如何写经济适用房申请书（精选15篇）
我是__省___市_____公司的一名普通员工，于____年__月出生，____年__月参加工作，由于收入比较低，一直以来买不起一间属于自己的房子。看着房价一个劲的上涨，我攒钱的速度不如房子涨价的速度，我对自己购房已经失去了信心。
___市的经济适用住房政策太好了，让我又重新燃起了自己购房的希望之火。这是党中央的政策好，是___市的政策好。让我们买不起房的老百姓也有机会住进政府的福利房、关心房。
看到最近发布的___市经济适用住房的购房资格标准后，我非常的高兴，正好我完全符合购房的资格条件，为此我申请购买经济适用住房。
我的具体情况如下：我的家庭人口为3人，我、妻子、一个8岁的孩子。我的工资收入每月为1000元，我妻子的每月工资收入800元 。我们没有自己的住房，目前在__市__路__街__号居住，住房是临时出租屋，户口也在这里，居委会已经给我们开出的证明，根据我的情况，是完全符合条件的。
恳请领导们能批准我购买经济适用住房，我将不胜感激。
此致
敬礼!
申请人：
申请日期：
经济适用房的申请条件是什么?
(一)买房必须确认卖房人已取得《房屋所有权证》。
房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利唯一合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律保护。
(二)经济适用房或房改房应符合转让的条件。
按《经济适用住房管理办法》第26条规定，已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后，方可按市场价上市出售。
(三)所购房屋没有被司法机关财产保全、查封，没有设定抵押权。
按我国法律规定，被司法机关依法查封的房产在一定期限内是不能交易过户的。同时根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人处理抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。
(四)在购买在租房屋时，应确认房屋承租方已放弃优先购房。
按我国《合同法》第230条规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。买房人应考察所购房屋是否存在租赁关系，如果存在的话，应落实出售人的出售行为是否已通知承租人，且已得到承租人放弃优先购买权的认可。
1998年7月,国发[1998]23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台。这不是一般意义上的房改文件,这是让全体城镇居民“为国家挑重担”的一纸通知。就在这则通知的执行过程中,经济适用房渐渐“变没”了。
因东南亚金融危机等种种因素,国家财政收入面临巨大压力,而房屋压占了大量资金。1998年时,6146万平方米空置商品住宅连同空置商业用房办公楼,压占资金约6000亿元。这一数额相当于1995年全国国有单位的职工工资总额,相当于1997年国家财政收入的69%。
政府迫切需要解开居民的钱袋子,为国家分忧。在这样的背景下,住房改革的步伐加快了,住房实物分配“叫停”。23号文件要求“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”。
23号文件提出深化城镇住房改革的目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。文件还规定,当“60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上”,可以考虑对“对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 ”。
值得一提的是,23号文件中指的“经济适用房”,不是指解困房,而是指房价适合中低收入者消费的“安居房”。根據建设部1995年《实施国家安居工程的意见》,安居房“要符合乙类住宅设计标准”,“不能建成简易住宅”,要“以二室户为主,平均每套住宅建筑面积一般控制在55m2以下”。
然而,在具体执行过程中,在建设部和各地政府部门为“住房商品化”造势过程中,绝口不提“60平方米的房价”与“双职工家庭收入4∶1的房价收入比”,更不提对职工的补贴。
这并不奇怪。因为制定国发[1998]23号文件的初衷也的确不全是“为人民”。在当时的经济环境下,中央政府希望找到新的经济增长点,“住房商品化”就是一个很好的途径。部分权力部门在执行过程中将文件精神进行了篡改,鼓励所有人都去买高价位的商品房。
国发[1998]23号文件出台后,1999年和2000年的经济适用房销售面积比重一度增加到占住宅销售总面积的21%和23%,经济适用房竣工套数也要占到住宅竣工总套数的25%和28%;但到2007年,经济适用房销售面积只占住宅销售总面积的5%,竣工套数占住宅竣工总套数的8%。
朱基先生推出住房商品化的初衷是:“加大住房建设的规模,适应人民群众购买力的提高和住房需求的增长,大力建造低价的经济适用住房,推进住房商品化。”他认为:“在低工资条件下,房价搞高了,就实现不了住房商品化。”并警告“千万别把我们强调的建设经济适用住房、为老百姓解决切身利益的问题简单化为房地产热。”
尊敬的各位领导：
我叫XXX，XXX年出生，在一家水电工程公司里面上班，我们一家XX口，我每月工资仅XXX元，每月要给姐姐生活费，还有自己的衣食住行。
我们养活一家人已经非常困难了，现因为老家房子年份太长已成为危房，因为收入比较低买不起商品房，父母一直在别人家里住着。我目前在兴安西路居住，住房是临时出租屋，也因无房一直没有结婚。根据我的条件，完全符合居住经济适用房的条件，恳请领导们能批准我一套经济适用房，让我们有一个属于自己的家，我将不胜感激。
此致
敬礼
申请人：
市经济适用住房领导小组：
我是市村一名普通，于年 月出生，年月参加工作。我微薄的的工资就是家里的全部收入，除了家里日常生活的开支和女儿在校读书的生活费外，所剩无几，甚至等个月还超支，参加工作以来所攒的钱不多，一直买不起一间属于自己的房子。现在看着商品房价不断飙升，以我家里的收入是买不起商品房的。有了市经济适用住房政策，让我又重新有了购房的希望。看到市发布的经济适用住房的购房资格标准后，我完全符合购房的资格条件，为此，我特申请购买经济适用住房。我的家庭具体情况如下：家庭人口为人，我、妻子、一个十四岁的女儿。我的工资月收入为元，妻子在家务农，无职无业，她没什么收入，女儿现就读于凯里中学年级（）班，现一家人居住在兄弟分家父母分给的已经近60年的狭窄的老木房。根据我的情况，我是完全符合购买经济适用房的条件，恳求市经济适用房领导小组能批准我购买经济适用房，我将不胜感激。
此致
敬礼！
申请人：
根据《陕西省保障性住房管理办法(实行)》对经济适用住房购买资格审核程序的调整，西安市住房保障中心公布了我市保障性住房购买资格审核新的标准及程序。
申请条件：
1、本市城六区(新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区)或长安区非农业户口；
2、家庭人均月收入低于市政府规定的相应标准(家庭人均月收入低于1080元)；
3、家庭人均住房建筑面积低于市政府规定的相应标准(家庭人均住房建筑面积低于17平方米(含))；
4、申请人及其家庭成员3年内无房屋赠与及转让行为的(房屋建筑面积超出市政府规定的相应标准)；
5、申请人及其家庭成员名下无商铺或办公用房；
6、申请人离异，涉及房产处置且未再婚的，离异时间应满3年；
7、申请人年龄不得超过70周岁，单身应在30周岁以上(限价商品房在25周岁以上)。申请流程：
1、申请人持身份证、户口本或户籍卡原件在所属社区领取《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》(一式三份)；
2、申请人按要求如实填写审核表，交由社区居民委员会受理；
3、社区居民委员会调查通过后，街道办事处初审并公示；
4、街道办事处对有异议且异议属实者返还社区，无异议者报区住房保障中心进行复审；
5、区住房保障中心对有异议且异议属实者返还街道办事处，无异议者报市住房保障中心进行终审；
6、市住房保障中心将申请人及家庭成员的相关情况通过西安市房产资讯网、房99置业网向社会公示。公示期满后对无投诉或经调查投诉举报不实的在审核表签署购买意见，加盖“西安市城镇居民经济适用住房购买资格审核专用章”(自批准之日起有效期两年)；
7、申请人持身份证原件到社区领取审核表、信息卡。
申请经济适用房所需材料：
目前，申请户籍所在社区调查需提供：
1、按要求填写完整的《西安市保障性住房购买资格申请审核表》(一式三份)；
2、申请人及其家庭成员身份证复印件(验原件)；
3、申请人及其家庭成员户口簿或户籍卡复印件(验原件)，持户籍卡的申请人或家庭成员应提供户口所在地派出所出具的户籍证明原件；
4、未成年人的出生证明或独生子女证复印件(验原件)；
5、婚姻状况证明：已婚的，提供结婚证复印件(验原件)。离异带子女的，提供离婚证复印件(验原件)、法院民事调解书、判决书复印件(验原件)或离婚协议档案及未再婚证明。丧偶带子女的，提供丧偶的死亡证明复印件(验原件)及本人未再婚证明。未婚、离异未带子女或丧偶未带子女的视为单身，提供未婚证明；
6、申请人及其家庭成员收入证明(工作单位具备独立法人资格的由工作单位出具证明，无工作单位及工作单位无独立法人资格的由户籍所在社区出具证明)；
7、申请人及其家庭成员住房证明(现住房证明：工作单位具备独立法人资格的由工作单位出具证明，无工作单位及工作单位无独立法人资格的由户籍所在社区出具证明。身份证及户口本地址证明：需由户籍所在社区出具证明)；
《指导意见》及时对公共租赁房的建设、供应及监管予以规范,一方面有利于及时总结各地的有益经验,另一方面,为公共租赁房提供一个全国性的监管和建设标准,以免重蹈经济适用房漏洞百出的覆辙。
《指导意见》基本覆盖了公共租赁房建设、监管和供应的各个流程:首先,在供应对象上,明确公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。同时要求,有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围;其次,在公共租赁房的房源上,《指导意见》明确通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设;再次,在建设标准上,《指导意见》要求新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下;最后,在土地供应、税收优惠等方面,明确按照经济适用住房的相关政策执行。
从制度设计看,公共租赁房作为解决广大的“夹心层”住房问题的主要途径,制度本身无疑是好的,上海、重庆等地亦在热火朝天地建设,但不得不提醒的是,中国住房保障制度的历史告诉我们,无论多么完好的初衷,如果缺乏相应的制度保障和监管体系,则可能成为腐败的源泉,经济适用房就是一个典型的例子。目前公共租赁房的隐忧有三:一是供应对象的开放性不够,公共租赁房的供应对象主要是既买不起经济适用房,又不够廉租房条件的人群,即俗称的“夹心层”。如刚毕业的大学生,大部分的外来务工的农民工,对这些人的住房问题,一方面在以前的住房保障体系里属于空白,另一方面受限于有地方福利因素的户籍制度,这些外来人口无法享受,而长期将人置于公共政策之外,的确缺乏正义。二是公共租赁房的供应量太小,北京今年只有50万平方米,一万多套,而北京的流动人口高达500多万,建设计划最多的是重庆,三年也只有30多万套,僧多粥少;三是监管制度缺乏,对于公共租赁房租金如何确定,如何审核,如何监管,目前尚没有完善的监管体系,而众所周知,经济适用房之所以落入今天的尴尬,就是因为缺乏监管。
1.经济适用房需交纳哪些费用？
答: 经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房困难，而推出的带有优惠政策的普通住宅。购买经济适用房需交纳如下费用： 税费 在交易过程中：
1、契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半即按2%收取；
2、买卖手续费：120平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为250元；120平方米以上的，每套500元；
3、印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5%；
4、公共维修基金：房价款的2%。在申办产权过程中：
5、登记费：每建筑平方米0.3元；
6、房屋所有权工本费：每证收费4元；
7、印花税：每件5元 如买方通过银行贷款付款的，需支付的费用除利用公积金贷款不须支付评估费用外，其它与上述商品房所交费用一致。物业管理费 按《北京市经济适用住房小区管理服务收费暂行办法(试行)》(京价房字〔2000〕第163号)由物业管理公司统一收取。
2.什么人可以购买经济适用房？
答: 具有北京市城镇户口，并且是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。另外，2001本市城近郊八区居民家庭年收入须在6万元以下。
3.在经济适用房办法中哪些家庭购房不需核定家庭收入？办理程序如何？
答:
1、夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，如实填写审批表并由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章。
2、市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭，由申请人如实填写审核表，并持拆迁人出具的证明到房屋所在地的街道办事处核准盖章。
四、申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发＜2000＞131号文件第七条规定，在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章，并注明购房家庭最高购房总价标准。
五、市城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）在北京市房地产交易中心（崇文区东花市北里1号楼）设立窗口，办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人须持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表，到办公窗口办理购房登记手续。
六、申请人持本市城镇居民常住户口
证件、身份证和审核通过的核定表、审批表或审核表，到经济适用住房开发建设单位购房。
七、购房家庭购买超过规定面积的经济适用住房，购房家庭须在办理立契过户手续前，到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10％补交综合地价款。上述住房按经济适用住房产权管理，其中超过规定面积购买部分在产权证中注记。再上市时，该部分不再补交土地出让金。
八、经济适用住房开发建设单位应在预、销售合同签订之日起5个工作日内，将已购房家庭的核定表、审核表或审批表以及房屋的户型、面积等资料报市开发办备案。
九、市有关部门定期组织抽查，对不按本通知执行的经济适用住房开发建设单位，按有关规定严肃处理；情节严重的，取消其经济适用住房开发建设资格。对违反规定的开发建设单位或提供虚假证明的申请人及有关单位人员，由监察机关和有关部门按有关规定追究其纪律责任。
十、本通知适用于本市城镇居民首次购买经济适用住房；将已购经济适用住房上市出售，再购买经济适用住房的，另行规定。
十一、自2001年1月1日起购买经济适用住房均须按本通知核定购房人资格。本通知执行中的具体问题，由市开发办负责解释。
4.购买北京经济适用房时家庭收入须经哪三层审查？
答: 经济适用房自诞生以来，对启动内需、拉低房价以及完善住房供应体系均发挥了显著的作用，并受到中低收入者的普遍欢迎。北京市于去年出台了相关政策，将2001年中低收入者的衡量标准定为年收入6万元以内，2002年以后的收入标准将由政府有关部门及时公布，远郊区县可结合当地情况自行规定中低收入者的标准线，并报市政府备案。据长安新城的销售负责人介绍，关于家庭年收入的审核相当严格，共分为三个层次。首先认购者需填写《家庭年收入审核表》和《补贴面积标准表》，由认购者所在单位或街道办事处对其收入情况和补贴面积标准进行审核；接下来，再经过开发商的严格复查；最后交付市开发办审批。确实属中低收入者，方能签订购房合同。
5.什么是北京经济适用房限购对象？
答: 北京经济适用房面积超标须交纳 10%的地价款 按说，购房者是名副其实的“上帝”，开发商笑脸相迎都惟恐不及。然而近期，在长安新城这个经济适用房项目中，却有数位“上帝”被开发商拦在门外。原来，市建委、计委等部门联合下发了《关于北京城镇居民购买经济适用住房程序的通知（试行）》，长安新城被确定为该政策的首个试点项目，上述几位“上
帝”就因年收入超过6万元而属于被限购对象。该通知从今年1月1日起试行，对经济适用房的限购对象、限购面积等细节作出了明确规定，使一直以来百姓心中的疑虑得到了化解。
6.购买经济适用房家庭收入如何计算？
答: 按夫妻双方的收入之和计算，未婚、丧偶及离异者按一个人计算。家庭收入是指工资、薪金所得；住房公积金的单位交纳部分；住房补贴；生产经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得；劳动报酬所得；其他所得。家庭收入是按照上一年的实际发生额核定。
7.购买超过规定面积的经济适用房，需办什么手续？
答: 购房家庭购买超过规定面积的经济适用住房，购房家庭须在办理立契过户手续前，到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10％补交综合地价款。上述住房按经济适用住房产权管理，其中超过规定面积购买部分在产权证中注记。再上市时，该部分不再补交土地出让金。
8.上市交易需等政策
答:关于居民个人所购经济适用住房上市交易的时间，土地出让金和有关税费补交、增值收益分配的具体办法，要根据今后即将出台的市政府住房制度改革中有关规定执行。
9.个人买房产权归己
答:房屋交付使用后30日内，买卖双方应到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理房产过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，将由买房单位统一到房屋土地管理部门办理手续。居民个人购买的经济适用住房产权归个人所有。
10.个人贷款须办抵押
http://hao.lawtime.cn苏州怎么申请经济适用房核心提示：苏州市申请经济适用房首先应准备好须提交的证明材料，申请购房资格，取得购房资格证明即可以购买经济适用房。下面，法律快车小编为您详细介绍关于申请经济适用房的手续。
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
一、须提交的证明材料
(1)收入证明。
各家庭成员由所在单位提供收入情况的证明。失业人员提交劳动保障部门或社区居委会出具的失业证明;低保人员提供民政部门出具的享受城市最低生活保障证明;自由职业人员由本人提供收入情况的说明。
(2)住房情况证明。
单位或者房管部门出具的现有住房证明或者现住房产权证、住房租赁合同。被拆迁户出具拆迁协议原件(留复印件)。无房户提供相关证明材料。
(3)户籍证明和身份证明。
(4)婚姻状况证明。
(5)共同申请家庭成员的赡养、抚养或者扶养证明。
残疾人或市级以上(含市级)劳动模范的，还应当提供相关证明材料。
二、苏州市经济适用房申请购房资格证程序
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2、街道办事处对申请家庭的人口、收入、住房情况进行核实，认为符合条件的，在申请人户籍所在地和实际居住地、有工作的在现工作单位公示7日，公示内容包括家庭人口、现住房面积、收入等情况。
3、公示期满无异议或者经核实异议不成立的，签署初审意见，连同申请材料报送区民政部门。
4、由区房管部门发给《城镇居民购买经济适用住房资格证明》。《证明》有效期为24个月，持有《证明》的家庭，可以购买一套经济适用住房。
三、经济房不满5年不得转让
1、购买经济适用住房不满5年，不可上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由区人民政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
2、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照市政府规定的比例交纳土地收益等相关价款，区政府可以优先回购;购房人也可以在交纳土地收益等价款后，取得完全产权。
关键词：经济适用房 规划 建筑设计
1、经济适用房小区特点及设计要求
随着社会经济的飞速发展，我国建筑行业的不断进步，经济适用房小区是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅。其住房对象面向中等收入家庭，住房标准面积控制在90平米以下，在政策上享受“免租、减税、限价”优惠。经济适用房小区具有经济性和适用性的特点。适用性是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。即建筑功能与建设标准达到居住区标准，同时符合减少环境负荷的生态原则，提供多样化居住空间，确保室内环境健康和舒适。以可持续发展和以人为本的要求为原则，尽可能地使居住者生活健康、舒适、幸福、和谐和高效率。
2、经济适用房小区规划设计
2.1场地规划结合环境
以场地的生态和环境状况为依据，对场地的生态和环境进行详尽的调研和分析， 尽一切努力保持场地特点，包括原生地貌、地形、植被和水文等。遵循文化背景和生态系统的原则，保护场地的文化和自然资源，尽可能把开发所产生的影响降低到最小。
2.2建筑布局紧凑
以并联式单元建筑或组团式建筑布置可以有效利用场地，通过错落排列，在满足日照间距要求的前提下，提高建筑密度。根据城市控制性详细规划技术指标要求，合理确定容积率、绿地率，做到居住环境优美的同时，使建筑布局紧凑，提高土地利用效益。
2.3适宜步行和自行车交通
创造步行环境，吸引居民进行步行交通，从而减少对汽车的使用，使居住者绿色出行。利用tod模式，小区出入口设置距公交站场400米范围内，使居住者可以更多地选择步行和骑自行车到达公交车站，从而减少对机动车的使用。
3、经济适用房建筑单体设计
3.1结合自然条件
尽可能使建筑满足自然通风的要求。设计考虑季节变化的影响，包括太阳光入射角、强度、暴雨和云层覆盖的影响。在炎热地区，尽可能减少对实体围护结构的使用。
尽可能采用屋顶、门窗、细长的楼层平面来扩大通风面和减少内部蓄热：可以使用有盖通廊把房间隔开以扩大墙影来进行通风采光；尽量把洗衣间和厨房等生产空间同生活居住空间隔开；可以通过覆盖物、走廊或门廊等遮挡室外生活空间，用挑出物或挑檐等遮挡窗户和墙体；可以利用树木和场地的特点遮挡东、西面外墙，采用透光和透风的门廊、百叶窗和有藤蔓的格架等遮挡设施。而对于寒冷地区，多采取完全保温隔热措施来减少建筑内的热损失，可通过采用密封层、挡风雨条、挡风墙板和防风条来减少透风，窗户也尽可能设在朝阳面，建筑外表面使用保温材料进行保温隔热。
3.2建筑节能设计
尽量做到高能效，减少建筑使用能耗。提高墙体、门窗的保温隔热性、密封性。努力增加建筑舒适度而使造价少增加或不增加。大多数建筑可通过天然制冷、日光照明和采用被动太阳能供热，而不需增加造价来维持室内供暖、供热。使建筑长边朝南在15度以内（稍微偏东），而车库和储藏间则分别布置在西边和东边。使南面窗户遮挡阳光大于65度，南面玻璃面积等于总建筑面积的8%。如果采用热质材料（如混凝土、石和砖、瓦），则南面玻璃面积可达楼层面积的1 2%。同时还要尽可能利用烟囱效应和采用对流通风来调节室内温度[1]。
3.3提高建筑空间利用率
力求空间的灵活划分和优化利用，力求做到小而巧，巧而精。通过用优秀的设计方法使内部空间在满足居住者需要的基础上得到有效利用。楼梯间根据使用需要合理确定尺寸，减少公摊面积。规整布局，减少转角等部分不利于使用的空间，从而提高建筑空间利用率。
3.4优化材料的利用
尽可能优化利用材料。例如简化住宅建筑的结构类型和几何尺寸，避免结构设计过于复杂而造成浪费；设计时采用标准建筑尺寸和标准天棚高度，以尽可能减少不必要的浪费。
3.4.1 就地取材，低成本材料的使用，利用本土材料和乡土树种进行景观场地的营造，同时巧妙应用其它工程的废弃物，变废为宝，成为景观元素，融入到整体景观之中。在绿化设计上，广泛应用乡土树种。乡土树种长期生长在当地，对当地的气候具有较强的适宜性，同时，乡土树种的养护管理费用要比舶来品的费用少很多。
3.4.2设计采用市场通用规格，避免非通用规格，降低材料成本。景观工程在石材、木材等景观材料的选择上，多次调研周边建材市场，了解市场上供应规格，比较选择合理规格。同时在设计上避免各种流线的铺装设计，减少材料的现场切割，同时，在个别不够模数的区域，通过选择卵石或洗米石材料，避免石材的切割，同时增加了铺装的质感变化。绿化设计中，选择市场上大量供应的苗木规格如乔木胸径10～15em这类规格苗木。这类规格苗圃苗比较多，供应量相对较大，价格相对低廉。
3.5屋顶绿化
尽可能进行立体绿化。立体绿化是指屋顶绿化、墙体绿化、地面绿化的总称。屋顶绿化可以增强隔热、隔声，还可以通过控制温度波动来延长屋顶的使用寿命；对于保持居住区空气湿度，减少大气灰尘，屋顶上的植被也有重要作用。绿化屋顶在降雨量大的时节，就像“海绵”一样可以留住大量的雨水，减轻排水系统的压力。
3.6雨水收集和中水系统
考虑屋顶雨水收集系统，尽可能利用雨水来浇灌树木和花草。同时，还要调查研究利用中水的可行性，中水包括洗衣用过的水、淋浴用过的水以及洗涤槽流出的水等。
尽可能利用可再生能源。比如为了最佳吸收太阳能，可采用向南坡度为40—55度的屋顶；采用太阳能供应热水，条件允许时最好配上光伏太阳能发电装置。
4、经济适用房户型设计
经济适用房户型设计应突出节约紧凑、舒适实用等理念，同时做到各方面协调合理[2]。
4.1节约紧凑
国家提倡建设节约型社会，经济适用房工程应注重节能降耗，从“资源消耗大、生产效率低、环境负荷大”的粗放型生产模式向资源节约型模式转变。遵循节约紧凑理念，在有限的建筑面积内，达到使用空间的高利用率，更好地满足基本功能的需要。
户型空间形体紧凑。对公共部分设计，把公共交通公摊面积降到最小，使得户内使用面积最大，是对住户最实际的关心。经济适用房户型设计在满足使用和规范的前提下，优化交通公共核心布置，通过选择一梯4户，减少走道面积，减小管井面积来控制公摊面积。
对户内设计，以满足基本住房需要为原则，具备基本使用功能和安全卫生条件为前提，细化平面布局。在既定面积的空间内将厨、卫、卧室等功能空间进行合理的紧凑布置，功能齐全，具有居住功能空间的适宜尺度。厨卫集成，空间利用实现合理化和最大化。
4.2舒适实用
从经济适用房的性质来看，它属于社会保障范疇，主要为满足那些买不起商品房的低收入者的基本居住需求。基于这一特性就要求突出住房的实用性，使户型不同功能区面积的分配，空间流线的布置，动静分区做到合理，满足居住者在有限空间内生活、学习、交往等需求的舒适性。
5、结束语
随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到：标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
参考文献：
[1] 孙煜. 经济适用房小区规划与设计[j]. 中华建设， 2012.07.
市房管局街道办事处居委会：
我是市的一名普通群众，于年月出生，身份证号，年月参
加工作，年由于工作单位解体后一直靠打零工赚一点钱养家，收入比较低，一直以来买不
起一间属于自己的房子。看着房价一个劲的上涨，我攒钱的速度不如房子涨价的速度，我对
自己购房已经失去了信心。
我的具体情况如下：我的家庭人口为4人，我与妻子老两口、儿子离异带一个8岁的孙子。我打零工，老伴无业在家，儿子打工收入低，我与老伴年龄日高且身体很差，要经常
看病吃药，还要供孙子上学，经济条件较差。我们没有自己的住房，目前在街巷居住，住房是临时出租屋，户口也在这里。
恳请领导们能批准我购买经济适用住房，我将不胜感激。
此致
敬礼
申请人:
申请资格认定包括四个方面：首先是对申请人户籍的认定。以申请人户口簿记载为准，认定其户籍所在区。其次是对家庭年收入的认定。申请人家庭收入按其被拆迁住房同户籍家庭成员合并计算。申请人或家庭成员有工作单位的，年收入证明由所在单位出具；离退休人员纳入养老保险社会统筹的，凭上一年银行养老金领取单据证明其收入，未纳入养老保险社会统筹的，由离退休金发放单位出具其年收入证明；凡不能提供工作单位收入证明的，由其所在街道办事处比照居民申请城镇最低生活保障待遇中收入核定方法开具证明。第三是关于拆迁补偿安置费的认定。拆迁补偿安置费以申请人与拆迁单位签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议书》为准。第四是对购买人是否在他处有住房的认定。即申请人本人或与其同户籍家庭其他成员是否有承租或购买的住房(以《天津市公有住房租赁合同》或《房屋所有权证》记载为准)。申请购买须经 7步程序：即告示、申请、受理、公示、审核、购买、权属登记。
第一步，告示。即市房管局会同有关部门通过媒体逐批向社会公布经济适用住房的地址、面积等情况以及经济适用住房销售价格，区房管局会同区拆迁部门在拆迁现场或相关街道办事处将经济适用住房销售政策及房源情况进行告示。
第二步，申请。即申请购买经济适用住房的家庭可以由户主或户主委托具有完全民事行为能力的家庭成员，持以下要件及复印件(a4复印纸)向拆迁房屋坐落区房管局提出申请。所持要件包括本人身份证、家庭户口簿、家庭上年收入证明、申请人与拆迁单位签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议书》。“拆迁协议”已交回房屋拆迁单位的，拆迁单位应向申请人提供“拆迁协议”复印件，并在复印件上注明“与原件核对无误”字样并加盖拆迁单位公章。
第三步，受理。即区房管局受理申请，对要件原件进行审验，并与相关复印件核对。经审核符合条件的申请人，填写《天津市定向购买经济适用住房申请审核表》；对经审验不符合条件的，将要件原件及复印件退回申请人，并向其出具《天津市不符合购买经济适用房条件通知书》。
第四步，公示。区房管局要将经审验符合条件的申请人家庭人口、收入、住房等情况在拆迁现场或所在街道办事处公示栏进行 10天的公示。
第五步，审核。经公示，对申请人相关情况无异议的，由区房管局在《申请表》上签署意见，向申请人开具《天津市定向购买经济适用住房证明》，将要件原件退还本人并在《房屋拆迁补偿安置协议书》上注明“已申请经济适用住房”字样。公示中有异议的，由区房管局会同有关部门在 5日内进行核实。对核实不符合申请条件的，由区房管局出具《天津市不符合购买经济适用房条件通知书》，书面通知申请人。第六步，购买。申请人自《购房证明》开具之日起 6个月内，持该证明、本人身份证及复印件到经济适用住房销售单位购买经济适用住房。《购房证明》只限本人使用，购买人姓名须与本人所持《购房证明》中申请人姓名相一致，对不一致的，销售单位有权拒绝向其出售住房。销售单位与符合规定的购房人签订《天津市经济适用住房买卖合同》后，收回购房人所持《购房证明》并留存备查。
近日，清华大学一位学者透露，我国正在起草《住房保障法》，明确规定各级政府如对住房保障不利，将被追究法律责任。但是，按照起草部门的意图，经济适用房将采用政府和住户分享产权的原则，确保经济适用房不被转让。
这一信息得到了有关部门的证实。11月10日，住建部政策研究中心副主任王钰林表示，在结合了清华大学理论版、深圳住房保障中心实践版和人大代表议案等之后，耗时长达10年之久的《住房保障法》草案现在由国务院法制办在中央各部委和地方政府等小范围内征求意见，而后进入国务院常务会议，最终递交到全国人大。
不是未雨绸缪，而是亡羊补牢
坦率地说，我国早就应该制定《住房保障法》，解决保障性住房生产和分配中存在的问题。但是，如果对经济适用房的所有权进行分割，政府分享经济适用房产权转让收益，那么，经济适用房的功能就会发生根本性变化。
众所周知，经济适用房不同于其他社会保障性用房，经济适用房不仅仅是消费性用房，它还具有居民财产的属性。经济适用房的用户可以取得所有权，而廉租房的用户只有使用权。之所以赋予经济适用房用户所有权，就是考虑到购买经济适用房的用户需要资金时，可以临时用经济适用房的产权作抵押，获得临时性的贷款。换句话说，经济适用房不能用于生产经营之目的，但是，可以起到临时性融资担保作用。
政府之所以生产和分配经济适用房，就是要着力培养中产阶级，尽可能地缩小社会收入分配差距。当那些仍然处于中下层的居民，依靠工资收入不足以从事投资性活动时，政府可以通过分配经济适用房，让他们腾出资金用于投资活动，譬如，可以通过投资教育，获取更多的知识；可以通过投资相对稳定的债券，增加自己的财产性收入。
在一个转型社会，经济适用房的作用是显而易见的。但是，由于我国行政体制改革不到位，在经济适用房分配过程中，出现了一些腐败现象。从一定意义上说，现在，我国经济适用房已俨然成了公务员适用房，购买经济适用房的绝大多数为政府公务员或者政府公务员的亲朋好友。在这样的大背景下，曾经有学者提出取消经济适用房，今后政府不再分配具有产权属性的住房。笔者赞成加快经济适用房建设，认为这样可以让那些刚刚解决温饱的居民，尽快地走上中产阶级的通道，逐步摆脱住房需求带来的困扰。但是，越来越多的迹象表明，经济适用房的分配已经失控，如果不加快行政体制改革，那么，经济适用房很可能会成为独具中国特色的“腐败房”。
当然，这并不意味着我国不再新建经济适用房。《住房保障法》不仅要解决当前所面临的问题，而且要解决长远发展中存在的问题。因此，《住房保障法》必须对经济适用房作出明确规定。这样做不是未雨绸缪，而是亡羊补牢。
经适房的流转成腐败黑洞
不过，从《住房保障法》起草部门传出的消息令人感到担忧。假如政府与居民分享经济适用房的产权，那么，就意味着政府与民争利。
首先，政府为了增加自己的财政收入，一定会在经济适用房的供给方面与住户合谋，千方百计地增加经济适用房的流转速度。而这样一来，势必会把较为稳定的经济适用房变成潜在的商品房，从而使经济适用房的功能被彻底扭曲。
其次，经济适用房转让产权的利益分配，涉及到复杂的价格评估问题。假如经济适用房的住户想要购买经济适用房的其他部分产权，那么，就会与政府官员合谋，在价格评估时选择中介机构，降低经济适用房的价格；假如政府想要赎回经济适用房，那么，就会千方百计地提高经济适用房的价格，而这样一来，政府的利益就会受到损害。当前我国住房价格评估方法很多，但是，评估的差距非常之大。政府参与分享产权，很可能会破坏住房市场交易秩序，而使得经济适用房的流转成为一个不可控制的腐败黑洞。
第三，经济适用房旨在解决居民的住房问题，在特殊条件下起到融资保障的作用。假如居民将经济适用房用于抵押，从事临时性的融资活动，政府在经济适用房产权中占有一定的份额，那么，当担保融资出现问题时，政府必然会承担相应的法律责任。这既增加了政府的商业风险，同时又可能会给不法之徒以可操作的空间。事实上，许多由政府担保的融资项目，都以破产而告终，政府因此而不得不付出沉重的代价。
总而言之，政府分享经济适用房的产权是一个馊主意。如果允许政府在经济适用房中分享部分产权，那么，经济适用房的生产与分配既无效率，同时也没有公平。
公平与效率
笔者的观点是，在短期内政府不应修建经济适用房，而应当加快廉租房的建设，让那些刚刚走向社会的大学毕业生和进城务工的农民可以用非常低廉的价格在城市的中心部位获得住房。这样他们可以腾出大量的人力物力和财力用于进行知识投资和其他积累，从而尽快地融入现代城市社会。但是，从长远来看，政府应当大力兴建经济适用房，让那些解决温饱问题之后稍有积蓄的城市居民，用自己的金钱购买属于自己的产权房。当他们在生活中遇到临时性困难的时候，可以经济适用房为担保，短期获得资金支持。当他们走出生活的困境，积累了更多财富之后，可以在城乡结合部或者城市的远郊区购买商品房，改善他们的居住条件。
当然，经济适用房与我国其他社会保障公共产品一样，都具有生产的非竞争性和消费的非排他性特征。因此，政府在提供经济适用房的时候，一定要贯彻效率原则，最大限度地减少经济适用房的成本，确保经济适用房的建设不会成为财政负担；在经济适用房的分配过程中，一定要贯彻公平原则，防止少数人利用我国经济适用房分配制度中的缺陷获得巨额收益。
曾经有人担心，我国建立社会保障体系会不会变成福利型国家。现在看来，这是典型的杞人忧天。建国后，我国始终实行低福利、低社会保障的发展战略，尽可能地压缩居民的消费，以此来腾出更多的资金从事生产经营活动。这样的社会发展模式，不仅严重地损害了居民的社会保障权利，而且使得中国的经济始终无法摆脱投资生产型经济发展模式。近些年来消费持续低迷，政府为了拉动经济，把房地产作为支柱产业，结果导致中国的房地产业畸形发展。现在，国家起草《住房保障法》，不仅要起到保障居民社会住房的作用，而且应具有扭转我国经济发展模式的特殊功能。所以，《住房保障法》一定要瞻前顾后，统筹兼顾，绝对不能为了解决经济适用房分配中存在的技术性问题，而扭曲了市场经济。
（作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授）
申请购买经济适用房的条件: 人均住房面积低于16m2(一)具有本市城镇常住户口并在本市工作或居住满5年(含符合我市安置条件的军队转业人员);(二)无自有住房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米;(三)符合市**规定的低收入家庭条件;(四)未享受过以下购房优惠政策:按房改政策购买公有住房、购买经济适用住房(含解困房、安居工程住房、集资建房)、领取住房补贴、**规定的其他住房优惠政策的;(五)申请人及其共同申请人在申请之日前5年内没有转让过房产的。申请购买经济适用住房应当以夫妻组成的家庭为主,并以户口簿记载的户主作为申请人。与申请人有法定的赡养、抚养申请购买经济适用房的条件: 人均住房面积低于16m2(一)具有本市城镇常住户口并在本市工作或居住满5年(含符合我市安置条件的军队转业人员);(二)无自有住房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米;(三)符合市**规定的低收入家庭条件;(四)未享受过以下购房优惠政策:按房改政策购买公有住房、购买经济适用住房(含解困房、安居工程住房、集资建房)、领取住房补贴、**规定的其他住房优惠政策的;(五)申请人及其共同申请人在申请之日前5年内没有转让过房产的。申请购买经济适用住房应当以夫妻组成的家庭为主,并以户口簿记载的户主作为申请人。与申请人有法定的赡养、抚养或收养关系的家庭成员,以及因就学、服兵役等原因将户籍迁移出本市的家庭未婚子女可作为共同申请人提出申请。年龄在35周岁以上(含35周岁)的未婚人员,以及离异或丧偶不带子女的人员,可作为单身申请人提出申请。以公房租金标准租住公房或享受廉租住房的家庭,符合经济适用住房申购条件的,可申请购买经济适用住房。但必须在入住经济适用住房的同时退出原租住的公房或廉租住房。拒不退出的,按原出售价格收回所购买的经济适用住房。
一、保障范围及标准
1.根据国家七部委关于印发《经济适用住房管理办法》的云南省人民政府《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（云政发„2007‟183号）和《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发„2009‟145号）文件精神，具有五华、盘龙、官渡、西山四区(含呈贡新城)常住城镇居民户口(含符合昆明市安置条件的军队人员)；
2.已婚(含未满30周岁离异或丧偶带小孩)，或年龄在30周岁以上的单身无房户；
3.申请家庭无住房、或家庭人均住房建筑面积低于我市人均住房建筑面积60％的；即：人均住房建筑面积低于13平方米；
4.申请家庭的人均收入低于市统计局向社会公布的上城镇居民人均可支配收入标准的；即：家庭人均收入低于980元；
5．根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发„2007‟24号）和云南省人民政府《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（云政发„2007‟183号）的规定，已享受福利分房的，不再享受保障性住房。
二、经济适用住房的价格
经济适用住房销售价格实行政府指导招标确定，其价格构成按省建设厅、省发展和改革委员会关于印发《云南省经济适用住房价格管理实施细则》的通知(云发改价格
[2004]890号)文件执行(价格主管部门有新规定的按新规定执行)。
三、申购程序
申请购买经济适用住房(包括住房困难户较多的国有困难企业职工购买本单位自建的经济适用住房)，按下列程序办理：
1.申请。符合购买经济适用住房条件的家庭以户作为申请人，向户口所在地的街道办事处(以下简称受理部门)提出书面申请，填写《昆明市购买经济适用住房申请表》，并提交以下材料：
（1）申请家庭成员身份证和户口簿(验原件交复印件)；
（2）民政部门出具的婚姻状况证明；
（3）申请家庭成员所在单位出具的住房证明，无工作单位的由所在地街道办事处出具；
（4）申请家庭成员所在单位或上级主管部门的劳资部门出具的工资总收入证明；属灵活就业人员的由户籍所在地街道办事处出具。
2.受理。受理部门收到申请材料后，应及时做出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，一次性告知申请人需要补齐的全部内容，受理时间从申请人补齐资料的次日计算。经审查符合条件的，受理部门应当及时签署意见，并在5个工作日内将全
部申请材料送交区房产管理局。
3.审核。区房产管理局接到受理部门提交的申请材料后，应会同民政、公安、劳动和社会保障等部门采取入户调查、邻里访问、单位走访及信函索证等方式，对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。符合条件的，自收到受理部门送交材料之日起15个工作日内完成审核工作。
4、公示。经审核符合条件的申请人，由区房产管理局在申请人户籍所在地街道办事处、社区居委会或所在单位张榜公示，或在指定的报刊上进行公示，公示期为15天。公示内容包括申请人姓名、家庭人口、家庭人均年收入、住房面积等情况。
5.复核。经公示有异议的，由区房产管理局针对所提异议会同民政、公安、劳动和社会保障、街道办事处等部门进行复核；经公示无异议或异议不成立的，报市房产管理局登记。
6.轮候。按照“困难优先”原则，申请购买经济适用住房的家庭，经市房产管理局根据其实际情况综合评分后(具体评分办法由市房产管理局另行制定)，按其得分高低顺序依次排队轮候。轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应及时向房产行政主管部门申报，经审核不符合条件的，取消轮候。
四、对经济适用住房实行阳光操作
房产管理局部门应当及时在相关媒体上公告经济适用住房房源，公告内容主要包括房源数量、单套建筑面积、地段、价格、开发企业、预登记时间和范围等。
五、经济适用住房销售
房产管理部门根据房源数量和登记的轮候人数，由高分到低分的顺序按1：1的比例确定选房名单，发放《昆明市经济适用住房购房凭证》(简称《购房凭证》)。《购房凭证》当年有效，编号顺序作为选房顺序号，当年不选房的，视为自动放弃。如需继续购房，必须重新申请。
选房时间、地点由房产管理部门提前20天在相关媒体上公告，同时公示选房人员名单。
公布选房名单后，申请家庭放弃购买(包括各种原因未能到达现场参加选房)的，已核发的《购房凭证》作废。如果仍需申购的，按照本办法规定重新申领《购房凭证》。
申请家庭凭房产管理部门出具的《购房凭证》和户主本人身份证到提供房源的开发企业办理购房手续。
六、权属管理
经济适用住房项目开发企业在房屋建成后，按规定办理房屋产权初始登记，领取房屋所有权证、国有土地使用证，房屋、土地权属登记部门在房屋所有权证、国有土地使用证“附记”栏中注明“经济适用住房”。
居民个人购买经济适用住房后，应按规定办理房屋权属转移登记，领取房屋所有权证，房屋权属登记部门在房屋所有权证“附记”栏中注明“经济适用住房”、经济适用住房所占面积、准予上市交易日期及相关的内容。
公开销售的经济适用住房办理房屋所有权证时，房屋权属登记部门根据市房产管理局确认的名单办理房屋所有权证；其他专项安排的经济适用住房和产权安置房源，根据市
政府有关部门的确认文件办理房屋所有权证。项目建设单位自行销售的经济适用住房，房屋权属登记部门不予办理房屋所有权证。
七、经济适用住房的上市交易
经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易。经济适用住房上市交易出售时，按照成交价总额的3％向政府缴纳房屋收益；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25％向政府缴纳土地收益。分别由房产管理部门和国土资源管理部门在办理产权交易登记及土地使用权变更登记时收取，交同级财政专户存储。
在限制上市交易期限内，因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，经市房产管理局核准后，允许办理交易过户手续。办理交易过户手续后，房产性质仍为经济适用住房，限制上市交易期从原房屋所有权证取得之日起计算。房屋权属登记部门在“附记”中注明“经济适用住房继承”或“经济适用住房离婚析产”、经济适用住房所占面积、准予上市交易日期及相关的内容。
因法院裁定、判决、调解等必须发生房屋所有权转移的，经向市房产管理局按规定缴纳有关费用后，允许提前上市，出售的收益分配按照成交价总额的3％向政府缴纳房屋收益；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25％向政府缴纳土地收益。分别由房产管理部门和国土资源管理部门在办理产权交易登记及土地使用权变更登记时收取，交同级财政专户存储。
经济适用住房购买人出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。
八、责任追究
各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违规行为的查处。对未经批准擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。对开发企业擅自提高经济适用住房销售价格、不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房销售价格标准等违法行为，由价格行政主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房(国有困难企业将单位自建的经济适用住房出售给非本单位人员)的，市房产管理部门不予办理房屋所有权证，国土资源部门不予办理土地权属登记，市房管局责令开发企业限期收回，并取消开发企业参与经济适用住房开发建设的资格。
摘 要： 我国的经济适用住房政策为满足城镇居民住房需求发挥了积极的作用，但全国经济适用房的建设规模、投资额还是严重欠缺的，根本无法满足广大中低收入家庭住房消费的需求。文章以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例，分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题，从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析,提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策，以期对政府部门在经济适用房政策发展方面有所推动和提供理论依据。
关键词：经济适用房;住房保障;对策;宝鸡市
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009－9107（2009）01－0065－05
经济适用房是指纳入政府经济适用住房建设计划、建设用地实行行政划拨、享受政府提供的优惠政策、向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。［1］
经济适用房的产生，一方面是为了解决城镇中低收入家庭的住房问题；另一方面，以住宅为主导产品群的房地产业对上游及下游产业50多个物质生产部门具有极强的关联度，可带动国家经济增长。经济适用住房建设发挥了积极的作用，它为许多中低收入者圆了多年的住房梦想，改善了其住房条件，促进了房地产产业发展，在一定程度上刺激了消费，拉动了内需，为国内GDP的增长做出了一定的贡献。
虽然我国经济适用房政策和建设近十年来取得了长足的发展，同时刺激了国内房地产经济的快速增长，但其在出售对象定位、供应量、申请者资格审查和政府监管等方面仍存在一定的缺陷，本文以宝鸡市为例重点围绕现阶段我国经济适用房发展中的几个共性问题试作分析和探讨。
一、发展现状及存在问题
(一)发展现状
1.住房现状。陕西省宝鸡市经济适用住房建设始于1998年，由市、区两级房改部门与有资质的开发商共同承建。近几年，宝鸡市委、市政府始终高度关注市民的居住问题，通过促进房地产市场发展、搞活二级市场、旧城改造、城中村改造、北坡地质灾害防治搬迁工程、建立住房保障制度等方式，改善了城市居民的居住条件。到2007年底，市区人均住房建筑面积达到26平方米，处于全国和全省平均水平。但是，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的片区内，这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。
2.政策现状。2006年8月宝鸡市出台《宝鸡市经济适用住房管理实施办法》（宝政发［2006］29号）及《宝鸡市经济适用住房销售管理实施细则》（宝市房发［2006］90号），为经济适用住房的建设管理提供了政策依据(见表1)。
从表1可以看出，宝鸡市经济适用住房政策与全国其它地区的政策在准入条件、价格确定和申请程序方面差异不大，但在优惠政策和面积标准还是有所差异，面积标准明显高于全国其它大中城市建设标准，优惠政策相对同等城市标准稍低,这因各地经济发展总体水平等因素而异。
3价格现状。从1999年以来，宝鸡市经济适用房价格逐年上升。如图1所示。
从表2可以看出，宝鸡市各年经济适用房的平均销售价格均低于西安市及全国的价格，但高于全省的平均水平。说明经济适用房价格与所在地区的地理位置、经济发展水平、人均可支配收入、政策等各方面是密切相关的。
（二）存在问题
1.土地征用及拆迁补偿费用偏高。宝鸡市现行经济适用住房价格构成中，虽然土地是政府行政划拨，但土地征用及拆迁补偿费用已达222元/平方米，约占房价构成的17.94%；与普通商品房相比，土地价格仅降低了契税等60元/平方米左右；土地征用及拆迁补偿费中的其它费用与普通商品房基本相同，因而形成了现行较高的经济适用住房价格与群众期待的低房价的矛盾。
2.“不适用”问题。目前，宝鸡市很多经济适用房项目容积率过高、采光差、人多电梯少，交通、生活、教育和医疗设施未能及时跟上，住起来既不经济也不适用。一般来说，要住得舒适，居住小区须具备基本生活设施如超市、菜市场、餐饮、银行、药房、洗衣店等；另外后期发展还要有更高层次的设施，如运动场馆、健身中心、书店、美容美发店等。而这些，在宝鸡市很多经济适用住房小区都没有达到，住户非常不方便。
3.政策体系不完善。目前，宝鸡市住房保障管理方面的法规、政策还不完善，尚未形成一个完整的体系，虽然出台了经济适用住房管理办法、廉租住房管理办法及相应细则，但是这些单项的管理办法和文件不仅在法律体系中的规格较低，而且不足以支撑住房保障工作的延伸，尤其是后期管理政策明显滞后。
4.供应量严重不足。截止2007年6月底宝鸡市共有城镇低保家庭35 544户，享受低保人口72 474人，仅宝鸡市区就有城镇低保家庭19 355户，享受低保人口42 411人，而2007年宝鸡市仅开工的经济适用房建设面积80万平方米，共12 000余套，廉租房共4.2万平方米，624套；经济适用房与廉租房共12 624余套，只占低保家庭35 544户的36%，供求差距较大。
5.申请对象的信息真实性审查难。目前在实际操作中对申请对象家庭实际收入难以准确判定。据宝鸡市经济适用住房建设领导小组办公室的有关人员介绍，在进行经济适用房购买资格审核时，有40%的申购者不符合条件。由此可见，信息的不对称、不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸鱼也就在所难免，困扰经济适用房的“寻租”问题和信息不对称问题也难以解决。
6.政府监管难以到位。按照规定，政府对经济适用房的监管成本存在于经济适用房的规划、开发建设、定价、公示、交易和售后管理等各个环节。这不但偏离了政府的正常职能，而且过高的监管成本直接导致了政府对经济适用房监管的缺位，但又找不到低成本的有效监管途径。从宝鸡市经济适用住房建设来看，开发项目的乱收费现象仍然比较突出。像乡镇、街道办事处、基层站、所等单位，从部门利益出发，将建设项目当成“唐僧肉”，有的要钱，有的要物，有的甚至要房子，开发商有苦难言，不敢投诉，只能在消费者身上打主意，转嫁负担。
二、原因分析
（一）政府的“经济人”特征导致的政策偏颇
在研究微观主体活动时，经济学上常赋予其“经济人”假设，即一个理性的人必定是一个利益最大化的追求者。个人理性的“经济人”行为决定了政府的行为，这并不是说政治家或者政府官员从不把社会福利最大化作为努力的目标，而是因为真正鼓励诚实动机的制度性约束条件很少，即使它们起作用，改善社会的热情从边际价值来说也会迅速下降，以致仅能维持非常短的时间。
（二）政府行为能力有限所导致的政策偏差
经济适用房的微利商品房性质决定政府既想进行住房保障又想靠房地产推动经济发展的矛盾心理；现代社会化市场经济活动的复杂性和多变性，增加了政府对信息的全面掌握和分析处理的难度。政府进行宏观调控，必须基于对市场运行状况的准确判断，制定调控政策，采取必要手段，这在实践中是有相当难度的。［5］
（三）缺乏有效的收入监测机制
经济适用住房购买对象失控主要原因在于我国现阶段缺乏有效的收入监测机制。目前购买经济适用住房只要由购买者出具工资收入证明即可，而我国现阶段个人资金管理、信用管理等宏观条件还不完备，政府很难准确核实一个家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用住房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用住房，而一些真正需要房子的中低收入者却“望房兴叹”。
（四）缺乏有效的退出循环机制
经济适用住房以售为主，没有一个有效的“退出循环机制”。经济适用住房是一种限价产品，具有福利性质的，针对的是特定的社会群体，因此从实质上不同于普通商品房。由于社会的不断发展，家庭的经济收入也会随之增加，大多数购买经济适用住房的中低收入者并不都会一直处于这一收入状态，所以，当购买者收入改善后还不退出，一直占用担负社会保障责任的社会福利住房对其他中低收入者而言是不公平的，是一种社会资源的“掠夺”。
（五）政府规划难以满足现实需求
为建立健全宝鸡市住房保障体系，多渠道解决好城市低收入家庭的住房困难问题，宝鸡市房产管理局会同宝鸡市民政部门，于2007年4-7月形成了《宝鸡市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010年）》。发展规划和年度计划指出实现城市低收入家庭人均住房建筑面积达到18平方米，占到城市人均住房建筑面积的60%以上，基本拥有或租住一套建筑面积50平方米左右的成套住宅，使低收入住房困难家庭住房条件得到明显改善。
2008-2010年经济适用住房建设新开工面积和土地供应面积如表3和表4所示。
从以上数据资料可以看出，未来3年内宝鸡市对经济适用房的建设提出具体的发展规划，其中2008年需求量最大，2009年、2010年的需求量逐年降低。但是距解决全部中低收入家庭住房的数量还有一定的差距，政府仍需通过扩大建设用地划拨和增加住房建设等因素扩大经济适用住房供给量。
三、对策建议
（一）严格土地供给政策
目前我国的经济适用房政策依靠以行政无偿划拨用地的政策，以达到取消房价中的地价、降低房价的目的。因而建议宝鸡市严格按照国家经济适用房土地供给政策，按照合理布局的原则，向经济适用住房项目供地。在现有项目建设用地的基础上，通过调整用地规划，并在现有政府收储土地中选择适当位置的土地，用于经济适用住房建设，尽可能扩大并保证未来三年270万平方米经济适用住房项目建设用地供应。
（二）大力推进住宅产业化
简单地说，住宅产业化就是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，降低成本。［6］通过住宅产业化，可以有效降低经济适用住房的价格；同时通过大力发展经济适用住房和普通商品房建设，推进住宅产业化进程。通过组建规模大、集成度高的住宅产业集团产生规模经济效益，进行技术创新和多元化经营；通过树立住宅品牌培育带动整个住宅产业包括经济适用住房健康发展，形成强势品牌和住宅产业的规模效应，推动住宅产业规范化、集约化、市场化、有序化发展。
（三）与廉租房政策相结合
对经济适用房政策改革的另一个比较可行的方案是将经济适用房政策与廉租房政策结合起来。具体的改革方案可以是：由财政拨款，向最低收入家庭中的住房特困户按月或按季度提供一定数额的住房补助，并由其自行在二手房市场中寻找合适的住房租住；针对在低保线以上又确实有住房困难的中低收入家庭，按其家庭收入在其购买经济适用房时给予一定数额的购房补助。
（四）发挥非政府组织对政府行为的监督作用
“非政府组织”是不以利润追求为目的的组织，他们作为个人、利益团体和利益组织与市场、公司、银行、政府部门以及其他非政府组织之间的中间人行事。其共同特点是作为低收入阶层与国家机构和市场之间的中间人发挥作用，使那些在市场上处于不利地位和政治影响力较低的城市低收入阶层，得以与强大的国家机构建立较为平等的关系。他们所采用的方式是设法传播富有创新性的办法，利用他们所取得的经验教训来影响政府政策框架，对决策者施加压力，并代表城市低收入者的权益。
（五）加强和完善政策体系建设，实施规范化管理
要使经济适用住房保障体系更完善，就要先完善和加强住房保障管理方面的法规、政策的建设。建议下一步宝鸡市按照国家和省里的相关政策规定，及时出台实施土地、财政、税收、金融、退出循环机制和改进经济适用住房发展规划等支持住房保障的规章、政策［7］，使保障制度更加规范、系统。同时做好城市低收入家庭住房档案的建立和管理工作，进一步完善住房保障制度的准入、退出机制，不断完善动态管理机制，这是确保住房保障制度良性运转的关键。
（六）降低住宅成本，减免不合理收费
住宅成本大致分四类：（1）与住宅直接相关的各种费用，例如征地补偿费、拆迁安置补偿费、其他土地开发费、住宅建设安装工程费、管理费和利润等。（2）与住宅的服务功能具有相关性的一些设施，例如附属工程费和室外工程费等等。从理论上说，这些设施的有无虽然关系到住宅服务功能的好坏，但并不是住宅所必须，因而这些设施应采取“谁收益谁付费”的原则，使投资通过正规的收费系统回收。（3）各种公共设施，例如“环卫绿化工程费”以及“公共配套工程”中的幼儿园、文化站、中小学以及含义不甚明确的公共服务设施等。从理论上说，这些具有“外部经济性”的公共服务设施，应当由地方政府在财政预算中安排支出。（4）商业性设施，例如“公共配套工程”中的副食店、书店、小饭店等。这些设施的建设虽可能有利于提高住宅小区生活质量，但从经济原则上看，将它们的建设费用加入住宅价格则是不合理的。因为作为商业性设施，它们应当由这些商业活动的投资者出资建立，并通过出售其产品或提供服务来收回投资。
上述（2）、（3）、（4）类项目基本上不应计入住宅价格。从世界性趋势来看，对于提供这些服务的设施和设备的投资，一般也是通过收费形式逐步回收的。因此，在市场经济条件下，经济适用房的建设成本中不应该包括基础设施、配套设施等费用。
参考文献：
［1］姚伟.经济适用住房问题研究［D］.华中师范大学硕士学位论文，2007.
［2］ 孙寒冰,李世平.经济适用房去留两难［J］.中国国情国力,2005（12）:55-57.
［3］ 宝鸡市统计局.宝鸡统计年鉴［M］.北京：中国统计出版社,2000-2007.
［4］ 国家统计局.中国统计年鉴［M］.北京：中国统计出版社,2000-2003.
［5］ 孙寒冰,李世平.政策干预房地产市场合理性与有效性分析［J］.理论导刊,2005（10）:19-21.
［6］ 中国房地产估价师学会.房地产基本制度与政策［M］.北京：中国物价出版社,2004.
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