物业公司管理建议

物业公司管理建议（精选8篇）

物业公司管理建议 篇1

郑重声明 …………………………………………………………………… 01页

摘 要 …………………………………………………………………… 02页

目 录 …………………………………………………………………… 03页

一、前言 …………………………………………………………………… 04页

二、公司简介 …………………………………………………………………05页

三、项目概况与分析 ……………………………………………………… 10页

(一) 物业特点及分析 ……………………………………………… 10页

(二) 管理思路及重点 ……………………………………………… 11页

(三) 管理目标 ……………………………………………………… 13页

四、服务模式 ……………………………………………………………… 15页

(一) 高效管理原则…………………………………………………… 15页

(二) 服务模式………………………………………………………… 16页

(三) 客户方针………………………………………………………… 27页

(四) 物业管理前期筹备工作………………………………………… 28页

(五) 小区前期管理 ……………………………………………………31页

五、管理人员架构 ………………………………………………………… 42页

(一) 管理组织架构…………………………………………………… 42页

(二) 管理处组织机构和岗位设置…………………………………… 43页

六、管理费用预算 ………………………………………………………… 47页

(一) 前期开办费用…………………………………………………… 47页

(二) 管理费用预算…………………………………………………… 53页

(三) 提请开发商解决问题…………………………………………… 56页

七、结束语 ……………………………………………………………… 58页

附件1：科瑞公司营业执照、资质、ISO9000的认证证书

附件2：荆瑞公司营业执照、资质证书

物业公司管理建议 篇2

一、物业公司财务管理概述

财务管理是在一定的整体目标下, 关于资产的购置 (投资) , 资本的融通 (筹资) 和经营中现金流量 (营运资金) 、利润分配的管理。财务职能是指企业财务在运行中所固有的功能。财务的职能源于企业资金运动及其所体现的经济关系, 表现为筹资、用资、耗资、分配等过程中的管理职能, 包括财务预测、财务决策、财务计划、财务控制、财务分析等。传统的财务职能理论在引入产权思想后, 以财务分层理论为基础, 从财务管理主体 (所有者和经营者) 角度来研究财务职能更具科学性。从该角度定义的财务职能更倾向于使所有者和经营者为实现企业目标而共同进行的财务管理所具有的职责和功能。把所有者的财务职能定义为决策、监督、调控, 经营者的财务职能为组织、协调和控制。“二权分立”更好地使财务职能得以迅速实现, 提高了效率。

二、物业管理公司财务管理工作的现状分析

1、会计基础工作不够完善

会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量, 是开展整个财务管理工作的基础工作, 当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展:物业管理公司缺乏既统一又适用的会计核算体系;物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度;物业管理公司财务报表过于笼统, 无法满足各层次的需要。

2、融资渠道及方式单一

融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈, 在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润率低、经营规模单一, 在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。

3、投资水平不高, 不重视成本管理工作

物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。受物业管理公司自身经营规模与资质的限制, 物业管理公司往往缺少好的投资项目。同时, 投资决策又缺乏科学性, 表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析, 往往凭感觉做决定, 没有一个好的投资管理团队, 致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误, 会导致投资项目无法满足消费者需求, 没有足够市场的投资自然无法取得回报;风险之二是对投资的资金支持断裂, 如果没有完善的投资计划作保证, 缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾, 很容易导致投资项目的夭折, 导致前期资金的投入也无法收回, 造成巨大损失与浪费。

随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

4、营运资金管理水平低

企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面, 营运资金管理的方法得当, 资金循环得越快, 对资金的需求压力就越小, 资金的使用效率也就越高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善, 资金从投入到收回的运转周期长, 滞留资金多, 影响了资金的盈利能力。此外, 由于经营管理不善, 资产破损丢失的现象时有发生, 影响了营运资金的正常使用。

5、物业管理公司会计从业人员的素质有待提高

客观性、真实性是会计核算的基本特征, 也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看, 公司领导在人事安排上的用人唯亲, 不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准, 而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理, 不相容职务分离的原则未被贯彻实施, 会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题, 致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。

三、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

1、制定一套适用性强的物业会计实施规范

当前, 企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则, 是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中, 对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断, 依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说, 缺乏以往的经验可以借鉴, 当前的会计准则也没有提供具体的指导意见, 这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上, 建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见, 保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”, 使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时, 还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权, 可以根据实际情况灵活应用。因此, 这套会计规范实施意见应是一种引导和帮助, 而不是强制性的实施规范。

2、拓宽物业管理公司的融资渠道

融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容, 应常抓不懈, 努力开拓新渠道、新方式, 满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看, 在未来一定时期内, 内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式, 如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发, 努力提高企业的盈利能力, 只有保持良好的发展势头, 原有的投资者才会增加投入的资本金, 才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下, 公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资。因此, 提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。

在做好内部融资工作的同时, 物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况, 提高盈利能力, 降低公司的经营风险。其次, 公司要恪守信用, 在业主、同行业企业之间形成良好的声誉, 按规定办理各项银行存贷业务, 逐步建立起良好的银企关系。

3、拓展与开发新的投资项目

物业管理公司要在做好服务社区工作的同时, 努力探索新的经营途径, 发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围, 通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。如与城市商业银行或者储蓄所合作, 为居民提供便利的自助服务金融机构, 物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全, 银行部门提供技术支持, 这样既能为居民提供便利服务, 又可以开辟新的收入来源;物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势, 创办自己的家政服务公司, 从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作, 通过增加服务项目来提高自己的收入等。

4、提高物业管理公司的人员素质

人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置, 提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情, 而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金, 涉及到公司经营的整个过程。同时, 财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制, 与公司经营管理活动密不可分。因此, 要提高公司财务管理水平, 为公司财务管理活动营造一个好的环境需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中, 首先要严把会计从业人员的准入关, 坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门, 要对会计从业人员加强思想道德教育, 注重对会计人员职业道德素质的考察和培养, 使公司财务部门成为一个思想觉悟高、专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习, 及时更新自己的知识和技能。

摘要：在短短20年时间里, 我国物业管理行业取得了长足的进步与发展。但其在财务管理工作的开展上却显得相对滞后, 在制度建设、人员配备以及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题。本文在分析问题的同时, 还提出了一些建设性的意见。

关键词：物业,财务管理,建议

参考文献

[1]雷新途:不完备财务契约缔结和履行机制研究[M].北京经济科学出版社, 2009.

[2]寅峰、李礼:中国企业报融资运作与管理[M].北京经济科学出版社, 2007.

[3]马红梅:物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发, 2008 (11) .

[4]周霞:对我国物业企业财务管理问题的思考[J].会计之友, 2007 (1) .

[5]黄安永:现代物业管理手册[M].人民交通出版社, 2005.

物业公司管理建议 篇3

摘 要 绩效管理对于企业的持续发展具有重要意义，绩效管理的系统已成为战略管理控制系统中不可缺少的管理工具和手段。

关键词 物业管理 绩效管理

在现实中，企业都在努力提高组织的过程绩效，如提高质量、降低成本、优化流程等，但是却没有确认真正具有核心竞争力的因素是什幺，也没有把当前的努力和绩效衡量方法与战略相衔接。一个企业要想获得成功，不仅仅要保证过程绩效的可靠性，而且要为组织战略上的成功设计它的绩效管理系统——建立一个旨在提高企业核心竞争力的绩效管理系统。而物业管理企业的核心竞争力其实就是“人”，就是管理、技术、服务等各类专业人才。因此，绩效管理是物业管理企业实现组织战略目标、培养核心竞争力的重要手段，是企业管理的重要内容，也是提升物业管理行业整体服务水平的有力保障。

企业首先必须加强对“高层管理人员”、“人力资源部”、“业务部门”、“一线员工”各层次的绩效管理方面的培训，让大家都认识到绩效管理的重要意义，掌握绩效管理的基本思想与技能；高层管理人员必须转变对“绩效管理”的看法，应该认识到绩效管理在公司战略实现中的重要作用，多与人力资源部、业务部门沟通，让绩效管理与战略结合成为可能；人力资源部在设计绩效管理体系的时候，必须让“高层管理者”、“业务部门的中层管理者”，甚至“一线员工”都参与进来，这样才能保证设计出来的绩效管理体系符合企业的业务发展需要，同时要考虑各个环节之间的配合，以构成一个有机的整体；业务部门的中层管理者也有必要改变观念，要认识到“绩效管理”是企业为业务部门设计出来帮助业务部门提升业绩的管理利器，而不是人力资源部“拿来对业务部门进行管理”的工具，业务部门的管理人员应该主动去推动绩效管理的实施，以提升部门业绩。

一、绩效计划

绩效管理的第一个环节是绩效计划，它是绩效管理过程的起点。企业的战略要落地，必须先将战略分解为具体的任务或目标，落实到各个岗位上；然后再对各个岗位进行相应的职位分析、工作分析、任职资格条件分析。这些步骤完成之后，主管人员就该和员工一起根据本岗位的工作目标和工作职责来讨论，搞清楚在绩效计划周期内6W2H原则（即做什幺、为什幺做、谁来做、何时做、在哪做、为谁做、做什幺、如何做、做到什幺程度），以及SMART原则（具体的、可测量的、可达到的、相关的、有时间限制的）。在这个阶段，管理者和员工的共同投入与参与是进行绩效管理的基础，如果是管理者单方面的布置任务、员工单纯接受要求，就变成了传统的管理活动，失去了协作性的意义。绩效管理就名不符实了。通常绩效计划都是做一年期的，在年中也可以修订。关键职位的绩效计划应签订绩效合约。

二、绩效辅导

制定了绩效计划之后，被评估者就开始按照计划开展工作。在工作的过程中，管理者要对被评估者的工作进行指导和监督，对发现的问题及时予以解决，并随时根据实际情况对绩效计划进行调整。绩效计划并不是在制定了之后就一成不变，随着工作的开展会不断调整。在整个绩效期间内，都需要管理者不断地对员工进行指导和反馈即进行持续的绩效沟通。这种沟通是一个双方追踪进展情况、找到影响绩效的障碍以及得到使双方成功所需信息的过程。作为激励手段的绩效管理也应遵循人性化的特征。不管员工等级的高低，相互之间谁大谁小，都是平等的，是一种服务和支持。基于这种认识，主管人员要从心的沟通开始，关心尊重员工，与员工建立平等、亲切的感情，在实现目标的过程中为员工清除各方面的障碍。双方共同探讨员工在组织中的发展路径和未来的目标。持续的绩效沟通能保证主管人员和员工共同努力，及时处理出现的问题，修订工作职责，上下级在平等的交往中相互获得信息，增进了解，联络感情，从而保证员工的工作能正常地开展，使绩效辅导的过程顺利进行。

三、绩效考核

工作绩效考核可以根据具体情况和实际需要进行月考核、季考核、半年考核和年度考核。工作绩效考核是一个按事先确定的工作目标及其衡量标准，考察员工实际完成的绩效情况的过程。考核期开始时签订的绩效合同或协议一般都规定了绩效目标和绩效测量标准。绩效合同一般包括：工作目的的描述、员工认可的工作目标及其衡量标准等。绩效合同是进行绩效考核的依据。绩效考核包括工作结果考核和工作行为评估两个方面。其中，工作结果考核是对考核期内员工工作目标实现程度的测量和评价，一般由员工的直接上级按照绩效合同中的标准，对员工的每一个工作目标完成情况进行等级评定。而工作行为考核则是针对员工在绩效周期内表现出来的具体行为态度来进行评估。同时，在绩效辅导过程中，所收集到的能够说明被评估者绩效表现的数据和事实，可以作为判断被评估者是否达到关键绩效指标要求的证据。

四、绩效沟通

绩效管理的过程并不是为绩效考核打出一个分数就结束了，主管人员还需要与员工进行一次甚至多次面对面的交谈。通过绩效反馈面谈，使员工了解主管对自己的期望，了解自己的绩效，认识自己有待改进的方面；并且，员工也可以提出自己在完成绩效目标中遇到的困难，请求上级的指导。

关于加强物业公司监管力度的建议 篇4

物业公司，本应是服务于广大业主，为广大业主提供一个安全、温馨的居住环境的一个服务性机构。然而，部分不良商家却把它变成了一个谋取暴利的工具。具体表现在以下几点：

1、每年收取大量的物业费、停车费，但路面常年破烂不堪，监控等公共设施部分损坏，危险建筑物不予拆除，反而伪造业主签字套用大量维修基金据为己有。

2、未经业主同意私自占用小区公共场所、消防通道建造违规建筑物，变为自己的车库、麻将馆、甚至用于出租，物业公司经理不思为业主服务，而是每天经营自己的麻将馆。

3、为赚取更多的停车费，私自允许非本小区的车辆常年停放本小区，造成本小区车位严重紧张，致使本小区车辆无车位可停。

4、公司账目严重不明，从未向业主公示过任何关于本公司的收支明细。

针对以上问题，我向各位领导提出以下几点整改措施：

1、社区应加强物业公司服务质量的监管，对不符合相关要求的公司应责令整改或者取消其资质。

2、加强物业公司财务监管力度；相关的审计部门应定时或不定时的抽查其账目，对违规的公司应责令整改并返还非法所得，情节严重的应追究其法律责任。

3、社会力量监督、协助管理；相关科室应设置一个投诉信箱；对一些损害业主利益的物业公司，广大业主有权投诉，加大了政府部门的监管力度。

物业管理建议标准 篇5

一、物业管理公司前期介入的作用

房地产开发商要建精品楼盘，不仅要从地理位置、交通状况、建筑设计、设备选型、材料选用、环境营造、配套设施等方面下功夫，更要有好的物业管理公司。新开发的楼盘将随着物业管理公司的前期介入而得以提升，正规完善的物业管理和服务将促进物业的保值增值，促进房地产企业的房屋销售，房地产企业的社会信誉和品牌知名度也将会随着物业管理水平和服务质量的提升而进一步扩大。物业管理公司前期介入是指开发商聘请专业物业管理公司或资深物业管理人参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议。一般是从物业管理服务的角度为开发商提出小区规划、房屋设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管甚至房屋销售、租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为日后的物业管理工作打下良好的基础。

以多年从事物业管理和开发商顾问的经验，笔者深深感到了在规划设计之初，专业物业管理人士前期介入的重要性。物业管理公司或物业管理人的提前参与，能有效地避免设计考虑不周带来先天不足或影响今后业主使用功能，使物业更符合业主使用要求。

比如空调外机的定位，设计时不能占用阳台或露台，尤其是在南方，会影响业主在阳台和露台上的休闲活动。在成都一个楼盘的设计初期，设计师不听物业管理顾问的建议，坚持要将空调外机定位在阳台上，卖房时有购房人为此不签购房合同，业主装修时坚决不按设计定|考试大|位安装，不仅造成物业管理公司的管理困难，业主也十分不满，后来不得不重新定位，但又影响了外立面。

开发商的设计师都特别看重外立面，他们都会把它作为自己的作品来对待，但房子是修建给人住的，我们不能只追求立体效果，如不认真考虑其使用功能，再漂亮的外表，也会被业主在装修时改变或破坏，最终达不到我们的主观愿望。因此，设计师不能一味地满足自己的创意，而应该考虑今后的管理和业主的使用。

从物业管理的角度更是这样，同样一个楼盘，笔者给设计师建议 ： 水景一定要流动，泵池一定要设在水景的外面，否则水面不清洁，泵不好维护。但这位设计师坚持不采纳，结果修出来的湖，死水一潭，还得物业管理公司来改，造成资源浪费。因此，物业管理公司一定要从管理与运行的角度，为开发商提供多方面建设性意见，引导设计人员优化设计，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造|考试大|成资源浪费。

从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，物业管理公司的早期介入，依据其丰富的管理经验，为开发商和业主提供前期的专业性服务时，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

二、物业管理公司前期介入的内容.项目定位、规划设计、建筑布局、道路交通、人流物流。.建筑立面、外墙用材、户型结构、门窗构造。.变配电房、高低压线、动力用电、公共照明。.供水系统、排水系统、污水处理、消火水栓。.弱电系统、网络布线、电讯电视、宽带入网、三表抄计、可视对讲、监控报警、电子巡更、一卡通。.园林景观、雕塑小品、喷灌系统、照明灯具。.配套设施、商业网点、菜场超市、学校医院、会所泳池、管理用房、公共厕所、垃圾房、停车场等。

物业管理前期介入的内容很多，但必须重点关注安防设备的布局、选材、安装、调试，因为其直接

影响今后的安全管理；再就是要注意与运行成本有关的内容，其关系到物业管理公司今后的效益。

三、物业管理公司前期介入的方法

1.物业管理公司以业主今后入住的标准审视项目的规划设计、材料选用、设备功能、施工建设，参与讨论并提出建设性意见，以达到满足业主诸多生活需求的目的。

2.熟悉了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减少给日后维修使用带来困难和不便，及时发现问题，提出改善性意见。

3.监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题及时与开发商、承建商、工程监理联络沟通，尽量避免工程质量问题的出现。

4.深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。

5.熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。

6.物业管理公司从今后小区管理角度审视项目，提出建议，避免施工造成物业管理运作上的困难和麻烦，便于今后管理操作和设备维修；建立一个安全有序的小区（大厦）管理服务体系，营造回归自然的环境条件和高品位的人文氛围。

四、物业管理公司前期介入时怎样与开发商配合物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与开发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。

开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面：一是会不会增加其成本 ； 二是难度大不大 ； 三是对设计风格和外立面的影响 ； 四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。

物业管理服务改进建议书 篇6

声明：我们对物业的态度是希望物业和小区“共生共荣”，共同把百瑞景打造成美好社区。

问题

一、服务态度不端正，以管理者自居，对业主不够尊重。表现：收停车费时，业主多问一句被保安说不好听的话；客户到物业办事，工作人员坐着，让业主站着；

要求：改变思想观念，端正服务态度，提倡微笑服务。问题

二、安全没有保障。

表现：小区内多户被盗；门禁坏了长年无人修理；保安经常躲在岗亭里睡大觉；北门门禁形同虚设；外来人员进出小区不盘问、不登记；有的业主在未带门禁卡的情况下按0#，安保人员未盘查就直接放行；小区内经常有推销人员进入楼栋，门禁形同虚设。

要求：

1、及时修理安防设施。

2、加强对保安的管理，杜绝在上岗睡觉，加强巡逻。

3、严格小区出入管理登记制度：对于有装修需要的业主，要求业主到物业对施工人员进行报备登记，报备需提供施工人员身份证复印件；外来人员进出小区，需通过对讲系统取得业主同意后方可进入并登记。

4、给小区内业主登记车辆统一制作通行牌，外来车辆应登记车牌号并问清来意，获得业主许可方可放行，对驶出小区的车辆，尤其是货车，应进行检查。

5、物业服务人员和修理人员上门服务时应在醒目位置佩戴证件，以防不法分子以维修为名行骗行窃。

6、小区内有个别业主私自设置外置防盗网，特别是低楼层的业主，给小区的安防造成了很大的隐患，盗贼可以顺着外置防盗网攀爬入户，物业应该集中整顿。

7、南侧出入口须人车分流，设立人行通道，清理绿化带附近的经营场所，为小区居民设立安全出行通道。

8、有的业主家中有老人帮忙带小孩，老人记性不够好，出门总是忘记带门禁卡，对于按0#的，如果安保人员认识应直接放行；对不认识的要加以盘查确认是小区业主方可放行。

问题

三、卫生打扫不够及时

表现：垃圾桶周末无人清理；公共座椅和儿童乐园较脏； 要求：定期清除公共座椅灰尘和打扫儿童乐园，周末要及时清理垃圾桶。

其他改进管理服务水平的要求

1、物业对业主反映的问题要登记备查，并规定答复时间；办结时限一到，应及时向业主报告问题整改情况和未能整改的原因，并做好后续整改工作，超越物业能力而未能整改的应做好解释工作。

2、南侧垃圾场清理应避开深夜进行，以免影响业主休息。

物业公司财务管理浅析 篇7

1 物业管理公司财务管理工作的现状分析

1.1 会计基础工作不够完善

会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量,是开展整个财务管理工作的基础工作。当前,物业管理公司会计核算工作存在的一些问题严重制约了财务管理工作的顺利开展,主要表现在以下几个方面:

(1)物业管理公司缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理属于一个新兴的行业,在过去行业会计制度时期,没有关于物业管理的相关会计制度,导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验,而现行会计制度又过于宽泛,仅是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征,由于物业管理的对象具有多样化的特征,会计的明细科目设置具有很高的灵活性,导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中,公司财务受财务主管人员及自身行业背景影响较大,从事建筑行业的会计与从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着很大的差别,而当前既不统一又缺乏适用性的会计规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。

(2)多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度。内部控制制度是企业财务管理工作的重要制度,是企业从内部实施的一种自我监督和完善的措施。物业管理公司的内部控制很不完善,究其原因,一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大,业务活动涉及的金额一般较小,但是业务量却很大,例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单,没必要专门设置内部控制部门和机构。另一方面,在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员。内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长,并且以大型单位为主,在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系,物业管理公司的财务人员往往没有真正全面地学习和应用过内部控制的相关理论和方法。

(3)物业管理公司会计从业人员的素质有待提高。客观性、真实性是会计核算的基本特征,也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看,一些公司领导在人事安排上用人唯亲,不以会计人员的职业道德、素质及专业知识为用人标准,而以方便自己对财务人员的控制来选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理、不相容职务分离的原则未被贯彻实施,会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。

1.2 融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素

融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈问题。物业管理行业利润低,公司规模普遍较小,在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。因此,内部融资成为物业管理公司筹措资金的主要方式。

1.3 企业投资水平不高

物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处:可供投资的项目较少;受物业管理公司自身经营规模与资质的限制,物业管理公司往往缺少好的投资项目;投资决策缺乏科学性,表现在决策者没有做好资料收集与科学分析工作,往往凭感觉作决定,而且没有一个好的投资管理团队,致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向错误,会导致投资项目无法满足消费者需求,而没有足够市场的投资自然无法取得回报;风险之二是对投资的资金支持断裂,如果没有完善的投资计划作保证,缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾,很容易导致投资项目的夭折,导致前期资金的投入无法收回,给公司造成巨大损失与浪费。

1.4 企业营运资金管理水平低

企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面,营运资金管理得好,则企业资金循环越快,对资金的需求压力就小,资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善,资金从投入到收回的运转周期长,滞留资金多,影响了资金的盈利能力。此外,由于经营管理不善,资产破损丢失的现象时有发生,影响了物业管理公司营运资金的正常使用。

2 提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

2.1 加强对物业管理公司的外部支持

(1)政府部门应给予必要的支持。物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏,物业管理水平高,居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时,有必要关注相关配套设施的建设,给予物业管理行业以必要的扶持。

(2)制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导。当前,企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则,是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。而在实际工作中,企业具体会计科目的设置依赖于会计从业人员的经验与职业判断,依赖于公司的业务需要。在会计科目设置方面,物业管理公司缺乏以往的经验可以借鉴,当前的会计准则也没有提供具体的指导意见,这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上,建立适用于物业管理公司的会计准则实施意见,保证各物业管理公司在会计体系建设过程中有法可依,使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时,还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权,可以根据自身的实际情况灵活开展工作。因此,这一会计规范实施意见是一种引导和帮助企业会计管理的实施规范,而不是强制性的实施规范。

2.2 物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平

(1)物业管理公司要努力拓宽融资渠道。融资工作始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容,常抓不懈,努力开拓新的融资渠道,开创新的融资方式,满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看,在未来一定时期内,内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式,如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发,努力提高企业的盈利能力,只有保持良好的发展势头,原有的投资者才会增加投入的资本金,才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下,公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资,因此,提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。

在做好内部融资工作的同时,物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想获得银行贷款,首先要立足于自身良好的经营状况,提高盈利能力,降低公司的经营风险。其次,公司要恪守信用,在业主、同行业企业之间形成良好的声誉,按规定办理各项银行存贷业务,逐步建立起良好的银企关系。

(2)提高物业管理公司人员的素质。人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置,提高人员素质是提高公司管理水平的基础条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情,而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金,涉及公司经营的整个过程。同时,财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制。因此,财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。要提高公司财务管理水平,为公司财务管理活动营造一个良好的融资环境,需要所有员工的共同努力。在培养财务人员的过程中,首先要严把会计从业人员的准入关,坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门;要加强会计从业人员的思想道德教育,注重对会计人员职业道德素质的考察和培养,使公司财务部门成为一个思想觉悟高、专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习,及时更新自己的知识和技能。

(3)积极拓展与开发新的投资项目。物业管理公司要在做好服务社区工作的同时,努力探索新的经营途径,发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围,通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如,与城市商业银行或者储蓄所合作,为居民提供便利的自助服务金融机构,即物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全,银行部门提供技术支持,这样既能为居民提供便利服务,又可以开辟新的收入来源;物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势,创办自己的家政服务公司,开展房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等业务,通过增加服务项目来提高自己的收入等。

摘要：随着我国房地产市场的兴起与成熟,物业管理行业取得了长足的进步与发展。但同时,物业管理公司的财务管理工作显得相对滞后,例如在制度建设、人员配备及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题。为了进一步促进我国物业管理公司的发展,有必要针对这些问题作一些有益的探讨。

关键词：物业公司,财务管理,企业融资

参考文献

[1]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发, 2008(11).

物业公司管理建议 篇8

Annie（杜菁英文名）至少有两大外型美吸引我：又黑又长的麻花辫与又细又长的玉手，我做梦都想自己有。我的高尔夫有可能比她打得好一点点，但是绝对没有她打球时麻花辫跟着轻舞飞扬的那种味道。

她外表看起来很女人，这丝毫不阻拦她在事业上的进取心。和大多数还在二十多岁后半段上奔跑的女孩一样，Annie对未来充满了憧憬，更可贵的是，她对事业有一股闯劲。“我把主要的精力花在工作和学习上，与异性相处的时间其实不足20%。”她学金融，学CFA，学财务知识，觉得非常有趣，就像一场角逐，也像玩魔术，一元变十元，而且更坚定了她对资本运作的信心，对未来事业的发达踌躇满志。她坚信女人最主要的是一个人要独立，独立以后就会散发出无穷魅力。

Annie经常明亮地微笑，很乐意去帮助别人，现在还义务为上海圆名讲堂寺庙的和尚上英文课，善的力量很大程度上影响她的家庭观念，对于理想中的人选，她说：“首先我要觉得这个人要好，本质是好的，个性好，有幽默感，对家庭忠诚，我不会找比我年龄小的，男人大多成熟比较晚，差不多35岁以后才真正开始成熟吧，只有少数的天才才会早熟。我比较喜欢互补比较多的，Soul-made的那种，我说的互补不仅是事业上的互补，专长上的互补，也有性格上的互补，不过，这所有的前提是他要Smart！包括他的能力、反应和智慧，不仅仅是聪明。女孩子往往喜欢崇拜自己的先生，喜欢有人生阅历的，有经验的，我也不例外。”

“可是好像又有一种不公平，优秀的男人可以找普通的女人为妻，社会可以接纳，认为是正常的家庭，而优秀的女人找普通的男人为夫，则感觉别扭，是不正常的家庭。这样推算，如果女人很优秀，只有找更优秀的，才能建立正常的家庭。这好像是个误区。”