浅谈工程项目的前期策划
摘要：工程项目的前期策划工作，包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。项目的前期策划是项目的孕育阶段，对项目的整个生命期，甚至对整个上层系统有决定性的影响，所以项目管理者，特别是上层管理者（决策者）对这个阶段的工作应有足够的重视。项目前期策划主要从上层系统（国家、地方、企业）的角度出发，所以必须对上层系统的问题、战略和大环境作全面的和足够的调查研究。在项目前期策划过程中不要过早地提出解决问题的方案，特别是项目的技术方案。
关键词：工程项目管理前期策划过程作用问题古人云：“兵无谋不战，谋当底于善”，其中“谋”乃指的是筹划、运筹。而在工程项目管理中“谋”往往放在前期策划过程中。工程项目的确立是一个极其复杂的、同时又是十分重要的过程。尽管工程项目的确立主要是从上层系统（如国家、地方、企业），从全局和战略的角度出发的，这个阶段主要是上层管理者的工作，但这里面又有许多项目管理工作。为取得成功，必须在项目前期策划阶段就进行严格的项目管理，而项目前期策划工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目，1
并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础上。
一、项目前期策划的过程
（一）项目前期策划过程的系统性
1.工程项目构思产生和选择任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统（如国家、地方、企业、部门）问题的期望，或为了满足上层系统需要，成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多，人们可以通过许多途径和方法（即项目或非项目手段）达到目的，那么必须在它们中间作选择，并经权力部门批准，以作进一步研究。
2.项目的目标设计和项目定义这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素，进而构成项目目标系统，通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作：
（1）情况的分析和问题的研究（2）项目的目标设计（3）项目的定义（4）项目的审查
3.可行性研究
即提出实施方案，并对实施方案进行全面的技术经济论证，看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。
（二）项目前期策划过程的科学性
1.工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测，并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。
2.工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。
3.可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上，为工程项目作决策，其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。
二、项目前期策划的重要作用
项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期，对项目实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响：
1.项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题当然人们常常从投资影响的角度来解释这张图，即前期工作对投资的影响最大。
工程项目是由目标决定任务，由任务决定技术方案和实施方案或措施，再由方案产生工程活动，进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面，形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错，常常会产生如下后果：
（1）工程建成后无法正常的运行，达不到使用效果；
（2）虽然可以正常运行，但其产品或服务没有市场，不能为社会接受；
（3）运营费用高，没有效益，没有竞争力；
（4）项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超
工期等等。
2.影响全局。项目的建设必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。如果上马一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，常常会成为上层系统的包袱，给上层系统带来历史性的影响。常常由于一个工程项目的失败导致经济损失，导致企业的衰败，导致社会环境的破坏。
例如，一个企业决定开发一个新产品，投入一笔资金（其来源是企业以前许多年的利润积和借贷）。结果这个项目的失败的（如产品开发不成功，或市场上已有其他新产品替代，本产品没有市场），没有产生效益，则不仅企业多年的辛劳（包括前期积蓄，项目期间人力、物力、精力、资金投入）白费，而且企业背上一个学生的包袱，必须在以后许多年中偿还贷款，厂房、生产设备、土地虽都有帐面价值，但不产生任何效益，这个企业也许会一蹶不振。
三、项目前期策划应注意的问题
1.在整个过程中必须不断的进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标，进行项目定
义，分析可行性的最重要影响因素，是进行正确决策的基础。
2.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
3.在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设臵几个决策点，对分阶段工作结果进行分析、选择。
建筑工程项目设计内涵是“自项目开始至项目完成, 通过项目策划和项目设计管理控制, 以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现”, 由此可见建设工程的项目设计策划与实施后的有效管理是项目建设成功的前提。
1. 项目设计前期策划的过程
1.1 项目设计前期策划过程的系统性
1.1.1 工程项目构思产生和选择
任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统 (如国家、地方、企业、部门) 问题的期望, 或为了满足上层系统需要, 成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多, 人们可以通过许多途径和方法 (即项目或非项目手段) 达到目的, 那么必须在它们中间作选择, 并经权力部门批准, 以作进一步研究。
1.1.2 项目的目标设计和项目定义
这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素, 进而构成项目目标系统, 通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作:
(1) 情况的分析和问题的研究;
(2) 项目的目标设计;
(3) 项目的定义;
(4) 项目的审查。
1.1.3 可行性研究
即提出实施方案, 并对实施方案进行全面的技术经济论证, 看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。
1.2 项目前期策划过程的科学性
1.2.1工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测, 并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。
1.2.2工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败, 而且这种失败常常是无法弥补的。
1.2.3可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上, 为工程项目作决策, 其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。
2. 项目前期策划的重要作用
项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题, 当然人们常常从投资影响的角度来解释这张图, 即前期工作对投资的影响最大。而实质上, 对项目整体效益的影响都可以用这张图来表示。
工程项目是由目标决定任务, 由任务决定技术方案和实施方案或措施, 再由方案产生工程活动, 进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面, 形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错, 常常会产生如下后果:
(1) 工程建成后无法正常的运行, 达不到使用效果;
(2) 虽然可以正常运行, 但其产品或服务没有市场, 不能为社会接受;
(3) 运营费用高, 没有效益, 没有竞争力;
(4) 项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超工期等等。
3. 建筑策划与建筑设计
3.1 我国建筑设计的现状
3.1.1 人员及其知识构成
建筑设计的工作人员绝大部分从高校建筑系毕业, 接受传统建筑学教育, 普遍具备较强的空间塑造能力, 较高的美术基础, 较多的方案图、施工图绘制经验, 对国内毕业生而言, 还具有较强的图面表达能力。但又普遍对房地产行业认识单一, 缺少综合经济意识, 无意介入建筑设计的前后期工作。
3.1.2 成为开发商的绘图员
建筑师丢弃自己的想法, 成为开发商的绘图员, 是目前市场上的普遍现象。由于建筑市场长期繁荣, 建筑师长期处于项目做不完的紧张状态, 没有时间和精力站在开发商的角度、市场的角度、用户的角度去全面考量项目, 而是完全听从于开发商的号令, 满足于充当绘图员的角色。转自项目管理者联盟。
3.1.3 既有作品去填充新项目
在建筑师成为绘图员的情况下, 面对大量待设计项目尤其是重复性较大的住宅项目, 难免不来回复制粘贴, 使用既有作品去填充新项目, 把南方的方案照搬到北方、沿海的方案照搬到山区也是常有的事。项目经理圈子他们不再有自己的创作灵感与激情, 因为他们需要在一两周内完成整个住宅甚至小区的规划、景观和建筑设计。
3.1.4 自发的改进项目经理圈子
一些建筑师正在实践中逐步改进, 与开发商加强交流, 同时也促使业主知识更新, 而简单地用建筑师的传统语言很难实现这一沟通, 而是要量化的、实实在在的, 让开发商能接受。建筑师明确了这点, 就要有开发商共同参与研究策划, 使建筑策划成为下一步建筑设计的依据, 使这些建筑师有可能作好下一步的建筑设计, 因为这种策划是客观的、有依据的, 把这个结果交给下一阶段的任何设计师都是可行的、可参照的。建筑师的研究领域从传统的仅研究空间尺度、比例、造型, 拓展到对人类、社会、环境、生态、经济等方面是历史必然。要想成为优秀建筑设计师、成为成功的房地产发展商, 就必须研究建筑策划。
3.2 我国房产策划的现状
3.2.1 人员及其知识构成
房产策划行业没有完全的所谓“科班出身”。就连房地产专业也是近年来新开办的新学科、新专业。从业人员的知识背景极其繁杂, 来自于社会的方方面面。从经济、建筑、财务到房地产、销售、广告乃至导游、公关行业的一应俱全。有的房产公司的策划灵魂其实也就是老总本人。整个行业尚未形成系统的培育流程, 也尚未总结出系统的学科体系和知识结构。
3.2.2 利益最大化驱动
目前的房产策划往往陷入具体的投入产出比之中, 完全以投资者可见的短期效益为准绳。其根本原因是房产开发在前一时期一直以营销策划为中心的理论和实践导向, 把房产 (建筑) 策划等同于营销策划也是国内房产界的长期误区。对产品本身的研究 (建筑策划) 却往往被放在了次要的位置。由于没有产品的支撑, 很多营销策划被消费者称为广告欺骗。
3.2.3 外行指导内行的卖点创造
由于房产公司的策划部、或者独立的策划代理公司相对建筑设计者处于“甲方”的位置, 因此他们往往代表房产公司的意志, 以各种非理性的、外行眼光来指挥和引导着真正内行的建筑师所长的工作。严重的知识错位是这一现象发生的直接原因。
3.3 建筑策划对建筑设计的意义
建筑策划是研究建筑项目的设计依据, 论证和确定项目的规模、性质、内容、尺度形式等, 然后制定空间模式和空间组合概念, 建立起建筑创作的“骨骼系统”, 建筑设计是建筑创作中填补“肌肉”的工作。建筑策划的研究成果, 对建筑设计有直接的指导意义。策划结论的不同, 设计作品的空间内容可以完全不同, 更有导致项目完成之后, 引发区域内建筑, 环境中人类使用方式、价值观念、经济模式的变更以及新文化的创造的可能。
建筑策划为建筑设计提供社会性、实用性、科学性依据, 建筑策划建立在项目相关范围的实态调查和分析的基础上, 它提供的设计依据涵盖了社会环境、经济环境、人文地理气候环境等包罗万象的相关因素。其中社会性、实用性因素又是设计建造所遵照的最根本依据, 许多得到社会认可的建筑特色创意也来源于此。而建筑策划的分析往往要依靠现代高科技手段, 并与其他学科进行更广泛和深刻的交流、借鉴, 其方法和过程都包含着客观性、合理性、逻辑性, 因而具有科学性。建立在策划基础上的设计同样涵盖了上述因素, 策划为设计提供了可以深入挖掘的社会性、实用性、科学性依据, 使特色的创造不再是建造空中楼阁, 而取得了与现状和过去相联系的纽带并将延续到未来。
4. 结语
【关键词】水利；水电；工程；管理；造价；策划
水利水电工程可以说是十分巨大的工程，这样的工程涉及到的资金量是十分巨大的，也可以说水利水电工程关系着社会，关系到每一个人。所以我们在水利水电工程的过程中，要研究其造价，造价的多少，是否合理科学影响着整个工程的进展，这样的工程建设影响着国民经济和发展，与国家、政府和老百姓息息相关。对施工过程中间环节的改进，提高水利工程施工质量必须要给予足够的重视。
水利水电工程从资金投入量来说是巨大的，从建设的时间长度上来看是周期性比较长的，这样的工程设计的部门是十分多的，水利水电工程还受到自然环境的影响，对于地形和地质的要求，尤其要特别关注的是水文气象的条件。水利水电工程还受到当地的经济和发展水平影响，对于当地的交通等西苑要求也是十分高的。所以对于水利水电工程的前期策划，尤其是分包策划就显得尤为重要和突出。
一、分包策划
分包策划是为是整个水利水电工程的基础环节，这个环节十分重要，起着奠基石的作用，如何做好水利水电工程的分包策划显得尤为重要，我们要科学的进行分包策划，研究其内容，更多的也要考虑影响水利水电工程策划的因素有哪些？
特殊的工程是水利水电工程与其它工程的最大不同处，对于工期有着严格的要求，例如枯水期是开工的最佳时期，并且如何进行分包策划是十分关键的，要实现再定量的实践内去完成分包策划，这需要一个稳定和合理的分包策划，这个不仅仅需要用时间来衡量，更多的是需要用经验去把握。水利水电工程的前期策划和分包策划是密不可风的，可以说它们应该是同步进行的，一旦水利水电工程中标，最少也该在大约一个月左右完成策划，大型的中标可以适当放宽到二个月。
提高劳务人员的能力是专业分包需要注重解决的重要问题，优秀的技术专业人才是实现专业化施工的前提保证。只有通过专业的施工才能实现核心的价值。分包招标评标规定、拟候选分包商清单、分包合同文本等；根据拟定的分包方式，以工程项目中标价为基础测算整个工程预算成本的基础上，测算分包成本，从分包标底价等方面制定分包项目的预控单价，列出分包项目工程量计价清单，制定分包项目材控制指标；拟定与分包项目管理相对应的我方分包现场管控措施；拟定分包项目管理过程中的配套措施；拟定分包管理风险源，分析分包成本盈亏原因，制定防范措施。关键因素有：与业主合同中约定以图纸为依据重新调整工程量清单的基础设施项目，应以图纸工程量清单为依据；对于临时工程，在策划中应以合同约定为前提，以投标费用为控制基础，采取限额设计、优化设计、总价包干设计等多种方式，对临建项目单价成本进行详细分析，降低分包施工成本，降低临建项目成本。只有利用最合理的價格建造最适合的建筑，才能更好地为人们谋福祉。
二、变更和索赔策划
在一个项目的组织实施过程中，当出现非承包方原因引起的承包人经济、工期损失时，则承包人首先要想到索赔，以弥补承包方因此而蒙受的不必要的损失。规范变更、索赔工作，强化业务管理，提高全项目变更索赔水平，充分调动全员对那些符合合同索赔条款条件的事件，或者使不符合索赔条件的事件转化为符合条件的事件后进行索赔，从而提高项目盈利水平。
1、制定变更索赔制度，成立了变更索赔领导小组
其中规定了各个成员的职责，做到分工详细，相互配合，在有人员调动时，及时做好交接工作，防止当事人调离后，不能全面地移交替任者，从而导致众多遗留问题等事情的发生。
2、策划各阶段的变更索赔工作
（1）投标阶段：变更索赔工作不是一个人的事，也不是一个部门的事，它需要项目部各职能部门密切配合，通力合作。在投标阶段以合同为基础，采用对比和综合分析方法，提出风险防范措施，完成项目中标后的技术商务交底，为之后的索赔策划提供索赔依据。
（2）项目完工阶段：项目完工后，要对需要变更索赔所需计划和材料进行整理和修正。整理准备已审批项目的立项依据、原始资料和审批材料以备完工结算的需要。同时对所提供变更索赔已审批项目资料的真实性、合法性、完整性进行自查，并对已申报项目继续跟踪落实，为即将到来的外审做好取证工作。
（3）变更索赔各阶段工作：投标阶段恢复招标工程量清单编制过程，根据初步施工方案、现场调查材料价格、劳务加工费价格等变更和索赔的可能性分析。工程阶段根据计量规则和招标工程量清单编制规则，编制施工图工程量清单，建立工作台账，动态反映工作进展根据变更索赔方案，准备索赔资料并提交，制定变更索赔已申报项目跟踪表并谈判协商，完善档案管理，奠定变更理赔基础。
3.合同变更索赔的原则
（1）合同的变更内容应根据合同条款确定。
（2）合同变更的报批流程必须按合同规定的程序和时间进行。
（3）合同的变更据合同商定的定额、取费标准或按照合同有关原则提出合同变更费用。
4.变更索赔项目实施要求
成本计划是施工成本预控的重要手段。成本计划可为各项成本的执行提供明确的目标、控制手段和管理措施。因此在没有立项依据和预控方案的情况下，不能将变更项目列入施工计划、进入施工环节。更不能通过垫资、挪用合同内项目资源或交由分包商进行施工。
三、结束语
总之，通过分包策划和变更索赔策划是控制施工成本的关键，可以达到总结经验、吸取教训、改进工作、不断提高项目决策水平和投资效果的目的，是企业获得最大利润的保证。是我们的成本控制工作实现目标的基础所在，有益于企业在市场上的生存和发展。
参考文献
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[4]黄卓钦.基于水电工程造价控制管理若干问题的思考[J].中外企业家.2009（24）
1、合同一般情况
1.1项目名称：
1.2项目地址：
1.3项目施工主要包括内容：
1.4合同造价及结算方式
1.5合同工期、质量、安全要求
2、项目关系协调重点、难点分析
2.1施工各参建各方职责与联系分析：（建设方、施工方、使用方、监理方、设计方、供货方、检测方等）
2.2施工地点人文风俗资料。
2.3确定本工程协调重点、难点。（比如当地施工影响、结算或付款等）
3、项目需办理施工手续情况
3.1一般手续：合同签定、开工报告、中间关键部位验收、竣工报告、竣工验收证明书。
3.2外部手续：规划证、建设施工许可证、消防、安监、特检等相关证件。
4、项目班子建立
4.1 项目经理、安全员、技术负责人、预算员、材料员、施工员等。4.2 项目人员职责。
5、施工组织设计
5.1 施工方案。
5.2安全、质量、文明施工控制重点。
5.3工期。
5.4现场布置。
5.5特殊机械进场计划。
5.6临时设施规划。
6、项目成本分析：
6.1根据施工图纸及施工现场统计工程量。（分专业或部位、要计算公式）
6.2工程施工成本分析表：采用清单式（或预算式）；不论采用那种形式必须反映材料、机械、人工、措施费、取费等情况。
6.3项目管理成本估算表：管理人员工资、办公费、协调费、检验费、临时设施费、安全费、文明施工费。
6.4其它费用：设计费、办证费等。
7、劳务分包策划
7.1按照项目特点确定劳务分包种类及型式。
7.2按照项目成本分析表对劳务进行合同价款确定。
7.3项目部与劳务人员签定劳务合同、安全合同。
8．材料策划
8.1编制项目总材料计划。（规格、型号、数量、使用部位、要求、进场时间）
8.2按信息价和市场价编制材料费用计划。（同项目成本相对应）
8.3对材料进行分类，策划材料采购方式。
9、项目后评价
9.1项目成本控制执行情况：材料、劳务、项目管理与前期成本差异找出原因。
9.2方案执行情况、工期、质量、安全等有何问题出现找出原因，有无创新总结。
第一部分 市场调研
一、城市发展PEST分析
1、城市发展政治环境（P）
(1)国家或城市发展宏观政策；(2)城市规划发展趋向分析。
2、城市发展经济环境（E）
（1）市建设状况；（2）城市产业发展；
（3）城市经济实力（人均GDP）;（4）城市消费实力（恩格尔系数）；（5）城市精神价值。
3、城市发展社会环境（S）;（1）城市人口及结构；（2）城市化水平；（3）基尼系数；（4）人均居住面积；
4、城市发展技术环境（T）
（1）城市智力及研发水平；
（2）新技术产品产值所占比重；（3）社会劳动生产率；（4）科技进步贡献率。
二、城市发展房地产市场总体环境调研
1、城市房地产市场总体特征
（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析；（2）城市房地产市场供求关系和结构分析；（3）城市房地产区域特征分析；（4）城市房地产营销特征分析。
2、城市房地产发展市场主体特征
（1）城市房地产开发主体特征；（2）城市房地产产品特征；
（3）城市房地产服务主体特征；（4）城市房地产消费主体特征。
3、城市房地产发展预测
（1）宏观政策对房地产市场的影响；（2）城市投资环境发展分析；（3）城市房地产服务主体特征；（4）城市房地产发展趋势分析。
三、区域房地产市场调研
1、区域城市发展总体特征
2、区域房地产市场地位及特征
3、区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可代替性，项目的竞争产品，按竞争性依次分层次研究内容包括：
（1）规划设计及卖点；
（2）产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例、平面结构特设，主力户型等；
（3）项目定位；
（4）营销综合及策略；（5）价格标准及策略；
（6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等；（7）促销措施及效果；（8）销售状况；
（9）客户群分类特征；
（10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反映等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析项目与区域市场目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及不足点。
4、重点竞争性项目（现状或潜在）调研
（1）区域房地产相关项目调研分析；（2）与本项目竞争关联性调研分析。a项目所处外部环境比较;b项目核心价值点比较； c项目市场机会比较； d项目发展策略比较；
e其他竞争关联性分析比较。
5、消费者群体研究
主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。第二部分
项目SWOT分析
一、项目概况
1、项目基本背景；
2、项目规模及用地状况；
3、项目区位分析；
4、项目周边环境。
二、项目SWOT分析（价值点及市场机会）
1、项目优势；
2、项目劣势；
3、项目机会；
4、项目威胁；
5、项目发展战略思路。第三部分 项目定位
一、目标客户定位
1、目标客户定位
（1）市场细分；（2）选择目标市场；（3）目标市场细分定位。
2、目标客户定位基本特征
（1）目标客户区域特征；（2）目标客户家庭结构；（3）目标客户职业；（4）目标客户年龄；（5）目标客户收入；（6）目标客户置业次数。
3、目标客户置业需求特征
（1）目标市场价值取向分析；（2）目标客户产品需求特征。
二、项目总体市场定位
1、定位于地位或品牌形象；
2、定位于产品功能或价值；
3、定位于消费者；
4、定位于上述组合。
三、项目形象定位
1、项目推广形象定位；
2、项目核心概念；
3、市场形象内涵。
四、项目产品定位
1、整体规划策划（理念）
注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。
2、小区规划策划
（1）规划布局
综合效益、环境处理、区内环境。（2）群体组合
卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色。（3）道路交通
道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道。
（4）配套设施、管网
公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等。
（5）绿化小品、植物配置
整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。
3、环境设计策划
（1）居住环境设计一般原则（2）居住环境设计要素（3）绿地的设计要素 a绿地的植物配置； b绿地的花坛设计； c绿地的草坪设计； d园路设计；
e区内装饰场地设计。（4）环境小品 a建筑小品
如休息亭、小桥、出入口等； b装饰小品
如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等 c公用设施小品
如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等； d游憩设施小品
如戏水池、座椅、桌子等； e工程设施小品
如斜坡、护坡、台阶等。
4、建筑设计策划
（1）建筑风格；
（2）外立面造型、色彩、建筑材料；（3）住宅形式：低层、多层、小高层；
5、户型设计策划
（1）产品组合策略；（2）产品平面组合；（3）户型比重确定；（4）个户型面积定位；（5）户型室内配比；
以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、厨、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。
6、配套设施策划
（1）会所位置、面积、功能等；（2）儿童游乐场位置、面积；（3）老龄活动场所位置、面积；
（4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；
（5）体育中心；网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球台球、健身房、游泳池等。
五、价格定位
1、定价影响因素；
2、价格制定原则；
3、价格制定方法；
4、总体价格定位；
5、起价与均价确定；
6、区位、垂直、平面价差的确定；
7、分期价格定位；
8、每期价格走势。第四部分
项目概念性规划设计
一、项目总体规划布局
1、项目规划功能结构；
2、项目空间尺度安排；
3、项目用地规划布局；
4、项目主体经济指标。
二、项目道路交通规划
1、项目道路网络规划；
2、项目主次出入口；
3、项目静态交通规划。
三、项目绿化景观规划
1、项目园林规划风格；
2、项目绿化景观布局；
3、项目绿化指标建议；
4、项目主要景观及节点；
5、项目鸟瞰、局部表现。
四、建筑设计
1、建筑形式；
2、建筑风格；
3、立面及色彩。
五、项目配套
1、配套商业环境概念
（1）商业配套的位置确定；（2）商业业种选择。
2、社区配套设施及会所功能
（1）生活、教育配套建议；（2）社区服务中心；（3）会所主题确定；（4）会所内部功能安排；（5）会所收费标准确定；（6）社区文化活动建议。
六、建筑工程设计顾问 第五部分
项目经济效益分析
一、项目的建筑规模
1、项目总体开发规模；
2、各期开发规模；
二、项目总投资估算
1、项目总地价；
2、项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。
三、项目建设周期
1、项目总开发周期
2、各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销）。
四、项目的盈利预测
项目的盈利预测由两部分组成：分期和总体。
1、项目成本；
2、项目净收入：项目毛收入-项目费用（销售费用、营业税等、所得税等）=项目净收入；
3、项目利润；
4、项目利润率。
五、项目财务评估
六、项目不确定分析和规避市场风险策略
1、主要变量分析；
2、敏感性分析；
3、规避市场风险策略。第六部分
项目开发模式策划
根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式、为项目的开发提供确实可行性的建议。
一、资金筹措计划
1、项目资金来源及费用；
2、项目资金的合理安排；
3、收入与支出的优化方案。
二、施工组织安排 各开发期的安排、配套设施的施工安排、主题建筑与配套设施的建设顺序。
三、项目进度安排 第七部分 品牌策略
一、项目品牌
二、公司品牌
品牌战略、品牌整合、品牌价值。第八部分
项目营销推广及媒体策略
一、项目形象建立
视觉形象识别系统（VI基础设计及延展设计）。
二、主题概念（宣传）定位
1、定位背景；
2、推广名建议；
3、区域战略定位；
4、开发战略定位；
5、市场战略定位；
6、项目概念定位；
7、项目形象定位；
8、项目产品定位；
9、项目文化定位。
三、项目推广主题
1、产品定位内容及推广主题
2、项目卖点提炼
（1）主卖点确定；
（2）主卖点内涵挖掘；
（3）主卖点及分卖点的表现方式与传播途径。
3、宣传推广原则
4、主打广告语
5、系列宣传及广告语
四、现场包装
1、工地现场（工作形象包装设计及应用）
（1）工地形象围墙；
（2）施工过程中建筑主体的形象包装；（3）主入口形象包装；
（4）物业管理形象包装及导示。
2、销售现场（营销卖场设计）
（1）营销卖场室内功能布局设计；（2）营销卖场形象墙设计；（3）展板设计；
（4）室内装饰设计提示。
3、样板房装修风格概念设计
样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导。
4、外卖场
五、宣传物料
各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等。
六、市场炒作
前期市场预热性软文、新闻炒作，中后期推广炒作。
七、媒体广告
正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告。
八、活动推广
各类公关、促销、事件行销活动。
1、活动推广原则；
2、活动推广类型；
3、活动推广步骤；
4、活动推广预算。
九、广告传播策略
1、广告总体策略；
2、广告阶段性划分；
3、广告主题与创意要求；
4、促销主题选择；
5、入市前印刷品的设计提示；
6、广告费用投放计划。
十、媒介组合策略
1、媒介选择；
2、最佳媒体组合方式建议；
3、投放时段、栏目；
4、投放频率；
5、效果监测及策略调整。第九部分 总体营销策略
一、销售准备
1、销售资料；
2、销售现场；
3、销售人员。
二、推广时间
项目分期最佳上市时间，每次上市量。
三、营销时机
各营销时机的策划和把握。
四、项目阶段营销主张
1、项目形象导入期营销主张；
2、项目内部认购期营销主张；
3、项目公开发售期营销主张；
4、项目热销期的持续主张及建议；
5、项目尾盘促销及收尾手段建议。
五、销售形式
1、现场销售；
2、参加和组织大型展销会；
3、其他外展场；
4、境外销售；
5、网络销售。
六、价格策略
1、总体价格策略；
2、各期价格策略；
3、阶段价格策略；
七、促销活动
1、促销组合；
2、促销时机；
3、促销费用；
4、促销评估。
八、销售管理 第十部分
物业管理顾问建议
一、物业管理建议书；
二、物业管理操作规程；
三、社区文化组织与设计提示。第十一部分 项目开发管理
一、项目品牌战略及管理；
二、项目开发中人力资源管理；
三、项目开发组织设计。第十二部分 项目综合评价
一、项目全程策划研究总结；
二、项目开发重点、难点及对策；
一、精细化图纸
按照《2014年全面开展基建工程标准建设的通知（基建【2014】8号）》要求，主网工程未完成施工图设计的工程项目，设计单位必须按照《南方电网公司标准设计V1.0版G4层》的要求编制精细化工艺施工图，在施工图会审时应重点复核G4层的设计执行情况，并在纪要中明确结论。
针对标准建设示范工程，要求各单位重点关注进行专项策划，建设单位需每月、业主项目部每周开展检查、指导工作，监理项目部进行督促和日常检查，加强过程管理，突出工程实效，以点带面促进工程质量全面提升。
二、质量控制
WHS质量控制：监理项目部编制WHS质量控制设置表，并组织各参加单位进行会审，并根据已审批的本项目的《质量检验及评定项目划分范围》和《WHS质量控制设置表》，审核通过后督促共同使用。
施工作业指导书： 根据2013年60个样板点施工作业指导书（修改版）、2013样板点施工作业指导书（新增29个）的要求，严格督促施工单位按照输电线路工程共29个施工作业指导书进行编制和实施。
三、安全文明施工
监理项目部按照《基建工程安全文明施工检查评价标准表式》对项目至少每月进行一次检查评价，日常工作中根据《广西电网公司反违章管理实施意见》、《南网公司承包商扣分工作实施指南（2014版）》督促施工单位进行安全文明施工，一旦发现问题及时要求施工单位按照PDCA的原则整改闭环。
四、人员配置、到位率
设计单位：开工之前必须委派设计人员对线路进行设计交桩；并且在施工过程中必须执行“南网”质量控制的要求，每次隐蔽工程验收都必须到位。
施工单位：建议业主选择施工素质和技术较高的队伍，在过程中要求控制施工项目管理管理人员7大员（项目经理、总工、安全员、质检员、资料员、材料员、机具管理员）的到位，使工程受控；施工人员（特殊工种）必须经本单位三级安全教育、考试和建设单位组织的安规考试合格后，持证挂牌，方可进场施工。
监理项目部：监理项目部将按照《监理项目部工作手册》配置监理人员及根据实际情况配置监理设施，以满足工程需要。
关键词：旅游房地产,项目开发,战略策划
近年来随着旅游业的快速发展, 旅游业越来越受到人们的关注, 也同时成为投资者的投资的热点, 目前旅游房地产带来了很大的经济效益和社会效益, 使人们的生活得到了丰富, 但是目前我国对旅游房地产的研究起步较晚, 处于探索阶段, 很多方面都不完善, 本文针对旅游房地产项目存在的问题进行分析, 通过探讨旅游房地产项目前期战略策划, 从而促进使旅游房地产业更好地发展, 创造出更高的社会效益。
1 目前旅游房地产存在的问题
1.1 旅游房地产政策、法规、规则不完善, 使得市场经营较混乱, 例
如, 缺乏专门管理旅游房地产交易的法规政策, 关于旅游房地产监管体制也不全面, 这就使得开发者, 消费者, 以及管理者之间的冲突也时有发生, 中间也存在不良经营和欺诈行为。
1.2 目前很多企业盲目投资旅游房地产项目, 很多开发商没有做好
准备变开始投资, 缺乏市场调查, 对市场需求, 竞争对手等都不了解, 导致无法合理开发, 最终导致项目失败。
1.3 很多开发商对旅游房地产的概念和范围不了解, 就使得他们一
般都是以自己的利益为首先考虑对象, 这就直接影响旅游房地产项目的研究和开发, 导致投资者开发失败。
1.4 学术界对于旅游房地产的研究一般只停留在一些出现的问题,
项目的可行性, 影响因素等, 缺乏对其深入的理论研究, 尤其是对于旅游房地产项目前期的战略策划缺乏深入的研究。要想使这些问题得到解决, 那么旅游房地产项目前期战略策划就显得十分重要了。
2 探究旅游房地产项目前期战略策划
2.1 针对上面存在的问题, 我们通过三个工具来对旅游房地产项目
前期战略策划进行研究。这三个工具分别是:旅游房地产的开发商所面临的五种竞争力;项目综合竞争力;根据旅游房地产的企业所处的不同位置, 采取不同的战略。下面通过三个工具对旅游房地产项目前期战略策划进行详细的探究。
2.1.1 旅游房地产的开发商所面临的五种竞争力
旅游房地产开发商所面临的五种竞争力分别为:旅游房地产企业之间的竞争, 旅游房地产市场的潜在进入者, 土地转让者, 旅游者、投资者, 以及代替旅游房地产的产品。由于这五个竞争对象的存在。就给旅游房地产项目带来了不利因素, 这就要求旅游房地产项目前期战略策划要提高自己企业的竞争力。
2.1.2 项目综合竞争力分析
这就是从项目本生出发, 体现了事物内外因的作用, 突出旅游房地产各个企业的之间的竞争。在这个竞争中, 政府的扶持和自己项目的管理体制是他们的唯一外在因素, 这就要求各个旅游房地产开发商不断完善自己的项目战略策划, 尤其是前期战略策划。目前我国的房地产市场的管理政策不断变化, 这就提醒开发商要时刻关注旅游房地产市场的政策变化, 应该对变化做出应对的办法。
2.1.3 根据旅游房地产的企业所处的不同位置, 采取不同的战略, 也就是项目SWOT战略选择
这个包括的方面很多, 例如环境, 地理位置, 交通情况, 产业政策, 市场的需要, 项目中的资源配备等等。这就要求旅游房地产项目一定要把握景区的资源特色和市场需求, 尽可能的合理利用资源。从这个分析看, 旅游房地产企业根据自己所在位置的不一样, 要着重解决自己的重要问题。
2.2 旅游房地产项目前期战略策划注意的问题
项目前期战略的策划是非常重要的, 在策划中一定要合理布局, 均衡布点, 为目前做考虑, 也要考虑长远效应, 实现经济效益, 环境效益和社会效益的统一, 这就要求旅游房地产项目前期战略策划中要注意以下这些问题。
2.2.1 找好项目的定位, 这就得考虑自然, 人文、环境、土地、民俗文化等, 将这些融合到开发项目中去
在早期规划中, 内容应该在包括总论, 总体规划方案, 基础设施和建筑方案, 建筑物的设计和构造, 资金筹备等等的基础上, 力求项目的创新, 一定要注意文化的渗透, 将文化运用到商品开发和实际操作中去。
2.2.2 注意前期战略策划的基本思路
规划要具有整体性, 尽量做到一步到位, 然后分步进行实施;一定要将旅游放在首位, 前期战略策划一定要制定出旅游项目再将其融入到房地产中去;旅游房地产项目由于东西很多很杂, 这就要求前期战略策划一定要做出详细的子项目来, 方便管理, 还要注意将保护环境和可持续发展运用到策划中去。
2.2.3 管理策划方面
提高企业自身的管理能力, 由于旅游房地产开发的特殊性, 使得它与普通房地产有着明显的区别, 这就要求管理者需要掌握有关旅游房地产方面的专业知识, 形成专业化的管理模式;在旅游房地产项目的前期战略策划中要认识到旅游房地产的特殊性, 应该使用一些专业的人才, 从而对旅游房地产项目进行专业的分析, 从而制定出专业的战略策划。
2.2.4 营销策划方面
要做好自己旅游房地产项目的市场定位, 由于旅游产业在未来很长时间内都将会是热门行业, 这就要求企业充分认识到自己企业的市场价值, 在策划中充分的利用好企业的市场价值;产品营销策略和定价策略, 旅游房地产开发商针对市场, 应该推出自己有特色的产品, 当然在提供产品的同时, 服务也是非常重要的, 旅游房地产不仅仅应该在地理景观, 设计, 产品方面最求质量的完美, 同时也应该提供优质的服务, 使得消费者获得心理和身理的满足;在产品定价方面, 开发者应该从实际情况出发, 由于从中国的目前国情分析, 这还是一种高消费, 大部分人是以投资或度假为目的, 价钱可以适当的提高, 可是未来几年中, 旅游房地产产品奖由高端走向低端, 这就得做相应改变。
2.2.5 在早期战略策划中要制定出科学的城市和景区的规划
在对开发地区周围环境的科学调查的基础上, 制定科学系统的旅游资源开发计划, 要注意合理利用土地, 保护生态环境, 对开发区合理分配, 从而创造出更大的经济效益。同时还要注意项目创新, 一定要注重文化的注入, 因为没有文化底蕴的旅游房地产项目, 很难生存下去, 创新直接关系着项目能否获得更好地收益, 是项目的灵魂, 所以一定要注重文化的重要性。
2.3 旅游房地产项目前期战略策划步骤
首先要进行市场调查, 对消费者的兴趣爱好, 文化水平, 经济收入等进行调查总结;其次是市场调查相关的资料, 例如周围环境, 地理位置, 周边交通和布局等;最后整理资料, 结合收集的资料写规划, 应包括有关的子项目等。
(上接第230页) 本文通过分析目前旅游房地产存在的问题, 对旅游房地产项目前期战略策划进探讨。旅游房地产是介于旅游业和房地产业中间的边缘产业, 有着它的特殊性, 这就使得在制定旅游房地产项目的前期战略策划的过程中, 要针对过程中的不同的问题制定相应地策略, 从而促进旅游房地产项目的更好地发展。随着休闲时代的到来, 人们越来越注重旅游等休闲项目, 这就为旅游房地产带来了巨大的商机, 旅游房地产开发商想要在竞争中取胜, 就必须注重项目的策划, 尤其对项目前期战略策划的研究更是重要, 所以开发商应该在项目前期战略策划上努力, 为项目的进行提供保证, 从而保证项目的顺利进行和健康的发展。S
参考文献
[1]邹芸.旅游房地产项目前期战略策划研究[J].华人时刊:中旬刊, 2012 (5) .
[2]陈松杰.旅游房地产的开发现状及对策研究[J].技术与市场, 2012 (7) .
[3]黄伟强.旅游房地产开发与策略研究:以江门市XH旅游房地产开发项目为例[D].2008.
[4]蒯海章, 仲小瑾.促进我国旅游房地产开发的若干建议[J].产业观察, 2007 (11) .
【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制
0.前言
房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。
1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制
房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。
1.1项目投资机会研究
机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。
在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。
1.2土地竞拍
根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。
1.3编制项目建议书
通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。
1.4项目可行性研究
依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。
2.设计阶段的成本控制
项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。
房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。
2.1方案设计阶段
设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。
方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。
2.2初步设计阶段
初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。
采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。
2.3施工图设计阶段
施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。
加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。
加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。
推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。
在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。
3.结束语
房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。
【参考文献】
［１］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.
［２］造价工程师务实手册.中国建材工业出版社.
工程项目前期策划管理制度
一、工程项目前期策划书编制安排与主要内容
1、工程项目前期策划书编制工作的组织安排 各项目部要成立项目经理为组长，各业务部门负责人为成员的工程项目策划书编制工作小组，结合中标项目特点和重难点等特征，按照工程项目前期策划（模板）组织编制，要求正式工程开工前一个月内完成编制工作，并由项目经理组织项目部班子成员和各部门负责人进行自评审查，再次修改完善后报上级主管部门审查。
2、工程项目前期策划书包涵的主要内容 ⑴工程概况及边界条件； ⑵项目评估（重大风险评估）； ⑶项目总体目标策划；
⑷项目组织策划； ⑸进度计划（重大节点工期）； ⑹施工方案策划（重难点工程方案）； ⑺劳动力资源配置策划； ⑻物资策划； ⑼机械设备策划；
⑽经营目标策划； ⑾质量目标策划（创优规划）； ⑿安全、环保、文明工地目标策划； ⒀信用评价策划； ⒁财务资金策划； ⒂项目文化建设与宣传策划； ⒃相关奖惩办法。
以上内容详见《工程项目前期策划书》编制模板。
二、工程项目前期策划书的评审实施区域联系与分级评审相结合工作机制
1、工程项目前期策划书评审区域联系工作机制 由公司区域分管挂牌领导组织区域内在建项目的项目经理、项目总工程师，以及公司本部相关职能部门进行新中标项目的前期策划评审工作，形成新中标前期策划评审的联系机制。此项工作由公司分管领导组织，公司项管部牵头，在项目部完成工程项目前期策划书编制上报后，组织区域项目部项目经理和总工程师，公司本部项管部（含法律）、施技部、安质部、物设部、人力部、财务部、党群部、办公室等部门参加评审，提出修改建议方案。
2、工程项目前期策划书的评审要点 策划工作要系统总结以往项目的经验教训，覆盖项目重难点、风险点、盈亏点、经营点、闪亮点、重要节点等要素，评审新中
标项目的前期策划书，并提出针对性、可操作性的评审意见。为项目快速进场、高效推进奠定良好基础。
三、工程项目策划书评审程序
1、由各项目部自项目中标后一个月内，结合工程项目的特点，要完成工程项目前期策划书的编制，并经过项目部的自审后，由项目经理签字后上报上级主管部门评审。
2、公司项目管理部收到项目部上报的《项目管理策划书》，应及时按业务评审范围将资料分发至各业务部门，各业务部门对项目策划书进行评审后填写评审意见，并及时传递给牵头部门。评审时间原则上不超过 10 个工作日。
3、公司项目管理部门汇总、收集、整理各业务部门评审意见并反馈给项目部。工程项目策划书评审通过的项目部允许按照项目策划书内容执行。工程项目策划书评审未通过的项目部，按照各相关业务部门提出的评审意见进行补充完善，重新上报上级部门评审，再次评审通过后方可按策划书内容执行。
四、工程项目前期策划制度的考核机制
项目前期策划管理制度将纳入公司项目管理认证以及项目经营绩效考核内容。公司项目管理部门将不定期对各单位项目前期策划执行情况进行检查指导。
项目策划要全面细致分析影响项目管理的各项内外因素，合理预计未来变化趋势，制定科学可行的项目实施方案和步骤，明
确项目经营目标，合理配置资源。确定项目实施及二次经营重点、难点及关键环节，同时要根据项目管理实际，及时完善项目策划方案，严格执行，加强监控，有效指导项目管理各项工作有序推进。
附件 2：
项目策划书审核意见表（各部室审核专用）
项 目 名 称
审查内容名称
编 制 单 位
负责人
审 核 内 容
审 核 意 见
审核人
****年**月**日 审 核 部 门（盖章）
负责人
附件 3 3 ：
中
铁
一
局
集
团
有
限
公
司
×××（工程项目名称）
项目管理策划书
((提纲范本))
文件编号：
ZTYJ/ ××〈工程项目代号〉--××××〈年号〉
受
控
号：〈可为发文序号, , 由项目部决定〉
受控印章
编
制：
生效日期：
****年**月**日
目录 1
工程概况及边界条件(项目部、市场部、项管部共同提供)1.1
工程概况（项目部）
1.2
工程所在地环境（项目部）
1.3
水文地质条件（项目部）
1.4
施工条件（项目部）
1.5
业主、设计、咨询、监理单位情况（项目部）
1.6
合同环境 1.6.1
合同价款以及价款水平分析（项目计合部、市场部、项管部）
1.6.2
合同类型（项目计合部、项管部）
1.6.3
合同价款调整条款（项目计合部、项管部）
1.6.4
合同对承包商行为的限制条款（项目计合部、项管部）
1.6.5
有关承诺（项目计合部、项管部、市场部）
1.6.6
投标阶段设计文件的深度（项目部、市场部）
1.6.7
其他标段承包商情况（项目部）
1.7
合同约定目标（项目计合部、项管部）
1.7.1
工期目标 1.7.2
质量目标 1.7.3
安全目标 1.7.4
环保目标
项目评估 2.1
工程特点、重点、难点分析（项目工程部、施工技术部）
2.2 风险评估（项目策划小组及公司相关职能部门分别列举汇总）
2.3
总体评估（策划小组讨论总结）
项目总体目标策划 3.1
工期目标（项目领导班子及各部室负责人集体讨论、施技部审核、公司总工审定）
3.2
质量目标（项目领导班子及各部室负责人集体讨论、安质部审核、公司安全总监审定）
3.3
安全、环保目标（项目领导班子及各部室负责人集体讨论、安质部审核、公司安全总监审定）
3.4
经营目标（项目领导班子及各部室负责人集体讨论、项管部审核、公司总经理审定）
项目组织策划 4.1
项目组织结构（项目部、人力资源部）
4.2
主要管理人员（项目部、人力资源部）
4.3
工区划分（项目部、施技部、项管部）
进度计划 5.1
总工期、里程碑节点工期（项目工程部、项目总工、施技部、公司总工）
5.2
主要工序时间安排及指标（项目工程部、施技部）
5.3
兑现措施（项目部、施技部）
施工方案策划 6.1
总体施工思路及顺序策划（项目工程部、项目总工、施技部）
6.2
临时工程、营地建设策划（项目部、施技部）
6.3
重难点项目施工方法简述（项目工程部）
劳动力资源配置策划 7.1
需求计划（工程部、计合部、办公室、施技部、项管部、人力资源部）
7.2
业主对分包模式的限制（计合部、项管部）
7.3
来源及组织方式（计合部、项管部、人力资源部）
物资策划 8.1
需求计划（项目工程部、物设部、施技部、物设部）
8.2
业主对甲供、甲控、自购范围的限制（两级物设部）
8.3
价格经济比选（两级物设部）
8.4
来源及运输方式（两级物设部）
机械设备策划 9.1
需求计划（项目工程部、物设部、施技部、物设部）
9.2
业主的相关要求（两级物设部）
9.3
经济比选及配置方式（两级物设部）
合同管理、经营目标策划 10.1
合同管理策划（项目计合部、物设部编制、公司项管部、物设部共同审核、分管项目管理领导审定）
10.2
成本控制策划（项目成本管理工作领导小组编制、公司财务部、物设部、施技部、项管部共同审核、总会计师审定）
10.3
二次经营策划（项目二次经营工作领导小组编制、公司项管部审核、分管项目管理领导审定）
质量目标策划（项目安质部、工程部、公司安质部、施技部）
11.1
创优规划 11.2
控制措施 12
安全、环保、文明工地目标策划（项目安质部、工程部、公司安质部、施技部）
12.1
危险源辨识 12.2
控制措施 12.3
高危风险项目安全专项方案及应急预案 13
信用评价策划（项目部）
财务资金策划（两级财务部、总会计师审定）
项目文化建设与宣传策划（项目办公室、公司办公室、党群部）
相关奖惩办法（项目部、公司劳动竞赛工作领导小组）
工程项目策划书编制提纲（模板）
工程概况及边界条件 1.1
工程概况 从具体项目名称、地域位置、起止里程、管段长度、合同总价、详细工程数量及子项目清单（附工程纵断面简图）等相关内容方面进行叙述。
1.2 工程所在地环境 从工程所在区域气候区，气候特征对工程实施影响、是否频发自然灾害；所在地居民民族，民风、风俗习惯，经济收入来源等方面进行叙述。
1.3
水文地质条件 从环境水是否有侵蚀性；地表水是否丰富、跨江河流水位涨幅特征；管段地貌特征、总体地质情况、不良地质（如：路基填方是否有膨胀土、高液限等不合格填料、软基处理；桥梁钻孔是否存在岩溶、孤石、涌流沙地质等、隧道施工中是否存在断层、承压水、岩爆、岩溶等）分布、地质灾害等方面进行叙述。
1.4
施工条件 交通方面从是否紧邻国道，进入工地的地方乡村道路是否硬化，是否需要拓宽过渡硬化以及进入施工工点是否需要新修便道、便道长度等方面叙述； 用水方面从施工、生活用水是否充裕，可就近满足供应，是否需水车运输等方面叙述；
施工用电从业主提供永临专线解决或由我方自行与工程所在地电力部门联络引入电力干线方式，依据电源条件、桥隧密度，用电负荷大小从分散供电、集中供电或两者相结合方案进行叙述； 通讯条件从利用中国移动、联通通信网络，互联网、对讲机等方面叙述； 资源（劳、材、机）分布、市场供应情况：依据当地的普通劳动力数量、工价行情；合格材料供货商，尤其是地材砂石料场数量、分布位置、储量、生产能力、市场价格、价格动态变化趋势；机械设备租赁市场相关机械种类，租赁价格行情等相关情况进行叙述。
1.5
业主、设计、咨询、监理单位情况 业主、设计、咨询、监理单位名称，与集团公司的合作经历、融洽、联络关系。
1.6
合同环境 1.6.1 合同价以及价款水平分析 从投标报价分册合同价编制原则、取费标准、降造幅度、当地资源调查价与投标编制价差、中标单价与当地市场成本价的横向对比、限制性条款等方面进行经济分析。
1.6.2
合同类型 属于菲迪克、总价、单价承包何种类型合同模式，风险包干范围。
1.6.3
合同价款调整条款
从招标文件与价款调整相关的通用、专用条款、施工合同相关具体价款调整条款以及挖潜、开展二次经营突破口方面进行叙述。
1.6.4
合同对承包商行为的限制条款 依据招标文件、施工合同对承包商在管理人员、机械设备、分包模式、材料采购等方面的强制要求进行编写。
1.6.5
有关承诺 我方标前相关进度、资金、特种设备等方面的履约承诺 1.6.6
投标阶段设计文件的深度 对招标设计图属于初步设计、技术设计或施工图设计何种深度进行描述，招标图与已到位施工图在工程项目、工程数量等方面的差异。
1.6.7 其他标段承包商情况 工程标段划分情况与其他承包商相关情况。
1.7
合同约定目标 1.7.1 工期目标 施工合同开竣工日期。
1.7.2
质量目标 施工合同质量目标，全段综合工程创何级别优质工程及重点工程创部级或国家级优质工程等相关要求。
1.7.3
安全目标 施工合同具体目标要求。
1.7.4
环保目标 施工合同具体目标要求。
项目评估 2.1
工程特点、重点、难点分析 工程特点从工程专业类别分析（属桥、隧、涵、路基、路面、轨道、电力等专业工程其中之一或综合工程以及各专业工程的工程量比重），对资源配置的整体要求方面进行编写； 重点控制工程从工法、工艺难点、水文地质、特种设备要求等方面阐述编写； 难点分析从工程新工艺、管理跨度、施工环境、自然灾害、水文地质、是否紧邻城镇、工期情况（从工期的紧迫性，因气候因素、跨江河桥梁水文因素、征地拆迁、市政工程交通疏解、临时过渡等因素影响有效施工时间等方面阐述）、制约工期实现的具体单位（影响总体工期实现的瓶颈工程）或分项工程（影响总体工期实现的关键工序）等相关情况方面进行编写。
2.2 风险评估 从招标文件的各方面具体强制要求、合同种类、合同总价、单价水平、当地资源预测涨幅、风险包干费用范围、重难点工程实施的安全风险，兑现合同目标、自然灾害、地质灾害风险等方面进行风险定性定量识别定级、发生风险的可能性、单一、多项风险的损失程度、企业承受能力等方面进行分析评估。
2.3
总体评估
从项目实施的施工环境、自然环境、气候的恶劣、重难点工程的施工难度、安全风险、中标价、项目赢利能力、经营风险、合同目标约定的实现难易度等方面现状对承担项目进行总体评估分析。
项目总体目标策划 3.1
工期目标 立足满足、兑现合同工期，针对项目实际资源配置情况，确定具体工期目标。
3.2
质量目标 以满足合同目标为基本条件，等于或高于合同约定目标确定质量总体目标。
3.3
安全、环保、文明工地目标 以满足合同目标为基本条件，等于或高于合同约定目标确定安全、环保、文明工地总体目标。
3.4
经营目标 通过内部成本测算，对制造成本、现场管理费进行量化明确后，以目标责任书形式约定的具体目标利润。
3.5
信用评价目标 依据铁道部信用评价办法和其他工程相关信用评价办法以及集团公司、各子分公司整体目标要求，制订信用评价名次目标。
项目组织策划 4.1 项目组织结构
根据项目具体情况，策划精干高效的组织结构。绘制组织机构框图、明确项目班子、各部门岗位职责，成立相关质量、安全、QC 等领导小组。
4.2
主要管理人员 根据中标工程的具体专业特征，从选择履历较为丰富、有同类工程施工经验的管理人员方面进行编写。对主要管理人员进行具体职能分工。
4.3
工区划分 根据工程专业类别、工程分布、管段现场条件，依据策划配置资源，编写工区划分。
进度计划 5.1
总工期、里程碑节点工期 依据总工期目标，分工程项目、重难点工程、重点工序转换方面确定里程碑节点工期。
5.2
主要工序时间安排及指标 依据总工期目标，对里程碑节点工期进行分解，编写工程项目主要工序进度计划时间及完成主要工序的时间指标。
（尽量多用网络图、横道图形式表示）
5.3
兑现措施 按照“突出重点、统筹安排、认真分析、科学安排、环环相扣”的原则，从组织机构、施工管理、技术、工艺保证、设备管理、资金投入、材料保证、赶工期应急预案等方面，结合实施性
施工组织设计总体安排严格按里程碑节点控制计划进行编写。
施工方案策划 6.1
总体施工思路及顺序策划
依据各单位工程的逻辑关系（如先后顺序、分重点一般、土石方调配等），结合实施性施工组织设计总体安排进行编写。
6.2
临时工程、营地建设策划 按照 “一次规划、分期实施、抢重点、促一般”的原则，从边建点、边开工，争取工期； “多点平行推进”等方面，依据工程项目管理标准、实施性施工组织设计具体要求进行策划编写。
6.3
重难点项目施工方法简述 从工程特性、过渡方案、工序流程、工艺标准、资源配置、安全防护、保障措施等方面依据实施性施工组织设计总体安排进行编写。
劳动力资源配置策划 7.1
需求计划 依据工程类别、工程规模、施工现场条件、进度阶段计划、劳动力使用高峰、施工顺序，按照“利于组织生产、利于协调管理”的原则，按桥、隧、涵、路基等专业工程分专业编写劳务队伍数量、分工序劳动力总量需求配置策划。（尽量多用 excel 表格形式表示）。
7.2
业主对分包模式的限制 依据招标文件通用、专用条款相关要求进行编写
7.3
来源及组织方式 来源按自有架子队、混编队和社会整建制劳务公司资源两种方式进行编写;依据工程类别、工程规模，从哪些单位工程或工序需要分包，采用合作分包、切块分包、工序分包何种分包方式，或自行组织组建以班组承包的施工模式方式、统一纳入项目管理编制机构、竞赛单元等方面进行详细规划和说明。
物资策划 8.1
需求计划 依据施工图数量、参考图、砼配合比等资料，编制分单位工程、分工程部位计算钢材、水泥、砂、碎石、片石、土工材料、道碴、底碴、路基 AB 组填料、化学改良土石灰、砼各种外加剂等主要材料使用总量表；并根据总体工期安排，编制分、季度、月度材料使用计划； 依据桥、涵、隧等结构数量、总工期计划、周转材料倒用周期等基础资料，做好桥涵定型模板，预制梁模板、小型构件模板（涵洞盖板、客专轨道板模板等）、移动模架，悬灌挂篮、脚手架钢管、扣件等周转材料的配置数量策划编写。（尽量多用 excel表格形式表示）。
8.2
业主对甲供、甲控、自购范围的限制 依据施工合同材料供应方式、质量要求条款进行编写。
8.3
价格经济比选
对甲控材料指定厂家从生产能力、料款支付方式、运输距离方面进行综合比选； 对自购地材、路基自购填料从具备实施条件、满足供应、价格比方面对自采加工、与地方联合加工、全部利用地方料厂三种方式或混合模式进行经济比选； 对周转材料从社会租赁资源是否充沛、租赁市场价、新购价、调拨成本方面对社会租赁、内部调拨、集中新购三种方式或混合模式进行经济比选。（尽量多用 excel 表格形式表示）
8.4
来源及运输方式
依据施工调查、经济比选结果、业主甲供材料厂家、甲控指定厂家、自购材料供料地点（按自采加工、与地方联合加工、利用地方料厂三种方式选择）；按汽车或火车运输方式，实际运输距离；对工程消耗材料来源及运输方式进行编写； 对周转材料依据经济比选论证结果按集团公司内部统一调拨和对原有周转材料进行改造以及集团公司集中采购或项目部报批采购、租赁等方式进行策划编制。
机械设备策划 9.1
需求计划 依据施工图工程项目、施工方案、工程数量、工期要求、进度计划等基础资料，从设备的选型、功率、新旧程度、进场数量、进场时间分工程专业编写机械设备需求计划（尽量多用 excel 表格形式表示）。
9.2
业主的相关要求 依据招标文件对设备要求进行编写。
9.3
经济比选及配置方式 根据自有资源拥有数量、使用时间长短、社会资源是否充沛、市场租赁价格、是否新购、充分利用自有资源等方面对设备来源方式进行经济比选；对需新购设备选型要从性能、通用性及内部资源等方面综合考虑；依据综合经济比选按新购、自有调配、租赁三种方式或混合模式进行策划分析（尽量多用 excel 表格形式表示）。
合同管理、经营目标策划 10.1
合同管理策划 针对专业分包、劳务分包、材料采购、设备租赁等不同类型的合同，从建立以合同管理为核心的组织机构，合同谈判、评审、签订工作流程、管理制度以及与之相应的工程数量、变更、材料、设备、已完工程检查验收程序，合同交底、责任分解、合同变更、强化分包合同管理、建立合同档案、对分包范围进行动态跟踪管理等方面；充分考虑工程实际情况、划清合同界面、明确合同主体双方权利、义务，依据工程项目管理标准进行精密策划，降低合同风险，减少合同争议。
10.2
成本控制策划 务实开展月度成本分析例会制度、成本核算，从以下方面编写成本控制策划：
劳务分包方面：依据集团公司劳务信息平台，结合当地市场行情，搜集工程所在地造价部门基本信息，从做好劳务成本价分析，及时发布劳务指导价，强化劳务指导价控制约束力，卡死分包单价上限等方面进行策划控制； 周转材料方面：从做好来源方式经济比选、合理配置，对自购材料、定型模板进行统一招标、货比多家，进一步压低采购价；加强周转料过程使用管理，做好工序衔接，提高周转料利用率等方面进行策划控制； 工程消耗材料方面：从做好来源方式经济比选、降低采购价，分工点计算材料需求量，严格限额领料制度，加强现场管理，做好材料消耗控制等方面进行策划控制；
机械设备方面: 从机械设备调配方式经济比选，依据集团公司机械租赁信息平台，控制租赁价格；对燃油消耗按照单机核算、施工作业环境等方面进行策划控制； 内部计量方面：从严格分包合同审批制度、严格计量工程量收方、质量验收形成多部门会签程序；提高服务意识，对双方出现的分歧要尽早沟通等方面进行策划控制； 施组方案方面：从确保安全、质量、进度的前提下，优化组织方案等方面进行策划控制； 管理费控制方面：从严格各项管理制度，控制现场管理费支出等方面进行策划控制。
10.3
二次经营策划
组织机构方面：从成立二次经营领导小组，明确责任分工、安排专人负责方面进行策划； 基础工作方面：从认真研读招标文件通用条款，专用条款，施工合同价款调整条款，相关调价政策、文件，技巧性运用不均衡报价，从施工图审核、工程变更、资源价差、材料价差、环保、水保投入、临时用地、使用地方道路补偿、图纸供应、征地拆迁、甲供材料不及时引起的停窝工损失以及后期抢工、自然灾害、政策性变化上找寻二次经营突破口；做好过程基础资料的过程追踪签认，相关会议纪要、往来文件的收集以及铁路项目概算梳理等方面进行策划编写； 信息追踪方面：积极与项目业主、设计单位建立长效有力的二次经营联络、沟通渠道，提前切入；结合项目实际情况、项目业主、设计、监理单位的工作流程，分析关键环节、具体负责人，开展感情培养、感情投资。
质量目标策划 11.1
创优规划 参照实施性施工组织设计进行编写。
11.2
控制措施 从做好关键工序岗前培训、整章建制、细化技术交底、样板引路、原材料进场关、试验关等方面参照工程项目管理标准、实施性施工组织设计进行编写。
安全、环保、文明工地目标策划
12.1
危险源辨识 参照工程项目管理标准进行编写。
12.2
控制措施 从做好岗前培训、全员持证上岗、整章建制、安全设施投入等方面参照工程项目管理标准、实施性施工组织设计进行编写，12.3
高危风险项目安全专项方案及应急预案 对风险隧道、地铁施工、营业线施工、深基坑、深水桥、高架桥、高边坡、等高风险项目，要从工程周围环境、地质、水文、加固支护、监控量测、协调、应急方案等方面参照实施性施工组织设计进行编写，做好应急预案的培训、演练策划。
信用评价策划 依据信用评价办法从联络公关、外业、内业方面明确具体负责人，做好针对性安排等方面进行编写。
财务资金策划 依据总体施工部署、总体进度计划、材料采购计划、设备购置、租赁计划、尽量占用业主资金资源等方面编写财务资金策划。
项目文化建设与宣传策划 参照工程项目管理标准进行编写。
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