房地产产品策划方案

房地产产品策划方案（精选6篇）

房地产产品策划方案篇1

一、房地产项目规划设计

在房地产开发项目确立，取得《项目建议书的批复》等立项手续后，开发公司应着手进行项目的方案设计和规划申报工作，同时需进一步落实市政配套方案，取得相关协议。这也是城市规划行政主管机关依法执行城市规划，确保城市建设良性发展的重要环节。房地产开发项目的建设用地和建设工程必须符合城市规划要求，与城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划所规定的用地性质、容积率、限高、建筑覆盖率、绿地率等指标相一致。

从某种意义上说，一个开发项目是否成功，房地产开发公司能否获得预期的收益，是由项目的最初策划方案、规划设想、项目定位、操作模式等决定的，而能否实现开发公司的最初设想，项目前期规划设计工作至关重要。好的设想必须符合相关规范与规定的要求，能够通过规划主管机关的审核和批准。才会有不同的思路与构想，从而开发出不同的建筑产品，比较其优劣的标尺便是市场是否认可与接受，这正是体现开发商功力与实力的地方。另外，市政配套工作能否顺利、高效、低成本的解决，也是实现规划方案的保障，反映了开发商的公关能力和办事效率。因为对于许多位于城市中心区域大市政供应紧张或城市边缘地区没有现成市政条件的开发建设项目来说，市政配套是一项极为复杂、难以把握的工作，投资成本难以控制，不确定性因素较多，这是应该引起开发商注意的。

二、住宅的选型

1、住宅的分类

（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。

（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

2、住宅类型选择的原则

（1）要充分认识、利用基地的特点，根据基地的地形和地貌特征，并结合土地的高效利用，选择住宅类型。

（2）要了解居住者的属性，即客观指标（年龄、家庭人口、年收入、从事职业等）及居住者的主体指标（喜好、性格、生活方式等），这不仅有利于策划和运作，而且能使住宅类型更适合生活方式，既能满足群体需要也能满足个体的需要。

（3）正确把握住宅区与城市、街区的关系。住宅特别是高层住宅的建设会给周边的地域环境带来很大的冲击。因此要将住宅区纳入城市空间的设计范围中去考虑，以确保城市的开敞空间；要进行防灾避难设施的配备；要预测开发对周边环境的影响，如噪声、振动、日照电磁波障碍、风害等，且要与周边环境景观保持协调发展，共同构筑城市的良好的空间形态。

三、建筑风格的选择

建筑风格因受不同时代的政治、社会、经济、建筑材料和建筑技术等的制约以及建筑设计思想、观点和艺术素养等的影响而有所不同。如外国建筑史中古希腊、古罗马有多立克、爱奥尼克和科林斯等代表性建筑风格；中古时代有哥特建筑的建筑风格；文艺复兴后期有运用矫揉奇异手法的巴洛克和纤巧烦琐的洛可可等建筑风格。我国古代宫殿建筑，其平面严谨对称，主次分明，砖墙木梁架结构，飞檐、斗栱、藻井和雕梁画栋等形成中国特有的、建筑风格。

现在除了以往大家常常看到的传统款式家具之外，带有鲜明风格的精品家居也大行其道，尤其在沙发、床、橱柜等领域，这种趋势最为明显。而在这其中，最显眼的就要数欧式风格家居。商家表示，欧式家居别出心裁的设计和明亮的颜色是受到消费者关注的最大原因，如今消费者在进行家庭装修时，或多或少都会注重整体风格和单件家居的统一，由于欧式装饰风格成为新宠，欧式家居自然脱颖而出成为市场主流。

例如

1、.欧陆风格

“粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外

形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合，另外，这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。

2.、新古典主义风格。

新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。

四、住宅户型设计

在各种住宅类型里，多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多。高层上下楼有电梯可代步，出入方便，老人，残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦；可一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。

综上所述，一般认为多层要比高层好一些，多层的最佳楼层为3至4层，高层为8至11层。高层住宅楼楼层如何选择？

A 选择层次要考虑以下几个因素：（1）遮挡及采光情况；（2）生活的便利程度；（3）环境要求；（4）家庭人口年龄构成及健康状况；（5）住宅楼的总层数。一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。

住宅楼的首层由于受遮挡可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好，供水不足，上下楼最为不便等缺陷，许多人买房最忌买底层和顶层。

B 怎么选底层？首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往

易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。

C 怎么选顶层？顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热”。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。高层住宅层次选择有讲究，每个城市，都有一批颇具特色、功能完善的高层住宅得到购房者的青睐，成为楼市的一个新亮点。

对于购房都来说，高层住宅的优势是显而易见的。一是视野开阔，景观系数佳，通风采光好；二是可以通过电梯自由上下，免去了爬楼的劳顿之苦；三是出入口集中，便于进行物业管理，基本上是“一夫当关，万夫莫开”，比较安全。其次，从居住的层次上讲，高层住宅可以降低城市的建筑密度，担高城市绿化率。

五、环境景观设计

（1）空间组织立意景观设计必须呼应居住区设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。不同居住区设计风格将产生不同的景观配置效果，现代风格的住宅适宜采用现代景观造园手法，地方风格的住宅则适宜采用具有地方特色和历史语言采用具有地方特色和历史语言的造园思路和手法。当然，城市设计和园林设计的一般规律诸如对景、轴线、节点、路径、视觉走廊、空间的开合等，都是通用的。同时，景观设计要根据空间的开放度和私密性组织空间。

（2）体现地方特征景观设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。我国幅员辽阔，自然区域和文化地域的特征相去甚远，居住区景观设计要把握这些特点，营造出富有地方特色的环境。同时居住区景观应充分利用区内的地形地貌特点，塑造出富有创意和个性的景观空间。

（3）使用现代材料材料的选用是居住区景观设计的重要内容，应尽量使用当地较为常见的材料，体现当地的自然特色。在材料的使用上有几种趋势：①非标制成品材料的使用；②复合材料的使用；③特殊材料的使用，如玻璃、萤光漆、PVC材料；④注意发挥材料的特性和本色；⑤重视色彩的表现；⑥DIY材料的使用，如可组合的儿童游戏材料等。当然，特定地段的需要和业主的需求也是应该考虑的因素。环境景观的设计还必须注意运行维护的方便。常出现这种情况，一个好的设计在建成后因维护不方便而逐渐遭到破坏，因此，设计中要考虑维护的方便易行，才能保证高品质的环境日久弥新。

（4）点线面相结合环境景观中的点，是整个环境设计中的精彩所在。这些点元素经过相互交织的道路、河道等线性元素贯穿起来，点线景观元素使得居住区的空间变得有序。在居住区的入口或中心等地区，线与线的交织与碰撞又形成面的概念，面是全居住区中景观汇集的高潮。点线面结合的景观系列是居住区景观设计的基本原则。在现代居住区规划中，传统空间布局手法已很难形成有创意的景观空间，必须将人与景观有机融合，从而构筑全新的空间网络：①亲地空间，增加居民接触地面的机会，创造适合各类人群活动的室外场地和各

种形式的屋顶花园等等。②亲水空间，居住区硬质景观要充分挖掘水的内涵，体现东方理水文化，营造出人们亲水、观水、听水、戏水的场所。③亲绿空间，硬软景观应有机结合，充分利用车库、台地、坡地、宅前屋后构造充满活力和自然情调的绿色环境。④亲子空间，居住区中要充分考虑儿童活动的场地和设施，培养儿童友好、合作、冒险的精神。

六、住宅区的科技含量和智能化应用

智能小区是在智能化大楼的基本含义中扩展和延伸出来的，它通过对小区建筑群四个基本要素（结构、系...投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。为适应国家加快住宅建设发展的形势，增强小区住宅建设的科技含量，科技人员经反复考察论证，结合国内外智能住宅现状和发展趋势，集成国内外先进的监测。控制和布线产品设备，推出适合我国国情的住宅小区智能化管理系统。此类系统既考虑智能小区的现行建设和长远的发展，也考虑了小区管理系统的灵活性、安全性、市场适应性和住房经济性。

七、规划设计中的经济问题

1.商品住宅的设计必须适应社会的经济水平

2.经济地进行规划设计具有重要的经济意义

3.经济性是衡量规划设计优劣的重要标准

商品住宅的建造需要巨大的社会劳动, 包括人力、物力、财力, 这样就产生了住宅规划设计中的经济问题。在满足住宅功能要求的前提下, 如何节约投资、降低造价是每个开发商都不会忽视的问题。根据经济条件进行方案设计是规划设计的重要任务。经济条件不仅是商品住宅开发的根本条件, 也是建筑本身的基本要求。

八、开发商、策划师与建筑师的合作

房地产产品策划方案篇2

房地产企业提高竞争力要从各个方面入手,以适应经济危机中的狂风暴雨,并在恶劣的环境中作出正确的决策,从而提高房地产企业的生存能力。提高竞争力首先应提高产品的市场竞争能力。

如何提高产品的市场竞争能力?地产企业应借助于专业的建筑策划人员,以基于市场研究的建筑策划观点为服务客户提供建筑规划设计策划服务。投资商经常所提交讨论的关于“性价比”的市场观点,其实就是在建筑规划设计中寻找到建筑师的“作品设计”和投资商的“产品生产”的定位平衡。国内在这方面做的比较好的是深圳万科集团,万科有自己的产品研发中心,专门作建筑设计方面的研究,经过研究确立的产品基本上都经过了市场的检验,为客户提供“最符合市场化要求”的“建筑策划”和“建筑规划”以及“建筑营销”服务。这就凸现了建筑策划在产品营销策划前的重要性。

目前大多数设计师往往拘泥于建筑本身的设计,对市场和需求、对供给与消费缺乏相当的了解,他们是好的设计者却不是好的产品领路者。造成大量的房地产项目在规划立项到建筑设计之间存在一个“断层”,不少设计任务书制定得不合理、不科学,从而导致建筑设计不合理、不科学,以致项目建成后,社会、经济效益欠佳,使用效果不好。在项目运作过程中,技术与经济有脱节现象,搞技术的人不注意经济,搞经济的人不懂技术,二者不能够很好的结合。一方面,许多建筑师与业主处于一种茫然的设计状态,同时,在业已进行的项目中,不少项目包括一些重大项目在建设后发现使用中存在大量不合理的情况。究其原因,建筑设计者专业知识不足,严重缺乏可靠的设计依据,与项目各阶段、各成员沟通渠道不畅等是其中的重要因素。另一方面,近几年来一些名曰“房地产项目策划”、“商业地产项目策划”或是“泛地产策划”之类的咨询管理服务行业开始迅速走红。而其中的策划骨干,绝大多数都是“半路出家”,他们大多来自日用品营销策划、广告策划等行业,欠缺对房子这一特殊产品最基本的物理属性的研究,致使“策划”与“创意”联体,成为当代商业市场上的时尚标杆。此类策划服务对建筑设计的真正指导潜力还尚待开发和挖掘。另外,目前国内各大院校对建筑师建筑设计能力的培养与实际工程项目的操作之间具有相当的差异性,前者比较注重建筑师自身设计能力的培养,几乎很少涉及在设计项目中与业主和使用者的合作。而与业主和使用者之间的合作又往往是实际工程项目成功与否的关键。

那么,怎样才能通过有效的建筑策划指导房地产产品设计呢?

清华大学庄惟敏教授将建筑策划定义为,在建筑学领域内建筑师根据总体规划目标设定,从建筑学的学科角度出发,为达成总体规划的既定目标,对建筑设计的条件、环境和相关制约因素进行分析研究,从而为建筑设计提供科学的、逻辑的、优化的设计依据。

建筑策划的目的是让建筑项目产生经济效益,如果建筑师按照自己的思路闭门造车,那么辛苦设计的建筑项目就没有效益,无疑浪费了社会资源,也浪费了建筑师的劳动成果。

对于具有建筑策划意识的建筑师来说,建筑师的工作流程一般应该是:策划研究-构思创意-设计实施,而大部分缺乏市场化意识和建筑策划观点的设计师一般是很少或从不进行有关项目基地的策划研究的。

日本从1889年开始研究建筑策划,代表作品是下田菊太朗发表的《建筑计划论》,1941年西山卯三发表的《建筑策划的方法论》,书中提出住宅水准依据自然条件、社会条件、人类生活方式等确定。

美国对建筑策划的研究较早,其中David Canter的《设计方法论》蕴涵建筑策划的基本思想。美国卡内基·梅龙大学建筑系与工程设计研究中心从1996年开始联合开发了支持建筑规划的计算机软件,它支持各种建筑规划模式。

建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素:

1)运用市场营销和建筑学的原理;

2)需要市场经验和技术规范,但不仅依赖经验和规范;

3)以实态调查为基础,用计算机、专业软件等现代化手段对目标进行研究分析;

建筑策划应用在房地产开发的市场研究数据主要包含以下因素:

1)建筑环境和历史背景研究;

2)建筑文化和风格定位研究;

3)主力户型选择和配比研究;

4)室内空间尺度和布局研究;

5)环境规划及景观艺术研究;

6)公共装饰材料研究;

7)目标客户群生活方式研究。

建筑策划走在建筑规划设计之前,提出建筑规划设计的各项要求,约束建筑设计如何去运作。投资商单纯从“产品生产”的角度出发,为获取最大的投资利益,所以总要求建筑师提交最节省的建筑方案;而建筑师从单纯“作品设计”的角度出发,总是提出最大胆的建筑方案。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比”而相互沟通的一个重要环节。

对于一个项目,建筑策划师应首先分析其目标客户群,这类客户是如何生活的,从而得出未来项目的基本特性。很显然,目标客户群不同,他们的基本需求也不会相同,这直接影响建筑的投资、风格、造型和环境设计的决策。

但是无论针对怎样的一种目标客户,建筑策划师都应该赋予项目一种得体的功能,赋予每种布局以得体的生活内容,起到提高生活质量、引导生活、引导消费的作用。建筑策划研究人的基本需求,除了要让未来的使用者能满足生活的基本需要,如生理、安全的需要;更重要的是满足更高层次的需要,如自我学习的倾向、生活享受和精神愉悦的需求,为居住者提供一种他们所希望的生活。

笔者通过多个房地产项目的建筑策划研究,尝试为开发商设计出市场畅销的户型产品,同时也为开发商与设计单位实现有效沟通与利益平衡。一方面,符合市场定位的户型设计使营销更为顺畅,满足了开发商对于投资回报的要求;另一方面,也使建筑设计单位减少了因设计方案反复修改造成的时间浪费。具体案例如下:

案例一:

曲江6号(建筑外观及施工图设计:美国WY设计公司)

曲江6号由西安万业地产投资开发,项目位于西安市曲江新区核心地段,座落于大雁塔以南,东、北临大唐不夜城、南依植物园、西靠翠华南路。社区采用依坡就势的地中海式建筑风格,由小高层、高层等10余栋楼宇组成。

曾获奖项:最佳户型奖(2004年度陕西省住宅产业总评榜)、中国景观环境示范住宅奖(建设部创新风暴·2004优秀住宅推介)、2004房地产最佳户型(西安晚报、西安电视台、西安房地产信息网)(图1)

曲江6号2004年8月开始销售,两年时间全部售完。期间多次蝉联西安市住宅销售龙虎榜第一名。

在曲江6号的前期策划中,注重将“文化、品位和生活方式”的概念融入到产品设计中。在产品设计中注入人文关怀,户型全明设计,南北对流,起居厅、主卧室等主要房间朝南,房间布局与尺度均符合西安地区的生活需要。户型设计充分考虑目标客户群体改善性需求的居住特征,观光电梯、多功能八角房、法式观景阳台、空中花园、大尺度主卫等新的居住概念得到了购房者的普遍认同。(图2,图3)

案例二:

捷瑞·公园首府(建筑外观及施工图设计:中国建筑西北设计院)

捷瑞·公园首府由捷瑞集团投资,桃园湖置业开发建设。位于西安南二环西段,坐拥30万㎡丰庆公园,项目由1栋31层酒店式公寓与1栋31层观景公寓组成。(图4)

户型设计注重对空间尺度的仔细推敲,力求户型的均好性与合理性。不同功能多阳台设计、空中立体花园及屋顶花园的设计弥补了城市高层居住生活亲地性不足的缺憾。(图5)

项目目前销售状况良好,并实现了较高的销售价格。

案例三:

西安高新区某小户型公寓项目

该项目户型虽小,但“麻雀虽小,五脏俱全”。空中外廊使每户都拥有精巧的入户花园,户内功能分区合理,户型设计力图体现“小户型的高品质生活”,从而得到目标客户群——都市白领的青睐。(图6)

案例四:

西安经济技术开发区某住宅项目

该项目户型设计的亮点是“灵活可变性”,居住者可以根据家庭结构的变化实现“两室变三室,三室变四室”的空间格局转换,以适应城市中产阶级在不同年龄段对于生活方式转变的需求。(图7)

笔者通过多个房地产项目的建筑策划实践认识到,建筑策划人员在房地产项目的前期策划中应深入调研本土生活,仔细思考项目所在地人群的日常生活喜好与习惯,并基于对目标客户群家庭生活行为模式的研究,以人体工程学为蓝本,以人性化巧思创新,设计无微不至的房屋空间系统,以更多科学考虑和更多细节包容将一丝一毫的细节考虑到位,为市场设计出深受消费者喜爱的户型产品,从而为开发商实现社会效益和经济效益的双赢。

参考文献

〔1〕庄惟敏从建筑策划到建筑设计《新建筑》1997年第3期

〔2〕庄惟敏《建筑策划导论》中国水利水电出版社2000.6

水井巷擂茶产品推广策划方案篇3

本策划正是在上述背景下展开的。希望能帮助第三代水井巷擂茶提高知名度，并成功地开拓市场。

一、市场分析

播茶是几千年流传下来的健康饮品。有充饥、明目、美容、抗辐射等多种功能，所以在市场上有一定知名度，被认知为客家、闽南，湖南一带的地方特产。但并没有什么品牌观念，在市场上真正生产擂茶的企业并不多，多是作坊式手工擂制的。虽然传承了传统工艺，但很难形成规模，还不足以占据市场份额。

擂茶不只是茶，实际上更可说的一种饮料。一种固体饮料，一种茶饮料。我们将其作为有天然保健功能的健康茶饮品推向市场，是有一定市场发展潜力的。因为近几年来，消费者更加追求口感、营养价值和高品位的享受，茶饮料和果汁饮料市场份额明显增加。

二、消费者分析

擂茶是居住湘、川、黔、鄂四省交界的武陵山区土家族人最珍爱的保健饮料，客家人极为普遍的传统饮食，也是最普通、最隆重的一种待客礼仪，深受老年人偏爱。

由于擂茶是老少皆宜，四时皆可食用的健康饮品，所以消费者不只是中老年人而已，还有很多的潜在消费者。看如今的市场越来越细分化，一种饮料有越来越多的口味，这就是为满足不同消费者的不同需求，所以在推广第三代水井巷擂茶的同时，有足够经济能力的时候，应该计划加快步伐逐步投入生产有不同功能的擂茶，针对各个年龄阶段，各个生活水平的消费者设计他们喜欢的口味来扩大水井巷擂茶的市场。

三、产品分析

关于擂茶的起源有很多种说法，在湖南这一带流传的说法。则是擂茶始于秦，三国时关羽屯兵资水之侧桃花江畔，无数将士患有当地流行的土瘟疫，民间一老翁将祖传秘方——擂茶献之，痊愈，因此广为流传。

1．产品优势

①擂茶是老祖先留给我们的。经过几千年的历史文化积累，形成了自己独特的擂茶文化。

②其主要原料是优质茶叶，花生，芝麻等，令人称绝的是擂茶不排斥任何饮料。几乎所有的食物都可以加入，可荤可素，可精可粗。具有醒脑、明目、强肾、益智、美容、消暑、御寒、解毒、助消化、抗辐射等多重功效。

③具有充饥功能。

2．产品劣势

①包装不够理想。水井巷擂茶曾推出过三代产品，包装一代比一代有所改进，但始终没有将产品定位和目标消费群结合起来。

②现阶段的第三代擂茶比较简单，并没有加入过多的其他配料。只有甜味和成味两种，对拓展市场不利，更加符合中老年人的口味。

③市场占有率不够理想，还需加强宣传力度，明确各区域市场的定位。

3．产品定位

重新定位第三代擂茶，作为礼品或在家食用(早餐、夜宵都可)的天然保健茶饮品。他的目标受众主要是家庭妇女、中老年人等，可抓住他们的求廉，求实心理。

四、竞争态势分析

经我们调查小组调查分析，目前第三代水井巷擂茶在市场上存在以下竞争对手：

1．益阳大森林天然植物饮品厂生产的“绿生灵”擂茶，此擂茶源于桃花江，其主要诉求的是绿色和天然的饮品，曾在第五届(长沙)农博会上获创新产品金奖，目前在益阳市场上所占份额约为33％。在品牌推广上还不足以与水井巷品牌抗衡，但它的擂茶历史文化先于水井巷擂茶，如果他们抓住这个诉求点，打文化源远流长的牌子，具有一定竞争力。

2．麦片作为一种营养品，在现代市场营养品泛滥的今天，市场份额正在逐渐下降，因为麦片上市之初就是在西化的环境中成长起来的，然而再搬到中国这个并不太注重培养营养的环境中来生长，最后必遭冷落。但在品牌忠诚下成长的品牌麦片也有“人人家”、“皇室”、“黑牛”等。还是具有一定竞争力的。擂茶与之竞争最重要还是与之在文化内涵上的区分，即传统文化与外来文化的差异，培养中国人的民族情感，最终达到品牌忠诚。

3．黑芝麻糊是针对女性市场开发的一种滋补营养品，有“南方”等品牌，其产品状态与擂茶有一定相似之处，但在功能诉求上有较大差异，芝麻糊是多诉求可乌发，黑发等，而擂茶却是养生保健之类的，所以擂茶要与之竞争主要在功能、天然原料与纯正手工制作上区分。

综合以上竞争对手，擂茶要想突破其围攻，还是要立足在擂茶的传统文化这块基石上，来打响“水井巷”这个品牌。具体宣传擂茶的传统制作工艺的一个凝练的过程，要反映出擂茶与人相通的拼搏，奋进的品格魅力和情感。

五、行销目标

在益阳要迅速占领其低端产品市场。根据当地擂茶文化的良好氛围，在中老年人消费群中形成一种喝擂茶的风尚。同时将其推向长沙这个有深厚文化底蕴，且现代文化产业发达，有强大媒体优势的市场。在长沙的茶馆等消费场所强力推广水井巷的品牌，慢慢占据一定茶饮品市场，推崇一种茶道文化，然后再慢慢推向湖南省各地。在湖南的知名度一旦打响，可马上乘胜追击推向全国，利用全国各地的媒体优势宣传推广水井巷品牌。

六、行销计划

1．在节假日期间与经销商联手举办互动活动。强化消费者心中的擂茶品牌观念，同时在各超市前设咨询点。向消费者介绍擂茶的历史文化和各种功能。让他们参与讨论擂茶起源的传说，活动中可为参与者赠送礼品，免费品尝。

2．在各终端市场的售点广告上下工夫，因为在一般的夜宵摊，小茶馆等地，虽然都有擂茶。但是并没有强调品牌观念，需在这些地方设立一些灯箱广告，加强宣传。

3．给批发商一定的优惠折扣或奖励，让他们强力向各夜宵摊。茶馆等消费场所推荐水井巷这个品牌的擂茶。

4．在益阳市内，选择主题公园(如秀峰公园)举办水井巷擂茶音乐会，主题自拟，以民间古乐队为主，老年人艺术团为辅。

5．在长沙岳麓书院举办千年学府，千年擂茶研讨会，迎接各层次人群参与。

七、广告定位

通过对目标消费群的划分。我们锁定第三代擂茶的消费群为40岁以上的中老年人，从实现人文关怀如人手，来满足消费者的不同需求。针对40岁以上的中老年人对传统的，历史悠久的东西一种青睐和信任的心理，在广告中就突出擂茶的传统工艺和配料，功能上诉求它天然的保健养生，文化上诉求它的茶道与人道的关联。要充分调动消费者的情愫，以情动人，让消费者爱上喝擂茶，习惯每天都喝擂茶。使受众与广告之间产生联动效应，并对该产品产生认同感、亲切感和温馨感。由此触发人们购买擂茶的欲望，并实施到商店去购买该商品的行动。

八、广告主题

“水井巷擂茶，让爱重来一次”“我的乡土温情。水井巷擂茶”

九、开拓益阳市场方面

1．与各超市建立良好的互惠关系。

2．与政府部门的关系方面，水井巷擂茶的生产商湖南安化水井巷炒货食品有限公司作为一个经营传统产业的民营企业。接纳了大量下岗职工，为社会再就业做出了杰出贡献，利用这个契机，可以搞好与政府部门的关系，协助政府部门将擂茶产业发展为调整农业产业结构的推广项目。这样既可以扩大产业规模。又可以提高水井巷品牌形象。

3．与其他企业的关系。与益阳其他有特色的企业共同构建益阳特色的旅游项目。如农家乐中的水井巷手工制作擂茶演艺。竹海的擂茶免费品尝会。

十、其他城市推广方面

1．可与长沙的比较出名的茶馆．酒店等建立互惠合作关系。让他们强力推出水井巷品牌的擂茶，公司相应配合先投入大量平面广告。让水井巷品牌深入人心。

房地产产品策划方案篇4

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛”

策划方案

项目名称：首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛

前言: 策划之事早已存在，它是谋划权与指挥权分离的产物，在军事、政治、经济、文化等领域发挥着举足轻重的作用。不仅中国如此，世界也是这样。它已经进入到各行各业，发挥着举足轻重的作用。

“策划”在《辞源》中作“策书、筹谋、计划、谋略”解。在英语中近似“Strategy”加Pian（战略、策略），策划在日本称作企画，到了台湾称作企划，在美国称作plan。策划本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事物作当前的决策。即策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策划是预先决定做什么，和诗作，如何做，谁来做。策划如同一座桥，它连接着我们目前之地与未来我们要经过之处。策划的步骤是以假定目标为起点，然后制定出策略、政策，以及详细内部作业计划，以求目标之达成，最后还包括成效之评估及反馈，而返回起点，开始了策划的第二次循环。

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 2

一、活动目的

二、可行性分析报告

三、组织机构

四、论坛主题

五、论坛举行时间、地点

六、拟邀请领导及嘉宾

七、论坛活动内容安排

八、宣传推广活动

九、经费预算

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 3

活动目的：

希望本次高峰论坛的举行能达到以下效果：

1、开发商和策划者们能找到更加合适的策划路径

2、各品牌楼盘将在消费者心中树立更好的形象

3、提高星沙楼盘知名度

可行性分析报告：

1.长沙县目前房地产市场分析

成为长沙县县治仅10年的星沙镇，以其舒适的人居环境，赢得了房地产企业和长沙市民的青睐，近两年每年推出的商品房面积都在100万平方米以上，占长沙市商品房销售面积的20％，成为长沙5个城区以外的“第六板块”。长沙县1996年将县治搬迁至星沙镇后，累计投入250多亿元进行城市建设，使星沙镇建成区面积达24平方公里。由于在建设中坚持“以人为本、以环境为中心”，星沙镇逐渐形成了街道美、市容靓、绿意浓、环境优的城市形象，相继获得了“国家卫生镇”、“国家园林县城”、“中国人居环境范例”等荣誉称号，加之与长沙城区的完全对接，为房地产业的发展提供了良好的条件。短短3年时间，到星沙镇投资兴业的房地产开发企业由零增至35家，房地产开发投资总额近40亿元，年均增长81％，商品房销售面积达200万平方米，销售总额逾30亿元。

在长沙的地理版图上，星沙的地理位置处于东北方向。星沙交通运输便利，北京至深圳的107国道，成都至厦门的319国道以及京珠高速公路均在此交汇，距长沙火车站、汽车站、湘江长沙码头、黄花国际机场约8公里，水、陆、空交通十分便利，是长沙城东重要的出城口。犹如当年的人民解放军在解放战争中抢占东北一样，从交通位置的重要性可以看出，对同样处于东北方位的星沙而言，地产商们能提前抢占星沙，便等于抢占了未来大长沙都市圈的一个至关重要的制高点，而这一点，对房地产开发来说也尤为重要。

2.策划行业分析：

在“长沙（星沙）首届房地产交易展示会”上交易金额高达２．２５亿元，创造了长沙县房地产交易的历史最高水平。据星沙房交会组委会统计，９月２９日至３０日房交会期间现场观展的市民群众达１２．５万人次；签订房屋买卖合同１２７０份，合同面积１２万平方米，实现合同金额高达２．２５亿元。其中，商品住房合同面积１０．９８万平方米，合同金额２．０９亿元；存量住房合同面积１．０２万平方米，合同金额１６３２万元，创长沙县房地产交易历史新高。组织机构：

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 4 主办单位：湖南楚天房地产有限公司协办单位：长沙电视台支持媒体：湖南经视

长沙电视台金鹰之声长沙电台潇湘晨报三湘都市报长沙晚报

网络支持：红网

长沙房地产网

论坛主题：创新思路积极开拓和谐发展

基本构想：

“首届长沙（星沙）房地产高峰论坛”将围绕长沙县房地产发展趋势、房地产市场投资理财主要影响因素、不同商业房地产物业类型的特点、商业房地产项目经营管理以及住宅房地产配套、面积、规划、物业、设计、策划等主题展开。

1、邀请高级策划师现场咨询，2、邀请房地产专业人士现场讲座

3、邀请房地产开发商现场交流

为广大投资者提供行之有效的投资方法，而且对于开发商和投资者更是一次难得的交流机会；拟邀请领导及嘉宾：

杨光荣长沙经开区党工委书记、长沙县委书记

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 5 长沙县县委领导国家经济技术开发区领导长沙县建设局长沙县规划局长沙县国土局各房地产开发企业王志纲叶茂中

朱翔湖南省政府经济规划专家、区域社会与经济发展研究中心主任、教授拟定邀请媒体：

拟定时间：2010年12月15日拟定地点：开元鑫城大酒店活动安排：

第一部分：高峰论坛

第一场

对话题目：创新思路

对话时间：2010年12月15日上午10：30——12：00 论坛主持：张丹丹

时间安排：09：00 保安人员全部指定地点分布到位，保安人员做到以下五点： 1.及时规劝清理无关闲散人员退场，确保场地安然有序。2.引导领导、嘉宾、记者、有关人员车辆摆放和车辆安全。

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 6 3.提高警惕，加强巡视，化解现场矛盾，严防突发事发生。

4.确保领导、嘉宾、记者有关人员入场前迎接及活动后退场护送安全保卫工作。5.严格履行本次活动安全保卫职责，确保本次活动安全。09：30 礼仪小姐到位，做好迎宾准备 09：40贵宾于前排就座 09：45 主持人到场 09：45嘉宾签到

09：50 领导与嘉宾到达会场

10：00论坛开始，主持人对嘉宾进行介绍，主持人提问，嘉宾访谈，观众提问。10：00 主题演讲 1.主讲内容：主讲嘉宾： 2.主讲内容：主讲嘉宾：

11：30 观众提问，嘉宾现场解答 12：00 主持人宣布论坛上部分结束

高峰论坛第二场

对话题目：和谐发展

对话时间：2010年12月15日下午15：00-17：00

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 7 论坛主持：张丹丹现场布置

1、主会场

活动背景板、嘉宾简介展板、品酒会酒牌

以横幅、海报、鲜花、绶带、气球、音乐等烘托热烈、隆重、喜庆气氛。会场内布置

1.彩虹门（2座，位于新余市艺术中心会场正门口前，18米跨度）2.100米红地毯由会场内延伸至会场外18米跨度彩虹门前 3.大型喷绘背景（春龙国际大酒店新闻发布会字样）4.（彩虹门周围，数量60盆）5.仪小姐（20人左右）

6.迎宾乐队（30人左右，位于会场门口）会场门前两旁布置彩旗50面，悬挂红色横幅6条

（“热烈祝贺春龙国际大酒店新闻发布会隆重召开”字样）8 升空气球（8个，悬挂致贺竖幅）

9.幅（悬挂于新闻发布会现场正门，内容春龙国际大酒店宣传语）

现场布置：

1.主席台：大型背景板由彩气球环绕装饰（22米）

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 8 A.小型演讲台（1个，位于主席台上左侧，放置座式麦克风，装饰大束鲜花）B.主席台（摆放台花，手帕，餐巾纸，矿泉水）台前装饰鲜花60盆 2.嘉宾席（正对主席台的第一排，座位上摆放嘉宾姓名座牌、矿泉水）3.记者席（正对主席台第2排至3排）4.会场两侧

A.易拉宝或海报每侧各6幅 B.摄影机（正对主席台）

5.现场展示（春龙国际大酒店特色、优势、规模化发展前瞻等宣传资料）

第二部分：酒会派对

会场装饰

会场四处以灯笼、彩带、彩灯等饰品装饰出喜庆的气氛，舞会及演出时灯光设备也是非常重要，舞台及舞美制作也突出热烈欢庆的气氛。室外装饰 ◆ 门前红地毯

◆ 大门左右各2名迎宾小姐（保安4人）◆ 大门由彩球环绕装饰

◆ 大门前方左右各4个大型花篮，上方悬挂6个大红灯笼室内装饰

◆ 会场内大门两侧各3名身披绶带的礼仪小姐，◆ 现场工作服务人员20名（含保安）

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 9 ◆ 具体餐饮服务员由酒店员工担当 ◆ 大红灯笼环绕大厅屋顶 ◆ 悬挂标有“酒会派对”条幅 ◆ 大厅上方悬挂各色彩带 ◆ 会场周围摆放大型花篮

灯光设备清单

大小灯笼300个、彩带若干、彩灯若干

射灯20只：各750瓦

回光灯4只：各2500瓦

频闪2只：各2500瓦

追光灯1只：2500瓦

干冰机1台

纸炮10发

灯光架若干

◆音响设备

美国JBL双十五寸全频音箱：4只(各800瓦)

美国JBL返送音箱：2只(各250瓦)

美国JBL专业功放：3台

影碟机：2台

16路调音台：1台

前置：1台

混响器：1台

效果器：1台

均衡器：1台

无线麦：4支

有线麦：4只

◆◆ ◆◆◆ ◆◆◆◆◆◆◆◆ “首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 10 ◆ 机箱、线材等

四、嘉宾邀请

◆ 邀请对象除客人本人外，还应邀请客人的太太(或女友、舞伴)，邀请函将设计精美，外文字内容将详细介绍酒会的内容与特色，本次高档的酒会必定更吸引客人参加的积极性。

◆ 邀请函寄出后专人电话联系确认是否收到，并确认客人是否能参加，以确定最后的人数便于安排，建议按每位酒店职员联络并接待10对来宾，每位酒店职员需确认客人自驾车前往还是到指定地点安排接送，对负责接待的酒店职员需了解酒会的全部情况以便回答客人的咨询。

活动主题：

活动时间：2010年12月15日晚上19：00—21：00 来宾：

主持人：黎校成活动细则：

19：00-19：20 来宾签到

19：30-20：00 介绍主要来宾及主要领导致辞

20：00-20：50 酒会开始,现场提供国际美食自助餐,现场来宾自由交流

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 11 20：50-21：00 交谊舞会分为上下两个半场，中场休息时间进行精彩文艺表演、抽奖活动（推荐舞会用伴奏歌曲）

建议着装

◇男士可着正装、唐装等，请勿着便装、牛仔裤、运动鞋

◇女士可着晚装、时装、礼服、民族服装等

◇会场设有宽敞的衣帽间

五、工作人员

◆筹划组若干人：负责酒会全部工作的安排

◆酒会服务人员：由新余市春龙国际大酒店员工组成，员工必须培训学习，精通参加酒会的礼仪，负责联络客人及酒会时接待客人，与客人进行沟通并引荐客人互相认识，与会客人也可与爱人或舞伴或同事同时出席。.◆工程组若干人：负责会场布置、舞台、灯光、音响设备等

◆服务组若干人：负责酒会的服务工作(由场地方提供)

◆名模3人：担任嘉宾主持，并作为酒会客人与客人进行交流，接受客人的邀请共舞，接受与客人的合影等

◆国际舞明星4人：在舞会时带领客人跳舞，并可接受客人邀请共舞

◆礼仪组10人：负责酒会迎宾、接待、为有需要的客人服务

◆摄像师2人：拍摄酒会派对全过程，录制酒会重要来宾精彩片断，为有需要的客人录制活动片断

“首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛活动”策划方案——————————————————— 12 ◆摄影师2人：拍摄酒会的精彩镜头，拍摄重要来宾的精彩镜头，为有需要的客人拍照纪念

以上工作人员应熟悉详细的工作须知，各组工作须知详细资料再定。

六、筹备进程

日期

12月17日前 12月19日前 12月21日前 12月21日前 12月22日前 12月23日前 12月24日前 12月25日前

筹备项目

确定所有工作人员，并对所有工作人员进行培训

确定会场布置方案并基本确认参会人员

确定所有酒会菜单、酒水确定所有演员及节目单

确定参会人员名单

筹备好酒会的全部工作，发出邀请函

确定好接送交通车，并了解来宾是否自驾车参加酒会，安排来宾的停车位

酒会前一天，确定全部工作准备完毕，对所有参会工作人员指导工作方案

房地产开盘策划方案篇5

一、前言

开盘活动是楼盘吸引人气，制造关注焦点，以及提高解筹率的重要手段。

连州城市春天-御连城作为连州的首席豪宅，开盘活动应当做豪气、新颖、震撼;

御连城的开盘活动应具备以下几个组成部分：第一部分，新闻发布会;第二部分，礼仪剪彩;第三部分，花车巡游(具体形式同礼仪公司商定后再定);第四部分，文艺表演(具体节目安排同礼仪公司商定后再定);第五部分，项目解筹;第六部分，开盘后小众酒会

二、开盘活动的组织

开盘活动是项目与公众亮相的最佳时机，应得到充分的组织保证。就开盘活动的组织和筹备工作，应设立专门的组织体系，具体分工如下：略

三、活动说明

1、活动时间拟订于10月18日上午9：0012：00

2、地点营销中心前广场

3、嘉宾名单(初定)主要以公司各级领导，政府领导和预约登记落定的准业主。

四、开盘活动流程安排

1、节目流程

2、新闻发布会

时间：10月18日上午9：009：30

地点：项目所在地

邀请媒体：清远日报;南方都市报清远站、广州日报清远站、清远电视台、连州电视台等媒体

主持人：电视台专业主持人

出席嘉宾：领导;公司领导;公司领导

新闻发布会主题：城市春天-御连城盛大开盘新闻发布会

资料：慧谷集团领导、佛冈公司领导、合作单位领导以及业主代表致词以及项目开盘剪彩

3、流程安排(待定)

(1)上午9：30时，花车长队由城南大道出发，标有御连城盛大开盘的花车巡游队伍带领下沿着城南大道-慧光路-番禺路-连州大道向前进;

(2)大概在上午9：30时，花车长队到达销售现场时;

(3)上午9：40时，由主持人宣布仪式开始，预先准备的一系列的礼花一炮打响，百花齐放，伴随喜庆乐曲，开盘庆典拉开帏幕。

(4)各种文艺表演拉开序幕

产品策划方案例文篇6

销售的目的是产生可持续性收益，产品销售更是在推销产品的基础上来获得更多的收益。下面小编为大家收集整理了“产品策划方案”，欢迎阅读与借鉴!产品策划方案 1 一、确定环节 1、谁买(谁有买东西的决定权)。

2、谁付款(谁是最终刷卡的人)。

3、确定意见辅佐人(这些人，对销售帮助不大，但是提出反对意见一般会被采纳)。

4、通过穿着、谈吐初步判定消费能力。

二、询问了解环节这时客户保持沉默，也没表态买与不买，这时可以开始询问客户情况是否满足逼定条件。

1、确定档次需求，以及产品风格落点定位(产品充足的情况下可以直接封杀客户购买欲望)，配合喊控。

2、当事人的装修面积，该产品的空间占比。

3、询问对方对产品是否满意(风格，颜色，价格，质量，实用性)，如对价格、质量、品牌有异议，需重点说服，重点突破，解决客户异议。

4、确认客户付款方式、一次性还是分批次，首付能付多少，什么样的付款途径(刷卡，现金)。

5、询问是给谁买，客户本人是否可以现场做决定。

三、逼定环节一流的销售人员总会说：先生，其实相关的重点我们不是已经讨论过吗? 容我真率地问一问：你顾虑的是什么?那么，当客户以“我要考虑一下”为借口时，销售人员该如何应对呢。紧追不放，等客户做决定很多时候，客户听完销售人员对产品的介绍后，表示想要考虑一下，或者要求销售人员下次再来。

这时，销售人员该怎么办呢?紧追不放!要直接对客户说：“__，请您好好考虑吧。我将在这儿等候您考虑后的决定。”并且提醒他，自己必须留在那儿回答他所有问题，直到他做出决定。巧用问句促使购买有时，销售人员将产品介绍给客户后，客户很有兴趣，但表示要考虑一下。

这时销售人员就可以说：“好极了!想考虑一下就表示您有兴趣，对不对呢?我知道您是您那个行业的行家，不过呢，在我所经营的产品方面，我可是行家。现在，您最想知道的一件事是什么?” 在这个重要时刻，你应设法知道客户真正的反对理由是什么。销售人员要询问客户要再考虑的缘由，进行针对性解决，促使客户购买。

这时销售人员可以这样问：“先生，很明显，您说您要考虑一下，表明您对我们的产品真的感到有兴趣，对吗?” 这样询问之后，你一定要记得给你的客户留出做出反应的时间，因为他们做出的反应通常都会为你的下一句话起很大的辅助作用。通常情况下，客户都会说：“你说得对，我们确实有兴趣，我们会考虑一下的。” 接下来，销售人员应该确认客户真的会考虑：“先生，既然您真的有兴趣，那么我可以假设您会很认真地考虑我们的产品，对吗?”值得注意的是，“考虑”二字一定要缓缓地说出口，并且要以强调的语气说出来。

然后，你可以举出一些例子，因为这样能让你分析出提供给他们的好处。最后，你可以这样问：“先生，有没有可能是钱的问题呢?”如果对方确定真的是钱的问题之后，你已经打破了“我会考虑一下”的定律。

而此时，如果你能处理得很好，就能把生意做成。但若客户不确定是否真的要购买产品，那就不要急着在金钱的问题上去结束这次交易。即使这对客户来说是一个明智的金钱决定，如果他们不想买，怎么会在乎它的价值呢? 3 提出问题关键我们常常说：“趁热打铁”，做销售也是如此。

如果客户说出“我要考虑一下”这个借口，销售人员应该在此反对意见刚萌生之际，立即动手，一定不要将话头打住，否则待其滋长下去，购买欲越来越淡，生意就做不成了。这时可以进行以下对话。

销售人员：“实在对不起。”客户：“有什么对不起啊?”

销售人员：“请原谅我不大会讲话，一定是使您有不明了的地方，不然您就不至于说‘让我考虑一下了’，可不可以把您所考虑的事情跟我说一说，让我知道一下好吗?” 这样，既显得销售人员认真、诚恳，又可以把话头接下去，使客户愿意看看样品、操作。

销售人员还可以直接跟客户说：“您先不要这么想，您先看看这个样品，看看再说吧。本产品的特别之处就是……”这就是在进一步激发客户的购买欲，一步一步引导客户购买。

可能客户从你提供的资料介绍中迅速抓住了一些关键疑点，正是这些疑点，使客户下不了决心。这时，销售人员就应该站在客户的角度，从他的利益出发，同客户一道来考虑解决问题的办法。

比如，销售人员可以用暗示性的方法跟客户这样讲：

当客户以“我要考虑一下”为借口时，销售人员应设法摸准客户最后的考虑点是什么。找到客户最后的考虑点之后，销售人员要站在客户的角度讨论问题，与客户共同探讨解决问题的方法。

最终的决定权固然掌握在客户的手中，但是一些成功推销实例中的各项决定，几乎都是由客户与销售人员共同来决定的，特别是最后的购买决定，大都是在销售人员与客户面对面的沟通中签订的。

销售人员要尽量避免把最后的决定交给客户独自完成，特别是你不清楚客户还要考虑些什么的情况下。

产品策划方案 2

一、营销环境 1 厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。在本区已经登陆的电子产品诸如 gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要)5 目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。

二、营销问题 1 产品知名度不够—仍属新产品行列 2 产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机)3 现在的手机大都带有此类功能,且同类产品价格悬殊太大 4 产品包装不新颖,相应的资料不够吸引人 5 选择做汽车美容店分销,渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品)6 促销方式局限化,渠道拓展不开销售队伍完全跟不上三、营销方案 1 队伍组建(周期费用)初期维持在 3 名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。产品定位(周期费用)给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如：“驾车.通讯.安全.车哥大.一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。

商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，对于谐音我们可以想想做做工作。当然车哥大也可以定位时尚或其他的，但是我个人觉得把它装在与汽车内饰相差太多的车上不太时尚。3 价格策略(周期费用)拉大零批发差价，调动批发商，中间商积极性。如一台 2580 三台 2380 给予数量折扣，鼓励对购。如三台以上每台给予 2 个点的返利以成本为基础，以同类产品价格为参考。适当调整价格，使车哥大更有竞争力和说服力加深服务保障(周期费用)品牌驱动生活，服务决定价值。这是一个服务决定一切的时代，我们要更加强调服务。(米其林轮胎的广告语特别吸引人：每一条米其林轮胎后面都有一整支专业的队伍为你服务)5 树立车哥大品牌(周期费用)这条是建立在前面四条之上的，如果前期工作没有做好，那么后期就会显的空洞而吃力。因此再列一个条目：

a 信息收集并策划推广(对于商家来说信息具有不对称性，我们掌握着比消费者和分销商更多的产品本身信息。同时我们也缺乏消费者购买信息的获取和分销商对于直接消费者的信息掌握。那么我们就应该避开对我们不利的信息用我们自身有利的信息去集客和做分销售。这需要我们大家甚至更多的人去挖掘信息突破点。也就是出点子，出“骚主意”)：从现有资源中整顿，从我们电脑以及耗才买出去的客户群中筛选有此需要和支付能力的客户，采用登门免费维护检测然后找机会宣传推销车哥大的手段。从一切能想到的地方或一切有此需要人出没的地方获得相关信息(如汽车经销商，车友俱乐部，保险公司---特别是人寿保险，能支付人寿保险的大多是惜命的有钱人)，高尔夫俱乐部，野外驴友俱乐部，健身俱乐部，车管所，交警队----哪个车的罚单比较多，然后筛选是不是经常开车办公的人…………)3 在信息累积后采用短信，电话，寄函(一定要手写,一定要贴邮票)，登门，驾驶安全交流会….的方式推广营销。关注十堰不定期的汽车行业信息。如什么时候有汽车展览会，什么时候组建的有驾车活动;配备十堰_年的行业黄页。

b 广告宣传。(广告宣传的原则是服从公司整体营销宣传策略，提高产品知名度，树立公司形象。它应该保持在一定的周期时间，当然越长越好，切应该保持周期内的内容的不变性------如果经常变换主题内容客户会很难接受，当然内容一定要策划好。广泛的配合其他形式的宣传一起进行，期间不定期的抓住时机推出促销售活动。如重大节假日或者某某公司或者汽车销售商有意义的日子。)1 前期推出形象广告，打出名气。我们可以尝试电台和如雅中广告之类流动报刊广告交叉进行宣传。电台广告先行，给准分销商以及客户警示，车哥大已经树立了自己的品牌，让更多开车的人知道有这么一个产品对你的驾驶有帮助。中期做雅中广告，主要发放个体户，把车哥大做成续大哥大之后又一个茶余饭后闲谈的口料。(合适的夸大采用网上搜索的方式。)2 开召商会，发展三级代理商。突破口打开的话马上进入县里进行宣传招商。(在电台广告打出后有一定反映的同时再进行更好，)3 重大节日推出促销广告。我们可以在小区里做些小动作，对驾车人的家属进行安全意识洗脑-----让他们觉得开车肯定会出事，那么怎么样能不出事情呢? 4 把握机会进行公关工作，接触消费者。派我们的美女去意向比较重的行业一对一对企事业老总进行介绍，比如：批发和建材业。之前必须在信息收集的基础上筛选有效的信息，然后电话预约，扣准时间(他在闲着没事的时候)段进行拜访。进行事件行销。利用新闻媒体，善于创造把握新闻，提高知名度。如某地发生交通事故，可以去探取是不是因为开车打手机。(我们还可以找人冒充消费者，询问各汽车美容店有没有电台广告里的车哥大，并强调自己需要此产品的情况。)cdm 宣传彩页的印制以及 x 展架或横幅的印制(参考各个汽车美容店的分销商该如何印制，他们比我们更能了解怎么样能吸引客户眼球)，有目的的发放。如大型停车场，汽车美容店,酒店房间…..一切有钱人出没的地方都可以尝试，甚至主题游戏网吧。

d 在汽车相关行业一个地方找一个兼职人员，提薪。这需要合理而人性化的安排，需要 money。

e 直销，一对一面对准客户进行宣传和销售。这建立在前期信息的收集筛选之上。

f 在雨后放晴的时间或者天气晴朗的周末联系汽车美容店提供桌椅，带笔记本电脑放光盘或者 flash 短片进行宣传。

g 组织产品说明会(针对个体准客户和汽车美容店分销商),赞助汽车行业单位召开答谢会员维护会—着重宣传本产品。

h 联系汽车销售商布置汽车车哥大主题卖场，在展车上装备一台样机，吸引客户购车并推广本产品。不定期联系各个汽车美容店赞助在相关场所进行促销(费用平摊),布置自己的主题促销位置。

i 促销品的选择或者印制。如购机送半年的电脑免费检测维修把我公司已经做成熟的 it 行业与新产品结合在一起。促销活动的策划。

四、后记费用预算。何一套方案能否成功的实施，前提必须是它能够在企业有限的资金里运作。所以我们要进行各个策划环节的合理筛选，选出最可行且有效的方案并对其进行费用预算，然后成功的实施。这要靠大家共同讨论获得。

“雄关漫漫真如铁，而今迈步重越”我相信在我们共同的努力下，平治车哥大一定可以在弘德尔扎根发芽开花结果。让我们共同努力吧，向着更高的顶峰前进!产品策划方案 3 一、方案前提延安电信面对新的服务项目推广任务和市场竞争的同质化现象，亟需要寻求更有力度并且更深入消费者生活的品牌推广活动策划。

延安电信年度品牌推广活动策划方案将在有限的推广费用下，发扬国有企业的优势，与国家政策相依存，把推广行为和品牌内涵用特殊的形式高度统一，获得广大消费者和全社会的一致认同。

二、方案主题离家千里，心系亲人人人在线，全家一网三、方案副题延安电信露天电影大行动看电影想亲人，延安电信在身旁

四、方案概述活动发起人：延安电信活动执行人：

活动内容：成立 4 支流动电影宣传放映队，将延安一区十二县划分区域，深入乡镇基层，深入群众生活，用老百姓最喜闻乐见的形式，潜移默化宣传延安电信的服务和产品，培养品牌忠诚，让人们充分认识电信是生活中离不开的品牌。

活动理由：电影下乡是国家广电总局具体执行的国家文化建设的重要组成部分，政府文化和宣传部门都有与之对应的扶持政策，企业参与这种活动是国家大力提倡的。延安地区具有老区的特殊地位和特殊情况，以往的电影下乡活动执行的并不理想，与群众实际需要还有很大差距。电信服务与人们的生活息息相关，需要贴近生活的宣传推广形式和手段，针对广大乡镇厂矿，露天电影是最亲切最直接最有效最生动的传播形式。同时，这种形式提供的面对面促销机会，可以把广告片、路演、新产品推广、促销和品牌宣传合而为一，发挥效果。当然，由于是大力执行落实国家文化政策，并且效果显著，活动的相关宣传与媒体配合方面可以大大节省费用。电影下乡活动本身成本低廉，把静态宣传变动态行为，尤其在乡镇农村地区，推广效果不言而喻。

五、市场策略 ◎延安地区 160 多个乡镇，经济发展水平不一，人口组成各异，送电影下乡是无差异的具有普遍文化认同的传播手段。

◎建议延安电信此次活动以品牌推广为主，产品促销为辅。时间方面暂考虑以五个月为周期(避开冬季)，形式上强调全覆盖、大面积，深入到基层乡镇，从

放映密度、宣传规模和声势营造上必须做大做多，体现国企实力和政府决心，力争波及最广大人群。◎活动宣传建议低调开始，高调结束，走农村包围城市的道路，用成绩和效果说明问题，用数据和事实证明真实。

◎品牌推广以电影下乡为题，与政府相关部门紧密合作，争取政策扶持和舆论支持。

◎产品推广应该考虑农村留守老人的特殊需求，以定制的老年人手机和宽带IPTV 打包等特色产品和特殊资费为卖点，用优惠的价格和实用的小礼品打动消费者。

◎电影选题以主旋律、地方戏曲、老电影等为主，怀旧亲情是活动的主题。电信的广告片建议播放 IPTV 使用指南、宽带上网常识、老年手机的使用等实用知识，避免过多的不知所云的形象宣传。

六、方案执行 5 月，确定预算，成立活动指挥小组，与政府相关部门协调，取得政策支持和相关手续。派出南北两支实地调查组，实地考察路线和放映场地，联系通知当地政府。制定放映计划，制作延安电信活动专题广告片，准备宣传物料和促销产品。购置宣传放映车辆和相关数码电影放映器材，包装车辆订购礼品。建立宣传放映队伍，培训放映促销人员。月，4 支宣传放映队从北向南，按计划线路开始行动。

6-9 月，不间断媒体报道，挖掘放映过程中真实的有价值的新闻点，让人物说话。月，全部宣传放映队回到延安，争取在延安市区巡回放映一周，并举办大型文艺表演，答谢延安人民，圆满结束活动。宣传放映队构成：

每支宣传放映队配备 11 座金杯面包车两部，促销放映员 5-6 人，数码放映设备一套，路演道具和礼品若干。

宣传放映队放映能力：

每周三至周日为放映工作日，白天中午十一点开始路演推广并准备放映场地，晚上六点至十点放映电影。每个轮次计划每晚放映两场，每月放映 40 场，每支宣传放映队此次活动放映 200 场以上，4 支放映队合计放映 800 到一千场电影。大概延安地区每个乡镇可以放映 2-3 天时间。

根据实际情况，增加放映轮次数量，5 个月争取每个乡镇巡回放映两到三次，活动共计放映场次要求达到三千场以上。

七、方案预算一支宣传放映队车辆器材成本大约 25 万元;活动期间，人员服装、工资、补助、奖金合计大约每月 2.5 万元，5 个月合计 12.5 万元;交通、食宿、维修等杂费按每月 2 万元计活动期间共计需要 10 万元左右。以上合计约 47.5 万元。支队伍共计预算约 200 万元。

媒体配合以新闻报道形式为主，费用另计。

促销礼品待定。

活动结束的大型演艺组织费用另计。

八、效果预估

此次活动争取与政府合作，借势助力，扩大影响降低成本。由于是体验式参与式的活动，与消费者直接接触，平均媒体到达率和信息认知度远超各类传统媒体。放映频次达到 3000 次以上，相当于举办 1500 次现场路演推广活动，规模覆盖延安地区全部乡镇，历时将近半年。争取观影人数达到两百万人次，领取宣传资料达到 100 万份以上。

九、备注产品策划方案 4 一、管理职责：

1、必须保证完成企业下达的各项承包指标：20_年目标是完成销售万元。

2、建立与企业财务制度相应的二级核算台帐，做到帐目清楚、核算正确，并定期检查，发现错误应立即纠正。

3、按企业制定的价格目录，并掌握一定的浮动幅度销售产品。如发现擅自涨价，应严加处理。

4、把握政策机遇和行业动态，根据企业生产能力和经营目标，限度地争取市场份额。

5、搞好产品发运调度，按合同保证安全正点交付。

6、制定科学合理的薪酬方案，充分激发业务人员的聪明才智，确保年度经营目标顺利实现。

7、根据市场情况，负责地提出产品开发和持续改进建议

8、负责应收帐款的管理和回收工作，呆滞欠款按规定移交法律事务部组织清收。

9、认真做好市场信息的搜集、处理工作，逐旬编发《市场旬报》，逐月编发《市场分析报告》，提交企业经理层及各相关部门参考。

二、管理权限 1、对部门人员的调度权、安排权、加班审批权、出差审批权，以及奖惩权。

2、有权决定业务员的聘用、区域定位和职务升迁，操作程序可参照企业相关制度，聘任决定须报企业人力资源部备案。

3、有权制定承包体内部二次分配方案和包干费用内控办法，经企业审定后实施。

4、有权组织相关部门对销售合同、特殊订单进行评审，编制要货计划 5、有权合理组织产品的发送运输工作。

6、属销售费用管理范围的费用开支权、用款审批权、费用核报权、费用领款权。

7、有权提出产品开发、持续改进及价格策略等合理化建议。

8、有权组织企业产品推广展示、品牌形象宣传及市场公关活动。

9、在不违背企业根本利益的前提下，享有营销业务管理全过程的自主调控权和应急处置权。

三、承包方式：

销售承包的结算，主要解决两大问题：一是结算企业给销售承包部门的经济利益;二是计算销售承包部门内部职工的利益分配。

1、目标任务是年度万元。完成万元，给与部门绩效工资为万元。在基本目标完成之上，每增加 10%，绩效提成为增加销售额度的 10%。

2、工资发放采取先预支，季度考核兑现。根据部门定员 5 人，依据企业现行岗位工资标准，按月发放基本工资。季度进行技校考核后，多退少补。考核基数是：第一季度任务为万元，其他三个季度为万元。第一季度提成工资总额为万元，其余季度为万元。没有完成任务，核算绩效提取比例为 10%。考虑销售季节性，年终完成任务后，可以综合平衡全年提成。营销部人员每月总基本工资____万元由营销部自由支配。

3、销售部核定员工人数为 6 人，部门自行安排适当职位。具人员名称见附件。

四、法律效力 1、本方案一式两份方双签章后生效，具有同等法律效力。

2、未尽事宜，双方可以补充协议，补充协议具备同等法律效力。

产品策划方案 5 主体思想：

1、提高市场占有率 2、扩大产品知名度 3、树立规模、优质、专业、服务的良好形象

操作思路：

一、确定销售目标 1、市场分析：目标客户集中的行业与区域市场总体容量竞品活动情况客户采购方式敌我优势劣势 2、自身分析：产品优势?主打产品以及其所应对的行业规模、品牌、专业、服务优势提炼我们的机会在哪里? 年度盈利目标? 通过市场分析，找出市场机会，提炼自身优势，确定销售目标。

年度目标，季度目标，月度目标主打产品的比例，利润目标，市场占有率的提升目标等。

二、制定销售计划 1、确定目标市场：

以行业销售为主(利润和稳定市场);渠道销售为辅(提高知名度，扩大市场占有率)

行业主要指：工矿，交通，建筑，消防，制造，工厂等有一定采购规模的目标客户。

渠道销售指：区县级的加盟或者代理商。