商住房租赁合同（共8篇）
承租人：
湖 北 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅
湖 北 省 工 商 行 政 管 理 局
二〇一八年八月
填写说明
一、本合同为示范文本，由湖北省住房和城乡建设厅、湖北省工商行政管理局共同制定，供本省行政区域内的住房租赁合同当事人参照使用。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。
二、签订本合同前，租赁双方应当出示有效身份证明，出租人应当向承租人出示房屋所有权证明或其他房屋合法来源证明的原件。房屋属于共有的，应提供共有权人同意出租的证明;转租房屋的，应提供原出租人(房屋所有权人)同意转租的证明。证明文件应作为本合同的附件。
三、接受他人委托代理出租房屋的，应在签订本合同前出示委托人开具的授权委托书或出租代理合同，向承租方明示代理权限。通过房地产经纪机构成交的，授权委托书、代理合同、经纪服务合同应当作为本合同的附件。
四、签订本合同前，租赁双方应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容。对合同文本□中选择的内容、空格部分的填写，双方应当协商确定。□中选择的内容，以划√方式选定;对于实际未发生或者双方当事人不作约定的，应当打×，以示删除。
五、租赁双方可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同及附件内容一致;在任何情况下，租赁双方都应当至少持有一份合同及附件原件。
六、本合同未尽事宜，租赁双方可在文本的空白行中进行补充约定，或另行签订补充协议，补充协议作为合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
湖北省住房租赁合同
出租人(甲方)：
法定代表人(负责人)：
□国籍 □户籍：
证件类型：□居民身份证□社会统一信用代码□其他
证件号码：
联系电话： 电子邮箱：
邮政编码： 通讯地址：
(出租人为多人时，应相应增加)
委托代理人：
□国籍 □户籍：
证件类型：□居民身份证□社会统一信用代码□其他
证件号码：
联系电话： 电子邮箱：
邮政编码： 通讯地址：
承租人(乙方)：
□国籍 □户籍：
证件类型：□居民身份证□社会统一信用代码 □其他
证件号码：
联系电话： 电子邮箱：
邮政编码： 通讯地址：
(承租人为多人时，应相应增加;如果承租人为外籍人士,应按照中华人民共和国法律法规有关规定提交相关资料)
根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定以及房屋所在地有关规定，甲、乙双方本着平等、自愿、诚信的原则，经协商一致，就住房租赁有关事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
(一)房屋坐落： (与房屋所有权证明记载地址一致;房屋分租的，应注明分租房间的编号)，属 街道办事处(乡镇) 居民委员会(村委会)辖区。
(二)房屋状态：建筑总层数 层，其中地上 层，地下 层，该房屋在第 层;建筑面积平方米，出租建筑面积平方米(房屋分租的，填写分租房间的使用面积);房屋结构 ;房屋证载用途 。配套设施设备及附属家具家电、装修等状况详《房屋交付确认书》，见附件1。
(三)房屋户型：□成套住房，___室___厅___厨___卫;□非成套住房，单独空间 共享空间包括 。房屋平面图见附件2。
(四)出租方式：□房屋所有权人出租□购房人出租□转租□其他 。
(五)房屋权属及代理情况：□《房屋所有权证》□《不动产权证》□《房屋买卖合同》，编号 ;□《国有土地使用证》□《集体土地使用权证》，编号 ;□所有权人□购房人□其他 ;房屋□已□未设定抵押，房屋□已□未被查封;□无共有人□共有人同意出租;房屋权属证明文件见附件2。房屋□由第三人负责代理出租□不由第三方负责代理出租，代理出租凭证见附件2。
第二条 成交方式
本次房屋租赁通过下列 ______方式成交：
(一)租赁双方自行成交。
(二)双方当事人委托房地产经纪机构成交，机构名称 ，机构备案号 ，执业经纪人及实名登记号 ，房屋出租经纪服务合同编号 ，房屋承租经纪服务合同编号 。房屋租赁经纪服务合同及经纪机构备案证明见附件3。
(三)住房租赁企业提供租赁服务，企业名称 。
(四)其他 。
第三条 房屋租赁及登记备案
(一)租赁用途：□居住□商业□办公□工业□文教卫□其它 。非住宅用途的房屋，不得作为居住使用。
(二)租赁形式：□整租□分租。如分租□住宅□非住宅，分租房间的具体位置为附件2房屋平面图中所标注区域;客厅、厨房、卫生间等共用部位的使用情况见附件1。
(三)租住人数：本房屋居住人数为 人，最多不超过 人(分租的，填写分租房间的居住人数，严格执行国家、省和各地相关规定)。房屋出租范围内的餐厅、过道、厨房、卫生间、阳台、储物间、车库和地下储藏室不得作为居住使用。
(四)租住人员：本房屋由□乙方本人单独使用(居住)□与他人共同使用(居住)□其他人员使用(居住)。乙方和实际使用(居住)人不一致的或有共同使用(居住)人员的，乙方应当向甲方提供全部实际(居住)人员信息。其他实际使用(居住)人发生变动的，乙方应及时告知甲方。其他实际使用(居住)人信息如下:
姓名 证件类型及号码 联系电话
姓名 证件类型及号码 联系电话
(名单可据实增加)
(五)备案登记：甲乙双方应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》及《湖北省合同监督条例》等法律法规规章的要求，应当自签订房屋租赁合同之日起15日内，到当地房地产主管部门或者其委托的街道、乡镇等基层组织办理房屋租赁合同备案手续。登记备案信息发生变更或合同解除的，应及时办理备案变更或注销。
乙方属于流动人口范围的，应当依法到房屋所在地公安派出所申报居住登记，甲方应当督促、协助乙方申报居住登记。
第四条 租赁期限
(一)租赁期限交付：本次房屋租赁期 年，自 年 月 日至 年 月 日。甲方应于 年 月 日前，将房屋按约定条件交付乙方。租赁双方经房屋交验，签署《房屋交付确认书》(附件1)，并移交房门钥匙后，房屋交付完成。
(二)合同解除：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备，合同另有约定除外。租赁双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行交验，乙方应当结清其应承担的费用，签订《房屋退还确认书》。详见附件4。
(三)租赁期满：乙方继续承租本房屋或甲方不再出租本房屋的，应提前 日通知对方。乙方不再承租本房屋或甲方不再出租本房屋的，应为对方重新招租或腾退房屋提供方便。本房屋继续出租的，乙方在同等条件下可优先承租本房屋，合同另有约定除外。
第五条 租金、押金约定
(一)租金标准：本合同约定房屋租金为人民币(大写) 元(小写： 元)/□年□半年□季□月□其他 ，该租金为□含税租金□不含税租金。本房屋租金□包含□不包含□停车库租金□停车位租金，车位(库)租金为人民币(大写)元(小写： 元)/□年□半年□季□月。乙方按 □年□半年□季□月□其他 以□现金□银行转账□其他 方式支付租金。房屋租赁期内，乙方提取公积金支付房租的，甲方应据实予以协助配合。
(二)租金调整：租赁期限内，租金□调整□不调整。如需调整，则自 年 月 日起，每 年按上一年度租金总额的 %上调当年租金标准，乙方应按该标准以前款约定时间及方式向甲方缴纳当年租金。本合同中未约定租金调整次数和幅度的，甲方不得在租赁期内单方面提高租金。
(三)押金管理：人民币(大写)_ _元(小写： 元)。押金应于____年____月____日前一次性付清，不计利息。租赁期满或合同解除之日起3日内，甲方将押金抵扣乙方应交而未交的租金、费用以及乙方应当承担的违约金、赔偿金后，剩余部分应如数返还乙方，本合同另有约定的，从其约定。
第六条 其他相关费用的承担
(一)租赁期内，下列费用中 及房屋租赁税由甲方承担， 由乙方承担。(1)水费(2)电费(3)网络宽带费(4)供暖费(5)燃气费(6)物业管理费(7)分租服务费(8)车位费(9)公共电费(10)公共水费(11) 。房屋租赁其他费用计收标准见附件1。
(二)房屋分租中其他费用承担的补充约定如下：
。
(三)本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。
(四)乙方损害房屋所属物业管理区域公共利益或相邻关系人合法权益而支付的费用，或因不当使用房屋行为导致第三人损失而支付的费用，应由乙方承担。
第七条 房屋的装修
(一)在租赁期间，乙方经甲方同意的，可对房屋进行装修，但不得损坏房屋的主体结构。
(二)乙方应保证其装修符合国家消防安全的要求，需要进行二次消防验收的，乙方必须在通过消防验收后才能使用。甲方负责协助乙方办理消防验收手续。
(三)合同期限届满或者提前解除合同的，对装饰装修物的处置，双方有约定的按照约定处理，没有约定的，依照法律规定处理。
第八条 房屋使用维修安全
(一)甲方义务：保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防等方面的安全条件，不擅自改变房屋内部规划布局且满足基本使用功能，不危及人身安全，并向乙方提供房屋及主要设施设备(如燃气、电器等)安全使用说明书或者安全注意事项的书面说明，督促乙方落实房屋使用安全措施。
(二)乙方义务：保证遵守国家、地方的法律法规规定以及本房屋所属物业管理区域的管理规约，按照规定的房屋用途合理使用房屋，对发现的安全隐患应当自行或者通知甲方消除。
租赁期内，未经甲方书面同意，不得装饰装修、增设或拆改附属设施设备。不得擅自改变房屋用途，不得利用本房屋从事违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
(三)其他事项：租赁期内，租赁双方应共同保障本房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态。
1.对于本房屋及其附属物品、设施设备，因自然属性或合理使用等非乙方原因导致的损毁，乙方应及时通知甲方修复;甲方未在约定时间内维修、更换的，乙方可代为维修、更换，费用由甲方承担。
2.对于本房屋及其附属物品、设施设备，因乙方原因导致的损毁，由乙方负责维修、更换或承担赔偿责任。
3.分租房屋使用中，对于分租承租人应承担的房屋公共部位及其公用附属物品、设施设备的维修赔偿责任，若无法确定具体承租责任人的，应由相关分租承租人平均分担维修赔偿责任。
第九条 其他情况说明
(一)优先购买权：租赁期内，甲方出售本房屋的，按下列第种方式解决。
1.甲方应当提前 日书面通知乙方，且不得影响乙方正常使用该房屋，乙方收到通知后 日内，未书面回复是否愿意在同等条件下购买本房屋的，视为放弃优先购买权。
2. 。
(二)房屋转租：乙方在租赁期内进行转租或分租所承租房屋及附属设施的，需征得甲方书面同意后，方可在租赁期内将承租房屋部分或全部转租给第三人，并签订转租合同，同时应申请办理房屋租赁登记备案手续。第三人对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。
(三)租赁公共服务：租赁期内，符合当地政府规定条件的承租人，在申请办理居住落户、义务教育、基本医疗、基本养老、就业服务、社会保障、住房保障等公共服务时，甲方应积极予以配合。
第十条 合同的解除
(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
(二)有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：
1.因城市建设需要依法拆除或改造租赁期未满的房屋，致使甲乙双方无法履行合同并造成损失的。对城市建设拆除的补偿费的分配由甲乙双方依照有关法律规定确定。
2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
因上述原因终止合同的，租金按实际使用时间计算多退少补。
(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿相应损失：
1.迟延交付房屋达______天的。
2.交付的房屋严重不符合本合同条款约定的内容或影响乙方人身、财产安全的。
3.不承担本合同约定的义务，致使乙方无法正常使用房屋的。
4.因权属纠纷致使乙方无法正常使用房屋的。
5. 。
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿相应损失：
1.不按照约定支付租金连续达 日或累计达 日以上的。
2.欠交各类费用超过人民币 元的。
3.擅自改变房屋用途的。
4.擅自拆改变动、损坏房屋结构或擅自改变房屋内部规划布局的。
5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不维修、更换或赔偿的。
6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
7.擅自将房屋转租、转借或分租给他人的。
8. 。
第十一条 违约责任
(一)甲方保证所出租房屋符合相关法规规定的出租条件。租赁期限内若出现与甲方有关的权属纠纷，由甲方负责，并承担相应法律责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方承担赔偿责任。
(二)甲方应按照合同约定的时间交付房屋，逾期交付房屋的，除退还逾期交付房屋期间的租金外，并按每逾期1日，由甲方按月租金额的 ‰向乙方支付违约金，因此给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任。
(三)乙方保证按本合同约定的时间和方式支付租金，逾期支付租金的，除补交欠租外，并按每逾期1日，由乙方按月租金额的‰向甲方支付违约金。
(四)除本合同第十条约定情形外，租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应至少提前 日书面通知对方，并按人民币(大写) 元(小写： 元)标准向对方支付违约金。租赁双方按照合同的实际履行时间结算租金及其他相关费用。
(五)乙方擅自对所承租房屋进行装修、装饰或改变原有状态的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。
(六)房屋租赁期间，甲方采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐乙方，收回住房的，除支付违约金外还应按照相关法律法规承担赔偿责任。
(七)在租赁期届满或本合同提前解除、终止时，乙方应当在该情况发生 日内返还房屋及其附属物品、设施设备的，并将个人物品搬离本房屋，逾期未返还房屋及搬离个人物品的，每逾期1日，由乙方按照本合同约定的租金标准据实计算房屋占用费。逾期超过 日的，视为乙方放弃房屋内物品的所有权，交由甲方任意处置，且甲方因处置该遗留物品所产生的费用由乙方承担。
(八)其他违约责任：
第十二条 送达
租赁双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以□邮政快递□邮寄挂号信□电子邮箱□其他____ ___方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、电子邮箱的，应当自变更之日起_______日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，即使该文件被拒收或者退回，均视为有效送达。
第十三条 合同争议的解决方式
本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成的，按照下列第 种方式解决：
(一)提交 仲裁委员会仲裁。
(二)依法向房屋所在地人民法院起诉。
第十四条 其它补充约定
。
第十五条 合同生效
1 住房保障对住房租赁市场有一定的依赖性
为了正确理解住房租赁和住房保障之间的关系问题, 有必要事先进行几个重要关系的再认识。它们分别是:住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场以及住房租赁市场与住房保障制度之间的关系。
1.1 住房保障与住房市场
实际上, 住房保障与住房市场之间的关系问题, 就是政府和市场之间的关系问题。住房保障从根本上来说是市场在配置住房资源的时候出现了“市场失灵”以后, 由政府出面对住房问题的干预。因为, 住房是一种特殊的商品, 兼有商品和福利的属性。单凭市场方式, 不可能满足所有人的住房需求。为了解决低收入人群的住房问题, 作为市场的补充手段, 应由政府进行相应的住房保障。可以说, 住房保障和住房市场分别是住房问题上的“两只手”, “两手都要抓, 都要硬”, 才有可能较好地解决住房问题。
1.2 住房租赁市场与住房销售市场
租赁和销售是住房市场上两种基本的流通和消费方式。并且, 住房租赁市场与住房销售市场之间通过住房租售比的变化进行相应的作用和变化, 并共同影响和构成住房市场。住房租赁市场与住房销售市场相互作用并共同构成住房市场的具体机理是:首先, 在既定的房地产存量水平上, 通过租赁市场的需求的变化发现均衡租金R, 使房地产需求量和存量达到平衡。然后, 这个租金水平R通过资本化率i决定房地产的市场价格P, 即P=R/i。再接下来, 该价格水平将决定新的房地产开发建设量。最后, 这个新的建设增量C将加入房地产的原有存量而形成新的存量。由此可见, 住房租赁市场在住房市场体系中占居特殊地位。事实上, 在市场经济发达国家, 住房租赁市场起着极为重要的作用。比如, 下表是部分欧盟国家20世纪末的收入水平和住房产权结构情况。图1是2002年各国住房自有率%。从中可以看出, 在这些国家, 住房租赁在住房消费和流通中起着重要的作用, 住房租赁市场在整个住房市场体系中举足轻重。
资料来源:Paul Balchin:Housing Policy in Europe, 1996;王诚庆.建立住房保障体系和完善房地产市场的关系[J].中国城市经济, 2008 (2) .
资料来源:崔光灿.住房租赁市场的国际比较研究[J].上海房地产, 2007 (4) .
1.3 住房租赁市场与住房保障制度
住房租赁市场主要满足以下三种人群的需求:首先是买不起住房的低收入人群, 如老年困难户;其次是暂时买不起住房的成长性低收入人群, 如年轻白领;然后是不适宜买房的流动人群, 如因工作需要而短期外派的人员。住房保障制度往往分别通过供给方政策和需求方政策达到保障特定人群基本居住权的目的。其中, 供给方政策主要是政府直接或间接提供公共租赁住房, 专门出租给特定人群。需求方政策主要是以补贴的方式提高特定人群的住房消费能力, 让他们在住房租赁市场上租住相应的住房。考察住房租赁市场与住房保障制度的目标人群可以发现, 两者有可观的交叉部分。因为, 住房保障制度的两种政策实施都与住房租赁市场有着一定的关系。供给方政策的实施可能由于住房的福利属性对业已形成的住房租赁市场有一定的影响, 但也在一定程度上受益于其如思想接受等方面的因素而利于实施。而需求方政策则在较大程度上依赖于住房租赁市场的良好运行。可见, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。
2 典型国家发展住房租赁市场的经验启示
英国的住房租赁市场以控租和公共住房建设为主, 美国的住房租赁市场以租金补贴和少量的公共住房为主, 日本和德国的住房租赁市场以政府为主导、以民间为主要力量。虽然不同国家、不同时期的管理力度和具体措施有所不同, 但在发展住房租赁市场、解决住房问题、进行住房保障的过程中, 都从不同角度为我们提供了可以借鉴的相应经验和启示。在这些经验启示中, 租赁房源渠道、租赁住房特征和租赁市场管理等几个方面值得一提并引起相应的注意。
2.1 租赁房源渠道多样
从世界住房租赁市场的发展经历了自由租赁、公共租赁政策产生与发展和自由租赁与公有租赁并行三个阶段。自由租赁和公有租赁是住房租赁市场中两种基本的交易形式。住房租赁市场的房源可以由政府直接投资建设, 也可以由政府引导和鼓励个人和企业参与供给。住房租赁市场的供给主体包括政府、单位和个人, 从源头上解决了租赁住房的供给渠道问题。
2.2 租赁住房特征明显
住房销售与住房租赁的消费方式和需求主体都有着明显的特征, 相应地, 租赁住房也具备了与其消费方式和需求主体相适应的产品特征。以日本为例, 租赁住房面积小、配套少、结构简单、舒适度不高, 消费群体有明显的职业特征, 大部分都是工薪阶层, 收入需求弹性呈现负数。图2就是日本租赁住房按面积分类的图示。从中可知, 日本占73%的租赁住房面积在50m2以下, 是日本租赁住房的主体部分;50～100m2的租赁住房较少, 约占24%;100m2以上的租赁住房则更少, 仅为3%。
资料来源:陈慧君.日本住宅租赁市场特征与成因浅析[J].住宅科技, 2003 (6) .
2.3 租赁市场管理有方
住房租赁方式中, 住房的流通和消费是同时进行的。相应地, 住房租赁市场主体之间的契约关系存续时间比较长。俗话说, 夜长梦多。住房租赁市场的管理也就显得更加重要。事实上, 住房租赁市场的发展与完善依赖于市场秩序的良好维护和市场管理的有效进行。法制建设是有效方式之一。比如, 德国制定了比较完备的住房合同管理、租金管理以及相关秩序管理方面的法律。再如, 对中介人连带责任的规定, 对二房东的明确禁止等。德国住房租赁市场, 乃至住房市场与住房制度的发展和完善与其对租赁市场管理的重视和法律建设是分不开的。
3 发展住房租赁市场, 完善住房保障制度
如前所述, 住房租赁与住房保障之间关系密切, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。本文认为, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 需要特别注意以下几个方面。
3.1 立足国情、实事求是, 恰当处理政府与市场之间的关系
住房保障是政府无可推卸的责任。住房市场的调控和管理, 是政府工作的重要内容。因此, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 必将涉及政府与市场之间的关系问题。同时需要注意以下几点:一是立足国情、实事求是, 把典型国家的经验与启示同本国、本市的具体实际相结合, 避免生搬硬套、教条主义。二是坚持市场原则, 采取市场化方式, 以促进住房保障政策的贯彻实施。比如, 鼓励私人和企业参与租赁住房的供给, 以拓宽租赁房源, 培育和完善住房租赁市场。另外, 还可以在住房保障政策实施的适当环节尽量引入市场机制。这样, 不仅可以减轻政府的负担, 而且可以提高住房保障政策的实施效率。
3.2 正确认识住房租赁市场本质, 真正摆好住房租赁市场位置
住房租赁市场是住房市场的重要组成部分, 与住房保障制度的关系密切。完善和发展住房租赁市场, 有利于完善和发展住房市场体系的同时, 有利于住房保障制度的构建和完善。健康、成熟的住房租赁市场, 有助于住房梯级消费模式的实现, 是解决中低收入家庭住房问题的必要条件之一。现阶段, 有必要在落实中央30/70政策的同时, 鼓励企业参与住房租赁活动, 其形式可以是成立租赁公司专门经营, 也可以是“开发+租赁+销售”的方式参与经营。另外, 还可以通过税收优惠政策引导私人参与住房租赁供给。
3.3 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场
国家统计局全国1%人口抽样调查资料显示, 到2005年年底, 城镇居民家庭中, 39.8%的家庭户住房为自建房 (主要是在居民可以获得土地的县城和镇) , 14.1%的家庭户是购买的商品房, 5.7%的家庭户是购买的经济适用房, 18.3%的家庭户是购买的原公有住房, 只有17.7%的家庭户租房居住, 其中大约2/3租用商品房, 1/3租用公有住房。近两年随着大中城市房地产业的大发展, 城镇居民购房的数量不断上升, 估计租房居住的家庭占家庭总数的比例已下降到15%以下。可见, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后, 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场, 应该是近期内住房市场方面重点抓起的工作。
3.4 切实加强市场管理和法制建设, 发展和完善住房租赁市场
住房租赁市场的管理和建设方面, 我国政府和有关部门也做了不少努力, 并取得了相应的成绩。有目共睹, 我国住房销售市场已经有了较为可观的发展成果。但是, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后。可见, 在鼓励举措实施的同时, 随着住房租赁市场的进一步发展, 需要进一步切实加强市场管理和法制建设。并且, 始终强调立足国情和市情的基础上, 注意借鉴其他国家和地区的经验, 做好住房合同管理、租金管理和相关秩序管理及其法制建设。也就是说, 在当前必须正视住宅销售市场异常发达的实际情况, 在现行制度框架下探索有效路径、高起点培育住宅租赁市场。
摘要：住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。本文通过住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场关系的再认识, 说明了住房保障制度对住房租赁市场的依赖性。同时, 着眼于我国住房租赁市场发展滞后的现状, 在借鉴典型国家住房租赁市场发展经验的基础上, 提出了现阶段在我国发展住房租赁市场、完善住房保障制度的若干建议。
关键词：住房租赁,住房市场,住房保障
参考文献
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[关键词] 国家商品租赁住房 结构性调整 供需 租金
当前我国进行的住房改革已经成了各方争议的热点，房地产价格在北京、上海等一线城市原来一路高歌猛进，直到现在也没有看到有回头的迹象。中央政府连出重拳从国六条到国八条再到现在的经济适用房回购，其间也推出了提高首付比例、提高房贷利率、二手房转让征收土地增值税等一系列经济杠杆的政策来调控房地产市场，所有的政策不外乎调节供给和需求。可是我们今天看到的是房价并没有出现令人满意的结果。而本文所探讨的国家商品租赁住房模式正是一种针对性非常强的结构性调整模式。
一、国家商品租赁住房的概念
国家商品租赁住房，是指产权归国家所有的、通过商业租赁方式可长期租赁给消费者使用的住房。商业租赁应该是允许有相应的利润的，同时在居住期限上是消费者主导决定的。国家商品租赁房不是廉租房，廉租房仅面向低收入阶层，而还有大量的收入中等但又买不起商品房或者虽然可以购买商品房但因此会引起生活质量大幅下降的消费者。这部分中等收入阶层应该说是占到了城市人口的大多数。对于这部分人原来只有两种选择，一部分人走向了买自己其实消费不起的商品房之路，变成了所谓的“房奴”。还有一部分人是在租赁房子，这些房子有些是通过中介租赁的，有些是直接从房主手中租赁的。这种租赁来的住房有一个很大的缺点就是居住者没有安全感，因为房主在合同期满后有权中止合同。而这种消费者主导居住期限的国家商业租赁房只要消费者没有普通商品住房、没有拖欠租金、没有违反有关住房规定的前提下可以永久居住。国家商品租赁房面向没有商品房居住的全社会居民，只要有意愿、有能力都可租赁。廉租房是社会保障制度的一部分，而国家商业租赁房则是住房商品化的组成部分；廉租房的租金是低廉的依靠财政补贴的，而国有租赁房的租金是通过市场运作的、是盈利性的；廉租房只要居民的收入达到一定的程度、超出保障范围就要收回，而国有租赁房则不管收入如何变化，政府都不会强制收回。
二、国家商品租赁住房的作用
1.国家商品租赁住房政策是结构性调整政策，会引发房地产行业结构性的变化。首先，供给的交易方式变化。由目前住房市场的买卖交易为主变为买卖交易和租赁交易并重。在中国内地，个人自有住房比例高达84%，出租率很低。而在发达国家，住房出租率多在30%以上，家庭租房比例，日本38%，法国36%，英国34%，美国28%。其次，租赁的供给方变化。由目前的社会租赁住房变为国家租赁住房。再次，需求结构的变化。居者有其屋不一定要购房，要把一部分消费者从买房消费引导为租房消费。目前住房政策导向是“重卖轻租”，导致居民住房需求集中于买卖市场，一定程度上加剧了商品住房买卖的供求矛盾，导致居民住房消费意愿和住房支付能力错位。推出国家商品租赁住房，可以合理引导居民住房消费。
2.房地产调控变得更直接有效、针对性更强、预见性更强。国家商品租赁房直接可以减少住房的购买需求，调控的力度大、更加直接有效，可以从根本上稳定房价。国家可以针对不同的城市如北京、上海等一线城市、西安、武汉等二三线城市及以下制定不同的租赁政策,以及确定不同的租金，如北京、上海的房地产价格过高，政府可以采用较低的租金政策，如西安的房地产价格较为正常，政府即可采用正常的租金政策以稳定房价。所以利用国家租赁房进行调控，针对性、预见性强、效果会非常明显。
3.可与回购的经济适用房、廉租方并轨，形成新型公房模式。在经济适用房“以租代售”政策的导向下，经济适用房逐渐与廉租房并轨，形成了面向中低收入者的国有住房保障制度。随着国有租赁房的推出，经济适用房与廉租房可以并入国有商品租赁房体系，形成新型公房模式。
三、国家商品租赁住房对房地产行业之外的影响
1.可以增加居民消费，有利于各行业协调发展。资料显示，我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均达历史最低水平。储蓄率则从2001年的38.9%上升到2005年的47.9%，5年间快速增长了9个百分点。储蓄率过高、消费率过低的结构性矛盾引发了一系列问题。在我国居民消费率持续下降的同期，世界平均消费率达78%～79%。导致这一问题的根源的原因之一就是购房。房地产投资巨大，城市居民购买一套住房往往要花费一辈子的积蓄，即使按揭贷款买了房，也要省吃俭用来还贷，这就导致目前的房地产行业及与之相关的行业发展过热，而其他行业消费不足的现象，长此以往不利于国民经济的和谐发展。假如国有租赁房推出，就会有相当一部分人租房而不买房，这样减少了房地产业的支出，自然就会增加其他行业的消费，各行业发展将更加和谐。
2.可以有效降低金融风险。随着房地产市场投资的不断加大、价格不断升高，泡沫越来越多，面临的风险也越来越大，一旦房地产行业遭遇冷冬，首当其冲招致损失的就是金融业，因为房地产开发和消费的大量资金大部分都来自于金融业。假如国家推出国有租赁房就会使房地产市场软着陆，随之金融风险也会降低。
3.可以满足不同类型的房地产消费者需求。（1）随着经济的发展、社会的进步，不可移动的房地产已经逐渐成为制约人才流动的主要因素，假如推出国有租赁房，人才到任何地方都可以按照自己的需求租赁没有任何限期的房子，那么人才就会流动到最需要自己的地区去，这样可以实现人才的优化配置;（2）新参加工作者，有一定的收入但没有任何积蓄，他们如果要买房是不现实的，所以他们迫切的需求是租赁房。（3）中低收入家庭。处于廉租房、经济适用房与商品住房之间夹心层的中低收入者既不符合廉租和购买经济适用房条件，又无力购买商品房，但又有长期居住需求。
4.政府可以获得永续的收入充实国库。作为国有资产的国有租赁房可以增加公有制经济在各经济成分中的比重，增强国家调控经济的力量，另外通过国有租赁房的出租，政府可以获得永续的收入充实国库，用以为低收入者提供住房保障，取之于民用之于民，造福百姓。
四、国家商业租赁住房的实施建议
1.由国家出资修建，产权归国家所有。可以借鉴法国廉租房的经验，建设资金由中央政府和各级政府共同筹措。经过28年的改革开放，我国的国民经济有了长足的发展，到2005年底，财政收入已达31649.29亿元，政府完全有能力出资修建；我国的基本经济制度是以公有制为主体、多种经济形式并存，国有租赁房关系到国民生活、社会稳定，可以成为房地产行业结构调整的有力工具，所以政府有必要拥有。
2.政府成立专门的部门进行管理，也可以委托建设部房地产管理司及各地的房地产管理部门进行统一管理。
3.国有租赁房要长期租赁。只有长期出租的住房，租期是由租赁者主导，租赁者可以根据自己的情况决定租期，综合各种因素决定是否对自己的房子居住状况进行装修、如何改善，以满足自己的需求。所以国有租赁房的操作要点是长期性，在租赁者不违反有关规定，不欠房租的条件下，只要愿意可以一直租赁下去，国家不能收回房屋。
4.租金的确定。租金要以房屋建造成本为基准，成本应包括按市场价格计算的土地取得费用、土地开发费用、建筑物的开发费用、投资利息，以及支付给开发商、建筑商的费用。
国家租赁房租金确定的基本公式:
其中，C为国家租赁房的建造成本，At为第t的租金，r为投资回报率，n为国家租赁房出租年限。随着时间的推移，房子会发生实物折旧、功能折旧和经济折旧，所以每年的租金要比上一年的租金要便宜，按每年的租金比上一年的租金递减g，那么租金确定的公式可以是:
C为国家租赁房的建造成本，L为按市场价格计算的土地价格，D为土地、建筑物开发成本，I为投资利息，F为支付给开发商、建筑上的费用。r值以国家要求的资金投资回报率为基础，具体可以按照国家调节房地产市场目标而上下浮动，如要抑制房价可以通过调低r值以降低租金，反之则要调高r值以提高租金。n值是国家租赁房的出租年限，n值的确定可以依住房的经济寿命而定。
5.租金的管理运作。收取的租金由国家成立专门的机构进行管理和运作。可以设立一个基金，如全国住房发展基金，收取的租金中的成本部分可以用来进行以后的国有租赁房建设和租赁房的更新改造，留有的利润可以作为保障低收入者租房的补贴基金。
6.国有租赁房的运营管理。国有租赁房可以聘请专业的物业管理公司管理，进行市场化操作。
7.国有租赁房可以建设多种档次。国有租赁房可以有高档住宅，面向高收入阶层，当然租金也高；可以有中档住宅，面向中等收入家庭；可以有低档住宅，面向中低收入家庭。
总之，国家商品租赁房的推出既具有紧迫性又具有可行性，是一条解决我国目前房地产困境的可行之路，也是创造和谐社会的必行之路。
参考文献:
[1]谢家瑾:对房地产市场宏观调控的思考.城市开发,2006,06
[2]钟 健 法国:廉租房占总量20%以上.海外见闻，2006，09
[3]吴建华:逐步完善我国房地产业宏观调控体系.宏观经济与管理，2006，10
甲方：
乙方：
经甲、乙双方协商，签订如下住房租赁协议。
（一）出租房屋地址：甲方有一套座落在城北苑的住房出租给乙方使用。
（二）租赁时间：从2011年月日至2012年月日止。
（三）租金及付款方式：全年租金肆仟元整，合同签订之日由乙方一次性付给甲方。
（四）违约责任：
1.在租赁期内，乙方所耗的水费、电费、电视收视费、网络电话费等所有费用，由乙方按时缴纳，否则造成的经济损失由乙方负责。
2.在合同履行期间，甲、乙双方不能随意终止合同，如果甲方无故收回租赁住房，由甲方退回所剩房租并罚款捌佰元整付给乙方，如果乙方中途退租，所剩租金不予退回，乙方在租赁期内不能转让住房。
3．在合同履行期间，乙方缴纳财产责任保证金壹仟伍佰元整给甲方，作为财产损坏赔付金，如果乙方要改装卫生间，需经甲方同意方可动工，并在退租时由乙方负责恢复原貌，更改费由乙方负担。如果没有恢复原貌，甲方不退乙方的财产保证金，同时在合同期间，房屋内所有的设施如有损坏乙方必须负责及时维修并承担维修费用，退房时租房内的设施如有损坏未维修，甲方扣除乙方的财产保证金。如果合同期满后，屋内所有设施没有损坏，卫生间恢复原貌，则退回财产责任保证金。
（五）本合同未及尽事宜，经甲、乙双方协商解决。
（六）本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份，双方签字后生效，合同期满后自然失效。
甲方：（签字）
乙方：（签字）
地址：
委托 机构：
地址：
联系电话：
承租方(乙方)：
身份证号码：
地址：
联系电话：
承租方家庭成员情况
姓名：
身份证号码：
与乙方的法定关系：
姓名：
身份证号码：
与乙方的法定关系：
姓名：
身份证号码：
与乙方的法定关系：
为保证公共租赁住房的合理、有效利用，确保双方的合法权益，甲、乙双方在自愿、平等的原则基础上，按照公共租赁住房 有关规定，经协商一致，订立合同如下：
第一条 甲方将位于本市 区 路 村 栋 号公共租赁住房(以下简称该房屋)出租给乙方使用。该房屋建筑面积为平方米，附属设施和设备状况符合深圳市公共租赁住房标准(房屋具体设施见附件)。
第二条 该房屋是甲方通过 渠道筹集的公共租赁住房，该房屋仅限乙方居住或与其家庭成员共同居住，乙方无权擅自处分该房屋。使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯等费用由乙方承担。
第三条 该房屋租赁期自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四条 该房屋现时租金标准为每平方米建筑面积每月人民币 元，月租总金额为人民币 元。合同期内租金标准随深圳市公共租赁住房租金政策变动做适时调整，物业管理费用和日常收取的物业专项维修资金(本体维修基金)等由 承担。
第五条 签订合同时，乙方须交纳押金和房屋完好保证金，押金(按签订合同时的三个月租金标准缴纳)为人民币 元，房屋完好保证金为人民币 元。合同终止后，乙方如果不存在违约事项，甲方应将乙方所缴押金和房屋完好保证金原款予以返还。
第六条 公共租赁住房租金按月收取，乙方须在每月 日前将该房屋的租金存入甲方指定的托收银行，每月划款时间为 日至 日。如因乙方原因致使银行不能正常划款，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3收取滞纳金。乙方欠租超过三个月，甲方有权解除租赁合同并可采取措施追缴拖欠租金和滞纳金。乙方如错过当月的租金划款时间，可直接到双方约定的交款地址补交租金和滞纳金，也可将欠交的租金和滞纳金存入托收银行。
第七条 合同签订后不足半个月退租的，租金按半个月收取;满半个月不足一个月退租的，租金按一个月收取;满一个月后退租的，租金按照实际租住天数计算。
第八条 甲方确保交付的该房屋及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规、规章或政策的规定。 乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负维修责任，维修所产生的费用由乙方负担。
第九条 在使用该房屋过程中，因非乙方过错，该房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取必要措施防止缺陷的进一步扩大;甲方应及时进行维修或委托乙方 维修，维修所产生的费用由甲方负担。
第十条 甲乙双方按照相关法律、法规与政策的规定或双方的约定，认真履行各自承担的安全消防义务。乙方承诺不在该房屋内存放易燃易爆物品，不私自改变供电线路，不违规安装电器设备等。甲方 该房屋消防安全设施符合相关法律、法规与政策规定的安全标准，并督促物业服务单位做好公共区域的消防安全工作。
第十一条 为保证公共租赁住房的合理、有效利用，有效确保双方的合法权益，甲方有权检查住房使用情况及核对住户的有关资料，乙方必须予以配合;对甲方实施的室内及相邻区域的维修工作，乙方应积极配合。
第十二条 甲方依照相关法律、法规、政策及双方约定，享有以下权利：
(一)对乙方入住、退出等情况进行登记 ，并按本合同约定收取租金;
(二)对该房屋使用情况进行监 查，并及时将情况录入 ;
(三)对乙方的户籍、家庭人 收入、资产、住房等变动情况进行核查;
(四)法律、法规与政策规定的其他权利。
第十三条 乙方依照相关法律、法规、政策及双方约定，享有以下权利：
(一)依法享有租赁合同存续期间对该房屋的 使用权;
(二)依照法定程序，对甲方的日常监督 行为提出意见和建议;
(三)法律、法规与政策规定的其他权利。
第十四条 有下列情形之一的，本合同终止：
(一)发生不可抗力，合同无法履行的，自通知送达对方之日起，本合同终止;
(二)政府征用、收购、收回或拆除该房屋的，自相关政府做出行政决定之日起，本合同终止;
(三)租赁合同期满前三个月，乙方未提出续租申请的，合同到期后自行终止;
(四)甲乙双方协商一致解除合同的，自双方达成协议之日起，本合同终止。
第十五条 乙方有下列严重违规、违约行为之一的，甲方可书面通知乙方 本合同(自通知书送达乙方之日起解除)，收回出租房屋。合同解除后，乙方交纳押金和房屋完好保证金不予退还。给甲方造成损失的，乙方应赔偿造成的损失。有转租转借行为的，还应向甲方返还转租转借期间的不当得利。
对有关情况，甲方可向乙方户籍所在街道办事处、相关政府部门及社会通报，并将有关情况计入乙方不良诚 录：
(一)隐瞒事实，以虚假材料骗租公共租赁住房的;
(二)擅自转租、转借该房屋，转让该房屋承租权的;
(三)因购置个人房产或家庭收入增长等事实的发生，乙方不再符合公共租赁住房承租条件却不主动办理退房手续的;
(四)强占公共租赁住房拒不退出的;
(五)逾期不支付租金累计超过三个月的;
(六)未征得甲方同意改变房屋用途的;
(七)因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的;
(八)连续六个月内不入住的;
(九)经计划生育 部门查实，违反计划生育政策的;
(十)利用该房屋从事非法活动;居住期间的行为有害公共秩序与安全，警告多次仍然不改 ;
(十一)其他严重违规、违约行为。
第十六条 租赁合同终止或解除后，乙方应在5日内腾空该房屋，并通知甲方共同验房。甲方应在收到预约验房通知后的3日内，按双方约定的时间共同验房。甲方经检查发现住房及设施有损坏或丢失，其维修费用从乙方的押金和房屋完好保证金中扣除，不足部分由乙方补齐。 乙方应在验房结束后的5日内，结清有关费用和办理销户手续，携租赁合同、水电燃气结清单、销户单、押金和保证金收据、本人身份证、退房交验单等到双方约定的地点办理退房手续;
第十七条 租赁合同终止或解除后，乙方未按约定退房，或拒不退回该房屋的，甲方将按有关行政主管部门的市场指导租金标准计收其逾期期间的租金，并载入其个人诚信不良记录。 乙方强占公共租赁住房拒不退出的，乙方在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请保障性住房。甲方有权采取停水、断电等方式，或法律规定的其它措施收回该房屋。
第十八条 合同期满后如需续租的，乙方应在合同期满前3个月内向甲方提出续租申请。甲方应在30个工作日内，对申请续约承租人提交的申报材料进行核查，自核查完成之日起10个工作日内，作出准予续约或不予续约的决定。不予续约决定的，应当在5个工作日内书面通知承租人并说明理由。
第十九条 甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并办理相应的后续手续。
第二十条 乙方以家庭为单位提出公共租赁住房申请的，乙方和家庭成员就共同租赁行为承担连带 。本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如出现违约情形的，违约方应承担相应的违约责任。
第二十一条 甲、乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定;附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等法律效力。
第二十二条 甲、乙双方就本合同发生的纠纷，除可通过行政行为依法处理的外，应经双方协商解决;协商 不成的，可向人民法院提起诉讼。
第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。
第二十四条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，每份具有同等法律效力。
甲方：(盖章) 乙方：(签章)
法定人(授权人)： 委托人：
承租方(乙方):_____，男/女，身份证号码___________________________
根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋的租赁达成如下协议:
第一条:房屋基本情况
甲方将自有的坐落在______市______街道______小区______栋______号的房屋出租给乙方使用。
第二条:租赁期限
租赁期共______个月，甲方从______年______月______日起将出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。
第三条:租金
本房屋月租金为人民币______元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
第四条:交付房租期限
乙方应于本合同生效之日起___日内，将该房屋交付给甲方。
第五条:房屋租赁期间相关费用说明
乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
第六条:房屋维护养护责任
租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。
第七条:租赁期满
租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前___个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后___天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
第八条:提前终止合同
在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。
受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
第九条:违约责任
在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。
第十条:本合同页数，一式2份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。
甲方: 乙方:
年 月 日
个人房屋租赁合同书示例(2)
订立合同双方:
出租方:______，以下简称甲方
承租方:______，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方将自有的坐落在______市______街______巷______号的房屋______栋______间，建筑面积______平方米、使用面积______平方米，类型______，结构等级______，完损等级______，主要装修设备______，出租给乙方作______使用。
第二条 租赁期限
租赁期共______个月，甲方从______年______月______日起将出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋:
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3.拖欠租金____个月或空置____月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条 租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金______元，由乙方在______月______日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第____款执行:
1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;
2.甲、乙双方议定。
第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第______款办法处理:
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分______次扣除;
3.由乙方负责维修;
4.甲乙双方议定。
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定:
工料费由______方承担( );
所有权属______方( )。
第五条 租赁双方的变更
1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效;
2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;
3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条 违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿______元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方______元。
3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的______%,以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的`______%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的______%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第七条 免责条件
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条 争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条 其他约定事宜
1.……
第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份;副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方:(盖章) 承租方:(盖章)
法定代表人:(签名) 法定代表人:(签名)
委托代理人:(签名) 委托代理人:(签名)
居民可负担房价与当期住房的价格或者租金水平决定了居民的住房支付能力,其能够反映居民通过市场购买或者租赁住房的能力,也能够反映住宅的市场价格或者租金水平是否脱离市场真实需求的支撑。美国低收入住房委员会、澳大利亚住宅国家发展委员会(NHS)等对住房支付能力的定义为:在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。
目前国内的住房支付能力研究大致可以分为两类,一类是利用住房可支付性指数(HAI)判断城市居民的住房支付能力,如王延龙(2006),向素一、龙奋杰(2007),吴刚(2009)等;另一类为结合当地的居民收入、消费情况,利用剩余收入法来分析不同收入阶层的住房支付能力,如虞晓芬(2004)、李爱华、成思危、李自然(2006)、周永馨、季峰(2007)等。笔者认为,住房可支付性指数所暗含的住宅消费不超过收入25%的标准不一定适合中国的国情,而考虑本地具体消费数据的住房可支付能力研究是一种值得提倡的方式。
住房支付能力分析涉及到不同类型的住宅产品、同类型不同套型的住宅产品、不同阶层的收入水平以及住宅产品的获得方式(租赁或者购买)等,因此,住房支付能力研究呈现多样化的特征。通过查阅相关文献,发现目前国内主要以购买的新建和存量商品房为分析对象,而对租赁型保障房的可支付能力进行分析的文章至今还较少。
二、公共租赁房可负担能力指数
本文借鉴住房支付能力研究的思路,提出反映承租住宅支付能力大小的公共租赁住房可负担能力指数。定义如下:
公共租赁住房可负担能力指数是指公共租赁住房保障对象的收入标准扣除必要的消费性支出所能负担房价(AP)与租金所对应的公共租赁住房内在价值(IV)的比值,其直接反映租户可负担房价与公共租赁住房寿命期内的使用价值之间的差距。即,
式中:———公共租赁住房可负担能力指数;———租户可负担房价;———公共租赁住房的内在价值。
判断标准:若该指数等于100%,意味着限定收入群体能够承受公共租赁住房的租金水平,也说明公共租赁住房的租金标准的设定是合理的;若该指数小于100%,意味着限定收入群体对公共租赁住房的租金水平是不可负担的,也说明设定的公共租赁住房的租金标准过高或者套型面积过大;若该指数大于100%,意味着公共租赁住房的租金水平过低,租户的住房支付能力较好甚至过剩。
1. 租户可负担房价
限定家庭年收入扣除必要的消费性支出后得到可用于住宅消费的最大额(即年住宅负担能力),再将其按现行住宅抵押贷款条件(贷款年限n年,首付30%,贷款利率为R)进行折现,结果便是租户可负担房价()。公式如下:
式中:X———年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重,AP、R、n意义同上。
2. 公共租赁住房的内在价值
考虑到公共租赁住房“只租不售”的特点,不宜考虑采取市场上同类房屋的价格来求取公共租赁住房的内在价值,这是因为,首先,这不利于体现保障型公共租赁住房的真实价值,其次,也不利于体现限定收入群体对公共租赁住房租金水平的负担能力。因此,本文定义公共租赁住房的内在价值为:公共租赁住房在70年寿命期内的租金本利和的最大值按五年期存款基准利率折现所得到的现值。
假设业主在每3个月的月初收取一次租金(其中月租金为R1),通过测算,把租金按以下方式存入银行,可使70年寿命期内租金的本利和最大化。
首先,将月租金采用一年期零存整取的方式存入银行,得一年期租金本利和R2,测算如下:
其中取2008年12月23日人民银行发布的一年期零存整取年利率1.71%。
其次,将一年期租金本利和R2按照五年期整存整取的方式存入银行,得70年期租金本利和R3,测算如下:
其中i2取2008年12月23日人民银行发布的五年期整存整取年利率3.6%。
数据来源:中经网统计数据库。
注:表中“深圳”主要指福田区金地名津项目,建筑面积35~47平方米,具备入住条件时间是2008年4月,基准租金22元/平方米·月;“北京”主要指北京西二旗公共租赁房项目,该项目附近一居室市场月租金为2000元,两居室为2500~3000元;“青岛”主要指河石马公租房项目,建筑面积15万平方米,其中40~50平方米套一户型759户,55~56平方米套二户型1986户,其租金标准为11元/平方米·月。表中X(年住宅负担能力占可支配收入的比重)的确定方法为,根据表中的年收入标准对应表1中的年人均可支配收入,如果收入相近,则直接采用相对应的X值,如深圳的年收入标准对应较高收入一栏,X取值为28.80%;如果收入介于两个收入阶层之间,则取两收入阶层X值的均值,如北京“正在轮候的限价房申请家庭”的年收入标准29328元正好介于较高收入和高收入之间,则取X=(28.80%+35.77%)/2=32.29%,这也正是标注a的原因,再有表3中b、c以及表4中d。数据来源:四地公共租赁住房管理办法、深国房[2008]38号《深圳市国土资源和房产管理局关于保障性住房租售的通告》、京建住[2007]1129号《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》、京建住[2008]226号《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》、《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》。
最后,公共租赁住房的内在价值的测算如下:
三、公共租赁住房可支付能力实证研究
公共租赁住房无疑会缓解一部分住房困难群体对解决住房问题的担忧,但对于限定收入群体来说,公共租赁住房是否是可支付的,需要利用公共租赁住房可负担能力指数进行合理的评价。
1. 数据来源与处理
公共租赁住房可负担能力指数主要涉及到以下数据,如限定收入、年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重(X)、住房抵押贷款年限与利率、限定面积以及租金标准等。
限定收入:由地方相关部门出台的《公共租赁住房管理办法》限定。
年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重(X):按理说应该查询市级统计年鉴有关居民家庭可支配收入、消费的数据,但限于资料获取的难度,本文采用全国分等级居民家庭平均可支配收入、每人全年消费性支出的数据,测算全国平均的X值,然后直接用于各地年住宅负担能力(可用于住宅消费的最大金额)的求取,具体见表1。
住房抵押贷款年限:本文考虑到公共租赁住房面临的群体多为城市中低收入阶层,该群体的住房支付能力较差,一般会考虑通过延长贷款年限来提高其住房支付能力,因此,选定住房抵押贷款年限为30年,利率为人民银行2008年12月13日发布的五年期贷款基准利率5.94%。
限定面积与租金标准:公共租赁住房的租金标准大多针对具体的项目设定,如深圳和青岛等地,常州针对低收入者和新就业人员分别设定租金标准,北京目前暂无具体的租金标准,本文暂定其为市场租金的70%;限定面积由具体项目拥有的套型面积,或者配套办法中设定的套型面积确定,如深圳、青岛属于前者,北京、常州属于后者。
2. 公共租赁住房可负担能力指数计算与分析
对于公共租赁住房可负担能力指数的计算,本文按申请家庭为1人、2人或者3人时进行分类计算,需要特殊说明的是,在没有具体文件规定的情况下,2人户、3人户家庭的年住宅负担能力分别是1人户家庭的2倍、3倍,如深圳、常州和青岛等,否则,则按有关文件规定的标准进行测算。
根据表2测算结果可知,在各地公共租赁住房的实践中,当1人家庭申请当地规定的公共租赁住房套型时,普遍表现出住房可支付能力不足的情形。其中:常州市的公共租赁住房可负担能力指数不大于2.26,结合上文的判定标准可以基本判定,常州市限定收入群体的住房支付能力过剩,公共租赁住房的租金水平过低,同时据有关报道,常州市公共租赁住房租金仅为市场租金的30%,而其他城市一般为市场租金的60%或者70%,可以说,租金低廉是常州市公共租赁住房支付能力过剩的一个重要原因;深圳市的公共租赁住房可负担能力指数不大于0.63,意味着限定收入群体对公共租赁住房的租金水平是不能负担的;北京市公共租赁住房的供应对象为该市中低收入住房困难家庭,包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。正在轮候的廉租房、经济适用房、限价房申请家庭的公共租赁住房可负担能力指数分别为0.05、0.34和0.49,可以看出廉租房、经济适用房以及限价房申请家庭的住房支付能力均严重不足,显而易见,处于廉租房与经济适用房之间的住房困难群体(下文称“夹心层I”)、经济适用房与限价房之间的住房困难群体(下文称“夹心层II”)均不能承受目前公共租赁住房的租金水平;青岛公共租赁住房限定收入群体的公共租赁住房可负担能力指数介于0.16到0.67之间,也存在住房支付能力严重不足的情形。
数据来源:同表2。
表3反映的是2人家庭对公共租赁住房支付能力情况,与1人申请家庭相比,其收入基本增加了一倍,套型面积也发生了较显著的变化。总的来说,住房支付能力仍严重不足,但已略有改善,其中:深圳的公共租赁住房可负担能力指不大于1.10,意味着收入线附近的部分租房群体能够承受公共租赁住房的租金水平,而大部分申请家庭的住房支付能力仍然较差;常州市限定收入群体的支付能力依然过剩,北京市“夹心层I”与“夹心层II”的住房支付能力仍然不足,青岛市限定收入群体中的绝大部分仍然不能负担公共租赁住房的租金水平。
表4反映的是3人申请家庭的住房支付能力情况,与1人家庭相比,收入大多增加了3倍,套型面积也有增加。除常州外,住房支付能力仍显不足,但亦有较大幅度改善,其中:深圳限定收入线所对应申请家庭的公共租赁房负担能力指数为1.4,说明能够负担公共租赁房租金的人数在增加;青岛市限定收入群体的指数介于0.35~1.46,意味着收入区间内的中高收入、高收入部分已经具备足够的住房支付能力;北京市“夹心层I”与“夹心层II”的住房支付能力有所提高,但仍处于不能负担的水平;常州市限定收入线对应申请家庭的公共租赁负担能力指数高达4.51,意味着制定的租金水平过于低廉。
通过图1说明,随着申请家庭人数的增加,住房支付能力也逐步增强,但除了常州市外,其他三城市的住房支付能力的增幅过小,如深圳限定收入线以下、青岛限定收入区间的大部分群体以及北京“夹心层I”的全部、“夹心层II”的绝大部分,仍然对目前的租金水平难以负担。再者,限定收入区间申请家庭的住房支付能力呈现“高收入部分明显优于低收入部分”的特征,且随着申请家庭人数的增加,限定收入区间上限、下限对应申请家庭的公共租赁住房负担能力指数之差呈扩大之势,如青岛市1人、2人、3人申请家庭限定收入区间上限、下限对应的公共租赁住房负担能力指数之差分别为0.5、0.8、1.1,北京市1人、2人、3人申请家庭“夹心层II”收入上限、下限对应的公共租赁住房负担能力指数之差分别为0.2、0.4、0.6。
数据来源:同表3。
注:北京1、2、3各指正在轮候的廉租房、经济适用房以及限价房收入群体,青岛1、2分别指限定收入群体的上限与下限。
通过上文的分析,可以基本判定,除常州外,其他三地普遍存在租金标准过高的问题,对于1人申请家庭来说,个别地方也存在套型面积过大的问题。再者,对限定收入区间内不同收入水平的申请家庭采用“一刀切”的方式设定租金,导致限定收入群体住房支付能力呈现收入高者愈高、低者愈低的特征。因此,应对不同的收入群体设定分级的租金水平,同时,这样也可以起到“劫富济贫”的效果,有利于在不过多增加政府负担的情况下更好的解决中低收入群体的住房困难问题。另外,本文1人、2人、3人申请家庭基本采取收入翻番的标准,这也导致不同人数申请家庭的限定收入区间上限、下限的公共租赁住房负担能力指数之差呈扩大之势,这不利于使各类型家庭获得均衡的住房支付能力,即会出现人数少的申请家庭住房支付能力不足或者人数多的申请家庭住房支付能力过剩的情况。因此,本文建议按家庭设定收入标准,不宜直接设定人均标准,这样也可间接导致人数多的申请家庭的收入标准有所下调,从而最大程度使住房保障政策惠及中低收入群体。
参考文献
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原因有二：楼市降温，观望气氛渐浓，房主纷纷转售为租；市政府发出明确信号，今年力推公共租赁房。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生将公共租赁房细分为三类：廉租房、经济适用房的租赁、单位租赁房。其中，单位租赁房是力推的重点，又带有大国企的福利色彩，备受关注。
宝钢于三年前试水的单位租赁房就此成为样板。上海市委书记俞正声两次在会议上公开提到了“宝钢模式”，一次是在2009年12月末的上海经济工作会议中，一次是在2010年1月下旬的上海“两会”上。尽管未做特别评价，但认为是解决住房问题的方案之一。
沪上媒体的宣传调门大有向宝钢看齐之意。而这个高个子的排头兵，对于绝大多数“小单位”来说，只能仰视，难以比肩。
看上去很美
宝钢的示范工程位于上海市宝山区茸锦路800号，名为“噪园公寓”。
上世纪70年代末，宝钢兴建集体宿舍，第一集体宿舍因征用原宝山县示范果园的土地，习惯上又称“果园单宿区”；第二集体宿舍位于月浦镇东南部、马路河西侧，习惯上又称“月浦单宿区”。
2006年，上海市宝山区政府批复同意宝钢果园单身宿舍地块改造工程详细规划。规划中，宝钢集团将在3.4万多平方米规划用地内，拆除原有老果园多层单身宿舍，由东往西布局高层单层宿舍楼，地面以上建筑面积在6.2万平方米以内，地下机动车泊位建筑面积7400平方米，非机动车泊位1115辆；规划实施富锦路道路南侧的50米绿化带，并在单身宿舍地块内30米公共绿化带设置室外健身场地，绿地率达到45.9％。
历经近30年对新老宝钢人的迎来送往之后，2006年10月8日，“果园单宿区”寿终正寝。居住在这里的约2700名职工被要求20天内全部搬走，宝钢内部人士说，动员搬迁的领导表示：为了改善大家的住宿条件，建新房供大家住，请先委屈一下，在月浦将就一段时间。
2009年8月20日，鞭炮齐鸣，回迁客捧着鲜花入住了。当时媒体将新果园公寓誉为单宿员工“八小时以外的新乐园”。
值得一提的是，上海《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》也于同月公布，意见指出，上海市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位可建设单位租赁房，同时做了规范化规定。
做得早不如做得巧。“单宿区”的牌子换成“公寓”之后，各路记者纷纷来访。
作为榜样，“果园公寓”的确很够范儿。三幢13层至18层的高楼由东往西依次排开，俯视着一墙之隔的商品房宝地绿洲城，与一路之隔的宝钢股份指挥中心大楼遥相呼应。楼房外观结合了玻璃和钢结构的设计元素，气势恢弘且十分时尚，与上海市区内高档商品房或商务楼相比毫不逊色。
一些宝钢员工开玩笑称，其在当地的气派程度可与央视新大楼相媲美。
小区内柏油路平整笔直，道路两邊齐刷刷地用黄线划好了停车位，地上地下总共可以停放近300辆机动车。
社区的餐饮和配套服务中心位于正中间的一幢大楼，保安值班巡逻，清洁维护，客户服务热线等均为24小时全天候服务。
楼宇内部像是酒店公寓，大理石地面一尘不染，楼道南北两侧是客房套间，每套约45平方米，由一个单人间(11平方米)、一个双人间(17平方米)和一个卫生间组成。《宝钢日报》称，果园公寓共计540套房间，可容纳约1500名员工住宿。
套间内两个房间相互独立，里面除了空调、席梦思床垫及书桌、衣橱、储物柜外，还安装了网线、电话和闭路电视。卫生间里热水器、淋浴房等设施也是一应俱全。
租金目前按南北、单人、双人等标准实行差异化定价。负责公寓管理的宝发展酒店物业管理公司测算出不包含利润的租金盈亏平衡点：单人间每人每月880元，双人间每人每月528元。
据了解，租金第一年按盈亏平衡租金的70％收取，逐年递增，三年之后，将以高于市场价的惩罚性租金促使租客更新换代。
宝发展酒店物业管理公司果园公寓工作人员介绍说，该公寓主要提供给宝钢集团公司下属各公司在沪无住房的单身正式职工、三岛(崇明、横沙、长兴)地区的宝钢职工和引进人才租住。
符合条件的职工向所在单位团组织提出申请，由所在单位团委和人力资源部审核批准。目前，集团正式职工中符合条件的约3500人。
住进去挺贵
采用经济杠杆对高规格的新公寓进行住户限流似乎是多余的。
据宝钢内部人士介绍，首批入住的租客只有约300人。而这个宽敞高档的公寓区的确显得相当清静。据本刊记者现场统计，2月4日晚9点至9点半之间，仅有13个人进出公寓，中间一幢大楼只有4个窗口亮灯。
与之形成鲜明对比的是，同样位于果园、建设时间较早的宝钢五冶、十二冶公寓则门庭若市，单身汉们的夜生活似乎才刚开始，许多人聚在路边摊吃烤肉串。
多名受访宝钢员工表示，“果园公寓”太贵，租金约占月收入的25％--50％。而包括老果园在内的老宿舍，收费都是象征性的。据一位1995－1998年间住在老果园宿舍的宝钢职工介绍，那时的月租金只有十几元。
复旦大学房地产研究中心执行主任陈杰向本刊记者介绍，合理住房负担不应超过家庭收入的30％。
据调查，宝钢基层职工的月工资多在二三千元间。“金融海啸’期间，月奖、季奖停发，工资又被打折，雪上加霜。
附近的房产中介算了笔账，一套公寓的总租金为880+528x2=1936元，还略高于周边行情，“相当于3个人在群租一套房子。”
上海社科院房地产研究中心教授顾建也认为宝钢的单位租赁房并不廉价，“在资金运作上，由于是自有土地，省去土地成本，主要就是建安成本，多层楼房一般是一两千元每平方米，高层楼房是两三千元每平方米。”
一个值得注意的数字差是，“果园单宿区”原先住着2700人，改建成“果园公寓”后，约可容纳1500名员工住宿，就算是在住满的情况下，仍有1200人被分流了。
“不知道当初那些从果园满怀希望搬到月浦的人有多少回了果园?”一名滞留在月浦的前“果园户”向本刊记者抱怨，“还是以前两人一间的单宿时代好啊。”
在2006年的招聘会上，宝钢人力资源部门是将“果园公寓”作为大国企的重头福利项目向求职者介绍的。在住房成奢侈品的时代，这对每个即将踏上工作岗位的大学生都很有诱惑力。
“不能说单位没兑现，是我自己嫌贵，选择了月浦。”一名前年冲着“果园公寓”概念入职的宝钢职工表示。
一个疑似“坏消息”的“好消息”在“月浦单宿区”流传——宝钢也将对月浦进行酒店化管理，一部分人担心这是高收费的开始，担心月浦成为下一个果园。
也有声音认为，月浦宿舍的条件“实在连大学都不如”，“嘬
好是动一动，铺地板砖和平改坡都是必需的。”“阴三阳四”是他们对现实居住条件的概括——朝北的房间住3个人，朝南的房间住4个人。
的确有人在月浦安居乐业。“前年，我刚刚来宝钢上班，看见月浦宿舍12号楼有人结婚，婚车是宝马750，两辆奥迪A6，婚房就是职工宿舍。”前述那名新职工表示。
有人说公司待遇差，有人赞新娘人品好。
推广开颇难
“如果我们只盯住‘产权’不放，要想解决住房问题，那任务可太艰巨了。”2009年底的上海市人大预算审查会上，上海金融学院院长储敏伟说。
放弃对“产权”的执念，是推广公共租赁房的思想前提。租赁房的最大特点就是对房产权的排斥。“核心问题是‘只租不售’。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说。这是杜绝福利分房重出江湖的界桩，体制外人员也不必再担心不公平的发生。
在残酷的高房价现实面前，民间与官方在这一点上正越走越近。有了统一的行动方向，还需有高效的行动方式。
“宝钢模式”该怎样评价，是不是这轮的租赁房推广高潮要向宝钢看齐?
“当然不能。”上海社会科学院社会‘发展研究院院长卢汉龙否决了这种可能性，“宝钢是财大气粗的大国企，在市场中自力更生的企业不可能复制宝钢模式。”
他认为，宝钢可以用盘活存量土地的方式解决员工住宿问题，这对宝钢来讲是因地制宜的好做法，但绝大多数企业情况完全不是这样。
在“果园公寓”建设中，宝钢投入约2.2亿。
可与宝钢媲美的是上海铁路局。其在沪首个职工安居工程项目，位于普陀区石泉路300号铁路货场内，为铁路局自有土地。
该安居项目临近均价3万元每平方米的上海市内环区域，总建筑面积27.8万平方米，可建设铁路职工住房3100多套，据称全部为租赁房。
而即便在这些“巨无霸”级的国企内部，“单位租赁房”概念也存在着问题和模糊之处。
“果园公寓”挂“公寓”之名，实际仍为“宿舍”。上海《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》界定，项目建成后，在房地产登记上，单位租赁房登记为职工(集体)宿舍，不得分割办理小产证，不得单独转让。
《试行意见》出台之前，人才公寓项目在报批报建过程中按照住宅类标准审批，对容积率、朝向等要求都比较高，比如要符合“每天日照一小时以上”，甚至还要配备车位。
也就是说，在《试行意见》出台之后动土的上海铁路局单位租赁房，在规格上的要求就降低了，这也体现了“果园公寓”的“不可復制性”。
上海社科院房地产研究中心教授顾建担心的则是监管。“宝钢、上海铁路局等级别较高的大国企大单位，其具体的运行方式，恐怕上海房地产主管部门难以管理得到。”
上海东方投资监理有限公司董事长印保兴多次表达这样的观点：央企单位建租赁房是好事，但还停留在“谁家孩子谁家抱”的层面，仅仅解决了“富家孩子有人抱”的问题。
还有其他样本
宝钢模式看起来有点曲高和寡，不过它并非唯一的模式。
上海目前可称得上样本的，除了宝钢果园公寓，还有张江“白领公寓”、闵行“蓝领公寓”两处。
张江园区人才公寓目前已实际投入运作的八个项目，主要来自对园区内现有房源的梳理、周边市场房屋回购改造和调整规划新建的房屋。
对租赁对象的条件认定是大学学历以上、所在企业为圄区重点企业、与企业签订一年以上用工合同、缴纳三金或综合保险。
闵行“蓝领公寓”针对的则是从事务工、务农、经商、服务等工作，且非本市户籍境内人员。
居者有其屋，还要有其类。
复旦大学房地产研究中心执行主任陈杰在走访张江后，感觉居住气氛很好，教育背景相似、年龄相仿的青年人相互间有认同感。
张江模式也被陈杰认为更有推广价值：“它为解决广大中小企业的员工住宿问题找到了路子。张江模式是一种介于单位租赁房与公共租赁房之间的路子，既有企业参与，也有园区参与。”
由于目前还处在摸索阶段，在调研中，陈杰发现政府想把更多的责任放在企业身上，而企业希望政府能够包揽，专家们则倾向于社会化，“完全让政府或企业去做不现实。”
卢汉龙也持类似观点。“像宝钢这样的大型国企能够解决自家职工住宿问题，固然是好，也是其吸引人才的一种手段，政府可以鼓励企业的这种积极性，但是不能强派任务，单位租赁房毕竟是一种计划经济思路，搞不好就会退回到房改前的企业力社会时代。”
陈杰理想中的租赁房时代是“三位一体”的：政府进行政策引导，公共住房金融机构提供长期融资，公共住房公司负责建设和管理。
在他眼中，租赁房似乎是解决目前中国住房沉疴的灵丹妙药，他甚至有些极端地呼吁：“立即全面停止建设经济适用房，已经建成的只租不售，改为经济租赁房，纳入公共租赁住房体系。”
“对真正的低收入家庭，再低价的经济适用房，每月按揭还款负担还是很沉重，家庭财政很脆弱，购买家庭还要一次性拿出一大笔首付，即使按照上海的准人标准，合格者也都是拿不出首付的。”陈杰认为。
他的观点代表的是一股思潮，“停建经济适用房、都建廉租房’的建议被相当一部分专家认同。住建部副部长齐骥对这种观点的回应是房价相对比较高、收入比较高的地区，仍存在对经适房有需求的群体。
更有意义的回应是，在2009年3月的住房和城乡建设部新闻发布会上，齐骥表示要加快公共租赁房的建设，来解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”的住房困难。
这是官方第一次将“夹心层’的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。这表明，政府认可了那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助。
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