权证工作总结

权证工作总结（共6篇）

权证工作总结 篇1

入市须知

什么是权证？

答：

权证是指标的证券发行人或其以外的第三人发行的,约定持有人在规定期间内或特定到期日,有权按约定价格向发行人购买或出售标的证券,或以现金结算方式收取结算差价的有价证券。权证是证明持有人拥有特定权利的契约。权证中约定的证券通常被称作“标的证券”（或“基础证券”），即发行人承诺按约定条件向权证持有人购买或出售的证券。2 权证有哪些种类？

答：

权证有很多种分类方法：按照未来权利的不同，权证可分为认购权证和认沽权证，其中认购权证是指标明未来买入权利的权证，认沽权证是指标明未来卖出权利的权证；

按照行权模式的不同，权证可分为欧式权证和美式权证，其中欧式权证是指仅在到期日可以行使约定权利（简称“行权”）的权证，美式权证是指在到期前随时可以行权的权证；

按照发行人的不同，可以分为公司权证和备兑权证，其中公司权证是指标的证券发行人发行的权证，备兑权证是指标的证券发行人以外的第三方（如大股东、券商等金融机构）发行的权证。

3什么是认股权证？

答：

认股权证又被称为公司权证，是由上市公司发行的认购权证。认股权证持有人行权成功后获得的证券，为上市公司新增发证券。我所上市的认股权证代码中含有“ cwb ”标示。4权证的名称中包含了哪些含义？ 答：

权证的名称中包含着丰富的信息。以“宝钢jtb1”为例，“宝钢”代表约定的未来行权标的证券是宝钢股份，“jt”代表发行人是宝钢集团（“jt”是“集团”的拼音首字母）发行的，“b”代表持有人拥有未来“买入”的权利，该权证为认购权证（如果字母为“p”则表示持有人拥有未来“卖出”的权利，该权证为认沽权证），“1”代表第1只权证。

将“宝钢jtb1”这些文字、字母和数字联合起来理解，便是“宝钢集团发行的第1只宝钢股份认购权证”。这里的权证是指标明买入权利的认购权证，与其对应的则是标明卖出权利的认沽权证，如武钢jtp1，即“武钢集团发行的第1只武钢股份认沽权证”。5权证的涨跌幅是如何计算的？

答：

为反映权证作为股票衍生品的特性，上证所对权证实施与股票价格有关的涨跌幅限制，而不是10%或5%的固定涨跌幅限制。

计算公式如下：

权证涨幅价格＝权证前一日收盘价格＋(标的证券当日涨幅价格-标的证券前一日收盘价)× 125%×行权比例；

权证跌幅价格＝权证前一日收盘价格-(标的证券前一日收盘价-标的证券当日跌幅价)×125%×行权比例。

当计算结果小于等于零时,权证跌幅价格为零。投资者可按照如下方式计算权证的涨跌幅价格：

首先计算当日股票涨跌停价格与前日股票价格之差，该价格可称为“股票涨跌变动价位”，计算结果精确到“分”； 其后，计算股票涨跌变动价位的1.25倍，得到“权证涨跌变动价位”； 最后，在前日权证收盘价格的基础上，加或减权证涨跌变动价位，计算结果精确到“厘”，就可以得到权证的涨跌幅价格。

以武钢jtb1 为例，11 月24 日，武钢jtb1 收盘价为1.172，达到涨幅价格，是按照如下方式计算得出的： 11 月23 日，g 武钢收盘价格为2.77 元，武钢涨跌变动价位为0.28 元，乘以1.25 倍可得到权证涨跌变动价位为0.350 元，11 月23 日，武钢jtb1 收盘价格为0.822 元，涨幅价格恰好为1.172。11 月28 日，武钢jtp1 收盘价格为1.498 元，达到跌幅价格，是按照如下方式计算得出的：

月25 日，g 武钢收盘价格2.91 元，武钢涨跌变动价位为0.29 元，乘以1.25 倍可得到权证涨跌变动价位为0.3625 元，11 月25 日，武钢jtp1 收盘价格为1.86 元，减去涨跌变动价位得到跌幅价格为1.498 元（计算结果精确到“厘”）。6什么叫价内权证？什么叫价外权证？

答：

价内权证是指权证持有人行权时,权证行权价格与行权费用之和低于标的证券结算价格的认购权证；或者行权费用与标的证券结算价格之和低于权证行权价格的认沽权证。反之则叫价外权证（目前我们市场上在交易的权证大多都属价外权证）。7影响权证价格的主要因素有哪些？

答：

决定权证价值的主要因素有：标的资产价格、标的资产价格波动性、权证期限及其行权价格、市场利率以及现金股利等。

（1）标的资产价格：由于权证是以标的资产为基础而产生的衍生产品，标的资产价格也就成了确定权证发行价格及其交易价格走势的最主要因素。标的资产价格越高，意味着认购（沽）权证持有人执行权证所获收益越大（小）。因此标的资产价格越高的认购（沽）权证，其发行或交易价格往往越高（低）。

（2）权证行权价格：与标的资产价格相反，权证所约定的行权价格越高的认购（沽）权证，其发行或交易价格往往越低（高）。

（3）权证有效期：权证有效期越长，权证的时间价值越高，因此权证发行价格或交易价格一般也就越高。

（4）标的资产价格波动性：标的资产价格波动性越大，标的资产价格出现异常高（低）的可能性越大，那么权证处于价内的机会也就越多，因此权证发行价

格或交易价格一般也就越高。

（5）无风险利率：无风险利率的高低，决定着标的资产投资成本的大小。无风险利率越高，投资于标的资产的成本越大，因而认购权证变得较具吸引力，而认沽权证的吸引力则相应变小，故认购（沽）权证的发行或交易价格就会越高（低）。

（6）预期股息：我国权证管理暂行办法中规定，标的派息将调整行权价，调整公式为：新行权价格＝原行权价格×（标的股票除息价／除息前一日标的股票收盘价）。8权证的作用有哪些？

答：

权证主要有以下三个用途：

（1）套期保值和风险管理。根据高风险、高预期收益原则，套期保值的目标是使风险降幅大于预期收益率应有的降幅。风险管理的目标是使风险水平降到可以承受的水平。权证的最大作用，就是可以和投资者手里的标的资产构成避险组合。比如，股票投资者担心手里的股票价格下跌，就可以买入该股票的认沽权证来对冲风险。（2）套利。在考虑了交易成本和税收之后，只要权证现实的价格不符合资产定价公式，就存在无风险套利机会。基于同一标的资产、到期日和执行价格均相同的认购权证和认沽权证之间存在一个平价关系，如果权证的市场价格不服从这个平价关系，就可以通过“卖高买低”进行无风险套利。（3）投机。权证具有较高的杠杆率，权证投资的成本仅为标的证券投资的几分之一，且由于权证t+0交易，因此这也就放大了投机者的投机能力和投机收益。当然，高收益伴随着高风险，权证投机的损失也相应地被放大，甚至有可能损失全部的投资成本。9权证的创设是怎么回事？权证的注销又是怎么回事？

答：

权证的创设是指权证上市交易后,由有资格的机构提出申请的、与原有权证条款完全一致的增加权证供应量的行为。

如上海证券交易所于2005年11月21日颁布的《关于证券公司创设武钢权证有关事项的通知》，就允许获得创新试点资格的证券公司创设武钢权证。通知要求“创设权证与武钢认购权证或武钢认沽权证相同，并使用同一交易代码和行权代码”。创设武钢认购权证必须在指定的帐户全额存放武钢股票，创设武钢认沽权证的必须在指定的帐户按3.13元/每份全额存放现金，用于行权履约担保。权证的注销是指创设人（即创设权证的证券公司）向上海证券交易所申请注销其所指定的权证创设帐户中的全部权证或部分权证。申请获准后，履约担保帐户中与注销权证数量相等的股票或现金也相应解除锁定。上海证券交易所要求同一创设人申请注销权证的数量不得超过他之前所创设且未被行权的数量。

假如有一家创新试点券商在创设出一亿份武钢认购权证后，卖出后又从市场上买回八千万份武钢认购权证（期间没有被行权）。申请注销获准后，其履约担保帐户中将有八千万股武钢股票解除锁定，武钢认购权证的流通总量也就将减少八千万份。10什么是权证的最后交易日、行权期、到期日？

答：

权证最后交易日是权证在二级市场上交易的最后一天，具体日期请详细阅读

各权证的公告，这之后投资者再无法从市场上买进或者卖出该权证，只能选择放弃或者行权。一些深度价外的权证，经常会在最后交易日大幅下跌，请投资者注意风险。

权证的行权期是供权证行权的日期，行权期的交易时段内，投资者按照各权证公告的说明进行行权申报即可行权。有些权证的行权期为五个交易日（如国电jtb1），有些只有一天（如宝钢jtb1），请投资者详细阅读权证公告，避免搞错行权期。

到期日是指行权截止日，此日后该权证就退出市场，既不能买卖，也不能行权，不再有任何价值。

交易规则

1权证交易需要开通吗？

答： 投资者需持本人身份证、证券帐户卡到营业部柜台签署风险揭示书开通.2权证买卖使用什么帐户？

答：

投资者应当使用a股证券账户进行权证的认购、交易和行权申报。投资者如果已经开立a股证券帐户就不需要重新开户，可使用现有的a股帐户进行权证交易。3客户问开通权证是否要在交易时间？

答：

开通权证业务、网上交易和修改资金密码、交易密码一般截止到下午4点，建议客户尽量交易时间内去办理。办理第三方存管签约、变更存管银行等业务必须在交易时间内办理。4权证单笔申报单位是多少？交易的最大数量是多少？ 申报价格的最小变动单位是多少？

答：

单笔权证权证买入申报数量为 100 份的整数倍，买卖申报数量不得超过 100 万份 , 申报价格最小变动单位为 0.001 元人民币。5权证交易如何收费？行权如何收费？

答：

交易佣金不超过交易金额的0.3％，起点是5元。登记结算公司免收取权证交易过户费，国家免征印花税。行权费用为过户证券面值的0.05％，不收取行权佣金。非交易过户手续费为每笔10元，6权证什么时候可以行权？

答：

“权证存续期满前5个交易日,权证终止交易,但可以行权”。这里的前5个交易日包括到期日,即以到期日为t日,权证从t-4日开始终止交易。之后的5个交易日，可以操作权证行权。

7如何进行权证交易? 答：

在中投证券开户的交易客户可以通过营业部柜台系统、网上交易系统、电话委托系统进行权证交易。

8如何理解行权比例和行权价？

答：

如行权比例是1：2，投资者行权时要持有1份权证才能以行权价买入2股标的股票。9怎么样计算行权所需要的费用？

答：

行权所需费用，举例：900份权证、行权比例1.5、行权价3.48。所需资金=申请行权的数量x行权比例x行权价格+申请行权数量x行权比例x标的证券面值x万分之五

=900x1.5x3.48+900x1.5x0.0005 10如何计算行权后的每股收益？

答：

对于认购权证：每股行权收益=标的证券股价-权证行权价-权证买入价/行权比例，对于认沽权证：每股行权收益=（权证行权价+权证买入价/行权比例)-标的证券股价。关注要点 1当日买进的权证,当日可以卖出吗？

答：

可以。权证实行t+0交收制度，这与股票的t+1交收制度不同。t+0，即当日买入的权证，当日可以卖出。

2投资者如何对权证行权？

答：

投资者行权可以通过交易所申报行权指令进行，行权指令当日有效，当日可以撤消；当日买进的权证,当日可以行权。当日行权取得的标的证券,当日不得卖出。次一工作日才能卖出。

3集合竞价时段能行权吗？

答：

权证行权时必须在连续竞价时段，集合竞价时段行权无效。4今天行权的权证，为什么没看到行权股份且显示未成交？

答：

行权后要等到晚上清算完才会成交，通常在第二个交易日行权认购的股份才可到账。5当天卖出股票的资金是否可以用来行权？

答：当天卖出股票的资金可以用于行权。6权证行权委托时，系统提示：没有提到（prd/id）的入参信息？ 答：因为行权代码没有填对，填入的是权证代码而不是行权代码。7 100股以下的权证能够行权么？

答：可以。

8什么情况下权证停牌？

答：

权证作为证券衍生产品，其价值主要取决于标的证券的价值，由此证价格和其标的证券的价格存在密切的联动关系。根据证交所规定：标的证券停牌的，权篇二：农村土地承包权证换发工作总结

农村土地承包权证换发工作总结

为认真贯彻落实《中华人民共和国农村土地承包法》，切实做好农村土地承包经营权证换发工作，根据省、市、县有关文件精神和工作要求，我乡农村土地承包经营权证换发工作于9月全面展开。整项工作共涉及11个村建制、184个村民小组、5003户承包户，承包面积11631亩。共换发土地承包经营权证书5003本，建立土地台帐49本，农村土地承包经营权证换发工作圆满结束。现将相关工作总结汇报如下：

一、加强组织领导，明确职责分工

为了保证换证工作顺利开展，我乡成立了以党委书记邝贵娥任顾问，乡党委副书记、乡长刘俊东任组长，其他党政领导任副组长，各村驻村乡干部及村支部书记为成员的农村土地承包经营权换证工作领导小组，负责有关法律法规和政策宣传、业务培训及指导工作，做好宣传动员和业务培训工作，督促和指导村组干部做好土地清理和调查核实工作，按要求搞好土地台帐。各村也相应成立了工作机构。做到分工明确，责任到人，宣传到位，领导到位，业务指导到位，确保工作质量。

二、制定工作方案，确保工作有序进行

换发农村土地承包经营权证工作，直接关系到农民的切身利益和农村稳定，涉及面广，政策性强，遗留问题较多，工作难度大。为保证工作的有序开展，乡党委、政府高度重视，在乡党政联席会上进行了专题研究，并制定了周密的工作实施方案。承包经营权证换证工作按照组织领导，宣传动员，清查处

理、审核发证、检查验收五个阶段进行，对各个阶段的工作质量、标准做了严格要求。

三、严格依法办事，正确处理有关问题

这次农村土地承包经营权证换发工作，旨在进一步规范和完善土地承包经营管理工作，完善土地承包关系，既要处理好历史遗留问题，又要防止新问题的发生。按照《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《湖南省实施<、中华人民共和国农村土地承包法>办法》和省委办公厅、省政府办公厅《关于进一步稳定和完善农村土地承包经营制度的意见》等法律、法规和政策精神，结合我乡农村土地承包中存在的问题，对有关政策的要求、换证对象及补发证对象、外出务工农民的承包权、土地流转、土地调整方面的问题作了明确的规定和说明，使换证工作有法可依，有章可循。

四、加强监督检查，搞好业务指导

在换证工作中，乡村两级干部对工作认真负责，对各个阶段的工作认真检查，发现问题及时纠正和解决。为了确保工作的进度和质量，乡党委、政府多次就此项工作召开专题调度会，共同商议、及时处理出现的各种问题。特别是在土地清理核实、登记土地台帐、填制经营权证阶段，乡村干部多次深入村组指导工作，发现问题及时纠正，把问题解决在萌芽状态，做到数据准确，填写规范，内容齐全，确保土地清理核实、台帐登记、经营权证填写一次成功。为保证工作质量，我们一方面认真做好业务指导，另一方面，安排专门人员对

各阶段工作进行检查验收，发现问题及时纠正。

四、存在问题

1、农村土地承包历史遗留问题没有全部得到妥善处理，农户全户外出打工，为换证工作带来困难。

2、农村土地承包经营权证流转不规范。主要表现为流转合同签订不规范或不签订合同，流转期限超出法定期限篇三：权工个人总结microsoft word 文档

个 人 总 结

随着时光茬冓，岁月如梭，2014年以不经意间悄然走去，自己回忆2014年工作中既有收获，也有因工作不足带来遗憾和愧疚，现将2014工作总结如下：我是项目部专职安全管理人员，认真贯彻执行国家有关安全生产的政策、法律、法规，结合项目工程的特点及施工的全过程，制定本项目各项安全生产管理措施方法或提出要求，并监督其实施是我的职责范围，今年我们两个工地发生了2起重大事故，给公司的声誉上，经济上造成了很大损失。这就是安全管理出现的漏洞所至，我感到非常难过和不安，心里久久不能平静，安全责任还是没有尽到，2起事故的发生说明了我们在安全管理措施上，人员教育上有一定漏洞，人们常说：“细节决定成败”安全管理的重要性可想而知，安全管理真是任重道远不可忽视的重要工作，我深深提会到安全管理的理念是：生命至上，安全至尊，就是安全生产的基本准则，只有加强安全措施的落实，健全安全管理体系，落实每一个人的安全责任制，坚持对人员的安全教育和审核，加大安全检查的力度，对查岀的隐患决不放过必须订措施，订时间，订人员整改到位，按时复查，对隐患不消除的人和事，坚决处罚不能放纵，认真落实制定的防范措施，吸取事故教训。

我决心在2015年新的一年里，继续服从公司，项目部领

导的安排和指挥，努力提高自己的管理水平，并做到尽心尽职才行和大家团结一致，把安全管理工作搞的更好，更细致，要知难而上，提高自己的安全生产意识和安全生产信念：安全生产事故都可以预防和避免。所有事故都可以预防和避免，任何安全隐患都可以控制和消除，从来就没有“必然发生”的事故。安全生产工作跟其他任何事情一样，都是有规律可循的，只要善于发现规律、掌握规律，不断采取先进科学的管理手段，不断改进安全生产管理，努力提高员工的安全意识和综合素质，就可以避免安全事故的发生。我也希望公司，项目部领导对我多提批评意见，我一定虚心接受，并在公司，项目部领导的带领下搞好本职工作，不断努力为公司多做贡献。

总结人：权光亮 2015年1月3日

施工现场安全、文明管理制度

为了加强施工现场文明工场的管理，提高全体职工的责任与安全意识，促进现场文明施工，切实做到员工工作安全质量全面达标，满足创建文明工地的要求，树立企业的良好形象，特制定本制度。适用范围

本制度适用于大荔黄河国际项目部施工现场的安全、文明管理。引用标准与参考资料 ——建设部jgj59-99《建筑施工安全检查标准》

——《陕西省文明工地检查（验收）标准》

——《陕西建工安装集团安全管理条例》

一、职 责

1、本着人人对安全负责的原则，全体员工必须严格遵守安全各项规章制度，认真学习安全知识，积极参加安全生产活动，不断提高自己的安全生产意识及自身素质严守安全生产操作规章，杜绝违章指挥、违章作业，保证工程的顺利进行。

2、项目经理是施工现场安全生产的第一责任人，管生产必须管安全。专职安全员必须经常巡查工地，检查工地，发现隐患及时整改，防止安全事故发生。

3、项目部工程部对文明施工负责，做到工完场清，无浪费，无烟头，无随地大小便，施工现场整洁、道路畅通、水沟流畅、垃圾清理及时、无物料占道，无污水横溢。

4、全体员工有责任对违反本规定的人或事检举揭发，工程部长、安全员有权对违反规定的人或事进行处罚，报项目经理审核。

二、违章处罚规定

1、进入施工现场必须正确戴好安全帽，未戴安全帽罚款100元/人次，未系帽带罚款50元/人次，管理人员违反本规定罚款200元/人次，安全员加倍。

2、高空作业必须系安全带，违者罚款200元/人次。

3、“四口”“五临边”必须按要求及时防护，做到工具化、规范化。未按要求及时防护，罚责任人、责任班组100—200元/处。

4、按要求搭设脚手架、挂安全网，违者罚责任人50—200元/处。

5、各种防护设施、设备（罩、拉、接点、安全网、保护点）未经许可，一律禁止拆除，违者罚款200—500元/处，若造成后果由当事人负一切责任。

6、作业人员必须遵守安全操作规程，若违反，视情节严重程度罚款50—100元并负责其后果。

7、非本工种人员禁止操作施工机械、电器设备，施工电梯，违者罚款200—1000元，如造成后果由当事人承担。

8、禁止乱拉、乱接电器设备，违者罚款100—500元；使用电炉

罚款500元，并没收器具。

9、偷窃、损坏公私物品，按职工守则处理。

10、在工地上打架，无理取闹、起哄、拉帮结派、影响施工生产和正常秩序，根据其后果罚款500—2000元。

11、禁止酒后、赤膊、穿拖鞋、高跟鞋上班，违者罚款50—100元。

12、所有班组必须工完场未清，超过2天以上不清理，视情况罚施工班组200—500元。

13、乱写乱画影响整体环境罚款100—500元，并责令其清理干净。

14、施工中物品材料、垃圾禁止从楼上抛掷，违者罚款200—1000元，如造成后果由当事人负责。

15、动火作业必须履行审批手续，未审批一次罚款500元，未派防火监护人罚款100元，未清理周围易燃易爆物品罚款200元，未准备消防器材罚款200元，若发生事故另行处理。

16、无防火、防爆、防毒措施，罚安全责任人100—200元；仓库材料未分类存放，罚责任人50—200元；在施工现场仓库吸烟发现一次罚款100元；在木工车间、仓库及易燃易爆物品存放处吸烟，发现一次罚款200元。

17、楼面、施工层堆放材料不应太集中。集中堆放超标，罚堆放班组50—100元。

18、标牌、标识齐全，缺少一个罚责任人20—50元。篇四：农村土地承包经营权证发放工作总结

农村土地承包经营权证发放工作总结

大浦镇土地经营权证补换发工作，在县政府的正确领导和县经管局的精心指导下，通过全体脱产干部和村两委的共同努力，换证工作已经基本结束，现将工作总结如下：

一、工作开展情况 根据县人民政府农村土地经营权证换发工作会议的安排，镇党委、政府及时对此项工作进行研究，成立了领导组，制定了工作方案，组建了工作机构，并于4月25日召开了全镇36个村村会计农村土地经营权证补换发工作动员培训会议，5月4日，镇政府抽派36名工作人员，于当天下午分别进驻各村开展工作，工作组进村后，开展了宣传发动和业务培训。脱产干部和村“两委”本着为群众高度负责的精神，立即组织开展地块的落实，地块落实清楚后，按制定的流程开展工作，认真细心的填写表册和证书，确保了我镇经营权证补换发工作的顺利推进。

1、成立工作班子，职责分工明确

为了保证换证工作顺利开展，镇政府成立了以镇长谭水光为组长，副镇长唐爱日为副组长，下设办公室，由农经站长陈飞泽兼任办公室主任，负责农村土地经营权证换发日常工作，各驻村干部为成员的换证工作领导小组。负责有关法律法规和政策宣传、业务培训及指导工作。积极配合县上做好宣传动员和业务培训工作，督促和指导村组干部做好土地清理和调查核实工作，按要求搞好土

地台帐，土地流转台帐登记和承包经营权证的填制及发放工作。做到分工明确，责任到人，宣传到位，领导到位，业务指导到位，确保工作质量。

2、制定工作实施细则，确保工作有序进行

换发农村土地承包经营权证工作，是第二轮承包关系的完善和规范，直接关系到农民的切身利益和农村稳定，涉及面广，政策性强，遗留问题较多，工作难度大，必须高度重视。我们严格按照县委文件和经管局操作程序，结合我镇实际制定了经营权证相关资料(material)的填写说明，并统一对全镇各村进行了编码。

3、严格依法办事，正确处理有关问题

这次换发农村土地承包经营权证工作，旨在进一步规范和完善土地承包经营管理工作，完善土地承包关系，既要处理好历史遗留问题，又要防止新问题的发生。按照《农村土地承包法》和湖南省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法，结合我镇农村土地承包中存在的问题，对有关政策的要求、换证对象及补发证对象、外出务工农民的承包权、土地流转、土地调整方面的问题作了明确的规定和说明，使换证工作有法可依，有章可循。

4、加强监督检查，搞好业务指导

在换证工作中，我们对各个阶段的工作认真检查，发现问题及时纠正和解决。土地清理核实、登记土地台帐、填制经营权证是换证工作的关键和核心，在这段工作中，镇脱产干部多次深入村组指导工作，发现问题及时纠正，把问题解决在萌芽状态，做到数据准确，填写规范，内容齐全，确保土地清理核实、台

帐登记、经营权证填写一次成功。换证期间，县经管局领导县督查小组对我镇集贤湾村、黄花村、东风村进行抽查，其发证率达95℅以上。

5、严格检查验收，把好质量关

为保证工作质量，我们一方面认真做好业务指导，另一方面，加强对各阶段工作检查验收。对土地清理核实、台帐登记、土地清理核实结果的公示、经营权证的填制和发放到户五个阶段进行分段检查验收，每一个阶段工作完成后，及时组织验收，合格后转入下一阶段，发现问题及时纠正，确保了换证工作做到填制登记清楚、数据准确、填写规范、内容齐全、群众满意。这次换证工作，由于领导重视，事前准备充分，指导到位，业务人员认真负责，督查严格，保证了 工作的稳步推进。截止6月15日已有我镇36个村已经全部完成换证工作。通过这次换证工作，找出了我镇农村土地承包方面存在的问题和解决方法，为今后开展农村土地承包及土地流转管理提供了经验。

二、存在的问题

1、少数村、组对“换证”工作宣传不够深入，使少数排队候地的村民对政策不够理解，认为是搞第三轮承包，借机要求组上划给承包田。

2、部分村、组早在1998年到xx年就调整了土地，而新的土地承包经营权证的下发，短时间内再调整土地，可能会引起新的矛盾，产生不良影响。

3、少数村组干部怕新的土地承包经营权证发到户后，不利于土地调整和流转，成为农村经济发展的障碍，对发证到户还有顾虑。

4、第一轮承包时，有的农户承包田是劣质田，折算面积大，而经过多年的改造，现已变为良田，这次仍按原折算面积不变，群众有意见。

三、进一步完善工作，处理好存在的问题

针对以上存在的问题，我镇在换证工作中应做好以下几方面工作：

1、继续做好深入细致的宣传工作，使广大农户了解土地承包的有关政策和法律法规。

2、土地调整坚持大稳定、小调整的原则，坚持群众自愿的原则，做好群众工作，土地调整方案应经村民大会或村民代表大会讨论，三分之二以上的群众同意，保证经营权证的严肃性和家庭承包责任制的稳定性。

3、经营权证发放到户，是中央、省、市、县各级政府的要求，镇政府要做好村组干部的思想工作和督促工作，确保经营权证全部发放到户。篇五：“六权治本”工作总结 ##乡“六权治本”工作汇报

为深入贯彻省、##市、##县学习讨论落实活动总结暨“六权治本”推进会议精神，按照《中共##县委、##县人民政府关于推进“六权治本”（试点）工作的实施方案》的要求，为进一步完善我乡的功能定位，依法依规确权确责，准确界定权责归属，合理划分权力事项，我乡对行政权力事项梳理进行了认真清理，共涉及行政权力事项共#类##项。现将相关情况报告如下

一、工作进展情况

（一）强化领导，压实责任

作为我县确定的“6+2”“六权治本”试点乡，##乡党委、政府高度重视此项工作，把这项工作作为学习贯彻十八大、十八届三中、四中全会精神的重要举措，作为打造阳光政府、法治政府和服务型政府的有效载体，把开展推行权力清单和责任清单制度建设工作列入重要的议事日程，初步形成了“一把手”负总责亲自抓，分管领导直接抓，班子成员分工抓，责任站所具体抓，上下联动，分工明确，责任到人的良好局面。试点工作开展以来，我乡多次召开班子会议，认真学习、研究了县上的方案，结合我乡实际，认真制定了《##乡推进“六权治本”（试点）的实施方案》，并于6月初召开了动员会，向各支部、各职能站所以及乡、村两级干部安排部署了“六权治本”工作，进一步明确了目标任务、方法步骤以及

保障措施，并就任务落实进行了细化分工，确保责任到人，落实到位。

（二）精心布置，各负其责

我们紧紧围绕“两清单，两张图”这个工作重点，安排四名业务骨干组成了工作专班，制定具体工作计划，每人负责其中一项任务，进一步明确了工作内容、时限和标准，明确了工作职责，全面参与工作推进，确保了按照规定的时间节点完成任务。为确保此次行政权力清理规范工作的质量，落实了分管领导问责，由分管领导召开机关会议，共同研究部署清理工作，明确工作要求，并督促按时、按质完成清理规范工作，做到清理流程不缺、权力项目不漏，保证清理工作规范依法的开展和顺利进行。

（三）深入自查，全面清权

工作中，我们坚持创新理念，主动作为，先行先试，按照“全员查找，全面查找”原则，现已对全乡乡级层面的行政权力职责、权限进行了初步梳理和确认。工作中，我们首先以站所为单位，将乡直站所全部纳入清理范围，按照分步实施、扎实推进、依法实施，务求实效的要求将权力清单下发到相关站所，要求各站所认真对照，与上级职能部门有效对接，及时查缺补漏。对行政权力进行全面摸底。为确保梳理对象全覆盖，对行政权力进行了全面规范的清理。编制清单过程中中，我们坚持“两阅”制，一是第一时间就将初步清理出权力清单交由相关站所传阅，要求他们限时修改意见

全部上报到领导组；二是及时将权力清单交由主要领导及班子成员审阅，从而根据不同站所的行政权力的职责和工作任务，在做好全面清查自查的基础上，逐项逐条、从严落实。从而进一步落实责任主体，明确相应责任，弄清权力界定，规范职责权限。现已将初步确定的47项权力清单上报到县领导组。

（四）全面铺开，压茬进行

在安排部署好乡级“六权治本”工作的基础上，我们还要把精力投入到村级“六权治本”工作当中。乡党委结合当前开展的两项重点整治任务，认真筹划村级推进“六权治本”工作。依照“依法有据、简单便民、易于执行、便于监督”的原则，以村级事务“四议两公开”为抓手，正在加紧草拟出村级干部小微权力的权力清单，为绘制村级“两张图”打下良好的基础，争取早日解决困扰群众办事的“该谁办、怎么办、办多久”难题，着力从乡、村两个层面，全面推进“六权治本”工作，做到权力的监督和制约不留漏洞、不留死角。

二、工作中存在的问题

“六权治本”是一项全新的工作，目前我乡清理也处于摸索阶段，还存在很多困难和问题：一是干部思想认识还有待提高。有些人认为推行“六权治本”是“形式主义”的面子活，解决不了大问题；二是干部素质有待提高。有些同志安排下去的工作迟迟不见动静，一直没有下文，了解后得知，有些人对自己站所的权力责任知之甚少，“不会干”问题较

为突出；三是沟通协调问题。如在学习借鉴孝义县乡镇“六权治本”方面就显得力不从心，亟待县级层面与之沟通与协调；四是工作指导督导问题。乡政府事务繁杂，有些职权责不清，权力边界模糊，加上可借鉴的经验较少，这些给我乡编制清单造成了很多困难，建议县领导组应以乡级层面“六权治本”工作为突破，搞好乡镇与相关职能部门的清单衔接，防止重复和遗漏，建立横向到边，纵向到底的一体化格局。

三、工作打算和建议

一是要强化学习领会。通过班子会、工作例会、每周学习会、##“悦”读会等形式深入学习“六权治本”的重要意义、工作目标、总体要求、工作任务，学习上级文件精神，消化理解我县试点工作实施方案的具体内容，从而提高大家的业务能力和认知能力。县印务中心要安排一名专门操作员，为我乡编制打印“两图”提供便利。

二是要加强沟通汇报。在今后的工作中，我乡将对需要调整的权力清单及责任清单项目，第一时间向县委领导组沟通、汇报、联系、对接，为推进我乡“六权治本”工作争取更大的支持和帮助。

权证工作总结 篇2

一、房地产开发企业先到政务大厅服务中心进行申请登记，填写承办业务登记申请表后，到城建科进行房地产开发经营权申请。

二、对开发企业提出的办理房地产开发经营权证申请所需要提交的资料进行介绍，并提出每项资料的标准和要求，发放《平原县房地产开发经营权申请书》。

三、对开发企业送达的申报资料进行审核受理并进行现场勘察。

（一）申报材料要求：

1）申报材料统一用A4纸，并使用抽杆夹装订。

2）总平面图折叠成A4纸大小。

3）证件复印件要求全部复印。

4）按照下列排列顺序装订。

1、平原县房地产开发经营权申请书

2、项目简介（原件1份，加盖单位公章）；

3、《营业执照》副本(复印件1份，验原件);

4、《房地产开发企业资质证书》副本(复印件1份，验原件);

5、建设工程规划许可证(复印件1份，验原件);

6、出让的国有土地使用权证（复印件1份，验原件）；

7、缴纳综合开发管理费发票复印件(复印件1份);

缴纳标准按照《建筑工程规划许可证》建筑面积计算。

8、规划部门盖章的总平面图（原件1份或加盖规划部门红章的复印件）；

9、平原县房地产项目开发建设合同书（原件1份，平原县住建局城建科领取）；

10、平原县房地产开发项目手册（原件1份，平原县住建局城建科领取）；

（二）《平原县房地产开发经营权申请书》填表说明及材料内容要求

1）填表说明：

1、“项目性质” 按商品住宅、经济适用房、商服用房、公共

建筑填写。

2、“项目取得方式”、“项目土地用途”按《国有土地使用证》的内容填写。

3、“项目用地面积”按照国有土地证中的“使用权面积”填写。

4、“法人代表”要求签字并盖章。

2）材料内容要求：

1、“申请书”中数据与项目简介中的数据及各类证件的数据要一致。

2、“申请书”要认真填写不得涂改。

3、“项目简介”内容包括：项目名称、项目概况、项目总体建设思路及规模、项目投资概算、联系人及联系方式。

4、“项目简介”字体要求：题目二号黑体，正文内容三号仿宋字体；标题为仿宋加粗。

四、（1）对审查合格的开发企业做出准予许可的决定，并出具审查意

见，发放平原县房地产开发经营权证。

（2）对审查不合格的开发企业做出不予许可的回复，并书面出具需整改的意见，交由申请企业进行整改，整改资料送达后重新进行审查。

五、收费标准： 严格按物价局、财政局核发的收费许可执行

办理时限： 7个工作日

办事机构：平原县住房和城乡建设局

办公地址： 城建科

权证考试试卷 篇3

一填空题

1、。

2、。

3、金。4、、5、6、、7、评估费是收费标准是：评估值：（8、。9、10、理。11、12、产权人是单位的需要提供（工商营业执照）、（组织机构代码证）、（公司章程）、（股东会决议）、（工商查询函）等方可以办理过户！

13、再婚）14、15、我国规定男生（22）岁，女生（20）岁达到法定结婚年龄。

16、。17、18、契税的征收标准：普通住房为（，非普通住房为（）。

19、按（全额）的（5.7%）征收。非普通住房取得满（5）年，按（差额）的（5.7%）征收。

20、//套。

21、住房的交易手续费是（6）元/㎡，其中买卖双方各支付（3）元/㎡。

22、/套。23、24、。

25、//户 二选择题（单选或多选）

1、个人购买非住房需要上的契税标准是：（）

A，1.5%；B，2%； C，3%；D，6%；

2、出售住房不需要上的税费是：（C）

A，交易手续费；B，个人所得税； C，契税；D，营业税；

3、评估费是收费是：（A）

A，0.5%；B，1%； C，1.5%；D，3%

4、房改房上市交易必须有：（B）

A，土地证；B，上市证； C，契税证；D，工商执照；、5、商品房上市交易必须有（A,C,D）

A，土地证；B，上市证； C，契税证；D，产权证；

三、简答题：

1、普通住宅与非普通住宅区别的标准？

答：A、面积：普通≤144㎡＜非普：

B、平方单价（南明、云岩）：

总楼层：1~6：普通≤4900元/㎡＜非普；

总楼层：7~9：普通≤5400元/㎡ ＜非普；

总楼层：10以上：普通≤6300元/㎡ ＜非普；

C、容积率：普通＞1.2≥非普：

2、个人所得税的收费标准是？

答：住宅5年内或5年以上且非家庭唯一住房征收：2%；5年以上（含5年）且是家庭唯一生活用房免征;非住宅用房按应纳税所得额的20%征收。

四、计算题：

一、王先生是贵阳市人，已婚，准备商业贷款买一套位于大西门的二手房（房改房），首次购房，银行信用好，房屋情况为，产权人：刘女士，已婚（于2001年结婚），面积：100.83㎡，层为：3/8层，产权证取得时间为：2009年10月1日，原购时间：2005年8月6日，原购价：23万，成交价为：60万，评估价为：62万。该房为卖方刘女士的唯一住房，不付任何费用！

问：

1、买卖双方各需要什么资料？

2、王先生的最多能贷款金额是多少？

3、如果王先生只需要需要贷款30万，需要缴纳哪些费用，各是多少？

1，答：买方：夫妻双方身份证、户口册、结婚证、收入证明、银行对账单、信用报告；

卖方：产权证、上市证、首次购房收据、夫妻双方身份证、户口册、结婚证。

2，答：最多能贷款金额：60万X70%=42万。

3，答

资金监管费：220元；

契税：60万X3%=18000元；

交易手续费：100.83X6=605元；

登记费：80元；

印花税：5元；

评估费：62万X0.5%=3100元；

土地证：183元；

抵押登记费：200元；

贷款服务费：30万X1%=3000元；

过户服务费：300元。

二、王先生一次性购买位于绿苑小区89平方米的房屋，王先生是首次购买房屋，房屋

成交价为：45万，请计算王先生购买此房所应缴纳的各项税费？

答：

资金监管费：110元；

契税：45万X1%=4500元；

交易手续费：89X3=267元；

登记费：80元；

印花税：5元；

土地证：183元；

权证按揭部科室职责 篇4

权证按揭部是房产的售后服务部门，科室工作主要由：银行按揭、公积金贷款、房屋所有权证的办理、房屋所有权他项权证的办理等工作组成，通过与公司其他部门沟通与合作，完成各项工作。

一、工作概要

全面负责公司房屋的按揭、按揭款的回款、房产证、他项权证的办证工作，并制定相应的表格。

二、工作任务内容

1、按照公司的销售量计划、制定、完成办理房产证量

2、负责告知按揭客户贷款所需资料，并指定银行为客户办理贷款

3、按揭款尚未到账前，催缴贷款工作

4、负责办理银行按揭贷款、抵押、解押手续及银行保证金退款手续

5、为客户办理房屋交易登记、备案、抵押登记，房屋产权过户、他项权证过户

6、办理新建小区的预售许可证

7、房屋所有权证初始、分证的办理

8、土地分证的办理

9、收集客户办理房产手续的所有票据及资料

10、配合银行催缴原银行按揭贷款垫资款

11、按揭住户的抵押注销，房屋产权交易管理中心解押

12、对办理相关手续的合同进行管理

13、编制月办证报表、贷款收缴报表、清欠报表

14、他项权证的移交，房屋所有权证、土地使用证的发放

15、银行公证书的发放

233 权证按揭部岗位职责

一、权证按揭部岗位职责

(一)、合同登记后，根据购房者协议着手申请办理产权证及抵押贷款。

(二)、按揭岗位负责按揭客户提供贷款所需资料，资料齐全后，在指定日期内上报指定银行申请贷款。(三)、按揭岗位负责购房按揭房款尚未到账前，催缴的工作。

(四)、按揭岗位负责在房产交易中心出具证明后，即将所有相关贷款资料转交银行进行放款(五)、按揭岗位负责银行审查核定后发放贷款。

(六)、按揭岗位负责房屋档案登记管理、清偿、新楼盘协助银行催缴原按揭贷款垫资购房户。

(七)、按揭岗位负责办理客户的银行按揭贷款、抵押、解押手续及银行保证金的退款手续。

(八)、按揭岗位办理房屋交易登记、备案、抵押登记、权证岗位办理房屋产权过户、他项权证过户。(九)、权证岗位负责办理房屋他项权证和房产证手续。(十)、权证岗位负责办理房屋土地证手续。

（十一）、权证岗位负责给予原按揭户办理抵押注销，房屋产权交易管理中心解押进行过户。

（十二）、配合清欠办做好本部门的清欠催缴工作。

二、权证按揭部经理岗位职责

(一)、负责部门员工的管理和分配，监督各项规章制度的执行情况。

(二)、采取有效的激励机制，提高员工的工作热情和效率，不断完善各项管理制度。(三)、负责分解经济指标，监督和落实执行情况。

234(四)、及时掌握部门情况，将管理与实际工作相结合。

(五)、及时了解与工作相关的政策法规，使工作做得更加完善。

(六)、负责与各部门工作的沟通和协调，及时将办证问题反馈给领导及相关部门，提出解决方案。(七)、负责部门月办证报表、贷款收缴报表、清欠报表的审核工作。(八)、负责制定科室工作计划、阶段工作报告和总结。

(九)、参与员工的绩效考核工作。(十)、完成领导交办的其他工作。

按揭工作流程

土地分证流程

243

注:

1、个人收集资料名称:①、房屋所有权证原件;②、商品房买卖合同原件;③、身份证复印件;④、其他

公司收集资料名称:①、房屋所有权证原件;②、商品房买卖合同原件;③、法人身份证复印件;④、营业执照及组织机构代码证；⑤、其他

2、整理资料名称:①、填写申请表;②、复印所有办理资料;③、制楼房分户图;④、制申请登记表及附表;⑤、其他

244

权证按揭部岗位职责

一、权证按揭部岗位职责

(一)、合同登记后，根据购房者协议着手申请办理产权证及抵押贷款。(二)、按揭岗位负责按揭客户提供贷款所需资料，资料齐全后，在指定日期内上报指定银行申请贷款。

(三)、按揭岗位负责购房按揭房款尚未到账前，催缴的工作。

(四)、按揭岗位负责在房产交易中心出具证明后，即将所有相关贷款资料转交银行进行放款

(五)、按揭岗位负责银行审查核定后发放贷款。

(六)、按揭岗位负责房屋档案登记管理、清偿、新楼盘协助银行催缴原按揭贷款垫资购房户。

(七)、按揭岗位负责办理客户的银行按揭贷款、抵押、解押手续及银行保证金的退款手续。

(八)、按揭岗位办理房屋交易登记、备案、抵押登记、权证岗位办理房屋产权过户、他项权证过户。

(九)、权证岗位负责办理房屋他项权证和房产证手续。(十)、权证岗位负责办理房屋土地证手续。

（十一）、权证岗位负责给予原按揭户办理抵押注销，房屋产权交易管理中心解押进行过户。

（十二）、配合清欠办做好本部门的清欠催缴工作。

二、权证按揭部经理岗位职责

(一)、负责部门员工的管理和分配，监督各项规章制度的执行情况。(二)、采取有效的激励机制，提高员工的工作热情和效率，不断完善各项管理制度。

(三)、负责分解经济指标，监督和落实执行情况。

林权证转让合同 篇5

乙方：朱红伟 身份证号41292719680411

1. 为了维护甲乙双方的自身权益，甲乙双方在公平、自愿、诚信、合作的基础上签订本合同。

2.甲方将淅林证字第05365号，编号C410600001483林权证，林地所有权权利人云岭岗村，林地使用权、林木所有权、使用权权利人王振清，环库公路以北7318亩经济林，70年林地使用权转让给乙方朱红伟。

3.淅林证字2007第05365号，编号C410600001483林权证，林地所有权权利人云岭岗村，林地使用权、林木所有权、使用权权利人王振清转让费二十万元人民币。甲方前期收取乙方转让费三万元，办理过户给乙方姓名等手续，依收据为证(若过户不成功，甲方全额退还给乙方)。待林权证过户给乙方姓名后，乙方将剩余款项及时转到甲方账户上。

4.本协议一式两份，签字付款后生效。

甲方 乙方

无产权证房屋买卖合同 篇6

随着法律知识的普及，合同的用途越来越广泛，它也是减少和防止发生争议的重要措施。那么正式、规范的合同是什么样的呢？下面是小编帮大家整理的无产权证房屋买卖合同，欢迎大家分享。

无产权证房屋买卖合同1

甲方(转让方)：_______身份证号：_____ __ _乙方(受让方)：__身份证号：________ _

根据有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方达成如下协议：

一、房屋状况：甲方的房屋位于房，三房二厅一厨一卫二阳台,建筑面积约平方米，属住宅用途。

二、转让价格：本房屋转让价格为元人民币，乙方签定本协议时一次性支付元给甲方，以银行转帐付款方式，乙方付清购房款后，本合同生效。

三、交付期限：甲方收齐乙方转让款后，即时将房屋交付给乙方。

四、甲方责任：甲方保证交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。

五、乙方责任：乙方对该房屋的产权情况、结构情况、目前的使用状况在转让前已有清楚的认识，并对上述情况承担该房屋转让后的责任。乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按公共部位分摊面积承担义务。

六、本房屋转让前发生的债权债务及电费、水费由甲方负责，转让后发生的债权债务及电费、水费等费用由乙方负责。

七、其他约定：1、本房屋不能办理房产证，如因国家政策法规改变而可以补办房产证的，所有费用由乙方负责。2、本房屋的主体建筑物使用期约

为60年，因发生不可抗拒的火灾、水灾、地震、战争等灾害或自然损耗而造成不能继续使用的，乙方不能向甲方或建设单位追索任何责任或赔偿。3、本房屋如因政府的城建规划需要征收征用的，属于该房屋的拆迁补偿归房屋持有人（乙方）所有。

八、本协议一式二份，由甲方、乙方各执一份，执行本协议如有争

议的，由争议双方协商解决，协商不成的，由有管辖权的人民法院裁决。

甲方：（指模）乙方：（指模）签字日期：____年___月___日签字日期：____年___月___日

建设单位意见：兹证明甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成上述房屋转让协议。

建设单位:

年月日

无产权证房屋买卖合同2

出卖人(甲方)： 身份证号码：

买受人(乙方)： 身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房产等相关事宜达成如下协议，以资共同遵守：

一、甲方自愿将其位于 _____________________________的房产及其土地使用权(一层车库一处，建筑面积_____平方米;车库门前附属场地____ _____平方米及附属卷闸门、防盗窗等设施，上述内容以下简称“本房屋”)以人民币_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥______ __ 元)的价款出售给乙方。

二、乙方支付甲方合同保证定金 万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方负担。甲方承担本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后一次性将房款交付甲方。(交易后甲方给乙方写好收据)

四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳购房后应付的各项物业费用。本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人订立任何合同。

六、违约责任

1、甲方应当于 年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之三计算违约金支付给乙方。逾期超过30天时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币 元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之三计算的违约金给甲方。逾期超过30天时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付定金不退。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照下述两种算法取高值返还乙方：1)、本房屋合同转让金额本金及利息，利息按年息20%计算，计息期自合同签订日起算;2)、解除合同时本房屋市场评估价，并赔偿乙方的房屋装修费用,搬迁等损失。

5、如因规划部门、设计部门的原因影响房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方;如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述方式解决：依法向人民法院起诉。

八、本合同自双方签字或盖章之日起生效。

九、本合同一式2份，甲、乙方各执一份。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

见证人： 年 月 日

延伸阅读：产权证的办理流程

1.购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。

2.买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

3.买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

4.办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

5.经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

有些地方在商品房买卖过程中，开发商也会提供代办交易登记、过户和房地产权证的服务，不过，具体过程基本上都由开发商一手操办，买房人控制不了具体的进度，不能及时了解相关情况。因此，在条件许可的情况下，购房者最好能由本人或委托代理人与开发商一起办理。

无产权证房屋买卖合同3

内容提要：对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效，而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时，已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合，不得适用过失相抵规 则，除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。

关键词：无产权证房屋买卖 无权处分 解除条件 不当得利

一、案件事实概要

后来乙成为A公司的法定代表人，他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司，成为A公司财产的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记，表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权，深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》，私自将B号房屋的（（房屋所有权证》领走，并不配合A公司将B号房屋所有权过户，致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为，两被告A公司和甲的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房产过户手续；A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。

一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时，被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书，丙明知A公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，仍然与A公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此，A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按售房合同书，被告赔偿其律师费之请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司，A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定，判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房腾空交予被告A公司，被告A公司返’还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。

一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；否则，合同无效。

二、评释

（一）关于系争合同的定性

1。关于《卖房协议》的定性2。关于《售房合同书》的定性

把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同，有以下根据：第一，该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙；第二，合同签订当时，B号房屋的所有权确实登记在他人的名下，并且，登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系，B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔，按照债的相对性原则，A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点，所以，笔者把它定性为出卖他人之物的合同。赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利，扩而广之，赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利，其弊端是多方面的。其一，会使被告之一的甲这个恶意之人，扩而广之，会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手，非但未受到惩罚，反而获得了较大利益，诚为是非颠倒。其二，意味着连环合同没有法律保障，随时可能出现多米诺骨牌效应，即，第一个出卖人毁约，拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人，同时不追认第二份买卖合同，其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易，谈何交易安全？其三，这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地，而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质（合同法第130条），纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人，还误将出卖人（移转买卖物所有权的）义务转换成了抗辩权、形成权，违反了民事权利义务的配置规则。其实，在有体物场合，所有物与其所有权常常是可以替代的，〔2〕因而，甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间《卖房协议》的标的物，处于A公司的债权效力的射程内，该所有权对抗不了A公司的债权。换言之，甲只有依约移转B号房屋所有权的义务，没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之，系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。

（二）关于系争合同的效力

1。法律的适用：特别法优先于普通法？新法优先于旧法？ 系争合同适用城市房地产管理法，还是适用合同法？抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》（以下简称为法释【1999」19号）、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为法释【20xx」7号）？

城市房地产管理法专门规定了房地产转让（第36一45条），包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同（第150一166条），适用于各种买卖合同，包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲，城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法，合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则，系争案件应当适用城市房地产管理法，并且是其第37条第6项的规定。

但须看到，城市房地产管理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。违反该项规定的结果，至少有两种可能：合同未生效，或者合同无效。究竟如何解释，颇费思量：一是城市房地产管理法第37条第6项规定的立法目的如何，不易查考；二是许多人都认为，城市房地产管理法第37条第6项规定的所谓“不得转让”，属于禁止性规范，不得违反。从该法制定当时的背景推断，转让“未依法登记领取权属证书的”房地产，可能就是无效。时至今日，仍有相当的人如此理解。可是，将系争合同适用于城市房地产管理法第37条第6项的规定，判决无效，这如何与合同法、法释【1999】19号、法释【20xx】7号的规定相协调？

众所周知，与城市房地产管理法相比，合同法的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像经济合同法那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任（第150条），或者是合同效力待定（第51条），甚至是合同有效下的一般违约责任（第107条等）。法释【1999】19号第4条的规定，法释【20xx】7号第18条、第19条的规定都表明了这一点。尤其是法释【20xx】7号第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；以及第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”这两条都明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释「20xx」7号第1条），对于诸如系争合同等类型的合同，最多是类推适用。

上述立场及观点的转变，无论是在理论上还是实务上，都是符合发展趋势的。如果这个结论是正确的话，那么，城市房地产管理法第37条第6项的规定便已经不合时宜。

在这种背景下，贯彻特别法优先于普通法，对系争案件适用城市房地产管理法，而非合同法及有关司法解释，显然是不适当的。按照注释民法学关于适用法律解决纠纷宜妥当的要求，对于系争案件，应当适用合同法及法释【1999】19号的有关规定，而非城市房地产管理法，应当类推适用法释【20xx】7号第18条和第19条的规定，而非固守城市房地产管理法第37条第6项的思想。如何达到这一目的，比较理想的路径是，按照新法优先于旧法的规则，对于系争案件，不再适用城市房地产管理法这部“旧法”，而适用合同法、法释【1999」19号的有关规定这些“新法”，类推适用法释【20xx】7号第18条和第19条的规定。依据这些“新法”认定系争合同有效，从而，出卖人因其在约定的期限届满时未能移转B号房屋的所有权而承担违约责任，买受人有权请求出卖人承担此类责任，同时享有合同解除权。

2。系争合同效力的认定：违反强制性规范？

确定适用合同法解决系争案件，只是澄清了问题的一部分，仍然存在着这样的疑问：对于系争合同，是适用合同法第52条关于无效的规定，还是合同法第51条关于无权处分的规定，抑或合同法关于合同有效的规定？

一审民事判决书没有适用合同法第51条和关于合同有效的规定，而是适用了合同法第52条的`规定，确认系争合同无效。该第52条计有5项规定，究竟适用的是哪一项？一审民事判决书并未言明，不符合请求权基础理论的要求，需要探究清楚。

基于系争案件的案情，按照一审民事判决书关于“违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效”的判决理由，检索合同法第52条关于无效的规定，只有其中的第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”才符合一审民事判决书的真意。

接下来的问题是，结合系争合同，合同法第52条第5项所谓的“法律、行政法规的强制性规定”，所指应为何者？是指城市房地产管理法第37条第6项的规定，还是指合同法中的相应规定？在笔者看来，回答都应是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那样，系争案件不应适用城市房地产管理法，这就排除了该法第37条第6项作为一审判决所指“强制性规定”的妥当性，换言之，一审判决把城市房地产管理法第37条第6项这个“强制性规定”作为认定系争合同无效的根据，是不适当的。第二，合同法总则中，作为认定系争合同无效根据的“强制性规定”，除第52条以外，别无其他规范。在合同法分则的“买卖合同”一章中，也找不出认定系争合同无效的“强制性规定”。就是说，在不适用城市房地产管理法的前提下，一审民事判决书认定系争合同无效的法律依据只有合同法第52条第5项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，别无其他。可是，将该条项适用于个案，必须结合另外的具体的“强制性规定”才可判断出系争合同是否违反了“强制性规定”，进而认定系争合同无效与否，在找不出系争合同违反了另外的具体的强制性规定的情况下，不得单纯地援引合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”，来认定系争合同无效。

一言以蔽之，一审判决将合同法第52条适用于系争案件，的确不当。

3。系争合同效力的认定：效力待定？合同有效？

以上讨论虽然得出了系争案件不应适用合同法第52条的规定的结论，但是仍然未解决这样的问题：系争案件是适用合同法第51条关于无权处分的规定，还是合同法有关合同有效的规定，甚至类推适用法释【20xx】7号第19条或第18条的规定？解决这个问题，可有如下方案：其一，适用合同法第51条的规定。其二，合同法第150条系关于买卖合同权利瑕疵担保的规定，且处于合同法分则当中，合同法第51条的规定不仅适用于买卖合同中的无权处分，而且适用租赁等合同中的无权处分，且处于合同法总则部分，故前者为特别法，后者为普通法，前者应当优先适用。其三，合同法第51条和第巧0条竞合，究竟适用哪一条，由权利人选择。其四，适用合同法第107条等规定，类推适用法释[20xx]7号第19条或第18条的规定。

采用方案一带来的弊端，在上文关于系争合同的定性部分中已经谈到，主要表现为是非颠倒，在连环合同场合会导致多米诺骨牌效应，破坏正常的交易，误将义务转换成抗辩权、形成权。既然如此，解决系争案件不应采取该方案。

方案二、三运用在某些案件中可能适当，如在买受人签订合同时不知作为买卖物的房屋无产权证的案件中，买受人援引合同法第150条，追究出卖人的权利瑕疵担保责任，比较合适。但在系争案件中不能采用这两个方案，因为系争案件中的原告在订立系争合同时知晓B号房屋尚未办理所有权登记手续，至少是重大过失地不知。按照合同法第151条关于“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”的规定，出卖人A公司不承担权利瑕疵担保责任。

运用排除法，只剩下方案四了。笔者也未找到比方案四更好的方案，至少暂时对其持肯定态度。据此，认定系争合同有效，出卖人A公司若不能办理完毕B号房屋所有权的过户登记手续，便构成违约，应承担违约责任，买受人丙享有此类请求权。从系争案件中原告丙的诉讼请求为两被告立即办理房屋所有权的过户手续观察，可知其未采取方案一、二、三，而是选择了系争合同有效的方案，即方案四。

（三）关于《售房合同书》第4条约定的定位：附解除条件？约定解除？

《售房合同书》第4条约定：A公司如不能在20xx年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿。

该约定是属于附解除条件，还是构成约定解除？如果属于附解除条件，售房合同便为附解除条件的法律行为，按照合同法第45条第1款后段的规定，当解除条件成就时，售房合同失效，并且是自动地当然地归于消灭。因被告A公司在20xx年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下，条件已经成就，那么，无需当事人通知解除合同，售房合同便自此自动地、当然地终止，被告A公司移转B号房屋所有权的义务随之消灭，因而，原告丙诉请被告A公司立即给其办理房屋所有权的过户手续，没有依据，应予驳回。

如果该第4条的约定构成了约定解除，则售房合同不是附解除条件的法律行为，不会因所谓解除条件成就而当然地、自动地终止，而是约定的解除合同的条件出现时，解除权产生。即A公司在加01年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下，原告丙自此取得解除权。丙若行使该解除权，通知被告A公司《售房合同书》作废，那么，该合同归于消灭；若不行使解除权，仍然请求被告A公司向其移转B号房屋的所有权，那么，应当得到支持。

总之，《售房合同书》第4条的约定，假如构成约定解除，那么原告丙就能请求被告A公司继续履行售房合同，进而取得B号房屋的所有权；倘若属于附解除条件，因系争合同已经终止，被告A公司就不再负有移转B号房屋所有权的义务。可见，准确地定性《售房合同书》第4条的约定，对解决B号房屋所有权移转与否的问题至关重要。

就《售房合同书》第4条的文义分析，它没有表达下述意思：A公司在20xx年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下时，丙“可以”或“有权”将售房合同解除。也就是说，该条的约定未给当事人任何一方保留解除权，因此不符合约定解除的要件。

《售房合同书》第4条规定，A公司在20xx年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下时，A公司应如数退还丙所付的全部房款，并作适当经济赔偿。换一种表达方式就是，售房合同消灭，双方之间恢复原状。此约定正符合附解除条件的要求，而不符合约定解除的特征。把《售房合同书》第4条的约定作为附解除条件，便有如下结论：由于该条件系由双方约定的，在它已经发生法律效力的情况下，原则上只有双方同意，才可以将其排除。在系争案件中，原告丙请求被告办理B号房屋所有权的移转登记手续，是单方面改变原来的双方的约定，即，不让系争合同自动地当然地消灭，而是继续有效。对此，被告不予认可，因此，原告丙单方面地改变双方关于附解除条件的原有约定的意思表示不具有排除附解除条件的效力。换言之丁原来约定的附解除条件依然有效，它不会转换为约定解除，最终的结果是系争合同照样自动消灭。

正因原告丙与被告A公司之间的售房合同已于20xx年12月31日自动消灭，所以，原告丙诉求被告将B号房屋的所有权过户到其名下，便没有法律根据，不应得到法院的支持。

（四）关于B号房屋价款返还的请求权基础：不当得利返还请求权？物的返还请求权？损害赔偿请求权？

系争合同终止，原告返还其占有的B号房屋，被告A公司返还其所取得的价款，这已经得到了一审民事判决的确认，但应当弄清此笔价款返还的请求权基础。

由于货币的所有权原则上与对该笔货币的占有相一致，所以，当原告丙将价款支付给被告A公司后，他就丧失了对该笔价款的所有权。现在，因系争合同自20xx年12月31日届满时B号房屋的所有权不能移转至丙名下而自动终止，被告A公司有义务返还该笔价款。由于原告丙对该笔价款无所有权，所以，他请求A公司返还的请求权基础就不可能是所有物返还请求权。从当事人双方的损益变动并予以调整的角度着眼，其应为不当得利返还请求权。如此判断乃因为这种损益变动符合不当得利的构成要件：1。被告A公司不再移转B号房屋的所有权，连占有也要恢复，却拥有该房屋的部分对价，显然获得了利益。2。原告丙不能取得B号房屋的所有权，连占有也要丧失，却支付了价款，存在着损失。3。这种利益和损失之间存在着因果关系。4。被告A公司拥有价款没有合法根据。在德国，是从合同终止、债权不复存在的角度说价款无原因，在中国，可以直接从A公司不移转B号房屋所有权却获得价款没有法律规定或约定的根据角度予以认定。

当然，假如原告丙不主张不当得利返还请求权，而把该笔购房款作为因被告A公司不将B号房屋所有权过户给他而造成的损失，主张违约损害赔偿，返还价款的请求权基础也可以是违约损害赔偿请求权。笔者认为，如此寻找请求权基础，符合违约损害赔偿的构成要件，可予支持。不过，从原告丙诉讼请求和一审民事判决书表述的文义看，都未寻求违约损害赔偿的请求权基础。主张不当得利返还请求权或者违约损害赔偿请求权，各有利弊。主张前者，不必举证被告A公司具有过失，不受与有过失、应当预见等规则的制约。主张后者，在原告丙的损失大于125000元价款时，可以多获得些赔偿。

（五）对系争B号屋装修问题处理的请求权基础：不当得利返还请求权？损害赔偿请求权？

售房合同消灭，原告占有B号房屋的根据不复存在，有义务返还。于此场合，原告对B号房屋的装修如何处理？从《售房合同书》第4条的约定看，双方当事人都把丙支出的装修费作为其经济损失看待，原告丙欠缺该项诉讼请求，一审民事判决则谓，对原告丙的该项经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。对此，应当如何评论？因原告丙诉求被告办理系争房屋所有权的过户登记手续，主张取得系争房屋的所有权，是以系争合同有效为前提的。而主张装修B号房屋形成添附价值的返还，是在系争合同消灭情况下的“清算”表现。可见，原告丙若同时主张上述二权，显然不合逻辑。问题是，一审法院的主审法官欲认定系争合同无效，依据法律和法理便会发生装修形成价值的返还问题，可是原告丙却无此诉求，如何处理方为妥当？有意见认为，于此场合主审法官负有释明的义务，应当提示原告丙：在合同无效的情况下，原告丙取得不了系争房屋的所有权，宜诉求其他项目，包括装修B号房屋形成的添附利益的返还。如果主审法官未做此类释明，便未尽到职责。〔5〕这种意见值得重视。

在笔者看来，在这里应当持有如下见解：

如果被告A公司将B号房屋的所有权移转给了原告丙，那么，丙对该房屋的装修属于对其所有物的改良，与他人无关。但系争合同因解除条件成就而自动失效，B号房屋的所有权不会移转给丙，丙对B号房屋的占有没有根据，其应当返还该房屋，这就产生了丙装修B号房屋如何处理的问题。

从B号房屋本身的角度观察，装修材料与B号房屋结合在一起，不能分离，或者虽然能够分离，但所需费用过巨，构成动产与不动产的附合，丙丧失对装修材料的动产所有权，B号房屋的所有权扩张到装修材料上。但B号房屋的所有权人甲对此未支付相应的代价，其享有这部分利益没有合法根据，构成不当得利，甲有义务予以返还。就是说，原告丙对其丧失的这部分利益享有不当得利返还请求权。

从原告丙和被告A公司之间的售房合同的角度看，B号房屋所有权不能于20xx年12月31日前移转至原告丙的名下，构成被告A公司违约。该违约行为给丙造成了购买此类房屋的机会丧失、支出装修费等一系列损失。如此，装修费可以作为被告A公司违约所造成的损失。当事人双方也是如此认识的，体现在《售房合同书》第4条中。

可见，B号系争房屋装修问题的处理，可有两个请求权基础，一个是不当得利返还请求权，一个是损害赔偿请求权。如果原告丙主张并实现了不当得利返还请求权，他的这部分损失得到了填补，损害赔偿请求权因缺少“损失”这个构成要件便不会产生。如果原告丙主张并实现了损害赔偿请求权，B号房屋所有权人的利益便得而复失，不当得利返还请求权因欠缺“获得利益”这个要件而不成立。就是说，原告丙只能选择其中之一而主张，不得同时实现二者。

就一审诉讼的实际情况看，原告丙选择了损害赔偿请求权，有其法律及法理依据，但不是最佳的选择。因为赔偿损失在范围上要受与有过失规则（合同法第120条及其解释）的制约，而一审民事判决也果真如此裁量了，以原告丙也有过错为由未裁判被告A公司承担赔偿损失责任。

假如原告丙选择了不当得利返还请求权，那么，因以另一被告甲获得的附合利益为准予以返还，与原告丙有无过失无关，加之这不属于赔偿责任，所以就不再适用与有过失规则，即使丙有过失，也有权请求返还接近于添附在B号房屋的价值。在这样的情况下，一审判决就不会以原告丙也有过错为由不支持其返还不当得利的诉求。

由此可见，请求权基础理论及其在个案中的正确运用，直接关系到权利人的利益能否得到法律保护，不单纯是个学术问题，即使是从事实务工作的法律人也应当予以重视。

（六）余论

1。关于原告丙的损害赔偿请求权

其实，因被告A公司违约，原告丙遭受了一些损失，如丧失了与他人签订买卖房屋合同的机会，若再买到与B号房屋相当的房屋需要花费更多的价款，该超出部分的价款即为原告丙的损失。再如，原告丙因购买B号房屋而支出了交通费、诉讼费、误工费等。这些损失，属于真正的违约所造成的损失，原告丙均可请求被告赔偿。其请求权基础只有违约损害赔偿请求权，不会是不当得利返还请求权，更不会是物的返还请求权。由于违约损害赔偿的范围受到合理预见、与有过失、减轻损害等规则的限制，因此原告丙若对该项损失的造成或扩大也有过失，则要依据与有过失规则，要承担相应的责任，即被告A公司要少赔乃至不赔。

从法律人的要求讲，原告丙本应援引合同法第107条、第135条等条款，请求被告A公司赔偿上述损失，但原告丙未提起此项诉讼请求，丧失了良机。

2。关于原告丙的债权人代位权

从《售房合同书》第2条关于丙于本合同签订之日向A公司交纳购房首款人民币125000元整，丙从首款交付之日起即有权装修、人住B号房的规定分析，被告A公司自该合同签订之日起即有义务移转B号房屋的所有权。如果丙能够举证被告A公司怠于请求甲办理B号房屋所有权的移转登记手续，那么，原告丙便享有了债权人的代位权，在20xx年12月31日届满之前，即（（售房合同书》未自动终止之前，可以甲为被告向人民法院提起代位权诉讼，请求甲办理B号房屋所有权的移转登记手续。

在系争案件的实际诉讼过程中，原告丙将甲和A公司作为共同被告起诉，请求他们履行将B号房屋的所有权移转于原告丙的义务，这可否视为原告丙在行使债权人的代位权？笔者持否定的观点，理由在于，其一，原告丙诉请甲履行B号系争房屋的所有权过户义务，未表示是在行使被告A公司对于甲的到期债权。这不符合债权人代位权的构成要件。其二，原告丙提起的是普通诉讼，没有援引合同法第73条及最高人民法院法释[1999」19号第11条至第22条的规定，提起代位权诉讼，向甲主张债权人的代位权。当事人不主张，即难以认定原告丙在行使债权人的代位权。其三，原告丙向一审法院提起诉讼的时间在20xx年3月，而系争合同因其所附的解除条件成就而已于20xx年12月31日自动终止，致使其向被告A公司主张移转B号房屋所有权的债权消灭。这样，又欠缺债权人代位权的另一个构成要件，即使主张了债权人的代位权，也得不到主审法院的支持。