物业保安部工作手册（精选6篇）
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一、保安部工作规程 — — — — — — — — — — — — 2
二、岗亭岗位职责 — — — — — — — — — — — — — 3
三、巡逻岗位职责 — — — — — — — — — — — — — 4
四、保安员应具礼仪及当值注意事项 — — — — — — — — 5
五、交接班制度 — — — — — — — — — — — — — — 7
六、会议学习训练制度 — — — — — — — — — — — 8
七、警容风纪的规定 — — — — — — — — — — — — 9
八、停车场规则 — — — — — — — — — — — — — 10
九、小区紧急应变措施 — — — — — — — — — — — 12
十、表格 — — — — — — — — — — — — — — — 20 保安部
（一）保安部工作规程
根据公安部门颁发的“湖北省保安管理条例”，结合投资广场的实际情况，保安队伍的建设和管理，应包括以下内容：
1.宣传教育。宣传教育工作就是把国家制订的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向所有员工进行宣传，以增强他们的法制观念和遵纪守法的自觉性。提高警惕，做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）。2.加强内部治安管理。制订各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动，并同任何危害小区利益、扰乱经营秩序的行为作斗争。
3.查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，协助公安机关侦破重大案件和查破治安案件。
4.秘密力量建设。开展调查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早发现各类犯罪人员或犯罪嫌疑人员。
5.保卫要害部位。划分投资广场要害部位，建立要害部位档案，严密各项防范措施，保证要害部位的安全。
6.追查事故。根据事故的大小，配合公安机关或单独追查。参与调查重大事故（火灾事故等）。
7.保密工作。协助有关部门做好保密工作，同盗窃、出卖党和国家机密，公司秘密的行为作斗争。
8.警卫、消防工作。负责投资广场消防安全工作，领导组织投资广场警卫和义务消防队，并开展教育和训练及进行安全性检查。9.完成管理处、安全机关和公安机关交办的其它任务。
（二）岗亭岗位职责 1.当值员工（保安），一定要等待接班的同事到达，交待清楚有关当班事项才能离开岗位。
2.接班者应提前十五分钟到达岗位，详细了解上一班保安当班事项。3.门岗员要特别保持站立端正，精神振作，衣冠整洁，待人热情有礼。4.执勤期间，在岗位内发现的治安情况，必须作书面记录及应尽快报告主管。5.未经许可，不得离开岗位。
6.门岗员应根据实际情况半闭或全闭大门，并放下档车栏。来访车辆应在大门外检验及登记。7.所有进出门岗的人和车辆必须严格检查，验证，登记。所有进、出货车必须经过检查，而载货离去的货车，亦必须出示物品搬运许可证来证明。如有怀疑，应要求可疑人出示所携带物品或运载货物才予放行。必要时可通知相关租户/业主会同检查。
8.当发生意外而有人受伤，须指挥交通，给予尾随车及时警告，将伤者小心地移离危险位置，打电话召唤救护车及通告控制室等候支援。
9.在无人受伤交通意外事件中，须维持秩序，使现场交通畅顺。然后记录事件经过。
10．凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止携入。
11．任何人士在非办公时间内到访先要登记，保安必须登记来访者之身份证，及查询 理由是否合理。
（三）巡逻岗位职责
1.经常巡视投资广场内公共设施是否正常，如发现变异要立即查明情况和原因，及时处理和报告。
2.熟记紧急联络用的讯号，电话号码，对讲机号码，以便与有关单位和人员及时联系。
3.执勤时必须全神贯注，细心观察，发觉有异味，听到可疑声响，要立 即查明情况。
4.注意来往人员的情况及其携带物品，发现可疑的人和物品要选择适当的地点位置加以监视，并及时报告。
5.发现偷盗分子，进行流氓活动，应立即设法擒获。
6.发现有互相打架、吵架斗殴现象时，应上前劝导制止。7.发现火灾立即扑灭，并迅速报警。
8.防止可疑人物在公共地方放火，放置炸弹及易燃易爆物品。9.注意公共停车场的车辆及公共设备有否被损坏。
10． 若在巡逻时发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，并立即通知领班处理。
11． 注意投资广场内公共地方的清洁状况是否满意及照明灯泡是否须要立更换。
12． 填写巡逻报告及准时到巡逻点签卡或打卡。管理处保安部工作手册2
（四）保安员应具礼仪及当值注意事项 1.仪表
1.1制服必须穿戴整齐及清洁。
1.2头发应定期修剪梳理整齐，不得留长头发。1.3胡子必须刮好。1.4皮鞋应该擦亮。
1.5手指甲必须定期修整及保持清洁。1.6必须注意个人卫生。2.礼貌
2.1于见到相熟的客人，必须有礼貌地打招呼。2.2 对所有客人的提问，必须有礼貌地耐心回答。
2.3即使面对无理取闹的客人，亦不可随便恶言相向，必须耐心解释原 因。若在必要时应转达上级处理。
2.4应尽量面带笑容，保持一个亲切的形象。
2.5即使在向陌生人询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切记不可无故 厉声喝问，影响管理处的形象。2.6当值时严禁粗言秽语。3.纪律
3.1于保安亭及保安柜台当值时，坐姿必须挺直。
3.2于站岗时，腰板必须挺直，切忌歪歪斜斜，有气无力。3.3必须服从上级的指示，不可违抗命令。
3.4即使抓到贼人，亦必须交由上级处理，严禁无故使用暴力。
3.5绝对不能在面对客人时抽烟或吃零食，更不可咬著香烟或食物跟客 人讲话。
3.6不可无故迟到早退，即使有任何理由亦必须先向上级报告。
3.7交接岗位时必须准时，而离开岗位前亦必须向下一班员工交待清楚，如下班员工尚未前来接替其岗位前，严禁私自离开。
3.8若发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，亦立即通知主管处 理。
3.9必须紧记服务客人原是管理处员工应尽的责任，所有员工严禁向客 人索取任何形式的赏赐。即使客人主动提出亦应该礼貌地拒绝。4.工作态度
4.1必须留意四周发生的任何事。
4.2遇有任何事情发生，应尽量保持冷静处理，不可惊惶失措。而若发 现未能自行处理，应立即向上级报告并要求协助。4.3若发现可疑的事或物，切勿害怕麻烦而放弃追查。
4.4遇有客人投诉，必须耐心聆听，并尽力为客人解决问题。
4.5必须具备团结精神，同事之间应主动互相帮助，不可在遇事时互相 推卸责任而拒不赴援。
4.6若发觉有业户需要帮忙，应主动作出协助。
（五）交接班制度
1.接班人员提前20分钟做好接班的准备工作，准时接班。
2.接班人员要在值班室当面清点应交接的物品（如交接班本来访登记本、手电筒、放行条、对讲机等），检查值班室内外卫生及值班用品的性能。发现问题做 好记录，并立即向班长和队长汇报，否则接班后发现的问题，后果由当接班人员要负责。
3.交班人员要负责检查接班人员，警容风纪，发现问题应及时纠正，对不听从劝告者要向保安部汇报，交班接班人员不得互相包庇，如有发现，两者都要严肃处理。
4.凡因交接班分不清而发生问题，要根据具体情况追查双方责任。
5.凡是交接时间已到，接班人员尚未到位接班的。交班人员做好记录，（包括时间和接班人员），同时交班人员要立即向班长汇报，班长不在时，要向保安部汇报，直到班长或队长安排人员值班，才能离开岗位。
（六）会议学习训练制度 1.会议制度
1.1队委会由队长、班长组成，每月 日由队长组织召开。1.2队委会的内容是总结当月工作，传达文件，指示及上级会议精神等 同时研究下个月的工作计划，以及讨论研究奖惩罚决定等。
1.3保安全体会议由队长组织总结保安部全体队员的工作情况，表扬好 人好事，和纠正各种错误，传达和学习有关文件和精神，布置工作，每个季度召开一次大会。
1.4班务会每周开一次，由班长组织，总结一周工作情况，评出本周积 极分子一名并做记录。2.学习制度
每月最后一周星期五为保安部学习时间，由队长主持。3.训练制度
3.1每月1-3号三天为全队和班长培训日，确定当月的训练内容和其他 事项。
3.2每月27、28、29号三天为各班训练时间，由各班长负责组织，并做 好训练记录，训练内容由保安部通知。
（七）警容风纪的规定
1.执勤、训练集会等集体活动，要统一穿制服，穿统一发放的鞋，不准穿与制服不协调的衣服。炎热季节，除执勤训练外，在办公室和宿舍可以不戴帽。室外不准穿背心、短裤、拖鞋或不穿上衣。2.休假或离开住地范围时，不准穿制服。
3.保持个人仪容整洁，不准留长发（以发两侧不能触耳，后侧衣领为准）或电发留鬓角，不准留长胡须和长指甲、不准戴戒指和项链。
4.各班每月对警容风纪进行一次检查，不合格者，按规定扣罚奖金，影响较大者，暂停安排上班。
（八）停车场规则
1． 所有进入本车场的车辆必须是政府部门认可之合法车辆并依有关法例已购买有效之汽车保险。
2． 所有进入本车场的车辆，须在车场入口处领取有车辆进场时间之停车证。3． 汽车时租泊车收费为每小时人民币 元正，免费停车时间为 分钟。摩托车每次收费 元，夜间每次 元。
4． 所有时租车辆在驶离车场前，必须在车场出口收款处缴交应付之停车费，并须把停车证交还收款处方可离开。
5． 遗失时租停车证者，除按时缴费外，另须手续费人民币伍拾元正。
6． 遗失月租停车证，车主请用书面向管理处申报，重领新停车证并缴付手续费人民币伍拾元正。若在新停车证发出前于本车场停泊，将按时租停泊计算收费。7． 所有进入场内的车辆，必须服从管理处人员的指示，停泊在保安员安排的车位和地点内，并且须严格遵守车场内交通标志指示行驶。
8． 月租车位的车辆，必须在车头挡风玻璃上张贴有效的停车月证。同时，车辆只许停泊有所属车位内，严禁越位停泊。
9． 凡未经许可或停泊在非指定车位或阻塞通道之车辆，均会被施离现场及予以扣留，而无须预先通知。车主在领回车辆时须缴付一切拖车及扣车等费用。被拖或被扣车辆如有任何损毁，管理处概不负责。
10.任何进入本车场之车辆，若对车场内公众设备等造成损坏，司机和有关 单位之用户须负责一切赔偿。11.在车场内停泊的车辆，如遇被窃、失物、损坏或某种原因引致任何人士 伤亡等，概与管理处无关。
12.未经管理处批准，不许在停车场内洗车或维修车辆。
13.违反小区车场规则的司机或车辆，管理处有权拒绝其再度进入本小 区车场。
14.所有进入本车场之车辆除需遵守以上各规则外，还需遵守《业主守则》 中“花园交通规则/车辆管理”。
自去年以来, 大部分的物业管理公司普遍陷入了保安员招用困难的困境, 实力雄厚的大企业也面临着同样的问题。人力资源招聘会上, 需求量最大的十大稀缺工种中, 保安员列在其中, 并排到了该稀缺工种的前列, 保安员成了人力资源市场的“香饽饽”, 素质较好的保安员成为用工企业青睐对象。
一、保安频繁辞职的隐忧。近年来, 随着社会经济的发展, 社会治安问题也突显出来, 严峻的治安问题困扰着和谐社会的建设。部分地区社会治安问题已成为制约经济发展的瓶颈, 给物业小区搞好安定、安全、有序的小区环境带来一定的困难。小区物业管理的首要环节是小区的安宁、有序, 而物业小区良好秩序的正常维护来源于物业保安员的有效工作。物业小区几天没有保洁员, 环境卫生差一点, 问题还不大。可是物业小区不能一日没有保安员, 一旦小区保安人员缺失, 不法分子立马就会光临, 小区的治安问题也就接踵而来。
“保安荒”使物业管理小区陷入了被动局面, 现在很多业主抱怨, 小区里保安员天天换, 月月换, 造成保安员不认识业主, 业主也根本不认识保安员。保安人员的流动性非常快, 目前, 真正能干满一二年的就算是老保安了。许多保安员根本就不愿意与物业管理企业签订合同, 现在是物业管理企业求着保安员来签劳动合同, 没有劳动合同的约束保安员更是想走就走。即使是签订了劳动合同, 保安员有了更具吸引力的工作机会, 也是说走就走, 有的保安员甚至不领工资就不辞而别, 物业管理公司也很无奈。物业小区保安员走马灯似的更换, 保安员稀缺, 物业管理公司留不住人, 不仅困扰着众多物业管理公司, 也给物业小区的安全管理带来“隐忧”。因为保安员都是新来的, 业务不熟悉, 陌生人进入小区, 非常容易, 新保安员根本无法区分外来人员还是业主。保安员的稀缺、频繁更换, 使保安员的正常业务培训无法有效进行, 造成保安从业人员无论从形象、业务技能、年龄等各方面素质均直线下降。一旦发生火灾, 保安员连灭火器材都不会使用, 哪里谈得上基本的抢险救灾;发现不法分子, 追都追不上, 还谈得上制止不法行为吗。保安员的不稳定性, 新保安员缺少最基础的培训, 不具备起码的业务技能与素质, 仓促上岗就与业主发生冲突, 造成了业主与物业管理单位的纠纷。由于招不到人, 也就顾不得年龄的要求了, 招用的保安员年龄越来越大, 基本的军事训练也无法进行, 发生突发事件, 无法正常应对。保安员流动性大, 存在着一小部分物业服务企业的个别安保人员在小区的秩序维护上没有认真履行职责, 合约未满就擅自离职, 并带走或破坏物业小区内一些值钱的公用设备设施, 或发生了监守自盗的行为与现象, 这些现象都给小区业主的正常生活带来恶劣的影响, 侵害了小区群众的利益, 引发了一定的社会热点问题, 给物业管理行业造成了一定的负面影响。
回想几年前, 物业管理企业招聘保安一般要求要身高170cm以上, 还要求是退伍军人, 有的企业甚至还要求是党员或是班长, 年龄30岁以下呢。而现在招用保安员, 只要身体好, 有身份证, 没有犯罪记录, 谁都有机会成为一名保安, 还不能有过多的要求, 是否经过保安专业培训也没有问题, 不超过60岁能走得动也基本可以用了。保安整体准入门坎降低, 造成了诸多不安定的因素, 个别小区还出现过保安监守自盗、网上通缉犯当保安的事情, 这类事件的发生给业主带来了极大的不安全感, 造成很大的负面影响。
为了能留住保安员, 物业管理企业给出提升工资、给重奖、放长假等优惠条件, 许诺提升晋级机会, 但效果仍然不是太明显。为了吸引保安人员来应聘, 许多企业纷纷开出了诱惑人的工资, 工资水平提升了80%, 目前, 有的物业企业保安员的工资已经远远高于物业管理企业里管理岗位上的大学毕业生。出现如此情况, 造成了许多管理人员的不满, 脑体倒挂又轮回了, 简单劳动与复杂劳动又发生了颠倒。对于物业管理企业里大学生的怨言, 有的物业企业的老板就会出现如此说法:“你认为保安员的工资高, 你也可以去当保安啊!”反映了现实的无奈与悲哀, 这也是“保安荒”给物业管理企业所开的“玩笑”。
小区的治安环境与形势威胁着小区业主, 对物业保安稀缺带来的问题表示担忧, 如何破解物业“保安荒”的问题, 关系到物业管理企业的生存。
“保安荒”的原因之一:社会经济大环境的变化。
经济发展所带来的严峻的治安形势对保安员有大量的需求, 基层公安机关所属的治安、交通等职业社会认可度较高的协警岗位吸引走了相当一部分的保安员;校园治安整治所要求配套相应的校园保卫力量挖走了一部分的保安员;而中西部开发建设步伐的加快, 回流了一大部分的保安员, 辞职离开原来的工作岗位, 回到家乡, 参与家乡的开发建设, 正如准备回乡的保安员所讲的, 即使在家乡工作, 那怕少几百块钱, 但少去离乡背井的奔波, 又能照顾小孩、父母, 顺便还可种种地、搞搞副业, 工资水平要是没有一定的吸引力, 是不会再出来打工, 这也反映了大部分回乡保安员的心态。社会大环境的变化, 短时间锐减的保安员与市场需求量突然剧增的供给与需求的矛盾, 加剧了物业管理企业的“保安荒”。
“保安荒”的原因之二:工资低、待遇差、福利少, 相应保障机制缺失。
为啥不愿意干保安?现实的情况是保安员的工资太低了、待遇太差、福利也少, 物业小区里新入职的保安员几乎说的第一句话都是如此。在普通的物业管理小区里, 保安员的工资都在当地最低工资水平线上略为多一点, 远远低于当地的社会职工平均工资。随着物价的大幅度提升, 一般保安员, 一个月的工资, 光花销在三餐吃饭及生活日用品花费就要去掉当月工资的一大半, 还要不能有抽烟、喝酒的“业余爱好”, 一个月下来也就没剩下几块钱, 掐指一算, 结余的能有多少钱, 还要应付家用, 要是真要养家糊口, 实在是捉襟见肘。一个大男人拿这么点工资, 辞职是迟早的事, 你还期望他长期工作吗?物业管理行业保安员工资普遍偏低是不争的事实, 因为工资一直在较低的水平, 所以许多保安员在找到工资待遇更高的工作后, 马上就不再继续干保安了, 造成了物业管理企业保安员纷纷“跳槽”, 寻求更好地发展。保安员成了许多人员找到较好工作以前的“避难所”, 物业管理小区成了他们暂时的“落脚点”。
“保安荒”的原因之三:业主认同差, 职业歧视与偏见仍在。
物业管理在内地已经有了30年的历史了, 物业小区业主在享受温馨生活的过程中已体会到物业管理服务的不可或缺。当前, 不少业主对于“保安”的工作也就是小区的秩序维护工作有认识上的偏差, 对物业小区的保安员仍存有一定的偏见, 社会上对物业保安这个群体的认同感差, 经常有一些醉酒的业主对他们恶言相向, 声称“保安都是业主出钱雇养着的”这类难听的话。在物业小区里, 就有保安向女业主收取停车费时, 女业主竟打了保安两个耳光的事情, 结果被打保安当天就脱下了保安服, 向物业管理公司提出辞职不干了。业主对物业保安员的社会认同与偏见, 加剧了保安员“跳槽”的倾向, 也是造成“保安荒”的一个主因。如果整个社会还不能对物业保安员有一个准确的认识与定位, 保安员的社会劳动得不到业主的尊重, 并为全体保安员提供一个公正公平的工作环境, 物业保安员的流失将会越来越严重。
那么, 该如何解决日益突出的“保安荒”呢?
缓解保安稀缺问题的根本途径及解决保安荒的关键点是:
一.提高工资福利待遇、礼待保安员, 减轻其后顾之忧
为留住物业保安员, 必须提升保安员的待遇, 保安员的工资应与企业的经济效益挂钩并建立稳定的薪资提升机制, 不能以牺牲员工的工资利益来成就物业管理企业的利润, 让保安员也能分享企业发展的经营成果, 引入工资晋级考核机制, 通过业务考核合格, 每年分别给予增加适量的工资。物业管理企业为留住保安员应以社会责任人的心态, 依法按时足额发放工资, 不发生拖欠保安员工资的行为, 不设立交保证金、收服装押金、暂时押身份证的门坎。有条件的物业管理企业, 还应依法为保安员缴纳各类社会保险, 鼓励物业企业要为物业保安人员办理人身意外伤害保险, 通过提升工资待遇, 建立起物业管理企业与员工关系融洽的劳资关系, 减少保安员与企业发生劳资关系纠纷, 创造良好的劳资环境。
建立物业服务人员技能提升制度, 为长期从事物业保安的人员提供转岗职位, 给保安人员升迁与发展的空间, 免除物业保安人员的后顾之忧, 保安员在从事一定的工作后, 可转入成为小区的管理员。
二.增强保安员素质, 加强保安员培训
保安员处于小区物业管理的一线, 其形象与素质关系着小区的安全与物业管理企业的形象。长期以来, 保安员在维护良好的小区秩序, 创造良好的小区环境, 在构建和谐社会, 建设和谐社区的建设上中发挥着重要的作用, 是一支不可忽视的治安巡防力量。但物业保安员的社会地位不高, 业主的认可程度较低, 其社会劳动还得不到承认。因此, 对物业小区保安员进行专业培训是必要的, 通过培训才能促进其素质提高, 才能确保物业小区的安全, 提高物业管理服务水平, 才能得到广大业主、住户和群众的好评。
物业小区的安保工作是物业小区的基础性工作, 物业小区的秩序维护所具有的工作责任重、劳动强度大、工作时间长的勤务工作特性, 必须进行全天候的工作。因此, 保安员的工作质量直接关系到小区业主、住户的安全, 关系到物业管理企业的安全生产, 关系着企业的利益。物业小区缺少安全防范, 客观上也将会存在着大量的隐患, 潜伏着危机, 并构成对物业小区业主的危害, 物业小区管理存在着风险, 也将会给物业管理企业带来损害。通过专业培训, 将会极大地提高安全防范意识, 针对薄弱环节进行有效地加强, 通过专业培训, 加强物业秩序维护员队伍的正规化、规范化管理。做好物业保安员队伍的基础性建设工作, 建设好出色的保安员队伍, 正规化的队伍建设, 将会相应提高业主的认可度, 提高自身的社会地位。
三.增加物业管理小区技防设施设备的投入与更新改造, 做好小区人防与技防的平衡
当前, 大部分物业管理企业仍然靠“人海战术”来经营物业管理小区, 造成了物业管理小区服务成本中人力资源成本所占比例过高。据了解, 目前物业管理企业的成本中, 人工成本已占到总成本的60～80%, 如此高的人工成本, 必然带来了对人员招用的依赖。随着智能化设施设备的进一步成熟, 大量智能化小区不断交付使用, 必然减少大量的人工, 也相应减少对招用人员的压力。而对既有的物业管理小区在保安员紧缺的困局中, 也可以考虑对物业小区进行智能化的改造, 加大小区安全防范技能设施的更新改造, 强化物业小区技术防范, 立足于物业小区技防, 把人防与技防有效结合, 以减少对保安员的需求量。通过细致的分析, 从投入与产出对比, 对物业管理小区进行必要的技防设施投入, 从安全防范的角度来讲是有更高的效率, 而从节省人力资源的角度来讲也是长远的、有效益的。因此, 在目前物业管理行业普遍出现“保安荒”的情况下, 有条件的物业管理企业, 应积极投入对物业小区的技防设施进行改造, 以减轻对保安员招用的依赖程度, 但前提是充分发挥技防的有效性。
四.用优秀的企业文化吸引保安员
企业文化渗透于企业的一切活动之中, 是企业的灵魂, 企业文化已经成为影响企业发展的极重要的因素, 企业文化已成为企业战略中的一种软实力, 在企业的经营、发展过程中起到不可或缺的作用。一个健康发展、奋发进取的企业, 必定有值得推崇的企业文化。良好的企业文化与团队精神可以吸引保安员, 稳定保安员。
贫困辍学，打工地位低下
1976年，彭裕良出生在广东省揭西县的一个贫困家庭。由于家里穷，兄弟姐妹又多，父母每年总为孩子们的学费犯愁，年少的彭裕良看在眼里记在心头。14岁那年，他以优异的成绩考上了中学，但为了让其他兄弟姐妹能够安心继续读书，他主动放弃学业，来到一个建筑工地给一名当包工头的老乡打工。晚上当保安，早上打杂，那年他给父母减轻了不少负担。由于他出身卑微，又没文化，他知道自已不可能找到好的工作，便很安心在工地上打工。既然是打杂，那肯定是什么活都得干，给师傅们搬砖头、筛沙子、调沙浆，一样也少不了。好在工地上同村的熟人多，趣事也不少，倒也其乐融融。从此，不论是三伏四暑，还是三九严寒，小小年纪的彭裕良总是白天站在高高的脚手架上，为别人的大厦添砖加瓦，夜晚则“守夜”。由于他能吃苦，脑瓜子好使，泥工师傅们还教会他瓦刀，他居然拿上了比大工低比小工高的薪水。于是他第一次尝到了勤劳与好学的好处，年青的心里播下了自强不息的种子。
1995年春节，彭裕良快长成大小伙子了，也更懂事了。为了省点车钱，他没有回家过年，留守工地。这年的春节他不但没有花钱反而还挣了好几百元，心里喜滋滋的。同样的工作在不同的时间里却得到不同的回报。这时，他对经济回报有了新的认识。
2000年8月，深圳市对建筑市场进行大规模的整顿，彭裕良所依靠的包工头由于没有资质就承包不到工程，彭裕良的经济来源也没了。当时，彭裕良所在的工地是一个开发商投资兴建的小区，需要招收大量的保安，彭裕良顺利地进入了小区的保安部，也就进入了物业管理行业，为他以后当老板迈出了第一步。
进入物业管理行业之后，彭裕良才知道了什么是管理费，什么是物业管理维修基金，什么是消防治安等等。不就是看门吗？怎么这么复杂？我原来在老家住了那么多年的房子，没交过一分钱管理费不也过来了？后来彭裕良在这个行业干得久了，就越觉得物业管理的学问深奥与不容易，物业管理给社会、业主带来的好处数不胜数。
可是，不是所有的人都能理解和配合物业管理员的工作。一天，彭裕良与另一同事在停车场值班，有一位业主数次不交停车费，又要占道停车，他们便与这位业主发生了争执。后来这业主一气之下便把车停在了IC 卡的出入口，堵塞了出口。这事闹大了，彭裕良与那同事也处理不了，便用对讲机叫来保安主管。主管也从来没遇到过这样的事，一气之下把那业主的小车的轮胎气给放了。彭裕良明知主管不该这样做，他也劝说过，无奈主管不听，便导致了不该发生的结果——打闹及赔偿。
出了这件事，管理处召开过专门的会议。彭裕良想：如果说当时让那业主将车开进停车场，然后再做其思想工作；或者在他停车之前就做好思想工作，问题就不会发生；即使事情发生了，公司按照《道路交通管理法》报警，由交警来处理，事情也不至于如此吧！这里面的学问太多了，既要讲究工作方法又涉及如何正确运用法律法规。在他想来，保安员的工作不是表面上那么简单的，而是需要具备较强的综合素质才能处理好每一件事情，何况现在的公司为了省钱尽量减少员工，一职多能也就成了普遍现象与要求。于是，彭裕良决定参加物业管理员中级培训班，提高自身素质与管理能力，为将来晋级作好准备。
前些年的物业管理企业是不注重培训员工的管理水平，更何况彭裕良这既没文凭又不是管理人员的人，就是抓阄也轮不到他的头上，因为他没有培训价值。可彭裕良很执着，哪怕自己花钱也报名参加了，半年后就取得了劳动部颁发的“中国物业管理员上岗资格证”。公司也把他从保安部调到客户服务部当管理员。接受培训后，彭裕良大开眼界，信心倍增，决定为自己以后有机会开公司练就一身的本领。
寻找不足，把握契机创立事业
彭裕良没想到的是，自己从小无缘多读书，长大国家不嫌弃还能参加专业技能的培训并取得了上岗证，这上岗证在某种意义上说就可以变为“经营证”，他就想搞个“经营证”，让大伙看看：谁说只有高材生才能当老板，咱小学生也能当老板，而且要当出色的老板。
他一边工作，一边留意哪些楼盘需要物业管理。还别说，真有许多楼盘需要物业管理，但人家是按程序邀有资质的公司去競标，而自己一没公司二没资质，谈何容易？这事按国家规定也应该这样，怪不了谁，要怪还只能怪自己异想天开，不切实际。可过了没多久，他在报纸上看到了深圳市第一家以个人名字命名的梁柱物业管理有限公司成立，而且这个公司的老板前不久就是一名打工仔，业务开展得很不错。这件事，对他的触动很大，自己想做的事别人早就想到并做到前面去了，这说明自己的这个想法并不荒唐，只是动手太迟或是自己的某些条件不成熟，那么不成熟的地方在哪里呢？不行，得先找那位梁柱先生聊一聊。梁柱先生的公司在网上好查，很快彭裕良就与他联系上了。这位梁先生比较热情，交谈中，彭裕良知道梁柱先生是硕士生，在房地产管理局及大型物业管理公司担任高层管理多年，物业管理专业知识相当丰富，并且有很高的社会知名度，接管的项目都是别人主动找他的，他是有了项目之后才辞掉工作注册公司的。
原来如此。自己不成熟的根源找到之后，他没有气馁，也没有自卑，而是更加努力工作，既能给公司多做点事，又能锻炼自己多积累专业知识。当然，他想当老板的动机是不能说的，如果不慎说出来一是会被别人笑话他不知天高地厚；二是公司对他的见异思迁会有意见——没有哪家公司的老板能接受自己的工人一心两用。
经过一年多的努力，从物业管理的前期接管验收到设备管理，从治安消防管理到环境卫生管理，从客户服务到文档管理，从法律法规到地方行政主管部门的办事程序，智能化系统，社区文化建设等，彭裕良都一一弄懂弄通了。这时，国家要求各物业管理企业规范从业人员持证上岗制度，而彭裕良是有证的老物业管理员了，通过考核，已具备部门经理的工作能力，但没取得国家承认的资格证，这样，公司很快就送他到深圳培训中心接受培训。
回来后，彭裕良担任了投标部经理一职。通过投标与议标的方式他先后为公司承接了9个项目，其中10万平方米以上的多层住宅小区4个，工业园1个，商业区2个，有些项目还在省外。
至此，彭裕良也可以说已混上高层白领，待遇也不错了，按说一个小学生比人家大学生的工资还高，应该知足了，可是彭裕良的目标不是做打工仔，就算是高级白领对他来说也只是一个起点。
保安部存在问题汇总如下
一、保安工资：
目前根据市场调研我公司保安工资处于中等偏下。
1.现有保安人员存在不稳定现象，工作积极性不高。
2.缺编人员难以补给，缺编严重（目前缺编4人，已申请辞职4人，共计：8人。）（详细方案5月14日以书面形式上交公司）
二、保安宿舍：
人员增多25人编制同住一起，天气炎热空气不易流通，容易引发疾病。
建议：公司尽快为保安部解决宿舍2间。
三、电视机：
保安工作均属于年轻化队伍，平时除上班外业余文化生活单调，唯一的电视机无闭路线，电视机也处于瘫痪状态。
建议：1.就近申请闭路线。
2.更换数字电视机与机顶盒。
四、记录本：
目前各种记录表单运行量较大，尤其是保安部的执勤记录本，项目部的物品出门条运行量为最大。依靠复印已经不是解决问题的办法了。
建议：公司集中对各部门的记录表单进行统一设计后胶
印。
五、监控设施：
长安大街三号项目，监控设施夜间部分镜头处于瘫痪，为此向项目负责人说了多次但至今未得到解决。建议：1.为瘫痪摄像头架设500瓦碘钨灯。
2.将现有的摄像头全部更换为红外对射摄像头。
六、用电问题：
保安宿舍这栋宿舍楼：
1.楼上楼下用电量大且线路老化下雨天楼后布线位置
在不停的放炮，严重存在安全隐患。
2.控制线路的配电箱任由非专业人员在上乱搭，乱接，有着严重安全隐患。
七、生活区问题：
个生活区线路、防火措施、安全措施均存在问题
1.乱搭乱接现象严重。
2.门窗上锁太过于简单。
3.灭火器材配备不到位。
xxxxxxxxx有限公司
保安部
物业上半年工作总结（保安部）2007-12-08 18:28:45第1文秘网第1公文网物业上半年工作总结（保安部）物业上半年工作总结（保安部）(2)物业上半年工作总结（保安部）
一、主要工作业绩：
1、确保了小区上半年无安全管理事故。
保安部在上半年继续脚踏实地抓好小区日常安全管理工作的落实，加强小区日常安全巡检和巡检监督管理，做好经常性的安全大检查，第1文秘，全国公务员公同的天地确保了上半年无偷、盗、消防等安全管理事故，保障了小区正常的工作和生活秩序。
2、季节性和阶段性工作得到有效落实。
针对每阶段的情况，保安部对季节性和阶段性工作提前做好充分准备，对元旦、春节、清明、五
一、及雨季期间出具详细管理方案和计划，严抓具体工作的落实，使各季节和阶段性工作得到安全有序的开展。
3、积极跟进车辆收费的前期准备工作。
保安部在上半年与各相关部门配合积极跟进停车场收费前期准备工作，出台停车场管理制度，制定停车收费管理方案，跟进小区交通道路经营许可证和收费行政批复工作，现已基本完成。
4、保安管理工作顺利开展。
根据公司发展需要，我部在3月13日开始安排保安人员进驻，负责所属区域的保安管理工作，并根据现场情况增减岗位，现已由刚开始进驻时的4人增加到12人，确保了现场保安管理工作的顺利开展。
5、在做好本职工作的同时，努力发挥“管理员”职能。
保安部在做好日常安全管理工作的同时，不定期地对小区公共区域和楼宇进行全面巡检，对各类存在问题进行记录汇总，清洁绿化公共设备设施，报各部门进行整改，并跟进整改情况.同时保安部积极配合各相关部门的工作，从物品搬运、送水送煤气到配合各部门的巡检、监督及临时工作等，在保证本职工作的同时凡保安部力所能及的都主动、全力予以配合。保安部实际上已基本担任了一个“管理员”的职责，在安全管理工作外配合各部门所产生的工作量已占保安整体工作量相当大的一个比例。
6、管理制度的调整和修改完善。
为适应管理情况的变化和形势的发展，保安部对现有的管理制度和操作流程进行了大量的调整，以使制度和操作流程应具有实操性，为保障工作顺利有序开展奠定了基础。
7、内部管理方面的进步。
（1）保安部在4月份将8小时工
作制调整为12小时工作制，有效缓解了招聘压力和降低人事费用支出，解决了05年下半年至06年3月份长期影响保安部管理的严重缺编、缺岗、积休多问题，单个岗位每月可节约费用650元左右，实行12小时工作制的4至6月份可为公司节约人事开支超过5万元。
同时我部针对12小时工作制与8小时工作制的差异，对部分管理制度进行了适度调整，以确保在工作质量与标准不下降的前提下实现人事费用支出的缩减和促进队伍稳定。
（2）队伍稳定性增强，保安人员流动率稳步下降。06年上半年，保安部把队伍的稳定列为重点工作来抓，积极加强与员工的沟通及引导工作，转变员工的心态和思想，同时提高管理人员的管理技巧，使人员流动率稳步下降，与去年上半年人员流动率相对比降低了近6个百分点。
（3）上半年，保安部调整培训思路，培训的重点侧重放在队伍的整体形
象、礼节、服务意识，以及工作主动性、原则性与灵活性的应用上，促进员工在处理岗位问题时能逐步达到“理”与“礼”相结合，“原则性”与“灵活性”相结合，取得了一定的成效。
二、主要存在的不足和问题
1、元月事件，它反映出保安部在以往管理中存在的误区、法律意识的淡薄及处理问题时原则性与灵活性结合的严重不足，导致工作由主动变为被动状态，给公司造成了极大的损失和影响，这对保安部是一个惨痛而深刻的教训，在事件后，虽经过一系列强制性的意识灌输和实操培训，在整体上有所好转，但部分员工在实操能力上仍比较欠缺。
2、作为安防管理部门，在确保首要职责“安全保卫”得到有效落实，保障小区的整体安全秩序的前提下，队伍的形象、礼节、工作与服务态度，以及处理问题的主动性、原则性与灵活性是决定一支队伍整体形象与口碑的关键所在，保安部在上半年队伍全面稳定后的5
月和6月份在这些方面做了大量的工作，虽有一定的进步，但离目标与要求仍相差甚远，员工在实际操作中不是很顺畅，基础不扎实，营造的氛围仍不牢固，而做好培训与绩效考评是解决这些问题的关键所在，这对于保安部来讲是一个长期的工作。
3、智能化系统的实际应用效果。
一期的智能化系统仍处于完全瘫痪状态，二期的智能化系统特别是可视对讲门禁系统未能如实得到使用，小区仍处于依靠人防管理状态，这是下一步保安部需协同工程、客服共同跟进解决的问题。
4、地下停车场工程问题仍未得切实得到解决。
二期各地下停车场前期所存在的渗水、漏水、排水问题仍较严重，虽经多次维修整改，但仍未得到切实的解决。
（二）严格组织纪律
（三）工作负责，业务过硬
（四）坚持文明执勤
（五）形象良好，仪表端庄
两个意识：首都意识
服务意识
保安员职业道德
一、遵纪守法，严于律已；
二、文明服务，礼貌待人；
三、恪尽职守，刚正不阿；
四、廉洁奉公，不图私利；
五、机智勇敢，勇于牺牲；
六、客户至上，信誉第一。
保安的权限
保安员要在公司的领导下，积极维护内部治安秩序和生活秩序，认真履行保安职责，遵守各项规定，努力完成任务。
一、在执勤中发现各类违法犯罪分子，要立即向上级汇报，可根据领导指示送当地公安机关处理，没有抓捕、审讯、没收财产的权力。
二、执勤中发现防火、防盗等方面的隐患和漏洞，要积极向保卫部或上级领导反映，提出整改建议，没有擅自处理的权力。
三、在门卫执勤时，对出入大门的人员、车辆等物品，必须检查相关的工作证、介绍信和车辆、物品出门条，核查出门条和物品是否相符，没有搜查人身的权力。
四、在执勤中，当人身安全遭到不法侵害时，有权采取正当防卫措施，以制服不法侵害为宗旨，不能防卫过当。
哨兵执勤七要八不要
七要即：
1． 汇报情况要及时清楚。
2． 要军容严整，军姿端正。
3． 要礼貌待人，文明用语。
4． 要集中精力，高度警惕。
5． 遇事要机智灵活，英勇果断。
6． 要认真执行各项规章制度。
7． 要忠诚老实，遵纪守法。
八不准即：
1． 不准吸烟、座、卧、倚靠、吃东西。
2． 不准打与执勤无关的电话；
3． 不泄漏与任务有关的机密；
4． 不准利用上哨之便接受礼物及在哨位上存放物品；
5． 不准无故与群众发生争执、打架
6． 不准擅离职守，脱岗误岗，干与执勤无关的事；
7． 不准监守自盗；
8． 不擅自处理涉外问题。
保卫制度
一、应绝对服从上级领导指挥，切实执行命令，不得偏袒徇私；
二、平时应谨言慎行，执行任务时态度和蔼认真，有礼有节，不卑不亢；
三、上岗时应严格仪容仪表，保持良好的精神面貌和形象，对于应急及防身器具等要经常佩带或储备齐全，以应不时之需；
四、上岗时提高警易，遇有重大事故变化时，必须临危不乱，果断、敏捷并做适当处理，并立即报告上级；
五、执勤应严守岗位，不得擅离职守或酗酒、聊天、阅读书报、睡觉、吸烟、听收（录）音机等失职现象；
六、应熟记公司各处的水、电、炉房、开关、库房及消防器材的地点，以免临急慌乱，对重要地方的门窗等有缺损时，应立即建议公司修复处理。
七、不经上级批准，非施工人员不得进入大厦；
严格控制人员、物品、车辆的进出，一切按规定处理。
保安员纪律
五要：
一、要服从命令，听从指挥；
二、要遵守法律，遵守公司和客户的规章制度；
三、要说话和气，礼貌待人；
四、要办事公道，以理服人；
五、要团结互助，爱护公物。
五不准：
一、不准打人骂人，不准包庇坏人；
二、不准乱拿乱摸；
三、不准贪污、受贿，私自接受馈赠；
四、在岗执勤时不准喝酒，节假日不准酗酒。
保安队内务标准
1、地面保持清洁，做到无痰迹、无烟头、不得乱放杂物；
2、门窗要保持干净、明亮、无灰尘；
3、要爱护公物，桌椅要摆放整齐，保持干净，桌面不得乱放杂物；
4、墙壁要干净，无灰尘、不得乱写、乱画、乱贴、乱挂；
5、被服要整齐，做到床上豆腐块，床下一条线，被、床单要清洁；
6、脸盆要放在底下，洗漱用具放在盆内，毛巾放在用具上面；
7、鞋和箱子放在床下，不得外露；
8、茶杯用后放在桌上，要摆放整齐。
保 安 管 理
1、人员管理
对保安员实行半军事化管理，所有保安员均在物业区域内集中住宿；为应付突发事件，非在岗位保安员的70%承担“应急分队”任务在保安员宿舍休息待命，外出人数控制在30%。应急分队的主要任务是在可能发生各类刑事、治安案件、火险和其他自然灾害事故时，有足够的力量应付和处理，使影响和损失降到最低。
1．1、建立完善的激励机制。
① 定期与保安员举办座谈会，分组进行讨论工作、生活中的难点，并由最高组织者进行现场解决。
② 根据保安员的工作情况，以奖分的方式对保安员进行奖励，并根据绩效（奖分）值进行日评、周评、月评最终来体现个人所得。从而激发工作热情
③ 根据工作中三种人员(分别为工作积极的、工作消极的、工作一般)的情况，定期举办学习互勉工作，激发与带进每一位员工。
④ 定期组织娱乐活动，专人负责落实，让每一位员工都能享受到大家庭的温暖。
⑤ 针对每次进行的工作都进行摸底评估，并建立相关档案，来进一步完善管理工作。
1．2、保安员的选择：
如：身高、体重、业务、会话、处事能力、资历、外语程度，工作业务熟练程序，建立专用相关表格保存个人档案作为今后培训的依据。
1．3、保安的入职流程和辞职流程：
为了安好服务于各业主，完全控制保安的入职和离职不至使各业主的工作正常运行受到影响，特制定相关入职流程。
入职流程：
离职流程：
1．4、培训制度
① 制订培训计划；
② 分级分批对保安负责人和保安员进行专业培训；
③ 对每个人培训情况和进度，以及培训后的结果都以表格的形式体现；
④ 以报告的形式总结培训受益情况并列入个人的档案，依此作为建议保安公司升职或增加奖金的参考；
1．5、完善的信息反馈机制
① 日常回访及以问卷的方式来向业主调查保安的满意度，做好相应统计并分析解决问题。
② 对业主的特约服务做到有记录单、有责任人，有落实人，及时反馈业主满意的情况。
1．6、建立严密监督机制
1.6.1 依员工总人数确定有效管理人员的人数原则，设立各管理层。
1.6.2 依据不同的管理层建立各自职责与职能。
1.6.3 不同方式不同部门进行互相监督并做出监督内容标准、流程、计划表格，相应资料进行存档。
1.6.4 对查出的问题有跟进、有落实、有反馈、有工作计划、有责任人。
1.6.5消防督察员24小时对大厦消防和保安工作进行监督检查。
1．7、保安工作程序
在属地公安机关和相关工作的政府监管部门的指导下开展物业安全保卫工作，配合公安机关完成所交办的工作任务。
① 对所辖区域进行安全防范检查、发现隐患、漏洞，提出整改措施。对可能发生问题的部门、部位，提出具有前瞻性和可行性的防范措施。根据公安机关文件规定审核，确定重点防范部位；建立重点防范部位档案。每季及重大节日前，对重点防范部位进行一次安全检查并记录，写出重点防范部位安全检查报告，建立《重点防范部位登记制度》和《重点防范部位安全保卫制度》。上报项目经理和保安主管，并抄送有关部门。
② 发生一般治安问题，情节特别轻微、尚不够治安处罚的，参照有关规定处理；做好访问笔录，填写《处理治安问题登记表》。
③ 发生治安、刑事案件后，应立即报告项目经理或值班人员和保安负责人，当班人员迅速调集警力赶赴现场，控制事态发展；留住双方当事人、扣留犯罪嫌疑人、留住见证人；做好访问、询问笔录、查清基本情况；由项目当班最高一级负责人决定是否向公安机关报案，需要保留现场的，由保安部负责人派人对现场进行保护
④ 受理业主、客户丢失投诉：业主、客户、客人在物业区域内丢失物品，物业保安人员访问情况后作为线索存档备查。业主、客户、客人需要报案的，应首先向保安负责人报案，由保安负责人协助其向所属公安机关报案。
⑤ 对管理区域内捡到的物品及时填写《捡拾物品登记表》、《收存捡拾物品回执》，根据线索积极查找失主。对查找失主未果的物品，进行分类收存，每半年向公司财务部上缴。
⑥ 制定《危险品管理规定》、《紧急情况处理预案》、《保安重要设备启用程序》等，并与相关政府监管部门建立绿色通道，以备处理紧急情况。
⑦ 对员工进行培训（按《培训控制程序》执行），应本着预防为主的原则；对新入职员工进行安全常识培训；结合社会治安形势，经常进行培训，填写《员工培训签到表/考核成绩单》。
1．8、警员备勤要求
1.8.1、警员备勤期间，不得随意离开备勤区请示队长，在大厦内临时有事需离开备勤区，应告诉其他备勤警员自己的去向，长时间应向队长请示。
1.8.2在宿舍备勤警员不得大声喧哗，不得影响夜班人员休息，应保持好宿舍卫生及公用设备设施，时刻准备应付各种突发情况。
1．9、车场的管理
1.9.1维护车场秩序，保证车辆能按车位号停车，并随时检查停车场卫生清洁情况。
1.9.2在车场出入口，保安员对出入车库的车辆均要严格检查登记核实后放行。
1.9.3巡逻人员每一小时对存放的车辆进行巡查，并做好巡查登记，如发现不同的问题应根据各自的工作流程进行解决汇报。
1.9.4当车场车位停满时，当值保安员应在车库入口放置“车位已满”的标识牌，以提醒前来停车的客户。
2、物的管理
1、建立保安系统设备档案。
1．1 建立消防系统和保安系统及防卫器具、通信器具低值易耗品的管理台帐。
1．2 物品管理应有相应责任人去落实维护必要时签订管理协议，使用方法、使用注意事项维护保养方法等相关资料。
1．3 定期对所有设备物品进行测试盘点，统计，并做出相应总结报表，发现问题及时纠正做好记录并存档。
2、通过各种方式对保安、消防系统维保商进行监督，必要时签订相关协议进行约束。
2．1 物业相关部门前期应对各设备系统应熟悉，并能保证在非维保期内有效维修。
2．2 对维保期内的设备运行状况详细登记，做好相应的表格建立专项档案。
2．3 统计并建立维保公司的相关资料如营业执照复印件、单位概况、信誉度等进行存档。为今后的维保商的选择提供参考。
3、奖罚办法
3． 1立与合理利用奖罚基金库（基金库由保安员奖金组成），提高大家工作积极性，并达到监督的目的。
3．2 在物业财务部建立奖罚基金库，由专人负责，并制度相应工作流程，凭相应票据出入库。
3．3 对进出库的帐务须清楚，有原因、责任人、金额，确认人、当事人的签字等内容。
3．4每周对帐务公开向保安透露，内容包括收支情况及原委，以此让每个队员受到教育，提高工作积极性。（必要时制作帐务宣传栏）
3.5立并制定保安服务质量督查组，以岗位质量分值（奖金总额/总人数/100=分值）的形式，对表现好的保安员现场对现奖励。
3.6评测以保安的工作、生活、勤务、训练、业务素质能力等为依据。
3.7综合以上相关保安业绩，进行不同的岗位工资定位，在每个月底评出不同的工资等级。
4、空间的管理
4.1合理利用现有的空间，配合监控与门禁系统，优化人力资源，降低成本，保障大厦安全。
4.2确定监控盲区、重点部位、要害部位、机密部位、易燃易爆部位等制定相关措施进行保障。
4.3突发事件处理预案
4.3.1职责
(1)项目经理负责协调各部门处理紧急事件。
(2)保安部、中央监控室值班员负责火警、匪警的应急处理。
(3)工程部值班人员负责供水、供电设备故障的应急处理。
(4)客服人员协助工程部值班员负责电梯困人的应急处理。
4.3.2程序
(1)物业服务中常见的紧急情况：
a火警、匪警、盗警
b设备、设施突发事件
c电梯困人
d交通事故
e其他情况
(2)火警的应急处理
a任何人发现火警后都有义务采取必要的应急措施，并迅速报告值班室，值班员接到火警报告后，应迅速呼叫责任区巡逻保安员赶快赶赴现场，同时与物业项目经理联系，迅速组织义务消防队员赶赴现场灭火，由现场最高领导根据火情决定是否拨打“119”报警，并且执行《消防紧急预案》
b火警灾情较重时，应立即报告公司领导，由公司领导亲临现场协调指挥。
c火警处理后，项目经理填写《紧急情况处理登记表》，分析原因，追究责任并将《事故报告》上交公司领导及有关部门。
(3)匪警、盗警的应急处理
a任何人发现匪警、盗警情况时，都有义务采取必要措施制止，并迅速报告物 业部值班室，值班员在接到匪警报告后，应迅速呼叫责任区巡逻保安员赶赴事发地点，控制案发事件，保护好现场，同时联系项目经理，由项目经理视情况决定是否打匪警报警电话“110”，并且依照《保安员紧急情况预案》规定执行。
b事件处理完毕，项目经理填写《紧急情况处理登记表》，分析原因，将《事故报告》上交公司领导及有关部门。
(4)设备、设施突发事故的紧急处理
a工程部值班室接到或发现管道泄漏等情况，应立即通知相关部门人员处理，并跟据实际情况与市政公司相关部门联系，并组织抢修，直至处理好，并填写《紧急情况处理登记表》。
b当发生较大范围停电事故时，如属物业管辖区域供电事故，工程部值班员应迅速通知电工紧急抢修，如属供电局事故，应迅速通知供电局抢修，并向业主和使用人做好解释工作。
(5)电梯困人的应急处理
a电梯维护公司按时对电梯进行维修、检查、保养，确保机件运行正常，梯内电话联系畅通。
b值班室接到电梯报警电话，或大堂保安员听到电梯警铃后，应立即通知电梯维修人员前来处理，并采取相应措施，防止危险情况发生。
c人员解困后，工程人员认真分析原因，采取相应的纠正预防措施，填写《紧急情况处理登记表》，具体执行《机电设备运行、维护程序》。
(6)交通事故的处理
对物业管辖区内发生的交通事故，引起人员或财产损失的情况时，相关责任区的巡逻保安应迅速根据情况采取相应的应急措施，维护现场、抢救伤员，并通知值班室，联系物业项目经理，项目经理根据事态决定采取进一步的措施，填写《紧急情况处理登记表》。
(7)其他应急情况的处理
其他紧急情况，如暴雨、大雪、大风、地震等情况各部门应做好应急准备工作，具体执行《保安部紧急情况控制程序》、《工程部紧急情况处理程序》等相关规定。
4.4 特色的服务方案
4.4.1一般的研讨会、展览
① 如需预留车位，则提前将门口贵宾车位控制住；
② 将参会车辆到达时，应安排专人在车辆通过的地点，引导来宾车辆进入指定停车位；
③ 增加开会或展览地点的巡逻工作，保障绝对安全；
④ 大门口值岗人员应有礼有节、精神饱满的迎接来宾；
⑤ 提前将各出入口的门打开，确保来宾上下楼通畅，避免造成堵塞； 4、4.2重大接待（国家领导参观视察）
① 园区和大厅门口均派双岗值班；
② 派专人在车辆途经的地点值岗，引导来宾车辆进入园区；
③ 贵宾车场值岗人员将来宾车辆引导停至贵宾车位；
④ 提前将各出入口的门打开，确保来宾上下楼的通畅，避免造成堵塞；
⑤ 配合公安部门的安检人员对本大厦进行安全检查；
⑥ 待公安机关指定警卫人员到来后，与其交接完毕，保安人员撤至物
业保安休息室待命；
保安员交接班制度
一、接班人员必须提前二十分钟做好上岗准备，按规定着装、携带值勤用品，准备接班；
二、交接班时必须排队进行，提前十分钟出宿舍；
三、交接班人员在接班过程中，严禁在队列内嘻笑打闹，按正规齐步走；
四、接班人员到达岗位后，交接时双方先行敬礼，然后边注意观察边做交接班事宜，交班人员应告知本班发生的情况和处理结果，并交代需要继续办理的事项，移交勤务登记簿，双方签字备查，然再行敬礼，交班人员方能入队，接班人员未到或未办理接班手续，当班者不能离开；
五、交接班要包括事项交接、物品交接、语言交接、动作交接；
六、接班人员接班后要检查好所交接物品是否完好，并做好记录；
七、交班后人员须排队带回宿舍报到后，方能办理私事；
八、保安人员要严格遵守交接班制度，按照规定的时间交接时，因故不能值勤时，必须提前办理请假手续。
内保岗位职责
1、负责巡视、检查各岗位的执巡情况，处理岗上发现及发生的问题，并及时报告。
2、负责检查岗上的警容风纪，及时纠正执勤违纪或不按规范操作，须在20分钟内巡查一次各岗。
3、指正岗上工作人员问题，监督实施岗位服务和安全工作的落实，提出要求、讲明问题、表扬典型。
6、对岗上人员严格要求，严格管理，每日向保安部上报一份总结报告。
8、根据实际情况和上级指示，监督保安队定位设岗，指定保安范围。
9、上班时检查人员的仪容、仪表是否符合要求，及工作任务和注意事项，明确任务和责任。
10、巡查布岗情况，检查各岗位保安人员的执勤情况，发现不安全隐患及时上报主管，并协助处理。
11、组织保安进行体能和军事训练，熟悉消防设施和应急措施。
12、写好工作日志，向保安部汇报工作。
13、完成领导交办的其它任务。
工作要求
1、按标准完成检查各岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执岗工作实施规范科学管理。
3、正确处理日常工作问题。
4、注重发现不安全隐患及不合格保安员，及时报告，迅速处置。
5、检查保卫工作及人员时认真严肃。
完美时空园区保安班长岗位职责与工作要求
1、负责巡视、检查各岗位的执巡情况，处理班里发现及发生的问题，并及时报告。
2、负责检查岗前的警容风纪，及时纠正执勤违纪或不按规范操作，须在五十分钟内查一次岗。
3、组织好岗前、岗后的班务会，提出要求、讲明问题、表扬典型、布置任务。
4、组织全班人员学习管理公司及保安的规章制度，监督实施岗位服务和安全工作的落实。
5、组织全班人员实施服务、安全、体能等专业知识的培训工作。
6、对全班人员严格要求，严格管理，每周向队长上报一份总结报告。
7、班长与班长严格交接手续，不得漏交，责任分清（含物品警具及任务）带领全班人员提前十分钟列队上岗。
8、根据实际情况和上级指示，定位设岗，指定保安范围。
9、上班时检查下级的仪容、仪表是否符合要求，开好班前会，交待工作任务和注意事项，明确任务和责任。
10、巡查布岗情况，检查各岗位保安人员的执勤情况，发现不安全隐患及时上报主管，并协助处理。
11、组织保安进行体能和军事训练，熟悉消防设施和应急措施。
12、写好工作日志，向保安队长汇报工作。
13、完成领导交办的其它任务。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执巡工作实施规范科学管理。
3、正确处理日常勤务。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、定期搞好班内培训工作。
园区大门岗岗位职责与工作要求
1、指挥出入园区车辆，保证园区道路口通道畅通，防止拥墙现象，并做好登记。
2、严禁他人破坏岗位周围的公共设施及环境，如果发现，做好记录后要通知班、队长。
3、检查、询问进出园区货车，做好货物的记录，必要时上报班长。
4、对进入园区物品认真检查，是否有易燃易爆等危险物品，发现后报告上级领导处理。
5、对出园区的物品必须有统一格式的出门条，必须是经物业部和业主公司开出有效，值班人员要认真核对所出物品的名称、数量、型号，携带人的胸卡，日期并签字登记。
6、对进入园区可疑人员进行询问，必要时请示上级处理。
7、保持岗上卫生每天打扫，干净整齐。
8、对发现在园区内发生的突发事件，要马上制止并记录，通知班长。
9、对领导下达的通知，下班时要做好交接。
10、对公司领导出入时应行军礼，并问好。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执勤工作实施规范科学人文管理。
3、正确处理日常岗上工作问题。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、岗上遗留工作搞好交接。
大厅岗岗位职责与工作要求
1、非标准工作时间，在前台值班，做好前台物品的管理，前台内部资料，不得外借，不准外来人翻看，与前台值班人员无关的人不准在前台逗留。
2、出大厦的物品必须有统一格式的出门条，必须是经物业部开出有交文，值班人员要认真核对所出物品的名称，数量、型号、携带人的胸卡，日期并签字登记。
3、对携物进入大厦人员，检查是否带有违禁物品，（易燃易爆等危险品）。
4、对进入大厦人员实行验证管理，凭有交文证件进入大厦。
5、确认是本大厦员工忘带卡或其它原因，让其本人到前台签字确认放行。
6、每晚18：00后由保安负责来访人员登记，登记时务必问清情况，确认放行，如外来无事人员，应劝阻对方离开本大厦。
7、认真填写保安值班记录本，记录当值发生事情并做好书面，口头交接。
8、每晚18：00接前台保安一定做好前台物品交接，口头交接无效，必须书面交接，特殊情况的处理，贵重物的钱物不得存放前台。
9、负责看管自动售货机，并登记吞币情况。
10、对访客的态度要好，问清要去的公司，请他到前台登记。
10、对公司领导出入时，应行军礼，并问好。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执勤工作实施规范科学人文管理。
3、正确处理日常岗上工作问题。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、岗上遗留工作搞好交接。
楼巡岗岗位职责与工作要求
1、按规定时间开关灯，并做好记录。
2、在巡逻时，不得影响客户员工的生活、工作。
3、制止正在实施的不法侵害行为的嫌疑人送交物业部。
4、检查消火器材，对发现问题做好记录。
5、检查灯、窗户和大厦内的一切设施是否正常，把坏的设施，设备登记到“发现问题或楼巡记录表上”，第二天上交至班、队长。
6、对无证施工人员一律请到物业部登记，并做好记录。
7、对各层所发生的突发事件，及时上报，同时保护好现场，防止事态扩大。
8、对施工现场加强管理，对存在的隐患及时发现，并记录上报。
9、巡楼时应时刻提高警惕，以防犯罪分子偷袭。
10、按时完成领导交给的其它任务。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执勤工作实施规范科学人文管理。
3、正确处理日常岗上工作问题。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、岗上遗留工作搞好交接。
车 场 管 理
一、停车场管理规定
停车场（库）是园区的配套设施，为业主提供车辆泊位服务。为了保证车辆安全，杜绝事故隐患，确保园区内良好的交通秩序，保证业主车辆的停放方便、安全，特制定停车管理规定如下：
1、为保证业主与物业公司双方的合法权益，请严格遵守车场各项管理规定。
2、凡停放于停车场（库）的车辆，应为车辆办理车辆保险，禁止车内存放贵重物品，避免财物丢失或出现其它不必要的损失；、持有效停车证的车辆，应按保安员的指引停放于指定车位，不得随意乱放；、需长期在物业区域内地面上停放的车辆，必须到物业管理公司办理定位立户手续；、若需停止使用车位，应及时到管理处办理相关手续；、车辆进入车场（库）后，不要把贵重物品放置车内，以免丢失，违反本规定而发生的损失由车主自行负责；、驶入车场（库）的车辆，需向保安人员、领取停车牌并妥善保管，取车时凭牌取车，特殊情况而无停车牌时，应由车辆单位开具证明并凭有关有效证件，由保安员登记验证后方可取车；、禁止在停车场（库）内洗车及丢弃杂物；、漏油、漏水或发生机械故障的车辆不得进入车场（库）；、严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险物品的车辆进入车库；、严禁在停车场、车库内吸烟、乱扔杂物或进行其他与车辆停放无关的事情；、严格遵守停车库内一切交通标志，服从车辆管理员的指挥。
二、停车场管理守则
1． 车辆进入本停车场（库）泊位，须按规定出示车证，并服从车场管理人员调度。
2． 车况不良或漏油车辆禁止进入车场。
3． 禁止携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入车场。
4． 车辆进入后，按车辆的指引箭头、提示语或管理人员指挥行驶。不得逆行，限速5公里/小时。
5． 禁止在停车场内加油、修车。
6． 爱护停车场设施设备，禁止乱丢垃圾杂物等，若损坏车场设施设备，须照价赔偿。
7． 车辆须停在指定车位，不得跨车位乱停，否则按所占车位交费。
8． 驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好，禁止在车内存放贵重物品，若车况有问题，须在车辆检查登记表上签名认可。
9． 车辆不得堵塞停车场行车道，否则管理公司将采取强制措施疏导车道，一切后果由该车驾驶员负责。
三、停车场管理规程
（一）车辆出入管理规程
1． 车辆出入口当职人员须对每一辆出入车辆进行登记，登记内容包括车辆号码、出入车场时间。
2． 车场入口当职人员须制止超出入口限高标志的车辆、装载易燃易爆危险物品、车况不良、漏油等车辆入场。
3． 非本公司工作人员不得在行车道上行走，车场出入口当职人员须做好劝阻工作。
4． 车场出入口当值人员须提前检查车辆的停车证，以免因无车证而引起车辆阻塞。
5． 车辆出场时，车场出口处当职人员指挥车辆顺序排列，确保车辆正常出入。
6． 出入车道发生车辆阻塞时，出入口当值人员负责疏导车辆，保持车道畅通。
(二)车辆泊位与检查规程
1． 车场巡逻当职人员须引导车辆泊位，不得跨位停泊。
2． 及时提醒司机锁好车窗门，带走贵重物品。
3． 按规定认真检查车况，发现问题，请司机在车辆《检查登记表》上签名确认。
（三）车场巡查规程
1． 巡查保安员每小时对车场及非机动车车库例行巡查。
2． 车场出口当值保安员每20分钟对车场出入口例行巡查。
3． 保安经理、主管每日对车场及非机动车车库例行巡查两次。
4． 保安领班每次巡岗须对车场例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。
四、停车场（库）突发事件应急措施
（一）停电
1． 立即将停电区域及详细情况报告当值主管，报告工程部并了解停电原因。
2． 使用紧急照明，保证各通道照明正常。
3． 未来电之前，保安部和当值人员指挥车辆出入。
（二）火警
1． 以最快方式通知消防中心，说明起火的确切地点。
2． 疏散起火现场一带的客人。
3． 运用就近的消防器材尽快将火焰扑灭或控制火势蔓延，等候消防人员到场。
4． 保护起火现场，等候专业人员进行调查。
5． 由经理决定是否向公安消防局报警。
6． 如火势扩大，难以控制，保安协助指导车场客人及车辆以最安全快捷的途径离开车场到安全地点，并提防有人趁火打劫。
7． 如出现人员受伤，应积极抢救。
（三）消防系统故障
1． 立即通知监控中心值班人员，详细说明故障情况。
（四）斗殴等暴力事件
1． 保持冷静，以最快方式报告当值主管，简明说明现场情况。
2． 如能控制现场，及时处理。否则，监视现场并和监控中心保持联络，等待上级领导到达。
3． 处理过程中应保持克制态度，除正当防卫需要，一般情况下应尽量避免与人发生争吵或武力冲突。
4． 事件中如有人员受伤，要及时组织抢救。
（五）醉酒者
1． 在报告监控中心或上级的同时，尽力稳定控制醉酒者的情绪。
2． 劝告醉酒者离开车场范围，如醉酒者无理取闹，可使用强制手段请其离开园区。
3． 在处理醉酒人员是一定要保持冷静、克制态度。
（六）车辆碰撞
1． 将肇事司机留在现场。
2． 立即通知当值主管到现场处理。
3． 暂时扣下肇事人员的有关证件，等候上级前来处理。
（七）水浸
1． 立即报告当值主管或监控中心。
2． 尽快使用就近防水设施控制水的蔓延、。
3． 尽快为客人解决水浸带来的实际困难。
（八）军警车辆停放管理
1． 向司机说明公司规定。
2． 如难以独自处理，尽快通知当值主管到现场处理解决。
3． 保持冷静、克制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌行为与司机争执。
停车场（库）岗位职责
1、熟悉掌握车辆管理程序，认真执行车辆管理规定;、礼貌待人，热情服务，尽职尽责;、了解掌握社区内车主的车型、车号、姓名、年龄、职业、房号、车位等情况，以方便管理；、严格履行交接班制度 ；、对违章车辆进行登记及时制止；、做好车辆进出登记，收费和车况检查记录，发现问题要及时通知业主；、熟悉车辆进出高峰期时间、地点，在高峰期加岗、加人以保证各个时间段车辆的进出与停放均无堵塞现象；
8、严禁载有易燃、易爆，剧毒等危险物品的车辆进入园区的停车场（库），遇强行进入者立即报告上级主管，密切关注事态发展；、不得私自带亲朋好友在车场（库）溜、逛，对无关闲杂人员要劝其离开；
10、定时按公司规定路线进行巡视，以保车库内的车辆，设备，设施完好；
11、值班人员当班期间不准睡觉、下棋、打牌或从事其他无关活动，要勤巡
逻，细观察，以确保停车辆安全；
车场（库）出入口岗位职责、控制车库出入口，阻止无关车辆和人员进入。、入口保安应认真核查进入车辆的停车证，并有义务指示新客人的停车泊位。、出口保安在放行车辆时，应注意车库有无上行车辆，防止会车。；
4、遇车库内车辆报警，应立即报告班长并由车库巡视人员前往检查，并将情况上报。、遇火灾、地震、停电等紧急情况，应负责疏散车库内的客人，指引他们由出口及消防通道疏散，并将情况立即上报，同时控制事态发展，减少损失。、遇有车辆碰撞应扣留肇事者，并禁止被破坏车辆移动，同时立即上报。、每日对出入口通道、标识、设施等进行仔细检查，保证出入车辆的安全。、检查进入车辆的车证并做好出入记录，及时上报。、与其他保安人员互相配合。、完成领导交办的其他任务。
车场（库）巡逻岗位职责
1、整个A 栋地库车放区与E栋两通道。与E栋地库岗，E栋进囗岗、出囗岗。A栋入囗岗互动。
2、检查灯管、电源、开关、线路、卷帘门；消火栓、灭火器、探头、烟感就、喷淋；门窗：机房设备，停放车辆：车辆外观包括（门窗、外观）是否漏油、漏水等，地库内全部与班、队长、门报情况，做真实表格记录。
3、入地库内的车辆和车主，正确停放到指定位置，按照规定方位停放，指定方向行驶。保安要引导指挥输导。
4、地库内禁止有明火出现：制治违纪违规者，如：不许在地库内吸烟，扔烟头，禁止乱仍废弃物品。车库内不让洗车。
5、无关人员，闲杂人员未经物业批准的人员都将不允许进入车库。
6、.地库内，不准踢球、打球、做游戏、玩耍、打闹、集会等活动。
车 场（库）岗 位 布 置
岗位名称 人 数 时间安排 职责区域
A栋东车场岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a:识别车证，引车入位，指导方向，巡查停车情况，发现漏油、滴水、未关窗、没锁好车等异常情况，明确仔细地做清楚记录，及时与保安班、队长取得联系，通知车主。
b.引车入位后，先检查车辆外观，如当时发现有痕迹或异情，及时告诉车主、并做好记录，具体笔记：车号、颜色、单位、时间、情况。
c.车辆内禁放大型货车、中型货车、三轮车、非机动车辆，如发现类似情况，及时、高效、文明纠正，指向规定位置。
d.进入车场的时租车辆，依照规定进行计时收费，与两个大门岗保安岗位互动，如时租车不配和保安交费，可以与两个大门岗对讲、并拦截。
A栋地库入口岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a.控制车辆进入，未允许的 车辆（时租车辆），在没有特殊规定通知，禁止从入口进入车库。
b.驶入地库车辆，告知司机，进入库区内，停放到位，将车锁好，此入口不许外出，包括车辆和人，避免产生意外事故。
c.活动职责范围，截拦逆行车辆，D栋车场车辆兼管。A栋停车位的管理，但必须以入口为主，其他为次。
d.与地库巡检保安互动，每进入一辆车，呼报一次，如地库有情况及时与入口岗汇报。
e.进入地库的全部车辆，尽可能检查，因地库内禁放易爆、易燃物品。
地库入口岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a驶入地库，要求预前检查，车内禁放易燃易爆化学毒性大的任何物品，预前告知车主地库内禁止吸烟、洗车、修车。地库内设施不许私用 ：告知车主此口是入口，不准逆行外出。
b岗位范围，负责E栋停车区的车辆管理，输导指挥通行车辆。
c漏水、漏油、存在明解安全隐患的车辆提前告知车主，让其将车开到地面上，送到指定单位维修。
E冻地库出口岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a.此出口禁止任何机动车、货车、非机动车辆进入，告知这是出口处，另外A、E栋停放的车辆将全部从此口出行。
b.输导、指挥外出车辆并且敬礼，做清楚车辆离开记录。
c.与车库巡视保安、互进、互动。
A 栋地库巡逻岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a.整个A 栋地库车放区与E栋两通道。与E栋地库岗，E栋进囗岗、出囗岗。A栋入囗岗互动。
b.检查灯管、电源、开关、线路、卷帘门；消火栓、灭火器、探头、烟感就、喷淋；门窗：机房设备，停放车辆：车辆外观包括（门窗、外观）是否漏油、漏水等，地库内全部与班、队长、门报情况，做真实表格记录。
c.驶入地库内的车辆和车主，正确停放到指定位置，按照规定方位停放，指定方向行驶。保安要引导指挥输导。
d.地库内禁止有明火出现：制治违纪违规者，如：不许在地库内吸烟，扔烟头，禁止乱仍废弃物品。车库内不让洗车。
e.无关人员，闲杂人员未经物业批准的人员都将不允许进入车库。
g.地库内，不准踢球、打球、做游戏、玩耍、打闹、集会等活动。
E栋地库巡逻岗 3人 24小时值岗，三班倒岗
每人8小时制 a.整个A 栋地库车放区与E栋两通道。与E栋地库岗，E栋进囗岗、出囗岗。A栋入囗岗互动。
b.检查灯管、电源、开关、线路、卷帘门；消火栓、灭火器、探头、烟感、喷淋；门窗：机房设备，停放车辆：车辆外观包括（门窗、外观）是否漏油、漏水等，地库内全部与班、队长、汇报情况，做真实表格记录。
c.驶入地库内的车辆和车主，正确停放到指定位置，按照规定方位停放，指定方向行驶。保安要引导指挥输导。
d.地库内禁止有明火出现：制治违纪违规者，如：不许在地库内吸烟，扔烟头，禁止乱仍废弃物品。车库内不让洗车。
e.无关人员，闲杂人员未经物业批准的人员都将不允许进入车库。
g.地库内，不准踢球、打球、做游戏、玩耍、打闹、集会等活动。
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