园区经营管理服务协议（精选8篇）
工业园区物业服务协议 甲方： 通讯地址：
联系人：联系方式： 乙方： 通讯地址：
联系人：联系方式：
栋号:
建筑面积：
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就的前期物业服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况
第一条本合同所涉及的建筑区划(以下简称本建筑区划)基本情况 ： 建筑区划名称：
建筑区划类型： 工业 座落位置：市县号附号；
建筑面积：
m2
房屋使用权取得方式：出租/转让 房屋用途：生产及办公
第二章物业服务事项、标准及有关约定
第二条甲方提供的物业服务包括以下主要内容：
（一）房屋共用部位的维护和管理
房屋建筑本体共用部位(楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、中庭、设备机房等)的维修、养护和管理；
（二）房屋共用设施设备及运行的维护和管理
房屋建筑本体共用设施设备(共用的给排水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、避雷装置、消防设备、安防设备、通信总箱等)的维修、养护、管理和运行服务；
（三）园区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外给排水管道、化粪池、雨水沟、雨水井、污水井、消防水池、电缆井、阀门井、绿化、室外岗亭、路灯系统、停车场等)的维修、养护和管理；
（四）环境卫生（包括共用通道，中庭，连廊，上人屋面，道路，停车场等公共区域）清洁卫生、垃圾的收集、清运；
（五）车辆行驶及停泊（不包括车辆保管责任）；
（六）公共秩序维护
配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身,财产保险保管责任；
（七）园区文化娱乐活动组织与协调工作；
（八）园区物业管理档案、资料的搜集、整理和编制工作；
（九）法规和政策规定由物业管理单位管理的其它事项； 第三条：物业服务质量
（一）基础管理
1、有完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度健全；
2、设有物业服务接待人员，报修8小时内到达现场，有完整的报修，维修和回访记录；
3、每年至少1次征询物业使用人对物业服务的意见，满意率达90%以上。
（二）共用部位，共用设施设备的设备运行，维护，管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全；
2、对共用设施设备进行日常管理和维修养护；
3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时组织修复；
4、设施设备标识齐全，规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。
（三）环境卫生，绿化养护管理
1、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
2、道路、中庭、停车场、绿地等每天清扫1次；上人屋面、楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次（3米以上玻璃除外）；路灯，楼道灯每月清洁1次。
3、聘请专业公司实施绿化养护管理。
（四）公共秩序
1、园区干道配备安全监控设施，实行24小时监控；
2、对进出车辆实施智能化管理，引导车辆有序通行、停放；
3、对火灾、治安等公共性突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应。
第三章物业服务收费
第四条物业服务收费标准、期限、支付方式
（一）收费标准：
1、物业服务费用由乙方按其使用的物业的建筑面积缴纳，具体标准： 2.50元/㎡/月（起租日起年内甲方补贴元/㎡/月，乙方按元/㎡/月缴纳）；
2、地面机动车位：元个/月；
3、代市政收取生活垃圾清运费元/户/月；
4、装修建筑垃圾清运费 1.0元/㎡；
5、代市政收取水费、电费、天然气费；
（二）计费时间：
1、乙方应于起租日作为起始日期向甲方缴纳物业公共服务费。
2、乙方与其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业公共服务费的，乙方应将约定书面告知甲方；物业使用人不按时缴纳物业公共服务费的，乙方负连带缴纳责任。
3、乙方转移物业使用权时，须交清转让之前的物业管理服务费用；
（三）缴费时间：
乙方以起租日作为起始日期，在办理房屋接房手续时一次性预缴一年物业公共服务费；以后以季度缴纳物业公共服务费，于每季度首月的15日前缴纳本季度物业公共服务费。
（四）计费单价
1、水费价格按照成都市自来水公司非生活用水标准确定的收费价格执行，2、电费价格按照成都市供电局相关规定执行，3、气费价格按照成都市天然气公司确定的收费价格执行，如以上收费价格有调整以调整后价格计算。因本建筑区划内总计量装置与各分计量装置之和之间所发生的误差，按物业使用人实际能源使用量占总计量的百分比由乙方进行分摊。缴费时间：乙方应于次月1日前及时缴纳当月水、电、气费。（物管代收）
（三）收费账户 乙方将本合同项下应支付给甲方的全部费用支付到甲方指定账户，乙方付款后3个工作日内甲方应向乙方提供足额、合法、有效发票。户名： 开户行： 账号：
第五条物业服务费由甲方用于包括但不限于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
2、物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域内的清洁卫生费用；
4、物业管理区域内绿化养护费用；
5、物业管理区域内秩序维护费用；
6、办公费用；
7、法定税费；
第六条：专项维修资金的管理，使用及续筹
一、根据《成都市城市专项维修资金管理暂行办法》及有关法律法规规定，项目物业共用部位，共用设施设备保修期满后的大修，中修，更新，改造资金，乙方必须按相关规定缴纳专项维修资金；
二、专项维修资金专户存储，专款专用；
三、维修资金不敷使用时，根据相关规定，按业主大会决议续筹；
四、乙方转让物业所有权时，结余维修资金不予退还，随物业所有权同时过户。
五、F栋具备转让条件时，乙方按有关法律法规规定标准缴纳专项维修资金按。第七条：其他约定事项
一、乙方不得以任何理由拒付物业公共服务费及其他应缴纳费用，否则甲方在催缴未果的情况下，乙方除按照本协议相关约定及法律规定承担相应责任；
二、为保障项目广大物业使用人的共同利益，维护项目物业使用人的物业使用秩序，确保物业的保值，增值，凡入场物业使用人均已熟知《项目物业服务协议》中的权利与义务，同时承诺遵守本服务协议有关条款；
三、乙方及物业使用人除遵守本协议外，还应遵守《项目业主临时管理规约》等文件的规定；
四、为维护园区整体形象，乙方应按照甲方指定的《外墙门头安装方案》实施。
五、本前期物业服务协议直至乙方另行聘请相关物业企业并签订物业服务协议时自行终止。第八条：保险
一、物业共用部位，共同设施设备的财产及安全保险，以及第三者责任保险等必要险种，由甲方根据项目实际情况和专业管理要求购买，相关费用在物业管理服务费帐项下列支。
二、乙方的室内财产与人身安全，停泊于项目物业区域车辆的保险由乙方自行办理。除甲方与乙方或物业使用人另行签订专项合同的情形以外，甲方不承担乙方及物业使用人，访客或其他使用人的人身，财产，车辆的保管或保险责任。第九条：无偿服务
1、甲方无偿提供以下服务项目之协助联络工作；
2、报刊杂志订阅，快递，留言服务，失误招领等。第十条：广告设置
一、未经甲方书面同意，乙方或物业使用人均不得在项目物业区域内擅自架设/张贴/发布任何种类广告；
二、对擅自设立的广告，在甲方发出限期整改通知后仍未拆除的，甲方有权代为拆除；责任方除须承担甲方拆除该广告所发生的费用之外，还须赔偿由此而导致的其他损失，并承担相应的法律责任；
三、园区物业内所有标识系统由乙方委托甲方统一制作，甲方负责维护/修缮/更换。第十一条：违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改整而给乙方造成损失的，甲方承担相应的违约责任；
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给其它业权人或甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任；
三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按其所欠费用总额每日千分之三（3‰）的比例增收滞纳金直至交清所有费用为止；凡逾期十日以上者，除按应缴费用每日3‰的比例增收滞纳金外，甲方可以公布欠费者的名单，且鉴于水电气费系由甲方代收的基本事实甲方有权采取包括但不限于停止供水供电供气等强制措施约束违约行为；
四、乙方违反本协议规定，违规安装外墙门头的，甲方可以向政府有关部门报告且甲方有权采取包括但不限于停止供水供电等强制性措施约束违约行为。第十二条为维护公众，乙方或物业使用人的利益，如发生煤气泄漏，漏电，火灾，水管破裂，救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施，造成乙方财产损失的，双方按有关紧急避险的法律法规规定处理。第四章权利与义务
第十三条乙方的权利义务
1、有权要求甲方按合同约定提供物业服务；
2、监督甲方履行本合同，对甲方提供的物业服务有建议、督促的权利；
3、遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
4、按本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；
5、对甲方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；
6、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十四条甲方的权利义务
1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；
2、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；
3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将乙方信息用于物业管理活动之外的其他用途；
4、及时向乙方通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理乙方的投诉，接受乙方的监督；
5、对乙方和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；
6、甲方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。
7、甲方实施电梯、电气、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；
9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第五章违约责任 第十五条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构对甲方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；甲方管理服务达不到本合同约定的服务内容的标准，应当承担采取补救措施。
甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。
第十六条乙方违反本合同第四条约定，经甲方书面催款后十个工作日内未能按时足额缴纳物业服务费，应当按相关标准向甲方支付违约金。第十七条甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。
第十八条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第十九条甲方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任；
1、由于乙方的自身责任导致甲方的服务物业未达到合同约定；
2、因维修养护本物业管理区域内的物业共用部位，共用设施设备且事先已告知乙方，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
3、非甲方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第六章争议解决
第二十条合同履行过程中发生争议的，双方可通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，按以下第2种方式解决：
1、向有管辖权的仲裁机构申请仲裁；
2、向物业所在地的人民法院提起诉讼。第七章附则
第二十一条本合同经甲乙双方签章后即生法律效力。
产业园区公共服务平台是产业园区公共服务的重要载体和首选方式, 对促进园区运营、产业集聚、改善环境以及招商引资等具有举足轻重的作用。因此, 产业园区公共服务平台 (以下简称“园区服务平台”) 如何建设和运营, 是摆在园区负责人面前的一个现实问题, 园区服务平台是一个复杂的系统, 包含诸多子系统, 而每个子系统又都有相应的管理策略, 集成的园区服务平台不是简单在数量上的叠加, 而是系统整体功能的优化, 其间创新的作用尤为重要。如何构建园区服务平台将产业园区相关的各类公共服务有效整合、优化升级, 全面提升园区管理运营的能力和水平, 已经成为一个急需解决的课题。基于此, 本文提出基于集成管理 (Integrated Management) 理论来研究产业园区公共服务平台的构建, 主要包括平台架构、运营模式、服务方向。
1 集成管理理论简介
集成管理是一种强调效率和效果并重的管理模式, 其核心是运用集成的思想和理念指导管理行为实践, 突出了系统一体化的整合思想。包括:要素相容与要素互补原理、系统界面与功能结构原理、功能倍增与集成效应原理等集成管理原理。
首先, 要素相容性与互补性原理, 证明了集成管理是系统整体寻优的过程。其中, 相容性原理反映集成要素间内在联系的重要规律。用公式表示为:
Za∩Zb∩Zc≠Φ (a、b、c为集成单元、Z为质参量、Φ为空集)
其次, 系统界面与功能结构原理证明了集成管理是集成要素机制完善形成、功能结构再造重组的过程, 是系统的再造与创新。集成界面的性能反映集成要素联系的机制, 集成要素间的信息、能量、物质之间的相互交流是由集成界面来完成的, 集成体的具体功能也是通过界面来实现的, 集成系统的结构与功能相互制约且相互联系, 实现了功能决定结构, 同时, 结构支撑功能。
最后, 功能倍增与集成效应原理证明了集成管理是系统功效倍增的过程, 系统整体功能倍增说明了局部规则导致系统宏观变化的法则, 也说明了“整体大于部分之和”的规律。集成效应是指整体功效将会大于各单项要素功效的数量叠加, 通过运筹学理论分析, 假定有n项要素集成, fi是第i个要素的目标函数, 可得出:
2 基于集成管理理论的产业园区管理运营总体框架设计
集成管理空间结构的组成要素主要是涵盖四个领域:管理主体、管理对象、管理方法以及管理手段, 以管理主体为核心原点, 管理对象、管理方法以及管理手段构成图示的三个坐标维度 (图一所示) 。
用数学公式以函数形式来表示集成管理总体结构的内部相互关系如下:假设集成管理系统用Y表示, 用xe, xd, xf, xs, 分别表示管理主体、管理对象、管理方法、管理手段等内容, 集成管理系统Y的结构就可表示为:z=Y{xe, xd, xf, xs}, 由于xe, xd, xf, xs四个要素直接相互联结、相互作用的关系, 则有F (z) =f (xe, xd, xf, xs) 。同时, 因为xe, xd, xf, xs又分别含有诸多相关要素, 且这些要素之间是关联互动的, 可以用如下公式表示各自的函数关系:
F (xe) =f (l1, l2, …, lm) , m代表管理主体决策因素的数量;
F (xd) =f (d1, d2, …, dn) , n代表管理对象涉及的要素种类数量;
F (xf) =f (f1, f2, …, fp) , p代表管理方法的数量;
F (xs) =f (s1, s2, …, sq) , q代表管理手段的数量。
产业园区的管理运营中, 以管理集成理论的总体框架来分析, 包括如下:
(1) 管理主体是指拥有管理权力, 承担管理责任, 决定管理方向和进程, 园区管理运营的主体是产业园区管委会等服务运营机构, 管委会负责制定园区产业经济发展计划和园区建设规划、负责园区设施的建设与管理、负责园区招商引资、对外经济合作事项、劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等工作。
(2) 管理对象是管理过程中面向的相关要素, 园区的管理对象为产业园区内的众多企业以及园区本身相关要素。
(3) 管理方法是指管理过程中运用的手段、方式、途径和程序等的总称, 园区管理方法中产业园区的运营管理模式是重要的方法, 从产业园区的管理运营模式上看, 可分为行政主导型、公司治理型和混合型, 园区的管理运营模式详情见表一所示:
(4) 管理手段是保证管理方法发挥作用的工具, 园区管理手段是对企业以及园区本身提供的各种管理制度及公共服务, 包括行政审批、税收奖励、租金补贴、法律咨询、技术研发、知识产权、市场推广、检验检测、投融资等, 其中包括了大量的产业公共服务, 公共服务平台能有效帮助园区实现管理功能、顺利达到管理目标。
通过利用集成管理理论对产业园区的管理运营总体框架的分析研究, 梳理了相应的联结关系, 反映了各个要素间相互协调匹配以及对整个管理系统构成的影响, 同时, 在此分析中也能看到, 园区服务平台是产业园区管理运营中重要的管理手段和管理目标实现的载体。
3 基于集成管理理论的园区服务平台的服务方向设计
平台原指一种支撑物体, 也可以认为是特定活动的运行基础, 园区服务平台是为产业园区集成管理要素提供支撑和运营基础的软硬件环境, 是管理运营的重要载体, 是发展和提高产业服务水平和层次的综合服务平台。园区服务平台具有信息查询、技术创新、质量检测、法规标准、管理咨询、创业辅导、市场开拓、投融资、人才服务、设备共享等作用, 可分为保障公司日常经营和促进企业创新发展两大方向 (表二所示) 。
园区服务平台能够为企业的发展提供全方面的服务和帮助, 以产业创新链的每个环节的特定需求为例, 分析产业园区公共服务在企业研制新品过程中的作用, 如图二所示以平台为载体和纽带, 提供技术、管理、市场、人才、品牌等公共服务, 促进企业创新和产业发展。
在产业园区企业的运营和发展过程中, 通常会需要如下问题:缺乏创新技术信息面临知识产权风险、缺乏基础设施环境、成果转化难度大、产品稳定性、适用性问题、资金短缺、产品市场推广难度大、人力资源不满足发展需要等, 有效产业园区的公共服务能够全部或者部分解决单个企业想做而无法 (无力) 解决的问题, 本文提出的企业日常经营和创新发展两大方向的公共服务能够为企业转型升级、创新发展提供了有力支撑。
4 基于集成管理理论的园区服务平台的架构设计
随着国家推动大众创业、万众创新工作, 国家支持鼓励对方政府加大产业公共服务的扶持力度, 各地园区服务平台也相继投入建设, 因此, 相关厂商也推出了各自公共服务平台的建设方案, 但是, 由于平台的建设商多来自IT企业或者系统集成商, 其平台方案多以IT系统的架构为主要部分, 往往只重视平台建设, 忽略后期的运营。本文尝试把IT系统、网络支持、平台运营、资源整合以及推广模式几个要素利用集成管理理论的方法, 设计一个建设发展与推广运营能够相互支撑、持续发展的平台架构 (如图三所示) , 以整合内外部资源为基础, 以完善机制为支撑, 以宣传推广为手段, 达到资源共享、优势互补、功能完善、服务规范、持续运营的目的, 实现建设与运营的有效衔接。
根据产业园区的多种运营模式, 园区服务平台也包括三种不同的运管模式:公益性、非营利性和市场化。园区服务平台是公共服务资源聚集、互联互通、服务协同的平台。
5 基于集成管理理论的园区公共服务平台建设与运营的建议
为了更加高效地为企业创造一个良好的内外部环境, 增强企业的创新能力, 提高企业的运行效率, 同时, 提高产业园区运营的自身实力, 园区服务平台的建设与运营应该作为一个有机的整体, 要有一个系统的策略组合。通过对信息化手段和网络支持、服务资源整合、推广运营的有机融合, 本文将提出如下对园区公务平台建设与运营的建议。
(1) 遵循建设运营规律, 确定综合战略发展目标
树立系统意识, 根据园区服务平台的建设与运营规律, 按照政府、园区、市场、企业等多个管理要素的客户需求, 提出切合园区自身实际的平台建设发展目标, 满足多方面的期望。
(2) 为各类客户提供高水平服务, 奠定公共服务平台建设和运营的基础
充分挖掘政策支持、国家补贴、市场化运营、科研合作、志愿者行动等各种服务资源, 通过合作试点、经验总结、完善建议、合作推广等方式, 有针对性的为各类客户提供服务, 按照“边建设、边服务、边运营”的原则, 以服务需求为导向, 不断完善平台各项服务功能, 创新服务模式, 扩大服务规模, 提升服务质量, 为公共服务平台奠定坚实的建设和运营基础。
(3) 以满足客户需求为实际导向, 不断提升服务能力
本着为园区创造“开放、合作、发展、共赢”的管理运营招商环境, 为企业提供“找得着、用得起、有保证”的服务, 园区公共服务平台应该协同服务、资源共享、统一形象、规范标准, 增强公信力, 增加宣传力度, 扩大服务面, 提高服务质量, 降低服务成本, 不断提升服务能力, 完善服务体系。
(4) 发挥服务平台的信息化辐射和带动作用, 提供线上和线下相结合的服务
加强信息化综合集成, 建立信息平台, 为跨专业领域、跨业务职能、跨不同地域的人员协作提供平台, 充分利用信息化平台的准确、及时、共享、高效等线上优势, 同时, 结合线下企业对接具体服务的方式, 实现线上交流沟通, 线下服务对接, 一方面扩大服务的辐射面, 另一方面也为企业提供更多的服务资源。
(5) 充实服务资源, 持续完善资源库建设, 巩固发展实力和基础
服务平台建设和运营的主要任务就是集聚各类资源, 完善资源库, 各类服务机构是服务资源的重要来源, 包括三类服务主体:公益性的服务组织、非营利性的服务组织和市场化的服务组织, 涵盖到政府机关、公益机构、科研机构、高等院校、行业商 (协) 会、专业性市场化服务公司等, 建立以政府为主导、社会广泛参与的多元化、多层次企业服务体系, 巩固发展实力和建设基础。
(6) 建立健全管理机制, 提升运营管理团队素质
一是建立管理制度, 对工作流程、项目管理、考核评估、资金使用和质量监督等环节进行明确的规定;二是建立工作调度机制, 及时掌握工作进展情况, 及时协调解决管理运营中遇到的困难和问题;三是建立监管制度;对建设、进度、资金使用等进行监管, 加强管理、监督和检查。同时要加强人才培训, 加强服务平台管理运营人员的培养, 不断提高团队的业务水平和人员素质。
(7) 严格规范服务流程, 制定考评标准, 确保服务质量
落实平台管理运营责任制, 提高服务绩效考核的可操作性和透明度, 建立协同服务、耦合反馈控制系统, 明确制定服务机构合作选择标准, 严格执行合作选择和服务考评标准, 保证提供服务的质量, 坚持切实、规范、高效、质优的质量方针, 建立严格的质量管理体系。
(8) 以市场运营为目标, 完善服务产业链
进一步发挥市场配置资源的决定性作用, 坚持政府倡导、企业为主体、社会参与的原则, 组织调动社会资源, 充分发挥市场化运营的优势, 推动服务平台与企业需求对接, 打造和完善园区服务的产业链, 确保公共服务中的技术创新、成果转化、资金服务、市场推广各个环节有效结合。
6 结束语
集成管理理论和思想是管理实践的新方向, 其应用于园区服务平台建设与运营研究属于空白领域, 研究基于集成管理理论的产业园区公共服务平台构建具有十分重要的实践和理论价值。在集成管理实践中, 集成活动大都是以信息与系统控制为核心的方法集成, 园区服务平台的建设与运营过程中, 涉及到大量的信息、流程、制度、反馈、交流、创新等要素, 需要创造性的把诸多要素整合为有机整体系统综合管理, 以提高效益, 因此, 利用集成管理理论开展对园区服务平台构建研究是一种好的指导方法, 本文希望此种方法在理论上不断获得丰富, 在实践中不断得到完善, 也希望能够为其他研究者提供一些借鉴, 进而推动产业园区公共服务平台的成功建设和高效运营。
摘要：本文以集成管理理论方法为理论框架, 对产业园区公共服务平台构建的相关要素进行分析, 提出了平台服务方向、平台架构设计和发展建议, 以期对产业园区公共服务平台建设和运营提供理论借鉴和思考。
关键词：集成管理,产业园区,运营模式,公共服务平台,架构设计
参考文献
[1]姜继娇, 杨乃定.基于集成管理理论的企业危机预警机制研究[J].科研管理, 2004 (9) .
[2]于秀慧, 李宝山.管理系统工程 (第三版) [M].中国人民大学出版社.
[3]李林, 汤韩玲.现代企业集成管理模式研究[J].中北大学学报 (社会科学版) , 2006, 22 (4) .
[4]王乾坤.集成管理原理分析与运行探索[J].武汉大学学报 (哲学社会科学版) , 2006, 59 (3) .
关键词：集成管理；产业园区；运营模式；公共服务平台；架构设计
中图分类号： F424 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）19-46-3
0 引言
产业园区公共服务平台是产业园区公共服务的重要载体和首选方式，对促进园区运营、产业集聚、改善环境以及招商引资等具有举足轻重的作用。因此，产业园区公共服务平台（以下简称“园区服务平台”）如何建设和运营，是摆在园区负责人面前的一个现实问题，园区服务平台是一个复杂的系统，包含诸多子系统，而每个子系统又都有相应的管理策略，集成的园区服务平台不是简单在数量上的叠加，而是系统整体功能的优化，其间创新的作用尤为重要。如何构建园区服务平台将产业园区相关的各类公共服务有效整合、优化升级，全面提升园区管理运营的能力和水平，已经成为一个急需解决的课题。基于此，本文提出基于集成管理（Integrated Management ）理论来研究产业园区公共服务平台的构建，主要包括平台架构、运营模式、服务方向。
1 集成管理理论简介
集成管理是一种强调效率和效果并重的管理模式，其核心是运用集成的思想和理念指导管理行为实践，突出了系统一体化的整合思想。包括：要素相容与要素互补原理、系统界面与功能结构原理、功能倍增与集成效应原理等集成管理原理。
首先，要素相容性与互补性原理，证明了集成管理是系统整体寻优的过程。其中，相容性原理反映集成要素间内在联系的重要规律。用公式表示为：
其次，系统界面与功能结构原理证明了集成管理是集成要素机制完善形成、功能结构再造重组的过程，是系统的再造与创新。集成界面的性能反映集成要素联系的机制，集成要素间的信息、能量、物质之间的相互交流是由集成界面来完成的，集成体的具体功能也是通过界面来实现的，集成系统的结构与功能相互制约且相互联系，实现了功能决定结构，同时，结构支撑功能。
最后，功能倍增与集成效应原理证明了集成管理是系统功效倍增的过程，系统整体功能倍增说明了局部规则导致系统宏观变化的法则，也说明了“整体大于部分之和”的规律。集成效应是指整体功效将会大于各单项要素功效的数量叠加，通过运筹学理论分析，假定有n项要素集成，fi是第i个要素的目标函数，可得出：f≥f。
2 基于集成管理理论的产业园区管理运营总体框架设计
集成管理空间结构的组成要素主要是涵盖四个领域：管理主体、管理对象、管理方法以及管理手段，以管理主体为核心原点，管理对象、管理方法以及管理手段构成图示的三个坐标维度（图一所示）。
用数学公式以函数形式来表示集成管理总体结构的内部相互关系如下：假设集成管理系统用Y表示，用xe，xd，xf，xs，分别表示管理主体、管理对象、管理方法、管理手段等内容，集成管理系统Y的结构就可表示为：z=Y{xe，xd，xf，xs}，由于xe，xd，xf，xs四个要素直接相互联结、相互作用的关系，则有F（z）=f（xe，xd，xf，xs）。同时，因为xe，xd，xf，xs又分别含有诸多相关要素，且这些要素之间是关联互动的，可以用如下公式表示各自的函数关系：
F（xe）=f（l1，l2，…，lm），m代表管理主体决策因素的数量；
F（xd）=f（d1，d2，…，dn），n代表管理对象涉及的要素种类数量；
F（xf）=f（f1，f2，…，fp），p代表管理方法的数量；
F（xs）=f（s1，s2，…，sq），q代表管理手段的数量。
产业园区的管理运营中，以管理集成理论的总体框架来分析，包括如下：
①管理主体是指拥有管理权力，承担管理责任，决定管理方向和进程，园区管理运营的主体是产业园区管委会等服务运营机构，管委会负责制定园区产业经济发展计划和园区建设规划、负责园区设施的建设与管理、负责园区招商引资、对外经济合作事项、劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等工作。
②管理对象是管理过程中面向的相关要素，园区的管理对象为产业园区内的众多企业以及园区本身相关要素。
③管理方法是指管理过程中运用的手段、方式、途径和程序等的总称，园区管理方法中产业园区的运营管理模式是重要的方法，从产业园区的管理运营模式上看，可分为行政主导型、公司治理型和混合型，园区的管理运营模式详情见表一所示：
④管理手段是保证管理方法发挥作用的工具，园区管理手段是对企业以及园区本身提供的各种管理制度及公共服务，包括行政审批、税收奖励、租金补贴、法律咨询、技术研发、知识产权、市场推广、检验检测、投融资等，其中包括了大量的产业公共服务，公共服务平台能有效帮助园区实现管理功能、顺利达到管理目标。
通过利用集成管理理论对产业园区的管理运营总体框架的分析研究，梳理了相应的联结关系，反映了各个要素间相互协调匹配以及对整个管理系统构成的影响，同时，在此分析中也能看到，园区服务平台是产业园区管理运营中重要的管理手段和管理目标实现的载体。
3 基于集成管理理论的园区服务平台的服务方向设计
平台原指一种支撑物体，也可以认为是特定活动的运行基础，园区服务平台是为产业园区集成管理要素提供支撑和运营基础的软硬件环境，是管理运营的重要载体，是发展和提高产业服务水平和层次的综合服务平台。园区服务平台具有信息查询、技术创新、质量检测、法规标准、管理咨询、创业辅导、市场开拓、投融资、人才服务、设备共享等作用，可分为保障公司日常经营和促进企业创新发展两大方向（表二所示）。
园区服务平台能够为企业的发展提供全方面的服务和帮助，以产业创新链的每个环节的特定需求为例，分析产业园区公共服务在企业研制新品过程中的作用，如图二所示以平台为载体和纽带，提供技术、管理、市场、人才、品牌等公共服务，促进企业创新和产业发展。
在产业园区企业的运营和发展过程中，通常会需要如下问题：缺乏创新技术信息面临知识产权风险、缺乏基础设施环境、成果转化难度大、产品稳定性、适用性问题、资金短缺、产品市场推广难度大、人力资源不满足发展需要等，有效产业园区的公共服务能够全部或者部分解决单个企业想做而无法（无力）解决的问题，本文提出的企业日常经营和创新发展两大方向的公共服务能够为企业转型升级、创新发展提供了有力支撑。
4 基于集成管理理论的园区服务平台的架构设计
随着国家推动大众创业、万众创新工作，国家支持鼓励对方政府加大产业公共服务的扶持力度，各地园区服务平台也相继投入建设，因此，相关厂商也推出了各自公共服务平台的建设方案，但是，由于平台的建设商多来自IT企业或者系统集成商，其平台方案多以IT系统的架构为主要部分，往往只重视平台建设，忽略后期的运营。本文尝试把IT系统、网络支持、平台运营、资源整合以及推广模式几个要素利用集成管理理论的方法，设计一个建设发展与推广运营能够相互支撑、持续发展的平台架构（如图三所示），以整合内外部资源为基础，以完善机制为支撑，以宣传推广为手段，达到资源共享、优势互补、功能完善、服务规范、持续运营的目的，实现建设与运营的有效衔接。
根据产业园区的多种运营模式，园区服务平台也包括三种不同的运管模式：公益性、非营利性和市场化。园区
服务平台是公共服务资源聚集、互联互通、服务协同的平台。
5 基于集成管理理论的园区公共服务平台建设与运营的建议
为了更加高效地为企业创造一个良好的内外部环境，增强企业的创新能力，提高企业的运行效率，同时，提高产业园区运营的自身实力，园区服务平台的建设与运营应该作为一个有机的整体，要有一个系统的策略组合。通过对信息化手段和网络支持、服务资源整合、推广运营的有机融合，本文将提出如下对园区公务平台建设与运营的建议。
①遵循建设运营规律，确定综合战略发展目标
树立系统意识，根据园区服务平台的建设与运营规律，按照政府、园区、市场、企业等多个管理要素的客户需求，提出切合园区自身实际的平台建设发展目标，满足多方面的期望。
②为各类客户提供高水平服务，奠定公共服务平台建设和运营的基础
充分挖掘政策支持、国家补贴、市场化运营、科研合作、志愿者行动等各种服务资源，通过合作试点、经验总结、完善建议、合作推广等方式，有针对性的为各类客户提供服务，按照“边建设、边服务、边运营”的原则，以服务需求为导向，不断完善平台各项服务功能，创新服务模式，扩大服务规模，提升服务质量，为公共服务平台奠定坚实的建设和运营基础。
③以满足客户需求为实际导向，不断提升服务能力
本着为园区创造“开放、合作、发展、共赢”的管理运营招商环境，为企业提供“找得着、用得起、有保证”的服务，园区公共服务平台应该协同服务、资源共享、统一形象、规范标准，增强公信力，增加宣传力度，扩大服务面，提高服务质量，降低服务成本， 不断提升服务能力，完善服务体系。
④发挥服务平台的信息化辐射和带动作用，提供线上和线下相结合的服务
加强信息化综合集成，建立信息平台，为跨专业领域、跨业务职能、跨不同地域的人员协作提供平台，充分利用信息化平台的准确、及时、共享、高效等线上优势，同时，结合线下企业对接具体服务的方式，实现线上交流沟通，线下服务对接，一方面扩大服务的辐射面，另一方面也为企业提供更多的服务资源。
⑤充实服务资源，持续完善资源库建设，巩固发展实力和基础
服务平台建设和运营的主要任务就是集聚各类资源，完善资源库，各类服务机构是服务资源的重要来源，包括三类服务主体：公益性的服务组织、非营利性的服务组织和市场化的服务组织，涵盖到政府机关、公益机构、科研机构、高等院校、行业商（协）会、专业性市场化服务公司等，建立以政府为主导、社会广泛参与的多元化、多层次企业服务体系，巩固发展实力和建设基础。
⑥建立健全管理机制，提升运营管理团队素质
一是建立管理制度，对工作流程、项目管理、考核评估、资金使用和质量监督等环节进行明确的规定；二是建立工作调度机制，及时掌握工作进展情况，及时协调解决管理运营中遇到的困难和问题；三是建立监管制度；对建设、进度、资金使用等进行监管，加强管理、监督和检查。同时要加强人才培训，加强服务平台管理运营人员的培养，不断提高团队的业务水平和人员素质。
⑦严格规范服务流程，制定考评标准，确保服务质量
落实平台管理运营责任制，提高服务绩效考核的可操作性和透明度，建立协同服务、耦合反馈控制系统，明确制定服务机构合作选择标准，严格执行合作选择和服务考评标准，保证提供服务的质量，坚持切实、规范、高效、质优的质量方针，建立严格的质量管理体系。
⑧以市场运营为目标，完善服务产业链
进一步发挥市场配置资源的决定性作用，坚持政府倡导、企业为主体、社会参与的原则，组织调动社会资源，充分发挥市场化运营的优势，推动服务平台与企业需求对接，打造和完善园区服务的产业链，确保公共服务中的技术创新、成果转化、资金服务、市场推广各个环节有效结合。
6 结束语
集成管理理论和思想是管理实践的新方向，其应用于园区服务平台建设与运营研究属于空白领域，研究基于集成管理理论的产业园区公共服务平台构建具有十分重要的实践和理论价值。在集成管理实践中，集成活动大都是以信息与系统控制为核心的方法集成，园区服务平台的建设与运营过程中，涉及到大量的信息、流程、制度、反馈、交流、创新等要素，需要创造性的把诸多要素整合为有机整体系统综合管理，以提高效益，因此，利用集成管理理论开展对园区服务平台构建研究是一种好的指导方法，本文希望此种方法在理论上不断获得丰富，在实践中不断得到完善，也希望能够为其他研究者提供一些借鉴，进而推动产业园区公共服务平台的成功建设和高效运营。
参 考 文 献
[1] 姜继娇，杨乃定.基于集成管理理论的企业危机预警机制研究[J].科研管理，2004（9）.
[2] 于秀慧，李宝山.管理系统工程（第三版）[M].中国人民大学出版社.
[3] 李林，汤韩玲.现代企业集成管理模式研究[J].中北大学学报（社会科学版），2006，22（4）.
[4] 王乾坤.集成管理原理分析与运行探索[J].武汉大学学报（哲学社会科学版），2006，59（3）.
（2011-5）
第一章 总则
第一条 为推动中关村国家自主创新示范区中介服务体系建设，优化高新技术产业发展的服务环境，促进企业发展，根据《国务院关于同意支持中关村科技园区建设国家自主创新示范区的批复》（国函〔2009〕28号）、《中共北京市委北京市人民政府关于建设中关村国家自主创新示范区的若干意见》（京政发〔2009〕11号）和《关于促进中关村高新技术企业发展的若干意见》（中科园发〔2009〕4号），为进一步完善和规范该资金的管理，制定本办法。
第二条 中介服务支持资金从中关村国家自主创新示范区发展专项资金中列支。
第二章 支持对象及条件
第三条 中介服务支持资金用于资助中关村国家自主创新示范区内的高新技术企业购买本办法规定的中介服务。
第四条 中关村高新技术企业的界定按照《关于促进中关村高新技术企业发展的若干意见》（中科园发〔2009〕4号）的有关规定。
第五条 申请中介服务支持资金资助的中关村高新技术企业应是北京中关村企业信用促进会的会员。
第三章 支持措施
第六条 对企业购买本办法规定的中介服务，无偿资助资金申报实行总额控制。企业申报各项资助总额上限不得超过10万元(第七条第四项企业收购除外)，单项资助金额比例原则上不超过实际发生额的50%。
第七条 中介服务支持资金资助企业购买的中介服务范围和额度：
（一）信用中介服务。包括企业信用评级、征信、信用调查、信用评价、信用管理咨询服务。
企业购买上述中介服务，资助金额总额不超过2万元。
（二）认证中介服务。包括ISO9000系列认证、ISO14000系列认证、GB/T28001认证、美国FDA认证、欧盟CE认证以及其他以开拓海外市场为目的所做的相关产品认证。
企业购买上述认证服务，资助总额不超过10万元。
（三）知识产权代理服务中介服务。
对企业购买专利、著作权和商标代理中介服务，单项资助金额不超过2万元。
（四）企业收购兼并其他企业时购买的法律和财务服务。 对企业购买的法律和财务服务，将根据并购交易涉及的交易额确定资助金额。对于并购交易额在人民币2000万元以下的交易，企业购买的法律和财务服务资助金额不超过人民币20万元；对于交易额在人民币2000万元至5000万元的交易，企业购买的法律和财务服务资助金额不超过人民币35万元； 对于交易额在人民币5000万元以上的交易，企业购买的法律和财务服务资助金额不超过人民币50万元。
第四章 申请和受理
第八条 中关村管委会委托中关村企业信用促进会（简称：信用促进会）负责中介服务专项支持资金的申请、受理、审核、拨付、管理以及对提供本办法规定的中介服务的中介机构的备案和监督工作。信用促进会不得向企业和中介机构收取任何服务费用。 第九条 备案中介机构的名单，通过中关村国家自主创新示范区（）向社会公开发布。
第十条 企业申请中介服务专项支持资金时，需向信用促进会提交下列材料：
（一）中介服务支持资金申请表一式两份；
（二）中关村企业信用促进会会员证书复印件，高新技术企业证书复印件；
（三）与中介机构签署的协议（合同），并提交复印件；
（四）出示中介服务收费凭证原件（发票、银行进账单、支票票根等），并提交复印件；
（五）根据购买的不同类别的中介服务，还应提交下列材料：
1、信用中介服务：有关信用报告概要（首页）复印件；
2、认证中介服务：出示有关批准文件原件，并提交复印件；对于企业开拓海外市场所做的有关认证，需提供可证明已获得此类认证的网页查询内容，并提交网页内容翻译件。
3、知识产权代理中介服务：出示有关知识产权受理通知书原件，并提交复印件；
4、企业收购兼并其他企业时购买的相关财务服务、法律服务，除出示财务报告、法律文书原件，并提交复印件外，还应出示与被收购兼并企业签订的协议书原件，并提交复印件以及其他所必需的股权变更证明材料。
（六）信用促进会认为有必要提交的其他材料。 上述款项中提及的复印件应加盖企业公章或财务章。
第五章 监督与管理
第十一条 对经审核符合资助条件的企业，信用促进会应于每年10月中旬在信用促进会网站公示符合条件的企业获批资金项目及补贴资金金额等情况。
第十二条 中介服务支持资金应专款专用。信用促进会应于每半年向中关村管委会报送中介服务支持资金使用情况明细表，并于年底前提交书面的资金使用效益分析报告。
第十三条 合作的中介服务机构应在每年年末向中关村企业信用促进会报送业务总结及信用自律自查报告。信用促进会应于年底前提交书面的中介机构考核评估报告。 第十四条 中关村管委会创业处是中介服务支持资金使用的责任单位，应明确资金使用的项目责任人和单位责任人，对资金的申请、受理、审核和拨付负责。
第十五条 中关村管委会财务处、监察处对中介服务支持资金的使用情况进行定期或不定期的检查。
第十六条 对弄虚作假的企业，将收回已拨付资金，并取消其申请资金的资格。对弄虚作假、违规操作的中介机构，信用促进会将取消其备案的资格。
第六章 附 则
第十七条 本办法自发布之日起30日后施行，《中关村科技园区企业购买中介服务支持资金管理办法》（中科园发［2006］38号）同时废止。
第一章
总则 合同双方当事人
甲方（业主或业委会或履行业主大会职责的机构）:————————— —————————————————————————————————
地址：————————————————————————————————— 代表人：
；
联系电话：—————————— 乙方（物业管理公司）: 中山市zz物业管理有限公司
注册地址：中山市东升镇zz大道路口
营业执照注册号：44200zzz06327；企业资质证书号：中建物字第[2001]zz号 法定代表人：
zz
联系电话：
zzzzzz6
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就zz花园
号车位物业（以下简称“本物业”）实行物业管理的有关问题达成一致意见,特订立本合同，双方共同遵守。
第一条
本物业基本情况
物业类型:
车位
坐落位置: 中山市东升镇zz大路(街道)———号 第二条
甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业。第三条 本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章
物业服务事项
第四条
乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量
（一）日常服务
1、物业建筑共用部位的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%,零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【照明系统】、【中央空调】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【智能化设备】【外墙排水管】、。
服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故。
3、公共环境卫生，包括【公共场所、物业共用部位的清洁卫生】、【垃圾的收集、清运】、————————————————————————。
服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。
4、交通与车辆停放秩序的管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。
5、安全防范工作，包括【安全监控】、【巡视】、【门岗执勤】、—————————。服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。
（二）定期服务 1、1【日】、【月】清理生活垃圾一次；
2、【日】、【月】检修消防设施、设备一次； 服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，垃圾日产日清。第五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经有关业主、业主大会及甲方的同意，其收益主要用作补贴物业管理费的不足。第六条
业主或非业主使用人对其车位自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费由双方协商确定。
第三章
物业服务费用
第七条
乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按小车库20元/月（包括共用水、电费）标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。
第八条
乙方应在本合同生效后的****年**月**日开始实施物业服务工作。并从
****年**月**日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月前5日。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同终止时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费【本金】退回给业主或非业主使用人。第九条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】、到2006年10月31日前不 作调整, 2006年11月1日后每年按暂定服务费用20%的标准调升。
2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第⑴项处理：（1）从逾期之日起按每天
元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之————交纳滞纳金；
3、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方应将
欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取单方面终止服务的措施,并依法有权向欠费业主或使用人追讨,其追讨方式包括但不限于:上门协调催收、禁止车辆进入小区、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、滞纳金为止。乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于：律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等。当物业服务费收缴率低于80%时，乙方可在告知甲方15日后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
4、业主所缴交的物业服务费用不包括保管义务，如车辆发生遗失或损坏，与乙方无关。第十条 物业管理有关收费需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十一条
物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内的，由物业建设单位承担；
2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付；
3、———————————————————————————————————————。
第十二条
本物业按以下第种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。
1、购车位人按购车位款的 2 %的标准在收楼前直接向代办银行交纳，或物业管理公司代收，实行专户存储，专款专用，业主代表或业委会监督。资金按5年定期存款利率计息，利息按结算，其使用记帐到户，分摊到户。
2、。
3、。
专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。
物业需要使用专项维修资金时，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算为基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。第十三条
业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，经业主大会同意可委托乙方负责维修养护，费用由该业主承担。第十四条
本物业按以下第 种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊；
2、由乙方代办，保险费用从物业服务费总收入中支出，计入成本；
3．附加险险种为。
业主或非业主使用人的车辆、车辆内物品财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。
第四章
双方责任
第十五条
甲乙双方责任
（一）甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、向业主公布《停车场管理规定》，督促业主或非业主使用人遵守。非业主使用人不履行《停车场管理规定》的，由业主承担连带责任。
3、审议乙方制定的各项车场管理制度，没有异议的应当督促业主或非业主使用人遵守各项物业管理制度。
4、交给乙方管理的车位、设施、设备应当符合国家规定的验收标准。如存在质量问题，双方应当以书面形式确认并按以下第（2）种方式处理：（1）由甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用；
（3）————————————————————————————————————。返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。
7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
8、车辆进入小区后，必须按位停放。
（二）乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动；
2、将制定的物业管理制度送甲方审议，有异议的应当进行协商；
3、编制物业维修养护计划，送甲方审定后组织实施；
4、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方；
5、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目，应当经甲方同意并按规定报有关部门批准方可实施；
6、本合同终止时，应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，甲方应当予以协助，但乙方不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域。
第五章
违约责任
第十六条
甲方违反本合同第十五条第（一）项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内整改，逾期未整改的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿，并且由此产生的一切后果，由甲方负责。
第十七条乙方违反本合同第四条和第十五条第（二）项约定，甲方有权要求乙方在合理的期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。第十八条
乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。第十九条
甲方根据第十七条或乙方根据第十六条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理有关事项进行交接。
第二十条
甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5000元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。第二十一条
本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按照有关法律、法规及有关规定协商处理。
第二十二条
业主或非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，甲方应当制止，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、法院裁决等措施。
第六章
服务期限
第二十三条
服务期限为
五
年。自
2004 年 月
日起至2009年10月31日止。
第二十四条
合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。
第七章
附则
第二十五条
本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议。
第二十六条
本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意向有管辖权的仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第二十七条
本合同连同附件共9页，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主管部门存1份。
第二十八条 本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。（此页无文）甲方（盖章）：
乙方（盖章）： 代表人（签名）：————————
法定代表人（签名）：——————————
****年**月**日
****年**月**日
附件一：《zz花园停车管理规定》 zz花园停车场管理规定
为了维护本小区秩序，保持小区安静、整洁，保持车道、太行道畅通，特制订本规定： 1．所有进入本小区的车辆，必须服从物业管理公司管理人员和治安人员的正常管理，不得以任何理由阻止管理，对严重违规者，交由交警部门处理。2．所有外来车辆未经物业管理公司许可，不得进入小区。
3．禁止2吨以上货车、大客车和出租车进入小区，特殊情况必须经物业管理公司同意方可进入。
4．本小区车场实行ID智能系统管理，车辆进入小区时必须主动刷卡，或向管理人员索取临时停车卡刷卡进场。
5．小区出入口车道实行摩托车、小汽车道分道通行，摩托车禁行小汽车通道，小汽车禁行摩托车通道。
6．禁止车辆在小区内乱停乱放，必须停放在车场车位上，或临时规定停车的地方，若乱停乱放处以10元罚款。
7．本小区住户要求长期停放的车辆，应向物业管理公司申请，办理进出／停放月卡，并按号定位（摩托车不固定车位号，需按指示停放在指定位置），其它车辆不得占用；凡允许进入本小区的车辆必须按规定缴停车费。
8．进入小区的车辆应严格做到一慢、二看、三通过，速度不得超过五公里／小时，禁止在本区内鸣号，违者罚款10元。9．凡进入小区车辆，要爱护小区道路、公共设施，禁止一切车辆停放在人行道和草坪上，如有损坏则照价赔偿。
10．进入小区车辆，严禁停放在行车道路（消防通道）上，以免阻碍小区消防工作开展。11．严禁在小区车场内进行洗车、换底油等活动。
12．停车场不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃易爆物品和其它危险的车辆停放。
13．除执行任务的消防车、警车、救护车外，其他车辆一律按本规定执行。
14．车场管理人员根据有关规定收取停车费，严禁管理人员乱收费，若发现从重处罚。
甲方：
乙方：
甲乙双方经平等友好协商，同意自愿签订本协议，共同遵守本合同所列条款。
一、协议服务内容：
1、设计管理：乙方应用专业知识及工作经验，对甲方开发的项目的前期初步设计，进行咨询管理工作，内容包括：指导甲方办理政府批文、收集设计所需的相关资料、编写初步设计任务书、对设计院初步设计成果进行评估优化、代表甲方与设计院进行沟通、满足甲方对设计目标合理要求的响应。
2、服务时限：2010年11月28日——2011年3月1日。（初步设计完成）
3、预期目的：
1）、对本项目初步设计，编写设计进度计划书、初步设计任务书、交楼标准书。
2）、指导初步设计前的资料收集。
3）、解答设计院设计过程中提出的技术问题、并协助甲方进行确认。
4）、完成设计院初步设计成果的评估和优化建议。
二、服务费用及付款方式
（按双方协商）
三、双方的责任及义务
甲方责任和义务：
1、甲方有责任将与本项目有关的资料，提供给乙方，以方便乙方在技术、管理上提供建议和解答设计院的疑问。
2、甲方有责任听取乙方建议，进行公文办理工作，以方便设计院进行初步设计工作展开和设计成果的高效提供。
3、甲方有责任按协议内容进行服务款的支付，以便乙方开展工作。
乙方责任
1、乙方有责任本着服务甲方的原则，尽能力为甲方提供建议，以保证初步设计成果的合法性、合理性、经济性。
2、乙方有责任协助设计院、甲方，完成设计资料的收集管理工作、及时解答设计疑问，并协助甲方对设计工作进行督促管理。
3、乙方有责任在设计管理过程中，响应甲方提出的合理要求，并督促设计院进行有效的实施。
4、乙方有责任在设计管理过程中，保持对设计院的设计进度
跟踪，并对设计方案进行优化，以满足甲方对设计成果的全过程监督控制，并督促设计院按合同时限要求完成设计成果。
四、保密原则
在初步设计完成前，甲乙双方均有责任，对本协议进行保密，并要求不对第三方进行透露。
五、违约责任
1．由于任何一方的过错使本协议无法履行或无法完全履行，由该方当事人承担合同不能履行的后果。
2． 甲方不按要求如实向乙方提供资料信息，或不按期支付服务费用，使协议不能完全履行，乙方有权进行追索。
六、附则
1．本协议若有未尽事宜，双方可协商达成补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；
2．因本合同发生的纠纷，由协议签订地人民法院管辖。
3．本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自甲方正式委托并经乙方评审受理后生效。
4．本合同签订地为：。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：法人代表：乙方代表：
1 课题背景
改革开放以来,园区逐渐成为地区招商引资、储备人才的重要途径。我国社会、经济处于快速发展阶段,园区正向着智慧化、创新化、科技化转变。利用各种智能化、信息化帮助园区实现产业结构和管理模式的转变,提升园区企业市场竞争力,促进以园区为核心的产业聚合,为园区及园区企业打造经济与品牌双效益将成为应对新一代园区竞争的有力武器。
据了解,我国“十二五”期间,智慧园区根据所在城市及园区信息化发展总体规划,加大建设投资力度,已取得显著业绩。2013年初,国家智慧城市试点创建工作会议公布了首批国家智慧城市试点名单,这标志着智慧园区城市管理和服务信息化水平迈入了新阶段。
智慧园区建设与服务的发展动向主要体现在以下几个方面:
(1)网络全覆盖化
信息化时代早已来到我们的身边,计算机和手机等移动设备十分普及,企业在进驻园区时越来越重视园区的网络覆盖程度。因此,网络全覆盖在园区信息化建设中已成为最基础、最重要的因素。未来,必将有更多园区达到这一目标,完善基础设施建设。有线与无线融合、多种接入方式的高宽带网络,随时随地、无所不在的网络是园区发展的必然趋势。在这样的环境中,计算机不再局限于桌面,而是可以通过设备,无障碍地享用计算能力和信息资源。
(2)集约化
基于云平台的大平台集约效果、数据的集中共享,园区的管理和经营将从分散向集约化转变。平台集约主要包括横向和纵向两个方面,横向把管委会内部分散在各个部门的管理系统对接起来,统一入口统一认证、数据共享;纵向将管委会内部系统与上级政府部门相关系统对接,实现真正的大平台概念,为企业提供一站式的服务,同时也将工作集中在一个平台上,提高效率。
(3)应用智慧化
物联网这一理念如今被广泛提及,物联网的规模应用促进信息应用的智慧化和深度化,而在园区这类大规模区域的管理中,物联网在将来园区的智慧化发展中可以发挥出更大的作用。
可以想见的是物联网技术的应用可以大大提升环境监测、安全监控的效率和准确度,解决最为根本的环节。利用传感技术采集各项数据,更有效地达到监测目的,帮助园区及时做好防范和治理工作。
(4)运营社会化
如今社会分工越来越细化,参与信息化运营的主体和运营模式也越来越趋向多样化。光靠管委会或是某一类提供商将很难完成整体运营,而且将耗费太多人力物力。因此,需要与各类提供商进行合作展开共同运营。提供商可以包括设备提供商、内容提供商、服务提供商、平台提供商等一系列服务外包机构。
(5)创新化、生态化发展
顺应低碳环保、节能减排的潮流,未来智慧园区建设将会更加注重高新技术、生态环保型产业的发展,融入低碳管理理念,将新的技术、管理手段、管理平台与园区的创新结合在一起。
智慧园区把人类智慧和智能化技术融入到园区发展与管理之中,体现在园区基础设施、安全保障、管理和服务等各个方面,是信息化不断纵深发展的一个综合性表现,其内涵是更聪明的园区。在未来,更多园区将走上网络全覆盖化、平台集约化、应用智慧化和运营社会化的发展道路。
2 智慧园区云平台建设
智慧园区云服务平台是基于SOA架构的园区网站(B/S)和智能终端APP应用(含Android、IOS),结合智慧园区的定义和园区各方需求的实际需要,建立智慧园区信息服务平台,为园区提供信息化服务,对包括政务、产业和民生在内的各种需求做出智能响应,推动园区快速发展。智慧园区云服务平台建设主要包括如下工作:
2.1 智慧园区软件顶层设计
智慧园区软件顶层设计包括对智慧园区所包含的子系统进行调研,针对每个子系统建立评价指标体系,对智慧园区概念进行规范;在调研基础上,定义智慧园区基础数据所包含的内容,建立园区共享数据库;在智慧园区层面上,建立基于园区大数据的数据挖掘及共享机制,充分挖掘智慧园区的“智慧”概念。
2.2 智慧园区云服务平台框架
通过云计算技术制定统一平台标准,将分散的各个子系统资源进行整合,构建跨域的、集成的、开放的平台。建设智慧园区的大数据平台,通过云计算技术建立信息的开放和共享机制,才能使园区数据发挥更大的价值。平台提供了统一、开放的数据管理接口,任何面向智慧园区的软件服务商可在授权的情况下使用云服务平台资源,从而实现园区服务的无限扩展性。
2.3 智慧园区主要服务模块建设
智慧园区主要服务功能模块内容包括基础平台、园区管理、园区服务等,根据园区实际功能需求自由组合,具体功能服务模块在下面描述。
图1是智慧园区云服务平台的系统框架图。智慧园区云服务平台以智慧城市公共信息平台和公共基础数据库为支撑,同时引入园区智能化系统,利用数据交换与共享系统,以园区各方需求为导向推动政府及社会资源的整合,为园区治理和服务项目提供标准化的接口,并集园区政务、产业、民生等多个平台为一体。
2.4“智慧园区”总体功能
2.4.1 面向园区管理方
主要从以下几方面考虑建设:
(1)智慧园区综合管理及服务管理系统,实现园区业务后台统一配置管理,满足portal认证、园区业务推送等需求。
(2)智慧园区微信公众号及智能终端APP (包含Android与IOS系统)应用,实现园区主要业务模块展示与信息推送,提高用户使用的便捷性。
(3)园区生态环境保护与管理系统,提高污染源监测监管及环境保护等级,包括开发区废气、废水在线监测;PM2.5空气质量监测;污染源信息采集、传输、存储等全过程于一体的环境管理信息服务(含企业环境保护信息档案及企业环境保护等级评定)。
(4)循环经济精细化管理服务系统,包括固体废物登记与交易服务(完善固废回收处理市场服务,逐步完善产业用能、用水效率的评价与公布功能配套设施:建立园区工业固废交易集散中心);循环经济计量监测服务(实现开发区用能、用水、污染物排放信息全网络覆盖);循环经济发展绩效的特征测度指标、重点测度指标、参考测度指标的多层次测度指标与评估服务。
对应的业务功能模块如图1红色方框内所示。
2.4.2 面向园区企业
主要从以下方面考虑建设:
基于云portal框架的智慧园区企业公共技术服务,包括信息化技术、检测服务、外包服务、知识产权等服务共享与在线交易平台。
对应的业务功能模块如图2蓝色方框内所示。
2.4.3 面向园区从业者
主要从以下方面考虑建设:
基于云portal框架的智慧园区社交及生活类服务,包括面向园区从业者的园区社交、分类信息交流、周边商圈导入等服务。
对应的业务功能模块如图3紫色方框内所示。
2.5 具体业务功能简介
2.5.1 园区管理建设
(1)平安园区
以“创造园区和谐环境,保障企业安全生产”为价值追求,以园区“公共安全和生产安全”为出发点,将园区管委会和驻园企业作为服务对象,通过软硬件系统集成的手段,开发出“平安园区系统解决方案”,改善园区治安、生产、生活环境,为园区提供全方位的安全防范保障服务,实现事故提前预警和事后快速响应。
创新管理手段和方法。通过现代信息技术在园区安全管理和安全生产中的应用,统筹资源,趋利避害,提高了对安全事故的预警、防范和响应能力,创建和谐园区环境。通过公共和生产区域的无缝安全防范,降低突发事件、群体事件、安全事故的发生率,打造和谐平安环境,优化投资环境。保障园区安全生产。将园区危化企业的生产现场、仓储物流等进行智能化、自动化的动态管理,减少人为干预,提高安全生产的保障能力。
(2)一卡通管理
园区一卡通以智能卡为载体,借助各种智能卡读写设备以及相配套的管理平台,对企业园区中员工的工作、生活的各项活动进行有效的规范、管理、控制和服务。员工在园区内可以方便地就餐、购物消费、刷卡出入、考勤等,满足日常工作、生活的各种需要。园区管理机构可以通过一卡通实现“信息共享、集中控制”。
(3)园区生态环境保护与管理系统
1)园区废气、废水在线监测管理;
2) PM2.5空气质量监测管理;
3)污染源信息采集、传输、存储等全过程于一体的环境管理信息服务(含企业环境保护信息档案及企业环境保护等级评定)。
(4)循环经济精细化管理服务系统
1)固体废物登记与交易服务(完善固废回收处理市场服务,逐步完善产业用能、用水效率的评价与公布功能配套设施:建立园区工业固废交易集散中心);
2)循环经济计量监测服务(实现开发区用能、用水、污染物排放信息全网络覆盖);
3)循环经济发展绩效的特征测度指标、重点测度指标、参考测度指标的多层次测度指标与评估服务。
(5)管理决策
系统可通过园区大数据分析,帮助园区管理方掌握有关楼宇、土地、厂房等的基本信息、供求状况、发展潜力等情况,同时掌握有关资源的产值、税收、入住企业状况等,通过综合分析与呈现,可对园区管理方的决策起到重要参考作用。
2.5.2 园区服务建设
(1)便捷园区
智慧园区综合管理平台,通过引进餐饮、物流、交通、住宿、物业管理等各项民生服务企业,提供便捷园区在线交易服务,解决园区内各企业和员工的出行难、吃饭难、停车难、住宿难等问题。整体规划图如4所示。
主要功能包括:园区导航、餐饮服务、车位预定交通服务、商户管理、投诉管理、支付管理。
(2)招商宣传服务
智慧园区招商服务将会把园区招商范围扩展到面向全国乃至全世界,并且会走向信息化时代,帮助园区扭转招商难、企业入园难的问题,实现智慧园区和企业快速、健康的持续发展,主要功能包括:园区风采、政策宣传、投资环境分析、企业风采、园区新闻。
(3)技术公共服务
技术公共服务是一个面向园区企业提供信息化技术、检测服务、外包服务、知识产权服务、其他资源共享与在线交易的创新平台。平台建成后,一方面企业可以发布项目需求、外包需求、技术需求,快速寻找到合作伙伴;另一方面也可以发布优质企业、产品与服务、项目信息,实现供需双方的在线展示、沟通、交易,同时园区也可以发布园区的资源,如:云服务、视频会议室等各项资源,提供给园区内企业。平台可以支持担保交易、信用交易等多种创新型金融交易方式,构造了企业与企业、园区与企业信息共享、资源共享、技术共享和利润共享,并实现了园区全程高效监管,实现园区内企业快速成长与发展。
(4)信息发布
内容管理负责统一管理平台中各种内容信息,实现根据内容模型定义的结构管理内容,对内容信息进行添加、修改、删除、发布、审核、排序、置顶等一系列的维护。发布的内容信息将在平台中的各个门户进行展现、互动。
2.5.3 园区金融建设
(1)金融服务
传统园区只关注了企业的空间问题,而没有解决企业的持续发展和竞争问题,而智慧园区需要扶持具有发展潜力的创新型中小企业,通过平台提供的金融服务培育和扶植园区内高新技术中小企业,从而使园区能为科技型中小企业提供物理空间、基础设施和投融资服务,降低企业创业成本,解决资金短缺问题,形成“小微企业-园区-金融机构”利益共享、风险共担的新机制。平台建成后,可吸引金融机构、担保公司、评估机构、中小企业等各方共同参与、积极协作,批量解决园区内中小企业融资难的问题,可进一步增加园区“造血”功能,增强园区的吸引力、竞争力,创造更多的就业岗位和发展机会。
(2)贷款易
企业贷款是企业经营中一个比较常见的事宜,但是传统贷款方式有诸多弊病,比如限制条件多、审批周期长、划拨资金慢等,给限制条件少、审批周期短、划拨资金快的小额贷款模式提供了市场机会,而我们的贷款易就是这样一个贷款平台。
贷款易是一个企业小额贷款平台,是由金融机构作为放贷方、园区作为监管方以及企业作为贷款方所组成的系统。企业通过平台提交贷款申请,贷款易会依据企业的信誉决定是否给予贷款,其中企业的信誉是依据园区大数据平台推算出来的,贷款申请是否可以通过,可以迅速地获取反馈,贷款通过短时间划拨到企业的账号上。
(3)园区宝
由于企业日常经营周转所需,公司都会保留一定数量现金在公司中,如果金融市场针对这笔现金的特点推出合理的理财产品,既可以获取很大一笔沉淀资金,企业也可以获得一个新的理财渠道,园区宝就是针对这些市场情况而推出的一个理财平台。
园区宝是一个企业理财平台,企业通过将其现金存入到园区宝中,可以随时存款随时取款,并且可获取年利率5%左右的投资回报,园区宝是园区运营者与金融机构一起搭建的平台,平台中的理财产品由具有资质的金融机构设计,并与园区联合运营,运营方可以通过平台沉淀的资金进行其他投资获取利润,平台运营获取的利润由园区与金融机构进行分成。
园区宝平台由园区宝APP、园区宝网站以及后台运营平台三个部分组成。企业可以在园区宝网站或APP上面了解、购买理财产品,并且在需要资金的时候进行提现,园区运营商与金融机构可以在后台进行理财产品的发布以及账务的结算。
2.5.4 基础平台建设
(1)网络监控
通过视频监控、传感器等终端,运用智能识别技术,以园区重要场所和设施为重点,实现覆盖整个园区的实时监测网络,并与园区内安保、门禁、消防、应急管理等各部门联动,提升园区内公共安全事件协同处置的能力。
(2)与GIS对接
园区综合管理平台会提供大量的基于地理信息的服务,如交通服务、导航服务等,这些服务都需要与GIS对接。平台需要获取GIS的地图信息、相关单位、车辆、机构的位置信息和使用者的位置信息,并通过GIS进行测距和路线指引,进而将这些信息显示在平台的各个门户中,供广大会员使用。
2.5.5 与周边系统的集成
(1)与园区内部系统对接
智慧园区综合管理平台需要与园区的物业信息系统对接,用于获取企业的水费、电费、物业费和房租的缴纳情况,通过这些日常经营数据,可以评估企业的经营情况,为企业的信用评价和风险控制提供数据支持。
(2)与公共信息平台对接
智慧园区综合管理平台需要与工商管理部门的信息系统对接,用于核实企业的工商注册信息和税务信息,为评估企业的信用信息提供数据支撑。
(3)与合作商户系统对接
园区的发展需要不断地引进优质的合作商户,为园区的企业和员工提供高质量的服务,为了方便与合作商户对接,平台提供了一系列标准的对外接口,包括会员信息查询接口、申请支付接口、支付通知接口、支付对账接口、结算申请接口、信息同步接口等,帮助运营方快速对接合作商户。
(4)与银行系统对接
平台需要与银行的系统进行对接,对接主要完成以下功能,一是方便银行发布投资产品,供广大企业获知;二是把经过平台审核过的企业融资贷款申请提交到银行系统进行相关的审批;三是把银行审批的结果信息发布到平台,方便企业了解贷款融资的进展情况;四是获取企业的融资资金流向,便于平台监控企业的资金使用情况,规范企业用资行为,降低企业融资贷款风险;五是将支付渠道接口对接,平台中的会员需要消费时,需要跳转到银行的网银系统进行支付。
(5)与园区人力资源系统对接
目前,园区已经有了人力资源系统,为了便于统一管理,平台需要将人力资源系统整合入平台,在门户对接方面,对人力资源系统的用户可以通过SSO统一认证/鉴权认证。数据方面,通过接口的方式同步双方会员数据和业务数据。业务对接方面,综合管理平台提供标准化接口,供人力资源系统调用,从而获得平台提供的各项服务。
3 智慧园区云平台的运营
3.1 云平台基本数据服务收益
基于云计算技术的智慧园区公共服务平台,将分散的各个子系统资源进行整合,建设智慧园区的大数据平台,建立信息的开放和共享机制,通过公用收费接口传递数据,按次或按年收取请求方的费用。
3.2 提供特定增值服务收益
根据基础数据及历史数据,我们加以整理,生成各种维度的数据集,使增值服务的提供者获取收益。
例如我们对数据进行分析,将数据打包或者生成相应的报表,或通过数据接口方式给第三方客户使用(客户可以是企业也是个人,对象不同,提供的数据类型和服务方式也不尽相同)。例如给企业提供产品市场占有率,市场占有率的增长率等一系列数据分析,为企业提供数据营销、精准营销方案。
3.3 运营收益
(1)园区运营平台
VIP会员提供费用(个人从业者、园区企业、商家),专家提供企业孵化解决方案费用,专家提供企业加速解决方案费用、广告费用、停车场费用,办公租凭中介费用、人才打包、后勤打包、财务打包费用、物业管理费提成等。
(2)固废回收处理平台收益
通过线上的物回宝电子商务交易系统对固废料与线下的固废回收中心组成的O2O电子商务平台,提供电子服务,获取收益。比如信息发布、交易撮合、广告发布、担保服务等收取费用。
(3)园区技术服务及其他服务交易平台
通过电子商务网站提供交易服务,收取一定的佣金。信息发布、交易担保、诚信认证等收取一定的费用等。
4 技术创新点
4.1 安全的Web服务聚集技术
Portal技术是一种提供个性化、单点登录(SSO)和聚集信息源等功能的Web应用,如果把云平台下的服务功能集成在Portal上,形成一个云Portal,利用Portal中提供的公共服务(如权限验证,单点登录,内容集成)来为智慧园区云平台服务。
4.2 先进的软件服务应用运营模式
SaaS (软件即服务)在业内的叫法是软件运营,或称软营,是一种基于互联网提供软件服务的应用模式。其是随着互联网技术的发展和应用软件的成熟,在21世纪开始兴起的完全创新的软件应用模式,是软件科技发展的最新趋势。
SaaS服务模式与传统许可模式软件有很大的不同,它是未来管理软件的发展趋势。相比较传统服务方式而言,SaaS具有很多独特的特征:SaaS不仅减少或取消了传统的软件授权费用,而且厂商将应用软件部署在统一的服务器上,免除了最终用户的服务器硬件、网络安全设备和软件升级维护的支出,客户不需要除了个人电脑和互联网连接之外的其他IT投资就可以通过互联网获得所需要软件和服务。此外,大量的新技术,如Web Service,提供了更简单、更灵活、更实用的SaaS。
另外,SaaS供应商通常是按照客户所租用的软件模块来进行收费的,因此用户可以根据需求按需订购软件应用服务,而且SaaS的供应商会负责系统的部署、升级和维护。而传统管理软件通常是买家需要一次支付一笔可观的费用才能正式启动。
4.3 为园区循环经济发展提供智能化支撑
加强生态环境保护管理,促进园区循环经济可持续化发展。主要建设园区生态环境保护与管理系统,提高污染源监测监管及环境保护能级,包括开发区废气、废水在线监测;PM2.5空气质量监测;污染源信息采集、传输、存储等全过程于一体的环境管理信息服务(含企业环境保护信息档案及企业环境保护等级评定)。
近几年，天地软件园快速发展，取得了优异的成绩。2005～2011年，园区先后被认定为上海市创意产业集聚区、上海市级软件产业基地、上海市留学人员创业园、信息化应用示范产业园区、上海市文化产业园区、上海市科普教育基地、上海市服务外包专业园区、上海市示范创意产业集聚区、第四批国家级文化产业示范基地、上海市软件出口（创新）园区、上海市电子商务示范园区、上海市信息服务产业基地等多种称号。
健全基础设施，集群带动增长
2005年至今，园区共引进企业339家，产值从3亿元增长至35亿元，税收从250万元增长至1.4亿元。吸纳就业人数过万，其中，本科以上学历占60％。登记的软件著作权300多个，经过认定的软件企业24家，高新技术企业14家。此外，市级（区级）科技小巨人企业、技术服务先进型企业、创新型企业、服务外包重点企业、品牌培育企业、以及市明星软件企业数量占园区企业总数近40%。目前，天地软件园已经成为区域经济增长的新亮点，技术创新的活跃点和人才荟萃的高地，招商引资呈现良好态势，区域经济贡献度不断提高。
良好的发展态势离不开园区优秀的基础设施建设。经过多年发展，上海天地软件园区已拥有一流的宽带数据通讯平台，形成了“千兆做主干，百兆到桌面”的网络结构，并建设完成了动漫制作公共服务平台和多媒体紧缺人才培训基地，为园区企业的发展提供了强大的技术支撑，降低了企业的成本。同时，园区的商务、物业、生活等配套设施也得到了极大的改善。园区建设了覆盖全区的监控、电子巡更安保系统，能够全天候保障入驻企业的安全。多项基础设施的健全和完善不仅有力地提升了园区的品位，而且也极大地提升了园区的品牌效应。
目前，园区逐步形成了以软件和信息服务、文化创意等为特色的产业集群，特别是以互联网为载体的游戏、动漫、网络广告等文化产业得到了快速发展。在园区的精心孵化和培育下，诞生了一大批如九维网、维络城、灵禅信息、天地数码科技、波克城市等为代表的文化创意领域的优秀企业。在金融危机的大背景下，以动漫游戏为特色的文化信息服务业逆势而上，形成了一道亮丽的风景线。园区企业在软件外包方面也取得不俗的成绩，如专业从事对日软件外包的冈三华大公司被评为上海市软件出口十强企业；商银咨讯公司设计开发的商银通卡已经成为沪上知名消费卡品牌，年销售额突破10亿元；盘石软件、天地数码、灵禅信息、华之樱被评为2011年度上海市明星软件企业。知名企业不断涌现，使园区的产业特色进一步显现。
完善服务理念，辐射周边社区
天地软件园以服务企业为宗旨，不仅提供工商、税务等企业进驻前期一条龙基础服务，而且还提供投融资、担保、法律、会计、知识产权保护等中介服务，全方位解决入驻企业的后顾之忧。同时，园区定期或不定期举办科技政策宣讲、大型人才招聘会、企业经理人沙龙等活动，为园区企业申报各类创新项目、招聘人才、获得风险投资和相关行业资讯提供渠道，营造了良好的发展环境。此外，园区还建立了“相约天地园”俱乐部，希望借助这种方式为园区单身青年提供真实可靠、广阔交友的择偶平台,能使园区单身员工广交知心友，寻找到终身的伴侣,从而使他们能安心为企业创造财富。园区增值服务能力的不断提高，让企业更放心，员工更舒心。
园区在发展过程中也十分重视对周边社区、学校宣传普及高科技相关知识。为了将看似高深的科学技术普及到市民，特别是青少年学生当中去，激发了他们的学习兴趣，园区特向普陀区各小学赠送自编的动画学习教材，为小学生学习动画提供了基础条件。同时，园区积极整合了内部动漫游戏、LED、通讯等方面的产业集聚特色，专门投资建设了环幕投影系统、动作捕捉系统、数字家庭演示厅、动漫公共服务平台、LED演示厅等展示参观点，对周边社区的辐射与带动作用明显。
改变旧有模式，把握全新机遇
当下，上海天地软件园已经由原先单一从事招商和服务的模式，向园区开发建设、产业发展、管理服务三大领域拓展，在资产运作、资本运作、品牌运作等方面也进行了有益尝试，并取得阶段性成果。
在开发建设方面，园区经过几年的快速发展，现有约10万平方的办公用房已经基本租赁完毕，发展空间不足的问题逐步显现。2008年底，在上级党委、政府和相关部门的大力支持下，天地软件园成功收购了周边约18亩土地，并在该地块建造三万平方米的产业大厦。该项目现已建设完成,即将投入使用。同时,园区也在积极收购周边其他地块,以期形成新的产业集群,进一步拓展园区的产业规模和集聚效应，发挥辐射和带动作用，为创造就业、发展地方经济做出应有的贡献。
另外，园区还通过资本运作谋求新发展。2008年，园区投资成立了上海天地软件园数码科技有限公司，专门从事3G应用研发和内容运营管理。已成功研发出一整套手机动漫增值应用平台系统，为汇聚優秀数字内容输送至3G网络提供了良好的基础条件。2010年，该公司又成功引入了创业投资基金，使园区投资在2年多时间内就实现了3倍以上的价值增值，此举标志着园区向产业投资领域发展迈出了关键性一步。
在管理服务方面，园区牢固树立“服务是园区核心竞争力”的经营理念，不断提高服务意识，创新服务措施。尤其是在帮助企业申报各类创新项目方面已取得显著成绩，已协助多家企业申报项目成功，如天地数码科技、依盟信息技术等14家高新技术企业；盘石数码科技、九维网等3家创新型企业；华之樱信息系统、中软资源等3家服务外包重点企业；博科软件、中信信息、晨路科技等市级科技小巨人企业；冈三华大计算机系统有限公司等软件出口十强企业；维鹏信息、科锐光电、新浩艺软件等品牌企业。
国内推出创业板市场也为园区优秀企业的发展带来了新的机遇。区内晨路信息、新浩艺软件、灵禅信息等公司正紧锣密鼓的开展上市前的准备工作，园区也积极与相关部门沟通协调，协助这些企业上市。一旦成功，将对提升园区品牌知名度、增强园区产业集聚度等方面产生重大的影响。
开发、发展、服务，助力未来腾飞
经过近年来的积累，园区已经奠定了良好的发展基础，无论从区域贡献度、产业集聚度、品牌知名度还是社会效益方面都取得了显著成绩，并且在全市享有一定的知名度。当前园区正处于上升期，有着良好的发展前景。未来，天地软件园将重点设定在园区开发、产业发展、管理服务三大板块。
在园区开发方面，园区将完成对周边其它土地的收购，建造商务楼宇，形成新的产业集群。在产业发展方面则牢牢把握移动互联网产业和文化产业两大核心，力争集聚一批移动增值业务领域相关企业；同时，将进一步促进以动漫游戏开发、数字网络视频、网络广告、文化创意设计为主的文化产业集聚，培育一条集设计、制作、播放、运营的文化产业链。
在管理服务方面，园区将在现有的服务基础上，继续加大投入力度，提升园区服务功能，为企业提供更有针对性的帮助，从而促进企业发展。园区还将进一步完善周边交通体系，为企业提供更好的发展环境。
园区更将以不断完善增值服务功能为己任。首先，搭建投融资服务平台。目前园区在政府相关部门的支持下，建立了园区总担保体系，为入驻企业贷款提供信用反担保。园区还成立了天地软件园创业投资公司，为企业融資提供另一个直接有效的途径。这样也将园区的营收模式从单一的房租收入转变成为房租收入和股权收入的多元模式，更为重要的是极大地扭转了现在各园区在招商引资方面的恶性竞争格局，可谓一举三得。未来园区还将拓展更多的融资渠道，为企业的成长发展保驾护航。其次，园区将进一步完善已建成的动漫制作公共服务平台。同时加快建设新的上海手机动漫产业公共服务平台，为网络游戏、手机动漫、移动支付和移动音视频等数字内容产业提供技术支持，并将根据实际情况建设全新的、与产业特色紧密相关的其它公共服务平台，帮助企业开拓市场，全力打造企业发展的良好环境。再次，推进产学研联盟。园区将以周边高校为主体，强化优势资源的共享和互补，推进产学研进一步结合，为企业输送大量多层次、实用型、复合型的人才。同时加大人力资源服务，在现有的人才招聘、多媒体紧缺人才培训基础上，建立更多的人才培训机构以及人才数据库，为科技园区发展奠定人才基础。最后，壮大企业家沙龙。为发挥好园区的桥梁和纽带作用，促进企业与园区、企业与企业间的沟通，园区将举办各类经理人沙龙，这不仅有利于企业相互间的交流，而且拓展了企业家的视野，更能实现优势互补，提升管理水平，促进企业发展。
【园区经营管理服务协议】推荐阅读：
办公园区物业保安管理服务方案06-05
园区开发投资协议07-24
入驻工业园区协议书06-06
园区环境管理通知05-31
零部件园区车辆管理规定07-26
吉林省文化产业示范园区管理办法专题07-25
园区管理委员会上半年党建工作总结06-01
产业园区筹备方案07-09
设施农业园区规划06-03
智慧园区分析报告06-15
