首付分期报告（精选10篇）
一、首付分期的概念。
在购房者购房过程中，房开商会提供“首付分期”的方式降低购房门槛，首付分期是指购房人先按照一定的比例支付部分首付款并签订贷款合同，然后在一定期限内将剩余首付款尾款补齐。开发商垫付的首期款免息，客户只需与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。
二、首付分期出现的原因
1、房地产市场中政府的宏观调控政策，对房价的疯狂上涨起到的一定的抑制作用，但同时银行提高首付比例的贷款政策，在很大程度上增加了购房者的准入成度，于是针对银行提高首付比例，开发商则通过“首付分期”的方式帮购房人降低门槛。对于刚需群体，“分期交纳首付款”的方式确实为他们提供了更加充裕的时间以筹措资金，于是很自然的“首付分期”就成为了众多商家的一种营销策略，抢占市场份额的重要手段。
2、首付分期售楼模式之所以出现，一是缓解购房者的首付压力或购房风险。事实一些买家的资金用来投资或其他用途，很多情况是要到年底才能收回，另外30%的首付款本身数目较大，需要时间筹集。
三、首付分期的目的
1、随着房贷金融政策的收紧，房贷首付比例金额的提高对于借款人来说压力有所增加，推出此种方式主要是为了缓解购房者首付款的支付压力，为借款人在筹措资金方面提供了宝贵的时间。面对的是刚需购房者，这部分客户往往有比较迫切的置业需求，但是可能因为缺钱买不了房，拉长首付款的支付周期，给了他们更长的周期去筹措钱。
2、凭借开发商实力减轻购房者暂时的资金压力，以树立开发商形象；是为了加快销售速度，快速占领目标市场。
3、加快项目销售，缓解开发商资金周转压力。
4、适应市场动态变化，进行政策的更新，使优惠措施更合理、更顺应当前市场。
5、以较有吸引力的优惠，刺激消费群购买意识，缓解持币观望情绪。
四、首付分期的作用影响
1、吸引购房者，首付分期的销售方式新颖别致，优惠程度高很大程度上吸引了潜在购房客户个人、群体，达到有效的营销效果。
2、可以通过这种方式得到银行的按揭贷款，作为期房开即使购房者没有交齐剩余首付而违约，开发商剩余首付款项的空白也不需要开发商自己承担。
垫资首付表面看上去没有漏洞，对购房人来说降低了购房门槛。但实际上，这种方式放大了购房人的支付能力，也放大了银行的风险。但“首付分期”实际上是处于灰色地带的操作方式，对于购房人和银行来讲，都承担着潜在风险。
五、首付分期的操作方法
１、购房户先付首付款的一定比率，然后制定分期付款计划，包括首付款项的支付方式和期限，将首付实行分期付款（如首付为３０％，购房户可“首付”５％，另２５％由开发商暂时垫付，剩余７０％的房款供按揭）。
２、按照工程进度先付整个首付款中的一定比率，中途再付一定比率的首付，最后到主体工程封顶或者交房时将余下首付款随着总房款一起付清。
３、购房户先付一定比率的首付款，余下的首付款分摊在按揭贷款的年限中（如将首付３０％的款分摊在签约后的２４个月，按季度或按年还清首付款）。
4、首期免息月供计划。如一套首期30万元的房子，购房者只需要交付11万元的首付，在签订合约之后，再与开发商签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付剩余部分。
5、“送五成首期装修款”的活动。客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商以送装修款的名义赠送。如果买了一套１００万的房子，最低首付是３０万元，那么客户只需要支付１５万元，剩余的１５万元开发商支付。
6、“10%首付”，具体操作方式为购房者向一家专业投资公司提交贷款申请，经批准后，投资公司为购房者提供贷款，还款期限为明年底交房时，而借贷利息由投资公司承担。开发商与为首付提供贷款的公司之间商定的利息，不会超越《高利贷法》的相关规定。
六、首付分期的操作流程
1、身份认证，购房者出示身份证件、银行贷款记录，确认是首次置业还是二次甚至多次置业。
2、审核，开发商核查购房者出示的证明，仔细查对银行账目，确保有相应权利享受优惠；审核购房者所购物业的建筑面积。
3、双方签订协议，协议内容主要包括购房者认购物业的基本情况及总价，首付二成或三成的金额，剩余首期款分几期支付，违约事项等。
七、首付分期的约束
1、“近零”首付付款方式一般是在银行按揭之前，是开发商与消费者双方达成的关于首付款的一种付款约定，开发公司与购房户以签订协议的方式加以明确，目的是减轻购房户相对较大的心理价格压力，通过“减轻”购房户的首付承受能力，吸引更多的购房户。约束机制还是有的，购房户到期不能付清首付的，开发公司可以按照事先约定将不提供证明办理银行按揭，或者退还购房户已交部分房款，直至取消原购房合同。
八、首付分期的风险
1、开发商的风险，首先加大了开发商的资金风险和交易成本，同时还面临购房者个人的诚信问题，如果客户毁约，对开发商而言也是一件折腾的事情。如果购房者到交房时不能交清首付余款，房子等于没有出售，相当于耽搁了一年多，有可能错过最佳出售时机。
1 资料与方法
1.1 临床资料
回顾性分析普通外科收治的尿道下裂患者32例, 其中阴茎体型18例, 阴茎阴囊型11例, 会阴型3例。年龄2~8岁, 其中1例为25岁。32例患者均有不同程度的阴茎下弯畸形, 包皮如帽状堆积于阴茎头背面, 腹侧可见未闭合的尿道呈浅沟样。
1.2 手术方法
1.2.1 Ⅰ期手术
8岁以下患儿均采用氯胺酮全麻, 25岁患者采用腰麻, 仰卧位。常规消毒铺单, 先在阴茎头上缝一牵引线向头侧拉直阴茎, 在阴茎腹侧纵形切开, 上至龟头, 下至异常尿道外口。向两侧充分游离阴茎皮肤, 劈开龟头, 使其扁阔, 剔除纤维条索, 彻底纠正阴茎下弯畸形。阴茎腹侧创面彻底止血后敷盐水纱布, 环形切除阴茎背侧包皮, 止血后间断缝合包皮切口, 将切除之包皮修剪后选择同腹侧创面同等大小一块植入腹侧, 6-0可吸收线间断缝合皮片固定, 留置F6-F10号气囊导尿管, 包扎伤口, 保持尿通管畅。
1.2.2 Ⅱ期手术
Ⅰ期手术后半年, 行Ⅱ期尿道成形术, 麻醉同前。常规消毒铺巾, 根据年龄大小选择F6—12号气囊导尿管, 沿尿管两侧设计并纵行切开一期植好皮瓣, 上至龟头, 下至异常尿道外口, 将两侧切开皮瓣向中间游离, 6-0可吸收连续内翻缝合包裹尿管形成尿道。游离阴茎筋膜瓣覆盖尿道并固定, 缝合阴茎皮肤并形成龟头使新建之尿道外口位于龟头中央。表面涂抹红霉素眼膏抗炎且防粘连, 消毒海绵包扎, 保持尿道直立, 尿管通畅。10天后拆除敷料, 2周后拔尿管自行排尿。
2 结果
2.1 Ⅰ期手术
所有病例均阴茎弯曲矫正良好, 30例皮瓣成活良好, 2例皮瓣坏死, 三月后取耳后皮瓣植皮成活。
2.2 Ⅱ期手术
20例尿道一期愈合, 排尿正常。10例发生不同程度尿瘘, 经后期修补后排尿正常, 2例成形尿道裂开, 手术失败, 经上级医院修补治愈。见表1。
例 (%)
3 讨论
尿道下裂手术目的是矫正阴茎下弯, 使尿道口恢复正常位置, 能够正常排尿及成人后完成正常性生活。自1950年起分期手术成为尿道下裂手术主流, 而1980年人们发现Duckett+Duply可一期完成绝大多数尿道下裂, 成为首选术式。近年来, 有学者报道发现部分尿道下裂严重病例出现重建尿道无法满足排尿和生育需要, 成年后阴茎弯曲, 需要再次手术, 分期手术再次受到重视并应用[2]。重度尿道下裂分期手术修复相对简单, 严重并发症发生率较低[3]。分期手术优点是切开尿道板形成的新尿道较替代物形成尿道组织结构更接近正常尿道。为Ⅱ期手术创造良条件, 包括构建新“尿道板”, 阴茎头剖开形成扁平状, 便于Ⅱ期尿道及阴茎头成形。降低复杂难治手术风险, 提高手术效果[4]。
本研究通过回顾性的分析开展该项手术32例一期手术成功率为62.5%, 通过后期尿道瘘修补, 总成功率为99.2%。Ⅰ期手术中对阴茎下弯均获得良好矫正, 主要得益于术中通过人工勃起试验来判断。对于矫正不理想的行阴茎背侧白膜折叠, 均可矫正且阴茎缩短不明显。尿道瘘是Ⅱ期手术最主要的并发症, 我们发生率为31.25%明显高于文献报道10%~15%[5], 主要原因是成形尿道局部皮瓣血运差坏死造成, 筋膜瓣的组织覆盖可明显减低尿道瘘的发生。尿道裂开2例可能与术后尿道渗血造成感染, 导致尿道全层裂开。对于基层医院外科医生而言: (1) 需要掌握整形外科手术的精细手术操作技能和阴茎生长发育过程及解剖基础, 应在三甲医院泌尿小儿外科进修学习6月。 (2) 一期和分期手术成功率并无明显区别。对于经验不足初期开展此项手术, 分期可以有效降低手术失败风险, 为后期手术修复提供机会。 (3) 阴茎皮肤血供丰富, 双极电凝可以有效电凝出血点, 保证沿正确手术层面解剖游离, 避免切开阴茎白膜, 如切开可6-0可吸收连续缝合, 切勿电凝。 (4) 游离皮瓣尽量剔除皮下脂肪, 边缝合边修剪, 避免过早修剪皮瓣收缩皮量不足。 (6) II期手术成形尿道宽度适宜, 无张力或低张力。 (5) 覆盖筋膜尽量避免损伤血供, 保证筋膜存活, 可有效降低尿道瘘的发生[6]。 (7) 良好彻底的止血, 避免术后渗血造成的尿管堵塞及血肿形成导致感染。 (8) 适当加压包扎可以减少渗出, 组织贴合良好, 促进愈合。
总之, 对于基层医院开展尿道下裂手术我们认分期手术优于一期手术, 能够提高手术的成功率, 为后期手术修补提供再次手术机会。当然随着医生技术成熟和经验积累可根据尿道下裂严重程度进行一期手术修复, 以减少患儿手术痛苦、费用及对其心理造成的不良影响。
摘要：探讨县级医院尿道下裂分期手术治疗效果及经验总结。回顾性分析我科2004-2015年收治的尿道下裂患者32例, 其中阴茎型18例, 阴茎阴囊型11例, 会阴型3例。采用分期进行手术修复。32例患者完成分期手术。Ⅰ期手术所有病例均阴茎弯曲矫正良好, 30例皮瓣成活良好, 2例皮瓣坏死。Ⅱ期手术20例尿道一期愈合, 尿道瘘10例, 尿道裂开2例。对于基层医院开展尿道下裂手术笔者等认为分期手术优于一期手术, 能够提高手术的成功率, 为后期手术修补提供再次手术机会。
关键词：尿道下裂,分期手术
参考文献
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[5]肖开虎, 林涛.尿道下裂治疗进展[J].重庆医学, 2012.41 (29) :3117-3120.
一、申请人资信家庭收入情况
该申请人现在XXXXXX工作任技术员，月收入XXX元，其配偶是XXXX公司的办公室主任，月收入XXX元，夫妻双方拥有XXX股权XX万元，每年红利收入接近20万元，经济实力较强。经征信系统查询，申请人夫妻双方在各家金融机构均无贷款和对外担保，无不良信用记录，资信状况良好。
二、申请金穗贷记卡汽车分期业务情况
申请人申请办理金穗贷记卡汽车分期业务用于购买一汽XX，期限36期。现已与汽车经销商《东明信誉汽车销售服务有限公司》签订了汽车购销合同,申请人已向车商缴纳40%的首付款,该笔业务申请用途真实、正当合理。
三、保证担保人情况
该笔金穗贷记卡汽车分期业务由两名保证人提供保证担保，各保证人共同对持卡人连带责任，并向我行当面签署了《保证担保承诺书》。保证人：XXX除了稳定的工资收入之外，还有其他收入，家庭年收入接近XX万元，保证人：XX现在XXX上班，收入稳定，除了工资收入外，其他收入每月5000元，通过征信系统查询以上两名保证人在各家金融机构均无贷款和不良信用记录，资信状况良好，具备担保资格和相应的担保能力。
四、抵押情况
该笔金穗贷记卡汽车分期业务由申请人XX本次所购车辆全额抵
押，夫妻双方向我行共同签署了《同意车辆抵押承诺书》，同时汽车经销商也向我行签署了《承诺书》，承诺“在客户未办理完本车抵押手续之前，不得允许购车人提车，否则，承担因此而产生的损失。”保证了车辆抵押手续的完整、合法、有效的办理。
五、调查意见
经调查，该笔金穗贷记卡汽车分期业务提供资料真实完整、合法有效，申请人信用状况良好，收入较高，具有较强的还款能力和还款意愿。保证担保人具备担保资格，具有相应的担保能力，保证、抵押担保措施落实，符合我行办理金穗贷记卡汽车分期业务的条件。同意向申请人办理金穗贷记卡汽车分期业务，担保方式采取以所购车辆抵押担保和保证人承担连带责任担保，期限36期。上报审批。
2013年06月12日，记者从多个渠道获悉，目前已有多家银行首套房贷利率上浮至9折，甚至恢复至基准利率，而二套房贷首付也调整至最高70%。
在刚刚过去的端午小长假期间，新盘扎堆开盘以及二手房看房人的增加，成为近期难得一见的景象。然而不少购房者在验资后却被通知：“首套房的贷款利率做不到8.5折了。”
“基本上除了工行和建行，跟我们这项目有合作的商业银行现在首套房的贷款利率最多也就是9折了。”据端午节开盘的房山某项目销售负责人介绍，在170多名参加新一期楼盘的购房者中，首套房占到了70%以上的比重，然而从验资结果看，其中能够获得8.5折优惠利率的却并不多。“并不是购房者的资质出了什么问题，还是信贷收紧了。”
不仅是首套房贷被收紧，二套房的贷款也如此：名下有房产者，购买二套房须首付70%，名下无房产的首付比例则为60%；公积金贷款二套房首付也由原先“认房不认贷”时的30%，从严调整为“认房又认贷”的70%。
北京中原地产市场部研究总监张大伟也坦言，目前二手房的信贷确实有收紧的现象，首套房商贷利率获得9折已经非常困难；不仅如此，放款时间也被一再拉长。不仅是商业贷款，公积金贷款难度更大，部分房源的放款时间甚至长达两个月。
XXXX项目
甲方：XXXXXXXXXXXXXX(开发商名称)
乙方：
乙方XXXXXXXXXXX（以下简称甲方），开发的项目 幢 单元楼号住宅，建筑面积平方米，购买单价为人民币元/平方米，总价为人民币元（￥）。首付总款为（大写）元（￥元（￥，因购房者资金困难，首付款尾款元（￥元），于年月规定期限前付清余款的，甲方将按每日所欠款项的1%向乙方收取违约金，由此造成的一切损失均由乙方承担。
本协议书约定的内容与主合同及附件不一致时，以本协议书为准。本承诺书为双方友好协商后签订，未尽事宜，由双方另行约定。
甲方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX乙方：
经办人员：
针对央行表达的第一层意思,必须承认,当下的金融市场确实较为混乱,P2P乱象环生,民间借贷难以监管。而房地产创新的金融互联网平台,虽然在各类创新金融平台中绝对算得上最规范、最低风险的门类,但自我担保和资金池的现象确实也客观存在。国家对P2P平台的整治已经是亡羊补牢,对这一行业的规范确实势在必行。
但在规范行业的过程中,关键是我们要用什么方向来界定首付贷等房地产创新金融产品。是把它当作一个调皮的孩子加以管教和引导,还是将其当作害虫直接灭掉?
我的理解,首付贷是客户的短期资金拆借,和银行按揭的长期负债有着本质区别。目前市场上的首付贷产品大多在6个月到1年左右,最长不会超过3年。这一方面体现了借款客户短期周转的需求,也是金融机构风险控制的选择。需求首付贷的客户一般基于几种情况:改善换房但原有房屋尚未卖出、固定理财产品未到期、生意资金周转问题等。首付贷的还款方式大多是到期一次性还本,预期是靠未来节点性的收入来还款,而不是像银行按揭一样基于未来长期的每月收入。这种短期周转的需求,是首付贷客户能够承受相对较高利率的根本原因所在。
基于短期周转的本质,首付贷的角色并不必然产生助长投资、加速楼价上涨。因为借款周期较短,而房地产的流动性在目前交易税收限制下和股票市场更不可同日而语,用一笔短期借款去博取长期收益,这样的客户绝对不是主流。首付贷也不是在楼市上行周期就特别流行。事实上,即便是楼市处于调整期,刚性需求的购房客户依然会选择首付贷。特别是在新房市场,由于开发商会采取促销措施给予利息补贴,反而能够通过“批发”业务促成更多的首付贷业务。所以说,首付贷的角色并没有变,只是房价上涨的现实和预期中,对加快购房者交易有一定促进作用,但绝不是房价上涨的罪魁祸首。
事实上,所有基于房地产交易链条中的金融产品,包括二手交易中的赎楼贷和尾款垫资,本质上都是短期的资金过桥。这些产品的意义在于搭起交易中资金流的桥梁,让交易更流畅,对于促进交易有着正面意义。需要强调的是,在市场经济下交易不是罪恶的,促进交易的工具更不具有邪恶性。
银行首套房首付提高的消息传了许久，近两日内终于变成了事实，虽然不至于有五成那么高，但全国各地多家银行已将首套房，首套房支付提高，工薪一族如何买房用案例为您分享最强贷款购房策略案例分享一
案例：王君了中远两湾城的一套三室户并向交行申请了40万元、20年期的按揭贷款，每月需归还按揭贷款2600多元，约占家庭收入的一半。王君一打理财算盘，觉得尚能应付开销。
由于王君出色，近日被提拔为部门经理，每月收入也随之大幅提高。王君再一打理财算盘，按揭还款只占家庭收入20%。王君想提高每月还款金额，于是他向交行提出缩短借款年限的申请，经交行审查同意后，王君借款年限缩短为10年，每月还款额增加为4200多元，王君仍能应付开销。但是，缩短借款年限后，王君在整个借款期限内可以节省12万元利息支出。
策略：缩短借款期限须符合下列要求：
1、王君需按时足额归还按揭贷款;
2、根据缩短后借款期限计算得出的每月还款额不超过王君家庭月收入的50%，王君须提供相应的收入证明。操作流程(一)王君向交行提出缩短借款期限申请，同时需提供下列材料：
1、《购房抵押借款合同》原件;
2、所购住房《房地产权利证明》原件(若有)。(二)交行审查同意后，有关当事人签订《变更协议》。(三)办理《变更协议》公证。(四)办理借款期限变更登记手续。案例分享二
案例：去年，王君了中远两湾城的一套两室户并向交行申请了按揭贷款。由于两湾城周边环境大大改善，苏州河整治也日见成效，王君父母也不由心动，希望与王君一起搬入中远两湾城，这样原来的两室户不免显得小了一点。于是王君向房产商提出换一套三室户，经房产商和交行同意后，王君办理有关手续后顺利地拿到了满意的三室户，这样三代人就能一起共享天伦之乐。
策略：
换房须同时符合下列条件：
1、王君须按时足额归还交行贷款;
2、两套住房房价应基本一致;
3、两套住房属于同一楼盘;
4、房产商同意换房申请并签订购房合同。
宁波新楼盘
操作流程(一)王君向交行提出换房申请，同时准备下列资料：
1、《购房抵押借款合同》原件;
2、第一套住房的《房地产权证》原件(若有);
3、第二套住房《购房合同》原件，如期房，应已办妥预售合同预售登记手续。
(二)如交行审查同意，有关当事人签订《变更协议》。
(三)办理《变更协议》公证。
(四)办理贷款保险变更手续。
(五)办理抵押变更登记手续案例分享三
案例：买房时，王君还是一个单身贵族，因此购房合同上只有他一人。一年之后，王君与顾喜结秦晋之好。王君想将房屋作为夫妻双方的共同财产。于是，王君向交行提出申请，希望在房产证上增加妻子的名字。经交行审查同意后，王君终于如愿以偿。
策略：
增减财产共有人应符合下列条件：
1、借款人须按时足额归还交行贷款;
2、增加财产共有人范围一般仅限于借款人配偶或未婚子女;
3、借款人配偶不得退出财产共有人范围。
操作流程(一)王君向交行提出增减财产共有人申请，同时准备下列资料：
1、《购房抵押借款合同》原件;
2、所购住房《房地产权证》原件(若有);
3、若申请增加财产共有人的，须提供其身份证件原件和复印件、户籍证明、婚姻证明等。若涉及未成年子女的，须提供其出生证或独生子女证。
(二)交行审查同意后，有关当事人签订《变更协议》。
(三)办理《变更协议》公证手续。
(四)办理变更登记手续。案例分享四
案例：徐先生两年前与儿子一起买了中远两湾城一套住房并向交行申请住房按揭贷款，当时是由徐先生出面向交行借款的。今年徐先生因年满60岁而退休。徐先生与家人商量后决定由儿子继续负责每月还款，因此，徐先生向交行提出变更借款人申请，经交行同意后，徐先生顺利办妥了手续并安度晚年。
策略：变更借款人应同时符合下列条件：
1、新借款人为购房合同上注明的购房人之一;
2、新借款人应具备借款资质和还款能力;
3、借款人按时足额归还借款。
操作流程：(一)向交行提出变更借款人申请，同时提供下列资料：
1、《个人购房
抵押借款合同》原件。
2、《房地产权证》(若有)。
(二)如交行审核同意的，有关当事人签订《变更协议》。
(三)办理《变更协议》公证手续。
(四)办理贷款保险变更手续。
(五)办理抵押登记变更手续。案例分享五
案例：李君一套二手房向交行申请了10年期、20万按揭贷款，每月还款额2100多元，李君觉得日子过得虽然紧了点，但还能应付。一年以后，李君太太不幸失去了。李君顿觉家庭收入十分拮据，于是他向交行申请延长借款期限。经交行审查同意后，王君借款年限延长为15年，每月还款额为1500多元，李君每月还款压力大为减轻，当然延长借款年限后，李君在整个借款期限内要多支出3万元利息。
策略：延长借款期限须符合下列要求：
1、借款人需按时足额归还按揭贷款;
2、如借款人由于重大疾病或或家庭发生重大变故等原因，引起经济困难影响贷款偿还能力的，借款人应提供相应的证明。
3、延长后借款期限(含已借款期限)最长不得超过30年(二手房不超过20年)。操作流程
(一)借款人向交行提出延长借款期限申请，同时需提供下列材料：
1、《购房抵押借款合同》原件;
合同签订后,买房交首付注意事项
在房价高企的现在，全款买房只发生在少数有钱人身上，大部分人买房还是要老老实实贷款的。很多人买房不清楚首付款什么时候交最合适，较早或者较晚总怕出什么麻烦。本文将为大家介绍首付款什么时候交最合适：
一手房：提供你个人资料，房产资料，由开发商作为担保向银行申请按揭贷款。首付是以成交价格的2成或者3或者更高。一手房按揭比较简单。
二手房：你必需找由银行认可的担保公司对你作为担保，你也要提供你个人资料还有原来产权人的个人资料及产权资料。签订按揭合同，银行会对房屋进行评估，是按照评估价格的2成或者3或者更高进行贷款。审批通过之后才可以过户，过户后一般3个工作日钱就可以到卖方账户。
注意:
1、首付成数和你的贷款记录和征信有直接关系,还有你房屋的面积大小,90平米以下,144平米一下,144平米以上,分为3个大类。一般第一次购房都可以首付2成或者3成,所以就要看你们当地银行是按照什么执行。
2、一手房是按照成交价格来评定房屋价值。二手房是按照银行评估价格来判定房屋市值。
签定合同时，买房交首付注意事项有以下方面： 一、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。购买时需要注意所购楼号在预售范围内。二、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。三、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
四、面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。五、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额
律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。六、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
七、在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
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关键词：商业银行,风险管理,首付两成,次贷危机
一、美国次贷危机概述
次级抵押贷款是美国众多金融创新产品之一, 主要指金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款。美国次级贷款危机爆发, 始于美联储实行紧缩货币政策, 利率的上升增加了投资的成本, 降低了预期收益, 由此导致房地产投资需求减少, 在刚性供给作用下, 房地产价格开始下降, 进而导致次级抵押贷款逾付率开始上升, 次级房地产抵押贷款风险显现。随之出现次级贷款及衍生证券重新估值, 风险资产价值缩水, 最后导致流动性收紧, 金融资产市场大幅波动。
在过去几年里因为有助于解决更多人的住房问题而受到市场追捧, 然而今天, 它却成为一场世界范围的金融危机的导火索, 造成全球金融市场的振荡和投资者的恐慌。美国次贷危机引发了各方关注, 其背后显现出来的问题, 值得我们深思。
二、首付两成提出的背景
我国房地产市场在经历了10年的快速发展时期, 在取得了显著的成绩的同时, 不能忽略的是过度繁荣也给房地产市场的健康发展埋下了隐患, 加之又受到美国次贷危机的影响, 国内商品房销售量和价格均明显下降, 对全社会经济的正常运行产生了极大的负作用。虽然各地和中央相继出手救楼市, 但仍然没有回暖的迹象。
2008年10月22日, 央行、财政部和国税总局联手推出包括首次购房首付降至两成等多项刺激楼市的利好。
三、商业银行风险管理的思考
(一) 从借款人的角度分析风险
美国的次贷危机是由于银行贷款给那些工作不稳定、收入没保障的、信用等级较差的人。目前, 我国为刺激楼市, 推出首付两成的做法, 在一定程度上加大了银行的风险。
1、因客观原因借款人违约造成的风险。
次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓, 对我国经济的影响不容忽视, 如出口急剧下降, 一方面影响了经济增长速度, 另一方面大量中小型加工企业的停产倒闭, 社会对劳动力的需求小于劳动力的供给, 失业人口剧增, 将使整个社会的就业压力增加。许多行业, 没有失业的人收入也明显下降。此时, 提出首付两成, 购房人只要能付得起或者是能凑够20%的房款, 其余的房款就可以通过抵押贷款来买房。只能付得起20%房款的人往往没有什么积蓄, 这就意味着购房人以后每个月都要还一笔和工资相对比来说数额不小的贷款本金和利息, 然而, 就目前购房者当中, 只能付得起20%房款的购房者来讲, 往往都是工作不稳定、收入没有保障的人群。如果整个社会的经济状况在短时间内得不到复苏, 那么, 这些人将随时都有可能失去工作。可以推断出, 到那时银行就会增加许多逾期贷款和问题贷款, 这无疑是加大了银行业的经营风险。
2、因主观原因借款人违约造成的风险。
如果楼市持续低迷, 价格继续下降, 许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水, 他们所欠银行的购房贷款, 其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价, 即这些房子已经成了负资产。那么这些只支付了两成房款的购房者, 作为理性的经济人就会做出理性的决定, 那就是选择把房子扔给了银行, 当然他们也不再偿还银行的贷款。
(二) 从银行的角度分析风险
1、房价不稳定, 有可能加大商业银行流动性风险。
商业银行的个人住房抵押贷款业务一般期限较长, 最长可达30年, 而作为其资金主要来源的存款又多以短期为主, 逐步形成商业银行资金来源的短期化和资金运用的长期化, 资产与负债在期限上的不匹配。目前国内房地产业处于价格极其不稳定的时期, 一旦房价继续走低, 首付20%的借款人违约风险会迅速增加, 这将直接加大商业银行流动性风险, 让商业银行陷于流动性不足的困境之中。
2、绩效激励的逆向选择。
作为经济学的重要原理, “逆向选择”正面激励效应已经得到广泛共识。然而, 对于绩效考核激励的短期投机行为和银行长期发展战略的匹配问题的负面效应, 却是一个急需解决的问题。仔细审视美国次贷危机, 有一条异常清晰且高度统一的利益链:次贷借款人希望拥有住房, 贷款机构、投资银行、保险机构、经纪公司、咨询评级机构等希望扩大市场份额和高额回报, 次级债的投资者希望低风险、高收益。而且也惊人的相似, 在利益的驱使下, 所有的市场参与者对于如影随行的风险都几乎视若不见。作为经营风险的机器, 银行对于绩效考核的负面效应必须引起高度的重视。首次购房首付降至20%的前提下, 商业银行不论是股东、经营者还是职员, 如果仍然偏好规模扩张和高速增长, 不管经济是否繁荣, 企业运营是否景气, 忽视中长期战略发展导向, 最终会将银行引领到悬崖之巅。
3、银行间缺乏客户资源共享机制, 导致银行风险加大。
在个人住房抵押贷款业务中, 由于银行间缺乏客户资源共享机制, 客户在一家商业银行申请个人住房贷款, 同时在另一家银行为第2套甚至为第3套楼房申请贷款。例如, 众所周知的炒房团, 他们不仅仅只用贷款买房, 还用用贷款买来的房再抵押贷款再买房, 如此以来, 每月的月供就是不小的数目, 首次购房首付降至两成无疑助长了炒房团的气势, 一旦其资金链出现断裂, 对银行而言, 风险可想而知。
四、总结
从美国金融危机中我们得到的启示是:在金融危机中, 我们首先要保证银行的正常运行。目前国家首付两成的政策意在刺激楼市, 但同时也在一定程度上加大了银行的风险, 与美国相比, 我们的银行抵御风险的能力要差得多, 所以我们更应该保护银行业, 而不是把银行推到风险的浪尖去。至于国内房地产业, 需求是有的, 等到价格能被老百姓普遍接受, 自然会好转, 这种降低首付的做法, 并不能从根本上改善购房压力。
参考文献
[1]、程建平.当前银行房地产贷款潜在风险及对策[J].广西农村金融研究, 2007 (2) .
[2]、邹锦吉, 王军平.美国次贷危机对我国商业银行全面风险管理的启示[J].经济理论研究, 2008 (9) .
[3]、束庆年, 汪增群.美国次级债危机的思考[J].银行家, 2007 (11) .
对此，记者采访了几位大学生创业者和高校就业中心指导老师，他们提醒想创业的大学生注意几个必须重视的问题。
“零首付”不等于零债务
“对于想创业的大学生而言，这是个利好消息。资金是大学生创业的难题之一。”代田田说，他是刚毕业的硕士研究生，毕业后和另外4位校友共同创立了“柏楚电子科技有限公司”，制作工业控制用的“点浇机器人”，目前公司运转良好。
“省下这笔钱，可以用来租赁场地或招兵买马。”他说，“但是不能被‘零首付’冲晕了头脑，一定要明白‘零首付’不等于零债务。”他解释道，万一公司倒闭，必须偿还债务，当时的注册资金是多少，最高偿还债务额就是多少，而与注册时实付资金多少无关。
他建议，准备创业的人要冷静面对这项政策，尚未准备成熟的不要急于上马，特别是一点准备都没有的人，因为“零首付”就立刻注册，未免太盲目。
“冲动”创业千万要不得
“千万不要把创业大赛和真实创业混为一谈。”代田田说，创业比赛上，比的是创意，创意好，就能获得评委的青睐。如何把创意变成赢利的项目，则需要实战经验。
“如果因为创业大赛获得名次，就想去开公司，我认为有点冲动。”
业内人士认为，从创业大赛的计划书中，也能看出大学生们的稚嫩之处，把创业看得过于简单，过分夸大个人能力。“他们没有真正接触过社会，从未闯荡过，不知道创业的实际困难，只凭一些统计数据来想象。
比如有的计划书里提到‘IT业蛋糕，我吃到万分之一也够了’‘要把公司做成全国一流、全国著名企业或品牌’等等，这些都与实际相脱节。”拿着这样的计划书去创业，恐怕就是名副其实的“冲动”创业了。
创业不一定要开公司
“创业一定要开公司吗？我看未必。”业内人士说，很多学生不了解政策，其实可以尝试先办个非正规劳动组织，不用工商注册，也可以创业，做自己想做的事。等做到一定规模，销售渠道和经验丰富了，再去注册一家公司也不迟。
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