济宁写字楼市场调研

济宁写字楼市场调研（共8篇）

济宁写字楼市场调研 篇1

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济宁新兰德市场调研

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济宁写字楼市场调研 篇2

杨少军一行先后到兖矿集团兴隆庄煤矿、临矿集团王楼煤矿考察“数字矿山”试点情况。杨少军充分肯定了兖矿集团和临矿集团开展“数字矿山”试点取得的成绩, 指出试点工作基本完成, 今后重点要以地理信息平台为基础进行井上下信息资源的整合, 并鼓励企业的IT部门独立经营, 以“数字矿山”建设经验为基础, 向同行业矿山企业提供信息化支持和服务。目前, 兴隆庄煤矿、王楼煤矿在省厅指导下, 以《山东省数字矿山建设方案》为依据, 采用先进适用的信息化、自动化技术及装备, 已经完成井上下千兆光纤以太网、自动化监测监控、地理信息、调度指挥、无线通讯、人员定位等系统的建设, 有效减少了井下人员数量、降低了矿工劳动强度, 加快了应急指挥速度, 提升了经营管理绩效, 保障了矿山安全生产和可持续发展。

杨少军一行到济宁公交公司调研公交IC卡、应急指挥、无人值守加油等公共服务领域的信息化建设情况, 到山东博特精工、曲阜天博调研机床、汽车零部件等装备制造企业的信息化与工业化融合情况, 到济宁硅元件、英特力光通信、正合电子、圣阳电源调研电子产品制造情况, 到济宁盛世光明调研互联网信息安全软件情况。杨少军听取了企业汇报, 进行了现场考察, 了解了企业新型生产方式和组织方式、推进信息化与工业化融合的经验、在金融危机中提升企业竞争力的有效做法, 对企业的创新能力和发展前景给予了肯定, 要求进一步做好规划、抓住重点、积极转型、快速发展。

杨少军听取了济宁市信息产业局党委书记、局长李继凯关于济宁市信息产业和信息化工作汇报。他说:济宁市的信息产业和信息化对推动经济结构调整、促进发展方式转变发挥了重要作用、取得了显著成效, 电子信息高端产业也走在鲁南前列。下一步要重点抓好以下工作:一是加大招商引资力度, 同时争取国家和山东省对大项目的支持, 抓住调整振兴有利时机, 把信息产业和信息化做大做强;二是在信息技术改造提升装备制造业领域抓住关键、做出亮点, 继续抓好农业信息化建设, 通过信息技术改造传统产业促进电子产品制造业和软件业的发展;三是充分调动有关部门及社会力量, 互相配合, 共建共享, 大力推进社会事业信息化;四是进行信息化创新, 加快3G、CMMB、无线宽带等先进技术在城市应急联动、网格化管理、智能监控等重点领域的应用;五是建设统一的电子政务网络平台, 进行各级门户网站的绩效考核;六是深入学习实践科学发展观, 确保学习实践科学发展观活动取得实效。

京城写字楼市场遭遇“冰点” 篇3

2007年一季度，北京写字楼市场的成交量急剧下滑。写字楼市场的萧条，令诸多开发商叫苦不迭。2007年3月20日，在三里屯一酒吧中，几位写字楼开发商一边抱怨“卖不动”，一边被迫苦思应对之计。

那么，究竟是什么原因令写字楼市场陷入低谷?开发商又将采取何种对策？

一季度销量同比下降33．4％

4月7日上午，记者来到朝外SOHO售楼处，对该项目的客户到访量进行了监测。一个半小时内，其到访量为零。一位工作人员告诉记者，该项目客户来访量一直较少，相比之下，电话咨询量倒是多一些。当日，记者走访的其他几个写字楼项目，个个门庭冷落。

据了解，新中关、顺迈金钻、金鼎大厦、融祥大厦等诸多项目，在3月份均无成交。

显然，目前写字楼市场的冷清局面，很难与此前的“成交活跃”联系起来。根据本刊市场研究部统计，近年写字楼成交量一直呈上升之势，尤其是2006年，成交量出现大幅增长。全年成交12067套，共计2146760平方米，同比增长63．63％。然而，今年一季度与去年同期相比，京城写字楼销量下降33．4％，与去年第四季度环比下降69．8％。

“可见北京写字楼正面临尴尬的境地。”理想国际副总经理杨乐涛说，“尽管写字楼长期处于不温不火的状态，但毕竟成交量一直在稳增。今年3月份及第一季度的成交冷清，是近四年以来写字楼市场遭遇的最低波谷。”

在写字楼市场瞬间由“牛市”转入“熊市”之际，大单交易量亦急剧下挫。2007年一季度，全市写字楼大单交易寥寥无几。

被迫“转售为租”

写字楼市场的萧条，令诸多开发商啧啧称难。3月20日，三里屯某酒吧。舒缓的音乐、温和的灯光下，几个知名写字楼项目的销售负责人愁眉紧锁。经过了轮番的抱怨项目卖不动之后，他们开始探讨应对之计。大家纷纷认为，与其“坐以待毙”，不如将写字楼视为融资工具。

据记者了解，如今，迫于销售压力，不少写字楼项目的开发商均持有上述观点。在此背景下，市场出现两大趋势：其一，大量写字楼项目转售为租，所以，虽然市场新增供应井喷，但销售型写字楼所占的比重却越来越小；其二，觅外资机构及大型国企整购。

2006年，位于CBD核心地段的金地国际中心写字楼及商业部分全面封顶。这个由国际甲级写字楼和1时尚购物中心组成的庞大建筑，金地将全部自持经营；而同样位于CBD的20万平方米的中海广场亦不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租；华贸中心30万平方米写字楼转为租赁入市；LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼，已先后宣布自持经营。此外，据记者了解，于2005年10月取得销售许可证的顺迈金钻，截至目前仅销售11套，仅完成上市66套的16．6％。因迫于销售压力，该项目决定采取了租售并举的策略。如今市场上类似顺迈金钻的项目，不在少数。

“目前CBD高档写字楼租金上涨比较快，金地也不存在资金压力，因此不急于出售，自己持有两三年后，如果再出售，其获利空间可能更大。此外，持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处，比如可以考虑REITs等融资渠道。”金地集团一高层人士如是表示。

除了实力房企坚持持有策略外，更多的中小开发商则是无奈转售为租，或租售并举。

“近年，写字楼市场正在面临着前所未有的销售压力。就我们的项目而言，去年至今，整月无成交是常有的事情。而在租赁市场略好于销售市场的情况下转售为租，一方面可以获得稳定的租金收益，减少企业的资金压力；另一方面，可以寻求机会整售给外资基金。”东区某知名写字楼项目销售总监坦言。

综上可见，出租已成为时下写字楼市场的“时尚”。然而，这一时尚未必能缓解诸多项目面临的困境。

“转售为租需要开发企业具备较强的资金实力，比如像金地这样的企业，本身资金链不紧，所以，在市场行情不佳的情况下，其选择持有，待日后大势转好后再出售。而一般的中小型企业往往很难承受，因为平稳的租金收益往往只能令其维持现状，而很难再求发展。市场是瞬息万变的，如果未来行情转好，相信多数‘转售为租’的项目，将回归销售市场。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰分析。

在不少业界人士看来，很多写字楼项目在运营管理方面的欠缺，亦决定了“转售为租”属短期行为。“写字楼转售为租后，对运营管理提出了较高的要求，而此环节恰恰是很多企业的软肋。大的开发企业还好，有实力聘请专业运营公司来管理，对中小企业而言，就只能自己勉强经营了。”东二环附近某写字楼项目销售负责人坦言，“这样一来，对于物业的保值、增值都非常不利。”

缘何遭遇“寒冬”

写字楼市场的急剧下挫，令人颇感困惑。对此，接受采访的业界专家纷纷认为，限外令、供需失衡、售价偏高等，是令写字楼市场遭受冷遇的几大原因。

因素一：供应量猛增供过于求。2006年，写字楼供应量达到了四年来的最高峰值。据戴德梁行统计显示，2006年1月至11月，本市的写字楼供应已经达到312万平方米。就需求而言，2006年不断有新的海外及外省市企业涌入北京。然而，由此带来的稳定增长的需求，远远不能消化急速扩张的供应。

因素二：售价透支未来预期。“通常情况下，写字楼项目的销售速度都会慢于住宅。所以开发商在制定价格时，往往会将未来几年预期的升值空间，纳入考虑范围。”陈文翰介绍。比如，一个项目合理售价为12000元／平方米，而开发商预期两年后的市场价格可以上行至15000元／平方米。那么在销售时就会采用后一个价位。如此，将导致实际售价与市场可承受售价出现偏离，以至于出现“卖不动”的情况。

因素三：政策打击投资热情。尽管境外个人购买写字楼的数量并不多，但在业内人士看来，限外政策的出台，亦是写字楼市场成交冷清的原因之一。“从今年一季度写字楼市场的成交状况来看，大单交易明显较去年同期有所减少。2月份限外细则的出台以及今年‘两会’期间与会代表对房地产调控的高调论述，令不少投资者在这个阶段纷纷选择观望。”戴德梁行投资部董事曹念国分析。此外，3月16日，央行加息给中小投资者带来了不小的心理压力，进一步加大市场的吸纳压力。“其实，单就此次加息幅度而言，对投资成本的影响并不大，但这已经是三年来央行第五次加息，很多投资者纷纷预测中国已经进入加息通道。”杨乐涛说。

因素四：传统淡季销售不旺。据了解，2007年春节期间中关村、金融街、西直门各写字楼项目几乎全部休假停售，很多项目在今年三四月份才正式进入推广期。“企业看房很少利用过年时间，即便是年后，也会有相当一段时间处于冷却期。所以我们项目决定3月份再正式开盘。”西环广场有关负责人介绍。

济宁写字楼市场调研 篇4

根据省农机办3月24日《关于制定经济作物机械化技术推广工作方案的通知》（鲁农机科字〔2010〕8号）精神，我们及时安排金乡、嘉祥两县进行大蒜机械化技术推广工作作调研，调研报告如下：

济宁市是农业大市,金乡县和嘉祥县都是著名的“大蒜之乡”, 大蒜常年种植面积80万亩以上。随着农业种植结构的调整，大蒜种植面积逐年增加，逐步形成了大规模的连片种植，并随之带动了大蒜的贮藏、加工、销售等行业的兴起，使大蒜成为金乡和嘉祥的第一大经济作物，并给广大农民带来了显著的经济效益。但是，目前大蒜生产机械化程度较低，种植和收获大蒜劳动强度大，占用农忙时的大量劳力，制约种植面积的进一步扩大和农民收入的进一步提高。为满足广大蒜农迫切需要大蒜生产机械化，进一步促进我市大蒜生产机械化水平的快速发展，提高大蒜种植的经济效益，根据省农机办的统一安排，结合我市实际，特制订大蒜机械化技术推广工作方案。

一、基本情况

（一）我市大蒜的种植情况。目前，我市大蒜种植面积已达85万亩，金乡县主要在化雨、司马、马庙、鱼山乡等乡镇种植；嘉祥县重点分布在满硐乡、嘉祥镇、马集乡、孟姑集乡等乡镇，已初步形成种植规模，成为农民增收的主要经济来源。大蒜种植的品种主要有鲁优1号、鲁优2号、脱毒1号、嘉祥红皮大蒜。大蒜种植为一年一季种植，种植时间一般在秋分前后，种植方式以平作为主，部分乡镇有与西瓜或棉花间作的种植习惯，种植的行距一般为18－20cm，单株高度一般在60-70 cm，出台后高度一般在50-60 cm，生蒜生长深度一般在4-5 cm土层以内。正常年份，蒜薹收获时间一般在5月的中下旬两三天内，生蒜收获时间一般在6月上旬前后一周内收完。亩产量一般在1000～1600kg，蒜薹亩产量一般在可达300kg。2009年市场行情，单产值约1900元左右，全年总产值约20亿元左右。我市大蒜以高产、个大、甜辣驰名。

（二）我市大蒜种植收获机械化的现状。大蒜种植一般要经过土地的施底肥、耕整、起畦，栽种、覆膜、浇灌（冲肥）、田间管理、收获、收获后捡拾加工（去掉蒜秆和蒜的根须）、分级等生产环节，目前各生产环节现状是：施底肥、冲施化肥由人工完成；土地的耕整，一般以机械作业为主，机械作业面积达到90～95％；土地的起畦一般以机械作业为主，机械作业面积可达到60-70％，小地块种植一般以人工作业为主；大蒜栽种，目前没有成熟的机械用于生产，一般以人工插种为主；大蒜覆膜一般以人工作业为主，机械作业面积仅达到10％；大

蒜机械浇灌面积达到100％，同时随水冲施氨类肥料；田间管理中植物保护用传统的植保机械，其它工作以人工作业来完成；大蒜收获主要有两种方式：一种是传统的手工收获生产方式，另一种是利用专用大蒜挖掘机进行小面积示范试验。

二、大蒜机械化技术推广的指导思想、原则、步骤、目标与重点

（一）指导思想

认真贯彻十七大和中央、省农村工作会议精神，以科学发展观为指导，以促进农业增效和农民增收为目标，农机与农艺相结合，政府引导和市场拉动相结合，突出重点和全面推动相结合，技术创新与示范推广相结合，改善经济作物生产基础设施条件，完善示范推广体系、社会化服务体系和技术支撑体系，大力推进种植和收获两个重点环节的机械化，全面提高经济作物机械化水平，为推进我市现代农业和社会主义新农村建设做出贡献。

（二）推广原则

1、因地制宜，分类指导

结合我市土地经营规模小、种植制度复杂、区域发展不平衡、技术需求各异等特点，坚持农机措施、农艺措施、工程措施、生物措施等方面的有机结合，推动技术综合集成，完善创新技术模式，促进形成有特色的大蒜机械化生产技术体系。

2、循序渐进，稳步发展

遵循“试验—示范—推广”的科学程序，准确把握大蒜机械化生产发展水平和特征，根据试验、示范、推广不同阶段的差异，分区域规划，有步骤地开展大蒜机械化生产示范区建设，带动全市大蒜机械化生产发展。

3、依靠科技进步，促进农机农艺有机结合根据大蒜机械化生产核心内涵，以先进的农业机械为载体，坚持农机与农艺相结合，集成和配套应用良种选择、科学施肥、优化管理等农艺栽培技术，促进形成各具特色的高产高效农业生产制度和模式，保证工程建设的质量和效益。

4、坚持政府引导与市场化运作相结合，建立长效机制

树立农民是大蒜机械化生产实施主体的意识，推广工程以政府投入为引导，广泛吸引农民及社会各方多元化投入。依托农机大户、农民和农机专业合作社等，尊重市场经济规律，开展市场化、社会化服务，建立大蒜机械化生产发展的长效机制，保证技术长期发挥作用。

（三）实施步骤1、2010年

⑴ 从现有大蒜种类中筛选8～10个品种（系）在农学专家的指导下，在示范点进行种植试验。

⑵ 在上述试验品种中进行种植方式、种植密度、种植时间、水肥管理、适收时间的试验研究，并从每个种类中筛选适合机械化生产的品种2～3个，初步确定参试品种适合机械化生产的栽培技术要点。

⑶ 在上述品种农艺试验的基础上，优化各品种栽培技术方案，形成参试品种在我市适宜机械化耕作、种植、收获的栽培农艺规范。

⑷ 在我市建设大蒜机械化生产试验示范基地5个（其中金乡2个，嘉祥3个），按制定的机械化生产农艺规范进行作物种植。

⑸ 将筛选出的现有根茎类作物生产机具在我市进行适应性试验与生产考核验证，针对试验中发现的问题，进行设计改进。

⑹ 完成大蒜生产设备的第一轮样机或关键装置的技术集成、优化设计、试制改进与装备的初步性能试验2、2011年

⑴ 将筛选改进提升的机具投入生产试验，在上述生产试验示范基地考核，试验面积1000亩以上，针对试验中的问题，对设备进一步完善提升，并完成目标产品制作。

⑵ 将新研制的大蒜生产设备的第一轮样机在试验示范基地进行田间性能试验和适应性试验，试验面积500亩以上，针对试验中的问题，改进提升，并完成第二轮样机优化设计。

⑶ 针对机具系统与机械化生产农艺规范初步集成试验中发现的问题，进一步优化生产农艺规范。开展不同种植方式、收获模式及其组合对比试验，通过试验选择不同区域较适宜的种植与收获模式。

⑷ 针对大蒜的不同需求，研究机械化条件下的生产经营管理模式，找出制约大蒜机械化发展的主要因素，探索规模化、机械化生产管理的有效机制和区域技术模式。

⑸ 建立、完善研发平台建设。加大样机及关键装备的性能与生产指标考核的范围与深度。

3、2012年

⑴ 完成新研制的大蒜生产设备的第二轮样机试制和试验。在试验示范基地进行生产试验，试验面积1500亩以上。

⑵ 将品种选育、栽培农艺、装备技术等多学科技术的系统集成，初步建立大蒜机械化生产技术体系，并在试验示范基地进行试验验证、完善、示范，累计

试验示范面积6000亩。

⑶ 整理试验结果，研究分析，进一步优化完善筛选改进或研发的机具及生产农艺规范。

4、2013

⑴ 分析机械化生产技术体系的试验示范数据，对技术体系作出适应性、合理性和经济性的客观评价。

⑵ 完善农艺规范，制定大蒜机械化生产栽培技术规范。

⑶ 对筛选改进和新研发的装备进行提升完善、产品定型和技术推广。⑷ 建立适宜大蒜的农机化生产发展技术路线和发展模式。

（四）推广的目标与重点

通过推广大蒜机械化技术，改善农业、农机装备结构，提高大蒜农机装备水平，促进农机结构优化，加快发展节能、环保、高效、耐用的新型农业机械，促进资源节约型和环境友好型农业的发展。加大大蒜机械化技术推广应用力度，加强对先进适用大蒜机械化新技术的推广应用，推广的重点是大蒜机械化种植和收获环节。

三、存在的问题

1、推广大蒜收获机械化技术受到种植的农艺制约。全市大蒜种植模式不统一，如：有些地方平播种植，有些地区实行间作，且垄距、行距不统一，缺乏统一的种植标准。严重影响了收获机具的适用性，影响了机具的推广使用。

2、大蒜收获机具尚存在一定的问题。2008年鱼台市强进大蒜挖掘机厂曾在嘉祥县满硐乡郗庄村进行了机具演示，我市已推广大蒜收获机22台，一是机具设计方面存在着一定的问题，机具适用性差,有些机具在沙壤土地里作业效果较好，在粘壤土地中作业效果较差，甚至不能作业;有些机具缺少自我清理装置,容易造成地膜和蒜秸在机具上堆积缠绕影响作业质量,甚至不能正常工作。二是机具质量存在着一定的问题，可靠性差。目前机具大部分处于试制阶段，生产批量小，生产效益低，企业投资较少，生产条件差，通过近年来的试验，突出表现在以下三个方面：

1、收获机动力传动及分离装置故障频次高；

2、限深装置还不稳定，3、机架易变形，焊合不牢固。由于生产单位投入少，生产设备及工艺装备差，断裂开焊等现象时有发生。三是收获机自身结构较复杂，加上生产企业生产批量较小，单台制造成本较高。

3、机手的使用技术培训和工厂服务滞后。由于大蒜收获机等生产机械是一种新的机械，机手均为初次使用，且没有得到专门技术培训，机手操作维修保养

技术较差，不仅不能充分发挥机械应有的效能，而且故障不能及时排除，机具得不到及时保养，工厂三包服务跟不上，小故障变大故障的情况时有发生。

四、技术模式

1、大蒜播种机械化技术

配套动力6～45 kW；作业行数4～8行；行距120～180 mm；株距65～140 mm可调；生产率0.1～0.2 hm2/h；适宜田块大小≥2亩；适宜坡度≤10°。

2、大蒜收获机械化技术

配套动力20～35 kW；作业幅宽400 mm可调；挖掘深度70～150 mm；伤蒜率≤2%；损失率≤2%；明蒜率≥95%；生产率0.1～0.15 hm2/h；适宜田块大小≥2亩； 适宜坡度≤10°

五、技术措施：

1、做好机器选型工作。认真搞好机型适应性和机器质量的考察验证，并做好提前实验，确保机器能够真正在生产中发挥作用。日前，嘉祥县农机局与南京农机研究所签订了《大蒜机械化生产试验示范基地建设协议书》，利用四年时间在我市进行大蒜的机械化播种、收获的试验示范推广。

2、建立以县农机局为依托、农机专业合作社为主、农机大户为骨干的示范服务推广网络，在项目区搞好产前、产中、产后服务。

3、建立技术示范点。我市拟在金乡县化雨乡、司马乡2个乡镇的12个村庄建起2个技术培训示范点，配备大蒜收获机10台，嘉祥县拟在满硐乡、嘉祥镇、马集乡、孟姑集乡等4个乡镇的10个村庄建起3个技术培训示范点，配备大蒜收获机30台，完成示范面积5000亩。

4、开展大蒜收获机械化创新技术培训。以各县农机化学校为依托，邀请生产厂家专家，对参与项目实施的技术人员、农机手和项目区负责人进行培训。培训内容：大蒜的种植技术、机收技术、田间管理技术，大蒜收获机的构造原理、使用保养技术以及故障排除方法等。让他们切实掌握该项技术，以便指导工作和组织实施。

5、开展技术指导和宣传。编印发放技术宣传资料，召开不同规模现场会、观摩演示会，广泛进行宣传。组织科技人员进村入户，深入田间地头辅导应用大蒜收获机械化技术，进一步扩大辐射带动范围，达到以点带面、全面推进。

6、搞好农机农艺结合。在项目实施区域，栽种大蒜时按照机械化收获的要求进行统一整地、施肥、筑畦，精细整地作畦。

六、组织保障措施

1、加强领导、健全组织。项目县拟成立以分管县长为组长，农机、财政、农业、科技等单位主要领导为成员的“大蒜收获机械化示范推广领导小组”，负责两县试点工作的统一领导和协调指挥。领导小组下设办公室，由县农机局局长任办公室主任，成员包括推广站、财务科等部门负责人及5个项目区乡镇分管农业的乡镇长，负责项目的实施与管理，制定实施方案，收集汇总信息，指导检查工作开展情况。

2、加强资金筹措和管理。积极争取省级资金，协调市县级资金的配套，严格按照国家创新示范工程项目要求，制定好规章制度，切实管好和用好项目资金。

3、强化督查和监管。按照实施方案和实施步骤进行指导和督查，确保项目顺利进行。

广州写字楼市场分析 篇5

第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米；相比上季度现房与期房总销售面积相近。

高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。

资料数据由高力国际物业提供

高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月人民币100元。就目前情况，部分原定于2010年内落成的项目，因亚运原因，将推迟至2011年入市，故供应量可望减少；但相反，因仍计划在2010年推出市场的项目，均为高档次项目，将可带动市场，使平均租金可望攀升。

高力国际指出，第四季度，政府拍地屡创新高，加上投资者对市场信心恢复，使办公楼市场价量继续稳步上扬。本季度，投资者继续以国内投资者和金融机构为主导。季内重要成交有广东发展银行买入南雅中和广场5层办公楼约11,000平方米；另有佳兆业与潜在买方在11月份签署谅解备忘录出售整栋在建中的商业项目“佳兆业广场”，总建筑面积约117,575平方米，其收购建议将不少于人民币18.5亿元，而买方亦有意承担发展成本约人民币9亿元。市场上正面新闻陆续报导，使甲级办公楼继续攀升至人民币每平方米21,828元，比上季上升约2.8%。

武汉写字楼市场简报年第二季度 篇6

米每月108.8元，租金指数环比下跌5.1%。

足去年同期的一半。

16.7%与15.9%。

在退租行业中排名前两位。

目也出现转租率下降的情况。

度难以恢复常态。”

单租季赁吸纳市量录场得负需值，求创历低史新迷低。，信息技术行业引领新需求

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savills.com.cn/research 1 武汉-2020年7月

写字楼 MARKET IN

MI NUTES

二线城市写字楼市场泡沫越吹越大 篇7

2013年，在写字楼过剩的大环境下，位于脚手架高耸、吊塔林立的天津滨海新区中心商务内的一栋高端甲级写字楼同样没有幸免。

在天津滨海新区于家堡金融区的一栋甲级写字楼内，一家信托公司的大门紧闭，门上贴出了招租信息。而纵观整栋大楼，内资租户租赁了写字楼的大部分面积。但值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，也占据了该栋写字楼租户比例的30%。然而有租户表示，最近转租与出售写字楼持有者越来越多，致使写字楼内人气日渐凋零、毫无生气。

据了解，天津滨海新区写字楼市场十分活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场“主阵营”。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量将达180～240万平方米；泰达MSD区域也将为新区带来84万平方米的写字楼供应。

然而，这只是中国写字楼市场巨量供应中的“冰山一角”。

如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较2012年增长80%。

通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率5.6%的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。

二线城市空置率走高

与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。

据戴德梁行研究数据显示，2013年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633 平方米。2013年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.68 元（19.85 美元），约合每天每平方米4.12元（0.66 美元），环比上升1.59%。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升 。

无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从2013年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5 年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。

“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。

这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。

诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。

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谁是幕后推手？

二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？

陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。

张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。

另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。

目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。

因地制宜方为上策

大量的在建项目令许多二线城市的写字楼市场面临巨大压力，如何制胜二线城市写字楼市场，无疑成为摆在开发商与投资者面前的一道难题。在未来几年中国二线城市写字楼的实际供应量大幅提升的大背景下，开发商应如何规避风险来缓和严峻的市场前景？

张宏伟表示，对于开发商来说，项目选址很关键，开放商不要在非核心地段好区域内进行写字楼项目开发，不要在没有产业基础的区域进行写字楼项目的布局。另外，招商先行很重要，要先确定客户后再以客户需求进行开发。并且准备好资金，支持项目合理周期内的市场培育期。

陈红飞建议地方政府土地供应需合理化，鉴于目前由于新中央商务区写字楼新增供应业已高企，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理。目前许多二线城市都力图将自身打造成中国乃至国际金融中心，因此过高预期了当地对未来写字楼的需求。事实上，对绝大多数二线城市而言，其适宜的定位应当是区域中心而不是国家或国际金融中心。即使是在美国，真正称得上国际性金融中心的也只有纽约，或是再包括紧随其后的芝加哥。因此，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，以令写字楼的供应状况更加符合当地的经济发展状况，或者至少不会大大超过市场需求。

另外，要加快新中央商务区的基础设施与公共设施投资。大多数二线城市的新中央商务区在很多方面都面临着较大的挑战，如基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等。而地方政府则应提早计划，并加快基础设施和公共设施的建设，以尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。尽管土地交易的收入是许多地方政府的主要财政收入来源，这也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能将新中央商务区的土地供应合理性及基础建设的及时性相结合，将会利于目前的写字楼市场向更健康的方向发展。而从长期及可持续的角度来讲，地方政府也定将从中获益。

从开发商层面来说，考虑到大量的未来供应，二线城市开发商在尽可能的情况下，应分散项目开发周期以避免供应高峰。为了避免与其他项目产生不必要的竞争，开发商应当确保对区域内未来三年的总体在建项目情况有一个全面彻底的了解，以便制定更合理的项目规划战略。在竞争激烈的市场环境下，散售对普通写字楼开发项目来讲会是最佳选择。理论上，在同是散售的情况下，写字楼投资带来的利润收益仍然高于住宅投资。由于近来政府针对住宅市场的限制进一步加强，这可能使更多的资金在短期内流入商业不动产市场。然而从长期来看，这并非一个可持续的策略。如果每家房地产商都试图散售，市场将在短期内充斥大量新增供应，从而削弱个体投资者对写字楼市场的投资意愿。并且如果市场上散售型写字楼占压倒性比重，长期来讲亦将影响写字楼市场的整体品质。

从投资者的层面来说，投资者应聚焦一线城市，在短期到中期内，一线城市仍将是写字楼投资最具吸引力的市场。世邦魏理仕研究部统计数据显示，2012年整体写字楼投资达312亿元人民币，其中一线城市交易占到83.4%。尽管与二线城市相比，一线城市的租金回报率较低，通常只能达到在净营运收入层面上的4.5%至5.5%，但由其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在一至三年内有较大提升——这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。另外，可以聚焦二线城市的蓝筹物业，二线城市的大量新增供应或将为投资者提供充裕的选择空间，令其有机会以较低的价格买入写字楼物业。然而，建议计划在这些地方购买写字楼的投资者将注意力投向蓝筹物业，以避免不成熟市场中普通项目间的过度竞争带来的风险。正如之前所讨论的那样，蓝筹物业相对稀缺且能带来更好的收益。鉴于当地公司和从一线城市转移到二线城市的企业都渴望入驻品质更高的写字楼，这一策略运用于成都、武汉和沈阳等市场或将更加有效。

济宁写字楼市场调研 篇8

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