抵押贷款企业经营（通用8篇）
自三年前创办了自己的设计公司，如今于先生的公司已经在北京广告界站稳了脚跟。但是，行业残酷的竞争压力随时凸显，这也让于先生明白，尽快扩大经营规模才是关键。因此在朋友的介绍之下，于先生向北京六行万通担保公司申请了一笔贷款，申请贷款额度为100万元，贷款期限为3年
在六行万通担保公司客户经理分析过后，得出以下结论：借款人于先生具备良好的个人资质，其具备一定的个人财产，能够提供抵押物房产，信用记录上乘，具备按期还款能力；抵押物为个人房产，房产位于北京市区，为商品住宅，评估价值超过150万元；值得注意的是，于先生的公司经营发展稳定，广告订单充足，有稳定的后市盈利能力保证。因此在六行万通的帮助下，该笔资质优秀的贷款最终成功贷款100万。
关键词：商业银行,个人经营性贷款,小企业贷款
根据2012年工业和信息化部对外公布的数据, 中国中小企业总数已占全国企业总数的99%以上, 中小企业创造的最终产品和服务价值相当于国内生产总值的60%左右, 缴税额为国家税收总额的50%左右, 提供了近80%的城镇就业岗位。同时, 经过改革开放三十多年的发展, 由于环保约束加强、人民币持续升值、人工成本上升、贸易壁垒加剧等因素的影响, 以中小企业为代表的“中国制造”亦面临着产业升级、再造竞争优势的压力。
一、个人经营性贷款业务与小企业贷款业务的共性特点
1.小企业、微小企业客户规模小, 抗风险能力弱, 企业生命周期短;同时, 由于小企业、微小企业规模小, 亦具有对市场信息反应灵敏、“船小好调头”的优势。
2.公司治理机制不健全, 企业经营管理的科学性和约束性较差。大部分中小企业为家族式或合作式企业, 企业的相关决策行为依靠个人意志, 企业决策随意性较强;同时, 在市场夹缝中成长起来的中小企业主是中国经济中最具“企业家精神”的群体, 其创新精神、吃苦耐劳的品质决定着企业的成长。
3.融资频率高, 操作成本高。相对于大企业的“批发”业务, 小企业点多、面广、量大, 小企业融资需求呈现“数量多、频率高、频率快, 周期短”的特点。中小企业的征信成本高, 致使中小企业、微小企业融资较难, 这也意味着商业银行在与中小企业、微小企业、个体工商户群体发生信贷业务关系中可以获得较高的贷款收益。
4.核心竞争力不强, 抵御市场风险能力较弱。大部分中小企业较大型企业而言, 在科技水平、创新能力、营销网络、品牌价值等方面处于相对弱势的地位, 依托大型企业生存的现象较为普遍。同时, 正是由于众多的中小企业、微小企业依托大企业生存, 在众多的细分市场领域中小企业、微小企业、个体工商户获得了自身的生存和发展空间。
二、个人经营性贷款业务与小企业贷款业务的比较
(一) 贷款发放对象
小企业贷款的发放对象主要为中小企业, 其贷款主体为公司, 还款主体也为公司, 体现的是公司与银行间的借贷关系。个人经营性贷款的贷款发放对象主要为个体私营业主, 其贷款主体为个人, 还款主体也为个人, 体现的是个人与银行间的借贷关系。虽然经营性贷款与小企业贷款的客户群体在一定程度上存在一定的交叉, 但经营性贷款与小企业贷款在客户群体、产品设计上更多体现的是分工、协作的关系。
(二) 贷款担保方面
个人经营性贷款的担保强调个人有效资产抵押;对区域内比较成熟、规范的专业市场及产业集群中的优质客户, 可适度采用个人联保、抵押加保证、融资性担保公司担保、质押等多种担保方式。小企业担保方式多样, 小企业贷款的担保方案基本上是按高风险等级的客户配置低风险信贷业务品种、采用较强的担保措施;信用等级高的客户担保措施可以有所放宽。从总体上看, 采用抵质押方案的个人经营性贷款风险缓释措施较强;基于真实交易背景、真实信贷需求的担保类经营性贷款有助于解决小企业、微小企业客户“担保难”的问题。
(三) 贷款期限方面
个人经营性贷款的期限主要依据贷款期限的担保方式和支用方式来确定。抵押类非循环支用的, 贷款期限最长不超过三年。以普通商品用房、高档公寓抵押的, 最高额抵押的债权确定期间最长不超过十年;以别墅、商铺抵押的, 最高额抵押的债权确定期间最长不超过六年;以办公用房、标准工业厂房抵押的, 最高额抵押的债权确定期间最长不超过二年。小企业贷款按照贷款种类的不同确定, 中长期固定资产贷款最长可达最长十年, 中短期贷款一般在二年以内, 供应链融资一般在一年以内。
三、发展策略建议
(一) 客户层面
1. 中小企业客户分布广, 建议个人经营性贷款客户选择
层面主要立足于在国家产业政策支持、区域优势明显、受经济波动和通胀影响较小、经营周期相对稳定、与大众生活密切相关的行业, 在客户基本面的选择上应突出企业的竞争优势。针对区域内具有比较竞争力优势的“商业圈”、“产业链”及“供应链”中小企业客户进行批量的、系统性开发和授信, 有利于商业银行的风险控制及提升营销效率。
2. 建议从存量客户中挖掘经营性贷款客户。
从存量客户中挖掘客户具有成本低、针对性强等特点。目前商业银行拥有同业中最大的个人住房贷款客户群体, 从存量个人住房贷款客户可以避免商业银行客户资源流失到他行, 也有助于提高客户产品覆盖度。
(二) 产品层面
1. 个人经营性贷款与对公客户贷款具有许多共同点, 在营销业务时要加大公私业务联动。
对于一时无法具备对公贷款条件的小企业客户和私营业主、个体工商户客户群体, 在对公业务方面可以积极争取开立对公结算账户, 在对私业务方面可以大力推荐个人经营性贷款。商业银行对公客户中存在许多无贷款的客户, 可以从中寻找优质客户营销个人经营性贷款。通过联动营销, 有利于推动商业银行存款、结算、贷款等业务的全面发展。个人经营性贷款也可成为了小企业的孵化器, 待小企业主成长到一定规模后源源不断地向公司信贷业务输送成熟企业客户, 形成良好的资源互补。
2. 加强品牌管理, 依托建行整体品牌价值实力雄厚的优
势, 推广个人经营性贷款业务品牌, 提高其社会知名度与美誉度。
(三) 风险防控层面
1. 在当前宏观经济形势异常复杂、市场竞争异常激烈的
情况下, 应加强对经济金融形势、宏观经济调控与政策、总行管理政策、竞争对手动向与策略等的研究与解读, 重点关注通胀背景下中小企业面临的成本上升压力、人民币升值趋势、制造业企业招工难、产业及环保政策等因素对小企业经营的影响, 明晰业务发展策略, 在复杂的经营环境中坚持商业银行的风险选择。
2. 加强个人经营性贷款与小企业贷款风险控制层面统筹管理机制。
一方面, 加强个人经营性贷款行业风险管理, 严格限制个人经营性贷款投向国家政策、监管部门严控的行业及列入“淘汰落后产能名录”的行业企业, 谨慎进入“两高一剩”行业、“敏感性行业”等, 加强经营实体企业银行信用记录的分析, 严防个人经营性贷款与小企业贷款之间政策套利风险。另一方面, 加强对授信业务的分析。借款人及其关联人所经营实体已有对公贷款或已有消费经营类贷款, 经营实体企业对外担保金额较大的, 在还款能力评价、授信额度确定上要统筹考虑个人经营性贷款经营实体对公授信、对外担保情况, 审慎、合理分析评价客户。
3. 加强条线的管理和专业化经营中心的建设, 专业、专营、专注发展中小企业、微小企业客户。
个人经营性贷款经营中要加强专业化建设, 保证人员到位, 确保在岗位设置上严格按照总行职能要求, 细化岗位分工, 落实岗位责任, 按“专业化个贷中心”的建设要求运作经营, 不断提升商业银行服务中小企业、微小企业专业化服务水平。
4. 个人经营性贷款授信应从企业基本面、借款人基本面二维分析, 强化非财务报表分析来剖析风险。
首先, 强化调查对借款人第一还款来源的可靠性审查, 重点调查企业和借款人的“三表三品” (“三表”指电表、水表和与工资表, “三品”指人品、产品和抵押品) , 核实客户的生产销售订单、机器设备、产品销售、税费、水电费、支付工资、抵押物、经营者人品等情况, 分析判断企业的生产规模, 实际生产经营情况, 进而分析资金需求的合理性以及现金流还贷能力。其次, 信贷方案的设计上, 应从最大化加大借款人违约成本的角度入手, 强化担保措施, 尽可能将借款人及其配偶、关联人的有效资产抵押于商业银行;还款方式的选择上, 风险较高、担保措施较弱的客户选择分期还款为主从而逐渐缩小商业银行的风险敞口。再次, 在贷款审批环节, 应从经济规律、财务逻辑、行业惯例并结合中小企业主个人家庭资产分布、银行交易流水、个人征信特征做认真分析和甄别, 审慎决策。
5. 在贷中放款支用环节, 应审查贷款资金支用的各关键
要素是否与贷款合同约定用途一致, 对于支付方式、支用金额、贷款用途、贷款期限、交易方账户等因素与合同约定存在差异的, 应进一步调查核实, 确认交易行为及交易方的真实性, 谨防客户因异常资金需求而套取银行贷款。
参考文献
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[6]吴小梅.厦门市商业银行国际业务的战略研究[D].厦门:厦门大学硕士论文, 2005.
作为全国农村土地流转规范化管理服务试点县和江苏省农村金融改革试验区，东海县在2012年5月成立了全国首家县级农村产权交易所，出台了《东海县农村土地承包经营权抵押贷款管理办法》等环环相扣的“红头文件”，完善了相关政策体系，健全了延伸至乡镇的产权交易中心，为以土地为代表的农村静态资源合理有序流动变成资产、继而上升为可抵押的资本提供了平台。
为破解抵押物价值“谁说了算”的难题，东海县组建了由人行和农口职能部门等参与的农村综合物权价值评估专家组，义务对土地承包经营权自身价值和附着农产品以及基础设施价值进行整体评估。操作过程中，经营主体首先凭土地流转合同到农村产权交易所取得一张编号唯一的鉴证书，然后向金融机构申请，以专家组出具的评估意见为参考，金融机构发放不超过评估认定价值50%的贷款。
为防范农村土地承包经营权抵押债权融资可能出现的风险，东海县规定“先是借助农村产权交易平台处置，如有欠缺，损失的银行本息由风险基金和经办银行分别承担50%。”县财政首期专门拿出500万元，设立了土地承包经营权抵押贷款风险基金，政府兜底解决了金融机构的后顾之忧。
目前，东海县已有农行、农商行等6家金融机构介入，累计发放36笔、3500万元的农村土地承包经营权抵押贷款。
（江苏省东海县财政局吴建国、李新周供稿）
责任编辑：欣闻
2014-03-07 最大智慧分享平台
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建设银行：
财富通：住宅净值7成，商铺写字楼净值6成，厂房净值5成。财富通的贷款方式包括保证、抵押、抵押+保证，可放大成数住宅可贷净值100﹪，商业类可贷净值90%（担保公司或个人担保都可），厂房可贷净值80%。最高可贷1000万，利率上浮20﹪，另根据贷款年限每年收取1.5﹪费用，一次收取。最长贷5年。财富通50万元以上，借款人要求将贷款资金划至借款人经营单位账户上，需借款人、经营单位和经办单位签署交易资金监管的补充协议，确保受托支付，贷款资金划入交易对手账户。
助业贷：贷净值7成，不能加成。利率上浮20﹪，按每年收取1.5﹪费用，一次收取。招商银行：房产抵押经营贷款：额度：单笔最高1000万，单户最高3000万；抵押率：住宅7成，商用房6成，担保公司加成，住宅10成，商用9成；借款人资质：具有相关行业两年以上从业经验，企业法人代表、股东或实际控制人（含珠海当地注册企业）。贷款期限：10年；项下贷款3-5年，按20年还款。还款方式：自主月供还款（3年贷款期限，20年还款，低利息，低月供），本金归还计划，按季、按半年、按年还款，贷款期限内仅需归还三分之一贷款本金。贷款发放：第三方帐户，原则上为企业，亦可为个人（收款人应为收款企业法人代表或股东)。用途证明：贸易合同（注意：如贷后发现资金违规回流或流入股市，招行将提前收回贷款），利率基准上浮20%。兴业银行：
1、住宅（含别墅和实际用途为住房的商住两用房）贷净值7成，商用房贷净值6成，工业厂房贷净值5成，利率上浮不低于30﹪。加自然人担保抵押率可达100﹪，加担保公司抵押率可达120﹪，利率上浮50﹪，由担保公司提供纯担保利率上浮60%。
2、单次授信期限可达10年，可循环使用，可按月付息一年到期还本或者10年月供。3.对一些银行不接受的抵押物，如有担保公司接受抵押纯担保，也可贷1-3年，利率上浮50﹪。4.抵押人和借款人年龄不超过65岁。5.用途：可以打到第三方个人帐户（法人、股东）。6.对第三方抵押或借款人为实际控制人，如经营范围与营业执照不符或者有限制的范围需经过分行贷审会并降低贷款成数。对企业没有成立年限的要求，股东需股权在10%以上。3年以上期限必须是购买固定资产用途，最长可贷10年，最高1500万，可按10年月供或者按月付息一年还本。民生银行：最高可贷1000万，期限1-5年，随借随还，不用款不计息，额度循环使用。对客户要求本行业从业经验3-5年，企业成立时间2-3年，家庭及企业的净资产50-500万。贷款审批快，资料齐全后7个工作日完成贷款发放。贷款成数：纯抵押，50-70%；抵押+自然人担保，100%；抵押+担保公司担保，120-150%。农业银行个人助业贷款：A: 本人、公司或第三方名下（直系亲属）住房可贷七成，上限1000万，利率上浮1.1倍，5年期限。加成担保可贷100﹪。另外需收取额度占用费，具体费用双方商议决定。B：个人商业物业抵押：商铺抵押最多可贷净值6成，10年期限（可使用气球贷），利率上浮1.1倍，上限1500万。租金需达到月供的85﹪，且年租金需达到评估净值的5﹪。另外需收取额度占用费，具体费用由双方商议决定。简式贷：抵押担保方式最高3000万，保证担保方式最高1000万，贷款用途：真实合法的流动资金需求，贷款和保函业务期限1-3年，其他业务期限0.5-1年，可1年内循环使用。利率：100万以下上浮30%，100万-200万以上浮25%，200万以上20%。抵押率：土地50%，商用房65-70%，住宅70%，在建或集体用地的建筑40%个人助业贷款：A: 本人、公司或第三方名下（直系亲属）住房可贷七成，上限1000万，利率上浮1.1倍，5年期限。加成担保可贷100﹪。另外需收取额度占用费，具体费用双方商议决定。B：个人商业物业抵押：商铺抵押最多可贷净值6成，10年期限（可使用气球贷），利率上浮1.1倍，上限1500万。租金需达到月供的85﹪，且年租金需达到评估净值的5﹪。另外需收取额度占用费，具体费用由双方商议决定。简式贷：抵押担保方式最高3000万，保证担保方式最高1000万，贷款用途：真实合法的流动资金需求，贷款和保函业务期限1-3年，其他业务期限0.5-1年，可1年内循环使用。利率：100万以下上浮30%，100万-200万以上浮25%，200万以上20%。抵押率：土地50%，商用房65-70%，住宅70%，在建或集体用地的建筑40%。交通银行：经营贷利率最低上浮25～30﹪，按月付息一年还本，2年之内循环。以个人名义贷款不能加成。以企业名义贷款加担保公司可贷总值100﹪。工商银行：利率最少上浮25﹪，贷7成，五年月供。用途可以打到第三方个人(法人、股东)。中国银行：经营贷利率需上浮30﹪，贷7成且需要担保。三年期限，第一年需还20%本金，第二年需还40%本金。邮政银行：个人商务经营抵押贷款：住宅贷总值6成,商业类贷总值5成，利率上浮10-20%，最高500万。需有营业执照，借款人为股东、法人、实际经营者、个体工商户，抵押人和借款人可分开，不查抵押人征信，可放款到第三方个人，用途处理较灵活。贷款期限5年，可循环使用，按月等额本息还款，或者前6个月按月付息再等额本息，或者5年授信，按照半年一次性归还本息方式还款；或者贷1年，前6个月按期付息，后6个月等额本息。5年之内循环。中小企业贷款：根据客户资质住宅贷净值的8成，最高可放大至9.1成，商业类和厂房贷总值5成，利率上浮10-20%。上限2000万，授信3年，支用1年期。贷款用于企业流动资金可贷6个月（半年后一次性付还本息），可循环使用，2年内有效。购买固定资产用途可贷2年，按12个月等额本息，再循环使用一年。流动资金用途可以2年授信，每年按月付息到期还本，再循环支用1年。平安银行：经营贷款：要求企业注册2年以上或从业经验5年以上，提供1年的银行流水（个人或对公），提供固定资产抵押，信用记录良好。无需担保住宅可贷总值8成至100%（只扣交易手续费），商业可贷净值6～9成，超过7成客户需有除抵押物之外的第二套住所，不限于自建房、军产房、异地房产等。最长可贷10年，利率7.872%，放款至第三方对公帐户，确保受托支付。广发银行：条件：18-60岁的大陆人士（公司法人或股东），公司成立两年以上或成立一年以上+三年的本行业从业经验，两年内与配偶无两期以上的逾期，抵押物为深圳房产，住宅7成（基本免扣税）、商业6成（净值），利率上浮30%，期限1-3年，贷款金额500万以内的，金额大于200万元的贷款，可申请追加担保公司担保，最高加贷到抵押净值的10成，担保费为加贷金额的（3%/年+0.5%/笔），放款前一次性收取，资料齐全3个工作日可完成审批。金额500-1500万的，一般抵押率住宅最高7成，商用房最高6成，贷款利率最低可为基准上浮20%，期限为1-10年期；对应还款方式：①.一年期及以内贷款可到期还本，②.超过一年期贷款需按月等额本息还款，前半年可免还本金。可申请追加担保公司担保，最高加贷到抵押净值的10成（3年内），担保费为加贷金额的（3%/年+0.5%/笔），放款前一次性收取。最长5年，项目可做10年（比如以公司名义借款盖厂房等）
摘要
本文对全国首例土地承包经营权抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析。
目录
1.相关名词解释..................................................................................................................3 1.1 农村土地承包经营权...................................................................................................3 1.1.1 涵义...........................................................................................................................3 1.1.2 主体...........................................................................................................................3 1.1.3 权利内容...................................................................................................................3 1.2 农村承包经营权流转...................................................................................................3 1.2.1 涵义...........................................................................................................................3 1.2.2 流转的主体...............................................................................................................4 1.2.3 流转的方式...............................................................................................................4 1.3 农村土地承包经营权抵押贷款...................................................................................5 2.背景介绍..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央层面开始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市试点先行...........................................................................................................5 3.抵押贷款具体规定..........................................................................................................6 3.1 贷款条件及范围...........................................................................................................6 3.2 贷款手续.......................................................................................................................6 3.3 贷款流程.......................................................................................................................6 3.4 贷款期限及额度...........................................................................................................6 3.5 贷款利率.......................................................................................................................6
1.相关名词解释
1.1 农村土地承包经营权
1.1.1 涵义
农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地
目前，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。1.1.2 主体
1）发包方
第一，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；
第二，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。
第三，国家所有的依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
2）承包方
根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
《承包法》规定，农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，因此集体中的农户为承包经营权的最基本主体。
荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农民集体外的个体或者单位承包。1.1.3 权利内容
根据《物权法》以及《农村土地承包法》，承包经营权人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包经营权的抵押受到严格限制，因此承包经营权是有限的用益物权。如《中华人民共和国担保法》规定，农民土地承包经营权不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押），《物权法》也明确规定除法律规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。
1.2 农村承包经营权流转
1.2.1 涵义
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。1.2.2 流转的主体
承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。1.2.3 流转的方式
1）转让
是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
2）转包
是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
3）互换
是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
4）入股
是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
5）出租
是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
6）抵押
抵押指债务人或者第三人不转移对某财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。农村土地承包经营权抵押是指，承包方或者土地承包经营权流转的受让方，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构提出贷款申请。
1.3 农村土地承包经营权抵押贷款
所谓土地流转收益保证贷款，是指在不改变土地农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，农户或农村土地承包经营权流转的受让方，本着自愿的原则，将土地承包经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提出贷款申请，由融资性担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构发放贷款的一种新型融资方式。
2.背景介绍
2.1土地政策抑制
长期以来，受制于特殊的土地政策，我国农业领域一直是金融支持的薄弱地区，出现了“金融抑制”。比如《中华人民共和国担保法》等法律就规定，农民土地承包经营权不能抵押，但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押。原因在于前者是农民生活的必需品，而后者是农民维持温饱所需之外的生产资料。这反过来迟滞了现代农业的发展，阻碍了农民增收的步伐，扩大了城乡差距。因此，要实现国家所提出的城乡统筹发展，必须逐步改革现有的农村土地制度，出台具有破冰意义的相关政策。
2.2中央层面开始探索改革
十八届三中全会《决定》对深化农村改革作出全面部署，对一些长期以来议论较多但始终没有触及的改革有了明确提法，对一些过去虽有涉及但意见并不明确又事关重大的问题有了突破性、开创性的改革意见。比如提出“三个赋予”，赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
2.3成都市试点先行
2009年，成办发[2009]59号文件，涉及了“三权”土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村房屋产权抵押”
2010年12月10日，成都市下发了“成都市农村土地承包经营权抵押贷款工作方案”
2014年1月初，中国人民银行成都分行和省农业厅等联合下发《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》，先期选择成都市（温江区）、德阳市（什邡市）、绵阳市（江油市）、泸州市（纳溪区）、南充市（顺庆区）、资阳市（简阳市、安岳县）、乐山市（井研县）、遂宁市（蓬溪县）共8个市的9个县（市、区）开展农村土地流转收益保证贷款试点。
1月24日，成都市温江区一家红花紫薇花木专业合作社与当地三联担保公司、成都银行分别签订担保合同与借款合同，122.53亩的农村土地经营权获得62万元的融资贷款。这是《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》于上月印发后，第一笔成功落地的贷款，第一次实现土地经营权单独抵押贷款，是四川省农村土地流转收益保证贷款试点区域后首例贷款案例，也是全省第一单。
3.抵押贷款具体规定 3.1 贷款条件及范围
借款人必须具备合法的农村土地经营权，拥有权属证明。土地经营权关系清晰，无其他争议。不能改变土地的农业用途，不改变土地性质，不超过第二轮土地承包剩余期限等。将重点支持农户、龙头企业、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等的农业生产性、经营性资金需求。
3.2 贷款手续
流转合同、营业执照、《农村土地经营权证》
3.3 贷款流程
第一步：农村土地承包经营权承包方或者流转的受让方向当地相关部门提出申请，获取农村土地经营权证，表明地块的经营面积、用途、位置等。
第二步：由房地产估价公司牵头，会同政府相关部门（如金融办、统筹委、农发局），以及担保公司、银行和农村基层干部、农户代表等，共同对土地的经营权价值进行评估。
第三步：银行根据评估价值为贷款申请方发放贷款，贷款利率在基准利率的基础上浮15%，比普通商业贷款利率明显优惠。
3.4 贷款期限及额度
按照土地流转的实际面积、流转收益评估价值、贷款期限、贷款申请人经营状况、信用条件、还款能力以及融资性担保公司担保能力等因素综合确定；贷款期限原则上为1-3年，最多不超过5年；
3.5 贷款利率
XX县农村土地承包经营权抵押贷款
管理办法
第一章 总则
第一条 为更好的适应农村经济社会发展变化和农民对金融服务的需求，进一步拓宽农民融资渠道，提高土地利用率，解决农民贷款融资担保难问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转办法》和《贷款通则》等法律法规，以及《中共江苏省委农村工作领导小组<关于XX县推动农村金融制度及农业科技体制创新促进农村发展改革试验方案的批复〉》（苏委农〔2012〕11号）文件精神，特制定本办法。
第二条 本办法所称土地承包经营权是农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
第三条 本办法所称土地承包经营权抵押贷款是指土地承包经营权人在不改变土地所有权性质、不转移土地占有和农业用途的条件下，将土地承包经营权及地上种养物和相关附着物作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地承包经营权及地上种养物和相关附着物并由处分所得的价款用于偿还所欠债务。
第四条 农村土地承包经营权可以单独设立抵押担保（必要时可追加其他担保方式），也可以作为其他担保方式的有效补充。在有其他物权担保前提条件下，应优先选择其他物权担保，农村土地承包经营权抵押作为担保补充。第五条 农村土地承包经营权抵押信贷业务坚持审慎拓展、择优准入、严控风险、讲求效益的原则。
第二章 贷款对象及准入条件
第六条 借款申请人为企业法人或农村专业合作社的，应具备以下条件：
（一）符合银行对其信用等级要求。
（二）合法取得农村土地承包经营权，其承包经营的存续期限必须在5年以上。
（三）具备专业种养殖经营的成熟技术和相关设施条件，具备有效的市场渠道，且从事种养殖及加工生产经营时间不低于2年。
（四）种植粮食面积不低于200亩；经济作物种植面积不低于50亩；养殖面积不低于20亩。
（五）企业及农村专业合作社依法注册，且主要股东、高级管理人员无不良信用记录，（六）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第七条 借款申请人为自然人或家庭农场主的，应具备以下条件：
（一）具有本县常住户口，年龄不超过60岁且具有完全民事行为能力。
（二）种植粮食面积不低于100亩；经济作物种植面积不低于30亩；养殖面积不低于10亩；价值1万元以上的农业设施大棚不低于2个。
（三）合法取得农村土地承包经营权，其经营的存续期必须在5年以上。
（四）从事种植业2年（含），养殖业3年（含）以上，有 较丰富的种养殖经验和成熟的种养殖技术，种养殖设施条件完善，产品适销对路，（五）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第八条 抵押的土地承包经营权应当具备以下条件：
（一）土地承包经营权产权关系清晰。
（二）符合依法、自愿、有偿的土地流转原则。
（三）承包经营流转手续符合国家法规政策。
（四）经营土地没有改变农业用途。
（五）有下列情况之一的农村土地承包经营权不得提供抵押：
1．权属有争议的。
2．未取得农村土地承包经营权权属证明的。
3．依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的。
第三章 贷款用途、额度、期限及利率
第九条 土地承包经营权贷款用途必须为借款人从事种养殖的短期流动资金。
第十条 农村土地承包经营权抵押贷款金额由银行根据借款人资金需求、承贷能力及抵押物的评估价值综合确定，但最高不得超过其所提供的农村土地承包经营权抵押评估认定价值的50%。
第十一条 贷款期限根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。以农村土地承包经营权单独设立抵押担保的贷款，不得设定为最高额抵押循环。单笔贷款期限要根据农产品生产周期合理设定，且期限不得超过农村土地承包经营权剩余使用期限，原则上不得办理展期。第十二条 农村土地承包经营权抵押贷款利率按照银行利率定 价办法，根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率，参照同档次抵押类贷款利率给予适当优惠。
第四章 贷款流程
第十三条 贷款申请。
（一）借款人为企业法人或农村专业合作社的，应提供以下资料：
1．符合要求的营业执照或事业单位登记证、组织机构代码证。
2．公司章程、验收报告、股权证明等； 3．有权部门颁发的贷款卡（证）。
4．法人代表身份证明，对委托办理信贷业务的，须提交书面授权委托书；企业公章与法定代表人、财务负责人签字样本。
5．根据法律、法规及公司章程要求，应由股东会、董事会或其他有权机构提供的同意申请贷款及抵押的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明。
6．对有财务报表的需提供上年及近期财务报表。7．贷款用途及还款来源证明材料。
8．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。
9.银行要求的其他资料。
（二）借款人为自然人或家庭农场主的，应提供以下资料： 1．借款人及财产共有人有效身份证明。2．借款人婚姻状况证明。
3．贷款用途及还款来源证明材料。
4．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。5． 借款人及财产共有人同意抵押的承诺书。6．银行要求的其他资料。
第十四条 贷款受理。银行接到客户申请后，采用面谈或电话联系，收集客户相关基本信息，做出是否符合贷款准入的基本判断，确认是否受理。确认受理的，与客户约定贷款调查的时间和方式。
第十五条 贷款调查。调查的主要内容必须包括以下几个方面：
1．客户从事种养殖生产经营经历，生产场所、生产技术等情况。
2．客户种养殖产品的市场状况，是否适销对路，是否有固定销售市场或订单。
3．承包情况和各项费用的情况、自有资金情况； 4．种养殖设施条件及生产经营情况。5．贷款用途等。
6．银行受理申请后认为明显不符合贷款条件的，终止信贷程序并及时通知申请人。
第十六条 贷款审查、审批。审查岗对信贷基本要素、借款人和担保人主体资格、信贷政策、信贷风险等方面进行认真审查后出具审查意见，对调查资料不全、内容不完整的贷款业务，可要求补充完善。有权审批人根据调查、审查结论等因素对贷款事项予以审批。
第十七条 调查、审查、审批环节认为不符合条件的，可以按规定终止信贷程序，并及时通知申请人。
第十八条 在签订《个人借款合同》或《流动资金借款合同》、《抵押合同》后，必须由贷款银行和抵押人共同向登记机关办理 登记并取得《土地承包经营权抵押登记证》后，银行方可发放贷款。
第五章 抵押登记管理
第十九条 提供抵押的农村土地承包经营权必须是借款申请人所有，并符合本办法第九条规定的条件。
第二十条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度。登记机构为XX县农村产权交易所。
第二十一条 办理农村土地承包经营权抵押登记，应当由权利人提出书面申请，在抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料到县农村产权交易所办理抵押登记：
（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书。
（二）借款申请人、抵押人基本资料。
（三）借款合同和抵押合同。
（四）《农村土地承包经营权证》或农村土地承包经营权流转合同。
（五）抵押人对地上附着物一并抵押及同意处置抵押物的承诺。
（六）抵押物共有权人同意抵押的书面资料。
（七）登记机关要求的其他资料。
第二十二条 农村土地承包经营权抵押期间，抵押人不得将抵押物再次抵押或流转。
第二十三条 以农村土地承包经营权抵押，其地上附着物在征得银行同意后方可变卖，变卖所得价款优先偿还银行贷款本息。
第二十四条 加强抵押物监管，对抵押物价值发生较大变化的，要及时追加其他担保，确保贷款资产安全。第二十五条 加强流转土地承包经营权抵押的租金管理，督促借款人及时足额交付租金，确保支付，对因租金支付纠纷影响贷款安全的，要及时采取措施。
第二十六条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。
第二十七条 债务履行期届满，借款人应按借款合同规定及时偿还贷款本息；无法正常偿还的，贷款银行及时进行依法处置，对抵押的土地经营权及附着物，可以采取以下方式：
（一）转让。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息。
（二）变更。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。
（三）变现。发生借贷双方约定的实惠抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
（四）诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的流转土地经营权时，通过诉讼方式解决。
（五）其它合法形式。
第六章 抵押物的评估及保险
第二十八条 农村土地承包经营权的价值认定。农村土地承包经营权的价值为：年租地平均收益×经营期限+地上种养物价值+附着物价值，由县农工办、各乡镇经管站与贷款银行共同认定，并填制《土地承包经营权价值评估表》，必要时可以聘请专业评估公司，协助农村经营管理部门与银行进行农村土地承包经 营权价值的认定。经营期限应该是通过依法、自愿、有偿流转取得，并据实交付流转费用后的现有剩余经营年限。地上种养物和附着物价值应按照近三年市场平均价值，结合抵押物的地理位置、设施等条件以及种养殖存续期的预期经营收益确定。
第二十九条
按照《XX县政策性农业保险管理办法》，XX县人民财产保险公司，可以对地上的种养物和附着物办理保险，对申请银行贷款并自愿参加农业保险企业和个人，保险第一受益人必须是贷款银行，且保险期限不得短于贷款期限。对抵押前已办理相关保险手续的，应将保险标的第一受益人变更为贷款银行，并约定保险到期后续保，保证保险期限不得短于贷款期限。在政策性农业保险办理的基础上，适当引入商业性农业保险进一步增强农作物及养殖物抵御风险的能力。
第三十条 建立风险共担机制，成立专项风险基金。县政府按比例安排一定的财政资金设立农村土地承包经营权抵押贷款风险基金，风险基金实行财政专户管理；贷款到期农民无法偿还贷款，政府将启动风险基金来保障银行权益，以提高银行办理农村土地承包经营权抵押贷款业务的安全性和积极性。
第七章 贷后管理
第三十一条 银行可以利用自身的信息优势和客户资源，争取种养殖技术部门的支持，为借款人提供种养殖技术和相关的培训机会，指导借款人科学种养殖，提高借款人的生产效率和质量，确保借款人的生产经营持续安全、健康、长效。
第三十二条 贷后检查。银行在贷款业务发放后，应根据借款人生产经营周期特点对借款人进行现场检查，了解借款人的资金使用和生产、经营状况是否正常，在一个生产经营周期内至少检查一次。第三十三条 在种养殖收获期，密切关注种养殖产品的市场价格波动，及时跟进种养殖产品下游加工购销的金融链接服务，监督借款人产品回笼资金归还银行本息。
第三十四条 贷款收回。银行在每笔贷款到期前30、15、5天应分别采用电话、书面、短信等方式向借款人发出贷款业务到期通知信息，通知借款人及时组织资金履行还款义务，其中至少有一次书面催收通知回执存档。
第三十五条 贷款逾期处理。对逾期的贷款，银行要及时发出逾期贷款催收通知书并妥善保管回执，以保证贷款的诉讼时效，保全资产安全。贷款逾期超过一个月的，应积极采取与借款人协商以种养产品偿还贷款、公开拍卖抵押的农村土地承包经营权、依法处置抵押资产等有效途径等方式收回贷款。
第三十六条 有下列情况之一的，应采取包括终止发放贷款、提前收回已发放贷款、要求实现抵押权利等在内的有效措施控制风险：
（一）种养殖产品市场发生重大变化，影响到借款人经营收入骤减，又未落实偿还还款来源的。
（二）借款人在贷款申请过程中有提供虚假证明材料，或故意隐瞒调查事实行为的。
（三）贷款已逾期，或连续三次或累计六次未按时归还贷款利息的。
（四）种养殖户在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，而贷款债务未得到落实的。
（五）借款人遭受重大自然灾害，对生产经营活动造成重大不利影响的。
（六）借款人家庭分立，而贷款未随之分立或未明确债权债 务关系的。
（七）其他影响贷款安全的情形。
第三十七条 银行应加强对农村土地承包经营权抵押贷款的管理，对未按规定办理抵押贷款，未履行应尽职责造成损失的，将追究经办人及其他责任人的责任。
第三十八条 本贷款实行按月动态监测，若贷款逾期率达到5%时，应暂停办此项业务，并对此项贷款管理措施进行完善整改，直至风险目标可控后再办理该项业务。
第八章 附则
第三十九条 本办法未尽事宜，按国家法律法规、行政规章及银行有关制度规定执行。
土地承包经营权是指权利人依法对农民集体所有和国家所有的耕地、林地、草地等享有占用、使用和收益的权利, 有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产, 是农民对土地的一项基本权利。长期以来, 农村土地承包经营权抵押一直受到严格的限制。《担保法》规定了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等地的土地使用权可以抵押, 而耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权则不允许抵押, 这相当于把家庭承包取得的土地承包经营权排除在可抵押的财产范围之外。《物权法》也明确规定, 除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外, 其他方式承包的农村土地不允许抵押。《农村土地承包法》明确规定可以抵押的土地承包经营权为通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地经营权, 至于通过家庭承包方式取得的土地经营权, 可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。但是随着2008年十七届三中全会指出:“加强土地承包经营权流转管理和服务, 建立健全土地承包经营权流转市场, 按照依法自愿有偿原则, 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权”以及2009年3月中国人民银行、银监会明确提出“有条件的地方可试行土地经营权抵押贷款”, 实践中逐渐出现了农村土地经营权抵押贷款试点, 于是关于土地承包经营权抵押贷款的研究也逐渐多起来, 主要研究集中于以下几个方面:
一、农村土地经营权抵押贷款的必要性和可行性
季秀平 (2009) 认为解除土地承包经营权抵押的禁止, 既是现实的需要, 也无法理上的障碍。立法机关应当进一步解放思想, 给农民以更大的土地自主权, 以切实解除束缚农民创业致富、走向自由的制度障碍。李相范 (2010) 指出允许农村土地承包经营权抵押有理论、现实基础和法律依据, 有助于促进权利的流转, 拓宽农民融资渠道。李宏伟 (2010) 认为土地承包经营权抵押法律上是完善承包经营权物权属性的必然要求;政策上是“工业反哺农业”的现实体现;经济上是帮助农民增收的有效途径。庞敏英等 (2004) 从社会政策以及法理考量土地承包经营权抵押的可行性, 并在此基础上探讨土地承包经营权抵押的实现。韦福 (2007) 否定土地承包经营权抵押的理由不能成立, 土地承包经营权抵押有利于实现、维护和发展农民利益, 具有理论、现实基础和法制前提。黎翠梅 (2007) 我国农地保障功能不断弱化而且区域差异极大, 这为我国试行土地承包经营权抵押贷款制度提供了可行性。高锋等 (2009) 试点开展农村土地承包经营权抵押担保制度的可行性条件已经初步具备, 因此探索性地开展以土地承包经营权为担保形式的抵押权贷款制度, 对于缓解农户资金瓶颈不失为一种好的选择, 同时也有利于进一步研究借鉴。
我们可以看出国内虽然法律没有明确规定农村土地承包经营权可以抵押贷款, 但在创新农村金融服务的背景下, 允许农村土地承包经营权抵押, 不仅可以推动土地流转的进行, 完善土地承包经营权, 满足现实对其改变的需要, 最大限度地实现土地的经济效益, 而且能够使得农民的创业发展获得相当部分的融资贷款以及将大量的农村劳动力从土地中释放出来, 能够极大地促进农村经济的发展, 所以国内大部分学者都认为开展农村承包经营权抵押贷款具有必要性和可行性。
二、农村土地经营权抵押贷款的模式
杨国平等 (2009) 分析了农村土地承包经营权抵押贷款的运作模式, 包括小额循环贷款信贷模式、农村土地经营权直接抵押贷款模式以及担保公司担保贷款模式。高锋等 (2009) 认为目前可以考虑的模式主要有: (1) 基金担保+土地经营权抵押; (2) 土地承包经营权作股权抵押; (3) 农民直接利用土地承包经营权的物权性质向银行申请抵押贷款。燕星辰, 杜娜娜 (2010) 指出农村现有的土地承包经营权抵押贷款模式有:小额循环贷款信贷模式;农村土地经营权直接抵押贷款模式;担保公司担保贷款模式;土地金融公司或土地信用合作社模式。王平等 (2010) 归纳了这样几种模式: (1) 直接以农村土地经营权为抵押取得贷款; (2) 公司贷款+土地承包经营权抵押; (3) 土地信用合作社+土地承包经营权抵押; (4) 土地承包经营权入股抵押, 一种是以土地承包经营权入股成立非营利性的社会团体法人, 另一种是以土地承包经营权入股成立以营利为目的的公司法人, 公司以股权作为担保抵押贷款。欧阳国 (2010) 认为模式有: (1) 公司贷款+土地承包经营权抵押; (2) 土地信用合作社+土地承包经营权抵押; (3) 土地承包经营权入股抵押。曾章蓉, 王欢欢 (2010) 具体探讨了土地承包经营权抵押贷款的“明溪模式”和“同心模式”, 提出前者适合于推进土地规模化经营、农业产业化发展的融资需求, 后者适合于普通农户的微金融需求。吴海涛, 方蕾 (2011) 银行为杜蒙县巴彦查干乡租种水田的种植大户量身设计了“五户联保+农村土地经营权抵押”的信贷模式, 即在传统“五户联保”贷款业务模式中设计加入了第三方担保人将自有农村土地承包经营权抵押环节。
从我国目前开展过土地承包经营权抵押贷款的地区来看, 农村土地经营权抵押贷款的模式有:土地承包经营权作股权抵押;土地承包经营权直接抵押贷款;土地信用合作社+土地承包经营权抵押;担保公司担保贷款模式等。试点地方根据具体的情况采取适合自己的抵押模式, 这样不仅能解决农民贷款难的问题, 而且也降低了抵押贷款的风险, 使抵押贷款能顺利进行。虽然现在农村土地经营权抵押贷款模式还不完善, 但是随着试点的增加, 抵押贷款的模式会越来越完善。
三、推行农村土地经营权抵押贷款的障碍与制约因素研究
左平良等 (2005) 指出土地承包经营权抵押贷款的障碍包括:第一, 承包人对土地承包经营权的处分的有限性, 使得土地承包经营2权0很13难抵年押第。5第二期, 土中地旬承刊包经营权的交换价值低下的客观存时在。第代三 (, 总土地第承5包16经期营) 权处置的困难。黎翠梅 (2007) 住处农村T土i地m所e具s有的保障功能制约了土地承包经营权抵押贷款制度的实行。刘贵珍 (2008) 通过实地调查指出三大因素制约土地经营权抵押贷款的推广: (1) 操作困难, 没有成熟的模式供参考, 要摸索着前进; (2) 风险大, 农村种养殖业经营风险大, 贷款风险不易控制; (3) 土地处置难, 如何处置土地经营权是关键问题。肖承发 (2010) 指出受到农村土地价值评估困难、法律环境不完善等诸多因素的影响, 目前农村土地承包经营权抵押贷款业务进展缓慢。黄庆河 (2010) 认为发展农村土地承包经营权抵押贷款业务的障碍包括: (1) 农村土地承包经营权抵押仍受到诸多法律限制; (2) 农村土地使用权流转制度尚未建立; (3) 农村土地估价体制不健全; (4) 开办农村土地承包经营权抵押贷款增加了金融机构的涉农信贷风险; (5) 农村社会保障体系长期缺位。孙丽丽等 (2011) 指出土地承包经营权抵押贷款的制约因素包括:土地承包经营权抵押相关法律不健全;农村土地产权不明晰;土地仍具有社会保障功能;土地估价体系的残缺。何上华 (2011) 指出土地承包经营权抵押贷款障碍有法律风险和操作困难, 信贷风险, 承接农地抵押贷款的金融机构缺失, 土地承包经营权难以处置等。
四、推行农地承包经营权抵押贷款制度的政策建议
闫广宁 (2008) 在对宁夏同心县土地承包经营权抵押贷款情况进行了解总结的基础上, 结合实际提出了:放宽对土地承包经营权抵押的限制;成立合法化的农业合作组织;订立回购合同;限制担保人的行为;不断完善反担保品种等政策建议。林乐芬, 赵倩 (2009) 基于泰州市14个村土地流转情况调查的数据, 探索了推进农村土地承包经营权抵押贷款制度的政策建议:创设土地承包经营权抵押立法制度;建立土地承包经营权的抵押价值认定、抵押登记和价值评估机构;试点建立合作性土地金融、商业性土地金融和政策性土地金融的层次互补、职能有别的农村土地金融制度。史卫民 (2009) 应从健全抵押登记制度, 建立土地流转服务机构, 设立抵押风险防范机制, 完善农村社会保障体系等方面建立和完善土地承包经营权抵押制度。刘璐筠等 (2010) 针对土地经营权抵押贷款中存在的诸多制约因素, 提出相应的对策包括:完善农村土地承包经营权抵押的相关法律、法规;推广政府回购制度;推进金融机构改革创新;加快农业生产保障制度建设;健全和完善监管机制。张庆军 (2010) 基于对辽宁省法库县农村金融创新试点的分析指出推进土地承包经营权抵押贷款的对策建议有:继续深化土地承包经营权抵押贷款试点及推广;限制农户用于抵押的土地的比例;明确抵押农户的优先承包权;建立相应评价和评估体系;规范专业合作社的管理。宋丽萍 (2010) 对于土地承包经营权抵押贷款应多策并举, 稳步推进:选择经济发达地区先行试点;建立农村土地价值评估专业机构;加快推进农村土地经营权流转市场建设;建立健全农村金融风险补偿机制;健全农村社会保障体系, 淡化土地的社会保障功能;修订完善相关土地法律制度。
五、农村土地经营权抵押贷款试点地区的案例分析
闫广宁 (2008) 在《宁夏同心县农村信用联社开展了一种与土地承包经营权相结合的抵押贷款业务》中对“土地承包经营权抵押贷款”业务的基本情况进行了总结, 分析“土地承包经营权抵押贷款”操作模式的利弊。林乐芬, 赵倩 (2009) 就泰州市农户对于推出土地承包经营权抵押贷款的意愿情况进行了实证分析, 得出了一下四点: (1) 农户缺少抵押担保; (2) 农户资金需求强烈; (3) 农户对于土地承包经营权抵押贷款的推出需求迫切; (4) 地区经济越发达, 该地区农户对于农村土地承包经营权抵押贷款的推出需求越迫切。张庆军 (2010) 对辽宁省法库县农村金融产品和服务方式创新试点中出现的新问题进行了调查研究, 认为法库县试点的土地承包经营权抵押贷款, 对其他农村地区进行金融产品和服务方式创新有重要的借鉴意义。刘盈、申彩霞 (2010) 以重庆市开县、忠县2县为例, 依据实地入户调查数据, 探讨了农村土地经营权抵押贷款需求, 采取二项分布的Probit模型分析了影响农户农村土地经营权抵押贷款的因金素。结融果表明, 农户对农村土地经营权抵押贷款需求N迫切O;.影5响, 2农01户3Fi是n否an需c要e土地抵押融资意愿的因素 (有C耕u地mu面l积at、iv经et济y活N动O类.5型1、6年) 龄、文化程度和区位条件, 其中, 耕地面积、经济活动类型的影响力最大。项继权, 操家齐 (2011) 基于全国28个省市 (自治区) 抽样调查的分析, 对当前农民金融需求与供给的状况、存在的困难与问题进行分析后发现:农村新型金融机构发展较慢, 农村金融服务仍有空缺。
六、简短评论及展望
通过对文献的梳理和分析可以看出国内学者已经开始关注农村土地承包经营权抵押贷款, 对农村土地承包经营权抵押贷款必要性和可行性、模式、障碍和制约因素、对策建议以及试点地区的案例分析等方面都做了一些研究。除上述之外, 还有一些研究领域由于尚未引起广泛关注、研究人员较少, 如从参与主体视角的研究, 包括农户的需求和金融机构的供给研究, 以及关于风险防范研究等。根据现有研究文献以及我国农村土地承包经营权抵押贷款推广中不断出现的新问题, 以下几个方面有待深入开展研究:
第一, 农户对于农村土地承包经营权抵押贷款的需求。随着农村经济的发展, 农业产业结构调整步伐逐渐加快, 生产经营行为对资金的需求越来越旺盛, 农户的资金需求在农村不断扩大。林乐芬, 赵倩 (2009) 指出农户对于土地承包经营权抵押贷款的推出需求迫切而且地区经济越发达, 该地区农户对于农村土地承包经营权抵押贷款的推出需求越迫切。而吴洁敏, 乔宇 (2010) 通过大连、绍兴两地的专项调查, 得出农民对农地金融不感兴趣的结论, 因此, 亟须探讨农村经济主体对农村土地经营权抵押贷款的需求意愿、行为和特征如何。
第二, 金融机构对于农村土地承包经营权抵押贷款的供给。农村土地承包经营权抵押贷款的发展离不开金融机构的积极参与, 农村金融机构对农村土地承包经营权抵押贷款的供给意愿和行为如何, 关系到该业务试点的可持续性, 值得特别关注。
第三, 政府在农村土地承包经营权抵押贷款供给中的作用。由于农村土地承包经营权抵押贷款业务风险相对较大, 因此大部分农村金融机构不愿意开展此业务, 要解决这种尴尬的局面就需要政府的帮助, 如何发挥政府在农村土地承包经营权抵押贷款供给中的作用是值得思考的问题。
第四, 风险防范。目前农村土地承包经营权抵押贷款还处在试点阶段, 只在个别省市的个别地区开展, 而面临的法律、操作、信贷、评估等方面的风险是制约农村土地承包经营权抵押贷款发展的重要因素, 因此如何加强对风险的防范是我们必须要考虑的问题, 只有解决这些后顾之忧, 农村土地承包经营权抵押贷款才能真正得到发展和推广。
参考文献
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[10]林乐芬, 王军.农村金融机构开展农村土地金融的意愿及影响因素分析[J].农业经济问题, 2011.12:60-65.
创业贷款:用活政府和银行的优惠政策
刘先生自2000年下岗后一直给别人打工,收入低不说,还要整天看老板脸色行事。后来他产生了自己创业的想法,在经过一番市场调查和综合衡量之后,他决定开家单身公寓。他准备先在劳务市场附近租赁3套旧房,进行改造和简单装修,然后分别租给单身打工人员或外地求学者。按照预算,装修以及购置简单家具的开支为3万元;房主要求一次预交1年房租,3套房子需预付1万元,这样总体的创业启动资金是4万元。刘先生原来所在的企业一直效益不好,他基本没有家庭积蓄,所以这4万元钱像大山一样挡在面前。他曾一度想打退堂鼓,但单身公寓的良好市场前景又确实让他动心。
犹豫之际,他向一位在银行专门从事信贷工作的朋友求教,这位朋友向他推荐了银行刚刚推出的一项叫作创业贷款的新业务。在朋友的指点下,他以自住的房改房作抵押,到银行办理了创业贷款。贷款拿到手后,刘先生才发现这种贷款不但手续简单,而且还享受20%的下浮利率。依靠这笔创业贷款,刘先生的单身公寓很快开了张,并且生意非常红火,扣除贷款利息等开支,每月的房租净收益在2000元左右。
创业贷款是指具有一定生产经营能力或已经从事生产经营活动的个人,因创业或再创业提出资金需求申请,经银行认可有效担保后而发放的一种专项贷款。符合条件的借款人,根据个人的资源状况和偿还能力,最高可获得单笔50万元的贷款支持;对创业达到一定规模或成为再就业明星的,还可提出更高额度的贷款申请。创业贷款的期限一般为1年,最长不超过3年;为了支持下岗职工创业,有的银行对创业贷款的利率进行适当下浮;许多地区政府和银行部门联合推出的下岗失业人员创业贷款还可以享受60%的政府贴息。
抵押贷款:押别人的产权自己发财
赵先生原先是一家工厂的司机,去年单位实行买断工龄,他在拿了一笔补偿金之后,成了一名失业人员。这时,赵先生所在的地区开始动工建设高速公路,土建工程需要大量的工程车辆,而现在工程承包者多数不自己购买车辆,而是通过租赁车主的车辆,然后按工作量向车主付酬的方式解决。赵先生经过一番调查后,觉得买辆运输车承揽土建工程是一条非常好的生财之道,但买车需要一笔不菲的资金,一辆最便宜的自卸车也下不来8万,而他手中仅有2万多元买断工龄的补偿金,所以他只好求助银行。
在银行工作人员的帮助下,他首先在指定的汽车经销公司看好了一辆15吨自卸车,并以拟购车辆作抵押,和银行签订了6万元的抵押贷款合同。最后,在交了2万多元首付款后,他便把这辆新车开回了家,并很快在工地承接了土方工程。如今,赵先生又雇了一个司机,一天工作十多个小时,每月的收入达到8000多元。
抵押贷款是指按照担保法规定的抵押方式,以借款人或第三人的财产作为抵押物而发放的贷款。办理抵押贷款时应由银行保管抵押物的有关产权证明,特别是对于房屋按揭和汽车贷款,房子你用着,汽车你可以开着,但严格地说,产权已经抵押给银行了,你拥有的只是使用权。抵押贷款的金额一般不超过抵押物评估价的70%,贷款最高限额为30万元。
如果创业需要购置沿街商业房,可以以拟购房子作抵押,向银行申请商用房抵押贷款,贷款金额一般不超过拟购商业用房评估价值的60%,贷款期限最长不超过10年;因创业需要购置轿车、卡车、客车、工程车以及进行出租车营运,可以和赵先生一样办理汽车贷款,此贷款一般不超过购车款的80%,贷款期限最长不超过5年。
存单、国债质押贷款:挖掘信贷资源
李女士想开一家某品牌化妆品的连锁店,按照总部的要求,需要缴纳5万元各种费用。她手中有1万元现金,并且有一张5万元的定期储蓄存单,本来打算办理提前支取,但银行工作人员提示,提前支取会造成较大的利息损失。在这种情况下,银行理财师向她推荐一个理财网站的“提前支取和办理质押贷款哪个合算”工具,李女士登录网络,网络计算器的计算结果显示:你办理质押贷款比提前支取多收益2244元。于是,她便办理了质押贷款,既及时筹齐了创业资金,又避免了提前支取的利息损失。
存单质押贷款的起点一般为5000元,每笔贷款不超过质押面额的80%,一般情况下,到银行网点当天即可取得贷款。另外,近年来各银行为了营销贷款,提高效益,在考虑贷款风险的同时,对贷款质押物的要求不断放宽,除了这种存单质押贷款以外,以国库券、保险公司保单、个人信用等信贷资源也可以轻松得到可用于创业的个人贷款。
国债以其利率较高、免征利息税等优势赢得了居民的青睐,为了方便广大国债持有者,中国人民银行和财政部颁布了《凭证式国债质押贷款办法》,按办法规定,1999年(含)后财政部发行、各承销银行以“中华人民共和国凭证式国债收款凭证”方式销售的国债均可在商业银行指定网点办理国债质押贷款。国债质押贷款的起点为5000元,每笔贷款不超过质押国债面额的90%;贷款期限最长一般不超过凭证式国债的到期日,若用不同期限的多张凭证式国债作质押,以距离到期日最近者确定贷款期限。另外,如果征得亲朋的书面同意,并同时出示本人和亲朋的有效身份证件,还可以用亲朋的凭证式国债办理质押贷款。
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