宅基地征收与补偿条例

宅基地征收与补偿条例（共7篇）

宅基地征收与补偿条例 篇1

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，制定本条例。

第二条为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。

第三条本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要；

(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；

(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；

(五)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；

(六)国家机关办公用房建设的需要；

(七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

第四条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第五条县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保证房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当会同同级财政、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理，并将处理结果向举报人通报。

第二章 征收程序

第八条 为了公共利益的需要，县级以上地方人民政府征收房屋的，应当依照本条例的规定作出房屋征收决定。

第九条县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门，就房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项进行论证。

第十条县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。

公告的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。

县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。

第十一条房屋征收范围公告后，在房屋征收范围内不得进行下列活动：

(一)新建、扩建、改建房屋；

(二)改变房屋和土地用途；

(三)迁入户口或者分户。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十二条经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。

征收房屋的，应当依法收回国有土地使用权。

第十三条因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。

县级以上地方人民政府应当将征求意见的情况及时公布。

第十四条县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。

县级以上地方人民政府及其房屋征收部门应当及时做好对房屋征收决定的宣传、解释工作。

第十五条被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。第十六条房屋征收涉及国防设施、文物古迹、历史建筑、宗教活动场所的，应当遵守有关法律、法规的规定。

征收设有抵押权的房屋，应当依法保护抵押权人的合法权益。

第十七条 房屋征收部门应当建立健全房屋征收档案管理制度，加强对房屋征收档案资料的管理。

第三章补偿

第十八条作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府，应当依照本条例的规定对被征收人给予补偿。

第十九条补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。除本条例第二十九条规定外，被征收人可以选择补偿方式。

第二十条货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。

第二十一条房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责。

房屋征收部门应当向房地产价格评估机构提供本条例第二十四条第一款规定的调查结果。

任何单位或者个人不得干预补偿估价工作。

第二十二条选择房屋产权调换的，应当依照本条例第二十条的规定，计算被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

产权调换房屋应当符合国家质量安全标准。

第二十三条 对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十四条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查人员和被征收人应当对调查结果予以确认。调查结果应当向全体被征收人公布。

房屋征收部门应当依照本条例的规定，依据调查结果、房地产市场评估价格，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见。

房屋征收部门根据被征收人的意见，对补偿方案予以修改完善，报作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府批准后予以公告。公告应当载明补偿方式和房源情况以及签约期限、搬迁过渡方式、过渡期限等事项。

因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

第二十五条 房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议；其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。房屋征收部门应当将补偿协议向全体被征收人公布。

补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条 征收个人住宅的，作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府，应当为选择货币补偿方式的被征收人提供适当房源。

第二十七条征收个人住宅的，被征收人的家庭符合廉租住房保障对象或者经济适用住房供应对象条件的，作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府应当为其提供廉租住房保障或者经济适用住房。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十八条 房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。

被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；在行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁，或者依法申请人民法院强制搬迁。补偿决定被复议机关或者人民法院确认为违法的，作出房屋补偿决定的县级以上地方人民政府应当赔偿被征收人的损失，并承担其他相应的法律责任。

实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。

第二十九条征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，对被征收人给予补偿；租赁关系未解除的，对被征收人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。

第三十条 房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

选择房屋产权调换补偿方式的被征收人在过渡期限内自行安排住处的，房屋征收部门应当支付临时安置补助费；使用房屋征收部门提供的周转用房的，房屋征收部门不予支付临时安置补助费。

因房屋征收部门未按照补偿协议提供产权调换房屋而延长过渡期限的，对自行安排住处的被征收人，房屋征收部门应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转用房的使用人，应当自逾期之月起支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由县级以上地方人民政府规定。

第三十一条 对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。

第三十二条房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。

房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

第三十三条任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用。

第四章 法律责任

第三十四条 违反本条例规定，县级以上地方人民政府有下列行为之一的，由上级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：

(一)非因公共利益需要征收房屋的；

(二)违反法定程序作出房屋征收决定的；

(三)未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的；

(四)对不符合规定的补偿方案予以批准的；

(五)作出的补偿决定违反补偿方案的；

(六)违反法定条件强制搬迁的。

第三十五条 违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分：

(一)未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的；

(二)实施强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的；

(三)采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的；

(四)未作出补偿决定实施强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序实施强制搬迁的；

(五)未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。

第三十六条违反本条例规定，房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位，以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十七条违反本条例规定，贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用的，责令退赔，对有关责任单位通报批评、给予警告；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十八条 违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：

(一)房屋征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的；

(二)未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的；

(三)未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。

第三十九条违反本条例规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有

重大差错的估价报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附 则

第四十条非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。

非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。

建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。

建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

县级以上地方人民政府应当加强对拆迁活动的监督管理。

宅基地征收与补偿条例 篇2

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过, 现予公布, 自公布之日起施行。

总理温家宝

2011年1月21日

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 制定本条例。

第二条为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门, 加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一) 国防和外交的需要;

(二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众意见, 经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一) 被征收房屋价值的补偿;

(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值, 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定, 制定过程中, 应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定, 具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作, 任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的, 房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的, 产权调换房屋交付前, 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理, 对违反城乡规划进行建设的, 依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的, 应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的, 不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。

补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后, 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案, 并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督, 并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 由上级人民政府或者本级人民政府责令改正, 通报批评;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的, 由发证机关责令限期改正, 给予警告, 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款, 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款, 并记入信用档案;情节严重的, 吊销资质证书、注册证书;造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第五章附则

宅基地征收与补偿条例 篇3

2014年3月，省十二届人大常委会第九次会议审议了法制委员会提请的《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》（以下简称草案）。会后，法制工作委员会将草案印发各市县区人大常委会、省有关部门和单位、地方立法专家库成员，通过代表履职平台发给省人大代表征求意见，并在浙江人大网、地方立法网上公布，公开征求社会各界意见。省人大常委会副主任茅临生带队到金华、丽水、武义等地进行立法调研，听取省人大代表、政府及有关部门、有关企事业单位和社区居民代表的意见。4月28日，召集有关专家对草案有关问题进行了论证。4月29日，召开座谈会，听取了省有关部门意见。4月30日，召开省人大常委会组成人员座谈会，就草案的修改情况和有关问题进行交流讨论。期间，还就草案有关条款的可操作性专门向全省各市、县、区作了问卷调查，并征求了省政府领导的意见。法制委员会根据省人大常委会组成人员的审议意见和各地、各方面的意见，在反复研究和修改的基础上，提出了草案修改稿。5月12日，省委常委会会议对草案修改稿进行了讨论。5月14日，法制委员会召开会议，对草案修改稿进行了审议。现将审议修改的主要情况报告如下：

一、关于因旧城区改建征收房屋的听证程序。草案第十一条对因旧城区改建征收房屋的听证程序作了规定。有的常委会组成人员和一些地方建议增加参加听证的被征收人和公众代表产生与选定办法的内容，以保障听证程序的公开、公平和公正。为此，建议在该条中增加一款，规定：“被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，不少于十人。报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公众担任。”（草案修改稿第十一条）

二、关于房地产价格评估机构的确定。草案第十八条对房地产价格评估机构的确定程序作了规定。一些地方提出，投票确定房地产价格评估机构的，应当对参加投票的被征收人数量和房地产价格评估机构获得选票的数量作出明确要求，以保障评估机构的确定体现多数被征收人的意愿。为此，建议在该条中增加规定：“投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。”（草案修改稿第十八条）

三、关于用于产权调换房屋的建筑面积。草案第二十一条规定，征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积。有的常委会组成人员和地方提出，上述规定的立法初衷是为了确保被征收人能够得到公平补偿，居住条件得到改善，总的原则是好的。但实践中，被征收人可能不愿调换更大面积的房屋或者无力支付更大面积房屋的差价，条例对此应作相应体现。为此，建议增加“但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外”的内容。（草案修改稿第二十一条）

四、关于用于产权调换房屋的交付。草案第二十三条对用于产权调换房屋的交付期限，即过渡期限作了规定（一般为二十四个月，用于产权调换房屋为新建高层建筑的，为三十六个月）；第二十四条和第二十五条对超过过渡期限，房屋征收部门仍未交付产权调换房屋的经济补偿责任作了规定。有的常委会组成人员和一些地方提出，在房屋征收实践中，存在超过过渡期限较长时间仍不交付产权调换房屋的情形，有的甚至超过过渡期限七、八年仍未交付房屋，草案仅规定经济补偿责任难以切实保护被征收人的合法权益。为此，建议增加以下规定：房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋，房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并按规定计算、结清差价。同时，对不按规定给予货币补偿或者逾期不提供现房的，增加相应的法律责任规定。（草案修改稿第二十六条、第三十七条第六项）

此外，有的常委会组成人员提出，应当对第二十三条中的“高层建筑”认定标准作出明确规定，以避免实践中出现争议。为此，建议根据国家相关标准，规定：高层建筑是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。（草案修改稿第二十三条第二款）

五、关于被征收人的补偿方式选择权。草案第三十二条第二款规定，被征收人在规定期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式；其中，征收个人住宅的，补偿方式应当确定为房屋产权调换。有的常委会组成人员和一些部门、专家提出，对于个人住宅的被征收人，草案要求将补偿方式确定为房屋产权调换，是为了保障被征收人的居住条件，目的是好的。但实践中，有时房屋产权调换未必对被征收人有利，由政府根据具体情况在补偿决定中确定补偿方式更为妥当。为此，建议删去“对于个人住宅的被征收人，补偿方式应当确定为房屋产权调换”的规定。同时，为了保障被征收人的知情权，便于其慎重考虑补偿方式的选择，建议增加规定：政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。（草案修改稿第三十二条、第三十三条）

需要补充说明的是，草案第八条和第三十一条对旧城区改建情形下的征收程序作了特别规定：一是要求旧城区改建前应当先进行意愿征询，百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建；二是要求补偿协议的签约比例不得低于百分之八十，低于百分之八十的，房屋征收决定效力终止。有的常委会组成人员建议对上述规定的可行性予以研究。对此，法制委员会委托省住房和城乡建设厅向全省市、县、区政府和房屋征收部门进行问卷调查。根据调查结果，绝大多数赞成草案的规定，其中有12个市、县、区甚至要求提高签约比例。实践中，一些地方的意见征询和签约比例均高于草案规定。考虑到旧城区改建项目具有特殊性，这类项目是否启动、何时启动、如何补偿等应当更多地听取被征收人的意见，取得被征收人的理解和支持，否则后续工作开展难度很大，为此，建议根据多数意见，对上述规定不作修改。

此外，根据常委会组成人员和一些地方、部门的意见，还对草案作了一些文字修改和条款顺序的调整。

法制委员会认为，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》经过多次修改，符合法律、行政法规，切合浙江实际，内容已比较成熟，建议常委会本次会议审议通过。

宅基地征收与补偿条例 篇4

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》于2014年11月27日经山东省十二届人大常委会第十一次会议审议通过，2015年3月1日起实施。该条例确定了山东省住宅房屋拆旧补新的补偿标准，将确保被征收民众在同区位能买到不少于原征收面积的新房;而对于因不合理诉求得不到满足、拒不履行生效法律文书确定的义务的被征收人，作出房屋征收决定的人民政府应当及时依法向人民法院申请强制执行。《山东省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

山东省国有土地上房屋征收与补偿条例[1]

2014年11月27日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 在本省行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)进行补偿，适用本条例。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府住房城乡建设、房地产主管部门或者市、县级人民政府确定的其他房屋征收部门(以下统称房屋征收部门)负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

发展改革、财政、公安、教育、民政、城乡规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门按照职责分工，做好房屋征收与补偿的相关工作。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 市、县级人民政府应当将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。省住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、财政、国土资源等有关部门，加强对本省房屋征收与补偿工作的指导。

乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。

第七条 从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备相关法律知识和业务知识，依法实施房屋征收与补偿行为。[1]

折叠编辑本段第一章

总则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条 本条例所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。

拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市基础设施建设、旧区改建，改善城市生态环境和居民居住条件，有利于保护城市历史文化风貌，促进城市的可持续发展。

第五条 拆迁人必须按照本条例的规定，对被拆迁人进行补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第六条 省建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁工作实施监督管理。

设区的市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

发展改革、规划、国土资源、公安、物价、文物、工商行政管理等部门按照各自的职责，协同做好城市房屋拆迁管理的有关工作。

第七条 任何单位和个人有权对违反城市规划、拆迁审批程序或者扩大拆迁规模以及滥用强制手段、野蛮拆迁等行为进行举报。

县级以上人民政府监察、房屋拆迁管理等部门接到举报后，应当及时调查处理。

折叠编辑本段第二章

拆迁管理

第八条 设区的市、县（市）人民政府应当依据城市规划和本地经济社会发展的实际，编制城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划，报省建设行政主管部门会同省发展改革部门审批。

经审查批准的城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划，由设区的市、县（市）人民政府报同级人大常委会和上一级人民政府备案。

确需调整拆迁计划内项目的，应当按照前款的规定重新报批，但不得超过已批准的年度拆迁规模。

第九条 列入拆迁年度计划内的房屋需要拆迁的，申请拆迁的建设单位可凭规划选址意见书或者其它有关批准文件，提请房屋拆迁管理部门发出通知，向有关单位或者个人核查拟拆迁范围内房屋的产权情况、使用情况以及租赁情况等。有关单位或者个人应当予以配合。

第十条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

申领房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门提交下列材料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证、规划条件及附图；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）产权调换房屋的房源证明和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、动工拆迁和完成拆迁的具体时间等内容；拆迁方案应当包括被拆迁房屋及其附属物的基本情况、补偿安置费用概算、拆迁安置用房平面设计图、临时过渡方式和期限以及被拆迁房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的补偿安置办法等内容。

第十一条 房屋拆迁管理部门收到申请材料后，应当按照国家有关行政许可的法律规定对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当作出不予许可决定书，并说明理由。

房屋拆迁管理部门对申请事项进行审查时，应当通过举行听证会等方式听取申请人和申请拆迁范围内有关单位、个人对拆迁方案等问题的意见。第十二条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等内容，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督。

房屋拆迁管理部门和拆迁人及有关单位应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

第十三条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

（一）新建、改建、扩建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租赁关系。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，但延长暂停期限不得超过一年。

第十四条 拆迁人必须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施房屋拆迁，并按照有关规定缴纳拆迁管理费。

拆迁期限不得超过一年。未在拆迁期限内完成拆迁，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前十五日内，向房屋拆迁管理部门提出书面延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起十日内给予书面答复。批准延期拆迁的，延长期限累计不得超过一年。逾期未申请或者经申请未获批准的，房屋拆迁许可证自行失效。

第十五条 拆迁人可以自行拆迁，也可以实行委托拆迁。

拆迁人实行委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立书面拆迁委托合同，拆迁人按照规定支付委托拆迁费。

拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起十五日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

实施房屋拆迁的单位，必须取得城市房屋拆迁资格证书。城市房屋拆迁单位的资格管理办法由省建设行政主管部门制定。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十六条 在拆迁期限内，拆迁当事人应当依照本条例的规定，就拆迁补偿方式和补偿金额、安置地点和安置面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项，订立书面拆迁补偿安置协议。

拆迁公有出租住宅房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议。

拆迁人应当自拆迁补偿安置协议签订之日起三十日内，将拆迁补偿安置协议报房屋拆迁管理部门备案。

拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议。

第十七条 拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人反悔或者拒绝履行的，当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

第十八条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门进行调解，调解不成的，进行裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府进行调解，调解不成的，进行裁决。

房屋拆迁管理部门或者同级人民政府应当自收到申请之日起七日内，以书面形式作出受理或者不予受理的决定；决定不予受理的，还应当说明理由。达不成拆迁补偿安置协议的户数或者拆迁面积超过三分之一的，房屋拆迁管理部门或者同级人民政府在决定受理裁决申请前，应当进行听证。

决定受理的，房屋拆迁管理部门或者同级人民政府应当自决定受理之日起三十日内作出裁决。当事人对裁决不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转房的，复议、诉讼期间不停止拆迁的执行，但法律、法规规定停止执行的除外。

第十九条 拆迁人已经履行裁决规定的义务，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十条 拆迁人及相关单位不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供暖、交通等基本生活条件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。

任何单位和个人不得以暴力、胁迫、欺诈等手段迫使被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议或者搬迁。

第二十一条 拆迁人应当在拆除房屋后三十日内，持房屋拆迁许可证和拆迁补偿安置协议到当地房产管理部门办理房屋注销登记手续，缴销原房屋权属证书。

拆迁涉及土地使用权变更的，必须依法办理土地权属变更登记手续。第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺观、文物古迹以及外国驻华领事馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

第二十三条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金必须足额到位，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构应当共同签订协议，实行专户储存、专款专用。

拆迁补偿安置资金的使用，由房屋拆迁管理部门出具资金用途的说明后，金融机构方可拨付。

被拆迁人有权要求拆迁人或者房屋拆迁管理部门出示金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明。金融机构出具虚假拆迁补偿安置资金存款证明的，应当依法承担法律责任。

第二十四条 房屋拆迁管理部门应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案管理制度和统计资料报告制度。

拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁资料，并应当在完成拆迁后三十日内向房屋拆迁管理部门移交拆迁资料。

折叠编辑本段第三章

拆迁赔偿与安置

第二十五条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十六条 拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。

拆迁房屋的最低货币补偿价格标准由设区的市人民政府确定，报省建设行政主管部门备案，并向社会公布。

第二十七条 被拆迁房屋实行房屋产权调换的，拆迁人应当以所提供的安置房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行产权调换。安置房屋和被拆迁房屋的价格均按本条例的规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。

拆迁非营利的公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十八条 被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准对被拆迁人进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置房屋。国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积内增加面积所需的费用，由拆迁人承担。

第二十九条 被拆迁房屋和安置房屋的面积均按建筑面积计算。

被拆迁房屋的建筑面积，以房屋所有权证书载明的建筑面积或者计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证书或者计租表但建设手续合法的房屋，或者计租表上只载明使用面积的房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的建筑面积或者以房地产测绘机构实际测量的建筑面积为准。

第三十条 拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定：

（一）符合国家和省规定的质量安全标准；

（二）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；

（三）产权清晰。

拆迁人提供的安置房屋应当是新建房屋；提供其他房屋的，应当经被拆迁人同意。

第三十一条 被拆迁房屋实行房屋产权调换的地点，应当根据城市规划对拆迁范围的要求和建设工程项目的性质确定。

拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设，被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当就地安置。

拆迁住宅房屋，拆迁范围用于社会公益性项目或者城市基础设施建设项目的，实行异地安置。

第三十二条 拆迁非营利的公益事业房屋，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第三十三条 拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿或者安置。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。但是，原房屋租赁合同另有约定的除外。

第三十四条 拆迁非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的，应当按照营业用房给予补偿或者安置。

拆迁的住宅房屋用作营业用房，且符合下列条件的，应当适当提高补偿标准：

（一）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；

（二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。

第三十五条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除；逾期不拆除的，由拆迁人提请城市规划行政主管部门或者城市综合执法部门依法查处。

拆除未超过批准期限的临时建筑，可按照工程造价给予适当补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

第三十六条 拆迁的房屋存在产权、债权纠纷的，由当事人协商解决；在拆迁期限内未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报当地房屋拆迁管理部门同意后可先行拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。纠纷解决后，拆迁人应当按照本条例的规定给予货币补偿或者进行房屋产权调换。

第三十七条 拆迁产权不明的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报当地房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十八条 拆迁设有抵押权的房屋，按照国家有关担保的法律、法规执行。

第三十九条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

第四十条 被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿且自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。

第四十一条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当从逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当从逾期之月起支付临时安置补助费。

第四十二条 拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。

第四十三条 搬迁补助费、临时安置补助费、经营性补助费、委托拆迁费、专家鉴定费的具体标准，由设区的市人民政府根据当地实际情况制定并向社会公布。

折叠编辑本段第四章

拆迁评估

第四十四条 被拆迁房屋和安置房屋需要评估的，应当由取得房地产评估资质的评估机构进行。评估机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。

第四十五条 房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁当事人选择。

第四十六条 拆迁当事人应当协商选择拆迁评估机构；协商不成的，由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织抽签确定；拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。

拆迁当事人应当与选定的拆迁评估机构订立拆迁评估委托合同，并自合同签订后十五日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人自行委托或者本条例另有规定的除外。

拆迁评估机构不得转让或者变相转让受托的评估业务。

第四十七条 房屋拆迁评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其它评估方法，但应当在评估报告中说明原因。

第四十八条 拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。

任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

拆迁评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第四十九条 评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示，公示期不得少于七日，并进行现场说明，听取意见。

公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后十日内送达被拆迁人。

第五十条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决；经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人可以向原评估机构申请复核，也可以另行委托房地产评估机构重新评估。

重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆迁当事人承担。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决；经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向省或者设区的市房屋拆迁评估专家委员会申请技术鉴定。房屋拆迁评估专家委员会应当成立专家小组进行鉴定，其鉴定结论作为最终裁决结果。重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承担。

拆迁评估专家委员会由省、设区的市房屋拆迁管理部门从注册房地产估价师以及房地产、城市规划、法律等方面的专家中选定组成，并予以公示。专家鉴定小组的组成人员应当从专家委员会中随机抽取，并不得少于三人。

允许误差范围由设区的市房屋拆迁管理部门会同物价部门确定并向社会公布。折叠编辑本段第五章

法律责任

第五十一条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以处罚：

（一）未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的；

（二）拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；

（三）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；

（四）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（五）擅自改变或者延长拆迁期限的；

（六）接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的。

第五十二条 拆迁人在拆迁期间，违反本条例第二十条第一款规定的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，恢复原状；给被拆迁人、房屋承租人造成损失的，拆迁人应当依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条 拆迁人违反本条例规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由房屋拆迁管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍未改正的，处挪用资金金额百分之三以上百分之十以下的罚款。

第五十四条 房屋拆迁评估机构和房屋拆迁评估人员在房屋拆迁评估中，违反房屋拆迁评估的有关规定和规范，出具不实评估报告、与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的，由房地产行政主管部门依照国家有关规定给予处罚；给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十五条 设区的市、县（市）人民政府、房屋拆迁管理部门和其他有关部门，违反本条例规定，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反规定审查、核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；

（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违反拆迁管理规定的行为不予查处的；

（三）拆迁范围确定后，违反规定办理应当暂停办理的事项的；

（四）房屋拆迁管理部门接受拆迁委托或者作为拆迁人实施拆迁的；

（五）未按规定受理房屋拆迁纠纷申请并依法作出裁决的；

（六）违反规定组织实施房屋强制拆迁的；

（七）未经拆迁当事人协商和组织抽签，房屋拆迁管理部门直接指定房屋拆迁评估机构的；

（八）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为并造成比较严重后果的。

折叠编辑本段第六章

附则

第五十六条 在城市规划区范围外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，依照本条例执行。

第五十七条 因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。

宅基地征收与补偿条例 篇5

首先需要跟大家明确一下，宅基地上的房屋遭遇征收，地价跟房屋都应该补偿，但从目前各地的实践来看，宅基地的地价和房价很多都是作为整体进行补偿的。

其次，宅基地遇征收时的补偿，没有全国统一的标准。《土地管理法》第47条规定也没有明确的相关标准。据此，对宅基地的补偿没有全国统一的标准，但一般各地区的国土资源部门会有相关的文件，文件中会有相关的标准。实践中很多被征收人惯于征询明确的“标准”，我们对此也很无奈，因为征收补偿地域性非常强，补偿标准会根据当地经济状况的不同而各不相同，因此，被征收人一定要积极去查找房屋所在地的相关法律文件。

再者，对宅基地上房屋的拆迁补偿，参照590号令的精神执行。根据中纪委、监察部《规范征地拆迁行为的通知》：（农村）房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。一般来讲有以下三种方式：(1)在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。(2)选择货币补偿方式，房屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。（宅基地区位补偿价= 〔（当地普通住宅指导价 – 房屋重置成新均价）× 户均安置面积〕÷ 户均宅基地面积）不同的测算方法会带来较大的差额，一定要注意测算方法的选择。(3)选择产权调换方式，最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换，即拆一还一

因此，房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额，但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。在此，杨勇律师拆迁团队提醒农民朋友们不要担心，2017年国土资源部（也就是如今的自然资源部）对外发布的《土地管理法》修正案征求意见稿中指出，农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿，且现阶段农村宅基地面临征收时均已被列入了城市规划区，也就是说其整体补偿标准应当依据590号令的大致标准和原则进行，“同地不同价”的现象必将逐步成缩减之势，只要敢于维权，就能得到合理的补偿。

律所名称：北京众成拆迁律师团队

宅基地征收与补偿条例 篇6

关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考

姓 名 王凯

学 号 1141001460184 学 校 新乡电大

指导教师 翟同美

写作时间 2013-5-15

【摘要】首先说明下房屋拆迁，是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。房屋拆迁与补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

房屋拆迁是促进城市繁荣发展建设的积极要素，同样也是影响构建和谐公平社会的消极要素，其中存在的法律问题纠纷是不容忽视的：搬迁、拆除、补偿的先后顺序颠倒，没有按照先补偿、后拆迁的顺序进行；拆迁中存在滥用职权问题，没有按照法定的权限和法律程序进行；拆迁评估工作不规范、不公平；强制拆迁问题比较突出，引发了不少社会矛盾和问题。之所以出现上述问题，既有实践中的原因，也有理论及法规上的根源。主要原因是:指导拆迁的法律法规没有区分公益和商业拆迁；没有区分公共利益和商业开发两种不同性质的拆迁行为，拆迁的主体不明确；在进行房屋拆迁中，补偿标准偏低，对被拆迁人的权利保护不力；国家公权的过度干预,导致了发生了大量的侵犯公民的权益不公平的事件；国城市房屋征收与拆迁的立法方面的不足,在实践中缺乏统一适用问题。针对这些问题，必须有相应的对策与法律来平衡，在司法行政方面,建议合理进行司法行政,建立有效的评估机制履行评估职责。在立法方面,提出应该构建和完善立法,加强物权法中合理化界定公共利益,完善补偿制度等立法建议；并在此基础上,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》要针对强拆和赋予法院强制执行和危旧房改造的决定权的确定问题上高度重视,必须保障无论是拆迁由法院强制执行还是关于危旧房改造的决定权的确定都应该以保护人民群众的根本利益为前提：相关部门机构承担具体工作不得以营利为目的，要房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。并且任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部

门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。同时加强法律执法方面的贯彻与执行,更好的保证《物权法》在与其它法律一起适用的同时可以有效保护公民的合法权益,不再出现法律适用上的不一致等问题。希望通过改善这些问题,为我国城市房屋征收与拆迁的现状和立法发展方向有一个好的认识与态度。期待国家制定更加完善的法律用来解决中国发展进程中所面临的最艰难的社会问题,做到公平社会、和谐社会，全力保障广大人民群众利益。

【关键词】 房屋征收 拆迁补偿 物权保护 权益公平

目 录

一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题„„„„„„„

（一）拆迁评估制度方法存在的问题

（二）滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋

(三)补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据(四)补偿制度的单一范围狭窄缺陷

二、存在的纠纷与法律问题的原因分析„„„„„„„

（一）相关法律法规不完善

（二）“公共利益”界定的不明确性

（三）政府职能的定位不正确

（四）房屋拆迁补偿不合理

三、针对这些存在问题的建议法律思考„„„„„„„

（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会

（二）统一补偿标准

（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依。

（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权。

（五）依法规范操作，提高征地工作透明度。

（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明

四、参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„

一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题

（一）拆迁评估制度方法存在的问题

第一、房屋拆迁评估机构制度不严谨，评估出来的数值悬殊

由于我国房地产评估起步较晚等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师仅数万人。房地产评估市场于是出现了执业资格证“一证难求”的证荒现象，诱使许多人趋之若鹜，存在着非专业人员通过非正常途径获取执业资格证书的现象，有人居然明码标价买卖证书，利用证书挂靠进行谋利已是业内公开的秘密，借证挂靠、蒙混过关的情况不是没有。不是做丝绸生意、做钢材生意的出身的也在做房屋拆迁评估吗？当然，英雄不问出身。但近几年大量新成立的房屋拆迁评估机构，到底有多少真本实领呢？大量的房屋拆迁评估报告，又有几本是房地产估价师亲自操作的呢？内在责任机制上存在的问题不可能保证房屋拆迁评估的公正性。

第二、房屋拆迁评估机构之间存在利益竞争的现象

为了多争取业务，有的房屋拆迁评估机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，拿钱开路、大搞钱权交易；有的房屋拆迁评估机构迎合拆迁当事人的不合理要求，置评估规程和规范于不顾；有的房屋拆迁评估机构过度降低收费标准，大搞价格战。这些现象既影响了房屋拆迁评估报告的权威、公正和客观，损害了国家和集体的合法利益，同时也形成了滋生腐败现象的温床。房屋拆迁评估市场中横行的不正当竞争，是损害房屋拆迁评估公正性的重要原因。

第三、房屋拆迁评估机构不按核准的资质和范围执业

在我国，房地产评估包括各个不同的方面，分属于建设、国土、财政等多个部门管理。房屋评估要按建设部颁布的规程规章进行评估，土地资产要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、企业资产评估要按财政部颁布的规程规章进行评估。专业的事要由专业的人做。但是，有的房屋拆迁评估机构为了包揽业务，不仅出具房屋拆迁评估报告，还出具地价评估报告，甚至出具企业资产评估报告。这种现象尤其表现在对企业的拆迁评估上。很显然，房屋拆迁评估机构超资质、超业务范围执业出具的评估报告没有法律效力，经不起司法审查的考验。

第四、评估程序不符合规范，评估结果不依法公示，评估报告不依法送达 不少的拆迁估价人员没有做好被拆迁房屋实地查勘工作，没有做好被拆迁房

屋外观和内部状况的证据固定工作，有的甚至不做实地查勘记录，做了实地查勘记录也没有被拆迁人签字认可。由于房屋拆迁评估程序中的不规范现象，逼得个别的政府部门出台所谓的查漏补缺奖政策。有的房屋拆迁评估机构偷偷摸摸地进行所谓的评估结果公示，大部分的房屋拆迁评估机构做不到依法送达评估报告。这是造成房屋拆迁评估缺乏权威性和严肃性的重要原因。

第五、有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理

拆迁当事人对评估结果有异议时，理应严格按照房屋拆迁法规和房屋拆迁评估规范规定的救济程序操作，进行解释、答复、复核、重新评估甚至技术鉴定。但是几乎没有房屋拆迁评估机构将上述程序依法告知了拆迁当事人，很少有房屋拆迁评估机构对评估结果进行复核和重新评估，大多数房屋拆迁评估机构对评估结果的异议采取了爱理不理漠然置之漠不关心的态度。面对这样的房屋拆迁评估机构，不产生房屋拆迁争议才怪，“钉子户”就是这样产生的。

（二）、滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋

房屋拆迁管理部门就房屋拆迁补偿安置所作出的行政裁决具有执行力，其执行方式，一是可以通过相对人的自愿履行；二是法律行政法规明确授权的，具有执行权的行政机关的强制执行；三是人民法院的强制执行。在实际房屋拆迁过程中，有部分拆迁案件存在违法强制拆除的问题，其表现在：1.没有作出裁决或者强制拆迁决定而进行的强制拆迁。2.没有进行补偿而实施的强制拆迁。3.在强制拆迁之前没有证据保全实施的强制拆迁。因此在行政诉讼中，被告往往在法律规定的期限内无法向法院提供有效证据。那么，被拆迁人在诉讼中提出合理的财产主张，人民法院应当予以支持。4.在送达拆迁文书及拆迁时间违反法律规定。

（三）、补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据

1、对被拆迁的房屋性质认定及补偿。住宅房屋与经营性用房在房屋拆迁补偿中，补偿数额存在较大的差异。因此，在房屋拆迁工作中，依据法律规定正确界定房屋的性质，给予被拆迁人一定经济补偿，是房屋拆迁工作中首先要解决的问题。在行政审判中我们发现由于房屋拆迁主管部门、拆迁人对被拆迁房屋性质认定不准确，对于应按经营性用房标准给予补偿的，且按住宅用房认定并给予补偿，造成被拆迁人的不满，发生纠纷，引发诉讼，甚至引起当事人越级上访。

2、对违章建筑性质的认定及补偿。违章建筑的认定是行政主管部门的职权

范围，作为房屋拆迁主管部门、拆迁人都没有认定权利，也没有必要自行认定。但从目前房屋拆迁的现状来看，对多数被拆迁房屋是否属于违章建筑，均缺乏依法予以认定，缺少必要的法定程序，随意性较大。

3、房屋拆迁补偿费偏低。目前个别地区房屋拆迁补偿标准是拆迁地方制定的文件规定的，虽然高于当时本地区房屋价格，趋向合理。但随着本地区经济的快速发展，地区房价不断攀高，使补偿价格渐渐低于当前本地区房屋实际价格。因此，直接影响了房屋拆迁工作进展和社会稳定。

4、房屋回迁安置不够合理。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“房屋拆迁补偿安置有两种方式；货币补偿和产权调换”。在实践中到底实行哪种方式？谁有选择权？《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》均没有作出明确规定。大多数房屋拆迁补偿安置采取货币补偿为主的方式，但作为拆迁人采取货币补偿单一作法，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，既房屋拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿也可以实行房屋产权调换的规定，剥夺了被拆迁人的自由选择补偿安置方式的权利。

（四）、补偿制度的单一范围狭窄缺陷

我国宪法明确规定,国家为公共利益的需要可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。公共利益是对征收权的事前限制,公正补偿则是对征收权的事后救济[1].在房屋拆迁领域,虽有补偿的规定,但总的来说还是相当的不完善。

1、补偿的方式比较简单。我国房屋拆迁补偿方式主要

有两种,一是货币补偿的方式,二是房屋产权调换的方式。而在实际生活中,一些城市居民以房屋出租为生,一旦房屋的区位发生了变化(以房屋产权调换的方式补偿),如果地段位置不佳,房屋可能就租不出去,其可能就丧失了收入的来源。即使是采用货币补偿的方式,那些因自己居住环境的改变而不得不寻找新工作,增加就业成本,这些居民也无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难。可见,我国拆迁补偿的方式比较单调,不能满足实践中的需要。

2、拆迁补偿的范围较窄。目前,我国房屋拆迁补偿基本

上限于财产权补偿,而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿。根据国务院房屋拆迁管理条例和各地城市房屋拆迁管理办法,房屋拆迁补偿的范围是被拆除

房屋及其附属物。而事实上,被拆迁人在取得房屋所有权时,已经支付了相应的土地使用费,而在他们的房屋被拆迁后,这部分费用却未完全纳入补偿范围。其次,广大拆迁户在拆迁过程中不仅是丧失了房屋,而且他们的生活、工作都受到了不同程度的损害。随着城市房屋拆迁在各地如火如荼的进行,许多居民不得不离开自己便利的居所,另外寻求生存地点,使其生活和就业的成本增加,有的人甚至因此丧失了工作和赖以生存的生活来源,而现行的拆迁补偿制度的不健全使得他们又无法就自己的生存和就业机会得到合理补偿,他们的生存权、工作权正在悄然的被夺走。再者,许多拆迁户的房屋被拆迁后,往往被安置到周围环境质量并不好的地区居住,这在一定程度上使得他们的环境权受到不同程度的侵犯。另外,由于拆迁导致的一系列不利后果,必然会给被拆迁人带来精神上的痛苦和创伤,对此应给予一定金钱安抚,而现在的补偿法律法规中却并无此项规定

二、存在的纠纷与法律问题的原因分析

（一）相关法律法规不完善。

现行的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定与《宪法》、《物权法》存在基本冲突。《条例》违反《宪法》“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定，也不符合《物权法》“私人合法财产受法律保护”和“国家、集体、私人财产均依法受到保护”的规定。《条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁，发生纠纷时政府行政裁决取代了司法裁判。而迄今为止，对集体所有土地的征用仍是法律空白。

（二）“公共利益”界定的不明确性。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给与补偿。《物权法》和《立法法》也做出了类似的规定【2】公共利益是国家存在的正当性理由。行政法，调整政府与人民的关系，公共利益概念是界定政府行为必要性的主要界限。“公共利益”也是一个具有不确定性和多变性的概念。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程 序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”但对“公共利益”的具体范围没

有明确的规定。[3]由于法律上没有明确拆迁的“公共利益”与“商业利益”，在拆迁运作中, 开发商与行政权力结合, 往往是以公共利益的名义征地，实际是为商业利益,因非公共利益需要取得国有土地使用权的，应当按照权利尊重、自由处分、自愿、公平的原则，与有关房屋所有权人协商取得，这类似于赎买。尽管意思自治贯穿于全过程，但是，监管、审批等公权力干预也是必要的。

（三）是政府职能的定位不正确。

在我国的拆迁实践当中，存在着政府滥用行政公共权力(越位)，不依法行政(错位)，缺乏有效监管(缺位)的现象，这是政府职能定位不正确的表现。无论是公益性拆迁，还是商业性拆迁，政府都扮演着“主使权”与“宣判权”的双重角色。作为市场管理者和制度制定者的政府直接参与到利益主体的博弈过程之中，其可以获利的程序增多，对于被拆迁人是有失公平公正的。

（四）房屋拆迁补偿不合理

（1）拆迁评估机构的选定缺乏公正性

目前，各地在拆迁评估机构选择的问题上做法不一，主要有三种方式：(1)拆迁人和被拆迁人共同委托评估机构。这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。(2)由拆迁人委托。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操作评估的方式。(3)抽签决定。表面上看，这是比较公平的一种方式，但通常情况下，也容易被拆迁人操纵而损害被拆迁人的利益。上述三种情况在目前很难从制度上保证拆迁评估机构选定具有公正性。

（2）政府干预拆迁评估

降低成本，压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一，同时也是拆迁纠纷的焦点之一。

（3）估价机构缺乏承担责任的依据

改制后的评估机构，就是依照《公司法》和《合伙企业法》的规定，成为估价师出资的有限责任公司及合伙企业。但是，房地产估价机构究竟采用什么样的组织形式更加能够体现评估师的执业特点，目前没有法律规范，理论上也没有倾向性观点。评估机构这个特定的行业从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。

三、针对这些存在问题的建议法律思考

（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会

针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷，应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善，总的思路应是保障权益、明晰产权、健全规范、分别显化、兼顾公平、促进稳定。

第一，按照《立法法》的总体要求和《土地管理法》和《房地产管理法》的相关规定，修订《城市房屋拆迁条例》，规定“房地产市场价格的评估，按国家有关法律规定执行。拆迁房屋评估的具体办法由国家土地行政主管部门和房屋行政主管部门制定”，以彻底解决房屋拆迁评估内涵不清、土地产权得不到显化的问题，切实维护房屋被拆迁人的财产权。

第二，从房地产自身的特性出发，构建新型的房屋拆迁补偿评估制度。房屋拆迁实质上是房地产的强制买卖。因此，房屋拆迁评估和补偿应体现房地产所有权的法律特征，依法进行。一是应明晰被拆迁人的土地财产权利和房屋财产权益，严格区分被拆迁人的土地使用权取得方式，在评估、补偿中充分考虑土地用途、土地区位、土地使用面积、土地使用年限等因素，从而维护被拆迁人的土地使用权益。二是应按照《城市房地产管理法》的规定，对被拆迁人的土地财产权利和房屋价值分别进行评估显化，综合计算补偿标准，客观公正地给被拆迁人补偿，促进社会稳定。三是建立健全拆迁房屋的价格评估技术规范。依据《城市房地产管理法》的有关规定，由国家房屋行政主管部门和土地行政主管部门联合出台拆迁房屋价格评估规范。在规范中应明确地价评估和房屋重置价格评估的程序、方法、评估报告的认定和效力。四是应建立健全房屋拆迁评估人的准入制度。房屋拆迁评估的实质上是房产和地产价值的显化，为了客观公正地显示被拆迁房屋的价值，应明确规定拆迁房屋评估人员必须具有土地估价和房产评估的双重资质。

（二）统一补偿标准

在拆迁工作中，市、县级政府作出行政征收决定时，应当对房屋征收范围内的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行登记。同时做好补偿方案，补偿方案包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业的补偿;等等，在同一区域应做到公平公正公开，避免暗箱操

作，以免给相对人带来不安全感后造成盲目攀比引发矛盾纠纷。最高人民法院于2012年4月出台司法解释，规定了在征收补偿决定存在七种情形之一的应当裁定不准予执行，即：“明显缺乏事实依据;明显缺乏法律、法规依据;明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;明显违反行政目的，严重损害公共利益;严重违反法定程序或者正当程序;超越职权;法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。”司法解释的出台，更加规范了拆迁补偿工作，更大限度地保护行政相对人合法权益。

（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依

还有部分拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范拆迁行为。在拆迁许可、行政裁决和强制拆迁中，政府发挥着极为重要的作用。保护私权，根在依法行政。{4}

（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权

建设项目在依据规划经法定程序审批后，有关职能部门要召集被拆迁地段居民代表开个情况通报会，会上要把拆迁的必要性和重要性讲清讲透，并阐述拆迁的相关法规政策，把有关资料散发给与会代表。同时在拆迁地段的重要路口、居民住地张贴宣传单，让群众尤其是拆迁户知晓、理解政府拆迁工作，把知情权还给群众。在拆迁方案制定中要善于听取群众意见，特别是被拆迁人意见，对他们的不同看法，要做耐心细致的说服解释工作，对于不能达成拆迁补偿安置协议的，要严格按照《条例》、《办法》程序依法裁决后，才实施强制拆迁或依法申请由人民法院强制拆迁，并慎用强制拆迁措施。

（五）依法规范操作，提高征地工作透明度

征地拆迁工作政策性很强又很敏感，稍有不慎，就会引发纠纷与矛盾，所以

必须严格按照国家有关法律法规、政策和程序办事。在征地调查和征地补偿时，深入村组户，实地调查确保公平、公正。按照征地农民生活水平不因征地而降低的原则，依法编制征地方案和补偿安置方案。同时对征地全过程拍照、摄像，并将影像资料存入档案，以备后用。实行目标管理，建立责任追究制和部门联动机制，加强监督检查，相互配合，及时沟通，迅速地处理征地拆迁过程中出现的问题和不稳定因素。

（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明

依法行政就是要用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作。1.严格控制《房屋拆迁许可证》的审批制度。严禁将拆迁许可审批权下放。严格拆迁证的发放，对违反城市规划及控制性详细规划，没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、以及拆迁补偿资金，拆迁安置方案不落实的项目，不得发放拆迁许可证。2.严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。3.加强对拆迁单位和人员的资格，严格市场准入。依照职责对拆迁单位指导、监督、检查。4.加强监督检查，严肃处理违法违纪行为。

四、参考文献

[1]张千帆 公共利益与合理补偿的宪法解释 南方周末 2005年8月 [2]候雪梅 房屋拆迁中私人财产权利的法律保护法学论坛,2004,(5):47.[3]梁彗星 中国物权法草案建议稿[M] 北京:社会科学文献出版社,2000.[4]王 达 《房屋征收拆迁法律制度新问题》 中国法制出版社 2010年3月第一版

[5]李 俊 第15卷第2期

宅基地征收与补偿条例 篇7

1. 房屋征收的法律依据不充分、法律事由未清晰界定

当前, 大量的拆迁纠纷发生在城郊结合部的集体土地上, 但是关于集体土地征收补偿的法律依据严重不足。《物权法》中允许征收土地, 但是未写明对集体土地征收的主体是谁。《城市房地产管理法》和国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例 (征求意见稿) 》 (下称“征求意见稿”) 均只对国有土地上的房屋及其不动产拆迁补偿进行了规定, 未对集体土地上的房屋及其不动产的征收补偿进行规定。

《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》都将“为公共利益的需要”作为征收征用的事由。但均未明确、清晰地界定公共利益的具体范围。这在很大程度上给部分地方政府、房地产开发商留出了以“公共利益”之名行商业开发之实的操作空间。“征求意见稿”中, 对符合公共利益的需要进行了规定, 但是关于旧房改造等是否属于公共利益的范畴等问题存在较大争议。

2. 征收补偿范围不够清晰、准确

我国城市房屋拆迁虽因征收土地引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围以地上建筑物和构筑物的补偿为主。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围, 以致出现补偿价和建成房价的巨大反差, 有的地方甚至出现拆10平方米, 还买不到1平方米房的现象。由此, 我国房屋征收问题的焦点是补偿问题, 而补偿问题的焦点之一就在于土地使用权的补偿。若不能完全显化土地使用权价值, 房屋征收矛盾就不能得到根本性的解决。

3. 征收补偿标准严重滞后于经济发展

补偿标准制定滞后于社会经济发展, 一些地方出台的拆迁补偿标准多年不变, 与近几年物价和商品房价格大幅上涨存在较大差距, 拆迁后致使被拆迁人遭受巨大经济损失。大多数低收入居民无力购买新房、返迁新居, 导致拆迁户上访, 要求增加补偿费和安置费。由于拆迁评估机构操作不规范, 加之部分政府直接干预评估价格, 造成评估价格明显低于市场价格, 评估机构出具的评估报告难以保证补偿的公平性。

4. 征收与补偿原则尚不明晰

我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》中关于征收、征用补偿的规定如表1所列。相关法律中未明晰征收、征用补偿的原则, 对适当补偿、合理补偿、充分补偿未做出进一步界定。因此导致各地的补偿范围、补偿标准、补偿额度混乱, 被征收人的合法权益难以得到保障。

5. 房屋征用与补偿法律程序不清, 各地在执行中较为混乱

我们对国务院以及27个省、市、区的房屋拆迁法律法规进行了对比研究。因没有统一的法定程序, 各地区形成了有地方特色的城市房屋拆迁补偿程序。征收与补偿程序不一, 各地程序设计中关于强制拆迁的实施前提的规定, 大多未充分考虑到被征收人的意愿, 被征收人处于相对被动的地位。法律程序设计上的缺陷, 加上各地拆迁办等机构在强制拆迁过程中未充分发挥应有的作用, 致使近年来强制拆迁中的恶性事件频繁发生, 甚至屡屡造成被拆迁人非正常死亡。

二、完善房屋征收与补偿制度的新视野

1. 从宪法和法律视野审视房屋征收的依据与事由

(1) 城乡土地上的房屋征收与补偿

为了规范房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收人的合法权益, 应当根据《宪法》, 结合《物权法》和《城市房地产管理法》规定制订“房屋征收与补偿法”。建议全国人大或人大常委会统筹考虑城乡房屋征收与补偿立法, 实行全国城乡统一、同步的相关立法, 而不是由国务院对国有土地上的房屋征收与补偿进行单独立法。

法律依据不足是造成近年来集体土地征收与补偿纠纷增多的主要原因。集体土地使用权价值如何显化, 是解决房屋征收纠纷以及将我国土地制度改革向纵深推进的难点和关键点之一。在我国城乡发展一体化的大背景下, 不应人为地制造城乡集体土地和国有土地在征收房屋以及补偿上的二元化立法。这应该是我国立法的一种发展趋势。

(2) 严格、清晰地界定“公共利益需要”

“公共利益需要”是我国财产制度的重大问题, 是纲领性的问题。只有修订或者补充《宪法》中关于“公共利益的需要”, 才能理顺《物权法》、《城市房地产管理法》及国务院行政立法的效力与位阶问题。

建议“征求意见稿”中关于公共利益需要的列举, 不应把“为改善低收入住房困难家庭居住条件, 由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要”纳入公共利益的范围。主要考虑到:第一, 低收入困难家庭在我国是很少部分, 不能认为这是社会福祉, 是为公众服务的。第二, 不应当以损害其他人的利益换得困难家庭的居住条件的改善。此外, 因为涉及到公众的安全, 危房改造应纳入公共利益。但旧房改造通常难以界定, 事实上, 目前相当一部分拆迁项目是以旧房改造之名行商业化开发之实。如果将旧房改造纳入公共利益范畴, 无助于拆迁困境的解决。所以, 我们建议旧房改造不列入为了公共利益范围较为妥当。

关于国家机关办公用房建设的需要, 我们认为必须是必要的、正当的国家机关办公用房才可以。对此应予以严格控制。

2. 明确拆迁补偿范围和标准

“征求意见稿”与原“条例”相比, 增加了建筑结构和新旧程度两个计算点。此外, 还规定被征收房屋的房地产市场评估价格不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。这里虽然考虑了房屋所在地的土地价格, 但仍然没有明确规定土地使用权为合理补偿的范围。应进一步明确补偿范围, 并针对城乡不同特点, 充分考虑土地使用权的补偿。

(2) 确定合理的、动态化的补偿标准

拆迁补偿标准应是动态的, 应随市场的变化及时调整。确定合理的动态化的补偿标准时应注意:一是合理确定被拆除房屋安置费用;二是合理调整拆迁安置补偿条款;三是赔偿事项要更加具体;四是非单元式住房拆迁安置时, 应增加安置面积比例;五是异地安置要增加安置面积比例。

3. 统一房屋征收补偿原则

在征收补偿原则上, 可借鉴西方发达国家土地征用的补偿经验。结合我国国情, 我们认为房屋征收与补偿应遵守的原则包括这样几个内容:一是合理补偿原则。为了公共利益需要对房屋征收并进行补偿的原则, 应是不损失财产及其利益, 给予充分合理补偿。没有正当补偿, 不得拆迁。二是保障被拆迁人基本居住权与生存权保障原则。无论何种拆迁方案的补偿, 必须保障拆迁户最基本的居住权与生存权。三是遵照市场价格进行补偿原则。在我国的许多城市 (尤其是最近几年房价上升较快的城市) , 政府所制定的基准价 (指导价) , 已经愈来愈偏离了真实的市场价格。四是完全补偿原则。补偿既要考虑对建筑物权利的补偿也应考虑对土地权利的补偿。五是非公共利益需要前提下的自由谈判原则。

4. 征收与补偿程序

(1) 对“征求意见稿”征收程序的建议

第一, 关于无重大争议的质疑与建议。怎样衡量和界定无重大争议, 是依法征收的关键点。建议列举重大争议集中主要情况, 尽量量化重大争议指标。否则, 征收房屋又会陷入走形式的泥潭, 被征收人的合法权益仍然得不到应有的保障。

第二, 对“危旧房屋改造征收时, 要征得90%以上被征收人同意”这一规定的质疑与建议。被征收的是房屋, 补偿主要也是针对房屋进行补偿。建议应当以被征收房屋面积占90%以上的被征收人的同意, 在这个基础上再考虑被征收人人数的百分比才更符合被征收人的意愿, 可操作性也强。

(2) 对“征求意见稿”补偿程序的建议

在程序中, 建议增加:第一, 被征收人审查和通过的程序;第二, 扩大拟订补偿方案的公告范围, 这样更有利于被征收人和全社会的监督, 防止滥用权利与谋取不正当利益, 减少不必要的纠纷, 有利于建立政府公信力;第三, 在补偿程序中规定占补偿房屋面积90%以上被征收人同意程序。

参考文献

[1].贾生华罗延发.基于公共利益的城市房屋拆迁补偿原则.中国房地产.2006.2

[2].王达.探析城市房屋拆迁中的强制执行.法律适用.2003