承诺价不低于评估价的，应当及时以招标、拍卖、挂牌方式出让该宗地，意向人应当参加该宗地的竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。

（三）激发库存储备土地活力

应提升土地储备集约化、精细化水平，对库存批而未供土地进行摸排清理，建立批而未供土地信息库，在深入剖析批而未供原因的基础上结合实际情况采取推进拆迁，加大周边配套建设，加大招商推介力度等方式分类处理，防止盲目草率供地，避免造成新的闲置浪费和低效利用。此外，还应制定库存土地临时利用计划，对尚未列入出让计划的库存地块（尤其是中心城区土地）结合实际情况采取出租、临时利用等方式充分使用；应及时梳理出让剩余地块并建立零星地块数据库，采取整合出让或临时利用等方式进行处置。对库存地块的充分利用，不但能激发存量土地活力，扩充土地储备资金，也可以提升城市形象。

（四）探讨工业用地储备机制

长期实行的较为便宜的工业用地定价机制助长了企业宽打宽用意识，造成部分工业土地占多用少甚至闲置的现象。应注重探讨工业用地储备机制，从节约集约用地的角度拟定工业用地收储、出让计划，控制出让规模。实行工业用地差别定价机制，除新兴产业外其他工业用地底价均由地价评估机构按基准地价标准评估确定，充分利用价格杠杆促产业用地结构调整。此外，还可以通过扩大招商引资项目，提高工业用地准入门槛，严格按标准审查建设用地，保障标准厂房建设，积极引导开发地上地下空间等多种方式提高工业用地的利用效率。

（五）建立存量土地信息系统

应强化建设用地批后监管，全面摸排存量土地利用现状，建立存量土地信息系统，积极开展闲置空闲土地清理处置。针对过去项目门槛低、投入小、土地利用方式粗放的客观实际，对各类闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地逐宗登记造册，运用法律、行政和经济手段采取征收、收购、收回、置换等方式盘活利用，将城市建设用地集中进行统一储备、统一开发和统一供应，以增加房地产用地的供应，提高土地利用效率，促进存量土地资源的节约集约利用。

（六）探索空闲房屋回购制度

近年来，国家加大对房地产行业的宏观调控，调控政策效应持续释放，从“量跌价升”到“量跌价跌”，房地产市场持续低迷，开发企业房屋库存陡增、销售困难，房屋空闲现象严重，间接反映了土地的利用不充分。针对这种情况，可以探索通过土地储备平台从房地产开发企业回购部分空闲房屋以增加保障性住房供应的制度，这既能减少房屋空闲，节约用地，又能确保保障性住房质量，同时支持房地产企业的发展，有利于促进房地产开发企业从逐利高端房产向中小房型开发转变。

土地储备促进节约集约用地的几点思考 篇2

一、努力提高全社会对土地节约集约利用重要性的认识，形成集约节约用地的良好氛围 深入开展土地基本国情和国策教育，加强土地管理法规和政策宣传，提高全社会对土地节约集约利用在全面建设小康社会，实施可持续发展战略，保护生态环境中重要作用的认识，增强社会公众参与和监督意识，促进土地利用方式的转变，为推行土地集约利用奠定坚实的思想基础和良好的舆论氛围。各地应结合实际情况，研究制定有关加强土地管理，提高土地集约节约利用的各项措施，在政策和资金上予以鼓励和支持，引导企业提高土地利用水平。推进土地集约节约利用是一项政策性强、涉及范围广的工作，是一项复杂的系统工程。各级政府必须负责本地区土地集约节约利用工作，要组织专门机构进行指导，建立协调机制，各有关部门要各负其责，明确分工和责任，密切配合，形成合力，真正把节约集约用地落到实处。科学规划是节约集约用地的基本前提，也是发挥土地资源最大效益的有效手段。必须严格土地利用年度计划管理、强化土地规划管理、严格土地审批，引导科学合理用地。

二、进一步完善促进土地节约集约利用的法规政策，严查各种违法用地

抓紧制定促进土地资源节约集约利用的法律法规和政策，重点研究促进城镇建设节约集约利用土地的有关措施，以及交通基础设施建设节约集约利用土地的办法。加大执法监察力度，对违法国家规定违法乱占滥用土地的违法行为进行严肃查处。积极组织开展清理闲置土地专项行动，加大对闲置、空闲和不按合同约定使用土地行为的处罚力度，针对不同情况采取停止办理用地手续、停止供地、停发土地证、高额罚款、收回土地等措施。对闲置、空闲和低效用地较大的地区，相应调整土地利用年度计划，扣减农地转用指标，暂缓办理土地审批，避免土地的再次闲置与浪费。

三、抓紧完善和严格执行节约集约用地标准，提高用地准入门槛，是提高土地利用效率最直接的手段

我国正处在城市化和工业化快速发展时期，改革开放以来的招商引资也一直以工业投资项目为重点，工业化程度提高很快，正在逐步成为“世界工厂”，工业用地在各类新增建设用中所占比例很大，因此工业企业节约集约用地的潜力也非常巨大。近年来国家在工业项目用地的投资强度和建筑用地比例、容积率等方面都制定了严格的标准，工业用地利用效率得到明显提高，各地应在此基础上结合自身发展水平和经济发展目标，详细制定各项建设用地标准，并以此作为建设用地项目审批的依据，对于没有达到标准的项目不予审批或者核减用地规模。对过去很多已经建成的工业项目普遍存在多占少用，用地粗放，建设容积率和规模不达标的情况，也应深入研究，采取有效措施，通过经济和法律手段，鼓励其提高土地利用率，确实难以达标的要督促其让出多余用地。同时，对经济发展较快的地区还要大力促进集约用地措施从单一的投资强度控制转到既看投资强度，又看产出效益相结合的多目标控制体系的逐步完善。

四、建立建设用地集约利用考核制度，从制度上保证土地集约利用工作的开展

当前对推进集约用地政策虽然明确，但缺乏具体的激励机制和考核措施。要像保护耕地一样，建立集约用地评价考核制度，对集约用地实行量化的评价考核，将集约用地目标任务纳入年度重大工作目标考核内容和领导干部任期目标考核内容,明确目标，明确责任，严格考核，把考核结果与建设用地指标和农地转用、征收相挂钩，从机制上促使地方政府加大节约集约用地工作的力度。建立集约用地考核制度，将土地集约利用评价与城市建设用地规模、土地利用年度计划安排结合起来。对土地利用集约度较高的地区，适当增加和优先安排下一年度土地利用计划，优先办理农用地转用、土地征收审批手续。土地利用集约度不高、未达到考核标准的地区，不得扩大现有建设用地规模，暂停办理该地区新的农用地转用、土地征收审批手续，从机制上促使地方政府采取措施提高现有建设用地利用率。

五、继续大力推进土地市场化进程，优化配置土地资源

自国家实行土地使用制度改革，大力推行土地有偿使用制度以来，通过完善土地市场，经营性土地已全部实行市场化的招拍挂方式出让，工业用地也开始全部走向市场化，逐步形成促使用地者集约节约利用土地的外部约束机制，对提高城市土地集约利用程度起到显著作用。实践证明，运用市场机制配置资源是优化资源利用结构、发挥最大效益的最有效的手段。应当在更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用，进一步规范和完善土地市场，严格控制无偿使用土地的范围，缩减划拨用地的项目类型，逐步将经营性城市基础设施建设用地纳入有偿使用的轨道。

土地储备促进节约集约用地的几点思考 篇3

国发〔2008〕3号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。现就有关问题通知如下:

一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准

（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，用地安排也必须控制在土地利用计划之内。不符合土地利用总体规划和计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。

（二）切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。

（三）从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求，加快城市规划相关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。

（四）严格土地使用标准。要健全各类建设用地标准体系，抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施，降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。今后，各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动，已经部署开展的相关活动要坚决停下来。

二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率

（五）开展建设用地普查评价。各地要在第二次土地调查的基础上，认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，并按照法律法规和政策规定，处理好建设用地开发利用中存在的问题。今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。

（六）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

（七）积极引导使用未利用地和废弃地。国土资源部门要对适宜开发的未利用地做出规划，引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极复垦利用废弃地，对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用；除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。今后，要严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。

土地储备促进节约集约用地的几点思考 篇4

我市人多地少，土地资源十分紧缺，实施最严格的土地管理制度，推进节约和集约利用土地，具有极端重要性和紧迫性。面对土地、资源、环境、人口四个“难以为继”发展瓶颈，必须在紧约束条件下求发展，全面发展循环经济，加快建设国家创新型城市。

新形势下，为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）和《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强城市规划工作的决定》（深发［2005］17号），加强宝安龙岗两区城市化转地后全市土地的统一管理，进一步推进节约集约用地，现提出如下意见：

一、统一思想，转变观念

（一）充分认识新形势下进一步加强土地管理的必要性和紧迫性。建市以来，我市积极探索和深化土地使用制度改革。率先实行国有土地使用权有偿有限期使用；坚持“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”；在全国首先建立了国土资源三级垂直管理架构，推进了国土资源信息化建设；率先实现所有经营性用地以招标拍卖挂牌方式出让，工业用地的市场化配置取得新的突破，培育和规范了土地要素市场；宝安、龙岗原集体所有土地全部转为国有，实现了土地管理从二元制向一元制的转变；等等。这些举措强化了全市土地的集中统一管理，土地管理参与宏观经济调控的能力不断增强，为我市经济社会发展提供了重要的资源保障。但是，在我市经济社会持续快速发展的同时，粗放式的土地利用方式还未完全改变，土地节约集约利用水平还有待提高，违法建筑和违法用地现象还未完全根治，土地资源与人口增长、经济社会发展的矛盾在四个“难以为继”中尤为突出，越来越成为制约我市经济社会可持续发展的重要因素。

（二）牢固树立紧约束条件下土地利用与保护的科学观念。进一步加强土地管理，合理利用和保护土地资源，是贯彻落实科学发展观、促进城市经济社会可持续发展的基本要求，是缓解土地资源难以为继、发展循环经济的基本途径，是转变经济增长方式、建设节约型社会的必然选择，是加快建设和谐深圳效益深圳和现代化国际化城市的基础保障。因此，必须从全市长远发展的战略高度，本着对人民、对历史负责的精神，进一步增强责任感和使命感，真正实现土地资源的合理利用和有效保护。坚持市政府对土地资源的高度集中统一管理，实行最严格的土地管理制度，保证特区内外“一个标准管理、一个池子蓄水、一个龙头放水”；坚持规划的龙头、刚性、法定地位，强化土地用途管制，充分发挥土地资源对经济社会发展的基础和保障作用；坚持紧约束条件下求发展，充分挖掘潜力，实现土地资源的节约集约利用；坚持利用与保护并重，土地利用必须以保障城市生态安全为根本前提，真正实现土地资源的合理利用和有效保护。

（三）正确把握土地管理工作的目标和任务。土地管理必须以科学发展观为统领，以改革创新为动力，以促进循环经济发展、推动建设资源节约环境友好型社会、建设和谐深圳效益深圳和现代化国际化城市为目标，努力提高我市紧约束条件下经济、社会和生态的可持续发展的资源保障能力。未来5年，我市单位土地的产出率要进一步提高，万元GDP占用城市建设用地要每年下降10％。到2010年，城市建设用地规模控制在790平方公里以内，用地结构进一步优化。

（四）加强领导，落实责任。各级政府、各部门要进一步提高对加强土地管理工作重要性和紧迫性的认识，牢固树立科学发展观和正确的政绩观，积极推进土地利用方式、经济增长方式的转变，开创我市土地管理工作的新局面。规划主管部门应加强空间管制，严格按照法定条件和程序实施规划许可。土地主管部门应守土有责，依法对全市土地资源实施严格管理。农林渔业、城管、水务等部门要按各自职责管好农林业、公园、水库及水源保护区河道等用地。城管部门应按照法律、法规及《深圳经济特区规划土地监察条例》、《深圳市人民政府关于将规划及土地行政执法纳入城市管理综合执法范围的决定》等规定，严格执法。各有关部门应定期向市政府报告工作情况，并接受社会各界监督。

二、加强管理，充分发挥规划和计划的调控作用

（五）充分发挥规划对土地利用的先导和统筹作用。全面贯彻落实市委市政府《关于进一步加强城市规划工作的决定》精神，加快各层次规划的编制和审批工作，进一步提高规划的科学性、可操作性、权威性和严肃性，充分发挥规划对城市发展和土地利用的先导和统筹作用。抓紧推进城市总体规划修编和土地利用规划修编工作，做到高度协调、统一组织、同步编制、按时完成。尽快划定城市各类关键要素控制线并实行严格管理，确保绿地、河道与海岸、湿地、历史文化街区、市政基础设施等用地不受侵占。严格建设用地项目规划管理和土地管理，在没有法定图则、控制性详细规划或详细蓝图的地区，除市政基础设施外，一律不得办理规划许可、出让手续或进行招商活动。

（六）加强土地利用的计划管理。完善包括土地储备计划、土地整理计划、土地供应计划为主要内容的土地利用计划管理体系。认真落实城市近期建设规划实施计划制度。城市近期建设规划实施计划、土地供应计划应相互衔接。强化计划的刚性，坚持按计划、按项目安排用地。没有列入城市近期建设规划实施计划和土地供应计划的，原则上不予安排用地；属政府重大项目的，须经市政府同意调整计划后，方可办理有关规划用地手续。

（七）加强建设用地指标管理。进一步完善限制、禁止供地目录，严格执行产业用地的项目准入制度。禁止类项目严禁供地，限制类项目严格控制用地规模，鼓励类项目也须节约集约用地。严格执行工业用地控制指标，对投资强度、容积率等不适合指标要求的，要核减用地面积或不予供地；修改完善各类用地控制指标体系，将仓储物流、行政办公、教育、文化、体育、医疗卫生、社会福利等用地纳入指标管理，确保土地高效利用。

三、充分挖潜，大力推进节约集约用地

（八）在规划编制、实施中贯彻节约集约用地的原则。在各层次规划中认真落实节约集约用地的原则和要求。在规划编制、审批及项目建议书、可行性研究和前期方案审查阶段，应将是否节约集约用地作为重要审查内容。因城市建设需要须对已出让用地的规划指标进行调整时，原则上不得扩大用地规模，应通过适当提高容积率以压缩用地规模；涉及调整容积率需要补偿的，以经济方式予以补偿，一律不再补偿土地。

（九）运用经济手段促进节约集约用地。改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取消除《关于印发〈深圳市城中村（旧村）改造暂行规定〉的通知》（深府［2004］177号）相关规定以外的各类地价优惠政策，建立通过税收优惠、财政补贴和专项基金扶持等政策支持产业发展的机制，避免低地价导致土地的粗放利用。通过地价手段鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率，鼓励使用存量土地，促进节约集约用地。

（十）加大对闲置土地的处理力度。土地使用者依法取得土地使用权后，超过土地出让合同约定开工期限不开工的，每年按土地出让金的20％收取闲置费；闲置2年以上未按土地出让合同约定开发建设的，政府依法收回土地，纳入土地储备。凡房地产开发用地闲置的，坚决按《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）的有关规定处理。

（十一）积极推进旧改工作。大力推进城中村（旧村）的全面改造和综合整治工作。加快出台旧城改造政策，努力实现城市建设用地以增量开发为主，向以存量整理利用为主的方式转变。加快旧工业区改造，对产业园区进行空间整合，提升土地使用价值，促进产业集聚，充分发挥园区在产业集聚和集约用地上的优势。

（十二）加强空间资源的开发利用。更新资源观，提高对立体空间资源的认识。在保障人防、城市公共安全设施建设和消防要求的同时，加强地上、地下空间综合开发利用的研究和规划，做好与地面功能的衔接，使其成为城市发展空间的有力补充。加快地下交通的发展和地下空间的公共利用进程，促进地下空间的商业化开发利用。充分利用地下空间安排市政配套设施。加强对海洋资源的保护和管理，促进滩涂、岸线资源的合理利用。

四、深化改革，提高土地管理水平

（十三）建立土地储备统一管理制度。土地主管部门对宝安龙岗两区城市化转为国有的土地、政府原有储备土地及通过收回、收购方式取得的土地实行集中统一管理，实现“一个池子蓄水”。切实加强储备土地管理，严格实行储备土地的入、出库制度。任何单位和个人不得擅自占用、利用储备土地。

（十四）积极推进土地收购工作。充分发挥土地收购在盘活存量土地、确保规划和计划落实等方面的重要作用。土地主管部门应在全市有计划地开展旧工业区、旧城区土地以及其它低效和闲置土地的收购工作，增强政府对土地市场的宏观调控能力。工业用地、仓储物流用地等非经营性用地因规划调整为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途的，原则上由政府采取收回、收购或置换土地使用权的方式纳入土地储备。

（十五）全面推进土地资源市场化配置。坚持“一个龙头放水”，加强土地有形市场的建设，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。在住宅、商业、办公等经营性用地全部实行市场化配置的基础上，加快推进产业用地的招标拍卖挂牌出让工作，积极探索经营性配套设施用地的市场化配置方式。除重点引进项目、重大投资项目、政府财政投资的公共配套和市政基础设施项目等用地可以协议方式出让外，其它用地在3年内逐步实现全部按招标拍卖挂牌方式进行出让。

（十六）建立和完善土地协议出让管理的信息公开制度。除有保密规定外，相关部门应及时将协议出让土地的有关情况予以公示。公示内容包括：申请人及资格审查结果；建设项目计划立项、环保批复、规划选址、用地预审等结果；建设用地项目的初审意见、市政府审定结果；土地使用权出让合同书内容等。监察部门要对各部门信息公开情况进行监督。

（十七）规范原农村集体经济组织非农建设用地管理。经批准的原农村集体经济组织非农建设用地，应严格按照国有土地政策和制度进行确权管理。为切实保护原村民利益，原农村集体经济组织非农建设用地中的原村民居住用地禁止转让；工商建设用地需合作开发或转让土地使用权的，必须经原农村集体经济组织继受单位股东大会表决同意，并报市主管部门依法审批。

（十八）全面加强国土资源管理基层基础建设。从实施最严格的土地管理制度出发，强化国土资源三级垂直管理体制。实施“科技兴地”战略，推动土地管理科技进步。加强土地资源基础测绘和地籍管理工作，推进基础地理信息应用服务，完善“数字深圳”的地理空间基础平台建设，抓紧启动“金土工程”。加强土地经济和管理研究，以科学的土地经济理论指导我市土地管理。

五、强化监管，严格土地执法

（十九）加强计划执行监督检查，实施土地利用动态监测和评价。建立近期建设规划实施计划和土地供应计划执行监督检查制度，确保建设用地、储备土地、生态用地等各类土地的利用和保护符合计划要求。通过计划的严格实施，引导建设项目的合理布局和产业结构的合理调整，改变建设项目左右规划、土地供应迁就招商项目的被动局面。土地主管部门要定期对全市土地利用状况进行对照检查和动态监测，开展节约集约用地评价，编制和发布土地资源利用与保护白皮书。

（二十）建立健全出让土地监管机制。加强对出让土地使用的日常监管。不按土地使用权出让合同约定期限开发建设的，土地主管部门应责令其限期开工，逾期不开工的，按有关规定处理。对新出让用地，实行土地使用权出让合同验收制度，验收不合格的，不予办理房地产初始登记。建设过程中违反规划设计要求或建成后擅自改变使用功能的，城市管理综合执法部门和规划主管部门应按照各自的职能依法组织查处。高新技术、物流等产业项目用地严禁更改用途。用地项目、投资强度、产出效率不符合原批准文件的，发展改革、环保、贸工等部门应依法查处。

（二十一）完善土地管理法律法规体系。推进《深圳市土地条例》的出台，抓紧制定土地利用计划管理、土地储备管理、工业用地招标拍卖挂牌出让、建设用地分类控制指标体系、城市房屋拆迁管理、建设用地地质灾害危险性评估和土地使用费征收等方面的配套规章和政策，使土地管理工作真正做到有法可依，有章可循。

（二十二）坚决查处违法用地和违法建筑。加大执法力度，严肃查处非法占地、非法转让土地和违法建筑等违法案件。严厉打击利用违法用地或违法建筑进行非法房地产开发经营的行为。对严重影响城市规划又不能采取改正措施的违法建筑，要依法予以拆除，不得以罚款、补办手续取代。对土地历史遗留问题，应本着尊重历史、实事求是的原则，有计划、有步骤地依法进行处理。加强规划效能监察，对各辖区实施规划情况进行动态监测。建立执法部门责任制和责任追究制度，加快建立查处违法用地和违法建筑的长效机制，着重解决有法不依、执法不严、违法不究问题。实行查事与查人并重，严格责任追究。构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

深圳市人民政府

土地储备促进节约集约用地的几点思考 篇5

广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 粤府〔2009〕78号

各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。

一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性

(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。

二、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则

(四)总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新广东。

(五)基本原则。——政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

——明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

——统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

——节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

——尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

三、围绕经济社会发展战略部署，合理确定“三旧”改造范围

(六)各地要紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，确定“三旧”改造范围。下列土地可列入“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

(七)“三旧”改造以土地开发程度较高、“三旧”分布相对集中的珠江三角洲地区为重点，兼顾其他条件具备的地区。各地要根据本地实际，因地制宜确定“三旧”改造的起步范围，先行试点，积累经验后再逐步推开。

四、科学规划，统筹推进“三旧”改造

(八)开展“三旧”改造的地方，要认真进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册。要根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕本地区经济社会发展战略实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，优化土地利用结构，合理调整用地布局。通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业或公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。

(九)依据“三旧”改造规划，制定实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划实施计划。涉及新增建设用地的，要纳入土地利用计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。通过“三旧”改造，进一步推进土地利用总体规划、城乡规划以及产业发展规划的协调和衔接，优化城市功能布局和促进产业转型升级。

五、因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造

(十)市、县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县人民政府依法制定实施办法。

(十一)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。

(十二)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。(十三)旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

(十四)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县(区)、镇人民政府根据“三旧”改造规划和实施计划分别组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。

(十五)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

(十六)“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省土地行政主管部门根据各地级以上市的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。

六、分类处置，完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续

(十七)纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

(十八)纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照第十七条进行集体建设用地确权登记发证。

(十九)“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

(二十)纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，由当地市、县人民政府制订改造方案，报省人民政府批准后实施；供地手续由市、县人民政府按本意见办理。

(二十一)完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十条不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。

七、加大财政支持力度，拓宽“三旧”改造筹资渠道

(二十二)市、县人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

(二十三)在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。

(二十四)对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。

(二十五)鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。市、县人民政府可以探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。

八、切实加强“三旧”改造工作的组织领导

(二十六)推进“三旧”改造工作是我省贯彻落实科学发展观、建设节约集约用地试点示范省的重大举措，关系到经济社会发展大局，政策性强，关联度高。各级政府要从战略高度，将这项工作摆上重要议事日程，统筹谋划，周密部署，建立目标责任制，切实加强组织领导。各相关职能部门要主动服务，优化程序，凡涉及“三旧”改造项目的审批事项，应当采取提前介入、并联审批等方式加快办理，切实提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。