二手房交易的一般流程

二手房交易的一般流程（共10篇）

二手房交易的一般流程篇1

1,买卖双方在经纪人的协调下，达成基本的价格、付款、物业交割等意向，决定见面细谈；

2、买方准备定金1-2万、本人身份证明；卖方产权人（含共有权人）准备好产权证、土地证、产权人身份证；（如卖方房产有抵押情况，需要带上原向银行借款的合同及相关材料，以备经纪人查询并给出还款建议。）；

3、买卖双方约定时间到中介公司见面，协商签定买卖合同具体事宜；

4、在经纪公司见面协商买卖事宜（合同签定是最重要的，所有的承诺都不要轻易相信，特别是卖方和经纪人的口头承诺不要随便相信，应该要求写进合同。）；

5、买方应要求经纪人严格审查卖方的权属证明，身份证明、同时要求卖方明确房屋的建筑年代并可写进合同；卖方应要求经纪人将买方的付款方式明确在书面合同上（一般商业贷款的方式，下款时间在买方产权证办好后3-5个工作日就可以完成，不要相信经纪人说的贷款要10个工作日左右时间，除省市行公积金贷款需要20个工作日左右才下款外。推荐大家接受中介公司提出的交易过程中将资金托管在房产局资金监管处的要求，特殊情况除外。）；

6、签定三方买卖合同（一般情况下中介都会有格式合同提供，考虑到每套房子都有其特殊的交易状况，提醒大家要把前面协商的具体事项写进合同，同时还应就房屋的户口迁移时间、有线电视、装修、其他附属设施及车位、车棚、地下室等条款签进合同）；

7、卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单；买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票（不建议在签定合同时就缴清中介费）；

8、卖方将房屋的抵押解除（如果合同中约定由买卖双方协力解押的话，买房的资金不要直接交给卖房，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款帐户，最好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理。）；

9、约定申请产权过户时间，中介在网上打印存量房交易申请书,三方一同到房地产交易市场办理过户手续 1

（卖方产权人必须全部到场，并带着身份证原件；买方带身份证原件、首付款及贷款材料。）；

10、办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续（交易收件单一般交由经纪人保管，此时缴清中介费或缴大半中介费是合适的时间）；

11、三方一同到银行或者担保公司办理买方的贷款资格预审手续（南京市内的贷款担保、公证、土地证等手续费总额一般为1300以内，其中商业贷款为500元以内，公积金或者组合贷款不会超过1300元。此费用由买方承担，注意此费用为上限，多交可视为被中介欺诈）；

12、买卖交易审核10天后，三方一同到交易市场，买卖双方交纳各自税费后领取新证，并将新证及相关材料送银行或者担保公司办理下款手续（如果首款是托管在交易市场的，此时可以由卖方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到达。）；

13、卖方应在尾款交付前将房内户口，水电物业等费用结清；

14、银行贷款下达后，三方应先验收交割物业无误再去银行或者担保公司领取下款存折、还款存折，卖方拿到全部房款，买方接受所有物业后宣告交易完成（一般情况下，此时视为中介服务的完毕时间。）；

15、买方过30天左右时间后去银行或者担保公司领取自己的产权证、土地证及贷款抵押合同等材料；特别提醒：

1、如果是没有中介公司参与的买卖交易，流程中将中介方程序删去即可；

2、没有中介的交易，收件单一般应交由卖方保管；

3、交易过程中,房款一般情况下最好监管在房产局资金监管处.4、一定要注意贷款的下款时间：除省行公积金为20个工作日左右外，其他贷款都只要3-5天就可以到达，所以合同中应明确时间，不要给不良中介有机可乘；

5、不要相信承诺，要相信只有合同才能真正保障你的权利；

6、就算是双方自己谈好的交易,如果条件许可，最好委托中介公司办理手续。就算是买卖双方自己谈好的交易，交给中介来办理也会省心的多；

7、二手房的验收和交割是一次性完成的，所以在物业交割时必须加倍小心仔细，在这个过程中，好的经纪人能给双方很多有益的指导和帮助，有效解决现存的问题，有效杜绝日后的纠纷和烦恼；

8、要意识到品牌公司里不代表都是优秀的经纪人，最好应该选择有经纪资格证书、经验丰富、被政府认可并表彰过的经纪人。可以要求接待经纪人出示资格证书，也可以上网查询,南京官方的网址是.cn.南京市存量房交易执行网上备案程序,并对中介资格审查.不能网上备案的中介均为无资格经营企业,交易双方切莫贪图便宜而在交了中介费后再以个人身份申请过户手续,这样不能保护自身的权益.9、南京市房地产经纪人协会规定：没有房地产经纪人资格证书的人没有权利签定房屋买卖合同；

10、鉴于目前国家调控政策频繁，建议大家在合同中特别注明不可预见的政策调整之税费可以协商解决，协商不成依然按政策规定各自交纳，不视为不可抗力，否则视为违约。

提醒：通过中介公司购买二手房屋四步走

第一步

购房者进入中介公司门店，应当在现场查阅该房地产中介公司是否具备由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务机构资质证明和工商行政管理部门核发的营业执照。而为其提供中介服务的中介公司业务人员是否持有由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务人员执业证。

第二步

当购房者已选择合适的房屋并计划购买时，中介公司将要求客户签订《房地产中介服务合同》，合同有关条款的订立，是保障消费者合法权益的根本保证，一定要认真看清楚。

第三步

当购房者决定购买中介公司所介绍的房屋前，中介公司业务人员应当查阅并向购

房者明示房屋的权属情况，中介公司“不得为禁止转让的房地产提供中介服务”，同时，由三方共同签定房屋买卖合同，并由购房者缴纳一定比例的定金，期间如购房者需要办理银行按揭手续的可由中介公司协办或自行选择按揭公司代为办理。

第四步

银行按揭手续办理完毕后，约定到市土地房屋交易中心办理交易手续，并按交易中心指定日期办理过户手续，交易即告完成。

中介公司良莠不齐避免上当七招有约

一、要选择合法的、信誉度高的中介公司

必须认真、仔细地查看其是否具备“两证”：市国土房管局颁发的资质证和市工商部门审发的经营许可证。根据南京州市房屋管理局中介管理所规定，作为正规的房屋中介公司是必须将自己的《房产中介资质证》悬挂出来。

二、切记要看清中介服务协议上的内容才签字

现在有许多中介公司带客买楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服协议（俗称“买楼纸”），主要内包括介绍物业的情况、收取的佣金标准等等。由于这是买楼前一项小程式序，很多人会忽略“买楼纸”的重要性。但为免买完楼后与中介公司有任何争拗，签字前谨记一定要看清“买楼纸”上所写的内容，切草草签个字了事。

三、核实买卖双方身份

进行交易前，一定要核实业主其房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。

四、看清合同条款

签署购/售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，亦可及时向有关部门投诉。

五、将各项“口头”承诺写进合同

买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主“试价”时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或“试价”的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使用权交易无限期拖延乘机吞掉定金的情况出现。另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家/租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞“小动作”用以小换大、以次充好的方式更换或搬走屋内家电。

六、避免签单方委托

大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。由于有部分市民过信任、依赖中介公司，这就给某些中介以可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判等等。

七、不要与经纪私下交易

二手房交易的一般流程篇2

其次, 降低价格风险。“二手房”交易最大的问题是价格问题。所以“二手房”估价测算应具体分析, 一般有几方面的因素可供参考。房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期, 按照理论折旧率, 混合一等结构房屋折旧期限为50年, 每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后, 功能陈旧, 无法与新建商品房相比, “三小” (小厅、小厨、小卫) 套型减10%。此外, 楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例:2层和5层为基准价, 1层和6层减3%, 7层减5%, 3层和4层加3%, 若是楼顶则减5%;房间如无朝南门窗减5%。环境因素。在同一地段, 旧房的小区环境会逊色于新住宅区, 比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等, 旧房都要大打折扣。再如社会环境, 在同一土地级别地区, 有的适合经商, 有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减5%, 位于省、市重点中小学区的加15%。

第三, 法律风险的降低。来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人, 也未获得房屋所有权人的有效授权, 作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约, 使出卖人不能得到全部房款。来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有:用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有, 出卖人未经共有权人同意;房屋已出租给他人, 出卖人未依规定通知承租人, 侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押, 未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质量瑕疵。来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴, 其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需要有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有房屋交易手续齐全、合法时, 登记机关才予以登记。因此, 若手续不全或交易违法, 权属变更将无法登记, 房屋交易也将无效。来自“二手房”交易合同方面的风险。主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议, 或交易方利用合同进行诈骗。

第四, 拆迁风险的降低。如何避免购置有拆迁可能性的“二手房”呢?首先, 在一两年内会被拆迁的房子, 在各个区的房地产交易所 (中心) 能够查到;已列入拆迁公告的房屋, 房地产交易管理部门不予办理过户;购房者还可以向所在区县房管局咨询相关情况。其次, 有些地方5年、甚至10年前就被列入规划, 但是因为种种原因至今未拆迁。为了避免买到这样的房子, 购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结, 要知道, 冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外, 还有一些规划要拆迁的房子在房管局没有记录, 当地的户口也没有被冻结, 那么就需购房者关注一下地区的整体规划了。

深圳二手房交易篇3

记者走访了深圳多家地产中介，发现深圳的二手房（商品房）均价在1～3万元/平米，其中关外的便宜些，例如龙岗、宝安西乡等地，而关内的价格相对高一些，例如福田、罗湖中心区等地。

多因素决定二手房价格

据福田区梅华路的某地产中介公司的地产置业顾问甘小姐介绍，深圳的二手房在近些年来都呈现供求两旺的状态，尤其是福田梅林片区，无论是租赁还是买卖，都有不错的市场。

在二手房交易中，业主（卖房者）将房子委托给地产中介，有些业主按照售价比例给中介公司佣金，有的业主则要求实收，例如业主要求实收200万，如果中介公司能够卖出更高的价格，则高出的部分差价全部作为中介公司所得佣金。

据甘小姐介绍，业主如果急售房子，实收价格低于市场价，中介就可以卖出高于实收价很多的价格，甚至有时候会被中介公司的置业顾问自己买了。当然，如果业主要求的实收价高于市场价，就很难卖出去。例如位于福田区梅华路与梅秀路交汇处的深华公寓，其建筑年代是2000年，房子基本都是40～50平米的小户型，市场售价在75～85万/套（根据楼层的高低而有所差别），但是有一名急售的业主给出69万元的价钱，而2楼的一名业主则给出100万元的售价，同一小区、相同面积、户型的房子，价格竟相差31万元，这期间的差价着实令人诧异。

而位于上梅林文体公园附近的荔园阁二期的房子，在福田梅林片区很受欢迎，这个小区建筑年代虽然是2001年，但其大面积的绿化和附近便捷的交通、近距离的休闲场所（如小区内设有游泳池，小区外有文体公园），吸引了很多买主和租客。当然，房子受欢迎，价格也不菲，以一套43平米、一室一厅的小户型房子为例，在深华公寓的售价是82万，而在荔园阁则是135万。

现在人们买房，关注的不仅仅是住房的价格、面积、户型，地段和周边环境、甚至是物业管理也成为购房者的考虑元素。

交易程序繁杂

至于消费者买一套二手房要经过哪些程序，很多购房者都一头雾水。据甘小姐介绍，买主在相中合适的房子之后，买卖双方需初步洽谈价格和付款方式，并商定交房日期等事项。然后查档，即买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案。

在这些准备工作完成之后，买卖双方协商具体房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同，把上述内容写入合同。甘小姐说签合同是房产交易的重点之一，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善。

在签订完合同后，买方还要接受资金监管及进行贷款申请。买方支付首期款入银行资金监管账号，买卖双方与银行签订资金监管协议，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书。

如果卖方的房子还在银行贷款，卖方还需办理委托担保公司赎楼公证委托书，向原贷款银行申请赎楼，担保人办理赎楼担保，及注销抵押登记手续。

在上述手续完成后，买卖双方就可以进行房屋过户了，在这期间，买方需支付相关税费。担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。最后买卖双方就可以办理房屋交接，并将水、电等过户。

由此可见，二手房交易市场体制目前还不是很健全，其中涉及到很多方面，例如牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位。而且所需时间比较长，环节比较多，有些环节还需要委托公证，着实费时费力。对于普通家庭来说，大多数人一生只购买一次住房，对购房程序、业务都不明白，所以都请专业房产中介替自己打理购房事宜。

房价之外，购房还要花多少钱

从准备买房的那天起，购房者除了考虑最大一项开支——购房款外，向房管局、税务局、物业公司、中介公司还要交纳多少钱？恐怕大多数消费者都说不清楚。

消费者购买商品房时，不管是通过一次性付款还是贷款方式，除了交纳总房款外，都要交纳其他费用。这些费用的征收单位、缴纳时间各有不同，经常会令对房地产不甚了解的购房者眼花缭乱。下面以荔园阁二期这套售价为135万的二手房为例，分别按签订正式购房合同阶段、办理贷款阶段、办理入住阶段、办理房屋产权证阶段的不同时间，分类说明各项费用的缴纳数额和要求。

签订正式购房合同时，需要交纳印花税738元，其中包含合同印花税和贴花税。

办理贷款时，需要交纳的费用有公证费、保险费、贷款保证金、抵押登记费等。贷款保证金、保险费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。

办理入住时，还需交纳公共设施维修基金（由物业管理部门代收，归业主委员会管理）、物业管理费用（收取标准由物业公司制定）、装修垃圾清运费、装修押金（业主和装修公司双方分别支付）等费用。

办理房屋产权证时，需要交纳个税、契税14760元和过户费246元，以及几十元的产权证工本费和土地证工本费。如果二手房房产证未满5年，还需缴纳营业税和个人所得税，税额为总额5.5%。

除此之外，购房者还需支付4万元左右的佣金给房产中介。但是，佣金是有议价空间的，购房者可以跟中介公司的置业顾问自行协商。

二手房买卖交易流程篇4

买卖双方签署合同《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金，在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证，签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。

2、审核环节

这一环节买方需要做资质审核，确定有购房资格，卖方需要做房屋核验。

确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易，两项可同时进行，10个工作日左右出结果。

3、网签

网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求，为杜绝“一房二卖”风险。

一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。

这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相，让整个房产交易更透明。

一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以“打网签”，买卖双方可以去房产所在地的“住建委”出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。

所需资料

买方需要带：身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;

卖方需要带：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

4、资金监管

卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。

做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。

过去很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节，对于卖家来说，将钱放到固定的账户冻结，对于卖家来说也规避了一个风险，即房屋已经过户给买家，却追不到钱，或者买家不能按时给钱的风险!

5、缴税过户

缴税，即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费。

过户，即产权由A转移到B的过程。

过户完成后，房屋的产权即发生转移，转移到买方名下，交易完成。

缴税和过户一般可以在同一天进行(部分地区由于缴税、过户取号一号难求，有可能会有延时)缴税时，买卖双方必须全部到场，需先去地税局交完全部相关税款，凭税票再去“建委”办理过户手续。

所需材料：

①买卖双方身份证明;

②买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件;

③存量房网签信息表(原件);

④原始购房发票或合法票据原件及复印件;

⑤购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;

⑥房屋所有权证(原件及复印件);

⑦国有土地使用权证(原件及复印件);

⑧带有“银联”标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);

6、领房屋产权证书

新业主凭身份证本人领取，过户后，一般当天就能领取新房屋产权证书。

二手房交易流程中介篇篇5

情况这样:我一次性付款，原先的房东是按揭的，还欠银行十几万，那个房东那天说要我先垫十几万帮她还清贷款，这样行吗??她说有证件压在银行!

还有中介费是什么时候付?是不是中介帮我把所有的手续都办完再付钱呢?

提前帮房东还贷时有风险这是绝对的! 你必须保证得了房东不会逃避协助过户手续。

中介只管收手续费责任那是没有的(出现问题你绝对告不倒中介)

最理想的方法是先公证这么套房指定你的`朋友代为过户!

恒大绿洲二手房交易流程1 篇6

目前太原恒大绿洲二手房交易流程：

以下交易流程均存在一定的交易风险，望广大客户交易时选择正规房屋中介作为见证方或选择正规律师行见证交易，仔细辨别见证方资质或其合同签章，切勿轻信个人或私下达成协议。

一、需要贷款。

目前恒大绿洲产权证正在办理中，无法正常的履行房地局二手房过户流程。需要贷款的客户也无法办理自己的房屋按揭。通常情况下，目前购买恒大绿洲二手房需要贷款的客户就必须寻找有按揭贷款的业主房源采取“替还”的方式购买。具体流程如下：

找有贷款房——意向——核查房屋信息（核查房屋产权所有、有无纠纷、剩余贷款本金等）——签约（约定成交价、房屋坐落、付款方式、房屋交接时间、违约责任、第三方见证交易等）——支付首付款（客户首付款=房屋成交价—剩余本金，剩余贷款由客户接替业主还月供）——客户验收房屋及相关所有手续——过户（业主产权证办理完毕时，双方协商凑款一次性还清业主剩余贷款，注销他项后，双方办理正常的二手房产权过户，同时客户可办理自己的按揭贷款。）

譬如：甲意向贷款购房，乙有一套恒大绿洲一期90平米售价60万的房子，乙方2008年从售楼部购房时贷了35万。

如果甲、乙就房屋买卖达成意向，甲方应首先核查乙方房屋的产权所有，有无纠纷，核查贷款剩余本金。确认无误以后，双方交易流程如下：经甲方核实乙方房屋手续产权无误，贷款剩余本金还有33万，那么双方则可签订买卖协议约定买卖行为产生、房屋成交价、坐落、面积、付款时间、过户时间、违约责任等具体事宜，签订完毕，甲方即应支付乙方房款27万（也可稍许押上两万左右待乙方产权办理完毕时再支付），剩余33万贷款可由甲方以月供形式接替乙方继续还款。首付款支付和替还手续交接完毕甲方即有权验收乙方所属房屋和房屋所有的手续，待乙方产权证办理完毕，双方协商凑款先一次性还清乙方所贷剩余款，待注销他项具备二手房过户条件后，甲乙双方方可去房地局办理二手房产权过户，同时甲方也可申请自己的二手房按揭贷款。待甲方产权证办理完毕，整个交易结束。见证方的服务也到此为止。

二、全款购房。

目前恒大绿洲产权证正在办理中，无法正常的履行房地局二手房产权过户流程。但是全款客户还是相对来说手续要简单的多。流程如下：

找房—意向—核查房屋（核查房屋产权所有、有无纠纷、有无贷款）—签约（约定成交价、房屋坐落、付款方式、房屋交接时间、违约责任、第三方见证交易等）—付款—验收房屋—（业主产权证办理完毕时）过户。

如果业主房屋有贷款，可以要求业主先还清贷款，如果业主无力偿还客户也可以垫付部分资金帮助业主还清贷款。

如果房东房屋产权明晰无贷或已还清贷款，以下交易流程为：

1.可以直接支付80%到90%左右首付款，并验收业主房屋及房屋相关所有手续，待房东产权证办理完毕领取后，双方去房地局办理产权过户并同时支付剩余房款。

2.直接找关系办理更名手续，可以约定首付部分房款待更名至客户名下后支付剩余房款，然后验收房屋及房屋手续，并坐等客户方产权证办理。

二手房交易的一般流程篇7

一、“营改增”的内涵与意义

1. 营业税的内涵。

营业税是指企业就营业收入额征收的一种税, 营业税征收的范围很大, 包括各行各业的营业税, 用这些来转让无形的资产。营业税起到了调节、平衡税收等作用。

2. 增值税的内涵。

增值税是指纳税人经营企业活动间接增值的那部分税。增值税有利于社会的发展和民心的稳定, 还有利于促进生产和发展[1]。

3.“营改增”的意义。

之前的二手房交易主要是在当地的地方税务局办理的, 新政后增值税要求在国家税务局办理, 这不仅减少了钱还大大的加强了工作效率。根据经济发展新形势下从深化改革的总体部署出发做出的重要决策, 加快财政改革, 减轻企业赋税, 成为了政府工作的重要内容, 促进服务业, 科技等高端产业的发展, 培养新动力, 深化供给侧的改革, 降低个人税率, 帮助中小型企业的发展, 扩大再就业, 推动了产业结构的调整, 促进科技创新[2]。

“营改增”如同一把双刃剑, 带给我们的影响有好有坏, 它推动力服务业企业的发展, 对服务行业企业来说, 进行全额的营业税征税, 赋税有些重, 还要重复征税[3]。

二、“营改增”后对二手房的影响

以前和现在, 二手房缴纳的税款利率没有变, 但是有关专家仔细的计算了新税法后发现二手房税款减少了, 这对于想买二手房的用户来说, 无疑是一件好事, 营业税和增值税的算法不同, 所以即便税率一样, 税收还是有所减少的。很多想买二手房的老百姓可以抓紧时间, 新一轮政策下, 老百姓的权益将受到更多的保护。

房屋的构造成本主要是材料, 人工, 土地, 成本的高低直接影响房价, “营改增”试点改革后, 降低了房地产产商盖房子的成本, 这大大的增加了老百姓购买房子的欲望。降低了盖房的成本老百姓就能够买房子, 对二手房的市场影响力也是不容忽视的[4]。

时至今日新政策已经推出了一段时间, 群众认为这对房地产产业并没有造成太大的影响, 但是有关专业人士指出, 根据数据的统计, 二手房市场销售并不乐观, 在“营改增”政策后, 二手房交易出现了很大幅度的下降, 这可能是主观因素和客观因素多重原因导致的。

相信大家都知道, 土地供应量的变化直接影响房价, 在一些土地资源极其匮乏的地区, 房价异常的高, 有些二线城市的房价甚至比一线城市的房价都高, 这主要是由供求关系引起的, 供大于求, 通货膨胀, 供小于求, 通货紧缩, 道理是一样的, 一些地区土地匮乏, 楼价只增不减, 即便税制改革, 可能引起的变化也不会很大。今年5月1日起, 一线城市试点改革, “营改增”会出现的问题还需要一段时间才能变现出来, 大家应时刻准备着, 当问题到来的时刻, 积极解决才是正道。

三、“营改增”后对二手房交易的综合分析

二手房的税制改革归根到底出发点都是希望通过合理的改革, 让老百姓享受到应有的福利。但是这条路上还有一些障碍需要全国人民一起去克服。

1.“营改增”可以实现房地产服务类企业的减负。

由于政府把税率控制在一定范围内, 通过合理, 系统的安排, 减税的效果十分明显, 这是老百姓愿意看到的效果[5]。

2.“营改增”对房地产而言是实现结构性减税。

在“营改增”政策以前, 房地产产业有很多存在的问题, 如重复征税、增值税无法抵扣, “营改增”后, 房地产企业能享受到优惠, 房产销售中多个环节的重复征税对企业而言, 是非常不利的, 企业的税收增加, 房地产企业将多付的税用在提高房子价钱上, 这样的话, 老百姓不仅需要多支出房子的价钱, 还需要交多种税, 总而言之, 最后苦的还是老百姓[6]。很多人买了一套又一套的房子, 最终他们通过抬高房价, 让很多老百姓买不到房子, 穷人买房子是要付出很多代价的, 最后导致买房的诉求都没有了, 税制改革不但可以降低房价, 而且还可以安稳民心, 国家之所以出台新政策最重要的还是保护老百姓的利益, 毕竟社会的稳定需要民心的团结, 人民强大, 祖国才能强大, 俗语“水能载舟, 亦能覆舟”。

3. 促进房地产业层次提升。

随着现代经济科技的发展, 房地产领域也得到了新经济体制下爱的滋润, 在新经济、新常态的发展下, 房地产产业也提高的非常快, 根据国家的新政策, 房地产产业也将改变自身的格局, 去做一些新的发展和创新[7]。

在这个大众创业万众创新的年代, 创新的势头势不可挡, 在房地产市场中已经有很多开发商对客户进行及时的电话访问和沟通, 不仅平时可以开展一些有意义的小活动, 家长带着孩子来玩, 如今, 开放商已经在社区内建立了儿童辅导乐中心, 孩子的学习不仅是家长关注的, 也是社会关注的重点, 房地产开放商已经想到了一些能为住户想到的问题, 用“创新”的态度去思考问题, 唯有变才能发展经济, 二手房市场的用户也应考虑事件的全面性, 对自己和孩子都是一种负责, 在这种新形势的创新下, 房地产产业的结构不断优化升级, 资源也得到了合理的分配, 国家辉煌的明天指日可待。

4. 二手房交易过程中整体税费稳重有降。

“营改增”政策里面, 二手房交易增值税, 对于我国现在的房地产产业来说, 一定程度上促进了买房的数额, 税率的降低使得一些群众抓紧时间赶紧买房, 但是对于一些小城市的房地产企业来说, 新政策可能并没有什么变化, 小城市楼房的库存依旧没有处理掉, 这种现象引起了大家的关注, 是否应该限制城市人员的流动成为了政府的重要工作内容, 农村和小城市剩余的房子库存问题, 国家应积极想到对策, 以便日后的解决。土地资源不合理的开发与浪费已经升级为全社会都要注意的问题, 人口密集的城市解决不了房价过高的问题, 人口疏散的地方解决不了土地资源浪费的问题, 怎么样才能让资源分配合理成为了国家有关工作部门需要解决的重大问题。因此, 二手房的交易根据不同的城市, 不同的人口居住特点, 产生的变化是不一样的。在改革中, 根据城市自身的特点去改革, 做到具体问题具体分析, 实现双赢[8]。

5. 警惕“增值归房主, 税压买房者”。

日前, 房地产产业的压力非常大, 对于大多数老百姓来说, 买房的压力依旧很大, 有些条件较困难的百姓一个月不吃不喝可能也买不了一平的房子, 根据这样的现象, 即便是三线、四线城市想去库存, 难度依旧很大。房价一直居高不下的重要原因是政府在税收这一块收取的费用多, 而且杂, 老百姓根本就承受不起, 古代时期, 皇帝会微服私访, 现代社会, 国家工作人员是不是应该体察民情后再做出与之相对应的政策, 把能想到和遇到的问题和老百姓积极地沟通, 双方互相配合, 在理解中实现双赢。这对老百姓来说, 才是真正需要的。因此, 在推行二手房市场的同时征收的增值税应该归在一种税种里面, 取消没必要的收费项目, 不增加老百姓的赋税负担, 这样老百姓在有经济能力的情况下也会刺激房地产的消费[9]。

税收除了能够保护国家正常的财政收入外, 还可以调节市场的需求, 几年前, 二手房收营业税是为了限制一些人的收入, 但后来发现, 这并没有解决什么问题, 所以今年改收增值税。房地产产业主要活跃的地带是一线城市, 如北上广, 每年几十万的大学生奔赴到一线城市就业实习, 甚至安家落户, 所以一线城市的房价一直居高不下, 很多刚毕业的大学生, 一个月的工资都花在了房子上面, 一线城市房子供不应求, 这是经济发展带来的优势, 可是不知不觉中变成了弊端。二手房市场买房者担心价格, 卖房子肆意要价, 这种不合理现象应该加强监管。让民众产生获得感的首要内容是深化改革, 然而, 我国的房地产产业没有让老百姓享受到很高的福利政策和安全归宿感, 所以, 二手房交易应控制房价的增长, 这才是老百姓买二手房真正想解决的问题。

6. 对企业是利好因素, 商用物业将受益。

“营改增”政策后对地产行业短时间内不会产生巨大变化, 但未来的发展势头必将深远持久, 这对房地产开发商来说, 起到了解决库存的作用。“营改增”政策后, 企业新的房产可以抵扣, 对企业而言是一件好事, 房地产交易成本下降, 加上政府进行干预, 资源优化升级, “营改增”政策后企业也会对楼市进行一些投资, 加速了房地产的发展。后续的工作也在持续开展中, 未来的楼市的格局更加复杂多变。

四、结论

“营改增”这一政策上的变动, 工程巨大, 里面涉及到的内容非常广, “营改增”在今后的试点改革工作中依旧会面临诸多问题, 但是总体来说, 减少老百姓的房屋税收对于大多数人而言这也是一个利民的政策, 改革的最终目的还是希望老百姓享受到社会的福利, 本文从“营改增”政策对于二手房的影响为立足点, 着重的分析了其利弊, 对于国家税收而言, “营改增”政策后税收确实会减少, 但是如果长期看, 不难发现, 这一政策的变动会增加政府的财政收入。“营改增”后对二手房市场的影响也是不容忽视的需要我们辩证的去看待。

参考文献

[1]胡健.“营改增”后交易二手房百万房产少交税2400[N].每日经济新闻, 2016-04-13003.

[2]杜雨萌.二手房“营改增”细则敲定“五一”后交易税负微降[N].证券日报, 2016-04-28A02.

[3]孙华.“营改增”全面铺开后房地产行业税负或下降15%[N].证券日报, 2016-04-28A02.

[4]段琳筠.二手房交易营改增后税负明显有降[N].深圳特区报, 2016-05-04A03.

[5]谢贤伟, 林曦, 廖燕庆.房地产业税负将下降[N].福建日报, 2016-04-26007.

[6]张智.别急!买卖二手房税收优惠仍在[N].华夏时报, 2016-03-21005.

[7]严荣, 颜莉, 江莉.“营改增”对上海房地产业的影响研究[J].上海经济研究, 2015, (12) :87~96.

[8]贾康, 梁季.我国地方税体系的现实选择:一个总体架构[J].改革, 2014, (07) :57~65.

二手房交易启动“支付宝” 篇8

旧闻新提

对二手房交易实行资金监管，六年前北京曾出台过类似规定，但热闹了一年多后，由于缺乏便捷性等因素，慢慢淡出市场。

早在2007年3月22日，北京市住建委就曾颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，明确从当年4月15日起，房屋中介代理的二手房买卖，交易资金必须通过商业银行设立的客户交易结算资金专用存款账户划转双方交易资金。

“由于流程设计上的问题，业主拿钱速度慢了不少，因此该交易模式基本被弃用。”21世纪不动产北京安信瑞德交易管理中心总监袁彬回忆道。

随后，2011年7月，海淀区率先启动存量房交易服务平台试点，由政府设平台，提供房源核验、资金监管等一站式服务。

而此次北京市住建委网站公布的《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（以下简称“通知”），将海淀试点范围扩大至全市大部分区县，这个新平台上线之后，11个区域内所有中介打算卖出去的房源，都必须拿到市住建委进行房源核验，而后出现在五大信息发布平台上；而所有通过中介达成的二手房交易，资金往来必须经过新平台的监管。

从这次通知内容和媒体报道看，工作框架和海淀模式相差无几，只是明确了房屋核验办理流程与相关材料增加了监管银行数量，严格了区县监管职责。

据袁彬介绍和媒体报道，海淀区在试点期间，相比北京其他区县，网签之前的房源核验极大提高了交易安全性，再也没发生到过户时才发现法院冻结等问题的案例。

有利有弊

距离政策试点只有不到一个月时间，接收采访的业内人士普遍认为，该政策有利有弊，但对二手房交易影响有限，更多会是对业主心理上的影响，“会有一个适应过程，”伟业我爱我家营销总监岳禾说。

一家品牌中介公司的营销总监冯金祥认为，实行二手房交易资金监管后，资金是安全了，也能够有效避免一房二卖、查封房、产权争议房、限制上市的房屋进行交易。卖方人也将面临拿钱“延迟”的事实，因为执行资金监管制度的二手房交易环节增加，业主卖房时必须持房屋权属登记部门下发的“办结单”，由中介公司与银行方面确认后方可领取剩余房款。

“二手房交易资金施行银行监管，买方交付钱款将受到监管，卖方无法提取首付提前完成房贷。”袁彬说。在执行“限购令”后的楼市调控环境中，“先卖一套房，再用房款马上买房”的改善型客户比例明显提高，这部分家庭对于卖房款回款速度的要求更高，甚至把潜在购房人锁定为全款购房的客户。

随着买房人安全意识的提高，此前已经有业主在二手房交易时自行进行资金监管的案例，这次强制执行并没有覆盖全京城，加之房主银行贷款并非只有用买家首付房款偿还这一种方式，因此岳禾认为该政策对二手房交易量不会有影响，但是业主双方会有一个逐渐接触新交易流程的过程。

压顶中介

但对于某些中介来说，这可不是一个好消息。

像运作“小银行”一样运作流动资金，是不少中介公司津津乐道的经验，所谓流动资金，是指在二手房交易过程中，在房产过户之前，买方将购房款交给中介托管，而暂时滞留在中介账户上的资金。

房产中介通常不会仅仅把钱放在账上吃利息，炒房、炒股、或进行其他投资是最为普遍的选择。业内人士介绍，这是目前彼此之间心照不宣的，也是无数人涌进这个行业的原动力。

岳禾和冯金祥都表示，总体上看，资金监管对整顿和规范行业是有好处的。在目前的中介行业，大中介一般都有自己的金融担保公司，如伟业我爱我家、链家地产、中原地产等，对于这些正规运作的房产中介公司来说，这一规定有利于减少行业资金链风险。但对于很多中小中介来说，“借钱生钱”及“吃差价”是他们的生存法宝，在交易资金施行监管以后，就不能动用这笔钱了。

“中小型中介公司不能直接经手二手房交易资金，所谓现金流也会消失。相当于没有了生存空间。”冯金祥说。

此外，4月1日起在存量房新交易服务平台交易二手房，首先必须进行房源核验环节，黑中介根本就没有在房管部门备案，那么它们提供的房源核验申请根本就不会被受理，更谈不上成交了。

二手房交易的一般流程篇9

①卖方委托出卖

②买方委托购买 ③买卖双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》 ④买方支付定金及首期或全款做资金监管 ⑤买方申请按揭贷款 ⑥卖方赎楼、注销抵押登记，收取定金 ⑦买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并递交过户申请 ⑧缴纳房地产交易税费 ⑨买方领取新房地产权证，解除首期款或全款监管 ⑩买方办理抵押登记，银行发放贷款办理交楼及水.电.煤气.等过户

备注：

1.交易物业无抵押，无步骤⑥中赎楼、注销抵押登记内容。

2.买方一次性付款，无步骤⑤⑩，步骤④⑨中的“首期款”为定金外全部楼款。

一.定金支付：

1.红本在手，查档无误后并将房产证原件交于居间方处托管，由买方直接将定金支付给卖方（预留交房保证金，视装修等情况预留 5000 元—10000 元）。

2.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，赎出房产证并注销抵押登记，房产证原件交于居间方或居间方指定担保公司处，居间方在两个工作日内支付定金给卖方。

3.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，卖方做完全权委托公证给居间方及居间方指定担保公司后，并将委托书全部原件交于居间方处，查档无误由居间方两个工作日内支付给卖方。

一．买方一次性付款，卖方红本在手的流程：

1.将除定金以外的全部房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。

2.买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。

4.凭买房房产证复印件，由第三方将全部房款支付给卖方。

5.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

6.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

二．买方按揭，卖方红本在手的流程：

1.买方将定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议，并向银行提交按揭贷款申请。

2.二至五个工作日内买方按揭银行出具贷款承诺书给卖方，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。

3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。

4.买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。

5.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，买方按揭银行发放贷款部分房款给卖方。

6.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

7.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。三．买方按揭，卖方需要赎楼的流程：

1.卖方做全权委托公证书给居间方及居间方指定担保公司，由担保公司或者业主到卖方欠款银行办理提前还款手续。

2.将除定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。

3.二至五个工作日内银行出具贷款承诺书给卖方（这里的卖方也指担保公司）。

4.担保公司二至五个工作日出具担保函给银行，申请短期贷款作赎楼之用（我们称赎楼款）。

5.二至五个工作日后银行放赎楼款给担保公司，担保公司将赎楼款存入卖方欠款银行账户或者卖方按揭账户等待扣款。

6.存入卖方欠款银行账户或者从卖方按揭账户扣款后，七至二十个工作日后（这个时间要根据不同的银行来定，一般只需 1 个礼拜）将房产证赎出并注销抵押登记。

7.买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。

8.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。

9.买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。

10.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，银行发放贷款部分房款给卖方（这里的卖方也包括担保公司）。

11.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

12.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

五．交易税费：

1.佣金：买卖双方各付成交价 1.5%。

2.评估费：按规定由买方支付，住宅暂时不需要，商业有 300—500 不等。

3.契税：按国家规定买方支付，90平以下首次置业的 1.0%；多次置业及 90平以上物业 1.5%；144平以上的物业，商业物业，容积率 1.0 以上的物业，成交价高的定位为豪宅的物业（这个标准由国土部门来定）。

4.抵押登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。

5.转移登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。

6.印花税：平以下首次置业的免收印花税； 90 多次置业及 90平以上物业 0.1%（按规定双方各付千分之 0.5）。

7.交易费：按规定双方各付每平米 3 元。

8.贴花：￥5.00 9.营业税：按规定由卖方支付，144平以下物业买卖时间没有超五年的按原价 5.0%；144平以上的物业，容积率 1.0 以上的物业，成交价低于的定位为豪宅的物业（这个标准由国土部门来定），买卖时间没有超过五年的按差额征收 5.0%。

10.教育附加费：营业税的 3.0%。11.城建维护税：营业税的 1.0%。

12.赎楼费：委托公证费 380+担保费为卖方银行欠款 1.0%（可以打折）+赎楼款短期利息（另外公式）。

13.13.买卖合同公正费：买卖双方有境外人士时按《深圳市二手房买卖合同》成交价 0.3%。

一、证明土地使用权公证、转让，房屋转让、买卖及股权转让收取公证费计算公式（房屋转让合同公证收费标准）合同标的收费公式 50 万（含 50 万）以下的标的额×0.003（不低于 200 元）50 万 01 元—500 万元（标的额-50 万元）×0.0025+1500 元 500 万 01 元—1000 万元（标的额-500 万元）× 0.002+12750 元 1000 万 01 元—2000 万元（标的额-1000 万元）× 0.0015+22750 元 2000 万 01 元—5000 万元（标的额-2000 万元）× 0.001+37750 元 5000 万 01 元—1 亿元（标的额-5000 万元）×0.0005+67750 元 1 亿 01 元以上的（标的额-1 亿元）×0.0001+92750 元注：50 万 01 元=500001 元，其它类推例：合同标的 600 万，公证费=（600 万-500 万）×0.002+12750 =100 万×0.02+12750 =2000+12750 =14750 元