房地产项目规划介绍

房地产项目规划介绍（共7篇）

房地产项目规划介绍 篇1

目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。

（一）银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。

（二）企业上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

（三）信托项目融资

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发

展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。

（四）房地产信托投资基金（REITs）

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。

2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融30条）提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。

（五）房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1％、限期为3.5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发

企业的债券融资空间将会增大

（六）夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。

（七）其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。

3、合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。

房地产项目规划介绍 篇2

1 规划设计纲要制定原则

1.1 人工环境与自然环境相和谐

房地产开发, 包括新建项目和拆迁改造项目, 对生态环境会产生一定的破坏, 有些地方已到了不能再继续开发下去的地步, 房地产开发人员必须充分认识到自然生态环境面临的压力, 保护和修复生态环境是所有房地产开发人员的职责, 可持续发展是经济发展和生态环境保护两者达到和谐的必经之路。

1.2 历史环境与未来环境相协调

在促进新技术、新工艺、新材料在房地产开发中的应用的同时, 要特别注意保护开发项目与周边城市文化遗产的协调, 保持开发项目发展过程中的历史延续性, 让房地产开发项目成为历史、现在和未来的载体。

1.3 社会各群体生活相和谐

房地产开发项目的形成是城市文明的集中体现, 开发项目规划不仅要考虑经济效益和项目设施的现代化, 同时要满足城市居民日益增长的物质文化生活的需要, 要为建立高度物质文明、精神文明创造条件, 坚持以人为本, 不分文化背景和社会阶层, 共同创造健康和谐的社会生活, 为弱势群体提供便利条件, 避免城市范围内社会空间的强烈分割和社会对抗。

2 规划管理要点

在房地产开发项目规划管理中, 每个项目都受时间、资金、质量和建设环境条件的限制, 深入的调查论证, 准确的可行性研究, 精明的项目策划, 领导层的正确决策, 以及高水平的规划设计纲要, 是其成功的关键的因素。规划设计应把经济效益、环境效益和社会效益结合起来, 营造最佳居住环境、工作环境, 使项目规划达到目标功能、环境功能、社会功能的要求。

规划总体构想是根据房地产规划技术以及项目的要求。以居住区为例, 应以人为中心, 规划设计应将改善城市面貌作为一个重要方向, 要注意建筑群体因地制宜, 形成高质量、高品位的生活居住、文体活动环境。按照国家规定, 在城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施所进行的综合性具体安排, 称为居住区规划。其基本要求如下:使用要求, 为居民创造一个方便的生活居住环境, 满足居民生活的多种需要;卫生要求, 为居民创造一个卫生、安静的居住环境, 要求居住区有良好的日照、通风, 并防止噪声的干扰和空气的污染;安全要求, 为居民创造一个安全的居住环境, 除保证能有条不紊地进行正常生活外, 还要适应那些可能引起灾害发生的非常情况, 如火灾、地震等, 按照有关规定使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度;经济要求, 在确定居住区建筑的标准、公共建筑的规模项目时, 应与当时当地建设投资和居民的生活水平相适应, 应尽量控制造价, 节约用地;景观要求, 居住区是房地产建设量最大的项目, 它的形式对城市面貌有着重要的影响, 旧居住区的改造的目标之一是改变城市面貌, 要注意建筑群体的组合, 建筑群体与环境的结合, 从景观上要把居住区、小区作为一个有机整体来进行规划;强调生态建筑的要求, 重点把握居住建筑在整个寿命周期内要减少资源、能源的消耗和降低环境的污染, 保护自然生态环境, 创造健康舒适的室外环境, 使建筑功能质量目标统一, 使建筑生态、经济取得平衡。居住区规划应善于发挥地段优势, 人工与自然环境相融合, 能借景建设, 以人居文化氛围为主题, 保证生态环境, 并辅以山水景观。

建筑设计与规划设计环境的关系是规划管理的一条主脉, 有关资料和现有建设实践证明, 现在的建筑设计, 往往着眼于单体建筑的外观形象, 对于同周围环境的关系视而不见, 都想表现自己, 宣传自己, 或将用地红线占尽, 不顾与左邻右舍的关系, 在规划方案审定时, 也往往以单体外观形象为主, 单体环境与群体环境不协调, 群体或街景杂乱无章。而建筑是特定环境中的建筑, 应是单体服从环境, 先环境规划而后个体进行设计, 才能与环境规划相协调, 为环境规划增色。

用地要平衡, 管网布置要满足功能要求。房地产项目的建成投入使用质量的高低, 主要看综合效果。规划用地按功能性质大体分为四类, 即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。对各项用地的分配反映了土地使用的经济合理性。通过对潍坊当地房地产开发项目的调查, 得出如下经验:不可片面追求高容积率, 容积率高, 意味着建筑面积增加, 可承载人口数量增加, 同时不可避免地影响到环境质量;对项目空间的布置, 必须首先考虑生态环境, 并按生态要求, 本着“以人为本”的原则, 在单体布置、环境布置、交通系统等环节保证单体建筑有充足的阳光、清新的空气、良好的通风、洁净的水面, 尽可能扩大绿化面积, 提高植物的叶面系数和造氧功能。其次管网布置要满足功能要求。工程管线的综合规划和道路交通组织网络的布置要合理。工程管线的主要供水、雨水、污水、电力、电信、燃气等应配套齐全, 各种管线宜地下铺设, 应综合规划, 合理安排, 相对集中, 一次建成。

3 结语

房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段, 建立符合可持续发展的人居环境, 注重多学科知识技术的整合应用, 适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局, 想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去, 项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题, 时刻注重科技的发展, 并应用到房地产开发项目环境研究上来, 必须站在地域和整体的角度去看待项目, 充分体现人、项目和自然的和谐统一。

摘要：本文详细阐述了房地产开发规划管理的原则和要点, 具体分析了规划涉及纲要制定的三个原则, 以居住区规划管理要求为重点, 提出了房地产开发项目规划管理的具体目标、规划总体构想、建筑与规划设计的关系、用地平衡的辩证关系, 体现生态建筑、人文建筑、社会和谐的房地产开发思路。

关键词：房地产开发规划管理,规划设计,人文,生态,和谐

参考文献

[1]张鸿雁, 杨雷.中国房地产评论[M].南京:东南大学出版社, 2006:68-69.

房地产项目规划介绍 篇3

关键词：房地产项目规划设计管理

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上，认为设计公司配合不积极，方案总不能达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员，大多工作都是通过承包和采购的形式完成的，而设计工作是贯穿项目始终的，对设计公司合理准确的采购，对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。

现在物业已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看。”以前设计方案是不考虑物业的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。

四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目的方便。

在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。

五，划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

六、发展商与建筑商的关系

在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

七，选好建筑师的技巧

建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人(业绩、经验、当面交谈)

八，发展商与建筑师的交流

发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。

前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。

建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

九，策划师与建筑师

在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。

房地产项目策划与城市规划提纲 篇4

南京市规划局河西分局王耀南

一、城市规划对城市建设发展的引领作用

1、城市规划是资源

2、城市建设的快速发展需要机缘

3、河西新城区建设发展中规划与建设的相互关系

二、房地产项目策划与城市规划成果中规划要素之间的位关系

1、项目策划的基本内容

2、控制性规划的主要内容

3、房地产项目策划的核心内容是项目定位（决策）与概念规划（构想）

三、建设项目的规划许可与规划管理审批的主要内容

1、城市规划管理中的“一书两证”

2、规划审批的依据与主要内容

房地产项目规划介绍 篇5

一 工程概况

一、项目概况 建设单位：承德市唐隆房地产开发有限公司

工程名称：兴隆县隆湾帝园小区一期工程

建设地点：承德市兴隆县兴隆镇南土门村 建设规模:占地面积为54730平方米，建筑面积200950平方米 本工程由住宅楼1#-14#、商业楼1-11#及地下车库组成，容积率：3.6 勘测单位：华北有色地质勘察局承德勘察院 设计单位：上海翰联建筑设计咨询有限公司 监理单位：承德市龙翔矿业监理有限责任公司

施工单位：北辰正方建设集团有限公司、河北省第三建筑工程有限公司、秦皇岛第三建筑公司

结构型式：框剪结构。资金来源：建设资金为自筹 建安造价：3.154亿元人民币 质量要求：合格

建设工期： 2011.3-2013.7 标段划分： 第一标段： 住宅1-4#楼部分及商业楼，社区配套公共设施等，总建筑面积为81349㎡，其中住宅为60349.67㎡、商业及公建配套为23782㎡。（住宅1-4#楼为棚户区村民返迁楼）第二标段：

住宅5-8#楼，商业5#、6#含地下部分，总建筑面积为55732㎡，总投资5937.85万元。第三标段： 住宅9-12#楼及商业7-9#楼，总建筑面积40569.68㎡，总投资4665.52万元。第四标段：

住宅13#、14#及商业10#、11#，总建筑面积为28472.26㎡，总投资3274.55。（住宅14#楼3单元为经济适用房50户）

二、项目组织管理体系 3.1 项目实施合同结构图（配套体系）承德市唐隆房地产开发有限公司

工程部

一二三四工其政招标标标标设程物他府

投段段段段计监业配监标施施施施单理公套督工工工代工 单单位单司理单单单单 位 位位 位位位位

2.2项目管理组织结构图（管理体系）承德市唐隆房地产开发有限公司

项目工程部 内土水电安 业建暧气全资工工工工料程程程程 员师师师师 2.3项目工程部主要工作职责 2.3.01项目工程部的工作：（1）、在公司的领导下负责房产项目的成本控制、工程进度、质量管理、安全管理的技术支持和项目管理工作。负责对本工程的工期、质量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素实施全过程的动态管理。工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。（2）、实施有关国家质量政策法规、制定有关工程质量监督的各项规定及办法。（3）、协助公司领导解决工程项目技术难题和质量问题。（4）、讨论因工程项目的技术变更而引起的工期进度、工程成本控制等管理问题，并负责提出解决问题正确处理意见。（5）、负责组织对开发项目的质量定期或不定期的检查，督促和落实有关规范的要求，加强对开发工程的管理控制。（6）、负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。（7）、协助公司领导及有关部门做好工程项目资金计划安排工作。（8）、随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。（9）、完成公司领导交办的其它任务。

三、项目管理的目的任务

3.1 指导思想 本项目规模大、体量大、施工配合面广。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是本公司项目开发的重要里程碑，为此，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项承诺目标。

3.2 项目管理的目的任务： 3．2.01 保证工程质量 项目管理必须时始至终地认真贯彻国家有关工程质量的方针政策和各项技术指标、施工规范和技术规程，认真组织贯彻保证工程质量的各项管理制度和管

理方法，制订保证工程质量的技术措施，在施工过程中还应认真贯彻预防为主的方针，加强工程的任何分部、分项直至其中的各个细节都必须严格质量管理，加强质量检查和评定，才能保证整个工程的质量。3．2.02 合理缩短工期 工期是工程建设施工管理的一项重要指标内容之一。合理地缩短工期，等于投资提前受益，对建设单位、施工单位双方都有利。建设单位的施工管理人员在施工管理中要主动配合，积极协作，创造条件，明确工期相应的奖罚措施，促使工期缩短或工期不延误。

3．2.03 节约投资提高效益 工程建设无论是一个项目或一个单项工程，其管理目标都应当全面贯彻节约投资，提高效益的精神，要严格执行国家的有关规定，按照管理程序办事，一经审批，便成为具有法令性的施工依据，要严格控制工程款的拨付和各项有关费用的施工签证。3.3工程总体目标 3.3.01工程质量

1、质量目标管理的原则：1）工程质量是整个项目管理工作的核心，与进度控制、投资控制相互制约；2）坚持“严格要求、一丝不苟、实事求是、公正合理”的原则；3）遵循“预防为主、动态管理、跟踪监控”，实现工程质量总目标。

2、工程质量目标：工程质量合格 3.3.02工期目标

1、工期目标管理原则：1）根据建设单位和承包单位正式签定的工程合同中所确定的工程工期作为进度控制的总目标；2)承包单位依据“合同”工期总目标所编制的工程施工组织设计；3)经监理项目负责人审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年/季/月实施计划。

2、总工期（合同工期）：根据本工程建设单位及施工单位签订的工程总承包合同中所确定的总工期（合同工期）为目标，计划于高层 2009.3.15-2009.11.20 多层 2009.3.15-2009.10.1商场2009.3.15-2009.08.15 3.3.03成本目标

1、工程投资管理的原则：1)根据建设单位和承包单位正式签订的工程总承包合同（以下简称“合同”）中所确定的工程总价款，作为投资控制的总目标；2)根据建设单位和承包单位正式签订的“合同”中所确定的工程款支付方式，审核拨付签认；3)根据建设单位和承包单位正式签订的“合同”中所确定的工程款结算方式，进行竣工结算。

2、成本目标及总投资额（或合同价）：以工程施工承包合同价及施工图纸为投资目标加以控制。3.3.04现场目标

安全施工目标：在整个施工期间，无重大伤亡事故；杜绝发生火灾事故，按“标准规范”达到“五无“工地标准，即无重伤、无死亡、无火灾、无重大机械事故、无食物中毒。文明施工目标：文明施工检查达标，达到市级文明安全工地标准，争创示范文明工地。四、项目施工过程控制管理

（一）工程质量控制 4.1.1质量控制目标： 本工程质量控制目标为建设单位与施工单位合同确定的工程质量等级。4.1.2质量控制一般规定：（01）项目质量控制应按2000版GB/T19000族标准和企业质量管理体系的要求进行。（02）项目质量控制应坚持 “质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。（03）项目质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。（04）项目质量控制因素应包括人员、材料、机 械、方法、环境。（05）项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。

（06）建立项目质量责任制和考核评价办法。经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。（07）分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。（08）承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量 应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量向发包人承担连带责任。（09）分包人应接受承包人的质量管理。4.1.3质量监控方案（措施）

4.1.3.1施工准备阶段的质量控制：

1、工程部应建立健全工地各种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检验制度，质量事故控制及处理制度，现场文明施工管理制度等。

2、工程部应对中标监理公司进驻现场工程师进行资质审查，要求持证上岗。

3、工程部应会同监理单位对中标施工单位进驻现场工程师及其它管理人员进行资质审查，要求持证上岗，有较强的管理力度，能保证工程施工的顺利进行。工程部应会同监理单位对中标施工单位选定的劳务分包单位进行观察、了解和评价，一旦发现力量不够，施工质量太差，管理混乱等情况，立即通知施工单位另选队伍，以保障工程施工满足质量和进度的要求。

4、工程部接到设计图纸后，组织有设计、监理、施工等参加的图纸会审，对设计图纸的建筑性能、使用性能以及工程施工的技术问题提出意见和建议。

5、工程部负责审核监理单位的项目监理规划和施工单位的质量计划（质量保证体系），督促落实保证质量的各种措施，预测避免可能发生的质量事故。措施要切实可行，有可操作性。（1）、施工单位质量计划的编制应符合下列规定： ① 应由项目经理主持编制项目质量计划。② 质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应体现从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制。③ 质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。（2）、施工质量计划应包括下列内容： ① 编制依据； ② 项目概况； ③ 质量目标； ④ 组织机构； ⑤ 质量控制及管理组织协调的系统描述； ⑥ 必要的质量控制手段、施工过程、服务、检验和试验程序等； ⑦ 确定关键工序和特殊过程及作业的指导书； ⑧ 与施工阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求； ⑨ 更改和完善质量计划的程序。（3）、施工单位对质量计划的实施应符合下列规定: ① 质量管理人员应按照分工控制质量计划的实施，并应按规定保存控制记录。

② 当发生质量缺陷或事故时，必须分析原因、分清责任、进行整改。（4）、施工质量计划的验证应符合下列规定: ①应定期组织具有资格的质量检查人员和内部质量审核员验证质量计划的实施效果。当项目质量控制中存在问题或隐患时，应提出解决措施。② 对重复出现的不合格和质量问题，责任人应按规定承担责任，并应依据验证评价的结果进行处罚。

6、新材料、新工艺、新技术、新设备在采用或实施前，工程部应组织有关人员对其性能、技术指标、工程实例等进行充分的考察和论证后，报公司领导审核批准后实施。4.1.3.2施工阶段的质量控制：

1、工程部根据工程特点、质量标准、工期要求等情况，制定相应控制工程质量措施。

2、工程部应监督监理监督施工单位在每个分部，分项工程施工前按照质量 标准、技术要求对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核，做到不交底不允许施工。

3、上道工序验收不合格，不能进行下道工序施工，对不合格项坚决要求整改，工程部负责整改后的验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。

4、保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、结构（交工、竣工）验收。

（1）、隐检：要对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。隐蔽工程验收由监理方负责，工程部进行抽查，重要部位的分部、分项工程隐蔽验收，如地下防水工程、楼、屋面防水工程，基础等，驻工地工程师必须参加。①、地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。②、钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。③、焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。④、防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况。⑤、给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。⑥、暗配电气线路：检查位置、现格、标高、奇度、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。⑦、施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。（2）、预检：确定下道工序的质量而预先对本项目作检查。①、对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验。②、建筑物、构筑物的定位线及引进标高。③、建筑物基础放线及标高。

④、建筑物轴线。⑤、各楼层放线及皮数杆。

⑥、模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等。

⑦、预制构件及其安装情况。⑧、主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等。⑨、电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。⑩、设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。（3）、结构验收：装修前过行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患、排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。①、外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。②、资料检查主要包括：各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更情况等。（4）、质检方法、手段、技术资料、成品保护要求。①、质检方法：全数与抽数相结合。

②、质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用。

③、督促施工、监理技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全。

④、成品保护要提请重视实施“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“ 盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。

5、推行样板制，先按标准、规范、规程施工做出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构），经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等 必须先做样板间，或样板墙，经监理、工程部验收合格后，方可允许大面积施工。

6、加强对质量通病的防治与管理。（1）、防水工程必须严格按《屋面防水工程技术规程》施工，做好盛水试验，驻工地工程师必须亲自参加检查验收工作。（2）、墙体工程应注意拉结筋按规范要求设置，掌握好砂浆配合比，及顶层墙体严格设置防温度裂缝拉结筋和附加构造柱，避免墙体裂缝的出现。（3）、门窗工程应严把门窗进场验收关，成品保护关和竣工验收关，杜绝门窗框断裂、门窗框与墙体间填塞不实、抹灰“吃口”、开启不灵活等质量通病的发生。

7、严把进场材料验收关，工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位对进场材料的取样、送检、复试按规范要求实施。合格后才能认可，用于工程施工。

8、对工程质量事故，工程部应及时汇报，不许隐瞒，并组织监理、施工、设计方判定可行的补救和整改措施报公司领导批准后实施，并监督整改。对相应

责任人给予处罚。

9、驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发《整改通知单》责

成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工；若发现监理人员对质量控制不严或控制不当，应当即书面通知监理单位总监进行整改。

10、不定期组织工程部对所开发的工程进行质量抽查，检查采取现场观感、实测和资料检查相结合的办法。

11、工程技术资料由工程部负责收集、整理和存档，竣工后交公司行政部存档。

12、所在单位工程的分部、分项均按合格工程进行验收、鉴定（评定），必须全部达到合格标准（消除不合格工程及无法修复的返工工程），多创优良工程。

13、制度控制：（1）、图纸的熟悉、审查和管理制度。（2）、技术交底制度。（3）、施工组织设计制度。（4）、材料检查和验收制度。（5）、工程质量检查和试验制度。（6）、工程技术档案制度。（7）、技术责任制度。

（8）、技术复核与审批制度。

（9）、建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。4.1.3.3竣工验收阶段的质量控制：

1、工程竣工后，在施工单位验收合格后，工程部应会同监理单位验收，合格后及时审查施工单位竣工验收技术资料与监理单位技术资料，合格后上报市质监 站，请市质监站验收备案。

2、应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证。

3、对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。

4、应组织有关专业技术人员接合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备"

5、在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。

6、工程交工后，应要求编制符合文明施工和环境保护要求的撤场计划。

7、工程质量保修：建设工程的保修范围和内容，按照《建设工程质量管理条例》的规定和合同的约定执行。施工单位在提交竣工验收报告时，应提交质量保修书，保修书中应明确保修范围，期限和保修责任。

（二）工程进度控制 4.2.1进度控制目标：

根据本工程建设单位及施工单位签订的工程总承包合同中所确定的总工期（合同工期）为目标。工程各阶段进度控制计划表见附表 4.2.2进度控制一般规定：（01）进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查。实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。（02）项目进度控制应以实现施工合同约定的竣工日期为最终目标。（03）项目部在进度控制方面所做的工作有：编制项目管理规划，研究项目的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。制定一整套制度来规范管理以提高工作效率。（04）审查确认监理工程师上报的承包商所做的施工组织设计。要求监理工程师做好监理规划、计划、组织设计和进度控制的工作制度以及进度控制工作实施细则，并督促监理工程师在工程实施过程中努力落实。（05）项目进度控制总目标应进行分解。可按单位工程分解为交工分目标，可按承包的专业或施工阶段分解为完工分目标，亦可按年、季、月计划期分解为时间目标。（06）全部任务完成后应进行进度控制总结并编写进度控制报告。

4.2.3进度监控方案（措施）（1）、工程开工前，工程部应审查经监理单位审核后的施工总进度计划，下发《审查意 见通知单》，由监理单位批准并监督施工单位组织实施。（2）、工程部应依据批准的施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位的准备情况和监理单位的落实情况以避免返工现象。（3）、工程部应现场巡视、检查进度计划的实施情况，并做好工程进度记。（4）、工程部要制定工程进度的关键控制点并随时了解工程动态，逐点检查落实情况并及时书面向公司汇报工程进展情况及需协调解决的问题。（5）、工程部应及时审查经监理审查的月进度计划，和计划落实情况。（6）、当出现工期拖延情况时，工程部应督促监理单位要求施工单位制定适当的技术、组织和经济等方面的赶工期措施、保证总工期。（7）、主持会议研究各方面提出来的与合同实施有关的问题，参加监理工程师主持的有关协调研究会议，对涉及到工程进度的有关问题及时提出解决办法并 通过监理工程师去实施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期进行调整。重大问题须报上级部门批准。（8）、及时审签工程进度款支付凭证，依据合同对承包商的工程进度完成情况进行奖励和处罚，必要时给与额外的奖励。帮助承包商解决施工中存在的设备、资金等方面的实际困难，以加快工程进展。现场安全文明施工管理

（三）1.管理职责 1.1 安全管理目标(1)事故负伤频率控制在*‰以下。(2)杜绝死亡、火灾、交通、设备等重大事故。(3)工地管理具体目标： 1)标化工地； 2)创安全达标工地； 3)文明施工工地。2.安全文明管理组织 2.1 安全生产领导小组拟定落实安全管理目标，制定安全保证计划，根据保证计划的要求，落实资源的配置。2.2 负责安全体系实施过程中的运行实施监督、检查。2.3 对安全生产保证体系运行过程中，出现不符合要素的要求，施工中出现的隐患，制定纠正和预防措施，并对上述措施进行复查。3.职责与权限 3.1 工程部经理(1)确定安全管理目标，确保项目工程安全施工；

(2)组织编制安全保证计划，建立项目安全生产保证体系；(3)贯彻执行各项有关安全生产的法令、法规、标准、规范和制度；(4)支持项目安全员及施工管理人员行使安全监督、检查和督促、检查工作；

(5)适时组织对工程项目部的安全体系评审和协调。

3.2 项目安全员(1)组织审查相应的安全保证计划，并组织内部评审，上级审核通过后督促实施；(2)确定危险部位和过程，对风险较大和专业性强的工程项目应组织安全技术论证；(3)作出因本工程项目的特殊性而须补充的安全操作规定；(4)选择或制定施工各阶段针对性安全技术交底文本；(5)对安全体系要素进行监控，落实改进措施。(6)贯彻安全保证计划中的各项安全技术措施，组织参与安全设施，对施工全过程的安全实施控制，并做好记录；(7)监督、检查操作人员的遵章守纪。组织、参与安全技术交底，对施工全过程的安全实施控制，并做好记录；(8)掌握安全动态，发现事故苗子并及时采取预防措施；(9)制止违章作业，严格安全纪律，当安全与生产发生冲突时，有权制止冒险作业；(10)对进入现场使用的各种安全用品及机械设备，配合材料部门进行验收检查工作；(11)协助上级部门的安全检查，如实汇报工程项目的安全状况；(12)负责一般事故的调查、分析，提出处理意见，协助处理重大工作、机械事故，并参与制定纠正和预防措施，防止事故再发生。

(13)发生工伤事故，应立即采取措施，并保护现场，迅速报告；(14)对已发生的事故隐患落实整改，并向主管安全经理反馈整改情况。(15)对各分包单位制定例会制度，建立会议纪要，并发放给有关人员(16)协调安全保证体系运行中的重大问题，组织召开安全生产工作会议(17)定期组织管理人员进行安全操作规程和安全规章制度的学习。隆湾帝园小区Ⅰ期工程进度表

层高 楼号 建筑层数 计划完工时间 1（商住楼）住宅17层、商业1层 2012年7月 55 2012年7月 2（商住楼）住宅17层、商业1层 55 2012年7月 3住宅 由18层改为17层 51.7 2012年7月 4住宅 由18层改为17层 51.7 2012年7月 5住宅 11层局部12层 36 2012年7月6（商住楼）住宅10层、商业1层 33.5 2012年7月7（商住楼）住宅10层、商业1层 33.5 2012年10月8住宅 11层局部12层 36 2012年10月 9住宅 11层局部12层 36 2012年7月 10住宅 11层局部12层 36 2013年7月 11住宅 11层局部12层 36 2013年7月 12住宅 11层局部12层 36 13住宅 由18层改为17层 2012年7月 51.9 14住宅 由18层改为17层 2012年7月 51.9 商业楼

房地产项目规划介绍 篇6

[ 2007-5-15 135300 By 刘力 ]

一、项目操作方式应高度专业化

虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。

而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。

二、重视专业顾问公司

认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。

此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。

三、专业化建筑规划设计公司至关重要

商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。

而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。

另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。

四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议

大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。

大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所不同。大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。如在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage（便利）的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。

交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。

认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（500米以外），中距离（200米以外）的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。

5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。

五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战

在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。

商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某商业地产项目进行招商，其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。

在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。这方面有一个类似项目的例子，五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目，但其中包含了一大部分商业设施。最初的国际投标中标方案中，将商业设施放至大空间的体育馆上空，造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。后来，经过各方面专家的反复研讨和论证，决定将两部分功能位置互换，彻底改变了原始设计方案。商业业态的繁荣，满足了人们日益丰富的物质和精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求，甚至其中有许多内容在国内无规范可循。这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解，和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。

六、丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式

随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。

商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。u、空间尺度

不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。如大型购物中心需要创造超大尺度的室内空间，各种中庭、内院、挑空、吹拔的尺度处理应与建筑规模大小相协调。而商业步行街则需要亲切宜人的人性化空间，其街道的宽度、两侧建筑物的体量都不能太大，且建筑的层数不宜超过四层，街道的宽度也不宜超过20米。同时沿街的空间尺度也应有收有放，开阔的广场空间和狭窄的街巷空间形成富于变化的空间序列。u、空间气氛

体验消费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造，既有大空间的豪华气派、富丽堂皇，也有小空间的亲切闲适。在形成其自身特色化、个性化的手段中，主题式体验消费是设计的重点，可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是本土民俗文化的发掘，如南夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行之有效的方法。此外，现代科技手段的运用，如各种声、光、电设备可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。而且，将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所，既是商业建筑发展的必然趋势，也是提高其市场竞争力的核心。u、室内外空间的结合

商业活动的发展，经历了从室外到室内的漫长过程，各种大型购物中心、百货商场、超市更是为室内的商业活动提供了全天候舒适宜人的良好环境。但近年来，随着人们对环保、生态、节能的重视和对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动又有向室外扩展的趋势。各种露天的购物广场、商业街与室内商业设施充分结合，这是一个螺旋上升的发展过程。u、环境景观

商业设施不仅仅是建筑本身，相对于其它任何建筑类型，都更有与环境景观紧密结合的必要性。只有一个包含了各种商业铺面、建筑空间、街道空间、广场绿地、园林小品等多种元素综合性的商业设施才是完整而有活力的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性的设计。u、多元化的立面设计

商业建筑的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力，同时其立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。因此其立面设计中，有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性。丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。u、立面组合的多样化

由于商业建筑的内部功能相当复杂，各个组成部分之间无论空间太小、业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性。因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广阔，欧美传统风格、东南亚风格、本土风格、现代风格都可以考虑，但需要特别强调的是，即便整体风格确定之后，各个局部的处理必须体现一定的变化，尤其是相邻单元之间的重复和雷同是商业建筑设计的大忌。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。

u、非建筑固有元素在立面设计中的重要性

对于商业建筑，其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙体之外，还有很多其它辅助元素，如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视，产生的结果要么是缺乏人情味、缺乏商业气氛；要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。实际上，这些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计，使之成为建筑的一部分，既能创造浓郁的商业氛围，也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。

房地产项目规划介绍 篇7

关键词：风险,房地产,城市规划

风险是客观存在的, 除了来自自然界的风险之外, 随着科学技术的进步、社会化生产程度的提高, 许多新的风险也随之产生, 这些风险对社会经济活动和个人生活产生了巨大的影响。

风险的概念可以从经济学、保险学、投资学、经营学、风险管理学等角度进行定义, 被广泛接受的是损害可能说与损害不确定说。损害可能说从经营角度出发, 突出损害的可能性及其度量。美国学者海尼斯 (Haynes.J.) 早在1 9 8 5年在其所著《R i s k a s a n Economic Factor》中提出的“风险意味着损害的可能性”[1]。法国学者莱曼则在其著作《普通经营经济学》中将风险定义为“损害发生的可能性”。不确定学说则突出概率对不确定性程度的度量。美国学者威利特风险的定义是“客观有不确定性”, 哈迪的定义为“风险是费用、损失或与损害相关的不确定性”。

房地产业是国家财富的重要组成和主要来源。在发达国家和地区, 源于房地产业的税收一般占政府财政收入的1 0%~40%, 房地产业的发展可以促进和带动国民经济中其他产业的发展。首先, 房地产的开发需要消耗巨额的建筑材料, 从而直接带动了建筑业、建材业、机械制造业、钢铁业的交通运输业的发展。其次, 房地产投入使用后, 还会带动家具、家电、化工、轻工和纺织等相关产业的发展。据世界部分发达国家的投入产出分析, 房地产业的产值每增加“1”, 相关产业的产值就可以增加“1.5~2”[2]。

房地产开发行业的风险主要包括政治环境风险、产业政策风险、土地政策风险、环保政策变化风险、金融政策风险、通货膨胀风险、城市规划风险、市场需求风险、同业竞争风险、周期风险、投机风险、原材料供应风险、资金回收风险、投资决策风险、技术进步风险、财务管理风险、工程工期风险、征地拆迁风险、工程质量风险、自然灾害风险等等。其中城市规划风险不是房地产开发成败的关键风险, 但是它关乎着一个城市未来二十年、三十年城市的规划发展, 检验一个城市的规划是不是合理, 不能只看眼前, 改变城市规划, 重复性的城市建设, 会耗费大量的人力、物力、财力, 有效的城市规划会让更多有限的资源用于更需要它的地方。

在房地产开发过程中, 需要消耗大量的原材料如钢铁、水泥、木材以及塑料、电器等, 原材料需求量速度增长, 导致流通环节生产资料价格上涨, PPI指数就是反映生产环节价格水平, 整体价格水平的上涨一般首先出现在生产领域, 然后通过产业链向下游产业扩散, 最后波及消费品, CPI指数就是反映消费环节的价格水平。生产资料的价格上涨, 最终导致消费品价格上涨, 所以说房价的上涨推动了物价的上涨。

房屋是每一个人不可缺少的生活需求, 它也是消费品, 房屋的销售价格也是一个刚性指标。也就是说当这个刚性指标的上涨起来的时候, 它必然影响普通的消费水平。按照消费者的惯性思维, 感觉房价会越来越高, 手里的钱就会越来越不值钱, 不论是自己居住, 还是投资, 买房都是让自己的资产保值增值的最佳办法。所以这样大量的资金越来越多地投入进了房地产而导致C P I上涨。

房价的上涨, 使房地产商获利最大, 以鞍山市房地产企业为例, 2007年房地产企业户数为240户, 2008年增至328户, 一些原本并不从事房地产经营开发的企业, 因为开发房地产更加有利可图, 纷纷投资房地产业圈地、买地。土地资源是有限的, 土地供应减少, 土地增值, 房地产开发因有较大的投资回报率, 政府也有较大的税收入库, 改变原有土地性质成为政府和房地产开发企业的共同需要, 用于普通住房, 通过市场招标, 变成了商品住房, 工业用地的也变成了商品用地, 这样子, 城市规划过程当中由于房地产的利益驱动修改规划的也不在少数。

城市规划的任务, 就是根据一定时期城市经济和社会发展目标, 以规划方案的形式, 确定城市性质、规模和发展方向, 合理利用城市土地, 协调城市空间布局, 对城市的各项建设作出综合部署和具体安排, 并不断付诸实施, 创造良好的生产生活环境, 满足经济社会发展的需要。城市规划是城市建设和发展的蓝图, 是调控城乡建设保护与管制各类空间资源的法定依据, 是国家宏观调控的重要手段之一, 城市规划对房地产开发起指导和调控作用。

城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优原则, 城市规划考虑整个城市甚至更大范围内用地的合理分配, 以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一, 具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为, 开发商从自身利益出发, 总是选择区位条件的地段, 采用收益最大的开发方式, 要求更高的容积率。两者的出发点不同, 导致城市规划与房地产之间产生的必然矛盾。城市规划在寻求城市发展的整体最优模式, 立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商了为重要的是如何使投入资金在最短时间内, 获得最大利润, 商品房楼盘则存在过度开发现象, 开发方为提高出房率, 尽可能增大建筑密度, 简单的行列式密集排列, 往往导致居住区面貌单调, 日照不足, 居住环境质量下降等。

如果过分强调长远利益, 会失去经济发展的机会;过分强调短期效益, 则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾, 协调长远利益与短期利益的关系, 使城市规划与房地产开发的短期活动来实现, 城市得以稳步、协调的发展应在以下几方面加强和改进[3]。

1.城市规划必须有前瞻意识。一个城市成功的规划设计, 应在十年、二十年甚至五十年满足城市的使用功能、满足城市发展的需要, 成功的规划设计还能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设, 而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。

2.房地产开发一定要符合城市规划设计意图。无论是单体建筑, 还是联片开发, 都应和周围的建筑及环境相协调, 并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自身服务城市的意识, 给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益, 而不顾社会效益。

3.最大限度地发挥规划行政主管部门的主观能动性, 在市场经济中, 由被动变主动。城市规划在城市发展过程中不具有开发的决定权, 而只具有否决权, 这导致了规划部门对城市建设的一些被动。在控制性指标范围内适当地来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标有一定的弹性和灵活性, 也赋予开发方更大的设计方面的自由度, 同时又符合规划要求, 更好地吸引投资。

城市规划与房地产开发两者都是为建设城市而服务的, 从这一点看, 它们的最终目标是一致的。那么在最终目标一致的情况下, 城市规划要加强对房地产开发的管理, 适应房地产开发的发展, 使规划易于实施。房地产开发更好的服从城市的整体规划和区域规划, 充分尊重规划部门的意见, 严格执行各项指标, 更优的体现城市总体规划意识。总之, 城市规划与房地产开发要相互了解, 协调互动, 以实现城市规划与房地产开发的良性循环, 共同建设和谐城市的发展进程。

参考文献

[1]Haynes, J. (1895) .Risk as an Economic Factor.The Quarterly Journal of Economics, pp.409-449

[2]胡定核, 骆锦星, 于旭著.中国房地产经济.成都:四川大学出版社.1992.12