农家乐用地问题的法律分析

农家乐用地问题的法律分析（精选5篇）

农家乐用地问题的法律分析 篇1

农家乐用地问题的法律分析：农用地与农家乐的合法性。什么是农家乐?农家乐有什么投资意义? 农村宅基地与“农家乐”用地的法律性质分析。农家乐有没有法律的依据?

2008年国家调整了节假日的休假时间，将以往的“五一”黄金周七天假期已经缩短为三天，并增加了清明、端午中秋等传统节日的假期这样的调整，势必会将历年来火爆的“长线游”转变为“短线游”，那么，位于大中城市城郊农家小院的“农家乐”必将成为旅游业的一大亮点。

一、“农家乐”的产生及其意义

“农家乐”发端于四川郫县友爱乡农科村，上世纪80年代中后期，这里的老百姓见许多城市人跑到农村里寻求“返璞归真”，这些头脑灵活的农民便利用自己的农家小院办起了10元人民币吃玩一天或15元人民币吃住一天一宿的休闲园地。由于城市人喜欢到那些流水潺潺的沟河和田园中去观光度假，于是他们又将自己的承包土地联合起来进行花草园区培植，日久天长，现在这里已是“国家生态示范区”，是农家民俗旅游的代表，也是享誉全国的花卉、盆景、苗木、桩头的生产基地。这就是农家乐的雏形。

所谓“农家乐”就是以农村地区为特色，以农民为经营主体，以农民所拥有的土地、庭院、经济作物和地方资源为依托，以旅游、观光、休闲、度假活动为内容的一种社会经济活动，是农业经济体系的一个组成部分。

“农家乐”不仅是一种以“吃农家饭，住农家院，享农家乐”为主要内容的旅游现象，更是一种“以城带乡，统筹城乡，城乡互动，相互促进”的城乡协调发展现象。事实证明“农家乐”确实带动了农村经济的快速发展，对加快全面小康建设的步伐，寻找解决“三农”问题的途径，发挥了重大的作用。[1]

二、农村宅基地与“农家乐”用地的法律性质分析

“农家乐”虽带动了农村经济的发展，但也产生了一系列的问题，如农村和城市郊区规划的混乱、乱占滥用土地、生态环境被破坏等。其中用地问题最为突出。

“农家乐”的经营方式一般表现为农民在自己的宅基地及其周围开辟园地，建造房屋，作为营业场所;或者干脆在自己的宅基地范围内又新建房屋，用于营业。农民的住宅房屋与作为营业的场所是一体的，在物理上很难区分。

(一)农村宅基地的法律属性

农村宅基地是指已建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

依照我国《物权法》第152条规定，宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋及其他附属物的权利。宅基地使用权有如下基本法律特征:

1.性质上为用益物权。在宅基地使用权中，权利人有权在土地上建造房屋及其他附属设施。所谓用益物权，是指在他人所有的物上享有的权利。在我国，农村的土地，除法律规定属于国家的以外，属于集体所有。个人不是土地的所有权人，故宅基地使用权是建立在集体所有的土地之上的。

2.宅基地使用权主体是农村集体组织的村民。因为宅基地使用权具有一定的社会福利性，此点主要表现在农村居民能以非常低廉的价格甚至是无偿获得宅基地，国家通过分配给农民宅基地，有效的保障了农民的基本生活居住条件，最终维护农村社会秩序的稳定。

3.宅基地使用权只能用于建造农村村民的个人住宅。所谓建造农村村民的个人住宅，是指农村村民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施，如厨房、厕所、院墙、储藏室。

我国现行《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”可见，农村宅基地使用权具有一定的社会福利性。

(二)“农家乐”用地的法律性质

笔者认为，“农家乐”占用农村宅基地行为的法律性质可以从以下几点进行把握:

1.宅基地的一定社会福利性与“农家乐”占用宅基地行为的经营性相矛盾。众所周知，农村宅基地使用权具有生存保障的性质，是国家给予农户的福利，农民的宅基地的使用权是无偿获得的。而“农家乐”是经营性质的，其土地使用权属于建设用地使用权，因而不具有生存保障性质，也就是说“农家乐”用地不应是无偿的。

2.“农家乐”用地主体超出了农民范围。从农家乐投资的主体分析，农民个人或者合伙在农村兴办的农家乐应该占“农家乐”发展的主导，但由于缺乏有效的管理，“农家乐”的投资主体不再限于农民，一些工商企业也开始涉足“农家乐”投资经营并逐渐侵蚀了农民的利润，这种滥用“农家乐”的主体资格的情况，违背了国家解决农民发展问题的意愿。

3.宅基地的土地用途决定了“农家乐” 占用农村宅基地的不合法性。原则上，划拨的宅基地只能用于该土地建造住宅以及与生活相关的其他附属设施，但是在现实生活中，往往存在超标占用宅基地或改变宅基地用途，建造非生活设施的情况等现象。

依照我国《土地管理法》第12条规定“依法改变土地权属和用途的，应该办理土地变更登记手续。”第65条第二款规定“不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。”

但由于基层政府对农民建房缺乏的正确引导和管理，加之农村宅基地实行的是无偿、无期限的使用制度，由于利益的驱使，便出现了农民超标准占用宅基地建房或未经土地管理部门批准任意在承包责任地上建房或不按照批准的用途使用土地，改变宅基地用途等情况的出现。例如，镇江市有一组数字显示，在被调查的镇江市某区下辖3个镇、1个民营经济开发区(合计21个行政村)和4个街道办事处共17300余户农村宅基地中，宅基地面积不符合规定并成为超标户的有9500余户，约占总户数的55%。超标户的主人超标建房的目的性非常明确，是为了谋取利益利用家前屋后空闲地擅自占地建房，并将超标建房用来发展家庭副业，开办家庭第三产业，这部分宅基地通常是超标面积在36㎡以上，统计中，超标面积在36㎡以上的超标户约有2400户，占这一时期超标户总数的34%。[2]

总之，“农家乐”属于农民发展第三产业的营利方式，因而，其用地应属于建设用地的性质。

三、我国现行法律对“农家乐”用地规范存在的不足

针对性法律的缺失是造成“农家乐”占用农村宅基地现象普遍存在的原因之一，目前，我国《土地管理法》、《物权法》中都没有针对“农家乐”的用地问题的专门性规定。

(一)《土地管理法》的规定过于原则

我国《土地管理法》中涉及宅基地使用的相关条款有:第12条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第44条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第44条之规定办理审核手续。”

第65条第二款规定“不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。”

第77条规定“农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。”

由以上法律规定可以看出，《土地管理法》对宅基地用地做出的规定是原则性的，[3]其中并没有专门涉及“农家乐”占用宅基地的相关规范。

(二)《物权法》的规定不足

《物权法》对宅基地的规定基本沿袭了《土地管理法》的规定。第152条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，《物权法》也没有针对“农家乐”占用宅基地的现象进行法律规定。

四、规范“农家乐”用地的法律对策

针对性法律制度的设计缺失是“农家乐”占用农村宅基地问题产生的法律原因，对现行的农村宅基地法律制度进行完善和创新是解决问题的根本性出路。我国急需制定与《土地管理法》相配套的“农家乐”经营用地管理方面的法律或法规。笔者认为，规范“农家乐”用地的法律完善可以从以下几个方面进行:

1.在立法的指导思想、基本原则方面。在立法的指导思想方面，应当做到兼顾农村宅基地的福利性与经济性，对现行的农村宅基地法律制度进行完善。立法的核心是完善农民的宅基地使用权，对现行法律中出现的原则性规定进行细化，适应时代发展需要，针对宅基地使用中出现的不同状况出台对应的法律措施。可以先出台地方性的管理法规，进行试行，然后出台《农家乐用地管理条例》，最后出台《农家乐用地管理法》。

在立法的基本原则方面，我们在遵守宪法法律的基础上，结合农家乐用地的实际情况，可以设计以下几个原则:一是珍惜土地，保护耕地，合理利用每一寸土地，保护国家的国土资源。二是充分调动农民的生产积极性，切实保护农民的权利。三是规范农家乐用地，促进农村经济的发展。

2.在具体制度设计方面。(1)对集体建设用地实行有偿使用。我国《土地管理法》确立了国有土地的有偿使用制度，即对具有经营性质的土地实行有偿使用，对具有公益性用地才适用无偿划拨。根据这一原理，在对耕地进行保护的前提下，对经营性土地应实行有偿使用，对公益性土地才实行无偿供地。也就是说，对于“农家乐”、企业等赢利土地进行有偿使用，对于给予生存保障性的宅基地申请进行无偿安排。因而，对于“农家乐”，在符合乡(镇)土地利用总体规划确定的用途的前提下，应进行有偿使用，而不是仅限于现在的只对“农家乐”用户征收营业税。在此应特别说明:有偿使用是针对在宅基地范围以外另辟新地建造“农家乐”的而超出的面积(即除去保障面积后，保障面积是国家无偿赋予的，属于无偿划拨性土地)。对超标准部分要求缴纳资源占用费，并形成合理的价格体系，价格的确定要体现宅基地区位环境质量的差异性，因地定价。对于在宅基地范围内另建房屋或在居住房屋上另建几层作为“农家乐”的情况，我们则应只对其征收营业税，因为国家基于生存保障无偿提供给农民宅基地使用权后，这种宅基地生存保障的使命即告结束，至于农民无偿取得宅基地使用权后如何使用，有自主决定的权利。(2)以租赁方式充分利用农村的闲置宅基地。我国《土地管理法》第62条第2款规定“农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”目前我国正处在城市化进程的高峰期，大量农民迁移到城市，这样便造成农村有大量的空置宅基地。为了不对耕地造成严重破坏，日益升温的“农家乐”可以利用空置宅基地来发展其规模。在我国采用租赁方式利用空置的宅基地是合法且可行的，空置宅基地的出租不会损害集体经济组织的所有权，它不是对集体所有权的限制，只是在所有者可控制范围内，提高对宅基地的利用效率。因此宅基地的租赁是符合我国现行法律规定和土地政策的。把空置的宅基地出租给“农家乐”经营者使用，使农村空置宅基地物尽其用，可以缓解“农家乐”用地压力，加大对农户的扶持力度;空置宅基地以合法合理的方式有效利用后，也可以防止宅基地非法交易现象的滋生;空置宅基地进行整合后，可以用于农家乐的扩建或重建，这样，便提高了宅基地的使用率，同时也节约了宅基地资源。[5]另外，需要注意的是，该租赁对象只限于该农村集体经济组织中的成员，这样既是对相关法律的遵循，也可以防止非农户租赁该空置地用于“农家乐”的营业。(3)在法律规定中明确“农家乐”的经营主体资格。目前，“农家乐”的经营主体并不是仅限于拥有宅基地使用权的农户，还有一些投资主体。为了带动农户的经济增长，保护农户的合法权益，因而必须确保农户在经营主体中的地位，农户可以以宅基地的使用权作为出资方式，而享有“农家乐”的盈利。而对于那些通过非法交易宅基地或受让房屋使用权而获取宅基地使用权的投资者，应该予以取缔或通过其他方式使其经营合法化。因为，宅基地的使用权具有身份性，失去集体经济组织成员这一身份，宅基地的使用权也会失去存在基础。那么，以宅基地为基础的“农家乐”也会缺乏合法性。(4)强化农用地转用法律制度、用途管制法律制度和规划法律制度。我国《土地管理法》第44条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第65条第二款规定“不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。”第59条规定“乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。土地利用规划制度是土地用途管制制度的前提，农用地转用审批是实现用途管制的关键，三者之间相互联系。我国法律对以上三方面只做了原则性的规定，并没有提出具体的实施细则，因而为适应社会的发展，应该不断强化、细化。(5)加强对宅基地审批工作的监管力度。目前，农村村民取得宅基地一般要经过以下程序:申请、审批和登记。申请是取得宅基地使用权的前提，村民向村民委员会提出申请，村民委员会进行讨论，并报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。审批是指村民委员会根据村镇规划，对提出用地申请的村民的申请进行全面审核，按规定权限上报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。[6]从目前农村宅基地管理现状来看，审批农村宅基地过程是比较消极被动的，只要与土地利用总体规划不冲突，不占用基本农田，无权属纠纷，农民选在哪里基层国土部门便批在哪里，随意性、零散性很大。农村宅基地建设审批既无规划也无计划，农民建房更是规划意识淡薄，建房选址往往不是看规划，这样便出现了为发展“农家乐”或扩大经营规模，不经审批在自家耕地上建房，使宅基地占用耕地数量呈逐年增长态势，造成了土地的大量浪费和闲置。[7]因此，审批工作体系的完善，可以减少一些人出于各种目的，抓住规章制度的漏洞，乱批、不批或滥批宅基地。(6)加强执法监察，严格执法力度，逐步建立县(市)、镇、村、组四级土地监察网络，形成强有力的国土资源管理队伍，从基层抓起。同时，可将农村宅基地管理工作纳入政府工作责任制考核目标中，作为考核镇、村干部的依据，严格依法行政，努力把各种违法现象解决在基层。(7)强化土地法律责任，对于违反宅基地管理规定的行为应当承担相应的法律责任。例如，由于审批工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应由所在单位或上级主管机关给予处分;造成损失较大，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

农家乐用地问题的法律分析 篇2

一、西安市集体经营性建设用地使用权流转市场规制的样本分析

本课题组选取西安市内四个区55个城中村的集体土地作为样本进行调研, 这四个区分别为新城区、莲湖区、未央区和碑林区。这55个城中村土地性质还属于集体土地, 大部分村庄内都没有国有土地或者只有少量国有土地。根据调研, 在这些城中村内有部分村庄还拥有少量的耕地, 而这些耕地多位于村辖区二环沿线或位于古城遗址保护区内, 例如大明宫遗址、汉长安城遗址等。由于城市建设的需要, 耕地被大量征用, 被调查的样本区域内, 没有耕地的有28个村。在这些村内其人均耕地面积也都在0.02hm2 (0.3亩) 以下, 已经失去了从事农业生产的条件和意义。

二、西安市集体建设用地流转市场的主要方式

在样本区内的集体建设用地都有不同程度的土地租赁现象, 新城区农村集体土地租赁面积为16.12hm2 (241亩) , 占集体土地总面积的6.88%, 各村之间的土地租赁状况也表现出较大差异。租赁最高的村是八府庄村, 租赁土地面积占全村总面积的22.42%。租赁最低的村是自强村, 租赁土地面积占全村总面积的6.58%。各村租赁土地面积所占比例在6.5%—22.5%。莲湖区农村集体土地租赁面积为76.55hm2 (1148亩) , 占集体土地总面积的19.95%。各村土地租赁情况有较大的差距, 土地租赁最大的村是郭家口村, 占全村面积的51.87%, 租赁最低的是马军寨村, 占全村面积的3.32%。未央区农村集体土地租赁情况差别较大, 土地租赁比例最高的是辛家庙村, 租赁土地为全村土地总面积的75.68%。各村租赁土地所占比例在20%—75%。碑林区农村集体土地租赁总面积为38.81hm2 (582亩) , 占集体土地总面积的37.67%。土地租赁最大的村是南郭村, 租赁土地占全村总面积的56.89%, 租赁最低的村是北沙坡村, 租赁土地占其总面积的18.42%。各村租赁土地所占比例在27%—56%, 较为均匀。根据调研显示, 各区土地租赁的现状存在着一定的差异, 租赁土地所占比例都有很大的差距, 土地租赁最高的是碑林区, 租赁土地面积占样本区土地总面积的37.67%, 租赁最低的是新城区, 租赁土地面积占样本区土地总面积的6.69%。

三、结论

从上述调研结果来看, 西安市集体建设用地使用权流转的主要方式是出租, 通过调研发现, 样本区内的农村集体建设用地因其地理位置优越, 村集体将部分集体经营性建设用地土地进行流转, 出租给承租人, 主要出租的用途有: (1) 仓储用地。村集体将经营性建设用地或连同地上建筑物的一定使用年限出租给承租人作为库房, 存放各种产品、原材料等物品。 (2) 工业用地。村集体将经营性建设用地或连同地上建筑物的一定使用年限出租给承租人作为车间、厂房等, 并进行工业生产。 (3) 商业经营性用地。村集体将沿街用地或与地上建筑物的一定使用年限出租给承租人进行商业经营, 村集体收取一定的租金。 (4) 与他人进行联营。由于出租作为商业经营性用地受到限制, 集体经济组织就与一些单位进行联营, 而不参与经营。同时, 在调研中我们也发现, 集体建设用地使用权流转过程中也有违反规划的行为如“以租代征”, 未经批准随意占用耕地, 将耕地出让、出租于非农建设, 非法批准建设用地等问题。擅自变更土地用途, 有些土地利用人利用农村临时用地的名义改变农地用途, 将农用地作为建设用地出让、开发。

在考察发达市场经济国家的历史经验中, 不难发现我们有着同样的发展轨迹。以美国为例, 美国是以“分区制” (zoning) 为特征的土地管理方式。“分区”是指地方政府在土地规划和管理的实践中, 通过批准一块土地具有与另一块土地不同的用途, 用地图表示出来而形成的一种管理方法。和世界其他国家相比, 中国的土地制度具有其自身的特殊性, 因此并不能照搬照用国外的理论, 而应是在学习和吸收国外成熟的经验和做法的基础上, 完善我国相关的制度建设。

摘要：集体经营性建设用地流转问题是推行我国新型城镇化进程中的关键环节, 也是我国土地制度改革的突破口。本文主要通过实地调研的方法对西安市集体建设用地流转市场进行研究, 在此基础上进行实证分析。

关键词：集体建设用地,集体建设用地流转市场,土地租赁

参考文献

[1]陈小君等.农村土地法律制度的现实考察与研究[M].北京:法律出版社, 2010.

农家乐用地问题的法律分析 篇3

北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。

一． 违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”

《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”

《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。

国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。二． 工业用地进行商品房开发对开发商法律风险

（一）交还土地使用权

《土地管理法》 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。

2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。

从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

（二）补缴土地出让金 《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”

在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。土地受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴土地出让金。

（三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。

（四）行政罚款

擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。

《土地管理法》第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。《土地管理法实施条例》 第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”

三． 购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险 开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低廉，一般比同类楼盘低20%-30%，这些楼盘的销售火爆一时。但是这类商品房属于改变土地用途的违规建筑，购买后存在较大的法律风险。

（一）没有产权证，权利无法得到保障

《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”《北京市房屋买卖管理暂行规定》第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。” 工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。

因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利将无法得到保障。

（二）使用年限短，届满后不能自动续签

普通商品房土地使用权的年限一般为70年，工业用地土地使用权最高年限为50年。普通商品房和工业用地建设的住宅的使用年限相差20年甚至更多。

《物权法》第一百四十九条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”

当土地使用权届满时，住宅建设用地使用权可以自动续期，非住宅建设用地的续期没有明确规定。如果工业用地的企业不存在或者没有及时申请续期或者申请续期未被批准，开发企业不再拥有土地使用权，土地被收回，而地上的房子也会面临被拆的风险。

（三）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，无法落户口

小区的水、电、煤气等费用都是根据土地性质收取的，工业用地开发的住宅，按工业标准收取水、电、煤气、物业费等。比如，北京普通工业电价0.7565元/度，居民生活用电电价0.44元/千瓦时。生活成本差价的日积月累也是一笔不容忽视的费用。

在贷款方面，对于居住用地的房产，银行在首付、贷款期限方面都有较非居住用地的房产更多的优惠政策。比如，对于居住用地的房产，银行会允许贷款人办理首付最少三成的住房贷款，但是购买非居住用地的房产，首付最少为四成。这类住宅在买卖过程中也会负担更重的增值税，增加了住宅的流动成本。在交易过程中这类房产采用“工业算法”，与常规商品住宅相比，就土地增值税一项税费就高出许多。

个人的户口不能跟工业地产捆绑,不可以在房产上落户口。

（四）容积率、配套设施等实行工业标准，影响居住环境 工业用地建造的楼盘之所以售价便宜，除了工业用地使用权供应较多、土地转让金较低等原因外，容积率和配套设施实行工业标准也大大降低了开发成本。但容积率和配套设施是影响业主住宅舒适度和方便度的关键因素。

工业用地的容积率标准高于住宅用地。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

除了容积率，绿化率、停车位等配套设施的标准都存在差别。《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》中明确规定了居住区养老设施、教育设施、商业服务设施等配套设施的各项指标。工业用地建设的住宅不受这些指标约束，开发商为了追逐利益，可能通过降低这些指标节省成本。

风险防范 提示：

所以，在购买商品房时，房屋购买人一定要查验六证是否齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》、《商品房预售许可证》及开发商的营业执照），上述证件不全者不能购买，以免上当受骗。

农家乐用地问题的法律分析 篇4

为提高城市文明程度和市民幸福指数，深入推进创建省级文明县城构建和谐社会，加快推进老旧小区环境综合整治，为广大市民营造优美、整洁、有序的生活环境，根据岳西县城区老旧小区环境综合治理改造工作指挥部的要求，现将有关违章建筑和违法用地相关法律知识摘要如下：

一、不动产物权没有登记是否发生法律效力？

答：《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

二、财产被他人占有，权利人能否请求占有人返还占有物？

答：《物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

三、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，如何处理？

答：根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

出租人不同意继续租赁的，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

四、租赁期间，承租人对租赁房屋进行改善、添附，如何处理？

答：《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

相关司法解释规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

五、租赁期间内，承租人对租赁房屋进行改建、扩建如何处理？

答：未经出租人同意，承租人不得对租赁房屋进行改建、扩建。

承租人经出租人同意改建、扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

六、什么是违章建筑？

答：违章建筑，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施，法律上称为违法建筑。即：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

土地管理法规定： 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

城乡规划法规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

七、法律规定违章建筑如何处理？

答：《土地管理法》规定：土地管理部门可以责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。

《城乡规划法》规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

八、征收拆除违法建筑是否需要给予相应的补偿？

答：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

九、行政强制执行应当履行什么样的程序？

答：行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依法强制执行。行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。在催告期间，对有证据证明有转移或者隐匿财物迹象的，行政机关可以作出立即强制执行决定。

十、对违章建筑如何进行强制拆除？

答：强制拆除违章建筑，除了遵从强制执行的一般程序规定外，《行政强制法》第四十四条还有特别规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

十一、行政强制执行时法律禁止哪些执行措施？

答：《行政强制法》第四十三条规定：行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

十二、指使老年人阻碍国家机关工作人员执法的，如何处罚？

答：《治安管理处罚法》第五十条规定，阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

教唆、胁迫、诱骗他人违反治安管理的，按照其教唆、胁迫、诱骗的行为处罚，法律还规定，教唆、胁迫、诱骗他人违反治安管理的，从重处罚。

指使老年人阻碍国家机关工作人员执法的，对指使人按《治安管理处罚法》第五十条规定，从重处罚。

十三、开展“文明创建”活动过程中能否对群众房屋进行征收？

农家乐用地问题的法律分析 篇5

目前, 我国农村土地仍实行“劳动群众集体所有, 家庭承包经营”的土地经营方式。但伴随社会经济发展与城市化进程的加快, 城乡统筹发展对土地的需求迅速增加, 城乡建设用地矛盾日益显现。因此需要探索一种新的土地制度模式, 建立起长期有效的机制, 土地产权能在城市与农村之间有法可依的自由流转, 以此既保证城市化进程的用地需要, 又不影响我国农业生产、粮食安全需要, 同时保障广大农民的根本利益。

1 城乡统筹发展使农村建设用地制度完善更显迫切

在国有建设用地供给稀缺情况下, 我国工业化和城市化的持续发展, 就维系在农村集体产权的建设用地上。而当前全国上下关注的城乡统筹建设, 从而使得满足建设用地需求与严格保护耕地之间的矛盾和冲突愈发激烈, 这使农村建设用地制度改革与完善显得更为迫切。

1.1 村庄建设需要大量土地。村镇建设用地历来是我国农村建设用地“大户”

根据国土资源部门统计, 目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍, 且粗放利用现象严重, 闲置建设用地仍占相当的比重。农村居民点用地高达16.4万平方公里, 接近于河南省的总面积, 人均用地185平方米, 远远超过国家标准。因此, 根据土地利用总体规划, 对农村利用不充分的建设用地进行综合整治, 提高土地利用率, 对进一步缓解城乡建设用地供需矛盾意义重大。

1.2 农村经济社会发展对土地的刚性需求决定了农村建设用地将持续增长

中央经济会议明确提出, “要加强农村基础设施和社会事业建设, 加快推进农村道路、饮水、电网、通信等基础设施建设”, 农村基础设施建设无疑需要大量土地, 增加农民收入同样需要土地投入。新农村建设对非农建设用地需求旺盛的现实, 唯有通过加快非农建设用地法律制度改革才能解决这一问题。同时立足于盘活存量建设用地, 通过市场机制增加非农建设用地的经济供给, 充分利用经济供给的弹性来克服自然供给的刚性, 从而抑制建设用地快速外延扩张之势, 在保证土地供应满足建设需要的同时有效保护耕地。

2 农村建设用地法律制度的现状及存在问题

2.1 国家垄断土地一级市场已成为城乡统筹建设的障碍

按照《中华人民共和国土地管理法》规定, 只有三种情形允许使用农村建设用地:一是农村集体经济组织“兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的”;二是用于“乡镇村公共设施公共事业建设”;三是农村村民建设住宅。国家垄断土地一级市场, 限制了农民土地所有者和土地非农利用者的直接交易, 从而导致对国有土地和农村土地所有者的不公平对待。这成为新时期工业、城市和市民对农业、农村和农民资源攫取, 严重影响工农、城乡关系, 甚至导致了农民与基层政府的冲突与对立。

2.2 土地制度运行法律效力失灵

从法律效力上分析, 总揽我国有关农村建设用地的法律, 包括《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《担保法》、《城市房地产管理法》等, 这些法律是具有全国性约束力的正式法律条文, 但是现实中很少得到良好落实, 是因为中国30多个行政管辖区, 各地经济发展与土地开发利用情况不同, 地方价值利益取向不同, 土地法律难以贯彻执行。

2.3 农村建设用地隐形市场已客观存在

20世纪90年代初开始, 在某些大城市郊区, 农民自建标准厂房、仓库和店铺等用于出租;或者直接进行土地非法出租, 隐形市场虽然客观上对农村社区经济发展及稳定农民收入等方面起到了保障促进作用, 但是由于缺乏合理规制, 容易滋生土地纠纷及矛盾冲突, 严重影响农村社会稳定与城镇化的健康发展。因而, 为规范土地市场、稳定农村社会秩序、扎实推进新农村建设和城乡统筹规划, 将农村非农建设用地纳入市场流转势在必行。

3 城乡统筹背景下农村建设用地法律制度研究对策

3.1 突破现有法律限制, 取得农村建设用地入市“许可证”

要明确农村非农建设用地进入市场的目的:盘活建设用地“存量”, 解决建设用地供需矛盾, 在严格保护基本农田的基础上, 尽量满足建设和发展的用地需求;支持城乡统筹建设对基础设施用地和经济发展用地的需求, 壮大农村集体经济和增加农民收入;调整土地增值收益在城乡之间分配关系, 缓解越来越严重的土地征用利益矛盾和保护农民权益。

3.2 对农村建设用地入市严格限制

必须对进入市场流转的农村非农建设用地的边界、来源进行规定;农村非农建设用地进入市场流转的基本形式应该包括出让、出租、转让、转租和抵押;涉及商业、旅游、娱乐等经营性项目用地的, 应通过招标、拍卖、挂牌等公开交易方式取得使用权;关于建设用地进入市场流转的用途, 可以规定为用于兴办各类企业、公共设施、公益事业、农村村民住宅, 但必须禁止将集体建设用地用于商品房开发。

3.3 建立完善的价格机制, 规范收益分配

加快建立和完善农村非农建设用地流转价格机制, 保证其顺利入市。建立合理的价格机制包含以下内容:流转价格的市场机制, 核心是土地供需双方按照市场需求自主定价;流转价格的调控机制, 如定级估价制度、地价公示制度、最低限价制度等;价格服务机制, 如发展市场中介组织、建立土地交易信息网等。

3.4 及时修改完善国家有关法律

考虑制定《农村建设用地使用权入市流转法》, 使农村建设用地使用权入市流转有法可依。而且, 在我国正在进行的城乡统筹发展建设中, 土地利用规划也是放在首位的, 规划中应详细划分建设用地、宅基地、公共基础设施的土地利用范围及要求, 使在土地利用及流转过程中有理有据。

参考文献

[1]王卫国.中国土地权利研究[M].北京:中国政法大学出版社.1997:6

[2]吕来明.走向市场的土地--地产法新论[M].贵阳:贵州人民出版社.1995:65-70