集体土地搬迁补偿协议书

集体土地搬迁补偿协议书（共9篇）

集体土地搬迁补偿协议书 篇1

被搬迁人(乙方)：

为保护甲、乙双方权益，保障工业区建设顺利进行，根据本市拆迁有关文件规定，甲、乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议：

一、被搬迁房屋补偿

（一）被搬迁房屋所在地的宅基地区位补偿价格为元/平方米。

（二）乙方在搬迁范围内的宅基地面积平方米，房屋间，建筑面积平方米。其中，利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的房屋建筑面积_______平方米。

（三）经北京金地房地产评估有限公司评估，宅基地区位补偿款元，房屋重置成新价元，附属物评估价元，共计元。

二、搬迁补助费

1、搬家补助费：元；

2、提前搬家奖励费：元；

3、移机费：元；

４、停产停业综合补助费：__________元；

5、其他补助费：。

以上共计元。

三、结算方式

乙方持本协议第一项、第二项费用合计人民币元（大写：）与村委会签订楼房安置协议并结算差价。

乙方如放弃本次楼房安置，甲方将上述补偿款总金额在日内以银行活期存折方式交给乙方。甲方未按约定期限向乙方交付银行存折的，应按延期天数向乙方支付违约金每天元。

四、乙方搬迁期限

乙方应在年___月___日前完成搬迁，并将原房屋交甲方拆除。

乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付违约金每天元。

五、房地权属注销登记

甲乙双方签定本协议之时，乙方应将原宅基地使用证、房屋产权批示交给甲方。

六、争议解决方式

本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向通州区人民法院提起诉讼。

七、协议文本

本协议一式三份，甲、乙双方各持一份，有关部门留存一份。

八、协议生效

本协议自甲、乙双方签字或者盖章后生效。

甲方（盖章）：乙方（签字或盖章）：

委托代理人：_____________委托代理人：_______________

集体土地搬迁补偿协议书 篇2

近年来, 我国城乡结合部的集体土地越来越多地被征收, 因征收土地引发的纠纷逐年增加, 有愈演愈烈的趋势, 有的地方甚至引起越级上访、群体上访, 给社会稳定造成隐患。党中央、国务院高度重视土地问题, 在依法治国的今天, 政府更加注重依法行政, 因此, 集体土地征收中有关补偿法律问题愈加引起社会各界的广泛关注和思考。集体土地征收补偿主要涉及以下三类权利的补偿或安置。

一、宅基地使用权的补偿或安置

宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》及《土地管理法》的规定, 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征。

1. 权利主体只能是农村集体经济组织的成员, 其他农村集体经济组织的成员以及城镇居民不得购置宅基地, 除非其成为该集体经济组织的成员。

2. 用途仅限于农村集体经济组织成员建造个人及家庭住宅。个人及家庭住宅包括居住生活用房以及与村民居住生活有关的附属设施、庭院经济, 如厕所、猪圈、鸡舍、院墙等。

3. 实行严格的“一户一宅”制度。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地, 其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村集体经济组织成员建造住宅, 应符合乡 (镇) 土地利用总体规划和城乡规划, 并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准, 但如果涉及占用农用地的, 应依照《土地管理法》第44条规定办理审批手续。农村集体经济组织成员出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。

4. 无偿取得, 具有福利性。城市居民具有住房公积金等住房保障, 宅基地作为农民的住房保障, 因此, 可以无偿使用宅基地建造住房。

集体土地征收及“城中村”改造中, 涉及农民宅基地及房屋补偿问题应当体现保障功能。当前, 我国征收拆迁中对于该问题的处理也是仁者见仁, 笔者在指导具体征收拆迁工作中, 推荐的补偿安置方案有三种:一是按照宅基地面积1:1进行安置且不结算差价, 农民住宅按照重置价进行货币补偿, 例如, 河南省平顶山市某区的补偿安置方案;二是按照具有村民资格的人口进行安置房分配, 例如, 安徽某县的补偿安置方案;三是安置宅基地的, 对地上房屋按照重置价进行补偿。最高人民法院行政审判庭[2005]行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》明确规定:“征用农村集体土地之后, 被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权, 房屋所在地已被纳入城市规划区的, 应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定, 对房屋所有权人予以补偿安置。”此答复适用于无法另行安置宅基地的征收拆迁补偿。中央纪委中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》 (中纪办发[2011]8号) 规定“农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿, 宅基地征收按当地规定的征地标准补偿, 被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴, 要能够保障其选购合理居住水平的房屋。”此通知适用于安置宅基地的补偿安置。最高法院的答复和中纪委的通知属于互补的关系, 不存在矛盾。

二、集体土地所有权的补偿

集体土地所有权是指农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。我国集体土地所有权是通过农业合作化, 将农民私有土地转变而来的。集体土地所有权具有如下特征。

1. 权利主体为各个农业劳动集体。集体土地所有权不同于国家土地所有权的显著特点, 是在全国范围内没有统一的所有权权利主体, 并且只有农民集体才可以成为集体土地所有权的权利主体。集体土地所有权的权利主体包括三类:一是村农民集体, 二是村内农业集体经济组织的农民集体, 三是乡 (镇) 农民集体。

2. 集体土地所有权的确认须进行所有权登记。《土地管理法》规定, 集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权。

3. 集体土地所有权不能被处分, 可以因国家强制手段而消灭。我国的集体土地所有权和国家土地所有权一样, 不能由所有权人自由处分, 但与国家土地所有权不同的是, 国家土地所有权具有永久性, 而集体土地所有权却可能因国家的强制征收而消灭。

4. 集体土地所有权也可以与土地使用权分离, 依法确定给该集体内的集体经济组织和个人使用。

集体土地所有权补偿的受偿主体为农民集体经济组织, 补偿标准各省略有区别、总体较低, 大约在每亩4万元以下, 例如, 安徽最高标准为每亩39200元, 而通过政府“加工整理”后的招拍挂土地便摇身一变, 身价青云直上, 每亩为近百万元甚至数百万元, 为地方的土地财政奠定基础。巨额补偿出让的差价很难使地方政府不动心, 从经济角度很难切断征用土地的利益链。修订《土地管理法》或者制定《集体土地上房屋征收与补偿条例》都应当考虑提高征收补偿标准。征地补偿金属于村民集体财产, 如何分配或者留存集体资产应当通过村民会议形成决议。应当解决失地村民的养老保险金、失业保险金、医疗保险金, 不应当一分了之。

三、承包经营权的补偿

土地承包经营权是指我国农村集体经济组织、农户或个人对国家或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等, 依据承包合同所享有的长期占有并进行耕作、畜牧、养殖及其他生产活动的使用和收益的权利。土地承包经营权是我国土地权利体系中的组成部分, 是土地市场的重要权利载体, 是主要的用益物权。土地承包经营权凝聚了我国农民生存和发展的情结, 具有牢固的实践基础和强大的生命力。承包经营权的主体在《土地承包法》中规定了两类:一是该法第15条规定的“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。这类主体有权和集体签订合同取得承包经营权, 是一种法定的主体。第二类主体是对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上设立的承包经营权, 其主体可以是本集体经济组织及其以外的单位、农户和个人。土地承包经营权的客体是农村集体所有或国家所有由农村集体使用的土地及“四荒”地。其内容是受法律保护的承包经营权主体承包经营的权利和义务。该法还规定了农村土地承包30年不变, 农民对土地的投入是一个长期的过程, 收益也是一个长期的过程, 在农民承包期间该土地被征收, 显然对其承包经营权是一种损害。这种损害包括:承包土地上的农作物、山林损失, 养殖业的损失, 对土地投入而尚未收益的损失, 承包经营必需的建筑物构筑物损失, 承包权丧失的损失等。这些损失的补偿在现行的《土地管理法》中是一笔糊涂账, 对于涉农损失应当建立公正的农损评估制度, 对土地承包经营权合理补偿, 以实现对土地承包权人的权利保障。

农村土地承包坚持公开、公平、公正的原则, 正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。承包期间, 发包方不得收回土地, 需要注意以下两种变化情况: (1) 承包期间, 承包方全家迁入小城镇落户的, 应当按照承包方的意愿, 保留其土地承包经营权或允许其依法进行土地承包经营权流转。 (2) 承包期间, 承包方全家迁入设区的市, 转为非农业户口的, 应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包期内, 发包方不得调整承包地, 承包期内, 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情况对个别农户之间承包的耕地和草地进行适当的调整, 必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表同意, 并报乡镇人民政府和县级人民政府等行政主管部门批准。集体经济组织依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的、承包方依法自愿交回的, 可用于调整承包土地或者承包给新增人口。

集体土地搬迁补偿协议书 篇3

关键词：农村集体土地；征收补偿；注意事项；成因；对策

一、农村集体土地征收补偿需注意的问题

（一）扩大补偿范围，确定市场化的补偿标准

一是要坚决落实和实施“公共负担说”理论。事实证明，政府征地行为是为了公共利益最大化而实施的，其行为势必会影响部分集体和一少部分人的个人利益，这种利益牺牲的补偿理应由社会和政府共同分担，给予失地集体和个人适当补偿，而不应该由村集体和农民自己来进行负担。二是要保证补偿原则的合理性。补偿原则的制定，既要参考世界各地的成功做法，更要符合我国和当地的实际情况。条件允许的情况下，尽量争取使用完全补偿原则，可以有效避免矛盾发生。特殊情况也可以采用不完全补偿原则，但要做好调研，做好意见征求，做好政策的宣传和指导。从我国的现实情况来看，采用发达国家的完全补偿原则来操作难度较大，绝大部分无法实现，大多采取不完全补偿原则。如纯公共利益的土地征用，采用相当补偿原则；准公共利益的土地征用则采用完全补偿原则，适当提高对被征地农民的土地承包经营权和就业补偿标准。三是要要对补偿项目进行细化，明确补偿范围和方式。补偿上要充分考虑土地征用费，还要考虑残余地造成损失的适当补偿。既要考虑直接损失的补偿，也要考虑间接损失的补偿。在条件和法律法规允许条件下，要充分考虑村集体和农民的收益，尽量提高补偿额度，帮助他们解决好工作、医疗、养老等后顾之忧，钱款最好直接发放到农民手中，避免中间环节出现问题。

（二）土地征收程序规范化

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。支持依法征地不仅维护村民的权益也是民心所向。无论是土地管理法还是土地管理法实施条例，包括村民委员会组织法等，这些相关法律的立法目的十分明确，就是要以法的形式来规范和 有效监督在土地征收补偿过程中的违纪违法行为。为了有效保护被征地集体和农民个人的权益，有效防止征收补偿过程中的权利滥用，针对当前大部分村民民主法律意识淡薄，对法律知识知之甚少，维权意识不强等现状，各执法部门、监管部门一定要积极开展多种形式的、有针对性的、专题性比较强的普法教育和宣传。通过普法，让农民知道如何维权，既有利于积极配合拆迁工作，又能使自身权益得到有效保障。

二、农村集体土地征收补偿中职务犯罪的成因

（一）部分村干部“土皇帝”思想根深蒂固

部分村干部官僚主义、享乐思想在部分村干部身上极其严重，把党和人民赋予的权力作为徇私的工具。尤其在土地征收补偿这项机会难得、款项复杂巨大的工作上，个别村干部私欲膨胀，不惜损害国家和村民利益。

（二）部分村干部法治意识淡薄

国家和地方法律法规的健全和完善，为征地补偿提供了充分的法律依据。然而农村基层干部中有一部分人法律意识淡薄，知道法律的存在却不懂得依法办事。部分村干部忽视学习和研究，不能按照法律规定做到既不损害国家利益，也不损害村集体和村民个人利益。

（三）个别地方对村干部思想教育和法律监管不到位

在部分地区，党委和政府在评估农村工作中只重视经济建设和经济指标，忽视了思想、纪律、作风教育和考核，出现了一手软、一手硬，工作失衡。部分政府部门和领导只看重农业生产任务是否达标、看重经济工作是否达标，而忽视了普法和思想意识形态教育，听之任之，放任自流。

三、预防农村集体土地征收补偿中职务犯罪的对策

（一）强化思想和法制教育，构筑道德和法制防线

要结合农村干部队伍现状、农村工作特点，开展廉洁自律教育、廉洁从政教育和法制教育，使广大农村干部树立正确的人生观、价值观、权力观和利益观。

（二）加强农村班子建设，全面提高班子成员素质

要积极完善选举制度和任命办法，坚持德才兼备的用人标准，努力建立一支政治思想坚定、生活作风正派、廉洁自律、能全心全意带领村民致富奔小康的农村干部队伍。要积极采取各种办法，坚决防止政治不过硬、私心重、综合素质不高、带领村民致富能力差的人进入农村干部队伍。

（三）加强农村集体土地监管，健全各项法律制度

建立农村土地日常管理台账制度，土地管理部门要做到账目清晰。建立完善征用土地备案审查制度和征用补偿流程。如土地等相关部门在征用土地时，除了做了常规的土地面积、地面附着物等的登记、造册和存档，还要建立音频、视频和图片资料作为原始记载。要建立公开制度，如征地补偿的相关事项要做到全程公开，包括补偿金计算方法、发放流程， 便于群众知情和监督。

（四）加强审计、纪检监察、组织部门的监督力度

各职能部门既要各负其责、各司其职，更要密切配合，重视和加强对农村集体土地征用相关补偿政策落实和标准执行情况的指导、检查和监督。要主动进村入户，检查被征用土地补偿费的分配和使用情况、过程公开情况，加强对征用土地工作各环节的社会监督，要主动倾听农民的呼声，获取有价值的信息。

（五）加大查办打击力度，构筑法律威慑防线

纪检监察和检察机关要掌握农村土地补偿工作的实际情况，发现问题，及时解决，把犯罪苗头消灭在萌芽。对于征地补偿过程中出现的违纪违法事件，该纪律处分的纪律处分，该立案侦查的立案侦查，该法办的法办，绝不姑息。要努力做到打防结合，构筑法律威慑防线，确保社会主义新农村建设稳步健康发展。

参考文献：

[1]徐国荣，高亮亮.“诊断”农村基层组织人员在土地征收补偿中的职务犯罪[J].法制与社会.2011（12）

[2] 马丽丽.农村土地征收补偿存在的问题及法律对策研究[J].农业经济.2012（10）

[3] 郑旭.农村集体土地征收法律问题研究[J].南方农村.2012（12）

集体土地搬迁补偿协议书 篇4

1#地）项目集体土地征收房屋补偿方案的告

知书

来源: 房管局

2011-12-20

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因奥体4#地（原东扩企业搬迁安置1#地）项目建设需要，福州市人民政府决定征收奥体4#地（原东扩企业搬迁安置1#地）项目建设用地红线范围内所有集体土地及其地上物(具体范围以规划红线图为准)，现按照《中华人民共和国土地管理法》、《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》等规定和福州市人民政府榕土征告补[2011]4号《关于浦下路等建设项目征收土地补充公告》的要求，现将该征地范围内集体土地上的房屋补偿方案予以公布，具体的房屋补偿工作由福州兴盖鑫房屋拆迁有限公司（办公地址:盖山镇黎升村塘池小学；联系电话：***）和福清市第三拆迁工程处（办公地址: 盖山镇黎升村塘池小学；联系电话：***）负责实施。

附：奥体4#地（原东扩企业搬迁安置1#地）项目集体土地征收房屋补偿方案

福州市住房保障和房产管理局

二○一一年十二月二十日

附件：

奥体4#地（原东扩企业搬迁安置1#地）项目

集体土地征收房屋补偿方案

福州市人民政府已决定征收奥体4#地（原东扩企业搬迁安置1#地）项目规划红线范围内集体土地，根据《中华人民共和国土地法》和《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》的相关规定，结合本地块的实际情况，对该征地范围内的房屋特制定如下补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围（具体范围见规划用地红线图）的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。

2、本地块征收补偿的方式:实行货币补偿和就近产权调换相结合的方式，但被征收房屋属于第二条第（四）、（五）款规定的特殊情形除外。

二、征收补偿原则

（一）货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

（二）产权调换：

（1）根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的合法建筑面积计算的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、搬迁奖励）除以安置房对接均价所得面积就近上靠标准房型安置。

（2）根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置。

以上两种方式由被征收人自行选择，安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡可以分房型安置。被征收人选择两套（处）或两套（处）以上安置房的，只能享受一次上靠标准房型进行安置；若其中一套（处）安置房的面积小于30平方米的，只能实行货币补偿或降低另一套（处）安置房的安置面积。

（三）非住宅房屋的征收补偿：

集体土地上非住宅房屋实行货币补偿。

1、被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿；

2、被征收房屋未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权（含确权房屋）和持有有效工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）或税务登记证明并依法纳税的房屋（沿街底层第一自然间的进深按房屋的结构确认，但不得超过6米），视不同情况分别按下列办理：

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按营业性用房给予征收补偿。其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；

②在1984年1月5日至1990年4月1日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的80%确认营业性用房建筑面积，余下20%按原房使用性质及用途予以认定；

③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台以前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，在签约期限内搬迁的，其沿街底层第一自然间面积的60%可按营业性店面给予补偿，余下40%按原房使用性质给予补偿安置。

3、非公益性用房的附属物只能适用于货币补偿，不作产权调换。

（四）被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

1、被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人，对安置方式的选择达不成一致意见的；

2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

3、被征收私有房屋的产权人和使用人对安置达不成一致意见的；

4、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

（五）、历史老宅等无产权房屋分割造成房屋确权面积小于30平方米的，实行货币补偿，不作产权调换。

三、签约期限

本项目实施征收范围内房屋签约期限自本方案发布之日起分如下几个阶段实施房屋征收：

1、宣传发动和房屋丈量核对阶段：2011年12月20日至2012年1月20日；

2、房屋征收阶段：分为两个签约期限，分别给予不同搬迁奖励（详见第六条第3款）

①第一签约期限：2012年1月30日至2012年2月29日

②第二签约期限：2012年3月1日至2012年3月15日

四、计价补偿方式

1、住宅用房货币补偿计价方式：

私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋确认的合法建筑面积×（5025元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；

2、营业性用房货币补偿计价方式：

沿小街巷私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（7551元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）。

3、单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿。

4、工业仓储类用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收工业仓储类用房确认的合法建筑面积×（630元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；

5、装修按榕房[2009]23号文表二规定的单价及上报审定后参照福厦铁路、东部新城部分二次装修项目价格补偿。

6、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户。

7、被征收的工业、仓储类用房，高度在4米以下的，按房屋结构的重置价结合成新补偿；高度在4—6米的，其旧房补偿费按照增加20％计算；高度在6—8米的，其旧房补偿费按照增加40％计算；高度在8米以上的，其旧房补偿费按照增加60％计算。

备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按榕房〔2009〕23号文的有关规定执行。

五、产权调换房房型、地点、价格及过渡期限

1、产权调换房地点及对接价格：

期房：5#安置地，对接均价6585元/㎡；14#安置地，对接均价6366元/㎡（14#安置地仅提供300套，仅限于第一签约期限内签约搬迁的被征收人，其中：45㎡户型15套、60㎡户型30套、75㎡户型60套、90㎡户型75套、105㎡户型75套、120㎡户型30套、135㎡户型15套）；

现房：福湾新城和浦上生活配套房一期，对接均价5250元/㎡（仅限于第一签约期限内签约搬迁的被征收人，且每户仅限一套，按选房顺序号依次选择，选完为止）。

2、产权调换房与原住宅确认的合法建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次调节系数，其余面积按榕房[2009]23号文件规定计算。

3、以上房源的面积最终以市产权交易中心核定的产权登记面积为准。

4、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。

5、福湾新城和浦上生活配套房一期现房按公布的实际面积以5250元/㎡进行结算。期房回迁安置时，若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按协议约定安置房价格的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按协议约定安置房价格的0.9倍补交购房款。

6、过渡期限：在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约搬迁之日至2015年3月14日；超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起36个月。因安置房延迟交付等造成被征收人逾期回迁的，应双倍付给临时安置补助费。

过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。安置房符合回迁条件，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

六、签约期限内搬迁奖励办法

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅503元/㎡，沿小街巷营业性用房755元/㎡、办公类非住宅503元/㎡、工业仓储类用房503元/㎡。

2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确认的合法建筑面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。

3、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积，根据被征收房屋搬迁时间按以下标准分别给予搬迁奖励：

①于第一签约期限前搬迁的：住宅1005元/㎡，沿小街巷营业性用房378元/㎡、办公类非住宅251元/㎡、工业仓储类用房503元/㎡。

②于第二签约期限前搬迁的：住宅503元/㎡，沿小街巷营业性用房189元/㎡、办公类非住宅126元/㎡、工业仓储类用房252元/㎡。

4、对沿街底层确认的第一自然间店面面积，且持有2004年10月26日前有效的工商营业执照或税务登记证明的被征收房屋，对被征收人给予100元/㎡的经营补助。

5、工业仓储类用房货币补偿总金额（包含区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励、旧房补偿费）不得超过2000元/㎡，如货币补偿总金额超过2000元/㎡按2000元/㎡进行补偿。

七、搬迁补助办法

1、困难户搬迁补助

对原产权房屋面积小于45平方米、在本市范围内无其他处房屋且人均建筑面积少于13平方米的困难户，在签约期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，按照45平方米计算区位补偿单价（5025元/㎡）、搬迁奖励（1005元/㎡）和货币补偿奖励（503元/㎡），货币补偿奖励仅限选择货币补偿的可享受（榕政综[2006]161号市政府文件出台后，对现有房屋进行产权分析，且单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策）。

2、对五保户、低保户、孤寡老人给予30000元/户的装修补助。

3、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

4、住宅搬迁补助费6元/㎡；非住宅搬迁补助费10元/㎡。搬迁补助费不足200元按200元计算。

5、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按确认的合法建筑面积计算，一至三级地段每月10元/㎡、四至六级地段每月8元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。

八、无产权房屋认定补偿办法

无产权房屋的补偿与安置，以福州市勘测院历年的航拍图（或矢量图）为依据，并经村（社区）、街道盖章公示无异议后，在签约期限内搬迁的，根据建设年限分以下七种情形：

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料的，按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前建设的实际用于家庭居住且在本市范围内无他处房屋（商品房、二手房除外）的房屋：（1）部分有产权的房屋，三层以内总建筑面积180平方米（含产权面积）以内的无产权部分按70%补偿安置，三层以内总建筑面积240平方米以内按照50%补偿安置，余下部分建筑面积按20%给予货币补偿，不予安置；（2）无产权的房屋，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内、总建筑面积240平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿，不予安置。

3、属2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台后至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，一律不予补偿，但在签约期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补贴，另给予300元/㎡的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台后建设的无产权房屋，在征收实施单位规定的期限内搬迁并同意先行拆除的，按不同结构给予不超过150元／㎡的补贴。

5、街道办事处或乡镇政府、村集体1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按70%给予货币补偿，补偿费归街道办事处或乡镇政府、村集体所有；私营企业或个人2006年8月26日前向街道办事处或乡镇政府、村集体租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补偿，在签约期限内搬迁的，另给予300元/㎡的搬迁奖励。

6、国有企事业单位1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前建设的无产权非住宅房屋，可办但未办理产权登记的，经被征收房屋所在地县(区)人民政府确认后可按70%给予补偿。

7、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋等附属房,在签约期限内搬迁的按30～70/㎡元给予补偿，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/㎡的搬迁补贴。

备注：无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村，外地人于1984年1月5日至2006年8月26日间，在本村占地建房的，其无产权房屋均按重置价结合成新计算补偿。无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。土地征收公告后迁入的户口不作补偿安置依据。

九、超出签约期限内搬迁的处理办法

1、征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、集体土地征收房屋补偿方案确定的签约期限内，被征收人与征收单位达不成补偿协议，在房屋货币补偿金额到位或提供产权调换房屋（周转房）的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门向人民法院依法申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十、房屋搬迁程序

1、由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。回迁选房号抽签安排：凡在2012年1月20日前搬迁封房并签订协议的被征收户，根据实际情况给予抽取选房顺序号，抽取选房顺序号时间、地点另行通知；在2012年2月9日前搬迁封房并签订协议的，于2012年2月12日上午9:00按封房顺序先后进行抽签确定回迁选房号；在2012年2月19日前搬迁封房并签订协议的，于2012年2月22日上午9:00按封房顺序先后进行抽签确定回迁选房号；在2012年2月29日前搬迁封房并签订协议的，于2012年3月3日上午9:00按封房顺序先后进行抽签确定回迁选房号；在2012年2月29日后按封房和签订协议的时间顺序发给回迁选房号。

4、为确保产权调换用房设计及建设如期完成，被征收人应按时签订征收补偿协议。

集体土地补偿注意 篇5

最高法院民一庭负责人说，当前，因土地补偿费分配方案实行差别待遇侵害特定人群合法权益而引发的纠纷不断增加。集体土地所有权的权利主体是农民集体，所以土地补偿费的受益主体也只能是农民集体。只要具有该集体经济组织的成员资格，就应具有相应的分配权。这位负责人进一步解释，一般来讲，集体土地所有权的替代物价值（即土地补偿费的数额）大小与农村集体经济组织成员的劳动没有关系，也并非集体经济组织的经营收益，就土地补偿费分配而言，每个集体经济组织成员的分配权应当是均等的。因此，对特定人群实行差别待遇没有法律和法理依据。村民自治决议应受法律保护的前提是，该决议不违反法律规定。如果该决议侵害了集体经济组织成员的合法权益，受侵害的人当然有权提起民事诉讼寻求救济。对此，物权法和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释已有明确规定。

为依法维护农村集体经济组织成员的土地补偿费分配权益，《指导意见》提出，要妥善处理好征地补偿费用分配等纠纷。在审理因土地补偿费分配方案实行差别待遇，侵害当事人利益引发的纠纷案件中，要依法充分保护农村集体成员特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

最高人民法院民一庭负责人今天在此间表示，集体土地所有权的权利主体是农民集体，所以土地补偿费的受益主体也只能是农民集体。只要具有该集体经济组织的成员资格，就应具有相应的分配权。对特定人群实行差别待遇没有法律和法理依据。虽然该分配方案系经民主议定，但对权利受到侵害的特定人群来说，已经构成“多数人的暴政”。村民自治决议应受法律保护的前提是，该决议不违反法律规定。如果该决议侵害了集体经济组织成员的合法权益，受侵害的人当然有权提起民事诉讼寻求救济。对此，物权法和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释已有明确规定。

据了解，意见还对加大农村贫困群众的司法救助力度，快速化解矛盾、提高诉讼效率，做好农村涉诉信访工作，以及积极探索稳步推进农村多元纠纷解决机制等问题提出了明确要求。

土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：

1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。

2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。

具体说来：

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

集体土地搬迁补偿协议书 篇6

农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的。下面是小编整理的2017农村集体土地征收补偿条例，欢迎大家阅读!农村集体土地征收补偿条例暂未出台，但是根据《土地管理法实施条例》相关规定集体土地征收可以按照下面的标准补偿。第二十五条 征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。农村征地拆迁补偿标准农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的，应该要注意哪些问题，本文将为您详细介绍。被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。补偿安置的时间界点

1、征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。房屋的补偿安置方式

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

3、拆迁房屋其他补偿项目：律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。拆迁非居住房屋的补偿

1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。

3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

征收集体土地补偿费分配问题研究 篇7

一、土地补偿费及分配的现行法律规定

土地征收, 是指国家基于社会公共利益的需要, 依照法定程序, 强制取得他人土地所有权的行为。〔2〕我国不存在私人土地所有权, 城市土地属于国家所有, 我国的土地征收, 实际上就是国家凭借公权力对农村集体土地所有权的强制剥夺。 “给予补偿”是征收的必要合法要件之一。 “如果对被征收人未予公正补偿, 就变成了对其合法财产的无偿剥夺, 不仅违反宪法的基本原则, 也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责”。〔3〕

1.法律对土地补偿费的规定

《土地管理法》、 《物权法》明确规定, 征收集体土地要给予补偿。征地补偿费用②主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。③土地补偿费是指国家征收农民集体土地对土地所有者和土地使用者的补偿。 《土地管理法》一开始就是以 “需要安置的农民保持原有生活水平”④为其补偿原则。1999年 《土地管理法》制定了具体的补偿标准⑤, 并且明确规定, 支付土地补偿费和安置补助费, 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的, 经省、自治区、直辖市人民政府批准, 可以增加安置补助费;同时, 对土地补偿费和安置补助费作出上限规定: “土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”。2004年 《土地管理法》, 除将 “征用”改为 “征收”外, 完全沿用了1999年 《土地管理法》补偿标准和上限规定。⑥

2.行政法规对土地补偿费及分配的规定

为了使 “需要安置的农民保持原有生活水平”不因 《土地管理法》规定的补偿上限而受到限制, 国务院提出要 “依法足额”支付土地补偿费, 规定:“土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限, 尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的, 当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。”⑦

土地补偿费应当支付给被征收人。但 《土地管理法》、 《物权法》都没有对被征收人做出明确规定。《土地管理法实施条例》第26条规定, 土地补偿费归农村集体经济组织所有。对归农村集体经济组织所有的土地补偿费, 是否要分配给被征地农民, 《物权法》、《土地管理法》、 《土地管理法实施条例》等均未涉及。如果农村集体经济组织收取土地补偿费不分配, “被征地农民保持原有生活水平”如何保障。

2004年国土资源部颁布的 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 (以下简称 《补偿安置意见》) 规定: “按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则, 土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收, 同时农村集体经济组织撤销建制的, 土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”⑧这一规定意味着, 当农村集体经济组织撤销建制时, 土地补偿费才必须全部用于被征地农民;当农村集体经济组织还存在, 土地补偿费是 “主要”而不是“全部”用于被征地农户, 但必须进行分配。这里的“分配”, 并非只是被征地农户之间的分配, 还包括农村集体经济组织与其成员之间的分配。另外, 该规定授权各省制定土地补偿费分配办法。

3.地方性法规对土地补偿费分配的规定

各省制定的土地补偿费分配意见中规定, 农村集体组织和农地承包经营户为获得土地补偿费的主体。⑨

被征地农户获得补偿费的方式, 在土地补偿费拨付给农村集体后, 按照公平、公正原则, 参与分配。分配比例, 各省不同, 大概是被征地农民分70%~80%, 集体经济组织留用20%~30%。如, 2005年山西省政府根据土地被全部征收或部分征收、土地被征收后是否撤销农村集体经济组织建制等不同情况, 规定 “土地补偿费80%分配给被征地农户”或 “土地补偿费以不低于80%的比例支付给被征地农户”, 其余20%, 或者 “平均分配给征地补偿方案确定时, 本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员”, 或者 “留给村集体经济组织”。10各省有关土地补偿费分配的文件, 大都有相同的分配比例。11也有个别省份规定有不同的比例, 如湖南省政府规定分配比例为 “不少于75%”;12海南省的分配比例为70%。13

法律法规在赋予农村经济组织享有土地补偿费所有权、分配权的同时, 为限制其滥用权利, 明确规定, 土地补偿费等费用的使用、分配办法, 应当依照法定程序经本集体成员决定;要求农村经济组织将土地补偿费用收支状况向本集体成员公布, 接受监督;禁止侵占、挪用被征地的土地补偿费用和其他有关费用;任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。14

二、农村集体经济组织分配土地补偿费的法律窘境

1.农村集体经济组织的法律定位不明确

农村经济组织依法享有土地补偿费分配权、留存20%~30%所有权。然而, 何为 “农村集体经济组织”?

1978年党的十一届三中全会后, 中国实行改革开放新决策, 启动农村改革新进程, 建立了以联产承包责任制为主的多种形式的生产责任制。1982年 《宪法》正式使用 “农村集体经济组织”这一称谓。151983年, 党中央在确认联产承包责任制 “更加符合我国实际”的同时, 提出 “人民公社体制要有准备有步骤地改为政社分设”, “在政社分设后, 基层政权组织, 依照宪法建立”;其性质 “仍然是劳动群众集体所有制的合作经济”, 其存在的目的是 “按照国家的计划指导安排某些生产项目, 保证完成交售任务, 管理集体的土地等基本生产资料和其他公共财产, 为社员提供各种服务。”16

农村实行 “双包”17政社分设后, 地区性合作经济组织和其他农村专业合作经济组织实行分散经营、与原农村集体经济组织不再有行政隶属关系;181985年, 国家取消了农产品统购派购任务, 由商业部门或农产品经营、加工、消费单位直接与农民、农村合作经济组织或专业合作经济组织签订收购合同;19在逐年调整农业结构, 扩大农民就业, 加快科技进步的改革之后, 农村剩余劳动力逐渐向城市转化。由于我国立法、农村政策以及农村改革后客观实际的发展状况, 使农村集体组织原存在的目的不再具有, 其职能逐渐弱化和虚化, 甚至在全国部分地区其组织载体已经不存在, 原集体经济组织内部设有的会计等财务监督机构亦逐渐弱化直到被完全取消。

2.“双重代表”的关系及分工不明确

农村集体组织虚化甚至被取消后, “为了完善统一经营和分散经营相结合的体制”, 1984年, 中央明确规定要 “设置以土地公有为基础的地区性合作经济组织”, “这种组织, 可以叫农业合作社、经济联合社或群众选定的其他名称;可以以村 (大队或联队) 为范围设置, 也可以以生产队为单位设置;可以同村民委员会分立, 也可以一套班子两块牌子”。201988年, 国家实施 《村民委员会组织法》 (以下简称 《村委会组织法》) 后, 村民委员会逐步取代农村集体经济组织行使职权。

两部 《农业法》都将农村集体组织作为农业生产经营组织。211993年 《农业法》第11条规定:“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有, 由村农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡 (镇) 农民集体经济组织所有的, 可以属于乡 (镇) 农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的, 可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。”这一规定将农村集体组织与村民委员会并列。这一规定在以后的 《土地管理法》完全沿用, 22《物权法》基本沿用, 只是在农村集体组织、村民委员会之下又加上了村民小组。23这些规定, 确认代表集体农民对集体土地进行经营、管理包含两个主体:村民委员会或集体经济组织, 即所谓的“双重代表”。

“双重代表”中的村民委员会是村民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织, 村民小组是村民委员会的下属机构, 24两者都不是党的农村基层组织, 更不是国家机关或者政府机构的组成部分。

农村集体组织是何性质?是国家机关还是民间组织、是党在农村的基层组织还是群众性自治组织、是企业法人还是事业单位、作为农业生产经营组织之一, 是依法成立、依法登记还是自然产生、村民委员会与农村集体组织之间是何关系、作为“一套班子”的 “两块牌子”, 他们代表农民集体行使土地所有权有无分工、如何分工, 等等问题, 法律法规并无明确规范界定。在这一系列问题尚未解决之时, 《宪法》赋予农村集体组织享有集体土地所有权;《土地管理法》、《物权法》则将村民委员会或农村集体组织同时规定为集体土地所有权主体。

3.“双重代表”对土地补偿费遭侵吞25怠于行使权利

征地补偿费经市或县、乡政府拨付给村集体组织或村民委员会途中, 往往遭遇侵吞。如2005年, 李金华曾指出:“在21个项目建设中, 当地政府及征地拆迁部门截留、挪用、拖欠和扣减应支付给农民的征地补偿, 欠费共计16.39亿元”, “武汉绕城高速公路东北段征地1.03万亩, 补偿标准为每亩1.89万元, 但最后落实的标准仅为每亩4800元, 降幅达75%”。土地补偿费被侵吞, 农村集体组织对归自己所有的土地补偿费, 有权也应当代表集体农民起诉, 维护本集体组织合法利益;但是, 各省的土地补偿费被侵吞等情况大量存在, 农村集体组织起诉追讨的情形却几乎不存在。

村民委员会取代农村集体组织行使职权成为普遍情形。〔4〕土地补偿费不能如数按期到账, 村民委员会理当如取代集体组织其他职权一样代为行使诉权或相关职权。但是, 村民委员会是乡、县政府批准设立、其工作要接受政府的指导、支持和帮助, 村民委员会要协助政府开展工作, 26市、县、乡 (镇) 政府侵吞土地补偿费, 村民委员会的立场大多站在政府一边, 根本不会代表村集体经济组织起诉、追讨。村民小组协助村民委员会工作, 与其有隶属关系, 更不可能独立地代表村集体组织起诉、维护农民利益。

另外, 20%~30%土地补偿费留存农村集体组织和村民委员会, 在集体内部没有财务监督情况下, 这部分资金往往以发展经济和管理村务的名义留滞, 最终被个别人以种种名义挥霍、侵占、贪污、私分。

三、被征地农民分配土地补偿费的法律窘境

1.被征地农民依法得不到足额的土地补偿费27

农村集体土地所有权上附着有保障农村集体组织成员———农民的生存权和财产收益权。农民对集体所有农地享有的权利主要表现为农地所有权、使用权、土地 (包括耕地、林地) 承包经营权及收益权等。〔5〕国家征收集体土地所有权, 意味着被征地农民失去土地使用权、土地利益及收益权, 乃至失去生产生活依靠、失去生存权保障, 对被征地农民直接造成重大财产损失。

《物权法》明确确认对他人所有的不动产依法享有占有、使用和收益权利用益物权人, 在不动产被征收致使用益物权消灭的, 有权获得相应补偿;征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费……等费用;28《农村土地承包法》、 《物权法》都把承包地被征收依法获得相应补偿的权利直接授予农地承包经营户29而没有授予集体经济组织。30

然而, 何为 “相应补偿”?地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有———这算是 “相应补偿”;安置补助费支付给安置单位, 这也算是 “相应补偿”;农民因土地征收失去 “依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利”, 失去 “自主组织生产经营和处置产品”31的权利, 而土地补偿费归农村集体经济组织所有, 32———这能算是 “相应补偿”吗?土地征收补偿, 须遵行公平与诚实信用原则, 还须切实贯彻补偿实际物质损失原则。33从理论上讲, 国家征收土地, 农村集体组织丧失土地所有权;从实际情况看, 集体土地由成员承包耕种, 集体组织有何具体实际物质损失?农民100%丧失土地权利、只得到70%~80%土地补偿费, 是 “相应补偿”还是 “依法足额”补偿?土地补偿费归农村集体组织所有并经分配后实际获得20%~30%, 依据是什么?尽管集体组织只占全部土地补偿费20% ~30%, 但同分到家家户户剩余的80%土地补偿费相比, 实在不是一笔小数目!这笔补偿费会超过任何一承包经营户获得的补偿金额。补偿实际物质损失原则如何贯彻?征收补偿公平何在?

2.不足额的土地补偿费也难到被征地农民手中

姑且不说各省补偿费70%~80%分配给农民的规定是否公平, 即使不合理甚至不合法, 只要能够全部交到被征地农民手中, 也是幸事。

按照现行规定, 集体土地征地方案公告后, 土地所有权人、使用权人需持证办理征地补偿登记;对实施补偿、安置方案有争议的, 方案不因争议而影响实施;34政府部门拟订的补偿方案由政府部门协调、政府部门批准的征地方案由政府部门裁决, 政府部门的自调自裁, 没有赋予被征地农民起诉、投诉、申诉的权利。对补偿方案不服、土地补偿费不到位, 在其财产受损害、生存遭威胁时, 从理论上讲, 可以寻求司法保护或帮助。但是, 《物权法》规定, 集体成员只有在集体组织、村民委员会或其负责人作出的决定侵害其合法权益时才能提起撤销之诉。35最高人民法院 《农村土地承包问题解释》规定, 被征地农民请求支付应当分得的土地补偿费, 须具备土地补偿费已经到账、分配方案已经确定、分配方案侵犯其合法权益等条件。36被侵吞的土地补偿费, 当然没有到达被征地农民集体组织, 这就不在法院受理管辖范围之内, 即使起诉, 人民法院也不受理, 只能投诉无门, 这简直就是完全赋予和承认政府征收、补偿、安置等方案的强行实施。

被征地农民依法得不到足额土地补偿费, 不足额的土地补偿费也因被侵吞而拿不到手。土地补偿费事关切身利益和长远生计, 为寻求公道、维护权益, 被征地农民往往求助政府、上访或越级上访不断, 或者采取其它更为激烈的方式, 致使社会难以安定, 农村发展大局难以稳定。

由于 “农村集体经济组织征地补偿费分配中管理不到位, 农民利益受损害, 由此引发农民集体越级上访的现象时有发生, 加强征地补偿费分配管理已成当务之急”。372004年发布 《补偿安置意见》的目的之一就是为了 “保护被征地农民合法权益, 维护社会稳定”。各省纷纷制定土地补偿费分配的地方性法规, 其目的之一, 都是 “为进一步加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用的监督管理, 保障失地农民的合法权益”。38然而, 实际效果怎么样呢?农业部 《关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理指导工作的意见》作有最切实的描述:尽管 “各级农业及农村经营管理部门认真贯彻党中央、国务院的部署精神, 加强对征地补偿费使用的管理和监督, 取得了一定的成效。但在征地补偿工作中仍存在着补偿低、费用不到位、安置不落实、补偿费账务处理不规范、使用不公开甚至存在贪污、挪用、挥霍等问题, 严重损害了被征地农民的权益和农村集体经济组织利益, 成为当前的一个热点问题, 影响了社会稳定和农村经济的健康发展。”

3.分配程序不完善, 土地补偿费不能如数分给被征地农民

《土地管理法实施条例》第25条4款规定, “征收集体土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付”。按照土地补偿费归农村集体经济组织所有的法律规定, 当然不会直接拨归被征地农民;集体组织收到补偿费后何时分配给集体成员?国务院要求 “及时”支付土地补偿费。39但在土地征收实践中, 在3个月内将征地的各项费用支付给被征地农民的情况有多少?建设单位全额支付土地补偿费后, 不管被征地农民们是否知晓土地补偿费何时到位、不管土地补偿费是否到被征地农民手中, 就有权要求占有使用开发土地。这种制度设计, 被征地集体组织成员的利益如何维护?又如何能保证被征地农民的利益不受侵害?

土地补偿费拨付到达农村集体组织后, 对其使用、分配办法, 我国法律规定, “依照法定程序经本集体成员决定”, 40必须接受集体成员监督。然而, 没有任何法律对其分配程序, 如何使用, 公布收支的时限、方式、范围, 不公布或不如实公布应承担的责任, 等等, 作出具体规定;加之, 集体组织财务在政设分立时就已经脱离监管;更有甚者, 集体组织早已名存实亡, 村委会是乡镇政府附庸, 被征地成员就贪污、挪用和侵占土地补偿费向上一级政府举报无济于事, 越级上访又视为违法;完全可以想像, 被征地农民要阻止个别村领导侵吞土地补偿费, 要有效行使监督权是多么地难。

四、改革土地补偿费分配的建议

我国征收客体有集体土地及其房屋和国有土地上房屋三种。国有土地上房屋的征收, 前后已有三部行政法规, 41实施达22余年;集体土地及其地上房屋的征收, 其规定则散见于各基本法和行政法规中。法律规定不健全, 是土地补偿费分配问题的重要原因之一。〔6〕三种客体虽形成不同类型的征收, 却有诸多共性。42为此, 集体土地征收, 没有必要采用与国有土地上房屋征收不同的方式, 反倒可以借鉴多年形成的经验, 以解除本文第二三部分论及的尴尬。

1.直接规定被征地农民为被征收人享有的权利、取消分配程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《房屋征补条例》) 明确将被征收房屋权利人作为被征收人, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府直接对被征收人给予补偿, 房屋征收部门与被征收人直接订立补偿协议。43

《土地承包法》、《物权法》把承包土地被征收依法获得补偿的权利直接授予承包经营权人, 这样把被征地农民作为被征收人, 符合实际也有法可依。农村集体组织土地被全部征收且撤销建制, 或者农村集体组织土地被部份征收不撤销建制、但没有条件调整土地给被征地农民继续承包经营的, 均可按照征收补偿实际物质损失原则, 由农村集体组织和被征收农民, 就各自遭受的物质财产利益损失应得之补偿, 与征收人分别签订补偿协议, 土地补偿费由征收人按协议直接支付给各被征收人。农村集体组织受偿部份, 同其它合法财务收入一样归入集体财产, 正常使用和分配;被征地农民就承包地被征收产生的损失直接受偿;土地补偿费无须专门进行分配。取消土地补偿费分配程序, 省却中间周转环节, 可以减少不必要的矛盾, 避免社会冲突。

2.实行先补偿后交地、补偿与征收同时完成

《房屋征补条例》要求, 征收房屋补偿费在作出征收决定前就必须足额到位且专户存储、专款专用;征收房屋必须先补偿后搬迁, 被征收人得到补偿后, 才在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。44

法律在明确规定被征地农民是被征收人、土地补偿费应当及时、直接支付给被征地农民后, 亦应当明确规定, 被征地农民只有收到协议约定的土地补偿费后才交出被征收的农地, 集体土地征收才算完成。唯有如此, 土地补偿费才能及时到位, 被征地农民的权益才能得以保证和维护。

3.完善集体成员维权程序

《房屋征补条例》明确规定, 房屋征收人是地方政府, 其执行部门是房屋征收部门, 接受委托具体实施房屋征收与补偿的单位不以营利为目的。坦诚地宣称:地方政府的房屋征收部门对实施单位的行为负责并承担法律责任。明确赋予被征收人对征收房屋不服、征收人不履行补偿协议或者对补偿决定不服的依法申请行政复议或提起诉讼的权利。45

无救济则无权利。征收集体土地, 完全应当如征收国有土地上房屋一样, 明确征收人是县级以上政府, 其委托具体的征收部门如乡政府执行、再委托具体实施单位, 但均不得以营利为目的;明确由县级以上政府对征收的后果负法律责任。除赋予被征地农民被征收人资格外, 还应赋予其申请复议、起诉、投诉的合法权利。被征地农民对征收方案不服时、对补偿协议有意见时、在土地补偿费被侵吞时, 等等, 只要是自身合法权利、利益受到侵害, 都有权理直气壮地作为独立的补偿主体, 直接自行维权、行使诉讼权利, 可以起诉征收人———县级以上政府, 也可以起诉村集体组织。农村集体组织有责任维护集体利益和协助被征地农民维权。这样, 才能及时有效地维护被征地农民的合法利益。

4.强化侵吞土地补偿费违法行为的法律责任

《房屋征补条例》第33条规定:“贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。”该规定对侵吞房屋征收补偿费应承担的行政、民事乃至刑事法律责任作出了较清晰明确的规定。

《土地管理法》第79条规定: “侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予行政处分。”该条款与 《房屋征补条例》第33条相比, 明显过于概括原则。集体土地与国有土地上房屋相比较, 其不仅涉及财产权, 还有生存权, 土地补偿费永久地替代农民生存所需全部土地收益及权利, 对其保护更应当强化。应当明确规定, 侵吞土地补偿费造成损失的, 必须赔偿, 侵吞的费用, 限期足额退还;违规行为要通报、批评、警告、撤职;构成犯罪的, 直接责任人须承担刑事责任。对任何有损被征地农民利益的行为, 都须严惩, 切实追究违法责任人应当承担的种种法律责任。

摘要：本文在梳理我国法律法规对征收集体土地补偿费及分配相关规定的基础上, 对农村集体经济组织分享20%30%土地补偿费、100%丧失土地权利的农民却只能分配70%80%土地补偿费的规定之不合理性进行了批判;针对被征地农民依法得不到足额的土地补偿费、不足额的土地补偿费也被截留、挪用、拖欠、扣减、贪污、侵占、私分等现实状况;对土地补偿费分配的改革, 提出了将被征地农民直接作为被征收人、明确规定其权利、取消分配程序, 实行先补偿后交地、补偿与征收同时完成, 完善被征地农民维权程序, 强化侵吞土地补偿费违法行为的法律责任等四方面的建议。

关键词：土地补偿费,农村集体经济组织,农村土地承包经营户,集体土地,征收人,被征收人

参考文献

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[2]唐烈英主编.房地产法学[M].北京:法律出版社, 2008.

[3]唐烈英, 陈华杰主编.房地产法实务教程[M].北京:中国人民大学出版社, 2012.

[4]郭亮.土地征收中的利益主体及其权利配置[J].华中科技大学学报, 2012, (05) .

[5]赵文元等.重庆市现行征地补偿安置制度的相关问题探讨[J].西南大学学报, 2013, (01) .

集体土地搬迁补偿协议书 篇8

作者:贾国昌来源:

随着城市旧城改造步伐的加快和城市化范畴的不断拓展，城市可用的建设用地越来越少和城市的房屋拆迁所造成的高昂成本代价使征收城市中心和其边缘的集体土地成了城市用地发展的一个渠道。但是集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿二者之间的补偿标准却大不一样，同在一个地块，补偿标准却有天壤之别。对于在市中心集体土地上的房屋和市中心周边的集体土地房屋进行拆迁补偿时，给予的补偿标准，令被拆迁人很难在原居住地附近购买住房，使其生活水平严重下降，甚至直接流落街头，成了无家可归之人，也导致了由拆迁引起的纠纷不断发生。其中近一段时间以来，频频出现野蛮拆迁和暴力抵抗拆迁的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮对抗拆迁的湖北农民杨友德事件。在现在的一个和谐社会中发生这样的事情无不令人痛心！

根据国家法律规定可知，对于国有土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是现有的《城市房屋拆迁管理条例》，对于补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是《土地管理法》，是依据征收法律来制定的补偿标准，有的地方是县或者市制定的一个集体土地上房屋的补偿标准，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜阳市人民政府2000年制定的《阜阳市非农业建设征地拆迁实施办法》，直到现在阜阳市的房屋拆迁补偿仍以此为补偿标准。由于最近几年来，房地产市场价格的突飞猛进，一年一个价格的变化，早年的房屋价格至今早应不该适用。如果按照2000年左右的市场房屋重置价进行补偿，再结合当今周圈国有土地高高在上的市场价格，差额低则十多倍，高则相差三四十倍。这其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，没有在征地的同时给予房屋拆迁补偿，等过了1年或者几年后再给予拆迁补偿，类似这样的情况应该适用城市房屋拆迁补偿标准。2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出了《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的司法解释，明确指出了行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。在没有明确的法律规定的情况下，最高人民法院的司法解释，就是应该予以适用的。

2010年5月25日，国务院下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对于尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施，那么在对于集体土地上的房屋拆迁补偿标准上，将会依据新的征地朴偿标准来实施，这大大的提高了集体土地上的房屋拆迁补偿补偿标准。

另外对于征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这表明，在以后的集体土地上的房屋拆迁补偿将进一步的保护了老百姓的合法权益。

集体土地搬迁补偿协议书 篇9

穗国房字〔2007〕955号

各区、县级市人民政府，市府直属各单位：

为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动，维护拆迁当事人合法权益，保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，经市政府同意，现将《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的相关问题，请向广州市国土资源和房屋管理局、广州市建设委员会反映。

广州市国土资源和房屋管理局 广州市建设委员会 二○○七年十二月十九日

广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定

第一章

总则

第一条

为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动，维护拆迁当事人合法权益，保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条

在市辖区范围内拆迁集体土地房屋，适用本规定。

第三条

本规定所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人。

本规定所称本村村民是指农村（居委）现有集体经济组织成员以及经县级人民政府批准回本村定居的原本村村民。

本规定所称的“户”是指：安置被拆迁房屋的本村村民时，按如下规定分为“一户”：

（一）已婚夫妇及其未满法定婚龄子女。

（二）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日，已满法定婚龄的未婚村民。

（三）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日前，已离异或丧偶后未再婚的。

第四条

拆迁集体土地房屋以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。

被拆迁人提供其它产权证明文件，经国土房管部门确认可以作为权属证明的，作为补偿依据。

第五条

拆迁集体土地房屋以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁补偿的估价时点。

地方政府建设通告或征收土地预公告发布后，被拆迁人应当立即停止建房、迁户、装修等相关活动。

应予补偿安置的被拆迁人数以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日时被拆迁人的户籍人口数确定。

第六条

拆迁集体土地房屋，下列情形也应当予以补偿：

（一）未超过批准使用期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。

（二）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。

第七条

拆迁集体土地房屋，下列情形不予补偿：

（一）属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第（一）第2点规定情形除外；

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；

（三）新房建成后应当拆除的旧房；

（四）地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

第二章

集体土地住宅房屋拆迁

第八条

拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。

实行农民自建的，应符合本规定第十七条的有关规定。

第九条

实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

核定的补偿面积依据本《规定》第十四条第二款计算。

如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。

被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定。

未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。

按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或者另行安排宅基地。

第十条

根据本规定第九条第一款确定的补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积―核定的补偿面积）+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积

集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价参考被拆迁房屋同区域城市房屋拆迁最低补偿标准、国有土地有偿使用费、征地综合区片价、相关税费等因素确定。

第十一条

宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市人民政府批准后定期公布。

第十二条

被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。

第十三条

实行产权调换的，拆迁人可以根据规划要求统一申请安置房建设用地，支付申请安置房用地的所有费用，并出资统一建设安置房；或者由拆迁人提供自有产权房屋安置被拆迁人。

第十四条

实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：

被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

第十五条

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本规定第九条第一款、第十条、第十二条的规定确定拆迁补偿金额，并与安置房的市场价格结算差额。

第十六条

以下情形，被拆迁集体土地住宅房屋按重置成新价给予补偿，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

（一）被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，尚有其他集体土地住宅房屋，且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。

（二）拆迁非本村村民居住房屋。

第十七条

实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。

（一）本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

1．如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋重置价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地使用权区位补偿价给予补偿。

2．如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条第一款给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。

（二）本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。

第十八条

拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

（一）搬迁补助费标准、支付方式。

拆迁人一次性给予被拆迁人每户500元的搬迁补助费，电话、有线电视迁移费、管道煤气安装费等，具体补偿标准按照物价部门的规定执行；

（二）临时安置补助费标准、支付方式。

1．被拆迁人自行安排住处的：

（1）实行产权调换的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起，给予3个月临时安置补助费。

（2）被拆迁人或村集体经济组织自行建设的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付临时安置补助费。如无不可抗力的原因，安置房建设应于取得建设用地批准书之日起2年内完成。

2．被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，过渡期内的水电费由被拆迁人支付。但水电费超过被拆迁房屋所在地段单价标准的，超出部分由拆迁人支付。

本条所称的临时安置补助费按被拆迁地段同类房屋的市场租赁价格确定。

第十九条

拆迁集体土地住宅房屋，被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。

第三章

非住宅房屋拆迁

第二十条

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

（一）房屋补偿。

1．经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。

2．未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。

3．属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确定。

（二）停产停业损失的补偿标准。

1．符合重建条件的企业，按评估机构评估确定的重建期核定停产、停业补偿时间。不符合重建条件企业的停产、停业损失补偿时间依据法定清算所需时间确定。

2．对符合重建条件的企业，停产、停业损失补偿标准可参照企业上月平均生产（经营）成本以及重置固定资产、技术改造和安置职工等费用支出情况确定；对不符合重建条件的企业停产、停业损失补偿标准，按企业因停产、停业导致的实际损失（包括安置职工所涉及的费用等）情况确定。

（三）其它补偿。

1．被拆迁人设备搬迁和安装、调试的费用，按评估额给予补偿；

2．被拆迁人的无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新评估给予补偿。

第二十一条

拆迁用于教育、科学、文化、卫生、体育等公益事业的房屋，拆迁人应当按照规划要求及原面积予以复建。按照规划要求无法复建的，按照重置价予以补偿。

第四章

附则

第二十二条

拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。

第二十三条

被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。

第二十四条

县级市参照本规定实施。

第二十五条