合伙购买商品房协议书（通用7篇）
合伙人甲方： 身份证号： 合伙人乙方： 身份证号：
上列合伙人本着公平、平等、互利、共担风险，共负盈亏的原则订立合伙购买商品房协议如下：
第一条：合伙购买的商品房概况：
1、上列两方于____年___月___日共同出资购买位于_________________________________商品房，该商品房合同实际总面积为_____平方米，含契税总价为 ___________元（小写_____元）。
2、本协议在合伙商品房存在期间且双方未解除本协议时始终有效。
第二条：各方出资及产权份额：
1、甲方出资百分之六十，乙方出资百分之四十购买该商品房的产权；（甲方享有60%房屋产权，乙方享有40%房屋产权。重大事情在双方友好协商后，甲方享有最终决定权）。同时双方约定如因该商品房产生其它未预计到的费用，该费用也以上述比例分配。
2、双方约定该商品房以两人名义共同办理产权登记，该商品房始终属于甲乙双方按份额共有。
3、双方于每月____日按各自拥有的房屋比例付清房屋贷款。
4、以下事项必须由合伙双方共同协商决定：（1）合伙商品房的转让、买卖；（2）合伙商品房的抵押事项；（4）其他有关合伙商品房的占有、使用的重大事项。
第三条：本协议生效期间，一方转让其房屋产权份额时，另一方在同等价格下有优先受让权利。
第四条：本协议未尽事宜，双方可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
第五条：因本协议发生一切争议，双方应协商解决。
第六条：本协议一式两份，合伙人各一份。本协议自合伙人签字并盖章之日起生效。
合伙人甲方： 合伙人乙方：
一、房屋自身因素
一套房子价值若何, 房屋自身因素很重要, 这些因素大体分为以下几种:房屋结构与楼房高度, 房屋布局, 房屋朝向, 房屋建筑质量, 使用与建筑面积比, 所处楼层情况, 房屋楼层净高等。
房屋结构主要分框架结构、砖混结构、钢结构和木结构, 后两种在一般城市商品住宅中较少见, 此文不做分析。相对来说框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构, 且框架结构用的都是填充墙, 更方便以后用户装修, 但从造价上来说, 框架结构一般比砖混结构高, 工艺也更复杂, 所以高层房子以框架结构为主。买房时若能够买到多层 (7层以下) 框架结构房屋, 应该是比较幸运的, 除了上面说的好处外, 还可以在房顶安装太阳能热水器, 方便了自己, 又践行了低碳生活, 而高层房屋公摊面积一般都要较多层房屋多一些, 也不利于安装太阳能热水器等, 买房时又是不利因素, 需要加以考虑。
房屋设计独到, 房间可利用面积达到最大化, 基本没有无效使用面积, 是理想的布局, 多层房屋单元每层双户型一般具备这样的特点。房屋朝向是购买房子时的又一个重要参考因素, 最为理想的是居东或中南北朝向, 南北朝向居西就略差一些, 在北方由于气候寒冷, 这一点体现的尤为明显;东西朝向次之, 其他朝向更次, 这是与气象因素和心理偏好有关联的。
房屋建筑质量自不待言, 没有质量就没有一切, 没有质量保证的房子, 即使再便宜也要慎买, 否则以后将永无宁日。但因所购商品房大多为期房, 买时很难识别其质量, 这就需要购买人一要了解开发商既往开发房屋的质量, 二要了解开发商的知名度与口碑, 三还要了解开发商的实力, 然后做出综合判断。
使用与建筑面积比, 这是往往容易忽略的因素, 其实这一点也很重要。因为我们买的虽然是建筑面积, 但实际用的只是使用面积, 有的建筑面积很大, 但使用面积却很有限, 比如不久前有一地销售的商品房, 使用面积只有建筑面积的52%, 购房人在了解情况后大呼上当, 后悔已来不及了。一般来说, 使用面积与建筑面积相比, 比值在0.8上下是比较理想的, 高层房子通常小一些, 多层房子通常大一些, 但过大会过多挤占公摊面积, 显得公用部分拥挤不堪也不好, 过小则付了建筑面积的款, 得到的使用面积有限就更不好了。
此外, 所处楼层以及房屋楼层净高也是不可忽略的因素。楼层不在高低, 重要在于心中所想, 是理想的楼层就是最好的, 但一般要避免顶层, 尤其是多层房子。高层过高视野虽好, 但坐、等电梯的时间长, 且遇到的风力也大。楼层净高理论上是高一些为好, 但开发商为了自身利益不可能建很高, 一般不低于2.8米就行, 过低则显得十分压抑, 住着是不会舒服的。
二、环境地理位置
包括拟购商品房在市内的具体位置, 周围污染情况, 湖泊、河流分布情况, 绿地广场, 居住区人员构成情况, 居室赏风景条件, 居住环境防涝情况等方面。地理位置处于中心的房子, 通常要比其他地方的房子贵, 因为处于或靠近中心, 就意味着居住生活方便, 是许多人, 尤其是生意人向往的住处, 自然房子的价格也就不菲。但我们买房子考虑的是综合因素, 在不在中心并不重要。相反, 处于市中心人多车多, 过于嘈杂反而不利居住, 在寸金寸地的地方, 也往往缺乏绿地广场, 找一处安静、舒适的地方散步也会比较困难。
买房子一定要考虑房子周围的污染情况与防洪涝情况, 如果污染严重, 一时又无法治理, 这些地方的房子还是回避为好, 即使房子卖的很便宜。同时还要了解房子所处的地势情况, 避开低洼之地, 以防雨季受淹或影响出行, 在南方或容易受淹的地方更应该加以重视。回避了污染与低洼之地, 而能够在临湖泊 (包括人工湖) 、清水河流的地方安居, 则平添了许多乐趣, 倒是不错的选择, 周围若还分布着绿地广场, 且房间临窗视野开阔, 能够不出屋欣赏美丽的风景, 那就更好不过了。
除了上述的自然环境外, 人文环境也是考虑的因素之一。买房时若能够买到人文环境好的地方, 如与亲友或同单位的人买在一起, 或是与其他单位团购的人在一起, 对于以后的居住生活都是有好处的。如果居住地人员成分十分复杂, 在一些问题上将很难统一思想, 如是否安装暖气设施等等, 这将有可能影响以后的居住生活。
三、生活便利条件
生活便利条件是买房人重点要考虑的因素, 包括购买日常生活用品便利条件, 出行交通条件, 上班是否便利, 上学、就医便利条件, 亲友往来便利情况, 以及有无运动体育设施等。如果拟购商品房能够全部满足以上条件, 那在生活便利上就是满分, 即使多出一些钱也是值得的。如果只能满足部分条件, 那就要分分轻重缓急, 如果有小孩、老人, 那就选择上学、就医便利的地方, 如果是上班族, 那就选择工作地周围的房子, 除非万不得已, 不要选择离上班地太远的地方。如果喜欢社会交际往来, 那就选择离亲戚朋友近的地方。如果喜欢运动, 那就选择周围运动体育设施方便的地方, 如此等等, 根据个人情况来做出决定。
四、物业管理
物业管理是现代居住区的重要条件, 有物业管理就多了一层生活、安全的保障, 规范、周到的管理可以让人居住无忧, 安全需要得到满足。优良的物业管理还包含水电气、暖的正常供应, 在北方城市暖气的供应尤显重要, 有老人、孩子的家庭更应该考虑这一点。水、燃气供应的压力也是考虑的因素, 有些地方常常水压不足, 或是燃气压力不足, 甚至有的地方不通燃气, 这对今后的生活是极为不利的, 买房时一定要加以考虑。
选择好的物业管理, 还意味着居住区会有良好的规划和绿化, 在规划整洁, 绿化得体的地方居住, 会让人感到赏心悦目, 心情愉快。但对于买期房的人来说, 所买房屋地未来的物业管理是好是坏并无法知晓, 这就要求买房人要了解房屋所在区房屋开发的规模、开发商的知名度, 一般来说, 由知名开发商开发的成规模的小区, 将来的物业管理会比较好, 零星的不成规模的商品楼, 物业管理相对会比较差。
停车便利与否也是应该考虑的因素随着人们生活水平的不断提高, 汽车已经或将要成为生活的必需品, 有车族或是将来有可能要买车的人, 最好选择居住区既能够存放自行车、摩托车, 又能够停放小汽车, 且停放收费合理。
五、空间、绿地情况
对于追求居住区环境优雅的人来说空间、绿地情况也是买房时考虑的一项不可或缺的因素, 尤其是在周围缺乏绿地广场的地方。那些房子相对比较便宜的地方, 往往楼距间隔很小, 缺少绿地, 更谈不上会有绿地广场。如果经济条件可以, 买房时不妨选择楼距间隔大、空间绿地多的地方, 即使多花一些钱, 买得居住舒畅也是划算的。
以上分析了影响商品房价格的一些主要因素, 为使买房人能够更
直观的了解这些因素, 并迅速做出一个基本的判断, 特将上述因素制成一张表格, 设计全部符合条件为满分100分, 确定各子因素权重分, 及每项的评价标准。买房人可以参考该评价表, 对自己打算购买的房子做出其价值判断。假设一套全部符合条件的房子价值为5000元/m2, 则每一分的分值为5000/100, 即为50元, 若你选定的房子评分为80分, 则该房子的价值是4000元/m2。表格中各子因素的权重分及某些假设仅作参考, 买房人可以根据自己的喜好进行设定。
摘要：商品房价格千差万别, 影响商品房价格的因素多种多样, 排除市场供求关系以及心理预期的影响, 要想买到称心如意的住房, 则需要综合考虑诸如房屋自身因素、环境地理位置、生活便利条件、物业管理和空间、绿地情况等客观条件。
关键词：商品房,价格,影响因素
参考文献
[1]、李宝山管理经济学中国人民大学出版社2004
[2]、崔江现代住宅风水山东电子音像出版社2010
甲方： 身份证号码：
常住地址：
联系方式：
乙方： 身份证号码：
常住地址：
联系方式：
甲、乙双方就合作购买土地事宜，经平等协商订立本协议，以资共同遵守：
一、甲、乙双方协商一致同意共同出资购买位于的 地块的土地使用权；土地面积平方米，土地使用性质为：。使用年限至 年 月 日。
二、双方约定以甲方名义和第三方签订协议，甲方与第三方签订的协议乙方予以认可，并依据本协议的约定和甲方共同承担对第三方的义务。双方共同购买上述土地使用权支付给出卖人的对价为人民币 元。甲方出资 元，占50%股份；乙方出资 元，占50%股份。
三、甲、乙双方根据投资比例对该地块享有上述权能。包括基于该地块土地使用权权属以及衍生的占有、使用、处分、收益等权能由双方共同行使；发生的费用由双方共同承担。
四、乙方应当在本协议签订后 日内将出资款项以现金形式给付甲方或汇入甲方指定的账户。如果乙方未能按时将上述款项给付甲方，应当按照万分之 的利率支付迟延履行利息；超过 日未能支付，甲方有权解除本协议。
五、双方明确:共同出资购买该地块土地使用权的用途是：。
六、甲、乙双方出让各自土地使用权份额需得到另一方的同意，另一方有优先购买权。
七、甲、乙双方在履行本协议过程中如发生争议，应协商解决。协商不成时，任何一方均可向属地人民法院提起诉讼。
八、本协议未尽事宜，甲、乙双方另行协商，所达成的协议作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力。
九、本协议一式两份，经双方签字盖章后生效，双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
见证人：
房地产开发有限公司
合同编号：
商品房购销协议
甲方：
乙方：
一、乙方经多方考研后，自愿购买甲方位于
二、房屋售价及建筑面积：该房产销售单价 ￥元/m2（以上为优惠后的价格），建筑面积平方米，总房价计（人民币）￥元（大写零佰拾万仟佰拾元整（以上房款仅为房 价不含其它相关费用），商品房销售面积最终以测绘中心测绘面积为准，并据实结算房价款多退少补。
三、付款方法：
乙方按以下第1、一次性付款。乙方于 定金￥元）。
2、按揭贷款。乙方于年 定金￥元），余款（人民币）￥元办理按揭贷款并备齐相 关按揭材料。乙方必须于签约之日起十个工作日内，将贷款部份转到甲方指定帐 户（不足部分以现金方式补齐），逾期未到，乙方自愿承担逾期付款的违约责任。
四、逾期付款的违约责任：
1、乙方未按期支付首付款，定金不退还乙方，乙方所订房屋甲方另行出售。
2、乙方若未按期付清房款余款，按乙方应交款每日万分之五收取违约金；乙方逾期 付款超过15日，按乙方应交款每日万分之十收取违约金；乙方逾期付款超过30 日，甲方有权单方面终止合同，并收取总房价10%的违约金。
3、乙方逾期付款如遇价格上涨，按新价格执行。
4、乙方违约导致本协议不能继续执行时，其所订房产总价款的10%归甲方所有，所 订房产甲方可另行出售。
五、此商品房的交工时间为20年月日。
六、逾期交房的违约责任：
1、甲方如逾期交房（不可抗力及政府需求变动除外），将按乙方已付款每日万分之 一向乙方支付违约金，逾期超过60工作日，乙方可要求退房，甲方向乙方支付 不超过累计已付款的百分之一的违约金。
七、按揭约定：
1、因乙方个人原因导致银行未予按揭，甲方有权要求乙方退房，并有权收取其所购
房产总价款的20%的违约金，该商品房甲方可另行出售。
2、乙方所交房款数额及全部手续符合银行按揭条件，因甲方原因无法办理按揭的，乙方有权要求退房，甲方应在二十个工作日内如数退还乙方所交全部房款。
八、合同签订：项目经房管局测绘中心测绘且乙方付清全部房款后，双方签定《商品
房购销合同》。购房具体事宜将在其中明确规定。
九、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字或盖章（法人单位需
盖章）后生效。
十、本协议发生争议的，由房屋所在地人民法院管辖。
商品房购买合同范文1
合同当事人：
出卖人：(以下简称甲方)
买受人：(以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，出卖人、买受人和保证人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成以下协议内容：
第一条 出卖人建设依据及商品房坐落位置
1、出卖人以出让方式取得位于
2、出卖人在该地块上建设商品房，商品房定名为雁滩家园D区。建设工程规划许可证证号为：号。
第二条 商品房销售特征
买受人自愿以团购方式购买雁滩家园住房,并自愿承担由此可能产生的风险。买受人购买的商品房为9号楼 层号房，该商品房的用途为住宅，框剪结构，层高为2.9米，建筑层数为 34层。买受人购买的商品房为期房。
第三条 商品房的面积
该商品房暂定的建筑面积为平方米。
第四条 计价方式与价款
按建筑面积计算该商品房的价款，该商品房单价为每平方米 元，暂定总房款为￥ 元，(大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)。
第五条 面积确认及面积差异处理 该商品房面积界定后，合同约定面积与交易中心产权界定面积有差异的，出卖人与买受人同意以交易中心产权界定面积为准，按合同约定付款时间每平方米单价不变,据实结算,多退少补。
第六条 付款方式及期限
买受人选择按下列第 种方式付款：买受人应当按以下方式、时间如期将房价款当面交付出卖人或汇入出卖人指定的银行，帐户名称：
一、分期付款
1、合同签订之日买受人向出卖人支付总房价款的30%;
2、工程施工至±0.00,自出卖人通知之日起10日内,买受人向出卖人支付总房价款的15%;
3、主体框架工程完成一半，自出卖人通知之日起10日内,买受人向出卖人支付总房价款的15%;
4、主体封顶后, 自出卖人通知之日起10日内,买受人向出卖人支付总房价款的38%;
5、竣工验收交付钥匙时付清剩余房款。
二、按揭贷款
1、合同签订之日买受人向出卖人支付总价款的30%;
2、工程施工至±0.00时买受人在公积金中心或商业按揭贷款银行贷款后向出卖人支付总价款的70%;若买受人选择公积金贷款的，在工程进度未达到公积金贷款的要求时，买受人须选择分期付款或商业按揭贷款，待工程进度达到公积金贷款要求时办理商业按揭贷款转公积金贷款的相关手续，出卖人积极配合;若买受人提交的商业按揭贷款或公积金贷款的资料经银行或公积金中心审查，买受人不具备商业按揭贷款或公积金贷款条件的，买受人须按第一种分期付款方式支付房款。
3、具体首付款比例按公积金中心或商业按揭贷款银行的相关规定执行。
4、买受人未能在合同约定时间内办妥贷款的，按照购房合同约定到支付购房款时间节点而贷款仍未到账时，由买受人按合同分期付款约定期限支付应付房款，待贷款到账后3日内出卖人将已付房款资金无息返还买受人;买受人逾期未付购房款，出卖人按同期银行贷款利息的1.5倍收取买受人逾期利息。贷款到账后出卖人逾期未向买受人返还已付房款，应按同期银行贷款利息的1.5倍向买受人支付逾期利息。
第七条 交房时间
1、房屋的交付：出卖人收到首付款之日起30个月内向买受人交付本合同约定房屋。
2、房屋产权证的办理：出卖人应当在房屋交付之日起一年内统一负责完成办理产权登记手续，相应税金及收费按国家规定各自承担。
第八条 其他约定
1、出卖人在收取买受人30%购房款之日起90日内，开工建设#楼。
2、出卖人取得团购项目的房屋预售许可证后立即和买受人办理《商品房买卖合同》网签备案、纸签备案手续。
3、出卖人应当在房屋交付之日起一年内统一负责完成办理产权登记手续，相应税金及收费按国家规定各自承担。
4、出卖人保证在交房时该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，不存在土地使用权及房屋产权设定抵押权等问题。如交接后发生该房屋交接前即存在的债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。
第九条 工程质量及保修
1、出卖人应严格遵守《中华人民共和国建筑法》，不得将本工程发包给无资质或资质等级不符合法律规定的施工单位。
2、出卖人根据国家制定的施工验收规范和质量检验标准以及设计要求组织施工，并承担全部建筑质量及安全责任。
3、房屋交付后，出卖人按照《住宅质量保证书》的相关约定履行房屋的保修义务。保修期内，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。
4、买受人不得进行有损房屋结构及使用安全的改建或装修工程，买受人装修方案应遵守《物权法》、《室内装饰装修管理办法》，否则由此造成的安全事故和损失，概由买受人承担责任。
第十条 违约责任
1、出卖人应当按约定时间开工建设雁滩家园D区9#楼，出卖人迟延开工超过一天，每日应按支付购房款数额的0.5‰向买受人支付违约金。迟延超过三个月未建设的，买受人有权解除合同，出卖人应返还买受人已支付的购房款及约定的三个月违约金，并按同期银行贷款利率支付利息。
2、出卖人不按约定为买受人办理《商品房买卖合同》网签备案、纸签备案手续、产权登记的，每逾期1日，按已付房款的0.5‰向买受人支付违约金。
3、出卖人延期交房超过30天，每逾期1日，按已付房款的0.5‰向买受人支付违约金。迟延超过三个月的，买受人有权解除合同，出卖人应返还买受人已支付的购房款及约定的三个月违约金，并按同期银行贷款利率支付利息。
4、买受人应按本协议约定期限付款。买受人延迟付款超过30天，每逾期1日,出卖人按同期银行贷款利率的1.5倍收取买受人逾期利息。逾期超过三个月的，出卖人按欠款总额的0.5‰向买受人收取违约金，同时交房期限相应顺延。
第十一条 保证
为切实保证出卖人按照本合同全面履行义务，保证人同意为出卖人的各项履约行为提供连带责任保证。保证担保的范围包括：主债权及利息、债务人应支付的违约金(包括罚息)和损害赔偿金以及实现债权的费用(包括诉讼费、律师费等)。
第十二条 合同解除
1、各方协商一致可以解除本合同;
2、因不可抗力因素致使不能实现合同目的的。
第十三条 适用法律及争议解决
1.本协议的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受现行有效的法律法规的保护和管辖。
2.因履行本协议发生争议，各方应协商解决，协商不成时，任何一方可向买受人所在地人民法院起诉。
第十四条 附则
1.本协议一式肆份，出卖人执贰份，买受人执壹份，保证人执壹份，经各方签字盖章之日起生效。
2.本协议未尽事宜，经各方另行协商后签订补充协议。补充协议、附件与本协议具有同等效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
商品房购买合同范文2
甲方(卖方)： ____________
住所：_____________________
邮编 ：____________________
法定代表人：_______________
联系电话：_________________
乙方(预购方)：___________
住所：_____________________
邮编：_____________________
证件名称：_________________
证号：_____________________
联系电话：_________________
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《 _____________ 》商品房事宜，订立本合同。
第一条 乙方预订_______________《____________》_______幢______层________室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋商品房预售许可证(证书号：__________)，并经_________测绘机构预测，该房屋建筑面积为________平方米。该房屋定于_____年_____月_____日交付。
第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币_____元，乙方预订的该房屋总房价为人民币______元，乙方采取___________方式。
第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币_______元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为_____天，乙方于_____年_____月___日前到______________与甲方签订《上海市商品房预售合同》。
第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。
第六条 在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第七条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
1、甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;
2、甲乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第八条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：
1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的;
2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。
第九条 本协议一式_____份，甲乙双方各持_____份，________各执一份。
甲方：__________(签章)
_______年_____月______日
乙方：__________(签章)
______年______月______日
商品房购买合同范文3
本合同双方当事人：
转让方(以下简称甲方)：
住址：
受让方(以下简称乙方)：
住址：
一、经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋产权转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款：
二、转让房屋基本情况
1、转让房屋位于南委泉175号东楼，为砖混结构住宅楼，楼内设施水、电、暖齐全，毛墙毛地，进户门为防盗门。
2、乙方所购房为___________【单元】___________【层】___________号房。该房单价按套(单元)计算，该房总价款为(___________币)___________拾_____万_______千____百____拾_____元整。()。
三、计价方式
1、一次性付款：乙方于______年_____月_____日一次性付款人民币_________拾_____万_______千____百____拾_____元整。()。
2、分期付款：乙方于______年_____月_____日首付款人民币_________拾_____万_______千____百____拾_____元整。______年_____月_____日首付款人民币_________拾_____万_______千____百____拾_____元整。剩余房款人民币________拾_____万_______千____百____拾_____元整，在交钥匙时付清。
四、甲乙双方责任与义务
1、甲方负责组织房屋施工和质量控制，及相关配套、附属工程。负责物业管理。
2、房屋保修年限为一年，保修范围根据国家相关法律规定，从交钥匙时起。
3、在交房时，乙方根据所选择的付款方式，未能交清房款的视为乙方自动放弃该房放权，甲方退还乙方已付房款，不计利息及附加赔偿，甲方有权将房屋另行处置，而无需告知乙方，同时本合同作废。
4、自本合同签订之日起生效，非房屋质量问题，乙方要求退房的，甲方退还乙方已交付房款金额的98%，不附加利息。
5、与办理房产证有关的手续费用和契税由乙方承担。
6、根据国家现有规定房屋使用年限为70年，使用用途为住宅。上述房屋，【现定名】【暂定名】____________。居住权为终身制。涉及房屋拆除，重建等，根据国家现有房屋使用法规定。详见土地房屋使用法。
7、买受人的房屋仅作________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
8、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第_____种方式解决：
1.提交________________仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
9、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。
10、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
11、本合同连同附件共_____页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人_____份，买受人_____份，_____份，_____份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
一、归集类（29个）
1、问：男的公积金缴费是到65岁吗? 答：到法定退休年龄。
2、问：员工离职后，应办理封存手续还是托管手续？
答：可以办理封存，如符合条件（如单位能提供单位盖章的封存职工身份证复印件）的，建议申请转入托管账户。
3、问：你好，我想换个单位工作，原来单位的公积金能不能转过去，而且目前正在公积金还贷，如果能转要办什么手续的？三个月后我想办月冲，对月冲有影响吗？
答：可以办理个人账户转移，应由原单位出具《转移通知书》后到中心业务“窗口”办理即可。只要连续缴存，不中断，不会影响申请“按月冲还贷”。
4、问：我原先在南浔区练市镇一家企业工作，后因单位倒闭，2年时间一直未缴纳公积金。现在湖州工作的单位给缴纳公积金，如继续缴存，需办理什么手续？是否需要一次性补缴2年的公积金？能否将南浔区缴纳的公积金提取消户后，由湖州单位重新开户办理？
答：是否应当补缴应视情况而定，可以办理个人账户转移，具体办理程序如下：先在湖州由单位办理新的账户设立手续，然后将在南浔的个人账户缴存余额转移到湖州。
5、问：我现在换了单位，住房公积金要转到新单位办理了，怎么转过去呢？需要什么手续？
答：属于同城转移（吴兴区、开发区、度假区）的，需携带由转入单位盖章的身份证复印件、《转移单》：如封存在公积金托管账户内的，《转移单》无需到原单位盖章；如封存在原单位的，《转移单》需到原单位盖章；另机关事业单位的需提供介绍信。
属于同城异地转移（三县、南浔区）的，需在转入地分中心（或管理部）新设立个人账户，如封存在公积金托管账户内的，由中心负责操作；如封存在原单位的，需携带身份证、原公积金卡、《转移单》（需到原单位盖章），到转出地公积金中心办理转移手续。
属于异地转移（本市以外）的，需提供转入地公积金中心出具的已设立个人账户证明、身份证、公积金卡、《转移单》（如封存在公积金托管账户内的，《转移单》无需到原单位盖章；如封存在原单位的，《转移单》需到原单位盖章），到转出地办理转移手续。
6、问：我以前在南浔办了公积金帐户，后来辞职了，现在在湖州工作，单位也给我办理公积金，但是要重新在湖州办理公积金帐户，请问怎么样才能把南浔的公积金帐户里钱转入现在的公积金帐户？需要什么材料？
答：可以办理同城异地转移。需先在湖州市中心新设立个人账户，如原账户封存在公积金托管账户内的，由中心负责操作；如封存在原单位的，需携带身份证、原公积金卡、《转移单》（需到原单位盖章），到南浔区管理部办理转移手续。
7、问：您好，请问，我在湖州单位交了9个月的公积金，现在在德清工作（个体），想继续缴纳公积金该怎么办理或转移？
答：先在德清分中心开设个人缴存托管帐户，办理同城异地转移手续，具体操作办法：如封存在公积金托管账户内的，由中心负责操作；如封存在原单位的，需携带身份证、原公积金卡、《转移单》（需到原单位盖章），到湖州市公积金中心办理转移手续。
8、问：我去年在湖州的一家公司上班，公司为我缴了四个月公积金，今年，我另换了南浔的一家公司上班，原公司缴存的公积金已封存，现公司也为我另开户缴纳公积金。我想问：
①原封存的公积金是否可转入现公司，要办什么手续？
②如原公司不同意盖章转移，那么我原已缴的公积金怎样才可以启封支取或者转入我名下。谢谢！
答：①可以。具体办理手续为：需在南浔区管理部新设立个人账户，如封存在公积金托管账户内的，由中心负责操作；如封存在原单位的，需携带身份证、原公积金卡、《转移单》（需到原单位盖章），到湖州市公积金中心办理转移手续。
②如原单位不同意转移或提取的，采用协商的方式解决，协商不成的，按湖州市住房公积金缴存、提取实施细则有关规定执行。
9、问：请问在湖州缴纳的住房公积金，辞职后能否转到省外户口所在地？若能转，需要什么手续？谢谢
答：可以。
需提供转入地公积金中心出具的已设立个人账户证明、身份证、公积金卡、《转移单》（如封存在公积金托管账户内的，《转移单》无需到原单位盖章；如封存在原单位的，《转移单》需到原单位盖章），到湖州公积金管理中心办理转移手续。
10、问：我去年7月份,换了单位.原来的单位是有公积金的,现在的单位没有公积金.我现在不算失业,所以不能支取.那原来的公积金怎么办?需要办什么手续吗?不失业的话,要到退休年龄才能拿出来? 答：已缴存的住房公积金仍保留在个人的公积金帐户，在符合公积金使用条件时可使用（如购房、租房、缴纳物业费等，符合提取条件的情况均可以提取使用）。
11、问：您好，我现在在宁波工作，即将离职回湖州工作，我想把宁波的住房公积金提现，如果这样，以后再湖州再开户缴纳公积金的话，是不是从新计算累积缴纳月数了啊？
答：目前按照湖州的政策，如果贷款的话，在连续缴存的情况下，可以将您在宁波缴存的时间计算在内，但需提供宁波缴存公积金的缴存清单，如果不贷款的话，到湖州后缴存时间按在湖州设立账户后的时间计算。你可以办理异地转移手续，将宁波的公积金转过来。
12、问：您好！我原在南浔工作，现在去桐乡了，这边也要缴纳公基金，我想办理转移手续，我是否需要去市区的管理中心办理，需要带什么证件？原公司不必再去了是吧？
答：你的情况需要办理异地转移，需提供嘉兴公积金管理中心桐乡分中心出具的已设立个人账户证明、身份证、公积金卡、《转移单》（如封存在公积金托管账户内的，《转移单》无需到原单位盖章；如封存在原单位的，《转移单》需到原单位盖章），到公积金缴交地办理异地转移手续。
13、问：您好，我们是新成立的事业单位，办理单位公积金开户和补交员工去年的公积金，该如何办理，谢谢。
答：需办理单位缴存登记和职工帐户设立，符合条件的可办理补交手续。办理时由单位协理员携带事业单位设立文件、组织机构代码证、单位法人证书、缴存职工的身份证复印件（单位盖章），并填写《住房公积金单位缴存登记表》、《住房公积金汇缴结算方式协议书》和《住房公积金职工账户缴存增加表》。
14、问：你好，我本来是在湖州上班，单位已经交了两年公积金，现在换工作，去长兴，但是长兴那边的单位要一年后才有的，我现在这一年先不交，下次再补交可以吗？
答：能否补缴要视单位具体情况而定（★如果单位同意为你补缴的话，可以从你与单位签订合同时开始补缴）。
15、问：本人在长兴的企业工作，2012年3月在长兴新办理了公积金，现准备在德清买房，请问是否可以使用在长兴的公积金？另2000年本人尚有1000元的公积金留在湖州，未迁移走，如何才能将这部分转入现在的公积金中？谢谢
答：可以使用长兴公积金办理贷款。你留在湖州的公积金应及时办理同城异地转移手续，转到你长兴的公积金账户中，具体转移办法是：如封存在公积金托管账户内的，由中心负责操作；如封存在原单位的，需携带身份证、原公积金卡、《转移单》（需到原单位盖章），到转出地公积金中心办理转移手续。如不知道自己以前公积金是封存在托管账户内还是封存在原单位的，可以拨打12329咨询。
16、问：你好，我现在要永久性调回杭州公司工作，请问在在这边的公积金可否一次性提出来，我不是本地人。
答：不可以，正常工作调动应办理异地转移手续，将你在湖州的公积金转入你杭州的公积金账户内，具体办理程序：你来办理异地转移手续时，应提供杭州公积金中心出具的已设立个人账户证明、身份证、公积金卡、《转移单》（如封存在公积金托管账户内的，《转移单》无需到原单位盖章；如封存在原单位的，《转移单》需到原单位盖章），到转出地办理转移手续。如不知道自己以前公积金是封存在托管账户内还是封存在原单位的，可以拨打12329咨询。
17、问：我与现在的工作单位解除劳动合同后,如果一直未找到新的用人单位,请问我现在的公积金要转到哪里?以后如何提取? 答：①按你的情况不需要办理转移，等有新单位时再办理转移手续。②公积金网站服务指南里有提取业务指南，如符合提取条件就可以办理提取手续。
18、问：住房公积金需要缴纳多少年的？ 答：正常情况下缴纳至退休年龄。
19、问：您好！请问：本企业退休职工办理公积金封存，需要提供什么资料？
答：由单位协理员提供退休职工的退休证或退休批复、《住房公积金职工账户减少表》并加盖公章到公积金中心柜台办理封存手续。
20、问：你好，我在湖州某单位断交了一年的公积金，现在想续交或者取出需要什么程序？
答：①离职提取资料：属本市城镇户籍的，未重新就业满五年或满二年的生活困难的，提供《职工失业保险手册》或《再就业优惠证》等有效证明，证明上必须体现本人无就业的情况才可以办理提取。非本市城镇户籍的缴存职工，提供终止劳动关系证明和户籍证明；来办理提取时还需提供《湖州市住房公积金提取审批表》加盖单位印章，公积金卡，本人身份证，委托他人提取的，提供代领人身份证。②如果还在原单位工作，只需要办理启封手续即可，启封时需提供《住房公积金职工账户缴存增加表》（加盖公章）、身份证复印件（加盖公章）、相关就业证明；如果换新单位，则需办理同城转移手续，办理时需携带由转入单位盖章的身份证复印件、《住房公积金职工账户转移单》：如封存在公积金托管账户内的，《住房公积金职工账户转移单》无需到原单位盖章；如封存在原单位的，《住房公积金职工账户转移单》需到原单位盖章；另机关事业单位的需提供介绍信。
21、问：请问公积金因为换单位原因，停缴一年左右的时间。需要原单位出示哪些证明？原单位也是在湖州。
答：你的情况需办理同城转移手续，办理时需携带由转入单位盖章的身份证复印件、《住房公积金职工账户转移单》：如封存在公积金托管账户内的，《住房公积金职工账户转移单》无需到原单位盖章；如封存在原单位的，《住房公积金职工账户转移单》需到原单位盖章；另机关事业单位的需提供介绍信。
22、问：我原先的单位在南浔，公积金一直缴在南浔，现我辞职，在湖州找了家单位，我的公积金也要转到湖州缴纳，这个转移手续，我需要准备什么资料，怎么去办理呢？
答：首先原单位办理封存手续，在新单位为你办理新的公积金账户后，可办理同城异地转移手续，如封存在公积金托管账户内的，由中心负责操作；如封存在原单位的，需携带身份证、原公积金卡、《住房公积金职工账户转移单》（需到原单位盖章），到南浔公积金管理部办理转移手续。
23、问：你好，我的公积金已经从湖州转移到长兴，那请问湖州这张卡注销的话要带什么资料，必须去开户行注销么？
答：联名卡是由公积金管理中心与受托银行联合发行的银行卡，同时具有职工个人住房公积金账户及银行储蓄账户，银行储蓄账户须到发卡银行注销。
24、问：你好，请问公积金已经封存，现在要办异地转移，请问是否要原单位盖章的转移书，转移书是在公积金中心领取么？谢谢。
答：如果原公积金账户是封存状态的且原单位还存在，是需要原单位在异地转移通知书上盖章的，异地转移通知书在公积金中心领取。谢谢！
25、问：你好，我想问一下，如果我和现在的单位解除合同或者辞职，我的公积金可以转回江苏徐州吗？如果可以需要什么材料？谢谢
答：如果江苏徐州那边给你交公积金了，且在湖州也没有未还清的公积金贷款，那么湖州的公积金是可以转移到江苏徐州的。需要湖州的异地转移通知书（如公积金账户还在原单位需要原单位盖章，托管除外），本人身份证（原件和复印件），缴存公积金存折或公积金联名卡，江苏徐州公积金中心出具的缴存证明。
26、问：与单位解除了劳动合同，怎样办理同城转移手续，具体给我介绍一下好吗？ 答：办理同城转移手续需要提供转入单位和转出单位分别盖有公章的同城转移通知书（一式四联）一份，本人身份证复印件一份以及新单位招工录用的表格一份。
27、问：您好，本人是外省的，现在要回去工作，公积金怎么处理。能转过去，还是直接把里面的钱提取出来？
答：如果你在原单位已经解除合同了而且户口也是外地户口的且在本市无尚未还清的公积金贷款的，那么公积金是可以提取的。如果你是工作调动到另一城市的话，当地公积金也建立了，那么湖州的公积金只能转到那边。
28、问：您好，请问考上事业单位后，原来单位交的公积金可以取出来吗，需要什么手续呢？
答：工作变动的情况，原来账户内的余额不能提取，只能办理转移。谢谢！
29、问：你好，请问一下省内异地公积金可以转移吗？假设湖州户口的在宁波工作已办理公积金，现在要回湖工作，能否把宁波的公积金转移回湖州 如果可以，那么流程怎么样的，需要什么文件，如果不行，那么湖州户口在宁波算是异地了，不买房可以取出公积金吗？
答：你所咨询的是宁波公积金能否转湖州公积金的问题，因公积金全国未联网，政策也不一样，所以请具体咨询宁波公积金中心。谢谢！
二、缴存托管类（4个）
1、问：原单位办了封存手续后，还可以办托管手续吗（可以自己缴吗）？ 答：如果你属个体工商户及从业人员、自由职业者、灵活就业人员、已分配经济适用房或其它保障性住房申购对象中未缴存住房公积金的企业职工（其他企业职工不予受理）、个人住房公积金贷款尚未还清但单位已与你解除劳动关系并停止为其缴存住房公积金的对象，可以到湖州市住房公积金缴存托管中心申请自己缴存住房公积金。
2、问：个人可以缴公积金吗？
答：目前，我市属个体工商户及从业人员、自由职业者、以及已分配经济适用房等保障性住房的未缴存住房公积金的企业职工（其他企业职工不予受理）、个人住房公积金贷款尚未还清但单位已与你解除劳动关系并停止为其缴存住房公积金的对象，可以到湖州市住房公积金缴存托管中心申请自己缴存住房公积金。
3、问：公积金正在还贷中，我想换单位，想办理缴存托管如何办理？ 答：目前，你住房公积金贷款尚未还清，如果单位和你解除劳动关系并停止缴存住房公积金。应按规定将个人账户转入托管中心自己缴存，并提供本人身份证、《转移通知书》、公积金缴存卡折。
4、问：请问湖州个体工商户从业人员，户口为外省的，且未办理社保，能办理住房公积金缴存托管吗
现今，城市中高房价问题严重困扰中央领导和老百姓，群众希望房价下降，至少达到中等收入群体能够企及的水平，高房价问题也引起了中央领导的密切关注，新华社最近连续十多天的社评已经指出目前的高房价问题严重影响了整个社会的发展，是必须要严厉整治的。抑制高房价涉及到方方面面的调整，仁人志士们也提出过很多高见，笔者撰写此文的目的不在于面面俱到，而只是针对怎样抑制投机性需求这一导致高房价的根本性因素提出建议。笔者认为，要解决高房价问题，需要具备两方面的因素，第一是决心，第二是正确的策略。能否下定抑制高房价的决心，取决于维持与抑制高房价这两种决策之间的利弊衡量；在下定决心的基础上，我们还要认清高房价形成的真正原因，才不会被各种眼花缭乱的观点所迷惑，从而制定出正确的策略。
第一部分
抑制高房价的利益衡量
为什么必须抑制高房价？群众不满意是主要的理由，但我们也应当理性分析高房价的危害性，以充分论证群众的不满意是完全合理的，并非主观臆断。
首先高房价缺乏存在的合理性，它名不正言不顺。这主要涉及第一，我国放开商品房市场、实行住房改革的目的不是为了抬高房价；第二，根据国外商品住宅交易模式，高房价即使在某些国家存在也不能证明在国内就是合理的；对于第一点即住房改革的问题，我们应当回顾一下上一次住房改革的目标。改革以前，房子是公有的，按行政级别和人口多少及工龄等条件配给，分房是一种很重要的福利，所以称为“福利性分房”。福利性分房制度优点在于，职工对住房消费的负担较少，可以将资金更多用于其他方面的消费，恋爱结婚也不必考虑住房优先，这种制度的弊端在于一方面，在上世纪九十年代，国家财政储备尚不丰厚，需要投资的基础设施建设项目很多，难以维系这种无偿配给体制，最终导致供应的房屋质量和数量都无法满足社会的需求，这样在上世纪90年代末开始了第一次房改，原有的公有住房几乎全部改为私有，同时允许民间资本投资兴建商品房，国家给职工发放补贴，可见国家实行第一次住房改革的初衷就是将住房的国家供给制度改为市场供给制度，这样既可以使职工们都能住上高品质的房屋，又可以节约国家的财力，这种制度设计的本质是以市场配给的方式供应商品房来满足人们对改善住房的需求，实现“居者有其屋”，这个目标并不含有抬高房价，实现土地财政的成分。
对于第二点国外高房价问题的引出，是由于一些高房价利益集团认为国外普遍存在高房价问题，尤其很多年轻人租房子住，因此对国内的高房价没必要大惊小怪。为回应这种论调，我们不妨简要回顾一下国外房地产市场的基本状况，发达国家的土地基本上是实行私有制度的，住宅之间的交易是自由的，在发达国家中心城市，地价和房价都是很昂贵的，富人选择住在郊区这样自然环境较好的地段，低收入者主要聚居在城市中心，因为他们负担不起交通费用和乡间别墅的高昂价格，再极端一些，在东京等人口密集的超级都市，中低收入者往往是要租房子住，甚至结婚也是租房子。前述论调据此提出中国出现高房价并不可怕，穷人不配买商品房，年轻人应当效仿发达国家去租房子结婚，但笔者并不认同此观点，首先中外国情不同，大部分中国人心里观念短期内不可能接受租房结婚或者长期租房生活的现实，社会上不是有宁可不嫁也不嫁无房者的观点吗？如果成千上万的人因为房子解决不了婚姻问题，维持社会稳定的难度可想而知；其次高房价在国外并非存在就是合理，日本地产泡沫的破灭，美国次贷危机的爆发都说明高房价对于民众和政府都不过是一颗糖衣炮弹，等你吃光糖衣发现原来是炮弹时就为时已晚；再次，发达国家普遍的政策也不是鼓励高房价，为了限制富人占有过多面积的房屋，很多国家政府对超出生活必须的住宅面积要征收不动产保有税，属于我们经常讨论的物业税的一种主要形式，由于土地资源是有限的，富人多占土地就等于给国民增加了负担，因此要缴税来补偿社会。所以对于国外高房价问题，我们长期被混淆视听，只看到高房价在某些国家存在的事实，却没有注意背后的因素以及这些国家采取过的抑制高房价的措施，因此我国不能效仿国外高房价政策。
高房价不仅缺乏存在的合理性，而且对社会具有很深远的危害性。
高房价的危害性体现在高房价收益的短期性、有限性以及危害的长期性和全局性，健康的房地产市场能够为公众提供充足的房源以及处理闲置房产的机会，但虚高的房价虽然短期内能够推高GDP，能够解决一些就业和地方财政，但它却严重阻碍了整个社会的发展，已经成为将来社会爆发危机的严重隐患，主要表现在： 第一，抑制消费，降低老百姓的生活质量。中央从1998年就开始号召扩大内需，但是内需对国民生产总值增长的贡献却在逐年下降，最主要的因素就是节节攀升的房价，预备买房的人需要攒钱，买了房的需要还贷，全家三代人积蓄才能供得起一间中等面积的房屋，老百姓自然要紧衣缩食，没法再追求稍高档次的消费，生活质量也就无法提高，同时在城市由于高房价原因迫使年轻人婚期推迟到大约30岁，很多人并非自愿推迟而是不得已，社会上流行这样的语录——80后三十难立，连国务院高官都坦言靠工资买不起房，可见高房价则是生活质量下降的重要因素；
第二；扩大了社会各阶层的收入差距。我国的基尼系数是很高的，今年两会中有代表反映10%的人掌握了社会45%的财富，而且多年来的数据统计表明，高收入阶层与中低收入阶层的收入差距逐年拉大，其中炒房产就是以钱生钱的高效手段之一，最近有报道新兴高收入阶层有80%都是从事房地产业，一些炒房团甚至利用手中的资金推高房价，像炒证券一样牟取暴利，从而利用不断升高的房价来使自己的资产升级，而穷人则为这种高房价被迫买单，财富就是通过这样的方式迅速从广大的中低收入阶层集中到炒房者手中，试问这种模式下，收入差距怎可能不越来越大？；
第三，影响社会的稳定。前文谈到高房价的两种恶果即生活质量降低和收入差距拉大及因此而引发的婚姻为婚房所累问题大都在间接方式上影响社会的安定，降低中低收入阶层对社会的忠诚度，实际上高房价对社会安定还会造成一项直接而影响力长久的削弱，即造就一批房产垄断者，这是因为房产与大多数商品不同，它必须附着在土地之上，由于土地资源的有限性，房产也就是相对有限的商品，我国为确保耕地的红线，不可能无限制供应土地，而且适合供开发住宅的土地也不可能都用来建设住宅，因此笔者担心，随着一些富有阶层依赖房产以钱生钱，那么未来极有可能出现的情形是这些富有阶层将持有越来越多的房产，以致垄断大部分的房产，这种现象可能先从中心城市这样吸引力较高的地段开始，逐渐向城郊乃至乡村蔓延，最后中低收入阶层将无房可住，房产是人们生存的根本，如果出现房产兼并垄断，很可能会对社会稳定造成较大负面影响；
第四，造成土地资源的严重浪费。虚高的房价使得大多数刚性需求长期得不到满足，同时又出现大量闲置的房屋，这包括高收入阶层购买大量房屋，远远超出自己的生活需要，同时开发商为追求高房价也在捂盘，同样造成大量闲置土地和楼盘，造成土地资源的严重浪费；
第五，对社会其他方面造成连锁负面效应，制约其他行业的进一步发展和产业结构的升级。事实上房地产业在国民经济已经举足轻重，影响着上、下游很多相关产业，地方的财政也主要依靠房地产业，房地产业对国家的贡献我们是有目共睹的，但是凡事都是过犹不及，虚高的房价所带来的暴利促使这个行业过度膨胀，影响到其他相关甚至不相关的行业的发展，首先上下游相关行业严重依赖房地产业，一损俱损、一荣俱荣；其次，高房价也影响到与房地产不相关或者关联性较小的行业，主要体现在挤占了它们的融资空间和人力资源来源，市场经济中，企业是通过向商业银行借贷和发行证券等市场手段来融资，而市场中寻租的游资不是慈善机构，它要按照市场价值规律运作，也就是它一般遵循短期、高效和优质的原则，即投资那些资本循环周期短、收益率高且市场发展前景良好的行业，房地产业这种高回报行业在这几方面表现的确远优于很多不相关行业，因此社会资本迅速向房地产及相关行业集中，甚至主动送货上门，其他行业费尽心机却很难获得必需的发展资本，同样人力资源作为一种市场要素大体也是遵循这种规律配给，这样其他行业的生存和发展空间就被侵占了。房地产业畸形发展对国家整体经济与社会的负面影响远不止于此，在更加宏观的层面上，它正在一定程度上阻碍着我国的产业结构升级，我国被誉为 “世界工厂”，成为实实在在的劳动密集型产业的大国，高新产业和服务业的发展相对缓慢，客观的说，造成这种现象的原因有很多，但是高房价同样是一只巨大推手，这是因为首先房地产业本身就是劳动密集型产业，它的上下游产业大多属于这种产业，不要求较高技术和资本就可以经营，其次高房价使得此行业的从业者不用花费心思去研发、提高管理依然能够获得高额利润，从而维持了以低端劳动为主要形式的产业结构现状，同时它挤占高级产业结构的空间，限制了这些产业的发展，从而阻碍了全社会产业结构的升级，大英帝国的衰落就是最好的例子，称霸世界三百年的日不落帝国以其广阔的殖民地而雄踞世界霸主地位，但正所谓成也萧何败也萧何，殖民地广大使得英国的工业资本满足于低成本劳动力的优势，没有动力去实现产业升级，最终很快被新兴的美国和德国所取代，中国今后如果只满足于房地产业所创造的GDP，全社会的产业结构升级就会受到影响，就要在核心技术和高端人才方面受制于人，降低国家的竞争力，距离发达国家行列只能是渐行渐远；
以上是我国房地产业高房价严重的负面影响，我们可以将这些危害总结为一条，即高房价已经严重影响到中国社会的可持续发展，严重违背了科学发展观的要求。
当然要进行利弊衡量，就不能不谈如果抑制高房价将会产生什么样的后果，此前有开发商声称如果中央调控房地产、抑制高房价，中国房地产市场就会崩盘，中国经济就会垮掉，笔者认为这些利益集团以此作为王牌恰恰显示他们的虚弱，中央抑制高房价的行为并不是要摧毁房地产市场，而是要挤兑其中的泡沫，使房地产市场恢复正常的供求关系，不再依赖暴利为生，能够预见的是即使出现房价回落的局面，房地产市场也绝不会崩盘，因为中国的刚性需求足以维持一个健康的市场所必需的市场需求，同时房价回落意味着房地产业必须同其他竞争程度较高的行业一样注重管理、注重研发，向集约化方向发展，这个过程可能出现优胜劣汰，但最后能够生存下来的开发商必然是竞争力强且颇具规模的企业，市场不但不会萎缩，还会步入良性发展的新阶段，一些目前普遍存在的楼房质量、物业服务管理等问题随着开发商质量的提高随之也会得到解决，这样房地产业才能形成健康发展的局面，才能为整体国民经济的可持续发展奠定坚实的基础。
综合以上利弊衡量，我们当务之急是应当探索一条适合中国现状的解决高房价问题的路径，从中央到地方都应当具有这样的决心。
第二部分
导致我国高房价的根本原因 既然要下决心解决高房价问题，我们应当明确几项前提，首先是我国商品房价格畸高的原因有哪些、根本原因是什么以；其次，政府对待高房价的态度、政府采取过哪些措施、这些措施的效果是怎样的、为什么导致了这样的效果。只有分析出高房价问题的根本原因，并参考目前政府曾采取过的措施的得失，我们才能够在此基础上探寻更加有效的方法。
对于为什么造成商品房价格畸高，社会舆论并没有一致的观点，笔者总结了一下，至少存在以下几种主要的论调：第一，土地成本；第二，开发商捂盘；第三，官员的盘剥；第四，刚性需求；第五，房产投机。那么这几种原因中哪些是根本原因呢？我们来逐一分析，先来看土地成本，我国建设用地大量采用招拍挂的形式，很多住宅用地的情况也是如此，从远期看强制拆迁行为被规范化之后，征地成本只可能越来越高，这些成本最终会转嫁给买房者的，所以土地价格是影响房价的一项重要因素，同时官员的盘剥的确存在，从近几年公布的反腐成果看，房地产行业高官落马最多，在此不列举，《蜗居》已经把这些贪官抽象为一个代表——宋思明，所以房产腐败问题也推高了房价，但土地成本与房产腐败都不是导致高房价的根本原因，我们将在后文进行解释；然后是刚性需求问题，刚性需求主要体现在婚房和学区房两个方面，数量很庞大，也是推高房价的重要因素；谈到房产投机，最典型的是炒房团，所到之处房价无不飙升，此外还包括大量国内国际游资也是隐形推手，同时一些相对富裕的家庭也常常掌握多处房产，其目的往往并不是用于居住，而是用来倒卖或者出租盈利。捂盘在本质上也是一种投机，开发商盖好房子不卖，等待涨价或者推高价格再出售，都属于投机行为。
在列举上述原因之后，我们要进一步找出导致高房价的最根本原因，即导致高房价的必要条件，笔者认为根本原因就是房地产市场中的投机性需求。首先，刚性需求是人们正常的需要，满足这种需要是．．．．．我们的房产政策和法律制度所要追求的目标，我们常说社会主义初级阶段最根本的社会矛盾就是落后的生产力不能满足人民群众日益增长的物质、精神和文化需要，社会在发展，再考虑到中国人的传统心理，政府不可能也不应该要求公民退回到满足于租房过日子的状况，而是应当想办法满足人们对于住房的刚性需求，实际上这种刚性需求也不是过高的奢望，人们并不要求都像美国中高收入者那样享有海滨别墅，只求能有基本的容身之所，刚性需求是不可以消除或改变的，因为它不是高房价的根本原因，而恰恰是我们抑制高房价的动力所在。
其次，与刚性需求相对应的是捂盘和炒房等投机行为，笔者认为这两项因素恰恰是我们要找的决定性因素，它们在推高房价的过程中扮演决定性的角色，这是因为即使能够解决其他方面的因素，只要这两项因素的仍然活跃，房价皆不可能下降，根源就在于房地产市场中土地资源的有限性与购房需求的无限制之间的矛盾。按照经济学一般原理，商品的价格是由供求决定的，供不应求时商品价格就会看涨，但无论怎样涨，都是以需求所能负担的上限为准的，房地产市场也必然符合这项基本原理，但房地产市场的供求模式却与普通商品市场有很大的不同，因为房产是建设在土地之上的，而土地的供给是政府按照规划实行有限供给的，这就是土地资源的有限性，所以商品住宅的．．．．．．．．供应量也是有限的，这样房地产市场是天然的带有一定的垄断性的，这一点无可厚非。但我国对于商品房这种稀缺资源的买卖没有任何资格限制，房子的买卖与普通商品同样的自由，只要出得起价钱就可以随意购买，因此买房者是相对无限的，这样商品房就成为稀缺产品而供不应求，结果就是卖方处于相对垄断地位而买方处于激烈竞争地位，如此市场中卖方掌握定价权，只要还有买家能够承受，卖家就可以抬高价格。那么买家能够承受到什么程度呢？理论上大部分刚性需求应当来自中低收入阶层，房价应当不超过刚性需求的上限，然而即使是二三线城市的房价也远超过中低收入阶层的承受能力，这样我们就很清楚的判断出是刚性需求之外的购买力抬高了房价，使得哄抬房价者肆无忌惮，其中有一些是富有阶层为满足自己奢侈生活产生的需求，比如超大面积的商品房，我们姑且称之为“奢侈性需求”，他们有实力不求最好但求最贵，但更多的是炒房这种投机行为，我们这里探讨的炒房不仅仅是炒房团，还包括其他以转卖升值或者以资产保值、增值为目的的购房需求，这就是房地产市场中的“投机性需求”，．．．．．这些需求所产生的购买力的绝对数量相当可观，而且炒房者往往不惜高价也要购房，这些不惜高价的奢侈性需求和投机性需求构成了前述那些超出刚性需求之外的购买力，为卖方抬高房价开拓很大的空间，当然为了改善自身居住条件，卖掉原有住宅购买新的住宅这种情形就不应当算作投机性需求。此外开发商囤地、捂盘也是决定性因素之一，这些行为代表了投机性供给，与投机性需求概念类似，投机性供给也．．．．．是以是否符合自住需求为标准，它的主体主要包括开发商、炒房者，他们向市场供给的房源如果不是满足自住基本需求，比如供应超大型商品房，或者为牟取暴利囤房、囤地或者捂盘，投机性供给加剧了市场供求的不平衡，使得开发商和其他卖家能够在一定时间内减少市场供应，人为加剧供不应求的局面，决定权和话语权迅速导向供应方——开发商，以及间接供应方——炒房者，广大中低收入阶层逐渐沦为受剥削者。一句话概括，即是房地产市场中扭曲的供求关系从根本上．．．．．．．．．．．．．导致了高房价。
通过上述分析，我们不难得出这样的结论，只要商品房可以不受限制的购买，只要开发商可以不受限制的囤地、捂盘，房地产市场就依然是卖方市场，房价就没有理由回落，或者哪怕是相对于工资涨幅的回落，奢侈性需求、投机性需求和投机性供给是导致高房价的根本原因。当然投机性需求较之投机性供给更为重要，因为市场的形成，必然是先有需求才会产生供给，供给永远是围绕需求运行的。所以奢侈性需求、投机性需求又是根本中的根本。
最后我们再来分析土地成本与房产腐败，假设房地产市场的供求是正常的，那么商品房的买卖应当遵循刚性需求的上限，那么开发商就会量入为出，如果拍卖价格过高，腐败成本过高，开发商无法通过市场将这些高昂成本转嫁，也就无法抬高房价，逐渐的通过市场调节，土地成本和腐败成本都会回落到合理的价位。所以，土地成本和房产腐败在高房价问题中都只是配角，并不是这两项问题不需要解决，而是我们不应期待单纯依靠解决这两项问题来解决高房价问题。
第三部分 抑制高房价的新建议
既然已经分析出导致高房价的根本原因，笔者拟提出一项新的解决高房价的办法，未必尽善尽美，但求抛砖引玉，开启一种新的模式。抑制高房价的政策需以彻底抑制奢侈性需求和投机性需求为目标，实施直接性的调控措施，才能打到高房价的七寸，其他的辅助措施再跟进，形成协调运作的系统，各项措施就会形成合力，高房价问题不难解决。这里有两个关键性问题需要澄清，其一，为什么要采取直接性调控措施；其二，为什么要树立彻底清除投机性需求的目标？
对第一个问题，间接性的调控措施利用税率、利率等间接性手段，实现目标所需要的周期较长，且需要借助其他社会力量的协助，因此影响目标达成的外界因素较多，所谓“夜长梦多”，调控效果的变数也就明显增加。比如2008年曾推行过一些抑制高房价的利率信贷等措施，后来遇到了经济危机，效果并不十分理想。直接性调控措施体现更多的强制性措施，比如一户限购一房的措施，虽然激烈些，但收效较快，且不易受其他中间因素的影响，行文至此，对于时下的一种观点不得不简要评论，即很多人认为调控房地产市场，只能采取税收、利率等间接手段，否则就是退回到计划经济模式，笔者认为这种观点是错误的，市场经济与计划经济模式的本质区别不在于政府干预手段是直接还是间接，而是看干预的目的和效果是否以维系健康的市场为标准，无论是间接性调控措施还是直接性调控措施，只要是以维系健康的市场和供求为目的，就仍然属于市场经济的宏观调控范畴；对第二个问题，调控措施如果不是以彻底清除投机性需求和奢侈型需求为目的，即使能起到暂时性的效果，只要不合理需求的因素还存在，就难以防止高房价的死灰复燃，即使是当下不动产保有税呼之欲出，一些炒房者仍逆势大量购房就是最好的例证，而且这种调控只是削弱了那些实力较弱的炒家，其副作用却可能促使投机行业的“优胜劣汰”，一旦这些投机者壮大到垄断的地步，形成前文所说的房产兼并的局面，就会尾大不掉。
通过以上分析，我们能够明确应当以直接性调控措施彻底清除投机性需求为制定抑制高房价政策的基本方向，在此基础上还要注意围绕以下原则展开，就不会出现原则性偏差：一是坚持为公民提供必要的住房是社会主义国家的义务，政府要为居者有其屋而努力，保障各阶层对住房的刚性需求，这一条既是原则也是目的；二是坚持市场化的住房供给模式，坚持以商品房作为满足居民自住需求的主要手段，无论采取何种调控手段，最终都是为了维系健康的房地产市场；三是普通商品住房的功能就是为了满足居民自住需求，禁止将其作为赚取暴利的工具，通过这个方式，将社会游资吸引到有利于社会产业结构升级的行业中去。这三项原则也是对以上论述的总结。笔者在此建议实行对商品房限量购买制度，这项制度的主要内容包括：
1、对住宅的类别作出统一的界定，区分出普通商品住宅和奢侈．．．．．．型住宅，前者主要是用于满足中低收入阶层的自住需求，特点是居住密度较大，利于节约土地，目前大多数的高层和多层住宅以及保障性住房都应当包含在普通商品住宅类别中，奢侈型住宅则主要是那些别墅类住宅、超大面积且所占土地利用率较低的住宅，比如海景别墅、联体别墅都应当划入此类，由于这种类型的住宅居住条件优越，土地利用率较低，用途也主要是为了满足高档次生活标准而不是为了生存所必要的需求，所以政府应当将其划入奢侈型住宅类别，限制其建造的数量，但是不能再限制高收入者购买此类住宅的数量，通过这样的政策，引导游资投向高端住房。
2、确定自住性需求面积，即颁布统一标准，确定居民满足自住所必需的居住面积，这种面积的计算笔者认为应当按照个人平均居住面积计算比较合理。
3、规定居民只能购买一定面积的商品房，注意，这项限制的前提是购买普通商品住房受到限制，购买别墅是不受限制的，至于限购．．．．．．的面积，政府可以根据调研情况具体来确定，甚至可以参考物业税的标准，具体做法是以家庭为单位，将家庭拥有的普通商品住宅面积除以家庭成员人数，得出的数值即是成员平均居住面积，如果该户居民的平均居住面积已经达到规定的居住标准，该户就不能再购买普通商品住宅，除非该户先处理掉多余的面积，但成年家庭成员另立门户的除外。笔者此建议与一户限购一套房的想法并不相同，虽然都是直接性调控，但限购二套房的打击误差比较大，即使购买两套小面积住宅，很可能还不能满足自住需求，而相比之下，以个人居住面积作为限购的标准，更为精确。上述三点是新建议的主要方面，这些建议如何实现抑制奢侈性需求和投机性需求功能的呢？此建议若得到采纳，奢侈性需求和投机性需求的主体即使富可敌国，也只能购买限量的普通商品住房，由于这些人人数较少，他们抬高房价的能力就会受到严重削弱，同时由于此建议规定必须卖掉多余的面积才能购买新的普通商品住房，即使他们转卖自己的普通商品住房，也只是在自住性需求范围内，不会产生投机性供给和投机性需求，这样就可以最大限度内清除投机性需求和奢侈型需求，并能有效防止这些不合理需求的反弹。
4、通过调研论证制定详细周密的实施方案
限制购房面积牵涉众多的利益，必须制定详尽的实施方案，否则政策就可能适得其反，笔者能够想到的包括以下的部分：
第一，个人住房面积的确定标准。笔者提出的措施具有一定的适应性，即使家庭成员变动也不会发生个人平均居住面积漏算的可能，如果遇有离婚、继承等增减人口变化，应当报主管部门重新核定个人居住面积，否则采取对新购房屋不予登记等限制措施。同时个人享有的保障性住房面积也应当计入个人住房实际面积之中。
第二，确定个人应当享受的住房面积上限。这也就是个人能够购买的普通商品住宅的最大面积，这个数值可以参考物业税的标准，但不能掺杂进财富多寡、行政级别高低等因素，因为我们要实行的措施不是开历史倒车，不是要退回到计划经济福利分房的时代，按照此措施个人实际住房面积若已经超过其应当享受的住房面积上限，原则上就不能在购买新的普通商品房屋，但是可以去购买高档别墅，这就体现作为生存必需品的住房，是用来保障人们的生存权的，不能当作投机炒作对象。
第三，与其他措施配合，发挥综合性调控措施的优势。限量购房的措施起到关键性的作用，但其他措施的作用也不能忽视，通过前文分析我们能够清楚，限量购房属于抑制投机性需求方面的措施，同属于此类型的调控措施还包括物业税，即使采取限量购房的措施，物业税也还是十分必要的，而且二者在调控领域与功能方面还是互补的，对于限量购房的措施而言，无论是制定暂时性的政策还是待时机成熟时以立法形式确定下来，都必须遵守一条原则——不能朔及既往，对于已经拥有超过个人自住需求面积的居民，我们不能要求他把多余的房子限期卖掉，那对他是不公平的，但是我们可以征收物业税，如果他愿意负担物业税，就可以保留那些超出的面积，对新措施实施以后购买房屋，因所购单套房屋面积超过自住需求的，或者因继承、离婚等原因导致住房面积超过自住需求的，这些属于非主观原因造成的超过自住需求面积情形，同样不能强迫所有人卖掉多余的面积，而是应当课以物业税，所以物业税和限量购买措施在调整领域及调整阶段方面是相辅相成的。当然，对那些囤房的炒房者而言，征收物业税同样也是抑制投机型供给的一种调控手段。
除此之外，为方便人们在购新房之前处理掉超出面积的房产，可以尝试设置一种缓冲区的制度，即允许市场中成立房产交易公司，欲处理房产者可以按市场价值将房屋卖给这些公司，但是可以保留居住权直至新房交付，这些交易公司起到了缓冲区的作用，这就解决了限购制度所带来的为购新房而先出售旧房引发的暂时无处居住的尴尬，也解决他们急于出手旧房又担心卖不上好价钱而被乘人之危的困难。
除抑制投机性需求之外，若想彻底、迅速稳定房价，其他方面的措施也必不可少，但要区分层次，比如其他抑制投机性供给的措施，以及稳定刚性需求的保障性住房这类措施可以同时推行，而加大土地供应等措施则必须在市场供求已经趋于正常的基础上再实施，否则就是负薪救火。
第四，制定措施防止隐形交易的活跃。
即使是颁布法律限制商品房购买，也不能完全禁止商品房的隐形交易，房产投机者很可能转入地下经营，若不制定措施及早预防，就会削弱房产调控的效果，也会使民间资本和信用遭受很大的损害，所以应当事前作充分的调研，也可以赋予地方一定的自主权，制定详细而有效的预防措施。
第五，防止居民过度向中心城市集中
即使是简单采取一户限购一房的政策，也可能会造成居民过度向核心城市集中的局面，过度抬高那里的房价，如果采取限购面积的办法，则可以采取一定的变通措施缓解这一难题，比如对居住面积上限的计算可以依不同城市地价的不同、城市与郊区地价的不同有所差别，由于一线城市和城市中心土地资源更稀缺，那里的人均居住面积上限就应当更小些，以体现出土地资源的价格差别和市场真实的供求比例，从而相对平抑房价。
上述措施是围绕前述基本方向和三项原则展开的，而且都是政策性的措施，核心内容就是限制个人购买普通商品住房的面积，笔者认为这项建议虽然在操作上稍显复杂，但更加能够突出保护中低收入阶层刚性需求、抑制投机性需求的目的，负面效果较少，从而能够保持政策的连贯性，防止高房价的反弹，同时我们还要注意技术保障问题，要统计个人居住面积，不依靠完善的互联网和部门之间的良好沟通机制是不可能的，所以就像笔者前文提到的那样，中央的各项调控措施、中央与地方各自的调控措施要实现全国一盘棋，统一方向，事先要经过细致规划，将各项保障措施逐一落实，其他调控措施再统一部署，这样才能以最小的成本取得最优的成果，彻底消除房地产市场中多余的泡沫，使得房价回归到理性的轨道上来，促成房地产市场健康发展的新局面。
