土地流转最新政策文件

土地流转最新政策文件（共8篇）

土地流转最新政策文件 篇1

中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。

伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率，有利于保障粮食安全和主要农产品供给，有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发，积极稳妥地推进。为引导农村土地(指承包耕地)经营权有序流转、发展农业适度规模经营，现提出如下意见。

一、对于农村土地流转政策的总体要求：

(一)指导思想

全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神，按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求，以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明，步子要稳，既要加大政策扶持力度，加强典型示范引导，鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥，使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。

(二)基本原则

——坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。

——坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题。

——坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。

——坚持经营规模适度，既要注重提升土地经营规模，又要防止土地过度集中，兼顾效率与公平，不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率，确保农地农用，重点支持发展粮食规模化生产。

二、稳定完善农村土地承包关系

(一)健全土地承包经营权登记制度。

建立健全承包合同取得权利、登记记载权利、证书证明权利的土地承包经营权登记制度，是稳定农村土地承包关系、促进土地经营权流转、发展适度规模经营的重要基础性工作。完善承包合同，健全登记簿，颁发权属证书，强化土地承包经营权物权保护，为开展土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保 提供重要依据。建立健全土地承包经营权信息应用平台，方便群众查询，利于服务管理。土地承包经营权确权登记原则上确权到户到地，在尊重农民意愿的前提下，也可以确权确股不确地。切实维护妇女的土地承包权益。

(二)推进土地承包经营权确权登记颁证工作。

按照中央统一部署、地方全面负责的要求，在稳步扩大试点的基础上，用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。在工作中，各地要保持承包关系稳定，以现有承包台账、合同、证书为依据确认承包地归属；坚持依法规范操作，严格执行政策，按照规定内容和程序开展工作；充分调动

农民群众积极性，依靠村民民主协商，自主解决矛盾纠纷；从实际出发，以农村集体土地所有权确权为基础，以第二次全国土地调查成果为 依据，采用符合标准规范、农民群众认可的技术方法；坚持分级负责，强化县乡两级的责任，建立健全党委和政府统一领导、部门密切协作、群众广泛参与的工作机制；科学制定工作方案，明确时间表和路线图，确保工作质量。有关部门要加强调查研究，有针对性地提出操作性政策建议和具体工作指导意见。土地承包经营权确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。

三、规范引导农村土地经营权有序流转

(一)鼓励创新土地流转形式。

鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。以其他形式流转的，应当依法报发包方备案。抓紧研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在土地流转中的相互权利关系和具体实现形式。按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制。

(二)严格规范土地流转行为。

土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。防止少数基层干部私相授受，谋取私利。严禁通过定任务、下指标或将流转面积、流转比例纳入绩效考核等方式推动土地流转。

(三)加强土地流转管理和服务。

有关部门要研究制定流转市场运行规范，加快发展多种形式的土地经营权流转市场。依托农村经营管理机构健全土地流转服务平台，完善县乡村三级服务和管理网络，建立土地流转监测制度，为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务。土地流转服务主体可以开展信息沟通、委托流转等服务，但禁止层层转包从中牟利。土地流转给非本村(组)集体成员或村(组)集体受农户委托统一组织流转并利用集体资金改良土壤、提高地力的，可向本集体经济组织以外的流入方收取基础设施使用费和 土地流转管理服务费，用于农田基本建设或其他公益性支出。引导承包农户与流入方签订书面流转合同，并使用统一的省级合同示范文本。依法保护流入方的土地经营权益，流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，健全纠纷调处机制，妥善化解土地承包经营流转纠纷。

(四)合理确定土地经营规模。

各地要依据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平等因素，研究确定本地区土地规模经营的适宜标准。防止脱离实际、违背农民意愿，片面追求超大规模经营的倾向。现阶段，对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10至15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的，应当给予重点扶持。创新规模经营方式，在引导土地资源适度集聚的同时，通过农民的合作与联合、开展社会化服务等多种形式，提升农业规模化经营水平。

(五)扶持粮食规模化生产。

加大粮食生产支持力度，原有粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴归属由承包农户与流入方协商确定，新增部分应向粮食生产规模经营主体倾斜。在有条件的地方开展按照实际粮食播种面积或产量对生产者补贴试点。对从事粮食规模化生产的农民合作社、家庭农场等经营主体，符合申报农机购置补贴条件的，要优先安排。探索选择运行规范的粮食生产规模经营主体开展目标价格保险试点。抓紧开展粮食生产规模经营主体营销贷款试点，允许用粮食作物、生产及配套辅助设施进行抵押融资。粮食品种保险要逐步实现粮食生产规模经营主体愿保尽保，并适当提高对产粮大县稻谷、小麦、玉米三大粮食品种保险的保费补贴比例。各地区各有关部门要研究制定相应配套办法，更好地为粮食生产规模经营主体提供支持服务。

(六)加强土地流转用途管制。

坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。严禁借土地流转之名违规搞非农建设。严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所 等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发 粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。合理引导粮田流转价格，降低粮食生产成本，稳定粮食种植面积。

四、加快培育新型农业经营主体

(一)发挥家庭经营的基础作用。

在今后相当长时期内，普通农户仍占大多数，要继续重视和扶持其发展农业生产。重点培育以家庭成员为主要劳动力、以农业为主要收入来源，从事专业化、集约化农业生产的家庭农场，使之成为引领适度规模经营、发展现代农业的有生力量。分级建立示范家庭农场名录，健全管理服务制度，加强示范引导。鼓励各地整合涉农资金建设连片高标准农田，并优先流向家庭农场、专业大户等规模经营农户。

(二)探索新的集体经营方式。

集体经济组织要积极为承包农户开展多种形式的生产服务，通过统一服务降低生产成本、提高生产效率。有条件的地方根据农民意愿，可以统一连片整理耕地，将土地折股量化、确权到户，经营所得收益按股分配，也可以引导农民以承包地入股组建土地股份合作组织，通过自营或委托经营等方式发展农业规模经营。各地要结合实际不断探索和丰富集体经营的实现形式。

(三)加快发展农户间的合作经营。

鼓励承包农户通过共同使用农业机械、开展联合营销等方式发展联户经营。鼓励发展多种形式的农民合作组织，深入推进示范社创建活动，促进农民合作社规范发展。在管理民主、运行规范、带动力强的农民合作社和供销合作社基础上，培育发展农村合作金融。引导发展农民专业合作社联合社，支持农民合作社开展农社对接。允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。探索建立农户入股土地生产性能评价制度，按照耕地数量质量、参照当地土地经营权流转价格计价折股。

(四)鼓励发展适合企业化经营的现代种养业。

鼓励农业产业化龙头企业等涉农企业重点从事农产品加工流通和农业社会化服务，带动农户和农民合作社发展规模经营。引导工商资本发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等适合企业化经营的现代种养业，开发农村“四荒”资源发展多种经营。支持农业企业与农户、农民合作社建立紧密的利益联结机制，实现合理分 工、互利共赢。支持经济发达地区通过农业示范园区引导各类经营主体共同出资、相互持股，发展多种形式的农业混合所有制经济。

(五)加大对新型农业经营主体的扶持力度。

鼓励地方扩大对家庭农场、专业大户、农民合作社、龙头企业、农业社会化服务组织的扶持资金规模。支持符合条件的新型农业经营主体优先承担涉农项目，新增农业 补贴向新型农业经营主体倾斜。加快建立财政项目资金直接投向符合条件的合作社、财政补助形成的资产转交合作社持有和管护的管理制度。各省(自治区、直辖 市)根据实际情况，在建设用地指标中可单列一定比例专门用于新型农业经营主体建设配套辅助设施，并按规定减免相关税费。综合运用货币和财税政策工具，引导金融机构建立健全针对新型农业经营主体的信贷、保险支持机制，创新金融产品和服务，加大信贷支持力度，分散规模经营风险。鼓励符合条件的农业产业化龙 头企业通过发行短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等多种方式，拓宽融资渠道。鼓励融资担保机构为新型农业经营主体提供融资担保服务，鼓励有条件的地方通过设立融资担保专项资金、担保风险补偿基金等加大扶持力度。落实和完善相关税收优惠政策，支持农民合作社发展农产品加工流通。

(六)加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。

各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度，对租地条件、经营范围和违规处罚等作出规定。工商企业租赁农户承包地要按面积实行分级备案，严格准入门槛，加强事中事后监管，防止浪费农地资源、损害农民土地权益，防范承包农户因流入方违约或经营不善遭受损失。定期对租赁土地企业的农业经营能力、土地用途和风险防范能力等开展监督检查，查验土地利用、合同履行等情况，及时查处纠正违法违规行为，对符合要求的可给予政策扶持。有关部门要抓紧制定管理办法，并加强对各地落实情况的监督检查。

五、建立健全农业社会化服务体系

(一)培育多元社会化服务组织。

巩固乡镇涉农公共服务机构基础条件建设成果。鼓励农技推广、动植物防疫、农产品质量安全监管等公共服务机构围绕发展农业适度规模经营拓展服务范围。大力培育各类经营性服务组织，积极发展良种种苗繁育、统防统治、测土配方施肥、粪污集中处理等农业生产性服务业，大力发展农产品电子商务等现代流通服务业，支持建设粮食烘干、农机场库棚和仓储物流等配套基础设施。农产品初加工和农业灌溉用电执行农业生产用电价格。鼓励以县为单位开展农业社会化服务示范创建活动。开展政府购买农业公益性服务试点，鼓励向经营性服务组织购买易监管、可量化的公益性服务。研究制定政府购买农业公益性服务的指导性目录，建立健全购买服务的标准合同、规范程序和监督机制。积极推广既不改变农户承包关系，又保证地有人种的托管服务模式，鼓励种粮大户、农机大户和农机合作社开展全程托管或主要生产环节托管，实现统一耕作，规模化生产。

(二)开展新型职业农民教育培训。

制定专门规划和政策，壮大新型职业农民队伍。整合教育培训资源，改善农业职业学校和其他学校涉农专业办学条件，加快发展农业职业教育，大力发展现代农业远程教育。实施新型职业农民培育工程，围绕主导产业开展农业技能和经营能力培养培训，扩大农村实用人才带头人示范培养培训规模，加大对专业大户、家庭农场经营 者、农民合作社带头人、农业企业经营管理人员、农业社会化服务人员和返乡农民工的培养培训力度，把青年农民纳入国家实用人才培养计划。努力构建新型职业农民和农村实用人才培养、认定、扶持体系，建立公益性农民培养培训制度，探索建立培育新型职业农民制度。

(三)发挥供销合作社的优势和作用。

扎实推进供销合作社综合改革试点，按照改造自我、服务农民的要求，把供销合作社打造成服务农民生产生活的生力军和综合平台。利用供销合作社农资经营渠道，深化行业合作，推进技物结合，为新型农业经营主体提供服务。推动供销合作社农产品流通企业、农副产品批发市场、网络终端与新型农业经营主体对接，开展农产品生产、加工、流通服务。鼓励基层供销合作社针对农业生产重要环节，与农民签订服务协议，开展合作式、订单式服务，提高服务规模化水平。

土地问题涉及亿万农民切身利益，事关全局。各级党委和政府要充分认识引导农村土地经营权有序流转、发展农业适度规模经营的重要性、复杂性和长期性，切实加强组织领导，严格按照中央政策和国家法律法规办事，及时查处违纪违法行为。坚持从实际出发，加强调查研究，搞好分类指导，充分利用农村改革试验区、现代农业示范区等开展试点试验，认真总结基层和农民群众创造的好经验好做法。加大政策宣传力度，牢固树立政策观念，准确把握政策要求，营造良好的改革发展环境。加强农村经营管理体系建设，明确相应机构承担农村经管工作职责，确保事有人干、责有人负。各有关部门要按照职责分工，抓紧修订完善相关法律法规，建立工作指导和检查监督制度，健全齐抓共管的工作机制，引导农村土地经营权有序流转，促进农业适度规模经营健康发展。

六、农村土地使用权流转改革方案

1、国有化方案

对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地国有化能够得到中国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求。

但是农民的心里能否接受的问题。在1956年，中国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要拍引起农民的误解。“如果说，在当时 党风、政风

相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。

总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”。

2、私有化方案

这种方案首先不为我国现行的政治体制所接受。我国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制(土地是集体财产的主要部分)。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对。

其次，私有化后的土地兼并问题，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题”。在当代，如果出现这种情况，其结果不仅仅是扩大农村贫富差距，而且可能导致大量的农民涌入城市，这给城市的就业、居住、治安等问题增加压力。

3、多种所有权并存的方案

这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。

4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路

这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。

首先，这种思路无法克服农村集体土地制度改革中最严重的顽症——所有权主体虚位。

由于所有权主体虚位，那么，实际掌握土地支配权的少数乡村干部便可以随意侵害和干涉土地使用人，使土地承包关系不稳定，如果不通过一定的法律机制来控制发包方滥用所有权限，那么将土地承包经营权由债权性变为物权性的成效也就要大打折扣。因为无论土地承包经营权是债权抑或是物权，对发包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以违约还是以违法作为请求发包方承担民事责任的 依据，在后果上是微不足道的。可见，这种改革方案虽有一定的积极意义，但绝非釜底抽薪之策。

其次，用益物权的种种理论与规则皆是围绕所有问题而顺利展开。对所有权的尊重仍是建立用益物权的必要前提，对财产归属的强调仍然是有重要的现实意义。

因而，中国农村集体土地制度的立法还是不能忽视有关所有权的规定。

七、农村土地使用权流转流转模式

1.互换

互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约 着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。

2.交租

在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

3.入股

入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向 选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产 权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地使用权流转机制的新 突破。

4.宅基地换住房，承包地换社保

以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

5.股份+合作

土地流转最新政策文件 篇2

1.1 存在土地流转认识不深,流转程序不规范

当前对土地流转认识方面的问题主要有:对农村土地流转政策宣传不到位,农民小农经济思想意识仍旧比较严重,对土地流转的实质性内容理解不深,土地流转法律法规的理解上不够全面,对土地政策的稳定性存在担心,担忧一旦流转土地承包经营权就会失去,部分农民仍旧将土地视为生活的保障依靠,不敢轻易流转土地,宁愿暂时土地抛荒。另外,在基层组织引导上,农村基层干部存在对土地流转重视度不够,宣传力度小,对农民的政策询问难以有效解答,出现土地流转开展工作不力,甚至有相关矛盾产生而未能及时化解,加剧了农民对土地流转政策的负面影响。

农村土地流转在程序上尚存在不规范。当前普遍的流转方式较多集中在口头协议、私下流转、转包出租代耕,较少有书面协议、组织委托流转、转让。

1.2 存在土地流转用途改变,农村社保不健全

虽然国家在政策上明确规定了土地承包经营性质、权益、用地审批条件与用途,但受土地价格与房价上升影响,从事农业获取空间有限,使得部分土地在流转后土地使用性质被改变,变成了非农业用地,如建材、建设楼房出租、建设生态观光园等,土地因流转农业用途改变的土地难以再回归耕地本质,使耕地面积减少,土地质量下降,农村可持续发展受挫。

农村土地对农民来讲具有经济、保障、就业三大功能,农民的衣食住行、子女教育、抚养、养老医疗基本都由土地来供给保障。在当前农村社会保障体系尚不健全,土地对于农民生存发展至关重要,相当部分农民还深刻依赖土地解决自身就业与养老医疗等后顾之忧。虽然农民能进城务工提高收入,但农民出外打工的影响因素颇多,在经济结构调整的情况下就业压力剧增,农民的谋生仍旧在土地,需要有相应的完善农村社会保障体系。

2 加强推进农村土地流转的对策

2.1 创新观念,推进土地流转有效引导,实现土地流转规范化

要通过各种途径与方式加大农村土地流转政策的宣传力度,提高政府各级管理部门、农村基层干部、农民对土地流转重要性的认识程度;要通过各种媒体、宣传媒介介绍土地流转具体规定,对农民权益保护政策信息、土地流转规章措施,构建良好的土地流转政策环境,让农民对土地流转实质性内容了解透彻,深知到位,明白明晰,能形成科学独立判断,对土地流转存在的误解有效消除,能够切实投入土地流转工作当中。

在程度上,要将完善的土地流转实施管理办法大范围的公示公开,要求土地流转必须走法律规范程序,要履行规定的签约手续,要签订统一规范的流转合同,才能有效保障权益;对推进流转合同登记、鉴证机制,将具体操作流程公开上墙,加快土地流转“一站式”服务办理,农民知道如何办理,真正参与办理,使土地流转有序、规范。

2.2 健全机制,提供农村农民有效保障,实现土地流转效率化

一是要完善土地价格评估指导机制,对农民土地流转提供客观、公正的指导价格,推动土地流转公平合理,农民放心,健康、有序发展土地流转市场;二是要完善流转风险防范机制,加强对参与土地流转经营主体的资格审查与资信评估,推动风险保证金建设,确保流转主体有能力,流转风险有效降低;三是要加快农村社会保障体系建设,构建农村社会保障基金、农村养老医疗保险、农民失地与最低生活保障网络保障体系。

2.3 创造条件,构建土地流转有效平台,实现土地流转高效化

要建立健全土地流转服务平台,有权威的土地流转监督管理部门,丰富土地流转中信息的对称性与畅通性,增强农民对土地流转的安全感,提升土地经营需求与转让信息的传播效率,减少土地流转信息障碍,让土地在流转速度上更加高效。

要加强农村土地流转金融服务平台建设,加强对农村土地流转后土地集约化、产业化、规模化发展的资金支持,让土地在流转获益上更加高效。

结束语

农村土地流转涉及面广,参与农民数量大,各地情况又存在复杂不一,需要各级部门认真研究分析,因地制宜,把握方案,创新思维,确保农村土地流转有序发展,农民权益落到实处,真正发挥土地流转的价值。

摘要：土地是最基础的农村生产资料,是农民就业与生活的关键保障。要切实针对当前农村土地流转在认识上、程序上、用途上、农民保障上存在的不足,从观念上、机制上、条件上创新施为,转变职能,加强服务与引导,推进农村土地流转规范化、效率化、高效化,让农民真正受益。

地方政府、国家政策与土地流转 篇3

[关键词]地方政府；国家政策；土地流转

一、土地流转现状

自改革开放后我国经济高速发展，随着经济水平、现代农业和设施农业的不断发展，农村的大量农民外出打工，成为农民工，近年来我国土地流转规模明显逐渐增大。

（一）土地流转速度加快。农民逐渐开始放开手中承包土地的经营权，使得土地流转速度逐渐加快，同时流转的土地面积也在一直持续扩大中，其中参与这个过程的农民也持续在增多。随着农村人力资源的输出规模不断壮大和当地第二、三产业的飞速蓬勃发展，越来越多的农民尤其是年轻的农民离开自家的土地外出打工快速致富，由此使得农村的一大批土地闲置下来，从而促发土地在同村或相邻村庄农民之间自发有序地流转，进一步不断增高发展速度。

（二）流转形式多样化。土地流转发展迅速，同时过程中也出现各种不同的形式。以流转的对象作为参考依据，土地承包经营权的流转行为可以分为两种情况，农民与农民之间进行的流转，农民与经济组织之间进行的流转。按当前流转模式进行具体分类，可分为转包、出租、互换、转让、入股、抵押、信托等，农民选择进城打工或者经商的，一般会选择转让土地，而长期去外地打工的农民将土地转包出去的多，其中选择给亲友或本村村民耕种的较多。此外，还有一部分农民选择将土地转包给村里的种植、养殖大户，或者是参加专业合作社。

（三）流转行为规范程度低。土地流转过程中存在行为不规范问题，农民间多数都是进行互相之间的自行流转，很少有人会去报批准、报备案，更不会去主动申请土地变更登记手续；多数会采用双方口头约定的形式，有书面形式的约定的很少，约定的内容大多由双方或本村村民作为第三方来定，多数内容意思存在不明确情况；有书面协议的也会有内容不完善、格式不正确的情况。

（四）耕地非农化。在现在的农村里存在有一部分耕地被转为非农业用途的情况，其中一部分用于村集体招商引资或者是在本村建设工业园区，还有一部分是城镇建设需求，用于政府总体规划建设。其中大多数都能按照规定履行手续，也存在小部分没被批准的情况。地方政府以政府征用的名义向农民征地，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设，从而获得利润。或者强行秘密把一部分耕地批为宅基地或做他用。

二、地方政府与土地流转

由于我国的农村土地属于集体所有，地方政府尤其是村集体在农村土地流转中发挥重大作用，而现在的政府部门和地方政府却不会看到自己角色的重要性。同时土地流转要尊重农民的权利。农民在土地流转过程中都是处于弱势，他们缺乏法律知识，因此应该建立二三级土地流转交易市场，让交易合法化，督促农民签订书面合同。这就需要地方政府多投入，通过让农民知道土地承包经营权可以跨村流转，可以按市场经济法则流转，这样可以促进农村产权优化配置，同时也能够保障农民自身财产权益。

县政府作为地方一级政府有把控全县经济命脉的义务，那对于农村的土地问题也应该站在农民角度出发。农民有对村里征地补偿不满意就会到县政府去反映，县政府应该公正处理问题。同时，在根据当地情况制定地方政策时也要多征集当地村民意见。应该具体情况具体分析，可按补偿款和物品双重物品进行补偿。农民站在自己角度追求利益最大化，根据自己需要和政府政策自由选择补偿款或物品作为补偿。

乡镇政府作为县级政府和村委会之间的桥梁，不直接管理农村土地，但在农村土地流转中提供指导作用，引导村级基层政府要为民着想，替民办事。农村出 现的土地流转纠纷，一大部分都是由于村集体与企业秘密合作，规模化占用村里集体土地，危害本村村民切身利益。虽然村委会获得利益属于村集体利益，但农民和村委会由于信息不对称，会对村集体获得利益大小产生怀疑，从而会对村级政府威信有质疑。乡镇政府作为村级政府直属上级，对农民和村集体间矛盾要有调解义务，站在双方不同角度，稳妥处理双方敏感关系，起到服务农民和监督村级政府作用。

村委会作为直接和农民接触的一级政府，有义务向广大农民宣传有关信息，并提供法律、政策和咨询等服务。为了能够使农民心甘情愿地接受土地的流转，村级政府应耐心指导，并以示范来调动农民，提高他们的土地流转的积极程度。要真正了解农民意图，农民愿意进行土地流转的前提是他们知道自己土地的价值，村级政府应为农民考虑，帮助农民获得更多土地流转利益。还应该对已经流转了的土地加以监督，确定流转的土地符合国家政策规定的用途，监督农民与农民或者其他经济组织之间所签订协议更规范，能够保护农民的利益。村集体对农村集体土地有直接管理和支配义务，对集体土地有着很强的控制权。如果村级政府采取强硬手段为实现农业规模化经营进行土地流转，那么就会危及到农民的利益。

三、国家政策与土地流转

我国的土地制度不断发展，但是农民对于当前的土地制度还是有不满意的地方。可见国家政策一直在不断的完善中，首先是要保护好耕地，执行好耕地红线，明确农村土地集体所有权，扩大承包权的全能，土地经营权真正“活”起来，增加抵押、担保权能也就是说土地的经营权可以通过向金融机构进行抵押或者进行担保，从而获得资金，使得农民能暂时缓解當下的资金紧张问题。农民一部分是因为对国家政策了解不透彻，或者是基层政府宣传落实不到位造成认为土地制度不完善是造成流转土地不稳定的关键因素。

若是农民能与城里人享有同等条件的生活保障，大多数农民都会选择参与土地流转。目前中国的社会保障制度中对涉及城市居民的比较完善，而涉及农民的非常少。目前农民基本享有的是新型农村合作医疗保险，每人每年按照规定缴纳一定的费用，生病住院后可以享受一定比例的减免医疗费用，但是在可报销的范围内的一般是一些基本药物，象进口药物、营养药物都不在可报销之列，而医院里医生开药时并不会考虑这些，有的甚至专门开进口药。都是由于农民和村集体双方信息不对称，对村集体这一权威妥协，心里不服但只能接受结果，反抗的人少力量弱。

nlc202309051427

稳定的收入是除了社会保障外第二个农民关心考虑的国家大环境政策条件。自从改革开放后，鼓励一部分人先富裕起来，这同时也造成收入分配的差距拉大。并且农民种地还会出现同一户农民家庭每年的收入差距也较大。农民没有一个稳定的收入，多数情况下还是要靠天吃饭。这就使得他们对待土地很小心，流入土地多了就怕做赔钱买卖，流出土地同样担心承包者挣不了钱从而给不了承包费用。如果农民在有稳定收入的前提下，多数都会选择会有土地流转行为。要解决这一问题就要依靠国家的好政策，对土地来讲首先是水利工程建设，农民能种上水浇地，不再单靠天吃饭，那么对土地的流转也会起到促进作用，有能力的农民可以考虑多流入土地，排除外界环境影响，依靠自己的技术来获得更大的效益。

2014年11月20日最新出台的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》就对土地流转新政策作出了详细阐述。坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。健全土地承包经营权登记制度，完善承包合同，健全登记簿，颁发权属证书，强化土地承包经营权物权保护，为开展土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据。从中可以看到国家对土地流转的大力支持，其中具体的针对对主体、过程要求、流转底线等都做了明确要求。强调了农民的主体地位，拓宽了土地流转渠道，提出要高效率、高质量耕种土地，真正做到为民着想。在当地这一系列新的国家政策还没有宣传开来，各级政府可以经过学习后向农民传递国家的好政策。

国家政策在具体实施过程中还有许多不完善的地方，首先应该完成土地确权工作，以前农民的承包地都是约定的，这块地是谁家的根本没有书面证明，并且多年下来由于世代把土地换来换去，经常就会发生几家争一块土地的情况。所以承包合同更加完善，通过建立登记薄来进行明确登记，颁发相应的权属证书，起到土地承包经营权物权的保护作用，从而为以后更好的进行土地流转提供依据。其实国家政策中对土地流转过程中各个方面也都有规定：流转的价格、形式、期限等可经农民商定后确定，流转收益也归农民所有。地方政府在不经过农民的允许的情况下，不能随意流转农民的土地，也不可以村集体的名义，把本村农民的承包地集中起来进行流转。这些都是国家政策提出来的，农民首先应该知晓，当涉及到自身利益时就可做到有理有据的来运用法律手段保护自己的合法权益。

四、结语

随着我国城镇化进程快速发展，在这个过程中的土地流转问题再一次成为关注焦点，而土地流转过程中除了农民自身因素约束外，地方政府和国家政策是土地流转的两方面重要影响因素。地方政府方面来讲，无论是一级县政府，还是二级乡政府，还是基层村委会，都要发挥它们的不同作用，只有这样才能促进土地流转。国家政策方面来讲，只要是能真正帮助农民来维护自身权益，解决实际困难的都是好政策，目前最关切的就是社会保障、再就业收入、新政策宣传解读等方面。同时国家政策的执行离不开地方政府，二者共同作用可促进土地流转。

参考文献

[1]石艳丽.我国农村城镇化进程中土地流转现状及措施[J].管理学家，2011，（1）.P029

[2]中共中央办公厅国务院办公厅.关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度規模经营的意见[R].2014-11-20

[3]中央委员会.中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[R].2013-11-12

[4]王守智.地方政府与农民在农村土地流转中的角色定位及重塑.公共行政管理，2010，（1）

作者简介

孟贤娴（1987—），女，汉族，山西省临汾市人，研究生，单位：山西师范大学经济与管理学院，研究方向：城镇化。

关于土地流转规模经营扶贫政策 篇4

遵循依法、有偿原则，鼓励和引导土地经营权以转包、入股、转让、租赁等多种形式有序流转，探索各种形式的规模经营模式，鼓励种田能手、专业大户和各类经营主体参与土地规模经营，结合本地实际发展主导产业、特

色产业，引导土地流转和规模经营向优势产业集中。

二、今后扶贫开发整村推进的“三项重点”中心工作

1、推进土地流转规模经营。2009—2011年要在贫困村中全面推开，到2011年，贫困村土地流转面积力争达到50%以上，并努力实现多种形式的规模化经营。

2、开展劳动力培训转移。面向土地流转规模化经营的贫困村农民，开展多种经营技术和劳动力技能培训，实现外转就业和就地转移，大力开展带头人培训和能人培训，带领和带动村民转移致富，加强对贫困村支部书记、村委会主任的培训，为推动扶贫开发各项工作提供组织保证。

3、发展畜牧业、特色及非农产业。加快各类养殖专业户、养殖联合体和示范小区建设，突出发展规模养殖，努力实现牧业生产的规模化、专业化、标准化和产业化，找准本地优势，突出特色，因地制宜地发展优势特色及非农产业。

三、扶贫整村推进项目资金投向

1、扶持贫困户土地流转和适度规模经营。对签订土地流转3年以上合同、经本村全体村民或村民大会公选的贫困户，从2009年起，按流转面积每亩给予20元的一次性补助。

2、扶持贫困户发展生产。给予经本村全体村民或村民代表大会公选的贫困户每户3000元以内的无偿支持，用于实行土地流转后发展畜牧业、特色产业或非农产业。

3、扶持贫困户壮大规模经营主体、培育重点产业。对国家扶贫开发工作重点县贫困村种养业规模经营主体，包括种养业大户、农民专业合作社、专业种养业示范小区和与村生产基地具有稳定、有效利益连接关系的龙头企业等，给予贷款贴息支持。

土地流转最新政策文件 篇5

主题公园

土地流转给旅游的发展带来了春天，北京山合水易规划设计院认为这是一次旅游模式的突破传统郊野休闲或依托自然环境的城郊型旅游景区，或依托以农业和民俗为特色的乡村旅游进行。而城市生活对郊野休闲的需要正在逐步升级，郊野休闲旅游随着城乡结合区域开发的加速和土地流转政策的完善，具备了新的发展条件，因此衍生出了对郊野休闲生活的新需求和新供给，原生态的自发郊野休闲，缺少基础设施的完善和对区域的相应规范，无法成为大众休闲主流选择，结合乡村旅游的郊野模式，因缺少整体的规范标准，而层次不齐。

北京山合水易规划设计院的专家认为中高端的郊野乡村旅游将有一种新的模式——生态型农庄主题公园。专家分析，生态型农庄主题公园将会兼有公园与农庄的特色，并且有自己特定的客源市场。

（一）依托城市家庭短途度假市场

城市居民是郊野型旅游项目的主要市场，在我国目前的节假日制度下，城市上班阶层的假日主要表现为周末两天时间，郊区满足了城市居民从“建筑森林”逃向“绿色森林”的愿望，郊区与中心城市的交通距离较近，通常在一到两个小时车程之内，因此郊野休闲旅游是城市居民周末出游的首选，在出游方式上通常以自驾出游为主，在人员组织上，通常是全家出游，人群上有老人、中青年、儿童，生态型农庄主题公园针对家庭出游的人群结构合理安排园内旅游产品和项目内容，在具备郊野生态休闲、农业休闲、度假、会议、娱乐、游乐等功能基础上，针对老年群体，形成如垂钓、郊野散步、棋类游戏、摄影等休闲娱乐项目，针对中青年群体，形成游乐园、赛车、赛马、蹦极、攀岩等游乐娱乐项目，针对儿童群体，形成小型儿童游乐、民俗游艺、动物表演等娱乐项目，通过各类项目的合理搭配，以最大限度的满足城市家庭旅游需求为核心，对郊野休闲游憩模式进行创新，以新的创意方式组织吃、住、行、游、购、娱、康、体、疗、悟等功能，形成生态型农庄主题公园的最大卖点，同时以“生态+游乐+农业民俗+农庄度假”的最佳组合找到其自身发展的市场空间。

（二）生态的郊野休闲环境

生态型农庄主题公园与迪斯尼、欢乐谷和的主题乐园的区别在于生态型农庄主题公园有非常好的生态环境，通常位于城市郊区，具有良好的植被基础，具有山谷、溪流、树木、湿地等原生态的郊野环境，园区内有高含量的负氧离子，具备了供人们亲近自然和户外休闲的条件。环境是其本底资源，此类主题公园最与众不同的地方在于其可以让人在游乐体验的同时充分的享受自然的野趣和乐趣。以良好的生态郊野环境为依托，结合露营、户外拓展、垂钓、郊野漫步、郊野游乐、马术体验、休闲露营等郊野休闲项目，形成生态型农庄主题公园的不同于城市主题公园的一大特色。因此，生态环境指标也通常成为生态型农庄主题公园选址的首要条件。

（三）低成本的游乐设施设备

游乐项目是生态型农庄主题公园的游乐产品支撑，具有聚集项目人气，构成农庄吸引核的作用，其与国内一流主题公园或大型游乐园的最大区别在于，生态型农庄主题公园的游乐设施设备以中型、小型设备为特点，采取低成本模式，规避大型城市主题公园和游乐园的高成本风险，降低了园区对门票收入的依赖，通常可采用低门票或无门票策略（设备另计），也因此使其在市场运作中更游刃有余，多数项目老少咸宜，扩大了游乐项目的市场覆盖面，使游乐本身更好的成为农庄休闲度假的配套，提升了传统度假村或度假区内游客的游乐体验值，增强了休闲度假目的地的吸引力。因此，游乐设施低成本战略降低了生态型农庄主题公园在前期运作中的成本投入，与其他主题公园项目相比更容易取得成功。

（四）全方位整合农业民俗主题体验

在家庭出游市场中，儿童和老年人通常对民俗项目最有较浓厚的兴趣，民俗项目展现给城市生活的人们一种有别于城市生活的农村生活，对于暂时逃离城市生活的人们无疑是一种别有情趣的体验，因此深度挖掘地域民俗文化，结合生态农庄和郊野生态环境，全方位的整合传统民间游艺项目，作为园区的特色体验，如集体跳绳、滚铁环、跳皮筋、踢毽子、跳方、盘磨、踫拐、拾牌、翻花线等民间传统游戏。同时结合农业民俗可开展类似于开心农场种植体验、牧场动物表演等农业民俗主题体验活动，带给人们一次乡村生活的真实体验。因此，农业与民俗的体验是生态型农庄主题公园有别由于其他主题的一大特色。

（五）与农业休闲地产开发的紧密结合

随着我国城市化的加快，城乡结合部的开发逐渐成为了区域产业扩张的新方向，城乡结合区域位于城市周边一到二小时车程内，这类区域保留了乡野的生态环境和较典型的农业民俗，同时又拥有相对丰富的土地资源和较低的地价，城乡结合部旅游地产项目的开发成为开发商看好的新投资方向。在这个大背景下，旅游休闲度假市场也在逐渐的成熟，旅游市场对品质旅游表现出强烈的需求趋势，催生了针对中高端消费市场的生态型农庄主题公园的开发。生态型主题游乐与农业休闲地产开发结合，形成农庄度假区，可满足商务会议、酒店及农庄别墅住宿、疗养、康体保健和夜间休闲娱乐、游乐、民俗体验等功能，是一个完整的农庄型度假区接待系统。农业休闲地产的开发既满足了度假区旅游服务接待的功能，同时也平衡了其在游乐、民俗体验等其他项目上的投资。因此，与农业休闲地产开发相结合的度假农庄产品模式成为了决定项目成功与否的核心竞争力要素。

土地流转合同 篇6

甲方：

(以下简称甲方)

乙方：

(以下简称甲方)

为了维护双方当事人的合法权益,根据相关法律法规,双方经过协商就乙方租赁甲方土地使用权等相关问题达成一致。甲方同意将自己土地使用权转让包给乙方。为使甲乙双方合法权益能得到应有保障,甲乙双方经充分的协商,订立本合同。

一、租赁土地的地点、面积

甲方将位于的土地，共计

亩土地权使用权出租给乙方使用。

二、租赁年限以及租金计算标准及交付方式

租赁期限为

年,从

****年**月**日起至

****年**月**日止(以公历为准).水田每亩每年租金为

元整,旱地每亩每年租金为

元整,租金每年支付一次，乙方自租赁期限开始之日起交付租金。

三、双方的权利与义务

乙方对租赁的土地拥有所有权,甲方需要保护乙方正常的生产经营活动,维护乙方的合法权益,租赁期内如遇国家征用或征收土地,土地补偿款归甲方所有。地上物补偿及经营损失补偿等归乙方所有。租赁土地的所有权属于乙方,甲方有权向乙方收取租赁费。租赁期限界满后,乙方有优先的承租权。

四、违约责任

双方当事人任何一方违反本合同规定条款,均视为违约,甲方违约,必须赔偿违约给乙方千万的一切经济损失。

五、其他

在合同执行期间任何一方不得擅自改变或解除合同。双方协商一致可另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

六、本合同一式叁份,甲乙双方各执一份,证明人留存一份。

甲方(签章)：

乙方(签章)：

证明人(签章)：

土地流转最新政策文件 篇7

一、我国土地流转已有模式

(一) 我国土地流转已有模式简介

目前我国土地流转模式有两类, 一类是农户自发组织的, 另一类是政府或集体组织的。

1.在第一类流转模式中存在转包, 转让, 出租, 托管或叫代耕, 互换等五种形式。

(1) 转包。

即承包户将部分或全部承包地的使用权转给其他农户, 保留承包权, 原承包方和发包方的权利义务关系不变。

(2) 转让。

即承包方经村委会同意将土地承包权、使用权全部转让给第三方, 由第三方与村委会确立新的土地承包关系, 出让方与村委会在转让土地上的承包关系即行终止。

(3) 出租。

农村集体通过与农户协商, 将农户承包土地租赁过来, 再反租给农业企业或其他经营者。或者承包户将部分或全部承包土地直接租赁给其他经营者, 承包权不变。

(4) 托管或叫代耕

即外出务工农户, 将承包土地委托本村农户或亲朋好友进行生产管理, 其权利和义务不变。

(5) 互换。

即农户之间为了便于生产和管理, 相互协商进行承包地调换。

2.在第二类流转模式中目前存在担保公司模式、股田制模式、土地流转合作社模式、竞拍流转模式等。

(1) 担保公司模式 (以四川成都为例) 。

2006年3月14日, 四川省第一家市级农村土地承包流转服务中心在成都成立, 农村土地流转由以往的“个人行为”变为政府指导。2007年7月底, 成都市国土资源局出台《成都市集体建设用地使用权流转管理办法 (试行) 》, 规定集体建设用地可以进入市场公开出让, 宅基地也可在一定条件下通过房屋联排、出租等方式流转。集体土地流转方式向自由流转靠拢。2008年, 成都市委出台“一号文件”, 改革重点锁定在推动农村建设用地使用权流转和开展农村房屋产权使用权流转试点等方面。担保公司正是在这种背景下, 由成都市委、市政府牵头组建的。担保公司将为农村提供每年最多24亿元额度的担保资金发放。担保公司主要提供“行为担保”和“信用担保”两项业务。其主要是对土地承包经营权、林权等流转行为进行担保;对利用农村各种权属证明质押融资进行担保;对利用宅基地、农村房屋、新居工程等抵押融资进行担保等。担保公司会收取一定比例的担保手续费用。同时, 为了保证运作, 公司将建立费用补偿机制和经常性风险准备金制度。

(2) 股田制模式 (以重庆为例) 。

所谓“股田制”, 即土地股份制, 是指在明确农村土地集体所有权的基础上, 持农民自愿的原则, 以其土地经营权 (非承包权) 入股设立企业, 从而改变单家独户耕种的局面, 实现土地资本集约化、规模经营化、市场化。农民作为“公司”股东, 可参与也可不参与土地经营, 按股分红, 但与“公司”共担风险, 共同进退。2006年重庆市长寿区石堰镇麒麟村为解决进城务工人员耕种土地转包、转租困难, 农村土地撂荒严重, 农田水利失修等问题。以村民余安全牵头, 全村508户农民的514亩土地入股 (另外余安全原有土地100余亩) , 成立重庆宗胜果品有限公司, 并按照《公司法》的规定选出29人作为公司股东, 公司注资362.03万元其中514亩土地的承包经营权评估作价253.42万元, 另由508户农民和恒河公司共同投入货币资金25万元, 双方共担风险。由恒河公司提供技术培训与支持, 在试验地上种植柑橘6万株以及青蒿和时令蔬菜。长寿区政府财政承诺贴息, 为公司提供担保, 向国家开发银行重庆市分行贷款, 以支付柑橘从播种到挂果5年周期的管理养护费用。公司成立以来, 当年收入达13万元, 除去管理成本, 股东每亩地仍有200元收益。据估算, 到2009年柑橘挂果的季节, 每亩土地的产值将达到4000元, 除去成本, 每亩土地的收入有2000~3000元, 过去每亩土地种植粮食作物收入仅为250元。由表1分析得知, “股田制”试验改革效果明显。

麒麟村的“股田制”试验改革, 改变了单家独户耕作的局面, 实现了土地集约化、规模化生产。此举解决了空闲土地转包、转租难的问题, 加快了农村土地流转, 并且成功转移了农村剩余劳动力, 大大增加了农民的收入。

3) 土地流转合作社模式 (以山东为例) 。

2008年8月10日山东省首家农村土地流转合作社在枣庄市山亭区成立并进行运转。这家合作社在当地工商局登记注册名为“枣庄市山亭区全崮山土地流转合作社”, 为具有法人资格的农民专业合作社。合作社在徐庄镇柿行村, 由徐庄镇土山村、柿行村两村农民自愿联合, 以土地入社形式, 按照《中华人民共和国土地承包经营权流转办法》、《中华人民共和国农民专业合作社法》要求而依法成立。该合作社坚持“入社自愿、退社自由”的原则, 农民以户为单位, 用土地承包经营权入社, 把自家经营的土地、果园全部交于合作社管理经营, 年底享受销售农产品利润及分红。双方签订土地流转合同, 明确双方权利和义务。

(4) 竞拍流转模式 (以河南沁阳为例) 。

2008年9月11日, 沁阳市首批公开对外的2200亩农村土地的承包经营权通过竞拍一次性交易成功。参与竞拍者包括65名村民和5名农业经营组织的法人代表, 他们是经过沁阳市土地流转中心严格考核的, 均具有进行规模性承包土地生产的能力。这种引入市场化机制, 推动农村土地流转, 进行公开拍卖和竞争性谈判的方式, 在河南是第一次, 在全国亦是第一次。事实上, 沁阳市在进行这次公开的竞拍之前, 当地的农村土地流转已经广泛存在了。沁阳市已有的农村土地流转涉及12个乡镇 (办事处) 162个村8500农户, 流转面积累计达29963亩, 占全市耕地的7.13%。不过, 此前虽然农村土地流转的总量不断增加, 但农户自发流转占据了很大份额, 这对稳定农村的土地生产带来一定的隐患。正是出于促进已经广泛存在的农村土地的自发性流转的高效、公平、公开的流转的考虑, 沁阳市开始尝试通过政府的组织, 并充分考虑农民意愿的情况下, 搭建农村土地公开拍卖经营权平台的尝试。而从2008年5月开始, 沁阳陆续成立的市乡村三级土地流转服务中心, 更为开展这一流转方式提供了可能。该中心的职能包括了“负责建立全市农村土地流转信息平台, 收集发布农村土地流转的有关信息;深入开展农村土地流转有关问题调研, 及时提出对策建议等。”通过土地流转服务中心的三级服务体系, 村民和农业经营组织法人代表能全面了解出让土地的各种信息, 及时作出有效的投入和产出评估, 为公开竞拍掌握第一手资料。在这期间, 沁阳市还制定了《沁阳市农村土地承包经营权公开竞拍和竞争谈判暂行办法》, 明确了保证农业用地用途不变的情况下推动土地流转的原则。

(二) 我国农村土地流转已有模式存在的问题

1.对于农户自发组织的农村土地流转, 由于政府作用的缺失, 导致农民无序流转, 缺乏监督机制, 使农民自身的利益很难得到保障, 农村土地混乱, 同时国家也难以对农村土地进行有效控制。

2.担保公司模式。担保公司模式首先面临的是风险控制的问题。其次是资金问题, 包括如何来进行融资和资金的管理问题。再次, 是土地价值评估的问题, 需要建立一整套土地价值评估体系。

3.股田制模式。该模式风险较大, 不稳定。一旦公司破产, 承包经营权如何处置也无法可依。东部发达地区, 万一公司经营失败, 政府有能力买单, 但西部的财力却远远达不到。

4.土地流转合作社模式。土地流转合作式模式存在“大政府”与“小政府”的问题, 因此在实际操作工程中很难做到上下统一。

5.竞拍流转模式。首先, 在竞拍过程中很难保证真正的公平、公开、高效。其次, 土地价格的正确估算也是面临的一个比较困难的问题。

二、对我国土地流转的政策建议

(一) 消除土地社会保障功能, 为农村土地流转创造宽松的外部环境

首先, 建立农村社会保障体系, 逐步将农村的社会保障由依靠承包土地转变为依靠社会保障制度, 这样可以在很大程度上改变农民生老病死全部依赖土地保障的状况, 还土地以正常生产要素的性质, 尽可能发挥土地的经济功能。其次, 加速农业的产业化进程和农村的城市化进程, 提供更多的就业岗位, 有效转移劳动力, 进而促进土地的快速流转.

(二) 加强国家的宏观调控, 确保农村土地使用权的有序流动

在事关农村土地制度改革这一关系重大的问题上, 政府必须要积极参与, 并在宏观上发挥出自己的调控与管理作用。为此, 一是要在法律中明确界定农村土地使用权流转的基本原则。二是建立、健全土地使用权流转市场运作的方法及执法管理工作, 切实保护土地流转市场的正常运作。三是采取有效措施, 降低租金成本和增加土地经营的收益, 并在此基础上提高农户对土地的需求水平以及对土地流转的积极性。

(三) 完善土地流转运行机制, 推动土地使用权的合理流转

首先, 建立土地流转服务中心。服务中心具体组织、协调、指导土地承包经营权流转, 充分发挥服务引导作用, 使土地承包经营权从小范围流转扩大到大范围流转, 从临时性、个体性流转转变为经常性、整体性流转, 以推动合理流转。其次, 大力培育土地流转的中介组织, 以提升土地的价值评估、土地测量、合同管理以及法律咨询等方面的业务能力, 从而形成规模化土地流转市场体系。

参考文献

[1].黄祖辉.农地股份合作制:土地使用权流转中的制度创新.[J].浙江社会科学, 2001 (5)

[2].农地流转有利于规模化经营[N].中国国土资源报, 2001.5.22

[3].王永华, 骆敏, 李伟娟, 俞鸿.探索土地股份合作, 加快农村经济发展[J].农业经济问题研究, 2008 (13)

[4].薛彦杰.试论农村土地承包经营权的流转[J].安徽农学通报, 2008 (4)

[5].郑美珍.农村土地市场建设的开题之作——各地集体建设用地使用权流转立法现状调研[N].中国国土资源报, 2008.4.18

[6].集体土地流转成都破题[N].中国房地产报, 2008.4.14

[7].罗士喜.我国农村土地制度创新的四种模式研究.[J].农业与农村经济, 2008 (2)

[8].董振国.山东滕州建立农村土地流转“有形市场”[N].中国改革报, 2008.7.10

[9].许慧妍.农民土地经营权可以“交易”, 山东农地“新政”实验[N].今日信息报, 2007.7.11

土地流转最新政策文件 篇8

1.当前农村土地流转中主要存在的问题

1.1认识不到位，观念滞后，阻碍农村土地正常流转

就总体而言，当前农村土地流转尚处于初始阶段。农户之间小范围的转包转让占主流，规模集中成片流转土地、从事农业综合开发的龙头企业和专业大户较少；流转模式比较单一，土地流转机制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群众认识不到位，观念滞后。部分农户对土地流转认识不足，在外出务工、经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去。据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的30%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。

1.2农村土地流转合同不规范，权、责、利不明确

部分领导认识不足，重视不够，缺乏有效的农村土地流转组织、指导和管理手段。据调查了解，当前农村土地流转合同基本上是以口头合同为主；既便有签订的各种书面协议中，尚有60%的合同不够规范和完善。主要是合同文本不规范，内容不齐全，流转面积、标的不准确，容易产生权益纠纷。同时，土地流转合同管理滞后，在一定程度上影响了合同兑现。主要表现为农业承包合同监督管理乏力，基层合同管理人员业务素质不高，土地流转合同纠纷处理不及时，使流转双方的合法权益不能得到切实保障。

1.3土地流转机制不健全，引导和服务不到位

土地承包到户时，各地都是根据土质、地利搭配，按人平均承包分配到户，人为的把整块分割为若干小块。后经数次承包地调整，每户的承包地就更加零星。据调查，目前农户承包的田地多的有十几块，少则有几块。目前农村土地流转尚处于自发阶段，口头协议多，报村、乡（镇）、县批准备案的少。还没有形成统一规范、市场化运作的土地流转机制，土地流转中介组织缺乏，流转信息不畅，出现要流转土地的转不出，要租土地的租不到，土地资源配置效率低。

1.4风险大，效益低，制约流转

农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，对农业的影响更大，农业增产难增收。如2012年当地大面积种植的梨子，遭遇罕见的梨炭疽病，加之品种单一，气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂梨，农民损失惨重。

1.5政策不具体，监管措施难有力

近年来，国务院出台了保护基本农田，禁止用基本农田栽植果树、挖塘养鱼等一系列政策，对于确保国家粮食安全起到了重要作用。但是，目前农村专业大户要求成片开发土地扩大规模呈上升趋势，在一定程度上受到了该项政策的一些制约。尽管提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。

2.完善农村土地流转的对策建议

农村土地是农民赖以生存的根本。农村土地的承包、流转事关农村的稳定，农业的发展，农民的增收。健全和完善农村土地承包、流转机制，对实现农业生产的可持续发展，农村的长治久安，农民的安居乐业有着及其重要的现实意义。

2.1健全完善法律法规，提高农村土地流转法律保障

目前，农村土地流转可参考的法律依据有国家颁布的《土地法》、《农村土地承包法》等相关法律法规，为开展农村土地流转提供了重要的法律依据。但是，随着农村经济的发展，农村土地流转日益增多，应把农村土地流转纳人法制化轨道，保障农村土地使用权的有序流转。

2.2加大政策宣传，引导农民土地流转

随着经济社会发展，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配置土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。因此，各级政府要加强土地流转工作的引导，把它列入重要的议事日程，多形式、多渠道、积极稳妥地开展土地流转工作，把土地流转与农业产业结构调整有机结合起来，促进资源的合理配置，推动农业产业化发展。对土地流转法规政策要进行广泛的宣传，促进农民积极参与土地流转工作，改变传统的农业耕种模式，扩大种植规模，防止宁肯荒地也要守着家庭承包地的僵化思想，有效地推动农村土地流转。

2.3坚持政策原则，保障农民土地权益

一是土地流转必须在土地延包年不变政策前提下进行，以保持家庭承包经营制度长期稳定。二是土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则，不能刮风、不能下指标、不能强制推行，要充分尊重农民的意愿，一切围绕农业发展，一切为了农民增收。三是要坚持土地流转主体是农民。当前，农业生产效益比较低下，农民增收困难，各地在引导农村土地流转中，一定要将流转收益归农户所有，任何组织和个人不得从中截留、扣缴收益，不许与民争利，确保农村社会稳定。四是各级农村经营管理部门要切实履行职责，积极做好土地流转合同的签订，及时办理合同变更、解除、签证工作，积极妥善调解和处理土地流转纠纷，促进土地流转规范化发展。

2.4加强培训，提高政府的扶持力度

通过培训，提高基层干部和村会计及合同管理人员、镇乡合同管理人员的政策水平和业务素质。要通过各种形式，加强对镇乡、村干部及合同管理人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平。特别是在组织、发包、指导合同签订、解决合同纠纷等问题中做到依法办事，按政策规章办事，促使土地流转工作规范有序地进行。

2.5加强监督管理，规范农村土地流转行为