前期开发部培训计划

前期开发部培训计划（共8篇）

前期开发部培训计划 篇1

划

XX年，前期开发部积极跟进，紧紧围绕公司各阶段建设项目的目标，以扎实的工作态度，务实的工作作风，完成各项前期工作任务，同时也为了XX年前期工作的顺利开展，现对XX的工作做出总结，并对XX年提出工作思路和确定工作目标：

一、XX年工作完成情况

XX区城投商务楼建设项目

XX区城投商务楼作为区级重点建设项目，该项目于XX年7月开工建设，根据施工进度，与各行政审批单位积极对接，在原完成行政审批工作的基础上，积极推进后续前期工作。

1.正式用电

已完成正式用电施工，待验收。

2.煤气管道迁改工程

于5月份与昆明煤气公司签订管道迁改施工合同，现已完成管道迁改工作。

3.自来水接口变更及正式用水手续报批

公司已在城投商务楼基坑支付前已办理施工用水手续，通用水务公司已提供一条Φ50mm的自来水管开口，现庭院自 来水管施工完毕接入正式用水Φ100mm的开口管，并办理了施工用水转正式供水手续。

4.零星土地整合及地上建构筑物拆迁工作

零星土地整合及红砖房拆迁事项，经几次与业主约谈补偿协议，红砖房业主要求补偿280平方米的回迁房，与城中村拆迁补偿价格相差较大，目前正在寻找相关政策依据支持该补偿协议。

5.完成绿化方案苗木调整报批

XX年10月，按区属部分单位搬迁城投商务楼协调工作领导小组，进一步优化提升城投商务楼绿化效果的要求，区园林局与我公司一起同对现场进行了踏勘，现已根据区园林局提出了调整意见完成城投商务楼绿化方案修改补充。

6.规划验收的准备工作

按市城建档案馆的报件要求，组织材料，请项目部通知各施工单位完善资料报档工作。由于项目历时长，人员调整频繁，资料流失严重，现正在请公司各部门查找资料，待绿化方案完毕后组织规划验收。

配合古莲弃土消纳场项目，完成项目立项，取得土地局、规划局明确意见

观音山土地合作项目

1、依据公司领导安排，跟随公司领导与筑友公司反复协商，希望取消XX年初与周云的借款协议中对公司的不利 的条款，并收回部分公司前期投入。因情况调整，至今未形成一致意见。

2、协调筑友公司完善了其于XX年请公司代签的《苗木采购合同》。

3、协调筑友公司于春节前支付观音山小组50万征地费。

其他工作

1、配合公司领导，与区国税局协商代建的相关事宜；

2、配合公司领导，与区教育局代建的相关事宜；

3、与市征地处对接，收回公司XX、XX年公司预拨59亩的700万征地费；

4、配合黑乔母弃土场项目组，完成地块勘测定界工作；

5、配合中央审计署清查土地储备及土地低押融资抽查情况，并提供相关资料；

6、配合XX区“四退三还”指挥部完成环湖生态带建设项目收尾工作。

二、下半年工作计划

配合公司各部门完成城投商务楼相关手续；

完成公司领导安排其他工作。

前期开发部

前期开发部培训计划 篇2

关键词：商业地产,前期开发,项目决策,实物期权

0 引言

房地产是人们生产和生活的必备空间和基本要素，从古至今就是社会生活的重要财富。而在如今的市场经济中，房地产已然成为最重要，最稀缺、最有价值的财产形式。据统计，在一个国家的总财富中，房地产往往高达60%-70%。房地产业是一国国民经济的重要组成，对经济增长有巨大的推动作用。根据国家统计局公布的《2011年国民经济和社会发展统计公报》，2011年度我国房地产开发投资达61740亿元，占国内生产总值的13.1%，比去年同期增长27.9%。其中，住宅房地产投资达44308亿元，占总开发投资的71.8%，商业地产（包括办公楼和商业营业用房）投资达9914亿元，占总开发投资的16.6%。(1)然而，由于政府持续实施的房地产调控未见松动，受限购、限价政策的影响，住宅房地产投资市场持续低迷，使得商业地产投资异军突起，成为2011年房地产市场的最大赢利点。如越秀地产日前公布的《2011年越秀地产年度报告》表明，商业地产的销售合同金额已经超过45亿元，占全年销售额比重的50%。可以说，房地产业的投资重心正在悄无声息的转移到商业地产上，为今后的资本流向提供了很好的蓄水池。正如此，脱胎于原住宅地产的传统的商业地产开发价值评估方法已经存在缺陷，需要更切合实际发展的方法进行评估。

1 传统的商业地产开发价值评估

房地产业投资规模大，投资周期长，开发环节多，具有高风险高收益的特点，使得房地产的开发投资存在很大的不确定性，因此需要对房地产开发的风险收益进行价值评估，作为投资决策的重要依据，房地产开发价值评估也就因社会生活和经济交易的需要而产生。

传统的商业地产是参照原房地产开发价值评估进行的。房地产开发价值评估是运用现金流折现法（Discounted Cash Flow,DCF法）将各年的净现金流按折现率进行折现后得出，并用净现值（Net Present Value,NPV）作为投资价值的判断指标。净现值是指将各年的净现金流按合现率进行换算后的投资初始价值，即未来净现金流的加总现值，计算公式如式（1）:

其中，n是投资年限，i是折现率，It是第t年的现金流入量，IO是第t年的现金流出量。

根据公式，如果NPV值为正，则说明能够实现高于必要收益率的价值，该商业地产的开发投资是可行的；如果NPV值为负，则说明将实现低于必要收益率的价值，该商业地产的开发投资是不可行的；如果NPV值为零，则说明将实现必要收益率的价值，该商业地产的开发投资可有可无。

DCF—NPV法主要体现了资金成本和机会成本的观念，在度量上并没有选择会计利润做基础，而是使用了现金流量进行数据分析，因此避免了跨期因素等影响，对于确定现金流的项目投资决策是比较理想的评估工具。然而，DCF—NPV法在商业地产开发的价值评估上却有着潜在缺陷。现金流折现的方法虽然能够简洁清楚地计算结果，但却是静态、僵化的决策方式，投资者只能对可行的投资项目立即实施，或者对不可行的投资项目永远放弃，并没有反应商业地产开发的灵活性。此外，公式中的几个重要参数，如现金流入量、现金流出量和折现率等都是通过预估计算出来的，对于不确定性高的商业地产开发不能孤立地适用。其中，折现率的预估应当考虑风险因素，传统的做法是将整个投资项目的风险视为定值，而商业地产开发的投资风险是随项目进展而不断变化的，企业通过检验勘定掌握更多信息，风险也会逐步降低，因此确定适当的折现率具有一定困难。在实践中，如果忽视了上述差别，将单一折现率作为依据对商业地产开发进行价值评估，会使得投资对具备巨大期权利益的项目退避三舍，这是对房地产业高风险带来高回报特征的背离。

在实际投资项目的决策过程中，通常对DCF—NPV法进行优化和改进，引入动态的决策方法，在一定程度上弥补了DCF—NPV法的潜在缺陷。主要的几种决策方法包括内部收益率法（IRR），敏感性分析法和决策树分析法。其中，IRR法是一种广泛使用的资本预算工具，它的基本方法是根据“折现后现金流出=折现后现金流出”的等式计算出基准折现率，只要IRR是高于基准折现率，投资项目就是可行的。然而该方法不能解释当IRR高于一般回报率时如何再投资来获取必要收益率。其他两种方法也都存在各自缺陷，不能全面反应商业地产开发的复杂性、灵活性和不确定性。因此部分学者提出，传统DCF—NPV法存在着不可避免的问题，需要寻求一种更贴近现实的价值评估方法。

2 基于实物期权的商业地产开发价值评估

期权定价是由法国金融学家路易斯·巴舍利耶（Louis Bachelier）在1900年发表的论文中首次提出的，此后各种定价模型或公式纷纷面世，影响较大的有1973年美国芝加哥大学的学者费雪·布莱克（Fischer Black）和麦伦·斯科尔斯（Myron Schole）对股票期权定价的研究，以及考克斯（Cox）、罗斯（Ross）和鲁宾斯坦（Rubinsetein）共同提出的二项式模型。期权定价的理论是基于对冲证券组合的思想，投资者可以构造标的资产和无风险资产的期权组合，用来对冲风险，锁定利润。在此基础上，1984年麻省理工学院的研究者斯图尔特·迈尔斯（Stewart Myers）又提出实物期权的理念，是金融期权理论在实物投资领域的延伸和扩展。他认为，投资项目产生的现金流所带来的利润，是目前拥有的资产加上未来投资机会。与传统的价值评估方法相比，实物期权分析（Real Option Analysis,ROA）充分肯定风险变化以及灵活的决策方式，有利于投资者在不确定的投资环境下进行分析，而且能够带来更大利益。然而应当注意的是，ROA法并非彻底取代传统的DCF法，而是有互补作用。通过将二者结合使用，可以对不同风险和收益预期的项目开发进行价值评估。

商业地产的开发流程可以分为项目前期开发阶段和项目运营管理阶段，投资者的投资也就包括相应的两个序列。由上述实物期权理论可知，投资者开发的任何机会都可以看做持有的一种实物期权，这种将商业地产投资的不确定性转变为得到最大利益的方式。而商业地产开发的价值评估也可以看做是投资者执行、扩张、延迟、收缩以致放弃投资机会的最优时机决策问题，一旦投资者选择执行项目开发，则其他的投资机会丧失，其具有的潜在价值也一并转化为投资的机会成本。因此，商业地产开发的两个阶段都可以看做实物期权的机会成本。在前期开发阶段，土地使用成本就相当于一笔实物期权费用，在支付这笔费用后，投资者就有权力在一定期限内对进行土地开发、经营或变卖等。而这些后续决策都有很大的不确定性和灵活性，投资者可以在国家规定期限内，根据市场、资金或管理等方面的风险提示，延迟对土地的开发投资，因此其中蕴含着推迟期权。而在项目管理阶段，由于商业地产的投资周期和经营年限较长，在整个过程中影响项目投资价值的主要因素是商业地产的未来租赁价格，受宏观经济、政策管理、运营效益等不确定性的影响，难以一次性对商业地产开发进行价值评估。由于房地产开发的不可逆性，投资者很少一次性投入资金，而是通常分期开发，根据市场反馈再进行下一期投资，以此来降低投资风险。商业地产中如百货商场、大型超市等因为要考虑整体形象，会采取一次性投资开发的模式，而其他类型如写字楼、酒店等则通常采取分期投资开发的模式。因此，项目管理阶段也蕴含着增长期权和收缩期权。

通过上述分析可知，商业地产的开发商是项目投资者，也就是实物期权持有者，可以根据开发投资的多方信息来判断是否执行投资开发，以及投资开发的时间和规模等。因此，商业地产的实物期权也可以看为美式看涨期权，即投资者认为等待能够获得更多新信息而增加投资价值，但是同时，投资者为了在竞争中抢占市场又不能等待，这种矛盾并不符合实物期权的决策规则。对此可以考虑在竞争基础上，引入博弈论来解决。

3 商业地产开发价值评估的临界值分析

为了能够从经济学角度阐释商业地产前期开发是否可行，需要以投资成本和投资收益相等的临界值作为判断的阈值。根据离散型二项式实物期权公式，假定商业地产投资开发项目的现值为P，在未来的t时期内可能出现两种趋势，项目价值增加为uP，或者项目价值减小为dP，无风险利率为r，投资开发的现期所需资投资成本为I,t期以后所需投资成本为Ien。给定I、t、u、d、r后，可以计算出项目现值P的临界值。

3.1 当现期P<I,t期后uP<Ien，且dP<Ien时；

因为现期P<I，所以投资开发现值P小于投资开发成本I，而在未来的t时期内uP和dP也都小于投资开发成本，则投资者现期投资是不可行的，且在t期后投资也是不可行的，根据给定假设：

经计算，投资现值P的决策区间为（），商业地产开发投资时不可行的。

3.2 当现期P<I,t期后uP>Ien，但dP<Ien时；

因为现期P<I，所以投资开发现值P小于投资开发成本I，所以现期投资的净现金流N=P-I<0，但是投资者还持有对项目的等待期权。如果在未来的t时期内项目现值P都增加为uP，则投资者现期投资不可行的。这一等待期权C就是实物期权的价值，可以根据二项式期权定价模型计算：

∴当实物期权的等待价值C大于现期放弃投资的损失时，则投资商业地产是可行的。

3.3 当现期P>I,t期后uP<Ien，且dP<Ien时；

现期P>I，所以投资开发现值大于投资开发成本I，投资项目可以带来收益，但失去了等待t期后项目价值增加为uP的机会成本，则投资者现期投资是否可行也应由等待期权C判断，根据给定假设：

∴当实物期权的等待价值C比N=P-I>0的价值更大时，投资者应当持有商业地产项目到t期后，如果项目价值增加为uP后则投资，如果项目价值下降到dP则放弃。

3.4 当现期P>I,t期后uP>Ien，且dP>Ien时；

现期P>I，所以立即投资项目可以带来收益，而等待期权为：

∴当N=C时，等待期权并不大于前期投资价值，投资者应当立即投资项目到。

综上所述，投资者持有期权进行等待的区间为：

当时，应当立即果断投资项目获取投资现值；

当时应当放弃该项目开发。

4 商业地产价值评估的实例分析

某房地产开发公司于2010年投资某商业地产项目，从2010年到2012年为该地产项目投资的首期，投资额分别为1750、1170、1460万元，2011年开始进行销售，销售期为2年，年末的净现金流量分别为1950、4080万元。

4.1 运用DCF法进行价值评估

假定该项目的资金成本率为20%，根据上述数据计算项目净现值。则：

则该房地产开发公司不适合投资该商业地产项目。

4.2 运用实物期权法进行价值评估

在DCF方法进行价值评估，事实上忽略了关联项目的投资机会，即未来项目的期权价值。而市场变化不定，关联项目的投资价值难以确定，可用实物期权方法决定2年后是否投资，投资规模可视情况而定。

假定该项目的价值波动率为30%，无风险利率为5%，标的资产现值为V，执行价格为M，根据期权定价模型，则：

则该项目的价值应为净现值与增长期权之和：

可见从整体考虑商业地产的投资策略，应当投资该项目。

5 结论

本文首先对传统的商业地产价值评估方法进行回顾和评价，指出由于假设条件的限制，DCF—NPV只能使用现金流确定的项目开发决策。为了适应商业地产高风险高回报的投资特点，研究引入了实物期权的理论和方法，提出实物期权对于商业地产开发的项目现值和未来价值的影响，可以通过对项目投资的临界值进行判断，依据每一期的进展做出最优决策，而传统DCF—NPV方法是无法考虑商业地产开发的不确定性因素，只放弃对持有项目等待可以获得的机会成本。最后，以离散型二项式为基础，从经济学的角度提出了商业地产开发的价值评估临界值，得出了投资者持有项目等待期权实现的期间。

参考文献

[1]Dixit.A.K,Pindyck.R.S,Investment under uncertainty[M].朱勇译,中国人民大学出版社,2002.

[2]陈林,潘蜀健.房地产项目投资[M].中国建筑工业出版社,2003.

[3]曹振良.房地产经济学通论[M].北京大学出版社,2004.

[4]张金明.金融衍生产品定价理论与商品房预售定价问题研究[J].福建金融,2003.

[5]唐建立,陆龙坤.实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用[J].重庆工学院学报,2002.

[6]李进涛,朱佳林.实物期权理论在房地产投资决策中的应用[J].华中科技大学学报,2003.

[7]杨明,王国华.投资时限对项目期权的影响分析[J].管理科学学报,2006.

[8]张志强.期权理论与公司理财[M].华夏出版社,2001.

浅谈软件开发流程前期的软件测试 篇3

【关键词】软件测试；软件缺陷管理；文档的测试和评审；软件测试流程

1.基于开发过程的测试流程

根据软件开发流程的特点，软件的开发流程可分为：产品立项、需求调研、概要设计、详细设计、编码&单元测试、集成测试、系统测试、验收测试几个阶段。

测试流程在项目立项时就与之同步启动，并且覆盖软件开发的整个流程。这就要求在进行软件测试过程中要考虑审核和评审软件开发过程中各个阶段的文档和产品。

在软件测试流程中加入考虑对软件开发流程各个阶段文档集产品的评审。那么就要对相应的评审或测试结果进行文档化，形成新的软件缺陷报告或记录。项目组长或高层人员通过对这些文档的阅读，可以清楚地知道软件在开发的各个阶段存在的问题，能将因前期设计问题出现的软件缺陷问题消除在萌芽状态，保证软件开发效率和软件质量。

软件测试的目的就是发现缺陷，而它的另一个经济目的是尽早发现缺陷，以降低修复或者售后的成本。事实上，许多统计资料表明，开发过程每前进一步，发现和修复一个缺陷的平均成本要提高10倍。在代码复查阶段，平均1-2分种能发现和修复一个缺陷，在初始测试阶段要10-20分钟。在集成测试时要花费1个小时或更多，在系统测试时要花10-40个小时。这就是为什么要在项目初期就要进行文档化和审核文档的重要目的之一，在文档阶段发现文档中需求方面和软件功能方面的缺陷，如果及时修改可以避免在编码阶段发现和修改需要的大量人力和时间，是项目能按照既定计划完成的保障。

文档化的另一个重要目的是，它是软件测试的根本依赖。无论是测试计划还是测试用例都是根据需求文档和详细设计文档编写的。如果在测试阶段修改需求文档或设计文档，那么相对的开发编码、测试计划和测试用例都要相应的进行修改，那么由此引发的人力和时间对整体项目来说都是巨大的风险。在早期的文档的评审可以有效的降低整个项目的风险的同时，也会让整个项目更加缜密。

2.软件缺陷管理

软件缺陷管理就是对软件开发过程中所发现的软件缺陷进行跟踪管理，并记录软件缺陷的状态信息，保证每个被发现的软件缺陷都能解决并关闭。软件缺陷管理是软件开发过程中项目管理流程中重要的组成部分。软件测试流程管理其在本质上就是软件缺陷管理的文档化、规范化流程。

软件缺陷管理工具就是软件测试和缺陷管理的最好帮手，软件缺陷工具的主要优点在于不用再担心在项目过程中发现的缺陷无人认领或者被忘记修改。每个缺陷从新建到被关闭的过程都是由它的作者负责推动的。那么试想需求缺陷由产品人员负责，产品功能缺陷由测试人员跟踪，由缺陷发现者主导协调好和开发人员的关系，让开发人员能更有效的对软件自身的缺陷形成有效的关注，减少开发人员在缺陷上的沟通成本，可以让项目运转的更加順畅，让缺陷解决过程中的成本得到有效的控制。软件缺陷管理工具在软件项目起到不可替代的作用，它的使用应该从项目立项就跟测试人员一起介入项目中。

3.结束语

任何软件开发组织想完全消灭软件缺陷都是不现实的，也是不可能实现的。要想开发出高质量的软件产品，除了要有严格的开发流程和开发标准外。在软件的开发过程中全程引入软件质量保障也是一种行之有效的手段。通过对软件开发流程各个阶段的文档和产品的评审和测试，形成详细的文档化结果，是保障软件产品质量和减少后期工作量的有效管理方案。随着软件规模的不断扩大，软件缺陷数量的不断增加，这个管理方案的优势就会更为显著。 [科]

【参考文献】

[1]商惠华，张春雷，吕维先.基于FPA的软件工程监理方法[J].微计算机信息，2008（21）.

[2]吕晓峰.软件工程监理的一般流程与监理要点[J].现代计算机（专业版），2004（06）.

[3]王锋，张睿，张燕.软件工程监理的实施策略[J].信息技术与信息化，2004（05）.

[4]聂林波，刘孟仁.软件缺陷分类的研究.计算机应用研究，2004（06）.

[5]徐芳.软件测试技术[M].北京：机械工业出版社，2006.

房地产开发前期流程 篇4

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92 附件16 填表说明------------------93 附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94 附件18《监理合同备案登记表》-----95 附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96 附件20 申办《预销售审查书》申请书99 附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100 附件22 商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102 附件23《 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103 附件24《房屋初始登记申请书》----104 附件25 “项目确认函”请示文件------105 附件26 “发改委立项批文”请示文件--106 附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107 03 现场踏勘

与营销策划部联合勘查意向地块，勘察内容：

1、项目周边生活配套情况

2、人文环境

3、交通情况

4、周边楼盘销售情况（包括产品定位、定价、成交量等）

5、项目目标人群

6、市政设施配套情况

7、地上物拆迁情况、场地平整程度

如对土地现状有异议，可到市国土资源局土地利用处提出。04 编制可研

编制可研，内容应包括：

1、工程位置

2、市政、生活设施配套现状

3、区域市场调查

4、可建设住宅、商业用房及应建人防工程的规模 可研经审定后，进行下一步

5、产品定位、匹配的工程设计

6、工程建设周期

7、地块开发成本分析

8、项目利润预期

9、房屋销售预测

10、确定可接受的最高竞拍价。05 竞买资料准备 需提交要件：

1、经公证的企业工商营业执照

2、经公证的房地产开发资质证书

3、竞买申请书（详见附件1）

4、经公证的法定代表人身份证明

5、经公证的代理人身份证明及授权委托书（详见附件2）

6、竞买保证金收据

7、银行资信证明

1、竞买履约保证金应汇入市国土资源局指定账户。竞买成功，履约保证金可抵作土地出让金，竞买失败，履约保证金可在拍卖结束5日内获退回。

2、银行资信证明应满足拍卖须知的规定金额。

3、如非拍卖所在地区法人，公证应由法人所在地公证处出具。

持完备资料到市国土资源局报建窗口申报，资料齐全，正式受理，给予开具投标[竞买]资格确认书；如具有以下情形之一的，作为无效申请退回，市国土资源局不作解释。应通过了解其他竞买申请

1、申请文件在申请截至时间后 人的情况，初步制定竞买策

2、申请文件不齐备或不符合规定的

3、申请文件字迹不清，无法辨认的

4、申请人不具备资格的

5、未缴纳履约保证金的 拍卖程序如下：

1、宣布拍卖开始

2、宣布拍卖规则

3、公布拍卖起拍价、每次加价幅度

4、叫 价

5、竞买成功

6、与市国土资源局签订《国有土地使用权成交确认书》

1、竞买成功后，即时签订《国有土地使用权成交确认书》，成交确认书中约定签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点，通常在十日内签订。

2、成交价即为该幅土地的出让总价款，包含出让金、征地补偿费用。06 资料申报 07 竞 拍 08 合同签订

签订《国有土地使用权出让合同》

合同注明出让事项（地块编号、用地面积、出让总价款、交付时间等），约定双方权利、义务（包括土地交接标准）。如在规定期限内不能支付成交价款，市国土资源局将取消竞得资格，没收保证金，开具违约金（相当于成交价款总额的20%）缴纳通知单。按交接标准，核验地上物拆迁情况、土地平整程度、地块范围内原有市政设施、树木、人防工程有无损毁。09 缴 款

在合同签订15日内，足额缴纳成交价款 10 土地交接

在土地成交价款缴纳后，双方进行土地交接。

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

房地产前期开发管理制度 篇5

为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责

（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。

（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计

第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。

第5条 由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况 ① 项目名称。

② 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

③ 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。④ 项目的性质及主要特点。

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置

① 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。② 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。

③ 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

④ 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。

⑤ 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。

⑥ 如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定 ①市场供给现状分析及预测。②市场需求现状分析及预测。③市场交易的数量与价格。④服务对象分析，制订租售计划。⑤拟建项目建设规模的确定。

第6条 项目开发部负责组织编写《房地产项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。

第7条 投资发展部根据《房地产开发项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。

第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。

（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理

由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1)向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》。（4）向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》。

（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

第三章 现场施工准备

第11条 由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。

第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

第13条 项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制《项目施工组织总设计》，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。

第14条 《项目施工组织总体设计》确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。

第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。

第四章 工程项目监理

第17条 本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。

第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。

第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。

第五章 附则

第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度 年 月 日起执行。项目用地投标管理制度 第一章 总则 第1条 目的

为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条 使用范围

本企业所有项目用地招标活动。第3条 管理职责

（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。

（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第二章 投标信息的获取

第4条 投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。

第5条 项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。

第6条 自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。

第7条 总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。

第三章 投标准备

第8条 初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。

（1）投标、拍卖公告或者《投标邀请书》。（2）《标书格式申请书》等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。

第9条 对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。

第10条 初步决定参加投标的地块，项目小组应立即组织人员完成《项目论证报告》。报告包括但不限于以下内容：

（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；

（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。

第11条 根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。第12条 确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织答疑会。

第13条 确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。

（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）《×××项目可行性论证报告》。

第14条 项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章 投标实施

第15条 确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。

第16条 项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）《标书申请书》。（2）《营业执照副本》。3）《法定代表人证明书》（4）法定代表人身份证复印件。

（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。

第17条 对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。

第18条 对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。

第19条 中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人、土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到《中标通知书》或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。

第20条 若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。

第21条 因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。

第22条 项目开发部应将《投标书》、《竞买申请书》等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。

第五章 附则

浅议房地产开发项目前期策划 篇6

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法

律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。（一）委托人的义务房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二）受托人的义务

1、依约完成策划方案受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产

出分析及资金运作建议(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称《全程策划与代理销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：（1）两类合同的法律性质不同，签约双方

当事人在合同中的权利义务关系不同。房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2）两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。

一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

前期开发部培训计划 篇7

一、开发前期成本管理评价指标体系构建

本文以住宅项目开发前期成本管理绩效评价为例,构建了基于层次分析法的成本管理评价指标体系。在大量查阅文献的基础上,本文首先将住宅项目开发前期成本管理影响因素分为三个准则层:项目开发决策阶段成本管理水平、项目设计阶段成本管理水平、施工准备阶段成本管理水平。其中对项目开发决策阶段的成本管理水平的评价主要体现在勘察成本、可行性成本、土地出让成本、房屋拆迁补偿费用、行政税费、住宅销售费用这六个方面。项目设计阶段成本管理水平的评价包括对图纸设计成本、招标成本、设计变更费、成本估算费用这四个方面的评价。最后对于施工准备阶段的成本管理水平评价集中在“三通一平”费、临时设施费、预备费、经营管理成本四个方面。由此建立了如下成本管理绩效评价指标体系:

二、基于层次分析法的指标权重的确定

在构建了成本管理绩效评价的指标体系之后,要构造两两判断矩阵,确定各指标的重要程度,具体步骤如下:

1.建立两两比较判断矩阵。本文通过专家打分确定了各个指标的重要程度,建立如表1—表4 所示的重要性比较表。

要计算一级指标相对于住宅项目开发前期成本管理绩效的权重,首先根据指标间的重要性比较表构造判断矩阵如下:

2.计算判断矩阵A每一行因素连乘结果Mi:

,同理可得M2=0.042,M3=1.333,其中n为判断矩阵A的阶数。

然后计算Mi的n次方根得出:。

对进行归一化处理得出一级指标的权重向量:

该向量的每一个分向量就代表各一级指标的权重,在得出各一级指标的权重之后,经过一致性检验,判断矩阵A满足一致性,说明对各指标的两两比较打分不存在矛盾性,计算出的各指标权重有效。按照此方法分别求得各二级指标的权重,并绘制出如下表格:

三、进行模糊综合评价

在确定了各指标的权重之后,要对该住宅项目开发前期成本管理绩效进行综合评价,首先需要确定各评价指标的模糊隶属度值。本文将隶属度分为优、较优、良、较差、差五个等级,通过与该项目部门经理和负责人的访谈和调研,了解了该项目开发前期成本管理工作的实施效果,通过分析整理得出各二级指标隶属度值,如表6。

通过表6可以得出各二级指标对应的评价等级隶属度值所组成的模糊关系矩阵,将各二级指标的权重向量与其模糊关系矩阵进行模糊合成运算,可以确定各一级指标的模糊关系向量,得到模糊关系矩阵,进而得出最终住宅项目开发前期成本管理绩效的模糊综合评价向量。计算结果如下:

拟开发住宅现场勘察成本合理性模糊评价向量:

同理可得出:

根据以上计算结果,可以得到项目开发前期成本管理绩效评价的模糊评价矩阵为:

故得出项目开发前期成本管理模糊评价向量:

本文考虑到各指标权重,将各指标评价结果综合在一起,同时兼顾了一级指标和二级指标对于住宅项目开发前期成本管理绩效的影响,因此保留了各级评价的全部信息。根据最大隶属度原则,P中的最大值为0.330,对应的等级为优,所以就可以认为该住宅项目开发前期成本管理绩效为优。

四、结束语

本文研究了基于模糊层次分析法的住宅项目开发前期成本绩效评价体系,以住宅项目为例,应用模糊层次分析法对开发前期成本管理进行了绩效评价。结果表明,该住宅开发前期成本管理水平为优。基于层次分析法的成本管理绩效评价简便易行、科学合理,能够较好地看出影响成本管理绩效评价的指标权重,将定性分析定量化,并提高了定量分析的客观性和科学性,能够科学有效地对住宅项目开发前期成本管理进行绩效评价。

摘要：文章在住宅项目成本管理理论的基础上,结合项目开发前期的成本管理特点,以哈尔滨市某住宅为实证进行开发前期成本管理绩效评价。采用层次分析法构建项目开发前期成本管理绩效评价的结构模型,并对该模型进行模糊综合评价,验证文章所建立的成本管理绩效评价模型的有效性,最后得出成本管理绩效的评价结果。

关键词：住宅,前期,成本,绩效评价

参考文献

[1]杨克磊.采用层次分析法的员工绩效评价研究[J].重庆理工大学学报,2015(10):144-146.

[2]许远明,蒋义军.产业化住宅成本分析[J].建筑经济,2014(5):21-24.

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[4]王娜.基于层次分析法的建筑供应链绩效评价[J].价值工程,2015(11):31-34.

[5]杨德新.基于模糊层次分析法的高校教师绩效评价模型的构建[J].河南师范大学学报,2015(4):31-35.

[6]陈小军,陈惟.普通商品住宅成本构成典型样本分析[J].建筑实践,2010(55):69-73.

[7]钱和友.商品住宅项目开发成本的控制[J].安徽工业大学学报,2012(38):34-35.

前期开发部培训计划 篇8

【摘 要】近年来，随着天津市东丽区经济发展速度加快，结合空港经济区和自贸区的高速发展，国网天津市东丽供电公司在全面加强企业管理的过程中，高度重视辖区内生产技改大修项目的实施。而工程前期管理在整个工程管理中起了关键的作用，只有在项目前期储备中严把立项关，合理估算工程投资以及工程规模，才能使项目在下达正式投资计划后按照工程节点进度顺利实施，并保证计划资金使用的规范性、严谨性、准确性等。为了进一步规范生产技改大修项目前期管理，增强管理穿透力，提升项目精益化管理水平，提出了生产技改大修专业精益化管理提升工作方案，促使项目在实施过程中能够创造更多的经济和社会效益，从而确保智能电网能够提供更加稳定的电能，为电力企业的长期发展打下坚实的基础。

【关键词】生产技改大修；精益化；前期计划管理

一、生产技改大修项目前期计划管理现状和特点

工程管理一直作为公司企业管理重中之重，自2009年12月份ERP成功上线以来，项目管理作为ERP重要一部分也是工程全过程管理中出现的新内容，笔者就结合实施过程中发现的问题，编写了《生产性专项技术改造、大修、电网技术改造工程全过程管理手册》，该手册适用于电网技术改造工程涵盖35千伏及以上电网一次系统技术改造工程（包括一、二次系统同时改造工程）、10千伏及以下电网新建和改造工程；生产性专项技术改造、大修工程涵盖输变配电一次设备、信息系统建设技改工程、大修工程以及大修备案、技改零购、生产应急等项目；该手册保证每项电网、专项技改、大修工程合规、合法性；提升工程全过程管理的水平，提高管理人员业务素质；确保新上任的项目经理能够尽快适应角色，投入到工作中；规范“十一五”以来的电网、专项技改、大修工程全过程管理，形成全过程管理长效机制，并一直沿用至今。

项目管理中的前期计划管理在整个工程管理中起了关键的作用，只有在项目前期储备中严把立项关，合理估算工程投资以及工程规模，才能使项目在下达正式投资计划后按照工程节点进度顺利实施，并保证计划资金使用的规范性、严谨性、准确性等。

二、生产技改大修项目前期计划管理存在问题和原因分析

目前生产技改大修前期储备的流程是通过输变配、安监、通信、调度自动化、继保等专业上报项目，专业审核项目可行性通过后计划专业对项目上报的规范性进行审核，通过后录入项目储备库形成转年的储备项目。现阶段流程中存在的问题主要有以下三点：

1.项目前期储备可研深度广度不够。

进行可研设计的项目比较随意，没有严格要求哪些项目必须进行设计；进行设计的项目往往与施工现场差别较大，预算与施工后结算金额相差较大，造成工程项目缺乏计划严肃性。

2.项目可研审核缺乏规范性。

可研审核目前是由项目评审单位组织专业人员进行评审，评审完成后出具批复报告。项目的评审往往都是本单位编制人员审核本单位储备项目，重点关注项目的可实施性、必要性等，但是对于项目的规范性审核较粗，上报国网后容易影响项目填报质量，造成项目多次退回审核。

3.项目储备时间比较随意。

项目储备时间往往一二季度储备较少，三季度突击进行项目储备，集中录入项目储备库，造成项目上报质量以及与现场设备现状差别较大，不能及时反映设备突出问题。

三、加强生产技改大修项目前期计划精益化管理的主要措施

基于上述生产技改大修前期项目管理存在的诸多问题，为加强设备技改、检修工作整体谋划，重点解决突出问题，实现储备项目常态化审查和均衡入库，提升储备项目质量，提高技改大修规范性管理水平，笔者提出了几点提升项目精益化管理的措施建议：

1.编制项目前期计划。

对达到资金额度、需要进行可研设计的项目提前编制项目前期计划，计划资金为前期可研设计费用，由财务部门将生产技改大修项目前期费纳入年度预算，对生产技改大修前期费进行专业管理。参与技改大修储备项目可研评审，负责技改大修项目立项后前期费用科目调整工作。

2.结合三年滚动计划。

实现项目常态化储备，加快项目储备进度，年度技改大修项目储备与三年滚动计划编制同步开展，技改大修项目储备纳入设备专业的日常管理，杜绝项目突击审查和集中入库，做到项目常态储备、均衡入库。

3.加强可研设计深度，实现可研评审、项目储备入库分级管理。

技改项目可研应达到施工图设计深度，项目前期工作应取得具备可实施条件的前期工作成果，应包括：施工设计图纸及概算、物资材料清册、拆旧物资清单。其中，物资材料清册应严格按照协议库存中的标准物料名录选取；可研评审单位统一分专业、批次，提前按月安排年度评审计划，并于月底前发布评审批次计划。项目实施单位根据评审计划批次安排，提前一周将拟报审项目清单、可研报告（项目建议书）、项目估算书、图纸等相关材料报送经研院，由评审单位按照审批权限，纳入相应评审计划批次，并组织开展评审工作。年度储备库项目编制上报项目实施单位在项目可研批复后一周内，在储备项目系统中进行项目编制上报，项目实施计划专业人员进行项目填报规范性自查，从而提高项目填报质量，提升生产技改大修精益化管理水平。

4.加强规范项目概预算编制和管理。

在可研设计保质保量并达到施工图设计深度的基础上，合理制定设计图纸，对项目可能产生的费用进行概预算的有效编制，以控制项目造价，增加项目的综合经济效益；最大程度减少项目设计的变更次数，特别是技术方面的变更，以免增加额外的预算费用，确保设计内容的准确性和科学性，制定出集功能、技术、经济于一体的设计方案，最大程度满足项目概预算概预算编制的要求，避免项目超概算现象的出现；加强预算审核力度，综合分析研究各类经济指标，减少预算的失误，提高概预算编制的准确性，促进项目的经营管理。对已编制完成的项目预算内容进行完整、合理地审查、核对，以杜绝虚假的编制数据，缩小概算与实际投资的误差，保证概预算编制质量水平，有效控制项目的造价。

四、结论