房屋使用合同（精选11篇）
甲方（租赁方）：朱跃国
乙方（使用方）：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同，共同遵守。
第一条甲方同意将拥有产权的负二层2号库房提供给乙方使用，乙方承诺该房屋的用途为仓库。
第二条该处房产使用面积 28.2平方米，经实测后据实结算，多退少补。
第三条使用期限
本合同使用期限自年月日起至年月日止。乙方有下列情形这一的，视为同意甲方解除合同，单方面收回该房屋：
1、乙方利用承租房屋进行非法活动或存放违法违规物品的；
2、乙方拖欠使用费一个月以上的。
如乙方在本合同期满后或甲方依据合同条款解除合同后，拒不搬离，甲方有权采取措施强制收回该处房产，并有权就因此所受的损失向乙方要求赔偿。
第四条使用费和保证金
1、乙方使用该房屋使用单价为53.2元/平方米·月，在签订本合同时，乙方向甲方付情第一使用费，后续年底再第一到期前 天交付，先付后用。
2、乙方在签订本合同时向甲方一次性交纳保证金1000元（人民币壹仟圆整），双方在终止本合同时，如乙方在使用期间未破坏该房屋结构和设施并
已结清水、电、气、物管及政府部门要求缴纳的规费等费用，未给甲方造成损失的，经甲方检查合格后，将保证金退还给方（未计利息）。
如乙方在本合同期未满的情况下退还，甲方将不退还剩余的费用；如乙方在本合同到期后未跟甲方办理续用手续但仍继续使用该房屋的，甲方有权按本合同的使用单价的150%的标准在保证金中扣除相应的费用。
第五条相关费用
1、水电费：在使用期内，水电费由乙方自行向有关部门缴纳，如乙方拖延缴纳，甲方有权从保证金中提取相应金额代为缴纳。
2、其他费用属乙方应向有关部门缴纳的由乙方自行缴纳，如乙方拖延缴纳的，甲方有权从保证金中提取相应金额代为缴纳，属乙方需向甲方缴纳的，乙方需在甲方通知的时间内缴纳，如乙方拖延缴纳，甲方有权从保证金扣除相应金额。
第八条 其他约定事项
1、乙方在使用期间必须依法、合理使用该房屋，不得在该房屋内堆放任何易燃易爆及违禁物品，否则，甲方有权立即无条件解除合同并没收保证金，收回房屋，由此引起的一切事由由乙方承担全部法律责任。
2、乙方不得改动该房屋的结构和室内设施。
3、在本合同期满后，乙方如需继续使用，应提前两个月向甲方提出书面申请，在取得甲方同意后，双方另行签订使用合同。
4、乙方使用该房屋进行经营的消防、工商及其他一切审批手续及在经营过程中涉及的各方关系和相关费用由乙方自行负责处理。
5、乙方在装修前需将装修图纸交甲方备案，并办理完善入场装修有关手
续。
第九条争议解决方式
本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向重庆市渝中区人民法院提起诉讼。
第十条本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方共同协商，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第十一条本合同一式叁份，经双方签字或盖章后生效，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。
第十二条本合同正文条款均为打印文字，手写文字不具有法律效力，以下无正文。
甲方：乙方：
经办人：经办人：
联系电话：***
根据目前确定房屋使用年限的方法来看, 影响房屋使用寿命的因素有自然老化、房屋设计、施工质量、后期维修、自然灾害等。其中最主要的就是房屋建筑的质量问题。
1 房屋的自然老化对使用寿命的影响
房屋建筑在使用的过程中, 由于建筑材料会随化学、物理等作用的影响而产生损耗, 这种损耗会损害房屋原有的性能, 还会对其质量产生影响。这种影响不是人为造成的, 属于先天因素。
2 房屋的设计方案对使用寿命的影响
房屋的设计是确定房屋寿命的最主要的因素。房屋的寿命与其建筑材料和结构的使用年限紧密相连。按照规定, 房屋的结构应遵循《民用建筑设计通则》设定设计使用年限, 而房屋的结构要保证在规定的年限内足够安全、可靠[1]。房屋的结构设计要求如下:
(1) 在施工和使用均正常的前提下, 能应对一切可能发生的情况;
(2) 在正常使用时能具有良好的性能。
目前, 对于使用寿命的确定方面, 许多房屋的设计主要集中于房屋的主体结构上, 不重视那些与主体结构无关的材料的使用年限。房屋的使用寿命受主体结构的使用寿命和组成房屋的所有材料的使用寿命共同影响, 在房屋设计中, 要保证每一种用来构建房屋的材料的使用寿命。
其次, 目前我国房屋设计的规范标准还不够先进, 没有达到国际标准的要求。原本的设计标准只适用于从前经济不发达的环境, 不能满足现代社会的需要。因此, 若是继续按照原先的标准来规范房屋的设计, 造成的安全隐患会越来越大。而若是将房屋设计的规范标准提高, 则能避免很多原有的安全隐患。
现代社会对房屋的要求很高, 且最首要的要求就是其质量的安全。因此, 为了达到现代人的需求, 我国在房屋的设计方面, 一定要提高设计的安全标准。房屋的质量安全标准较低会使施工过程中出现许多本不应该有的问题, 如偷工减料、以次充好等不良行为, 影响房屋的质量安全, 从而影响房屋的使用寿命。
3 房屋的施工质量对使用寿命的影响
房屋的质量决定了它的使用寿命, 而施工过程中的许多问题都会影响房屋的质量, 从而影响房屋的使用寿命。
3.1 房屋的建设周期对使用寿命的影响
目前, 由于社会发展迅速, 我国的建筑行业也水涨船高。自20世纪90年代以来, 人们对房屋的要求越来越高, 我国的民用建筑更新换代的速度也越来越快, 再加上城市人口的逐渐增多, 许多原有的建筑要求向更高层的建筑发展[2]。这些现象缩短了现代建筑的建设周期, 也缩短了它的使用周期, 限制了现代房屋的使用寿命。
3.2 房屋施工的质量对使用寿命的影响
首先, 在施工的过程中, 施工队伍质量和机械设备的不足都会对房屋的质量造成影响。施工队伍质量的不足通常体现在以下几点:
(1) 施工人员的技术水平不够高, 对机械的操作不够熟练, 或是人工作业的水准不够;
(2) 施工人员的素质没有达到要求, 不能严格按照设计进行施工, 出现偷工减料、以次充好等现象;
(3) 施工人员的文化水平较低, 无法看懂设计图纸的内容, 或错误理解其意思, 使施工与设计产生偏差, 影响施工质量。
在房屋的施工过程中, 一些质量上的常见问题, 例如混凝土出现空洞或裂缝, 或是屋面渗漏等, 不仅会影响房屋的美观, 还会对其质量安全产生隐患, 并影响其功能。这些施工中的通病不但与施工队伍的质量问题有关, 也受到机械设备的限制。此外, 施工的过程不符合标准会影响房屋的耐久性, 如混凝土的质量不过关容易使钢筋的腐蚀加快, 减低房屋结构的承受能力, 使房屋易倒塌。因此, 要保证房屋的使用寿命, 就要加强对施工队伍的审查和管理, 升级和维护施工设备, 避免工程中通病的出现, 确保房屋的质量安全。
其次, 偷工减料是影响施工质量的重要原因之一。施工人员的偷工减料行为一方面表现为施工与设计不符, 对设计的要求大打折扣;另一方面则表现为降低选材的要求, 以此充好。这两方面都会对房屋的结构造成破坏。由于房屋是一个整体, 因此, 它的整体结构的质量安全与局部结构的质量安全息息相关。若是房屋中的某部分的结构出现问题, 房屋整体的质量就会受到影响。所以, 如果擅自修改施工方案, 不严格按照设计进行施工, 就会对某部分甚至是整个房屋的结构造成威胁。
房屋的质量安全还与其整体的牢固性有着很大的关联。它的整体牢固性与以下两点有关:房屋结构的延展性较好;房屋结构的冗余度达到基本要求[3]。而这两点取决于钢筋和混凝土的质量。因此, 为了不影响房屋的整体牢固性, 就要保证钢筋和混凝土的质量, 保障房屋结构的延展性和冗余度, 提高房屋的承载能力, 使房屋在面临地震或一些人为导致的灾难时能降低损害。钢筋和混凝土的质量对房屋承载能力的影响如表1所示。
由表1所示, 在混凝土等级相等的情况下, 减小钢筋截面面积, 房屋的承载力会相对减小, 在钢筋截面面积相等的情况下, 降低混凝土的等级, 房屋的承载力也会相对减小。并且钢筋截面面积的改变对房屋的承载力的影响较大。
3.3 房屋的质量检测对使用寿命的影响
工程结束后, 需要对房屋的质量进行检测。而这些检测中通常会出现误差, 不能准确检测出房屋的质量安全问题。例如, 在检测混凝土的强度时, 主要测量的是混凝土的抗压强度、抗拉强度和抗折强度[4]。测量的方法目前有很多:回弹法和超声法是用于检测混凝土的抗压强度的方法, 分别测的是混凝土的表面硬度和混凝土的密实度, 在进行强度推算的过程中, 由于影响因素过多, 导致混凝土抗压强度测量的误差较大。拉拔法和取芯法测量的是混凝土的抗拉强度和抗折强度, 它们能检测出混凝土的实际强度, 但由于是直接检测法, 会对结构造成破坏, 因此检测的次数不能过多。而检测次数的不足会使结果产生的误差较大, 影响房屋的质量检测, 从而对房屋的使用寿命产生隐患。
4 房屋的使用对使用寿命的影响
房屋的装修和改造都属于对房屋的使用, 合理的装修和改造不但能美化房屋的环境, 还能保护房屋的主体结构, 保证房屋的使用寿命。而不合理的装修和改造则会破坏房屋的主体结构, 影响房屋的承载能力, 降低房屋的使用寿命。
4.1 装修时破坏墙体 (包括承重墙) , 降低房屋的抗震能力
在现实生活中, 有不少的居民楼的一层被改造成了门面, 为图方便, 不少商家将窗户改成了门, 或是将两个或多个房间打通, 破坏了房屋的主体结构, 降低其防震能力。
4.2 对卫生间的改造不当, 容易造成渗漏
有些住户会将家中的蹲便器改成坐便器, 在改装的过程中, 若是改变了原有的防水层, 又没有处理好今后的防水问题, 就容易使墙身受潮, 直接影响房屋的使用寿命。
4.3 家用电器过多和随意改造电气线路, 容易造成火灾隐患
随着科技的进步, 家用电器的种类与数目在逐渐增多。家用电器的使用虽然方便了人们的生活, 但也会对电路产生负荷。过多的家用电器的使用会超出电路的负荷, 再加上对电气线路的随意改造, 很容易造成火灾隐患, 降低房屋的安全性。
4.4 其他不合理的装修和改造带来的不利影响
(1) 有些居民会在家中铺设过厚过重的地板砖, 使房屋楼板的负荷增大, 影响结构的稳定。
(2) 有的居民为了美观, 会在天花板上安装天棚或者吊顶, 此二者的安装不当不仅会加大楼板的负重, 还会破坏楼板的结构, 影响楼板的负载能力。
5 自然灾害对房屋使用寿命的影响
5.1 地震对房屋使用寿命的影响
地震对房屋的影响, 是房屋受到地震波的冲击造成的。地震中的横波和纵波会使房屋出现复杂的振动, 当振动超出房屋的承受能力时, 房屋的结构便会被破坏。横波对房屋的作用力是水平方向上的, 会使房屋左右摇晃, 墙体出现裂缝, 屋顶也在水平方向上移动, 破坏房屋结构的稳定性;而纵波对房屋的作用力则是垂直方向上的, 使房屋上下振动, 令屋顶和地基与墙体之间产生裂缝, 破坏房屋的结构。
5.2 洪水灾害对房屋使用寿命的影响
(1) 洪水会对房屋产生冲击力。洪水由于水位的差异会形成水压, 从而产生水流, 对房屋的墙体直接造成冲击力, 对房屋结构的破坏性极强。而且, 越靠近决堤的地方, 洪水的冲击力越强, 房屋受到的破坏也越大, 反之, 与决堤的地方离得越远, 房屋受到的冲击力就越小, 遭受到的破坏也就越小。
(2) 洪水会淹没和浸泡房屋。洪水在进入房屋后, 会对其产生淹没和浸泡的作用, 并且泄退的速度较慢, 房屋在被淹没后会被浸泡很长一段时间。在浸泡的过程中, 构成房屋的材料会因水的侵蚀而使质量下降, 地基也会因负载过重而受到破坏, 从而影响房屋的结构。
6 结束语
综上所述, 影响房屋使用寿命的因素主要集中在设计、施工、使用等方面。若要提升房屋的使用寿命, 就要对房屋的建造和使用的各个环节进行监督和管理。要加大房屋施工的监管力度, 重视房屋的质量安全, 其次, 要对房屋进行合理的装修和改造, 不能破坏房屋的主体结构。房屋的质量安全和使用寿命与人们的生活密切相关, 因此, 为了使现代人能享受更好的生活, 保证房屋的质量安全和使用寿命是非常重要的。
参考文献
[1]叶贵, 别领康, 汪红霞, 洪亮.建筑物使用寿命影响因素的模糊因子分析[J].现代城市研究, 2015, 08:92~98.
[2]刘存.建筑寿命影响因素及延长建筑寿命策略研究[D].重庆大学, 2014.
[3]王城.建筑寿命的影响因素研究[D].重庆大学, 2014.
关键词：房屋建设；合同管理；项目工程；风险
在合同订立之后，合同的主体要按照合同中所规定的权利和义务，还有相关的全部的条款进行实施，也就是全面的履行自己的义务，这样才能达到合同的客体所提出的目标。所以，在合同签订之后，合同的主体中的任何一方都应该在合同实施的过程中对其他方进行交底、纠正、检查、监督实施、总结等工作。我们把对合同的内容进行谈判、交底、合同签订、履行、纠编、监督检查、结束总结等合同实施过程中的全部的环节的系统管理称为对合同的管理。在对合同进行管理的过程中，合同的主体中的任何一方都对合同中的内容负有管理以及监督履行义务的责任，并同时享有合同约定的权利。
一、合同管理的主要内容
1、合同的主要内容。一个完备的有效的合同必须包含三个要素：合同的主体、合同的客体、合同的内容。合同的主体应该要表明企业的全称以及地址、企业的法人代表、联系方式等等能够说明企业的真实的情况。合同的客体就是指合同的双方都要达到的一个目标，包括很多方面，例如：对于时间的要求、质量的要求以及费用的要求等等。对于房屋建设工程施工的合同来说，合同的客体主要就是指合同中约定的双方为了同一栋房屋的完成。合同的内容要说明双方的义务和权力，主要是人员的安排以及签订合同的双方如果违约应该承担的责任、合同开始生效的时间、条件以及地点等。
房屋建设工程所涉及的合同的种类特别多，包括土地转让合同、地址勘察合同、项目咨询合同、设计合同、建设工程合同、委托监理合同、材料供应合同、委托检验合同、设备购买合同等等一个房地产建设项目的开始，就是由这些不同种类的合同的签订和管理的开始；当这些合同完结的时候，也就是这个工程结束的时候。所以房屋建设工程的合同管理是一个非常复杂的过程，在整个过程中，要把全部的过程都记录下来，这样可以方便以后的查询和总结的工作。
2、了解相关的情况以及重要性。对于相关材料的了解，我们通常是以收集资料为主要的方式，以房屋建设工程项目为例，我们应该特别注意从以下几个方面进行考虑。
（1）对合作对方的了解。这个主要是对即将合作的对方的规模、近年来的营业额、管理的模式和水平、施工的技术、施工的设备以及机具等各个方面的了解。从以上方面可以客观的评价一个施工单位的信誉、经济实力、企业发展的前景以及履行约定的能力。对于一些信誉好，履行能力强，合作系数比较高的合作企业，对日后实现合同的目标可以奠定坚实的基础。
（2）了解合作方的财务状况。合作方的财务是非常重要的一个因素。因为合作方的财务情况能够直接的反映出这个企业的真实的经营情况以及综合的实力，这是对于签订合同并履行约定的一个有力的后盾的支持。
（3）了解后期的服务。了解合作方的后期服务的质量对于合同的履行也是不能缺少的一个重要的内容。所谓后期的服务主要是指保修、维修以及是否及时等会直接的影响其在社会中的信誉的一些因素，还包括后期的服務态度、产品质量的好坏等等。这些都是对于一个企业的信誉的客观体现。
（4）合同风险的分析。在了解以上的相关信息之后，我们就要根据一些以往的经验以及对未来的一个预测来对签订的合同所能产生的风险进行一个量化的分析，尤其是对质量、安全、人和国家的法律、地方的法规等各个可能会对合同的执行所产生的风险的评估，然后根据具体的分类来确定哪些是可以回避的风险。
二、合同管理的主要依据
1、以合同条款为根本的依据。主要是说把合同的谈判、订立、执行以及检查等各个环节都做到位，只有这样才能在项目的全过程中做到真正的有效的控制。从房屋建设的项目实施开始，就要开始合作方的情况作全面的了解，只有这样才能正确的选择合作的伙伴，也就能保证后期合同的履行。
2、关注法律法规以及市场的变化。这是合同管理中另一个比较重要的依据。在合同签订以后，要及时的发现一些变化，这样就可以对一些风险进行预控。
三、结语
为了适应经济快速的经济发展，近年来我国的房建工程建设也有了很大的进步。现在人们对项目的管理越来越重视，但往往忽略项目管理中最基础的合同管理。合同是一个项目进行的依据，只有严格的按照合同来执行，才能保证企业的根本利益。所以我们必须对合同的管理给予足够的重视。本文就合同管理的内容以及依据做了简要的论述。希望项目管理人员可以在原有的管理體系的基础之上加强对合同的管理，以确保企业的经济效益，进而推动我国房建工程的发展。
受让方： (以下称乙方)
代理方： (以下称丙方)
经甲、乙双方友好协商，双方在平等、自愿、互利的基础上，就甲方将其合法拥有的房屋使用权转让给乙方一事达成一致，特签订如下协议。
一、 房屋交易概况
房屋座落： ，使用面积：平方米。
甲方转让该房屋使用权的净得转让款为￥ 元(大写 万 仟 佰 拾 元)，该转让款在甲乙双方办理使用权过户当天自行交接。
上述房屋过户费由 方承担(过户当天承担方自带)
二、房屋现状确认如下：
三、甲方责任
1、 甲乙双方签订协议时，甲方应将《房屋租赁合同》原件、身份证、户口簿等相关证件复印件交与丙方保管。
2、过户时，甲方必须亲自到场以协助乙方办理过户手续。
3、甲方须在过户完 天之内将房屋搬空并将钥匙交与乙方。
4、甲方需保证其对上述房屋拥有的真实性及交易过程的安全性，并承担交易风险。
四、乙方责任
1、乙方保证在甲乙双方过户当天支付甲方全部房款。
2、 过户时，乙方必须亲自到场以协助甲方办理过户手续。
3、 乙方需保证交易过程的安全性，并承担交易风险。
五、丙方责任
1、丙方陪同甲乙双方到房管所办理过户手续。
2、丙方需见证甲乙双方的交易过程。
六、相关费用
物业交验前所发生的费用由甲方承担，物业交验后的费用由乙方承担。
丙方的代理费由 方承担，共计： 元(大写 万 仟 佰 拾 元)，于签定此协议当天支付丙方。
七、共同声明
1、 甲乙双方任何一方如自身原因，在过户过程中不能继续履行该协议，视为违约，违约方应赔偿守约方转让款的10%作为违约金。
2、 由于该房屋产权单位和不可抗力因素导致该协议不能正常履行，三方免责。
3、 由于该房屋使用权过户由甲乙双方自行办理，丙方对本协议中任何实体性业务纠纷不承担责任。
八、本协议如有未尽事宜，应依照相关法令、习惯及诚信原则公平解决。本协议一式二份，经双方签订之日起生效，并各执一份为凭。
出让方：(甲方) 受让方：(乙方)
第一条 本合同的双方为：
厦门 公司(以下称甲方)
法定代表人：
住所：
厦门有限公司(以下称乙方)
法定代表人：
住所：
第二章 合作项目概况
第二条 合作项目名称为项目(以下简称该项目);该项目地块面积亩，容积率，总建筑面积、建筑密度、绿地率按控规指标确定。
第三章 成立合作公司
第三条 甲、乙双方于本合同生效后，就该项目依据《中华人民共和国公司法》及《中华人民共和国公司登记管理条例》及其他有关法律法规的规定设立项目公司，公司名称为 ，(以下简称合作公司)，合作公司的法定地址为 ，合作公司负责该项目的开发、建设及销售等相关事宜。
第四条 合作公司为有限责任公司，甲、乙双方分别以其各自的出资额为限对公司承担责任，双方的出资和投入的方式、收益和利益分配、风险和亏损的分担、经营管理方式和合作公司的清算均按本合同的规定执行。
第五条 合作公司经营期限为 年。
第六条 根据《土地使用权转让合同》的约定，该项目地块将于 过户至合作公司名下。
第四章 投资总额、注册资本和资金筹措
第七条 项目总建设期约五年，投资总额约人民币 万元，甲、乙双方按75：25的出资比例投入。首期投资人民币 万元。
第八条 首期投资出资方式：
(一)双方共同成立合作公司，合作公司注册资本人民币 万元。其中：甲方出资人民币万元，以现金方式于本合同生效后 日内汇入双方共同指定的帐号 ，出资比例为75%;乙方出资人民币万元，以现金方式于本合同生效后 日内汇入双方共同指定的帐号 ，出资比例为25%。
(二)首期投资余额部分：甲、乙双方根据项目资金需求计划或股东会决议，在规定的期限内，按出资比例，同步足额汇入合作公司帐户。
第九条 后续投入资金：由合作公司自行筹措，不足部分由甲、乙双方按出资比例补足。
第十条 任何一方向第三方转让合作公司出资的，必须经对方同意;对方在同等条件下有优先购买权。
第五章 盈亏分配比例
第十一条 甲、乙双方按出资比例分配或承担盈利和亏损。
第六章 组织机构
第十二条 合作公司设股东会，股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散、变更公司形式和修改公司章 程作出决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过，其他决议必须经代表二分之一以上表决权的股东通过。股东会分为定期会议和临时会议，会议由董事会召集，董事长主持。
第十三条 合作公司设董事会，董事会由 3 名董事组成，其中甲方有权提名 2 名董事人选，乙方有权提名 1 名董事人选,由股东会选举产生。董事长由甲方提名的董事担任，董事长为合作公司法定代表人。董事会对股东会负责。董事任期每届三年，董事任期届满，连选可以连任。
第十四条 公司设一名监事，监事由甲方提名，由股东会选举产生。每届任期三年，任期届满，可连选连任。
第十五条 合作公司设总经理一名，总经理人选由乙方提名;财务负责人一名，由甲方提名。
第七章 双方责任
第十六条 合作双方应当依照本合同规定的金额和期限履行出资义务。
第十七条 合作公司向金融机构融资，合作双方有义务提供担保，甲、乙双方按出资比例分摊担保责任。
第十八条 除了本合同其他条款所述责任外，双方还应各自负责完成以下各项事务：
1、甲方责任
(1) 负责办理土地使用权过户、立项变更、项目更名、规划许可证变更等与项目开发相关的各种批文的变更(至合作公司名下)，产生的相关费用由合作公司承担;
(2) 负责协调与项目用地转让方的关系;
(3) 甲方应严格履行《土地使用权转让合同》，维护合作公司及乙方的合法权益;
(4) 《土地使用权转让合同》中的权益和义务由甲、乙双方按出资比例分享和承担;若甲方以自身名义履行《土地使用权转让合同》，《土地使用权转让合同》的法律后果由甲、乙双方按出资比例分摊。
2、乙方责任：协助甲方办理本条第1款所述的相关手续，及时提房产项目合作开发合同书版本提要：合作公司为有限责任公司，甲、乙双方分别以其各自的出资额为限对公司承担责任，双方的出资和投入的方式供所需相关文件。
第八章 劳动管理
第十九条 合作公司应设立专门管理部门负责所有职工的录用、辞退、报酬、福利、劳动保护、劳动保险等事项。
第九章 税务、财务、审计
第二十条 合作公司应按照有关法律规定，缴纳各种税款。
第二十一条 合作公司应按照有关法律和财会规定，建立会计制度，会计年度以每年一月一日起至同年十二月三十一日止。
第二十二条 甲、乙两方均可聘请独立的审计机构对合作公司每年度财务进行审计，所需费用由提出审计要求的一方承担。
第十章 违约责任
第二十三条 如一方未能按本合同的约定如期、足额履行首期出资义务，另一方可代为履行出资义务，若另一方代为履行出资义务的，则未履行出资义务方应按未履行部分金额以每日 (待定)向代为履行出资义务方支付资金占用费直至清偿;
第二十四条 若一方逾期履行首期出资义务或逾期返还另一方代为履行的首期出资超过九十天，则守约方有权要求根据双方实际投入资金的比例调整出资比例，违约方应当无条件配合办理相关变更事宜。
第二十五条 一方未能履行本合同约定的其他责任，而使另一方或合作公司遭受损失的，应承担赔偿责任。
第十一章 合同终止
第二十六条 双方均应按合同的约定履行合同，但出现下列情形合同终止：
1、合同经营期限届满;
2、合作项目开发完毕;
3、因不可抗力致使合同履行成为不可能;
4、双方协商一致或依据本合同约定解除合同。
第二十七条 合同终止后双方应组织人员进行清算，清算后财产除本合同另有约定之外，由双方按实际投资比例分配。一方无正当理由阻扰清算的，另一方可聘请独立机构进行清算，清算结果对双方均有效。
第十二章 不可抗力
第二十八条 由于地震、台风、火灾、水灾、战争以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的`不可抗力事故，受不可抗力影响的一方不能按本合同约定的条件履行时，应在不可抗力消除后十五日内向另一方提供不可抗力的详情和不能依约履行的理由及有效证明文件，则受不可抗力影响的一方不视为违约。按其对履行合同影响的程度，由双方协商是否解除合同，或部分免除履行义务，或延期履行义务。
第十三章 合同的修改、变更
第二十九条 本合同未尽事宜双方另行协商，经双方协商一致达成的对本合同的补充、修改协议，均为本合同不可分割的有效组成部分。
第十四章 争议的解决
第三十条 甲、乙双方在履行本合同过程中如有争议，首先应通过协商解决，如协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十五章 通知
第三十一条 任何与本合同有关的通知、文件均需以书面方式发送至本合同第一条所述的甲、乙双方的法定地址。任何一方的地址如有变更，必须在变更后三日内以书面方式通知另一方，否则未能送达的责任由其自行承担。
第三十二条 一切由专人送达的通知、文件均视为当天收到，以邮件的方式送达的通知、文件以寄出日的次日为收到日。
第十六章 文本及生效条件
第三十三条 本合同壹式 份，双方各执 份。
第三十四条 本合同经双方签字盖章 后生效。
(本页无正文，为签署页)
甲方：
法定代表人：
(或授权代理人)
乙方：
法定代表人：
(或授权代理人)
2，想省事嫌麻烦就签长期合同，并且合同中写明租金每年上涨多少，免得看着周围房租在涨而后悔。如果不嫌麻烦就可以短租，好好租APP支持涨租功能，房东也可以使用好好租对租金随时调整。
3，押金当然越多越好，这样可以最大限度的约束租客的行为。当然不能高的离谱，把租客吓跑了就得不偿失啦~
4，合同中一定要注明房屋居住的最多人数，防止自己的房子变成群租房!
主流观点认为，《合同法》第56条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，甲、乙虽然签订了房屋买卖合同，并共同申请完成了房屋所有权转移登记，但该房屋买卖合同一旦被撤销，溯及到合同签订时，其效力就不存在，基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权，应当自动恢复到合同签订前的状态，即自动恢复为卖方甲所有。换言之，人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，但是，依《合同法》第56条的规定，该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权，故登记机构可应卖方甲的单方申请，凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书，先行撤销乙的房屋所有权登记，收回乙的房屋所有权证书或公告其作废，恢复原登记簿的记载，即恢复甲原来的房屋所有权登记，并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。
一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权
从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权——房屋所有权。
从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权——房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。
二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权
本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。
一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。
二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。
因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。
三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。
《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。
登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?
笔者认为，本案中，由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条第(二)项规定，因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利，属于权利人单方申请登记的情形，如前所述，人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲，即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权，故不能单方申请登记。
欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下，系因房屋权利主体变动产生的登记，属于转移登记。如前所述，甲只能行使物权请求权或债权请求权，直接请求乙协助办理转移登记，将房屋转移登记到自己名下，如果乙配合，甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可，无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合，甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋，或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋，还是履行返还房屋义务，均不是直接确认房屋所有权属于甲，而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任，仍然需要乙协助，通过共同申请转移登记，才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时，为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础，即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的，甲可以申请人民法院强制执行，登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。
关键词：农村房屋买卖合同；宅基地；集体经济组织；法律效力
一、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
出租方：(以下简称甲方)身份证号码：
承租方：(以下简称乙方)身份证号码：
居间方：(以下简称丙方)
经甲、乙双方友好协商，甲方将地处一幢单元号的房屋一套(间)租给乙方居住，其具体协商的有关事项规定如下：
1、租赁时间：
2、租金：月租金为人民币
3、租金交纳方式：按缴纳，提前缴纳房屋租金。
4、商议交纳财物押金元(财物明细表附后)。
5、乙方在居住使用期间，应遵纪守法，防火、防盗。
6、乙方在居住期间，不得改变其房屋的结构。
7、乙方在居住期间，对其所使用的水电气闭费用，应按时缴纳，不得拖欠。不得转租，不得损坏财物，如有损坏照价赔偿。
8、本租赁合同未尽事宜，由甲、乙双方另行协商，可在附后部份注明。
9、本协议签订之后，甲、乙双方必须信守各项条款，如果一方违约，一切经济、法律责任均由违约方负责。
10、本协议一式叁份，甲、乙、丙方各持一份。
11、本协议经甲、乙、丙叁方签字生效。
12、中介费由违约方支付。
13、水止数气止数电止数
甲方：乙方：丙方： 联系电话：联系电话：联系电话：
沾化县事业单位监督管理局：（填写举办单位名称）所属的（填写事业单位名称）的办公住所在（填写具体的位置），有办公房间间，建筑面积平方米，为：
□我单位自有房屋（出示房屋产权证明、提交其复印件）
□我单位租赁房屋（提交房屋产权证明文件，出示有效期内租期一年以上的租赁合同并提交其复印件）
□国家划拨房屋（提交相关证明文件）
□其它情况
现无偿提供给（填写事业单位名称）使用，使用期限为（填写“长期”或具体期限）。
关键词：房屋买卖居间合同；居间报酬请求权；居间纠纷
居间合同与其他劳务合同不同，居间合同的根本特性在于居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约，然而并不是所有居间人和委托人都清楚这一点，从而导致居间争议的产生。并且，在我国现行立法对居间活动涉及不多的现实状况下，难免会造成司法程序中解决居间纠纷的无法可依状态以及由此带来的不确定性。
一、房屋买卖居间合同的概述
（一）房屋买卖居间合同的定义
房屋居间合同是指，房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，并需要委托人支付一定报酬的合同。通俗来讲，房屋居间合同，也可以称之为房屋中介服务合同，这是由房屋中介提供的一种有偿服务（房屋咨询、给他人提供房屋信息、代理房屋买卖以及房屋价格评估等）活动。
房屋居间合同包括房屋买卖居间合同。房屋买卖居间合同是指居间人在房屋转让、租赁活动中提供信息、咨询或提供代理服务以获得报酬而签订的合同。在房屋买卖居间合同中，居间人履行一般的居间义务，如了解房产行情，发布房屋相关信息，了解房屋使用状况，指导买卖双方签约等。可以明确一点的是，在房屋买卖的过程中，居间人必须忠实居间义务，包括如实报告的义务，尽力提供居间服务的义务以及保守秘密的义务等。
（二）房屋买卖居间合同的法律特征
1.居间合同具有有偿性与双务性
房产买卖居间合同是一种有偿合同，合同中涉及居间人与委托人的相关利益；并由居间人提供居间服务，委托人要向居间人支付居间活动报酬，作为居间人服务的对价。不要报酬促成他人订立合同的行为，不属于居间合同，而是一种服务性活动。居间合同的双务性是指，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。居间人履行如实报告的义务，委托人则履行与第三方签订合同后向居间人支付报酬的义务。
2.居间合同的主体具有特殊性
如同房地产中介市场对于中介的准入有严格的制度要求一样，房屋买卖居间合同的签订，对合同的主体也有严格的要求。一方面要求签订合同的当事人双方都必须具备签订合同的权利能力和行为能力；另一方面要求签订房地产中介服务合同的服务提供方，必须是房地产中介人，即居间人必须具有在房地产中介市场从事业务的能力。
3.居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的
在房屋买卖居间合同中，合同标的是居间人进行居间合同的结果，居间人通过居间活动获得相关报酬。房屋买卖居间合同的委托人之所以签订合同，是需要居间人为其在房屋租赁、抵押、转让等活动中提供服务，以实现自己房屋实现转让、租赁、抵押等。因此，只有居间人的活动促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系，居间合同才具有现实意义。
二、居间报酬请求权的性质与特征
（一）居间报酬请求权的性质
首先，居间报酬请求权是一种民事请求权，居间人为委托人提供居间服务，目的是为了获取一定的报酬，这也是居间人的权利。居间人对于报酬的请求权，具有相对性与非正式性，即居间人有请求委托人为支付居间人提供居间服务支付一定报酬的权利，也有权受领委托人的报酬给付。
另外，居间报酬请求权属于期待利益。居间报酬请求权得以实现的前提是居间人促成第三方与委托人达成房屋买卖合同，在此合同成立之前，居间人的报酬请求权是不完全的，也是不能实现的。这也就是说，居间人获得报酬在其促成的房屋买卖合同成立之前，只是具有获得报酬的资格，但是这种利益是期待利益，不是既得利益，只有在房产买卖双方达成有效合同后，期待利益才能转化为既得利益。
（二）居间报酬请求权的特征
居间合同具有不确定性以及附条件性的特征。所谓的不确定性，是指居间人是否获得因提供居间服务而得到的报酬，并不取决于居间人本人是否已经充分履行其居间义务，而取决于委托人与第三人之间是否成功交易订立合同；对于后者，并非是居间人主观意识可以决定的，委托人与第三人之间才是重要因素，这从而导致居间人的权利义务实现也具有不确定性。
其次，居间合同的附条件性特征是指，居间人报酬请求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础，促进合同成立同为居间合同的目的。如果居间人没有促成委托人与第三人之间合同成立的事实要件，居间人是没有请求委托人支付报酬的权利的，也无法将请求支付报酬的期待利益转化为一种实在的既得请求权。
三、居间人报酬请求权的行使法定条件
（一）居间合同必须有效合法
居间人报酬请求权必须是建立在居间合同有效合法的基础上的，如果居间合同是无效的或是被撤销的，居间人并不具备报酬请求的权利。并且，根据我国《民法通则》第61条第1款之规定，居间人即使已依无效合同取得报酬，也应予以返还。
（二）委托人与第三人交易之达成
委托人之所以与居间人订立房屋买卖居间合同，目的就是想通过居间人的资源与能力，实现委托人房屋买卖的要求。因此，居间人最重要的任务，就是促使委托人与第三人达成交易。在这个过程中，居间人是就其提供服务的结果而不是服务的供给而享受报酬请求权。只有委托人与第三人达成交易，居间人才有权请求报酬；并且，委托人与第三人订立合同还必须真实合法有效。
（三）居间人需履行对于委托人的法定义务
前文已经陈述过，居间合同具有双务性，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。就居间人而言，居间人需要承担据实报告的义务，对在其提供居间服务活动的过程中，对其所知的与订约存在影响的事项，都需据实向委托人报告。此外，居间人还应承担对委托人忠实的义务，忠于委托人的利益，诚实讲信用。
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